Bestemmingsplan - Toelichting

Bestemmingsplan - Toelichting -

Heiderschoor 2, Broekstraat 7983 Mierlo Gemeente Geldrop-Mierlo

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo Gemeente Geldrop-Mierlo

IDN-nummer:

NL.IMRO.1771.BPBroekstr79-VP01

Status:

vastgesteld

Datum:

12 oktober 2023

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 5 7 7 9

Aanleiding en doelstelling Plangebied Aanpak Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Plangebied

11

2.1 2.2 2.3

Ontstaansgeschiedenis Omgeving van het plangebied De herontwikkellocatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Planvoornemen

15

3.1 3.2 3.3

Bedrijfsbeëindiging varkenshouderij Ontwikkeling woon-werklocatie Ruimtelijke kwaliteit en landschap

15 15 18

3.4

Afwijking van het geldend bestemmingsplan

20

Hoofdstuk 4 Beleidskader

21

4.1 4.2 4.3

21 23 28

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

33

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

33 35 35 38 39 39 41 42 44 45 46 47

Bedrijven en milieuzonering Geluid Geur Bodem Luchtkwaliteit Externe veiligheid Natuur Archeologie Cultuurhistorie Kabels en leidingen Verkeer en parkeren Waterhuishouding

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

53

6.1 6.2

53 53

Inleiding Bestemmingsregels

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

3

6.3

Algemene regels

54

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

55

Hoofdstuk 8 Overleg, inspraak en procedure

57

8.1 8.2 8.3

57 57 57

Omgevingsdialoog Vooroverleg Ontwerpbestemmingsplan

Toelichting

4

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

De aanleiding van het opstellen van het voorliggend bestemmingsplan is het voornemen om de varkenshouderij Heiderschoor 2, Broekstraat 73-83 in Mierlo te beëindigen en de locatie te herontwikkelen tot woon-werklocatie met twee burgerwoningen en een niet-agrarische bedrijfslocatie. Het voornemen bestaat onder andere uit de doorontwikkeling van Broekstraat 79 tot een niet-agrarische bedrijfslocatie. Initiatiefnemer is inmiddels gestart met de ontwikkeling van een zonnepark op naastgelegen agrarische gronden en wenst op de voormalige varkenshouderijlocatie een bedrijfsruimte op te richten voor onder andere het opslaan van energie om pieken in de productie van het zonnepark op te vangen. De woningen Heiderschoor 2 en Broekstraat 83 worden herbestemd tot burgerwoningen. De initiatiefnemer beschikt op de planlocatie over een agrarische veehouderijlocatie voor het houden van varkens, waar tot en met het jaar 2021 onder andere 3.884 varkens (biggen, zeugen, dekberen, vleesvarkens) werden gehouden. Het plan leidt, vanwege de definitieve beëindiging van de varkenshouderij, tot een aanzienlijke milieuwinst voor de omgeving. De beëindiging van de varkenshouderij wordt gerealiseerd door deelname aan de Subsidieregeling sanering varkenshouderij (Srv).

Het doel van deze subsidieregeling betreft het verbeteren van de leefomgeving in het landelijk gebied door varkenshouders, die geuroverlast veroorzaken op omliggende woningen, te stimuleren om hun varkenshouderij te beëindigen. Door het wegnemen van varkenshouderijbedrijven in de nabijheid van woningen in het landelijk gebied, wordt de geuroverlast teruggedrongen. Eén van de voorwaarden voor de Srv is de planologische herbestemming van de locatie, zodat de hervestiging van een intensieve veehouderij in de toekomst niet meer mogelijk is. Na de vaststelling van het voorliggend bestemmingsplan voldoet initiatiefnemer aan deze voorwaarde. Het plan heeft tot doel om de varkenshouderij planologisch te beëindigen en de locatie te herinrichten ten behoeve van de nieuwe woon-werklocatie. Daarnaast wordt in het voorliggend bestemmingsplan een eerdere fout van de gemeente Geldrop-Mierlo hersteld, door de bestaande bouwmogelijkheden op de omliggende gronden te verwijderen. De gemeente Geldrop-Mierlo ziet aanknopingspunten in het ruimtelijk beleid om de locatie te herbestemmen naar een woon-werklocatie. Het college van B&W heeft per brief aangegeven principemedewerking te verlenen aan het plan. Om het plan mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de Heiderschoor en de Broekstraat in het noorden van het buitengebied van Mierlo. Het plangebied is opgedeeld in twee onderdelen: de voormalige veehouderijlocatie Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83; de omliggende gronden die een agrarische bestemming hebben; 1.2.1 Voormalige veehouderijlocatie De voormalige veehouderijlocatie is kadastraal bekend als Mierlo, sectie L, nummers 416, 527, 617, 1101, 1102, 1786 en 1788 met een gezamenlijke oppervlakte van 21.213 m2 . Binnen de veehouderijlocatie (hierna ook te noemen: herontwikkellocatie) liggen drie postadressen, Heiderschoor 2, Broekstraat 79 en Broekstraat 83.

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

5

Luchtfoto met de globale ligging van het plangebied 1.2.2 Omliggende agrarische gronden De omliggende gronden ten noorden en ten westen van de varkenshouderij zijn de agrarische gronden die in eigendom zijn van initiatiefnemer. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft deze gronden in 2010 per abuis bestemd als 'Agrarisch - Bouwvlak'. Om deze fout te herstellen zijn deze gronden eveneens onderdeel van het voorliggend bestemmingsplan. Het gaat om de percelen die kadastraal bekend zijn als Mierlo, sectie L, nummers 260, 261, 262 (gedeeltelijk), 1787 en 1789 (gedeeltelijk).

6

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

1.3

Aanpak

De voorgenomen locatieontwikkeling wordt mogelijk gemaakt met een herziening van het bestemmingsplan. De voorliggende toelichting maakt onderdeel uit van het postzegelbestemmingsplan 'Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo' en vormt de onderbouwing van het initiatief.

1.4

Geldend bestemmingsplan

De geldende juridisch-planologische situatie van de planlocatie is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' (vastgesteld, 8 november 2010). 1.4.1 Voormalige veehouderijlocatie In het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' is de locatie bestemd als 'Agrarisch - Bouwvlak' met aanduiding 'intensieve veehouderij'. Ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' is de exploitatie van een intensieve veehouderij toegestaan. Binnen de bestemming 'Agrarisch - Bouwvlak' is statische opslag rechtstreeks toegestaan, waarbij het maximum gezamenlijk oppervlak 1.000 m² bedraagt per agrarisch bedrijf. Statische opslag is hierbij gedefinieerd als (binnen)opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, die niet bestemd zijn voor handel. Er is een maatvoeringsaanduiding opgenomen op de verbeelding, waardoor op de planlocatie drie bedrijfswoningen zijn toegestaan. De twee woningen aan de Broekstraat (nr. 79 en nr. 83) zijn voorzien van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', ter bescherming en het behoud van deze karakteristieke langgevelboerderijen. Daarnaast zijn de archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 5'

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

7

opgenomen, ter bescherming van de onderliggende archeologische waarden in het gebied. Voor de meest noordoostelijke hoek van de planlocatie is ook de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning' van toepassing, vanwege de situering nabij de bestaande hoogspanningsverbinding. Het grootste gedeelte van de voormalige veehouderijlocatie is voorzien van de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. De noordoostelijke hoek van de veehouderlijlocatie is voorzien van de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied'. Deze aanduidingen zijn een doorvertaling geweest van de landelijke Reconstructiewet in het bestemmingsplan van de gemeente Geldrop-Mierlo. De Reconstructiewet is op 1 juli 2014 komen te vervallen, waarmee deze aanduidingen hun feitelijke beleidsgrond hebben verloren.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' met begrenzing veehouderijlocatie rood gemarkeerd 1.4.2 Omliggende agrarische gronden In het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' zijn de omliggende gronden bestemd als 'Agrarisch Bouwvlak'. Deze bestemming is bedoeld voor bebouwing en erven ten behoeve van een agrarische bedrijfsvoering. Ondanks dat de gronden nooit zijn beoogd en nooit zijn benut voor deze doeleinden is wel sprake van deze bestemming. Daarnaast zijn een aantal dubbelbestemmingen en aanduidigen opgenomen. Voor de hoogspanningsverbindingen is later nog een herziening vastgesteld. De hoogspanningsmasten mogen op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' een maximale hoogte hebben van 45 m. De noordelijke hoogspanningsverbinding is 60 m hoog en heeft daarom in het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo; 1e herziening' een nieuwe dubbelbestemming gekregen. In de herziening is de hoogte van de noordelijke hoogspanningsverbinding vastgelegd op 60 m.

8

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' met begrenzing van de omliggende agrarische gronden rood gemarkeerd

1.5

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het initiatief en is als volgt opgebouwd: in Hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven; in Hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan beschreven; in Hoofdstuk 4 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan; in Hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod; in Hoofdstuk 6 volgt de beschrijving van het juridische deel van het plan; in Hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod; in Hoofdstuk 8 worden tenslotte de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

9

10

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Hoofdstuk 2 2.1

Plangebied

Ontstaansgeschiedenis

De Broekstraat is een historisch bebouwingscluster, dat waarschijnlijk al vóór 1500 is ontstaan. Het gehucht ligt op de waterscheiding van de Dommel en de Aa en wijkt daarom af van de typisch Brabantse gehuchten, zoals bijvoorbeeld Luchen, waarvan de akkers aan de hoge zijde liggen en de weilanden aan de lage zijde, nabij de beek. Het zuidelijk gedeelte van de Broekstraat is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het gebied kenmerkt zich door oude bebouwing in de vorm van langgevelboerderijen (overwegend uit de periode 1870-1910), die veelal dicht langs en evenwijdig aan de weg zijn gepositioneerd. Langs de wegen is sprake van laanbeplanting in de vorm van oude bomenlanen, heggen en een aantal bosschages. Vanaf de Broekstraat zijn zichtrelaties met het achterliggende open agrarische gebied.

Omgeving van de Broekstraat omstreeks 1925 (bron: Topotijdreis.nl)

2.2

Omgeving van het plangebied

In de loop der tijd heeft het landschap zich langzaam vormd tot een landschap met een gemixt en meer intensief functiegebruik. In de nabijheid van het plangebied liggen de spoorlijn Eindhoven-Helmond, het Eindhovensch Kanaal, het golfterrein Landgoed Gulbergen en het Dierenrijk. Verder liggen er twee hoogspanningslijnen door het gebied. In dit landschap wordt onder de hoogspanningslijnen een zonnepark aangelegd voor de opwekking van zonne-energie, waardoor een energielandschap ontstaat. Ten oosten van het gebied is de Helmondse woningbouwlocatie Brandevoort in aanbouw. In de directe omgeving van het plangebied langs de Broekstraat bevinden zich diverse woonlocaties en een horecalocatie. De meeste intensieve veehouderijen in het gebied zijn inmiddels beëindigd, omgeschakeld naar

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

11

een agrarisch-verwante of niet-agrarische functie of opgekocht voor de realisatie van Brandevoort.

2.3

De herontwikkellocatie

Op de locatie Broekstraat 79-83, Heiderschoor 2 te Mierlo exploiteert de initiatiefnemer al meerdere generaties een varkenshouderij. De bestaande intensieve varkenshouderij bestaat uit stallen voor het houden van 3.884 varkens (biggen, zeugen, dekberen, vleesvarkens), een mestopslagsilo, voersilo's en agrarische bedrijfsgebouwen voor stalling en opslag. Het grootste gedeelte van de dieren is gehuisvest in traditionele stallen zonder luchtwassystemen. Deze stallen voldoen niet aan de vernieuwde emissie-eisen uit de provinciale Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (aangepaste emissie-eisen op stalniveau die in werking treden per 1 januari 2024). Concreet bestaat de locatie uit een agrarische bedrijfslocatie van ruim 2,4 ha, met daarbinnen: Agrarische bedrijfsbebouwing ten behoeve van de varkenshouderij, bestaande uit: 1. Circa 6.001 m2 stallen voor het houden van varkens; 2. Circa 509 m2 gebouwen voor stalling en opslag; Een mestopslagsilo van circa 1.000 m3 ; Bijbehorende erfverhardingen en 12 voersilo's; 3 bedrijfswoningen, waarvan 2 cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderijen.

Luchtfoto van de herontwikkellocatie in de huidige situatie, met de 3 bestaande woningen gemarkeerd Conform de vereisten van de subsidieregeling zijn de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen inmiddels gesloopt en is de milieutoestemming voor het houden van varkens ingetrokken. Op de onderstaande afbeelding is weergegeven welke gebouwen gesloopt zijn.

12

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Figuur van de voormalige (inmiddels gesloopte) bedrijfsbebouwing op de agrarische bedrijfslocatie

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

13

14

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Hoofdstuk 3 3.1

Planvoornemen

Bedrijfsbeëindiging varkenshouderij

Initiatiefnemer heeft de varkenshouderij beëindigd door deel te nemen aan de Subsidieregeling sanering varkenshouderij (Srv). Conform de vereisten van de subsidieregeling zijn de bedrijfsgebouwen inmiddels gesloopt en is de milieutoestemming voor het houden van varkens ingetrokken. Naast de feitelijke beëindiging van het varkensbedrijf, dient het bedrijf ook planologisch beëindigd te worden. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de planologische beëindiging van het varkensbedrijf. De beëindiging van de varkenshouderij leidt tot een verbeterde milieusituatie in de omgeving van het plangebied. De intrekking van de milieuvergunning voor het houden van varkens leidt in het kader van geur en fijnstof tot een aanzienlijke verbetering van het woon- en leefklimaat ter plekke van de (burger)woningen aan de Broekstraat en is van meerwaarde voor toekomstige woningbouwontwikkeling aan de andere kant van de gemeentegrens in de gemeente Helmond. Daarnaast leidt de beëindiging van de veehouderij ook tot een aanzienlijke vermindering van ammoniakemissie en daarmee tot een afname van de depositie van stikstofverbindingen in Europees beschermde Natura2000-gebieden, waaronder 'Strabrechtse Heide & Beuven' en 'Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux'.

3.2

Ontwikkeling woon-werklocatie

Ten behoeve van een duurzame herontwikkeling van de agrarische bedrijfslocatie wenst initiatiefnemer de locatie om te zetten naar een woon-werklocatie. Het voornemen bestaat uit het realiseren van een niet-agrarische bedrijfslocatie ten behoeve van bedrijfsmatige opslag van energie en statische goederen, inclusief bedrijfswoning en het herbestemmen van de overige twee bestaande bedrijfswoningen tot burgerwoningen. Met een herbestemming naar een woon-werkfunctie wordt her(gebruik) van een intensieve veehouderij onmogelijk gemaakt en wordt een aanzienlijke milieuwinst gerealiseerd voor de direct omwonenden. De woon-werklocatie wordt passend geacht in het gemengd functiegebruik van de historische bebouwingsconcentratie aan de Broekstraat. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich immers reeds diverse woonlocaties en een horecalocatie. Op iets verdere afstand liggen richting het westen de woonwijk Brandevoort en richting het oosten het dierenpark 'Dierenrijk Europa', als onderdeel van het recreatiegebied 'Gulbergen'. 3.2.1 Bedrijfslocatie Broekstraat 79 Het voornemen bestaat uit de ontwikkeling van de locatie Broekstraat 79 tot niet-agrarische bedrijfslocatie, als onderdeel van van de toekomstige woon-werklocatie 'Heiderschoor 2, Broekstraat 79 en Broekstraat 83'.

Binnen deze woon-werklocatie is de initiatiefnemer voornemens niet-agrarische bedrijfsactiviteiten te gaan verrichten, passend bij een gemengde woon-werkomgeving in een bebouwingsconcentratie in het buitengebied. De voormalige agrarische bebouwing is reeds gesloopt. Een gedeelte van de materialen is nog aanwezig voor het bouwen van nieuwe bedrijfsbebouwing. In totaal wordt 1.500 m2 nieuwe bedrijfsbebouwing opgericht ten behoeve van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten. Op de nieuwe bedrijfsbebouwing zullen indien mogelijk zonnepanelen worden geplaatst. Onderstaand worden de voorgenomen bedrijfsactiviteiten omschreven. Energieopslag: Op de locatie Broekstraat 79 wordt beoogd energieopslag te realiseren in de vorm van zeezoutbatterijen. De energieopslag vindt plaats ten behoeve van het naastgelegen zonnepark en heeft daarmee een rechtstreekse binding met de lokale energieproductie in het buitengebied. De omliggende agrarische gronden worden bedrijfsmatig geëxploiteerd:

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

15

Door de gronden in te zetten voor de duurzame energieproductie wordt een ander verdienmodel gecreëerd en wordt een bijdrage geleverd aan doelstellingen op het gebied van duurzaamheid, natuur en landschap. Het zonnepark zal een totale energieopbrengst kennen van circa 16.500 MWh/jaar, genoeg voor ruim 4.000 huishoudens (Uit: Ruimtelijke onderbouwing ARCADIS, 4 december 2020). De energieopslag ten behoeve van het zonnepark zal een oppervlakte beslaan van ca. 1.000 m2 . Studies geven momenteel aan dat dit een richtlijn is om een goede businesscase voor energieopslag mogelijk te maken. De opslag zal plaatsvinden in (zeezout)batterijen die geen schadelijke effecten op milieu en omgeving veroorzaken. Door de locatie Broekstraat 79 in te zetten voor energieopslag, wordt de locatie een schakel in het energielandschap dat ontstaat. Door een combinatie van de volgende onderdelen wordt een bedrijfsconcept gerealiseerd als onderdeel van het energielandschap: Zelfvoorziening: Door de lokaal opgewekte zonne-energie zoveel mogelijk lokaal te verbruiken en lokaal op te slaan, wordt het net minder belast op piekmomenten en kan de locatie als geheel (combinatie zonnepark en opslag) ook voorzien in energie op het moment dat de zon niet schijnt; Energiehandel: Elektriciteit wordt opgeslagen wanneer deze goedkoop is en weer verkocht op momenten waarop de prijs hoog is.

Dit maakt de exploitatie van het zonnepark financieel rendabel, waardoor ook natuur- en landschapsbeheer kan worden bekostigd. Energieopslag betreft een activiteit met een beperkte milieubelasting, waarbij daarnaast slechts zeer beperkt sprake is van indirecte hinder (geen of zeer beperkt verkeersbewegingen). Er zijn op dit moment voor energieopslag geen specifieke veiligheidsafstanden danwel overige beperkingen bekend in de huidige (en toekomstige) wetgeving met betrekking tot externe veiligheid. Dat neemt niet weg dat er sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening (zie ook paragraaf 5.6 Externe veiligheid). Statische opslag: In de energieopslag vindt op dit moment een snelle transitie plaats. Omdat initiatiefnemer afhankelijk is van de innovatie die momenteel plaatsvindt omtrent de opslag van energie is het voor het bedrijfsrendement gewenst om enige flexibiliteit aan te brengen in de mogelijkheden in de bestemming van de bedrijfsbebouwing. De bedrijfsbebouwing wordt in beginsel bestemd voor 1.000 m2 opslag van energie, maar het voorliggend plan biedt ook de mogelijkheid om deze ruimte te gebruiken voor het opslaan van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, waaronder bijvoorbeeld auto's, campers, boten en caravans.

Hierdoor kan de ruimte ook bedrijfseconomisch ingezet worden, wanneer vanuit de veranderende technologische ontwikkelingen in de energieopslag geen behoefte is om de bedrijfsbebouwing volledig te benutten. Het gebruik van 1.000 m2 bebouwing voor statische opslag komt overeen met de geldende mogelijkheden binnen het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo'. Er is slechts beperkt sprake van een verkeersaantrekking, vanwege de geringe verplaatsing van de goederen. Beheer- en onderhoud: Een gedeelte van de bedrijfsmatige activiteiten bestaat uit de opslag van materiaal en materieel voor onderhoud van de omliggende agrarische gronden en natuurgronden en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan technische installaties voor energieopslag. Hiervoor voorziet het plan in een werktuigenberging van ca. 500 m2 . 3.2.2 Twee burgerwoningen Heiderschoor 2 en Broekstraat 83 Aangezien de nieuwe bedrijfsfunctie een relatief kleinschalige, deels statische functie betreft, is er geen noodzaak noch behoefte aan het handhaven van drie bedrijfswoningen. De overige twee bestaande bedrijfswoningen (Heiderschoor 2 en Broekstraat 83) zullen daarom worden herbestemd tot burgerwoning. Het bestaande bijgebouw op Heiderschoor 2 blijft gehandhaafd. Op de locatie Broekstraat 83 wordt een bestaand bijgebouw deels verplaatst; dit gebouw heeft in de nieuwe situatie een oppervlakte van ca.

25 m2 . Daarnaast wordt een nieuwe carport met garage (75 m2 ) opgericht. Daarnaast voorziet het plan in een extra bijgebouw met een totale oppervlakte van 500 m2 ten behoeve van de

16

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

opslag van eigen materiaal en materieel. De ruimtebehoefte bestaat uit stalling van tractor met aanhanger (75 m2 ), opslag materiaal voor hobbymatig gebruik (125 m2 ), werkplaats voor hobbymatig gebruik (100 m2 ) en een dierenverblijf voor het hobbymatig houden van dieren (200 m2 ). Op de nieuwe bebouwing zullen indien mogelijk zonnepanelen worden geplaatst. Het gebouw wordt bestemd als bijgebouw bij de woning en heeft daarmee een rechtstreekse relatie met de woning en bewoner van Broekstraat 83. Alle bebouwing wordt binnen de bestaande landschappelijke inpassing gerealiseerd. In het voorliggend bestemmingsplan is geborgd dat sprake is van voldoende mate van functiescheiding tussen de bedrijfsfunctie en de twee burgerwoningen. Dit is beschreven in paragraaf 5.1 Bedrijven en milieuzonering en de overige milieuparagrafen. Negatieve effecten op het woon- en leefklimaat van de woningen worden voorkomen. 3.2.3 Agrarische gronden Het meest noordelijke gedeelte van de voormalige varkenshouderijlocatie (noordoosthoek, langs de Vaarleseweg) maakt in de huidige situatie nog onderdeel uit van het agrarisch bouwvlak en werden door het varkensbedrijf met name benut voor buitenopslag. In de toekomstige situatie is op deze gronden (ca. 2.500 m2 ) geen bebouwing en/of overige voorziening gepland.

Deze gronden zullen op basis van de eerder afgegeven omgevingsvergunning worden benut voor de aanleg van het naastgelegen zonnepark en krijgen daarom in overeenstemming met de omliggende gronden een agrarische bestemming. Daarnaast zijn in het geldend bestemmingsplan ook de gronden rondom de varkenshouderijlocatie bestemd als agrarisch bouwvlak. Deze gronden zijn in 2010 per abuis bestemd met bouwmogelijkheden. Het gaat om circa 17 ha agrarische grond, waarvoor nooit is beoogd om deze gronden daadwerkelijk in te zetten voor het realiseren van gebouwen voor een agrarisch bedrijf. Alle gronden die in eigendom zijn van initiatiefnemer, waarvoor geldt dat deze fout destijds is gemaakt, zijn opgenomen in het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan. Deze gronden krijgen conform het bestaand, feitelijk gebruik een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. 3.2.4 Totaalontwikkeling Concreet bestaat de woon-werklocatie in de nieuwe situatie uit: een niet-agrarische bedrijfslocatie op het adres Broekstraat 79, bestaande uit: 1. nieuwe bedrijfsbebouwing met een oppervlak van 1.500 m2 voor: a. de opslag van lokaal opgewekte energie in zeezoutbatterijen met een bedrijfsvloeroppervlak van 1.000 m2 en de mogelijkheid om deze oppervlakte eveneens in te zetten voor statische opslag; b.

de opslag van materiaal en materieel voor beheer en onderhoud met een bedrijfsvloeroppervlak van 500 m2 ; 2. een bestaande cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning (langgevelboerderij) met een bestaand bijgebouw van 200 m2 ; een woonlocatie op het adres Broekstraat 83, bestaande uit: 1. een bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning (langgevelboerderij) met verplaatsing van een gedeelte van een bestaand bijgebouw van ca. 25 m2 en oprichting van een nieuw bijgebouw van circa 75 m2 ; 2. een nieuw bijgebouw voor privéopslag, privéwerkplaats en het hobbymatig houden van dieren van circa 500 m2 ; een woonlocatie op het adres Heiderschoor 2, bestaande uit: 1. de bestaande voormalige bedrijfswoning met bestaand bijgebouw; landschappelijke inpassing van de gehele locatie; regulier agrarisch grondgebruik voor de noordoosthoek van het varkenshouderijbedrijf van ca. 2.500 m2 , ingezet ten behoeve van het aangrenzende zonnepark; het corrigeren van het geldende bestemmingsplan voor alle aangrenzende gronden die in 2010 per abuis de bestemming 'Agrarisch - Bouwvlak' hebben gekregen; de gronden krijgen met het voorliggend

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

17

bestemmingsplan een passende bestemming conform het feitelijk gebruik. Initiatiefnemer realiseert en exploiteert op de agrarische gronden (ca. 18 ha) een natuurlijk en landschappelijk ingericht zonnepark, waarbij ook de lokale omgeving de mogelijkheid krijgt om te participeren. Hiervoor is reeds een afzonderlijke procedure doorlopen. Het zonnepark maakt geen onderdeel uit van het voorliggend bestemmingsplan en is tijdelijk vergund in afwijking van het bestemmingsplan. Het feit dat de bestemming op het grootste gedeelte van deze percelen wordt gewijzigd heeft geen invloed op de werking van de tijdelijke omgevingsvergunning.

3.3

Ruimtelijke kwaliteit en landschap

3.3.1 Kwaliteitsverbetering Zowel op gemeentelijk als provinciaal niveau wordt ruimte geboden aan ontwikkeling met oog voor zorgvuldig ruimtegebruik en kwaliteit. Vanuit dit beleidsoogpunt in de voorliggende locatieontwikkeling wordt gestreefd naar landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de principes van zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap verwoord. Per ontwikkeling dient te worden bepaald wat de kwaliteitsbijdrage is. De ontwikkeling van een locatie in het buitengebied dient uiteindelijk te leiden tot een verbeterde ruimtelijke kwaliteit. Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zijn divers en kunnen zowel gericht zijn op een afname van het bebouwingsoppervlak, landschappelijke en natuurlijke maatregelen ter inpassing, vergroening, versterking van natuurlijke netwerken en/of slopen van bebouwing. Om aan te tonen dat het plan voldoet aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is op bestemmingsplanniveau een verschilberekening gemaakt tussen de huidige en de toekomstige bestemmingswaarde. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft geen nota kostenverhaal om de (fictieve) waarde van bestemmingen te bepalen.

Om toch een waardebepaling te kunnen doen van de huidige en toekomstige bestemmingswaarde is aangesloten bij de normbedragen en rekensystematiek van de gemeente Deurne. Aangezien het plan feitelijk de herbestemming betreft van een agrarisch bouwvlak van ruim 19 ha, is sprake van een aanzienlijke fictieve waardevermindering.

Kwaliteitsberekening op bestemmingsplanniveau Los van de kwantitatieve waardebepaling en de juridische toets aan bepalingen van kwaliteitsverbetering in de Interim omgevingsverordening op bestemmingsplanniveau, is het van belang dat de ontwikkeling zorg draagt voor het landschap en voorziet in ruimtelijke kwaliteit. De regeling kwaliteitsverbetering van het

18

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

landschap heeft als doel om te voorzien in landschappelijke kwaliteit bij elke ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt in het voorliggend plan op een diverse manieren voorzien in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering: Aangezien sprake is van de beëindiging van een intensieve veehouderij, wordt een aanzienlijke ruimtelijke meerwaarde bereikt op het gebied van geur en stikstof. De locatie is in de huidige situatie reeds voorzien van een goede landschappelijke inpassing. Deze landschappelijke inpassing wordt vastgelegd in een voorwaardelijke verplichting, waarmee de instandhouding wordt geborgd richting de toekomst. De landschappelijke inpassing wordt op een aantal plaatsen aangevuld. Aangezien de landschappelijke inpassing van de veehouderijlocatie momenteel al nagenoeg volwaardig is, biedt de veehouderijlocatie weinig mogelijkheden voor aanvullende kwaliteitsverbetering. De landschappelijke inpassing van de veehouderijlocatie is nader toegelicht in de navolgende paragraaf (zie paragraaf 3.3.2). Het feitelijk bebouwingsoppervlak voor bedrijfsgebouwen neemt aanzienlijk af. Het bestemmingsplan biedt in de huidige situatie mogelijkheden om de volledige veehouderijlocatie te bebouwen met (agrarische) bedrijfsgebouwen. Het agrarisch bouwvlak voor de intensieve veehouderij bedraagt een oppervlakte van 24.366 m2 .

In de toekomstige situatie wordt de mogelijkheid geboden voor het oprichten van een bedrijfsgebouw van 1.500 m2 . Voor de realisatie van het nieuwe bedrijfsgebouw van 1.500 m2 bij Broekstraat 79 en het bijgebouw van 500 m2 bij de woning Broekstraat 83 worden fondsbijdragen gedaan in het gemeentelijk fonds voor ruimtelijke kwaliteit. De gemeente Geldrop-Mierlo zet deze bijdrage in voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit elders in de gemeente. Initiatiefnemer heeft met de gemeente Geldrop-Mierlo een anterieure overeenkomst afgesloten voor het leveren van deze bijdrage. De ontwikkeling van het zonnepark op de omliggende gronden (tijdelijk vergund op basis van en omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan) wordt de komende periode gerealiseerd en gaat gepaard met landschappelijke inpassing, en landschaps- en natuurontwikkeling, waardoor sprake is van een kwaliteitsverbetering op de gronden binnen het plangebied.

3.3.2 Landschappelijkeinpassing van de veehouderijlocatie Het voornemen voorziet in een duurzame oplossing voor hergebruik van de locatie en gaat gepaard met een landschappelijke en ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het landschapsplan is weergegeven op de navolgende afbeelding en is toegevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting. De planlocatie wordt momenteel, met uitzondering van de straatzijde, al door middel van een groenstrook met (eiken) bomen en struweel grotendeels afgeschermd van de omgeving. Het voorliggend plan omvat met name het vastleggen van de bestaande landschappelijke situatie. Daarnaast vindt waar mogelijk een aanvulling plaats. Aan de straatzijde worden de voortuinen van de locatie, waar mogelijk, afgescheiden van de openbare ruimte door middel van een beuken- of laurierhaag en een treurwilg. Aanvullend voorziet het voornemen in versterking van de bestaande groenstrook door onder meer aanplant van extra eiken. De nieuwe bedrijfsbebouwing zal met de aanplant van een nieuwe beukenhaag ook landschappelijk worden ingepast. Tussen de drie afzonderlijke deellocaties zal een nieuwe struweelzone worden aangeplant. De watergang die eerder is gedempt, wordt opengegraven. Verder worden er ook nieuwe fruitbomen toegevoegd. In het landschapsplan is geen grote, bedrijfsmatige ontsluiting naar het achterliggende zonnepark opgenomen.

Het zonnepark wordt voor onderhoud en beheer ontsloten via een eigen ontsluiting op de Heiderschoor. Het realiseren van een kleinere, ondergeschikte ontsluiting om de achterliggende gronden te bereiken vanaf de bedrijfslocatie Broekstraat 79 is wel mogelijk. De bestaande bomensingel (onderdeel A) wordt in stand gehouden; het onderhoud van deze singel bestaat uit normaal onderhoud. De landschappelijke inpassing wordt ten behoeve van de duurzame instandhouding vastgelegd in het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

19

Stedenbouwkundig en landschappelijk inrichtingsplan voor de gehele locatie

3.4

Afwijking van het geldend bestemmingsplan

Ter plekke van de geldende bestemming 'Agrarisch - Bouwvlak' zijn de gronden bestemd voor het uitoefenen van een intensieve veehouderij met bijbehorende bedrijfswoningen. De beoogde burgerbewoning en voorgenomen bedrijfsactiviteiten passen niet binnen de geldende bestemming. Om het agrarisch bedrijf definitief planologisch te beëindigen en de voorgenomen woon-werklocatie te kunnen realiseren, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

20

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is door het rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden: 1. Ruimte voor klimaat adaptatie. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Verduurzaming is het meest urgent in de meest milieubelaste en kwetsbare gebieden, zoals nabij waardevolle natuurgebieden (bijv. met een grote culturele waarde) en grondwaterbeschermings-gebieden, bij gebieden waar de concentratie van bedrijven groot is of waar bedrijven dicht op bewoond gebied zijn gesitueerd. In gebieden waar de druk vanuit de landbouw op de omgeving (onder andere natuur en stedelijk gebied) te hoog is, wordt deze druk door gerichte inzet verminderd. Op regionaal niveau is hierbij een regierol weggelegd voor de provincies.

In het regeerakkoord zijn maatregelen aangekondigd om gezondheids- en leefomgevingsrisico's in gebieden met zeer hoge veedichtheid te verminderen. Dat sluit aan bij de inzet op een transitie naar een verduurzaming van de veehouderij en de LNV-visie op de kringlooplandbouw. Met sectorpartijen en decentrale overheden is een gecombineerde aanpak langs twee sporen overeengekomen, namelijk een saneringsspoor en een verduurzamingsspoor. Daartoe wordt momenteel (onder andere) invulling gegeven aan de uitvoering van de Subsidieregeling sanering varkenshouderijen. Deze saneringsregeling beoogt geuroverlast te verminderen door (locaties van) varkenshouderijen definitief te beëindigen, en varkensrechten te schrappen, waardoor onder andere ook milieudruk vermindert. In de NOVI is veel aandacht voor een vitale landbouw, met gezonde ondernemingen die een goed economisch perspectief hebben en werken in en aan een gezonde omgeving. De 'gebiedsgerichte aanpak leegstand' in Asten draagt bij aan de transformatie van het buitengebied, waarbij een stap wordt gezet in de richting van een vitalere landbouwsector. Het project richt zich op de onaanvaardbare overlast van veehouderijen op omwonenden in het kader van geur en fijnstof en de groeiende leegstand van veehouderijlocaties.

Daarbij wordt gewerkt aan een gezonde leefomgeving, waarbij veehouderijen en woonfuncties zich in ruimtelijke zin tot elkaar verhouden en gezamenlijk bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat. Aan de hand van slimme combinaties wordt de aanpak ook financieel haalbaar. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het voorliggend plan passend is binnen de gestelde ambities van de Nationale Omgevingsvisie. Het planvoornemen draagt bij aan de door het Rijk gestelde doelstellingen voor het landelijk gebied.

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

21

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Voor het plangebied is één nationaal belang aangewezen door het Rijk. De hoogspanningsverbinding aan de noordzijde van het plangebied is onderdeel van een nationale elektriciteitsnetwerk en ligt over het plangebied. Op de onderstaande afbeelding is het kaartbeeld van het Barro weergegeven, waarop de hoogspanningsverbinding is aangeduid.

Uitsnede van het kaartbeeld bij Besluit algemene regels ruimdelijke ordening (Barro) met ligging van het plangebied De hoogspanningsverbinding is vastgelegd in artikel 2.8.6 en 2.8.7 van het Barro. Op basis van artikel 2.8.7 moet het bestemmingsplan dat betrekking heeft op de gronden, die in het Barro zijn aangewezen voor een hoogspanningsverbinding, regels omvatten over het tracé van de hoogspanningsverbinding en het gebruik als hoogspanningsverbinding. Daartoe is in het voorliggend bestemmingsplan de geldende dubbelbestemming overgenomen. Voor de hoogspanningsverbinding die in het Barro is opgenomen is de dubbelbestemming

22

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

'Leiding - Hoogspanningsverbinding 1' opgenomen. Hiervoor geldt een maximale hoogte van 60 m. De andere hoogspanningsverbinding die binnen het plangebied ligt (zuidelijke aftakking), is niet opgenomen in het Barro en heeft geen planologische bescherming op Rijksniveau. Het planvoornemen vormt geen belemmering voor het gebruik van de gronden voor de hoogspanningsverbinding (zie ook paragraaf 5.10 Kabels en leidingen). Deze ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen. Het Barro heeft daarom geen consequenties voor voorliggend plan.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie De Kwaliteit van Brabant Vooruitlopend en anticiperend op de in werking treding van de nationale Omgevingswet in 2022 hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De Omgevingsvisie is verplicht, maar uitsluitend zelfbindend voor de provincie. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's en een provinciale Omgevingsverordening.

Met de voorgenomen herontwikkeling wordt een intensieve veehouderijlocatie nabij een kernrandzone definitief beëindigd. De herontwikkeling tot een woon-werklocatie met kleinschalige opslagactiviteiten en twee afzonderlijke woonlocaties zorgt voor een nieuwe economische drager, die de locatie duurzaam in stand kan houden, terwijl sprake is van een aanzienlijke afname van het ruimtebeslag en de bebouwing alsmede negatieve effecten op de omgeving. Het voornemen wordt passend geacht in het voorgestane beleid. 4.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 - partiele herziening 2014 Per 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant. In de structuurvisie zijn de kwaliteiten met een provinciaal belang aangegeven en op basis hiervan zijn keuzes gemaakt voor het provinciale beleid. Deze zonering is bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de diverse functies in het buitengebied, zoals landbouw, natuur en recreatie en wonen voor zover deze het provinciaal belang aangaan. In de structuurvisie is het landelijk gebied opgedeeld in vier ruimtelijke structuren.

Dit zijn: de groenblauwe structuur het landelijk gebied de stedelijke structuur de infrastructuur Op onderstaande uitsnede van de 'Structurenkaart' is te zien dat het plangebied is voorzien van de aanduiding 'zoekgebied voor verstedelijking' en daarnaast is gelegen binnen het gemengd landelijk gebied.

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

23

Uitsnede 'structurenkaart' met de planlocatie rood gemarkeerd Zoekgebied voor verstedelijking: Dit betreft gronden waar nog geen grootschalige verstedelijking heeft plaatsgevonden, maar waar door de ligging in de directe nabijheid van het stedelijk gebied wel een optie is tot stedelijke ontwikkeling. In deze gebieden wordt extra aandacht gevraagd voor (het beperken van) de ontwikkelingsmogelijkheden van functies die een toekomstige stedelijke ontwikkeling kunnen bemoeilijken. Zolang binnen deze gebieden nog geen verstedelijking heeft plaatsgevonden, is daar feitelijk het perspectief van gemengd landelijk gebied van toepassing. Gemengd landelijk gebied: Binnen het gemengd landelijk gebied streeft de provincie naar een evenwicht tussen de verschillende functies die in het gebied aan de orde zijn. Agrarische functies worden in samenhang met andere functies (in de omgeving) uitgeoefend. In het gemengd landelijk gebied wordt voldaan aan de vraag naar kleinschalige stedelijke voorzieningen, recreatie, toerisme en ondernemen in een groene omgeving. Rondom steden, dorpen en natuur is er in de meeste gevallen feitelijk sprake van een gemengde plattelandseconomie. In de gebieden rondom dorpen is daarbij meer ruimte voor de ontwikkeling van functies die zich richten op de inwoners van die kernen.

Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden van in het gebied voorkomende functies worden gerespecteerd. Nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met hun omgeving en bij te dragen aan een versterking van de gebiedskwaliteiten. Het voornemen voorziet in een herontwikkeling van een bestaande agrarische bedrijfslocatie. Met het voornemen wordt een grootschalige intensieve veehouderijlocatie nabij een stedelijke kernrandzone definitief beëindigd, waarbij het ruimtebeslag en de bestaande bebouwing en verharding sterkt afneemt en de landschappelijke inpassing van de locatie wordt versterkt. Met de nieuwe economische dragers kunnen de karakteristieke langgevelboerderijen duurzaam in stand worden gehouden. De nieuwe bedrijfsactiviteiten in de vorm van (statische) opslag leiden, evenals het gebruik van de voormalige bestaande bedrijfswoningen voor burgerbewoning, slechts tot minimale effecten voor de omgeving. Op basis van het voorgaande wordt het voornemen passend geacht in het voorgestane beleid.

24

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

4.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de omgevingsvisie. Zo is de nieuwe manier van werken met diep, rond en breed kijken opgenomen en wordt er vaker een koppeling gelegd met omgevingskwaliteit door bijvoorbeeld sanering van leegstaand vastgoed elders. De nadruk op omgevingskwaliteit komt ook tot uitdrukking bij de kwalitatieve benadering voor hergebruik van leegstaand vastgoed in het landelijk gebied en duurzame verstedelijking. De Interim omgevingsverordening wil goede initiatieven ondersteunen.

Daarvoor sluit de Interim omgevingsverordening aan bij de nieuwe manier van werken uit de Brabantse omgevingsvisie en worden meer mogelijkheden geboden voor maatwerk. Hiertoe zijn in de omgevingsverordening in plaats van middelvoorschriften doelvoorschriften opgenomen en wordt uitgegaan van een 'ja, mits - benadering'. Het plangebied maakt, conform de Interim Omgevingsverordening onderdeel uit van Gemengd landelijk gebied, zie de navolgende uitsnede. Daarnaast is het plangebied gelegen binnen het gebied aangeduid als 'Verstedelijking afweegbaar'.

Uitsnede themakaart 'landelijk gebied' (links) en 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' (rechts) met de planlocatie rood gemarkeerd Verstedelijking afweegbaar: Dit betreft gebieden die in het verleden (2004) na toepassing van de lagenbenadering en afweging zijn aangeduid als gebieden waar - onder voorwaarden - verantwoorde stedelijke uitbreidings-mogelijkheden (kunnen) liggen als er vanuit kwalitatieve- of kwantitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is voor stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. Gemengd landelijk gebied: Het gemengd landelijk gebied betreft agrarische gronden, gelegen buiten de groenblauwe structuur (groenblauwe mantel of Natuurnetwerk Brabant). Het gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. In het gebied worden de agrarische functies in samenhang met de andere functies

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

25

uitgeoefend. Niet-agrarische functies Conform artikel 3.73 van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat is gelegen in gemengd landelijk gebied voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel. Hiervoor gelden wel een aantal randvoorwaarden: 1.

de voorgenomen vestiging c.q. uitbreiding dient te passen binnen de beoogde ontwikkeling van het gebied; Het plangebied is gelegen in een stedelijk uitloopgebied waar de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie wordt nagestreefd, mede vanwege de nabijheid van een grootschalige stedelijke uitbreiding, de bestaande menging van functies en de minder optimale agrarische structuur. Ter plaatse wordt een omvangrijke agrarische intensieve veehouderij bedrijfslocatie definitief beëindigd. Het hergebruik heeft betrekking op ontplooiing van kleinschalige opslagactiviteiten, met slechts een gering aantal verkeersbewegingen. De nieuwe bedrijfsactiviteiten in de vorm van (statische) opslag leiden eveneens niet tot overige negatieve effecten voor de omgeving. Twee bestaande cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderijpanden kunnen met het voornemen duurzaam in stand gehouden blijven. Het totale ruimtebeslag zal met de herontwikkeling met minimaal 2.500 m2 afnemen. Alle (voormalige) agrarische bebouwing wordt gesloopt (6.000 m2 stallen, 1 mestsilo, 12 voersilo's en erfverharding). De bestaande landschappelijke inpassing van de locatie wordt nader versterkt en aangevuld.

Met de voorgenomen herontwikkeling van een bestaand bouwperceel wordt invulling gegeven aan de multifunctionele gebruiksruimte van het landelijk gebied, waar ruimte kan worden geboden aan kleinschalige ondernemingen in een groene setting ten behoeve van een breed georiënteerde plattelandseconomie. Daarnaast wordt met deze herinvulling gewaarborgd, dat de locatie niet wordt (her)gebruikt door een intensieve veehouderij. De herontwikkeling wordt ter plaatse dan ook wenselijk en acceptabel geacht.

2.

de beoogde ontwikkeling leidt niet tot splitsing van het bouwperceel; Om te voorkomen dat de vestiging impliciet leidt tot nieuwvestiging van een niet-agrarische functie is splitsing van een bestaand bouwperceel niet toegestaan. De voormalige agrarisch bedrijfslocatie wordt omgezet in een kleinschalig opslagbedrijf met één bedrijfswoning. De twee overige bestaande voormalige bedrijfswoningen zijn niet noodzakelijk voor de nieuwe bedrijfsvoering en zullen derhalve worden benut voor burgerbewoning.

3.

er dient te worden verzekerd dat overtollige bebouwing wordt gesloopt; Alle bestaande agrarische voorzieningen zijn reeds verwijderd in het kader van de Subsidieregeling sanering varkenshouderijen. Dit betreft alle agrarische opstallen (6.000 m2 ), 1 mestsilo, 12 voersilo's en aanwezige erfverharding. Uitsluitend de drie bestaande bedrijfswoningen alsmede twee bestaande bijgebouwen blijven gehandhaafd.

4.

de beoogde ontwikkeling dient niet te leiden tot een kantoorvoorziening met baliefunctie; Er is gezien de aard van het opslagbedrijf geen sprake van een (zelfstandige) kantoorvoorziening met een baliefunctie.

5.

de beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op een lawaaisport; Lawaaisport betreft voorzieningen voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport. Hier is in de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van.

6.

de beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op mestbewerking; Hier is in de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van. Met de ontwikkeling worden de agrarische bedrijfsmatige activiteiten in zijn geheel beëindigd.

26

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

7.

er dient te worden aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling ook op langere termijn past binnen de ontwikkelingsrichting, waartoe regels worden gesteld over een passende omvang en publieksaantrekkende werking, toegestane gebruiksactiviteit en stalling in gebouwen; De planlocatie is niet gelegen in het Natuurnetwerk Brabant, de groenblauwe mantel of een ander provinciaal aangeduid waardevol gebied. Het plangebied is gelegen in een stedelijk uitloopgebied waar de ontwikkeling van een gemengde plattelandseconomie wordt nagestreefd, mede vanwege de nabijheid van een stedelijke uitbreiding, de bestaande menging van functies en de minder optimale agrarische structuur. Met het voornemen wordt gewaarborgd dat de agrarische bedrijfslocatie niet kan worden benut voor voortzetting van agrarische activiteiten met bijbehorende uitstralingseffecten op de omgeving, wat ter plaatse niet wenselijk wordt geacht. De voorgenomen herontwikkeling, die betrekking heeft op burgerbewoning en bedrijfsmatige (statische) opslag, waarbij een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaatsvindt (sloop bebouwing en verharding, alsmede versterking van de landschappelijke inpassing) en geen negatieve uitstralingseffecten op de omgeving zijn te verwachten, wordt hier ook voor de lange termijn passend geacht.

Op basis van artikel 3.68 zijn alleen bestaande burger- en bedrijfswoningen toegestaan. In afwijking hiervan kan op basis van artikel 3.69 worden voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning als wordt verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Daarnaast kan worden voorzien in vestiging of splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. Met de voorgenomen herontwikkeling wordt de agrarische bedrijfslocatie omgezet in een niet-agrarische bedrijfslocatie ten behoeve van opslag van statische goederen, inclusief bedrijfswoning. Voor deze voorgenomen bedrijfsactiviteit zijn geen meerdere bedrijfswoningen noodzakelijk. Om leegstand (en verloedering) te voorkomen wordt het gebruik van de twee overige voormalige bedrijfswoningen (waaronder een historische langgevelboerderij) voor burgerbewoning toegestaan door planologische afsplitsing van de twee overige voormalige bedrijfswoningen en herbestemming tot zelfstandige burgerwoning. Toevoeging van woningen is in de juridische regeling uitgesloten. In Hoofdstuk 5 wordt gemotiveerd, dat de afgesplitste burgerwoningen milieukundig geen hinder ondervinden van de voorgenomen bedrijfsmatige opslag activiteiten.

Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en kwaliteitsverbetering landschap: De provincie wil de omgevingskwaliteit van Noord-Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. In de Interim Omgevingsverordening zijn de principes van zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en kwaliteitsverbetering landschap verwoord. Een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, dient onder meer bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, en in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Doel is het optimaal benutten van bestaande bebouwde omgeving, ten behoeve van behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied. Bij nieuwe ontwikkelingen dienen de effecten van de ontwikkeling goed in beeld te worden gebracht en dient met een gebiedsgerichte invulling te worden gestreefd naar een gemeenschappelijke meerwaarde. Daarnaast geldt sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap m een goede omgevingskwaliteit te bereiken. De vereiste kwaliteitsverbetering koppelt ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied aan een concrete tegenprestatie gericht op een verbetering van de kwaliteit van het landschap.

In het bestemmingsplan kan ontwikkelingsruimte worden geboden aan functies, mits dit gepaard gaat met maatregelen die het landschap versterken. Dit kan onder andere door landschapselementen aan te leggen, maar ook door sloop van overtollige bebouwing en/of door behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen. De voorgenomen ontwikkelingen hebben betrekking op hergebruik en herontwikkeling van een bestaande omvangrijk intensieve veehouderijlocatie in een kernrandzone. Met het voornemen wordt het totale ruimtebeslag verkleind en wordt een aanzienlijke afname van bebouwing, voorzieningen en verharding gerealiseerd. De twee bestaande historische karakteristieke langgevelboerderijen worden met de voorgenomen herontwikkeling duurzaam behouden. Daarnaast wordt de reeds bestaande afschermende landschappelijke inpassing van de

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

27

bedrijfslocatie nader versterkt en aangevuld, waarmee de ruimtelijke kwaliteit van de locatie wordt versterkt. Met de herontwikkeling wordt een grootschalige intensieve veehouderijlocatie definitief beëindigd in een historische bebouwingsconcentratie nabij een woonwijk en een een gebied wat wordt gebruikt voor recreatie. De voorgenomen opslag-activiteiten tezamen met de woonfuncties leiden tot aanzienlijk minder uitstralingseffecten op de omgeving. Met de herontwikkeling wordt een nieuwe economische drager gecreëerd, waarmee een afname van het ruimtebeslag, bebouwing en milieu hinder kan worden gerealiseerd en de karakteristieke langgevelboerderijen duurzaam in stand kunnen worden gehouden. Ecologische verbindingszone | Behoud en herstel van watersystemen: De noordwestelijke rand van het plangebied is in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangewezen als Ecologische verbindingszone (als onderdeel van het Natuur Netwerk Brabant) en als gebied voor Behoud en herstel van watersystemen. In artikel 3.25 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn de voorwaarden opgenomen voor ecologische verbindingszones. Binnen de zone voor de ecologische verbindingszone dient een beperking te worden opgenomen voor het oprichten van bebouwing en andere oppervlakteverhardingen.

In artikel 3.27 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant worden eisen gesteld aan bestemmingsplannen voor de gronden die zijn voorzien van "Behoud en herstel watersystemen". In het voorliggend bestemmingsplan krijgt de noordwestelijke rand van het plangebied de aanduiding 'overige zone - ecologische verbindingszone'. Ter plekke van de aanduiding wordt in de regels voorzien in een omgevingsvergunningplicht voor werken en werkzaamheden. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden in artikel 3.25 en 3.27 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Conclusie: De locatie is niet gelegen in de ecologische hoofdstructuur, grondwaterbeschermingsgebied, boringsvrije zone danwel een aardkundig of cultuurhistorisch waardevol vlak. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de gestelde randvoorwaarden voor herbestemming van de locatie naar niet-agrarische bedrijvigheid en wonen binnen het landelijk gebied en de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast wordt voldaan aan de voorwaarden voor de ecologische verbindingszone en het behoud en herstel van watersystemen. Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het voornemen past binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Geldrop-Mierlo In 2010 is door de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo een structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente. De structuurvisie is in 2015 is geactualiseerd. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven en hoe deze uitgevoerd zullen worden. De bijbehorende Nota Kostenverhaal bevat de kaders voor het verhaal van kosten met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen die in de structuurvisie beschreven zijn. Op basis van analyse, beleidskader en visie op hoofdlijnen is een duurzaam ruimtelijk structuurbeeld (DRS) opgesteld. Dit DRS geeft richting aan duurzame, perspectiefrijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen in het buitengebied betreffen vooral ingrepen ter verbetering van de kwaliteit van en de samenhang tussen de bestaande landschappelijke structuren en de natuurwaarden en vergroting van de recreatieve potenties. De planlocatie maakt in dit DRS in tegenstelling tot in het bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' onderdeel uit van een bebouwingsconcentratie en is aangeduid als cultuurhistorisch waardevol gebied, vanwege de situering in het historisch bebouwingslint-/cluster aan de Broekstraat, zie figuur navolgende bladzijde. De Broekstraat betreft een historisch bebouwingscluster dat waarschijnlijk al voor 1500 is ontstaan.

Het gehucht is gelegen op de waterscheiding van de Kleine Dommel en de Aa en wijkt daarom af van de typisch Brabantse gehuchten zoals bijvoorbeeld Luchen, waarvan de akkers aan de hoge zijde liggen en de weilanden aan de lage zijde, nabij de beek. Het zuidelijk gedeelte van de Broekstraat is aangewezen als beschermd

28

bestemmingsplan Heiderschoor 2, Broekstraat 79-83 Mierlo

dorpsgezicht. Het gebied kenmerkt zich door oude bebouwing in de vorm van langgevelboerderijen (overwegend uit de periode 1870-1910), die veelal dicht en evenwijdig aan de weg gepositioneerd zijn. Langs de wegen is sprake van laanbeplanting in de vorm van oude bomenlanen, heggen en een aantal bosschages. Vanaf de Broekstraat zijn zichtrelaties met het achterliggende open agrarische gebied.

Uitsnede Duurzaam Ruimtelijk Structuur beeld Structuurvisie Geldrop-Mierlo Omliggende, aangrenzende gronden zijn aangeduid als agrarisch gebied. Binnen deze gebieden krijgt de landbouw in beginsel de ruimte om zich verder te ontwikkelen, waarbij karakteristieke openheid dient te worden geborgd. Het gebied biedt ook ruimte voor inplaatsing van bestaande en nieuwe functies. Met de voorgenomen herontwikkeling wordt een grootschalige intensieve veehouderijlocatie in een historisch bebouwingslint, nabij een kernrandzone definitief beëindigd. De herontwikkeling tot een woon-werklocatie met kleinschalige opslagactiviteiten en twee woonlocaties zorgt voor een nieuwe economische drager, waarbij de twee bestaande langgevelboerderijen duurzaam in stand kunnen worden gehouden, terwijl sprake is van een aanzienlijke afname van het totale ruimtebeslag en de bebouwing. Dit wordt passend geacht binnen het beoogde beleid. 4.3.2 Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties De gebiedsvisie bebouwingsconcentraties is als bijlage bij het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geldrop-Mierlo' opgenomen. Deze beleidsnotitie omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als ontwikkelings- en toetsingskader voor concrete initiatieven binnen bebouwingsconcentraties. Leidraad is de daarbij beoogde kwaliteitswinst (onder andere sloop, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing).