BP Heiderschoor 10 - Toelichting
Tekst van het document
Princenweg 42a 6002 AK Weert T 06 - 294 209 18 E ester@buro-ester.nl I www.buro-ester.nl
Bestemmingsplan ‘ Heiderschoor 10 te Mierlo’ Toelichting Gemeente Geldrop-Mierlo
Toelichting Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ Gemeente Geldrop-Mierlo
Datum:
22 april 2024
Status:
vastgesteld
IMRO-code:
NL.IMRO.1771.BPHeiderschoor10-VA01
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
2
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
Inleiding ..............................................................................................................................................5 1.1.
Aanleiding en doel ............................................................................................................................ 5
1.2.
Ligging van het plangebied ............................................................................................................... 6
1.3.
Geldend bestemmingsplan .............................................................................................................. 6
1.4.
Leeswijzer ......................................................................................................................................... 8
Voormalige, huidige en gewenste situatie Heiderschoor 10 ................................................................9 2.1.
Gebiedsbeschrijving ......................................................................................................................... 9
2.2.
Planvoornemen .............................................................................................................................. 12
Beleidskader...................................................................................................................................... 16 3.1. 3.1.1.
Nationale Omgevingsvisie ..................................................................................................... 16
3.1.2.
Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro) ..... 18
3.1.3.
Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................. 18
3.2.
Provinciaal beleid ........................................................................................................................... 19
3.2.1.
Omgevingsvisie De Kwaliteit van Brabant ............................................................................. 19
3.2.2.
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .................................................................... 20
3.3. 3.3.1.
4.
Rijksbeleid ...................................................................................................................................... 16
Gemeentelijk beleid ....................................................................................................................... 29 Structuurvisie gemeente Geldrop-Mierlo ............................................................................. 29
Onderzoeksaspecten ......................................................................................................................... 30 4.1.
Inleiding .......................................................................................................................................... 30
4.2.
Vormvrije m.e.r.-beoordeling......................................................................................................... 30
4.3.
Bedrijven en milieuzonering .......................................................................................................... 30
4.4.
Bodem ............................................................................................................................................ 33
4.5.
Geluid ............................................................................................................................................. 36
4.6.
Luchtkwaliteit ................................................................................................................................. 37
4.7.
Veehouderij: geur en gezondheid .................................................................................................. 39
4.8.
Externe veiligheid ........................................................................................................................... 40
4.9.
Waterparagraaf .............................................................................................................................. 42
4.10.
Wet natuurbescherming ................................................................................................................ 46
4.11.
Archeologie en cultuurhistorie ....................................................................................................... 49
4.12.
Verkeer en parkeren ...................................................................................................................... 50
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
3
5.
6.
Juridische planopzet .......................................................................................................................... 53 5.1.
Planstukken .................................................................................................................................... 53
5.2.
Verbeelding .................................................................................................................................... 53
5.3.
Regels ............................................................................................................................................. 53
5.3.1.
Inleidende regels ................................................................................................................... 53
5.3.2.
Bestemmingsregels ............................................................................................................... 53
5.3.3.
Algemene regels .................................................................................................................... 54
5.3.4.
Overgangs- en slotregels ....................................................................................................... 55
Uitvoerbaarheid ................................................................................................................................ 56 6.1.
Economische uitvoerbaarheid ....................................................................................................... 56
6.2.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................................ 56
6.2.1. 6.3.
Dialoog................................................................................................................................... 56 Procedure ....................................................................................................................................... 56
Bijlagen: 1. 2. 3. 4.
Berekening kwaliteitsbijdrage Heiderschoor 10 Verkennend bodemonderzoek Heiderschoor 10 te Mierlo. BodemInzicht, 29 maart 2022 Verslag omgevingsdialoog Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Heiderschoor 10 te Mierlo, inclusief bijlagen. NOX Advies, 22 november 2023 5. Verkennend asbestonderzoek Heiderschoor 10 te Mierlo. BodemInzicht, 12 oktober 2023
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
4
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding en doel
Op de locatie Heiderschoor 10, in het buitengebied ten noordwesten van Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo, werd in het verleden een melkveehouderij met akkerbouwtak geëxploiteerd. De melkveehouderij is beëindigd en voormalige melkveestal in gebruik genomen voor caravanstalling. De familie is nog altijd woonachtig in de (voormalige) bedrijfswoning. Daarnaast zijn een deel van de bedrijfsgebouwen en gronden in gebruik genomen voor een hoveniers- en kleinschalig grondverzetbedrijf, dat wordt geëxploiteerd door de zoons. Heiderschoor 10 is op dit moment geregeld in het bestemmingsplan ‘Buitengebied GeldropMierlo’. In het plan is de locatie bestemd als ‘Agrarisch – Bouwvlak’. Voor het bouwvlak geldt deels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ en deels ‘Waarde – Archeologie 3’. Het gehele perceel is gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’. Initiatiefnemers zijn eigenaar van het perceel. Zij streven naar een juiste juridisch-planologische regeling voor de huidige en toekomstige activiteiten op de locatie. Nu de agrarische activiteiten nog maar beperkt zijn en een aantal andere gebruiksfuncties zijn gerealiseerd past de geldende bestemming niet meer bij de feitelijke en toekomstige situatie.
Middels een herziening van het bestemmingsplan kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel worden afgestemd op de wensen van initiatiefnemers. De gemeente heeft besloten om in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling.
Afbeelding 1: Luchtfoto Heiderschoor 10 en omgeving (bron: pdok.nl)
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
5
1.2.
Ligging van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de rand van het bebouwingscluster Heiderschoor, in het gebied tussen het Eindhovens Kanaal en de spoorlijn Eindhoven – Helmond. Heiderschoor en het naastgelegen bebouwingslint Het Broek vormen landelijke elementen die omgeven worden door stedelijke functies. Direct ten noorden van het plangebied ligt dierentuin Dierenrijk, ten westen bevindt zich landgoed Gulbergen en bedrijventerrein Eeneind (gemeente Nuenen), aan de zuidzijde bevindt zich de stedelijke bebouwing van Geldrop en Mierlo en ten oosten ligt Brandevoort (gemeente Helmond). De locatie is plaatselijk bekend als Heiderschoor 10 en wordt aan de zuidzijde ontsloten door het Heiderschoor, een voor gemotoriseerd verkeer doodlopende weg. Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen gemeente Mierlo, sectie L nummers 1814 en 1815.
Afbeelding 2: Ligging plangebied in verdere omgeving (bron: pdok.nl)
1.3.
Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 8 november 2010) en enkele daarop volgende parapluplannen (‘Parapluplan Parkeren GeldropMierlo’ en ‘Parapluplan Huisvesting Geldrop-Mierlo’).
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
6
Afbeelding 3: Uitsnede geldend bestemmingsplan Heiderschoor 10 en omgeving (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ bestemt de locatie Heiderschoor 10 als ‘Agrarisch – Bouwvlak’. Deze bestemming geldt voor het gehele perceel, inclusief de agrarische gronden ten noorden en oosten van het erf. Voor de locatie geldt deels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ en deels ‘Waarde – Archeologie 3’. Het gehele perceel is gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’. De bestemming ‘Agrarisch – Bouwvlak’ richt zich op uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, tenzij een specifieke aanduiding is opgenomen. Ook worden binnen deze bestemming mogelijkheden geboden voor een aantal toeristisch-recreatieve activiteiten. Daarbij kent de bestemming algemene doelstellingen, zoals waterhuishouding, groenvoorzieningen en wegen en paden. Uit de aanwijzing van de locatie als ‘extensiveringsgebied’ kan worden afgeleid dat de landbouw op termijn niet als hoofdfunctie wordt beschouwd in het gebied. In de toelichting van het bestemmingsplan is aandacht besteed aan ‘vrijkomende agrarische bedrijven’ (VAB’s). Reeds in 2010 werd opgemerkt dat door de beëindiging van agrarische bedrijven bedrijfsgebouwen leeg zouden komen te staan of een andere functie gingen krijgen. Voor hergebruik van VAB’s wordt in de toelichting de voorkeur uitgesproken voor hervestiging van een agrarische functie.
Wanneer hervestiging van een agrarisch bedrijf niet mogelijk is, kunnen andere functies worden verkend. Daarbij is aangegeven dat voor het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen onder andere aansluiting wordt gezocht bij het provinciaal beleid. Als uitgangspunt geldt in elk geval dat eventuele nieuwe ruimtelijke en functionele ontwikkelingen moeten bijdragen aan een stedenbouwkundige en/of landschappelijke verbetering van de situatie. Gezien de impact en de voorwaarden die aan herontwikkeling van agrarische bouwvlakken vastzitten is hier in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ geen algemene regeling
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
7
voor opgenomen. Per initiatief zal een partiële herziening van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden. In de huidige situatie wordt caravanstalling toegestaan als nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf. Het gebruiken van de gronden en gebouwen voor niet-agrarische bedrijvigheid en bewonen van de bedrijfswoning terwijl geen agrarisch bedrijf wordt geëxploiteerd is op grond van de geldende regeling sec niet toegestaan binnen het plangebied. Om binnen het plangebied exact de mogelijkheden te bieden die gewenst zijn, is dit ‘postzegel’bestemmingsplan opgesteld.
1.4.
Leeswijzer
Het volgende hoofdstuk van deze toelichting beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. Vervolgens wordt deze gewenste ontwikkeling in hoofdstuk 3 afgezet tegen de relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 toetst de milieugevolgen, waarna in hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving is opgenomen. Tenslotte behandelt hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
8
2.
Voormalige, huidige en gewenste situatie Heiderschoor 10
In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de historie van het plangebied, de bestaande situatie en de beoogde situatie.
2.1.
Gebiedsbeschrijving
Ruimtelijk Heiderschoor 10 ligt in het gebied ‘Oud Vaarle’, dat tot midden vorige eeuw nog nauwelijks bebouwd was. Het gebied bestond, voor die tijd, uit middelgrote kavels, waarbij landbouwgronden en bos elkaar afwisselden. Na de Tweede Wereldoorlog werden in het gebied een aantal nieuwe boerderijen gesticht. Ook werden meer gronden in de omgeving omgezet naar landbouwgrond. Na de dramatische oorlogsjaren werd de landbouw versterkt en geoptimaliseerd.
Afbeelding 4 - 7: Weergave historische ontwikkeling plangebied op topografische kaart (bron: topotijdreis.nl)
Ook de boerderij Heiderschoor 10 werd in deze periode gebouwd; een woning met daaraan vast de stallen en opslagruimte, de ‘Martinus hoeve’. Het bedrijf ontwikkelde zich als melkveehouderij, met een bescheiden akkerbouwtak. Omstreeks 1980 werd achter de woning met gekoppelde bedrijfsbebouwing een nieuwe stal voor het melkvee gebouwd. Jongvee stond in de stal aan het huis. Het melkveebedrijf floreerde in de daarop volgende jaren. Waar wenselijk werden gebouwen vernieuwd. Vanaf begin 2000 werd de melkveehouderij op de locatie afgebouwd. Gedurende een aantal jaren werd nog jongvee gehouden. Ook de akkerbouwactiviteiten bleven bestaan. De voormalige melkveestal werd in gebruik genomen als caravanstalling, waardoor dit bedrijfsgebouw inkomsten bleef genereren. De vraag naar stallingsruimte bleek groot. De stalling staat al jarenlang vol en kent een wachtlijst. De zoons van het agrarisch echtpaar ontwikkelden in tussentijd hun eigen bedrijfsactiviteiten.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
9
Ook de omgeving van Heiderschoor 10 wijzigde de afgelopen decennia ingrijpend. Van de komst van een vuilstort naar de ontwikkeling van een golfterrein, diverse niet-agrarische bedrijven, een landgoed en een dierentuin. Meerdere agrarische bedrijven in de omgeving kregen (deels) een andere functie, waardoor het gebied nu een divers karakter heeft. Functioneel Op dit moment wordt een beperkt deel van de bedrijfsgebouwen van Heiderschoor 10 nog gebruikt voor de akkerbouwactiviteiten (stallen benodigde werktuigen en materialen). De voormalige jongveestal, die gekoppeld is aan de woning, wordt met name gebruikt voor eigen opslag. Het gebruik van de voormalige koeienstal als caravanstalling is onverminderd voortgezet sinds er geen melkvee meer wordt gehouden. Dit gebruik is ook opgenomen in de melding Activiteitenbesluit. Aan de noordzijde van het bouwvlak is een oude veldschuur aanwezig, die afgelopen jaren is omgebouwd tot bescheiden werkplaats/ opslagruimte.
Afbeelding 8, 9: Huidige situatie achterterrein met te verplaatsen werkplaats en aanzicht bedrijfsgebouw en woning vanaf het Heiderschoor
De onbebouwde gronden op de locatie kennen een diverse invulling. Naast het erf en de siertuin zijn een kleinschalige fruitboomgaard en weiland aanwezig. De inrichting van het erf is afgelopen jaren steeds meer afgestemd op de bedrijfsactiviteiten van de zoons. Zij zijn gezamenlijk actief in specifieke hovenierswerkzaamheden, waaronder kleinschalig (particulier) grondverzet. Deze werkzaamheden vormen arbeidstechnisch een nevenfunctie, naast hun hoofdberoep chauffeur. De thuislocatie Heiderschoor 10 is voor dit hoofdberoep niets anders dan een stallings/ parkeerlocatie, van waaruit dagelijks gemiddeld één vertrek- en één aankomstbeweging Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
10
plaatsvindt. Ten behoeve van deze bedrijfsactiviteit zijn binnen het milieuspoor 4 transportbewegingen met de vrachtwagen in de avond- en nachtperiode toegestaan (tussen 19uur en 7uur). Op de locatie worden geen goederen op- of overgeslagen voor transport. De hoveniersactiviteiten zijn ontstaan als hobby en bijverdienste en hebben zich ontwikkeld tot bedrijfsactiviteit die, afhankelijk van het seizoen, gemiddeld 3 dagen/ week plaatsvindt. Er zijn ook delen van het jaar dat er geen vraag is naar deze bedrijvigheid. De werkzaamheden vinden op locatie bij derden plaats. De werkzaamheden bestaan uit het aanleggen van kunstgras, graszoden en paden, het realiseren van vijvers en erfafscheidingen en incidenteel het planten van hagen. Het zijn de ‘grovere’ werkzaamheden in de buitenruimte, waarvoor specifieke machines en apparaten noodzakelijk zijn. Hiervoor worden de broers veelal door een hovenier benaderd om bij diverse (tuin-)projecten te ondersteunen met hulpmiddelen die een hovenier, die gespecialiseerd is in het ‘fijnere werk’, zelf niet ter beschikking heeft. Voor een efficiënte en milieubewuste bedrijfsvoering zorgen de broers er voor dat enkele vaak benodigde producten (gele zand, gebroken puin) op de locatie Heiderschoor 10 beperkt voorradig zijn. Op dit moment worden deze opgeslagen in de sleufsilo van het voormalig agrarisch bedrijf.
Alle feitelijke werkzaamheden vinden op locatie ‘bij de klant’ plaats. Heiderschoor 10 fungeert voor de hoveniersactiviteiten als uitvalsbasis en stallings- en opslaglocatie.
Afbeelding 10: Huidig aanzicht Heiderschoor 10 vanuit oostzijde
Toekomstperspectief agrarisch bedrijf Heiderschoor 10 De zoons van het agrarisch echtpaar hebben niet de ambitie om op de locatie Heiderschoor 10 een volwaardig agrarisch bedrijf te exploiteren. De schaalvergroting in de sector en toegenomen regeldruk maken dat zij hier geen toekomst in zien. Daarnaast kan Heiderschoor 10, gezien alle omliggende (gevoelige) functies, niet worden beschouwd als duurzame locatie voor agrarische bedrijvigheid.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
11
2.2.
Planvoornemen
Nu het agrarisch gebruik niet meer de hoofdfunctie vormt binnen het plangebied, wordt gestreefd naar een passende herbestemming. Uitgangspunt is dat de ontwikkelde activiteiten worden voortgezet, waarbij verdere groei van bedrijvigheid op de locatie niet aan de orde is. In overleg met de gemeente wordt uitgegaan van specifieke regeling voor de bedrijvigheid: I.
II.
III.
IV. V.
Het hoofdberoep van initiatiefnemers is en blijft vrachtwagenchauffeur. Behoudens het stallen van de vrachtwagen vinden op Heiderschoor 10 geen activiteiten plaats. Een nadere regeling is dan ook niet noodzakelijk; Hoveniersactiviteiten bij derden, met Heiderschoor 10 als uitvalsbasis. Voor deze nevenactiviteiten worden specifieke regels opgenomen, die het toegestane gebruik en de daarvoor ingezette bebouwing regelen. De werkplaats aan de noordzijde van het bouwblok wordt gesloopt, waardoor het bouwvlak kan worden verkleind. Aan de noordzijde grenzend aan de melkveestal wordt een nieuwe werkplaats gebouwd, met eenzelfde footprint, maar exclusief afhang. Voor de bouw wordt gebruik gemaakt van duurzame bouwmaterialen, hemelwater wordt op eigen terrein opgevangen en geïnfiltreerd en het gebouw wordt op het oosten georiënteerd, waardoor de eventuele geluidsuitstraling naar de westelijk gelegen woningen beperkt wordt. Op het buitenterrein, in de noordoosthoek van het nieuwe bouwvlak, wordt voorzien in 3 opslagvakken met een totale omvang van 45 m2. Een deel van de verharde buitenruimte blijft behouden en wordt benut voor parkeren en manoeuvreren; Continuering van de caravanstalling in de voormalige melkveestal. De stal heeft hiermee een zinvolle hergebruiksfunctie (vanwege de hoogte en toegangen zijn de mogelijkheden voor hergebruik beperkt).
De vraag in de markt naar stallingsruimte is groot (vouwwagens, caravans, tegenwoordig ook campers). Door de mogelijkheid voor binnenstalling te bieden, wordt de kwaliteit van de voertuigen niet aangetast door weersomstandigheden en zorgt dit niet her en der voor verrommeling van het landschap of straatbeeld. Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt geïnvesteerd in de verduurzaming van het gebouw door het aanbrengen van zonnepanelen. Tevens zal de voorgevel verfraaid worden, door het aanbrengen van gevelbekleding met een natuurlijke uitstraling; Initiatiefnemers blijven op de locatie woonachtig. Een deel van de onbebouwde gronden blijft/ wordt dan ook ingericht als tuin, hobbywei en moestuin; Het deel van het erf dat vervalt en een brede rand langs het toekomstig erf wordt aangeplant met gebiedseigen soorten waardoor de bebouwing in de toekomst omgeven wordt door een robuuste groenstructuur. Deze landschappelijke inpassing wordt geborgd in de bestemmingsregeling en anterieure overeenkomst. Later in deze paragraaf is de inrichting en aanplant nader omschreven.
Voor de locatie is sprake van herbestemming, gebaseerd op de specifieke bedrijfsmatige activiteiten en verkleining van het bouwvlak. De herbestemming wordt gekoppeld aan kwaliteitswinst, niet alleen door verkleining van het bouwvlak, maar ook door vermindering van buitenopslag, landschappelijke inpassing van de locatie en verduurzaming. Met herbestemming wordt het toekomstig gebruik van de locatie gegarandeerd, waarmee risico’s zoals verloedering en/ of ondermijning worden uitgesloten.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
12
Afbeelding 11. Vogelvluchtperspectief toekomstige situatie Heiderschoor 10, Mierlo (bron: van Santvoort architecten, bewerkt Bu-RO Ester)
Landschappelijke inpassing Ten behoeve van het planvoornemen is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarin zoveel mogelijk eisen en wensen van de gemeente en omgeving zijn doorvertaald (Landschappelijk inpassingsplan Heiderschoor 10). De inpassing is verankerd in en opgenomen als bijlage bij de regels bij dit bestemmingsplan. Het landschappelijk inpassingsplan gaat uit van aanplant van een robuuste groenstructuur aan de buitenzijden van het nieuwe bouwvlak. Ten westen van het bouwvlak, tegen de bestemmingsgrens met Heiderschoor 12 wordt de huidige beplanting behouden en aangevuld. In het groen blijven enkele doorgangen en -kijken open, om de buurman (bewoner Heiderschoor 12) eenvoudig toegang te geven tot het perceel. Dit is een tientallen jaren oud gebruik, dat tekenend is voor het goede contact. Zowel voor de buurman als voor initiatiefnemers is het dan ook ongewenst het groen aan de westzijde geheel dicht te zetten. Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
13
Aan de noord- en oostzijde wordt gekozen voor een houtwal met gemengde inheemse soorten, waaronder bloesem- en vruchtdragende struiken. Door deze aanplant wordt niet alleen het bouwvlak ingepast, maar wordt ook een meerwaarde gecreëerd voor onder andere vogels, insecten en kleine zoogdieren die in het gebied leven. De aanplant zorgt voor een verhoging van de biodiversiteit in de omgeving. Door de verschillende bloeitijden hebben bijen en andere insecten hier lang plezier van. Ook zorgen de bessen/ vruchten van de diverse soorten voor eten voor vogels en zoogdieren en ook voor rust- en voortplantingsplaatsen. Om een mooie/ ecologisch interessante haag te krijgen, wordt de groenstructuur niet jaarlijks afgezet/ gesnoeid. Een deel van de agrarische gronden ten noorden en oosten van het erf worden ingezet als extensief hooiland en hobbydierenweide. Als het nodig is het grasland door te zaaien wordt gekozen voor een mengsel dat enerzijds geschikt is voor begrazing door hoefdieren en anderzijds de biodiversiteit stimuleert. De combinatie tussen de nieuw aan te planten houtwal, het extensief beheerd agrarisch gebied en de bestaande houtwal ten oosten van het plangebied (in eigendom van Staatsbosbeheer) zorgt voor een ecologisch meerwaarde.
Afbeelding 12: Inpassingsplan
Kwaliteitsverbetering landschap In artikel 3.9 van de IOV zijn de regels omtrent kwaliteitsverbetering van het landschap opgenomen. Dit houdt in dat ruimtelijke ontwikkelingen in het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
14
gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Volgens de ‘Uitgangspunten toepassing kwaliteitsverbetering landschap’ (bestuurlijk afgestemd tijdens de Omgevingsdag op 17 juni 2022) is sprake van een categorie 3ontwikkeling waarbij landschappelijke inpassing én kwaliteitsverbetering moet plaatsvinden, voor tezamen ten minste 20% van de waardevermeerdering van de grond. De herontwikkeling gaat gepaard met verkleining van het bouwvlak en groenaanplant. In bijlage 1 is het overzicht opgenomen van de verschillende posten. Hieruit blijkt dat sprake is van een benodigde kwaliteitsbijdrage van € 11.570,-, gezien de meerwaarde van de nieuwe bestemmingen van € 57.850,-. De investering in de kwaliteitsverbetering, zoals opgenomen in het inpassingsplan bedraagt € 15.178,43. Aan de benodigde kwaliteitsbijdrage van (minimaal) 20% wordt dan ook voldaan.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
15
3.
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt voor zover relevant het ruimtelijke beleid voor het plangebied beschreven.
3.1.
Rijksbeleid
3.1.1.
Nationale Omgevingsvisie
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte uit 2012. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving voor Nederland. Het toekomstperspectief is 2050. Met de vaststelling van de NOVI wordt vooruitgelopen op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2024 in werking treedt. De NOVI voldoet aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking treedt, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal; alle plannen moeten met oog voor natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt worden. Bij het maken van keuzes wordt gebruik gemaakt van drie afwegingsprincipes: 1. combinatie van functies gaat voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal en; 3. afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk wil daarbij sturen en richting geven op vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Prioriteit 1 gaat over de ambitie van Nederland om in 2050 klimaatbestendig en water robuust te zijn. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, zoals voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Daarnaast gaat het ook over de ambitie van Nederland om in 2050 een duurzame energievoorziening te hebben. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen en de bijbehorende energie infrastructuur voor opslag en transport van duurzame energie. Voorliggend plan ziet op het wijzigen van de gebruiksmogelijkheden van een voormalig agrarisch bedrijf. Hierbij wordt het bouwvlak verkleind en verharding verwijderd. De bebouwing wordt verder geconcentreerd. De infiltratiemogelijkheden op het terrein nemen hierdoor (nog verder toe). Initiatiefnemers zijn daarnaast voornemens één van de te behouden gebouwen te voorzien van zonnepanelen, waardoor voor het eigen gebruik een duurzame energievoorziening ontstaat. Bij prioriteit 2 wordt aangegeven dat de ambitie voor de lange termijn is: het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening en het versterken van de kwaliteit van de
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
16
leefomgeving. Er wordt ingezet op een aantrekkelijke, gezonde en veilige omgeving en een goed vestigingsklimaat, inclusief een goede bereikbaarheid en duurzame mobiliteit. Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk, goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Er wordt daarbij ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors. Nieuwvestiging van toerisme vindt bij voorkeur plaats buiten de huidige toplocaties en in de nabijheid van OV of bestaande aansluitingen op het hoofdwegennet. Met de voorgenomen wijziging verdwijnt de agrarische hoofdfunctie van het perceel definitief. Door het vergaand beperken van de agrarische gebruiksmogelijkheden van het perceel, uitsluitend nog ondergeschikte akkerbouw toegestaan, wordt de kwaliteit van de leefomgeving binnen het bebouwingscluster Heiderschoor versterkt. Het gebruik van één van de bedrijfsgebouwen als caravanstalling is reeds lange tijd aanwezig en biedt bewoners in de regio die minder ruimte hebben gelegenheid hun voertuig op een duurzame manier te stallen. Voor de hoveniersactiviteiten geldt dat ondernemers inzetten op duurzaam en verantwoord ondernemen.
Het merendeel van de gebruikte machines en apparaten werkt elektrisch en door beperkte opslag op eigen terrein wordt het aantal transportbewegingen beperkt. De locatie is voor de beoogde functies voldoende ontsloten, temeer geen sprake is van een balieof andere bezoek aantrekkende functie. Prioriteit 3 zet in op het bouwen aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden. De ambitie is om een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren door te werken aan de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Hieraan wordt een stevige impuls gegeven. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden hun groene karakter. Op de locatie aan het Heiderschoor is reeds een bedrijfsfunctie met woning aanwezig. Er is geen sprake van toevoeging van een nieuwe stedelijke functie. Daarnaast wordt geen afbreuk gedaan aan het groene karakter van de omgeving, maar wordt dit juist versterkt door de landschappelijke inpassing. Bij prioriteit 4 wordt ingegaan op het belang van natuurlijke systemen en het landschap. In sommige regio’s staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk.
Soms is sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Het omhoog brengen van het waterpeil, kan (ongewenste) gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel. Tegelijkertijd is de inzet de kwaliteiten van het landschap te behouden om te kunnen recreëren en ook vanwege het cultureel erfgoed. Het voorgenomen initiatief heeft geen negatieve gevolgen voor natuurlijke en cultuurhistorische waarden, zoals nader gemotiveerd in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang laat het rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen aan de provincies en gemeenten over. In de NOVI is een tabel opgenomen die weergeeft hoe de relatie is tussen de in de NOVI opgenomen nationale belangen, de Structuurvisie Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
17
Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en de uitvoeringsregels in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) onder de Omgevingswet. De betreffende onderdelen en/of artikelen in het Barro, Bro, en straks Bkl, blijven ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de SVIR dient daarom verder getoetst te worden aan het Barro. De voorgenomen omzetting van het agrarisch bedrijf aan het Heiderschoor 10 naar kleinschalig bedrijf is ten opzichte van het rijksbeleid zeer kleinschalig van aard. De NOVI legt geen specifieke kaders of voorwaarden op aan deze ontwikkeling. De vier hoofdprioriteiten van het Rijk worden met de ontwikkeling gevolgd. 3.1.2.
Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)
In bovenbeschreven omgevingsvisie is bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn, dat ze van invloed zijn op de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) verankert deze kaderstellende uitspraken juridisch. De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormt de bijbehorende ministeriële regeling. Op 30 december 2011 is het Barro en op 1 december 2020 de (gewijzigde) Rarro in werking getreden. In het Barro en Rarro zijn regels opgenomen ter bescherming van de nationale belangen. De regels moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen, bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen. Conclusie Het plangebied ligt niet in één van de gebieden waar het Barro of Rarro betrekking op heeft, zoals militaire terreinen, de zone van het rivierbed of reserveringsgebieden voor nieuwe infrastructuur. De regels vormen dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling. 3.1.3.
Ladder voor duurzame verstedelijking
In het geval van stedelijke ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder heeft als doel te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik waarbij goede afwegingen worden gemaakt waar gebouwd mag worden. Daarnaast is de ladder erop gericht om ontwikkelingen die een ruimtelijke impact hebben zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied op te vangen waardoor verstening van het buitengebied wordt tegengegaan. Het is een toetsingsinstrument dat gevolgd moet worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toepassing van de ladder is verplicht voor initiatieven die nieuwe stedelijke ontwikkelingenmogelijk maken. Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: nieuwe bebouwing die een stedelijk karakter heeft zoals woningbouw, realisatie winkelruimte, kantoorpanden, bedrijventerreinen of overige stedelijke functies.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
18
Indien sprake is van een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan dient op grond van de herziene versie van de Ladder gemotiveerd te worden wat de behoefte is aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Voordat de inhoudelijke toetsing aan de Ladder plaatsvindt, moet worden vastgesteld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. De beoogde ontwikkeling bestaat uit herbestemming van een agrarisch bedrijf tot kleinschalig bedrijf (middels de bestemming ‘Bedrijf’ met een nadere functie aanduiding voor de specifieke bedrijfsactiviteiten). In de afgelopen jaren zijn door de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State diverse uitspraken met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking gedaan. Uit deze uitspraken is te herleiden dat een ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn, om aangemerkt te kunnen worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor bedrijfsgebouwen is uit de uitspraken op te maken dat indien een ruimtelijke ontwikkeling voorziet in niet meer dan 500 m2 nieuw ruimtebeslag of in een gebouw met een bruto vloeroppervlakte groter dan 500 m2, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt.
Voor woningen geldt dat een ontwikkeling tot 12 nieuwe woningen in beginsel niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De kenmerken van de omgeving zijn tevens relevant om te bepalen of een ontwikkeling in relatie tot het beoogde gebied als stedelijk moet worden gezien. In voorliggende situatie is sprake van een bestaande bedrijfslocatie, waardoor nieuw ruimtebeslag niet aan de orde is. In afwijking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan wordt het gebruik gewijzigd van agrarisch naar kleinschalig bedrijf. De caravanstalling is in de huidige situatie reeds toegestaan en aanwezig en vormt daarmee vanuit de Ladder bezien geen onderdeel van een nieuwe ontwikkeling. De omvang voor het hoveniersbedrijf is beperkt op 470 m 2, waarmee de ondergrens van de Ladder niet wordt overschreden. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking is opgezet om bouwen voor leegstand te voorkomen en om in beginsel een verdere verstening van stedelijke functies in het buitengebied te voorkomen. In onderhavige situatie is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.
3.2.
Provinciaal beleid
3.2.1.
Omgevingsvisie De Kwaliteit van Brabant
Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie beschrijft daarvoor de strategische hoofdopgaven voor de lange termijn over klimaatverandering, energietransitie, verstedelijking en bereikbaarheid, concurrerende duurzame economie en de basis op orde.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
19
De omgevingsvisie ziet op een strategische gebiedsopgave voor de provincie als geheel en formuleert daarbij de ambities voor de toekomst, richting 2050 en met een tussenstap in 2030. In de visie is niet vastgelegd hoe deze doelen precies bereikt gaan worden. “Met een open blik” is centraal uitgangspunt om vanuit alle partijen en disciplines de visie voor Brabant verder te gaan uitwerken. Deze verdere uitwerking van de ambities betreft de volgende opgave voor de komende bestuursperiodes en zal terecht komen in nog op te stellen programma’s. Om de ambities (het Panorama) te realiseren en Brabant in de toekomst welvarend, verbonden en klimaatproof te laten zijn, worden er vier hoofdopgaven onderscheiden: • Werken aan de Brabantse energietransitie; • Werken aan een klimaatproof Brabant; • Werken aan de slimme netwerkstad; • Werken aan een concurrerende, duurzame economie. De basisopgave is daarbij een balans tussen beschermen (een veilige leefomgeving, een gezonde leefomgeving, met waarborg voor een goede omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Tevens wordt, in lijn met de uitgangspunten voor de Omgevingswet, beoogd om bevoegdheden en verantwoordelijkheden zo laag mogelijk neer te leggen.
De gemeente is de eerstverantwoordelijke waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Anderzijds zijn er zaken die het schaalniveau van een gemeente te boven gaan en hebben provincies vanuit de wet specifieke taken en bevoegdheden. Vanuit deze basisgedachte wordt naar de beste rolverdeling gezocht ter verwezenlijking van de strategische ambities. De doelstellingen uit de visie zijn geformuleerd op hoog schaalniveau en met het oog op complexe verander-opgaven. Het initiatief waar voorliggend plan betrekking op heeft, is beperkt van omvang, in vergelijking met de Omgevingsvisie. Op deze beperkte schaal levert de ontwikkeling indirect een bijdrage aan de geformuleerde hoofdopgaven. Met het plan verdwijnt een volwaardige agrarische bedrijfsbestemming en wordt een zorgvuldige invulling gegeven aan een VAB-locatie. Als onderdeel van de wijziging wordt een kwaliteitsbijdrage geleverd en het bouwvlak verkleind. Zowel naar de caravanstalling als het hovenierswerk is vanuit de markt veel vraag. Vestiging van dergelijke (bedrijfs-)activiteiten op een bedrijventerrein is financieel onrendabel en zou leiden tot een onevenredige en ongewenste claim op de schaarse ruimte op bedrijventerreinen. Er is dan ook sprake van een goede match tussen de kenmerken van de locatie en gewenste activiteiten.
Gezien het schaalniveau doet het voornemen geen afbreuk aan de doelstellingen van de Omgevingsvisie. Op kleine schaal wordt een bijdrage geleverd aan een welvarende, verbonden en klimaatproof provincie. 3.2.2.
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (vastgesteld 25 oktober 2019) staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit de Omgevingsvisie juridisch te binden. Na vaststelling van deze omgevingsverordening zijn een aantal wijzigingen en aanvullingen doorgevoerd. De
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
20
meest recente geconsolideerde versie van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant dateert van 1 augustus 2023. Van 9 april tot en met 20 mei 2021 heeft de Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant ter inzage gelegen. Deze verordening is opgesteld om te voldoen aan de Omgevingswet. In dit ontwerp zijn de regels uit de Interim omgevingsverordening als uitgangspunt gehanteerd. Deze worden in deze paragraaf dan ook getoetst. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is de locatie als volgt aangewezen: Kaartbeeld Omschrijving Aanduiding Kaartbeeld 1.
Kaartbeeld 2.
Kaartbeeld 3. Kaartbeeld 6. Kaartbeeld 7.
Kaartbeeld 8.
Rechtstreeks werkende regels: Diep grondwaterlichaam milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen Geen attentiezone waterhuishouding Instructieregels voor gemeenten Instructieregels voor waterschappen Rechtstreeks werkende regels voor activiteiten Rechtstreeks werkende regels: Landelijk gebied landbouw Verbod uitbreiding veehouderij Bescherming Natura 2000 Stalderingsgebied Instructieregels gemeenten: stedelijke Verstedelijking afweegbaar ontwikkeling en erfgoed Instructieregels gemeenten: basiskaart Gemengd landelijk gebied Landelijk gebied Landelijk gebied Instructieregels gemeenten: specifieke Beperkingen veehouderij gebieden voor agrarische ontwikkelingen Stalderingsgebied Instructieregels voor waterschappen: Norm wateroverlast buiten Stedelijk watersystemen, -veiligheid en -berging gebied Normen wateroverlast
Op grond van de kaartlagen ‘4. Instructieregels gemeenten: natuur en stiltegebieden’ en ‘5. Instructieregels gemeenten: grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging’ gelden geen verdere bepalingen voor het plangebied. Op grond van bovenstaande bepalingen geldt een aantal regels voor de locatie. Deze worden hieronder opgesomd en getoetst.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
21
Landelijk gebied – gemengd landelijk gebied Afdeling 3.6 geeft de instructieregels voor gemeenten op het gebied voor het ‘Vitaal platteland’, die relevant zijn bij agrarische en overige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Onderstaand worden de relevante regels weergegeven en getoetst voor het planvoornemen. De tekst uit de verordening is cursief weergegeven, daarna volgt per criterium de toetsing in standaard lettertype. Daarnaast worden de overige regels en aanduidingen kort beschreven en geanalyseerd.
Afbeelding 13. Uitsnede ‘basiskaart Landelijk gebied’ Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Artikel 3.61 Vestiging niet agrarische functie in Landelijk gebied Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een nietagrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan : a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. De locatie ligt in het van oorsprong agrarisch buitengebied van Mierlo, gemeente Geldrop-Mierlo. Er is sprake van een kleinschalig gebied, omgeven door stedelijke functies. Van oudsher waren in het gebied een aanzienlijk aantal agrarische bedrijven aanwezig, inmiddels is een groot deel hiervan gestopt en omgevormd naar wonen, agrarisch-verwante bedrijvigheid, niet-agrarische bedrijvigheid of recreatie.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
22
In het landelijk gebied van Zuidoost-Brabant is sprake van een transformatie. Agrarische bedrijven beëindigen hun activiteiten en ontwikkelen zich in een andere richting. Het is afhankelijk van de locatie en voorkeuren en kenmerken van de ondernemer/ eigenaar welke richting dit betreft. Gezien de bevolkingsgroei en welvaart in het gebied is sprake van een groeiende vraag naar allerhande diensten. Aanleg, beheer en onderhoud van tuinen, parken en overige buitenruimte is er daar één van. Voor een toenemend deel van de bevolking geldt dat zij niet over de materialen of kennis beschikken voor de inrichting en het onderhoud van hun buitenruimte, danwel hieraan geen tijd willen besteden. Initiatiefnemers geven invulling aan deze marktvraag. Dat geldt tevens voor de caravanstalling. Gezien de functies die heden ten dagen aanwezig zijn in de directe omgeving van het plangebied, is continuering/ herontwikkeling van een overwegend agrarische bedrijfsvoering ter plaatse niet gewenst. Het verdwijnen van volwaardige agrarische bedrijven, met name veehouderijen, zorgt voor een milieuhygiënische kwaliteitswinst. De beëindiging van de melkveehouderij aan het Heiderschoor 10 heeft een positieve bijdrage geleverd aan het woon- en leefklimaat in de omgeving, onder andere voor de aanwezige burger- en bedrijfswoningen.
Voor de nieuwe activiteiten wordt gebruik gemaakt van een aantal van de bestaande bedrijfsgebouwen. De in de toekomst niet meer te benutten oppervlakte van het bouwvlak wordt ingeleverd, waardoor de bebouwde en verharde oppervlakte afneemt. Ook wordt de locatie landschappelijk ingepast, zoals omschreven in paragraaf 2.2 van deze toelichting. Zoals in navolgende hoofdstukken wordt omschreven heeft de omschakeling een positieve invloed op omliggende functies. Daarbij is de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie beperkt, en kan deze door de aangrenzende wegenstructuur eenvoudig worden opgevangen. a. Er vindt geen splitsing (IOV) plaats van het bouwperceel; De ontwikkeling leidt niet tot een splitsing van het bouwperceel. Aan een groot deel van het huidig bouwvlak Heiderschoor 10 wordt de bestemming ‘Bedrijf’ toegekend. Hierin wordt het wonen in de bedrijfswoning gecombineerd met de bedrijvigheid, en worden als nevenactiviteit de akkerbouwactiviteiten voortgezet. De overige gronden die nu bestemd zijn als bouwvlak, worden herbestemd als agrarische productiegrond. Hierdoor verdwijnt een separaat agrarisch bouwvlak (bouwperceel). b. overtollige bebouwing wordt gesloopt; De bedrijfsgebouwen vervullen merendeels een rol in de toekomstige bedrijfsvoering en blijven gehandhaafd. Dit geldt ook voor de bedrijfswoning.
De jongveestal, verbonden met de woning en beeldbepalend vanuit het straataanzicht, blijft behouden en wordt gebruikt voor privé-opslag. Vanwege de lage goothoogte is het niet mogelijk dit gebouw in te zetten voor bedrijfsmatig gebruik. De werkschuur wordt vervangen, meer geconcentreerd met de bestaande bebouwing. Overige bouwwerken en vrijkomende verharding aan de achterzijde van de locatie worden gesloopt. In de regels wordt de maximale oppervlakte bedrijfsgebouwen vastgelegd, evenals de maximale oppervlakte bebouwing die per bedrijfsactiviteit benut mag worden. Voor een nadere omschrijving wordt verwezen naar paragraaf 2.2.
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
23
c. de vestiging heeft geen betrekking op: a. een kantoor met baliefunctie; b. lawaaisport; c. mestbewerking. De ontwikkeling ziet op geen van deze drie functies. In de planregels wordt ook verankerd dat geen van deze functies is toegestaan. Binnen het plangebied wordt nu en in de toekomst geen kantoor met baliefunctie geëxploiteerd, geen lawaaisport beoefend en geen mest bewerkt. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. In de regels die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan zijn de toegestane gebruiksfuncties vastgelegd. Het is initiatiefnemers bekend dat een verdere groei van bedrijvigheid op deze locatie niet gewenst of mogelijk is. De omvang van het bouwperceel (bestemming ‘Bedrijf’) bedraagt circa 5.500 m2 en past daarmee in de omgeving. Binnen de bedrijfsbestemming kan een deel van de bebouwing benut worden als hoveniersbedrijf, waarbij geen sprake van een publiekaantrekkende werking. Het overige deel staat ten dienste van de caravanstalling.
Ook hierbij is geen sprake van publiekaantrekkende werking. Wel is sprake van een zekere verkeersgeneratie door dit gebruik. De omvang en intensiteit hiervan is echter dusdanig beperkt dat het niet leidt tot capaciteitsproblemen op de bestaande infrastructuur (zie ook paragraaf 4.12). Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Het planvoornemen ziet niet op een detailhandelsvoorziening of voorziening ten dienste van vrije tijd en zorg. Het initiatief heeft betrekking op kleinschalige bedrijvigheid, geëxploiteerd door initiatiefnemers. De aard en omvang van de activiteiten maakt dat vestiging op een bedrijventerrein functioneel en economisch niet doelmatig is. Tevens wordt het als ongewenst beschouwd om de schaarse oppervlakte bedrijventerrein in de regio voor een dergelijke functie te benutten. Diep grondwaterlichaam In de gebieden boven, in of onder de aanduiding ‘diep grondwaterlichaam’ is op grond van artikel 2.20 de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden.
Het initiatief heeft geen betrekking op deze winning, waardoor er vanuit de aanduiding ‘diep grondwaterlichaam’ geen beperkingen gelden. Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
24
Geen attentiezone waterhuishouding In deze gebieden is voor bepaalde vormen van het onttrekken van grondwater geen vergunning noodzakelijk. Nu het initiatief geen betrekking heeft op onttrekking van grondwater, is deze aanduiding voor voorliggend plan niet relevant. Verbod uitbreiding veehouderij, Bescherming Natura2000 en Stalderingsgebied De artikelen die betrekking hebben op deze thema’s richten zich op de agrarische sector en meer specifiek de veehouderij. Voorliggend plan ziet op de definitieve beëindiging en het wegbestemmen van een melkveehouderij. Uitbreiding van veehouderij is dan ook niet aan de orde en het verdwijnen van de agrarische gebruiksmogelijkheden komt ten goede van omliggende Natura2000 gebieden. De regeling voor ‘stalderingsgebied’ heeft betrekking op de inzet van sloopmeters van agrarische bedrijfsgebouwen op de ene plek ter compensatie van uitbreiding van agrarische gebouwen op een andere plek. De voormalige agrarische bedrijfsgebouwen blijven behouden, waardoor toepassing van de stalderingsregeling niet aan de orde is. Verstedelijking afweegbaar In basis gaat het provinciaal beleid uit van duurzame stedelijke ontwikkeling; een nieuwvestiging van wonen, werken of voorzieningen dient te liggen binnen Stedelijk gebied.
In de gebieden, aangewezen als ‘verstedelijking afweegbaar’ kan eveneens worden voorzien in nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling indien wordt voldaan aan enkele voorwaarden. De ontwikkelingsmogelijkheden in deze gebieden zijn dan ook groter. Bij de voorgenomen ontwikkeling aan het Heiderschoor 10 is geen sprake van een nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling, waardoor de bepalingen in dit artikel niet van toepassing zijn. Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied Op grond van artikel 2.8 van de Waterwet moeten bij provinciale verordening, met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop de regionale wateren moeten zijn ingericht, normen worden gesteld met betrekking tot de gemiddelde overstromingskans per jaar uit oppervlaktewateren van daarbij aan te wijzen gebieden. De normen drukken de hoogst toelaatbaar geachte kans op overstroming uit ofwel het wenselijk geachte beschermingsniveau. De norm voor Buitenstedelijk gebied is in Brabant bepaald op 1/100 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming hoofdinfrastructuur en spoorwegen, 1/50 per jaar voor glastuinbouw en hoogwaardige land- en tuinbouw, 1/25 per jaar voor akkerbouw en 1/10 per jaar voor grasland. Voor bebouwing die ligt buiten Stedelijk gebied geldt de norm van het omringende landgebruik.
Voor het plangebied geldt, op grond van de aangrenzende functies, een norm van 1/10 per jaar op basis van het omliggende grondgebruik (grasland en akkerbouw). Het plan voorziet niet in toevoeging van bebouwing. Wel wordt verharding verwijderd en het bouwvlak verkleind. Er is dan ook sprake van een positieve ontwikkeling voor infiltratiemogelijkheden. Naast de gebiedsspecifieke bepalingen zijn er enkele algemene bepalingen die gelden bij ruimtelijke ontwikkelingen, neergelegd in paragraaf 3.1.2 ‘Basisprincipes voor een evenwichtige
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
25
toedeling van functies’. De relevante bepalingen uit de daartoe behorende 5 artikelen (3.5 t/m 3.9) worden onderstaand behandeld. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. De agrarische functie van Heiderschoor 10 verdwijnt, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit. De locatie wordt voorzien van landschappelijke inpassing, het bouwvlak wordt verkleind en het verhard oppervlak neemt af. De instructieregels worden gevolgd (zie ook onderstaande toets) en de ontwikkeling draagt bij aan de leefbaarheid en de ruimtelijke en milieuhygiënische kwaliteit van het gebied. Lid 2 Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Deze drie aspecten zijn onderstaand artikelsgewijs uitgewerkt. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2.
er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Het provinciaal beleid gaat al geruime tijd uit van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Het doel hiervan is om bestaand bebouwd gebied/bestaande bebouwde locaties zo goed mogelijk te benutten. Dit draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk
Bestemmingsplan ‘Heiderschoor 10 te Mierlo’ | toelichting
26
uitgangspunt. Ook het inzetten op inbreiding in plaats van uitbreiding is een vorm van het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag. Het initiatief betreft het hergebruik van een voormalig agrarisch bedrijf, zijnde een bestaand bouwperceel. Er is dan ook geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Uit de toetsing van het initiatief aan de Ladder duurzame verstedelijking in paragraaf 3.1.3 is gebleken dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, en de Ladder niet van toepassing is. Het initiatief voldoet dan ook aan de randvoorwaarde ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2 De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
Lid 3 Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Bij het initiatief is sprake van concentratie van bebouwing door verplaatsing van de werkschuur. De aanwezige verharding en het gebouw aan de achterzijde van het huidig (erf)bouwvlak worden verwijderd. Gezien deze beperkte ingrepen heeft het plan niet tot nauwelijks invloed op aspecten als bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische waarden, ecologische waarden en landschappelijke waarden. In het onderzoekshoofdstuk (h. 4) wordt het initiatief getoetst in relatie tot de verschillende aspecten. Door de ontwikkeling worden de agrarische mogelijkheden voor het Heiderschoor 10 verwijderd, hetgeen als een positieve ontwikkeling voor de ruimtelijke en milieukundige omgevingskwaliteit kan worden gezien. Het initiatief past dan ook binnen de lagenbenadering. Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b.