240806 motivering TAM omgevingsplan Hoofdstuk 22a Oudvensestraat-Zuid

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid'

projectnummer 0492152.100 definitief revisie vast te stellen 6 augustus 2024

www.anteagroup.nl

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'OudvensestraatZuid' projectnummer 0492152.100 documentnummer 02 definitief revisie vast te stellen 6 augustus 2024

Opdrachtgever Gemeente Geldrop-Mierlo Postbus 10101 5660 GA GELDROP

Colofon Projectgroep Antea Group in samenwerking met Metafoor i.v.m. kostenverhaal

Gecontroleerd C. Stolzenbach

datum 6 augustus 2024

beschrijving vast te stellen

vrijgave P Kennes

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Oudvensestraat-Zuid Ligging plangebied Geldend ruimtelijk kader Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Leeswijzer

5 6 6 8 8

2.

Planbeschrijving

9

2.1 2.2

Bestaande situatie Nieuwe situatie

9 10

3.

Planopzet

12

3.1 3.2

Algemeen Toelichting op de planregels

12 13

4.

Uitvoerbaarheid

25

4.1 4.2 4.3

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Handhaving

25 25 26

5.

Beleidskader Rijk, Provincie en Gemeente

27

5.1 5.2 5.3 5.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

27 27 31 33

6.

Omgevingsaspecten

37

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15

Mer-beoordeling Geluid Trillingen Verkeer en parkeren Bodemkwaliteit Cultureel erfgoed Omgevingsveiligheid Waterbelang Ecologie Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Duurzaamheid Gezondheid Klimaatadaptatie Infrastructuur en/of kabels en leidingen

37 37 41 41 43 45 50 52 53 56 57 59 61 63 64

7.

Conclusie

66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Bijlagen bij de motivatie 1. Grondwaardes 2. Taxatierapport inbrengwaarden 3. Kostenraming 4. Invulling plankostenscan 5. Verslag inloopavond 210210 6. Verslag informatieavond 240618 7. Nota Zienswijzen 8. Planmer-beoordeling 9. Akoestisch onderzoek 10. Waterhuishoudkundig plan 11. Stikstofonderzoek 12. Natuurtoets

blad 4 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

1.

Inleiding

1.1

Oudvensestraat-Zuid De gemeente Geldrop-Mierlo (hierna: de gemeente) is voornemens om in het plangebied een extra wijkontsluiting, waterberging en woningbouw te realiseren. Het plan genaamd Oudvensestraat-Zuid voorziet in de realisatie van deze ontwikkelingen. Met de omgevingsplanwijziging geeft de gemeente ook uitvoering aan hetgeen is omschreven in de ‘Structuurvisie Sportpark Oudven en omgeving’. Op 1 oktober 2018 heeft de gemeenteraad van de gemeente Geldrop-Mierlo op gronden westelijk van de Oudvensestraat, zuidelijk van Sportpark ‘t Oudven, noordelijk van de Geldropseweg en aan de oostzijde van het nieuwe woongebied Luchen in Mierlo, het publiekrechtelijke verwervingsmiddel van het gemeentelijk voorkeursrecht tot koop, op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) toegepast. Met de ‘Structuurvisie Sportpark Oudven en omgeving’ is de Wvg voorgezet. Om deze ontwikkelingen te kunnen realiseren zijn gronden benodigd die momenteel niet in het bezit zijn van ons. Met het aflopen van de Wvg op de benodigde gronden is een concreet voornemen noodzakelijk. Wijkontsluiting Op 19 januari 2015 is door de raad de verkeersstructuur Luchen vastgesteld. In oktober 2022 is door de gemeenteraad gevraagd om twee varianten te onderzoeken voor een extra wijkontsluiting in Luchen. Variant 1 betreft een rechtstreekse (halve) aansluiting op de Geldropseweg tussen de Burg.

Termeerstraat en de Oudvensestraat. Variant 2 betreft een aansluiting op de rotonde Oudvensestraat, waarbij deze rotonde wordt omgebouwd tot een ovale rotonde (ovonde). Naar beiden varianten is een verkeersveiligheidsanalyse uitgevoerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat de ontsluiting in de vorm van de ovonde een minder bekende oplossing is, maar wel een verkeersveiligere oplossing is dan de rechtstreekse aansluiting op de Geldropseweg. Fietsers langs de Geldropseweg worden in de variant van de ovonde niet geconfronteerd met kruisend gemotoriseerd verkeer. Verder geeft de rechtstreekse aansluiting op de Geldropseweg doorstromingsknelpunten als gevolg van afslaand verkeer dat op fietsers op het fietspad moet wachten. Bij de variant ovonde hoeft er daarnaast slechts 1 boom gerooid te worden, ten opzichte van 8 bomen bij bijvoorbeeld de variant van de directe aansluiting op de Geldropseweg. Ook is op de participatie avond van 10 januari naar voren gekomen dat de omwonenden een voorkeur hebben voor de ovonde. Door middel van deze omgevingsplanwijziging, wordt invulling gegeven aan de wens van de raad om een extra ontsluiting te realiseren. Met de vaststelling van voorliggende omgevingsplan heeft de raad op 16 september 2024 tevens een besluit genomen over het verder optimaliseren van deze variant (ovonde).

Waterberging De waterberging wordt gerealiseerd ten aanzien van de verharding die volgt uit ontwikkelingen binnen het plangebied. Ook wordt een waterberging van 450 m 3 gerealiseerd ten behoeve van de kern Mierlo. Het idee om hier berging te maken is ontstaan na de regenwateroverlast in 2020. Het is één van de maatregelen, naast extra bergingen in de Schoolstraat en de Verheugtstraat die in het door het college vastgestelde Blauwe Aderplan en het Basisrioleringplan worden beschreven. Woningbouw Tussen de Oudvensestraat en Geldropseweg is het voornemen om woningen mogelijk te maken die aansluiten bij de huidige behoefte binnen de omgeving. Deze woningen worden verdeeld over drie woonvlakken in het plangebied. De gewenste ontwikkelingen zijn op basis van het geldend ruimtelijk kader niet mogelijk. Het doel van het voorliggende wijzigingsplan is een passend juridisch-planologisch kader te scheppen op basis waarvan de gewenste ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Met deze wijziging van het omgevingsplan, toont de gemeente aan dat het initiatief op de verschillende relevante onderdelen haalbaar is en dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

blad 5 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

1.2

Ligging plangebied Geldrop-Mierlo maakt deel uit van de Metropoolregie Eindhoven. Gemeente Geldrop-Mierlo bestaat uit de plaatsen Geldrop en Mierlo. Het plangebied is gelegen in de wijk Luchen. Dit ligt ten noorden van Mierlo. Luchen bevindt zich aan een straatweg, tussen de kom van Mierlo en het Eindhovens kanaal. Het plangebied is gelegen in de wijk Luchen en ten oosten van het gebied Luchen 3B. Het plangebied bevindt zich tussen de Geldropseweg, Oudvensestraat en de Burgemeester Termeerstraat. Op figuur 1-1 is de ligging van de wijk in de omgeving weergegeven.

Figuur 1-1 Globale ligging plangebied (bron Cyclomedia, 2023)

1.3

Geldend ruimtelijk kader Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijke omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder plaatselijke verordeningen. Daarnaast bestaat het tijdelijk omgevingsplan uit de bruidsschatregels. Dit zijn de voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden. De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die voor het plangebied gelden zijn opgenomen in de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ en ‘Mierlo’. Figuur 1-2 toont een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ met daarop aangeduid de plangrens van het voorliggend bestemmingplan. Vanuit bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ is het plangebied bestemd met de volgende bestemmingen en aanduidingen: Enkelbestemmingen • Wonen • Agrarisch

blad 6 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Dubbelbestemmingen • Waarde – Archeologie 1 • Waarde – Archeologie 2 • Waarde – Archeologie 3 • Waarde – Archeologie 4 • Waarde – Archeologie 5 Aanduidingen • Reconstructiewetzone – extensiveringsgebied • Specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument • Vrijwaringszone – molenbiotoop Vanuit bestemmingsplan ‘Mierlo’ is het plangebied bestemd met de bestemming Verkeer.

Figuur 1-2 uitsnede van het bestemmingsplan Buitengebied Geldrop-Mierlo met plangrens

Naast de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ en ‘Mierlo’ geldt binnen het plangebied ook het ‘Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo’ en het ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo’. Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om te zorgen voor een toetsingskader om te kunnen bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid bij nieuwe bouwontwikkelingen en/of gewijzigd gebruik. Dit plan voorziet tevens in een uniforme regeling voor parkeren, stallen en laden en lossen. In de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo is de parkeerbehoefte opgenomen. Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om een actueel, werkbaar planologisch kader te scheppen voor gevallen waarin verschillende huisvestingsvormen al dan niet kunnen worden toegestaan.

blad 7 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

1.4

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) De Omgevingswet (Ow) streeft naar een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De Omgevingswet bepaalt dat de gemeente ervoor moet zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (art. 4.2 lid 1 Ow). Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Ow. Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende: • het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur. • het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In de voorliggende motivering is een verantwoording gegeven, waaruit blijkt dat er met de ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.5

Leeswijzer Deze motivering bestaat uit zes hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk vormt een inleiding op de omgevingsplanwijziging. In hoofdstuk 2 van deze motivering is de visie op het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de huidige situatie en aan planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt de juridische vertaling toegelicht. In hoofdstuk 4 komt de uitvoerbaarheid van de omgevingsplanwijziging aan bod. Om een indruk te krijgen van wat met de omgevingsplanwijziging wordt beoogd en hoe dit juridisch is vertaald, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. De hoofdstukken 5 en 6 geven de achtergronden en motivering op de gemaakte keuzes weer. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan in op de beleidskaders van Rijk, provincie, regio en gemeente. In hoofdstuk 6 komen de omgevingsaspecten aan bod. Hierna volgt in hoofdstuk 7 de conclusie.

blad 8 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

2.

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie Het voornaamste gedeelte van het plangebied betreffen agrarische gronden, die grenzen aan de Geldropseweg, Burgemeester Termeerstraat, (uitbreiding) sportpark Oudven en aan de Oudvensestraat. Deze gronden zijn onbebouwd. Aan de Oudvensestraat liggen twee woonpercelen. Het noordelijke woonperceel wordt momenteel permanent bewoond. Op het zuidelijke woonperceel bevindt zich een woning en een appartement wat voor langere perioden wordt verhuurd. Het hoofdgebouw op dit woonperceel, met het adres Oudvensestraat 1, is aangewezen als gemeentelijk monument. Nabij Oudvensestraat 1 bevindt zich een rotonde die ook binnen het plangebied behoort. Ten noorden van het plangebied bevindt zich sportpark Oudven met een hockeyclub, korfbalvereniging, atletiekvereniging en gilde. Dit sportpark gaat uitbreiden en hiertoe is op 10 juni 2024 het bestemmingsplan ‘Uitbreiding sportpark, Geldrop’ vastgesteld. Hierin is geregeld dat nieuwe woningen ten zuiden van deze uitbreiding op meer dan 25 meter afstand en ten westen van deze uitbreiding op meer dan 30 meter van het sportpark gebouwd worden om de verschillende sportverenigingen niet te beperken als gevolg van licht en mogelijke geluidhinder. Ten oosten ligt een gemengd bedrijventerrein Oudven met bedrijfswoningen. Op dit gemengd bedrijventerrein mogen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2.

gevestigd zijn, nieuwe woningen moeten om deze bedrijven niet te beperken in hun bedrijfsvoering op 100 meter afstand worden gebouwd. Ten westen bevindt zich de woonwijk Groot Luchen, die nog in ontwikkeling is. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 2,7 hectare. In figuur 2-1 is een randvoorwaardenkaart opgenomen waarop alle randvoorwaarden vanuit de omgeving op het plangebied zijn opgenomen. Naast de afstanden hiervoor beschreven is ook de aanwezige cultuurhistorische laanbeplanting aangegeven net als het in bestemmingsplan ‘Buitengebied Geldrop-Mierlo’ aangeduide gemeentelijk monument Oudvensestraat 1 en is de grens van de molenbiotoop over genomen uit bestemmingsplan ‘Mierlo’.

Figuur 2-1 Randvoorwaardenkaart

blad 9 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

2.2

Nieuwe situatie Voorliggend planvoornemen voorziet in de ontwikkeling van een wijkontsluiting, waterbergingen en woningbouw. Het monument gelegen aan de Oudvensestraat 1 wordt intact gehouden. De wijkontsluiting wordt gerealiseerd door middel van een extra aansluiting op de rotonde ter hoogte van Oudvensestraat 1. De rotonde wordt zodanig aangepast dat het een ovonde wordt. Een ovonde is een gelijkvloerse kruising in de vorm van een ovale rotonde. Tussen de Oudvensestraat en Geldropseweg is het voornemen om woningen mogelijk te maken die aansluiten bij de huidige behoefte binnen de omgeving. Deze woningen worden verdeeld over drie woonvlakken in het plangebied. Het betreft grondgebonden woningen in de vorm van twee-aaneen gebouwde woningen, vrijstaande woningen en aaneengesloten woningen. Daarnaast wordt binnen het plangebied twee appartementengebouwen mogelijk gemaakt. In figuur 2-2 is een eerste verkaveling opgenomen.

Figuur 2-2 Eerste verkaveling voor het plangebied

Met dit planvoornemen zorgt de gemeente dankzij de wijkontsluiting voor een nieuwe en verzorgde entree van Luchen en daarmee een nieuwe toegangsweg naar Groot Luchen. Om wateroverlast tegen te gaan maakt het planvoornemen de realisering van waterberging ten gevolge van de ontwikkeling mogelijk, alsmede een waterberging van 450 m3 ten behoeve van de kern Mierlo. In figuur 2-3 is een sfeerimpressie opgenomen van het plangebied.

blad 10 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Figuur 2-3 Sfeerimpressie plangebied

blad 11 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

3.

Planopzet

3.1

Algemeen Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Deze nieuwe wet bundelt en vereenvoudigt de regels voor alles wat buiten te zien, te horen en te ruiken is. De wet geldt voor alle Nederlandse inwoners, organisaties en bedrijven. Om ervoor te zorgen dat de leefomgeving een gezonde, veilige en prettig leefbare plek is, zijn in Nederland regels gemaakt. Zowel voor inwoners als bedrijven. Die regels gaan onder andere over hoe we omgaan met natuur, milieu, bouwen en wonen.

3.1.1

Het omgevingsplan Tot 1 januari 2024 golden in de gemeente meerdere bestemmingsplannen waarmee ontwikkelingen mogelijk werden gemaakt. Vanaf 1 januari 2024 heeft de gemeente één omgevingsplan. Dit omgevingsplan bestaat onder andere uit alle voor 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen. Elke gemeente heeft nu dus maar één omgevingsplan voor het gehele grondgebied. De bestemmingsplannen moeten op termijn worden omgezet naar het nieuw deel van het omgevingsplan. Het omgevingsplan stelt regels over de fysieke leefomgeving. In het omgevingsplan stelt zij welke activiteiten wel of niet worden toegestaan en welke regels gelden voor de activiteiten. Het omgevingsplan van de gemeente is digitaal raadpleegbaar via het Omgevingsloket. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervallen een aantal regels op rijksniveau. Deze regels worden overgeheveld naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze zogeheten bruidsschat is opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Gemeenten kunnen deze regels (gewijzigd) overnemen in het nieuw deel van het omgevingsplan.

3.1.2

Aanpassen van het omgevingsplan Het omgevingsplan kan gewijzigd worden. Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet dient een wijziging van het omgevingsplan te voldoen aan de eisen van de Omgevingswet en deze dient te worden gedaan via STOPTPOD. STOP-TPOD is de afkorting van de Standaard voor officiële publicaties (STOP) en Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). Het is, gelet op de grote veranderingen van de Omgevingswet en de nog niet altijd werkende techniek, mogelijk om gebruik te maken van de tijdelijke maatregel voor het wijzigen van het omgevingsplan. Er is voor 2024 een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) genomen zodat het omgevingsplan van de gemeente wel gewijzigd kan worden met gebruik van de ‘oude’ bestemmingsplan software ‘Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO). TAM-IMRO is door de Minister in 2021 beschikbaar gesteld om urgente gebiedsontwikkeling niet te laten vertragen. Dit plan is een TAM-omgevingsplan ten behoeve van het realiseren van waterberging, een ontsluiting en woningen.

3.1.3

Wat is een TAM-omgevingsplan TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die hun omgevingsplan nog niet kunnen of willen wijzigen in STOP. Dit geldt zowel voor gemeenten die om technische redenen niet kunnen werken met STOP, als voor gemeenten die technisch al wel kunnen werken met STOP, maar om andere redenen ervoor kiezen om in de beginfase TAMIMRO te gebruiken om hun omgevingsplan te wijzigen. Een TAM-omgevingsplan kan eruitzien als een bestemmingsplan, maar deze kan er ook al uitzien als een omgevingsplan. Bij het TAM-omgevingsplan behoort ook een plankaart. Het TAM-omgevingsplan wordt gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl en wordt automatisch doorgestuurd naar het Omgevingsloket. Het TAM-omgevingsplan is juridisch onderdeel van het omgevingsplan, maar ziet eruit als een losstaand plan. Het TAM-omgevingsplan wordt een nieuw hoofdstuk van het omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan wordt in hoofdstuk 22a ingevoegd in het omgevingsplan.

blad 12 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

3.2

Toelichting op de planregels

3.2.1

Preambule De preambule regelt de verhouding tussen het TAM-omgevingsplan en het omgevingsplan. Zo bepaalt de preambule dat het TAM-omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk 22a en dat de artikelen gelezen moeten worden als artikel 22a.1, 22a.2, etc.

3.2.2

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Toepassingsbereik Lid 1 Dit lid bepaalt op welke locatie het dit hoofdstuk van toepassing is en koppelt de plankaart aan het TAMomgevingsplan. Lid 2 Dit lid bepaalt dat de regels uit onder andere oude bestemmingsplannen niet van toepassing zijn op de locatie zoals bedoeld in lid 1. Het TAM-omgevingsplan kan er niet voor zorgen dat de onderliggende regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan vervallen. Hierdoor dienen deze niet van toepassing te worden verklaard. Lid 3 Dit lid bepaalt dat een groot deel van de regels uit de bruidsschat niet van toepassing zijn als zij in strijd zijn met de regels uit dit hoofdstuk. Hiervan zijn uitgezonderd de regels over vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat. Artikel 2 Begripsbepalingen Dit artikel bevat de voor dit hoofdstuk noodzakelijke begrippen. Dit zorgt voor duidelijkheid en daarmee rechtszekerheid. Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen Dit artikel legt uit hoe bij de toepassing van een regel gemeten moet worden. Artikel 4 Aanvraagvereisten Door dit artikel worden de aanvraagvereisten uit de bruidsschat ook van toepassing verklaard op een omgevingsvergunning op grond van dit hoofdstuk. Bij het opnemen van een vergunningplicht in het omgevingsplan worden tevens beoordelingsregels en aanvraagvereisten opgenomen.

3.2.3

Hoofdstuk 2 Regels over functies en activiteiten Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod Met het algemeen gebruiksverbod wordt al het gebruik verboden dat niet is toegestaan op grond van dit hoofdstuk. Dit artikel is noodzakelijk om ander gebruik van de gronden uit te kunnen sluiten. Artikel 6 Groen De functie ‘Groen’ is opgenomen voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en wegen en (fiets)paden. Parkeervoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerplaatsen’. Hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd.

blad 13 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Artikel 7 Verkeer Met de functie ‘Verkeer’ worden de ovonde en de benodigde wegen binnen het plangebied mogelijk gemaakt. Hier mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Artikel 8 Wonen Deze functie is opgenomen ten behoeve van de bouw van nieuwbouwwoningen en appartementen binnen het plangebied en het permanent in gebruik nemen van de woningen op het perceel Oudvensestraat 1. Het betreft grondgebonden woningen in de vorm van twee-aaneen gebouwde woningen, vrijstaande woningen en aaneengesloten woningen. Daarnaast worden binnen het plangebied twee appartementengebouwen mogelijk gemaakt. Verder zijn regels gesteld ten aanzien van aan-, uitbouwen en bijgebouwen bij grondgebonden woningen en bijgebouwen bij de appartementencomplexen. Het bouwen van woningen is alleen binnen bouwvlak toegestaan en pas toegestaan na realisatie en instandhouding van de herinrichting van de kruising van de ‘Geldropseweg’ en de ‘Oudvensestraat’ zoals opgenomen in bijlage 2 bij de regels. Het gebruik van de woningen is slechts toegestaan wanneer voorzien is in afdoende waterberging op eigen terrein. Indien de realisatie van waterberging niet op eigen terrein mogelijk is, dan is het gebruik van de woningen slechts toegestaan wanneer afdoende waterberging in openbaar gebied wordt gerealiseerd.

Naast een voorwaardelijke verplichting voor waterberging op eigen terrein geldt dat het gebruiken van nieuwe woningen slechts is toegestaan wanneer ten minste 450 m3 aan waterberging binnen de gebiedsaanduiding ‘overige zone – waterberging’ is gerealiseerd. Tot slot geldt nog een voorwaardelijke verplichting voor het verrichten van een ecologisch onderzoek en het verkrijgen van een ontheffing soortenbescherming van de provincie bij het verrichten van sloopwerkzaamheden, grondwerkzaamheden en de verbouw van bestaande woningen. Artikel 9 Waarde – Archeologie De voor ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde – Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn opgenomen ten behoeve van het behoud en de bescherming van de archeologisch waarden van de gronden door bijvoorbeeld in bepaalde gevallen te verplichten tot het doen van archeologisch onderzoek.

3.2.4

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel In dit artikel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. Artikel 11 Aanvullende beoordelingsregels voor het bouwen Dit artikel ziet erop dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd binnen het plangebied bij de oprichting, uitbreiding of wijziging van een gebouw. Artikel 12 algemene aanduidingsregels Vrijwaringszone – molenbiotoop Dit artikel stelt regels ter bescherming van de molen en de vrije windvang van de molen. Artikel 13 Gemeentelijk monument Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden gemeentelijke monumenten aangewezen via het omgevingsplan. Dit artikel wijst het gemeentelijke monument gelegen aan de Oudvensestraat 1 aan. In Hoofdstuk 22 zijn regels m.b.t. deze aanwijzing opgenomen.

3.2.5

Hoofdstuk 4 Overgangsregels Artikel 14 Overgangsrecht Dit artikel bevat standaard overgangsrecht voor bouwen en gebruik.

blad 14 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

3.2.6

Hoofdstuk 5 Kostenverhaal Artikel 15 Algemene kostenverhaalsregels Lid 1 Kostenverhaalsgebied Voor de ontwikkeling van de woonlocatie Oudvensestraat-Zuid is in het omgevingsplan het kostenverhaalsgebied Oudvensestraat-Zuid opgenomen. De kostenverhaalsregels voor dit gebied zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de regels. Het kostenverhaalsgebied volgt de afbakening van het gebied van deze woonlocatie waarvoor het omgevingsplan wordt gewijzigd. Enkele delen van het gebied waarvoor het omgevingsplan wordt gewijzigd zijn daarvan uitgezonderd: De gronden waarvan de recreatieve functie wordt omgezet in een woonfunctie. Het betreft de gronden met de gebouwen waar recreatief verblijf mogelijk was. Hier zijn geen dusdanige verbouwingen voor nodig dat deze gebouwen kwalificeren als bouwactiviteit in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit. Lid 2 Specifieke aanvraagvereisten kostenverhaalsbeschikking Degene die wil (ver)bouwen op een plek die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied is aangewezen als een kostenverhaalsplichtige activiteit, dient voordat hij start met de uitvoering de kostenverhaalsbijdrage (anders gezegd: de verschuldigde geldsom) betaald te hebben aan de gemeente. Daartoe moet hij, volgens artikel 13.18 lid 1 Omgevingswet, een kostenverhaalsbeschikking aanvragen, als hij geen kostenverhaalsovereenkomst met de gemeente heeft.

Om die beschikkingsaanvraag te kunnen behandelen heeft de gemeente tenminste de gegevens nodig die genoemd zijn in dit lid: Ad a: een lijst met soort en aantal van de kostenverhaalsplichtige activiteiten is nodig opdat de gemeente kan bijhouden hoeveel van de aantallen er benut zijn die het omgevingsplan mogelijk maakt. Dit is voor de gemeente nodig om te kunnen nagaan of de kostenverhaalsregel voor het betreffende kostenverhaalsgebied nog actueel is. Nu de gemeente voor het betreffende kostenverhaalsgebied ervoor kiest om een bedrag per activiteit in rekening te brengen zijn deze gegevens ook nodig om de kostenverhaalsbijdrage voor de beschikkingslocatie te kunnen berekenen. Ad b: de gemeente moet weten welke locatie het betreft. Nu de gemeente voor het betreffende kostenverhaalsgebied ervoor kiest om een bedrag per activiteit in rekening te brengen zijn deze gegevens nodig om de kostenverhaalsbijdrage voor de beschikkingslocatie te kunnen berekenen. Ad c: op grond van artikel 13.18 lid 2 sub b Omgevingswet berekent de gemeente een brutokostenverhaalsbijdrage. Op het bedrag daarvan worden de kosten in mindering gebracht die de aanvrager van de kostenverhaalsbeschikking heeft gemaakt. Het gaat om de kosten die zijn gemaakt tot het moment van de aanvraag van de beschikking.

En het kan alleen gaan om kosten voor werkzaamheden die de aanvrager zelf heeft verricht in aansluiting met de werken, werkzaamheden en maatregelen die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied zijn opgenomen voor de raming van de kosten. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht kan niet hoger zijn dan de bedoelde raming ervan. Om te bepalen of dat het geval is, en om te bepalen of er niet te veel kosten in mindering worden gebracht, dient de aanvrager de facturen ervan te overleggen bij de aanvraag. Lid 3 Aanspraak op vergoeding kosten inrichting openbare ruimte Zoals uit de toelichting op lid 2 blijkt, worden kosten, die een aanvrager zelf heeft gemaakt voor de voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen, afgetrokken van de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Veelal zullen dat kosten zijn die gemaakt zijn om de uitgeefbare gebieden, anders gezegd de kavel(s) waarvoor de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd bouwrijp te maken. Het is ook mogelijk dat een aanvrager daarnaast kosten maakt voor de inrichting van (delen van) de openbare ruimte. De praktijk laat zien dat het inrichten van de openbare ruimte meestal plaatsvindt nadat de kavels bouwrijp zijn gemaakt en bebouwd worden. Op dat moment bestaat er geen recht meer op aftrek van de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Want die beschikking is dan al verleend.

De kosten van de inrichting van de openbare ruimte zijn echter wel geraamd in de kostenverhaalsregel en daarmee verdisconteerd in de kostenverhaalsbijdrage. Als er geen mogelijkheid van vergoeding zou worden geboden, zou de aanvrager dergelijke inrichtingskosten tweemaal betalen, eenmaal via de kostenverhaalsbijdrage en eenmaal als opdrachtgever. Dat is niet de bedoeling. Daarom is in dit lid een regeling opgenomen voor vergoeding van die kosten. blad 15 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

De vergoeding hoeft overigens niet beperkt te zijn tot kosten van inrichting van de openbare ruimte. Het kan ook gaan om kosten die de aanvrager maakt op de kavel(s) waarvoor hij een kostenverhaalsbeschikking maakt. De situatie kan zich immers voordoen dat hij vroeg wil beschikken over zo’n beschikking en zijn uitgeefbare gronden nog niet bouwrijp heeft gemaakt. Dan kan hij aanspraak maken op de vergoeding daarvan. De kosten ervan zijn immers mee betrokken in de raming ervan in de kostenverhaalsregel. Lid 4 Behandeltermijn en tijdstip indiening verzoek om eindafrekening De betekenis van dit lid is dat, als de gemeente verzoeken om een tussentijdse eindafrekening verspreid over een kalenderjaar ontvangt, zij niet steeds per verzoek de herberekeningen hoeft te maken. De gemeente bundelt deze verzoeken en behandelt ze op één gezamenlijk moment in het jaar. Om dat goed te kunnen doen is vereist dat de verzoeken binnen 8 weken voor dat behandelmoment zijn ingediend. Worden ze later ingediend dan schuift de behandeling ervan dus door naar het volgende jaar. Lid 5 Eindafrekening en aanvraagvereisten verzoek om eindafrekening Sublid 1 Eindafrekening In sublid 1 wordt de termijn bepaald waarop de gemeente de eindafrekening vaststelt.

Dit betreft een andere kwestie dan de behandeling van verzoeken om tussentijdse afrekening als bedoeld in lid 3 en lid 4 In lid 5 gaat het om een ambtshalve eindafrekening, dus niet op een (tussentijds) verzoek van de houders van kostenverhaalsbeschikkingen. Omdat zij reeds een eindafrekenbesluit (op hun verzoek) hebben gekregen, wordt voor hen niet opnieuw een eindafrekenbesluit in het kader van lid 5 genomen. Het opstellen van een eindafrekening is bedoeld om vast te stellen of de ontvanger van een kostenverhaalsbeschikking niet te veel heeft betaald. Hij betaalt in een stadium dat niet alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en de kosten dus nog een raming betreffen. Als de werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd kan zich de situatie voordoen dat sommige ervan goedkoper blijken te zijn uitgevallen en andere duurder. De Omgevingswet bepaalt dat, als het saldo van de totale werkelijk kosten lager is, de ontvanger van de kostenverhaalsbeschikking recht op terugbetaling als het herberekende bedrag meer dan 5% lager blijkt te zijn dan het betaalde bedrag. Hij krijgt dan het meerdere boven die 5%meevaller terugbetaald met rente. De gemeente werkt daarvoor met de rekenrente die zij voor de eigen grondexploitaties hanteert in 2024. Met andere woorden: als er in totaalopzicht een meevaller is komt die met een marge van 5% ten gunste van de gemeente.

Blijken de werkelijke kosten hoger te zijn dan hoeft, ook volgens de Omgevingswet, de houder van de kostenverhaalsbeschikking geen bedrag bij te betalen. Om een herberekening te kunnen maken vanuit de werkelijke kosten kiest de gemeente ervoor om de eindafrekening op te stellen als alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid. Vervolgens is rekening gehouden met een bepaalde periode voor ontvangst en verzameling van de facturen. De situatie kan zich voordoen dat weliswaar alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid, maar dat nog niet voor alle bouwactiviteiten kostenverhaalsbeschikkingen zijn aangevraagd. Dan doet zich de vraag voor hoe kan worden omgegaan met een eindafrekening voor degenen die na het moment van eindafrekening een kostenverhaalsbeschikking vragen. Omdat de gemeente er met sublid 1 van dit lid van uit gaat dat deze eindafrekening plaatsvindt als alle voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen voltooid zijn, worden de werkelijke kosten dan geacht bekend te zijn. Dat betekent dat er geen verschil meer kan zijn tussen geraamde en werkelijke kosten. De kostenverhaalsbeschikkingen van degenen die deze aanvragen na de eindafrekening gaan per definitie uit van de werkelijke kosten. Omdat er geen verschil kan zijn, kan een recht op terugbetaling ook niet aan de orde zijn. Om die reden is in onder 15.5.1.

onder 2 op voorhand duidelijk gemaakt dat er geen sprake kan zijn van zo’n terugbetaling. Sublid 2 Aanvraagvereisten verzoek om eindafrekening Om het verzoek te kunnen behandelen heeft de gemeente de in dit sublid genoemde gegevens en bescheiden nodig. Lid 6 Tijdvak voor het kostenverhaal Voor het kostenverhaalsgebied gaat de gemeente, ten tijde van het eerste besluit tot vaststelling van de kostenverhaalsregel in het omgevingsplan voor het kostenverhaalsgebied uit van een periode van zes jaren tot blad 16 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

afronding. De gemeente is reeds enige tijd bezig geweest met de voorbereiding van deze bouwontwikkeling. Deze jaren zijn niet meegerekend bij de vaststelling van het tijdvak van de ontwikkeling. Gerekend is met een peildatum die is vastgesteld op 1 januari van het jaar waarin het besluit is genomen tot wijziging van het omgevingsplan met het oog op dit kostenverhaalsgebied. Daarmee wordt gedoeld op het eerste besluit tot wijziging van het omgevingsplan waardoor een kostenverhaalsregel voor dit kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan is opgenomen. Voor de looptijd en de fasering is gerekend met het volgende: • Prijspeil 1/1/2024, waarbij 2024 een voorbereidingsjaar is; • Bouwrijp maken (inclusief aanleg weg/ovonde, waterberging en groen) 2025 en 2026; • Verlening vergunning bouw: 2027 en 2028; • Woonrijp maken 2029. Met de aanduiding ‘eerste besluit’ wordt gedoeld op de mogelijkheid dat de gemeente de kostenverhaalsregel kan herzien door een besluit tot wijziging van het omgevingsplan op dit punt. Grondexploitatie is een dynamisch geheel. De raming van kosten kan veranderen (bijvoorbeeld door stijging of daling van arbeidsloon of prijzen van grondstoffen). Ook de periode kan veranderen. Veranderingen in de markt kunnen ertoe leiden dat de ontwikkeling sneller of juist langzamer verloopt. Het is daarom denkbaar dat het tijdvak onderhevig is aan aanpassing.

Om een meetmoment te hebben moet duidelijk zijn wanneer de gemeente voor het eerst heeft besloten voor dit gebied een kostenverhaalsregel in het omgevingsplan op te nemen. Het werken met een prijspeildatum werkt door in de hoogte van de kostenverhaalbijdrage. De reden daarvan is dat de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet en er over die tijd rekening wordt gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerde zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). Door de prijspeildatum te koppelen aan het jaar waarin dat eerste besluit wordt genomen ontstaat er een meetmoment dat doorwerkt in de eindafrekening. Lid 7 Opbrengsten De opbrengsten voor woningen zijn geraamd op de bedragen van onderstaande tabel: Tabel 3-1 Grondopbrengsten

Per eigendom zijn de opbrengsten verdeeld conform de hierna opgenomen tabel: Tabel 3-2 Grondopbrengsten per eigendom

Deze prijzen zijn ontleend aan het Grondprijsadvies van 30 april 2024. Deze is als bijlage 1 bij deze motivatie gevoegd. Lid 8 Inbrengwaarde van gronden en te slopen opstallen In de begripsbepalingen is het begrip inbrengwaarde gedefinieerd. Deze is voor dit kostenverhaalsgebied geraamd door middel van taxatie, uitgevoerd door mevrouw N. S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NVRT in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed en de heer ing. R. Homan, registertaxateur NVRT in de kamers blad 17 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Landelijke agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed-Groot Zakelijk Vastgoed, verbonden aan het bureau Kendes. Het rapport van deze taxatie is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. In artikel 8.17 Omgevingsbesluit worden onder inbrengwaarden verstaan de onderdelen B1 tot en met B4. Deze zijn in dit artikel kort aangeduid met de termen: a. Waarde van gronden en te slopen opstallen; b. Kosten vrijmaken van rechten, etc.; c. Kosten van sloop en verwijdering/verplaatsing opstallen, obstakels; d. Saneringskosten en kosten van grondwerk. Onderdeel d als bedoeld in de definitie van inbrengwaarden, is verdisconteerd in de raming zoals opgenomen in lid 9 en is daarom niet in de navolgende tabel opgenomen. Tabel 3-3 Inbrengwaarden gronden, te slopen opstallen en sloopkosten

Lid 9 Overige kosten waaronder bovenwijkse kosten De tabel van dit lid geeft het overzicht van alle geraamde kosten. Tabel 3-4 Overige kosten inclusief bovenwijkse kosten

De onderbouwing van deze raming is opgenomen in bijlage 3 Kostenraming. Wat de plankosten betreft van het kostenverhaalsgebied zelf, het totaal van de raming ervan is opgenomen in de tabel van dit lid. De onderbouwing ervan is opgenomen in bijlage 4 Invulling plankostenscan. Deze bijlage betreft de toepassing van de regeling plankosten zoals opgenomen in de Omgevingsregeling, bijlage XIV. De raming is bepaald door invulling van de zogenaamde plankostenscan, die als hulpmiddel is geboden bij bijlage XIV van de Omgevingsregeling. In de tabel worden de diverse werken, werkzaamheden en maatregelen voor 100% toegerekend aan het kostenverhaalsgebied. Deze werken, werkzaamheden en maatregelen worden alleen ten behoeve van het kostenverhaalsgebied verricht en leveren geen profijt op voor andere gebieden. Dat is anders voor het onderdeel bovenwijkse voorzieningen. Deze voorzieningen hebben een bovenwijks karakter; ze hebben een breder profijt hebben dan alleen voor de gronden in het kostenverhaalsgebied. Voor dat bredere profijt is het niet vereist dat die investeringen buiten het kostenverhaalsgebied worden gedaan. Het kan ook investeringen binnen het kostenverhaalsgebied betreffen. Voor dit kostenverhaalsgebied zijn de Verbindingsweg met ovonde en de Ringweg-Oost aangemerkt als bovenwijkse voorziening.

Verbindingswegrondweg- ovonde De verbindingsweg van rondweg naar ovonde heeft ook een functie voor verkeer vanuit de woonwijk Luchen. Ze worden ook aangelegd voor een deel van de woonwijk zoals deze reeds is gerealiseerd en een deel dat nog te realiseren is. Er is onderzoek gedaan naar verkeersbewegingen. Die zijn geëxtrapoleerd in verband met de extra ontsluiting. Dat geeft het overzicht van de figuur 3-1 Verkeersgeneratie waar de nummers corresponderen met de nummers in de tabel 3-5 Onderzochte wegen verkeersgeneratie. blad 18 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Figuur 3-1 Onderzochte wegen verkeersgeneratie

Er is onderzoek gedaan naar verkeersbewegingen. Die zijn geëxtrapoleerd in verband met de extra ontsluiting. Dat geeft het overzicht van de volgende tabel waar de nummers corresponderen met de nummers in de figuur hiervoor. Tabel 3-5 Verkeersgeneratie

Voor de toerekening van de weg met ovonde is de rij van nummer 9 relevant. Het verkeer dat door dit kostenverhaalsgebied wordt gegenereerd is overgenomen in het navolgende overzicht. Tabel 3-6 Berekening verkeersgeneratie woningen kostenverhaalsgebied ontsloten vanaf de nieuwe weg

Woningtypes

Aantal

Kengetal

Verkeersgeneratie

Koop, huis, vrijstaand Huur, huis, sociale huur

2 8

8,2 4,9

16,4 39,2

blad 19 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Koop, app, duur

9

7,1

63,9

Huur, app, goedkoop

18

3,6

64,8

Totaal (weekdag)

37

Totaal (werkdag)

184,3 204,6

Uit dit overzicht volgt dat de verkeersgeneratie 204,6 bedraagt. De rij van nummer 9 bevat een afronding naar 2.800. De basis is 2.600 (ontleend aan bladzijde 10 van het Verkeersrapport). Daar moet de 204,6 worden bijgeteld zodat het totaal op 2.804,6 komt. Toegerekend wordt dan204,6/2.804,6e deel. Dat is 7,26%. De kosten bedragen € 1.844.628,- zodat bij 7,26% toerekening een bedrag van € 133.881 aan dit kostenverhaalsgebied wordt toegerekend. Ringweg-oost De aanleg van dit deel van de Ringweg-oost (nummer 6 op de figuur hiervoor, richting Nuenen) heeft ook een functie voor verkeer vanuit de woonwijk Luchen. De toename als gevolg van het kostenverhaalsgebied bedraagt 50/2.100e deel. Dat komt op 2,38%. De kosten bedragen € 1.539.152 zodat bij 2,38% toerekening een bedrag van € 36.646 aan dit kostenverhaalsgebied wordt toegerekend. De opgetelde bedragen van beide bovenwijkse voorzieningen zijn als totaal opgenomen in tabel 3-4 in de rij Bovenwijkse voorzieningen. Een deel van de inbrengwaarden, zoals getaxeerd in bijlage 2 Taxatierapport inbrengwaarden, is ondergebracht bij de kosten van bovenwijkse voorzieningen. De reden daarvan is dat van de betreffende bovenwijkse voorzieningen niet 100% van de kosten aan het kostenverhaalsgebied is toegerekend, maar de proportionele delen.

Om die reden zijn alleen die proportionele delen van de inbrengwaarden van de gronden voor die bovenwijkse voorzieningen betrokken. Lid 10 en Lid 11 Rekenparameters, fasering en contante kosten en opbrengsten Om rekening te houden met invloeden van rente en kosten- en opbrengstenstijgingen (indexering) zijn de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Er is gedurende de tijdsduur van het gekozen tijdvak (lid 6) rekening gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerd zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). De parameters voor rente en indexering zijn opgenomen in de tabel van lid 10. De indexering voor kosten is anders dan voor de opbrengsten. De reden daarvan is dat in de huidige markt sprake is van hogere kostenstijgingen dan van opbrengstenstijgingen. Door rekening te houden met invloeden van rente en indexering ontstaan geraamde bedragen op eindwaarde. Aan de hand van de aangehouden disconteringsvoet zijn deze bedragen teruggerekend naar een waarde op de prijspeildatum (de netto contante waarde). Tabel 3-7 Parameters

Lid 11 geeft vervolgens de contante waarden van de kosten en opbrengsten door toepassing van deze parameters. Bij het contant maken is uitgegaan van tijdvak en fasering zoals toegelicht bij lid 6.

blad 20 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo Tabel 3-8 Contante kosten

Tabel 3-9 Contante opbrengsten per woningcategorie

Tabel 3-10 Contante opbrengsten per eigenaar

In de tabel met contante kosten is een post inbrengwaarde opgenomen. Zoals toegelicht bij lid 9 is daar de inbrengwaarde van de gronden voor de bovenwijkse voorzieningen niet in meegenomen. Voor het totaal is er een bedrag van € 1.633.267,- aan inbrengwaarden. Daarvan is € 232.947 in mindering gebracht voor de gronden van de bovenwijkse voorzieningen. Onder de post inbrengwaarden is daarom € 1.400.319 opgenomen als inbrengwaarden exclusief bovenwijkse voorzieningen. Lid 12 Verhaalbare kosten en te verhalen kosten na macro-aftopping Dit lid is ervoor bedoeld om duidelijk te maken wat het totaal aan geraamde kosten is. Artikel 13.14 lid 2 van de Omgevingswet verwoordt het zogenaamde principe van macro-aftopping: “Als de te verhalen kosten, verminderd met de door het bestuursorgaan ontvangen of te ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kan het bestuursorgaan die kosten slechts verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten.” Om te kunnen bepalen of alle kosten opwegen tegen de opbrengsten moeten ze met elkaar in verband worden gebracht. Voor dat doel is in lid het totaal weergegeven van de geraamde (contant gemaakte) kosten die in principe verhaalbaar zijn.

Dit grijpt terug op de geraamde opbrengsten, zoals opgenomen in lid 7 maar dan contant gemaakt, en vergelijkt die met de totale contant gemaakte kosten, zoals opgenomen in lid 8 en lid 9. Ook subsidies en bijdragen van derden worden in deze vergelijking betrokken, namelijk door ze in mindering te brengen op het totaal aan contant gemaakte kosten. Door deze vergelijking wordt duidelijk tot welk niveau de kosten te verhalen vallen.

blad 21 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo Tabel 3-6 Verhaalbare kosten

Lid 13 Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten In de tabel van dit lid is opgenomen met welk bedrag (welke kostenverhaalsbijdrage) per activiteit is gerekend. Met het bedrag per activiteit is hier bedoeld het bedrag per prijscategorie woning. Onderscheiden worden de volgende prijscategorieën: • Sociale huur; • Dure koop, zowel in rijen als in appartementen; • Dure koop tweekapper; • Dure koop vrijstaand Noord • Dure koop vrijstaand West. Deze woningprijscategorieën zijn opgenomen op de bijlage Grondgebruikskaart bij de regels van voorliggend wijziging van omgevingsplan. Voor deze woningprijscategorieën is gerekend met de grondprijzen zoals die ontleend zijn aan het Grondprijsadvies 1 mei 2024. Door deze bij elkaar op te tellen ontstaat een totaal aan grondopbrengsten.

Vervolgens is voor elke woningprijscategorie een aandeel per eenheid van de betreffende woningprijscategorie bepaald, namelijk als volgt: • 8 sociale huur rijwoningen – grondprijs € 280 per m2 • 18 sociale huur appartemeten – grondprijs € 280 per m2 bvo - oppervlakte 65 m2 bvo per woning • 9 vrije sector duur appartementen (koop) – grondprijs € 580 per m2 bvo – oppervlakte 125 m2 bvo per woning • 4 2^1 kap woningen duur – grondprijs € 465 per m2 • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op westen – grondprijs € 495 per m2 • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op noorden – grondprijs € 460 per m2 Totaal 43 woningen Deze prijzen zijn vertaald naar een aandeel in de totale grondopbrengsten. Dat is gedaan omdat niet alle kosten verhaalbaar zijn, zoals blijkt uit lid 12. De verhaalbare kosten zijn daar ‘afgetopt’ op het niveau van de geraamde grondopbrengsten. In tabel 3-12 is dat aandeel vertaald naar aantallen gewogen eenheden. Dat is in diezelfde tabel vertaald naar maximaal te verhalen kosten voor het totaal aantal woningen per prijscategorie. Door het totaalbedrag aan te verhalen kosten per prijscategorie te delen op het aantal woningen in die categorie, wordt het bedrag van één woning in de betreffende categorie verkregen. Tabel 3-12 Bijdrage per prijscategorie

Om dit te verduidelijken worden twee voorbeelden gebruikt. Het eerste voorbeeld betreft de aanvraag van een kostenverhaalsbeschikking voor 18 appartementen in de sociale huursector. In die beschikking wordt de kostenverhaalsbijdrage bepaald op 1.170 m2 bvo (het aantal m2 bvo voor de 18 appartementen) maal € 289,-als de bruto-bijdrage per m2 bvo voor sociale huurwoningen. Dat komt op een bruto-bijdrage van € 338.353,-. Dat betekent een bedrag van € 18.797,- per sociale huurwoning in een appartementenconstructie. Het tweede voorbeeld betreft de aanvraag van een kostenverhaalsbeschikking voor een twee-onder-eenkapwoning. In die beschikking wordt de kostenverhaalsbijdrage bepaald op 869 m2 kaveloppervlak maal € 480,-

blad 22 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

als de bruto-bijdrage per m2 voor twee-onder-een-kapwoningen. Dat komt op een bruto-bijdrage van 104.337,-. In de exploitatieopzet is met 4 van deze categorieën gerekend, zodat er in totaal gerekend is met € 417.348,-. Het betreft bedragen die netto contant berekend zijn op de peildatum van 1 januari 2024. De kostenverhaalsbeschikkingen worden later aangevraagd, namelijk voordat de eigenaar de activiteit wil gaan uitvoeren. Dan behoort op het berekende bedrag een vermeerdering plaats te vinden met de rente. Daarmee wordt het rentepercentage bedoeld zoals dat in de rekenparameters is betrokken. Deze rente is opgenomen in lid 10 met de bij dat lid behorende tabel. Deze bedragen vormen dan de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Vervolgens wordt, op basis van artikel 13.18 lid 2 Omgevingswet, de inbrengwaarde in aftrek gebracht van de gronden waarvoor deze beschikking wordt aangevraagd en, als de aanvrager kosten heeft gemaakt die zijn opgenomen in de kostenraming van tabel 3-4, dan worden deze ook in aftrek gebracht. Zie voor de te volgen handelwijze hierbij de toelichting op lid 2 ad c. Artikel 16 Financiële bijdragen voor kostenverhaalsgebied Oudvensestraat-Zuid De gemeente wenst financiële bijdragen te verhalen via het omgevingsplan.

Echter, omdat er voor dit kostenverhaalsgebied sprake is van macro-aftopping, kan voor dit kostenverhaalsgebied zo’n bijdrage niet worden geëffectueerd. Daarom is er geen regel voor opgenomen. Artikel 17 Locatie-eisen voor kostenverhaalsgebied Oudvensestraat-Zuid Lid 1 Locaties voor woningbouwcategorieën Bij dit lid hoort de bijlage Grondgebruikskaart bij de regels van voorliggende wijziging van het omgevingsplan. Daarop is te zien in welk deel van het kostenverhaalsgebied voorzien wordt in bebouwing met sociale huurwoningen. Daar mogen alleen woningen in de sociale huur worden gerealiseerd en wel in gestapelde vorm. Deze regel betekent dat, als de aanvraag niet voorziet in realisatie van het genoemde aantal van de betreffende categorie, de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt geweigerd. Lid 2 Doelgroepen voor sociale huurwoningen Het betreft hier inkomensdoelgroepen. Ten aanzien van sociale huurwoningen houdt deze bepaling in dat, bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen, de aanvrager duidelijk moet maken dat de eigenaar/verhuurder de woningen verhuurt aan een huishouden (de huurder) binnen de aangewezen inkomensdoelgroep. Elke eventuele opvolgende verhuur dient plaats te vinden aan een huurder met een huishoudinkomen binnen de inkomensdoelgroep.

Deze inkomensdoelgroep betreft een groep met een inkomen tot maximaal de inkomensgrens (zoals dat begrip is in de begripsbepalingen van het omgevingsplan). Het betreft de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet. Voor sociale huurwoningen geldt dat, ook na huurprijsstijgingen, de maximale huur niet uitkomt boven de liberalisatiegrens, zoals bedoeld in de begripsbepalingen. Lid 3 Instandhoudingstermijnen sociale huurwoningen Het doel van lid 2 is dat de betreffende woningen bij de betreffende inkomensdoelgroepen in gebruik komen. Met de instandhoudingstermijn is aangegeven tot welk moment na ingebruikname dit verzekerd moet zijn. Lid 4 Omgevingsvergunning voor de inrichting van de openbare ruimte Op de bijlage Grondgebruikskaart bij de regels van voorliggende wijziging van het omgevingsplan is aangegeven welke gronden als openbare ruimte zijn aangemerkt. De gemeente wenst deze gronden te verwerven, zoals in de toelichting op lid 6 is aangegeven. Mocht een eigenaar echter de aanleg van openbare ruimte in zelfrealisatie kunnen doen dan gelden bepaalde regels. Die houden allereerst in dat de aanleg van openbare ruimte moet overeenstemmen met de aanduiding ‘overig openbaar’ op de bijlage Grondgebruikskaart bij de regels van voorliggende wijziging van het omgevingsplan. En vervolgens dat er een vergunning nodig is voor aanleg.

Voor de gemeente moet duidelijk zijn dat voldaan wordt aan de reguliere kwaliteit die de gemeente vereist voor aanleg van openbare ruimte en dat voldaan wordt aan de geldende aanbestedingsregels (inclusief het gemeentelijke inkoopbeleid). De reguliere kwaliteit is vervat in de documenten die in dit lid zijn genoemd. Een plan van aanpak en een bestek worden vooraf vereist om te kunnen vaststellen dat de aanleg op een geordende manier verloopt. Lid 5 Fasering en koppelingen activiteiten blad 23 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Omgevingsvergunningen voor het bouwen van andere woningen dan sociale huurwoningen worden eerst verleend als op de gronden, die daarvoor zijn aangewezen in artikel 21.1, de sociale huurwoningen zijn gerealiseerd. Lid 6 Te verwerven gronden De gemeente wenst de gronden te verwerven zoals aangegeven op de bijlage Verwervingskaart bij de regels van voorliggende wijziging van het omgevingsplan.

blad 24 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

4.

Uitvoerbaarheid

4.1

Economische uitvoerbaarheid De herinrichting wordt geïnitieerd door gemeente Geldrop-Mierlo. In de begroting is derhalve rekening gehouden met de te verwachten kosten. Als een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit een in het Omgevingsbesluit aangewezen bouwplan of functieverandering mogelijk maakt, en er verhaalbare kosten zijn, moeten die kosten in beginsel verhaald worden. Om deze reden heeft de gemeente middels deze omgevingsplanwijziging kostenverhaalregels opgenomen. Deze manier maakt het mogelijk verhaalbare kosten naar evenredigheid te verhalen op een initiatiefnemer. De beoogde ontwikkeling van het plangebied is gelet op voorgaande economisch uitvoerbaar.

4.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.2.1

Burgerparticipatie Gemeente Geldrop-Mierlo vindt het belangrijk dat de omgeving in een vroegtijdig stadium wordt betrokken bij de voorbereiding van beleids- en besluitvorming. Om deze reden hebben heeft de gemeente de ‘Participatie- en inspraakverordening Geldrop-Mierlo 2015’ en een lijst met vastgestelde activiteiten voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor participatie verplicht is. Voor alle ruimtelijke initiatieven die niet of niet geheel binnen het omgevingsplan vallen hanteert de gemeente een gestructureerd planproces. Voor de gemeente geldt dat participatie verplicht is bij het opstellen van een omgevingsplan. Hieronder valt dus ook het wijzigen van het omgevingsplan. Wijkontsluiting Op 10 januari 2024 organiseerde de gemeente een inloopavond voor een drietal plannen die met elkaar verbonden zijn: • Sportpark Oudven o Bestemmingsplan ter inzage voor bestaand deel van het Sportpark Oudvensestraat o Bestemmingsplan ter inzage voor de uitbreiding van het Sportpark Oudvensestraat • De toekomstige ontsluiting in het gebied • De toekomstige woningbouw Luchen 3B. Van de inloopavond op 10 januari 2024 is een verslag gemaakt. Voor het verslag wordt verwezen naar bijlage 5. Ten aanzien van de wijkontsluiting werden twee varianten voor de wijkontsluiting van Luchen aan de Oudvensestraat geïntroduceerd: •

•

Variant 1: Een directe aansluiting op de Geldropseweg bij het Esso Tankstation. Deze optie kreeg weinig steun, voornamelijk vanwege zorgen over de veiligheid van fietsers en de mogelijke verkeersopstoppingen tijdens de spits. Variant 2: Het veranderen van de rotonde naar een ovonde (een grote ovale rotonde) met een ontsluiting naar Luchen 3B. Deze optie was de voorkeur van de meeste aanwezigen, hoewel er vragen waren over de inrichting van het fietspad op de rotonde.

Er waren ook enkele andere vragen en opmerkingen over de verkeerssituatie en de voorgestelde varianten. De gemeente heeft gereageerd op deze vragen, waarbij ze onder andere bevestigden dat de Oudvensestraat toegankelijk blijft voor langzaam verkeer en dat de Burgemeester Termeerstraat op de lange termijn autoluw zal worden gemaakt. Het bestemmingsplan ‘Sportpark Oudven’ is op 22 april 2024 en het bestemmingsplan ‘Uitbreiding Sportpark Oudvensestraat Mierlo’ is op 10 juni 2024 door de raad vastgesteld. Voor het plangebied 3B en de ontsluiting worden in het vervolg kaders vastgesteld door de gemeenteraad, zodat er verder gegaan kan worden met het maken van ontwerpen voor dit deelgebied.

blad 25 van 66

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a 'Oudvensestraat-Zuid' projectnummer 0492152.100 6 augustus 2024 revisie vast te stellen Gemeente Geldrop-Mierlo

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft aangegeven dat zij het initiatief neemt met betrekking tot de ontsluitingsmogelijkheden, nu de ingediende motie hierover beantwoord is. Dit betekent dat de gemeente actief werkt aan het vinden van de beste oplossingen voor de ontsluiting van de wijk. Op 18 juni 2024 tijdens de periode waarin het omgevingsplan in ontwerp ter inzage is gelegd, is er opnieuw een informatiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze informatiebijeenkomst krijgen ingezetenen en belanghebbenden op een laagdrempelige manier de mogelijkheid om informatie te verkrijgen, vragen te stellen en hun mening te delen. Van de inloopavond is een verslag gemaakt. Voor dit verslag wordt verwezen naar bijlage 6.

4.2.2

Vooroverleg en ter inzage legging Het ontwerp TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22 a ‘Oudvensestraat -Zuid’ heeft van 16 mei tot en met 27 juni 2024 ter inzage gelegen, zodat eenieder de gelegenheid heeft gekregen zienswijzen te geven op het plan. Gedurende de terinzagelegging zijn er 4 zienswijzen ingediend. Voor de zienswijzen en de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de nota zienswijzen die als bijlage 7 aan dit TAM-omgevingsplan is toegevoegd. Hierin is aangegeven welke aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn gedaan en ook zij hierin de ambtshalve wijzigingen op het ontwerp TAM-omgevingsplan benoemd. De gemeenteraad heeft op 16 september 2024 het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a ‘Oudvensestraat-Zuid’ vastgesteld. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan staat direct beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het omgevingsplan treedt in werking met ingang van de dag waarop vier weken zijn verstreken sinds de dag waarop het besluit is bekendgemaakt. Dit is bepaald in art. 16.78, lid 1 van de Omgevingswet.

4.3

Handhaving Handhaving op het gebied van de fysieke leefomgeving spitst zich toe op het gebruik van de gronden en opstallen, de maatvoering van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Handhaving kan kortweg worden omschreven als: 'elke handeling die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen.' Handhaving is geen doel op zich maar draagt bij aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen die met het omgevingsplan worden beoogd en de bescherming van de verschillende belangen die worden gewaarborgd. Daarnaast bestaat vanuit de Omgevingswet de zorgplicht voor de fysieke leefomgeving door eenieder. Het niet naleven van een omgevingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger en bedrijven op gemeentelijk niveau hebben. De maatschappij mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het omgevingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en niet handhaven van het omgevingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk het omgevingsplan te handhaven en te blijven handhaven.