Fazantlaan-West (Luchen)_D04_Toelichting excl markering

Toelichting bestemmingsplan FazantlaanWest (Luchen)

O PG EST ELD VOOR: Gemeente Geldrop-Mierlo

O PG EST ELD D OOR: ST ANT EC B V 10 juli 2024 R EF ER ENT IE : 372 007 88

Toelichting bestemmingsplan Fazantlaan-West (Luchen)

In opdracht van: Gemeente Geldrop-Mierlo Opgesteld door: WvV Projectnummer: 327200788 Documentnaam: Fazantlaan-West (Luchen) D04_Toelichting.docx Datum: 3 juli 2024

Versie

Vrijgegeven door

D04

MSt

Bezoekadres Hoevestein 20b 4903 SC OOSTERHOUT www.stantec.com/nl

Paraaf

Datum 3 juli 2024

KVK Haaglanden 27 18 43 23 BNP Paribas 22 76 53 920 IBAN NL75BNPA0227653920 BIC BNPANL2A Stantec BV is ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, ISO 45001:2018 en VCA** gecertificeerd

Het is niet toegestaan de inhoud en/of vorm van door Stantec opgestelde rapportages aan te passen

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen)

Inhoudsopgave 1.0 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

1 1 2 3 5

2.0 Hoofdstuk 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

6 6 9

3.0 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

17 17 20 26 27

4.0 Milieuaspecten 4.1 Bedrijven en milieuzonering 4.2 Mobiliteit 4.3 Akoestiek 4.4 Luchtkwaliteit 4.5 Water 4.6 Natuur 4.7 Stikstof 4.8 Bodem 4.9 Archeologie en Erfgoed 4.10 Externe veiligheid 4.11 Geurhinder 4.12 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen 4.13 M.e.r.-beoordeling

32 32 33 36 37 40 47 51 52 53 55 58 60 62

5.0 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Toelichting bestemmingen

63 63 64

6.0 Uitvoerbaarheid 6.1 Inleiding 6.2 Financiële haalbaarheid 6.3 Maatschappelijke haalbaarheid

68 68 68 68

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen)

Bijlage 1: Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West Mierlo, d.d. 12-07-2023 BRO Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan Fazantlaan-West, d.d. december 2023 Gemeente Geldrop-Mierlo Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Fazantlaan-West (Luchen), d.d. 30-11-2023 Stantec Bijlage 4: Waterhuishouding Luchen-Fazantlaan, d.d. 29-11-2023 Royal Haskoning DHV Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Fazantlaan Luchen, d.d. 16-09-2022 BRO Bijlage 6: Effectbeoordeling NNB/groenblauwe mantel Fazantlaan-West (Luchen), d.d. 21-11-2023 Stantec Bijlage 7: Nader onderzoek das Luchen-Fazantlaan te Mierlo, d.d. 01-03-2024 Stantec Bijlage 8: Memo stikstofdepositie, Fazantlaan-West (Luchen), d.d. 27-06-2024 Stantec Bijlage 9: Verkennend bodemonderzoek, Fazantlaan-West (Luchen), d.d. 14-12-2023 Stantec Bijlage 10: PvE Archeologisch proefsleuvenonderzoek Luchen deelgebied Fazantlaan, d.d. 14-112022 ODZOB Bijlage 11: Aanmeldnotitie MER Bijlage 12: Nota zienswijzen (ontwerp)bestemmingsplan Fazantlaan-West Bijlage 13: Nota ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Fazantlaan-West

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen)

1.0

INLEIDING

1.1

AANLEIDING

De gemeente Geldrop-Mierlo ontwikkelt ten westen van de kern Mierlo de woonwijk Luchen. In totaal omvat de wijk circa 850 woningen, een bedrijventerrein, water- en groenvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen (zoals een brede school) en een woonwagenlocatie. Het plan is in fasen ontwikkeld. Het plan Fazantlaan-West betreft het laatste deelgebied, waarmee de realisatie van de wijk tot een afronding komt. De bestaande wijk kenmerkt zich door een hoge ruimtelijke kwaliteit. Het oorspronkelijke landschap staat hierin centraal: bestaande structuren, lijnen en elementen van het (voormalig) agrarisch landschap vormen de basis voor de inrichting van het gebied. Hiermee is in de woonwijk Luchen een kleinschalige, groene en dorpse sfeer gecreëerd, passend bij het dorpse woonmilieu van Mierlo. Met het stedenbouwkundig plan voor Fazantlaan-West wordt voortgezet op deze structuren. De groenstuctuur van de Fazantlaan fungeert als groene long van de buurt ten behoeve van gezondheid, klimaatdoelen en fijnmazige verkeersstructuur. Aan deze verschillende structuren worden nieuwe langzaam verkeersverbindingen gekoppeld. Richting het buitengebied neemt de bebouwingsdichtheid af. Het plan voorziet in een kwalitatieve afronding en versterking van de randen van de wijk.

In totaal omvat het woningbouwprogramma in het deelgebied Fazantlaan-West 15 bungalows, 5 vrijstaande woningen en maximaal 15 tiny houses. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader.

| Bestemmingsplan (Luchen) Figuur 1: De planlocatie in relatieStantec tot het bestemmingsplan Groot‘Fazantlaan-West Luchen 1

1.2

PLANGEBIED

Het plangebied betreft het onbebouwde gebied aan de westzijde van de Fazantlaan. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het reeds ontwikkelde gebied van Groot Luchen genaamd ‘Luchen Fase 2’, aan de oostzijde door drie onbebouwde percelen langs de ontsluitingsweg de Vlinderlaan. In het zuiden begrenzen de woningen aan de Eksterlaan het gebied en in het westen de Luchense Heide en de agrarische percelen in het buitengebied. De planlocatie wordt gevormd door de percelen door de gemeentecode GM1771 met de bijbehorende kadastrale percelen MLO01-F-905 en MLO01-F-1330 en een gedeelte van de percelen MLO01-L-742, MLO01-L-349, MLO01-F-2408, MLO01-F-1761 en MLO01-F-6348. De planlocatie heeft een totale oppervlakte van circa 37.073 m2. Beoogd wordt om de nieuwe ontwikkeling middels een nieuwe ontsluiting aan te laten sluiten op de Vlinderlaan. Voor deze aansluiting wordt het kadastrale perceel MLO01-L-742 gebruikt

Figuur 2: De planlocatie ten opzichte van de omgeving

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 2

1.3

GELDEND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingplannen: ▪ Bestemmingsplan ‘Groot Luchen’, vastgesteld op 14-12-2015 ▪ Bestemmingsplan ‘Mierlo’, vastgesteld 10-11-2008 ▪ Bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’, vastgesteld 08-11-2010 ▪ Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren Geldrop-Mierlo’, vastgesteld op 17-06-2019 ▪ Paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Geldrop-Mierlo’, vastgesteld op 02-03-2020

Figuur 3: Geldend bestemmingsplan conform ruimtelijkeplannen.nl Bestemmingsplan ‘Groot Luchen’ Binnen het bestemmingsplan ‘Groot Luchen’ heeft de planlocatie de enkelbestemming ‘Wonen-2’ gekregen met de dubbelbestemming ‘Archeologie-3’ en de aanduiding ‘wetgevingszone – wijzigingsgebied 1’. Hieronder worden deze kort toegelicht. Enkelbestemming ‘Wonen-2’ Deze gronden zijn bestemd voor wonen en aan-huis-verbonden beroepen met daaraan ondergeschikt voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er geldt geen bouwvlak. Dubbelbestemming ‘Archeologie-2’ Deze gronden zijn aangewezen voor het behoud en bescherming van de te verwachten archeologische waarden. Er is een archeologisch onderzoek nodig indien de graafwerkzaamheden meer dan 500 m2 of dieper dan 0,3 m-mv gaan.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 3

Dubbelbestemming ‘Archeologie-3’ Deze gronden zijn aangewezen voor het behoud en bescherming van de te verwachten archeologische waarden. Er is een archeologisch onderzoek nodig indien de graafwerkzaamheden meer dan 500 m2 of dieper dan 0,5 m onder maariveld gaan. ‘Wetgevingszone – wijzigingsgebied 1’ Indien aan alle voorwaarden wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen ten behoeve van een bouwvlak of voor de bouw van woningen. Bestemmingsplan ‘Mierlo’ Binnen het bestemmingsplan Mierlo heeft de planlocatie de bestemming ‘kernrandgebied KR’ gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en agrarische doeleinden met daaraan ondergeschikt volkstuinen, paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en recreatief medegebruik. Het oprichten van gebouwen danwel het gebruik voor woondoeleinden is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Figuur 4: Uitsnede uit het bestemmingsplan ‘Mierlo’ met de planlocatie zichtbaar

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ Voor een smalle strook onder het bestemmingsplan ‘Groot Luchen’ gelden de enkelbestemmingen ‘verkeer’ en ‘agrarisch met waarden- 2’, de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 4’, de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – landschapsontwikkelingsgebied’ en de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’. De relevante bestemmingen worden hieronder kort toegelicht. Enkelbestemming verkeer Deze gronden zijn bestemd voor verkeer en verblijf (waaronder wegen, paden en parkeervoorzieningen), groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en behoud van landschaps- en /of cultuurhistorische waarden.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 4

Enkelbestemming ‘agrarisch met waarden- 2’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch met waarden – landschapsontwikkelingsgebied Deze gronden zijn naast voor agrarische doeleinden specifiek bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden. Dubbelbestemming archeologie – 4 Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. Er is een archeologisch onderzoek nodig voor werkzaamheden dan 2.500 m2.

Figuur 5: Uitsnede uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ met de planlocatie zichtbaar

1.4

LEESWIJZER

Hoofdstuk 2 bevat de planbeschrijving waarin de bestaande en toekomstige situatie wordt beschreven. Vervolgens zijn de beleidskaders van de diverse overheden uiteengezet in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten met betrekking tot de ontwikkeling worden in hoofdstuk 4 besproken. In hoofdstuk 5 zijn de planregels nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 5

2.0

HOOFDSTUK

Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van het plangebied en haar omgeving. Vanuit de huidige situatie en ruimtelijke- en functionele structuur, wordt inzicht verkregen in de kaders die aan de basis hebben gestaan van de planontwikkeling. Hierop wordt vervolgens op het onderdeel 'toekomstige situatie' ingegaan.

2.1

BESTAANDE SITUATIE

Ontstaansgeschiedenis Luchen was voorheen een buurtschap ten westen van Mierlo. Volgens oude kaarten bestaat Luchen al eeuwen als gehucht, met bewoning die teruggaat tot de 15e/16e eeuw. De bewoonde nederzettingen lagen op een dekzandrug bij het riviertje ‘de Luchense loop’. Het landschap heeft in de 19e en 20e eeuw lokaal grote veranderingen ondergaan, waardoor de laatmiddeleeuwse indeling niet meer zichtbaar is. Het buurtschap Luchen ligt aan een straatweg tussen de kom van Mierlo en het Eindhovensch Kanaal. Medio jaren ’00 is Luchen in beeld geraakt als uitbreidingslocatie voor woningbouw. Met het plan van de nieuwbouwwijk ‘Luchen’ is het voormalige buurtschap opgenomen in de bebouwde kern van Mierlo. De wijk omvat de bouw van circa 850 woningen, een bedrijventerrein, een brede school en woonwagenlocatie. De woonstraten volgen voor een deel de oorspronkelijke akker-verkaveling. De hoofdontsluiting onderscheidt zich in haar profiel met de korte buurtstraten. Straten met een prettig profiel. Rijwoningen, geschakelde woningen en patiowoningen wisselen elkaar af. De straten zijn overzichtelijk. Twee groene pleinen zorgen voor karakteristieke plekken in de buurt, waar ruimte is voor groen en spelen. Vanuit elke woonstraat zijn er doorzichten naar de groene pleinen of naar het buitengebied.

In 2015 is voor het gebied tussen het Eindhovensch kanaal en de kern Mierlo een bestemmingsplan vastgesteld (Groot Luchen), waarmee de ontwikkeling van de wijk in gang is gezet. Sommige ontwikkelingen zijn direct mogelijk gemaakt en een aantal woongebieden zijn globaal bestemd door middel van een uit te werken woondoeleindenbestemming. Inmiddels is het merendeel van Groot Luchen uitgewerkt in diverse uitwerkingsplannen. Luchen fase 1 (inclusief de bedrijvigheid en het maatschappelijk cluster) en fase 2 zijn inmiddels gerealiseerd. Momenteel worden ‘t Landkaartje en Luchen 3A gerealiseerd. Deel Luchen 3B, Weteringpark en Fazantlaan en omgeving dienen nog nader te worden uitgewerkt. Voorliggend plan heeft betrekking op het bestemmingsplan welke voorziet in de uitwerking van het deelgebied ‘Fazantlaan-West’.

Omgeving van het plangebied Het plangebied betreft het onbebouwde gebied aan de westzijde van de Fazantlaan. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het reeds ontwikkelde gebied van Groot Luchen genaamd ‘Luchen Fase 2’, aan de oostzijde door onbebouwde percelen langs de ontsluitingsweg de Vlinderlaan. In het zuiden begrenzen de woningen aan de Eksterlaan het gebied en in het westen de Luchense Heide en de agrarische percelen in het buitengebied. Om de nieuwe ontwikkeling middels een nieuwe Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 6

ontsluiting aan te laten sluiten op de Vlinderlaan wordt ook het kadastrale perceel MLO01-L-742 in het plangebied betrokken. De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een menging van verschillende functies. Ten zuidwesten bevindt zich het bospark ’t Wolfsven met onder andere tiny houses, wood lodges en recreatiewoningen voor camping/glamping. Het recreatiepark bevindt zich in een bosrijke omgeving welke de officiële status van Natuur Netwerk Brabant (NNB) heeft (zie ook paragraaf 3.2.2.). Ten noordwesten bevinden zich agrarische gronden, deze gronden grenzen direct aan de woningen van het Zandoogje en de Citroenvlinder in de woonwijk Luchen Ten oosten van het plangebied bevindt zich een agrarisch perceel waar recent graafwerkzaamheden hebben plaatsgevonden voor het wijzigen van de verkeerssituatie aan de Sint Catharinaweg Ten zuiden bevinden zich tevens woonhuizen, deze worden gekarakteriseerd door laagbouw en chalets Tot slot bevindt er zich in zuidwestelijke richting een groot meer welke opnieuw onderdeel uitmaakt van het Natuur Netwerk Brabant. In figuren 7 t/m 12 zijn foto’s van de planlocatie zichtbaar. Onderstaand figuur toont de exacte locatie van deze foto’s met de richting waarin deze foto genomen is. 1

2

3 7

6 8

4 5

Richting van foto

Figuur 6: Omgeving van het plangebied. De nummers met de bijbehorende foto staan hieronder vermeld.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 7

1

2

3

4

5

6

Figuur 7 t/m 12: Omgeving van het plangebied

De planlocatie zelf bestaat volledig uit agrarische gronden, waarbij vooral de productie van maïs een belangrijke inkomstenbron is. Figuren 17 en 18 (nummer 7 en 8 op de kaart) schetsen een beeld van de planlocatie. De exacte locatie waar deze foto’s genomen zijn is opnieuw zichtbaar in figuur 10. 7

8

Figuren 13 en 14: Het plangebied zelf

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 8

2.2

TOEKOMSTIGE SITUATIE

2.2.1

Aansluiting op Groot Luchen

Fazantlaan-West is een uitbreiding van Groot Luchen. De bestaande wijk kenmerkt zich door een hoge ruimtelijke kwaliteit waaraan wordt vastgehouden in het ontwerp van Fazantlaan-West. De gerealiseerde delen van Groot Luchen, met name Luchen fase 2, bepalen voor een aanzienlijk deel de ruimtelijke context van het plangebied. De sfeer en opzet van de verschillende deelgebieden moeten bij elkaar passen. Structuren en ontwerpprincipes worden overgenomen in de uitwerking van de Fazantlaan. Zorg voor samenhang en een goede aanhechting op de omgeving, waaronder de gerealiseerde delen van Groot Luchen is een belangrijke randvoorwaarde in het stedenbouwkundig plan.

Kwalitatieve structuren Daarnaast zijn er ook bestaande structuren waarop wordt aangesloten bij de planontwikkeling. Waardevolle en belangrijke onderdelen in de ruimtelijke context zijn grootschalige groenstructuren van onder andere het weidse buitengebied, de bossen van de Luchense Heide, het Weteringpark en de kanaalzone. Andere waardevolle structuren zijn de bebouwingslinten en historische wegstructuren die door het gebied lopen. De linten gaan gepaard met bomenrijen en geven het gebied karakter en sfeer. De hoofdontsluiting van Groot Luchen is belangrijk voor de nieuwe buurt door zijn herkenbare brede profiel. De aanwezige groenstructuren voorzien het gebied van een startkapitaal. De bomenrijen langs de Koolmees, Fazantlaan en Vlinderlaan fragmenteren de groene ruimte tot kleinschaligere gebieden. De bossen van de Luchense Heide kaderen het gebied mooi in, terwijl het weidse buitengebied in het westen een ruimtelijk gevoel geeft. Gepaard aan de bomenrijen bevinden de historische structuren zoals de Koolmees en Fazantlaan zich in het plangebied. Verschillende wegen in de omgeving zijn voorbereid op eventuele nieuwe aansluitingen, het gaat hierbij om het doorzetten van Zandoogje en reeds aangelegde aansluitingen op de Vlinderlaan. Langs de Koolmees is een bebouwingsstructuur van ruime vrijstaande woningen en bungalows welke de uitstraling van het gebied versterken.

In te passen elementen Naast de aanwezige meerwaarden zijn er ook beperkende elementen aanwezig. Zo loopt er diagonaal door het plangebied een ondergrondse persleiding die vrij dient te blijven van bebouwing. Daarnaast zijn er aangrenzende achterkanten van percelen aan de Eksterlaan en richting het buitengebied. Een overgangszone als buffer langs deze percelen en de nieuwe woonbuurt is wenselijk. In het zuidoosten net buiten het plangebied is een wadi aangelegd waar rekening mee gehouden dient te worden. Een deel van het plangebied is door de provincie aangeduid als groenblauwe mantel, deze aanduiding vergt een ontwerp welke hand in hand gaat met de natuur. Dat houdt bijvoorbeeld in dat er geëist wordt dat er in een lage woningdichtheid wordt gebouwd.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 9

Figuur 15: Analyse kaart ruimtelijke context in en rondom het plangebied (bron: Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West BRO)

2.2.2

Stedenbouwkundig plan

Het planconcept betreft het benutten van bestaande landschappelijke structuren als dragers van de toekomstgerichte en gezonde woonwijk. Richting het buitengebied neemt de stedelijkheid af door een lagere bebouwingsdichtheid en meer groen. Met het plan wordt woongebied ontwikkeld dat aansluit op de bestaande wijk Groot Luchen. Door de bestaande structuren en de landschappelijke elementen te versterken, fungeert de groenstructuur van de Fazantlaan als groene long van de buurt. Het buitengebied wordt beleefbaar gemaakt door middel van wandelroutes en zichtrelaties. Met een helder en fijnmazige verkeer- en wandelpadenstructuur wordt hierop aangehaakt. De groene openbare ruimtes bieden ruimte aan speelgelegenheden en waterberging. Alzijdige woonvelden zorgen voor een kwalitatieve begrenzing van de openbare ruimte. Tiny houses zijn een centraal en zichtbaar onderdeel van de woonbuurt. Het stedenbouwkundig plan omvat het volgende programma: Typologie Tiny houses Bungalows Vrijstaande woningen Totaal

Aantal n.t.b. (max 15) 15 2 20*

* in deze toelichting wordt uitgegaan van maximaal 35 woningen Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 10

Figuur 16: Stedenbouwkundig plan (bron: Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West BRO, d.d. 12-07-2023)

Aan het stedenbouwkundig plan liggen een aantal ontwerpprincipes ten grondslag. Deze principes en andere ontwerpkeuzen zijn hieronder weergegeven. 1. Hoofdontsluiting volledig gepositioneerd op gronden die in eigendom zijn van de gemeente. 2. Zo min mogelijk doodlopende wegen. 3. Ommetje door groenstructuur en langs het buitengebied. 4. Verspringende rooilijnen rondom boskarakter en lanen. Aan groenstrook strakke rooilijnen. 5. Tiny houses als centraal, zichtbaar en toegankelijk onderdeel van de buurt. 6. Ongeacht de woningtypologie, de hoekpercelen grenzend aan de groene openbare ruimte voorzien van tweezijdige oriëntatie. 7. Fazantlaan als groenstructuur doorzetten naar het buitengebied. Bestaande bomenrij verwijderen en opnieuw aanplanten. 8. Overgang naar het buitengebied door middel van voorkanten richting buitengebied inclusief pad en bomen. 9. Bos uitbreiden in het zuidwesten met bomen tussen rijweg en private gronden. 10. Binnen de aanduiding Groenblauwe mantel en richting het buitengebied bouwen in lage dichtheid. 11. De ontwikkeling dient volledig op het grondeigendom van de gemeente ontwikkeld te worden. Een ontwikkeling van Fazantlaan-Oost dient op termijn mogelijk te zijn. 12. Inritten zo min mogelijk het groen laten doorsnijden en geen bestaande bomen opofferen, onder andere door inritten te combineren. 13.

Woningen aan de Fazantlaan ontsluiten via de bestaande rijweg uit het zuiden. Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 11

14. Ruimtelijke opgaven zoals voldoende waterbergende voorzieningen treffen en de hittestress terugdringen integraal oplossen in de groenstructuur. Door combinatie van groen, waterberging en spelen ontstaan interessante en kwalitatieve plekken waarbij de grond efficiënt wordt benut. 15. Fietsstraat (Koolmees) is leidend, dat wil zeggen stukje van hoofdontsluiting wordt rood asfalt. 16. Bestaande aansluiting op Vlinderlaan gebruiken. 17. Bestaande wadi blijft behouden. 18. Wadi’s niet als rechttoe rechtaan bakken maar organisch. 19. Overgangszone naar omliggende woonpercelen wordt op een natuurlijke wijze ingericht. De overgangszone wordt onderdeel van de private woonpercelen. In het bestemmingsplan zal de overgangszone worden vastgelegd. 20. Alzijdige woonvelden maken het zicht vanuit de openbare ruimte kwalitatief. Zichtbare blinde gevels of achterkanten van percelen worden zo veel mogelijk vermeden. 21. Voetpaden zijn maximaal 1,6 meter. Deze breedte biedt voldoende ruimte aan de nutsvoorzieningen. 22. Creëren van verkeersremmende maatregelen door bijvoorbeeld gelijkwaardige kruisingen of knikken in de weg. 23. Hoogteverschil opvangen met groene kamer nabij Zandoogje.

2.2.3

Belangrijkste thema’s

Hieronder worden de belangrijke thema’s kort toegelicht.

Woonprogramma In totaal is er ruimte voor 20 woningen, daarvan zijn er 5 vrijstaande woningen en 15 bungalows. Naast de 20 opgenomen kavels in het ontwerp is er bij de ontwikkeling ruimte voor maximaal 15 tiny houses. De vrijstaande woningen bevinden zich in een strook aan de westzijde van het plangebied in het bosgebied nabij ‘t Wolfsven. De woningen hebben door een ruim grondoppervlakte en ruimte op de verdieping(en) voldoende ruimte voor gezinnen. De bungalows beschikken over een groot grondoppervlakte. Dit maakt de bungalows levensloopbestendig en geschikt voor vitale ouderen en gezinnen. Door het ruime grondoppervlakte zullen de bungalows hoofdzakelijk uit één bouwlaag bestaan, eventueel met een optopping met plat dak. Centraal in de buurt is er ruimte beschikbaar voor tiny houses, hoe deze woningen daadwerkelijk landen in de buurt wordt in een vervolgtraject uitgewerkt. In de openbare ruimte zijn 11 parkeerplaatsen voor de tiny houses voorzien, op basis van de parkeernorm sluit dit aan bij een maximum van 15 tiny houses.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 12

Infrastructuur De infrastructuur is overzichtelijk en fijnmazig vormgegeven. Woningen zijn bereikbaar via voetpaden en op korte afstanden kan geparkeerd worden. De ontsluiting van de buurt verloopt middels de aantakking op de Vlinderlaan en Zandoogje. Daarnaast faciliteert de fietsstraat Koolmees voor een in deel in de ontsluiting, de fietsstraat kent een afwijkende materialisering dan de overige wegen in de buurt. Door de groenstructuur loopt een netwerk van (half) verharde voetpaden. Fietsers delen de rijweg met automobilisten. Door de lage verkeersintentsiteiten en verkeersremmende functies zoals knikken in de weg is er sprake van een veilige te delen rijweg. De woningen aan de Fazantlaan worden via het zuiden ontsloten.

Figuur 18: Themakaart woningtypologie Figuur 19: Themakaart infrastructuur (bron: Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West, BRO d.d. 12-07-2023)

Nutsvoorzieningen Diagonaal door de buurt loopt een persleiding welke ten behoeve van onderhoud toegankelijk dient te blijven, aan weerszijden van de leiding is hiervoor een ruimte van 5 meter gevrijwaard. Nabij de buurtontsluiting is een transformatorhuisje voorzien, deze ligt centraal in het te voorzienen gebied. Het aan te leggen nutstracé voor de nieuwe buurt moet nog bepaald worden. Er is rekening gehouden met voetpaden van minimaal 1,6 meter waaronder de nutsvoorzieningen gelegd kunnen worden.

Groenstructuur Bestaande bomen zijn een belangrijk onderdeel van de groenstructuur van de buurt en blijven daarom zo veel mogelijk behouden. De bossen van de Luchense Heide worden uitgebreid richting het westen. Dit geeft dit deel van de buurt een eigen lommerrijk karakter. De bomenrij langs de Fazantlaan wordt vanwege de levensduur gerooid en vervangen door een dubbele rij met verschillende inheemse boomsoorten. In het verlengde komt een zelfde type bomenrij. Bomen in het straatprofiel zorgen onder andere voor een fraai aanzicht en vermindering van hitte stress. Globaal gezien ontstaan er drie typen verschillende groene ruimtes. Aan de Fazantlaan zijn twee versprongen, maar geschakelde groene kamers gelegen. De verspringing maakt de kamers besloten, doordat de ruimte niet als geheel in één oogopslag zichtbaar is. In het zuiden wordt het bos uitgebreid en in het westen vindt een zorgvuldige overgang naar het buitengebied plaats. De oude Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 13

bomen aan de Fazantlaan en ter plaatse van de nieuwe buurtontsluiting dienen een aantal bomen verwijderd worden.

Figuur 20: Themakaart groenstructuur (bron: Stedenbouwkundig plan Fazantlaan-West BRO, d.d. 12-07-2023)

Beeldkwaliteitsplan Voor het plan Fazantlaan-West (Luchen) is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan heeft ten grondslag gelegen aan de toekomstige inrichting van het plangebied. In het beeldkwaliteitsplan wordt het ruimtelijk beeld, de karakteristiek en de sfeer die voor Fazantlaan-West wordt geambieerd, op hoofdlijnen beschreven. Ieder bouwplan dat gerealiseerd wordt heeft ruimtelijke impact voor de gebruikers van de omgeving. Welstand is niet zozeer een waardeoordeel over een bouwwerk op zich, maar vooral een beoordeling van de bijdrage van dat bouwwerk aan de ruimtelijke kwaliteit op die specifieke locatie. Hierom bevat het beeldkwaliteitsplan een totale beeldvorming van gebouwen en openbare ruimte. Enkel de bouwplannen zullen worden getoetst aan beschrijvingen en criteria volgens de redelijke eisen van de welstandscommissie. Architectuur Van een ontwerp wordt verwacht dat het passend is binnen het beoogd ruimtelijk beeld, maar ook dat het op zichzelf logisch en consequent is vormgegeven. Het gaat hierbij om de verhoudingen van het bouwwerk in schaal, vorm en massaopbouw ten opzichte van de verhoudingen in de omgeving. Het gaat ook om de verschijningsvorm van een gebouw in zijn uitdrukking, herkenbaarheid, interne verhoudingen tussen verschillende delen van het gebouw en de esthetische kwaliteiten van de architectuur.

De verhoudingen, de detaillering en de materialisatie van het gebouw moet logisch, evenwichtig en consequent van opbouw zijn. Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 14

Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van de welstandscommissie wanneer er wordt voldaan aan de volgende algemene criteria: • Het bouwwerk levert met zijn gevel(s) een passende bijdrage aan het openbare gebied waaraan het bouwwerk grenst en er sprake is van een duidelijke herkenbare hoofdtoegang. • Er zijn geen blinde gevels gericht op het openbaar gebied. Het bouwwerk is georiënteerd, en zorgt voor interactie met de omgeving. • Op de hoeken van percelen die grenzen aan de openbare ruimte staan geen (vrijstaande) bijgebouwen. • De verschillende delen van het bouwwerk zijn in hun uiterlijke verschijningvorm (massa, gevel en detail) logisch en samenhangend. • Er is sprake van een evenwichtige opzet in maatverhoudingen, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. • Er wordt rekening gehouden met de relatie tussen het maaiveld en de gevel en tussen de gevel en het dak. • De opbouw van de gevels is herkenbaar en consequent, waarbij een evenwicht tussen helderheid en complexiteit in het gevelbeeld ontstaat. • Bij verbouw staan de ingrepen aan het bouwwerk in goede verhouding tot elkaar en tot het bouwwerk in het geheel. • De detaillering, reliëf, textuur, materiaalkeuze en kleurstelling zijn in relatie tot de totale verschijningsvorm van het bouwwerk vormgegeven.

• Een stedenbouwkundige en architectonische verbijzondering kan worden gerealiseerd op plekken met een specifieke betekenis, die liggen in een zichtlijn of een ruimtelijke beëindiging vormen. • Er moet zo veel mogelijk variantie zijn in vorm, maat en/of materiaal en kleurgebruik om diversiteit te bevorderen. Parkeren Parkeren minimaal 5m(d) x 5,5m(b) achter de erfgrens zodat er 2 auto’s naast elkaar op de oprit geparkeerd kunnen worden. Bij toepassing van een garage in het hoofdvolume moeten ook 2 auto’s op eigen terrein geparkeerd kunnen worden (dit geldt niet voor de locatie tiny houses). Materialen en kleuren • De materialen dienen ter beoordeling voorgelegd te worden aan de supervisors • Natuurlijke materialen hebben de voorkeur. Gevel- en dakvlakken bij voorkeur in natuurlijke materialen of moeten een natuurlijke uitstraling hebben. • Gedekte, aardse kleuren. Lichte kleuren alleen voor accenten en op relatief bescheiden vlakken. • De materialen moeten passen bij de gekozen uitwerkingsstijl.

• Het is van belang dat een gevarieerd palet van materialen uit onderstaande opsomming wordt toegepast. Geveluitwerking • Een eigentijdse uitwerking en detaillering heeft de voorkeur.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 15

Met dit beeldkwaliteitsplan wordt een ambitie ten aanzien van gebouwen en openbare ruimte neergelegd, waarbij een samenhangende uitstraling het uitgangspunt is. Dit is ter beoordeling aan supervisors. Naast dat de gemeente de binnenkomende plannen toetst aan het bestemmingsplan en welstandsnota, dient het bouwwerk voor dit specifieke plan ook getoetst te worden door een team van supervisors. Dit team zal de bouwplannen en samenhang toetsen wat betreft materiaal en kleurkeuze van de verschillende bouwwerken. Het supervisorteam zal minimaal uit twee personen bestaan. Eén of meer personen is vergunningverlener en/of stedenbouwkundige van de gemeente en één of meer personen maken deel uit van de Welstandscommissie. In het beeldkwaliteitsplan is onderscheid gemaakt tussen deelgebied ‘Zandoogje/Koolmees’ (rood), ‘Bosrijk’ (groen), ‘Tiny houses’ (geel) en ‘Fazantlaan’ (blauw). Hieronder is dit in kaart weergegeven. Voor de verdere uitgangspunten wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan in de bijlagen bij deze toelichting.

Figuur 21: Deelgebieden beeldkwaliteitsplan

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 16

3.0

BELEID

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht welke/in hoeverre onderdelen hiervan betrekking op voorliggende ontwikkeling.

3.1

RIJKSBELEID

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Toetsingskader De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen, geeft richting op vier prioriteiten en maakt keuzes. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal de omgevingsvisie de status hebben van een Nationale Omgevingsvisie.

Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Beoordeling en conclusie In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. Het voorgenomen initiatief draagt bij aan sterke en gezonde steden en regio’s door middel van het realiseren van een nieuwe woonwijk waarbij bewust aandacht is besteed aan thema’s zoals duurzaamheid en klimaatadaptatie.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 17

3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening

Toetsingskader Het Rijk heeft in het besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen: ▪ De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; ▪ Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor-sport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Beoordeling Het is van belang om bij de vaststelling van bestemmingsplannen e.d. de ladder voor duurzame verstedelijking juist toe te passen. Maar voordat daaraan wordt toegekomen, moet worden bezien of de ladder wel van toepassing is. Dat hangt af van de vraag of wordt voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij kleinschalige ontwikkelingen is niet altijd sprake van verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt voor woningbouw op 12 woningen, zo blijkt uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921, r.o. 4.3.) De ontwikkeling betreft de realisatie van een woongebied met 20 woningen (15 bungalows en 5 vrijstaande woningen) en maximaal 15 tiny houses. Het plan voorziet dus in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve aan de orde. Actuele behoefte Rekening houdend met de bevolkingsgroei tot 2040 is in Geldrop-Mierlo een uitbreiding noodzakelijk van de woningvoorraad van circa 1.500 woningen. Dit betekent een groei van 8,7% ten opzichte van het jaar 2018 (tegenover 1,9% voor de periode 2012-2018). Tot 2040 zal het aantal 60-plussers met ruim 25% en het aantal 80-plussers met 50% toenemen.

Dit betekent dat de opgave de komende jaren sterk in het teken staat van voldoende woningaanbod creëren voor de oudere doelgroepen die steeds langer zelfstandig blijven wonen. De ontwikkelingen vertalen zich vanzelfsprekend ook naar de gezinssamenstelling. Het aandeel eenpersoonshuishoudens in het totaal aantal huishoudens in Geldrop-Mierlo neemt van 30% in 2017 toe tot 38% in 2040. Daar tegenover wordt een relatief sterke daling verwacht van het aantal

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 18

huishoudens bestaande uit samenwonenden zonder kinderen. Dit betekent verder dat de vraag naar kleinere woningtypes de komende jaren sterk zal toenemen. In de gemeentelijke woonvisie wordt gezien de vergrijzende samenleving actief ingezet op levensloopbestendigheid van woningen. Daarnaast wordt in de gemeentelijke woonvisie bovendien behoefte gezien voor vernieuwende woonconcepten zoals specifiek ‘tiny houses’ aangehaald als hoofdambitie in het gemeentelijk woonbeleid. Het plan voor de nieuwe woonwijk Fazantlaan-West sluit aan bij de behoeften van zowel ouderen door enerzijds bungalows te bouwen voor de oudere bevolking en anderzijds tiny houses toe te staan voor starters en inwoners die kleiner wensen te wonen. Ontwikkeling buiten stedelijk gebied Het grootste deel van de woningbouwontwikkeling van Fazantlaan-West vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Op twee percelen na, is het plangebied geheel gelegen binnen geldende (uit te werken) woonbestemmingen. Voor deze locaties kan dan ook gesteld worden dat sprake is van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, en hiermee in overeenstemming met de Ladder. Voor het perceel F 1330 en 905 geldt dat deze in het bestemmingsplan ‘Mierlo’ een agrarische bestemming hebben. Deze gronden liggen buiten bestaand stedelijk gebied.

Overigens is de locatie wel grenzend aan bestaand stedelijk gebied, en is het perceel aangeduid als ‘verstedelijking afweegbaar’ zoals benoemd in de Interim omgevingsverordening (zie paragraaf 3.2.2). In totaal betreft het programma voor deze locatie 20 vrijstaande woningen/bungalows en maximaal 15 tiny houses, inclusief groen, water en infrastructuur. Er zijn binnen de gemeente geen mogelijkheden om dit programma binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. De potentiële ontwikkellocaties in de gemeente, zoals benoemd in de gemeentelijke omgevingsvisie, zijn te klein van omvang om woningbouw van deze omvang te realiseren. Verder zijn veel locaties vanwege de aanwezige functies c.q. eigendomsverhoudingen nog niet beschikbaar voor transformatie naar wonen. Bovendien zijn de centrum- en bedrijfslocaties die beschikbaar (kunnen) komen, met name geschikt van de realisatie van woningen in hogere dichtheid of gestapelde woningen, terwijl in Luchen juist ingezet wordt op de ontwikkeling van het dorpse karakter met grondgebonden woningen. Daarbij zijn de inbreidingslocaties met name gelegen in Geldrop terwijl ontwikkeling van woningbouwplan Luchen, vanwege de aanwezige woonmilieus juist in Mierlo is voorzien. Zoals ook in de gemeentelijke woonvisie is aangegeven, is het woonmilieu in Geldrop veel stedelijker dan in Mierlo, waar het dorpse woonmilieu voorop staat.

De ontwikkeling van FazantlaanWest (Luchen) past hier uitstekend bij. Bovendien maakt de ontwikkeling van Luchen, buiten het bestaande stedelijke gebied, onlosmakelijk deel uit van de ontwikkeling binnen het bestaand stedelijke gebied. De ontwikkeling FazantlaanWest zorgt voor een kwalitatieve afronding van het hele woongebied Luchen.

Conclusie Het plan voorziet in een stedelijke ontwikkeling welke niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast voorziet het plan in een behoefte aan nieuwe woningen. Omdat de stedelijke ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden binnen bestaande stedelijk gebied, en de ontwikkeling past binnen de regels die de ladder voor duurzame ontwikkeling aan een woningbouwproject stelt, staat de ladder niet aan het initiatief in de weg. Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 19

3.2

PROVINCIAAL BELEID

3.2.1

Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant', Visie op de Brabantse leefomgeving

Toetsingskader Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. In de Omgevingsvisie NoordBrabant heeft de provincie vier hoofdopgaven benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie, werken aan een klimaatproof Brabant, werken aan de slimme netwerkstad, werken aan een concurrerende, duurzame economie. Hieraan ten grondslag ligt één basisopgave; de provincie streeft naar een veilige en gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven hebben een grote ruimtelijke impact. Noord-Brabant is te klein als alles naast elkaar plaatsvindt. Het wordt dus passen en meten, met opgaven naast, onder, boven en met elkaar. Meerwaardecreatie en meervoudig slim ruimtegebruik is noodzaak. De opgaven moeten we daarom altijd in onderlinge samenhang bezien: diep, rond en breed bekijken. Als doel voor 2050 heeft de provincie het volgende gesteld: Noord-Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat de provincie op alle aspecten beter presteert dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Noord-Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal.

Voor 2030 streeft de provincie naar het volgende: Noord-Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat de provincie voor alle aspecten voldoet aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak.

Beoordeling en conclusie Het bestemmingsplan past in de kaders die gesteld worden door de Omgevingsvisie Noord-Brabant. De Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening.

3.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader De Interim omgevingsverordening (IOV) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Op 1 augustus 2023 is een geconsolideerde versie van de IOV door de Provincie Noord-Brabant gepubliceerd. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 20

is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 11 maart 2022 vastgesteld en treedt in werking als de Omgevingswet in werking is getreden. Vanaf het moment dat deze inwerking treedt, dient de nieuwe Omgevingsverordening als uitgangspunt te worden genomen bij wijzigingsplannen/ bestemmingsplannen in de provincie en komt de IOV te vervallen. Tot die tijd worden de plannen nog getoetst aan de Interim Omgevingsverordening.

Beoordeling Hierna wordt ingegaan op deze regels en in hoeverre die van toepassing zijn op het plangebied. Vervolgens wordt beoordeeld in hoeverre voorliggend plan hierop aansluit. Het plangebied ligt voor een deel binnen het in de Interim Omgevingsverordening aangewezen ‘concentratiegebied voor verstedelijking’. Het overige plandeel valt binnen het landelijk gebied ‘Groenblauwe mantel’ met de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’. Een klein spietje van het plangebied kent geen aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’. Gezien de aanduiding slechts een klein deel van het perceel ‘afsnijdt’ kan worden aangenomen dat dit een afrondingsfout betreft in een kaartlaag van de Iov. Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een woongebied, inclusief groen, water en infrastructuur. In afbeelding 26 is de themakaart 'Landelijk gebied' van de interim omgevingsverordening opgenomen. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt gedeeltelijk binnen het Landelijk gebied (groenblauwe mantel). Binnen het landelijk gebied is een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw niet toegestaan (artikel 3.68 wonen in landelijk gebied).

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 21

Figuur 22: themakaart ‘Landelijk gebied’ (Interim omgevingsverordening Brabant)

Het realiseren van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient binnen het 'Stedelijk gebied' plaats te vinden (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling). In afwijking hierop geldt dat op gronden die zijn aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar', voorzien kan worden van de nieuwvesting van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden (artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar). In afbeelding 27 is de themakaart 'Verstedelijking' van de interim omgevingsverordening opgenomen. Hierin is te zien dat een deel van het plangebied is aangewezen als 'Verstedelijking afweegbaar'. De voorwaarden die in artikel 3.43 worden genoemd zijn: ▪ binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling; ▪ de transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden; ▪ de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4 Regionaal samenwerken van de omgevingsverordening); ▪ de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 22

Figuur 23: themakaart ‘Stedelijke ontwikkeling’ (Interim omgevingsverordening Brabant)

In de onderbouwing aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking komt de toetsing aan deze voorwaarden aan bod. In paragraaf 3.1.2 is op dit aspect ingegaan in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling betreft het realiseren van een woongebied met 35 woningen waarbij rekening wordt gehouden met thema’s zoals duurzaamheid, klimaatadaptatie en woningnood onder bepaalde bevolkingsgroepen. De ontwikkeling past dus binnen de kaders van artikel 3.43. Groenblauwe mantel De groenblauwe mantel strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Voor deze zone zijn regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied opgesteld. Zo borgt de groenblauwe mantel (artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel) dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Natuur Netwerk Brabant (NNB) Daarnaast grenst het plangebied aan een gebied (bospark ’t Wolfsven) dat is geclassificeerd als Natuur Netwerk Brabant (NNB).

In de Interim Omgevingsverordening wordt expliciet benoemd dat ook wanneer een activiteit of ontwikkeling plaatsvindt buiten het Natuur Netwerk Brabant (NNB) dit aantasting kan geven van de ecologische waarden binnen het NNB (art. 3.16). Dit is in ieder geval aan de orde als een ontwikkeling een negatief effect heeft op de waarden van het NNB vanwege geluid, licht of betreding. Deze opsomming is niet uitputtend bedoeld, ook schaduwwerking, windturbulentie of het oprichten van een afscheiding langs een natuurgebied waardoor migratie niet Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 23

langer mogelijk is, kan negatieve effecten hebben op de aanwezige waarden van het NNB. Voor zover er externe effecten optreden vanwege de verspreiding van stoffen door het water, is er een afweging nodig vanuit de Wet natuurbescherming. lndien aantasting van waarden optreedt, geldt dat de negatieve effecten als gevolg van de verstoring, waar mogelijk, worden beperkt. Is dit niet mogelijk, dan dient er een compensatie plaats te vinden. Omdat het hier gaat om een ontwikkeling buiten het NNB, is ook de regeling kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9) van toepassing. Per geval wordt bekeken of de verplichte compensatie voldoende is om ook aan de verplichte kwaliteitsverbetering te voldoen of dat er aanvullend maatregelen nodig zijn. Voorop staat dat de compensatie van de aantasting altijd plaatsvindt. Hoe hoog de compensatieverplichting is vanwege verstoring is per geval verschillend en betreft maatwerk Er vindt er geen ruimtebeslag plaats binnen het Natuur Netwerk Brabant. De herontwikkeling heeft dan ook geen invloed heeft op de wezenlijke waarden van de lokaal aanwezige beheertypen Daarnaast zal, gezien het huidige gebruik van het bospark, geen sprake zijn van permanente negatieve invloed (externe werking) op de natuurwaarden van het bos. Er is dan ook geen compensatie noodzakelijk.

Middels een effectbeoordeling NNB en groenblauwe mantel zijn de mogelijk effecten van het plan op het nabijgelegen NNB en groenblauwe mantel bepaald. De volledige rapportage is als bijlage 6 opgenomen bij de toelichting. In onderstaande grafiek is het effect gewaardeerd. De waardering van effecten is weergegeven middels de volgende puntentelling: ++ Sterk positief + Positief effect o Geen effect of saldo neutraal effect - Negatief effect -- Sterk negatief effect

NNB

Tabel 1: Effectbepaling van het plan op de functie en toetsingscriteria

Gezien met de ontwikkeling 1,84 ha groenblauwe mantel wordt ontwikkeld tot woongebied, is uit tabel 1 af te lezen dat er een negatief effect plaatsvindt ten aanzien van fysiek ruimtebeslag op de groenblauwe mantel. Om de landschappelijke waarden en kenmerken van het gebied te behouden is het van belang dat bestaande landschapselementen behouden blijven en versterkt worden. De Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 24

Groenblauwe mantel heeft in de huidige situatie de functie agrarisch en wordt gebruikt als maisperceel. Aan de zuid- en westzijde is ruigte en struweel aanwezig. Dit blijft in de toekomstige situatie behouden en wordt versterk middels de aanplant van bosstruweel. De huidige situatie, op het gebied van groen, wordt in de toekomstige situatie versterkt. Langs de Luchenseheide/Koolmees is een bomenrij aanwezig. Deze bomenrij wordt versterkt. De bomenrij langs de Fazantlaan blijft behouden. Er zullen dus geen wijzigingen optreden in het landschappelijke beeld van bomenrijen. Deze worden enkel versterkt Om te voorkomen dat het freatisch grondwater daalt en er dus verdroging optreedt in het gebied, is het van belang dat hemelwater kan infiltreren in de grond. Dit kan worden gestimuleerd door het aanbrengen van wadi’s. Ook is het van belang om de woningen af te koppelen van de riolering (dus ook het HWA) hiermee kan water via het oppervlak afstromen en infiltreren in de grond. Hierop wordt nader ingegaan in paragraaf 4.5.

Figuur 24: Uitsnede uit de Interim Omgevingsverordening met de planlocatie zichtbaar voor de kaartlaag ‘Natuur Netwerk Brabant’.

Kwaliteitsverbetering van het landschap Een ruimtelijke ontwikkeling die met een nieuw bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in Landelijk Gebied, zoals voorliggend bestemmingsplan, dient gepaard te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: ▪ de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 25

▪ het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; ▪ het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; ▪ het wegnemen van verharding; ▪ het slopen van bebouwing; ▪ de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; ▪ het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Met de ontwikkeling van Fazantlaan-West wordt ingezet op het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land. Met de ontwikkeling wordt de woningbouwontwikkeling Luchen en daarmee de dorpsrand Mierlo aan de oostzijde afgerond met een groen overgangsgebied. De landschappelijke inpassing en invulling van het plangebied is vastgelegd in de landschappelijke inpassing Fazantlaan West (BRO, december 2023). Deze is toegevoegd als bijlage bij de regels. In paragraaf 2.3 onder 'Groen' zijn de belangrijkste uitgangspunten van de landschappelijke inpassing beschreven.

Conclusie Het plan is in overstemming met de regels van de Interim omgevingsverordening.

3.3

REGIONAAL BELEID

3.3.1

Woonvisie Regio Stedelijk gebied Eindhoven, bouwen aan de toekomst (2021c)

Toetsingskader In de samenwerking binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) hebben de gemeenten in de regio op gebied van woningbouw afgesproken te handelen ‘als één gemeente’. In 2017 zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken hierover vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen SGE. Met als doel onderscheidende en kwalitatieve woningbouwplannen zonder onderlinge concurrentie. In 2019 volgde hierop de gezamenlijke regionale Visie op Wonen. Binnen dit samenwerkingsverband wordt gewerkt aan het realiseren van de negen majeure locaties: Aarlesche Erven, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi-Zuid, Nuenen-West, Meerhoven Bosrijk en Meerrijk, Tongelresche Akkers, Waalre-Noord en Zilverackers. Daarnaast zijn twee nieuwe uitbreidingslocaties Castiliëlaan Eindhoven (2020) en De Kemmer Oirschot (2021) toegevoegd. Op deze 11 locaties kunnen voldoende woningen worden gebouwd om aan de behoefte te voldoen. De regio richt zich bij de woningbouwopgave op inbreiding en transformatie. Dit is in lijn met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Daarnaast geldt dat boven een bepaald aantal woningen gemeenten plannen ook voorleggen aan het onafhankelijk Coördinatieteam Wonen.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 26

Dit is van toepassing bij: ▪ Plannen voor nieuwe uitbreidingslocaties vanaf 12 woningen (stedelijke ontwikkeling) ▪ Plannen voor inbreidingslocaties vanaf 75 woningen in de grotere kernen (Eindhoven, Helmond, Veldhoven, Best, Geldrop en Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Oirschot, Aalst en Waalre). ▪ Plannen voor inbreidingslocaties vanaf 25 woningen in de kleine kernen (Gerwen, Nederwetten, Oost-West- en Middelbeers en Spoordonk).

Beoordeling en conclusie Het SGE dient tot het jaar 2040 ruim 62.000 woningen bij te bouwen. De totale planvoorraad voor Geldrop-Mierlo ligt op 2.700 woningen. De nieuwe woonwijk Fazantlaan-West geeft deels invulling aan de lokale woonbehoefte.

3.4

GEMEENTELIJK BELEID

3.4.1

Strategische visie Geldrop – Mierlo 2024-2040

Toetsingskader Deze gemeentelijke strategie beschrijft op welke manier de gemeente in de periode 2024 tot en met 2027 een bijdrage wil leveren binnen de opgaven die de komende vijf tot tien jaar in Geldrop-Mierlo en in de regio spelen. Er wordt met deze visie voortgebouwd op de ambities en opgaven in de visie Geldrop-Mierlo 2040, de visie sociaal domein en de omgevingsvisie. Er wordt ingegaan op de grote lijn die wordt gehanteerd binnen Geldrop-Mierlo, op de positie en rol die we als gemeente invullen in regionale samenwerkingen en op de insteek per thema en gebied. De doelen in deze strategie komen één-op-één terug in de begroting én zijn een belangrijk ingrediënt binnen onze programmatische aanpak op thema’s en binnen gebieden. Voor wonen wordt er specifiek gezegd dat er niet alleen in de woningbehoeften van inwoners van de gemeente wordt voorzien, maar dat er ook een substantiële bijdrage wordt geleverd aan de woningbouw in de regio. Het zwaartepunt in de samenwerking ligt de komende tijd op de uitvoering van de Woondeal (monitoren en bijsturen op de programmering, ruimte geven aan innovatie, inbedden van de woonzorgopgave binnen de woonopgave). Hiernaast geeft het SGE gezamenlijk uitvoering aan de urgentieregeling voor mensen. Vooralsnog is de insteek dat in Geldrop-Mierlo slechts in beperkte mate wordt bijgedragen aan het realiseren van extra woningen.

Binnen de beperkte ruimtelijke mogelijkheden ligt de nadruk op het voorzien in groen en recreatie voor de regio, met het oog op de brede welvaart binnen de schaalsprong naar de regio. Daarnaast geven we ook sociale / welzijnsaspecten van de schaalsprong een rol van betekenis.

Beoordeling en conclusie De nieuwe woonwijk Fazantlaan-West past goed binnen de strategische visie 2024-2040. Niet alleen wordt er bijgedragen aan het realiseren van extra woningen, er wordt ook nadrukkelijk aandacht besteed aan het voorzien van duurzame aspecten zoals waterberging en groen. Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 27

3.4.2

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040

Toetsingskader Op 6 februari 2023 is de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo vastgesteld. De ambitie van de gemeente is om zich in de toekomst door te ontwikkelen tot groene recreatieve woongemeente met stadse trekjes en dorpse gemoedelijkheid. Hiervoor zijn in totaal 6 speerpunten opgesteld: • Duurzaam verbonden in de regio • Doorlopend groen • Een stralend middelpunt (in Geldrop en Mierlo) • Naar groene sociale wijken • Naar een multifunctioneel buitengebied • Versterken economische kracht Ten behoeve van prettige woonwijken, die passen bij de toekomstige vraag naar wonen, streeft de gemeente naar een woningvoorraad die divers is en zowel de mogelijkheid geeft aan ouderen om door te stromen als aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners van buiten. Er wordt nadrukkelijk gekozen voor accenten op betaalbare woningen, doorstroming en bijzondere woonvormen, die zorgen voor diversiteit. Bovendien wil de gemeente met het nieuwe woningaanbod direct werken aan de kwaliteit van de woonomgeving. Wijken wil men veiliger maken door het gebruik van de fiets en het wandelen meer centraal te stellen. Bij de inrichting wordt het accent meer gelegd op verblijfskwaliteit.

Bij dit speerpunt worden in de omgevingsvisie de volgende oplossingsrichtingen en beleidskeuzen benoemd: ▪ Het realiseren van een groene dooradering van de wijken en het nemen van andere klimaatbestendige maatregelen tegen wateroverlast en hitte. ▪ Het vernieuwen, transformeren en verduurzamen van het woningaanbod. ▪ De fiets vooropzetten in de wijken. ▪ Ruimte maken voor kansrijke ontmoetingsplekken. ▪ Basisvoorzieningen op bereikbare afstand houden.

Beoordeling en conclusie Het plan voor de duurzame woonwijk Fazantlaan-West draagt op verschillende punten bij aan de ambities van de gemeente Geldrop-Mierlo zoals gesteld in de Omgevingsvisie. Er is gezorgd voor een gevarieerd programma waarin zowel woningen in het duurdere segment als betaalbare tiny houses worden gerealiseerd. De tiny houses krijgen ook een gemeenschappelijk gebouw waardoor er ook een duidelijk sociale component aanwezig is waarbij het ontmoeten en delen van spullen tussen inwoners gestimuleerd wordt. Qua mobiliteit wordt er naast voldoende parkeerplaatsen ook gezorgd voor een fietsstraat, welke zal bijdragen aan de veiligheid en gezondheid van de toekomstige inwoners van de wijk. De gehele wijk zelf wordt klimaatadaptief ingericht, bijvoorbeeld door de robuuste groenstructuren en de wadi’s. Het plan is in overstemming met de regels van de gemeentelijke omgevingsvisie.

Stantec | Bestemmingsplan ‘Fazantlaan-West (Luchen) 28

3.4.3

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028

Toetsingskader De woonvisie van de gemeente Geldrop-Mierlo is vastgesteld op 26 augustus 2019. Een woonvisie biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen op het thema ‘wonen’ van een gemeente, de ambities die daarbij gekoesterd worden en de gewenste beleidskaders om de ambities waar te kunnen maken. De woonvisie dient een weerspiegeling te zijn voor wat er speelt op de woningmarkt en brede volkshuisvestelijke vraagstukken op zowel gemeentelijk, regionaal als nationaal niveau. De visie laat zien welke vraagstukken prioriteit krijgen in de gemeente tot 2028. De woonvisie bestaat in totaal uit twee delen: • In Deel A worden de belangrijkste ontwikkelingen en trends die het thema ‘wonen’ sterk beïnvloeden beschreven • In deel B worden de nieuwe ambities en beleidskaders vertaald en geconcretiseerd. De landelijke trend is dat de Nederlandse bevolking groeit en tegelijkertijd verandert van samenstelling. Die verandering zit vooral in de toename van het aantal ouderen (vergrijzing) en een daling van het aantal jongeren (ontgroening). Hierdoor stijgt de gemiddelde leeftijd van de bevolking en neemt de demografische druk toe. Inzoomend op Noord-Brabant en in het bijzonder GeldropMierlo zien we deze ontwikkeling ook terug.