Bestemmingsplan 1. Toelichting Genoenhuizerweg 6 Geldrop
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN GENOENHUIZERWEG 6 GELDROP TOELICHTING NL.IMRO.1771.BPGenoenhuizerweg-VA01
Crijns Rentmeesters bv Vastgesteld, 25 maart 2024
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
PLANGEGEVENS Bestemmingsplan
Genoenhuizerweg 6 Geldrop
IMRO-idn
NL.IMRO.1771.BPGenoenhuizerweg-VA01
Tweede contactpersoon
Bianca Göertz
Concept
31 maart 2023
Voorontwerp
17 juli 2023
Ontwerp
7 november 2023
Vastgesteld
25 maart 2024
Crijns Rentmeesters bv
2
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING ................................................................................................................. 6
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................. 6
1.2
Ligging .................................................................................................................................. 6
1.3
Begrenzing............................................................................................................................ 6
1.4
Geldende beheersverordeningen ........................................................................................ 7 1.4.1
Beheersverordening kern Geldrop ............................................................................................. 7
1.4.2
Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo ................................................................ 8
1.4.3
Beheersverordening Huisvesting ............................................................................................... 8
1.4.4
Afwijking ................................................................................................................................... 8
2.
BESTAANDE SITUATIE ............................................................................................ 9
2.1
Ruimtelijke structuur ............................................................................................................ 9 2.1.1
Historische ontwikkeling ............................................................................................................ 9
2.1.2
Functionele structuur............................................................................................................... 11
2.2
Huidige situatie plangebied ............................................................................................... 12
3.
BEOOGDE SITUATIE .............................................................................................. 14
3.1
Inleiding .............................................................................................................................. 14
3.2
Stedenbouwkundige inpassing ......................................................................................... 14
3.3
Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied ................................................................... 17
3.4
Verkeer en parkeren ........................................................................................................... 20 3.4.1
Inleiding.................................................................................................................................. 20
3.4.2
Verkeer .................................................................................................................................. 20
3.4.3
Parkeren................................................................................................................................. 23
3.5
Planologische situatie ........................................................................................................ 24
4.
TOETS AAN BELEIDSKADER ................................................................................ 26
4.1
Rijksbeleid .......................................................................................................................... 26
4.2
4.3
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie ....................................................................................................... 26
4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking...................................................................................... 26
Provinciaal beleid ............................................................................................................... 29 4.2.1
Brabantse Omgevingsvisie ...................................................................................................... 29
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ......................................................................... 29
4.2.3
Omgevingsverordening Provincie Noord-Brabant ..................................................................... 34
Regionaal beleid ................................................................................................................. 38 4.3.1
Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven ................................................................ 38
Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
4.4
Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 39 4.4.1
Omgevingsvisie Geldrop-Mierlo 2040 ...................................................................................... 39
4.4.2
Woonvisie Geldrop-Mierlo ....................................................................................................... 40
5.
MILIEUASPECTEN .................................................................................................. 41
5.1
Bodem ................................................................................................................................. 41
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.1.1
Beleidskader........................................................................................................................... 41
5.1.2
Toets ...................................................................................................................................... 41
Waterhuishouding .............................................................................................................. 41 5.2.1
Beleidskader........................................................................................................................... 41
5.2.2
Toets ...................................................................................................................................... 43
Cultuurhistorie.................................................................................................................... 47 5.3.1
Beleidskader........................................................................................................................... 47
5.3.2
Toets ...................................................................................................................................... 47
Archeologie ........................................................................................................................ 49 5.4.1
Beleidskader........................................................................................................................... 49
5.4.2
Toets ...................................................................................................................................... 50
Flora en fauna ..................................................................................................................... 51 5.5.1
Beleidskader........................................................................................................................... 51
5.5.2
Toets ...................................................................................................................................... 52
Geluid .................................................................................................................................. 54 5.6.1
Beleidskader........................................................................................................................... 54
5.6.2
Toets ...................................................................................................................................... 54
Agrarische bedrijvigheid .................................................................................................... 54 5.7.1
Beleidskader........................................................................................................................... 54
5.7.2
Toets ...................................................................................................................................... 54
Gezondheid ......................................................................................................................... 55 5.8.1
Beleidskader........................................................................................................................... 55
5.8.2
Toets ...................................................................................................................................... 56
Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 56 5.9.1
Beleidskader........................................................................................................................... 56
5.9.2
Toets ...................................................................................................................................... 57
5.10 Externe veiligheid ............................................................................................................... 57 5.10.1 Beleidskader........................................................................................................................... 57 5.10.2 Toets ...................................................................................................................................... 58
5.11 Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 60 5.11.1 Beleidskader........................................................................................................................... 60 5.11.2 Toets ...................................................................................................................................... 61
5.12 Besluit m.e.r. ....................................................................................................................... 62 5.12.1 Beleidskader........................................................................................................................... 62 5.12.2 Toets ...................................................................................................................................... 63
Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
6.
JURIDISCHE VORMGEVING................................................................................... 66
6.1
Inleiding .............................................................................................................................. 66
6.2
Toelichting op de verbeelding ........................................................................................... 66
6.3
Algemene toelichting op de regels .................................................................................... 66
6.4
Toelichting op de bestemmingen ...................................................................................... 67 6.4.1
Groen ..................................................................................................................................... 67
6.4.2
Verkeer .................................................................................................................................. 67
6.4.3
Wonen.................................................................................................................................... 67
6.4.4
Waarde – Archeologie............................................................................................................. 67
7.
UITVOERBAARHEID ............................................................................................... 68
7.1
Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................... 68
7.2
Omgevingsdialoog ............................................................................................................. 68
8.
PROCEDURE BESTEMMINGSPLAN ...................................................................... 69
8.1 Procedure .............................................................................................................................. 69 8.2 Inspraak ................................................................................................................................. 69 8.3 Vooroverleg ........................................................................................................................... 69 8.4 Zienswijzen ............................................................................................................................ 70 Bijlagen: 1. Stedenbouwkundig plan 2. Schets straatprofiel 3. Beeldkwaliteitplan 4. Verkeersonderzoek 5. Verkennend bodemonderzoek 6. Nader onderzoek asbest 7. Nader onderzoek asbest (fase 2) 8. Archeologisch onderzoek 9. Flora en fauna onderzoek 10. Stikstofonderzoek 11. Geluidcontouren 12. Akoestisch onderzoek industrielawaai 13. Waterhuishoudkundig plan 14. Advies toetsresultaat Brainport principes 15. Standaardadvies externe veiligheid 16. Verslag inloopavond 17. Verslag inspraak en vooroverleg 18. Nota van zienswijzen 19. Nota van ambtshalve wijzigingen
Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Deze toelichting is opgesteld voor herontwikkeling van de locatie aan Genoenhuizerweg 6 te Geldrop, hierna ook het plangebied genoemd. Het plangebied is in de geldende beheersverordening bestemd als ‘Bedrijfsdoeleinden, tuincentrum’ met een bedrijfswoning. De bedrijfsvoering is gestaakt. Beoogd wordt het plangebied te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie voor twaalf levensloopbestendige woningen in een forse groene setting. Deze toelichting dient als motivering bij de te volgen bestemmingsplanprocedure. Uit deze toelichting blijkt dat het plan past binnen de beleidskaders en dat met deze herbestemming sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
1.2
Ligging
Het plangebied is gelegen ten westen van de kern Geldrop, ten oosten van de Gijzenrooiseweg en is ontsloten aan de Genoenhuizerweg. Op navolgende figuur is de ligging van het plangebied weergegeven op topografische kaart. Het plangebied is hierbij omkaderd met een bolletjeslijn.
Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied en omgeving
1.3
Begrenzing
Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente Geldrop, sectie K, nummers 1686, 1687 en 1724. Het plangebied kent een oppervlakte van 10.741 m². Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht van het plangebied weer.
Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Plangebied
Figuur 2: Kadastraal overzicht met het plangebied
1.4 Geldende beheersverordeningen 1.4.1
Beheersverordening kern Geldrop
Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Beheersverordening kern Geldrop’ de geldende beheersverordening. Deze beheersverordening is op 15 mei 2017 door de gemeenteraad van Geldrop-Mierlo vastgesteld en is voor het plangebied onherroepelijk. Navolgende figuur betreft een uitsnede van de verbeelding van de beheersverordening voor het plangebied.
Plangebied Figuur 3: Uitsnede beheersverordening Kern Geldrop met daarop de ligging van het plangebied aangeduid
De locatie aan Genoenhuizerweg 6 is bestemd als ‘Bedrijfsdoeleinden, tuincentrum’ met een dienstwoning toegestaan. Binnen de locatie is een bouwvlak aanwezig met een maatvoeringsaanduiding
Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
waarmee is verankerd dat de bouwhoogte maximaal 9 meter bedraagt en een bebouwingspercentage van 70% is toegestaan. Naast de gronden van deze bedrijfsbestemming zijn gronden van de achtertuinen van de woning aan Hoog Geldrop 93 betrokken bij dit plan. Deze gronden zijn bestemd voor woondoeleinden.
1.4.2
Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo
Door de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo is op 17 juni 2019 de ‘Paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo’ vastgesteld. Door het van rechtswege vervallen van de stedenbouwkundige voorschriften uit de Bouwverordening dient het aspect parkeren per ruimtelijke plan geregeld te worden. In ieder bestemmingsplan/beheersverordening dient een regeling wordt opgenomen op basis waarvan aan de parkeernormen wordt getoetst, waarmee parkeernormen bij (bouw)plantoetsing aan de bestemmingsplannen en beheersverordeningen gekoppeld gaan worden. Inhoudelijk heeft de beheersverordening geen wijzigingen tot gevolg gehad voor de (on)mogelijkheden binnen het plangebied. De parkeerregeling uit de paraplubeheersverordening is overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.
1.4.3
Beheersverordening Huisvesting
Op 24 februari 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo de beheersverordening ‘Huisvesting’ vastgesteld. Deze beheersverordening is vastgesteld omdat er vanuit de samenleving een steeds grotere behoefte aan huisvesting van niet-klassieke huishoudens ontstaat, zoals onder meer om studenten, expats, samenlevende zorgbehoevenden, et cetera. In de bestemmingsplannen en beheersverordeningen van de gemeente Geldrop-Mierlo was het voor het overgrote deel van het gemeentelijk grondgebied niet mogelijk om hier voldoende regie op te voeren. Met vaststelling van de beheersverordening ‘Huisvesting’ vindt reparatie van de geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen plaats. Inhoudelijk heeft de beheersverordening geen wijzigingen tot gevolg gehad voor de (on)mogelijkheden binnen het plangebied. De aanvullende regels voor wonen/woonvormen uit de beheersverordening ‘Huisvesting’ zijn overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.
1.4.4 Afwijking De realisatie van de twaalf woningen zoals beoogd binnen het plangebied is niet mogelijk binnen de regels van de vigerende beheersverordeningen dan wel door toepassing van een afwijking of wijzigingsbevoegdheid. De bestaande beheersverordeningen moeten worden herzien. Daarvoor is dit bestemmingsplan opgesteld.
Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
2. BESTAANDE SITUATIE 2.1 Ruimtelijke structuur 2.1.1
Historische ontwikkeling
De kern Geldrop is ontstaan uit een krans van gehuchten bestaande uit Klein en Groot Braakhuizen en de buurtschappen Riel, Genoenhuis, Gijzenrooi, Hoog Geldrop, Hout en Hulst. Geldrop is van oudsher een kasteeldorp. Het dorp groeide in de 19e eeuw door de sterk toenemende industrialisatie van met name de textielnijverheid. Door fabriekscomplexen met kantoren en magazijnen en de huizen van fabrikanten kreeg Geldrop stedelijke kenmerken. In de loop der jaren zijn Klein en Groot Braakhuizen en de verschillende gehuchten tot de bebouwde kom gaan horen. Alleen Gijzenrooi ligt nog in een agrarisch landschappelijk gebied met verspreid liggende boerderijbebouwing. Restanten van de gehuchten zijn nog herkenbaar aanwezig. Namen van straten, wijken en bestemmingsplannen verwijzen nog naar dit verleden. Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Geldrop. De westrand is door de jaren heen getransformeerd van graslanden en akkers tot steeds meer woningbouw langs Hoog Geldrop. Hoog Geldrop was een kerkdorp. Later werd dit deel het centrum van de voormalige gemeente Zesgehuchten. De wegen naar deze ‘kern’ zorgde voor lintbebouwing aan de Rielsedijk, Hoog Geldrop en Papenvoort. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de historische atlas voor de omgeving van het plangebied in circa 1900.
Plangebied Figuur 4: Uitsnede historische atlas, periode circa 1900, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
Door de aanleg van het Eindhovens kanaal in 1846, de spoorlijn Eindhoven-Weert in 1913 en de autosnelweg A67 in de jaren ‘60 kreeg Geldrop goede verbindingen met Eindhoven en een goede ligging binnen de infrastructuur. Het Eindhovens kanaal heeft zijn betekenis voor transport inmiddels verloren. Voor de Tweede Wereldoorlog bestond de bebouwing van Geldrop uit de dorpskern, de verschillende gehuchten en linten. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de historische atlas voor de omgeving van het plangebied in circa 1950.
Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Plangebied Figuur 5: Uitsnede historische atlas, periode circa 1950, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
Vanaf de jaren vijftig ontstonden veel nieuwe wijken zoals de Skandiawijk, de Kievit en de Akert. Lange tijd vond er verdichting plaats langs bestaande wegen. In de jaren ‘70 van de vorige eeuw is het gebied rondom de Beekweide ontwikkeld.
Plangebied Figuur 6: Uitsnede historische atlas, periode circa 1975, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
De laatste decennia vindt uitbreiding vooral aan de westkant van Geldrop plaats met de wijk Bronzenwei en de meest recente nieuwbouwwijk Genoenhuis die vanaf eind jaren tachtig in ontwikkeling is. Gevolgd door ontwikkelingen in de jaren ‘90 in het noorden. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de historische atlas voor de omgeving van het plangebied in circa 1975. Rond 2000 is het gebied in het zuidwesten van Geldrop ontwikkeld. Tevens is toen de hoofdontsluitingsweg, de Gijzenrooiseweg aangelegd. Tussen het plangebied en de Gijzenrooiseweg zijn hoogspanningslijnen gelegen. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de topografische kaart uit 2020 waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Plangebied Figuur 7: Uitsnede topografische kaart in de huidige situatie waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
2.1.2 Functionele structuur Het plangebied is gelegen binnen een gemengde omgeving. De structuurdragers in de omgeving zijn voornamelijk infrastructurele elementen. In de omgeving van het plangebied betreft dit het lint van Papenvoort/Hoog Geldrop. Deze historische lintbebouwing is van grote betekenis geweest voor de latere opbouw van de wijk Beekweide. Direct ten oosten en zuiden van het plangebied zijn voornamelijk woningen gelegen. Ten noorden van het gebied zijn volkstuinen gelegen. Het huidige gebied is niet toegankelijk. Er zijn geen doorgaande wandel- of fiets verbindingen binnen het plangebied. De Genoenhuizerweg is bijvoorbeeld het einde van het fietspad tussen Heeze en Gijzenrooi. Tevens is het niet mogelijk om met de auto het gebied in de westrand te komen. Navolgende figuur geeft een beeld van de functionele structuur in de omgeving van het plangebied.
Plangebied
Figuur 8: Beeld met huidige functionele structuur in de omgeving van het plangebied
Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
2.2
Huidige situatie plangebied
Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Geldrop en is in gebruik geweest als tuincentrum. Dit bedrijf is voorzien van een bedrijfswoning aan de voorzijde van de locatie en ontsloten aan de Genoenhuizerweg. Navolgende figuur geeft een luchtfoto uit 2013 waarop de bedrijfsbebouwing bestaande uit een loods en kleine kassen en de bedrijfswoning aan de voorzijde is opgenomen. De achterzijde van het gebied was toen al onbebouwd en als grasland in gebruik.
Figuur 9: Luchtfoto met de bedrijfsbebouwing aan Genoenhuizerweg 6 voor het tuincentrum, luchtfoto uit 2013
Vooruitlopend op deze bestemmingsplanherziening is de bedrijfsbebouwing reeds gesloopt. De gronden behorende bij Hoog Geldrop 93 die binnen het plangebied gelegen zijn, zijn in gebruik als achtertuin bij de woning op dit perceel. Deze woning is ontsloten aan Hoog Geldrop. Er is geen bebouwing op deze gronden aanwezig. Navolgende figuur geeft een beeld van het plangebied in de huidige situatie.
Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 10: Luchtfoto met de huidige situatie binnen het plangebied
Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
3.
BEOOGDE SITUATIE
3.1 Inleiding Met deze herontwikkeling wordt voorzien in bestemming van een woningbouwlocatie voor twaalf grondgebonden levensloopbestendige woningen. Deze woningen worden ontsloten aan de Genoenhuizerweg door het hergebruiken van de bestaande bedrijfsontsluiting ten oosten van de bedrijfswoning. Deze ontsluiting wordt verlengd naar het achtergelegen gebied. Ten oosten van deze ontsluitingsweg worden acht woningen gerealiseerd. Ten westen hiervan vier woningen, waaronder twee woningen op de locatie waar eerder de tuinbouwloods voor het bedrijf gelegen was. De bedrijfswoning blijft ongewijzigd behouden. Deze wordt herbestemd naar een reguliere woonbestemming.
3.2 Stedenbouwkundige inpassing Het plangebied is gelegen aan de westrand van Zesgehuchten (Geldrop) waar bebouwing over gaat in het landschap. Voor herontwikkelingen binnen dit gebied is een gebiedsvisie op hoofdlijnen opgesteld. Het gebied Westrand Zesgehuchten is gesitueerd aan een rand van Geldrop waar bebouwing over gaat in het landschap. Naast het gebied is het natuur- en recreatiegebied Gijzenrooise Zegge gelegen. Ondanks dat dit gebied dichtbij is, is het niet betrokken bij de wijk. Wat opvalt aan de westrand is de ontsluitingsweg Gijzenrooiseweg en de hoogspanningsmasten. De masten zijn nadrukkelijk aanwezig. De veiligheidszone van de hoogspanningsmasten zorgt voor een ‘groene’ ruimteclaim. De lintbebouwing aan Hoog Geldrop en de beschermingszone van de hoogspanningsnet zorgen voor een strook grond waar ontwikkeling voor woningbouw mogelijk is. Het wensbeeld is dat de bebouwing en het landschap verweven worden en in elkaar overlopen. Een fijnmaziger recreatienetwerk in dit gebied zorgt ervoor die de ruimte weer ervaren en meer gebruikt wordt. Het plangebied leent zich als locatie voor de ontwikkeling van woningen in een groene setting, zodanig dat er geen harde dorpsrand meer is aan deze zijde, maar zodat wonen en groen met elkaar verweven worden. Dit is weergeven in navolgende figuur, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Plangebied Figuur 11: Schematische opzet voor de mogelijke toekomstige ontwikkeling van de westrand van Zesgehuchten waarop de ligging van het plangebied is weergegeven
Een groene inrichting van de westzijde van het plangebied is essentieel in deze ontwikkeling. Deze strook, gelegen ten oosten van de Gijzenrooiseweg is gelegen binnen het invloedsgebied van de hoogspanningsleiding. Het landschap wordt met deze inrichting in het plangebied gehaald. Dit zorgt er voor dat de Gijzenrooiseweg minder als barrière fungeert. Het idee is het realiseren van een rafelige dorpsrand. Hier dringt het groene buitengebied naar binnen. Op deze manier kan het plangebied goed werken als schakel tussen landschap en bebouwing. Navolgende figuur geeft een schetsmatige weergave hiervan.
Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 12: Realisatie van een rafelige dorpsrand ten oosten van de Gijzenrooiseweg
In lijn met de hiervoor beschreven visie voor het gebied is een stedenbouwkundige invulling met twaalf woningen opgesteld. Navolgende figuur geeft het beeld van deze woningen weer.
Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 13: Beeld van stedenbouwkundige inpassing van de woningen
Om te borgen dat er sprake blijft van een rafelige dorpsrand in het grond zijn binnen de woonvlakken zones opgenomen waarbinnen het realiseren van aanbouwen of bijgebouwen niet is toegestaan. Hiermee wordt verankerd dat de bouwvolumes niet aan elkaar groeien, maar een zekere openheid in het gebied behouden blijft. Het stedenbouwkundige plan voor deze ontwikkeling is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.
3.3 Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied Voor dit plan is een beeldkwaliteitplan voor de openbare ruimte opgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Navolgende figuur geeft een beeld van de inrichting van het openbaar gebied.
Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 14: Beeld met inrichting openbaar gebied
De beoogde woningen worden stedenbouwkundig ingepast in de omgeving. Hiervoor zijn navolgende randvoorwaarden opgesteld.
Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 15: Randvoorwaarden woningen binnen het plangebied
De bouwwerken moeten een moderne landelijk uitstraling krijgen. Dit zijn langgeveltype met een duidelijke dominante kap. Het hoofdgebouw heeft een duidelijke hoofdmassa. Toevoegingen zoals dakkapellen en schoorstenen voegen zich naar de hoofdvorm en komen direct voort uit de gevel en dakvlakken. Installaties zijn uit het zicht /goed geïntegreerd in het ontwerp. Navolgende foto’s geven een beeld van de hoofdmassa van mogelijke woningen.
Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 16: Sfeerbeelden woningen binnen het plangebied
3.4 Verkeer en parkeren 3.4.1
Inleiding
In navolging van de paraplubeheersverordening Parkeren Geldrop-Mierlo en de Parkeervisie gemeente Geldrop-Mierlo is de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo op 12 december 2022 vastgesteld als beleidskader. De Nota Parkeernormen is de uitwerking van het gemeentelijke parkeerbeleid. Een parkeernorm is een getal dat aangeeft hoeveel auto- en fietsparkeerplaatsen moeten worden aangelegd in nieuwe ruimtelijke projecten zodanig dat er geen overlast komt voor omliggende wijken. In de parkeervisie van de gemeente Geldrop-Mierlo, vastgesteld juli 2022, is aangegeven dat bij nieuwbouw zal worden gestuurd op beperking van autobezit en -gebruik om zo een leefomgeving te creëren die niet alleen bereikbaar is, maar ook een prettige verblijfskwaliteit heeft met aandacht voor groen en ontmoeten. Tegelijkertijd ligt er de opdracht om de woningbouwopgave van Geldrop-Mierlo zo veel en zo snel mogelijk te faciliteren en niet te frustreren.
3.4.2
Verkeer
3.4.2.1 Inleiding Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Genoenhuizerweg. De consequenties van het plan dienen in beeld te worden gebracht. Daarvoor is door de gemeente Geldrop-Mierlo een verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in deze paragraaf. 3.4.2.2 Onderzoek Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De conclusie uit dit onderzoek is opgenomen in deze paragraaf.
Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
De Genoenhuizerweg is een doodlopende weg waar verschillende huizen en bedrijven aan grenzen. Het gebied dat ontwikkeld gaat worden is aangekocht van het voormalig tuincentrum. Dit bedrijf is een aantal jaren geleden gestopt. De bestemming op het voormalige tuincentrum is nu nog niet aangepast waardoor in theorie er nogmaals een tuincentrum kan vestigen. Dit heeft een parkeernorm van 2,90 parkeerplaatsen per 100 m² bruto vloeroppervlakte en een verkeergeneratie van gemiddeld 15,2 voertuig bewegingen per etmaal. Voor het onderzoek zijn van 6 oktober 2023 tot en met 19 oktober verkeerstellingen uitgevoerd. Uit navolgend onderzoek blijkt dat de gemiddelde intensiteiten op een werkdag 309 per etmaal zijn en een week dag 244 per etmaal. Navolgende tabel geeft de verkeersintensiteit weer.
Tabel 1: Intensiteiten verkeer uitgesplist per gemiddelde per tijdseenheid
Binnen het plangebied is er de mogelijkheid om een tuincentrum te huisvesten. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet kan het getelde verkeer in combinatie met de verkeersgeneratie berekend worden. De theoretische verkeersgeneratie zal daardoor met meer dan 80% toenemen. Dit is weergegeven in navolgende tabel.
Tabel 2: Toename intensiteit
Tijdens het onderzoek zijn fietsers op de Genoenhuizerweg ook geteld. Hierbij is te constateren dat de weg niet veel fietsverkeer heeft. Vanuit het CROW worden geen kencijfers gegeven om de fietsgeneratie te bepalen voor het bouwplan. Echter is wel af te leiden van de toename het gemotoriseerd verkeer, aan te nemen is dat het fietsverkeer geen grote verandering zal krijgen ten opzichte van de huidige situatie op de Genoenhuizerweg. Deze aantallen zijn weergeven in navolgende tabel.
Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Tabel 3: Intensiteiten fietsverkeer van het onderzoek
De Genoenhuizerweg is een erftoegangsweg. Dit houdt in dat het een (richtlijn CROW) maximale verkeerscapaciteit heeft van 6.000 voertuigen per etmaal. Bij overschrijding van deze richtlijn kunnen er veiligheids- en bereikbaarheidsproblemen zich voor doen. De Genoenhuizerweg bedraagt een erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 kilometer per uur. Uit het onderzoek zijn verschillende snelheden gekomen waarbij een gemiddelde snelheid is geconstateerd van 31 kilometer per uur. De V85 snelheid is geconstateerd op 38 kilometer per uur. Deze snelheden zijn voor een erftoegangsweg acceptabel. 3.4.2.3 Constateringen en conclusie Uit het verkeersonderzoek blijkt het volgende: - De meting is uitgevoerd in een werkweek en een vakantieweek. - Het aantal verkeersbewegingen in twee richtingen is 309. - De toename in percentage is gemiddeld 67% op werkdag ten opzichte van de huidige situatie wanneer een tuincentrum zich vestigt in het voormalige pand van het tuincentrum. Dit is in absolute cijfers 252,1 voertuigbewegingen per etmaal in twee richtingen. - Genoenhuizerweg 6 nog steeds een bestemming heeft, tuincentrum inclusief buitengebied. - De toename in percentages is gemiddeld 30,3% ten opzichte van de huidige situatie. Dit is in absolute cijfers 93,8 voertuigbewegingen per etmaal in twee richtingen.
- Uit de berekening is te constateren dat de toename van verkeer door een tuincentrum 2 keer hoger ligt ten opzichte van de huidige situatie dan een woningbouwontwikkeling van 12 woningen. - De fiets bewegingen zijn niet hoog op de Genoenhuizerweg. - De Genoenhuizerweg is een erftoegangsweg met, na bouw, circa 402 voertuigbewegingen per etmaal. - De Genoenhuizerweg is een erftoegangsweg met een gemiddelde snelheid van 31 kilometer per uur. - De Genoenhuizerweg is een erftoegangsweg met een V85 van 38 kilometer per uur.. De bouw van twaalf woningen aan de Genoenhuizerweg leidt niet tot een zorgelijke toename in verkeersbewegingen zorgt. Dit houdt in dat het eventueel aanpassen of extra maatregelen nemen op de Genoenhuizerweg niet voor de hand ligt. Mogelijk kan na de bouw van de 12 woningen nogmaals gemeten worden of de theoretische verkeersgeneratie vergelijkbaar is met de praktijk. De snelheid die gereden wordt op de Genoenhuizerweg valt binnen alle acceptabele marges en kan bestempeld worden als goed. Er wordt nauwelijks te hard gereden waardoor een gemiddelde snelheid 31 kilome-
Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
ter per uur is en de V85 op 38 kilometer per uur ligt. Hierdoor ziet de gemeente geen reden om maatregelen te gaan nemen ten behoeve van snelheidsreductie. 3.4.2.4 Weginrichting plangebied De wegbreedte binnen het plangebied bedraagt circa 5 meter, exclusief trottoir en haakse parkeervakken. Aan het einde van de weg is een ronde aangelegd waarmee het plangebied zonder te keren weer verlaten kan worden. Voor langzaam verkeer wordt een ontsluiting gerealiseerd aan de oostzijde van het plangebied. Het plangebied is hiermee toegankelijk en goed bereikbaar voor realisatie van de twaalf woningen en voor voetgangers en fietsers. De capaciteit van de weg is voldoende voor de verkeersafwikkeling in de beoogde situatie. Dit is weergegeven in de schets met uitwerking van het straatprofiel. Deze schets vormt de basis voor de detailuitwerking. Deze schets is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.
3.4.3
Parkeren
In de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo zijn normen voor het realiseren van parkeerplaatsen bij realisatie van woningen binnen de gemeente Geldrop-Mierlo opgenomen. De basis voor de normen blijft de parkeerkencijfers en de rekenregels van het CROW. Er is een correctie opgenomen voor het parkeren van bezoekers. De gehanteerde normen sluiten beter aan bij de werkelijkheid wat leidt tot beter haalbare plannen. De autoparkeernormen van Geldrop-Mierlo worden gedifferentieerd toegepast op basis van gebiedskenmerken zoals autobezit en – afhankelijkheid. Het plangebied is aangeduid als gelegen binnen rest bebouwde kom. Dit is weergeven in navolgende figuur.
Plangebied
Figuur 17: Gebiedsindeling uit de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo
De gemeente Geldrop-Mierlo hanteert voor de toepassing van parkeernormen een vast stappenplan, zoals omschreven in de Nota Parkeernormen. Op basis van dit stappenplan is de parkeerbalans voor het plangebied bepaald. Deze berekening is weergegeven in navolgende tabel. Parkeerbalans volgens Nota parkeernormen Geldrop-Mierlo, 1 november 2022
Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Parkeernorm
Totaal
Bewoners
Bezoekers
1.8
0.2
2.0
2.0
24
Patiobungalow (koop, huis, twee-onder-een-kap), per woning
Parkeerbalans 12 woningen Geldrop Parkeren Genoenhuizerweg
Aantal
Patiobungalows (twee-onder-een-kap)
Factor 12
24.0
totaal nodig
Patiobungalows
kavelnummers
carport met enkele oprit
1, 2, 3, 4, 7, 8, 9 en 10
8
1.2
9.6
lange oprit zonder carport/garage
5 en 6
2
1.4
2.8
enkele oprit zonder carport/garage
kavel 11 en 12
2
1
2
Totaal op eigen terrein
14.4
Benodigd in openbaar gebied
9.6
Voorzien in openbaar gebied
12.0
Overschot
2.4
Tabel 4: Parkeerbalans binnen het plangebied
Uit de parkeerbalans blijkt dat er een overschot aan parkeerplaatsen is binnen het plangebied. Dit plan voldoet aan de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo.
3.5 Planologische situatie Binnen het plangebied worden twee woonbestemmingsvlakken opgenomen voor realisatie van acht woningen aan de oostzijde en vier woningen en de herbestemming van de bedrijfswoning naar een burgerwoning aan de westzijde. Er worden twee half-vrijstaande woningen per bouwvlak gerealiseerd. De woning aan Genoenhuizerweg 6 betreft een vrijstaande woning. Dit blijft ongewijzigd. De ontsluiting van het plan betreft de voormalige bedrijfsontsluiting die worden verlengd. Deze gronden krijgen een verkeersbestemming met de parkeerplaatsen aan de achterzijde van het plangebied. De gronden aan de westzijde van het plan worden landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting en een wadi. Tevens wordt hier een wandelpad aangelegd om het plangebied met de omgeving te ontsluiten. Deze gronden krijgen een groenbestemming. De planologische verankering van deze functies is weergegeven in navolgende figuur.
Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Figuur 18: Stedenbouwkundig plan en bestemmingen binnen het plangebied
Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
4.
TOETS AAN BELEIDSKADER
4.1 Rijksbeleid 4.1.1
Nationale Omgevingsvisie
Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s; Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.
Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Binnen het plangebied vindt een woningbouwontwikkeling plaats waarbij twaalf levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Deze woningbouw past binnen de regionale woningbouwprogrammering en de gebiedsvisie Westrand Zesgehuchten en sluit aan bij de vraag naar woningbouw binnen de gemeente Geldrop-Mierlo. Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan bij een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied en bij de Nationale Omgevingsvisie.
4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1.2.1 Inleiding Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen in de toelichting bij het plan. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig
Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ‘Ladderplichtig’ is. 4.1.2.2
Toets van de ontwikkeling aan de ladder
Inleiding Beoogd wordt binnen het plangebied twaalf nieuwe woningen te realiseren. Een ontwikkeling tot en met twaalf woningen is niet ladderplichtig. Echter is er desondanks onderzocht of er behoefte is aan deze ontwikkeling en of deze opgave past binnen de regionale capaciteit. Woonvisie Stedelijk Gebied Eindhoven De gemeente Geldrop – Mierlo vormt samen met acht andere gemeenten het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). In 2019 hebben de gemeenteraden ingestemd met de ‘Visie op Wonen’. De Visie op Wonen geeft de hoofdlijnen weer, waarbij het aan iedere gemeente afzonderlijk is om deze door te vertalen naar lokaal woonbeleid. De werkgelegenheid in de regio groeit, er is een positief migratiesaldo en de huishoudens worden steeds kleiner. Hierdoor is er steeds meer vraag naar woningen. Het SGE zet in op het versnellen van de woningbouwproductie, met behoud van kwaliteit en voldoende betaalbare woningen. Een andere belangrijke opgave is het verduurzamen en levensloopbestendig maken van de bestaande woningvoorraad. De regionale visie is nader uitgewerkt in de gemeentelijke visie Woonvisie gemeente Geldrop-Mierlo. Zoals blijkt uit het afsprakenkader is er sprake van een zeer sterke groei van het aantal huishoudens in de Brainportregio. Dit wordt onderbouwd door de monitoring van de provincie Noord-Brabant.
Gezien de bijzondere positie van de Brainportregio en de sterke economische groei, ligt deze groei hoger dan in de prognoses van de provincie Noord-Brabant voor bevolking en woningbehoefte is opgenomen. Er is momenteel sprake van een enorme krapte op de woningmarkt en er is grote zorg over het realiseren van voldoende woningen om deze groei op te vangen. In de afspraken is daarom opgenomen dat voldoende productie op korte termijn prioriteit heeft. Door de woningbouwontwikkelingen goed te monitoren kunnen gemeenten ingrijpen op het moment dat dat nodig is en wordt voorkomen dat goede plannen voor de korte termijn worden tegengehouden op basis van de programmering op langere termijn. Hierdoor ontstaat ruimte om snel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen. Alle woningbouwinitiatieven worden op elkaar afgestemd. Hierbij geldt dat er geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld, tenzij er geen ruimte is binnen bestaand stedelijk gebied. Daarbij is als uitgangspunt gesteld dat inbreiding, transformatie en herstructurering voorrang hebben boven uitbreiding.
Crijns Rentmeesters bv
27
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
Het SGE heeft behoefte aan extra 37.700 woningen in de periode 2019 tot en met 2028. Voor Geldrop-Mierlo geldt een opgave van 1.295 woningen. Hiervan is er een harde plancapaciteit van 980 woningen. De realisatie van de woningen binnen het plangebied passen binnen de opgave. Woonvisie gemeente Geldrop-Mierlo De gemeente Geldrop-Mierlo heeft in 2020 de ‘Woonvisie Geldrop-Mierlo 2020-2028’ vastgesteld. In deze visie is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor woningen binnen de gemeente GeldropMierlo voor de korte termijn (tot 2028) en de langere termijn (tot 2040) opgenomen. Kwantitatieve behoefte Volgens de ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020’ bestaat er in de gemeente Geldrop-Mierlo tot 2040 een kwantitatieve woningbehoefte van circa 2.035 woningen. Voor het stedelijk gebied is dit 53.870 woningen. De netto plancapaciteit in de gemeente Geldrop-Mierlo bedraagt circa 2.123 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan betreft ook zachte potentiële plannen, waar ook het plan binnen het plangebied behoort. De harde plancapaciteit, bedraagt circa 934 woningen. Dit is lager dan de woningbehoefte in Geldrop-Mierlo (2.035-934 = 1.101 woningen). In het Stedelijk Gebied geldt ook dat de harde plancapaciteit lager is dat de behoefte (53.870 – 14.858 = 39.012).
In maart 2019 is de Woondeal Stedelijk Gebied ondertekend door het Stedelijk Gebied Eindhoven, de provincie Noord-Brabant en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het Stedelijk gebied ervaart momenteel de gevolgen van het woningtekort, daarbij behorende prijsstijgingen en de druk op de betaalbaarheid, met name voor de middeninkomens. De opgave op het gebied van wonen beperkt zich niet tot de gemeentegrenzen van Eindhoven, maar raakt het hele Stedelijk Gebied Eindhoven. Voor de middellange termijn moet er voldoende plancapaciteit geborgd zijn. In de woondeal is onder meer afgesproken dat de woningproductie wordt versneld. Met dit plan worden binnen stedelijk gebied twaalf grondgebonden levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Deze woningen passen in de plancapaciteit van de gemeente. Er is behoefte aan deze woningen. Kwalitatieve behoefte In 2019 bedraagt de grootste leeftijdsgroep binnen de gemeente Geldrop-Mierlo nog uit 40 tot 59jarigen. Dit gaat in de komende jaren verschuiven naar de oudere leeftijdscategorieën. Het aantal inwoners in Geldrop-Mierlo van 60 jaar of ouder zal naar 2040 met 25% toenemen. De groep van 80 jaar en ouder zal zelfs bijna verdubbelen ten opzichte van 2019.
Dit betekent dat de opgave de komende jaren sterk in het teken staat van voldoende woningaanbod creëren voor de oudere doelgroepen die steeds langer zelfstandig blijven wonen. Hierbij zal het in het bijzonder gaan om het levensloopbestendig bouwen en maken van bestaande woningen. Bovendien zullen woningen klaar gemaakt moeten worden voor combinaties van wonen en zorg. Het voorzien in voldoende kleinere betaalbare woningen voor ouderen en jongeren is daarom een belangrijke opgave. Dit kunnen zowel grondgebonden woningen zijn als appartementen. Gekeken naar het eigendomstype en de prijscategorie van de geplande woningen, dan blijkt dat tot 2024 voor wat betreft koopwoningen vooral middeldure tot dure woningen worden gerealiseerd en voor wat betreft huurwoningen vooral goedkope (sociale) huurwoningen en middeldure huurwoningen. Met het oog op de toenemende vergrijzing en noodzaak om steeds langer zelfstandig in de eigen thuisomgeving te blijven wonen is het goed om te zien dat het aandeel nultreden (geschikte)
Crijns Rentmeesters bv
28
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
woningen in de bouwplannen significant is. Ruim 57% van alle geplande nieuwbouw in GeldropMierlo tot 2028 betreft namelijk nultreden (geschikte) woningen. Beoogd wordt binnen het plangebied twaalf levensloopbestendige woningen te realiseren, waarmee nadrukkelijk invulling wordt gegeven aan de kwalitatieve taakstelling van het gemeentelijk woningbouwprogramma. Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat er behoefte is voor dit soort woningen.
4.2 Provinciaal beleid 4.2.1
Brabantse Omgevingsvisie
Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie vervangt als gevolg van de aankomende Omgevingswet tenminste de vier provinciale beleidsplannen over milieu en water (PMWP), verkeer en vervoer (PVVP), ruimtelijke ordening (Structuurvisie Ruimtelijke Ordening) en natuur (BrUG). De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag.
Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Brabantse Omgevingsverordening, thans nog de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
4.2.2.1 Beleidskader De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met de regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is het diep, rond en breed kijken het vertrekpunt bij een ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij hanteert de provincie vijf kernwaarden:
Crijns Rentmeesters bv
29
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
meerwaardecreatie; technische en sociale innovatie; kwaliteit boven kwantiteit; een continue verbetering van de leefomgeving; proactief en preventief handelen boven gevolgbeperking en herstel.
In de Interim omgevingsverordening zijn bindende regels opgenomen voor onder meer kwaliteitverbetering van het landelijk gebied landbouw, stedelijke ontwikkeling en erfgoed, natuur- en stiltegebieden, grondwaterbeschermingsgebieden. 4.2.2.2
Toets
Regels voor stedelijke ontwikkeling Navolgende kaarten betreffen uitsneden uit de kaarten voor stedelijke ontwikkeling en erfgoed en de basiskaart Landelijk gebied, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Plangebied
Figuur 19: Uitsnede kaart stedelijke ontwikkeling en erfgoed, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
Plangebied
Figuur 20: Uitsnede basiskaart Landelijk gebied, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
Het plangebied is gedeeltelijk gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, een concentratiegebied en deels binnen het Landelijk gebied binnen de Groenblauwe mantel. Dit plan voorziet in een wo-
Crijns Rentmeesters bv
30
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
ningbouwontwikkeling met twaalf woningen in relatie met sanering van het tuincentrum op deze locatie. De grondslag voor deze ontwikkeling is de gebiedsvisie ‘Westrand Zesgehuchten’. Deze visie wordt later in dit hoofdstuk toegelicht. De Gijzenrooiseweg betreft een harde grens tussen Geldrop en het open gebied ten westen van deze weg. In de visie is uitgewerkt waarom het gebied ‘Westrand Zesgehuchten’ dient te worden herbestemd zodanig dat hier geen sprake meer is van een harde dorpsrand maar van een rafelige dorpsrand. Het plangebied is op grond van de geldende beheersverordening ook gelegen in de kom van Geldrop. In samenhang met dit bestemmingsplan wordt een verzoek tot herbegrenzing van het stedelijk gebied aan de provincie verzonden om de ontwikkeling die volgt uit de gebiedsvisie Westrand Zesgehuchten en zoals omschreven in dit bestemmingsplan mogelijk te maken.
Deze wijziging past binnen de basisprincipes van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling In artikel 3.42 eerste lid van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is geregeld dat de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen in principe moet plaatsvinden binnen het ‘Stedelijk gebied’ en dat het bestemmingsplan een onderbouwing dient te bevatten dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en dat het een duurzame ontwikkeling betreft. Het tweede lid stelt tevens het navolgende: Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilig en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. De herbestemming vindt plaats in de bebouwd kom in samenhang met sanering van een tuincentrum binnen het plangebied. De ontwikkeling volgt uit de gebiedsvisie ‘Westrand Zesgehuchten’.
De woningbouw past binnen de afspraken in het RRO. Deze afspraken worden toegelicht in paragraaf 4.3.1 van deze toelichting. Met deze ontwikkeling is sprake van positieve transformatie van een bedrijfsterrein. Door gebruik te maken van deze locatie, waarmee feitelijk geen landschap of kwaliteiten verloren gaan maar juist versterkt en wordt voorzien in zorgvuldig ruimtegebruik. Deze ontwikkeling draagt bij aan realisatie van een duurzame mobiliteit in de westrand van Geldrop. De beoogde woningbouw is een passende ontwikkeling binnen de principes van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Met betrekking tot de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9) dient het plan te voorzien in een investering van 1% van de totale gronduitgifteprijs. De verwachte opbrengst uit gronduitgifte bedraagt circa €2,2 miljoen. In samenhang met dit plan wordt een omvang van 3.465 m² voor groen bestemd en ingericht. De locatie heeft nu geheel een bedrijfsbestemming. De waardevermindering van deze gronden bedraagt circa € 242.500,-. Hiermee dient voor circa 1% van 2 miljoen een land-
Crijns Rentmeesters bv
31
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
st
€ 2.820,00
€ 5,63
€ 56,30
€ 563,00
€ 3.383,00
335
€ 1,61
m²
€ 539,35
€ 0,74
€ 247,90
€ 2.479,00
€ 3.018,35
haag
215
€ 1,61
4st/m²
€ 1.384,60
€ 1,18
€ 253,70
€ 2.537,00
€ 3.921,60
Bloemrijke rand
2500
€ 16,52
are
€ 413,00
€ 8,56
€ 214,00
€ 2.140,00
€ 2.553,00
Poel > 300 m²
515
€ 5,49
m³
€ 2.827,35
€ 62,22
€ 62,22
€ 622,20
€ 3.449,55
Wandelpad
225
€ 0,83
€ 83,00
€ 1.867,50
€ 1.867,50
ding totaal
€ 282,00
Compensatie vergoe-
10
onderhoud
€ 3.066,44
Totale vergoeding
€ 1.463,80
onderhoud
Beheers-bijdrage per
€ 146,38
Jaarlijkse vergoeding
Vergoeding aanleg
€ 5,63
eenheid (are)
Eenheid
€ 1.602,64
Norm per eenheid st.
st
Aantal
€ 61,64
Oppervlakte in m²
26
Element
incl. BTW
schappelijke kwaliteitverbetering te worden gerealiseerd. Dit betekent dat het plan voor circa €20.000,- dient bij te dragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Hieraan wordt invulling gegeven een omvang van circa 3.465 m² in te richten als openbaar groen. Hiermee wordt ruimtelijk de verbinding gelegd met het groene buitengebied. Voor het openbaar groen is een inrichtingstekening met kostenspecificatie opgesteld. Hieruit blijkt dat het plan (ruimschoots) voldoet aan de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap. De tabel met de te realiseren tegenprestatie is weergegeven in navolgende tabel.
Landschapsboom 10-12 Landschapsboom 14-16 Struweelhaag Knip- en scheer-
1
meter
Trajectbegeleiding
€ 1.500,00
Totaal
€ 22.759,44
Tabel 5: Tegenprestatie binnen het plangebied
Bij stedelijke ontwikkelingen dient tevens toepassing te worden gegeven aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.1.3 van deze toelichting is hieraan reeds invulling gegeven. Gebleken is dat wordt voldaan aan de Ladder. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Een belangrijk aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ verstaand of een bestaand bouwper-
Crijns Rentmeesters bv
32
Bestemmingsplan ‘Genoenhuizerweg 6 Geldrop’ - toelichting
ceel. Het plangebied is na herbegrenzing aangewezen als gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’. Voor de realisering van de volkshuisvestelijke taakstelling zoekt de gemeente Geldrop-Mierlo primair naar binnenstedelijke (transformatie)locaties. Meerdere woningbouwplannen in en rond het centrum van Geldrop zijn hiervoor in voorbereiding. Het gemeentelijk (volkshuisvestings)beleid streeft echter ook naar realisatie van gevarieerde woonmilieus. Het plan binnen het plangebied geeft invulling aan dit streven. Voor het beoogde programma en woonmilieu zijn binnen het bestaand stedelijk gebied geen geschikte locaties beschikbaar. Van belang is ten slotte dat de ontwikkeling plaatsvindt op een bestaand bouwperceel aan de rand van het stedelijk gebied. Er is sprake van een bestaand bouwperceel. Met deze ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Regels voor cultuurhistorisch waardevolle gebieden Het plangebied is op de kaart voor stedelijke ontwikkeling en erfgoed aangeduid als gelegen binnen een cultuurhistorisch waardevol gebied. Een bestemmingsplan van toepassing binnen een cultuurhistorisch waardevol gebied is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart en stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken.