BP Mierloseweg 28-38 Geldrop - Toelichting

Bestemmingsplan ‘Mierloseweg 28-38 Geldrop’ Gemeente Geldrop-Mierlo

NL.IMRO.1771.BPMierloseweg2838-VA01

Colofon Bestemmingsplan: Mierloseweg 28-38 Geldrop Rapportnummer: 2021.2145 Status: Vastgesteld Datum: 6 mei 2024 Projectlocatie Mierloseweg 28-38 5666 KA Geldrop Opdrachtnemer Reland Bezoekadres: Mgr. Bekkersstraat 56

Hurksestraat 60

5846 AJ Ledeacker

5652 AL Eindhoven

Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland Telefoon 085 - 043 1949 E-mail info@reland.nl

© mei 2024 Reland

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.

Inhoud HOOFDSTUK 1 Inleiding......................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................... 5

1.2

Doel ............................................................................................................................................ 5

1.3

Plangebied .................................................................................................................................. 5

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................... 5

HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel............................................................................................. 7 2.1

Inleiding ..................................................................................................................................... 7

2.2

Gebiedsprofiel ........................................................................................................................... 7

2.3

Huidige situatie .......................................................................................................................... 8

2.4

Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ .......................................................... 10

HOOFDSTUK 3 Beoogde situatie ......................................................................................................... 12 3.1

Inleiding ................................................................................................................................... 12

3.2

Ontwikkeling ............................................................................................................................ 12

HOOFDSTUK 4 Beleidskader ............................................................................................................... 14 4.1

Inleiding ................................................................................................................................... 14

4.2

Rijksbeleid ............................................................................................................................... 14

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................. 14

4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ..................................................................... 14

4.2.3

Ladder voor duurzame ontwikkeling ................................................................................... 15

4.3

Provinciaal beleid .................................................................................................................... 15

4.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant ...................................................................................... 15

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant............................................................... 16

4.4

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................. 19

4.4.1

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo...................................................................................... 19

4.4.2

Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022 ................................................................................. 20

4.4.3

Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo ................................................... 21

4.4.4

Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ ..................................... 22

4.4.5

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 28 oktober 2019 .......................................... 24

4.4.6

Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop-Mierlo 2022 ............................................ 25

4.4.7

Parkeervisie en Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo ................................................... 25

HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten ................................................................................................... 27 5.1

Milieu ....................................................................................................................................... 27

5.1.1

M.e.r. plicht ..................................................................................................................... 27

5.1.2

Bodem............................................................................................................................. 31

5.1.3

Lucht ............................................................................................................................... 32 3

5.1.4

Geur ................................................................................................................................ 33

5.1.5

Geluid.............................................................................................................................. 34

5.1.6

Externe veiligheid ........................................................................................................... 35

5.1.7

Bedrijven en milieuzonering............................................................................................ 39

5.1.8

Kabels, leidingen en hoogspanningslijnen ..................................................................... 41

5.2

Water ....................................................................................................................................... 41

5.2.1

Nieuwe ontwikkelingen ................................................................................................... 42

5.2.2

Waterparagraaf ............................................................................................................... 42

5.3

Natuur ...................................................................................................................................... 44

5.3.1

Gebiedsbescherming ...................................................................................................... 44

5.3.2

Soortenbescherming ....................................................................................................... 46

5.4

Archeologie .............................................................................................................................. 46

5.5

Landschap en cultuurhistorie .................................................................................................. 48

5.6

Verkeer en parkeren ................................................................................................................ 48

5.6.1

Mobiliteit .......................................................................................................................... 49

5.6.2

Parkeren ......................................................................................................................... 49

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid .......................................................................................................... 52 6.1

Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................. 52

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................... 52

BIJLAGEN Bijlage I

Plattegronden

Bijlage II

Ladderonderbouwing

Bijlage III

Vooronderzoek Bodem

Bijlage IV

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage V

Akoestisch onderzoek

Bijlage VI

Rapportage AERIUS-berekening

Bijlage VII

Rapportage AERIUS-berekening gecombineerde ontwikkeling

Bijlage VIII

Quickscan flora en fauna

Bijlage IX

Archeologisch onderzoek

Bijlage X

Verslag omgevingsdialoog

Bijlage XI

Bezonningsstudie

Bijlage XII

Nota van zienswijzen

Bijlage XIII

Inkijkstudie

Bijlage XIV

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage XV

Aanvullende bezonningsstudie t.o.v. overzijde Mierloseweg

Bijlage XVI

Aanvullende bezonningsstudie t.o.v. Mierloseweg 22-26

4

HOOFDSTUK 1.1

1 Inleiding

Aanleiding Op de locatie aan de Mierloseweg 28-38 in Geldrop zijn meerdere woningen en bedrijfspanden gelegen. De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande panden te slopen en een nieuw appartementencomplex bestaande uit maximaal 81 woningen te realiseren. Daarnaast zal onder het appartementencomplex een verdiepte parkeergarage aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. Conform het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ van de gemeente Geldrop-Mierlo is het planvoornemen van de initiatiefnemer echter niet rechtstreeks toegestaan. Het plangebied is gelegen op het huidige bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’. De gemeente Geldrop heeft het voornemen om dit bedrijventerrein te transformeren naar woongebied. Ten aanzien van deze ontwikkeling is de ‘Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022’ opgesteld (zie paragraaf 4.4.3). Onderhavige locatie maakt conform deze ruimtelijke visie deel uit van deze transformatie. Om de wensen te kunnen realiseren dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Middels deze procedure zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden voor de locatie. Onderhavig document betreft de toelichting bij dit bestemmingsplan.

1.2

Doel Het doel van onderhavig plan is om de realisatie van maximaal 81 appartementen en een parkeergarage binnen een nieuw te bouwen pand ter plaatse van Mierloseweg 2838 te Geldrop mogelijk te maken.

1.3

Plangebied Het plangebied (figuur 1) is aan de oostkant van het centrum van Geldrop gelegen. Het plangebied is binnen de percelen gelegen die bekend staan als kadastrale gemeente Geldrop, sectie F, nummers 2095, 2428, 2344, 2345 en 2580 (gedeeltelijk). De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 3.700 m2.

1.4

Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het projectprofiel waarin de huidige situatie en de omgeving van de planlocatie wordt beschreven. Hoofdstuk 3 betreft een beschrijving van de beoogde situatie. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks, - provinciaal en gemeentelijk niveau. In dit hoofdstuk is de ontwikkeling getoetst aan het beleid en de regelgeving. Hoofdstuk 5 toetst het plan aan de milieutechnische uitvoerbaarheid. Vanuit verschillende omgevingsaspecten wordt bekeken of het plan effect heeft op deze aspecten en/of deze aspecten invloed hebben

5

op de ontwikkeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst.

Figuur 1. Kadastrale situatie. Plangebied geel omkaderd.

6

HOOFDSTUK 2.1

2 Gebieds- en projectprofiel

Inleiding In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving waarin het zich bevindt.

2.2

Gebiedsprofiel Het is van belang om te kijken of de beoogde ontwikkeling passend is binnen de functies in de omgeving. De ontwikkeling mag geen belemmering vormen voor de omgeving en ter plaatse van de beoogde woonbestemming dient sprake te zijn van een goed woonen leefklimaat. Het plangebied is gelegen aan de Mierloseweg 28-38. Gezien de ligging nabij het centrum van Geldrop zijn er in de omgeving verschillende functies aanwezig. Direct aangrenzend aan het plangebied in zuidwestelijke richting zijn twee woningen aanwezig. Aan de andere zijde grenst het plangebied aan het kantoorpand aan de Mierloseweg 40. In zuidelijke richting zijn een bouwmarkt en een sportschool aanwezig. Ten oosten van het plangebied zijn, in de voormalige gemeentewerf, enkele kleinschalige bedrijven gevestigd. Iets verderop ten oosten van het plangebied zijn met name woningen gevestigd. Ten noorden van het plangebied, aan de andere kant van de Mierloseweg, is de wijk ‘Braakhuizen-Zuid’ gelegen. Deze wijk bestaat met name uit woningen. Ten westen van de planlocatie, op een afstand van 300 meter, bevindt zich kasteel Geldrop met bijbehorend park. Ten zuidwesten van het plangebied is het centrum van Geldrop gelegen. Tussen het centrum en de planlocatie stroomt de Kleine Dommel, deze wordt omgeven door een strook groen.

De Mierloseweg, waaraan de planlocatie is gelegen, maakt onderdeel uit van de doorgaande route Mierlo – Geldrop – Eindhoven. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft de ambitie het gebied Bleekvelden te transformeren naar een woongebied. Op dit moment zijn er concrete plannen om de sportschool aan De Bleekvelden 26 en het kantoorpand aan Mierloseweg 40 te transformeren naar woningen. Ter plaatse van de voormalige gemeentewerf zijn woningen in aanbouw. In figuur 2 is de functionele structuur rondom het plangebied (met rood omcirkeld) weergegeven. Hierop zijn ook de beoogde functiewijzigingen van bestaande bedrijfs/kantoorpanden weergegeven.

7

Figuur 2: Functionele structuur rondom het plangebied (met rood omcirkeld)

2.3

Huidige situatie In de huidige situatie zijn er op de planlocatie reeds twee woningen, een kantoorgebouw en een aantal bedrijfsgebouwen aanwezig (figuur 3 en 4). Het resterende deel van het perceel is ingericht als tuin, parkeerplaatsen en verharding. Het plangebied wordt aan de voorzijde ontsloten door de wegen Mierloseweg, en aan de achterzijde door de weg De Bleekvelden. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het kantoorpand aan de Mierloseweg 40. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de woningen aan de Mierlosweg 24 en 26.

8

Figuur 5: Plangebied gezien vanaf Mierloseweg 38

Figuur 4: Plangebied gezien vanaf de Mierloseweg 28

9

2.4

Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ zoals vastgesteld op 3 maart 2008 door de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo vigerend. Conform dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’, ‘Kantoordoeleinden’ en ‘Woondoeleinden 2’ en is er een bouwvlak opgenomen (figuur 5). Daarnaast zijn er verschillende aanduidingen opgenomen: - Mierloseweg 38: maatvoering: ‘maximale nokhoogte 6 meter’ woningtypologie: ‘vrijstaande woningen’ - Mierloseweg 34-36: maatvoering: ‘maximale nokhoogte 6 meter’ afwijkende functie toegestaan: ‘garagebedrijf’ ‘dienstwoning toegestaan’ - Mierloseweg 30: maatvoering: ‘maximale nokhoogte 7 meter’ ‘dienstwoning toegestaan’ - Mierloseweg 28 maatvoering: ‘maximale goothoogte 6 meter’ maatvoering: ‘maximale nokhoogte 10 meter’ woningtypologie: ‘halfvrijstaande en/of geschakelde woningen en/of vrijstaande woningen toegestaan.

Figuur 6: Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied rood omkaderd

In het bestemmingsplan zijn geen wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden opgenomen om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken waardoor een separate bestemmingsplanprocedure dient te worden doorlopen.

10

Tevens zijn de bestemmingsplannen ‘Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 17-06-2019) en ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 02-03-2020) van toepassing op het plangebied.

11

HOOFDSTUK 3.1

3 Beoogde situatie

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het initiatief in onderhavig plan toegelicht. In zowel functionele als ruimtelijke zin wordt beschreven wat de ontwikkeling inhoudt, hoe deze gevormd is en zich verhoudt tot de omgeving.

3.2

Ontwikkeling De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing aan de Mierloseweg 28-38 te slopen en op deze locatie een appartementencomplex te realiseren. Deze ontwikkeling maakt deel uit van de beoogde transformatie van het bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’ naar woongebied. Ten behoeve van deze ontwikkeling worden de bestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’, ‘Kantoordoeleinden’ en ‘Woondoeleinden 2’ gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. In totaal worden er maximaal 81 appartementen gerealiseerd. Daarnaast zal onder het appartementencomplex een verdiepte parkeergarage met 74 parkeerplaatsen aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. De bebouwing wordt verdeeld over verschillende bouwblokken met verschillende bouwhoogten. Middels loopbruggen zijn de bouwblokken met elkaar verbonden. De bouwblokken zijn alzijdig benaderbaar. De entrees zijn overwegend in het tussengebied gesitueerd. In figuur 6 is de beoogde situering en hoogte van de bouwblokken weergegeven.

Figuur 7: Beoogde situering van de bouwblokken met het aantal bouwlagen

12

Ten behoeve van de nieuwbouw is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het uiteindelijke ontwerp van de nieuwbouw zal conform het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage XIV, worden vormgegeven. Figuren 7 en 8 geven een indicatieve weergave van het ontwerp van het complex. Voor de gedetailleerde plattegronden wordt verwezen naar bijlage I.

Figuur 7: Voorlopig ontwerp bouwblokken aan De Bleekvelden

Figuur 8: Voorlopig ontwerp van de beoogde bouwblokken aan de Mierloseweg

13

HOOFDSTUK 4.1

4 Beleidskader

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan het algemene Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de wet- en regelgeving.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Deze opgaven worden benut om Nederland verder te ontwikkelen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de toekomstige generaties. De NOVI biedt perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de nationale omgevingsvisie NOVI. Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Daarnaast draagt de sloop van de verouderde bedrijfsgebouwen en de stedenbouwkundige inpassing van het nieuwe appartementencomplex bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Er bestaan vanuit de Nationale omgevingsvisie NOVI geen belemmeringen voor het initiatief.

4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro voorziet derhalve in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. 14

In dit geval wordt geen gebruik gemaakt van kaderstellende uitspraken ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen waarbij Nationale belangen gemoeid zijn. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit initiatief.

4.2.3

Ladder voor duurzame ontwikkeling Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ is de beoogde ontwikkeling aan de Mierloseweg 28-38 niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het Bro (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Vanuit het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ (vastgesteld 03-03-2008) zijn op de planlocatie de enkelbestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’, ‘Kantoordoeleinden’ en ‘Woondoeleinden’ van kracht. Binnen de bestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’ en ‘Kantoordoeleinden’ is wonen niet toegestaan. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’ en is het uitgangspunt dat niet méér dan 81 appartementen mogelijk gemaakt zullen worden. Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 81 appartementen aan de Mierloseweg 28-38 te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “Voldoet het initiatief aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?” In de laddertoets, opgenomen in bijlage II van dit bestemmingsplan, wordt uitgebreid ingegaan op de behoefteonderbouwing. In deze paragraaf is uitsluitend de eindconclusie opgenomen. De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De locatie heeft de bestemming ‘Bedrijven’, ‘Wonen’ en ‘Kantoren’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De

15

Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Hierbij heeft de provincie ambities welke betrekking hebben op energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Met deze ambities werkt de gemeente aan onder andere veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te werken aan een slimme netwerkstad, wordt gericht op zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval betreft de locatie aan de Mierloseweg een reeds bebouwd gebied in de kern van Geldrop. De huidige bebouwing wordt gesloopt en er zal een nieuw pand worden gerealiseerd. Gezien het gewenste pand wordt gerealiseerd op percelen die in de huidige situatie reeds bebouwd zijn, kan worden gesproken van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast is de locatie gelegen tussen bebouwde percelen, waardoor dit een inbreidingsontwikkeling betreft en geen uitbreiding van de kern plaatsvindt. De ontwikkeling voldoet aan zorgvuldig ruimtegebruik.

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld en op 21 maart 2023 is deze geconsolideerd. In deze verordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving opgenomen en deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening zijn, net als in de structuurvisie, verschillende hoofdstructuren opgenomen. In de verordening zijn regels gekoppeld aan deze hoofdstructuren die aangeven welke ontwikkeling op welke plekken acceptabel zijn onder bepaalde voorwaarden. Het plangebied is gelegen binnen het ‘Stedelijk gebied’ en de structuur ‘concentratiegebied’ (figuur 9). Ook geldt het werkingsgebied ‘Norm wateroverlast stedelijk gebied’ ter plaatse van het plangebied. In artikel 3.42 zijn de regels opgenomen waaraan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet voldoen.

16

Figuur 9. Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling' Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Plangebied wit omcirkeld.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen en dat ligt binnen Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: • bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; • bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

17

Met onderhavige ontwikkeling worden een aantal verouderde bedrijfsgebouwen die op een bedrijventerrein gelegen zijn, getransformeerd naar een appartementencomplex. Daarnaast maken twee burgerwoningen deel uit van de transformatie. In de beoogde situatie, zoals geschetst in de ‘Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022’ (paragraaf 4.4.3) is veel ruimte voor groen, de ontwikkeling draagt hiermee bij aan het realiseren van een goede omgevingskwaliteit en een gezonde leefomgeving. Tevens draagt de ontwikkeling op deze wijze bij aan het tegen gaan van hittestress. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen een verouderd stedelijk gebied en gepaard gaat met een kwaliteitsimpuls, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Het nieuwe pand wordt conform de moderne bouwstandaarden gebouwd, het gebruik en de opwek van duurzame energie maakt hier ook deel van uit. Daarnaast voorziet het plan in voldoende parkeergelegenheid van fietsen waardoor duurzame mobiliteit wordt aangemoedigd. Zodoende voldoet het plan aan de voorwaarden uit lid 2 van artikel 3.42, er is dus sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Artikel 4.2 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geeft de norm voor wateroverlast stedelijk gebied aan. De initiatiefnemer dient te onderbouwen dat aan deze norm wordt voldaan (zie paragraaf 5.2).

Aangezien het plan aan de gestelde bergingseis voldoet, vormt dit aspect geen belemmering. Artikel 4.2 norm wateroverlast stedelijk gebied Lid 1. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/10 per jaar voor overige gebieden. Lid 2. De norm, bedoeld in het eerste lid, betreft een inspanningsverplichting. Met onderhavige ontwikkeling kan worden voldaan aan het gestelde binnen artikel 3.42 en 4.2 waardoor de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering vormt voor het initiatief. Tot slot is voor de volledigheid beoordeeld of de ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant die op dit moment in ontwerp ter inzage ligt. Conform de kaart ‘Instructieregels voor gemeenten: basiskaart’ maakt het plangebied onderdeel uit van stedelijk gebied. In artikel 4.55 zijn de regels voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling weergegeven.

Artikel 4.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen wijst daarvoor de locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 6.2 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

18

Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in het geval dat: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving wordt bevorderd; • zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden, wordt bevorderd; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • wordt bij gedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Dat betekent dus dat het artikel inhoudelijk overeenkomt met het gestelde in artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden uit artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant waardoor deze ook voldoet aan de voorwaarden uit artikel 4.55 van de (ontwerp) Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo Op 6 februari 2023 is de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo vastgesteld. De omgevingsvisie vormt het integrale beleidsdocument onder de Omgevingswet, dat de ambities vastlegt ten aanzien van de fysieke leefomgeving. De gemeente wil de toekomst van Geldrop-Mierlo zoveel mogelijk gezamenlijk met de inwoners, belanghebbenden en ketenpartners vormgeven. De omgevingsvisie is daarom in meerdere fases tot stand gekomen, waarbij de tussentijdse resultaten zijn gedeeld. De gemeente heeft de ambitie om zich in de toekomst door te ontwikkelen als groene recreatieve woongemeente met stadse trekjes en een dorpse gemoedelijkheid. Om dit te bereiken zijn er zes speerpunten uitgewerkt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Duurzaam verbonden in de regio Doorlopend groen Een stralend middelpunt Naar groene sociale wijken Naar een multifunctioneel buitengebied Versterken economische kracht

Voor wat betreft woningbouw heeft de gemeente het voornemen om via de woningbouwimpuls te zorgen voor een centrum-woonmilieu. De gemeente wil met 800 woningen in en rond het centrum een impuls geven aan de woningbouw in Geldrop. De gemeente heeft hiervoor subsidie ontvangen van het Rijk (woningbouwimpuls). Hiertoe zijn allerlei locaties geïnventariseerd waar door middel van herstructurering en nieuwbouw een grotere woningdichtheid kan worden bereikt. De locatie Bleekvelden/Mierloseweg is één van de deelgebieden binnen deze Centrumimpuls. Met 19

deze woningbouw wil de gemeente Geldrop-Mierlo een aanbod creëren voor kleine huishoudens in de gemeente, maar ook voor inwoners uit de regio, die een centrumwoonmilieu willen combineren met een dorpse gemoedelijkheid en een groene woonomgeving. Met de doorstroming van ouderen ontstaat tegelijk een extra aanbod voor gezinnen in de woningmarkt. Met de bouw van extra woningen wordt het centrum, meer dan nu, naast een winkelgebied ook een verblijfsgebied en ontstaan extra kansen voor andere voorzieningen. Voorliggend initiatief, waarbij onder andere verouderd bedrijfsvastgoed op een locatie nabij het centrum van Geldrop in herontwikkeling wordt gebracht ten behoeve van de realisatie van maximaal 81 levensloopbestendige appartementen, draagt daarmee bij aan het streven naar een stralend middelpunt in Geldrop (centrumontwikkeling), zoals beschreven in de Omgevingsvisie.

4.4.2

Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022 Op 11 oktober 2022 is de Ruimtelijke visie Bleekvelden vastgesteld. Deze visie bevat enkele globale stedenbouwkundige uitgangspunten waar onderhavig initiatief rekening mee dient te houden. In de ruimtelijke visie zijn de volgende basisprincipes opgesteld: -

-

-

-

-

De doorgaande wegen Mierloseweg en Johan Peijnenburgweg worden begeleid door kwalitatieve wanden. Naast een duidelijke begeleiding van de wegen oriënteren de wanden zich naar de omgeving zodat er kwalitatieve voorkanten ontstaan. Openingen met doorsteken zorgen voor licht, lucht en ruimte in deze wanden. De bouwblokken creëren een luwe binnenruimte. De gemeentewerf en de ‘achterzijde’ van de bouwblokken begrenzen de centrale luwe binnenruimte. Ook aan deze zijden van de bouwblokken zijn de gevels van hoge kwaliteit en is de oriëntatie gericht op de openbare ruimte. De basisbouwhoogte is 3 tot 4 bouwlagen (exclusief parkeerkelder). Op tactische locaties nabij doorgangen, verbindingen of hoeken bieden (hoogte)-accenten in de bebouwing extra oriëntatie doordat zichtlijnen beëindigd of gestuurd worden. De luwe binnenruimte krijgt een groene en natuurlijke inrichting, waardoor er een kwalitatieve verblijfsruimte ontstaat. Tevens zorgt de ruimte voor een prettige oriëntatie vanuit aangrenzende woningen. Een andere belangrijke functie van de binnenruimte is de klimaatadaptieve werking door middel van verkoeling en afwatering. De primaire ontsluiting van de nieuwe woonwijk De Bleekvelden loopt via de weg De Bleekvelden. Via de oostzijde is het plangebied eveneens bereikbaar vanaf de Ter Borghstraat.

De transformatie van de Bleekvelden biedt de kans om het rommelige beeld aan de Mierloseweg om te vormen tot een kwalitatieve wand (figuur 10). In contrast met de huidige situatie kan er een samenhangend geheel verwezenlijkt worden. De ligging aan de drukke doorgaande route leent zich voor forsere wand welke de infrastructuur zal begeleiden. Belangrijk uitgangspunt is dat het geen dichte aaneengesloten wand is. Een stapsgewijze wand met lichte verspringingen in de rooilijn en tussenruimten tussen de panden zorgt voor een passende aansluiting op de bestaande lintbebouwing aan de Mierloseweg.

20

In de wand aan de Mierloseweg is een accent gewenst, dit zorgt voor een markering bij de verbinding naar de Bleekvelden. Een accent kan bestaan uit een verbijzondering in architectuur of een hoger bouwvolume. Een hoogte van maximaal 5 bouwlagen is voor voorgenoemde accenten geschikt. Hierbij wordt aan de Mierloseweg de 5e bouwlaag vormgegeven in de vorm van een terugliggende laag (setback). Onderhavige ontwikkeling voorziet in het realiseren van een appartementencomplex aan de Mierloseweg 28-38. Het complex bestaat uit verschillende bouwblokken, met verschillende bouwhoogten, variërend van 3 tot 5 bouwlagen. De 5e bouwlaag fungeert als accent zoals omschreven in bovenstaande alinea. Tussen de verschillende bouwblokken is ruimte voor een groene invulling van het plangebied en het doorlaten van licht lucht en ruimte.

Figuur 10: Ruimtelijke visie voor de herontwikkeling van De Bleekvelden langs de Mierloseweg

4.4.3

Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo Uit de economische visie van 2013 is gebleken dat het noodzakelijk is om de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de gemeente Geldrop-Mierlo te onderzoeken en te verbeteren. Ondernemers hebben samen met de gemeente geconstateerd dat op bedrijventerreinen winst te behalen is. Daarom heeft de gemeente de huidige staat van bedrijventerreinen laten onderzoeken en hierover een advies laten uitbrengen. De in de gemeente aanwezige bedrijventerreinen zijn getypeerd en er is in kaart gebracht wat de mogelijkheden en vervolgstappen voor de afzonderlijke bedrijventerrein zijn. Bleekvelden 21

Uit de bedrijventerreinstrategie blijkt dat het bedrijventerrein Bleekvelden complex is omdat sprake is van verschillende delen. De ontwikkeling van de zone langs de Mierloseweg moet worden gestimuleerd. Vanwege de slechte staat van (het overgrote deel van) de panden ligt sloop meer dan voor de hand. Herontwikkeling naar woningbouw is aannemelijk. Onderhavige ontwikkeling, waarbij onder andere verouderd bedrijfsvastgoed wordt gesloopt en plaats maakt voor nieuwbouwwoningen, is passend binnen de ‘Bedrijvenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo’.

4.4.4

Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven werken regionaal intensief samen op het thema ‘wonen’. De druk op de woningmarkt is groot waardoor flinke woningtekorten ontstaan. De gemeenten in de SGE-regio hebben de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen. Prognoses, ontwikkelingen en informatie hebben samen met de versnellings- en verstedelijkingsopgave, geleid tot een actualisatie van het in 2017 vastgestelde Afsprakenkader Wonen: Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’. In het afsprakenkader is ook vastgelegd dat iedere woningbouwontwikkeling moet voldoen aan de ‘Brainport Principes’. Deze kwalitatieve uitgangspunten moeten ervoor zorgen dat het woonklimaat in de regio wordt versterkt. De ‘Brainport Principes’ zijn: 1. Koesteren van identiteit; 2. Ruimte voor innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus (wauw-factor); 6. Benutting van regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Toetsing van de ‘Brainport Principes’ Koesteren van identiteit Met dit principe wordt beoogd dat iedere inwoner van een nieuwe wijk, of zelfs iedere inwoner van de Brainport-regio, trots is op de nieuwe wijken.

Als vertrekpunt wordt gekozen om te bouwen met de kwaliteit die je aantreft vanuit een besef van de bijzondere plek waar je woont. Dit kunnen zowel fysieke als sociale structuren zijn. Met onderhavige ontwikkeling wordt beoogd om het rommelige beeld langs de Mierloseweg om te vormen tot een kwalitatieve wand. Een belangrijk uitganspunt hierbij is dat de nieuwe bebouwing niet bestaat uit een geheel. Een stapsgewijze wand met tussenruimten tussen de panden zorgt voor een goede verbinding met De Bleekvelden. Daarnaast zorgen de doorsteken voor voldoende licht, lucht, ruimte en een groene inrichting. Daarnaast wordt een kwalitatieve, geluidsluwe buitenruimte gerealiseerd. Deze fysieke elementen zorgen voor een bijzondere woonomgeving. Daarnaast kan de kwalitatieve buitenruimte zorgen voor het ontstaan van nieuwe sociale structuren. Ruimte voor innovatie Het vooroplopen in techniek van de hele Brainportregio hoort een uitwerking te krijgen in de gebouwde omgeving. Het plan omarmt nieuwe gebouwtechnieken om te komen

22

tot een beter woonklimaat: gezond wonen. Ook aan de minder technologische kant wordt rekening gehouden met duurzame elementen zoals het realiseren van een natuur-inclusieve buitenruimte die tevens dient voor verkoeling (klimaatadaptieve werking) en afwatering. Invloed voor bewoners Ter voorbereiding van het doorlopen van onderhavige procedure vindt de gemeente Geldrop-Mierlo het belangrijk om de plannen eerst te delen met de omwonenden en hun reacties indien mogelijk mee te nemen in verdere uitwerking van de plannen. Dit is gebeurd tijdens een bewonersbijeenkomst welke is gehouden op 21 maart 2023. Er is een rapportage opgesteld van het omgevingsdialoog en hier wordt in paragraaf 6.2 verder op ingegaan. Vraaggericht ontwikkelen De woningen moeten passen bij de vraag. Het gaat hier met name om kwalitatieve aspecten zoals de omvang van de woning, woningtypologie en de betaalbaarheid. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van grotendeels betaalbare koopappartementen. Uit de laddertoets blijkt dat dit type woningen aansluit bij de huidige hoge vraag naar kleinere woningen. Daarnaast zijn de woningen geschikt voor uiteenlopende doelgroepen, van jong tot oud. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus Een aantrekkelijke woonomgeving kan worden gecreëerd door een publieke ruimte die faciliteert en adaptief is.

Deze ruimte biedt mogelijkheden voor ondernemerschap en ontmoeting, rust en ruimte. Daarnaast wordt een aantrekkelijke woonomgeving gecreëerd door een samenhangende beeldkwaliteit, aantrekkelijke woonmilieus, passende voorzieningen en goede bereikbaarheid. Het plan maakt deel uit van de beoogde algehele transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Voor deze transformatie is een ruimtelijke visie opgesteld. In paragraaf 4.4.2 is uiteengezet dat het initiatief passend is in deze visie. Het grotere alomvattende ontwikkelplan voorziet in de realisatie van een publieke buitenruimte waar ruimte is voor rust en ruimte. Voor de bereikbaarheid wordt gekozen voor een hoofdontsluiting via De Bleekvelden. Daarnaast zijn er binnen 500 meter van het plangebied meerdere bushaltes aanwezig. Het centrum van Geldrop is vanuit het plangebied goed bereikbaar. Hier zijn voorzieningen voor uiteenlopende doelgroepen te vinden. Met deze ruimtelijke visie wordt de ruimtelijke samenhang binnen de nieuwe wijk geborgd. Benutting regionaal schaalniveau Wonen in het SGE betekent het combineren van de functies stad en dorp. In de zin dat sprake is van ‘best of both worlds’. Om dit doel te bereiken is een goede bereikbaarheid van het plangebied en van voorzieningen van belang. Het plangebied is goed bereikbaar met eigen vervoer.

Er is voldoende parkeergelegenheid voor zowel fietsen als auto’s. Daarnaast zijn er op korte afstand van het plangebied meerdere bushaltes aanwezig. Gezonde verstedelijking Een gezonde leefomgeving is voorwaardelijk om fijn te kunnen wonen. Woongebieden worden duurzaam ingericht met een omgeving waarin gezondheid wordt beschermd, 23

wordt bevorderd, en waarvoor gezondheid en welzijn duurzame uitgangswaarden zijn. Onderhavig plan voorziet in het toevoegen van licht, lucht en ruimte tussen de bebouwing. Daarnaast wordt de buitenruimte binnen het plangebied groen ingericht. Dit zorgt voor een omgeving waar hittestress wordt tegengegaan en waar hemelwater wordt vastgehouden wat bijdraagt aan een gezonde leefomgeving. Onderhavige ontwikkeling is passend binnen de ‘Brainport Principes’ en voldoet daarmee aan de kwalitatieve uitgangspunten die ervoor moeten zorgen dat het woonklimaat in de omgeving wordt versterkt.

4.4.5

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 28 oktober 2019 De Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen op het thema ‘wonen’ van de gemeente, de ambities die daarbij gekoesterd worden en de gewenste beleidskaders om de ambities waar te kunnen maken. De woonvisie is een weerspiegeling van wat voor gemeente GeldropMierlo wil zijn en speelt in op de woningmarkt en brede volkshuisvestelijke vraagstukken, zowel op korte als op langere termijn. Het laat zien welke vraagstukken prioriteit krijgen in de gemeente tot 2028. Het biedt de basis voor het aanbod van de woningcorporaties en daarmee ook voor de jaarlijkse prestatieafspraken die gemaakt worden. Uit de woonvisie van de gemeente Geldrop-Mierlo blijkt dat er een toenemende vraag naar kleinere en nultredenwoningen vanuit jongeren, starters en senioren bestaat, waardoor de bestaande voorraad sterk onder druk wordt gezet. De behoefte aan meer van dit soort type woningen in Geldrop-Mierlo is groot en het gebrek aan voldoende opties zorgt voor een rem op de doorstroming in Geldrop-Mierlo. Behalve grondgebonden woningen kunnen appartementen hier een grote rol in spelen. Het toevoegen van appartementen aan de woningvoorraad wordt door de gemeente dan ook als een kans gezien om de doorstroming verder te stimuleren.

Onderhavige ontwikkeling past daarmee binnen de woonvisie van de gemeente. Vanuit de gemeente worden er echter wel een aantal voorwaarden gesteld. Zowel in Geldrop als in Mierlo is de bouw van appartementen mogelijk, mits het past in de stedenbouwkundige context van de omgeving. De prijsklasse en ligging dienen passend te zijn voor de beoogde doelgroep en er is sprake van hoogwaardige kwaliteit, met inachtneming van de geldende parkeernorm en een juiste vorm van ontsluiting. De gewenste typologie betreft een nultredenappartement waarbij de entree zonder traptrede(n) te bereiken is. Het appartement dient minimaal over 2 kamers te beschikken met aparte sanitair. Hoogwaardige kwaliteit wil zeggen: een upgrade voor de wijk wat betreft uitstraling, duurzaamheid, de te bedienen doelgroep en prijsklasse. Het appartement dient een minimum netto woonoppervlakte te hebben van minimaal 55 m2. De doelgroep van de appartementen die in onderhavig planvoornemen worden gerealiseerd betreft een mix van starters en senioren. De beoogde appartementen hebben een gebruiksoppervlakte van ongeveer 60 m² tot ruim 100 m² en hebben een variatie in 2-kamer en 3-kamer appartementen. De appartementen op zowel de begane grond als op de verdiepingen worden uitgevoerd als nultredenwoningen. De appartementen op de verdiepingen zijn te bereiken via een lift.

24

Tot slot is bij het ontwerp rekening gehouden met de stedenbouwkundige context van de omgeving en de opgestelde ruimtelijke visie (paragraaf 4.4.3), wordt een hoogwaardige kwaliteit nagestreefd en wordt voldaan aan de geldende parkeernorm (zie paragraaf 5.6.1). Onderhavige ontwikkeling past daarmee binnen de woonvisie van de gemeente.

4.4.6

Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop-Mierlo 2022 De doelgroepenverordening vormt een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. De woningbouwplannen en de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente Geldrop-Mierlo vormen de uitgangspunten voor deze doelgroepenverordening. In de doelgroepenverordening zijn de prijsgrenzen voor aanvangshuren voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen en de prijsgrenzen voor initiële koopprijzen sociale koopwoningen opgenomen. Tevens worden de verschillende doelgroepen voor bepaalde woningen uiteengezet. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van 81 appartementen. Dit betreffen grotendeels betaalbare koopappartementen. Voor de initiële koopprijzen zal worden aangesloten bij de prijzen uit de doelgroepenverordening.

4.4.7

Parkeervisie en Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo De gemeente Geldrop-Mierlo is sterk in ontwikkeling. Het toevoegen van een groot aantal woningen in en rondom het centrum heeft consequenties op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid. Hierbij geldt dat het parkeren en stallen van auto en fiets een belangrijk onderwerp is om beide gemeentelijke kernen bereikbaar te maken en te houden. Deze visie schetst de kaders hoe dit parkeren in de toekomst goed kan worden geregeld. Het sturen van de juiste parkeerder op de juiste plek onder de juiste condities benadert Geldrop-Mierlo op de volgende wijze: - De doelgroepenbenadering (onderscheid tussen bewoners, werknemers, ondernemers, bezoekers van bewoners en kort- en lang parkerende bezoekers van voorzieningen). Helder zicht op wie waarom moet kunnen parkeren op welke momenten is cruciaal en leidend voor alles waarop beleid wordt gebaseerd. - De 4B benadering. Voor iedere maatregel geldt dat deze zo efficiënt mogelijk wordt ingezet. Daarmee worden tijd en kosten bespaard. Allereerst wordt gezocht naar mogelijkheden om het parkeergedrag te beïnvloeden, om vervolgens de aanwezige parkeercapaciteit zo goed mogelijk te benutten in plaats en tijd.

Waar nodig reguleert de gemeente het parkeren door het te beprijzen en pas in de allerlaatste plaats – als eerdere oplossingen geen soelaas bieden – zal de gemeente extra parkeercapaciteit realiseren, waar nodig door deze te bouwen. In een vroegtijdig stadium worden daarbij de doelgroepen betrokken. Hierbij zijn de volgende visiepunten van kracht: 1. Geen uitbreiding van straatparkeercapaciteit kernwinkelgebied;

25

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Terughoudendheid bij nieuwe parkeerrechten in de openbare ruimte; Nieuwbouw en parkeren: inzet op beperkt autobezit en -gebruik; Overloopgebieden beschermen; Geldrop-Mierlo geeft voorrang aan fietsparkeren; Inclusief voor iedereen; Geclusterd parkeren op afstand.

Onderhavige ontwikkeling voorziet (grotendeels) in haar eigen parkeerbehoefte, zowel op het gebeid van auto- als fietsparkeren. Er wordt tevens gebruik gemaakt van een deelauto-concept. Zodoende wordt ingezet op beperking van het autobezit van de bewoners van het pand. Onderhavige ontwikkeling is zodoende in lijn met het gestelde beleid in de Parkeervisie. De Nota Parkeernormen vormt de juridische uitwerking van het beleid uit de Parkeervisie. In de Nota Parkeernormen zijn de parkeernormen opgenomen waaraan een ruimtelijk plan moet worden getoetst. In paragraaf 5.6.2 is uiteengezet dat onderhavige ontwikkeling aan de gestelde normen voldoet.

26

HOOFDSTUK 5.1

5 Omgevingsaspecten

Milieu In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten en bekeken in hoeverre er sprake is van belemmeringen voor de voortgang van het plan.

5.1.1

M.e.r. plicht Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Om te bepalen of een m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling voorkomt in lijst C of lijst D van het Besluit, of de drempelwaarden worden overschreden, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. Met onderhavige ontwikkeling worden maximaal 81 appartementen en een parkeergarage gerealiseerd. De realisatie hiervan komt niet voor in bijlage C van het besluit m.e.r., waardoor er geen sprake is van de verplichting om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Op grond van categorie D11.2 geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht voor onder andere de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen bevat, of; 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r. kan het realiseren van woningen en kantoren worden onderverdeeld onder de ontwikkeling: “de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject”. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r.

kan het bij een stedelijk ontwikkelingsproject namelijk gaan om “bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan”. Gezien er sprake is van een gebied dat aanzienlijk kleiner is dan 100 ha en het plan aanzienlijk minder dan 2.000 woningen omvat, is formeel geen sprake van een m.e.r.beoordelingsplicht overeenkomstig het Besluit m.e.r. (categorie D11.2) Vormvrije m.e.r.-beoordeling Aanvullend op het voorgaande is op 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Daarin is een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Die geldt nu voor iedere activiteit die is opgenomen op de D-lijst, ongeacht of de activiteit onder of boven de drempelwaarde van de D-lijst valt. Woningbouw kan vallen onder onderdeel D (11.2): “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.” De voorgestane planontwikkeling is qua aard en omvang niet te vergelijken met de projecten die in lijst C ‘Activiteiten, plannen en besluiten, ten aanzien waarvan het

27

maken van een milieueffectrapportage verplicht is’ zijn opgesomd en ligt ver onder de opgenomen drempelwaarden. Gelet op de aard van de bebouwing, omvang van functies in relatie tot een gevoelig gebied en jurisprudentie, kan de herontwikkeling van de planlocatie Mierloseweg 28-38 aangemerkt worden als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. M.e.r.-beoordeling Op basis van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer (Wm), dient degene die een activiteit wil ondernemen, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, en voornemens is een verzoek in te dienen tot het nemen van een besluit als bedoeld in het vierde lid van dat artikel, dit voornemen schriftelijk mee te delen aan het bevoegd gezag. Bij de mededeling dient in ieder geval de informatie te worden verstrekt zoals omschreven in artikel 7.16 lid 2 tot en met 4 Wm. Op basis van artikel 7.17 Wm, dient het bevoegd gezag uiterlijk zes weken na de datum van ontvangst een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Middels deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de vereisten van artikel 7.16 Wm, op basis waarvan het bevoegd gezag op grond van artikel 7.17 Wm een beslissing kan nemen.

De achterliggende gedachte bij de m.e.r.-beoordeling is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.- procedure nodig is. Deze m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden. In deze paragraaf wordt getoetst of op basis van de criteria die genoemd zijn in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. De kenmerken van het project; 2. De plaats van het project; 3. De kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van het project • Omvang van het project • Cumulatie met andere projecten • Gebruik van natuurlijke grondstoffen • Productie van afvalstoffen • Verontreiniging en hinder • Risico van ongevallen, mede gelet op gebruikte stoffen en technologieën Plaats van het project • Bestaand grondgebruik • Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied • Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit 28

reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang Kenmerken van het potentiële effect • Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking) • Grensoverschrijdende karakter van het effect • Waarschijnlijkheid van het effect • Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect De m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van het bestemmingsplan. Kenmerken van het project Criteria Toets Omvang van het project Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.366 m². Het project richt zich op de realisatie van maximaal 81 appartementen, op een terrein waar in de huidige situatie enkele bedrijfsgebouwen en grondgebonden woningen aanwezig zijn. Cumulatie met andere Nee. projecten Gebruik van natuurlijke N.v.t. Bij de ontwikkeling wordt niet permanent gebruik hulpbronnen gemaakt van natuurlijke hulpbronnen. Productie van Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing afvalstoffen en functies zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen. Verontreiniging en De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied. Tijdens hinder de aanlegfase is er mogelijk sprake van tijdelijke hinder als gevolg van bouwverkeer en bouwwerkzaamheden, maar dit betreft geen hinder groter dan bij reguliere bouwwerkzaamheden.

Geluidwegverkeer (zie ook paragraaf 5.1.5): De Mierloseweg in de omgeving van het plangebied is een 50 km/uur-weg. Voor deze weg geldt een onderzoeksplicht op basis van de Wet geluidhinder. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Luchtkwaliteit (zie ook paragraaf 5.1.3): Met voorliggend plan wordt geen significante invloed op de luchtkwaliteit uitgeoefend. De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Geur: Het betreft een stedelijke locatie, veehouderijen of andere geurhinder veroorzakende inrichtingen zijn in de directe omgeving niet aanwezig.

Risico van ongevallen

landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang

Verkeersaantrekkende werking (zie ook paragraaf 5.6.1): De appartementen worden ontsloten door de Mierloseweg en De Bleekvelden. Wat betreft profiel en capaciteit zijn de wegen berekend op een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van de appartementen. Er is sprake van de ontwikkeling van appartementen. Er is geen sprake van de realisatie van een nieuwe risicobron Cultuurhistorie (zie ook paragraaf 5.5): binnen het plangebied en de directe omgeving is geen sprake van landschappen van (cultuur)historisch belang. Archeologie (zie ook paragraaf 5.5): het archeologisch 29

belang is door middel van een archeologisch onderzoek betrokken in het plan. Plaats van het object Criteria Bestaand grondgebruik

Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor: • gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, bergen bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden) • gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden Gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid

Toets In de huidige situatie zijn de gronden waar de woningen zijn voorzien, bestemd ten behoeve van ‘Bedrijfsdoeleinden’, ‘Kantoordoeleinden’ en ‘Woondoeleinden 2’. Onderzoeken wijzen uit dat alle gronden geschikt zijn voor de functie wonen. N.v.t.

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van door Wet natuurbescherming beschermde gebieden. Zie ook paragraaf 5.3 ‘Natuur’.

Nee.

N.v.t.

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Gevoelig gebied (conform onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r.) Gevoelig gebied Toets Beschermd natuurmonument Nee. Habitat en vogelrichtlijngebieden Nee, zie paragraaf 5.3 ‘Natuur’. Watergebied van internationale Nee. betekenis Natuurnetwerk Nederland Het plangebied ligt niet binnen of in de (voormalige EHS) nabijheid van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Zie paragraaf 5.3 ‘Natuur’. Landschappelijk waardevol gebied Het plangebied maakt geen onderdeel uit van landschappelijk waardevol gebied.

30

Waterwinlocaties. Waterwingebieden, en grondwaterbeschermingsgebieden

Nee, zie paragraaf 5.2 ‘Water’.

Conclusie De uitgevoerde onderzoeken (zie vervolg van dit hoofdstuk) onderbouwen de conclusie dat gelet op aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot het plangebied en de (directe) omgeving er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten. Op grond van voorgaande m.e.r.-beoordeling kan het college van B&W besluiten dat het opstellen van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk is. De uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat het realiseren van een woongebied op de projectlocatie voldoet aan de wettelijke eisen en er sprake is van een verantwoorde situatie vanuit milieuoogpunt. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies beschreven.