Rapport - Rekenkameronderzoek Maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk rendement

Vervolg In het adviesrapport (2024) schetst de kwartiermaker enkele stappen die gezet moeten worden. Er wordt benoemd dat het zou helpen als er een duidelijker relatie zou zijn tussen eindgebruiker, afdeling vastgoed, beleidsdoelstellingen, een accounthouder sociaal en de huur- en subsidiestromen. Met de aanstelling van een strategische vastgoedmedewerker (portefeuille of asset niveau) zou er meer grip moeten komen.

3.1.2. Huidige situatie (december 2025) Conform de aanbeveling van de kwartiermaker, is er in juni 2025 een assetmanager vastgoed aangesteld. Verder bestaat de vastgoedorganisatie momenteel uit een medewerker die verantwoordelijk is voor het dagelijks gepland en ongepland gebouwbeheer, en het contractbeheer. In het gesprek met deze betrokkenen is aangegeven dat er nog geen sprake is van een vast contactpersoon vanuit het sociaal domein. Wel is er sinds kort maandelijks overleg waarbij fysiek domein (buitenruimte en vastgoed), financiën en sport aansluiten. De medewerkers van vastgoed hebben aangegeven dat dit overleg als waardevol wordt ervaren. Daarnaast zitten momenteel vastgoed, grondzaken en afdeling sport wekelijks één dag bij elkaar 14

Gemeente Geertruidenberg (2024). Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed.

15

Idem.

16

Rapport positionering sport en (maatschappelijk) vastgoed Gemeente Geertruidenberg (1 november 2022)

17

Idem.

27 / 47

op de kamer te werken. Ook is in de gesprekken aangegeven dat er goed contact is met medewerkers van onderwijs. De medewerkers van vastgoed geven aan dat de huidige capaciteit als beperkt wordt ervaren, mede omdat er op dit moment enkele complexe dossiers lopen die veel tijd en aandacht vragen. Zodra deze dossiers zijn afgerond, verwachten zij voldoende tijd te hebben om het vastgoedbeheer op een meer stabiele wijze vorm te geven. Wat daarbij als een groot knelpunt wordt ervaren, is dat er momenteel nog geen integraal vastgoedbeheersysteem is. Meerjarenonderhoudsplannen, contractgegevens, keuringen, wettelijke verplichtingen en bezettingsgraden worden nu nog niet vanuit één systeem geregistreerd. Hier gaan we in Hoofdstuk 4. Feitelijk inzicht. verder op in.

3.1.3. Toekomstige situatie In 2024 is een nieuw organisatieplan opgesteld. Dit plan is in november 2024 via iBabs gedeeld met de raad. 18 Het organisatieplan bevat een visie op de organisatie, de sturing en inrichting van processen. Het organisatieplan bevat een nieuw organisatiemodel waarin beleid en uitvoering bij elkaar zijn gebracht in drie verschillende domeinen: Fysiek, Sociaal en Dienstverlening.19 Het conceptorganisatiemodel is opgenomen in figuur 5. In de begroting 2026-2029 staat opgenomen dat in 2026 verder wordt gewerkt aan de implementatie van dit organisatieplan.

Figuur 5. Organisatiemodel. In het Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed (oktober 2024) wordt door de kwartiermaker Vastgoed voorgesorteerd op de beschreven organisatieontwikkeling. De kwartiermaker stelt in het adviesrapport dat vastgoed domeinoverstijgend is, maar het fysiek domein het meest voor de hand ligt, omdat vastgoed op alle werkniveaus met name gericht is op uitvoering, en in mindere mate op beleid. Dit laatste geldt daarentegen wel voor sport, onderwijs, cultuur, welzijn, erfgoed, dierenwelzijn en vluchtelingenwerk, zo stelt de kwartiermaker. Als logisch wordt gezien dat deze beleidsterreinen onder het Sociaal Domein vallen, en vanuit daar een opdrachtgeversrol vervuld wordt richting vastgoed binnen het Fysiek Domein.

18

Memorie van antwoord bij organisatieplan en onderzoek organisatiekracht (20 oktober 2025)

19

Begroting 2026-2029

28 / 47

Daartoe dient voor de verschillende beleidsterreinen een accounthouder te worden aangewezen die als vaste schakel richting vastgoed functioneert.20

3.2. Analyse 3.2.1. Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn op dit moment niet helder belegd Er is in beleid niet uitgewerkt hoe taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden rondom maatschappelijk vastgoed zijn belegd. Dit werkt zichtbaar door. Uit de gevoerde gesprekken komt het beeld naar voren dat het ontbreken van kaders voor de organisatie leidt tot een werkwijze die sterk leunt op informele afstemming. Tegelijkertijd is zichtbaar dat de gemeente heeft ingezet op het versterken van de vastgoedorganisatie. Een positieve ontwikkeling is de aanstelling van een assetmanager vastgoed sinds juni 2025. Daarmee is er expliciet capaciteit toegevoegd op het tactische niveau van vastgoedmanagement. Op deze manier krijgt een deel van de taken die eerder versnipperd lagen bij verschillende medewerkers en domeinen meer samenhang. Met de komst van de assetmanager is er nu tijd en capaciteit om het vastgoedkader op te gaan stellen en een trekkende rol te vervullen bij het opstellen van het accommodatie- en subsidiebeleid, dat door een externe partij wordt gedaan. Ook vanuit de beleidsdomeinen wordt benoemd dat de samenwerking met vastgoed, nu beter op gang komt.

3.2.2. Het samenspel tussen beleid, vastgoed en gebruiker functioneert op dit moment in beperkte mate Tegelijkertijd blijkt uit de gesprekken dat deze versterking nog niet betekent dat er nu voldoende capaciteit is en of dat het samenspel tussen vastgoed en de beleidsafdelingen nu goed georganiseerd is. Een aandachtspunt blijft dat er nog geen goede opdrachtgever-opdrachtnemersrelatie bestaat tussen beleid en vastgoed. Uit het gesprek met de assetmanager en de propertymanager vastgoed komt naar voren dat de bedoeling is dat gebruikers met een huisvestingsvraag bij een beleidsafdeling uit het sociaal domein terecht kunnen. De beleidsafdeling zou dan moeten kijken of de huisvestingsvraag past binnen het beleid en vervolgens als opdrachtgever moeten optreden richting vastgoed. Aangegeven is dat in de ideale situatie, de verschillende beleidsafdelingen accounthouders hebben die als aanspreekpunt richting vastgoed fungeren. Als opdrachtnemer kan vastgoed dan kijken of er vastgoed beschikbaar is en onder welke voorwaarde dit verhuurd kan worden. Vervolgens kan er dan een huurovereenkomst gesloten worden tussen vastgoed en gebruiker en kan er vanuit beleid eventueel een subsidierelatie bestaan met de gebruiker. Uit gesprekken komt naar voren dat dit samenspel tussen gebruiker, beleid en vastgoed, momenteel niet als zodanig functioneert. Zoals beschreven in Hoofdstuk 2.

Doelstellingen en beleid is er, op enkele sectorale voorbeelden na, geen sprake van accommodatiebeleid waarin uitgangspunten staan op basis waarvan een afweging kan worden gemaakt of en onder welke voorwaarden vastgoed verhuurd wordt aan gebruikers. In de praktijk komen huisvestingsvragen vanuit gebruikers momenteel veelal rechtstreeks bij vastgoed binnen in plaats van bij de betrokken beleidsafdeling, zo komt naar voren uit de gesprekken die gevoerd zijn met personen uit de ambtelijke organisatie. Wat daarbij niet helpt, is dat er bij de beleidsafdelingen geen sprake is van accounthouders. Hierdoor ontbreekt een duidelijke schakel die kan kijken of de huisvestingsvraag past binnen het beleid (dat er dus in zeer beperkte mate is) en vervolgens als opdrachtgever kan optreden richting vastgoed. Er wordt in de praktijk door beleid rechtstreeks naar vastgoed gekeken als er vanuit gebruikers een vraag is dat relateert aan vastgoed. Daarmee functioneert de beoogde driehoeksverhouding tussen beleid, vastgoed en gebruiker in de praktijk nog onvoldoende. 20

Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed (Oktober 2024)

29 / 47

De gevolgen van het ontbreken van duidelijk belegde verantwoordelijkheden worden zichtbaar in concrete situaties. Een illustratief voorbeeld komt naar voren in het adviesrapport van de kwartiermaker (2024). Hierin staat een voorbeeld beschreven van een dagelijks beheerder bij een hertenkamp in Geertruidenberg die het beheer opzegt. Door de opzegging is de dagelijkse verzorging van de dieren niet meer voorzien. Doordat er bij het sociaal domein een accounthouder ontbreekt, is deze opzegging beland bij de technisch beheerder vastgoed, waarvan vervolgens verwacht wordt dat er een oplossing wordt gezocht voor de verzorging van de dieren. 21 Dit voorbeeld laat zien dat er meer samenwerking en afstemming nodig is tussen vastgoed en beleid.

3.2.3. Er is geen afwegingskader voor het betrekken van maatschappelijk vastgoed. Afwegingen worden ad hoc gemaakt. Naast de onduidelijkheid over rollen en verantwoordelijkheden blijkt uit de gesprekken dat de gemeente momenteel niet beschikt over een consistent afwegingskader voor het betrekken van maatschappelijk vastgoed. Omdat er geen vastgoed- en accommodatiebeleid is, ontbreekt een gemeentebreed kader om keuzes te maken over onder welke voorwaarden maatschappelijk vastgoed wordt ingezet. Dit betreft niet alleen de vraag of vastgoed in eigendom moet worden gehouden of afgestoten, maar ook keuzes over huren, verhuren, het verstrekken van financiële bijdragen of subsidies, en of daarbij verschillen worden gehanteerd tussen exploitaties in gemeentelijk beheer en beheer van de exploitaties in handen van derden. Afwegingen worden in de praktijk ad hoc gemaakt. Er wordt per situatie een afweging gemaakt over het aantrekken, afstoten en verhuren van vastgoed. Dit gebeurt in beperkte mate vanuit een strategisch oogpunt en in ieder geval niet vanuit een vastgelegd afwegingskader.

3.3. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm • De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed zijn duidelijk belegd in de organisatie. • Er is een consistent afwegingskader aan de hand waarvan het betrekken van het maatschappelijk vastgoed wordt bepaald (in eigendom, huur, financiële bijdrage/subsidie). • Er is in de kaderstelling en uitvoering aandacht voor verschillen tussen de exploitaties in gemeentelijk beheer en beheer van de exploitaties in handen van derden. Norm 1 Er is geen beleid waarin taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed zijn belegd. Wel zien we dat er met de komst van een assetmanager vastgoed een duidelijk aanspreekpunt is gekomen vanuit vastgoed. Er is daarmee ook capaciteit gekomen voor het opstellen van beleid en het op orde brengen van de vastgoeddossiers. Daarmee wordt gedeeltelijk voldaan aan de norm. Norm 2 Er is geen afwegingskader aan de hand waarvan het betrekken van het maatschappelijk vastgoed wordt bepaald. Dit gebeurt momenteel niet op basis van beleid, maar op basis van individuele afstemming. Daarbij is er geen sprake van een goede opdrachtgever-opdrachtnemersrelatie tussen vastgoed en (accounthouders bij) beleid. Afwegingen worden ad-hoc gemaakt. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm. 21

Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed (Oktober 2024)

30 / 47

Norm 3 Doordat er momenteel geen (actueel) vastgoed- en accommodatiebeleid is, kan deze norm niet worden getoetst. In nieuw beleid zal moeten worden geëxpliciteerd of er verschillen worden gehanteerd tussen exploitaties in gemeentelijk beheer en beheer van de exploitaties in handen van derden.

31 / 47

4. Feitelijk inzicht Hoofdstuk 4 is gericht op het feitelijk inzicht. in paragraaf 4.1 beschrijven we welk feitelijk inzicht er op dit moment is in het maatschappelijk vastgoed. In paragraaf 4.2 vindt hier een analyse op plaats. We eindigen hoofdstuk 4 met een toets op de normen in paragraaf 4.3.

4.1. Beschrijving feitelijk inzicht Er is geen integraal overzicht waarin sturingsinformatie is opgenomen. Informatie is versnipperd beschikbaar. In de ‘Auditcommissie Managementletter Gemeente Geertruidenberg Boekjaar 2024’ is geconstateerd dat de vastgoedportefeuille van de gemeente niet in beeld is gebracht.22 We lichten toe welke informatie wel en niet voorhanden is. Daarbij is het belangrijk op om te merken dat dus niet is vast te stellen in welke mate deze informatie compleet is.

4.1.1. Overzicht verhuur vastgoed met o.a. de jaarlijkse huuropbrengsten per object en per gebruiker Er is een Excelbestand (2024) waarin per object de volgende gegevens staan opgenomen: • Naam object • Adres • Locatie • Hurende partijen • Huurinkomsten per jaar • Wel/geen huurovereenkomst aanwezig In dit overzicht staan 41 objecten opgenomen die door de gemeente worden verhuurd. Het overzicht bestaat onder andere uit verschillende buurthuizen, sportgebouwen (gymzalen, een zwembad, een kantine), bouwhallen, en museum en een fort. De gebouwen zijn verspreid over de kernen Raamsdonksveer (23 objecten), Raamsdonk (5 objecten) en Geertruidenberg (13 objecten). De gebouwen worden gehuurd door verenigingen en stichtingen. Er is daarmee zicht op welke panden binnen de gemeente de functie van verhuur hebben. Vanuit het ambtelijk wederhoor is vanuit vastgoed aangegeven dat deze kennis momenteel bij een of enkele personen ligt, wat een risico vormt. De totale huuropbrengst van de 41 objecten bedroeg in 2024 €518.858,00. In het overzicht staan geen lasten opgenomen. In de presentatie ‘Grip voor vastgoed’, op 18 maart 2025 gegeven door de kwartiermaker aan het college, staan wel de kapitaallasten opgenomen. Deze bedroegen in 2024 € 907.324,00. Dit maakt dus geen onderdeel uit van dit overzicht. In dit overzicht staat dat er voor 6 objecten geldt dat er geen huurovereenkomst aanwezig is.

Bij het ambtelijk wederhoor is aangegeven dat dit overzicht op dit punt onjuist is. Bij een van de locaties is wel een huurovereenkomst aanwezig, maar dit staat niet zo opgenomen in het overzicht. Voor een andere locatie geldt dat het pand leeg staat en derhalve geen huurovereenkomst meer heeft. Voor de overige vier panden geldt wel dat er geen huurovereenkomst is. Bij het ambtelijk wederhoor is aangeven dat dit momenteel wel wordt opgepakt. Voor een van de panden geldt dat inmiddels concept huurovereenkomsten zijn opgesteld voor de gebruikers.

22

Auditcommissie Managementletter Gemeente Geertruidenberg Boekjaar 2024

32 / 47

4.1.2. Overzicht van de verzekerde waarde van het vastgoed en inventaris Ook is er een Excelbestand (1 januari 2024) waarin een overzicht staat opgenomen van de verzekerde waarde van het vastgoed en inventaris. In dit overzicht staan 71 objecten. Hierin staan niet alleen gebouwen opgenomen, maar bijvoorbeeld ook carillons, klokken, kunst en antiek en computerapparatuur. Het overzicht bevat 52 gebouwen. Dit zijn dus ook gebouwen die de gemeente niet verhuurt, maar bijvoorbeeld zelf in gebruik heeft. Daarom is het aantal gebouwen in dit overzicht groter dan het aantal gebouwen in de Excel die is beschreven in paragraaf 4.1.1. De totale geïndexeerde waarde van de gebouwen, inclusief de zonnepanelen, bedraagt ruim €111 miljoen (€111.607.791). De totale geïndexeerde waarde van de gebouwen inclusief zonnepanelen, is verzekerd.

4.1.3. MJOP Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dient iedere 4 jaar te worden geactualiseerd. Het meest recente MJOP is voor de periode 2024-2033 door de raad vastgesteld op 29 juni 2023. De wens van de gemeenteraad om te komen tot een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) is in dit voorstel meegenomen. De kosten voor het onderhoud zijn gedekt. De raad heeft bij het vaststellen van het MJOP het volgende besloten: • de jaarlijkse storting in de voorziening te verhogen met € 125.000. • Het bedrag van € 400.000 uit begroting 2023 (algemene reserve) te storten in de voorziening zodat de verwachte beginstand van de voorziening € 1.700.000 wordt. • Akkoord te gaan met het Concept kosten Exploitatie Gemeentelijk vastgoed ter dekking van het klein en contractueel onderhoud in 2024: € 130.279, in 2025: € 113.367, in 2026: € 122.162 en in 2027: € 81.277. • Bovenstaande bedragen ten laste van het saldo van de begroting 2024- 2027 te brengen. 23

4.1.4. Overzicht ontbrekende contracten/documenten In de managementletter 2024, opgesteld door een externe accountant, wordt geconstateerd dat niet inzichtelijk is welke panden binnen de gemeente de functie van verhuur hebben en wat de status van deze panden is. 24 Bij het ambtelijk wederhoor is aangegeven dat inmiddels wel inzichtelijk is welke panden binnen de gemeente de functie van verhuur hebben. Er bestaat geen register voor de verhuurcontracten waarin de looptijden, eindtijden en algemene bepalingen rondom de verhuurcontracten zijn opgenomen. Het risico bestaat hiermee dat contracten mogelijk onterecht dan wel onwenselijk verlengd worden. Er is geen totaalbeeld van alle rechten en plichten jegens huurders.25 In het adviesrapport van de kwartiermaker (2024) komt eveneens naar voren dat huurcontracten niet of nauwelijks worden geadministreerd, waardoor sturingsinformatie ontbreekt. De kwartiermaker constateert dat de gemeente onverschuldigde vastgoeduitgaven doet. Dit wil zeggen dat er uitgaven worden gedaan waarvan niet vast te stellen is of deze contractueel en of juridisch wel door de gemeente betaald hoeven te worden, doordat huurcontracten ontbreken of onduidelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn uitgaven aan publieke belastingen, opstalverzekeringen, inbraak en beveiliging en nuts- en data-aansluitingen.

Ook is onduidelijk of deze kosten naderhand alsnog worden afgerekend in de vorm van servicekosten. Hier zou sprake kunnen zijn van verkapte subsidies.

23

Gemeente Geertruidenberg (29 juni 2023). Meer jaren onderhoudsplan gemeentelijk vastgoed 2024-2033

24

Managementletter 2024

25

Managementletter 2024

33 / 47

In het adviesrapport is een overzicht opgenomen (daterend van juli 2024) van welke (contractuele) afspraken er mogelijk ontbreken per object en waar mogelijk onverschuldigde uitgaven worden gedaan. Mogelijk, omdat eerst alle contracten in beeld moeten zijn voordat vastgesteld kan worden of dit wel of niet aan de orde is. In dit overzicht staan 50 eigendommen opgenomen. Het bevat niet alleen vastgoedobjecten, maar alle gemeentelijke eigendommen in gebruik van derden, waaronder ook tankstations, volkstuinen en zendmasten. Van de 50 eigendommen geldt dat voor de helft, 25 eigendommen, er mogelijk sprake is van missende contracten en dus mogelijk van onverschuldigde uitgaven. Bij het ambtelijk wederhoor is vanuit vastgoed aangegeven dat er, met de informatie die nu voor handen is, gesteld kan worden dat voor in ieder geval een deel van deze 25 locaties geldt dat deze onterecht als zodanig zijn aangemerkt, of dat het aangemerkte locaties betreft met het oog op toekomstige ontwikkelingen.

4.2. Analyse 4.2.1. Er is geen duidelijk en integraal overzicht beschikbaar ten aanzien van het vastgoed Er is geen duidelijk en integraal overzicht beschikbaar ten aanzien van het vastgoed. Informatie is beperkt en versnipperd voorhanden in de organisatie. Uit de gevoerde gesprekken en bestudeerde documenten komt naar voren dat er geen (volledig) beeld is van de eigendomssituatie van het vastgoed, van huurcontracten en huurinkomsten, kapitaal- en eigenaarslasten en de bezettingsgraad van de panden. Er wordt geen risicoanalyse uitgevoerd en gebruikerstevredenheid wordt niet structureel gemonitord. Wel is er een actueel MJOP en is het onderhoud gedekt, maar het te plegen onderhoud is nog niet gekoppeld in een integraal beheersysteem. Een belangrijke constatering uit de managementletter van 2024 en het adviesrapport dat in 2024 is opgesteld door de kwartiermaker, is dat niet is vast te stellen of alle verhuurde objecten ook daadwerkelijk gefactureerd worden. Het risico bestaat dat contracten mogelijk onterecht dan wel onwenselijk verlengd worden.

26 Ook is geconstateerd dat de gemeente onverschuldigde vastgoeduitgaven doet, wat wil zeggen dat er uitgaven worden gedaan waarvan niet vast te stellen is of deze contractueel en of juridisch wel door de gemeente betaald hoeven te worden.27 In de managementletter, opgesteld door een externe accountant, is geadviseerd om interne controlemaatregelen te nemen om de volledigheid van de verantwoorde verhuuropbrengsten te kunnen vaststellen. Als startpunt wordt hierbij het in beeld brengen van de vastgoedportefeuille van de gemeente, en wat de status van deze panden is (worden de panden op dit moment verhuurd), genoemd. Zichtbaar moet worden of en aan welke partij panden verhuurd worden en daarbij dient een relatie te worden gelegd tussen de verhuurcontracten en de verantwoorde huurbaten in de financiële administratie. Vanuit vastgoed is aangegeven dat er momenteel iemand bezig is om een mappenstructuur op te zetten met daarin de verschillende panden en deze te vullen met de beschikbare informatie, waaronder huurcontracten. Dit is een positieve stap, maar ook dan is er nog steeds geen sprake van een integraal en handzaam overzicht.

Daarbij is vanuit vastgoed aangegeven dat het noodzakelijk is dat de gemeente op korte termijn twee typen softwaresystemen aanschaft: • een systeem voor integraal vastgoedbeheer, waarin MJOP’s, contracten, keuringen en dashboards kunnen worden geïntegreerd; en • een systeem voor de verhuur van ruimtes, zoals gymzalen en buurtaccommodaties. Vooral het beheer van deze kleinere verhuurruimtes kost de organisatie momenteel veel tijd in verhouding tot de financiële opbrengsten, zo wordt aangegeven. 26

Managementletter 2024

27

Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed (Oktober 2024)

34 / 47

De vastgoedmedewerkers geven aan dat de aanschaf van deze systemen alleen effectief kan zijn wanneer ook andere afdelingen, zoals financiën, ermee gaan werken. Zij wijzen erop dat dit noodzakelijk is om als vastgoedorganisatie goed te kunnen functioneren. Vastgoed heeft voor beide systemen inmiddels verkennende gesprekken gevoerd met verschillende softwareleveranciers.

4.2.2. Er is geen methodiek om een kostprijsdekkend huurtarief te hanteren, wat een wettelijke verplichting is onder de Wet Markt en Overheid Vanuit de Wet Markt en Overheid zijn gemeenten verplicht om kostendekkende huurprijs te hanteren, tenzij de gemeenteraad expliciet een uitzondering in het algemeen belang heeft vastgesteld. Een kostprijsdekkende huur betekent dat alle relevante kosten in de huurprijs worden doorbelast, zodat per object zichtbaar is wat het de gemeente daadwerkelijk kost om het vastgoed te exploiteren. Deze verplichting is bedoeld om te voorkomen dat de overheid concurreert met marktpartijen door vastgoed of diensten onder de kostprijs aan te bieden. Een dergelijke methodiek maakt daarnaast inzichtelijk wat de volledige kosten en opbrengsten zijn van zowel afzonderlijke gebouwen als van de gehele vastgoedportefeuille. Het hanteren van kostprijsdekkende huur vergroot de financiële transparantie en voorkomt dat er sprake is van situaties waarin de gemeente feitelijk lasten draagt die niet als zodanig zichtbaar zijn in de exploitatie van een accommodatie. Door consequent per object de volledige kosten in rekening te brengen, ontstaat een helder beeld van de financiële stromen en van de keuzes die de gemeente maakt bij het inzetten van maatschappelijk vastgoed. Op dit moment hanteert de gemeente geen methodiek voor het bepalen van kostprijsdekkende huur.

Dit is ook niet mogelijk, omdat de lasten en huuropbrengsten per object niet volledig in beeld zijn. Daarmee voldoet de gemeente niet aan de eisen uit de Wet Markt en Overheid. Bovendien betekent het ontbreken van deze systematiek dat de raad nu geen onderbouwde afweging kan maken voor welke sectoren of functies een uitzondering in het algemeen belang gerechtvaardigd is. Dit wel zeggen dat het nu niet mogelijk is om expliciet te bepalen welke maatschappelijke functies tegen een niet-kostprijsdekkende, lagere huur kunnen worden bediend zonder in strijd te handelen met de wet.

4.2.3. Het komen tot een volledig integraal overzicht is nodig om het op te stellen beleid uit te kunnen voeren. In hoofdstuk 2.4.1. staat beschreven welke doelstellingen staan opgenomen in de kaderstellende notitie subsidiebeleid, die ook moeten landen in het nog op te stellen vastgoed-/accommodatiebeleid: het gemeentelijk vastgoed dient als middel ingezet te worden om sociaal maatschappelijke doelstellingen te realiseren met een zo hoog mogelijke bezettingsgraad. Een ander uitgangspunt is dat gemeentelijk vastgoed kostprijsdekkend wordt verhuurd. In de uitgevoerde QuickScan in 2022, werd al geconstateerd dat informatie gecentraliseerd dient te worden, zodat er meer inzicht in de portefeuille ontstaat. Dit wordt als randvoorwaardelijk gezien om nieuw vastgoedbeleid op te stellen en volgens het nieuwe beleid te kunnen werken. Momenteel is de randvoorwaarde van gecentraliseerde informatie nog niet ingevuld. Met het aanstellen van een assetmanager vastgoed die kartrekker is voor het op te stellen beleid, en met de verkenning vanuit vastgoed naar nieuwe softwaresystemen, zijn de eerste stappen hierin gezet. Maar het komen tot een integraal en handzaam overzicht met daarin de benodigde sturingsinformatie voor het uitvoeren van het op te stellen beleid, staat nog in de kinderschoenen. Het opzetten, vervolledigen en implementeren hiervan moet nog plaatsvinden.

35 / 47

4.3. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 1. Een duidelijk en integraal overzicht is beschikbaar ten aanzien van: • Het maatschappelijk vastgoed. • De eigendomssituatie van het vastgoed. • De functies van het vastgoed. • De gebruikers van het vastgoed. • De technische staat van het vastgoed en een daaraan gekoppeld meerjarenonderhoudsplan (inclusief dekking). • Afspraken over het beheer en het onderhoud van het vastgoed. • Actuele en volledige huurcontracten, inclusief huurprijzen, met gebruikers van het vastgoed. • Huurinkomsten. • Kapitaallasten en eigenaarslasten. • Gebruikerstevredenheid. • Risicoanalyse. Norm 1 We zien dat er zicht is op welk maatschappelijk vastgoed er is in bezit van de gemeente, wat de eigendomssituatie daarvan is, wie de gebruikers zijn en wat de kapitaallasten zijn. Ook is de technische staat van het vastgoed en beeld met daaraan een MJOP (inclusief dekking) gekoppeld. Deze onderdelen worden daarom groen gescoord. De functies van het vastgoed zijn in beeld, maar in de beschikbare informatie summier omschreven en niet geëxpliciteerd. Dit wordt daarom oranje gescoord. Voor een deel van de panden zijn afspraken inzichtelijk over het beheer en onderhoud van het vastgoed, maar dit ontbreekt ook voor een deel van de vastgoedportefeuille. Ook dit wordt daarom oranje gescoord.

Voor de huurcontracten en huurinkomsten geldt dat inzichtelijk is welke panden binnen de gemeente de functie van verhuur hebben. Wel geldt dat deze kennis momenteel bij een of enkele personen ligt, wat een risico vormt. Verder geldt dat er geen register bestaat voor de verhuurcontracten waarin de looptijden, eindtijden en algemene bepalingen rondom de verhuurcontracten zijn opgenomen. Het risico bestaat hiermee dat contracten mogelijk onterecht dan wel onwenselijk verlengd worden. Ook is geconstateerd dat huurcontracten niet of nauwelijks worden geadministreerd en dat de gemeente onverschuldigde vastgoeduitgaven doet. Daarom wordt dit onderdeel rood gescoord. De kapitaallasten zijn in beeld en worden daarom groen gescoord. Wel geldt dat deze niet per pand zijn opgenomen in een van de overzichten. Voor de eigenaarslasten geldt dat deze niet zijn opgenomen in een van de overzichten of rapportages. Bij het ambtelijk wederhoor is aangegeven dat er bij financiën zicht is op de eigenaarslasten, maar deze zijn in ieder geval geen onderdeel van de vastgoedoverzichten en rapportages. Daarom worden de eigenaarslasten hier oranje gescoord. Gebruikerstevredenheid wordt niet structureel gemonitord en risicoanalyses worden niet uitgevoerd. Deze onderdelen worden daarom rood gescoord. Sowieso geldt dat de informatie die wel voorhanden is, niet op een centrale plek is opgenomen.

Informatie is versnipperd beschikbaar. Momenteel wordt een mappenstructuur opgezet met daarin de beschikbare informatie per pand en vastgoed heeft verkennende gesprekken gevoerd met softwareleveranciers, waarmee de eerste stappen hierin zijn gezet. Maar er is momenteel geen sprake van een duidelijk en integraal overzicht. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm.

36 / 47

5. Informatievoorziening en sturing In paragraaf 5.1 wordt een beschrijving gegeven van de aspecten ‘informatievoorziening en sturing’. Deze paragraaf is meer beschrijvend van aard en gaat in op de kaderstellende rol en controlerende rol van de raad. In paragraaf 5.2 vindt een analyse plaats op basis van de beschrijving uit de paragraaf ervoor. We sluiten hoofdstuk 5 af met een toets op de normen.

5.1. Beschrijving | Informatievoorziening en sturing 5.1.1. Kaderstellende rol van de raad In deze paragraaf geven we een beschrijving van de kaderstellende rol en betrokkenheid van de raad. We gaan achtereenvolgens in op: • de kaderstellende rol via beleid • de kaderstellende rol via het budgetrecht van de raad De kaderstellende rol via beleid Hieronder geven we chronologisch een overzicht van de belangrijkste kaderstellende besluiten door de raad voor wat betreft beleid dat raakt aan maatschappelijk vastgoed en rendement. Beleid Accommodatiebeleid (2016) Subsidiebeleid (2018-2025)

Integraal Huisvestingsplan onderwijshuisvesting (2019) Buitensportaccommodatie beleid (2021)

Relevante kaderstellende raadsbesluiten In 2016 is voor het laatst een Nota Accommodatiebeleid is vastgesteld door de raad.28 Eerder is hierover geconstateerd dat dit meer een uitvoeringsdocument is dan een richtinggevend beleidsdocument op hoofdlijnen.29 Het subsidiebeleid van de gemeente Geertruidenberg bestond uit de subsidieverordening Sociaal Domein (2018) en het Subsidieprogramma Sociaal Domein 2018-2024. Op 1 januari 2025 is het programma inhoudelijk afgelopen. Desalniettemin zijn de subsidies verlengd tot 2026, waarna nieuw beleid moet worden geïmplementeerd. Hiertoe heeft de raad in mei 2025 de nieuwe ASV vastgesteld.30 Deze ASV sluit aan bij de kaderstellende notitie voor nieuw subsidiebeleid die de raad op 13 maart 2025 heeft vastgesteld. Op 25 april 2019 stemt de raad in met het IHP onderwijshuisvesting en de bijbehorende uitvoeringsagenda en prioritering.31 In 2021 neemt de raad kennis van het eindrapport herijking buitensportaccommodatiebeleid. Daarbij stemt de raad in met de voorgestelde verdeling van verantwoordelijkheden en met het hernieuwde MJOP.32

Figuur 6. Relevante kaderstellende raadsbesluiten

28

Gemeente Geertruidenberg (10 mei 2016). Raadsvoorstel Accommodatiebeleid 2016.

29

Rapport positionering sport en (maatschappelijk) vastgoed Gemeente Geertruidenberg (november 2022)

30

Gemeente Geertruidenberg (8 mei 2025). Algemene subsidieverordening Geertruidenberg 2025.

31

Gemeente Geertruidenberg (25 april 2019). IHP Onderwijshuisvesting.

32

Gemeente Geertruidenberg (7 oktober 2021). Herijking buitensportaccommodatiebeleid.

37 / 47

De kaderstellende rol vanuit het budgetrecht van de raad Meerjarenonderhoudsplannen In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is vastgelegd dat, voor het beheer van de kapitaalgoederen, Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) beschikbaar moeten zijn. Het MJOP dient iedere vier jaar te worden geactualiseerd. De afgelopen herzieningen dateren van 2019 voor de periode 2020-2029 en 2023 voor de periode 2024-2033.33 Voorafgaand aan het huidige MJOP heeft de raad de wens uitgesproken om te komen tot een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). Toegelicht is dat er een onderzoek heeft plaatsgevonden naar de mogelijke verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. Dat heeft geresulteerd in een overzicht van panden die tijdens de onderhoudsbeurten verduurzaamd konden worden. De raad is akkoord gegaan met conditieniveau 3 (‘redelijke conditie’) als basis plus de verduurzaming van een aantal panden.34 Periodieke financiële besluiten Ook is de raad vanuit zijn budgetrecht betrokken bij het nemen van periodieke relevante financiële besluiten. Zo stelt de raad jaarlijks het jaarverslag en de begroting van N.V. Sportfondsen Geertruidenberg vast. Ter illustratie: de raad besloot op 27 november 2025: 1. Het jaarverslag van 2024 van N.V. Sportfondsen Geertruidenberg vast te stellen; 2. De begroting 2026 van N.V. Sportfondsen Geertruidenberg goed te keuren; 3.

De tarieven 2026 voor de gemeentelijke zwembaden goed te keuren; en 4. De tijdstippen en dagen van openstelling in 2026 van de gemeentelijke zwembaden goed te keuren. 35 Betrokkenheid via losse ontwikkelingen Vanuit het raadsinformatiesysteem zien we ook dat de raad kaderstellende besluiten neemt ten aanzien van ‘losse’ ontwikkelingen die raken aan maatschappelijk vastgoed en (sport)accommodatiebeleid. Voorbeelden hiervan zijn: • Het besluit van 16 december 2021 om in te stemmen met de verkoop van de Schattelijn en de panden aan de Markt 32, 34, 36 en 38 aan Monumentaal Geertruidenberg B.V.36 • Het besluit van 21 juli 2021 om een nieuwe sporthal te realiseren in de kern Raamsdonksveer.

En het besluit van 21 juli 2022 om akkoord te gaan met de verhoging van het krediet ten behoeve van deze realisatie met € 1.048.725.37 • Het besluit van 13 juli 2023 om een krediet van € 10.168.000 beschikbaar te stellen voor het Kind Centrum Raamsdonksveer, bestaande uit de vervangende nieuwbouw voor twee gefuseerde basisscholen en de nieuwbouw voor een kinderdagverblijf.38 • Het besluit van 14 maart 2024 om een krediet van € 1.550.000 beschikbaar te stellen voor de huisvesting van Mafeking en de Bergsche Battery in een nieuw verenigingsgebouw aan de Reenweg.39 • Het besluit van 19 juni 2025 waarin uitgangspunten budget voor de definitie-/haalbaarheidsfase van MFA Hooipolder wordt vastgesteld.40 P&C-cyclus In het BBV is vastgelegd dat de raad de begroting vaststelt, inclusief programma-indeling en beleidsindicatoren. Dit is een belangrijk moment waarop de raad de financiële kaders koppelt aan hoofdlijnen van beleid. In de afgelopen drie begrotingen is als volgt stil gestaan bij het vastgoedbeleid van de gemeente: 33

Gemeente Geertruidenberg (29 juni 2023). Meer jaren onderhoudsplan gemeentelijk vastgoed 2024-2033

34

Idem.

35

Gemeente Geertruidenberg (27 november 2025). Sportfondsen Geertruidenberg.

36

Gemeente Geertruidenberg (16 december 2021). Verkoop Schattelijn & Marktpanden 32-38 Geertruidenberg

37

Gemeente Geertruidenberg (21 juli 2022). Extra krediet bouw sporthal.

38

Gemeente Geertruidenberg (13 juli 2023). Beschikbaar stellen krediet voor de nieuwbouw van het Kind Centrum in Raamsdonksveer.

39

Gemeente Geertruidenberg (14 maart 2024) Nieuwbouw waterscouting Mafeking en Bergsche Battery Reenweg Raamsdonksveer.

40

Gemeente Geertruidenberg (19 juni 2025). MFA Hooipolder: vaststellen uitgangspunten oriëntatiefase en budget voor de definitie-/haalbaarheidsfase.

38 / 47

Programmabegroting Programmabegroting 2024-202741

Bestuurlijke uitgangspunten/besluiten m.b.t. (maatschappelijk) vastgoed In de inleiding is onder ‘We maken scherpe keuzes’ aangegeven: ‘Wat betreft maatschappelijk vastgoed; het college heeft in de afgelopen jaren steeds meer en beter in beeld gebracht wat de situatie is van het maatschappelijk vastgoed. Hieruit blijkt dat er in veel gevallen een ongelijke situatie is, dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de lijst met de zogenaamde “grijze” subsidies. Het voorstel is om het subsidiebeleid en accommodatiebeleid beiden te herijken en met elkaar in verbinding te brengen. Hierbij zijn bestuurlijke uitgangspunten nodig. Zo kan het betekenen dat de huidige afspraken met bijvoorbeeld verenigingen herzien moeten worden waardoor enkele verenigingen mogelijk financieel meer zullen moeten bijdragen dan ze nu doen. Een ander voorbeeld is het anders vormgeven van schoonmaak (minder frequent of via zelfwerkzaamheid). Ook onderzoek naar de huisvesting van de gemeentelijke organisatie is een onderdeel van het maatschappelijk vastgoed. Daarom wil het college deze denkrichtingen graag de komende jaren verder verkennen met de verwachting dat dit uiteindelijk een besparing op zou kunnen leveren’ Programmabegroting We hebben in 2024 onze vastgoed-objecten in de volle breedte geanalyseerd, primair om te beoordelen welke 2025-202842 objecten in hun exploitatie niet kostendekkend zijn en waarom.

De volgende stap is om op objectniveau een businesscase op te stellen. Om dit mogelijk te maken moeten primair beleidsmatig (vastgoedbeleid, accommodatiebeleid) keuzes worden gemaakt. Met deze beleidsmatige blik kunnen we vervolgens aan de slag met dergelijke businesscases. Dit vergt inhuur van vastgoed-expertise die we niet in huis hebben: de kost gaat hier voor de baat. Voor 2025 gaat dat om een niet fulltime invulling waarvoor € 75.000 noodzakelijk wordt geacht. Programmabegroting Het opstellen van accommodatiebeleid en daaraan gekoppeld vastgoedbeleid is cruciaal. Hiermee ontstaan 2026-202943 kaders waarmee het gemeentelijk vastgoed effectiever en meer kostprijsdekkend geëxploiteerd kan worden. Figuur 7. Maatschappelijk vastgoed in programmabegrotingen 2024-2026.

5.1.2. Controlerende rol van de raad In het licht van de controlerende rol van de raad gaan we in op de informatievoorziening over losse ontwikkelingen, informatievoorziening via de P&C-cyclus en informatie na initiatief van de raad. Informatievoorziening over losse ontwikkelingen Net als dat de raad kaderstellende besluiten neemt over individuele ontwikkelingen geldt ook dat de raad wordt geïnformeerd over de voortgang van losse trajecten. Dit gebeurt veelal via raadsinformatiebrieven (RIB). Per RIB is de raad in de afgelopen jaren onder andere geïnformeerd over: • De vaststelling van de subsidie en beëindiging van het ontmoetingspunt Raamsdonksveer-Zuid in december 2022.44 • Een effectenanalyse van de zwembaden waarin de volgende vraag centraal stond: “Wat is het te verwachten effect van het aanbieden van gratis abonnementen en gereduceerde tarieven op de bezoekersaantallen en rechtvaardigt dit de extra gemeentelijke vergoeding?” in februari 2023.45 • Het visietraject richting een samenwerkingsovereenkomst en programma voor het MFA Raamsdonksveer Noord (Schoolenwijk) in december 2023.46 • Het vastgoed en vervolg rondom zwembaden in juni 2024. Toegelicht is dat een kwartiermaker in kaart zal brengen wat de huidige staat, het gebruik en de financiële aspecten van het gemeentelijke vastgoed zijn.

Dit onderzoek zal resulteren in aanbevelingen die bijdragen aan een efficiënt en toekomstbestendig beheer van het maatschappelijk vastgoed. De integrale opdracht naar al het gemeentelijk vastgoed zal tevens dienen als 41

Gemeente Geertruidenberg (2023). Programmabegroting 2024-2027.

42

Gemeente Geertruidenberg (2024). Programmabegroting 2025-2028.

43

Gemeente Geertruidenberg (2024). Programmabegroting 2026-2029.

44

Gemeente Geertruidenberg (21 december 2022). RIB Vaststelling subsidie en beëindiging ontmoetingspunt Raamsdonksveer-Zuid.

45

Gemeente Geertruidenberg (7 februari 2023). informeren raad eindrapportage effectenanalyse zwembaden

46

Gemeente Geertruidenberg (14 december 2023). Raadsinformatiebrief Visietraject naar een samenwerkingsovereenkomst en programma voor het MFA

Raamsdonksveer Noord (Schoolenwijk).

39 / 47

leidraad om weloverwogen keuzes te maken omtrent de zwembaden. De resultaten van het onderzoek door de kwartiermaker vastgoed zullen dus richtinggevend zijn bij het formuleren van een samenhangende en toekomstbestendige visie voor de zwembaden.47 Ook wordt de raad bijgepraat via ‘De raad luistert’-avonden, ter voorbereiding op debatavonden en besluitvorming. Zo heeft de raad voorafgaand aan het besluit over MFA Hooipolder (zie paragraaf 2.2.2. en 5.1.1) een informerende presentatie gekregen. Hierbij is onder ingegaan op de visie en ambitie, participatie en de financiële haalbaarheid.48 Informatievoorziening via de P&C-cyclus De raad controleert het gevoerde beleid en de financiën via de P&C-cyclus. Jaarlijks stelt de raad de jaarstukken vast. In de afgelopen drie jaarrekeningen is als volgt stil gestaan bij het vastgoedbeleid van de gemeente: Jaarstukken Jaarstukken 202249

Informatie over ontwikkelingen die raken aan (maatschappelijk) vastgoed Een aanbesteding voor de exploitatie van beide gemeentelijke zwembaden is in 2022 opnieuw uitgesteld in afwachting op het onderzoek voor het instellen van een gemeentelijk sport en vastgoedbedrijf (p.48). In 2022 is een start gemaakt met de tweede fase herijking buitensportaccommodatiebeleid. Er is vastgesteld wat een basisvoorziening is met daaraan gekoppeld de eigendomssituatie. Met de tweede fase wordt dit vertaald naar de praktijk. Op basis van nieuwe huurovereenkomsten en een demarcatielijst wordt duidelijkheid gecreëerd in wie waar verantwoordelijk voor is. Dit moet leiden tot nieuwe afspraken. De overdracht van eigendommen, waar van toepassing op basis van het rapport, is een volgende stap (p.49). Het in 2016 vastgestelde accommodatiebeleid is mogelijk aan herijking toe. Eind 2021 wordt gestart met een onderzoek naar het vastgoedbeleid, gebouwenbeheer én accommodatiebeleid van de gemeente Geertruidenberg. Hieruit volgt een plan van aanpak voor de gemeentelijke organisatie. Indien nodig zal ten behoeve van de uitvoering van dit plan van aanpak een voorstel aan uw raad gedaan worden (p.73). Momenteel is er binnen de begroting geen ruimte om in de dagelijkse praktijk uitvoering te kunnen geven aan het bestaande accommodatiebeleid.

Voorgesteld wordt dan ook om een klein werkbudget te creëren van € 5.000, om zodoende uitvoering te kunnen geven aan het bestaande beleid. Hierbij kan gedacht worden aan kosten die te maken hebben met bijvoorbeeld de verkoop en aankoop van gebouwen, en andere kleine advieskosten. Dergelijke verschuivingen in gemeentelijk vastgoed en vastgoed en accommodatie(-beleid) gerelateerde vraagstukken komen op regelmatige basis voor, waardoor begrotingsruimte voor deze zaken vereist is (p.73).

Jaarstukken 202350

In 2023 is het nodige onderhoud aan het gemeentelijk vastgoed uitgevoerd, waardoor de panden verkeren in minimaal conditieniveau 3. Tevens is er begin 2023 gewerkt aan een geheel nieuw MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) voor de jaren 2024-2033. Het nieuwe MJOP is medio juni vastgesteld door de gemeenteraad. Het nieuwe MJOP is leidend als het gaat om het onderhoud van het gemeentelijk vastgoed (p.24). Er is een plan van aanpak opgesteld door LVRNK en Dovici B.V., als vervolg op het rapport Beter door Verbinding (rapport positionering sport -en maatschappelijk vastgoed gemeente Geertruidenberg). Het opgestelde plan van aanpak is richting gevend. Welke voorgestelde stappen, fasering en planning zijn er benodigd. Daarbij welke personele en financiële gevolgen het heeft om te komen tot een oprichting van een sport- vastgoedbedrijf. Het plan van aanpak wordt in 2024 ambtelijk besproken om dit naar alle waarschijnlijkheid eind 2024 ter besluitvorming voor te leggen (p.64).

47

Gemeente Geertruidenberg (24 juni 2024). RIB Vastgoed en vervolg zwembaden

48

Gemeente Geertruidenberg (16 januari 2025) Presentatie MFA Hooijpolder.

49

Gemeente Geertruidenberg (2023) Jaarstukken 2022.

50

Gemeente Geertruidenberg (2024) Jaarstukken 2023.

40 / 47

We willen ook de ondersteuning aan verenigingen moderniseren en meer in lijn brengen met de opgave. Zo onderzoeken we de inrichting van een sport- vastgoedbedrijf en maken we een nieuwe subsidieprogramma met duidelijke randvoorwaarden voor de subsidiering van verenigingen en maatschappelijke initiatieven (p.53). Ook gaan we door met het verduurzamen van ons eigen gemeentelijk vastgoed, zodat wij als gemeente het goede voorbeeld geven (p.21).

Jaarstukken 202451

Recent heeft een evaluatie van het subsidiebeleid plaatsgevonden als opmaat naar het nieuwe subsidiebeleid dat in 2025 van kracht moet worden. Aangezien de meeste subsidies worden verstrekt binnen het programma Mens en Zorg maakt dit project onderdeel uit van dit programma, ook al is eerder afgesproken dat het subsidiebeleid en daarvoor op te stellen verordening en beleidsregels voor de hele organisatie gelden. Inhoudelijk moet het nieuwe subsidiebeleid zorgen voor meer sturing op maatschappelijke rendement, het extra stimuleren van maatschappelijk initiatief, en het eerlijker en transparanter inzetten van subsidiemiddelen. Ook in relatie van andere vormen van ondersteuning door de gemeenste, zoals via het evenementen- of accommodatiebeleid (p.38). Investeringen (p.43)

Figuur 8. Maatschappelijk vastgoed in jaarstukken 2022-2024. Informatie na initiatief van de raad Tenslotte is er ook informatie gedeeld met de raad naar aanleiding van raadsvragen en een motie. Raadsvraag maatschappelijk vastgoed (2020) Op 3 september 2020 is er vanuit een raadsfractie een politieke raadsvraag gesteld met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. Daarbij is het college verzocht om een overzicht te geven van alle gebouwen die in het bezit zijn van de gemeente Geertruidenberg, Daarbij is verzocht om inzichtelijk te maken welke gebruikers van deze panden het afgelopen jaar een huurverhoging hebben ontvangen van de gemeente, extra op de reguliere indexering. Op 10 september werd een overzicht gedeeld met de raad. Dit overigens zonder tegemoet te komen aan het tweede verzoek.52 Motie Sportbedrijf (2022-2023) Op 27 januari 2022 heeft de raad bij de begrotingsbehandeling van de N.V. Sportfondsen Geertruidenberg de motie “Onderzoek naar sportbedrijf Geertruidenberg” aangenomen. Naar aanleiding hiervan is een onderzoek gestart. De gemeenteraad heeft in februari 2023 een presentatie gehad over de uitkomst van het onderzoek waarna nog raadsvragen zijn gesteld die ook beantwoord zijn.53

51

Gemeente Geertruidenberg (2025) Jaarstukken 2024.

52

Gemeente Geertruidenberg (10 september 2020). Beantwoording raadsvragen maatschappelijk vastgoed.

53

Gemeente Geertruidenberg (februari 2023).

41 / 47

5.2. Analyse 5.2.1. Betrokkenheid raad op individueel niveau maar niet vanuit actueel beleid. In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat er geen actueel beleid is voor (maatschappelijk) vastgoed, subsidies en accommodaties. Er zijn dus ook geen actuele beleidskaders waar uitgangspunten zijn opgenomen over de wijze waarop de raad betrokken dient te worden bij afwegingen omtrent het maatschappelijk vastgoed. Ondanks dat het ontbreekt aan beleid waarin is vastgelegd hoe de raad betrokken dient te worden zien we dat de raad in de praktijk wel degelijk kaderstellend in positie is gebracht. Echter, het overstijgende beeld bij de kaderstellende rol is dat dit nu vooral gebeurt aan de hand van de wettelijke bevoegdheden van de raad en losse ontwikkelingen of projecten. Zo is bepaald dat de raad periodiek het MJOP herijkt. En dient de raad vanuit zijn budgetrecht besluiten te nemen over individuele casussen zoals het verkoop van vastgoed of het (aanvullend) beschikbaar stellen van krediet voor nieuwe ontwikkelingen. De raad neemt deze besluiten in de praktijk wel degelijk maar doet dit op dit moment niet vanuit een actueel beleidskader. De raad is in de afgelopen jaren namelijk niet in positie gebracht om actuele beleidskaders vast te stellen die raken aan maatschappelijk vastgoed.

Wat hierbij opvalt is dat al in de jaarstukken van 2022 benadrukt is dat er gestart zou gaan worden met onderzoek naar het vastgoedbeleid, gebouwenbeheer én accommodatiebeleid van de gemeente. Hoewel we zien dat er verschillende onderzoeken zijn geweest heeft dit niet geleid tot een concrete integrale beleidsherijking. Het proces hiervoor is nu wel op gang gebracht inclusief hieraan (door de raad) gekoppelde middelen. Ook de kaderstellende notitie subsidiebeleid is hiervan een positieve ontwikkeling.

5.2.2. Het ontbreekt aan stuurinformatie om toekomstbestendige afwegingen te maken In het licht van de controlerende rol zien we dat de raad ook vooral op individuele ontwikkelingen wordt geïnformeerd. Dit gebeurt enerzijds via raadsinformatiebrieven, de P&C-documenten (met name jaarstukken) en informerende/beeldvormende presentaties. Deze laatste communicatievorm dient meestal als start van een groter besluitvormingstraject (gelijk het BOB-model dat ook in Geertruidenberg wordt toegepast).54 Overstijgend constateren we dat de raad niet op het totaal van de vastgoedportefeuille in positie wordt gebracht. Tijdens de sessie met een vertegenwoordiging van de raad is (door langer zittende raadsleden) wel verwezen naar het accommodatiebeleid uit 2016 en het overzicht van de gemeentelijke accommodaties dat hierin is opgenomen. Tegelijkertijd wordt ook door de raad erkend dat dit overzicht bijna tien jaar oud en aan herijking toe is. Breder wordt door raadsleden een totaaloverzicht of ‘helicopter view’ gemist. In dit licht is het opvallend dat vanuit de raad al in 2020 de vraag is gesteld om een overzicht te verstrekken van het aantal gebouwen in gemeentelijk beheer. Deze informatie is verstrekt (zonder inzicht in huur) maar heeft niet geleid tot een structureel periodieke en actuele informatievoorziening aan de raad op dit vlak.

Vanuit de raad zelf wordt ervaren dat het gesprek over vastgoed nu vooral benaderd wordt vanuit gemeentelijk bezit in plaats van vanuit maatschappelijke wensen en behoeften. In de praktijk lukt het wel om keuzes te maken over individuele trajecten maar dergelijke ontwikkelingen worden beleidsmatig niet in breder perspectief geplaatst. Zo kan het op casusniveau logisch lijken om tot verkoop van een pand over te gaan maar is de impact hiervan op het bredere voorzieningenniveau nog te weinig inzichtelijk voor de raad. Ook vanuit het college en de organisatie wordt erkend dat het op dit moment ontbreekt aan beleid en een afwegingskader dat de raad kan helpen bij het maken van deze keuzes over individuele casussen. Het ontbreekt nu dus nog aan de stuurinformatie om weloverwogen toekomstbestendige keuzes te maken. 54

De raad vergadert middels een beeldvormende ronde (de raad luistert), een oordeelsvormende ronde (de raad debatteert) en een besluitvormende

ronde (de raad besluit). Bron: Gemeente Geertruidenberg (19 september 2022) Vergaderstelsel Geertruidenberg.

42 / 47

Op het beleidsmatig op orde brengen van de kaders en het komen tot een afwegingskader wordt nu wel zichtbaar ingezet. Ook lukt het om op individueel niveau meer de verbinding te maken met beoogd maatschappelijk rendement van projecten, zoals de MFA Hooipolder (zie verder: hoofdstuk 6). Deze ontwikkeling zijn echter nog pril.

5.3. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 1. Raad en college hebben concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop de raad wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. 2. De raad wordt conform afspraken geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. Norm 1 Het ontbreekt op dit moment aan actueel beleid voor (maatschappelijk) vastgoed, subsidies en accommodaties. Er zijn dus ook geen actuele beleidskaders waar uitgangspunten zijn opgenomen de wijze waarop de raad wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm. Norm 2 Omdat er geen afspraken zijn over de betrokkenheid van de raad en de informatievoorziening over de uitvoering van het beleid, kan deze norm niet worden getoetst. Desondanks valt op dat de raad wel degelijk kaderstellend en controlerend in positie wordt gebracht. Zij het vooral op basis van individuele casuïstiek en niet op basis van een breed gedragen visie en beleid. Het ontbreekt de raad op dit moment aan de sturingsinformatie om weloverwogen toekomstbestendige keuzes te maken.

43 / 47

6. Maatschappelijk rendement Hoofdstuk 6 is gericht op het maatschappelijk rendement. In paragraaf 6.1 geven we een beschrijving hiervan op basis van de documenten en gesprekken. We analyseren deze beelden in paragraaf 6.2 en eindigen in paragraaf 6.3 met een toets op de normen.

6.1. Beschrijving maatschappelijk rendement Zoals beschreven in Hoofdstuk 2. Doelstellingen en beleid is er momenteel geen actueel vastgoed- en accommodatiebeleid. Voor het op te stellen vastgoed- en accommodatiebeleid is in de kaderstellende notitie subsidiebeleid wel als uitgangspunt geformuleerd dat vastgoed als middel ingezet dient te worden om sociaal maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Maar op dit moment is er dus nog niet uitgewerkt op welke wijze maatschappelijk vastgoed een bijdrage levert aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen, en tot welk maatschappelijk rendement dit leidt. In Hoofstuk 5. Informatievoorziening en sturing hebben we toegelicht dat de raad niet op het niveau van de gehele vastgoedportefeuille wordt geïnformeerd. De raad ontvangt voor de vastgoedportefeuille dus ook geen informatie over welk maatschappelijk rendement er met de inzet van het maatschappelijk vastgoed wordt behaald. Ondanks dat er geen beleid is waarin expliciet staat geformuleerd welk maatschappelijk rendement behaald dient te worden met de inzet van het maatschappelijk vastgoed, zien we wel enkele voorbeelden waar maatschappelijk rendement te zien is. Ter illustratie beschrijven we hier het voorbeeld MFA Hooipolder.

6.1.1. Voorbeeld: MFA Hooipolder Toelichting MFA Hooipolder Het project School & Wijk Hooipolder betreft de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie (MFA). Het omvat de vernieuwing en verbouwing van de drie basisscholen, conform het vastgestelde IHP. Daarnaast wordt de gymzaal van Hooipolder vervangen. Ook wordt er wordt ruimte gecreëerd voor een kinderdagverblijf. Afhankelijk van het succes van een pilotproject kan de functie van het verouderde gebouw De Schelf aan de MFA worden toegevoegd. Ook is er mogelijk ruimte voor andere zorg- en welzijnsinstellingen.55 Op 19 juni 2025 heeft de raad het resultaat van de eerste fase vastgesteld. Ook heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 150.000 beschikbaar gesteld voor de tweede fase, de definitiefase. 56 Begin 2026 wordt parallel aan dit proces gestart met een locatiestudie. De voorbereidingen hiervan worden zijn in december 2025 dit jaar gestart. 57 Het streven is om in mei/juni 2026 te beginnen met het opstellen van een raadsvoorstel met daarin de resultaten van deze onderdelen en een verzoek om een voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase. Daaronder ligt dan een concept realisatieovereenkomst tussen de kernpartners waarin de uitgangspunten voor eigendom, exploitatie en beheer van de MFA worden vastgelegd.

58 De planning is dat in 2027 een voorstel aan de raad wordt gedaan om krediet te voteren voor de realisatie van het pand. De bouw moet gaan plaatsvinden in 2028/2029. 59 55

Gesprekswijzer Project MFA Hooipolder – Raamsdonksveer (18 december 2024)

56

Gemeente Geertruidenberg (19 juni 2025). MFA Hooipolder: vaststellen uitgangspunten oriëntatiefase en budget voor de definitie-/haalbaarheidsfase.

57

Raadsinformatiebrief inzake project MFA Hooipolder (8 december 2025)

58

Idem.

59

Raadsvoorstel tweede fase MFA Hooipolder (19 juni 2025)

44 / 47

Maatschappelijk rendement MFA Hooipolder Op 16 januari 2025 zijn de uitkomsten van de eerste fase, de oriëntatiefase, aan de raad gepresenteerd. In het rapport “Oriëntatiefase MFA Hooipolder” (6 januari 2025) staat de visie voor de MFA als volgt verwoord: “De MFA Hooipolder is een Multifunctionele Accommodatie (MFA) waarin onderwijs, opvang, ontmoeting, zorg en welzijn en sport en spel voor de kinderen en wijkbewoners van Hooipolder laagdrempelig worden voorzien. Een brede maatschappelijke voorziening, die bijdraagt aan de ontwikkeling, het welzijn en de ondersteuning van alle inwoners van Raamsdonksveer en de kinderen in het bijzonder. De partijen in MFA Hooipolder werken vanuit een gezamenlijk doel: Een kansrijke omgeving creëren waar alle kinderen en volwassenen (jong en oud) zich maximaal kunnen ontwikkelen. Een veilige plek waar iedereen het maximale uit zichzelf kan halen.”60 In de rapportage wordt deze visie verder uitgewerkt. Zo staat er ook een visie geformuleerd op ontmoeting en ondersteuning, en staat geformuleerd dat de MFA multi-inzetbaar moet zijn. 61 In het Raadsvoorstel voor de tweede fase van de MFA Hooipolder (19 juni 2025), wordt deze visie expliciet gekoppeld aan gemeentelijke beleid. In het raadsvoorstel staat het volgende: “De ontwikkeling van een MFA is in lijn met het collegeakkoord en de daaruit voortgekomen programma’s en ambities.

Een MFA zal de sociale cohesie, de leefbaarheid en een inclusieve samenleving in Raamsdonksveer-Noord versterken. Het biedt een unieke kans voor de wijkontwikkeling en het woongenot. De gemeente heeft de wettelijke verplichting om te zorgen voor passende onderwijshuisvesting, met de nieuwbouw van de drie scholen in het pand van de MFA geeft zij hier invulling aan.”62 Verder staat in het raadsvoorstel dat er met de MFA Hooipolder een antwoord gegeven wordt op de behoeftes in Raamsdonksveer-Noord. Hierover staat het volgende: “Met de MFA Hooipolder verwachten we goed in te spelen op de behoeften in de wijk. Tijdens het Participatietraject konden wijkbewoners, verenigingen, ondernemers en andere organisaties aangeven welke uitdagingen in de wijk de MFA kan aanpakken. Er zijn met name zorgen over vandalisme, zwerfafval en verkeerssituaties. Door een nieuw gebouw als hart van de wijk te creëren en bewoners hierin te betrekken, ontstaat een gevoel van gedeeld eigenaarschap. De MFA biedt een sociale impuls voor de wijk en brengt bewoners van verschillende achtergronden samen. 63

6.2. Analyse 6.2.1. Er is geen beleid en zicht op het maatschappelijk rendement van het vastgoed op het niveau van de vastgoedportefeuille. Uit de gesprekken blijkt dat de beleidsdomeinen op dit moment niet in staat zijn om inzichtelijk te maken in hoeverre en op welke wijze het gemeentelijk vastgoed bijdraagt aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen. In beleid is dan ook niet uitgewerkt op welke wijze dit dient te gebeuren. Hierdoor is op het niveau van de vastgoedportefeuille niet inzichtelijk welk maatschappelijk rendement nu wordt gerealiseerd, en of dit in verhouding staat tot de mate waarin beleidsdoelen worden bereikt. Het ontbreken van

60

Rapport Oriëntatiefase MFA Hooipolder (6 januari 2025)

61

Rapport Oriëntatiefase MFA Hooipolder (6 januari 2025)

62

Raadsvoorstel tweede fase MFA Hooipolder (19 juni 2025)

63

Raadsvoorstel tweede fase MFA Hooipolder (19 juni 2025)

45 / 47

een expliciete koppeling tussen vastgoed, beleidsdoelen en beoogd maatschappelijk effect maakt dat er onvoldoende gemonitord en gestuurd kan worden op het maatschappelijk rendement van het vastgoed.

6.2.2. Op individueel niveau zien we dat vastgoed al wel expliciet wordt ingezet voor het realiseren van beleidsmatige doelstellingen. Tegelijkertijd zien we dat op individuele ontwikkelingen al wel expliciet wordt gekeken hoe vastgoed bijdraagt aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen, zoals in het voorbeeld van de MFA Hooipolder. In dit geval geldt dat de realisatie van de MFA Hooipolder expliciet is gekoppeld aan de bijdrage aan ambities vanuit het collegeakkoord en de daaruit voortgekomen programma’s en ambities. Dit voorbeeld toont mooi aan dat als er een heldere visie is op welk maatschappelijk effect je wilt realiseren met vastgoed, dit een concrete en zichtbare bijdrage kan leveren aan beleidsmatige doelstellingen. Dat voor veel maatschappelijk vastgoed nu geldt dat niet is geëxpliciteerd hoe het bijdraagt aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen en dat dit niet op deze manier wordt gemonitord en gerapporteerd, betekent overigens niet dat het vastgoed helemaal geen maatschappelijk effect heeft. Wel is er beleid nodig waarin wordt uitgewerkt op welke wijze dit kan worden geëxpliciteerd en wie verantwoordelijk is voor het formuleren, monitoren en rapporteren daarvan, zodat dit beeld voor de gehele vastgoedportefeuille kan gaan ontstaan en hierop gestuurd kan worden.

6.3. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 1. De doelen zijn bereikt of liggen op koers om bereikt te worden. 2. De gemeente kan inzichtelijk maken of de daarvoor gemaakte kosten in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie. 3. De kosten staan in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie. Norm 1 Het ontbreekt op dit moment aan actueel vastgoed- en accommodatiebeleid. Hierdoor kan deze norm niet worden getoetst. Norm 2 Doordat er geen actueel vastgoed- en accommodatiebeleid is, kan niet inzichtelijk worden gemaakt in hoeverre de gemaakte kosten in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm. Norm 3 Doordat niet inzichtelijk gemaakt kan worden in hoeverre de gemaakte kosten in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie, kan deze norm niet worden getoetst.