Rapport - Rekenkameronderzoek Maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk rendement

Onderzoek maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk rendement Waarde verankerd in stenen

In opdracht van de Rekenkamer Geertruidenberg RAPPORT

Roel Lauwerier, Thijs Boertien en Jop de Graaff

17 april 2026

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1. Inleiding

5

1.1. Aanleiding en doelstelling 1.2. Onderzoeksvragen 1.3. Normenkader 1.4. Aanpak 1.5. Leeswijzer

Bestuurlijke nota

5 5 6 7 8

9

Hoofdconclusie Deelconclusies Aanbevelingen Bestuurlijke reactie

9 9 11 13

Nota van bevindingen

16

2. Doelstellingen en beleid

17

2.1. Beschrijving gemeentelijk vastgoedbeleid 2.2. Doelen beleidsafdelingen 2.3. Analyse 2.4. Toetsing aan het normenkader

3. Organisatie en uitvoering 3.1. Beschrijving organisatie en uitvoering 3.2. Analyse 3.3. Toetsing aan het normenkader

4. Feitelijk inzicht

17 20 22 24

25 25 29 30

32

4.1. Beschrijving feitelijk inzicht 4.2. Analyse 4.3. Toetsing aan het normenkader

32 34 36

5. Informatievoorziening en sturing

37

5.1. Beschrijving | Informatievoorziening en sturing 5.2. Analyse 5.3. Toetsing aan het normenkader

6. Maatschappelijk rendement 6.1. Beschrijving maatschappelijk rendement 6.2. Analyse 6.3. Toetsing aan het normenkader

37 42 43

44 44 45 46

2 / 47

Voorwoord Geertruidenberg, 28 februari 2026 Onderzoek maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk rendement ‘Waarde verankerd in stenen’ Een veel gehoord gezegde als het gaat om vastgoed is: “De waarde zit vast in de stenen”. Een uitspraak die vaak wordt gebruikt vanuit een financieel perspectief. Een eigenaar heeft weliswaar het pand in bezit, maar kan met het financieel rendement, zoals een overwaarde, niet direct iets. Het zit vast in de stenen. Bij maatschappelijk vastgoed staat dat financieel perspectief niet per definitie op de voorgrond. Bij een buurthuis, een school, een clubhuis, een theater etc. ligt de nadruk juist op wat er in of rondom het pand gebeurt: sociale cohesie, tegengaan van eenzaamheid, bevorderen van een gezond lichaam door sport, genieten of maken van kunst en cultuur. Daar komt een andere waarde om de hoek kijken die weliswaar ook verbonden is aan de stenen, maar niet (enkel) een financieel nut dient. De Rekenkamer heeft met haar derde onderzoek door onderzoeksbureau TwynstraGudde onderzoek laten doen naar de vraag of bij het realiseren van diverse beleidsdoelen op het gebied van onderwijs, sport, zorg en cultuur het maatschappelijk vastgoed een rol speelt en of er uiteindelijk met dit vastgoed maatschappelijk rendement is of kan worden gerealiseerd.

Voordat de Rekenkamer toekomt aan de belangrijkste conclusies uit het rapport, wil zij de betrokken onderzoekers Thijs Boertien, Jop de Graaff en Roel Lauwerier hartelijk danken voor hun grote en waardevolle inzet bij de uitvoering van dit onderzoek en voor de kennis en ervaring die zij daarbij hebben ingebracht. De overlegmomenten waren erg goed voorbereid, gestructureerd en prettig van toon. Dat is altijd afwachten bij aanvang van een dergelijk proces, maar het heeft de Rekenkamer ook bij dit onderzoek weer heel positief gestemd. Het heeft geleid tot een helder en overzichtelijk rapport dat op onderdelen ook voortbouwde op eerdere onderzoeken over dit onderwerp, maar haar zelfstandige waarde laat zien in de conclusies en aanbevelingen. De hoofdconclusie dat er op dit moment geen actueel vastgoed- en accommodatiebeleid is, hetgeen in de praktijk leidt tot knelpunten zoals een onduidelijk beeld over het gewenste voorzieningenniveau, versnipperde informatie, nemen van ad hoc besluiten en onverschuldigde vastgoeduitgaven, is pittig. Maar tegelijkertijd is de aandacht voor het vastgoedbeheer- en beleid zichtbaar in ontwikkeling, door het aantrekken van extra capaciteit in de organisatie (assetmanager) en vrij maken van budget binnen de Programmabegroting 2026-2029 op dit onderwerp.

Dat stemt hoopvol en is daarmee ook een belangrijke conclusie, mits deze aandacht zich uiteindelijk vertaalt naar concrete stappen, zoals het opstellen van concreet vastgoed en aanverwant accommodatie- en subsidiebeleid. De aanbevelingen in dit rapport kunnen daarbij naar de overtuiging van de Rekenkamer ondersteuning bieden. Deze aanbevelingen richten zich naar het College van B&W, maar ook naar de gemeenteraad: 1)

Het College van B&W wordt geadviseerd in 2026 het vastgoedbeleid en aanverwant accommodatie- en subsidiebeleid in 2026 op te stellen en 2) de gemeenteraad mee te nemen in de ontwikkelingen. Het advies aan de gemeenteraad is om 3) hierbij afspraken te maken met het College om te laten zien welke maatschappelijk impact wordt gerealiseerd door middel van tellen én vertellen. Voor het opdoen van inspiratie ten aanzien van de in het beleid minimaal op te nemen elementen (het gewenste voorzieningenniveau, een consistent afwegingskader gekoppeld aan beleidsmatige doelstellingen en methodiek voor bepalen van kostprijsdekkende huur) wordt verwezen naar concrete voorbeelden binnen andere gemeenten. Binnen het op te stellen beleid is het verstandig voor het College om het samenspel binnen de driehoek van gebruiker, beleid en medewerkers vastgoed een vaste plek te geven. Een

3 / 47

belangrijke eerste stap bij dit alles is een door het College zo spoedig mogelijk 4) op te stellen actueel, integraal en handzaam overzicht van de vastgoedportefeuille. Juist vanwege de actuele aandacht voor het maatschappelijk gemeentelijk vastgoed lijkt het rapport op het juiste tijdstip te kunnen worden opgeleverd en kan de kracht van dit rapport zijn dat het concrete ondersteuning biedt bij de taken die op het College van B&W, de gemeenteraad en vooral de ambtenaren binnen de betrokken beleidsafdelingen liggen te wachten. Want dan kan de maatschappelijk waarde, verankerd in de stenen, naar de inwoners binnen de gemeente Geertruidenberg vloeien, die daar uiteindelijk belang en baat bij (moeten) hebben. Rekenkamer Geertruidenberg Jos van den Elshout Petra Paulides Laura van Asseldonk

4 / 47

1. Inleiding 1.1. Aanleiding en doelstelling Jaarlijks onderzoekt de Rekenkamer Geertruidenberg voor de gemeenteraad een beleidsthema om zo verdiepend inzicht te geven in maatschappelijke en actuele onderwerpen die spelen binnen de gemeente. Na een gesprek met de gemeenteraad heeft de rekenkamer gekozen om een onderzoek naar het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed uit te voeren. Dit omdat het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed een rol speelt in het realiseren van diverse beleidsdoelen op het gebied van onderwijs, zorg, cultuur, maar ook sport. Dit onderzoek beoogt inzicht te geven in de mate waarin het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed bijdraagt aan het behalen van deze doelen en welk maatschappelijk rendement hiermee wordt gerealiseerd. Daarbij dient dit onderzoek inzicht te bieden in de doeltreffendheid van het beleid.

Definitie maatschappelijk rendement Bij maatschappelijk vastgoed draait het om meer dan financieel rendement. Maatschappelijk vastgoed speelt een rol in het realiseren van beleidsmatige ambities op diverse terreinen. Dit is wat er in deze context wordt verstaan wordt onder maatschappelijk rendement.

De afgelopen jaren zijn er enkele onderzoeken gedaan die raken aan het maatschappelijk vastgoed in de gemeente Geertruidenberg. Deze onderzoeken richtten zich onder andere op de haalbaarheid van een Sportbedrijf Geertruidenberg, het onderhoud van sportvelden en zwembaden en op het afstoten van vastgoed. Met dit onderzoek is voortgebouwd op de constateringen die gedaan zijn in de eerdere rapporten.

1.2. Onderzoeksvragen In het onderzoek staat de volgende hoofdvraag centraal. In welke mate en op welke wijze draagt het maatschappelijk vastgoed sinds 2015 bij aan het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelen en welk maatschappelijk rendement wordt hiermee behaald? Voor de beantwoording van de hoofdvraag zijn de volgende deelvragen geformuleerd: Doelstellingen en beleid 1. Welke doelen streeft de gemeente na met betrekking tot het maatschappelijk vastgoed en maatschappelijk rendement? 2. Hoe zijn deze doelen vertaald in beleidskaders en plannen? Organisatie en uitvoering 3. Hoe zijn het beheer en de exploitatie van de maatschappelijke voorzieningen georganiseerd in Geertruidenberg? 4. Welke afwegingen zijn er sinds 2015 gemaakt ten aanzien van de eigendomspositie van de voorzieningen (in eigendom, huur, financiële bijdrage/subsidie)? 5. Wat zijn de verschillen tussen de exploitaties in gemeentelijk beheer, beheer van de exploitaties in handen van stichting of een commerciële partner?

5 / 47

Feitelijke inzichten 6. Met welk maatschappelijk vastgoed heeft de gemeente een financiële en/of juridische relatie? a. Hoe ziet deze relatie er uit? b. Hoe vertaalt het onderscheid naar wettelijke en niet-wettelijke taken/kosten zich naar het maatschappelijke doel? c. Welke afspraken over sturing op de voorzieningen in relatie tot het maatschappelijk doel liggen vast? d. Welke functie hebben de voorzieningen? e. Wie zijn de gebruikers? f. Welke technische, financiële en juridische gegevens zijn bekend over de voorzieningen? g. Hoe zijn beheer en onderhoud van deze voorzieningen geregeld? h. Welke kosten en inkomsten zijn er gerelateerd aan de voorzieningen? i. Wordt er gebruikersonderzoek gedaan bij deze voorzieningen? j. Wat is de bezettingsgraad? k. Is er een risicoanalyse van de verschillende voorzieningen? Informatievoorziening en sturing 7. Welke informatievoorziening ontvangt de raad over het vastgoedbeleid (middels de P&C-cyclus en eventuele andere overzichten)? 8. Hoe wordt de gemeenteraad geïnformeerd over het beleid en de prestaties met betrekking tot de maatschappelijke voorzieningen? 9. Welke sturings- en controlemogelijkheden heeft de raad, en hoe worden deze benut? Maatschappelijk rendement 10. In welke mate dragen de verschillende maatschappelijke vastgoedobjecten bij aan de gestelde beleidsdoelen sinds 2015? 11.

Hoe verhoudt de doelrealisatie zicht tot de gemaakte kosten? 12. Hoe wordt het maatschappelijk rendement van deze objecten gemeten en geëvalueerd?

1.3. Normenkader De onderzoeksvragen worden beantwoord met behulp van het volgende normenkader. Normen Doelstellingen en beleid

1. De doelen van het vastgoedbeleid zijn concreet en duidelijk vastgesteld. 2. Duidelijk en concreet is vastgesteld welke maatschappelijke impact (beleidsmatige doelen) moet worden gerealiseerd met de inzet van het maatschappelijk vastgoed.

Organisatie en uitvoering

1. De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed zijn duidelijk belegd in de organisatie. 2. Er is een consistent afwegingskader aan de hand waarvan het betrekken van het maatschappelijk vastgoed wordt bepaald (in eigendom, huur, financiële bijdrage/subsidie). 3. Er is in de kaderstelling en uitvoering aandacht voor verschillen tussen de exploitaties in gemeentelijk beheer en beheer van de exploitaties in handen van derden.

6 / 47

Feitelijk inzicht

Een duidelijk en integraal overzicht is beschikbaar ten aanzien van: 1. Het maatschappelijk vastgoed. 2. De eigendomssituatie van het vastgoed. 3. De functies van het vastgoed. 4. De gebruikers van het vastgoed. 5. De technische staat van het vastgoed en een daaraan gekoppeld meerjarenonderhoudsplan (inclusief dekking). 6. Afspraken over het beheer en het onderhoud van het vastgoed. 7. Actuele en volledige huurcontracten, inclusief huurprijzen, met gebruikers van het vastgoed. 8. Huurinkomsten. 9. Kapitaallasten en eigenaarslasten. 10. Gebruikerstevredenheid. 11. Risicoanalyse.

Informatievoorziening en sturing

1. Raad en college hebben concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop de raad wordt geïnformeerd over de uitvoering van het beleid. 2. De raad wordt conform afspraken geïnformeerd over de uitvoering van het beleid.

Maatschappelijk rendement 1. De doelen zijn bereikt of liggen op koers om bereikt te worden. 2. De gemeente kan inzichtelijk maken of de daarvoor gemaakte kosten in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie. 3. De kosten staan in redelijke verhouding staan tot de mate van doelrealisatie. Figuur 1. Normenkader

1.4. Aanpak De aanpak van dit onderzoek bestaat uit drie inhoudelijke stappen. Stap 1. Informatie-uitvraag en documentenonderzoek. In deze stap is bij de ambtelijke organisatie een overzicht opgevraagd van het vastgoed in gemeentelijk bezit. Er is gevraagd om informatie op te leveren per object, op basis van de aspecten van de eerste norm uit het normenkader. Daarnaast zijn documenten opgevraagd bij de ambtelijke organisatie, waaronder beleidsstukken en raadsstukken. Stap 2. Interviews en raadssessie In stap 2 zijn interviews afgenomen met bestuurlijk en ambtelijk betrokkenen bij het vastgoed. Naast de assetmanager en propertymanager vastgoed is gesproken met ambtelijke vertegenwoordiging vanuit de beleidsafdeling sport en de beleidsafdeling toerisme, recreatie, kunst en cultuur, met de domeinmanager Fysiek Domein, met de adviseur interne controle en met de portefeuillehouder vastgoed. Ook is een sessie georganiseerd met een vertegenwoordiging van de raad. Stap 3. Rapportage In stap 3 zijn de beelden vanuit de informatie-uitvraag, documenten, interviews en raadssessie samengebracht tot dit rapport. In dit rapport worden de onderzoeksvragen beantwoord aan de hand van het normenkader. Het conceptrapport is na bespreking met de rekenkamer voorgelegd aan de ambtelijke organisatie voor feitelijk wederhoor.

Het ambtelijk wederhoor is verwerkt in het definitieve eindrapport dat door de rekenkamer is vastgesteld.

7 / 47

1.5. Leeswijzer Hoofdstuk 1. Inleiding: In de inleiding worden de aanleiding en de doelstelling van het onderzoek geschetst alsook de onderzoeksvragen, het normenkader en de aanpak. Bestuurlijke nota: De bestuurlijke nota bevat de hoofdconclusie, deelconclusies en aanbevelingen. Hoofdstuk 2. Doelstellingen en beleid: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de doelstellingen die zijn geformuleerd ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed. Hoofdstuk 3. Organisatie en uitvoering: In hoofdstuk 3 wordt gekeken naar de organisatie en uitvoering. Daarbij wordt ingegaan op het afwegingskader ten aanzien van de vastgoedportefeuille, hoe de uitvoering georganiseerd is, en welke afspraken er zijn gemaakt tussen raad en college over de informatievoorziening. Hoofdstuk 4. Feitelijk inzicht: In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het feitelijk inzicht van de gemeente in het vastgoed. Hoofdstuk 5. Informatievoorziening en sturing: in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op informatievoorziening en sturing en meer specifiek de betrokkenheid van de raad. Hoofdstuk 6. Maatschappelijk rendement: in hoofdstuk 6 staat het maatschappelijk rendement centraal.

‘

8 / 47

Bestuurlijke nota De bestuurlijke nota bevat achtereenvolgens de hoofdconclusie, deelconclusies en aanbevelingen.

Hoofdconclusie Rekenkamer Geertruidenberg is dit onderzoek gestart met de volgende hoofdvraag: In welke mate en op welke wijze draagt het maatschappelijk vastgoed sinds 2015 bij aan het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelen en welk maatschappelijk rendement wordt hiermee behaald? Op basis van het onderzoek komen wij tot de volgende hoofdconclusie. Er is momenteel geen actueel vastgoed- en accommodatiebeleid. Dit leidt in de praktijk tot knelpunten. Zo is er geen gemeentebreed beeld van een gewenst voorzieningenniveau dat bijvoorbeeld ziet op welke functies waar aanwezig zouden moeten zijn, wat de spreiding en schaalgrootte zou moeten zijn, of welk type gebruikers met welke maatschappelijke impact wordt bediend. Daarnaast is informatie versnipperd beschikbaar, worden besluiten ten aanzien van de vastgoedportefeuille ad hoc genomen en worden onverschuldigde vastgoeduitgaven gedaan (uitgaven waarvan niet vast te stellen is of deze wel door de gemeente betaald moeten worden). Het samenspel tussen beleidsafdelingen, vastgoed en gebruikers functioneert in beperkte mate. Op individuele ontwikkelingen na, is niet inzichtelijk welk maatschappelijk rendement wordt gerealiseerd middels de vastgoedportefeuille, en of dit in verhouding staat tot de mate waarin beleidsdoelen worden bereikt. Een beperkende factor hierbij is dat het lang aan actueel beleid heeft ontbroken.

Tegelijkertijd is de aandacht voor het vastgoedbeheer en -beleid in de gemeente Geertruidenberg zichtbaar in ontwikkeling. Zo is er voor het opstellen van vastgoedbeleid en aanverwant accommodatie- en subsidiebeleid budget opgenomen in de Programmabegroting 2026-2029 en er is reeds extra capaciteit aangetrokken voor de vastgoedorganisatie. In het nog op te stellen beleid zal bepaald moeten worden hoe de gemeente keuzes maakt over het inzetten van vastgoed, welke maatschappelijke doelen daarmee bereikt en bediend moeten worden en hoe uniformiteit, doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid daarbij worden geborgd.

Deelconclusies De hoofdconclusie is gebaseerd op de volgende deelconclusies. Doelstellingen en beleid De gemeente beschikt momenteel niet over actueel vastgoed- en accommodatiebeleid. Daardoor is niet vastgesteld welke maatschappelijke doelen prioriteit hebben, welk type gebruikers bediend wordt en hoe vastgoed strategisch kan worden ingezet om maatschappelijk rendement te realiseren. In eerder onderzoek uit 2022 is geconstateerd dat het ontbreken van dergelijk beleid in de praktijk tot knelpunten leidt. Deze situatie is sindsdien niet wezenlijk veranderd. Informatie is versnipperd beschikbaar, besluiten ten aanzien van de vastgoedportefeuille worden ad hoc genomen en er worden onverschuldigde vastgoeduitgaven gedaan (uitgaven waarvan niet vast te stellen is of deze wel door de gemeente betaald hoeven worden). In sectoraal beleid en bij individuele ontwikkelingen zijn al wel voorbeelden zichtbaar waarin vastgoed expliciet wordt betrokken bij beleidsdoelen, zoals bij de ontwikkeling van de MFA Hooipolder. Deze werkwijze is echter nog geen gemeengoed. De door de raad vastgestelde kaderstellende notitie subsidiebeleid (2025) vormt een eerste stap in het expliciteren van uitgangspunten die raken aan vastgoed. Hierin wordt onder meer het belang

9 / 47

benadrukt van de samenhang tussen het op te stellen subsidie-, evenementen- en vastgoedbeleid, kostprijsdekkende huur en het realiseren van hoge bezettingsgraden. De uiteindelijke meerwaarde van deze notitie is echter afhankelijk van de verdere uitwerking in het nog op te stellen beleid en van de mate waarin de verschillende beleidskaders in samenhang worden vormgegeven en uitgevoerd. Organisatie en uitvoering De gemeentelijke organisatie is op dit moment onvoldoende toegerust om integrale afwegingen te maken over de inzet van maatschappelijk vastgoed. Het ontbreekt aan een consistent afwegingskader dat richting geeft aan keuzes over efficiënt gebruik, spreiding en schaalgrootte van voorzieningen, en over ontwikkelingen zoals nieuwbouw, herontwikkeling of afstoting. Ook is niet uitgewerkt hoe taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden rondom het gemeentelijk vastgoed zijn belegd. Dit leidt er in de praktijk toe dat huisvestingsvragen veelal rechtstreeks bij vastgoed binnenkomen, in plaats van bij de betrokken beleidsafdeling. Daarbij ontbreekt binnen de beleidsdomeinen een vast aanspreekpunt dat als schakel richting vastgoed fungeert. Het samenspel tussen beleid, vastgoed en gebruiker functioneert daarmee niet goed. Tegelijkertijd is sprake van een positieve ontwikkeling in de organisatie. De beleidsdomeinen en vastgoed weten elkaar steeds beter te vinden.

Er is sinds kort maandelijks overleg waarbij fysiek domein (buitenruimte en vastgoed), financiën en sport aansluiten. Daarnaast is met de aanstelling van de assetmanager vastgoed de benodigde capaciteit toegevoegd, ook om een trekkende rol te vervullen bij het opstellen van de beleidskaders. Wel blijft de capaciteit schaars en kwetsbaar, waardoor de implementatie en borging van het op te stellen beleid aandacht zal blijven vragen. Feitelijk inzicht Het feitelijk inzicht in de vastgoedportefeuille is op dit moment versnipperd aanwezig binnen de organisatie. Er is geen volledig en integraal overzicht van de vastgoedobjecten, de status daarvan en de bijbehorende contractuele en financiële gegevens. Hierdoor is niet vast te stellen of alle verhuurde objecten daadwerkelijk worden gefactureerd en bestaat het risico dat contracten onwenselijk worden verlengd. Op dit moment hanteert de gemeente geen methodiek voor het bepalen van kostprijsdekkende huur. Dit is ook niet mogelijk, omdat de lasten en huuropbrengsten per object niet volledig in beeld zijn. Het ontbreken van deze systematiek betekent dat de raad geen onderbouwde afweging kan maken voor welke sectoren of functies een uitzondering in het algemeen belang gerechtvaardigd is zodat bepaalde maatschappelijke functies onder de kostprijs kunnen worden verhuurd, zonder in strijd met de wet te handelen.

Daarnaast is geconstateerd dat er vastgoeduitgaven worden gedaan waarvan niet kan worden vastgesteld of deze contractueel of juridisch voor rekening van de gemeente behoren te komen. Een externe accountant heeft in 2024 geadviseerd om interne controlemaatregelen te treffen om de volledigheid van de verantwoorde verhuuropbrengsten vast te stellen. Als startpunt is daarbij genoemd het in beeld brengen van de vastgoedportefeuille en de status van de panden, inclusief de relatie tussen verhuurcontracten en de verantwoorde huurbaten in de financiële administratie. Inmiddels wordt gewerkt aan het opzetten van een mappenstructuur per pand, waarin beschikbare informatie zoals huurcontracten wordt verzameld. Maar het realiseren van een integraal en handzaam overzicht met de benodigde sturingsinformatie staat nog in de kinderschoenen en moet nog worden uitgewerkt en geïmplementeerd. Informatievoorziening en sturing De raad wordt niet structureel in positie gebracht ten aanzien van het totaal van de vastgoedportefeuille. De raad is kaderstellend op basis van wettelijke bevoegdheden en losse ontwikkelingen of projecten, en niet vanuit een samenhangend en actueel beleidskader voor de vastgoedportefeuille als geheel. Ook in het licht van de controlerende rol wordt de raad met name geïnformeerd over individuele ontwikkelingen, onder andere via

10 / 47

raadsinformatiebrieven, P&C-documenten en informerende presentaties. Informatievoorziening over de totale vastgoedportefeuille ontbreekt. Maatschappelijk rendement Momenteel wordt niet integraal gemonitord en in beeld gebracht in hoeverre en op welke wijze het gemeentelijk vastgoed bijdraagt aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen, waardoor onvoldoende kan worden gestuurd op maatschappelijk rendement. In beleid is niet uitgewerkt hoe deze koppeling tussen vastgoed, beleidsdoelen en maatschappelijk effect moet worden vormgegeven. Dat voor veel maatschappelijk vastgoed deze bijdrage niet is geëxpliciteerd en niet systematisch wordt gemonitord en gerapporteerd, betekent niet dat er geen maatschappelijk rendement is. Bij individuele ontwikkelingen, zoals bij de MFA Hooipolder, is te zien dat expliciet wordt gekeken naar de bijdrage van vastgoed aan beleidsmatige doelstellingen. Wel ontbreekt een beleidsmatig kader waarin wordt vastgelegd op welke wijze dit effect moet worden benoemd, gemonitord en gerapporteerd en wie daarvoor verantwoordelijk is.

Aanbevelingen Aanbeveling 1 aan het college: Zorg ervoor dat, zoals opgenomen in de Programmabegroting 2026-2029, in 2026 vastgoedbeleid en aanverwant accommodatie- en subsidiebeleid worden opgesteld en neem de raad mee in deze ontwikkeling. Geef in het op te stellen beleid in ieder geval de onderstaande elementen een plek. • Een visie op het gewenste voorzieningenniveau (Voorbeelden ter inspiratie: Programmaplan Maatschappelijke Voorzieningen gemeente Zwolle en Hilversumse Leidraad Advieslijnen voor Maatschappelijke Voorzieningen) • Een consistent afwegingskader, gekoppeld aan de beleidsmatige doelstellingen. Het afwegingskader dient de raad te ondersteunen om weloverwogen keuzes te maken over of vastgoed in eigendom moet worden gehouden of afgestoten, over huren en verhuren, onder welke voorwaarden maatschappelijk vastgoed wordt ingezet (eigendom, huur, subvsidierelatie, afstoting) over het verstrekken van financiële bijdragen of subsidies, en of daarbij verschillen worden gehanteerd tussen exploitaties in gemeentelijk beheer en beheer van de exploitaties in handen van derden. (Voorbeeld ter inspiratie: Beslisboom Accommodatiebeleid gemeenten Woerden en Oudewater) • Een methodiek voor het bepalen van kostprijsdekkende huur, conform de Wet Markt en Overheid.

Op basis van deze methodiek kan de raad vervolgens expliciet besluiten voor welke functies of sectoren een uitzondering in het algemeen belang wordt gemaakt, zodat een niet-kostprijsdekkende huur rechtmatig kan worden toegepast. (Voorbeeld ter inspiratie: Huurbeleid vastgoed gemeente West Betuwe) Aanbeveling 2 aan het college: Geef het samenspel in de driehoek tussen gebruiker, beleid en medewerkers vastgoed een expliciete plek in het op te stellen beleid. Daarbij is het van belang dat er een opdrachtgeveropdrachtnemersrelatie bestaat tussen beleid en de medewerkers vastgoed. Voor de verschillende beleidsdomeinen dient er een accounthouder te zijn die als aanspreekpunt richting de medewerkers vastgoed fungeert. Gebruikers komen met een huisvestingsvraag bij een beleidsafdeling, die dan kijkt of de huisvestingsvraag past binnen het beleid en vervolgens als opdrachtgever optreedt richting de medewerkers vastgoed. Als opdrachtnemer kunnen de medewerkers vastgoed dan kijken of er vastgoed beschikbaar is en onder welke voorwaarde dit verhuurd kan worden. Vervolgens kan er dan een huurovereenkomst gesloten worden tussen de medewerkers vastgoed en gebruiker en

11 / 47

kan er vanuit beleid eventueel een subsidierelatie bestaan met de gebruiker. Deze driehoek is hiernaast schematisch weergegeven. Aanbeveling 3 aan het college: Kom zo snel als mogelijk tot een actueel, integraal en handzaam overzicht van de vastgoedportefeuille. Een integraal, actueel en toegankelijk overzicht van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, waarin onder andere de verhuurcontracten, looptijden en algemene bepalingen zijn opgenomen, is noodzakelijk om strategische afwegingen te kunnen maken. Benut de informatie die al (versnipperd) aanwezig is, actualiseer en vervolledig deze en vul deze aan met de ontbrekende gegevens. Aanbeveling 4 aan de raad: Maak als raad bij de behandeling van het bij aanbeveling 1 genoemde beleid afspraken met het college over de wijze waarop de betrokken beleidsdomeinen de maatschappelijke impact die wordt gerealiseerd middels het vastgoed inzichtelijk maken. Zorg dat de gerealiseerde maatschappelijke impact beter in beeld wordt gebracht, gekoppeld aan de doelen vanuit de verschillende beleidskaders. Bij het inzichtelijk maken van de impact kan gebruik worden gemaakt van tellen én vertellen. Zo kan er inzicht worden geboden met gebruik van kwantitatieve informatie als bezoekersaantallen en het aantal georganiseerde activiteiten in de accommodatie.

Maar kan er ook op basis van het vertellen van verhalen op een meer kwalitatieve manier inzicht worden geboden in de maatschappelijke impact. Zo verweef je wat je beleidsmatig wilt realiseren met de bereikte impact van je accommodaties.

12 / 47

Bestuurlijke reactie

13 / 47

14 / 47

15 / 47

Nota van bevindingen

16 / 47

2. Doelstellingen en beleid In hoofdstuk 2 staan het beleid en de doelstellingen rondom maatschappelijk vastgoed centraal. Inzicht in de gemeentelijke vastgoedportefeuille komt aan bod in Hoofdstuk 4. Feitelijk inzicht. In paragraaf 2.1 en 2.2 wordt een beschrijving gegeven van het gemeentelijk vastgoedbeleid en de doelen, waarbij ook geput wordt uit onderzoeken die eerder zijn verschenen. In paragraaf 2.3 vindt een analyse plaats op basis van deze beschrijving. We sluiten hoofdstuk 2 af met een toets op de normen in paragraaf 2.4. In dit hoofdstuk komen zowel (het ontbreken van) vastgoedbeleid als accommodatiebeleid aan de orde. Met vastgoedbeleid bedoelen we beleid dat uitgangspunten bevat over het beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed. Met accommodatiebeleid bedoelen we beleid dat gaat over het gebruik van het vastgoed, waarbij het gaat om uitgangspunten over voor welke maatschappelijke functies de gemeente faciliteert in huisvesting, in welke vorm en onder welke voorwaarden.

2.1. Beschrijving gemeentelijk vastgoedbeleid 2.1.1. Bevindingen uit eerder onderzoek Zoals bij de aanleiding van dit onderzoek is aangeven (paragraaf 1.1) is het vastgoedbeleid van de gemeente in de afgelopen jaren al meermaals onderwerp van onderzoek geweest. Uit de QuickScan vastgoedbeheer Gemeente Geertruidenberg (2022) is naar voren gekomen dat er een gebrek aan kaders en beleid is. Ten tijde van de QuickScan werd geen uniforme eenduidige werkwijze gehanteerd. Er werd tevens geconstateerd dat er bij het dagelijks vastgoedmanagement niet tot nauwelijks volgens beleidskaders werd gewerkt. Dit uitte zich bijvoorbeeld in een situatie waarbij huurprijzen lang niet altijd te herleiden waren naar vastgesteld huurbeleid en afspraken met betrekking tot onderhoud van de objecten per contract soms flink konden verschillen. Ook gold dat binnen de gemeente bijvoorbeeld wel gebouwen werden aangekocht en afgestoten, maar dat dit niet specifiek bij iemand was belegd en er nauwelijks tot geen sturing hierop plaatsvond vanuit beleid.1

2.1.2. Huidige situatie (december 2025) In 2016 is er voor het laatst een Nota Accommodatiebeleid vastgesteld. Deze nota spitst zich vooral toe op enkele concrete keuzes voor verschillende objecten. Het is daarmee meer een uitvoeringsdocument dan een richtinggevend beleidsdocument.2 Uit de bestudeerde documenten en verschillende gevoerde gesprekken met de ambtelijke organisatie is naar voren gekomen dat dit beleid niet meer actueel is en in de praktijk niet wordt gebruikt. Het ontbreekt hierdoor momenteel aan (actueel) vastgoed- en accommodatiebeleid.

2.1.3. Toekomstige situatie In gesprekken is aangegeven dat er voor het opstellen van beleid budget is opgenomen in de Programmabegroting 2026-2029.3 Dit budget wordt benut om externe expertise aan te wenden om accommodatiebeleid en aanverwant subsidiebeleid op te stellen. De assetmanager vastgoed gaat gelijktijdig zelf vastgoedbeleid opstellen. 1

QuickScan vastgoedbeheer Gemeente Geertruidenberg (2022)

2

Rapport positionering sport en (maatschappelijk) vastgoed Gemeente Geertruidenberg (november 2022)

3

Gemeente Geertruidenberg (2025) Programmabegroting 2026-2029

17 / 47

Het volgende staat hierover in de Begroting 2026-2029: “Het opstellen van accommodatiebeleid en daaraan gekoppeld vastgoedbeleid is cruciaal. Hiermee ontstaan kaders waarmee het gemeentelijk vastgoed effectiever en meer kostprijsdekkend geëxploiteerd kan worden.” Hiervoor is € 100.000 aan (advies)kosten in de begroting opgenomen (zie figuur 2).

Figuur 2. Accommodatiebeleid en vastgoedbeleid in begroting 2026-2029. De asset- en de propertymanager vastgoed hebben aangegeven dat het op te stellen vastgoedbeleid uitgangspunten moet gaan bevatten over het beheer en onderhoud. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om uitgangspunten onder welke voorwaarden vastgoed verhuurd wordt (bijvoorbeeld een kostendekkend huurtarief). Ook moet in het vastgoedbeleid het samenspel tussen gebruiker, beleidsafdelingen en vastgoed worden uitgewerkt. Hier is momenteel nog geen uitgeschreven beleid voor. Het aanverwante accommodatiebeleid moet aan de andere kant uitgangspunten gaan bevatten over de gebruikerskant van het vastgoed. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de verschillende groepen gebruikers die er zijn in de gemeente en wat dat betekent voor het gewenste voorzieningenniveau. De assetmanager vastgoed wordt de budgethouder en kartrekker van zowel het vastgoedbeleid, dat ook door de assetmanager wordt geschreven, als van het op te stellen accommodatie- en subsidiebeleid, waar externe expertise voor wordt ingehuurd. Daarbij is aangegeven dat het accommodatie- en subsidiebeleid met name raken aan het sociaal domein. ‘Sociaal domein’ zal daarom nadrukkelijk worden betrokken bij het opstellen van beide beleidskaders. De asset- en propertymanager hebben inzicht geboden in de planning voor de totstandkoming en implementatie van het beleid.

In het gevoerde gesprek is aangegeven dat het doel is om de verschillende beleidsstukken rond de zomer van 2026 gereed te hebben zodat de rest van 2026 en 2027 kan worden benut om de uitgangspunten uit de verschillende beleidskaders te implementeren. Per januari 2028 moet volledig volgens de nieuwe beleidskaders worden gewerkt.

2.1.4. Kaderstellende notitie subsidiebeleid Er moet nog worden begonnen met het opstellen van het vastgoed- en accommodatiebeleid. Voor het op te stellen subsidiebeleid geldt al wel dat er op 13 maart 2025 een kaderstellende notitie subsidiebeleid is vastgesteld door de raad. 4 Ook heeft de raad reeds in mei 2025 een nieuwe Algemene subsidieverordening (ASV) vastgesteld, welke de vorige ASV uit 2018 verving.5 Om tot de kaderstellende notitie te komen is begin 2023 het bestaande subsidiebeleid geëvalueerd. Dat heeft input geleverd voor een aantal uitgangspunten voor het nieuwe subsidiebeleid. Een aantal daarvan is aan de gemeenteraad voorgelegd en hierover is gedebatteerd. Mede naar aanleiding van de input van de raad is specifiek gekeken naar de relatie tussen het subsidie-, accommodatie- en vastgoedbeleid (en het evenementenbeleid), zodat de diverse beleidskaders op elkaar kunnen aansluiten.

4

Raadsvoorstel Kaderstellende notitie subsidiebeleid (13 maart 2025)

5

Gemeente Geertruidenberg (8 mei 2025). Algemene subsidieverordening Geertruidenberg 2025.

18 / 47

We lichten de kaderstellende notitie hieronder toe omdat hierin al enkele uitgangspunten zijn opgenomen die direct raken aan vastgoed. Belangrijkste uitgangspunten uit Kaderstellende notitie subsidiebeleid Een expliciete doelstelling uit de kaderstellende notitie is dat het subsidiebeleid wordt afgestemd op het evenementen- en vastgoedbeleid. Dit omdat het vastgoedbeleid sterk verweven is met het evenementen- en subsidiebeleid. Organisaties kunnen namelijk tegen aantrekkelijke voorwaarden (de kostprijs) gebruik maken van gemeentelijk vastgoed en (sport)accommodaties, zo staat beschreven. Daarbij staat in de kaderstellende notitie als uitgangspunt voor het gemeentelijk vastgoed dat het gemeentelijk vastgoed als middel ingezet dient te worden om sociaal maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De ambitie daarbij is om zo hoog mogelijke bezettingsgraden voor gebouwen en (sport)accommodaties te realiseren. Dit zodat de voorzieningen optimaal benut kunnen worden, leegstand kan worden voorkomen en betaalbaarheid gegarandeerd kan worden. Ten aanzien van de huur staat in de kaderstellende notitie opgenomen dat het gemeentelijk vastgoed kostprijsdekkend wordt verhuurd. Kostprijsdekkend wil zeggen dat alle kosten moeten worden gedekt uit de huuropbrengsten.

Uitgangspunt is dat de hoogte van de huurprijs, en mogelijk de hoogte van de (huisvesting) subsidie, jaarlijks worden aangepast en gelijke trend zullen houden met de consumenten prijsindex (CPI) of het Binnenlands Bruto Product (BBP). Ook staat als uitgangspunt dat de gemeente geen winst maakt en dat lang(er) lopende huurcontracten worden opgesteld zoals in het zakelijk verkeer de norm is. De bedoeling hiervan is dat dit leidt tot een duidelijke scheiding tussen de verantwoordelijkheden en kosten van huurder en verhuurder. Verder geldt als uitgangspunt dat subsidies worden verstrekt aan huurders/gebruikers voor (een deel van) de huisvestingslasten. De hoogte van de bijdrage wordt bepaald aan de hand van het op te stellen subsidiebeleid. Daarbij worden huisvesting en subsidie van elkaar gescheiden, worden geldstromen inzichtelijk gemaakt en worden grijze subsidies (zie hieronder) voorkomen. Grijze subsidies Specifiek van belang voor het vastgoedbeleid zijn de uitgangspunten over grijze subsidies. Grijze, of verkapte, subsidies worden in de kaderstellende notitie gedefinieerd als ‘financiële bijdragen of voordelen die niet als zodanig worden benoemd of transparant worden geadministreerd.’ Voorbeelden die worden genoemd zijn gunstige leningen, belastingvoordelen, onder de marktprijs verhuurde gemeentelijke eigendommen, of indirecte ondersteuning.

Deze grijze subsidies kunnen ontstaan door informele afspraken, zoals het gebruik van gemeentelijke accommodaties of middelen zonder dat kosten formeel worden berekend. In de kaderstellende notitie staat aangegeven dat grijze subsidies momenteel, met name op het gebied van vastgoed en evenementen, een risico vormen. Niet inzichtelijk is in hoeverre dit ook daadwerkelijk in de praktijk voorkomt. Dit maakt ook geen onderdeel uit van de scope van dit rekenkameronderzoek. Wel staat in het rapport ‘Grip op Gemeentelijk Vastgoed’, in oktober 2024 opgesteld door een extern adviseur, dat de gemeente onverschuldigde vastgoeduitgaven doet. Dit wil zeggen dat er uitgaven worden gedaan waarvan niet vast te stellen is of deze contractueel en of juridisch wel door de gemeente betaald hoeven te worden, doordat huurcontracten ontbreken of onduidelijk zijn (zie ook paragraaf 4.1.4.). Om grijze subsidies tegen te gaan is als uitgangspunt in de kaderstellende notitie subsisdiebeleid opgenomen dat er met het nieuwe vastgoedbeleid kostprijsdekkend wordt verhuurd en dat dit wordt gedaan op basis van activiteiten conform het nieuwe subsidiebeleid. Daarbij worden subsidies afgestemd op zowel het evenementenbeleid als het vastgoed-/accommodatiebeleid, zodat middelen efficiënt worden ingezet en elkaar versterken. Zo kunnen organisatoren van evenementen gebruik maken van accommodaties tegen marktconforme

19 / 47

tarieven, terwijl subsidies kunnen worden ingezet voor activiteiten die een aantoonbare bijdrage leveren aan gemeentelijke beleidsdoelen. Daarbij dienen de beleidsterreinen nauw samen te werken, om versnippering te voorkomen en het maatschappelijk rendement te vergroten.

2.2. Doelen beleidsafdelingen Zoals beschreven is er geen actueel, overkoepelend vastgoed-/ of accommodatiebeleid. Wel zien we dat er, in beperkte mate, vanuit verschillende beleidsdomeinen in sectoraal beleid huisvestingsvragen staan geformuleerd. In deze paragraaf geven we een aantal voorbeelden die we in sectoraal beleid zijn tegengekomen.

2.2.1. Sport Buitensportaccommodatiebeleid (2021)6 In 2021 is het gemeentelijk buitensportaccommodatiebeleid herijkt. In het buitensportaccommodatiebeleid staan geen expliciete beleidsmatige doelstellingen opgenomen. Het beleidskader bevat met name concrete voorstellen ten aanzien van de verschillende buitensportaccommodaties. In het beleidskader wordt de waarde van (buiten)sport voor Geertruidenberg als volgt geformuleerd: “Sport en sportverenigingen zijn belangrijk voor de sociale binding en de leefbaarheid in Geertruidenberg. Daarom zijn voldoende en kwalitatief goed ingerichte en onderhouden sportaccommodaties nodig.” In het buitensportaccommodatiebeleid staan verschillende uitgangspunten geformuleerd, onderverdeeld in een aantal thema’s. We lichten hieronder per thema kort de verschillende relevante uitgangspunten voor vastgoed toe. 1. Definitie basisvoorzieningen buitensport. • De gemeente zet zich in om het aanbod van basisvoorzieningen (waaronder kleedgebouwen) af te stemmen op de behoefte. 2. Hanteren planningsrichtlijnen buitensportaccommodaties. • Voor de afstemming van vraag naar en aanbod van buitensportaccommodaties in Geertruidenberg gelden de volgende uitgangspunten: • Ten aanzien van (commercieel) medegebruik van de accommodatie door verhuur daarvan door de betreffende vereniging geldt, dat dit niet tot capaciteitsknelpunten dan wel ‘overbespeling’ mag leiden.

Daar waar het zorgt voor extra kosten voor de gemeente dienen die aan de betreffende vereniging te worden doorbelast. 3. Kwaliteit onderhoud en instandhouding buitensportaccommodaties. • Om de kwaliteit van de buitensportaccommodaties te kunnen waarborgen is voldoende budget nodig voor onderhoud en instandhouding. Om te bepalen wat het benodigde structurele budget is, moeten periodiek inspecties worden uitgevoerd naar de kwaliteit van de accommodaties. Deze inspecties zijn de basis voor de op te stellen Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s). Deze plannen geven inzicht in wat nodig is om de kwaliteit van de basisvoorzieningen minimaal op een door de gemeente vastgesteld voldoende niveau te houden, dan wel te brengen als sprake is van achterstallig onderhoud. Voor een adequaat inzicht is het van belang dat kwaliteitsinspecties en MJOP’s periodiek worden geactualiseerd, bijvoorbeeld eens in de vier jaar. Voor adequate inspecties en draagvlak voor de MJOP’s is het van belang dat ter zake kundige vrijwilligers van de verenigingen bij het opstellen worden betrokken. Dat geldt niet alleen op het moment dat de accommodaties worden geïnspecteerd, maar ook als met de betrokken aannemer wordt geëvalueerd of de onderhoudsplannen naar behoren (lees: tevredenheid) zijn uitgevoerd.

Naast de MJOP’s betekent kwaliteit, dat aan de richtlijnen van de sportbonden met betrekking tot onder meer de veldverlichting wordt voldaan. 6

Gemeente Geertruidenberg (7 oktober 2021) Raadsvoorstel herijking buitensportaccommodatiebeleid.

20 / 47

4. Duurzaamheid van buitensportaccommodaties. • Het Activiteitenbesluit Milieubeheer is leidend bij het verduurzamen van buitensportaccommodaties. Dit besluit stelt onder meer dat alle energiebesparende maatregelen getroffen moeten worden met een terugverdientijd van vijf jaar of minder. De gemeente Geertruidenberg maakt in de komende jaren samen met verenigingen verder werk van het verduurzamen van de buitensportaccommodaties. 5. Toegankelijkheid buitensportaccommodaties. • De bereikbaarheid en toegankelijkheid van gemeentelijk vastgoed met een publieksfunctie is mogelijk voor zelfstandig gebruik door mensen met een beperking. Daar waar mogelijk en in aansluiting op de wensen en behoeften van mensen met een beperking wordt samen met verenigingen gezocht naar mogelijkheden om de accommodaties voor iedereen bereikbaar en toegankelijk te houden. 6. Rol buitensportverenigingen. • Sterke, vitale verenigingen zijn onder andere nodig om verantwoordelijkheid te dragen voor het beheren en onderhouden van de buitensportaccommodaties. De basis hiervoor is gelegd in de ‘kruisjeslijst’, waarin de verantwoordelijkheden van gemeente en verenigingen op het gebied van realisatie, klein onderhoud, groot onderhoud en vervanging zijn vastgelegd.

Ook wordt in het buitensportaccommodatiebeleid inzicht geboden in de verhouding tussen gemeente en verenigingen op het gebied van eigendom, beheer, onderhoud en financiën. Voor de ongewenste verschillen die zijn ontstaan in deze verhouding, staan in het beleid voorstellen opgenomen voor de herijking van het eigendom van de voorzieningen en voor herijking van de verantwoordelijkheden op het gebied van eerste aanleg en onderhoud van voorzieningen. Begroting 2026-20297 Deze en andere voorstellen zien we ook terug in de gemeentelijke begroting 2026-2029. Daarin staan de volgende beleidsmatige ambities opgenomen: • Sportterreinen voor voetbal: Uniformeren en optimaliseren beheer en onderhoud van (alle) sportaccommodaties voor €50.000 Herijken prioriteiten MJOP buitensportaccommodaties voor € 50.000. • Gemeentelijke gebouwen sporthal Parkzicht: Onderdeel van herijken en afsluiten (nieuwe) huurcontracten sportaccommodaties (sporthallen en terreinen) van in totaal € 25.000 in 2026, oplopend naar € 75.000 in 2028, verdeeld over de verschillende sportverenigingen/gebruikers

2.2.2. Onderwijs Integraal Huisvestingsplan onderwijshuisvesting (2019) en verdere besluitvorming In het Integraal huisvestingsplan onderwijshuisvesting (IHP) wordt gesproken over vervangende nieuwbouw voor de verouderde schoolgebouwen van De Radonkel (gebouwd in 1976), De Ruif en De Schoof (beide gebouwd in 1979).8 De raad heeft in 2022 een voorbereidingskrediet gevoteerd voor het project Scholeneiland in RaamsdonksveerNoord. Tijdens de uitvoering bleek dat de betrokken partijen een bredere ambitie hadden. Het college heeft daarom in september 2023 besloten om, met de betrokken partijen én inwoners, een nieuwe oriëntatie te doen, gericht op een Multi Functionele Accommodatie (MFA). Op hetzelfde terrein als gymzaal Hooipolder (gebouwd in 1979), die door de drie scholen werd benut voor het bewegingsonderwijs, staat namelijk ook het wijkgebouw De Schelf. Toen De Schelf in beeld kwam, is besloten om de buurthuisfunctie mee te nemen in de visie op het toekomstige gebouw. 9 7

Gemeente Geertruidenberg (2025) Programmabegroting 2026-2029.

8

Raadsvoorstel MFA Hooipolder (19 juni 2025)

9

Idem.

21 / 47

Op 16 januari 2025 zijn de uitkomsten van de eerste fase, de oriëntatiefase, aan de raad gepresenteerd. Doelstelling van deze fase was dat de nieuwe huisvesting van MFA Hooipolder de volgende partijen en functies ruimtelijk stimuleert en ondersteunt: de wijkbewoners, het onderwijs, de kinderopvang, zorg/welzijn, de maatschappelijke voorziening en de sportzaal. 10 In Hoofdstuk 6. Maatschappelijk rendement wordt verder ingegaan op de MFA Hooipolder.

2.3. Analyse 2.3.1. Er ontbreekt vastgoed- en accommodatiebeleid. Het belang om nieuw beleid op te stellen is al in 2022 geformuleerd. In de QuickScan vastgoedbeheer Gemeente Geertruidenberg (2022) is al gesignaleerd dat vastgoed/accommodatiebeleid ontbreekt en dat dit in de praktijk tot de nodige knelpunten leidt. Zo is aangegeven dat in 2022 binnen de gemeente capaciteit ontbrak voor strategisch en tactisch vastgoedbeheer. Doordat er geen centraal aanspreekpunt was voor vastgoed, ontbrak integraliteit van het vastgoedbeheer en werden er veel adhoc besluiten genomen op operationeel niveau door het ontbreken van heldere kaders. Geconstateerd werd dat dit ertoe leidde dat bijvoorbeeld huurprijzen lang niet altijd te herleiden waren naar vastgesteld huurbeleid en dat afspraken met betrekking tot onderhoud van de objecten per contract soms flink verschillen. Zo is er ook geen methodiek om de kostprijsdekkende huur te berekenen. In de QuickScan van 2022 werd al als aanbeveling geformuleerd dat het nodig is om nieuw vastgoedbeleid op te stellen. Als cruciale voorwaarde werd daarbij gesteld dat er een organisatie is die in staat is om dit vastgoedbeleid ook uit te voeren en te werken volgens dit beleid. Hier wordt verder op ingegaan in Hoofdstuk 3. Organisatie en uitvoering.

2.3.2. Het ontbreken van beleid leidt in de praktijk tot knelpunten. Uit gesprekken met personen uit de ambtelijke organisatie komt naar voren dat er momenteel nog geen beleid is door capaciteitsgebrek. Dit betekent dat er momenteel nog steeds tegen veel dezelfde knelpunten wordt aangelopen als in 2022. Er is niet vastgelegd in beleid op welke wijze het vastgoed een bijdrage moet leveren aan het realiseren van beleidsmatige doelstellingen. Gemeentelijk vastgoed wordt wel benut voor maatschappelijke functies, maar er ligt geen kader dat bepaalt welke maatschappelijke doelen prioriteit hebben, welk type gebruikers bediend moet worden of hoe vastgoed strategisch kan worden ingezet om maatschappelijk rendement te realiseren. De gemeentelijke organisatie is hierdoor onvoldoende toegerust om integrale afwegingen te maken over vraagstukken zoals efficiënt gebruik, spreiding en schaalgrootte van voorzieningen, of over ontwikkelingen als nieuwbouw of afstoting. Dit beeld komt unaniem naar voren in de verschillende gevoerde gesprekken. Aangegeven is dat er geen beleid is dat richting geeft aan welke voorzieningen waar zouden moeten worden gerealiseerd, welke functies noodzakelijk zijn en welke maatschappelijke waarde met het vastgoed wordt nagestreefd. Besluitvorming over vastgoed vindt daardoor vaak incidenteel en reactief plaats.

In plaats van afwegingen op basis van een integraal beleidskader, wordt veelal gekeken naar wat op dat moment mogelijk is binnen een afzonderlijk pand, of naar de vraag die vanuit een specifieke gebruiker of vereniging wordt gesteld.

10

Idem.

22 / 47

Het ontbreken van beleid heeft daarnaast gevolgen voor de interne samenwerking en taakverdeling. De driehoek tussen beleidsafdelingen, vastgoed en gebruikers is momenteel niet uitgewerkt en wordt in de praktijk onvoldoende toegepast. Hierdoor is niet helder wie welke rol heeft in de afweging om vastgoed wel of niet in te zetten voor bepaalde maatschappelijke doelen, hoe huurcontracten moeten worden afgestemd op subsidiebeleid of welke uitgangspunten gehanteerd moeten worden bij het bepalen van doelgroepen, tarieven of gebruiksvoorwaarden. Dit lichten we verder toe in Hoofdstuk 3. Organisatie en uitvoering.

2.3.3. In beperkte mate wordt in sectoraal beleid vastgoed al wel gezien als middel om beleidsmatige ambities te realiseren. Hoewel overkoepelend beleid ontbreekt, zien we in sectoraal beleid al wel voorbeelden waar vastgoed expliciet wordt meegenomen als middel om beleidsdoelen te realiseren. Dit gebeurt bijvoorbeeld binnen de ontwikkeling van de MFA Hooipolder. Dit is echter nog beperkt gemeengoed. Het op deze manier kijken naar vastgoed en het formuleren van beleid daarop, gebeurt nog weinig. Inbreng vanuit de beleidsdomeinen is van belang om recht te kunnen doen aan domeinspecifieke inzichten en overwegingen die kunnen meewegen in de beslissing over de inzet van maatschappelijk vastgoed voor beleidsdoelen. Wel is het van belang dat deze inbreng op een plek samenkomt zodat verschillende wensen kunnen worden afgewogen. Er is momenteel geen gemeentebreed beeld van een gewenst voorzieningenniveau, bijvoorbeeld welke functies waar aanwezig zouden moeten zijn, wat de spreiding en schaalgrootte zou moeten zijn, of welk type gebruikers met welke maatschappelijke impact wordt bediend. Momenteel bestaat daarmee het risico dat uitgangspunten kunnen conflicteren of kansen voor samenwerking en onderlinge versterking gemist worden.

2.3.4. De kaderstellende notitie subsidiebeleid bevat uitgangspunten die uiteindelijk ook moeten gaan landen in het vastgoed- en accommodatiebeleid. De uitdaging is om het op te stellen subsidie-, accommodatie- en vastgoedbeleid op elkaar te laten aansluiten. De recent door de raad vastgestelde kaderstellende notitie subsidiebeleid (2025) is een belangrijke eerste stap richting het expliciteren van uitgangspunten voor toekomstig vastgoedbeleid. Zo wordt expliciet als doel geformuleerd dat het subsidiebeleid moet aansluiten bij het evenementen- en vastgoedbeleid, omdat deze domeinen onderling sterk verweven zijn. Ook worden voor het eerst uitgangspunten benoemd over kostprijsdekkende huur, het realiseren van hoge bezettingsgraden en het inzetten van gemeentelijk vastgoed als middel om maatschappelijke doelen te bereiken. Daarnaast bevat de notitie uitgangspunten over het scheiden van subsidies en huisvestingslasten en het tegengaan van grijze subsidies, waaronder het transparant maken van financiële geldstromen en het voorkomen van onbedoelde of ongelijke voordelen voor gebruikers. Tegelijkertijd geldt dat het uiteindelijke subsidiebeleid, en het accommodatie- en vastgoedbeleid, nog moeten worden opgesteld.

Daarmee geldt dat de uiteindelijke meerwaarde van deze notitie in belangrijke mate afhankelijk is van de mate waarin de uitgangspunten straks worden uitgewerkt en dat de verschillende beleidskaders op elkaar worden afgestemd. Zowel in de notitie zelf als in gesprekken wordt benadrukt dat deze samenhang cruciaal is. In het nog op te stellen subsidie-, accommodatie- en vastgoedbeleid zal bepaald moeten worden hoe de gemeente keuzes maakt over het inzetten van vastgoed, welke maatschappelijke doelen daarmee worden bediend en hoe uniformiteit, doelmatigheid en rechtmatigheid worden geborgd. Zolang deze kaders er nog niet zijn en niet op elkaar aansluiten, zullen de huidige knelpunten blijven bestaan.

23 / 47

2.4. Toetsing aan het normenkader Groen Oranje Rood

Aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. Aan de vastgestelde norm is niet voldaan.

Norm 1. De doelen van het vastgoedbeleid zijn concreet en duidelijk vastgesteld. 2. Duidelijk en concreet is vastgesteld welke maatschappelijke impact (beleidsmatige doelen) moet worden gerealiseerd met de inzet van het maatschappelijk vastgoed. Norm 1 Het ontbreekt op dit moment aan (actueel) vastgoed- en accommodatiebeleid. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm. Norm 2 Er is momenteel niet vastgesteld welke maatschappelijke impact er moet worden gerealiseerd met de inzet van het maatschappelijk vastgoed. Dit gebeurt in beperkte mate al wel vanuit beleidsafdelingen, maar niet op het niveau van de vastgoedportefeuille. Hierdoor wordt er niet voldaan aan de norm.

24 / 47

3. Organisatie en uitvoering In paragraaf 3.1 geven we op basis van documenten en gesprekken een beschrijving van de organisatie en uitvoering. Op basis hiervan doen we in paragraaf 3.2 een analyse. We eindigen hoofdstuk 3 met een toets op de normen.

3.1. Beschrijving organisatie en uitvoering Zoals beschreven in hoofdstuk 2, is er niet in beleid uitgewerkt hoe taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van het maatschappelijk vastgoed zijn belegd. We schetsen op basis van eerder uitgevoerd onderzoek in oktober 2024 en de gevoerde gesprekken hoe de vastgoedorganisatie zich heeft ontwikkeld.

3.1.1. Bevindingen uit eerder onderzoek (oktober 2024) In 2024 is er een extern adviseur/kwartiermaker in dienst geweest bij de gemeente, die onderzoek heeft gedaan naar, en een adviesrapport heeft geschreven over, de organisatie van het gemeentelijk vastgoed. In dit rapport, uit oktober 2024, wordt de vastgoedorganisatie als volgt omschreven: “De huidige vastgoedorganisatie bestaat uit een vaste medewerker die verantwoordelijk is voor het dagelijks gepland en ongepland gebouwbeheer op zowel property als asset niveau en een medewerker die voor een paar uur per week op property niveau het contractbeheer doet.“11 De vastgoedorganisatie is door de kwartiermaker in dit onderzoek getoetst aan de hand de “Vastgoed Pyramide’ , zoals hieronder afgebeeld. Dit model laat gemeentelijk vastgoedmanagement op operationeel, tactisch en strategisch niveau zien. De kwartiermaker heeft de taken die per niveau belegd zouden moeten zijn beoordeeld met een rode of groene score. Een groen vinkje wil zeggen dat de taak is bemenst en grotendeels is georganiseerd. Voor de taken waar een rood kruis bij staat geldt dat dat deze niet binnen vastgoed worden uitgevoerd. Als deze wel worden uitgevoerd, is het niet duidelijk waar en onder verantwoordelijkheid van wie.

Figuur 3. Beoordeling vastgoed Pyramide (uit: Adviesrapport Grip op gemeentelijk vastgoed).

11

Gemeente Geertruidenberg (2024). Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed.

25 / 47

De kwartiermaker heeft in het adviesrapport verder uitgeschreven wat per niveau van de Pyramide geregeld zou moeten zijn en dit beoordeeld. Dit hebben we opgenomen in onderstaande tabel. Niveau Strategisch/ Portefeuille

Beschrijving gewenste situatie volgens kwartiermaker12 Op portefeuilleniveau wordt gestuurd op het bestaande gemeentelijk vastgoed. Veranderingen in behoefte vanuit de samenleving worden op dit niveau gezamenlijk met accounthouders vanuit het sociaal vertaald hoe om te gaan met de bestaande panden. Uitkomsten zijn bijvoorbeeld aanpassen, verkopen, slopen of transformeren. De portefeuillemanager werkt naast de strategische collega’s uit het sociaal domein en ruimtelijke ordening. Binnen het team werkt deze functie nauw samen met de asset- en propertymedewerker en ondersteunt hen waar dat mogelijk is. Op dit niveau houdt men zich vooral bezig met beleidsmatige en bestuurlijke afstemming.

Beoordeling kwartiermaker (2024)13 In de gemeente Geertruidenberg wordt deze rol niet vervuld. Taken op dit niveau worden opgepakt door een bestuurder, beleidsmedewerker RO of beleidsmedewerker sociaal domein. Daarbij is opgevallen dat het eindresultaat wordt beïnvloed door het belang, kennis en ervaring door degene die het oppakt.

Verder is het de taak om op portefeuilleniveau te waken dat het vastgoed op een recht- en doelmatige wijze blijft worden ingezet en als dit niet (meer) het geval is gekeken moet worden wat met deze panden te doen. Tactisch/ Asset

Operationeel/ Property

Vastgoedmanagement op dit niveau verzorgt de wijze hoe het bestaande vastgoed wordt ingezet. Deze functie brengt financieel-, administratief-, juridisch beheer bij elkaar en is in staat hierop een analyse te maken en hierover te adviseren aan de portefeuillemanager. Op dit niveau worden de exploitatielasten in kaart gebracht en wordt samen met de accounthouders uit het sociaal domein de bezettingsgraden beoordeeld. En als dat nodig is wordt gekeken of huurders functioneel in een pand samengevoegd kunnen worden. De functie stuurt op tactisch niveau de onderhouds- en verduurzamingsprogrammering aan. Op assetniveau wordt samengewerkt met de accounthouder en of beleidsmedewerker sociaal domein om huurprijs (bijvoorbeeld kostprijsdekkend), looptijd en andere afspraken rondom een huurcontract vast te stellen. De vuistregel voor werkzaamheden op propertyniveau is dat deze operationeel voorspelbaar zijn en jaarlijks terugkeren. Voorbeelden hiervan zijn het opstellen en afrekenen van de huur, servicekosten, indexeringen en (klein) dagelijks beheer. De belangrijkste taak is het beheren van de huurcontracten.

Deze taken worden deels vervuld door de huidige technisch beheerder en voor een deel door medewerkers sociaal en RO, deels buiten het zicht van vastgoed. Er vindt geen of onvoldoende afstemming plaats. Zo ontbreekt bijvoorbeeld accounthouderschap dierwelzijn om gezamenlijk met vastgoed afspraken te maken met huurders van kinderboerderijen en dierenopvang.

Deze rol wordt op afstand vervuld door een medewerker van buitenruimte die op afstand staat van de technisch beheerder. Er is in de praktijk onduidelijkheid over rolverdeling en bekostiging van eigen (buiten) locaties. Onderling ontbreken afspraken over taken, rollen en verantwoordelijkheden omtrent het facilitairbeheer op de eigen huisvestingslocaties.

Figuur 4. Beschrijving gewenste situatie volgens model en beoordeling kwartiermaker (2024).

12

Gemeente Geertruidenberg (2024). Adviesrapport Grip op Gemeentelijk Vastgoed.

13

Idem.

26 / 47

Geconcludeerd wordt door de kwartiermaker dat het binnen de vastgoedafdeling ontbreekt aan een strategische dan wel beleidsmatige functie. In het adviesrapport schrijft de kwartiermaker dat deze rol wordt opgepakt door beleidsmedewerkers sociaal, medewerkers Ruimtelijke Ontwikkeling (RO) en op bestuurlijk niveau. Daarbij is het niet altijd duidelijk vanuit welk belang en welke intentie wordt gehandeld. Er is niet duidelijk wie er vanuit sociaal domein regisseur en aanspreekpunt is voor vastgoed. Daarbij geldt dat beleid en uitvoering vaak door dezelfde mensen worden gedaan, wat inherent is aan een kleine organisatie, maar waardoor een onafhankelijke en kritische blik nog weleens ontbreekt. Wat de kwartiermaker verder is opgevallen, is dat is dat de huidige technisch medewerker taken op zowel asset- als propertyniveau vervult.14 De kwartiermaker concludeert dat door de versnippering, informatie decentraal wordt geregistreerd en gecoördineerd. Hierdoor is het moeilijk vast te stellen of processen voldoen aan de geëiste wet- en doelwetmatigheden. Er wordt gesteld dat niemand echt verantwoordelijk is voor het vastgoedbeleid. 15 Onderzoek naar mogelijkheden van een extern sport- en vastgoedbedrijf (2022) Bij de raadsbehandeling van de Begroting 2022 van N.V.

Sportfondsen Geertruidenberg op 2 januari 2022, is door de raad een motie aangenomen om onderzoek uit te laten voeren naar het instellen van een extern sport- en vastgoedbedrijf. De aanleiding voor deze motie was enerzijds de oplopende exploitatietekorten bij Sportfondsen en anderzijds om te inventariseren in welke mate synergievoordelen te behalen waren.16 In 2022 heeft een externe partij dit onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat het uitbesteden van beheer- en exploitatietaken niet vrijblijvend is. Er zou mogelijk 18 fte nodig zou zijn voor het sportvastgoedbedrijf. Geconcludeerd is dat door deze grote schaal, de verwachting is dat de overhead in verhouding groot is, waardoor tarieven, huurprijzen en betaalbaarheid van sport en maatschappelijk vastgoed hierdoor onder druk komen te staan.17 In het adviesrapport dat in 2024 door de externe kwartiermaker is opgesteld, wordt hier ook bij stil gestaan. Aangegeven is dat als de gemeente overweegt om het beheer en exploitatie aan een externe partij over te dragen overdragen, gerealiseerd moet worden dat de vastgoedportefeuille niet op orde is en dat dit leidt tot (grote) financiële en uitvoerende risico’s. Mede hierdoor wordt in het kader van dit onderzoek door betrokkenen bevestigd dat het onderzoeken van een extern sport- en vastgoedbedrijf op dit moment van de baan is.