Bijlage 5 Taxatie Markt 32-38

TAXATIERAPPORT Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg

Opdrachtgever Gemeente Geertruidenberg Vrijheidstraat 2 4941DX Raamsdonksveer Waardepeildatum 18 oktober 2021

Rapportdatum 27 oktober 2021

Heideweg Vastgoed BV ing. R.F.P. Merkies RT Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland Tel: 0031413395614 | Email: robert@heidewegvastgoed.nl

Taxatierapport incl. bijlagen | Peildatum: 18-10-2021 | Uitgebracht door: ing. R.F.P. Merkies RT

Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

1

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer: Complex: Adres: Eigenaar:

47095196 Geertruidenberg, Markt 32 - 38 Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Gemeente Geertruidenberg

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte: Energielabel:

4.566 - / Geen

Object Type object: Oorspronkelijk bouwjaar: Monument: Totaal BVO mðof stuks:

Eigen gebruik

1700 Rijksmonument 1.258

Totaal VVO mðof stuks:

1.170

Verhouding VVO / BVO:

1:1,08

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten: Marktwaarde per mð:

€ 689

Waardering Opdrachtgever:

Kengetallen Gemeente Geertruidenberg

Contactpersoon: Doel taxatie: Taxateur: Waardepeildatum: Marktwaarde kosten koper:

Verkoop ing. R.F.P. Merkies RT maandag 18 oktober 2021

Markt/herz. huur:

€ 80.925

Netto markt/herz. huur:

€ 63.813

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

21,1 %

Exploitatiekosten incl canon:

€ 17.112

Leegstand % markt/herz. huur:

0,0 %

€ 805.665

BAR markt/herz. huur kk:

10,0 % | 10,0

Object beoordeling

Score

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Redelijk

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling Huidige verhuursituatie: Alternatieve aanwendbaarheid:

Markt beoordeling

Score

Niet van toepassing

Score

Courantheid verkoop:

Matig

Redelijk

Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Het object is per 18-10-2021 getaxeerd op:

EUR 805.000 Marktwaarde kosten koper

Pagina 2 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

2

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Pagina 3 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

3

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Geertruidenberg

Adres:

Vrijheidstraat 2, 4941DX te Raamsdonksveer

Telefoonnummer:

+31 162 579 579

E-mailadres opdrachtgever:

info@geertruidenberg.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Heideweg Vastgoed BV

Uitvoerend taxateur:

ing. R.F.P. Merkies RT

Adres:

Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland

Telefoonnummer:

0031413395614

E-mailadres:

robert@heidewegvastgoed.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT RT309245905

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT309245905

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Kamer BV en WOZ

A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

Heideweg Vastgoed BV

Controlerende / tweede taxateur:

Gerben Schol RT

Adres:

Dorpstraat 28, 5391AW te Nuland

Telefoonnummer:

0413 395 614

E-mailadres:

gerben@heidewegvastgoed.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT RT444602150 NVM Business

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT444602150

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Bedrijfsmatig vastgoed en grootzakelijk vastgoed Wonen

Pagina 4 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

4

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

maandag 18 oktober 2021

Toelichting opdrachtverstrekking Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de offerte / opdrachtbevestiging. Er is in dit rapport niet afgeweken van de opdracht. De opdrachtgever en/of andere betrokkenen hebben niet verzocht om bijzondere uitgangspunten te hanteren zoals opgenomen in dit rapport. Taxateur gaat ervan uit dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie juist en volledig aan Heideweg Vastgoed BV is verstrekt.

Opdrachtvoorwaarden De opdracht tot het verrichten van deze professionele taxatiedienst alsmede de bijbehorende opdrachtvoorwaarden blijken uit de opdrachtbevestiging. De opdracht is als bijlage bij dit taxatierapport toegevoegd.

Dossiervorming Alle relevante stukken zijn door de opdrachtgever aangeleverd, hiernaast zijn o.a. de openbare registers en het bodemloket geraadpleegd.

Interne kwaliteitsborging Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2017 gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS 2013) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ³Red Book´ zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure.

Roulatie De taxateur verklaart dat de taxatie van onderhavig vastgoedobject in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten, waaronder de regels omtrent roulatie, verricht is.

Onafhankelijkheid Taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken.

Educatie en routine De taxateur is geregistreerd bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed en voldoet aan de vereisten die in het Reglement Permanente Educatie worden gesteld. Taxateur voldoet tevens aan de vereisten van NRVT ten aanzien van het minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties.

Plausibiliteit Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze taxatie is op op basis van de door de uitgevoerd taxateur aangeleverde informatie, gecontroleerd door de geregistreerde taxateur zoals genoemd in paragraaf A4 van dit taxatierapport.

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - de Algemene gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 15 juni 2017; - het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT en voor zover van toepassing het Addendum Grootzakelijk Vastgoed NRVT, beide vastgesteld 15 juni 2017; Op deze taxatie zijn de EVS 2016 en/of IVS 2017 van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht De dienstverlening van de taxateur valt onder het tuchtrecht van het VastgoedPRO en NRVT.

Pagina 5 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

5

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving De onroerende zaak betreft een monumentaal historisch (kantoor)gebouw met tuin, erf, ondergrond en overige aanhorigheden. Adres:

Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg

VMS-taxatienummer:

47095196

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

maandag 18 oktober 2021

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie Deze taxatie zal worden gebruikt om inzicht te geven in de marktconforme waarde ten behoeve van een mogelijke verkoop van de onroerende zaak.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro¶s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

HET OBJECT IS PER 18 OKTOBER 2021 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper: Zegge:

EUR 805.000 achthonderd vijf duizend euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ ing. R.F.P. Merkies RT Datum en plaats: 27 oktober 2021 | Nuland

Pagina 6 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

6

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

maandag 18 oktober 2021

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

ing. R.F.P. Merkies RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur ing. R.F.P. Merkies RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´Dit is uitgangspunt voor de waardering. Ontvangen informatie In het kader van deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat alle door opdrachtgever of derden verstrekte informatie juist is. Daarnaast wordt aangenomen dat er geen bijzondere bepalingen of omstandigheden zijn die niet vermeld zijn door de opdrachtgever en wel de waarde NXQQHQEHwQYORHGHQ Titelonderzoek Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd blijken geen eventuele met taxatieobject verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Tevens zijn naar de mededeling van de opdrachtgever in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Toestand van bodem en grondwater ,QKHWNDGHUYDQGH]HWD[DWLHLVJHHQRQGHU]RHNYHUULFKWQDDUGHPLOLHXK\JLsQLVFKHWRHVWDQGYDQERGHPHQRIJURQGZDWHUGLHQDDU huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Coronavirus (COVID-19) De Corona pandemie heeft aanzienlijke gevolgen gehad op de huidige economische situatie in Nederland, Europa en heel de wereld. Inmiddels is grotendeels bekend welke sectoren hebben geleden onder de lockdowns en welke relatief ongeschonden door de periode zijn gekomen. Voor nadere informatie omtrent het Coronavirus wordt verwezen naar hoofdstuk B, 'taxatie onnauwkeurigheid'. Daarnaast wordt verwezen naar hoofdstuk C, 'beoordeling en risicoanalyse' alsmede de gevolgen per sector onder hoofdstuk H, 'marktvisie'. In aanvulling op bovenstaande wordt nadrukkelijk vermeld dat inzake de punten 3. en 4. onder 'Tijd', Hoofdstuk J.

Algemene uitgangspunten, wordt opgemerkt dat recente ontwikkelingen inzake het coronavirus hier niet op van toepassing worden verklaard.

Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassingen.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de berekeningsmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt. Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts een van de indicaties voor de getaxeerde waarde, en kan hiervan uitdrukkelijk afwijken. Indien bovendien meerdere scenario's zijn doorgerekend behoeven niet alle te zijn vermeld. Heideweg vastgoed aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/ of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en / of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het model definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever aanvaard en slechts voor het doel van de opdracht. Het rapport mag niet ter beschikking van derden worden gesteld, tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming.

Pagina 7 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

7

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De onroerende zaak betreft een monumentaal historisch (kantoor)gebouw met tuin, erf, ondergrond en overige aanhorigheden. Gebruik De onroerende zaak is momenteel in gebruik als kantoorruimte. De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´ Referenties Voor de bepaling van de marktwaarde is voornamelijk gekeken naar de verkoopopbrengsten (comparatieve methode). Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te taxeren object. In onderhavige taxatie zijn wij uitgegaan van een totale marktwaarde van €805.665 k.k. (afgerond € 805.000) Dit komt neer op € 689 per m2, dit valt binnen de bandbreedte van de opgenomen referentieobjecten € 332 en € 957. Om tot een waardering van het object te komen is de waarde van het totaal bekeken op basis van de BAR/Nar methode welke is getoetst middels de comparatieve methode door middel van de in dit taxatierapport opgenomen referentieobjecten.

Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te taxeren object. Gehanteerde parameters In de berekening wordt door de taxateur gerekend met het Netto AanvangsRendement (hierna: NAR). Als startpunt voor de opbouw van de NAR wordt de risicovrije obligatierente genomen bij een looptijd van 10 jaar. Daar wordt een algemene risico-opslag voor de categorie vastgoed bij opgeteld. Voor de locatiespecifieke eigenschappen worden additionele opslagen toegevoegd. Hierbij wordt rekening gehouden met de volgende criteria: toegankelijkheid, voorzieningenniveau, locatiepotentieel, uitstraling van de locatie en de positie van het object in de omgeving. Additioneel worden nog opslagen toegevoegd op basis van de objectspecifieke eigenschappen. Criteria zijn inhoud van het object, kwaliteit huurder en de looptijd van het contract.

Aanpassingen op conceptrapportage Niet van toepassing.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Het uitgangspunt in deze taxatie is dat er geen wijzigingen van het te taxeren object hebben plaatsgevonden tussen opnamedatum, waardepeildatum en rapportdatum, welke van invloed kunnen zijn op de waarde van het object. Waneer er toch een fysieke, dan wel juridische wijziging heeft plaatsgevonden, kan dit een effect hebben op de waardering en behoudt taxateur zich het recht voor om de waardering aan te passen.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - onzekere marktomstandigheden; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - algemene taxatie onnauwkeurigheid. Coronavirus (COVID-19) 1DPHHUGDQDQGHUKDOIMDDU]LMQGHPHHVWHFRURQDPDDWUHJHOHQJHsLQGLJGHQLVKHWQRUPDOHOHYHQYRRUGHPHHVWHVHFWRUHQKHUYDW+HWLV ondertussen duidelijk dat er permanente wijzigingen hebben plaatsgevonden zoals de opkomst van thuiswerken en de zware schade in de retail sector. Per heden zijn deze gevolgen nog moeilijk terug te leiden naar de referenties. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er dus een buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatieuitkomst. Voor wat betreft de inspectie van het object zijn de richtlijnen van het NRVT gevolgd.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Taxateur is in de afgelopen 36 maanden niet eerder bij een taxatie, verkooptransactie en/of bij een verhuurtransactie van dit object betrokken geweest. Het uitvoeren van backtesting is derhalve niet relevant.

Pagina 8 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

8

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Huurovereenkomsten

Ja

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

Milieu-informatie overheid

N.v.t.

Milieuvergunning

N.v.t.

Bestemmingsplan

Ja

Omgevingsvergunning

N.v.t.

Gebruiksvergunning

N.v.t.

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

N.v.t.

Bouwkosten

N.v.t.

Eigenaarslasten

N.v.t.

Onderhoudsprognose

N.v.t.

Inspectierapporten

N.v.t.

Asbestonderzoek

N.v.t.

Bodemonderzoek

Ja

Energielabel

N.v.t.

Overige gegevens

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

21-10-2021

21-10-2021

www.kadaster.nl

21-10-2021

www.kadaster.nl

21-10-2021

www.ruimtelijkeplannen.nl

21-10-2021

opgave opdrachtgever

21-10-2021

www.bodemloket.nl

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek In dit rapport is een analyse weergegeven van de factoren die bepalend zijn voor de marktwaarde van het taxatieobject. Deze factoren ZRUGHQKLHUQDYHUZHUNWWRWHHQVFKDWWLQJYDQGHZDDUGHZDDUELMJHEUXLNJHPDDNWZRUGWYDQppQRIPHHUGHUHWD[DWLHPHWKRGH Q 'H]H taxatiemethoden zijn gebaseerd op de volgende taxatiebenadering: 1. De comparatieve benadering, waarbij het taxatieobject wordt vergeleken met soortgelijke objecten waarvan de transactiekenmerken beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode); 2. De inkomstenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de inkomsten van het vastgoedobject, verminderd met kosten en onder toepassing van een vereist rendement, zoals in de markt gebruikelijk, om tot een waarde te komen (NAR en/of DCF methode); 3. De kostenbenadering, waarbij wordt uitgegaan van de nieuwwaarde van het object gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond. Deze benadering wordt vaak gehanteerd bij incourante objecten. Gebruikte methode Gelet op de taxatiebasis, de beschikbaarheid van relevante marktinformatie alsook op de taxatiemethode die worden gebruikt door marktpartijen is voor deze taxatie gebruik gemaakt van de comparatieve methode en de NAR-methode. 1.

Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in de direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Voor de (toekomstige) waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke omstandigheden, zoals de ligging, grootte van de percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkehden en het algemene voorzieningenniveau. 2. De NAR-methode en ook de DCF-methode berekent de waarde van een vastgoedobject op basis van een netto-huuropbrengst en gecorrigeerd met de lasten die nodig zijn om het vastgoedobject te exploiteren. 3. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ervan uitgegaan dat iemand niet meer zou willen betalen dan nodig is voor het verkrijgen van een naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaak. De waarde van de opstallen worden berekend door de actuele bouwkosten te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering, vermeerderd met de waarde van de grond. 4. De Discounted cashflowmethode (bedrijfsexploitatie) Anders dan de bij onder 2. omschreven discounted cashflowmethode, waarbij de huurwaarde-kapitalisatie wordt ondersteund.

Wordt er hierbij niet uitgegaan van de huurinkomsten en de uitgaven ten aanzien van de exploitatielasten van het pand maar worden alle toekomstige te verwachten inkomsten (omzet), en bedrijfskosten, inclusief een ondernemersbeloning contant gemaakt naar de waardepeildatum. Onder meer is rekening gehouden met de verwachte omzetontwikkeling, inflatie en eindwaarde. De disconteringsvoet wordt geschat op basis van het rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die mede wordt ingegeven door het ingeschatte risico van de bedrijfsexploitatie. Deze methode wordt alleen gebruikt bij exploitatie gebonden vastgoed waarvan voldoende cijfers beschikbaar zijn.

Pagina 9 van 53incl. | Waarde op: |18-10-2021 Taxateur: ing. R.F.P. Merkies RT R.F.P. Merkies RT Taxatierapport bijlagen Peildatum: |18-10-2021 | Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina

9

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Overeenkomstig het toepasselijke Reglement NRVT, vastgesteld door de centrale raad van het NRVT, dient dit taxatierapport onderworpen te worden aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Controlerend taxateur verklaart voor het onderhavige taxatierapport een plausibiliteitstoets te hebben uitgevoerd. Hierbij is het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Daarnaast heeft de controlerend taxateur inzicht gehad in alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport zijn bekeken. De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht en geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Gerben Schol RT Datum en plaats: 27 oktober 2021 | Nuland

Pagina 10 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 10

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Ligging, in het centrum van Geertruidenberg; - Bereikbaarheid, zowel met eigen- als met openbaar vervoer; - Single- of multi tenant gebruiksmogelijkheden - Voldoende parkeergelegenheid voor gebruikers en/of klanten in de openbare ruimte; - Karakteristiek monumentaal pand; - Ruim perceel.

- Beperkende wetgeving met betrekking tot het Rijksmonument; - Geen eigen parkeerruimte.

Kansen

Bedreigingen

- Lage rente maakt het interessant om dergelijke objecten te kopen; - Verduurzamen.

- Stijgende rente.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Verhuurbaarheid Niet van toepassing.

Courantheid verkoop:

Matig

Verkoopbaarheid Het getaxeerde is matig courant, we verwachten een ruime belangstelling vanuit de vastgoedmarkt voor dit object echter de aanwendbaarheid van het object is veel moeilijker in te vullen.

Verkooptijd (maanden):

6 maanden

Courantheid algemeen:

Matig

Pagina 11 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 11

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Geertruidenberg

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale omschrijving percelen Gemeente code kadaster

Sectie

Perceelnum mer

Geertruidenberg

GTD01

B

3616

4.276

Gemeente Geertruidenberg

Geertruidenberg

GTD01

B

3140

290

Gemeente Geertruidenberg

Gemeente

Totaal

Oppervlakte (mð

Eigenaar

4.566

Aantekeningen kadastraal object Blijkens informatie van het kadaster is het object aangemerkt als monument op basis van de monumentenwet van 1988. Het object is geclassificeerd als rijksmonument en beschikt over unieke waardes die van nationaal belang worden gewaardeerd. Historisch en/of architectonisch neemt het object een significante rol in in de geschiedenis van het land.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Taxateur heeft hiervoor de aktes Hyp4 deel 70372 nummer 181 en Hyp4 deel 6168 nummer 68 gecontroleerd. Blijkens informatie van het Kadaster (toestandsdatum 20 oktober 2021) is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

VVE en invloed op de waardering De onroerende zaak is niet gesplitst in appartementsrechten, derhalve is er geen Vereniging van Eigenaren van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Pagina 12 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 12

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Bestemmingsplan Bestemmingsplan Markt 32, 34 en 38: De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Kom Geertruidenberg 2012 van de gemeente Geertruidenberg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 29 november 2012. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot "Kantoor" met de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie en Cultuurhistorie'' en functieaanduiding "maatschappelijk en wonen". De grond met de bestemming ³Kantoor´zijn bestemd voor: a

kantoren;

b

tevens maatschappelijk, ter plaatse van de aanduiding µmaatschappelijk¶

c

tevens wonen, ter plaatse van de aanduiding µwonen¶

en met daarbij behorende: d

tuinen, erven en verhardingen;

e

(ongebouwde) parkeervoorzieningen;

f

groenvoorzieningen.

Maatvoering; Maximum bouwhoogte (m) : 13, 16 Maximum goothoogte (m) : 10, 11 Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de plankaart en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0779.GBBPkom-vs01). Bestemmingsplan Markt 36: De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan Kom Geertruidenberg 2012 van de gemeente Geertruidenberg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 29 november 2012. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot "Maatschappelijk" met de dubbelbestemming ''Waarde - Archeologie en Cultuurhistorie'' en functieaanduiding "wonen". De grond met de bestemming ³Maatschappelijk´zijn bestemd voor: a

maatschappelijk;

b

tevens een museum, ter plaatse van de aanduiding µmuseum¶

c

een begraafplaats, ter plaatse van de aanduiding µbegraafplaats¶

d

tevens een theater, ter plaatse van de aanduiding µtheater¶

e

tevens wonen, ter plaatse van de aanduiding µwonen¶

en met daarbij behorende: f

tuinen, erven en verhardingen;

g

groenvoorzieningen;

h

(ongebouwde) parkeervoorzieningen.

Maatvoering; Maximum bouwhoogte (m) : 17 Maximum goothoogte (m) : 11 Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de plankaart en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0779.GBBPkom-vs01).

Monument:

Rijksmonument

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Blijkens informatie van het Kadaster zijn er per peildatum op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Vestigingseisen Er zijn taxateur geen specifieke vestigingseisen bekend.

Pagina 13 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 13

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Fiscale aspecten Er is geen herzieningstermijn in het kader van de Wet op de Omzetbelasting 1968, conform art. 15, lid 6 Wet OB en art. 12 en art. 13 Uitv.Besch. OB. Ingeval van eventuele overdracht / levering van het object geldt er dat de koopsom belast zal worden met overdrachtsbelasting ad. 8%. Voor zover niet anders vermeld in dit rapport gelden allen genoemde bedragen exclusief BTW.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Blijkens informatie van het Kadaster (toestandsdatum 21 oktober 2021) is het perceel niet belast met publiekrechtelijke beperkingen.

Pagina 14 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 14

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Pagina 15 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 15

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

De onroerende zaak is gelegen in het centrum aan de Markt 32-38 te Geertruidenberg. Het getaxeerde is centraal gelegen aan de historische markt in de kern Geertruidenberg en nemen een prominente plaats in. De markt heeft een hoge cultuurhistorische waarde met haar veel monumentale panden.

Omgeving en belendingen In de omgeving worden particuliere woningen, kantoorruimtes, winkels en horecagelegenheden aangetroffen. Alle benodigde voorzieningen bevinden zich op korte afstand van het getaxeerde.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

De locatie is gelegen in het centrum aan een goed bereikbare weg, zowel met openbaar- als met eigen vervoer. De op- en afritten van de Rijkswegen A27 en A59 bevinden zich op circa 7 autominuten afstand. De bereikbaarheid met het eigen vervoer is goed te noemen.

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid met openbaar vervoer is tevens goed te noemen. De dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich op circa 350 meter afstand vanaf het getaxeerde.

Voorzieningen De onroerende zaak is gelegen in het centrum aan de Markt met alle benodigde voorzieningen op korte afstand.

Parkeren op openbare weg:

Goed

De onroerende zaak beschikt niet over een eigen parkeerplaats, het is echter wel mogelijk om aan de voorzijde, op de markt (gratis) te parkeren.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Er zijn taxateur geen ontwikkelingen in de omgeving bekend die een invloed zullen hebben om de waardeontwikkeling van het getaxeerde.

Locatiescore:

Goed

Voor het voorgenomen gebruik is deze locatie goed geschikt, ze voldoet aan alle eisen.

Pagina 16 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 16

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving De onroerende zaak betreft een monumentaal historisch (kantoor)gebouw met tuin, erf, ondergrond en overige aanhorigheden.

Bouwjaar:

1700

Bouwaard en installaties Uiterlijke kenmerken Markt 32 Huis onder schilddak en met lijstgevel in ingezwenkte hoeken; kroonlijst op consoles; zes- en vierdelige schuiframen. Uiterlijke kenmerken Markt 34 Huis onder zadeldak en een laat XVIe eeuwse trapgevel met sierankers; het achtergedeelte van het ³huis´omvat een kelder met een tongewelf. Het voorhuis is omstreeks 1565-1575 gebouwd. Het ³rechtse huis´heeft eveneens een zadeldak, een trapgevel, een overwelfde kelder, een achterhuis met houtskelet uit eind XIVe eeuw of begin XVe eeuw, een voorhuis uit omstreeks 1540; de laat XVIe of vroeg XVIIe eeuwse trapgevel heeft natuurstenen speklagen in het metselwerk en overhoekse pinakels aan weerszijden van de top. Gesneden schouw met beelden Ratio en Justitia en de familiewapens van Van Beveren-Goudswaert. Een middeningang voor beide huizen, met geblokte omlijsting. Markt 36/ Raadhuis In oorsprong een middeleeuws gebouw waarvan de overwelfde kelder is overgebleven en de indeling in een hoofdverdieping, twee meter boven het maaiveld niveau, een bovenverdieping en een zolder met hoge kap, in hun huidige vorm uit omstreeks 1536-1560.

De voorgevel die in zijn XVIe eeuwse gedaante bekroond werd door hangtorentjes op de hoeken en daartussen een gekanteelde borstwering, is, na verbouwingen in 1687-1688, in 1768-1769 vervangen door een nieuwe voorgevel naar ontwerp van Philips Willem Schonck met beeldhouwwerk van Guilliam Carrier; hardstenen middentravee waarin gebeeldhouwd de wapens van Holland en Geertruidenberg boven het venster van de verdieping, en een balkon met smeedijzeren hek waarin het jaartal 1769 staat. Verder is het object voorzien van een hardstenen kroonlijst en attiek met Justitiabeeld. Hardstenen vensteromlijstingen en stoep met smeedijzeren leuning. Op het dak een klokkentorentje, oorspronkelijk XVIe eeuws, in 1772 en 1879 vernieuwd, met een klok. Markt 38 't Fortuyn', huis onder zadeldak en met trapgevel uit omstreeks 1880.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Taxateur heeft een globaal beeld van de onderhoudsstaat en de bouwkundige toestand van het object als geheel gevormd, voor zover waarneembaar. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie in relatie tot de ouderdom van het te taxeren object. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Dit is uitdrukkelijk geen indicatie van de bouwkundige staat van het te taxeren object.

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Redelijk

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel Ruimtetypes

IPD type

BVO mð

VVO mðof stuks

Kantoorruimte BG

Kantoor

562

520

Kantoorruimte 1e

Kantoor

518

480

Kantoorruimte kelder

Kantoor

70

65

Kelder

Kantoor

108

105

1.258

1.170

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Taxateur is niet bekend met gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen aan de onroerende zaak.

Pagina 17 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 17

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Bodem- en grondwaterverontreiniging Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Taxateur heeft kennisgenomen van de kaart van het Bodemloket en de Omgevingsrapportage (Noord-Brabant) die als bijlage zijn bijgevoegd. Hiernaast is aan de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant is opdracht verleend voor het uitvoeren van een quickscan asbest van het getaxeerde. Deze Quick-scan is tevens als bijlage toegevoegd.

Object beoordeling Goed. Het object kent slechts beperkte negatieve invloeden.

Object score:

Goed

Pagina 18 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 18

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik De onroerende zaak is momenteel in gebruik als kantoorruimte.

Voorgenomen gebruik De opgave vanuit de gemeenteraad is om ³invulling te geven aan de toeristische, recreatieve en culturele doelstellingen, instandhouding YDQGHPRQXPHQWDOHSDQGHQYRRUGHNRPHQGHMDUHQWHYHU]HNHUHQHQUXLPWHFUHsUHQLQGHPHHUMDUHQEHJURWLQJPHWYHUNRRSYHUKXXUYDQ Markt 32-38 en Vismarktstraat 4´Dit is uitgangspunt voor de waardering.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) De marktwaarde representeert de optimale aanwending van het taxatieobject. Voor de bepaling van de optimale aanwending is van belang dat een alternatieve aanwending: 1. feitelijk mogelijk is, rekening houdend met wat door een marktpartij als realistisch zou worden beschouwd (fysieke kwaliteit). 2. wettelijk is toegestaan, gelet op de publiekrechtelijke situatie (juridische kwaliteit). 3. financieel haalbaar is, gelet op een ±feitelijk mogelijk en wettelijk toegestaan ±alternatief gebruik dat voldoende rendement zal generen voor een marktpartij, rekening houdend met de kosten van omzetting naar dat gebruik (economische kwaliteit). Gelet op de fysieke en juridische kwaliteit van het taxatieobject is de alternatieve aanwendbaarheid van het taxatieobject te beoordelen als redelijk. De publiekrechtelijk bestemming van het object biedt ruimte voor alternatieve aanwendingen. Taxateur stelt dat het huidige gebruik van het taxatieobject als µhighest and best use¶moet worden gezien.

Pagina 19 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 19

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Kantorenmarkt: 2020ZDVHHQEHZRJHQMDDUYRRUGH1HGHUODQGVHNDQWRUHQPDUNW'HFRURQDFULVLVPDDNWHLQppQNODSHHQHLQGHDDQPHHUGHUHMDUHQYDQ groei. Door de grote onzekerheid stellen bedrijven massaal hun huisvestingsbeslissing uit. Met name de impact van het gedwongen thuiswerken op de lange termijn blijft onduidelijk. De vraag naar kantoorruimte is daardoor teruggevallen naar het laagste niveau van de afgelopen zeven jaar. Het uitstel leidt echter niet tot afstel. Zodra werknemers weer terug kunnen keren naar kantoor, zal ook de vraag naar kantoorruimte herstellen. Coronacrisis remt de verhuisdynamiek Het uitstellen van verhuisbeslissingen heeft geleid tot een historische krimp van de vraag naar kantorenvastgoed in 2020. Vergeleken met topjaar 2019 is sprake van een daling van maar liefst 41%. In totaal is op de kantorenmarkt slechts 879.700 m2 kantoorruimte aangehuurd of aangekocht door gebruikers. Met name bij grote kantoorgebruikers was sprake van vraaguitval, deze partijen hebben de meest moeite met het bepalen van de toekomstige ruimtebehoefte. In het MKB is de vraag in vierkante meters slechts beperkt afgenomen. Voor het eerst in vijf jaar stijgt het kantorenaanbod Door de afnemende vraag is het beschikbare kantorenaanbod in 2020 toegenomen. Maar liefst 7% meer kantoorruimte wordt aangeboden vergeleken met vorig jaar.

In totaal bereikt het aanbod een niveau van 3,09 miljoen m2 eind 2020. In 2014 werd voor het laatst een aanbodstijging waargenomen, in de daaropvolgende jaren werd het aanbod telkens schaarser. De coronacrisis brengt daarmee een keerpunt in de dalende tendens. Inhaalslag op de kantorenmarkt na corona De Nederlandse kantorenmarkt zal na een succesvol vaccinatieprogramma weer sterk opleven. Doordat veel contracten tijdelijk verlengd ZRUGHQERXZW]LFKHHQVWXZPHHUDDQSRWHQWLHŽOHKXXUGHUVRS=RGUDPHHUGXLGHOLMNLVRYHUGHJHYROJHQYDQGHFRURQDFULVLVNRPHQDO deze gebruikers de markt op om te zoeken naar geschikte kantoorruimte. De vraag van deze gebruikers zal anders van aard zijn. Als gevolg van het toegenomen thuiswerken zullen bedrijven per werknemer minder ruimte huren, maar de kwaliteit van die vierkante meters moet wel hoger zijn dan voorheen. Het kantoor is meer dan ooit de thuisbasis waar werknemers vooral kunnen ontmoeten en samenwerken. Om te voorzien in deze kwalitatieve vraag blijft hoogwaardige nieuwbouw op goed ontsloten locaties noodzakelijk. Bron: Dynamis.

Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2021 Marktanalyse Toerisme en Horeca: Snel herstel in 2021 na opheffen maatregelen Hoewel de Nederlandse economie door de strenge lockdown in het eerste en tweede kwartaal van dit jaar nog flinke impact had door de beperkte consumentenuitgaven, herstelt dit sterk in het derde kwartaal. We verwachten dat het bruto binnenlands product (bbp) in het derde kwartaal van 2021 weer op het niveau is van 2019, al een volledig herstel voor de horeca en recreatiesector nog uit. Na de versoepelingen van eind april zijn de consumentenuitgaven gestegen. Ook de uitgaven aan etentjes en drinken herstelden vanaf dat moment. Het echte herstel gebeurde na de versoepelingen in juni, waarbij omzetten in restaurants weer richting de niveaus van 2019 gingen. Ook herstelden de uitgaven die we toeschrijven aan vakanties weer, dankzij veel binnenlands toerisme. Er werd ook meer uitgegeven aan hobby¶s en vrije tijd: de uitgaven herstelden in juni volledig (zie figuur 1). Door de regenachtige zomer hebben met name binnenattracties een goede zomer gehad. We verwachten dat de sectoren restaurants en FDIpVLQ2022 weer volledig herstellen. Hotels, met name in de grootstedelijke gebieden, hebben langer nodig om te herstellen. Dit komt grotendeels door het wegblijven van met name de zakelijke gast. De hotels aan de kust herstellen ook in 2022 weer volledig.

$DQERGKRUHFDQHHPWWRHPDDUPLQGHUFDIpV Het aanbod horeca neemt de afgelopen jaren alsmaar toe: sinds 2010 groeit dit non-stop. Dit is een logisch gevolg van dat we meer buiten de deur zijn gaan besteden. Ondanks de strikte lockdowns in 2020 en 2021 en de onzekere situatie in de horeca is het aanbod toegenomen. In totaal gaat het om 547 nieuwe locaties in 2021. Goed is wel om hier nuancering in aan te brengen, waar de groei zit en waar de afname (zie figuur 2). Waar de horeca als geheel sinds 2010FRQWLQXJURHLWLVKHWEHHOGELMWUDGLWLRQHOHFDIpVDQGHUV6LQGV2010 GDDOWKHWDDQWDOFDIpVLQ1HGHUODQGHQRRNLQ2021LVKHWDDQWDOFDIpVPHW288 afgenomen. Hetzelfde beeld zien we bij de traditionele discotheken. De groei binnen de horeca de afgelopen jaren komt met name door afhaal- en bezorg restaurants. Deze zijn sinds 2010 ruim verdubbeld en ook in 2021 weer met 564 locaties toegenomen. Ook fastfood-restaurants blijven groeien met 117 meer locaties dan in 2020. We kunnen dan ook concluderen dat een groot deel van de toename van het horeca in de coronaperiode is toe te schrijven aan afhaal- en bezorg restaurants en fastfood bedrijven. Door de afbouw van de steunmaatregelen is het de verwachting dat het aantal faillisementen en stoppers gaat toenemen. Dit zal op korte termijn een mogelijk effect hebben en zorgen voor een afname in het aantal horecabedrijven.

Daarbij is er ook sprake van een personeelstekort wat starters zal bemoeilijken om een horeca-onderneming te starten. Bron: Rabobank

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

1,90%

1,80%

1,80%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

2,38%

2,25%

2,25%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

1,90%

1,80%

1,80%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Pagina 20 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 20

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Marktsituatie De trends die van toepassing zijn op landelijk niveau zijn in grote lijnen ook van toepassing op deze regio. Er zijn geen signalen dat in de gemeente Geetruidenberg andere trends en marktomstandigheden van toepassing zijn dan de landelijke. De coronacrisis loopt op dit moment geleidelijk ten einde. Er is redelijk bekend welke sectoren zware hebben geleden, en welke de crisis relatief goed zijn doorgekomen. De gevolgen van het Coronavirus op de vastgoedmarkt zijn vooral op te merken in de transacties binnen de retail, kantoormarkt en horeca. De precieze gevolgen binnen deze segmenten binnen deze branches krijgen langzaam vorm en taxateurs hebben hierbij dan ook te maken met een verminderd aantal geschikte referenties. De woningmarkt en bedrijfsmarkt zijn grotendeels ongeschonden door de crisis heen gekomen.

H.2

OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR

Overzicht ruimtetypes VVO mðof stuks

Markt/herz. huur per mð

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

520

€ 75

€ 39.000

48,2 %

518

480

€ 75

€ 36.000

44,5 %

Kantoor

70

65

€ 75

€ 4.875

6,0 %

Kantoor

108

105

€ 10

€ 1.050

1,3 %

1.258

1.170

€ 80.925

100,0 %

Ruimtetypes

IPD type

Kantoorruimte BG

Kantoor

562

Kantoorruimte 1e

Kantoor

Kantoorruimte kelder Kelder

Totaal

BVO mð

Verklaring gehanteerde markthuur De gehanteerde markthuur is tot stand gekomen door vergelijking met recente transacties voor vergelijkbare panden in deze regio. Dit door middel van de comparatieve methode die door het elimineren van verschillen de transacties beter vergelijkbaar maakt.

Pagina 21 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 21

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties In de directe omgeving van het getaxeerde zijn op dit moment weinig (openbare) referenties te vinden die voldoen aan de eisen van de taxateur. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat er geen/weinig objecten van hetzelfde type in de directe omgeving gelegen zijn, omdat de objecten te veel afwijken van het getaxeerde of omdat de transactiegegevens verouderd of niet beschikbaar zijn. Om de juiste objecten te vinden is daarom de zoekwijdte voor referenties vergroot. Het object is dermate uniek, of accurate transactiegegevens zijn dermate schaars dat om aan voldoende geschikte referenties te komen de zoekschaal op nationaal niveau is gezet. Het betreft hier objecten waarvan er maar een of enkele per stad voorkomen, of die zelden in de verkoop komen. Dit kan komen doordat ze onorthodoxe afmetingen hebben of een unieke eigenschap bezitten die weinig voorkomt bij het getaxeerde type gebouw. Voor dit soort objecten kun je bijvoorbeeld denken aan: theaters, beschermde natuurgebieden, musea, rijksmonumenten of specialistische winkels. In deze taxatie wordt rekening gehouden met de ruimtelijke verschillen van deze locaties en waar nodig zijn hiervoor correcties in de waardering meegenomen en onderbouwd.

De vakkennis en ervaring van de taxateur weet deze op waarde te schatten en te vertalen naar een waardering van het getaxeerde object.

Koopreferenties commercieel/parkeren mðstuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/mð

Overig

350

0%

€ 335.000

€ 957

Hoogvliet Rotterdam

Overig

1.736

0%

€ 880.000

€ 507

Kasperspad 79

Dordrecht

Overig

4.545

0%

€ 1.510.000

€ 332

Stationsstraat 20

Roosendaal

Overig

552

0%

€ 320.000

€ 580

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

11-6-2021

Heistraat 20

Sprang-Capelle

08-1-2020

Digna Johannaweg 245

01-10-2019 14-8-2019

Pagina 22 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 22

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 1 - Referentie type: koop | Heistraat 20, 5161GG Sprang-Capelle Transactiedatum:

11-6-2021

Koopsom kk:

€ 335.000

Adres:

Heistraat 20

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 957

Plaats:

Sprang-Capelle

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1987

mðstuks:

350

2 - Referentie type: koop | Digna Johannaweg 245, 3193PE Hoogvliet Rotterdam Transactiedatum:

08-1-2020

Koopsom kk:

€ 880.000

Adres:

Digna Johannaweg 245

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 507

Plaats:

Hoogvliet Rotterdam

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1958

mðstuks:

1.736

3 - Referentie type: koop | Stationsstraat 20, 4701NB Roosendaal Transactiedatum:

14-8-2019

Koopsom kk:

€ 320.000

Adres:

Stationsstraat 20

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 580

Plaats:

Roosendaal

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1960

mðstuks:

552

4 - Referentie type: koop | Kasperspad 79, 3311ZE Dordrecht Transactiedatum:

01-10-2019

Koopsom kk:

€ 1.510.000

Adres:

Kasperspad 79

Koopsom p/mðof p/stuk:

€ 332

Plaats:

Dordrecht

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1981

mðstuks:

4.545

Gebruikte input en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

8,70 %

BAR theoretische huur kk

10,04 %

NAR vrij op naam

7,30 %

BAR markt/herz. huur kk

10,04 %

Exit yield

7,50 %

Verklaring gehanteerde rendementen De gehanteerde rendementen zijn afgeleid uit de marktgegevens die taxateurs ter beschikking staan, enerzijds ook uit publicaties en onderzoek, anderzijds uit transacties in de markt.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Er zijn geen bijzondere correcties toegepast.

Pagina 23 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 23

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Bijzondere waardecomponenten In deze taxatie zijn geen bijzondere waardecomponenten opgenomen.

Pagina 24 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 24

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Ja

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Ja

Gebruikers kunnen de temperatuur aapassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gas

Radiatoren

CV combi ketel

Airconditioning

Isolatie Dak

: 10 mm (Rc 0,22)

Gevels

: 0 mm (Rc 0,19)

Vloer

: 10 mm (Rc 0,22)

Glas

: Dubbelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Pagina 25 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 25

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg Duurzaamheid gebouw De opvatting van wat een duurzaam gebouw is, zal in de loop der tijd veranderen en verschillen per locatie. Daarnaast zijn er verschillende interpretaties van het concept duurzaamheid. iedere belanghebbende van een gebouw zal een andere visie hebben over wat de belangrijkste kwesties zijn. Er bestaat geen algemeen afgesproken definitie voor een duurzaam gebouw. In de laatste twintig jaar is het onderwerp duurzaamheid en duurzame ontwikkeling algemeen erkend, vooral na de publicatie van het Brundtland-rapport (World Commission on Environment and Development, Our Common Future: the report of the Brundtland Commission, Oxford University Press, Oxford, 1987). De hieruit voortgekomen definitie van duurzaamheid door de VN-commissie luidt als volgt: "Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen". De duurzaamheidscriteria kunnen als volgt worden weergegeven: - gebruik van de grond; - ontwerp en uitvoering; - bouwmaterialen en installaties; - locatie en overwegingen bereikbaarheid; - fiscale en wettelijke overwegingen; - kwesties betreffende management en lease.

Het is noodzakelijk te erkennen dat het beoordelen van de duurzame eigenschappen van een gebouw een ingewikkelde activiteit is en geen exacte wetenschap. Dit betekent dat bovengenoemde overwegingen slechts een indicatie zijn van de zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde. Ten aanzien van het getaxeerde is in het kader van duurzaamheid het volgende vermeldenswaardig: Geen bijzonderheden anders dan het gebruik van reguliere materialen en isolerende voorzieningen van het pand.

Energielabel:

- / Geen

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Per 1 januari 2015 is het Besluit energieprestatie gebouwen gewijzigd. Bij verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw, woon- of bedrijfsruimte moet een energielabel beschikbaar gesteld worden. Aan de niet-nakoming van deze verplichting is een boete gekoppeld. Het energielabel laat de energieprestatie van een gebouw zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse loopt van A++++ (weinig besparingsmogelijkheden) naar G (nog veel besparingsmogelijkheden). Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Alleen energieadviseurs met een BAL-certificaat mogen een energielabel voor utiliteitsgebouwen afgeven. Het BAL-certificaat wordt in het energielabel ook wel 'NL-EPBD procescertificaat' genoemd. Per 1 januari 2015 ziet de Inspectie Leefomgeving en Transport (IL T) toe op de naleving van de energielabelplicht. Dit betekent dat de IL T gaat controleren of het energielabel is overhandigd bij de verkoop, een nieuwe verhuur of de oplevering van een gebouw. Een (utiliteits)gebouw moet op een transactiemoment (verkoop, verhuur of oplevermoment) voorzien zijn van een energielabel.

Het energielabel is verplicht bij gebouwen met de volgende gebruiksfuncties of een combinaties van deze gebruiksfuncties: ‡kantoor; ‡gezondheidszorg (klinisch en niet-klinisch); ‡bijeenkomst; ‡onderwijs; ‡sport (verwarmd en matig verwarmd); ‡logies; ‡cel- en winkelfunctie. Uitzonderingen hierop zijn: ‡Monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2; ‡een gebouw dat in gebruik is voor erediensten en/of religieuze activiteiten (kerk en/of moskee); ‡een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt; ‡een tijdelijk gebouw met een gebruiksduur van maximaal 2 jaar; ‡een gebouw waar geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (trekkershut of gite). Betreft het een gebouw dat valt onder een van deze uitzonderingen, maar is er wel een labelplichtige gebruiksruimte aanwezig. Dan is het toegestaan een energielabel op te stellen. Verplicht is dit echter niet. Overigens kan voor een gebouw alleen een energielabel worden aangevraagd als het is geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dit is te zien op www.kadaster.nl/-/bag-viewer. (bron: RVO.nl)

Verwacht energielabel na investeringen:

- / Geen

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Het object betreft een rijksmonument, derhalve is het object vrijgesteld van een verplicht energielabel. Onderstaande objecten zijn o.a. vrijgesteld van een energielabel: ‡Monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m2; ‡een gebouw dat in gebruik is voor erediensten en/of religieuze activiteiten (kerk en/of moskee); ‡een gebouw dat onteigend is en vervolgens wordt gesloopt; ‡een tijdelijk gebouw met een gebruiksduur van maximaal 2 jaar; ‡een gebouw waar geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (trekkershut of gite).

Pagina 26 van 53 | Waarde op:| Peildatum: 18-10-202118-10-2021 | Taxateur: |ing. R.F.P. Merkies RTR.F.P. Merkies RT Taxatierapport incl. bijlagen Uitgebracht door: ing.

Printdatum | 27-10-2021 Printdatum | 27-10-2021 | Pagina 26

Taxatierapport | Markt 32-38, 4931BT Geertruidenberg J

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.