BP Bezorgershof Geldrop - Toelichting

Bezorgershof te Geldrop Bestemmingsplan Vastgesteld

colofon

projectnaam Bezorgershof te Geldrop datum 28 maart 2024 projectnummer P06463 IMRO identificatienummer NL.IMRO.1771.BPBezorgershof-VA01 opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo Concept 22 september 2023 Ontwerp 18 december 2023 Vaststelling 22 april 2024 BRO projectleider JRi projectteam JvdA, JVo, KBu, BWi bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Toelichting

Bezorgershof te Geldrop

55

Inhoudsopgave 1

Inleiding

5

Aanleiding Plangebied Vigerende ruimtelijke plannen Beeldkwaliteitsplan Leeswijzer

2

3

4

Planbeschrijving

5 5 6 7 7

8

Huidige situatie Toekomstige situatie

8 10

2.2.1 2.2.2 2.2.3

11 11 18

Voorbereidingsbesluit Stedenbouwkundige visie Planvorm

Beleidskader

20

Rijksbeleid

20

3.1.1 3.1.2

20 21

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ladder voor duurzame verstedelijking

Provinciaal en regionaal beleid

22

3.2.1 3.2.2

22 23

Omgevingsvisie Noord-Brabant Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Gemeentelijk beleid

25

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6

25 25 27 27 28 29

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040 Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028 Beeldkwaliteitsplan Centrum Geldrop en gebiedsgericht beeldkwaliteitsplan Bezorgershof Ruimtelijke kaders centrum Geldrop Programma Duurzaamheid 2023

Omgevingsaspecten

30

Verkeer en parkeren

30

4.1.1 4.1.2 4.1.3

30 30 31

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geluid 4.2.1 4.2.2 4.2.3

31 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

31 32 32

Luchtkwaliteit

33

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

33 33 33

Bedrijven en milieuzonering

33

4.4.1 4.4.2 4.4.3

33 34 34

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geur agrarisch

35

4.5.1 4.5.2 4.5.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

35 35 35

Kabels en leidingen

35

4.6.1

35

Onderzoek

Bezorgershof te Geldrop

3

4.6.2

Conclusie

36

4.7.1 4.7.2 4.7.3

36 36 37

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Ecologie

37

4.8.1 4.8.2 4.8.3

37 39 40

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Bodem

40

4.9.1 4.9.2 4.9.3

40 40 40

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Water 4.10.1 4.10.2 4.10.3

5

6

36

Externe veiligheid

40 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

40 42 42

Archeologie

42

4.11.1 4.11.2 4.11.3

42 43 43

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Cultuurhistorie

43

4.12.1 4.12.2 4.12.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

43 44 45

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

45

4.13.1 4.13.2 4.13.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

45 46 47

Juridische planopzet

48

Inleiding Plansystematiek Bestemmingen

48 48 50

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid 6.1.1

Financieel-economische haalbaarheid

52 52 52

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

52

6.2.1 6.2.2 6.2.3

53 53 53

Omgevingsdialoog Vooroverleg Vaststellingsprocedure

Separate bijlagen Bijlage 1: Behoefteonderbouwing Bijlage 2: Stikstofberekening Bijlage 3: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 4: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 5: Tijdlijn Bezorgershof Bijlage 6: Bezonningsstudie Bijlage 7: Nota zienswijzen Bijlage 8: Staat van wijzigingen

Bezorgershof te Geldrop

4

1

Inleiding Aanleiding

Het centrum van Geldrop is volop in ontwikkeling. Met name de ambitie om 800 woningen aan het (groot) centrum van Geldrop toe te voegen, zal een grote ruimtelijke impact hebben. Nieuwe (woning)bouwplannen zullen moeten voldoen aan de in 2019 vastgestelde 'Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop' alsmede aan nieuwe (ruimtelijke) kaders, welke de gemeente in samenspraak met BRO in 2021 heeft opgesteld. Tegelijkertijd rusten er op de gronden in het centrum van Geldrop veelal verouderde planologische regels, waaronder de beheersverordening ‘Kern Geldrop’. Het huidige juridisch-planologische regime biedt ruimte aan ontwikkelingen die niet langer passen binnen de actuele ruimtelijke en ook functionele visie voor het centrum. Dit speelt met name in het gebied ‘Bezorgershof’. Om vooruitlopend op het opstellen van een nieuw planologisch regime ongewenste ontwikkelingen rondom het Berzorgershof te voorkomen, heeft de gemeenteraad meermaals voorbereidingsbesluiten genomen; de laatste keer op 30 mei 2023. Doel van het voorliggende bestemmingsplan is om een actueel en binnen de ruimtelijke en functionele kaders passende juridisch-planologische regeling te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling.

Om deze laatste categorie te faciliteren zijn wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Plangebied Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is onderdeel van het centrum van Geldrop, gelegen in de gemeente Geldrop-Mierlo. Een indicatie van de ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 Indicatieve ligging plangebied (bron: Openstreetmap)

Bezorgershof te Geldrop

5

De gronden waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, staan kadastraal bekend onder de gemeente Geldrop, sectie D. In onderstaande figuur 2 is een kaartuitsnede opgenomen waaruit duidelijk wordt waar de percelen zich bevinden, inclusief de perceelnummers.

Figuur 2 Uitsnede plangebied

Vigerende ruimtelijke plannen Ter plaatse van het plangebied vigeren op dit moment de volgende ruimtelijke plannen: ·

Beheersverordening ‘Kern Geldrop’, vastgesteld d.d. 15 mei 2017;

·

Paraplubeheersverordening ‘Parkeren Geldrop-Mierlo’, vastgesteld d.d. 17 juni 2019;

·

Beheersverordening ‘Huisvesting Geldrop Mierlo’, vastgesteld d.d. 2 maart 2020;

·

Bestemmingsplan ‘Reststroken’, vastgesteld op 3 april 2023 (noordwestelijke hoek van het plangebied).

Tevens is voor grote delen van het plangebied een voorbereidingsbesluit genomen d.d. 30 mei 2023. De begrenzing van dit besluit is weergegeven in figuur 3. Het voorbereidingsbesluit is genomen ter voorkoming van ongewenste ruimtelijke en/of functionele ontwikkelingen binnen het betreffende besluitgebied.

Bezorgershof te Geldrop

6

Figuur 3 Begrenzing voorbereidingsbesluit

Beeldkwaliteitsplan Naast het bestemmingsplan geldt voor het plangebied een gebiedsgericht beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor het onderdeel welstand en beeldkwaliteit. Het geldt voor het gehele plangebied. Daar waar in het bestemmingsplan ruimtelijk relevante zaken zijn geregeld, zoals het gebruik van gronden, maximale goot- en bouwhoogte en situering van bebouwing, zijn in het beeldkwaliteitsplan kaders gesteld voor het gewenste kwalitatieve beeld. Het gaat hierbij om kaders en randvoorwaarden op het gebied van: ·

vormgeving, gevelindeling en architectuur;

·

materialisering en detaillering;

·

inrichting van de openbare ruimte.

Voor wat betreft grootschalige transformatie- en herontwikkelingen, die via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt, zijn de ruimtelijk relevante criteria opgenomen in de regiekaart, die een onderdeel van de toelichting vormt. Het beeldkwaliteitsplan is eveneens als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. De onderzoeksrapporten van de uitgevoerde onderzoeken zijn als aparte bijlagen toegevoegd.

Bezorgershof te Geldrop

7

2

Planbeschrijving Huidige situatie

Het plangebied ‘Bezorgershof’ is onderdeel van het centrum van Geldrop. Het gebied is divers met verschillende stedelijke functies. In onderstaande figuur is een inventarisatie van de huidige (september 2023) bedrijvigheid in het gebied weergegeven. In tegenstelling tot de publieke schil is de binnenzijde van het Bezorgershof voornamelijk gericht op parkeren op zowel openbaar als privaat terrein. Verder zijn aan de binnenkant enkele winkels gevestigd en bevinden de magazijnen en leveringspunten zich hier.

Figuur 4 Inventarisatie bedrijvigheid Bezorgershof, september 2023

Centraal in het plangebied is een parkeerterrein gelegen. Vanuit dit parkeerterrein is er een voetgangersdoorgang naar het centrum. De buitenste schil van het Bezorgershof bestaat grotendeels uit drielaagse bebouwing uit de twintigste eeuw. Dertien panden hiervan zijn ook aangeduid als karakteristiek/ cultuurhistorisch waardevol, drie zijn gemeentelijk monument en één gebouw is aangeduid als rijksmonument (zie tabel voor monumentale panden). In het beeldboek, dat als bijlage is opgenomen, is een nadere omschrijving opgenomen van deze panden en hun context opgenomen. Een groot deel van de overige panden beschikt echter over weinig beeldkwaliteit en sommige sluiten minder aan op het dorpse karakter van dit gebied. Ook zijn er veel verschillende eigenaren in het Bezorgershof aanwezig wat het realiseren van een nieuwe ontwikkeling complex maakt.

Bezorgershof te Geldrop

8

Tabel 1 monumentale panden

Adres

Naam

Status

Heuvel 19

Huis van de brouwer

Rijksmonument

Heuvel 22

Woonhuis

Gemeentelijk monument

Heuvel 23

Herenhuis/Koffiehuis

Gemeentelijk monument

Langstraat 10

Woonhuis

Gemeentelijk monument

Figuur 5 Enkele monumentale panden Bezorgershof: Heuvel 22 en 23 (links) en Langstraat 10 (rechts)

De binnenzijde van het Bezorgershof bestaat hoofdzakelijk uit parkeren en achterkanten van de winkels. De voorkanten van winkels die op het Bezorgershof zijn gericht, hebben over het algemeen weinig uitstraling. Ook zijn de groene ruimtes van het Bezorgershof in private handen en worden deze niet gebruikt als verblijfsruimte. Dit alles zorgt ervoor dat de verblijfswaarde in het Bezorgershof laag is.

Bezorgershof te Geldrop

9

Figuur 6 Achterkanten en parkeren aan het Bezorgershof

Figuur 7 Bestaande voetgangersdoorgang en invulling groene ruimte

Toekomstige situatie De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te verbeteren. Daarvoor zijn ruimtelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld in de ‘’Ruimtelijke kaders centrum Geldrop’’ van 2022. Het is belangrijk dat de dorpse schaal en maat behouden blijft. Dit wordt voorzien door een fijnmazige bouwstructuur met aangename steegjes, pleintjes en hofjes te stimuleren. Verder dient het silhouet van het blok intact te blijven. De vorm en hoogte aan de buitenzijde zijn leidend. Nieuwbouw aan de binnenzijde is niet dominant ten opzichte van de buitenzijde. Functies dienen op logische plaatsen te liggen. Aan de buitenzijde vindt wonen voornamelijk op de verdiepingen plaats, terwijl andere stedelijke functies zich juist in de plint bevinden. Daarentegen is aan de binnenzijde van het hof wonen wel op de begane grond wenselijk. Verder is het van belang dat de ruimtes op de begane grond enigszins flexibel kunnen worden ingevuld met verschillende commerciële functies om in te spelen op de hoge dynamiek die kenmerkend is voor centrumgebieden en inspeelt op trends en ontwikkelingen in de toekomst. Fijnmazigheid speelt hier een belangrijke rol in. Vandaar dat met de bestemmingsplanregeling hierop wordt ingespeeld en de bouwmogelijkheden zijn afgestemd op een meer dorpse karakteristiek en uitstraling.

De stedenbouwkundige visie op het gebied wordt in paragraaf 2.2.2 ‘Stedenbouwkundige visie’ nader toegelicht. Doel van het voorliggende bestemmingsplan is om een actueel en binnen de ruimtelijke en functionele kaders passende juridisch-planologische regeling te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Om deze laatste categorie te faciliteren zijn afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

Bezorgershof te Geldrop

10

2.2.1

Voorbereidingsbesluit

Om vooruitlopend op het opstellen en vaststellen van de nieuwe kaders, ongewenste ontwikkelingen rondom het Bezorgershof te voorkomen, heeft de gemeenteraad meermaals een voorbereidingsbesluit genomen; de laatste keer op 30 mei 2023. Het besluit is op 1 juni 2023 gepubliceerd en de planologische voorbescherming van ongewenste ontwikkelingen heeft een werkingsduur van 1 jaar. Vanwege de Invoeringswet Omgevingswet eindigt het voorbereidingsbesluit later, namelijk uiterlijk op 30 juni 2024. De voorbereidingsbescherming eindigt eerder als ofwel voor inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, of als na inwerkingtreding een ontwerpwijziging van het omgevingsplan ter inzage is gelegd. De gemeente heeft ervoor gekozen om vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. De bedoeling is dat dit plan een actueel en binnen de ruimtelijke en functionele kaders passende juridisch-planologische regeling biedt. 2.2.2

Stedenbouwkundige visie

Een belangrijke bouwsteen voor het nieuwe bestemmingsplan waaraan in 2021/2022 is gewerkt, is de nieuwe stedenbouwkundige visie voor het centrum. Deze visie is beschreven in het 'Toekomstperspectief Centrum Geldrop'. Daarnaast is de gemeente bezig met de uitwerking van concrete kaders over ruimtelijkfunctionele thema’s zoals doelgroepen, parkeren/mobiliteit en economische structuur. Deze concrete kaders zullen – waar mogelijk – op een bepaalde wijze ook in een bestemmingsplan moeten worden verankerd. In het centrum van Geldrop wordt meer ruimte gemaakt voor groen, ontmoeten en meer levendigheid gedurende de dag. Ook is er binnen de regio en de gemeente een grote vraag naar woningen. Door woningen toe te voegen in het centrum neemt de levendigheid toe en ontstaan er kansen om de beeldkwaliteit en uitstraling, met name aan de achterzijde van het Bezorgershof, te verbeteren. Toevoegen nieuwe bouwmassa’s Door het toevoegen van bouwmassa’s aan de binnenzijde van het Bezorgershof krijgt de openbare ruimte een begrenzing door voorgevels. Deze toevoeging brengt gewenste ruimtelijke kwaliteit met zich mee, doordat er meer oriëntatie plaatsvindt op de openbare ruimte. Waar mogelijk zullen hierdoor de blinde gevels aan het Bezorgershof verdwijnen. De entrees, balkons en raampartijen zorgen voor interactie tussen gebouw en openbare ruimte.

Kwaliteitsimpuls openbare ruimte De transformatie dient ook zijn doorvertaling te krijgen in de buitenruimte. Van oorsprong heeft het Bezorgershof een erg praktische invulling, wat aansluit bij de verkeersfuncties van het parkeren en laden en lossen. Deze functies blijven beschikbaar, maar worden zorgvuldiger ingepast. Door toepassing van groenelementen en juiste materialisering krijgt het hof een kwaliteitsimpuls. Zodoende wordt de ruimte niet alleen geschikt voor autoverkeer, maar krijgt het ook verblijfskwaliteit en wordt het een prettige ruimte om als voetganger doorheen te bewegen.

Bezorgershof te Geldrop

11

Figuur 8 Weergave huidige situatie en beoogde situatie

Context en historie Het Bezorgershof is een van de oudste delen van het centrum van Geldrop. Door wegen aan te leggen van de Grote Heuvel naar de Kleine Heuvel (de Langstaat), van de Grote Heuvel naar de watermolen (de Wielstraat) en van beide gehuchten naar de kerk (Kerkstraat en Korte Kerkstraat) ontstond er een centrum, dat qua plattegrond zelfs iets van een stad heeft en de basis vormt van het huidige Geldrop. Dit stratenpatroon staat nu nog bekend als het Carré. Dit maakt zowel het stratenpatroon alsook een groot deel van de behouden bebouwing monumentaal of karakteristiek waardevol. Het Bezorgershof maakt nog steeds een belangrijk deel uit van het centrum van Geldrop, met aan de buitenrand waar voornamelijk ruimte is voor winkels. De noordkant, de Heuvel, vormt het hart van het centrum. Hieraan is de Sint Brigidakerk gelegen en het Marktplein. Aan de binnenkant van het bouwblok is het voornamelijk een functioneel ingerichte ruimte met parkeren en laden en lossen.

Bezorgershof te Geldrop

12

Visie beheersituatie Het Bezorgershof is een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke structuren van Geldrop. De buitenzijde zal daarom geen grootschalige veranderingen aan de structuur ondergaan. Aangezien het onderdeel is van het kernwinkelgebied, is het echter wel belangrijk dat de gevels een aantrekkelijke uitstraling hebben die past bij de historische context en het karakter van Geldrop. Waar nodig wordt aan de buitenring ingezet op gevelverbetering. In het gebied bevinden zich ook enkele karakteristieke/cultuurhistorisch waardevolle panden en gemeentelijke of rijksmonumenten waarop de overige bebouwing zich aan moet passen.

Figuur 9 Regiekaart visie op beheersituatie

Voor de buitenring wordt een dorps karakter nagestreefd. Centrum-dorpse bebouwing kenmerkt zich doorgaans in een bouwmassa bestaande uit twee lagen met kap. In basis geldt er voor de buitenring een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 11 meter, tenzij gebruik wordt gemaakt van een afwijkingsbevoegheid (beoordelingsregels onder de Omgevingswet). De afwijkingsbevoegdheid geldt voor de bebouwing die is georiënteerd op ten minste één van de volgende wegen: Heuvel, Korte Kerkstraat en/of Langstraat. In de bovenstaande afbeelding is het bereik van de afwijkingsbevoegdheid indicatief weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen enerzijds hoeksituaties en panden gelegen aan een doorgang of onderdoorgang enerzijds en overige situaties anderzijds. Via de afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk om verhoging van de bestaande hoogten onder voorwaarden toe te staan. Hiermee kan in voorkomende gevallen tegemoet worden gekomen aan de eventuele beperkingen die vanuit de eisen van het Bouwbesluit volgen. Deze afwijkingsbevoegdheid kan ook worden toegepast om bijzondere aanvragen af te wegen, bijvoorbeeld voor hogere accenten. Indien gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid geldt voor bebouwing die is gelegen aan een doorgang, onderdoorgang en/of hoek ligt, en waar een hoogteaccent passend is, een maximale bouwhoogte van 14 meter en 4 bouwlagen.

Deze fungeren als een soort ‘boekensteunen’ voor de tussenliggende bebouwing. Hierbij dient de overgang naar de naastgelegen bebouwing gerealiseerd te worden middels een kap of set-back. Voor de overige bebouwing kan ook gebruik worden gemaakt van de

Bezorgershof te Geldrop

13

afwijkingsbevoegdheid. Deze bouwwerken mogen onder voorwaarden afwijken van de huidige bouwhoogte tot maximaal 14 meter met een goothoogte van maximaal 10 meter aan de voorgevel en maximaal 4 bouwlagen. Om een indruk te geven van de bezonningssituatie bij de toepassing van de opgenomen binnenplanse bevoegdheden, is een indicatieve bezonningsstudie uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 6. Deze studie laat de zonuren op 19 februari en op 21 juni zien. De studie gaat uit van een representatieve mogelijkheid hoe de toekomstige bebouwing er uit kan komen te zien. Deze bebouwing staat echter niet vast. Benadrukt wordt dan ook dat het een indicatieve studie betreft. Er is een vergelijking gemaakt met de huidige situatie. Hieruit blijkt dat de bevoegdheden in beginsel kunnen worden toegepast zonder onevenredig negatieve effecten op de bezonningssituatie van derden. Bij de toepassing van de bevoegdheden zal een bezonningsstudie moeten worden uitgevoerd voor de betreffende concrete voornemens. Voorwaarden voor afwijking zijn, naast de reeds beschreven voorwaarden, in ieder geval de ruimtelijkstedenbouwkundige aanvaardbaarheid, een maximale bouwhoogte van 14 meter met maximaal vier bouwlagen , een aanvaardbare parkeersituatie en geen onevenredige aantasting van de belangen van derden. Qua functies is in de buitenring het volgende programma toegestaan (op de begane grond): ·

detailhandel, met uitzondering van supermarkten;

·

horeca in de categorieën 1, 2 en 3;

·

kantoren met baliefunctie;

·

publieksverzorgende ambacht en dienstverlening.

Op de verdieping is wonen in bestaande woningen toegestaan, evenals bestaande kantoren en maatschappelijke/culturele voorzieningen. Conform de vigerende beheersverordening is in onderhavig bestemmingsplan een verbijzondering opgenomen om horeca in de noordoostelijke hoek van het plangebied ook op de verdieping toe te staan via een omgevingsvergunning (afwijkingsbevoegdheid). Eveneens via een afwijkingsbevoegdheid is het mogelijk om panden te splitsen en nieuwe woningen toe te staan. Deze mogelijkheid ligt in het verlengde van de mogelijkheden die de ‘Paraplubeheersverordening huisvesting’ biedt, waarbij onder voorwaarden woningsplitsing en toevoeging binnen bestaande panden is toegestaan. Visie op ontwikkelingsperspectief Om de gewenste levendigheid, groene ruimtes en ontmoetingsmogelijkheden te creëren, heeft de gemeente de ambitie om het binnengebied (binnenring) van Bezorgershof te transformeren tot een veelzijdige ruimte. Deze vernieuwde ruimte zal verschillende functies omvatten, groene zones en een doorgang tussen de Langstraat en de Heuvel, wat tevens dient als een verkorte winkelroute. Om dit te realiseren, wordt er minder ruimte in de openbare ruimte toegewezen aan laad- en loszones en zal het parkeren op beperkte locaties in de binnenring plaatsvinden.

Naast de herinrichting van de openbare ruimte krijgen ook de achterkanten (opslag, magazijnen, werkplaats, winkels, parkeren) van de huidige percelen de mogelijkheid om te transformeren naar functies die gericht zijn op de binnenring, met name wonen. Deze mogelijkheid wordt geboden in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid. De begrenzing van deze bevoegdheid is ruim en maakt het mogelijk om ook de bebouwing aan de buitenring te betrekken bij het ontwikkelingsplan.

Bezorgershof te Geldrop

14

Figuur 10 Regiekaart ontwikkelingsperspectief

Er zijn spelregels voor de ruimtelijk-stedenbouwkundige uitwerking op de regiekaart opgenomen. Het gaat hierbij onder andere om toegelaten bouwhoogten, positionering van gevellijnen, creëren van licht en lucht tussen de gebouwen, vergroening en waterberging, doorgangen, aandacht voor cultuurhistorische waarden en karakteristieken (zoals cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en de waardevolle boom). Aan de hand van deze spelregels en onderstaande principes zal er sprake zijn van een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling, waarbij rekening wordt gehouden met de omgeving en toch de nodige veranderingen teweeg gebracht kunnen worden. Alle individuele ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de hiervoor beschreven principes en doelen.

Bezorgershof te Geldrop

15

Figuur 11 4 bouwlagen waarvan de

Figuur 12 Variatie in

bovenste een setback is.

gevelhoogte

Figuur 14 Mits voldoende licht, lucht en

Figuur 13 Verspringende rooilijn.

Figuur 15 Parceleren van gebouwen.

ruimte kan een ondergeschikt gebouw de bestaande bebouwing met de nieuwe bebouwing verbinden.

Figuur 16 Voldoende afstand tussen de

Figuur 17 Genoeg afstand tussen de

gebouwen voor privacy

bestaande bebouwing en nieuwe bebouwing voor zonlicht

Woningen Het toevoegen van woningen in nieuwe bebouwing biedt kansen om de uitstraling van met name de binnenring van het Bezorgershof te verbeteren. Voor het toevoegen van woningen worden de volgende mogelijkheden voorzien: ·

Wonen in de plint, met daarachter bergingen/parkeren en winkels in de buitenring.

·

Woningen opgezet als woonhof met aan de binnenkant een collectieve daktuin.

·

Tot 4 bouwlagen waarvan de vierde laag een setback van minimaal 2 meter is.

·

Qua beeldtaal mag de bebouwing in de binnenring afwijken van de buitenring. Dit wordt bereikt door variatie in het secundaire materiaal en het toevoegen van een setback. Het materiaal aan de binnenkant bestaat uit baksteen. Als secundaire materiaal zijn traditionele natuurlijke materialen zoals bakstenen,

Bezorgershof te Geldrop

16

hout en gebakken dakpannen of vergelijkbaar duurzame materialen zoals zink mogelijk. De bebouwing varieert verder in hoogte, rooilijn (waaronder uitstekende en terugliggende delen) en tactiliteit. Afwisseling in de verschijningsvorm is hier de sleutel tot een aantrekkelijk beeld.

Figuur 18 Sfeerbeeld dwarsdoorsnede Bezorgershof Openbare ruimte Door de besloten ligging van de nieuwe ontwikkeling is doorwaadbaarheid van het Bezorgershof cruciaal. Het is van belang om aangename en veilige doorgangen naar de binnenzijde van het Bezorgershof te creëren door licht, lucht en ruimte rond en in de doorgangen te voorzien. Het Bezorgershof moet een aantrekkelijke ruimte worden waar plaats is om te verblijven en te ontmoeten. Groen speelt hierbij een belangrijke rol. Er worden klimaatadaptieve groene verblijfsruimten toegevoegd die worden geplaatst rond de behoudenswaardige rode beuk. Verder wordt ruimte voor groenelementen zoals struiken en kleine bomen

Figuur Figu guur gu ur 19 Ge Genoeg lucht ht en lilich licht chtt ruim ch ruimte imte im behouden be en ro rond nd de d rode de monumentale monum umen um enta en tale ta le beuk beu b euk eu

voorzien. Deze spelen een belangrijke rol om een groen straatbeeld te creëren en worden strategisch langs de wandelroutes geplaatst die het Bezorgershof met de buitenkant verbinden. Om doorwaarbaarheid te stimuleren wordt getracht bijkomende routes die naar het Bezorgershof

Figuur 21 Bouwmogelijkheden van buren niet uitsluiten

leiden te realiseren. Zoeklocaties om deze routes te creëren worden gezocht rond de Heuvel 26 ten noordoosten van het Bezorgershof, bij Langstraat 6 en 8 aan de zuidoostzijde van het Bezorgershof en bij de Langstraat 48. Rond de nieuwe doorsteken is het mogelijk om woningen toe te voegen en zo

Figuur 20 Parkeren uit het zicht

voorkanten aan de nieuwe route te voorzien. Gemotoriseerd

achter het groen

verkeer wordt daarentegen beperkt. Voor auto’s en bezorgdiensten is het Bezorgershof enkel vanuit de Langstraat aan de zuidzijde te betreden. Voor vrachtverkeer worden laad- en loszones in het Bezorgershof voorzien. Het aantal parkeerplaatsen aan het Bezorgershof wordt verminderd en deze worden zo groen mogelijk ingericht middels hagen en open straatverharding. De rode beuk is een belangrijk beeldbepalend element voor het Bezorgershof, daarom worden hiervoor enkele maatregelen genomen om het behoud hiervan te borgen. Binnen een zone van 5 meter rond de boomkroon mag alleen gebouwd worden of een weg worden aangelegd als kan worden aangetoond dat dit niet van invloed is op de boom (boomeffectanalyse). Fasering Het eigendom van de gronden rond het Bezorgershof is versnipperd, onder meer door mandelig eigendom, een veelheid aan percelen en appartementsrechten. Hierdoor is het onwaarschijnlijk dat alle ontwikkelingen gelijktijdig en collectief plaatsvinden. Te veel losse ontwikkelingen maken het daarentegen lastig om een

Bezorgershof te Geldrop

17

kwalitatief goed plan te realiseren. Er is voor gekozen om één zone op te nemen, waarbinnen bestemmingen al dan niet gedeeltelijk gewijzigd kunnen worden. Voordeel van een dergelijke algemeen omvattende wijzigingsbevoegdheid is dat dit voldoende flexibiliteit biedt. Hierbij dient aandacht te zijn voor de beheersing van eventuele effecten tussen (bestaande en nieuwe) functies binnen het gebied onderling (met name geluid, veiligheid en bereikbaarheid). Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zal daarom rekening moeten worden gehouden met zowel het woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen als de uitvoering van een reële planologische invulling van de bestaande functies, zodat ten minste de representatieve vergunde bedrijfssituatie zo onbelemmerd mogelijk zal zijn. 2.2.3

Planvorm

Omdat een groot deel van de gronden rond het Bezorgershof niet in eigendom van de gemeente is en er dus geen directe controle is over ontwikkelingen op deze locaties, voert de gemeente gesprekken met verschillende initiatiefnemers/ontwikkelaars over hun bouwplannen om zo tot realisatie van de beoogde centrumontwikkeling en bijbehorende woningbouwopgave te komen. Voor zover sprake is van concrete ontwikkelingen streeft de gemeente er nu naar om per initiatief een apart bestemmingsplan (in de vorm van een wijzigingsplan) in procedure te brengen en hierbij (anterieur) afspraken te maken met de ontwikkelaar over kostenverhaal (o.a. planschade). Echter, gezien de intensieve voorbereiding die dit vergt en het feit dat ontwikkelingen onderling vaak een behoorlijke samenhang kennen, loopt dit proces nog niet vlot genoeg om tot een allesomvattend bestemmingsplan (en exploitatieplan) met directe bouwtitels te komen. Daarom is een bestemmingsplan voor het gebied opgesteld, waarin gekozen is voor de volgende planvorm: ·

een beheerregeling met directe bestemmingen voor de zogenaamde ‘buitenring’;

·

een beheerregeling conform huidig planologisch regime voor de ‘binnenring’ waar vervolgens een ontwikkelingsperspectief, gebaseerd op de nieuwe ruimtelijk-stedenbouwkundige en functionele kaders, wordt geboden via flexibiliteitsbepalingen (wijzigingsbevoegdheid).

Afwijkingsbevoegdheden voor diverse functionele kleinschalige wijzigingen/toevoegingen, zoals woningsplitsing en kantoren zonder baliefunctie. Status wijzigingsbevoegheden onder de Omgevingswet (Ow) Onder de Omgevingswet bestaat de figuur van ‘wijzigingsplan’ niet langer. Nu op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking getreden is, is evident dat géén gebruik gemaakt zal worden van de wijzigingsbevoegdheid in de juridisch-planologische zin van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die in het bestemmingsplan wordt vastgelegd. Wijzigingsregels en uitwerkregels waar nog geen toepassing aan is gegeven, maken echter ook – als onderdeel van een bestemmingsplan – onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. De wijzigingsregels kunnen onder de Ow verschillende status krijgen. Hieronder is aangegeven welke mogelijkheden er bestaan: ·

De wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht in de bruidsschat: Op grond van artikel 22.32 van de bruidsschat worden wijzigings- en uitwerkingsregels omgevormd tot een beoordelingskader voor binnenplanse omgevingsplanactiviteitvergunningen voor bouwwerken. De omgevingsplanactiviteitvergunning voor het verrichten van de bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk kan daarmee worden verleend als de activiteit in overeenstemming is met regels voor de toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

·

Delegatiebesluit wijzigen omgevingsplan: Artikel 2.8 van de Ow kent aan de raad de bevoegdheid toe het wijzigen van delen van het omgevingsplan te delegeren aan burgemeester en wethouders. De gemeenteraad kan een delegatiebesluit nemen waarbij burgemeester en wethouders de bevoegdheid wordt toegekend om delen van het omgevingsplan te wijzigen met inachtneming van de bestaande

Bezorgershof te Geldrop

18

wijzigings- en uitwerkingsregels. Nadat de gemeenteraad een delegatiebesluit heeft genomen, moet alsnog een wijziging van het omgevingsplan plaatsvinden. Alle inhoudelijke eisen die de Omgevingswet aan een (wijziging van het) omgevingsplan stelt, gelden onverkort (behalve de integratie van verordeningen in de overgangsperiode). Het enige dat wijzigt door toepassing van dit alternatief is het bevoegd gezag. Alleen met een plan kunnen onderliggende functies (nu bestemmingen) worden ‘wegbestemd’. Met een omgevingsvergunning bestaat die mogelijkheid niet; ·

Omvormen tot binnenplanse omgevingsplanactiviteit: Een andere mogelijkheid is om de bestaande wijzigings- en uitwerkingsregels om te vormen tot binnenplanse beoordelingsregels. Voor deze optie moet (ook) eerst ‘eenmalig’ een gewijzigd omgevingsplan worden vastgesteld. Dit omgevingsplan moet voldoen aan alle eisen die de Omgevingswet eraan stelt voor die locatie (uitgezonderd de integratie van verordeningsregels in de overgangsperiode);

·

Bruidsschatregel schrappen en werken met buitenplanse omgevingsplanactiviteit: De gemeente kan ervoor kiezen om de bruidsschatregels die hiervoor zijn genoemd te schrappen en te werken met een losse vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

De gemeente kiest ervoor om in dit geval de wijzigingsregels als beoordelingskader voor omgevingsvergunningen voor binnenplanse omgevingsplanactiviteiten toe te passen. Daarnaast valt de wijzigingsbevoegdheid onder het delegatiebesluit van de gemeenteraad.

Bezorgershof te Geldrop

19

3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: ·

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

·

duurzaam economisch groeipotentieel;

·

sterke en gezonde steden en regio’s;

·

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;

Bezorgershof te Geldrop

20

9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering; 11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij. Doorwerking plangebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De Ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is bepaald in artikel 1.1.1 Bro “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6, tweede lid, Bro). Doorwerking plangebied Dit bestemmingsplan beoogt om een actuele juridisch-planologische regeling voor het plangebied te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Het bestemmingsplan is in beginsel conserverend van aard, maar door middel van een aantal afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden worden transformatie en herontwikkeling onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Voor de niet-woonfuncties wordt het huidige planologische regime bestendig. In zoverre worden geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Wel kunnen in totaal

Bezorgershof te Geldrop

21

maximaal 110 extra woningen worden toegevoegd binnen het plangebied, na toepassing van een binnenplanse afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid. Daarmee wordt met de toepassing van de binnenplanse bevoegdheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Hoewel de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op wijzigingsbevoegdheden, is zorgvuldigheidshalve een toets uitgevoerd. Deze toets is opgenomen in de bijlagen. Uit de toetsing volgt dat de ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het initiatief voorziet in een kwantitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte dient bij nadere invulling nog te worden getoetst. Echter, gezien de opgenomen verplichting dat minimaal 50% van het totaal aantal toe te voegen woningen betaalbare woningen dient te betreffen, is het aannemelijk dat ook in een kwalitatieve behoefte zal worden voorzien. Dit mede gelet op de algemene behoefteramingen voor de regio, zoals tevens omschreven in paragraaf 3.2 ‘Provinciaal en regionaal beleid’ en 3.3 ‘Gemeentelijk beleid’ van deze toelichting. Het is daarbij niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

Provinciaal en regionaal beleid 3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving’ vastgesteld. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de visie officieel de juridische status van omgevingsvisie krijgen. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: ·

gaan voor meerwaardecreatie;

·

gaan voor technische én sociale innovatie;

·

gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;

·

gaan voor steeds beter;

·

gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.

De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd: ·

Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.

·

Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”.

De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd: ·

werken aan de Brabantse energietransitie;

·

werken aan een klimaatproof Brabant;

Bezorgershof te Geldrop

22

·

werken aan de slimme netwerkstad;

·

werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Doorwerking plangebied Dit bestemmingsplan beoogt om een actuele juridisch-planologische regeling voor het plangebied te bieden voor zowel de beheersituatie als voor toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen binnen het gebied, zoals transformaties en herontwikkeling. Er worden geen rechtstreekse nieuwe planologische mogelijkheden geboden in dit bestemmingsplan. Echter, door middel van een aantal afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden worden transformatie en herontwikkeling onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Hiertoe zijn kaderstellende ruimtelijk-stedenbouwkundige principes en randvoorwaarden voor het gebied opgesteld. In totaal kunnen maximaal 110 extra woningen worden toegevoegd binnen het plangebied bij toepassing van de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid. De ontwikkelingen waarin, na toepassing van de genoemde binnenplanse bevoegdheden, wordt voorzien met onderhavig bestemmingsplan zijn lokaal van aard hebben geen invloed op de vier opgestelde ambities. Er zijn in beginsel geen provinciale belangen in het geding. Wel moeten deze ontwikkelingen in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan.

In de volgende hoofdstukken wordt onderbouwd waarom de te faciliteren ontwikkelingen geen negatieve invloed hebben op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de inhoud van de provinciale omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) vastgesteld. De IOV vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de IOV. Er wordt expliciet gesproken over een interim omgevingsverordening, om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving, moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen en dient ter vervanging van zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Doorwerking plangebied Het plangebied wordt in de IOV aangemerkt als ‘Stedelijk Gebied’. Artikel 3.42 van de IOV Noord-Brabant is om die reden van toepassing op onderhavig plan. Dat artikel luidt als volgt: Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2.

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;

Bezorgershof te Geldrop

23

d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Lid 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; b. het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder: 1. bedrijfswoningen; 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. In bestaand stedelijk gebied zijn stedelijke ontwikkelingen in beginsel toegestaan. Het plan zal voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsimpuls aan de omgeving, enerzijds door een beheerregeling en anderzijds door een ruimtelijk kader voor transformatie en herontwikkeling, na toepassing van binnenplanse afwijkings-/wijzigingsbevoegdheden. Het plan is regionaal afgestemd en geaccordeerd (oktober 2023). In de planuitwerking en de gestelde ruimtelijk-functionele kaders in de genoemde bevoegdheden wordt er rekening gehouden met onder andere duurzaamheid en de energietransitie. Daarnaast dient een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving te zijn geborgd.

Deze omgevingsaspecten worden behandeld in hoofdstuk 4. Hieruit blijkt dat aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Brainport principes De SGE-gemeenten (Stedelijk Gebied Eindhoven), waar Geldrop onderdeel van uitmaakt, werken met de Brainport Principes: kwalitatieve uitgangspunten die ervoor moeten zorgen dat het woonklimaat in de regio wordt versterkt. In plaats van met elkaar te concurreren, werken de 9 gemeenten samen om het kwaliteitsniveau van de nieuwbouwwoningen zo hoog mogelijk te leggen. De afspraken zijn vastgelegd in ‘’Afsprakenkader Wonen SGE 2022’’ welke is vastgesteld door de negen gemeenteraden van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Voor inbreidingslocaties in gemeente Geldrop-Mierlo dienen de principes te worden gehanteerd voor ontwikkelingen vanaf 75 woningen. De 7 Brainport Principes zijn als volgt: 1. Koesteren van identiteit; 2. Ruimte voor innovatie; 3. Vraaggericht ontwikkelen; 4. Invloed voor bewoners; 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, de wauw-factor; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Bovenstaande principes worden gekenmerkt door het extra besteden van aandacht aan het thema gezonde verstedelijking. De principes worden gehanteerd in het project en worden getoetst door het onafhankelijke Coördinatieteam Wonen SGE.

Bezorgershof te Geldrop

24

Doorwerking plangebied Met het plan worden geen rechtstreekse mogelijkheden geboden voor het toevoegen van woningen. Onderdeel van de afweging om toepassing te geven aan de opgenomen wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan is een toets aan de Brainportprincipes. Deze toetsing geldt niet voor kleinschalige toevoeging van woningen, zoals woningsplitsing. Overigens is kwalitatieve verbetering die te bereiken is door woningen toe te voegen in het plangebied een positieve ontwikkeling in het licht van de meeste Brainport Principes. Het verlevendigt het centrum van Geldrop, zorgt voor een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu, is door het hoge percentage betaalbare woningen vraaggericht en biedt kans voor vergroening, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking.

Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040

De ‘Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040’ is vastgesteld om 6 februari 2023. In deze Omgevingsvisie geeft de gemeente een integrale strategische visie voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn. De gemeente wilt zich ontwikkelen als een groene recreatieve woongemeente met stadse trekjes en een dorpse gemoedelijkheid. Om dit te bereiken zijn er zes speerpunten opgesteld: ·

Duurzaam verbonden in de regio;

·

Doorlopend groen;

·

Een stralend middelpunt (in Geldrop en Mierlo);

·

Naar groene sociale wijken;

·

Naar een multifunctioneel buitengebied;

·

Versterken economische kracht.

In de Omgevingsvisie is het volgende opgenomen over het centrum van Geldrop: “In het centrum van Geldrop zetten we het horecaplein, het winkelhart en de supermarkten centraal. Dit zijn de verschillende plekken waar inwoners en bezoekers in eerste instantie op afkomen. Rondom dit kerngebied wijzen we centrumgebieden aan waar andere typen functies passen, de overloopgebieden. Om te bepalen wat voor functies zich kunnen vestigen in het hart van het centrum of de overloopgebieden hebben we per gebied benoemd wat voor een sfeer wij wenselijk vinden. Op deze manier kan een initiatiefnemer bepalen waar een type initiatief het best past.” Het doel is om te komen tot de ontwikkeling van het centrum van Geldrop, waarmee het een middelpunt van het dorpse leven kan worden, waarmee een sterk, groen en gezond verblijfsklimaat ontstaat en waarmee het centrum klimaat- en energiebestendig wordt. Doorwerking plangebied Onderhavig plan speelt volledig in op de doelstellingen opgenomen in de Omgevingsvisie. Met onderhavig plan wordt een ontwikkelvisie voor de Bezorgershof gerealiseerd welke past bij de toekomstvisie van de gemeente. De uitvoering hiervan vindt enerzijds plaats door beheer van de huidige situatie en anderzijds door een ruimtelijk-functioneel kader voor toekomstige ontwikkelingen op te stellen. Dit kader is specifiek afgestemd op het plangebied. 3.3.2

Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop

Op 7 november 2019 is de ‘Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop’ vastgesteld door de gemeente GeldropMierlo. Dit is een aanvullende visie op de centrumvisie uit 2013 en biedt duidelijkheid over de ontwikkelingsrichting van het toekomstige centrum van Geldrop. De visie geeft de richting voor toekomstig beleid en handelen waardoor deze steeds dichterbij komt. De volgende visie is opgesteld voor het centrum

Bezorgershof te Geldrop

25

van Geldrop: “Het centrum van Geldrop is een toekomstbestendig, kloppend hart van Geldrop waar de gebruiker centraal staat. Een compact en vitaal centrum dat dynamiek uitstraalt en relevant is voor de gebruikers. Een centrum dat uitnodigt om gebruik van te maken, te verblijven en om te ontmoeten. Een centrum waar iedereen er toe doet en groen en duurzaam vaste waardes zijn”. Onderstaande visiekaart hoort bij de bovengenoemde visie.

Figuur 22 Visiekaart ‘Ontwikkelingsvisie centrum Geldrop 2019’

Het plangebied Bezorgershof is aangeduid op de visiekaart als ‘carré: kernwinkelgebied en horecaplein’. Het carré en het Horecaplein vormen het kloppend hart en moeten altijd in samenhang worden bezien. Alle ingrepen in het stedenbouwkundig weefsel of de structuur van het centrum moeten meerwaarde hebben voor het versterken van de functies in en rondom het centrum. De binnenzijde van het Bezorgershof wordt in de centrumvisie aangeduid als parkeerterrein waar de mogelijk bestaat om wonen toe te voegen. Hierbij speelt voorlopig de bestemming, de parkeer- en bezorgfunctie en de parkeernormering een belangrijke rol. Doorwerking plangebied De ruimtelijk-functionele kaders in dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de doelen en ambities die zijn opgenomen in de Ontwikkelingsvisie Centrum Geldrop. Zo wordt het toevoegen van woningen (ook) aan de binnenzijde gefaciliteerd. Hieraan zijn randvoorwaarden gesteld die rekening houden met de identiteit en kenmerken van het gebied. Aan de randen zijn in de plint functies toegestaan, die passen bij de ligging in de carré, zoals horeca, kantoren met baliefunctie en detailhandel. Het areaal aan detailhandel wordt begrensd op de bestaande omvang, teneinde overprogrammering te voorkomen. Binnen het plangebied kan deze functie echter wel schuiven.

Met de geboden mogelijkheden en de gestelde ruimtelijke kaders is onderhavig plan niet in strijd met de opgestelde doelen van de gemeente, maar draagt het bij aan de realisatie van deze doelen voor het plangebied.

Bezorgershof te Geldrop

26

3.3.3

Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028

De ‘’Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028’’ van 26 augustus 2019 biedt een doorkijk naar de belangrijkste ontwikkelingen en uitdagingen op het thema ‘wonen’ van een gemeente, de ambities die daarbij gekoesterd worden en de gewenste beleidskaders om de ambities waar te kunnen maken. De Woonvisie bestaat uit 2 hoofddelen. In Deel A worden de belangrijkste ontwikkelingen en trends die het thema ‘wonen’ sterk beïnvloeden omschreven en waar in de toekomst verder rekening mee gehouden moet worden. Ook wordt er stilgestaan bij de kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken van de woningmarkt in Geldrop-Mierlo en de dynamiek die daarbij speelt. Het deel wordt afgesloten met een overzicht van de belangrijkste bevindingen en conclusies. In Deel B worden de conclusies vertaald naar de nieuwe ambities en beleidskaders. Daar wordt stilgestaan bij de regionale afspraken en ambities. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste aandachtsgebieden c.q. speerpunten voor de komende jaren en actielijnen die in samenspraak met diverse partners verder geconcretiseerd, uitgewerkt en uitgevoerd dienen te worden ter realisatie van de woonvisie. De volgende thema’s worden in de visie behandeld: ·

Beperkt ruimte bovenop bestaande woningbouwplannen;

·

Aandacht voor doorstroming;

·

Aanpassing van het appartementenbeleid;

·

Inzet op levensloopbestendigheid en verduurzaming;

·

Meer ruimte voor vernieuwende concepten;

·

Beschermd wonen en maatschappelijke opvang;

·

Aanpak huisvestingsvraagstuk arbeidsmigranten op regionaal niveau;

·

Nieuw woonwagenbeleid;

·

Vitale kernen en wijken.

Doorwerking plangebied De toetsing aan de woonvisie is reeds behandeld in de ladder voor duurzame verstedelijking, zie paragraaf 3.1 ‘Rijksbeleid’ en de bijlage bij deze toelichting. In de laddertoets is onderbouwd op welke wijze het plan passend kan worden geacht binnen de uitgangspunten van de woonvisie. In het bijzonder is sprake van transformatie en inbreiding boven uitbreiding met een minimumpercentage van 50% betaalbare woningen. De ontwikkeling biedt tevens kansen voor verduurzaming en het realiseren van levensloopbestendige woningen. 3.3.4

Beeldkwaliteitsplan Centrum Geldrop en gebiedsgericht beeldkwaliteitsplan Bezorgershof

Op 11 juli 2016 is het ‘Beeldkwaliteitsplan Centrum Geldrop’ vastgesteld door de gemeente Geldrop-Mierlo. Dit plan heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit van het centrumgebied te verbeteren door het opstellen van criteria voor de architectonische uitstraling van de gebouwen en de kwaliteit van de buitenruimte. In het plan worden bebouwing, openbare ruimte, reclame en terrassen besproken. Het beeldkwaliteitsplan vormt voor de gemeente zowel een inspiratie- als een toetsingskader om alle ontwikkelingen in de bebouwing en in de openbare ruimte binnen het centrumgebied van Geldrop te kunnen toetsen. Het uiteindelijke doel van het beeldkwaliteitsplan is: “een aangenaam centrumgebied, met meer sfeer, uitstraling en levendigheid, waardoor bezoekers graag in het centrum willen verblijven, er langer willen verblijven en waardoor bezoekers naar het centrum worden getrokken.”

Bezorgershof te Geldrop

27

Doorwerking plangebied Het vigerende beeldkwaliteitsplan biedt voor de buitenring, behalve het aantal bouwlagen, voldoende houvast voor de welstandstoetsing van verbouwplannen. In de buitenring van het Bezorgershof, welke ervaren wordt door bezoekers van het centrum, zal voornamelijk worden ingezet op gevelverbetering en de afwijkingsmogelijkheden voor verhoging van goot- en bouwhoogten om zo betere aansluiting te creëren bij de karakteristieke panden van het centrum. Voor de binnenzijde is een nieuw gebiedsgericht beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie ook par. 1.4). Dit beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Welstand zal mede dit nieuwe beeldkwaliteitsplan gebruiken om initiatieven in het plangebied Bezorgershof te beoordelen. Voor de totstandkoming van de criteria voor de binnenzijde van het Bezorgershof, zijn ruimtelijk-stedenbouwkundige richtlijnen opgesteld, zie 3.3.5 ‘Ruimtelijke kaders centrum Geldrop’. Van belang is dat hierdoor de binnenzijde meer stedelijk ontwikkeld kan worden en de locatie een eigen identiteit kan ontwikkelen die de omgeving complementeert, maar niet noodzakelijk kopieert. 3.3.5

Ruimtelijke kaders centrum Geldrop

Het document ‘Ruimtelijke kaders centrum Geldrop’ is vastgesteld om 11 juli 2022. Met de Ruimtelijke kaders van het centrum van Geldrop wil de gemeente uitvoering geven aan een deel van de Centrumvisie en helder richting geven aan de (woning)bouwopgave die in het centrum van Geldrop gaat landen. De kaders zijn stedenbouwkundig en programmatisch van aard en concentreren zich op de grote lijnen. Op hoofdlijnen wordt richting gegeven aan de gewenste groenstructuren, bebouwingsstructuren en functionele opgaves. Hiermee wordt de gewenste ontwikkelrichting geschetst, zonder de creativiteit en oplossingen voor de markt te beperken. We geven aan wat belangrijk is, behouden moet blijven, verbeterd moet worden, terug moet komen of een kwaliteitsimpuls mag krijgen. Voorwaardenscheppend, maar niet per se invullend. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de kaders planologisch en juridisch worden verankerd in één (of meerdere) bestemmingsplan(nen). Voor het Bezorgershof in het algemeen geldt: ·

Ambitie om circa 110 woningen toe te voegen (voornamelijk aan de binnenzijde).

·

Functies op logische plaats:

·

o

Verkleinen winkelrondje met een duidelijke en aangename routing.

o

Wonen voornamelijk op verdiepingen, overige functies in de plint.

Dorpse schaal en maat: o

Fijnmazige bouwstructuur (dooradering van grote bouwblokken met steegjes, pleintjes en hofjes).

o

Silhouet van carré in takt houden: gewenste bouwhoogtes, kappenstructuur, rooilijnen, etc. aan de buitenzijde leidend, nieuwbouw aan binnenzijde niet dominant ten opzichte van buitenzijde.

Voor de buitenzijde geldt: ·

Variatie in bouwhoogten, volumeopbouw en kapvormen.

·

2 lagen met kap, incidenteel 3 lagen met kap dan wel set back.

·

Op de hoeken, bij onderdoorgangen, doorsteken, of bij pleinruimtes is ruimte voor hoogteaccenten met dubbele oriëntatie.

·

Tussen de hoekaccenten een fijnmazige winkelstructuur met verticale geleding en doorgangen.

·

De doorgangen moeten in elk geval uitnodigend en aantrekkelijk zijn. Ze moeten levendigheid tonen.

·

Geen grote doorbraken of onderbrekingen van de wand, eenduidige rooilijn (grenzend aan de openbare ruimte) in stand houden.

Bezorgershof te Geldrop

28

Voor de binnenzijde geldt: ·

Karakteristiek gesloten bouwblok behouden: o

Variatie in bouwhoogten/volumeopbouw en kapvorm, platte daken toegestaan: o

·

lagen met kap, incidenteel hoger (rekening houden met silhouet carré).

o

Incidenteel wonen op maaiveld toegestaan, grootste opgave verdichting is aan de binnenzijde.