Fazantlaan-West (Luchen) vastgesteld 2 Bijlagen bij de toelichting pag. 1 tm 114
Tekst van het document
Fazantlaan-West (Luchen)
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
2
Inhoudsopgave Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West Mierlo, BRO
6
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West, gemeente Geldrop-Mierlo
38
Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Fazantlaan-West (Luchen), Stantec
74
Bijlage 4
Waterhuishouding Luchen-Fazantlaan, Royal Haskoning DHV
136
Bijlage 5
Quickscan flora en fauna Fazantlaan Luchen, BRO
154
Bijlage 6 Effectbeoordeling NNB/groenblauwe mantel Fazantlaan-West (Luchen), Stantec
172
Bijlage 7
Nader onderzoek naar de das Luchen-Fazantlaan, Stantec
189
Bijlage 8
Memo stikstofdepositie, Fazantlaan-West (luchen), Stantec
219
Bijlage 9
Verkennend bodemonderzoek Fazantlaan-West (Luchen), Stantec
253
Bijlage 10 PvE Archeologisch proefsleuvenonderzoek Luchen deelgebied Fazantlaan, ODZOB
401
Bijlage 11
M.e.r.-aanmeldnotitie
432
Bijlage 12
Nota zienswijzen (ontwerp)bestemmingsplan Fazantlaan-West
440
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
3
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
4
Bijlagen bij de toelichting
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
5
Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West M ierlo, BRO
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
6
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo
colofon
projectnaam Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo datum 12 juli 2023 projectnummer P05288 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo BRO projectleider RT projectteam BC bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
2
Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
4
Aanleiding Het plangebied: Fazantlaan-West Fazantlaan-Oost Doel stedenbouwkundig plan Leeswijzer
4 5 5 5 6
Randvoorwaarden 2.1 2.2 2.3 2.4
7
Ontwikkeling op grondeigendom van de gemeente Een heldere verkeersstructuur Een kwalitatieve en klimaatadaptieve woonbuurt Alzijdige en gevarieerde woonvelden
7 7 7 7
3
Analyse ruimtelijke context
8
4
Planconcept
13
5
Stedenbouwkundig plan
14
6
Toelichting per thema
18
3.1 3.2
5.1
6.1 6.2 6.3 6.4
Groot Luchen Structuren in en rondom het plangebied
Ontwerpkeuzen
Infrastructuur Woonprogramma Groenstructuur Waterhuishouding
7
Principe profielen
24
8
Vervolg
28
7.1 7.2 7.3 7.4
8.1 8.2 8.3
Overgang naar het buitengebied Fietsstraat Koolmees Boswonen Fazantlaan en groenstructuur
Bestemmingsplan Beeldkwaliteitplan Inrichtingsplan
Bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan 1:500
24 25 26 27
28 28 28 28
8 9
15
18 20 21 22
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
3
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
sportpark oudven
eindhovensch kanaal bu rg er .T m ee rs
In 2015 is voor het gebied tussen het Eindhovensch kanaal en de kern Mierlo een bestemmingsplan vastgesteld (Groot Luchen). Sommige ontwikkelingen zijn direct mogelijk gemaakt en een aantal woongebieden zijn globaal bestemd door middel van een uit te werken woondoeleindenbestemming.
deel luchen 3b
t ra at
Inmiddels is het merendeel van Groot Luchen uitgewerkt in diverse uitwerkingsplannen. Luchen fase 1 (inclusief de bedrijvigheid en het maatschappelijk cluster) en fase 2 zijn inmiddels gerealiseerd. Momenteel worden ‘t Landkaartje en Luchen 3A gerealiseerd. Deel Luchen 3B, Weteringpark en Fazantlaan en omgeving dienen nog nader te worden uitgewerkt.
luc hen
buitengebied
weteringpark
bedrijvigheid
maatschappelijk cluster
deel fazantlaan-west
n aa erl nd vli
Deze rapportage gaat in op de uitwerking van de woondoeleindenbestemming het deel Fazantlaan-West. Het gaat hierbij niet enkel om het realiseren van woningbouw. Het aanleggen van landschappelijke groenstrtructuren (onder andere in de groenblauwe mantel) draagt bij aan het voorkomen van wateroverlast en gaat hittestress tegen. Bovendien krijgt Groot Luchen middels de nieuwe woonbuurt een kwalitatieve afronding en versterking van de randen van de wijk. Daarnaast worden de (historische) groen- en bebouwingsstructuren versterkt. Aan deze verschillende structuren worden nieuwe langzaam verkeersverbindingen gekoppeld. De ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid zal niet alleen voor de nieuwe buurt van hoge kwaliteit zijn, de omgeving krijgt ook een aanzienlijke impuls op deze vlakken.
deel luchen 3a
luchen fase 2
‘t landkaartje kern mierlo luchen fase 1
luchense heide
plangrens
g we e ps ro d l ge
plangebied aanduiding deeluitwerking Groot Luchen herkenningspunt omgeving
Figuur 1: De planlocatie in relatie tot het bestemmingsplan Groot Luchen. Op de kaart zijn het plangebied, andere deeluitwerkingen binnen Groot Luchen en herkenningspunten in de omgeving aangeduid.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
4
Het plangebied: Fazantlaan-West
Het plangebied betreft het onbebouwde gebied aan de westzijde van de Fazantlaan. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het reeds ontwikkelde gebied van Groot Luchen genaamd ‘Luchen Fase 2’, aan de oostzijde door drie onbebouwde percelen langs de ontsluitingsweg de Vlinderlaan. In het zuiden begrenzen de woningen aan de Eksterlaan het gebied en in het westen de Luchense Heide en de agrarische percelen in het buitengebied. Het gehele plangebied is in eigenom van de gemeente, het gaat daarbij om de percelen: MLO01-L-1761, MLO01-L-349, MLO01-F-6348, MLO01-F-1330, MLO01-F-2408, MLO01-F-905.
Fazantlaan-Oost
Op termijn is het doel om eveneens het gebied ten oosten van de Fazantlaan te ontwikkelen. De gronden in Fazantlaan-Oost is gedeeltelijk in eigendom van de gemeente (MLO01-L-742) en deels in particuliereigendom (MLO01-L-1735 en MLO01-F-7626). Het perceel MLO01-F-2928 is onderdeel van een reeds lopende ontwikkeling.
1.4
349 koolmees 1761
luch ense heid e
6348
7626 2928
905
an tla an faz
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
1330
742
2408
Doel stedenbouwkundig plan
Vanuit de provincie Noord-Brabant, gemeente Geldrop-Mierlo en waterschap De Dommel zijn er verschillende randvoorwaarden aangereikt waar een gebiedsontwikkeling op deze plek aan zou moeten voldoen. De randvoorwaarden vanuit de gemeente Geldrop-Mierlo zijn samengesteld in samenwerking met het projectteam waarin input is gegeven vanuit verschillende disciplines. Het stedenbouwkundig plan heeft als doel het inzichtelijk te maken hoe de toekomstige woonbuurt er uit komt
1735
an tla an faz
1.3
dagpau woog
n aa erl nd vli
Beoogd wordt om de nieuwe ontwikkeling middels een nieuwe ontsluiting aan te laten sluiten op de Vlinderlaan. Voor deze aansluitng wordt het kadastrale perceel MLO01-L-742 gebruikt, dit perceel is eveneens in eigendom van de gemeente. Daarmee is voorliggend stedenbouwkundig plan volledig te realiseren binnen het grondeigendom van de gemeente.
te zien. Dit gebeurt aan de hand van een verkaveling en een ontwerp van de openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan dient tevens als verantwoording van de omgang met de opgestelde randvoorwaarden.
luc he n
1.2
Plangrens (Fazantlaan-West) Fazantlaan-Oost
an rla e t s ek
Kadastrale grens
321 Kadastraal nummer
Figuur 2: Aanduiding van het plangebied en kadastrale percelen
5
1.5
Leeswijzer
De randvoorwaarden zijn de basis voor het stedenbouwkundig plan, deze worden inzichtelijk gemaakt in hoofdstuk 2 ‘Randvoorwaarden’. Naast de randvoorwaarden heeft de huidige ruimtelijke situatie invloed op de te ontwikkelen woonbuurt, deze invloed wordt toegelicht in hoofdstuk 3 ‘Analyse ruimtelijke context’.
eindhoven
geldrop
In hoofdstuk 4 ‘Planconcept’ is het onderliggende concept van het stedenbouwkundige plan toegelicht, hierin wordt op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt hoe de de randvoorwaarden ingepast in de ruimtelijke context. In hoofdstuk 5 ‘Stedenbouwkundig plan’ is het daadwerkelijke stedenbouwkundig plan opgenomen, daarnaast zijn in dit hoofdstuk de gemaakte ontwerpkeuzen toegelicht. Hoofdstuk 6 ‘Toelichting per thema’ laat gedetailleerd zien hoe de verschillende thema’s infrastructuur, woonprogramma, groenstructuur en waterhuishouding functioneren in het plan.
luchense heide
fazantlaan luchen fase 2 koolmees
De maatvoering van verschillende typen ruimten zijn geduid in hoofdstuk 7 ‘Principe profielen’. Ten slotte zijn in hoofdstuk 8 ‘Vervolg’ de vervolgstappen omschreven. In de bijlage is het stedenbouwkundige plan op schaal opgenomen.
vlinderlaan
Figuur 3: Globale aanduiding plangebied Fazantlaan-West op dronefoto
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
6
2
Randvoorwaarden
Het stedenbouwkundig plan van de nieuwe woonbuurt dient te voldoen aan eisen vanuit de provincie Noord-Brabant, gemeente Geldrop-Mierlo
• •
Ommetjes voor voetgangers moeten mogelijk zijn op een gepaste
2.4
afstand van percelen om zo overlast te voorkomen.
•
Kabels en leidingen dienen ten alle tijden toegankelijk te zijn.
Alzijdige en gevarieerde woonvelden Zorg voor courante kavelmaten die passend zijn bij de huidige (woning)markt en bij de beoogde woningtypologie. Dit kan betekenen dat er andere kavelmaten dan in eerdere fasen van Groot Luchen
en waterschap De Dommel. De randvoorwaarden vanuit de gemeente
2.3
Geldrop-Mierlo zijn samengesteld in samenwerking met het projectteam waarin input is gegeven vanuit verschillende disciplines. Hoofddoel van de randvoorwaarden is om te komen tot een plan waarin de ruimtelijke kwaliteit, gezondheid van bewoners en toekomstgerichtheid is gewaar-
•
•
Zet de klimaatopgave in voor de (ruimtelijke)kwaliteit van de buurt.
openbare ruimte. Dit komt de sociale controle en het kwalitatieve
borgd. Dit hoofdstuk maakt op beknopte wijze de randvoorwaarden
•
Bouw natuurinclusief door meer gebruik te maken van natuurlijke en
aanzicht ten goede.
schaduwplekken. Dit beperkt namelijk de hittestress.
hernieuwbare materialen. En biedt ruimte aan fauna door middel van
Fazantlaan-West is een uitbreiding van Groot Luchen. De bestaande wijk kenmerkt zich door een hoge ruimtelijke kwaliteit waar we aan vast wil-
•
en een goede aanhechting op de omgeving, waaronder de gerealiseerde
•
delen van Groot Luchen.
Ontwikkeling op grondeigendom van de gemeente In het kader van een vloeiend proces dient de ontwikkeling volledig
•
•
•
•
pelijke vraag naar tiny houses. Het gebied Fazantlaan-West is aangewezen als zoekgebied voor deze vernieuwende woonvorm met
In de Groenblauwe mantel dient in een lage dichtheid gebouwd te
een maximum van 15 tiny houses. •
De tiny houses dienen een zichtbaar onderdeel uit te maken van de
Behoud kwalitatief goede bomen waar de overige ontwerpuitgangs-
woonbuurt. Grenzend aan de openbare ruimte en bereikbaar via
punten dit toelaten. Bestaande groenstructuren zoals de bomenrijen
het openbare wandelnetwerk is daarbij van belang, een verscholen
langs de Fazantlaan en Koolmees blijven behouden om de ruimtelij-
ligging is om die reden uitgesloten. De nadere uitwerking van de tiny
ke kwaliteit te bevorderen.
houses vindt later plaats in een apart proces met (potentiële) toe-
Bij realisatie van woningen nabij de populierenrij aan de Fazantlaan
komstige bewoners en de omgeving.
Maak het weidse buitengebied onderdeel van de woonbuurt door
•
Benut het boskarakter rondom de Luchense Heide.
De Koolmees is een fietsstraat waar de auto te gast is. Dit blijft ook
•
Zorg voor voldoende waterberging binnen de grenzen van het plan-
men Geldrop-Mierlo (definitief 1 november 2022)’.
De gemeente Geldrop - Mierlo wil ruimte bieden aan de maatschap-
inheemse flora.
nen te worden.
De parkeervoorzieningen moeten voldoen aan de ‘Nota Parkeernor-
•
Vermijd blinde gevels en achterkanten van percelen richting de
middel van zichtrelaties.
in de toekomstige situatie zo. •
•
met een variëteit aan inheemse boomtypen.
doodlopende wegen en kruisingen zo veel mogelijk vermeden die•
richting de kern van Mierlo mag de bebouwingsdichtheid toenemen.
men. In dat geval dient deze groenstructuur teruggebracht te worden
Een heldere verkeersstructuur De routing dient overzichtelijk en logisch te zijn. Dit houdt in dat
Bouw richting het buitengebied in een lagere bebouwingsdichtheid,
dienen deze bomen gekapt te worden door de ouderdom van de bo-
op het grondeigendom van de gemeente ontwikkeld te worden.
2.2
•
het plaatsen van nestkasten en gebruik van een grote variëteit aan
worden en is landschapsversterking een eis.
len houden in het ontwerp van Fazantlaan-West. Zorg voor samenhang
•
Creëer een klimaatadaptieve en gezonde woonbuurt, onder ande-
zullen zijn.
re door vermindering van de verhardingsgraad en het creëren van
inzichtelijk.
2.1
Een kwalitatieve en klimaatadaptieve woonbuurt
gebied. Behoud de bestaande aanwezige wadi nabij het plangebied. •
Zorg voor een kwalitatieve overgang naar omliggende percelen, met name de grenzen met achtertuinen zijn van belang.
We willen sterke groenstructuren. Uitgangspunt is dus dat groen zo min mogelijk wordt doorbroken door bijvoorbeeld inritten.
•
De reeds aangelegde aansluitingen op de Vlinderlaan moeten worden gebruikt.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
7
Analyse ruimtelijke context
3.1
Groot Luchen
1. kanaalzone
.t er m ee rs t ra
1. weids buitengebied
at
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
5. groene vinger
luc hen
5. besloten groenruimte
n aa erl nd vli
3.1.2 Relatie met Luchen fase 2 Het reeds gerealiseerde deel van Luchen fase 2 heeft een grote invloed op de ontwikkeling van de Fazantlaan-West Dit komt doordat separate delen van Groot Luchen in samenhang met elkaar ontwikkeld dienen te worden. De sfeer en opzet van de verschillende delen moeten bij elkaar passen. Sterke structuren en ontwerpprincipes kunnen vanzelfsprekend overgenomen worden in de uitwerking van de Fazantlaan. Er zijn ook onderdelen die verbetert kunnen worden, waardoor de toegevoegde kwaliteit het plan versterkt. In de bestaande structuur van Luchen fase 2 is gekozen voor een opzet waarbij achterkanten van percelen veelvuldig gericht zijn op het buitengebied (4.). Hierdoor is een rommelige overgang ontstaan en is zicht op het open buitengebied onbenut gebleven. Daarnaast is de groenstructuur gefragmenteerd en ontbreekt een aaneengesloten structuur (5.). Een aaneenschakeling van groen is van belang voor de flora en fauna, maar ook voor recreatieve routes. Uit bovengenoemde ruimtelijke aspecten ontstaan stedenbouwkundige principes, het programma van eisen gaat hier op in.
rg
3.1.1 Aanwezige kwaliteiten Waardevolle en belangrijke onderdelen in de ruimtelijke context zijn grootschalige groenstructuren van onder andere het weidse buitengebied, de bossen van de Luchense Heide, het Weteringpark en de kanaalzone (1.). Andere waardevolle structuren zijn de bebouwingslinten en historische wegstructuren (2.) die door het gebied lopen. De linten gaan gepaard met bomenrijen en geven het gebied karakter en sfeer. De hoofdontsluiting van Groot Luchen (3.) zal belangrijk zijn voor de nieuwe buurt door zijn herkenbare brede profiel.
bu
De gerealiseerde delen van Groot Luchen, met name Luchen fase 2, bepalen voor een aanzienlijk deel de ruimtelijke context van het plangebied. Daarnaast zijn er ook bestaande structuren waarop aangesloten moet worden bij de planontwikkeling.
1. bossen luchense heide
1. weteringpark
3. ontsluiting groot luchen
ge ldr op se we g
3
2. historische wegenstructuur 3. ontsluiting groot luchen 4. zichtbare achterkanten percelen plangrens
Figuur 4: Analysekaart ruimtelijke context Groot Luchen
8
Structuren in en rondom het plangebied
4. historische structuur
3. weids buitengebied
7. ondergrondse persleiding
1. waardevolle bomenrij s ee m ol Ko
Luch ense heid e
4. halfverharde weg fazantlaan
an rla e nd vli
1. populierenrij 2. bossen luchense heide an rla e t s ek
8. overgangszone tot omliggende percelen
an tla an faz
3.2.2 In te passen elementen Naast de aanwezige meerwaarden zijn er ook beperkende elementen aanwezig. Zo loopt er diagonaal door het plangebied een ondergrondse persleiding (7.) die vrij dient te blijven van bebouwing. Daarnaast zijn er aangrenzende achterkanten van percelen aan de Eksterlaan en richting het buitengebied (8.). Een overgangszone als buffer langs deze percelen (8.) en de nieuwe woonbuurt is wenselijk. In het zuiden is een wadi aangelegd (10.) waar rekenening mee gehouden dient te worden. Een deel van het plangebied is door de provincie aangeduid als groenblauwe mantel (11.), deze aanduiding vergt een ontwerp welke hand in hand gaat met de natuur. Dat houdt bijvoorbeeld in dat er geëist wordt dat er in een lagere woningdichtheid wordt gebouwd.
6. bebouwingsstructuur koolmees
n aa erl nd vli
3.2.1 Kwalitatieve structuren De aanwezige groenstructuren voorzien het gebied van een startkapitaal. De bomenrijen langs de Koolmees, Fazantlaan en Vlinderlaan (1.) fragmenteren de groene ruimte tot kleinschaligere gebieden. De bossen van de Luchense Heide (2.) kaderen het gebied mooi in, terwijl het weidse buitengebied in het westen (3.) een ruimtelijk gevoel geeft. Gepaard aan de bomenrijen bevinden de historische structuren zoals de Koolmees en Fazantlaan (4.) zich in het plangebied. Verschillende wegen in de omgeving zijn voorbereid op eventuele nieuwe aansluitingen, het gaat hierbij om het doorzetten van Zandoogje en reeds aangelegde aansluitingen op de Vlinderlaan.Langs de Koolmees is een bebouwingsstructuur van ruime vrijstaande woningen en bungalows (6.) welke de uitstraling van het gebied versterken.
dagpau woog
zan doo gje
Inzoomend op het plangebied worden er verschillende ruimtelijke structuren zichtbaar. Er zijn structuren die een nieuwe woonbuurt kwalitatiever kunnen maken, maar ook structuren die een beperking kunnen zijn.
luc he n
3.2
5. voorbereide aansluitingen wegen 8. zichtbare achterkanten percelen 9. overgangszone tot percelen 10. bestaande wadi 11. aanduiding groenblauwe mantel plangrens
Figuur 5: Analayse kaart ruimtelijke context in en rondom het plangebied
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
9
3.2.4 Foto-impressie Op de volgende pagina’s wordt de ruimtelijke analyse middels een foto-impressie verhelderd.
+21,62 +20,32 n aa erl nd vli
Bij een gebiedsontwikkeling van het plangebied dient er rekening gehouden te worden met het hoogteverschil. Het hoogteverschil heeft bijvoorbeeld invloed op de mogelijkheden met betrekking tot waterhuishouding, bouwpeil van woningen en hoogteligging van infrastructuur. Daarnaast dient er een zorgvuldige aansluiting plaats te vinden op hoger of lager gelegen delen nabij de plangebiedgrenzen.
dagpau woog
+21,45
luc he n
3.2.3 Hoogteverschil In en rondom het plangebied is er sprake van hoogteverschil in het maaiveld. Binnen het plangebied varieert de hoogteligging tussen NAP +19,75m tot +21,45m. Buiten de plangebiedgrenzen is het hoogteverschil nog ruimer. Ten oosten van het plangebied ligt een overwegend lager deel met een mnimum van +19,00m. Daarnentegen zijn de agrarische gronden ten westen van het plangebied hoger gelegen op +21,62m. De structuren van de Fazantlaan en Koolmees zijn in relatie tot de direct aangrenzende gronden hoger gelegen.
+21,05 +19,00
Luch ense heid e
+20,64
s ee m ol Ko
+19,75
+20,35
an rla e nd vli
+20,01
+20,55 an tla an faz
an rla e t s ek hoog
laag plangrens
Figuur 6: Hoogte kaart maaiveld (Bron: AHN4 DTM - dynamische opmaak)
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
10
bungalows in boskarakter ligging tegen weidse buitengebied overgang van woonbuurt naar buitengebied
woningen aan de Koolmees
Koolmees en waardevolle bomenrij Fazantlaan als herkenbare structuur
11
Vlinderlaan fungeert als ontsluiting Groot Luchen
Koolmees ingericht als fietsstraat
woningen aan het Zandoogje
Luchen fase 2
bestaande wadinabij het plangebied
het Weteringpark
12
luc he n
dagpau woog
9. waterberging in groen 5. koolmees als doorgaande structuur
1. fazantlaan als groene long
3. wandelpad buitenom
8. tiny houses centraal in de wijk
n aa erl nd vli
4. ontsluiting via vlinderlaan
s ee m l o ko
luch ense heid e
10. afnemende bebouwingsdichtheid
7. alzijdige woonvelden 2. uitbreiding bossen
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
an tla an faz
6. zorgvuldige aanhechting
an rla e t s ek
plangrens
4
Planconcept
Benut bestaande landschappelijke structuren als dragers van de toekomstgerichte en gezonde woonwijk. Richting het buitengebied neemt de stedelijkheid af door een lagere bebouwingsdichtheid en meer groen.
In het planconcept zijn de randvoorwaarden ingepast in de ruimtelijke context en bestaat uit de volgende hoofdprincipes: 1. Versterk de bestaande structuren en landschappelijke elementen. De groenstructuur van de Fazantlaan fungeert als de groene long van de buurt t.b.v. gezondheid en klimaatdoeleinden. 2. Breidt het bos uit en maak van de groenblauwe mantel een bosrijke zone met een lage bebouwingsdichtheid. 3. Maak het buitengebied beleefbaar door middel van wandelroutes en zichtrelaties. 4. Creëer een heldere en fijnmazige verkeersstructuur, benut daarbij het grondeigendom van de gemeente aan de Vlinderlaan. 5. De (groen)structuur van de Koolmees inzetten als een belangrijke doorgaande structuur 6. Hecht zorgvuldig aan op de omgeving door afstand te bewaren en deze ruimte groen in te richten. 7. Alzijdige woonvelden zorgen voor een kwalitatieve begrenzing van de openbare ruimte. 8. Tiny houses zijn een centraal en zichtbaar onderdeel van de woonbuurt. 9. De groene openbare ruimtes bieden ruimte aan speelgelegenheden en waterberging. 10. Een afgemeten bebouwingsdichtheid bij het beoogde karakter: de dichtheid neemt af richting het buitengebied. Mogelijk kan op termijn kan Fazantlaan-Oost ontwikkeld worden. Figuur 7: Het planconcept abstract verbeeld
13
openbaar groen woonperceel wadi zoekgebied tijdelijke waterberging voetpad
5
Stedenbouwkundig plan
onverhard voetpad
Een vertaling van de ontwerpprincipes en het planconcept uit zich in het weergegeven stedenbouwkundig plan. Het programma en de oppervlaktestaat zijn als volgt opgebouwd:
rijweg fietsstraat inrit parkeerplaats transformator huisje
Tabel 1:
plangrens huidige kadastrale grenzen kabels en leidingen tracé onderhoudspad watergang bestaande bomen aanhelen bestaande bomenrij uitbreiding bos
Programma
typologie
aantal
tiny houses
n.t.b. (max. 15)
bungalows
15
vrijstaande woningen
5
Totaal
20
Tabel 2:
Oppervlaktestaat
onderdeel
bomenrijen langs Fazantlaan
plangebied
straatbomen bomen bij overgang buitengebied bomen groenruimte Fazantlaan
m² 31.047
bebouwing woonkavels inclusief ruimte tiny houses
14.989
infrastructuur
te verwijderen bomen
rijwegen
2.857
parkeerplaatsen
216
inritten
474
voetpaden
932
halfverharde voetpaden
664
groen en water wadi’s en watergangen groenelementen
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
Figuur 8: Het stedenbouwkundig plan (zie bijlage voor tekening op schaal)
925 9.990
14
5.1
Ontwerpkeuzen
Aan het stedenbouwkundig plan liggen een aantal ontwerpprincipes ten grondslag. Deze principes en andere ontwerpkeuzen zijn in de volgende pagina’s weergegeven. 1. Hoofdontsluiting volledig positioneren op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. 2. Zo min mogelijk doodlopende wegen. 3. Ommetje door groenstructuur en langs het buitengebied mogelijk maken. 4. Verspringende rooilijnen rondom boskarakter en lanen. Aan groenstrook strakke rooilijnen. 5. Tiny houses als centraal, zichtbaar en toegankelijk onderdeel van de buurt 6. Ongeacht de woningtypologie, de hoekpercelen grenzend aan de groene openbare ruimte voorzien van tweezijdige oriëntatie. 7. Fazantlaan als groenstructuur doorzetten naar het buitengebied. Bestaande bomenrij verwijderen en opnieuw aanplanten. 8. Overgang naar het buitengebied door middel van voorkanten richting buitengebied inclusief pad en bomen. 9. Bos uitbreiden in het zuidwesten met bomen tussen rijweg en private gronden.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
1
2
3
4
5
6
7
8
9
15
10. Binnen de aanduiding Groenblauwe mantel en richting het buitengebied bouwen in lage dichtheid. 11. De ontwikkeling dient volledig op het grondeigendom van de gemeente ontwikkeld te worden. Een ontwikkeling van Fazantlaan-Oost dient op termijn mogelijk te zijn. 12. Inritten zo min mogelijk het groen laten doorsnijden en geen bestaande bomen opofferen, onder andere door inritten te combineren. 13. Woningen aan de fazantlaan ontsluiten via de bestaande rijweg uit het zuiden. 14. Ruimtelijke opgaven zoals voldoende waterbergende voorzieningen treffen en de hittestress terugdringen integraal oplossen in de groenstructuur. Door combinatie van groen, waterberging en spelen ontstaan interessante en kwalitatieve plekken waarbij de grond efficiënt wordt benut. 15. Fietsstraat (Koolmees) is leidend, dat wil zeggen stukje van hoofdontsluiting wordt rood asfalt. 16. Bestaande aansluiting op Vlinderlaan gebruiken. 17. Bestaande wadi blijft behouden. 18. Wadi’s niet als rechttoe rechtaan bakken maar organisch.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
10
11
12
13
14
15
16
17
18
16
19. Overgangszone naar omliggende woonpercelen wordt op een natuurlijke wijze ingericht. De overgangszone worden onderdeel van de private woonpercelen. In het bestemmingsplan zal de overgangszone worden vastgelegd. 20. Alzijdige woonvelden maken het zicht vanuit de openbare ruimte kwalitatief. Zichtbare blinde gevels of achterkanten van percelen worden zo veel mogelijk vermeden. 21. Voetpaden zijn maximaal 1,6 meter. Deze breedte biedt voldoende ruimte aan de nutsvoorzieningen. 22. Creeren van verkeersremmende maatregelen door bijvoorbeeld gelijkwaardige kruisingen of knikken in de weg. 23. Hoogteverschil opvangen met groene kamer nabij Zandoogje.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
19
20
22
23
21
17
dagpau woog
3. halfverharde wandelpaden door de groenstructuur
6
1. aansluiting op zandoogje
Ter nadere toelichting wordt er in dit hoofdstuk het stedenbouwkundig plan per thema verduidelijkt.
2. fietsstraat an rla de vlin
6.1
1. buurtontsluiting
luch ense heid e
4. verkeersremming 2. koolmees als doorgaande fietsstructuur
an rla de n i l v
7. transformatorhuisje
6. vrij te houden persleiding
5. woningen fazantlaan vanuit het zuiden ontsluiten
parkeerplaats transformator huisje
Figuur 9: Themakaart infrastructuur
voetpad
n tlaa an faz
rijweg fietsstraat n laa ter eks
Infrastructuur
Ontsluitingsstructuur De infrastructuur is overzichtelijk en fijnmazig vormgegeven. Woningen zijn bereikbaar via voetpaden en op korte afstanden kan geparkeerd worden. De ontsluiting van de buurt (1.) verloopt middels de aantakking op de Vlinderlaan en Zandoogje. Daarnaast faciliteert de fietsstraat Koolmees (2.) voor een in deel de ontsluiting, de fietsstraat kent een afwijkende materialisering dan de overige wegen in de buurt. Door de groenstructuur loopt een netwerk van (half) verharde voetpaden (3.). Fietsers delen de rijweg met automobilisten. Door de lage verkeersintentsiteiten en verkeersremmende functies (4.) zoals knikken in de weg is er sprake van een veilige te delen rijweg. De woningen aan de Fazantlaan worden via het zuiden ontsloten (5.). Nutsvoorzieningen Diagonaal door de buurt loopt een persleiding (6.) welke ten behoeve van onderhoud toegankelijk dient te blijven, aan weerszijden van de leiding is hiervoor een ruimte van 5 meter gevrijwaard. Nabij de buurtontsluiting is een transformatorhuisje (7.) voorzien, deze ligt centraal in het te voorzienen gebied. Het aan te leggen nutstracé voor de
onverhard voetpad
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
Toelichting per thema
inrit
kabels en leidingen tracé
18
dagpau woog
nieuwe buurt moet nog bepaald worden. Er is rekening gehouden met voetpaden van minimaal 1,6 meter waaronder de nutsvoorzieningen gelegd kunnen worden.
an rla de vlin
luch ense heid e
an rla de n i l v
Parkeren Op basis van ‘Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo (definitief 1 november 2022)’ is het aantal parkeerplaatsen ingetekend. De parkeerplaatsen liggen op korte afstand van de woonpercelen. Het aanwezige programma in het plan heeft een harde parkeerbehoefte van 42 parkeerplaatsen. In totaal zijn er 58 parkeerplaatsen ingetekend. De marge komt doordat er rekening wordt gehouden met parkeerplaatsen voor tiny houses. De uitwerking van de tiny houses volgt. In de openbare ruimte zijn 11 parkeerplaatsen beschikbaar voor de tiny houses, met een parkeernorm van 0,7 zijn er op het gebied van parkeren maximaal 15 tiny hosues mogelijk. De extra speling die overblijft tussen parkeerbehoefte en -capaciteit heeft te maken met een juiste spreiding van parkeerplaatsen. In tabel 3 is de verdeling van de woningtypologieën in verhouding tot de parkeerplaatsen opgenomen. Tabel 3: Verdeling van woningtypologieën i.r.t. parkeerplaatsen
n tlaa an faz n laa ter eks
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
Typologie
Aantal woningen
Parkeernorm
tiny houses
n.t.b.
0,7
n.t.b.
11
bungalows
15
2,1
31,5
36
vrijstaande woningen
5
2,1
10,5
11
Totaal
20
>42
58
Figuur 10: Themakaart woningtypologie i.r.t. parkeren
Parkeerbehoefte
Aantal parkeerplaatsen
19
Woonprogramma
Vrijstaand
Bungalow
In totaal is er ruimte voor 20 woningen, daarvan zijn er 5 vrijstaande woningen en 15 bungalows. Naast de 20 opgenomen kavels in het ontwerp is er bij de ontwikkelning ruimte voor maximaal 15 tiny houses.
Voorzijde perceel
1 parkeerplaats
15
8
12
1 parkeerplaats 120 m²
40 m²
30
8
230 m²
10
16
4
Ca. 200 m² beschikbare buitenruimte per tiny house
+ 0,7 parkeerplaats in openbare ruimte*
Beeldkwaliteit In het beeldkwaliteitplan worden onder andere de bouwhoogten en kapvormen nader toegelicht. Principe verkaveling per typologie De weergegeven principetekening duidt de gemiddelde kavelmaat, woonoppervlakte en bijhorende parkeernorm van de woningtypologieën. De weergegeven parkeeraantallen zijn inclusief 0,2 bezoekersparkeren.
5
30
6
Centraal in de buurt is er ruimte beschikbaar voor tiny houses, hoe deze woningen daadwerkelijk landen in de buurt wordt in een vervolgtraject uitgewerkt. In de openbare ruimte zijn 11 parkeerplaatsen voor de tiny houses voorzien, op basis van de parkeernorm sluit dit aan bij een maximum van 15 tiny houses.
1 parkeerplaats
De vrijstaande woningen bevinden zich in het uitgebreide bos. De woningen hebben door een ruim grondoppervlakte en ruimte op de verdieping(en) voldoende ruimte voor gezinnen. De bungalows beschikken over een groot grondoppervlakte. Dit maakt de bungalows levensloopbestendig en geschikt voor vitale ouderen en gezinnen. Door het grote grondoppervlakte zullen de bungalows hoofdzakelijk uit één bouwlaag bestaan, eventueel met een optopping met plat dak.
Tiny house
1 parkeerplaats
6.2
*Gemeente faciliteert 11 parkeerplaatsen in het plan. Met de parkeernorm van 0,7 biedt dit ruimte aan maximaal 15 tiny houses.
5
15 + 0,1 parkeerplaats in openbare ruimte
20 + 0,1 parkeerplaats in openbare ruimte Achterzijde perceel Figuur 11: Principetekening standaard kavel
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
20
3. bomenrij doorzetten richting het buitengebied
dagpau woog
6.3
5. geschakelde groene kamers
5. overgang naar het buitengebied an rla de vlin
4. straatbomen verminderen hittestress
luch ense heid e
1. behouden bestaande bomen
6. verwijderen t.b.v. ontsluiting
5. geschakelde groene kamers
6. verwijderen t.b.v. ontsluiting
an rla de n i l v
3. nieuwe dubbele bomenrij langs fazantlaan
2. uitbreiding bos
Groenstructuur
Bestaande bomen (1.) zijn een belangrijk onderdeel van de groenstructuur van de buurt en blijven daarom zo veel mogelijk behouden. De bossen van de Luchense Heide (2.) worden uitgebreid richting het westen. Dit geeft dit deel van de buurt een eigen lommerrijk karakter. De bomenrij langs de Fazantlaan wordt vanwege de levensduur gerooid en vervangen door een dubbele rij met verschillende inheemse boomsoorten (3.). In het verlengde komt een zelfde type bomenrij. Bomen in het straatprofiel (4.) zorgen onder andere voor een fraai aanzicht en vermindering van hitte stress. Globaal gezien ontstaan er drie typen verschillende groene ruimtes (5.). Aan de Fazantlaan zijn twee versprongen, maar geschakelde groene kamers gelegen. De verspringing maakt de kamers besloten, doordat de ruimte niet als geheel in één oogopslag zichtbaar is. In het zuiden wordt het bos uitgebreid en in het westen vindt een zorgvuldige overgang naar het buitengebied plaats. De oude bomen aan de Fazantlaan en ter plaatse van de nieuwe buurtontsluiting dienen een aantal bomen (6.) verwijderd worden.
6. verwijderen bomenrij a.g.v. levensduur bestaande bomen aanhelen bestaande bomenrij uitbreiding bos
n tlaa an faz
5. boskarakter
bomenrijen langs Fazantlaan n laa ter eks
straatbomen bomen t.b.v. overgang buitengebied meerstammige bomen in groenruimte
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
te verwijderen bomen
Figuur 12:
Themakaart groenstructuur
21
dagpau woog
6.4
Bestaande situatie Royal HaskoningDHV heeft uitgangspunten voor de waterhuishouding opgesteld, in het rapport ‘Waterhuishouding Luche-Fazantlaan’. Het plangebied heeft een hoogteligging die varieert tussen NAP +19,75m tot +21,45m. In het plangebied is greppel aanwezig. Daarnaast ligt in het zuiden een bestaande wadi (1.) die ten behoeve van plangebied Landkaartje is aangelegd. Het uitgangspunt is om de waterberging binnen het plangebied een plek te geven. In het beleid van het waterschap is een bergingseis van 60 mm opgenomen. Daarnaast geldt een aanvullende eis van 60 mm op eigen terrein.
2. organische wadi’s als onderdeel van het landschap
an rla de vlin
3. nieuwe watergang t.b.v. overgang naar akker
luch ense heid e
4. bestaande greppel
5. zoekgebied tijdelijke waterberging
an rla de n i l v
1. bestaande wadi behouden 2. verspreide ligging van de wadi’s
n tlaa an faz n laa ter eks
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
Waterhuishouding
Waterbergende voorzieningen Er worden 3 nieuwe wadi’s (2.) aangelegd als waterbergende functies. De wadi’s worden ruimtelijk gekoppeld aan de groenstructuren in het plan. De verspreide ligging versterkt het waterbergende vermogen. Voor een goede waterhuishouding tussen het plangebied en het hoger gelegen buitengebied wordt er in het westen een watergang (3.) voorzien. Deze zone wordt tevens benut om het hoogteverschil op te vangen. De bestaande greppel langs de Fazantlaan en Koolmees voorziet eveneens in de afwatering (4). Ten noorden van de buurtontsluiting is een zoekgebied voor een tijdelijke waterbergende functie (5.) opgenomen. Indien de huidige opzet niet voldoende waterberging voorziet, kan hier de waterberging uitgebreid worden.
Figuur 13: Themakaart waterhuishouding
22
Aanvullende maatregelen Uitgaande van een gemiddelde peilstijging van 0,40 m kan er ondanks de watergangen en wadi’s onvoldoende water geborgen worden om te voldoen aan de bergingseis van 60 mm. Er zijn aanvullende maatregelen nodig om voldoende waterberging te realiseren. Om te voldoen aan de bergingseis is aanvullende waterberging noodzakelijk. Verschillende technische maatregelen kunnen hierin voorzien. Te denken valt aan infiltratiekratten onder rijwegen of parkeerplaatsen, IT-riolering, groene daken, waterpasserende verharding, enzovoorts. Waterhuishouding tiny houses Bij de nadere uitwerking van de tiny houses dient de waterberging voor deze woningen en eventuele toevoeging van verharding de waterberging binnen de aangewezen zone voor tiny houses opgelost te worden.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
23
7
Principe profielen
7.1
Overgang naar het buitengebied
Eén van de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan is dat er verbinding wordt gezocht met het buitengebied. In de basis is het profiel langs het buitengebied hetzelfde profiel als de buurtontsluiting, echter wordt het profiel maar aan één zijde begrensd door bebouwing. Doordat er een groenstrook aan de buitenzijde is gelegen ontstaat er een zichtrelatie met het buitengebied. Ook hier beschikt het profiel over twee bomen. De bomenrij aan de buitenzijde markeert de grens van de buurt. Het buitengebied wordt extra beleefbaar door het voetpad dat slingerend langs de grens van de buurt loopt.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
24
7.2
Fietsstraat Koolmees
De Koolmees is een bestaande structuur en straat in de buurt. Het huidige profiel en inrichting blijft ongewijzigd. De weg is hoofdzakelijk voor fietsers, de materialisering van de straat maakt dit ook duidelijk middels het rode asfalt. De straat is wel bereikbaar voor autoverkeer, maar in principe enkel voor aanwonenden. Met een smallere rijweg en rammelstroken wordt de automobilist bewust gemaakt van de fietsstraat. Aan één zijde van de weg is er ruimte voor langsparkeren, aan de zuidzijde blijft de bomenrij behouden en waar mogelijk aangevuld. Ten zuiden van deze bomenrij is er ruimte voor de tiny houses welke in een later traject nader worden uitgewerkt.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
25
7.3
Boswonen
De woningen in het bos zijn gelegen in een lommerrijke omgeving met veel bomen en oppervlakte groen. Om het boskarakter te versterken is er veelvuldig ruimte voor bomen, onder andere tussen rijweg en de groene voortuinen maar ook in de centraal gelegen groene ruimte. Hier is ruimte om de bossen van de Luchense Heide uit te breiden. Naast wonen in het bos bieden voetpaden en speelaanleidingen mogelijkheden voor recreatie. Een wadi in het middengebied zorgt voor de waterberging.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
26
7.4
Fazantlaan en groenstructuur
Een belangrijk onderdeel van de wijk is de Fazantlaan en de daaraan gekoppelde doorgaande groenstructuur. De groenstructuur verbindt de buurt met het buitengebied op een groene en kwalitatieve wijze en is daarmee de hoofdstructuur van de buurt. De Fazantlaan blijft behouden en wordt verlengd richting het buitengebied. De bestaande bomenrij aan de oostzijde van de Fazantlaan wordt vanwege de levensduur gerooid. Aan weerszijden van de Fazantlaan komt een bomenrij terug met verschillende inheemse boomtypen. De groene ruimtes en bomen dragen bij aan de klimaatadaptiviteit binnen de buurt.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
27
8
Vervolg
Het voorliggende stedenbouwkundig plan is de basis voor de vervolgstappen om uiteindelijk te komen tot realisatie van het deelgebied Fazantlaan-West. Er wordt een bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken. Onderdeel van het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan om ervoor te zorgen dat de woonwijk Fazantlaan-West een kenmerkende en passende uitstraling krijgt. Voor de realisatie van de openbare ruimte wordt nog een inrichtingsplan gemaakt voor de exacte inrichting.
8.1
Bestemmingsplan
Om het stedenbouwkundig plan juridisch te verankeren wordt er voor dit deelgebied een nieuw bestemmingsplan opgesteld. In het bestemmingsplan wordt met onderzoeken aangetoond dat de nieuwe woonwijk voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Bijvoorbeeld of de grond geschikt is voor woningbouw, er voldoende parkeergelegenheid is, er voldoende ruimte is voor waterberging en groen, er goed wordt omgegaan met de aanwezige flora en fauna etc. Voor de bouw van de woningen is een omgevingsvergunning nodig. De omgevingsvergunning wordt getoetst aan het bestemmingsplan. In de bestemmingsplanprocedure krijgt iedereen de mogelijkheid om zijn of haar bezwaren kenbaar te maken.
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West
8.2
Beeldkwaliteitplan
Een beeldkwaliteitsplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het ruimtelijk ontwerp en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt. Het beeldkwaliteitsplan wordt onderdeel van het bestemmingsplan.
8.3
Inrichtingsplan
Met het inrichtingsplan wordt voortgeborduurd op het stedenbouwkundige ontwerp. De nadruk in deze uitwerking ligt op het vormgegeven van de openbare ruimte, waarin de overgangszone tussen publieke en private openbare ruimten en de inpassing van wateropgave speciale aandacht verdient.
28
Bijlage 1 - Stedenbouwkundig plan 1:500
Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West - Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo
pau
woo
g
28
26
24
22
+
+ 19
17
10
8
+
6
4
+
11
9
2A
2
7
Zan
5
n
+
1
+
+
+
+
huidige kadastrale grenzen
+
+
+
‘t landkaartje
onderhoudspad watergang bestaande bomen aanhelen bestaande bomenrij
+
+ +
637
rtje aa dk an ‘t l
+ +
+
uitbreiding bos bomenrijen langs Fazantlaan straatbomen bomen bij overgang buitengebied
n a la te verwijderen bomen r e d in l V
bomen groenruimte Fazantlaan
+
+
+ +
574 550
+
+
ee s
vlin
ko olm
+ +
an
+
nsehe
ide
zone tiny houses
+
+
+
+
+ +
+
+
+
+
+
+ 758
Programma
+
655
+
Totaal
+
tla an faz
+
440
+ +
430
+
+
Oppervlaktestaat
36
10
onderdeel
m²
8
6
2
436
infrastructuur
+
+
38
+
inritten
Schetsontwerp - concept + ‘t landkaartje Luchen
aan l r ste k E
2A
parkeerplaatsen
Fa za ntl aa
17
n
1A
15
949
14.989
40216 Boxtel 42
474
932
5282 WV Boxtel
halfverharde voetpaden
+
664
www.bro.nl
wadi’s en watergangen
925 info@bro.nl
groenelementen14
9.990
Parkeerbalans +
3
Stedenbouwkundig plan Gebiedsontwikkeling Fazantlaan-West Gemeente Geldrop-Mierlo
Schetsontwerp - concept Tiny houses en vrije kavels Luchen Gemeente Geldrop-Mierlo
Boxtel
Datum:
Schaal:
Bosscheweg 107
22 dec 2020
1 : 1000
Getekend:
Formaat:
5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400
typologie
aantal parwoningen keernorm
parkeerbehoefte
Ingetekend
tinyhousees
n.t.b. (max. 15)
0,7
n.t.b. (max. 15)
11
bungalows
15
2,1
32
36
vrijstaande woningen
5
2,1
11
11
totaal
20
>42
58
info@bro.nl
4
GvdS
A3 datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
schaal
Tekeningnr.:
11-07-2023 Projectnr.:
N BC
P05288
30/31
A0
1:500
www.bro.nl 01
P02283
44
+31 (0)411 850 400
groen en water
2
37
39
2.857
Bosscheweg 107
voetpaden
+
Gemeente Geldrop-Mierlo
36
2
4
O EV ER
rijwegen 1B
34
38 31.047
woonkavels inclusief ruimte voor tiny houses
40
761
20
bebouwing
+
5
+
plangebied
+
an
450
+
32
15
+
bungalows in+ het bos
+
419
n.t.b. (max. 15)
bungalows
+
3
aantal
tinyhouses
+
450
+
typologie
+
409
+
+
+
1.015
+
+
r la de
+
+
+
+
luc he
kabels en leidingen tracé
+ +
+
551
plangrens
+
+
463
transformator huisje
+
715
516
inrit parkeerplaats
+
609
fietsstraat
+
3
4
6
rijweg
+
aa erl
+
voetpad
+
1
s e e s m e l e o lm o o o Kk 12
zoekgebied tijdelijke waterberging
onverhard voetpad
nd Vli
oo
nd
za
10
wadi
+
2
gje
+
5
9
8
woonperceel
+
56
13
doo
gje
15
5A
58
14 12
+
21
openbaar groen
+
20 18 16
1
+
60
BBO OEE RREE NNZZ
Dag
30
1
--ZZ W WA ALL UUW W
32
3
+
documentnaam P05288_rapportage_sbkplan_Fazantlaan-West_Mierlo_20230712
D 2
46 G
G
T 0
Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99
Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400
Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl
Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West, gemeente Geldrop-M ierlo
Fazantlaan-West (Luchen), vastgesteld
38
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
afdeling Ruimte | team Strategie en Beleid |
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
24 november 2023
2
Inhoudsopgave inleiding
4
de plek
6
plantoelichting
10
stedenbouwkundig plan
12
beeldkwaliteit
14
beeldkwaliteit, Zandoogje/Koolmees
16
beeldkwaliteit, bosrijk
18
beeldkwaliteit, tiny houses
20
beeldkwaliteit, Fazantlaan
22
beeldkwaliteit, erfafscheidingen
24
beeldkwaliteit, openbare ruimte
26
additioneel
33 Foto: stedenbouwkundige rapportage Fazantlaan-West, 2023
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
3
Inleiding Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiemiddel voor ontwikkelaars, particuliere kopers of zelfbouwers en architecten die het gebied gaan vormgeven. Het fungeert als toetsingskader voor de welstandscommissie voor bouwaanvragen in dit ontwikkelgebied. Aanleiding De gemeente Geldrop-Mierlo heeft het beeldkwaliteitsplan (BKP) ontwikkeld voor Fazantlaan-West. Hierbij waarborgen we de gewenste uitstraling van het gebied. Ontwikkelingen, beleid of burgerinitiatieven kunnen kansen zijn om de kwaliteit binnen het plangebied en/of de omgeving te verbeteren. Het BKP moet hierin sturing geven. Doel Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West te Mierlo. In dit BKP worden de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten vastgelegd. Niet alleen voor gebouwen, maar ook voor de openbare ruimte. Hiermee willen we een kwalitatief hoogwaardige afronding van de wijk Luchen realiseren en een ruimtelijke samenhang krijgen in de stedenbouwkundige opzet, architectuur en de openbare ruimte.
Het beeldkwaliteitsplan zal als toetsingskader voor de welstandscommissie fungeren voor bouwaanvragen in dit ontwikkelgebied. Het beeldkwaliteitsplan vormt een houvast om bouwplannen te toetsen binnen het totaalbeeld van het ontwikkelgebied. Daarnaast komt dit beeldkwaliteitsplan parallel met het bestemmingsplan tot stand. Het beeldkwaliteitsplan wordt als toelichting gekoppeld aan dit bestemmingsplan. Architectenregister Er dient gewerkt te worden met een architect geregistreerd in het architectenregister. Leeswijzer In dit beeldkwaliteitsplan wordt eerst op de locatie ingegaan. Tijdens de plantoelichting wordt het conceptbeeld voor Fazantlaan-West omschreven. Vervolgens worden de relevante onderdelen van het stedenbouwkundig plan benoemd die aanleiding geven voor de gekozen beeldkwaliteit. Hierna wordt ingegaan op de beeldkwaliteit van gebouwen en openbare ruimte.
Procedure De raad zal expliciet besluiten dat dit beeldkwaliteitsplan onderdeel gaat uitmaken van de Welstandsnota Geldrop-Mierlo. Bij de eerstvolgende actualisatie zullen de welstandelijke eisen uit het beeldkwaliteitsplan als een bijzondere criteriaset in de Welstandsnota worden opgenomen.
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
4
Eindhovensch Kanaal
Luchense Wetering
Luchen Noord
Sportpark Oudvensestraat Luchen fase 3B
Luchen fase 2
Luchen fase 3A
Luchen Bijenkorf Luchen Landkaartje
Luchen Fazantlaan-West
Luchen fase 1 Weteringingpark
Heidepark Bospark ‘t Wolfsven
Luchensche heide
Overzichtskaart
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
5
De plek Ligging Het gebied is gesitueerd aan de rand van Mierlo. Eén zijde grenst aan de nieuwbouwontwikkelingen van Luchen fase 1, 2, ‘t Landkaartje en bestaande bebouwing uit Heidepark met ruim opgezette woningen en percelen. De andere zijde grenst aan een Luchensche Heide. Dit bosrijke gebied is onderdeel van Natuur Netwerk Brabant met (boven) regionale doorlopende ecologische verbinding tussen de Stiphoutsebossen en de Strabrechtse Heide.
Afbeelding ligging plangebied, 2023
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
Ontstaan Luchen is een uitbreidingswijk van Mierlo met voornamelijk woningen. Het bestemmingsplan Groot Luchen is op 14 december 2015 vastgesteld. Dit is een globaal bestemmingsplan dat wordt uitgewerkt in verschillende plandelen. Een vervolg in deze verdere ontwikkeling is Fazantlaan-West.
Afbeelding Ruimtelijke Plannen, bestemmingsplan Groot Luchen, geraadpleegd augustus 2023
6
Ontwikkeling Fazantlaan-West is onderdeel van project Fazantlaan. De ontwikkeling van woningbouw binnen dit project wordt gerealiseerd op volledig grondeigendom van de gemeente Geldrop-Mierlo. Hierdoor is Fazantlaan-West ontstaan. Op termijn is het doel om ook Fazantlaan-Oost te ontwikkelen voor woningbouw om zo plandeel Fazantlaan compleet te realiseren.
Afbeelding gemeentelijke eigendommen 2023, Q2
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
Groen blauwe mantel Een deel van het plangebied is door de provincie aangeduid als groenblauwe mantel, deze aanduiding vergt een ontwerp die hand in hand gaat met de natuur. Een eis is om het landschap te versterken. De stedelijke ontwikkeling moet aansluiten bij het bestaande stedelijke gebied. Ook wordt er bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke ontwikkeling rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied zelf en de naaste omgeving. De stedelijke ontwikkeling moet in omvang en ruimtelijke kwaliteit evenredig zijn met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling.
Afbeelding uit omgevingsverordening Noord-Brabant
7
Sfeerbeelden In en rondom het projectgebied zijn in de huidige situatie een aantal locaties bijzonder of noemenswaardig. Op deze en de volgende pagina een kleine selectie foto's. Dit geeft een impressie van de huidige situatie (2023).
4 6 5
1 3
2
Zicht richting Luchenseheide, links Heidepark en rechts Luchen deelgebied 2
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
Locatieoverzicht van foto’s op pagina 9
8
1
2 Zicht vanaf Koolmees op Heidepark
Zicht vanaf Fazantlaan naar Koolmees
4
Zicht vanaf Zandoogje
5
Zicht vanaf Koolmees naar Vlinderlaan
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
3 Zicht vanaf Luchenseheide
6 Zicht op Vlinderlaan richting Koolmees
9
Plantoelichting Ontwikkeling De gerealiseerde delen van Groot Luchen, met name Luchen fase 2, bepalen voor een aanzienlijk deel de ruimtelijke context van het plangebied. Daarnaast zijn er ook bestaande structuren waarop aangesloten moet worden bij de planontwikkeling. Dit zorgde voor de verbeelding van het planconcept dat hiernaast is afgebeeld. De principes zijn: ■ Versterk de bestaande structuren en landschappelijke elementen. ■ Breid het bos uit en maak van de groenblauwe mantel een bosrijke zone met een lage bebouwingsdichtheid. ■ Maak het buitengebied beleefbaar door middel van wandelroutes en zichtrelaties. ■ Creëer een heldere en fijnmazige verkeersstructuur, benut daarbij het grondeigendom van de gemeente aan de Vlinderlaan. ■ Zet de (groen)structuur van de Koolmees in als een belangrijke doorgaande structuur. ■ Hecht zorgvuldig aan op de omgeving door afstand te bewaren en deze ruimte groen in te richten. ■ Alzijdige woonvelden zorgen voor een kwalitatieve begrenzing van de openbare ruimte. ■ tiny houses zijn een centraal en zichtbaar onderdeel van de woonbuurt. ■ De groene openbare ruimtes bieden ruimte aan speelgelegenheden en waterberging. ■ Richting het buitengebied neemt de stedelijkheid af door een lagere bebouwingsdichtheid en meer groen.
Conceptafbeelding uit stedenbouwkundige rapportage Fazantlaan-West Bestaande boerderijen op Luchen
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
10
Visie Het plangebied ligt aan de rand van het landelijk- en stedelijk gebied. De aanduiding als groenblauwe mantel vanuit de provincie vergt een ontwerp dat samen gaat met de natuur. Dit zorgt voor een lagere woningdichtheid en een hogere inzet van natuurwaarde. Dit zien we terug in de verschillende delen van het plan. Het plan bestaat uit vier verschillende woonvelden met een eigen beleving van het groen en uitstraling van bebouwing. Diversiteit is een belangrijk element in de ontwikkeling. Rood: in het noordelijk deel zal de bebouwing in hoogte en dichtheid afnemen t.o.v. Luchen deelgebied 2. Groen: heeft een bosrijk karakter. In het zuidelijk deel word bebouwing geïntegreerd in een groene bosrijke omgeving. Dit zorgt voor een geleidelijke overgang waardoor bebouwing mogelijk is. Geel: is de locatie voor tiny houses. Deze compacte woningen hebben een klein woonoppervlak en moeten bijdragen aan een groene uitstraling. Blauw: is de locatie met ruime percelen die een hogere dichtheid hebben dan de drie andere woonvelden. Het ligt tussen de woningen in een bosrijk karkater en de Fazantlaan maar ook tussen de tiny houses en de bestaande vrijstaande woningen in het Heidepark.
Inrichting en bebouwing is indicatief: veranderingen kunnen nog aangebracht worden Woonvelden in stedenbouwkundige plan
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
11
Stedenbouwkundig plan Alzijdige woonvelden maken het zicht vanuit de openbare ruimte kwalitatief. Zichtbare blinde gevels of achterkanten van percelen worden zo veel mogelijk vermeden.
Tiny houses als centraal, zichtbaar en toegankelijk onderdeel van de buurt.
Overgang naar het buitengebied door middel van voorkanten richting buitengebied inclusief pad en bomen.
Bos uitbreiden in het zuidwesten met bomen tussen rijweg en private gronden.
Ongeacht de woningtypologie, de hoekpercelen grenzend aan de groene openbare ruimte voorzien van tweezijdige oriëntatie.
Verspringende rooilijnen rondom boskarakter en lanen. Aan groenstrook strakke rooilijnen.
Overgangszone naar omliggende woonpercelen wordt op een natuurlijke wijze ingericht. De overgangszone worden onderdeel van de private woonpercelen. In het bestemmingsplan zal de overgangszone worden vastgelegd.
Inritten zo min mogelijk het groen laten doorsnijden en geen bestaande bomen opofferen, onder andere door inritten te combineren
Aan het stedenbouwkundig plan liggen een aantal ontwerpprincipes ten grondslag. Deze principes hebben geleid tot de ruimtelijke invulling van het stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West.
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
12
Inrichting en bebouwing is indicatief veranderingen kunnen nog aangebracht worden
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
13
Beeldkwaliteit Algemeen In dit beeldkwaliteitsplan wordt het ruimtelijk beeld, de karakteristiek en de sfeer die voor Fazantlaan-West wordt geambieerd, op hoofdlijnen beschreven. Het beeldkwaliteitsplan biedt daarbij ruimte voor creativiteit en inventiviteit, zodat het niet alleen voor de toetsing van bouwplannen, maar ook ter inspiratie en voor de begeleiding van initiatieven kan worden ingezet. Ieder bouwplan dat gerealiseerd wordt heeft ruimtelijke impact voor de gebruikers van de omgeving, waarin dit plan wordt gebouwd. Welstand is niet zozeer een waardeoordeel over een bouwwerk op zich, maar vooral een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie. Hierom bevat het beeldkwaliteitsplan een totale beeldvorming van gebouwen en openbare ruimte. Enkel de bouwplannen zullen worden getoetst aan beschrijvingen en criteria volgens de redelijke eisen van de welstandscommissie. De opgenomen spelregels zijn conform het bestemmingsplan Fazantlaan-West (Luchen). Architectuur Van een ontwerp wordt verwacht dat het passend is binnen het beoogd ruimtelijk beeld, maar ook dat het op zichzelf logisch en consequent is vormgegeven. Het gaat hierbij om de verhoudingen van het bouwwerk in schaal, vorm en massaopbouw ten opzichte van de verhoudingen in de omgeving.
Het gaat ook om de verschijningsvorm van een gebouw in zijn uitdrukking, herkenbaarheid, interne verhoudingen tussen verschillende delen
van het gebouw en de esthetische kwaliteiten van de architectuur. De verhoudingen, de detaillering en de materialisatie van het gebouw moet logisch, evenwichtig en consequent van opbouw zijn. Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van de welstandscommissie wanneer er wordt voldaan aan de volgende algemene criteria: ■ Het bouwwerk levert met zijn gevel(s) een passende bijdrage aan het openbare gebied waaraan het bouwwerk grenst en er sprake is van een duidelijke herkenbare hoofdtoegang. ■ Er zijn geen blinde gevels gericht op het openbaar gebied. Het bouwwerk is georiënteerd, en zorgt voor interactie met de omgeving. ■ Op de hoeken van percelen die grenzen aan de openbare ruimte staan geen (vrijstaande) bijgebouwen. ■ De verschillende delen van het bouwwerk zijn in hun uiterlijke verschijningvorm (massa, gevel en detail) logisch en samenhangend. ■ Er is sprake van een evenwichtige opzet in maatverhoudingen, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. ■ Er wordt rekening gehouden met de relatie tussen het maaiveld en de gevel en tussen de gevel en het dak. ■ De opbouw van de gevels is herkenbaar en consequent, waarbij een evenwicht tussen helderheid en complexiteit in het gevelbeeld ontstaat. ■ Bij verbouw staan de ingrepen aan het bouwwerk in goede verhouding tot elkaar en tot het bouwwerk in het geheel.
■ De detaillering, reliëf, textuur, materiaalkeuze en kleurstelling zijn in relatie tot de totale verschijningsvorm van het bouwwerk vormgegeven. Bestaande boerderijen op Luchen
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
14
■ Een stedenbouwkundige en architectonische verbijzondering kan worden gerealiseerd op plekken met een specifieke betekenis, die liggen in een zichtlijn of een ruimtelijke beëindiging vormen. ■ Er moet zo veel mogelijk variantie zijn in vorm, maat en/of materiaal en kleurgebruik om diversiteit te bevorderen. Parkeren ■ Parkeren minimaal 5m(d) x 5,5m(b) achter de erfgrens zodat er 2 auto’s naast elkaar op de oprit geparkeerd kunnen worden. Bij toepassing van een garage in het hoofdvolume moeten ook 2 auto’s op eigen terrein geparkeerd kunnen worden (dit geldt niet voor de locatie tiny houses). Materialen en kleuren De materialen dienen ter beoordeling te worden voorgelegd aan de supervisors. ■ Natuurlijke materialen hebben de voorkeur. Gevel- en dakvlakken bij voorkeur in natuurlijke materialen of moeten een natuurlijke uitstraling hebben. ■ Gedekte, aardse kleuren. Lichte kleuren alleen voor accenten en op relatief bescheiden vlakken. ■ De materialen moeten passen bij de gekozen uitwerkingsstijl. Geveluitwerking ■ Een eigentijdse uitwerking en detaillering heeft de voorkeur.
Supervisors Met dit beeldkwaliteitsplan wordt een ambitie ten aanzien van gebouwen en openbare ruimte neergelegd, waarbij een samenhangende uitstraling het uitgangspunt is. Dit is ter beoordeling aan supervisors. Naast dat de gemeente de binnenkomende plannen toetst aan het bestemmingsplan en welstandsnota, dient het bouwwerk voor dit specifieke plan ook getoetst te worden door een team van supervisors. Dit team zal de bouwplannen en samenhang toetsen wat betreft materiaal en kleurkeuze van de verschillende bouwwerken. Het supervisorteam zal minimaal uit twee personen bestaan. Eén of meer personen is vergunningverlener en/of stedenbouwkundige van de gemeente en één of meer personen maken deel uit van de Welstandscommissie. Afwijkingen In het algemeen geldt dat afwijkingen van het gewenste bebouwingsbeeld alleen mogelijk zijn in overleg met de gemeente. Innovatie en/of duurzaamheid staan voorop. Indien ontwerpen niet voldoen aan bovenstaand, maar een duurzaam ‘plus’ ontwerp zijn, kan in overleg met de gemeente afgeweken worden. Een plus is; wat er extra aan maatregelen wordt getroffen bovenop hetgeen wettelijk verplicht is. Uitwerking In de volgende pagina’s is een nadere uitwerking op bovenstaande punten te vinden. Bestaande boerderijen op Luchen
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
15
Beeldkwaliteit, Zandoogje/Koolmees Algemeen De vormgeving van een bungalow is kenmerkend voor dit deel in het plan. De inspiratiebeelden in dit beeldkwaliteitsplan verwijzen hiernaar. Er worden eigentijdse woningen gebouwd. Gebouwen mogen geen exacte kopie zijn van elkaar. Variantie in vorm, materiaal en of detaillering is hiervoor noodzakelijk. Hoofdvorm ■ Een informele inrichting zonder strakke rooilijnen. ■ Een bebouwingcompositie waarbij woningen ‘los’ van elkaar staan. ■ Eenvoudige hoofdvormen waarbij een lage daklijn dominant is. ■ Een duidelijke hoofdvorm met één bouwlaag. ■ Een opbouw is mogelijk maar moet ondergeschikt zijn aan het dakvlak. ■ Meerdere dakvakken zijn voorstelbaar wanneer dit de compositie niet verstoort. ■ De massa is eenvoudig. In het ontwerp is aandacht voor detail in entreepartij/voorkant. ■ Er moet zo veel mogelijk variantie zijn in vorm, maat en/of materiaal en kleurgebruik. ■ Garage en/of bijgebouwen zijn onderdeel van de hoofdmassa. ■ Installaties dienen zoveel mogelijk opgenomen te worden in de hoofdmassa en zijn niet of nauwelijks zichtbaar vanaf maaiveld. Maat en schaal ■ De (goot)hoogte bedraagt maximaal 3,50 meter. ■ Een opbouw is mogelijk tot maximaal 6,00 meter. ■ Maximaal 33% van het dakvlak kan benut worden voor een opbouw, met een maximum van 55m2. Een gehele tweede verdieping is hierdoor niet mogelijk.
Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West
■ De opbouw ligt terug in het dakvlak en is hierdoor niet mogelijk om als één gevelvlak vanaf maaiveld door te trekken tot de opbouw. ■ Naast platte daken is het ook toegestaan om hier een lessenaarsdak, zadeldak of een samengestelde dakvorm toe te passen. ■ De hellingshoek bedraagt een hoek van maximaal 30°. ■ Het bouwwerk is georiënteerd op de openbare ruimte, en zorgt voor interactie met de omgeving. Materialen en kleuren ■ Maximaal worden er twee materialen toegepast in de gevel. ■ Karaktervolle, duurzame en natuurlijke materialen, zoals baksteen, hout/planken, leien en metalen platen (mits zorgvuldig toegepast), of leem in een (licht) bruine kleur. ■ Wit (of gelijkwaardige kleur) stucwerk/keimwerk mogen niet als één gevelmateriaal uitgevoerd worden. ■ Het (wit) schilderen baksteen en voeg is niet wenselijk. ■ Hout, toegepast als gevelbekleding wordt in een zwarte kleur of naturel toegepast. ■ (Handvorm) baksteen in een warme en genuanceerde kleur. ■ De binnenzijde van het dak kan wit uitgevoerd worden. ■ Roedeverdelingen in raamwerken behoren niet tot de mogelijkheden. ■ Luiken kunnen toegepast worden, mits deze kloek toegepast worden en ook functioneel gebruikt kunnen worden (niet historiserend). ■ Als zonnewering mogen (houten) lamellen zowel horizontaal als verticaal op of aan de gevel toegepast worden, zonder dat dit de relatie met de openbare ruimte verstoort.
Bestaande boerderijen op Luchen
16
Schematische weergave bungalow, Alle hoofdfuncties op begane grond
Gevelverdeling voor dynamiek
Verspringing in gevel, zowel hoogte als diepte
Opbouw is ondergeschikt gedeeltelijke opbouw voor licht
Opbouw is ondergeschikt plat afgedekte uitbreiding van hoofdfuncties
Opbouw is ondergeschikt Schuin afgedekte uitbreiding van hoofdfuncties