BP Bleekvelden 1-26 Geldrop - Toelichting

Bestemmingsplan ‘Bleekvelden 1-26 Geldrop’ Gemeente Geldrop-Mierlo

NL.IMRO.1771.BPBleekvelden-VA01

Colofon Bestemmingsplan: De Bleekvelden 26 Geldrop Rapportnummer: 2023.2573 Status: Vastgesteld Datum: 2 mei 2024 Projectlocatie De Bleekvelden 1-26 5666 RZ Geldrop Opdrachtnemer Reland Bezoekadres: Mgr. Bekkersstraat 56

Hurksestraat 60

5846 AJ Ledeacker

5652 AL Eindhoven

Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland Telefoon 085 – 043 1949 E-mail info@reland.nl

© mei 2024 Reland

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.

Inhoud HOOFDSTUK 1 Inleiding ......................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding............................................................................................................................... 5

1.2

Doel ........................................................................................................................................ 5

1.3

Plangebied ............................................................................................................................. 5

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................... 6

HOOFDSTUK 2 Gebieds- en projectprofiel ............................................................................................. 7 2.1

Inleiding ................................................................................................................................. 7

2.2

Gebiedsprofiel ....................................................................................................................... 7

2.3

Huidige situatie ...................................................................................................................... 8

2.4

Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ ...................................................... 10

HOOFDSTUK 3 Beoogde situatie ......................................................................................................... 12 3.1

Inleiding ............................................................................................................................... 12

3.2

Ontwikkeling ........................................................................................................................ 12

HOOFDSTUK 4 Beleidskader ............................................................................................................... 14 4.1

Inleiding ............................................................................................................................... 14

4.2

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 14

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................. 14

4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ..................................................................... 14

4.2.3

Ladder voor duurzame ontwikkeling ................................................................................... 15

4.3

Provinciaal beleid ................................................................................................................ 16

4.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant ...................................................................................... 16

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................... 16

4.4

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 19

4.4.1

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo...................................................................................... 19

4.4.2

Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022 ................................................................................ 20

4.4.3

Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo ................................................... 22

4.4.4

Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ ..................................... 22

4.4.5

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 26 augustus 2019 ....................................... 24

4.4.6

Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop-Mierlo 2022 ............................................ 25

4.4.7

Parkeervisie Geldrop-Mierlo ........................................................................................... 25

4.4.8

Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo.............................................................................. 26

HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten ................................................................................................... 28 5.1

Milieu ................................................................................................................................... 28

5.1.1

M.e.r. plicht ..................................................................................................................... 28

5.1.2

Bodem ............................................................................................................................. 32 3

5.1.3

Lucht ............................................................................................................................... 32

5.1.4

Geur ................................................................................................................................ 34

5.1.5

Geluid .............................................................................................................................. 34

5.1.6

Externe veiligheid............................................................................................................ 35

5.1.7

Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................ 40

5.1.8

Kabels, leidingen en hoogspanningslijnen ..................................................................... 41

5.1.9

Privacy ............................................................................................................................ 41

5.2

Water ................................................................................................................................... 41

5.2.1

Nieuwe ontwikkelingen ................................................................................................... 42

5.2.2

Waterparagraaf ............................................................................................................... 42

5.3

Natuur.................................................................................................................................. 44

5.3.1

Gebiedsbescherming ...................................................................................................... 44

5.3.2

Soortenbescherming ....................................................................................................... 45

5.4

Archeologie ......................................................................................................................... 46

5.5

Landschap en cultuurhistorie .............................................................................................. 48

5.6

Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 48

5.6.1

Mobiliteit .......................................................................................................................... 48

5.6.2

Parkeren ......................................................................................................................... 49

HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid........................................................................................................... 53 6.1

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................. 53

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................... 53

BIJLAGEN Bijlage I

Plattegronden

Bijlage II

Ladderonderbouwing

Bijlage III

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage IV

Akoestisch onderzoek

Bijlage V

Bedrijven- en milieuzonering

Bijlage VI

Rapportage stikstofdepositieonderzoek

Bijlage VII

Rapportage stikstofdepositieonderzoek gecombineerde ontwikkeling

Bijlage VIII

Quickscan flora en fauna

Bijlage IX

Archeologisch onderzoek

Bijlage X

Nota van Zienswijzen

Bijlage XI

Beeldkwaliteitsplan

4

HOOFDSTUK 1.1

1 Inleiding

Aanleiding De locaties aan de Bleekvelden 1-21 zijn in de huidige situatie bestemd voor bedrijfsdoeleinden. Het feitelijk gebruik van deze panden wijkt af van deze bestemming. Dit bestemmingsplan beoogd de verleende vergunningen voor het gebruik van de panden Bleekvelden 1-20 als woningen (zaaknummer 20210235) en het gebruik van het pand aan Bleekvelden 21 ten behoeve van maatschappelijke doeleinden (zaaknummer 20190660) te borgen. Daarnaast ziet dit bestemmingsplan toe op de functiewijziging van de sportschool met dienstwoning, gelegen op Bleekvelden 24 en 26. De eigenaar is voornemens om het bestaande pand te slopen en een nieuw appartementencomplex met 51 woningen te realiseren. Daarnaast zal onder het appartementencomplex een ondergrondse parkeergarage aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. Conform het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ van de gemeente Geldrop-Mierlo is het planvoornemen niet rechtstreeks toegestaan. Onderhavige ontwikkelingen vinden plaats op het huidige bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft het voornemen om dit bedrijventerrein te transformeren naar woongebied. Ten aanzien van deze ontwikkeling is de ‘Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022’ opgesteld (zie paragraaf 4.4.3). Onderhavige locatie maakt conform deze ruimtelijke visie deel uit van deze transformatie.

Om de gewenste transformatie te kunnen realiseren dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Middels deze procedure zal een nieuw bestemmingsplan opgesteld worden voor de locatie. Onderhavig document betreft de toelichting bij dit bestemmingsplan.

1.2

Doel Het doel van onderhavig plan is om de realisatie van 51 appartementen en een parkeergarage binnen een nieuw te bouwen pand ter plaatse van De Bleekvelden 26 te Geldrop mogelijk te maken. Tevens worden de functiewijzigingen van de panden aan Bleekvelden 1-21, die middels een omgevingsvergunning mogelijk zijn gemaakt, verwerkt in dit bestemmingsplan.

1.3

Plangebied Het plangebied (figuur 1) is aan de oostkant van het centrum van Geldrop gelegen. Het plangebied ligt binnen de percelen die bekend staan als kadastrale gemeente Geldrop, sectie F, nummers 2252, 2253, 2254, 2580 (gedeeltelijk),3195 tot en met 3214 en 3220 (gedeeltelijk). De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 7.600 m2.

5

Figuur 1: Luchtfoto kadastrale situatie met plangebied blauw omkaderd

1.4

Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het projectprofiel waarin de huidige situatie en de omgeving van de planlocatie wordt beschreven. Hoofdstuk 3 betreft een beschrijving van de beoogde situatie. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks, - provinciaal en gemeentelijk niveau. In dit hoofdstuk is de ontwikkeling getoetst aan het beleid en de regelgeving. Hoofdstuk 5 toetst het plan aan de milieutechnische uitvoerbaarheid. Vanuit verschillende omgevingsaspecten wordt bekeken of het plan effect heeft op deze aspecten en/of deze aspecten invloed hebben op de ontwikkeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst.

6

HOOFDSTUK 2.1

2 Gebieds- en projectprofiel

Inleiding In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en de omgeving waarin het zich bevindt.

2.2

Gebiedsprofiel Het is van belang om te kijken of de beoogde ontwikkeling passend is binnen de functies in de omgeving. De ontwikkeling mag geen belemmering vormen voor de omgeving en ter plaatse van de beoogde woonbestemming dient sprake te zijn van een goed woonen leefklimaat. Het plangebied is gelegen aan De Bleekvelden 1-26. Gezien de ligging van het plangebied op een bedrijventerrein nabij het centrum van Geldrop zijn er in de omgeving verschillende functies aanwezig. Direct ten noorden van het toekomstige appartementengebouw aan Bleekvelden 24-26 is, aan Bleekvelden 30, een bouwmarkt gelegen. Daarnaast zijn er in noordelijke richting enkele bedrijven en kantoren gevestigd. De functies in oostelijke en zuidelijke richting betreffen voornamelijk woningen. Ten westen van het plangebied stroomt de Kleine Dommel. Iets verderop, ten westen van het plangebied is het centrum van Geldrop gelegen.

Figuur 2: Functionele structuur rondom het plangebied (met rood omcirkeld)

7

De gemeente Geldrop-Mierlo heeft de ambitie het gebied Bleekvelden te transformeren naar een woongebied. Onderhavige transformatie van een bedrijfspand naar appartementencomplex maakt onderdeel uit van dit voornemen. In figuur 2 is de functionele structuur rondom het plangebied (met rood omcirkeld) weergegeven. Hierop zijn ook de beoogde functiewijzigingen van bestaande bedrijfs-/kantoorpanden weergegeven. Ook de bouwmarkt aan Bleekvelden 30 maakt deel uit van deze transformatie.

2.3

Huidige situatie Het plangebied bevindt zich aan de weg De Bleekvelden, welke tevens deel uitmaakt van het plangebied. Naast de weg maken de locaties Bleekvelden 1-21 en Bleekvelden 24-26 deel uit van het plangebied. Op de locaties Bleekvelden 1-21 is reeds bebouwing aanwezig. De bebouwing bestaat uit eenlaagse bebouwing met een bouwhoogte van circa 6 meter (figuur 5 en 6). Ten behoeve van het gebruik van de panden als woning (Bleekvelden 1-20) en als maatschappelijke voorziening (Bleekvelden 21) is een vergunning verleend. Ook ter plaatse van Bleekvelden 24-26 is reeds een bestaand gebouw aanwezig (figuur 3 en 4). Het betreft een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van circa 1.600 m2 waar in de huidige situatie een sportschool is gevestigd en een dienstwoning van circa 155 m2 aanwezig is. Daarnaast is op deze locatie een nutsgebouw aanwezig. Het resterende deel van het perceel is ingericht als parkeerplaats en verharding.

Figuur 3: Aanzicht van De Bleekvelden 24-26 gezien vanaf de Johan Peijnenburgweg

8

Figuur 4: Aanzicht van De Bleekvelden 24-26 gezien vanaf De Bleekvelden

Figuur 5: Aanzicht van De Bleekvelden 21

9

Figuur 6: Aanzicht van De Bleekvelden 1-20, woningen in aanbouw

2.4

Bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ zoals vastgesteld op 3 maart 2008 door de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo vigerend. Conform dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de enkelbestemmingen ‘Bedrijfsdoeleinden’, ‘Sportdoeleinden’, ‘Nutsdoeleinden’ en ‘Verkeer’ (figuur 7). Daarnaast zijn er bouwvlakken en verschillende aanduidingen opgenomen. Deze zijn hieronder per deelgebied aangegeven. - De Bleekvelden 1-20: o enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’; o maximale nokhoogte 6 m; o maximale goothoogte 4m; o ter plaatse van De Bleekvelden 4 en 7 is een garagebedrijf toegestaan; - De Bleekvelden 21: o Enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’; o Maximale bouwhoogte 4 m; - De Bleekvelden 24-26: o Enkelbestemming ‘Sportdoeleinden’ en ‘Nutsdoeleinden’; o Maximale bouwhoogte 3 en 7 m; o Dienstwoning toegestaan. In het bestemmingsplan zijn geen wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden opgenomen om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken waardoor een separate bestemmingsplanprocedure dient te worden doorlopen. Tevens zijn de bestemmingsplannen ‘Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 17-06-2019) en ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo’ (vastgesteld 02-03-2020) van toepassing op het plangebied.

10

Figuur 7: Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied rood omkaderd

11

HOOFDSTUK 3.1

3 Beoogde situatie

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het initiatief in onderhavig plan toegelicht. In zowel functionele als ruimtelijke zin wordt beschreven wat de ontwikkeling inhoudt, hoe deze gevormd is en zich verhoudt tot de omgeving.

3.2

Ontwikkeling De Bleekvelden 1-20 Op 6 oktober 2021 is een omgevingsvergunning verleend door de gemeente GeldropMierlo voor het transformeren van de voormalige gemeentewerf naar 20 woningen (zaaknummer 20210235). Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan is reeds begonnen met de (ver)bouwactiviteiten. In dit bestemmingsplan is de deze transformatie van de voormalige gemeentewerf verwerkt. Concreet betekent dit dat de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ komt te vervallen en wordt vervangen door de bestemming ‘Wonen’. De goot- en bouwhoogte worden ongewijzigd overgenomen. De Bleekvelden 21 Op 27 mei 2020 is een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van het pand aan De Bleekvelden 21 voor maatschappelijke doeleinden. Met onderhavige herziening van het bestemmingsplan wordt dit nieuwe gebruik ook in het bestemmingsplan opgenomen. Dit houdt in dat de enkelbestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ komt te vervallen en wordt vervangen door de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. De Bleekvelden 24-26 De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing aan De Bleekvelden 26 te slopen en op deze locatie 51 appartementen te realiseren. Deze ontwikkeling maakt deel uit van de beoogde transformatie van het bedrijventerrein ‘De Bleekvelden’ naar woongebied. De appartementen worden gerealiseerd in een appartementencomplex bestaande uit drie, vier en vijf woonlagen.

Daarnaast zal onder het appartementencomplex een ondergrondse parkeergarage met 35 bergingen en 39 parkeerplaatsen aangelegd worden om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners. De huidige bestemming ‘Sportdoeleinden’ wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. In figuur 8 is de beoogde ligging van het complex weergegeven. Voor de gedetailleerde plattegronden wordt verwezen naar bijlage I. Ten behoeve van de nieuwbouw is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het uiteindelijke ontwerp van de nieuwbouw zal conform het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage XI, worden vormgegeven.

12

Figuur 8: Bovenaanzicht beoogd appartementencomplex

13

HOOFDSTUK 4.1

4 Beleidskader

Inleiding In dit hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan het algemene Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de wet- en regelgeving. Aangezien toetsing aan de relevante beleidsstukken voor de transformatie van De Bleekvelden 1-21 naar respectievelijk woningen (De Bleekvelden 1-20) en een maatschappelijke functie (De Bleekvelden 21) reeds heeft plaatsgevonden ten tijde van het verlenen van de omgevingsvergunning, wordt deze ontwikkeling niet nogmaals getoetst aan het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Concreet wordt in het vervolg van dit hoofdstuk de transformatie van De Bleekvelden 24-26 getoetst aan het relevante Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komen 30 jaar verandert. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de toekomstige generaties. De NOVI biedt perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de nationale omgevingsvisie NOVI. Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Daarnaast draagt de sloop van het verouderde bedrijfsgebouw en de stedenbouwkundige inpassing van het nieuwe appartementencomplex bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Er bestaan vanuit de Nationale omgevingsvisie NOVI geen belemmeringen voor het initiatief.

4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro voorziet derhalve in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten 14

aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. In dit geval wordt geen gebruik gemaakt van kaderstellende uitspraken ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen waarbij Nationale belangen gemoeid zijn. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit initiatief.

4.2.3

Ladder voor duurzame ontwikkeling Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ is de beoogde ontwikkeling aan De Bleekvelden 24-26 niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het Bro (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Vanuit het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebieden Zuid Oost Geldrop’ (vastgesteld 03-03-2008) is op de planlocatie de enkelbestemmingen ‘Sportdoeleinden’ en ‘Nutsdoeleinden’ van kracht. Binnen deze bestemmingen is wonen, met uitzondering ter plaatse van de dienstwoning, niet toegestaan. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’ en is het uitgangspunt dat niet méér dan 51 appartementen mogelijk gemaakt zullen worden. Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 51 appartementen aan de Bleekvelden 24-26 te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “Voldoet het initiatief aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?” In de laddertoets, opgenomen in bijlage II van dit bestemmingsplan, wordt uitgebreid ingegaan op de behoefteonderbouwing. In deze paragraaf is uitsluitend de eindconclusie opgenomen. De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De locatie heeft de bestemming ‘Sportdoeleinden’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied. Het is niet de

15

verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Hierbij heeft de provincie ambities welke betrekking hebben op energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Met deze ambities werkt de gemeente aan onder andere veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te werken aan een slimme netwerkstad, wordt gericht op zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval betreft de locatie aan De Bleekvelden een reeds bebouwd perceel in de kern van Geldrop. De huidige bebouwing wordt gesloopt en er zal een nieuw pand worden gerealiseerd. Gezien het gewenste pand wordt gerealiseerd binnen een perceel welke in de huidige situatie reeds is bebouwd, kan worden gesproken van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast is de locatie gelegen tussen bebouwde percelen, waardoor dit een inbreidingsontwikkeling betreft en geen uitbreiding van de kern plaatsvindt. De ontwikkeling voldoet aan zorgvuldig ruimtegebruik.

4.3.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld en op 1 augustus 2023 is deze geconsolideerd. In deze verordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving opgenomen en deze vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening zijn verschillende hoofdstructuren opgenomen. In de verordening zijn regels gekoppeld aan deze hoofdstructuren die aangeven welke ontwikkeling op welke plekken acceptabel zijn onder bepaalde voorwaarden. Het plangebied is gelegen binnen het ‘Stedelijk gebied’ en de structuur ‘concentratiegebied’ (figuur 9). Ook geldt het werkingsgebied ‘Norm wateroverlast stedelijk gebied’ ter plaatse van het plangebied. In artikel 3.42 zijn de regels opgenomen waaraan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet voldoen.

16

Figuur 9: Uitsnede kaart stedelijke ontwikkeling met plangebied wit omcirkeld

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen en dat ligt binnen Stedelijk gebied bevat een onderbouwing dat: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: • bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; • bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Uit de laddertoets en het gemeentelijke beleid (zie paragraaf 4.2.3 en 4.4) blijkt dat onderhavige ontwikkeling past binnen de regionale afspraken die zijn gemaakt met de SGE-gemeenten. Het plan voldoet daarmee aan de eerste eis uit artikel 3.42, lid 1.

17

Met onderhavige ontwikkeling wordt een verouderd bedrijfsgebouw dat op een bedrijventerrein gelegen is, getransformeerd naar een appartementencomplex. In de beoogde situatie is veel ruimte voor groen, de ontwikkeling draagt hiermee bij aan het realiseren van een goede omgevingskwaliteit en een gezonde leefomgeving. Tevens draagt de ontwikkeling op deze wijze bij aan het tegen gaan van hittestress. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen een verouderd stedelijk gebied en gepaard gaat met een kwaliteitsimpuls, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Het nieuwe pand wordt conform de moderne bouwstandaarden gebouwd, het gebruik en de opwek van duurzame energie maakt hier ook deel van uit. Daarnaast voorziet het plan in voldoende parkeergelegenheid van fietsen waardoor duurzame mobiliteit wordt aangemoedigd. Zodoende voldoet het plan aan de voorwaarden uit lid 2 van artikel 3.42, er is dus sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Artikel 4.2 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geeft de norm voor wateroverlast stedelijk gebied aan. De initiatiefnemer dient te onderbouwen dat aan deze norm wordt voldaan (zie paragraaf 5.2). Aangezien het plan aan de gestelde bergingseis voldoet, vormt dit aspect geen belemmering. Artikel 4.2 norm wateroverlast stedelijk gebied Lid 1.

Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/10 per jaar voor overige gebieden. Lid 2. De norm, bedoeld in het eerste lid, betreft een inspanningsverplichting. Met onderhavige ontwikkeling kan worden voldaan aan het gestelde binnen artikel 3.42 en 4.2 waardoor de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant geen belemmering vormt voor het initiatief. Tot slot is voor de volledigheid beoordeeld of de ontwikkeling passend is binnen de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant die in werking treed na het inwerkingtreden van de Omgevingswet. Conform de kaart ‘Instructieregels voor gemeenten: basiskaart’ maakt het plangebied onderdeel uit van stedelijk gebied. In artikel 4.55 zijn de regels voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling weergegeven.

Artikel 4.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen wijst daarvoor de locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: • de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 6.2 Regionaal samenwerken; • het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2

18

Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in het geval dat: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving wordt bevorderd; • zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden, wordt bevorderd; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; • rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; • optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; • wordt bij gedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Dat betekent dus dat het artikel inhoudelijk overeenkomt met het gestelde in artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden uit artikel 3.42 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant waardoor deze ook voldoet aan de voorwaarden uit artikel 4.55 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo Op 6 februari 2023 is de Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo vastgesteld. De omgevingsvisie vormt het integrale beleidsdocument onder de Omgevingswet, dat de ambities vastlegt ten aanzien van de fysieke leefomgeving. De gemeente wil de toekomst van Geldrop-Mierlo zoveel mogelijk gezamenlijk met de inwoners, belanghebbenden en ketenpartners vormgeven. De omgevingsvisie is daarom in meerdere fases tot stand gekomen, waarbij de tussentijdse resultaten zijn gedeeld. De gemeente heeft de ambitie om zich in de toekomst door te ontwikkelen als groene recreatie woongemeente met stadse trekjes en een dorpse gemoedelijkheid. Om dit te bereiken zijn er zes speerpunten uitgewerkt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Duurzaam verbonden in de regio Doorlopend groen Een stralend middelpunten (in Geldrop en Mierlo) Naar groene sociale wijken Naar een multifunctioneel buitengebied Versterken economische kracht

Voor wat betreft woningbouw heeft de gemeente het voornemen om via de woningbouwimpuls te zorgen voor een centrum-woonmilieu. De gemeente wil met 800 woningen in en rond het centrum een impuls geven aan de woningbouw in Geldrop. De gemeente heeft hiervoor subsidie ontvangen van het Rijk (woningbouwimpuls). Hiertoe zijn allerlei locaties geïnventariseerd waar door middel van herstructurering en nieuwbouw een grotere woningdichtheid kan worden bereikt. De locatie Bleekvelden is één van de deelgebieden binnen deze Centrumimpuls. Met deze woningbouw wil de gemeente Geldrop-Mierlo een aanbod creëren voor kleine huishoudens in de 19

gemeente, maar ook voor inwoners uit de regio, die een centrum-woonmilieu willen combineren met een dorpse gemoedelijkheid en een groene woonomgeving. Met de doorstroming van ouderen ontstaat tegelijk een extra aanbod voor gezinnen in de woningmarkt. Met de bouw van extra woningen wordt het centrum, meer dan nu, naast een winkelgebied ook een verblijfsgebied en ontstaan extra kansen voor andere voorzieningen. Voorliggend initiatief, waarbij een verouderd bedrijfsgebouw op een locatie nabij het centrum van Geldrop in herontwikkeling wordt gebracht ten behoeve van de realisatie van 51 levensloopbestendige appartementen, draagt daarmee bij aan het streven naar een stralend middelpunt in Geldrop (centrumontwikkeling), zoals omschreven in de Omgevingsvisie

4.4.2

Ruimtelijke visie Bleekvelden 2022 Op 11 oktober 2022 is de Ruimtelijke visie Bleekvelden vastgesteld. Deze visie bevat enkele globale stedenbouwkundige uitgangspunten waar onderhavig initiatief rekening mee dient te houden. In de ruimtelijke visie zijn de volgende basisprincipes opgesteld: -

-

-

-

-

De doorgaande wegen Mierloseweg en Johan Peijnenburgweg worden begeleid door kwalitatieve wanden. Naast een duidelijke begeleiding van de wegen oriënteren de wanden zich naar de omgeving zodat er kwalitatieve voorkanten ontstaan. Openingen met doorsteken zorgen voor licht, lucht en ruimte in deze wanden. De bouwblokken creëren een luwe binnenruimte. De gemeentewerf en de ‘achterzijde’ van de bouwblokken begrenzen de centrale luwe binnenruimte. Ook aan deze zijden van de bouwblokken zijn de gevels van hoge kwaliteit en is de oriëntatie gericht op de openbare ruimte. De basisbouwhoogte is 3 tot 4 bouwlagen. Op tactische locaties nabij doorgangen, verbindingen of hoeken bieden (hoogte)accenten in de bebouwing extra oriëntatie doordat zichtlijnen beëindigd of gestuurd worden. De luwe binnenruimte krijgt een groene en natuurlijke inrichting, waardoor er een kwalitatieve verblijfsruimte ontstaat. Tevens zorgt de ruimte voor een prettige oriëntatie vanuit aangrenzende woningen. Een andere belangrijke functie van de binnenruimte is de klimaatadaptieve werking door middel van verkoeling en afwatering. De primaire ontsluiting van de woonwijk loopt via De Bleekvelden. Via de oostzijde is het plangebied eveneens bereikbaar vanaf de Ter Borghstraat.

De transformatie biedt tevens de mogelijkheid om de relatie met het Dommeldal te versterken (figuur 10). In de huidige situatie zijn de achterkanten van de panden richting het Dommeldal gekeerd. De transformatie biedt de mogelijkheid om de achterkantsituatie om te vormen tot een voorkant, waarbij de bebouwing deel uit gaat maken van het Dommeldal. Dit zorgt ervoor dat er een aantrekkelijk beeld vanuit de openbare weg ontstaat. Anderzijds zijn de woningen georiënteerd op het beekdallandschap.

20

Figuur 10: Ruimtelijke visie voor herontwikkeling van De Bleekvelden

Met behulp van bouwvolumes kan het beekdallandschap verder worden versterkt. Hogere en grotere bebouwing accentueert het dal. Door de ruime opzet van het landschap gaat dit niet ten koste van de beschikbaarheid aan kwalitatieve buitenruimte. De ligging aan de Kleine Dommel maakt de planlocatie daarom uitermate geschikt voor hogere en grotere bouwmassa’s. Om een haalbaar plan te realiseren is besloten om ook binnen het plangebied een hoogteaccent te plaatsen, en op dit punt af te wijken van de ruimtelijke visie. De ruimtelijke visie stelt, dat er juist op hoeken en aan de open ruimte van het Beekdal ruimte is voor hoogte accenten. Voor deze locatie speelt mee dat ten zuidoosten, de wijk De Doelen/ Terborghstraat ligt. Dit is een rustige woonwijk, met laagbouw. Een hoogteaccent is daarmee niet vanzelfsprekend passend, aangezien de overgang gemaakt moet worden in hoogte. Met het voorliggende plan, wordt een gevarieerde hoogte voorgesteld, met een afwisseling van een compact hoogteaccent van 5 bouwlagen naar het Beekdal, overgaand naar 4 lagen en uiteindelijk 3 lagen. Doordat het plan deze gelaagdheid in zich heeft is het accent van 5 bouwlagen ruimtelijk goed te verantwoorden. Om de gedeeltelijk 5e bouwlaag nader te verantwoorden is in het programma uitgegaan van een hoog percentage aan betaalbare koopwoningen.

De ontwikkeling van het perceel aan De Bleekvelden 26 is passend binnen de gefaseerde transformatie van bedrijventerrein tot woongebied. Het appartementencomplex zal hierbij in de (beoogde) omgeving ingepast worden. Daarnaast is de bouw van het appartementencomplex, welke (gedeeltelijk) uit 5 lagen 21

zal bestaan, op de hoek van het bedrijventerrein als accentuering van het gebied passend binnen de gestelde randvoorwaarden.

4.4.3

Bedrijventerreinenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo Uit de economische visie van 2013 is gebleken dat het noodzakelijk is om de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de gemeente Geldrop-Mierlo te onderzoeken en te verbeteren. Ondernemers hebben samen met de gemeente geconstateerd dat op bedrijventerreinen winst te behalen is. Daarom heeft de gemeente de huidige staat van bedrijventerreinen laten onderzoeken en hierover een advies laten uitbrengen. De in de gemeente aanwezige bedrijventerreinen zijn getypeerd en er is in kaart gebracht wat de mogelijkheden en vervolgstappen voor de afzonderlijke bedrijventerrein zijn. Bleekvelden Uit de bedrijventerreinstrategie blijkt dat het bedrijventerrein Bleekvelden complex is omdat sprake is van verschillende delen. De ontwikkeling van de zone langs de Mierloseweg moet worden gestimuleerd. Vanwege de slechte staat van (het overgrote deel van) de panden ligt sloop meer dan voor de hand. Herontwikkeling naar woningbouw is aannemelijk. Onderhavige ontwikkeling, waarbij verouderd bedrijfsvastgoed wordt gesloopt en plaats maakt voor nieuwbouwwoningen, is passend binnen de ‘Bedrijvenstrategie gemeente Geldrop-Mierlo’.

4.4.4

Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’ De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) werken regionaal intensief samen op het thema ‘wonen’. De druk op de woningmarkt is groot waardoor flinke woningtekorten ontstaan. De gemeenten in de SGE-regio hebben de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen. Prognoses, ontwikkelingen en informatie hebben samen met de versnellings- en verstedelijkingsopgave, geleid tot een actualisatie van het in 2017 vastgestelde Afsprakenkader Wonen: Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘Bouwen aan de toekomst’. In deze paragraaf wordt hoofdzakelijk ingegaan op de kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkelingen die zijn vastgelegd in de ‘Brainport Principes’. In de ladderonderbouwing (paragraaf 4.2.3) wordt verder ingegaan op de prognoses uit dit afsprakenkader. In het afsprakenkader is ook vastgelegd dat iedere woningbouwontwikkeling moet voldoen aan de ‘Brainport Principes’. Deze kwalitatieve uitgangspunten moeten ervoor zorgen dat het woonklimaat in de regio wordt versterkt. De ‘Brainport Principes’ zijn: 1. Koesteren van identiteit; 2. Ruimte voor innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Vraaggericht ontwikkelen; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus (wauw-factor); 6. Benutting van regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking.

Toetsing van de ‘Brainport Principes’ Koesteren van identiteit

22

Met dit principe wordt beoogd dat iedere inwoner van een nieuwe wijk, of zelfs iedere inwoner van de Brainport-regio, trots is op de nieuwe wijken. Als vertrekpunt wordt gekozen om te bouwen met de kwaliteit die je aantreft vanuit een besef van de bijzondere plek waar je woont. Dit kunnen zowel fysieke als sociale structuren zijn. Met onderhavige ontwikkeling wordt beoogd om de verbinding met het beekdallandschap te versterken door het groen verder het plangebied in te trekken. Daarnaast wordt een kwalitatieve, geluidsluwe buitenruimte gerealiseerd. Deze fysieke elementen zorgen voor een bijzondere woonomgeving. Tevens kan de kwalitatieve buitenruimte zorgen voor het ontstaan van nieuwe sociale structuren. Tenslotte verwijst het ontwerp van het pand naar het industriële verleden van deze locatie. Het plan koestert daarmee de identiteit van het gebied. Ruimte voor innovatie Het vooroplopen in techniek van de hele Brainportregio hoort een uitwerking te krijgen in de gebouwde omgeving. Het plan omarmt nieuwe gebouwtechnieken om te komen tot een beter woonklimaat: gezond wonen. Ook aan de minder technologische kant wordt rekening gehouden met duurzame elementen zoals het realiseren van een natuur-inclusieve buitenruimte die tevens dient voor verkoeling (klimaatadaptieve werking) en afwatering.

Invloed voor bewoners Ter voorbereiding van het doorlopen van onderhavige procedure vindt de gemeente Geldrop-Mierlo het belangrijk om de plannen eerst te delen met de omwonenden en hun reacties indien mogelijk mee te nemen in verdere uitwerking van de plannen. Dit is gebeurd tijdens een omgevingsdialoog. Er is een rapportage opgesteld van het omgevingsdialoog en hier wordt in paragraaf 6.2 verder op ingegaan. Vraaggericht ontwikkelen De woningen moeten passen bij de vraag. Het gaat hier met name om kwalitatieve aspecten zoals de omvang van de woning, woningtypologie en de betaalbaarheid. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de realisatie van grotendeels betaalbare koopappartementen. Uit de laddertoets blijkt dat dit type woningen aansluit bij de huidige hoge vraag naar kleinere woningen. Daarnaast zijn de woningen geschikt voor uiteenlopende doelgroepen, van jong tot oud. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus Een aantrekkelijke woonomgeving kan worden gecreëerd door een publieke ruimte die faciliteert en adaptief is. Deze ruimte biedt mogelijkheden voor ondernemerschap en ontmoeting, rust en ruimte. Daarnaast wordt een aantrekkelijke woonomgeving gecreëerd door een samenhangende beeldkwaliteit, aantrekkelijke woonmilieus, passende voorzieningen en goede bereikbaarheid.

Het plan maakt deel uit van de beoogde algehele transformatie van het bestaande bedrijventerrein naar een woongebied. Voor deze transformatie is een ruimtelijke visie opgesteld. In paragraaf 4.4.2 is uiteengezet dat het initiatief passend is in deze visie. Het grotere alomvattende ontwikkelplan voorziet in de realisatie van een publieke buitenruimte waar ruimte is voor rust en ruimte. Voor de bereikbaarheid wordt gekozen voor een hoofdontsluiting via De Bleekvelden. Daarnaast zijn er binnen 500 meter van het plangebied meerdere bushaltes aanwezig. Het centrum van Geldrop is vanuit het 23

plangebied goed bereikbaar. Hier zijn voorzieningen voor uiteenlopende doelgroepen te vinden. Met deze ruimtelijke visie wordt de ruimtelijke samenhang binnen de nieuwe wijk geborgd. Benutting regionaal schaalniveau Wonen in het SGE betekent het combineren van de functies stad en dorp. In de zin dat sprake is van ‘best of both worlds’. Om dit doel te bereiken is een goede bereikbaarheid van het plangebied en van voorzieningen van belang. Het plangebied is goed bereikbaar met eigen vervoer. Er is voldoende parkeergelegenheid voor zowel fietsen als auto’s. Daarnaast zijn er op korte afstand van het plangebied meerdere bushaltes aanwezig. Gezonde verstedelijking Een gezonde leefomgeving is voorwaardelijk om fijn te kunnen wonen. Woongebieden worden duurzaam ingericht met een omgeving waarin gezondheid wordt beschermd, wordt bevorderd, en waarvoor gezondheid en welzijn duurzame uitgangswaarden zijn. Onderhavig plan voorziet in het versterken van de relatie met het beekdal. Daarnaast wordt de buitenruimte binnen het plangebied groen ingericht. Dit zorgt voor een omgeving waar hittestress wordt tegengegaan en waar hemelwater wordt vastgehouden wat bijdraagt aan een gezonde leefomgeving. Onderhavige ontwikkeling is passend binnen de ‘Brainport Principes’ en voldoet daarmee aan de kwalitatieve uitgangspunten die ervoor moeten zorgen dat het woonklimaat in de omgeving wordt versterkt.

4.4.5

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 d.d. 26 augustus 2019 De Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen op het thema ‘wonen’ van de gemeente, de ambities die daarbij gekoesterd worden en de gewenste beleidskaders om de ambities waar te kunnen maken. De woonvisie is een weerspiegeling van wat voor gemeente GeldropMierlo wil zijn en speelt in op de woningmarkt en brede volkshuisvestelijke vraagstukken, zowel op korte als op langere termijn. Het laat zien welke vraagstukken prioriteit krijgen in de gemeente tot 2028. Het biedt de basis voor het aanbod van de woningcorporaties en daarmee ook voor de jaarlijkse prestatieafspraken die gemaakt worden. Uit de woonvisie van de gemeente Geldrop-Mierlo blijkt dat er een toenemende vraag naar kleinere en nultredenwoningen vanuit jongeren, starters en senioren bestaat, waardoor de bestaande voorraad sterk onder druk wordt gezet. De behoefte aan meer van dit soort type woningen in Geldrop-Mierlo is groot en het gebrek aan voldoende opties zorgt voor een rem op de doorstroming in Geldrop-Mierlo. Behalve grondgebonden woningen kunnen appartementen hier een grote rol in spelen. Het toevoegen van appartementen aan de woningvoorraad wordt door de gemeente dan ook als een kans gezien om de doorstroming verder te stimuleren.

Vanuit de gemeente worden er echter wel een aantal voorwaarden gesteld. Zowel in Geldrop als in Mierlo is de bouw van appartementen mogelijk, mits het past in de stedenbouwkundige context van de omgeving. De prijsklasse en ligging dienen passend te zijn voor de beoogde doelgroep en er is sprake van hoogwaardige kwaliteit,

24

met inachtneming van de geldende parkeernorm en een juiste vorm van ontsluiting. De gewenste typologie betreft een nultredenappartement waarbij de entree zonder traptrede(n) te bereiken is. Het appartement dient minimaal over 2 kamers te beschikken met aparte sanitair. Hoogwaardige kwaliteit wil zeggen: een upgrade voor de wijk wat betreft uitstraling, duurzaamheid, de te bedienen doelgroep en prijsklasse. Het appartement dient een netto woonoppervlakte te hebben van minimaal 55 m 2. De doelgroep van de appartementen die in onderhavig planvoornemen worden gerealiseerd betreft een mix van starters en senioren. De beoogde appartementen hebben een gebruiksoppervlakte (exclusief balkon) van ongeveer 55 m² tot ruim 90 m² en hebben een variatie in 2-kamer en 3-kamer appartementen. De appartementen op zowel de begane grond als de op de verdiepingen worden uitgevoerd als nultredenwoningen. De appartementen op de verdieping zijn te bereiken via een lift. Tot slot is bij het ontwerp rekening gehouden met de stedenbouwkundige context van de omgeving en de opgestelde ruimtelijke visie (paragraaf 4.4.2), wordt een hoogwaardige kwaliteit nagestreefd en wordt voldaan aan de geldende parkeernorm (zie paragraaf 5.6.1). Onderhavige ontwikkeling past daarmee binnen de woonvisie van de gemeente.

4.4.6

Doelgroepenverordening Gemeente Geldrop-Mierlo 2022 De doelgroepenverordening vormt een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw. De woningbouwplannen en de volkshuisvestelijke doelen van de gemeente Geldrop-Mierlo vormen de uitgangspunten voor deze doelgroepenverordening. Onderhavige ontwikkeling ziet toe op de realisatie van 51 appartementen, 40 in het betaalbare koopsegment en 11 in het dure koop segment. De doelgroepenverordening hanteert het begrip ‘sociale koopwoning’, dit begrip komt overeen met het begrip ‘betaalbare koopwoning’ uit de regionale begrippenlijst Wonen van de woningmarktregio metropoolregio Eindhoven. Dat wil zeggen dat de 40 betaalbare koopwoningen kunnen worden gezien als sociale koopwoningen. Voor deze woningen geldt een instandhoudingstermijn. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat er tenminste 40 sociale koopwoningen moeten worden opgericht en dat deze conform de instandhoudingstermijn in stand moeten worden gehouden. Derhalve wordt voldaan aan de doelgroepenverordening Gemeente Geldrop-Mierlo.

4.4.7

Parkeervisie Geldrop-Mierlo De gemeente Geldrop-Mierlo is sterk in ontwikkeling. Het toevoegen van een groot aantal woningen in en rondom het centrum heeft consequenties op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid. Hierbij geldt dat het parkeren en stallen van auto en fiets een belangrijk onderwerp is om beide gemeentelijke kernen bereikbaar te maken en te houden. Deze visie schetst de kaders hoe dit parkeren in de toekomst goed kan worden geregeld. Het sturen van de juiste parkeerder op de juiste plek onder de juiste condities benadert Geldrop-Mierlo op de volgende wijze:

25

-

-

De doelgroepenbenadering (onderscheid tussen bewoners, werknemers, ondernemers, bezoekers van bewoners en kort- en lang parkerende bezoekers van voorzieningen). Helder zicht op wie waarom moet kunnen parkeren op welke momenten is cruciaal en leidend voor alles waarop beleid wordt gebaseerd. De 4B benadering. Voor iedere maatregel geldt dat deze zo efficiënt mogelijk wordt ingezet. Daarmee worden tijd en kosten bespaard. Allereerst wordt gezocht naar mogelijkheden om het parkeergedrag te beïnvloeden, om vervolgens de aanwezige parkeercapaciteit zo goed mogelijk te benutten in plaats en tijd. Waar nodig reguleert de gemeente het parkeren door het te beprijzen en pas in de allerlaatste plaats – als eerdere oplossingen geen soelaas bieden – zal de gemeente extra parkeercapaciteit realiseren, waar nodig door deze te bouwen. In een vroegtijdig stadium worden daarbij de doelgroepen betrokken.

Hierbij zijn de volgende visiepunten van kracht: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Geen uitbreiding van straatparkeercapaciteit kernwinkelgebied; Terughoudendheid bij nieuwe parkeerrechten in de openbare ruimte; Nieuwbouw en parkeren: inzet op beperkt autobezit en -gebruik; Overloopgebieden beschermen; Geldrop-Mierlo geeft voorrang aan fietsparkeren; Inclusief voor iedereen; Geclusterd parkeren op afstand.

Onderhavig plan voorziet in parkeren op eigen terrein in een parkeerkelder. Parkeren in de openbare ruimte wordt zo veel mogelijk beperkt. Daarnaast wordt voorzien in voldoende gelegenheid voor fietsparkeren. Onderhavig plan past derhalve in de parkeervisie Geldrop-Mierlo.

4.4.8

Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo Een Nota Parkeernormen is een uitwerking van parkeerbeleid. In de parkeervisie van de gemeente Geldrop-Mierlo (vastgesteld juli 2022) is aangegeven dat bij nieuwbouw zal worden gestuurd op beperking van autobezit en -gebruik om zo een leefomgeving te creëren die niet alleen bereikbaar is, maar ook een prettige verblijfskwaliteit heeft met aandacht voor groen en ontmoeten. Tegelijkertijd ligt er de opdracht om de woningbouwopgave van Geldrop-Mierlo zo veel en zo snel mogelijk te faciliteren en niet te frustreren. Bovenstaande doelen worden bereikt door met het uitgewerkte parkeernormenbeleid op basis van vier hoofdlijnen: • Een beter bij de verdichtingsambities passende gebiedsindeling en waar mogelijk aangepaste, lagere normen; • De fiets als kans: heldere normen voor het parkeren van de fiets; • Meer mogelijkheden voor het verminderen van de afhankelijkheid van de privéauto op basis van een innovatieve benadering van mobiliteit; • Het stimuleren van gebruik van parkeervoorzieningen op afstand op basis van langere loopafstanden. Op basis van de parkeernormen uit deze Nota is berekend of onderhavige ontwikkeling voorziet in voldoende parkeerplaatsen voor zowel fietsen als auto’s. Binnen het

26

plangebied wordt een parkeerkelder gerealiseerd die voorziet in de parkeerbehoefte van de bewoners van het appartementengebouw. Tevens wordt er voldoende ruimte voorzien voor het parkeren van fietsen. Uit de nadere onderbouwing uit paragraaf 5.6 blijkt dat voorzien wordt in de parkeerbehoefte voor bewoners en bezoekers.

27

HOOFDSTUK 5.1

5 Omgevingsaspecten

Milieu In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten en bekeken in hoeverre er sprake is van belemmeringen voor de voortgang van het plan. Aangezien toetsing aan de relevante omgevingsaspecten voor de transformatie van De Bleekvelden 1-21 naar respectievelijk woningen (De Bleekvelden 1-20) en een maatschappelijke functie (De Bleekvelden 21) reeds heeft plaatsgevonden ten tijde van het verlenen van de omgevingsvergunning, wordt deze ontwikkeling niet nogmaals getoetst aan de omgevingsaspecten. Concreet wordt in het vervolg van dit hoofdstuk de transformatie van De Bleekvelden 24-26 getoetst aan de relevante omgevingsaspecten.

5.1.1

M.e.r. plicht Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Om te bepalen of een m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling voorkomt in lijst C of lijst D van het Besluit, of de drempelwaarden worden overschreden, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. Met onderhavige ontwikkeling worden 51 appartementen en een parkeergarage gerealiseerd. De realisatie hiervan komt niet voor in bijlage C van het besluit m.e.r., waardoor er geen sprake is van de verplichting om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Op grond van categorie D11.2 geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht voor onder andere de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen bevat, of; 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r. kan het realiseren van woningen en kantoren worden onderverdeeld onder de ontwikkeling: “de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject”. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r.

kan het bij een stedelijk ontwikkelingsproject namelijk gaan om “bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan”. Gezien er sprake is van een gebied dat aanzienlijk kleiner is dan 100 ha en het plan aanzienlijk minder dan 2.000 woningen omvat, is formeel geen sprake van een m.e.r.beoordelingsplicht overeenkomstig het Besluit m.e.r. (categorie D11.2) Vormvrije m.e.r.-beoordeling Aanvullend op het voorgaande is op 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Daarin is een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Die geldt nu voor iedere activiteit die is opgenomen op de D-lijst, ongeacht of de activiteit onder of boven de drempelwaarde 28

van de D-lijst valt. Woningbouw kan vallen onder onderdeel D (11.2): “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.” De voorgestane planontwikkeling is qua aard en omvang niet te vergelijken met de projecten die in lijst C 'Activiteiten, plannen en besluiten, ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage verplicht is' zijn opgesomd en ligt ver onder de opgenomen drempelwaarden. Gelet op de aard van de bebouwing, omvang van functies in relatie tot een gevoelig gebied en jurisprudentie, kan de herontwikkeling van de planlocatie De Bleekvelden 26 aangemerkt worden als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. M.e.r.-beoordeling Op basis van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer (Wm), dient degene die een activiteit wil ondernemen, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder b, en voornemens is een verzoek in te dienen tot het nemen van een besluit als bedoeld in het vierde lid van dat artikel, dit voornemen schriftelijk mee te delen aan het bevoegd gezag. Bij de mededeling dient in ieder geval de informatie te worden verstrekt zoals omschreven in artikel 7.16 lid 2 tot en met 4 Wm.

Op basis van artikel 7.17 Wm, dient het bevoegd gezag uiterlijk zes weken na de datum van ontvangst een beslissing te nemen omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Middels deze paragraaf wordt invulling gegeven aan de vereisten van artikel 7.16 Wm, op basis waarvan het bevoegd gezag op grond van artikel 7.17 Wm een beslissing kan nemen. De achterliggende gedachte bij de m.e.r.-beoordeling is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.- procedure nodig is. Deze m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: - belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; - belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden. In deze paragraaf wordt getoetst of op basis van de criteria die genoemd zijn in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd moet worden. Het gaat hierbij om de volgende criteria (zie ook onderstaande tabel): 1. De kenmerken van het project; 2. De plaats van het project; 3. De kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van het project • Omvang van het project • Cumulatie met andere projecten • Gebruik van natuurlijke grondstoffen • Productie van afvalstoffen • Verontreiniging en hinder • Risico van ongevallen, mede gelet op gebruikte stoffen en technologieën Plaats van het project 29

• •

Bestaand grondgebruik Relatieve rijkdom aan kwaliteit en het regeneratievermogen van de natuurlijke hulpbronnen van het gebied • Het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, met in het bijzonder aandacht voor gevoelige gebieden (wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, Habitat- en Vogelrichtlijngebieden), gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden, gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid, landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang Kenmerken van het potentiële effect • Bereik van het effect (geografische zone en grootte van de getroffen bevolking) • Grensoverschrijdende karakter van het effect • Waarschijnlijkheid van het effect • Duur, frequentie en de omkeerbaarheid van het effect Tabel 1 Criteria EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling

De m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die uitgevoerd zijn in het kader van het bestemmingsplan. Kenmerken van het project Criteria Toets Omvang van het project Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1.855 m². Het project richt zich op de realisatie van 51 appartementen, op een terrein waar voorheen een bedrijfsgebouw aanwezig was. Cumulatie met andere Nee. projecten Gebruik van natuurlijke N.v.t. Bij de ontwikkeling wordt niet permanent gebruik hulpbronnen gemaakt van natuurlijke hulpbronnen. Productie van Naast het reguliere afval van de toekomstige bebouwing afvalstoffen en functies zal geen sprake zijn van de productie van andere afvalstoffen. Verontreiniging en De ontwikkeling vindt plaats in stedelijk gebied. Tijdens hinder de aanlegfase is er mogelijk sprake van tijdelijke hinder als gevolg van bouwverkeer en bouwwerkzaamheden, maar dit betreft geen hinder groter dan bij reguliere bouwwerkzaamheden. Geluidwegverkeer (zie ook paragraaf 5.1.5): De Johan Peijnenburgweg en Mierloseweg in de omgeving van het plangebied betreffen 50 km/uur-wegen. Voor deze wegen geldt een onderzoeksplicht op basis van de Wet geluidhinder. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. Luchtkwaliteit (zie ook paragraaf 5.1.3): Met voorliggend plan wordt geen significante invloed op de luchtkwaliteit uitgeoefend.