BP Bezorgershof Geldrop - Toelichting

Algemene regels zijn regels die gelden voor meerdere bestemmingen, dan wel een algemene strekking hebben. Deze bestaan in onderhavig bestemmingsplan uit de volgende onderdelen:

·

Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

·

Algemene bouwregels: hierin is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de realisatie van voldoende waterberging. Hieraan wordt bij een omgevingsvergunningaanvraag getoetst.;

·

Algemene gebruiksregels: in deze regels is allereerst bepaald welke vormen van gebruik worden aangemerkt als strijdig gebruik. Ook is een regeling omtrent parkeren opgenomen;

·

Algemene afwijkingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve kamergewijze verhuur dan wel bijzondere woonvormen met zorg. Deze bevoegdheden corresponderen met de paraplubeheersverordening voor het thema wonen;

·

Algemene wijzigingsregels: in dit artikel is de wijzigingsbevoegdheid voor toekomstige herontwikkeling/transformatie binnen het plangebied opgenomen. Het toepassingsbereik van de

Bezorgershof te Geldrop

49

wijzigingsbevoegdheid is op de verbeelding aangegeven. De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om maximaal 110 woningen toe te voegen (eventueel in combinatie met andere binnen de bestemming ‘Centrum – 1’ toegestane functies), maatvoeringen/bouwgrenzen te wijzigen en/of bijbehorende voorzieningen mogelijk te maken. Het maximum van 110 toe te voegen woningen geldt voor de toepassing van deze bevoegdheid in combinatie met de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in de bestemming ‘Centrum – 1’. Aan de wijzigingsbevoegdheid zijn diverse randvoorwaarden gesteld in het belang van de waarborging van een goede ruimtelijke ordening, onder andere ten aanzien van de ruimtelijk-stedenbouwkundige inpassing, het woon- en leefklimaat, de belangen van derden, parkeren en waarden. ·

Overige regels: in dit artikel is een parkeerregeling opgenomen. Hieraan wordt getoetst bij de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen, maar ook bij de toepassing van de opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden in het plan.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Hoofdstuk 4 bevat het voor elk bestemmingsplan verplichte overgangsrecht voor bouwen en gebruik en de slotregel met daarin de citeertitel van de planregels.

Bestemmingen In dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Centrum - 1 De bestemming ‘Centrum – 1’ is opgenomen aan de buitenrand van het plangebied. In deze bestemming is de beheersituatie geregeld. Binnen de bestemming zijn op de begane grond diverse functies toegestaan: detailhandel (uitgezonderd supermarkten en tot maximaal de bestaande (totale) bruto vloeroppervlakte), horeca in categorie 1, 2 en 3, kantoren met baliefunctie en publieksverzorgende ambacht en dienstverlening. Deze functies worden op de plaats van het plangebied binnen de ruimtelijk-functionele structuur van het centrum passend geacht en sluiten aan bij de vigerende bestemmingen. Op de verdieping zijn woningen toegestaan, evenals bestaande kantoren. Het bestaande aantal woningen geldt als maximum binnen de bestemming. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kunnen nieuwe woningen worden toegestaan, waarbij een maximum van 110 toe te voegen woningen geldt (met toepassing van deze bevoegdheid en de algemene wijzigingsbevoegdheid gezamenlijk). Tot slot kunnen ook kantoren zonder baliefunctie met een afwijkingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt. Gebouwen moeten binnen de opgenomen bouwvlakken worden gebouwd, waarbij het bouwvlak volledig mag worden bebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven.

Indien de bestaande goot- en/of bouwhoogte hoger is, dan mag deze hogere afwijkende maatvoering worden gehandhaafd. Ook geldt dat de bestaande goothoogte slechts mag worden veranderd indien sprake is van een differentiatie van minimaal 0,3 meter ten opzichte van de goothoogte van belendende panden. Binnen de bestemming zijn tevens bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Verkeer De overige gronden zijn bestemd als ‘Verkeer’. Deze gronden zijn aangewezen voor verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeren, speel- en groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan binnen deze bestemming.

Bezorgershof te Geldrop

50

Waarde – Archeologie 1 (dubbelbestemming) Zoals in paragraaf 4.11 ‘Archeologie’ reeds is beschreven, is een groot deel van de gronden binnen het plangebied tevens bestemd met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ vanwege de ligging in archeologisch waardevol gebied. Deze dubbelbestemming dient ter veiligstelling van eventuele archeologische waarden. Het bebouwen van de gronden en/of het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden met een omvang groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld, is slechts na verlening van een omgevingsvergunning toegestaan. Archeologisch onderzoek is in deze gevallen noodzakelijk. Waarde – Cultuurhistorie Deze dubbelbestemming is opgenomen op de monumentale bebouwing binnen het plangebied en stelt restricties aan het bebouwen van de gronden, het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden en het slopen van bebouwing. Doel is de veiligstelling van de bestaande cultuurhistorische waarden. Waarde – Waardevolle Boom In het plangebied staat één waardevolle boom (beuk). Ter plaatse van de kroonprojectie van deze boom en binnen 5 meter daar omheen is de dubbelbestemming ‘Waarde – Waardevolle Boom’ opgenomen. Hier geldt een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden, die van (negatieve) invloed op het behoud van deze boom kunnen zijn. Ook geldt een bouwverbod op deze gronden.

Bezorgershof te Geldrop

51

6

Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid, waarbij eerst de economische uitvoerbaarheid aan bod komt en vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Economische uitvoerbaarheid 6.1.1

Financieel-economische haalbaarheid

Een bestemmingsplan moet financieel-economisch uitvoerbaar zijn. In dit verband is van belang dat het nieuwe bestemmingsplan geen – althans niet rechtstreeks - aangewezen bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) mogelijk maakt. Er is sprake van een conserverend plan. Wel ontstaan na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mogelijkheden voor het realiseren van aangewezen bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Artikel 6.12 lid 2 en 4 Wro heeft geen betrekking op de bevoegdheid om een wijzigingsplan vast te stellen maar op het wijzigingsplan als zodanig. Pas wanneer gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid om het wijzigingsplan vast te stellen, komt de verplichting om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen aan de orde. Dit volgt onder andere uit de uitspraak van de Afdeling d.d. 12 november 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4045). De uitvoering van de individuele ontwikkelingen die met de wijzigingsbevoegdheden worden mogelijk gemaakt, is volledig voor rekening en risico van initiatiefnemer. De gemeente is van plan om met de eigenaren anterieure overeenkomsten te sluiten.

Hierin kunnen zowel afspraken worden gemaakt over de voorgestane nieuwe bouwmogelijkheden via het wijzigingsplan als afspraken over de wijze waarop de aanpassing van de bouw- (en gebruiks)mogelijkheden in de buitenring zijn verdisconteerd met het toevoegen van bouw- en gebruiksmogelijkheden in de binnenring. De economische uitvoerbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Er zijn wettelijke eisen met betrekking tot de voorbereiding en totstandkoming van een bestemmingsplan. Artikel 3.8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan de in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregelde uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van toepassing is. Dit houdt in dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dientengevolge zijn de volgende stappen te onderscheiden: ·

omgevingsdialoog;

·

vooroverleg;

·

vaststellingsprocedure.

Bezorgershof te Geldrop

52

6.2.1 Omgevingsdialoog Er is veelvuldig overleg geweest met onder andere de vastgoedeigenaren in het gebied. Hun ideeën en wensen zijn afgewogen en mede betrokken bij de totstandkoming van voorliggend plan. Medio december 2023 hebben wederom gesprekken plaatsgevonden. 6.2.2

Vooroverleg

Het bestemmingsplan is voorgelegd aan de vaste vooroverlegpartners van de gemeente. De provincie Noord-Brabant en het waterschap De Dommel hebben aangegeven te kunnen instemmen met het bestemmingsplan, omdat er geen strijd met de belangen van deze instanties aan de orde is. 6.2.3

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vond plaats overeenkomstig de bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening. In dit kader heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 22 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon eenieder een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan indienen. Er zijn 18 zienswijzen ingediend. De zienswijzen richtten zich hoofdzakelijk tegen de beoogde toekomstige ontwikkelingen waarvoor de wijzigingsbevoegdheid in artikel 11 van voorliggend plan het toets- en afwegingskader vormt. De zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien in een nota zienswijzen en deze is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Naar aanleiding van de zienswijzen, zijn enkele aanpassingen en ambtshalve wijzigingen in het plan doorgevoerd. Voor een overzicht van deze wijzigingen en aanpassingen wordt kortheidshalve verwezen naar de eveneens als bijlage opgenomen staat van wijzigingen. Het plan is ter gewijzigde vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

Bezorgershof te Geldrop

53