Document · PDF

Bijlage 1 - Startnotitie Woningbouw Koloszaal, Kasteellaan 21 - 20220117- incl bijlage

Besluitvormende raad 24 februari 2022, gemeente GeertruidenbergBij agendapunt: Startnotitie ontwikkeling Koloszaal, Kasteellaan 2113.056 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Woningbouw Koloszaal, Kasteellaan 21

17 januari 2022

Startnotitie

Inhoudsopgave Startnotie ................................................................................................................................................. 0 1.

Algemeen ......................................................................................................................................... 2 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 2 1.2. Doel ............................................................................................................................................... 2 1.3 Locatie............................................................................................................................................ 2 1.4 Planomschrijving ............................................................................................................................ 2 1.5 Participatie ..................................................................................................................................... 3 1.6 Commissie Ruimtelijke Kwaliteit .................................................................................................... 5

Wenselijkheid op basis van beleid................................................................................................... 6 2.1 Vigerend bestemmingsplan ........................................................................................................... 6 2.2 Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant ........................................................................... 6 2.3 Woonvisie....................................................................................................................................... 7 2.4 Welstandsnota 2021 ...................................................................................................................... 8 2.5 Duurzaamheidsprogramma ........................................................................................................... 8

Haalbaarheid op basis van sectorale aspecten............................................................................... 9 3.1 Verkeer en parkeren ...................................................................................................................... 9 3.2 Bedrijven en milieuzonering ......................................................................................................... 10 3.3 Geluid (wegverkeerslawaai)......................................................................................................... 10 3.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 10

Randvoorwaarden ......................................................................................................................... 11 4.1 Doelgroep, woningaantal ............................................................................................................. 11 4.2 Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke structuur ............................................................... 11 4.3 Herinrichting openbaar gebied ..................................................................................................... 11 4.4 samenvatting randvoorwaarden .................................................................................................. 12

Procedures .................................................................................................................................... 14 5.1 Planologische Procedures ........................................................................................................... 14 5.2 Overleg Provincie Noord-Brabant ................................................................................................ 14 5.3 Vergunningen ............................................................................................................................... 14 5.4 Anterieure overeenkomst ............................................................................................................. 14 5.5 Vervolgstappen ............................................................................................................................ 14

Bijlage .................................................................................................................................................... 15

Startnotitie

1. Algemeen 1.1 Aanleiding Aan de Kasteellaan in Raamsdonkveer zijn fitnesscentrum Van Drunen en evenementenhal Koloszaal gevestigd. De locatie is in de jaren ’70 als middelbare school met gymzaal gebouwd als onderdeel van de nieuwbouwwijk Sandoel. Momenteel zijn er een kinderdagverblijf, fysiotherapeut, sportschool en evenementencentrum gevestigd. In 2022 zullen deze functies verhuizen naar een nieuwe locatie in Geertruidenberg. Door het evenementencentrum te verhuizen, wordt overlast in de toekomst voorkomen. Voor dit project heeft het college inmiddels principe medewerking verleend. Er wordt hier een aparte procedure voor doorlopen. Het fitnesscentrum en Koloszaal bevindt zich midden in een woonwijk. De randen van de locatie zijn al eerder ingevuld met woningbouw. Hierdoor is de wijziging naar een woonfunctie voor de hand liggend. De initiatiefnemer heeft een plan ingediend voor de realisatie van drie appartementengebouwen met in totaal 56 wooneenheden.

1.2. Doel Met een startnotitie kan de gemeenteraad voorafgaand aan het starten van een planologische procedure bepalen of een ontwikkeling wenselijk is en eventueel randvoorwaarden voor de ontwikkeling meegeven.

1.3 Locatie De locatie voor de appartementen bevindt zich op de locatie, waar nu evenementencentrum Koloszaal bv. en fitnesscentrum Van Drunen bv. zijn gevestigd. Het bevindt zich aan de kasteellaan 21 te Raamsdonkveer. Op onderstaande afbeelding (figuur 1) is de locatie met rood ingetekend.

Figuur 1 Plangebied (aangegeven met rode omlijning).

1.4 Planomschrijving Het plan van de initiatiefnemer is om op het terrein, Kasteellaan 21, drie appartementencomplexen te realiseren. Twee appartementencomplexen gaan bestaan uit vier bouwlagen en kleiner complex gaat

Startnotitie bestaan uit 3 bouwlagen.. Het gaat in totaal om 56 appartementen, waarvan 18 appartementen worden gerealiseerd als starterswoningen. In figuur 2 is een schets van het initiatief te zien.

Figuur 2 Voorbeeldschets appartementen Kasteellaan 21 (Van Willigen Partners, 2022)

De oriëntatie van de blokken volgt de orthogonale opzet van de wijk. Hierdoor gaan ze mee op de in morfologie van de buurt. De wijk, maar met name de Kasteellaan, de Vijfhoevenlaan en Anemoonlaan, is ruim van opzet. Hierdoor is er ruimte voor hogere bouwhoogtes dan de traditionele woningen die de wijk domineren. De afstand van de woningen aan de Vijfhoevenlaan tot aan de nieuw bouwblokken is minimaal 38 meter. De afstand van het bouwblok in 3 lagen tot aan de tuinen van de Anemoonlaan bedraagt minimaal 22 meter, en tot aan tuinen in de Varenstraat bedraagt deze minimaal 28 meter. De verbouwde school heeft in de huidige situatie een redelijk omvangrijk oppervlak. De ontwikkeling met drie losse blokken zorgt er voor dat er meer lucht en ruimte in het gebied komt. Het totaal aan bebouwd oppervlak neemt met de ontwikkeling af. Tussen de blokken komt ruimte voor groen en is het gebied straks te betreden voor bewoners en omwonenden. Met de toevoeging van appartementen in dit deel van Raamsdonksveer wordt het woningaanbod een stuk gevarieerder. De zuidwest kant van Raamsdonksveer wordt gedomineerd door traditionele grondgebonden rijwoningen, met een typerende jaren ’60 architectuur. De modernere architectuur en afwijkende hoogte geeft meer variatie aan de buurt. Voor een volledige weergave van het initiatief wordt verwezen naar het boekje van de ontwikkelaar in bijlage 1.

1.5 Participatie Om de buurt tijdig te betrekken bij deze woningbouwontwikkeling hebben de initiatiefnemers op 17 juni 2021 een bewonersavond voor de directe omwonenden van de Kasteellaan 21 gehouden. Tijdens deze bewonersavond hebben verschillende bewoners hun mening gegeven. Een positief punt die veel benoemd werd, is dat het plan de buurt vergroent, doordat er open ruimtes tussen de gebouwen 3

Startnotitie ontstaan. Daarnaast hebben bewoners verschillende zorgen geuit. De belangrijkste punten zijn hieronder benoemd en voorzien van een reactie: -

De toenemende hoogte (4 verdiepingen) en locatie van de appartementen brengt de privacy, het vrije uitzicht en de inval van daglicht in het geding; Plan voor gebouw "B" en "C" worden buiten de huidige bebouwing gebouwd en zijn hoger dan de bestaande situatie, tevens zal gebouw "C" met deze hoogte te dicht op de huidige bebouwing worden gebouwd;

Reactie: Er is gekeken naar de afstanden van de te realiseren gebouwen ten op zichtte van de omliggende woningen. Gebouw B staat op dusdanige afstand dat hier de privacy niet in het geding is en ook uit de studie naar schaduwwerking blijkt dat deze niet optreedt. Gebouw C is wat opgeschoven, zodat er een grotere afstand ontstaat en er ruimte komt om nog een groenstrook met bomenrij toe te voegen. Hiermee wordt ook aan deze zijde de privacy gewaarborgd.

de parkeerdrukte neemt sterk toe in deze en de omliggende straten. Echter blijkt aan de hand van de plannen, te weinig parkeergelegenheid gerealiseerd. Op de huidige tekeningen is het aantal parkeerplaatsen niet toereikend voor het aantal woningen en bewoners. Daarnaast komt de veiligheid van de kinderen in het geding door het sterk toenemende aantal auto's in de straten;

Reactie: Voor de nieuwe ontwikkeling moet worden voldaan aan de parkeernormen. Er is door de ontwikkelaar een parkeerbalans opgesteld. Uit deze parkeerbalans blijkt dat wordt voldaan aan de parkeernormen.

onduidelijkheid bestaat over het bestemmingsplan van het voetbalveld gelegen aan de Varenstraat, de angst bestaat dat het tekort aan parkeergelegenheid op termijn ten koste zal gaan van 'groen' en speelruimte voor de kinderen. Reactie: Het voetbalveldje aan de Varenstraat heeft in het bestemmingsplan Raamsdonksveerzuid de bestemming ‘groendoeleinden’. Ook maakt het trapveldje geen onderdeel uit van het plangebied en blijft dus in de huidige vorm behouden.

Omwonenden hebben tijdens de eerste behandeling in de discussieraad van de startnotitie ingesproken bij de raad. Hun standpunten hebben zij samengevat in een brief. Deze is als bijlage 5 opgenomen. Op 1 december 2021 heeft naar aanleiding van de inspraakreacties van omwonende een bewonersavond plaats gevonden. Hier zijn de punten, te vinden in bijlage 6 besproken. Tijdens de bewonersavond zijn de volgende onderwerpen besproken: Hoogte van de gebouwen, privacy, riolering, afval, parkeergelegenheid, veiligheid en heien. De meeste punten zijn, na een nadere toelichting en met wat nadere onderbouwingen (bijvoorbeeld op het vlak van parkeren) met de bewoners opgelost. Daarmee resteren nog de punten hoogte en privacy. Gebouw C De ontwikkelaar heeft aangegeven dat om de hoogte van gebouw C te beperken deze kan worden verlaagd naar drie bouwlagen. Daarnaast is met nieuwe profielschetsen in beeld gebracht wat de inkijk vanaf gebouw C is richting de omliggende woningen. Met de verlaging en de keuze voor de juiste type bomen, wordt inkijk zoveel mogelijk voorkomen. Gebouwen A + B Ook bij de gebouwen A en B leven bezwaren over de mogelijke inkijk vanaf met name de balkons van deze gebouwen. Afgesproken is dat de ontwikkelaar nog scherper in beeld brengt of en op welke manier eventuele inkijk plaatsvindt.

Daarnaast gaat de ontwikkelaar kijken of de balkons anders gepositioneerd kunnen worden, zodat er bij de huidige bewoners niet naar binnen kan worden gekeken. Op 11 januari 2022 is aan het aangepaste plan door de ontwikkelaar aan de omwonenden voorgelegd. De belangrijkste wijzigingen die in het plan zijn doorgevoerd zijn de volgende: - Bouwblok C is verlaagd van 4 naar 3 bouwlagen. Het aantal appartementen in dit bouwblok neemt hiermee af van 16 naar 12. 4

Startnotitie -

De balkons op de zuidhoek van bouwblok C worden voorzien van privacyschermen. Zo wordt inkijk richting de tuinen aan de Varenstraat verminderd. De indeling van bouwblok A verandert van 5 naar 6 appartementen per laag. Per bouwlaag maakt één groter appartement plek voor 2 kleinere betaalbare appartementen. Het bouwvolume verandert niet. Hiermee blijft het aantal appartementen in het totale plan gelijk. Wel neemt het aantal startersappartementen hiermee toe van 16 naar 20. De balkons op van bouwblok A krijgen privacyschermen op de kopse kanten, zodat inkijk richting de tuinen van de Anemoonlaan, Kasteellaan en de Ranonkelstraat afneemt. De balkons van de appartementen aan de Vijfhoevenlaan in blok B worden verplaatst van de straatzijde naar de kopse kant van blok. De oriëntatie van de balkons is hierdoor richting het speelveld en blok A. De inkijken voor de woningen aan de Vijfhoevenlaan neemt hierdoor af. Tussen en rondom de parkeerplaatsen worden bomen geplant ter afscherming van de tuinen van de woningen aan de Kasteellaan en de Anemoonlaan.

Tijdens de bijeenkomst is gebleken dat met merendeel van omwonenden blij is met de aanpassing van de bouwhoogte van blok C. De hoogte van blok A en B zorgt volgens veel omwonenden voor te veel verlies aan privacy en bezonning. De omwonenden zijn tevreden met de ruimte die in het plangebied komt en de groene uitstraling. En verwachten dat de nieuwe gebouwen een verbetering zijn qua uitstraling ten opzichte van het oude schoolgebouw. De ontwikkelaar gaat na of met het aanplanten van bomen op de rand of net buiten het plangebied het verlies aan privacy voor enkele omwonenden nog verder beperkt kan worden. Als voorwaarden richting ontwikkelaar wordt meegegeven dat bomen die aangeplant worden om de privacy van omwonenden te beschermen bij aanplant al (jong)volwassen bomen zijn van voldoende omvang. Een verslag van de avond is als bijlage 7 opgenomen. Door op verschillende momenten al vroeg in het proces met de buurt in overleg te gaan, heeft de ontwikkelaar laten zien serieus en open te willen communiceren. De aanpassingen leiden tot een beter gedragen plan. De participatie tot nu toe heeft dus effect gehad. Aan de ontwikkelaar wordt meegegeven het dat blijven betrekken van de buurt in de verdere uitwerking van het plan noodzakelijk is.

1.6 Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Op 23 maart 2021 heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit positief gereageerd op het initiatief, onder een paar voorwaarden: - Dat er aandacht is voor groen in het overgangsgebied van de grote massa’s naar de lagere bestaande bebouwing; - de commissie vraagt aandacht voor een groene inpassing van de parkeervoorzieningen; - de commissie adviseert de massa van vier bouwlagen in de rooilijn van de bestaande bebouwing te situeren. Zo blijft er meer lucht tussen de bestaande hoge, opgaande bomen en de nieuwe bouwmassa; - de commissie vraagt aandacht voor het zich duidelijk laten presenteren van de hoofdentrees; - de commissie is niet eensgezind over de gewenste hoogte. Gevraagd wordt om de optie van max. drie bouwlagen met eventueel een ‘penthouse’ te onderzoeken; - de commissie adviseert tot slot om vroegtijdig met omwonenden het gesprek aan te gaan. Bovenstaande punten worden in onderstaande hoofdstukken verder besproken en toegelicht.

Startnotitie

2. Wenselijkheid op basis van beleid 2.1 Vigerend bestemmingsplan Het terrein van de ‘Koloszaal’ maakt onderdeel uit van het bestemmingplan ‘Ontwikkellocaties Raamsdonksveer Zuid. De grond heeft de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’. Op het perceel mag alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd en moeten dienen als hoofdgebouw, bedrijfswoning of bijgebouw met maatschappelijke doeleinden.

Figuur 3 uitsnede plangebied vigerende bestemmingsplan ontwikkellocaties Raamsdonkveer Zuid

De bouw van 56 nieuwe appartementen is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Bij een mogelijke ontwikkeling van het plangebied moet het bestemmingsplan dan ook worden aangepast.

2.2 Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant De percelen zijn binnen de (ontwerp) omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant gelegen in de zone die is aangeduid als ‘stedelijk gebied’. Binnen dit gebied zijn stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, toegestaan. Een herontwikkeling van de locaties met woningbouw is daarmee passend binnen het provinciale beleid. Wel moet onnodig nieuw ruimtebeslag worden voorkomen, door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Bij deze locatie is dit niet aan de orde, omdat het al in de bestaande bebouwde omgeving is gelegen. Vanuit kwaliteitsoverwegingen is ruimte nodig voor klimaat adaptatie, bijvoorbeeld groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Daarnaast moet toepassing worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Dit betekent dat moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Tevens moet onderbouwd worden hoe de nieuwbouw van woningen zich verhoudt tot de afspraken die er in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt en de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. 6

Startnotitie

2.3 Woonvisie In de Woonvisie 2017 “Aangenaam en duurzaam wonen” wordt een woonbeeld voor onze toekomst geschetst. De speerpunten zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, woonkwaliteit, transformatie, leefbaarheid en langer thuis. Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen is de Woonvisie 2017 leidend. Elke vorm van ontwikkeling op de locatie zal aan deze speerpunten van de woonvisie moeten worden getoetst. De volgende aspecten zijn in ieder geval van belang: Beschikbaarheid: De beoogde aantallen per prijscategorie uit de woonvisie is grotendeels al behaald. Door de huidige marktveranderingen is een aanvulling op de woonvisie geschreven. Hieruit komt duidelijk de behoefte aan starterswoningen (bereikbare koop) en woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens (met name senioren) naar voren. Bij voorkeur gaat het om inwoners met een binding. Het ingediende initiatief gaat uit van 16 appartementen voor starters. Daarnaast zijn alle appartementen gericht op 1- en 2 persoonshuishoudens. Dat maakt dat het initiatief goed aansluit bij de doelgroepen waar op basis van de aanvulling van de woonvisie behoefte aan is. De 16 startersappartementen bevinden zich in de categorie bereikbare koop. Dit is conform de woonvisie maximaal 231.000 euro.

Duurzaamheid: duurzaamheid is hét speerpunt van de woonvisie, met als uitdaging voor wat betreft nieuwbouw dat deze minimaal energieneutraal (EPC<=0) wordt uitgevoerd. De voorgestane ontwikkeling zal dan ook aan de eis van minimaal energieneutraal moeten voldoen. Maar het geniet de voorkeur dat de woningen als Nul op de meter woningen worden uitgevoerd. Echter vervalt vanaf 2021 het gebruik van EPC waardes. Er wordt nu gewerkt met de BENG-norm. Alle appartementen zullen aan deze norm voldoen. Geconcludeerd kan worden dat de woningen zullen voldoen aan de BENG-norm. Woonkwaliteit: nieuw toe te voegen woningen dienen zich te onderscheiden en iets toe te voegen waar het meest behoefte aan is. De volgende woonkwaliteiten worden reguliere toetsingscriteria bij nieuwbouw: 1. Levensloopbestendig (met aandacht voor slimme domotica) 2. Politiekeurmerk veilig wonen 3. Flexibel 4. Duurzaamheid: minimaal Energieneutraal Alle woningen moeten voldoen aan de basiseisen ten aanzien van levensloopbestendig. Dit betekent dat badkamer en toilet aanwezig moeten zijn op de slaapverdieping zodat het traplopen tot een minimum kan worden beperkt. Daarnaast geldt dat hierbij ruime afmetingen voor alle onderdelen in de woning aangehouden moeten worden (bijvoorbeeld voordeur, hal, trappenhuis, slaapkamer, badkamer) zodat er voldoende ruimte is voor het gebruik van een rollator.

Daarnaast moeten de plafonds geschikt zijn voor een tillift, muren voor beugels en douchezitje in badkamer. De keuken en badkamer beschikken over thermostatische mengkranen. Aangezien het om appartementen gaat moeten de gebouwen voldoen aan voldoende oplaadpunten voor scootmobielen, parkeerplekken voor rolstoelen/rollators en scootmobielen, deuren breedte en draaicirkel geschikt en automatische deuren die minimaal acht seconden openblijven. Daarnaast moet minimaal 70% van de woningen voldoen aan de maximale eisen van levensloopbestendigheid. Dit betekent dat een woning zowel extern toegankelijk is (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk (vanuit de woonkamer is zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en minimaal één slaapkamer te bereiken). Toetsing aan het politiekeurmerk veilig wonen kan pas plaatsvinden in een later stadium. Met de initiatiefnemers wordt afgesproken dat aan dit keurmerk moet worden voldaan.

Startnotitie Geconcludeerd kan worden dat de woningen gaan voldoen aan bovenstaande eisen. Aangezien 40 woningen bij voorkeur bedoeld zijn voor 55-plussers, gaat 72% voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid. Medewerking aan het project zal alleen verleend worden indien de initiatiefnemer bereid is om aan de eis van minimaal energieneutraal te voldoen. Sinds 1 juli 2018 kunnen woningen alleen nog gasloos worden gebouwd. De initiatiefnemer is bereid om zo energieneutraal mogelijk te bouwen. Nul op de meter woningen zijn niet haalbaar, wegens dat warmtepompen te duur zijn om toe te passen voor de kleinere appartementen.

2.4 Welstandsnota 2021 Het gemeentelijke welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota 2021. Het plangebied is in de nota aangewezen als bebouwingstype W5, zie afbeelding x - Thematische bebouwing. Voor de te realiseren bebouwing is Gebiedstype W5- Thematische bebouwing het meest wenselijk, omdat de gebiedscriteria van dit type uitlopend en divers is en duidelijk gericht op het creëren van een variëteit aan woonmilieus. Het welstandsregime hoeft dus niet veranderd te worden.

Figuur 4 Uitsnede bebouwingstype kaart (Welstandsnota 2012 , 2012)

2.5 Duurzaamheidsprogramma De gemeente heeft in 2018 het ‘duurzaamheidsprogramma Geertruidenberg’ opgesteld. De ambitie is een duurzaam Geertruidenberg in 2050. Om dat te halen is het belangrijk om aan klimaatadaptatie te doen. Klimaatadaptatie is nodig om schade door een versnelde klimaatverandering te voorkomen, dan wel controleerbaar te houden. Deze ingrepen in onze leefomgeving kunnen tegelijkertijd kansen bieden om een impuls te geven aan ruimtelijke opgaven in de openbare ruimte maar ook aan de energietransitie. Het is belangrijk om wateroverlast en overstroming te voorkomen en in te kunnen spelen op droogte en hitte. Het is op locatie wenselijk om met de duurzaamheid ambitie aan de slag te gaan. Zo is het wenselijk dat er meer groen op locatie komt en duurzame energieopgewekt wordt. Hieronder wordt uitgelegd wat voor het project belangrijke duurzame toevoegingen zijn. Om met het project ‘woningbouw Koloszaal hierop in te spelen wordt gebruik gemaakt van groene parkeerplaatsen, die waterdoorlatend zijn. Daarnaast worden er bomen geplaatst, deze zorgen voor biodiversiteit, het tegengaan van hittestress en meer privacy. De kasteellaan 21 bestaat op dit moment uit een groot gebouw, waardoor er weinig groen is. Bij de bouw van de appartementen komt er ruimte tussen de gebouwen vrij, wat gaat dienen als groen.

Hierdoor wordt er met de bouw van de appartementen ook meer ingespeeld op klimaatadaptatie. 8

Startnotitie

De drie complexen hebben grote platte daken, waar zonnepanelen op komen te liggen. Op deze manier wordt er duurzame energie opgewekt.

3. Haalbaarheid op basis van sectorale aspecten 3.1 Verkeer en parkeren De realisatie van woningen brengt verkeersbewegingen met zich mee en zorgt voor een parkeerbehoefte. Dit zijn belangrijke aandachtspunten bij de afweging van de herontwikkeling. De woningen dienen goed bereikbaar te zijn en mogen niet leiden tot een onevenredig hoge druk op de lokale verkeersstructuur. In de huidige situatie is sprake van een evenementencentrum (koloszaal bv) en een fitnesscentrum. Met het verdwijnen van deze functies, verdwijnen ook de bijbehorende verkeersbewegingen. Daarvoor in de plaats komen de verkeersbewegingen voor de woningen. Per saldo is niet te verwachten dat de nieuwe woningen tot onevenredige toename van de verkeersintensiteit gaat leiden. Om te voldoen aan de parkeervraag en parkeernorm is er door verkeersadviesbureau ‘Omega’ een parkeerbalans Vijfhoevenlaan – Kastellaan opgesteld, zie bijlage 3. Op dit moment zijn er 69 bestaande parkeerplaatsen en worden er 64 nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd. Dit wordt deels op eigen terrein en deels door aanpassing van het openbaargebied gedaan. In totaal zijn in er in het plangebied straks 133 parkeerplaatsen beschikbaar. De opgestelde parkeerbalans is getoetst aan het gemeentelijke parkeerbeleidsplan ‘Parkeren doen we zo’.

Doordat er geen sprake is van noodzakelijk gebruik door de bestaande woningen rondom het plangebied van de bestaande parkeerplaatsen in het plangebied, is de balans vrij eenvoudig. De parkeervraag van de nieuwe functie bedraagt 128 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie zijn er 133 parkeerplaatsen beschikbaar. Op dit moment kan dus geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet tot parkeerproblemen gaat leiden. In de praktijk kan het beste zijn dat er nu door omwonenden in het plangebied wordt geparkeerd. Dit kan er toe leiden dat bewoners in de toekomstige situatie hun auto ergens anders moeten parkeren dan ze nu gewend zijn. Dit kan in het begin zeker tot enige frustratie leiden. Na een tijdje raken bewoners hier aan gewend. Omdat het gemeentelijk parkeerbeleid uitgaat van de bovenkant van de CROW richtlijnen is de kans klein dat buurtbewoners ook daadwerkelijk moeten gaan zoeken naar een parkeerplaats. Direct aansluitend aan het plangebied liggen nog 9 parkeerplaatsen die in eigendom van Thuisvester zijn, maar wel openbaar toegankelijk zijn. Deze parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bewoners van het complex Vijfhoevenlaan 25 a t/m p. Dit zijn bewoners van zorgorganisatie Prisma. Het autogebruik door deze bewoners is zeer laag. Hierdoor zijn veel van de aanwezige parkeerplaatsen vaak beschikbaar voor omwonenden. Deze plaatsen zijn nu niet meegenomen in de parkeerbalans.

Ter controle heeft de ontwikkelaar ook twee telmoment gehouden in de avonduren na sluitingstijd van Koloszaal. Zo kon bekeken worden in hoeverre de omwonenden nu daadwerkelijk gebruik maken van de parkeerplaatsen bij Koloszaal. In beide gevallen waren 56 van de 69 parkeerplaats niet in gebruik. Hiermee kan de conclusie van de gemeentelijke verkeerskundige onderschreven worden dat de bestaande parkeerplaatsen niet direct noodzakelijk zijn voor de parkeerbehoefte van de omwonenden. Het voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleidsplan blijft een voorwaarden voor de ontwikkeling. Daadwerkelijke toetsing zal plaats vinden bij controle van de definitieve inrichting van het openbare gebied.

Startnotitie

3.2 Bedrijven en milieuzonering Om in te kunnen schatten of het woon- en leefklimaat op de locatie voldoende is, is gekeken naar de indicatieve afstanden zoals opgenomen in de VNG-publicatie ‘Milieuzonering nieuwe stijl’. In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor milieuhinderlijke bedrijven ten opzichte van gevoelige functies zoals wonen. In de directe omgeving van de Kasteellaan 21 zijn geen bedrijvenbestemmingen aanwezig. Indien woningbouw op deze plek gerealiseerd worden, zijn er geen belemmeringen ten opzichte van bestaande gevoelige functies rondom het plangebied.

3.3 Geluid (wegverkeerslawaai) Woning zijn gevoelige gebouwen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. De Kasteellaan is een 50km/h weg. Dit valt onder gezoneerde wegen. Voor woningen die gebouwd worden binnen de zone van gezoneerde wegen (50km/h) is het verplicht om onderzoek te doen naar wegverkeerslawaai. De andere wegen: Vijfhoevenlaan, Anemoonlaan en Varenstraat zijn 30km/h wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het verstandig om de geluidsbelasting van deze 30km/h wegen mee te nemen in een akoestisch onderzoek. De ontwikkelaar zal dit onderzoek moeten uitvoeren. Uit het akoestisch onderzoek zal blijken of de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de wegen overschreden wordt en maatregelen noodzakelijk zijn. De ontwikkelaar heeft een akoestisch onderzoek laten uitvoeren. Hieruit kan geconcludeerd worden dat nergens de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Het onderzoeksrapport wordt definitief gemaakt zodra de situering van de gebouwen definitief is.

3.4 Conclusie Vanwege de verschillende aanwezige factoren die invloed kunnen hebben op het milieu-, woon- en leefklimaat zijn de nodige onderzoeken noodzakelijk. Een parkeerbalans is al opgesteld. Naar bovenstaande informatie is er nog een akoestisch onderzoek nodig. Beide onderzoeken maken onderdeel uit van de toelichting van een bestemmingsplan. Op dit moment is niet de verwachting dat uit de onderzoeken zaken komen die de woningbouwontwikkeling niet mogelijk zouden maken.

Startnotitie

4. Randvoorwaarden 4.1 Doelgroep, woningaantal In worden er 56 wooneenheden gebouwd, verdeeld over drie appartementencomplexen. Hiervan zijn 20 appartementen bestemd voor starters, de overige 36 zijn bedoeld voor voornamelijk de doelgroep van 55-plussers. De starterswoningen vallen onder bereikbare koop en hebben een maximale prijs van 231.000 euro. De overige 40 woningen mogen onder dure koop vallen. De appartementen moeten voldoen aan de voorwaarden voor nieuwbouw zoals deze gesteld zijn in de Woonvisie 2017-2021.

4.2 Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke structuur De vorm en oriëntatie van de bouwblokken zoals opgenomen in de situatietekening in figuur 7 is leidend voor de verdere uitwerking. Bouwblokken A en B bestaan uit ten hoogste 4 bouwlagen. Bouwblok C is ten hoogste 3 bouwlagen. De architectuur van de van de gebouwen moet bijdragen aan een mindere beleving van de omvang en massaliteit van de bouwblokken. Dit toetsingscriteria zal worden meegegeven aan de CRK bij beoordeling van het plan. Voor de borging van de privacy van omwonenden zijn op een deel van de balkons privacyschermen nodig. De benodigde privacyschermen worden meegenomen in het architectonisch ontwerp. Ook dit zal als toetsingscriteria aan de commissie worden meegegeven. Om de ruimtelijke kwaliteit te kunnen garanderen is het belangrijk dat er voldoende groen op het perceel is. Zowel de ruimtelijke – en beeldkwaliteit staan hier centraal. Dit in relatie tot de leefbaarheid en het groen. De aanwezige bomenstructuren rondom het plangebied zijn belangrijk voor de groene uitstraling van Raamsdonksveer Zuid. Behoud van de bestaande boomstructuren en het toevoegen van nieuwe bomen is dan ook randvoorwaarde. Het toevoegen van bijbehorende groene ruimtes is dan ook belangrijk bij de planontwikkeling.

Bomen die ook een functie hebben om de privacy van omwonenden te beschermen dienen bij aanplant van voldoende omvang te zijn om deze afscherming te bieden. De gaten in de bomenstructuur aan de Vijfhoevenlaan rondom het plangebied worden opgevuld met nieuwe volwassen bomen. Klimaatadaptatie is een belangrijk onderwerp bij stedelijke ontwikkelingen. Er moet bij het ontwerp van zowel de bebouwingsoppervlakte als van het openbaar gebied rekening worden gehouden met de onderwerpen hittestress, droogte/verdroging, wateroverlast en overstromingsgevaar. Als hulpmiddel om te toetsen of initiatief bijdraagt aan een duurzaam Geertruidenberg kan de initiatiefnemer gebruik maken van de duurzaamheidstoets die onderdeel vormt van het ‘Duurzaamheidsprogramma gemeente Geertruidenberg.

4.3 Herinrichting openbaar gebied Bij de herontwikkeling wordt het openbaar gebied aangepast. Het gebied wordt meer open, waardoor er meer ruimte voor groen is. Waardoor de ruimtelijke kwaliteit centraal komt te staan. Hiermee wordt de leefbaarheid naar een hoger plan getild. Hiermee wordt er voor een prettig woon- en verblijfsklimaat gezorgd. Bij het aanleggen van de parkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van waterdoorlatende bestrating. Bij voorkeur wordt hier gebruik gemaakt van grastegels, zodat er wordt bijgedragen aan de opgave rondom klimaatadaptatie. De bestaande parkeerplaatsen worden bij de herinrichting ook aangepakt en vervangen door waterdoorlatende bestrating, bij voorkeur grastegel.

Startnotitie Een definitief inrichtingsplan van de openbare ruimte moet ter beoordeling voor worden gelegd aan de gemeente. De vastgestelde Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) en het Programma van Eisen (PvE) zijn hier in leidend. Eisen. Eventuele aanvullende eisen vanuit duurzaamheid, beheer en klimaatadaptatie zijn nog mogelijk. Het plan moet voldoen aan de regels gesteld in het gemeentelijke parkeerbeleidsplan ‘Parkeren doen we zo !’.

4.4 samenvatting randvoorwaarden Programma - De ontwikkeling bevat maximaal drie appartementencomplexen met 56 wooneenheden in totaal; - 20 wooneenheden behoren tot de bereikbare koop, deze worden gebruikt voor starters; - de nieuwe woningen zijn gasloos; - de nieuwe woningen voldoen aan de basiseisen van levensloopbestendigheid; - de nieuwe woningen voldoen aan het politiekeurmerk Veilig wonen.

Figuur 5 Voorbeeld bebouwing (Van Willigen Partners, 2022)

Ruimtelijke en stedenbouwkundige voorwaarden - De bebouwing bestaat uit maximaal vier bouwlagen voor de bouwdelen A en B, en maximaal 3 bouwlagen voor bouwdeel C. - Op het gebied van architectuur wordt een ontwerp van de gebouwen voorgelegd, waarbij de massaliteit van de gebouwen wordt verminderd. - Privacyschermen op de balkons zijn noodzakelijk en worden meegenomen in het ontwerp. - De appartementencomplexen blijven zoveel mogelijk op de oude gevellijnen van het fitnesscentrum en evenementencentrum. - Bij de indeling van de appartementen en de gevelopbouw wordt rekening gehouden met de privacyaspecten van de woningen aan de Anemoonlaan en de Kasteellaan. - Conform de opgestelde parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan, bijlage 2, zijn er in de nieuwe situatie 133 parkeerplaatsen nodig om te voldoen aan de parkeervraag voor deze ontwikkeling. . Beleidsmatige en sectorale voorwaarden Akoestisch onderzoek moet aantonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in verband met het wegverkeerslawaai.

Startnotitie Procedurele/overige randvoorwaarden De ontwikkeling is volledig voor rekening en risico van de ontwikkelaar Met de ontwikkelaar en/of de grondeigenaar wordt een exploitatieovereenkomst gesloten waarin (financiële) afspraken worden vastgelegd. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruikt gemaakt van de plankostenscan behorende bij de regeling plankosten exploitatieplan.

Startnotitie

5. Procedures 5.1 Planologische Procedures De woningen zijn niet direct mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Een planologische procedure is noodzakelijk. De keuze welke procedure gevolgd wordt, is aan de initiatiefnemers. In dit geval kunnen zij kiezen tussen een buitenplanse afwijking (artikel 2.12 lid 1, sub a onder 3 Wabo) of een bestemmingsplan herziening (artikel 3.1 lid 1 Wro). Of het doorlopen van een bestemmingsplan procedure haalbaar is, is afhankelijk of de inwerkingtreding van de Omgevingswet 1 juli 2022 gaat zijn Na de inwerkingtreding van de wet zijn er andere procedure mogelijkheden.

5.2 Overleg Provincie Noord-Brabant Op basis van de woningbouwprognoses die de provincie jaarlijks opstelt, dient aangetoond te worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de behoefte en de regionale afspraken kader. Dit vindt plaats naast de formele planologische procedure.

5.3 Vergunningen Voor zowel de sloop van het fitness – en evenementencentrum en het bouwen van de woningen zijn (omgevings-) vergunningen noodzakelijk. Het aanvragen van dergelijke vergunningen moet door de initiatiefnemers gebeuren. De legeskosten die hiermee gemoeid zijn, komen voor rekening van de initiatiefnemers.

5.4 Anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst dient in de beginfase opgesteld te worden. Dit dient vóór de vaststelling van een exploitatieplan gedaan te worden. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt gebruikt gemaakt van de plankostenscan behorende bij de regeling plankosten exploitatieplan. De afspraken die hierin worden vastgelegd gaan onder andere over het bouwrijp maken, het inrichten van de openbare ruimte, het uitvoeren van werken, het te realiseren programma, de te realiseren kwaliteiteisen en het leveren van een (financiële) bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen. In deze overeenkomsten worden de volgende zaken vastgelegd: Locatie eisen; Toerekenbare kosten; Vrijwillige bijdrage Fasering en planning Bij ruimtelijke plannen van derden dragen wij niet financieel bij in kosten voor ontwikkeling en realisatie van bouwplannen. Een belangrijke overeenkomst die wordt genomen is dat er voor de starterswoningen (bereikbare koop) zelf woning plicht gaat gelden.

5.5 Vervolgstappen Nadat de startnotitie wordt vastgesteld door de gemeenteraad, kan afstemming plaatsvinden met de ontwikkelaar over de inhoud van het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning, overeenkomsten en dergelijke. Tegelijkertijd vindt nadere afstemming plaats met de provincie, het waterschap en Rijkswaterstaat over de eisen die zij aan het gebied en de voorgestane ontwikkeling stellen. Daarna kan het college de planologische procedure opstarten. In het vervolgtraject zullen ook omwonenden en andere belanghebbenden betrokken worden.   

Startnotitie

Bijlage Bijlage 1 Schetsplan ‘herontwikkeling Koloszaal’ d.d. 11 januari 2022 Bijlage 2 Brief bewoners d.d. 19 juni 2021 Bijlage 3 Parkeerballans Vijfhoevenlaan – en Kasteellaan V3 d.d. 1 november 2021 Bijlage 4 Reactie ontwikkelaar vragen bewoners d.d. 12 juli 2021 Bijlage 5 Brief bezwaarpunten omwonende discussieraad Bijlage 6 Verslag participatieoverleg 1 december 2021 Bijlage 7 Verslag participatieoverleg 11 januari 2022

Herontwikkeling Koloszaal _ Reactie op Raadscommissie dd 11.01.2022

40a

Vijfhoevenlaan

25-25p

terrein Prisma

B C fietsenstalling

Kasteellaan

23a

23b

23c

23d

56 appartementen aan de Vijfhoevenlaan, te Raamsdonksveer

23e

Nieuwe situatie 38e

38d

38c

38b

38a

36f

36e

36d

36c

36b

36a

34f

34e

34d

34c

34b

34a

Schaal: 1:500

datum: 05.01.2022

40a

Vijfhoevenlaan

Balkon verschoven i.v.m. uitzicht op Vijfhoevenlaan

Balkons blok A gedraaid i.v.m. privacy Vijfhoevenlaan en Ranonkelstraat

Balkon verschoven naar de oostgevel i.v.m. zicht op Vijfhoevenlaan 40

25-25p

Blok A zes appartementen per verdieping, daarmee acht starterswoningen extra

terrein Prisma Balkons blok A gedraaid i.v.m. privacy Anemoonlaan 36C t/m 38B

Blok C nu 3 verdiepingen i.p.v. 4 verdiepingen i.v.m. privacy Anemoonlaan 34 t/m 34F

Balkons blok A gedraaid i.v.m. privacy Anemoonlaan 36C t/m 38B

fietsenstalling

Houten privacy schermen op de balkons

Kasteellaan

41,1

23a

Leilindes ter afscherming

36,8

23b

mete

mete r

23c

23d

Iepen ter afscherming

56 appartementen aan de Vijfhoevenlaan, te Raamsdonksveer

23e

Nieuwe situatie 38e

38d

38c

38b

38a

36f

36e

36d

36c

36b

36a

34f

34e

34d

34c

34b

34a

Schaal: 1:500

datum: 05.01.2022

2.5 0

K K

stam∅65cm

stam∅80cm

K 1.18

0.9

stam∅80cm

1.29

1.24

raat

Ran o n kels t

K K

1.31

2.5

1.13

1.15

1.24

1.28

1.24

ven la

1.18

breeklijn is wortellijn

stam∅80cm

Vij fh

1.18

1.29

2.5 0

K K

stam∅70cm

K 1.19

K 1.41

6 0.9

str a

Va re

stam∅80cm breeklijn is wortellijn

2.5 0

2.4 0

stam∅85cm

K K

1.17

1.22

7.9 5

5.1 0

11.1 0

0 6.0

stam∅75cm

1.0 0

0.8

2.7 0

heide paars

K 1.10

2.1

1.18

1.23

K 1.15

6.0 0

2.2

3.3

5.1 5 0

2.7

2.7 0 2.5

6.0 0

9 0.9

1.22

tse n

Fie

sta llin

6.0 0

2.7 0

2.2

K 8

0.9

1.22

2.2

5.1 5

6.0

K K

1.23

1.34

K 1.45

2.7

25p

25-

1.07 1.13

stam∅20cm

1.22 1.22

2.7

stam∅15cm

1.34

1.38

1.34

1.20

K 1.41

K 1.45

1.34

1.29

1.19

1.16

1.15

verloopband

1.23

1.14

2.5

1.12

1.15

K 1.15

1.14

verloopband

1.13

1.14 1.14

1.13

1.15

1.5 0

verloopband

K 1.14

36e

36d 36c

34g

1.23

K K

23a

36b 36a

1.13 1.16

K K

K 1.14

1.15

1.27

5.1

str K 5.1 5

K K

aat

kel K K

non Ra

K K

K 5.1

K K K

K 5

1.16

verloopband

K K

36f

em an

36 34

34 e

34 d

K 5.1

K K

1.5 0 2.5

K 2.4

An oon la

5.1 0

K 0

K K

5.1 0

K 5.1

0 6.0

K 5.1 5

K 6.0

63. 8 1 m 9.2 ete met er r 2.5 0

K 5.1

0.7 0 2.1 0

6.0

K 0.7

K K 5.1 5

K K

7.9

K K

K 0

K 2.2

6.0 0

2.5

K 0.7 0 2.1 0

0 5.1

K K

K K K

datum: 14.12.2021 0.7

5.1

Schaal: 1:500 5.1

K K

Situatie tbv Ranonkelstraat 2A 6.0 0

K K

56 appartementen aan K de Vijfhoevenlaan, te Raamsdonksveer K

1 Gemeente Geertruidenberg T.a.v. afdeling juridische zaken Vrijheidstraat 2 4941 DX Raamsdonksveer

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars BV Herculeslaan 24 3584 AB Utrecht

—í Raamsdonksveer, 19 juni 2021

Ontv. jail! n

Beste heer/ mevrouw, Betreft: bezwaarschrift omgevingsvergunning voor project Koloszaal, Fitnesscentrum van Drunen. Sloop van bestaande bouw en nieuwbouw van 3 appartementengebouwen.

Algemeen Op 17 juni 2021 zijn wij ingelicht over de plannen die Willigen Partners heeft met de bestaande bouw Fitnesscentrum van Drunen en de komst van appartementen. Namens ondertekende bewoners van de Anemoonlaan, Varenstraat, Kasteellaan en Vijfhoevenlaan te Raamsdonksveer teken ik bezwaar aan tegen uw mogelijke beslissing om een omgevingsvergunning te verlenen voor het nieuwe bestemmingsplan voor de koloszaal/van Drunen in Raamsdonksveer. Een kopie van het plan vind u in de bijlage.

Redenen oneens beslissing

Ik onderbouw het bezwaarschrift op grond van 9 hoofdpunten: 1. Het plan appartementen/flats past niet in de huidige woonwijk; 2. De toenemende hoogte (4 verdiepingen) en locatie van de appartementen brengt de privacy, het vrije uitzicht en de inval van daglicht in het geding; 3. Plan voor gebouw "B" en "C" worden buiten de huidige bebouwing gebouwd en zijn hoger dan de bestaande situatie, tevens zal gebouw "C" met deze hoogte te dicht op de huidige bebouwing worden gebouwd; 4. De woningwaarde van de omliggende woningen zal dalen wegens bovengenoemde punten; 5. Hogere gebouwen vereisen een zwaardere fundering wat impact heeft op de bestaande woonwijk; 6. De parkeerdrukte neemt sterk toe in deze en de omliggende straten. Echter blijkt aan de hand van de plannen, te weinig parkeergelegenheid gerealiseerd. Op de huidige tekeningen is het aantal parkeerplaatsen niet toereikend voor het aantal woningen en bewoners. Daarnaast komt de veiligheid van de kinderen in het geding door het sterk toenemende aantal auto's in de straten; 7. Huidige bestemmingsplan is maatschappelijk en geeft een andere dynamiek in de wijk en minder continue parkeerproblemen (punt 6) denk hierbij in de avond en weekenden; 8. In het plan wordt aangegeven dat er bomen zullen worden geplaatst ten behoefte van privacy.

Echter zal dit enkele járen in beslag nemen alvorens zij 10 meter zullen zijn en wegens weersveranderingen kunnen deze bomen ook voor onveiligesituaties zorgen. Hierbij valt te denken aan takken die afbreken door sterke wind; 9. Onduidelijkheid bestaat over het bestemmingsplan van het voetbalveld gelegen aan de Varenstraat, de angst bestaat dat het tekort aan parkeergelegenheid op termijn ten koste zal gaan van 'groen' en speelruimte voor de kinderen. Mondeling toelichten Het bezwaar licht ik graag mondeling toe in een hoorzitting. Ik verzoek u verder om de beslissing niet uit te voeren tot u een beslissing op mijn bezwaarschrift heeft genomen. In afwachting van uw reactie.

Met vriendelijke groet, Namens de bewoners van de Anemoonlaan, Varenstraat, Kasteellaan en Vijfhoevenlaan te Raamsdonksveer Ilse de Jong - van Opstal Varenstraat 31 4941 XE Raamsdonksveer Tel: +31 06 538 847 36

Pagina 1 van 4

Handtekening

Bewoner f Adres ^3^

Vòc-s Vs* \V'

c-t\ 7-TS

O®-" c\í f ľ"Voíeo

, .Tam. ud PlUŲ/n ^ Jci re rvs tracht 25 Dtźkke^r

Qf\ç)tWor) laan

/ļ Aĉ i,vţ C'C'Ą ì Oj(xl\

:-yí r

mciĩiun o irvjţ ĤŪH mJQV'^ Ļe+i-'vřś

f' íi4 /V /í-»-

^ 6 '

xr^e (\ ^t'tyį ^/ļ Aevĥ /MVntaiTfoiV)

Şftŵ

Üx)c\cOİ(S CAPPn\(X^^. A

İ?cĻ éi ť\Ą ííf&iAs r

í\e . ;

rJ t fi

ü^^uL,.ļ j

„7

riS\ S

A tW rï ^

íf

^jyxoO^/0*Atčr*j(d

vUs ńrtžXiCüüLvtyyì Şi i(^x CĄ ^ĨZį^d

'VìUn -c? oCŭt.ii'n j)5

Ai-0"U- Wv,w(^ 5^

Ĩ3-P í Í^mVi kv ţ

S I j ---------Į7" "1 Çft I'.Ua-

AĩXvvōīūūr-^

c c7. v/ss^rs AūōvS^īyETEċōI-s

/'/,i (. 'XJc'/^ciťL'L ŝ^~'

oev* /vq&ć. Pagina 2 van 4

Bewoner Z Adres

i/nuï/ìSÌ 7^c'\

3 ž

OûfţibtAr

»in

k i ■'n

Handtekening

Gemeente Geertruidenberg T.a.v. afdeling juridische zaken Vrijheidstraat 2 4941 DX Raamsdonksveer

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars BV Herculeslaan 24 3584 AB Utrecht

Raamsdonksveer, 19 juni 2021

Beste heer/ mevrouw, Betreft: bezwaarschrift omgevingsvergunning voor project Koloszaal, Fitnesscentrum van Drunen. Sloop van bestaande bouw en nieuwbouw van 3 appartementengebouwen.

Redenen oneens beslissing

Pagina 1 van 4

Bewoner Z Adres

uo y\ 2S

Handtekening

íVoe vr* ít,o n lŴH»V5 Vj

A Ho ^čfí- S MleňmizM i\i 6 'z

Zn*W

C V\ u c\\ \o A Nf P Ww ctoWs fWmühn \c\C\n 3^ vl'yLP/lu' ohpmoon l j/ ctìř uuii-uuooLiZZ.33 'Blùnca v.ìkbSCm

\ļf^ ì-' L'Č LJ ľl ć tri

-|Ùv\lW Wfff. í jh Ĺ 1/^2 1 Síc.dWfJ f~t - l'Y\

ĹC.rttA/

İYs\\Ckr\.\ U;

AfodujeC

ií Xa

PīanccuhčwfJe/’ 3H^ ^ --- 'V-vvy/VN-----------------ÍwJŭ iJeJjPr Omrmìacr, 3^8 /i?ĉ3/ /Vo' ^ 2 ce/^ćžvź 6z~ /^T /? i /lollZ/Ĺ vHCiA'i/^

/jZOWH*fíũncCL de Vu,]4eje \S . -4ovĵIŭ W^/?„ iiJefecw ZjĹS

0- k

Pagina 4 van 4

Bewoner Z Adres

Handtekening

Pagina 3 van 4

Bewoner Z Adres

íw Ln/ttlm

Handtekening

.—"X/) /'"si

ij\

—'—' "

. DQ ~\cf*ĆL

\J'3

'J f'l V7

.......

'Vo . í^ ^ ......... Zj&sė^—7

Lo\(ms-\

YWo.Yk

Vxr-víLO^í/^ lOi/Ov^A ŜTí V^O^Vvĉ^ťCV^^W 5X ----^ M T \X

V -f»

V n ri \z\ Lubji

(:ŗ^ZZl-----r—^

ŸĘįžįr-

e^ O

--------- i « -r—--------------------------

jOa ÏÅåďÅåŞIAa. Į,n OM, il? . J4/1 Vt\ÕCífPníûa'i âP

Á-ďt'siz*Z*7 -XX C?Or*ì 3 ^ “^TT"---------------------'ju l'noŵml aaw- ŕSO Cr 'fv? (X 2-S^ cX J/İ! (XÔU'Cn.tũUXY! 9. n

----- .

V\ap\im(.ar\rx Y!~\ mU ^ Yì ŴpVìoeoenCaon Sí? ko^-ř/ìXĉx.n/1. óo UlaIHpćOć^Ĺo^ (90

( \ n F-'a.^Liannssen — —-^tìžïāfe'^^ ^X^p?ĩr^ľ

~Ŷ7ļ Vhf Koa.vŕ’.hlĜGti Uo____

■Z^________________ Pagina 3 van 4

Bewoner Z Adres

Handtekening

Pagina 4 van 4

Bewoner Z Adres

Handtekening

(JuiÌIa ölúi\ olu. [T“ 9. v. (Xd^ļ. . . ,, 1j rW 1 K V/f ļ ' Pï ^ iy ly\ Ç l~)Q c I^rh 1 (yj

kïK-ilAj'

P0JDQ —ťţì a\^\'Oa

A/ tenJÍ T ’

-----------------------

Pdńer P,\

ÍM.\

[ J)(2p\ Àc*

^HbQÒQ'y

Ĵ&ć-

ţ—*----- -----------------------

M. ç/ć jJlJi ^^L ļjho ŕ ť z kilde/a/ f). \ ļQ^S2n Y\ \í’įļŵou^»^ įc^aJŕ^ /‘iÀăfàĉì

JnS kamp XJaiPo/^iĉûccV í3 iíT. JUwo fitkritoflirt /l/

7Jzį^ĩŝ j

y. StZ^s AscniJ/i _:—, N(vì v~v v ^ ļ -ĉ-û vc„ 'İìĆÍ* (^AVKoO^fe: ^ —

O^v,

4^ Ţ2įiJ5—

Pagina 4 van 4

\ļ(ûhtidJSûat

Mm .7iX

NL Frankering betaald C9.2

PAKKET AANGETEKEND NL

AD Alleen Huisadres Handtekening voor ontvangst

30-06-2021 16:04

208568

AVP

Vrijheidstraat 2 4941DX RAAMSDONKSVEER

3SKAAG597014230

38 gr.

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

Parkeerbalans Vijfhoevenlaan Kasteellaan Rijswijk

Raamsdonksveer

Elk project is haalbaar wanneer u het bij Omega parkeert

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

Documentatie pagina Rijswijk

Opdrachtgever:

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars B.V. T.a.v. De heer. M. van Es Herculeslaan 24 3584 AB Utrecht

Titel rapport:

Parkeerbalans Vijfhoevenlaan – Kasteellaan Raamsdonksveer.

Versie:

Project:

Vijfhoevenlaan – Kasteellaan Raamsdonksveer.

Opsteller:

Adviesbureau Omega De heer J. J. van Schaik De heer M.J. van Schaik

Doelstelling:

Het opstellen van een parkeerbalans met onderbouwing naar de gemeente, geschikt ter informatie voor de omwonenden.

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

INHOUD Rijswijk

1. Ontwikkeling Pagina 4 1.1 Vraagstelling 1.2 Leeswijzer

2. Bepaling parkeerbehoefte Pagina 7 2.1 Aanpak berekening parkeervraag 2.2 Uitgangspunten 2.2.1 Gemeentelijke parkeernormen en locatie 2.2.2 Reductiemogelijkheden parkeernorm 2.3 Resultaat conform gemeentelijk beleid 2.4 Normatieve parkeerbehoefte huidige functies

3. Conclusies Pagina 16

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

1. Ontwikkeling Rijswijk

In Raamsdonksveer wordt op de Vijfhoevenlaan door Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars B.V. het project Vijfhoevenlaan ontwikkeld. Project informatie huidige situatie: Op de locatie is in de huidige situatie een voormalig schoolgebouw gesitueerd wat nu in gebruik is als fitness-school, kinderdagverblijf en evenementenhal. De totale vloeroppervlakte bedraagt ca. 3.600 m2. In de evenementenhal werden tot voor de Covid 19 maatregelen regelmatig popconcerten e.d. gegeven. De parkeerders voortkomend uit de huidige functies maken gebruik van de openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving. In de nieuwe situatie zullen de bestaande gebouwen met het huidig gebruik van functies verdwijnen. Afbeelding 1: Huidige situatie met totaal 69 parkeerplaatsen

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021 Project informatie nieuwe situatie:

Rijswijk

Het ontwikkelingsplan bestaat uit 56 appartementen in 3 bouwblokken. Het maaiveld wordt in de huidige plannen heringericht met in totaal 133 parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners en bezoekers van de 3 appartementsgebouwen. Afbeelding 2: Bestemmingsplan verbeelding

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021 Afbeelding 3: Nieuwe situatie met totaal 133 parkeerplaatsen

Rijswijk

1.1

Vraagstelling

Willigen Partners B.V. heeft Adviesbureau Omega gevraagd om: -

Een parkeerbalans op te stellen om de maatgevende parkeerbehoefte te bepalen. Een berekening te maken waaruit blijkt dat met de wijziging van functies de parkeerdruk in het gebied hetzij toeneemt of afneemt. Te bepalen of met de ontwikkelingsplannen voldoende parkeergelegenheid aanwezig is zonder overlast voor de omgeving te veroorzaken.

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

1.2

Leeswijzer

In dit rapport is een onderbouwing opgenomen voor de passende parkeernormen voor de ontwikkeling Vijfhoevenlaan Raamsdonkveer. Rijswijk

In hoofdstuk 2 wordt beschreven welke aanpak gehanteerd is bij de berekening van de parkeervraag. Vervolgens wordt toegelicht wat de uitgangspunten zijn en ingegaan op de gemeentelijke parkeernormen en de locatie. In 2.3 is de parkeerbalans opgesteld conform de gemeentelijke parkeernorm. In 2.4 wordt de parkeerbehoefte van de huidige functies berekend en vergeleken met de normatieve parkeerbehoefte voor de functies van 56 appartementen. In hoofdstuk 3 worden de conclusies beschreven.

2. Bepaling parkeerbehoefte Het parkeervraagstuk dient opgesteld te worden conform het “Parkeerbeleidsplan ₁ gemeente Geertruidenberg van 24-03-2016 ”. Raamsdonkveer is een onderdeel van de gemeente Geertruidenberg.

2.1 Aanpak berekening parkeervraag Voor het berekenen van de parkeervraag wordt het planprogramma, in dit geval 56 wooneenheden, vermenigvuldigd met de gemeentelijke parkeernormen per functie. Met deze berekening wordt de normatieve parkeerbehoefte bepaald. Voor de wooneenheden wordt onderscheid gemaakt tussen bewoners en bezoekers. Aanwezigheidspercentages geven voor verschillende tijdstippen en op verschillende dagen aan welk percentages van de benodigde parkeerplaatsen voor een bepaalde functie daadwerkelijk bezet zijn. Bij de ontwikkeling, met verschillende functies en doelgroepen, is dubbelgebruik mogelijk en kan met de aanwezigheidspercentages de maatgevende of werkelijke parkeerbehoefte worden bepaald. Dit is de parkeerbehoefte die optreedt als de som van de parkeerbehoefte van alle functies tezamen op een bepaald tijdstip maximaal is. De gemeente Geertruidenberg heeft in haar Nota Parkeernormering aangegeven de ₁ aanwezigheidspercentages conform de richtlijnen CROW te hanteren . In het rapport worden de meest actuele richtlijnen conform de CROW publicatie 318 december 2018 aangehouden. Bron 1:

Swinkels, E., & Louwers, B. (2015, 29 december). “Parkeren doen we zo!” Parkeerbeleidsplan Gemeente Geertruidenberg. Parkeren doen we zo! https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR411648

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

2.2

Uitgangspunten

Als basis voor het opstellen van deze rapportage is gebruik gemaakt van gegevens verstrekt door de opdrachtgever. Rijswijk

Ontvangen documenten: •

• • •

E-mail opdrachtgever met gedetailleerde projectinformatie Bestemmingsplan ‘Vijfhoevenlaan’ verbeelding Bureau Dhondt o Datum: 22-09- 2021 Tekening GEO Infra B.V. Bestaande situatie nummer 21552030 -PB-1 o Datum 28-10-2021 Tekening GEO Infra B.V. Nieuwe situatie nummer 21552030 -PB-1 Datum 28-10-2021

Planprogramma:

• • •

Type

Aantal

Koop, etage, duur Koop, etage, goedkoop Parkeerplaatsen op het maaiveld

40 stuks 16 stuks 133 stuks

2.2.1 Gemeentelijke parkeernormen en locatie Als basis voor het opstellen van de parkeerbalans worden de parkeernormen, zoals weergegeven in het Parkeerbeleidsplan gemeente Geertruidenberg van 24-03₁ 2016 gehanteerd. De aanwezigheidspercentages zijn gebaseerd op CROWpublicatie 381 december 2018. Deze parkeernormen worden zonodig aangepast en onderbouwd zodat deze aansluiten bij de werkelijk parkeerbehoefte voortkomend uit de functies van de ontwikkeling. De situatie wordt bepaald door de relevante functies (kantoren, bedrijven, winkels en dergelijke), de stedelijkheidsgraad, inclusief bereikbaarheid per alternatieve vervoerswijze, de mogelijkheid tot parkeren en de ligging van het gebied en dergelijke. Het project Vijfhoevenlaan ligt binnen het gebied rest bebouwde kom en de daarvoor geldende parkeernormen.

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

Parkeernormen gemeente Geertruidenberg Voor de appartementen worden de parkeernormen aangehouden conform de parkeernormen van de gemeente Geertruidenberg: • Rijswijk

Parkeerplaatsen per woningtype; o Koopappartementen, duur, 40 stuks per woning 2,4 parkeerplaatsen waarvan het aandeel bezoekers 0,3 parkeerplaats per woning bedraagt. o Koopappartementen, goedkoop 16 stuks per woning 2 parkeerplaatsen waarvan het aandeel bezoekers 0,3 parkeerplaats per woning bedraagt.

2.2.2 Reductiemogelijkheden parkeernorm Bij de oplossingen welke Adviesbureau Omega aandraagt wordt altijd gezocht naar de optimale balans tussen de leefruimte, het werkelijk benodigde aantal parkeerplaatsen en de meest duurzame parkeeroplossingen. Immers de meest duurzame parkeerplaats, is de parkeerplaats die niet hoeft te worden aangelegd.

Afwijking parkeernormen De gemeente Geertruidenberg geeft aan dat men openstaat om af te wijken van de parkeernormen indien daarvoor een goede aanleiding is. Zoals omschreven in het “Parkeerbeleidsplan Gemeente Geertruidenberg van 24-03-2016” wordt er gewerkt met een bandbreedte voor de parkeernormen. Deze biedt ruimte voor maatwerk voor de betreffende ontwikkeling. Naar aanleiding hiervan is een onderzoek gedaan naar de werkelijke parkeerbehoefte in relatie tot de parkeernormen en wat dit betekent voor de ontwikkeling van het gebied.

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021

2.3 Resultaat conform gemeentelijk beleid De normatieve parkeerbehoefte bedraagt in deze berekening totaal 128 parkeerplaatsen. Rijswijk

Parkeerplaatsen: • •

Aantal parkeerplaatsen voor bewoners bedraagt 111 stuks. Aantal parkeerplaatsen voor bezoekers bedraagt 17 stuks.

Tabel 1: Normatieve parkeerbehoefte

Maatgevende parkeerbehoefte Met de parkeerbalans wordt de (on)balans tussen parkeervraag en aanbod, binnen een bepaald gebied, berekend. Voor dit project met verschillende functies, valt de parkeervraag van de functies niet samen met de factor tijd. Gecombineerd gebruik is dan mogelijk zodat per saldo ook met een lager aantal parkeerplaatsen dan met het gestapelde normatieve aantal kan worden volstaan. De parkeervraagberekening is voor het project gemaakt op basis van de functies met de daarbij behorende parkeernormen en aanwezigheidspercentages op verschillende momenten van de week. De onderstaande tabellen geven de berekeningen aan van de maatgevende parkeerbehoefte gebaseerd op de huidige vigerende parkeernorm. Tabel 2: Normatieve parkeerbehoefte per functie

Willigen Partners Vastgoedontwikkelaars T.a.v. De heer. M. van Es Parkeerbalans Vijfhoevenlaan- Kasteellaan Raamsdonkveer V3 01-11-2021 Tabel 3: Totaal normatieve parkeerbehoefte

Rijswijk Tabel 4: Tabel aanwezigheidspercentages conform CROW

Tabel 5: Gelijktijdige parkeerbehoefte per functie en totaal maatgevende parkeerbehoefte

De gelijktijdige of maatgevende parkeerbehoefte, op basis van de parkeernormen zoals weergegeven in bovenstaande tabel bedraagt 114 parkeerplaatsen. De gemeente Geertruidenberg gaat echter uit van de normatieve parkeerbehoefte en maakt geen onderscheid tussen bewoners en de bezoekers van de wooneenheden, derhalve bedraagt de parkeerbehoefte 128 parkeerplaatsen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Geertruidenberg&id=da3bac8b-2d14-435e-9a74-5b14e4c22ef6