Wijziging omgevingsplan Woongebied - Haansberg-Oost - motivering_toelichting

bestemmingsplan

Wijziging omgevingsplan Woongebied Haansberg-Oost - motivering Etten-Leur

DATUM IMRO IDN

23-12-2025 NL.IMRO.0777.xxb-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

D.J.E.M. Gooijers

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

gemeente Etten-Leur 20241522.002

AUTEUR STATUS

ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Haansberg: een nieuw woongebied

6

1.2

Plangebied Haansberg-Oost

8

1.3

Huidige planologische regeling en voorgenomen wijziging daarvan

8

1.4

Leeswijzer

10

Huidige situatie en toekomstige situatie

11

2.1

Beschrijving huidige situatie

11

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

13

2.3

Beschrijving strijdigheid

18

2.4

Toelichting op de juridische regeling

18

Beleid en instructieregels

21

3.1

Inleiding

21

3.2

Rijksbeleid en instructieregels Rijk

21

3.3

Provinciaal beleid en instructieregels provincie

28

3.4

Toetsing regionaal beleid

32

3.5

Toetsing beleid waterschap

33

3.6

Toetsing gemeentelijk beleid

33

Aspecten fysieke leefomgeving

38

4.1

Algemeen

38

4.2

M.e.r.-beoordeling

40

4.3

Duurzaamheid

42

4.4

Gezondheid

43

4.5

Water

45

4.6

Mobiliteit, verkeer en parkeren

48

4.7

Openbare ruimte en ondergrond

50

4.8

Ecologie: gebiedsbescherming

53

4.9

Ecologie: soortenbescherming

56

4.10

Luchtkwaliteit

59

4.11

Geluid door activiteiten

60

4.12

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

61

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/82

5

4.13

Geur

65

4.14

Trillingen

67

4.15

Lichthinder

68

4.16

Bodemkwaliteit

70

4.17

Omgevingsveiligheid

71

4.18

Ontplofbare oorlogsresten

74

4.19

Cultureel erfgoed

75

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

5.1

Economische uitvoerbaarheid

79

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

81

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

4/82

Toelichting

5/82

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Haansberg: een nieuw woongebied

Aan de noordwestzijde van Etten-Leur wordt de woonwijk Haansberg ontwikkeld. Het is de grootste uitbreidingslocatie van de gemeente de komende jaren en beslaat een oppervlakte van één vierkante kilometer. De locatie van Haansberg is globaal aangeduid in figuur 1.1. Voor de ontwikkeling van het gebied is het Masterplan Haansberg opgesteld. Hierin zijn de opgaven en ambities voor deze locatie in een voorlopig stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp verwoord en verbeeld. Op een uitdagende en creatieve wijze is gewerkt aan het vinden van een evenwicht tussen het bouwen van woningen en een nieuwe afronding van de rand van Etten-Leur en de overgang naar het buitengebied. Het masterplan is tot stand gekomen in een constructief proces tussen gemeente Etten-Leur en inwoners en andere partijen. Dit heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig-landschappelijk, programmatisch, milieutechnisch en economisch haalbaar plan. Het masterplan wordt toegelicht in paragraaf 3.6.2 en de bijbehorende kaart is opgenomen in bijlage 1. De ontwikkeling van deze wijk bestaat uit meerdere projectonderdelen en deelgebieden met start en uitvoering over verschillende jaren. Inmiddels zijn in het zuidwesten van het gebied de eerste 100 woningen gerealiseerd (Veldbloemenhof). De eerstvolgende woonbuurt die wordt ontwikkeld, is deelgebied Haansberg-Oost (zie eveneens figuur 1.1).

Het voornemen is om hier maximaal 150 woningen te bouwen. Op 17 februari 2025 heeft de gemeenteraad kaders voor de ontwikkeling van dit deelgebied vastgesteld (zie bijlage 2). Dit betreffen zowel getalsmatige kaders (maximaal aantal woningen en verdeling woningbouwcategorieën) als ruimtelijke kaders (bouwhoogte, verkeer en parkeren en energie). Voor de ontsluiting van dit deelgebied wordt door het toekomstig woongebied Haansberg een tijdelijke alternatieve ontsluitingsweg richting de Floralaan-Hoevenseweg aangelegd. De planologische procedure daarvoor wordt op korte termijn opgestart.

6/82

Figuur 1.1 Ligging ontwikkelingsgebied Haansberg en deelgebied Haansberg-Oost De ontwikkeling van het deelgebied Haansberg-Oost is op grond van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Etten-Leur niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een wijziging van het omgevingsplan opgesteld. Een besluit tot wijziging vereist een motivering waaruit blijkt dat sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Voorliggend document bevat deze motivering. In 2008 is al eerder een bestemmingsplan vastgesteld om het deelgebied in te richten als woongebied. Samen met een klankbordgroep van omwonenden is toen gekomen tot een stedenbouwkundig ontwerp bestaande uit 83 woningen waarvan 28 twee-aan-één gebouwde woningen en voor het overige vrijstaande woningen. Dit plan is echter nooit gerealiseerd omdat de provincie goedkeuring heeft onthouden aan het bestemmingsplan vanwege een te grote harde plancapaciteit en een onevenwichtige spreiding van de woningbouw.

7/82

1.2

Plangebied Haansberg-Oost

Ten noorden, oosten en zuiden van het deelgebied Haansberg-Oost bevindt zich de wijk Sanderbanken. Aan de westzijde van het plangebied ligt de straat Haansberg met aan beide zijden bebouwing (overwegend woningen). De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 7,3 hectare. Figuur 1.2. geeft de ligging en de begrenzing van het plangebied weer. Het plangebied omvat het nieuwe woongebied. Een beperkt deel van de gronden aan de randen wordt toegevoegd aan de tuinen van bestaande woningen.

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied, geel omkaderd (Bron: Rho Basisviewer)

1.3

Huidige planologische regeling en voorgenomen wijziging daarvan

Omgevingsplan In paragraaf 1.1 is al vermeld dat de voorgenomen ontwikkeling van Haansberg-Oost niet past binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan Etten-Leur waar het 'Bestemmingsplan Groot-Sander' dat op 8 juli 1991 is vastgesteld onderdeel van is. Voor het plangebied geldt namelijk de bestemming 'Agrarische doeleinden, kernrandzone

8/82

klasse I'.

Figuur 1.3 Het tijdelijk deel van het omgevingsplan 'Bestemmingsplan Groot-Sander', het plangebied is daarbij blauw omkaderd (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Rho adviseurs) Er geldt voor het plangebied of de omgeving geen projectbesluit. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, is gekozen voor een wijziging van het omgevingsplan. De aanvraag tot wijziging is door het college van burgemeester en wethouders voorbereid en de gemeenteraad stelt de wijziging vast. Net als een bestemmingsplan onder de voorheen geldende wetgeving is de wijziging bindend voor iedereen. In de Omgevingsregeling staan geen speciale aanvraagvereisten voor een wijziging van het omgevingsplan. Bij het nemen van een besluit op een aanvraag tot wijziging van het omgevingsplan gelden in ieder geval de volgende criteria: de doelen van de Omgevingswet (zie artikel 1.3 en 2.1, lid 1, Omgevingswet); de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (zie artikel 4.2, Omgevingswet); de instructieregels over het omgevingsplan uit hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); de instructieregels over het omgevingsplan uit de Omgevingsverordening; de instructies (instructiebesluiten) van Rijk en provincies over het omgevingsplan. Om het besluit tot wijziging te kunnen nemen, is een motivering nodig waaruit blijkt dat aan de voorgaande criteria is voldaan.

Voorliggend document bevat deze motivering.

9/82

1.4

Leeswijzer

Deze motivering bevat 6 hoofdstukken. De lezer die alleen wil weten wat er wordt ontwikkeld, hoe het plan eruit gaat zien en hoe het plan planologisch-juridisch is geregeld, die kan volstaan met het lezen van hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de relevante beleidskaders. De ontwikkelingen worden vanuit dit beleid nader onderbouwd. Hoofdstuk 4 bevat de toetsing aan diverse omgevingsaspecten, zoals bodem, water en lucht, maar bijvoorbeeld ook geluid en duurzaamheid. De financiële (vaak ook economische genoemd) en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsbesluit is een wettelijke eis. In hoofdstuk 5 wordt hierop ingegaan. In hoofdstuk 6 worden alle afwegingen bij elkaar gezet en afgewogen om uiteindelijk te concluderen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

10/82

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige situatie en toekomstige situatie

Beschrijving huidige situatie

Van oudsher was Haansberg een landbouwgebied met natte weiden en polders in het noorden. In de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw heeft in dit gebied ruilverkaveling plaatsgevonden, zoals in zoveel agrarische gebieden. Het doel was grotere landbouwkavels te creëren die efficiënter konden worden bewerkt met landbouwmachines. Dit veranderde de oorspronkelijke, natuurlijke structuur van kavels, slootjes en beplanting in een strakker, meer rationeel patroon. Het gebied Haansberg-Oost heeft een besloten karakter. Het ligt namelijk ingeklemd tussen de woonwijk Sanderbanken en de weg Haansberg met daarlangs verspreid liggende woon- en (voormalige) bedrijfsbebouwing. In de zuidelijke helft van het plangebied bevinden zich enkele percelen met daarlangs bomen. Het gebied is verder hoofdzakelijk in gebruik als grasland. De buitenrand van de woonwijk Sanderbanken wordt gevormd door aaneengesloten percelen met vrijstaande woningen. Het plangebied is daardoor alleen toegankelijk vanuit westelijke richting, namelijk vanaf de wegen Sander en de Haansberg. Ten noorden van de woning Haansberg 56 ligt de Pilsestraat, een smalle, doodlopende erftoegangsweg waarop één woning wordt ontsloten. De Haansberg is een smalle uitvalsweg van Etten-Leur bestaande uit één rijbaan met daarlangs fietssuggestiestroken. Hier geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur.

11/82

Figuur 2.1 De Haansberg gezien in zuidelijke richting (Bron: Google Maps, d.d. augustus 2024)

Figuur 2.2 Het plangebied gezien vanaf de noordzijde (Bron: Google Maps, d.d. juli 2023)

12/82

Figuur 2.3 Het plangebied gezien vanaf de zuidzijde (Bron: Google Maps, d.d. juni 2023) Binnen en rondom het plangebied bevinden zich verschillende watergangen. Daarnaast zijn in het gebied enkele houtwallen aanwezig.

2.2

Beschrijving nieuwe situatie

De ontwikkeling van de wijk Haansberg volgt uit het Masterplan Haansberg (zie paragraaf 3.6.2). Inmiddels zijn in het zuidwesten van het gebied de eerste woningen van het nieuwe woongebied gerealiseerd (Veldbloemenhof). De volgende ontwikkeling is Haansberg-Oost. Stedenbouwkundige opzet en programmering Voor heel Haansberg en dus ook voor deelgebied Haansberg-Oost, wordt ingezet op een autoluwe woonwijk. Er is voor dit deelgebied een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt die is weergegeven in figuur 2.4. In dat ontwerp zijn de uitgeefbare woonvelden nog niet concreet uitgewerkt. Voor de stedenbouwkundig opzet van Haansberg-Oost vormt het agrarisch landschap het fundament. De verkavelingsopzet, maar ook de beeldkwaliteit van de woningen en de openbare ruimte zijn geïnspireerd op dit agrarische landschap en de gebouwen.

Figuur 2.4 Stedenbouwkundig plan en voorlopig ontwerp openbare ruimte Haansberg-Oost1 (Bron: gemeente Etten-Leur)

13/82

Er wordt uitgegaan van maximaal 150 grondgebonden woningen waarvan ten minste 20% sociale huur en ten minste 35% betaalbaar (sociale koopwoning of midden huurwoning) (zie figuur 2.5). Dit is overeenkomstig kaders die door de raad zijn vastgesteld (zie bijlage 2 en paragraaf 3.6). Binnen de financieringscategorieën kunnen de woningen op verschillende wijze worden gebouwd: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld, als patiowoning of aaneengebouwd. In de verkavelingsopzet is met een diversiteit aan woningtypologieën rekening gehouden. Van het totaal aantal woningen zijn er 8 voorzien direct gelegen aan de Haansberg. De overige woningen bevinden zich in het binnengebied. Het binnengebied is op te delen in 3 delen: een noordelijk deel, een middendeel en een zuidelijk deel. Binnen deze 3 deelgebieden zijn de woningaantallen verder onderverdeeld. In het noordelijk deel komen maximaal 15 woningen, in het middendeel maximaal 74 woningen en in het zuidelijk deel maximaal 53 woningen. De locatie van de sociale huurwoningen is vastgelegd, in het middendeel en het zuidelijk deel.

14/82

Figuur 2.5 Financieringscategorieën, programma en bouwhoogte Haansberg-Oost Samenleven Naast het agrarisch landschap en het uitgangspunt van een autoluw woongebied als dragers van de stedenbouwkundige opzet staat het uitgangspunt van samenleven en het stimuleren van ontmoeting centraal. Aan verschillende binnengebieden liggen zogenaamde 'samenleven zones', een overgangszone tussen het openbaar gebied en de eigen percelen. Hier zijn dakoverstekken en pergola's toegestaan waaronder o.a. zitelementen kunnen worden geplaatst om met elkaar in contact te komen.

15/82

Ontsluiting en parkeren Het noordelijk en het zuidelijk deel worden ontsloten met een lusvormige en meanderende woonstraat. Op elke lus wordt éénrichtingsverkeer ingesteld. Het middendeel is autoluw. De meest zuidelijke aansluiting komt te liggen in het verlengde van de in paragraaf 1.1 vermelde tijdelijke alternatieve ontsluitingsweg. De meest noordelijke aansluiting komt uit op het Sander. In figuur 2.6 zijn de interne woonstraten in Haansberg-Oost en de tijdelijke alternatieve ontsluitingsweg aangeduid.

Figuur 2.6 Situering nieuwe wegen en woningen (bron: akoestisch onderzoek Haansberg-oost, zie bijlage 12) Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en in parkeerkoffers. Dit ondersteunt het STOMP-principe (zie

16/82

paragraaf 4.6). Beeldkwaliteit Voor de verdere uitontwikkeling van Haansberg-Oost is een beeldkwaliteitsplan (afgekort BKP) opgesteld. Dat BKP is opgenomen in bijlage 3. In het BKP is aangegeven dat de dorpse en landelijke architectuur van de bouwwerken in vorm, kleur en materialen aansluiten op de identiteit van het agrarisch landschap. Alle bouwwerken dragen bij aan deze gebiedsidentiteit. In vorm en tint zijn er verschillen, maar het is de bedoeling dat het gezamenlijk wordt beleefd als een homogeen ‘landschap'. Het plangebied is onderverdeeld in vier hoofdprincipes: de kavels als de ontwikkelvelden voor de woningen; de entree waar de auto de wijk binnenkomt en wordt geparkeerd; de akkers als groene openbare ruimte; en de watergangen. Voor de woningen is er een onderscheid gemaakt in 5 agrarische hoofdgebouw-typen: 1) stal, 2) schuur, 3) boerderij, 4) herenboerderij en 5) landelijke woning. Deze typen worden in dit omgevingsplan als een hoofdgebouw gezien, geïnspireerd op agrarische percelen met boerderijen en nevengebouwen zoals boerenschuren. Dakhellingen zijn verplicht met een hellingshoek tussen de 35 en 60 graden. Aan- en uitbouwen en losse bijgebouwen zijn onderdeel van het gekozen hoofdgebouwtype. Bij de verdere criteria wordt onderscheid gemaakt op basis van de 4 thema’s van Haansberg: Nieuwe wonen en werken; Gewoon groen; Verplaatsen en verblijven; Samenleven.

Deze thema's zijn vervolgens toegepast op o.a. de gewenste volumes en hoogtematen, rooilijnen en dakvormen (zie figuur 2.5). De maximale goothoogte ligt voor het grootste deel van de woningen op 4,5 meter (waarbij voor een verhoogd geveldeel de goothoogte voor 50% van de betreffende gevel met maximaal 1,5 meter mag worden overschreden), op sommige andere locaties op 6 meter (de duurdere woningen met uitzondering van het bouwblok aan het zuiden en het bouwblok in het noorden). De maximale bouwhoogte van de woningen in het zuidelijkste blok, van de woningen langs de Haansberg en van de huurwoningen bedraagt maximaal 8,5 meter. Voor het overige is de maximale bouwhoogte in het plangebied 11 meter, met uitzondering van het eerste bouwvlak van vier betaalbare koopwoningen achter het perceel Haansberg 54. De maximale bouwhoogte voor deze woningen bedraagt 9,5 meter (zie ook kaderstelling gemeenteraad; bijlage 2). Groen en duurzaamheid Niet alleen in het openbaar gebied staat groen, water en biodiversiteit centraal, maar ook bij de gebouwen en op de eigen percelen. Het toepassen van groene gevels en daken wordt gestimuleerd, met de juiste beplanting

17/82

en het integreren van nestlocaties wordt een bijdrage geleverd aan biodiversiteit en qua materiaalkeuze wordt ingezet op biobased materialen. Aan de oostrand van de erven (woonvelden) gelden zogenaamde zijgevellijnen waarbinnen de bebouwing moet plaatsvinden. Hierdoor ontstaat er ruimte voor groene gevels in smalle zijtuinen in aansluiting op het groen van de openbare ruimte in een groot deel van het plangebied. Openbaar gebied Voor de inrichting van de openbare ruimte gelden de uitgangspunten die in het Masterplan Haansberg zijn vastgelegd (zie voor een toelichting daarop paragraaf 3.6.2.). Eén daarvan is het zo lang mogelijk vasthouden van regenwater en het vertraagd afvoeren daarvan. Er wordt zorgvuldig omgegaan met de bestaande waterstructuur, waarbij behoud, aanpassing en uitbreiding van watergangen plaatsvinden (zie ook paragraaf 4.5.2 en bijlage 4). Voor het overige wordt er veel groen en bomen aangeplant.

2.3

Beschrijving strijdigheid

De voorgenomen bouw van de woningen, de aanleg van verkeersinfrastructuur en van de overige openbare ruimte en het gebruik van het gebied voor wonen zijn in strijd met de geldende gebruiks- en bouwregels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan.

2.4

Toelichting op de juridische regeling

2.4.1 Algemene toelichting De wijziging van dit omgevingsplan voldoet technisch aan de Omgevingswet standaarden STOP/TPOD en wordt gepubliceerd in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Met deze wijziging van het omgevingsplan worden de bestaande juridisch planologische mogelijkheden en de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Etten-Leur vervangen door deze wijziging van het omgevingsplan voor zover het gaat om het gebied waarop dit besluit betrekking heeft. Deze wijziging voldoet aan de Omgevingswet, de instructies vanuit het Rijk en van de provincie Noord-Brabant. Deze wijziging van het omgevingsplan vervangt niet alle regels die deel uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan zoals dat geldt. De bruidsschat (hoofdstuk 22) en de gemeentelijke verordeningen die deel uitmaken van de het tijdelijk omgevingsplan worden niet gewijzigd. Wel heeft afstemming plaatsgevonden en zijn waar nodig aanvullende, voorrangs- of afwijkingsregels opgenomen. Gemeente Etten-Leur is momenteel bezig met de ontwikkeling van een structuur van het casco voor het omgevingsplan. De hoofdlijnen zijn hiervoor uitgezet, maar het omgevingsplan Etten-Leur zal verder worden ontwikkeld en uitgewerkt bij de volgende wijzigingen van het omgevingsplan. Voor ontwikkelingen is gekozen om deze in een apart hoofdstuk te verwerken.

Deze ontwikkeling is met een eigen regeling opgenomen in hoofdstuk 8 van het omgevingsplan.

18/82

2.4.2 Begrippen De begripsbepalingen uit de bijlagen van de Omgevingswet, uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en de Omgevingsregeling zijn van toepassing op deze wijziging van het omgevingsplan. Hiervoor wordt het toepassingsbereik van de begripsbepalingen uit het vigerend omgevingsplan uitgebreid met voorliggend hoofdstuk. Aanvullende begrippen worden waar nodig opgenomen in de bijlage bij het omgevingsplan. Om deze reden zijn er voor voorliggend hoofdstuk geen aanvullende begripsbepalingen geformuleerd in de regels. 2.4.3 Meet- en rekenregels In afwijking van de bruidsschat zijn voor deze ontwikkeling meet- en rekenregels opgenomen. Deze sluiten in hoofdzaak aan bij de standaard voor woongebieden zoals ook bij bestemmingsplannen gehanteerd werd. 'Straatpeil' is onderdeel van de bruidsschat. 2.4.4 Thema's In de structuur van het casco voor het omgevingsplan wordt gewerkt met thema's. Denk daarbij aan welstand en woningbouwcategorisering als onderdeel van ruimtelijke kwaliteit, parkeernormen als onderdeel van infrastructuur en mobiliteit en waterbergingsnormen voor duurzaamheid en klimaat. Per thema is een specifieke regeling voor voorliggend plangebied opgenomen. 2.4.5

Gebiedsaanwijzingen

Haansberg-Oost wordt ontwikkeld als woongebied en is daarom onderdeel gemaakt van de gebiedsaanwijzing hiervoor. Omdat de ontwikkeling in een apart hoofdstuk zit is zowel de gebiedsaanwijzing, maar zijn ook de namen van de locaties en omgevingsnormen aangevuld met 'Haasberg-Oost'. Vanuit het 'woongebied Haansberg-Oost' is een uitsplitsing gemaakt in de locaties 'wonen in woongebied - Haansberg-Oost' en 'openbaar gebied in woongebied - Haansberg-Oost'. Vanuit deze locaties zijn gebruiksregels en bouwregels opgenomen. 2.4.6 Functies en gebruiksactiviteiten De structuur van het omgevingsplan Etten-Leur gaat vanuit de gebieden over in een indeling op activiteiten per locatie. In de regels zijn de gebruiksactiviteiten opgenomen voor het wonen en voor het openbaar gebied. Hierbij zijn regelkwalificaties te onderscheiden zoals 'verbod', 'vergunningplicht', 'meldingsplicht' of 'toegestaan'. Bij een vergunningsplicht zijn er ook aanvullende beoordelingsregels en soms ook aanvraagvereisten opgenomen. Bij een meldingsplicht zijn de aanvullende regels geformuleerd als algemene regels. 2.4.7 Bouwregels In de bouwregels zijn zowel voor wonen als voor het openbaar gebied regels opgesteld voor allerlei typen bouwwerken. Vanwege de gewenste beeldkwaliteit zijn alle vergunningvrije mogelijkheden op basis van de bruidsschat (artikel 22.27 en 22.36) uitgesloten.

Dit betekent dat voor alle bouwwerken een vergunningplicht geldt op basis van artikel 22.26 van de bruidsschat. In deze afdeling van het hoofdstuk zit dan ook vaak een verwijzing naar dit artikel en zijn er aanvullende beoordelingsregels en soms ook aanvraagvereisten opgenomen. Aanvraagvereisten voor bouwwerken gelden in aanvulling op artikel 22.35 van de bruidsschat. In dit deel van het hoofdstuk is het maximale aantal woningen binnen het hele plangebied geregeld en ook per

19/82

deelgebied. Per locatie is een maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Er gelden geen bouwvlakken. Gewerkt is met voorgevel- en zijgevellijnen. Hierbinnen dienen de bouwwerken gerealiseerd te worden. Door te werken met deze lijnen is er de beoogde verspringing conform het beeldkwaliteit mogelijk in de verdere uitwerking van de bouwplannen. Alle bouwwerken (met uitzondering van tijdelijke bouwwerken en nutsvoorzieningen) zullen moeten voldoen aan de vereisten van welstand die opgenomen zijn onder de afdeling ruimtelijke kwaliteit. Hier is het BKP geborgd. Ook voor de verschillende bouwwerken in de openbare ruimte zijn regelingen opgenomen. Binnen de locatie water gelden vaak andere regels. Deze locatie is opgenomen ter plaatse van de watergang aan de rand van het plangebied.

20/82

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid en instructieregels

Inleiding

De verschillende overheden hebben beleidskaders die relevant zijn voor ontwikkelingen. Daarmee geven zij aan welke doelen zij willen bereiken, welke middelen zij daarvoor willen gebruiken en binnen welke tijd ze de doelen willen bereiken. In de paragrafen hierna wordt de ontwikkeling aan deze beleidskaders getoetst. Daarnaast zijn er instructieregels waarmee het Rijk of een provincie aan een ander bestuursorgaan aangeeft (veelal de gemeente) hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Een instructieregel is onderdeel van het beoordelingskader voor het wijzigen van het omgevingsplan en gaat over de inhoud of motivering van een instrument uit de Omgevingswet. Het beleidskader en de instructieregels voor het wijzigen van het omgevingsplan zijn dus niet hetzelfde en verschillen ook in juridisch opzicht van elkaar. In dit hoofdstuk wordt op beide ingegaan. Veel instructieregels betreffen aspecten van de fysieke leefomgeving. Voor de inhoudelijke toetsing aan deze aspecten is in deze motivering een apart hoofdstuk opgenomen, namelijk hoofdstuk 4.

3.2

Rijksbeleid en instructieregels Rijk

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toetsing en conclusie De bouw van (betaalbare) woningen past binnen de opgave van de NOVI om het woningaanbod tot 2030 uit te breiden met ongeveer 1 miljoen woningen. Voor het overige is de NOVI van een dusdanig schaal- en abstractieniveau, dat er geen specifieke uitspraken uit volgen die voor deze ontwikkeling relevant zijn. De strekking, de omvang en de aard van de ontwikkeling staan de belangen uit de NOVI niet in de weg.

21/82

3.2.2 Nationale Woon- en Bouwagenda Er is in Nederland sprake van een groot woningtekort. In 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er provinciale woningbouwafspraken moeten komen die worden vertaald in regionale woondeals. Alle provincies en regio's moeten bijdragen om het woningtekort op te lossen. Toetsing en conclusie De bouw van (betaalbare) woningen past binnen de uitgangspunten van deze nationale agenda. In paragraaf 3.2.3. wordt nader ingegaan op de Woondeal SRBT. 3.2.3 Instructieregels rijk Bij ontwikkelingen van de fysieke leefomgeving zoals dit project worden 3 besluiten van het Rijk in acht genomen: Besluit kwaliteit leefomgeving; Besluit Bouwwerken leefomgeving; Besluit activiteiten leefomgeving. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Bkl stelt de inhoudelijke normen en instructieregels voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het daarbij om: Instructieregels omgevingsplannen (hoofdstuk 5 Bkl) en Instructieregels verordeningen (hoofdstuk 6 en 7 Bkl) Met een instructie wordt aangegeven hoe taken of bevoegdheden moeten worden uitgevoerd en binnen welke termijn.

De regels worden onder andere gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarbij moet worden gedacht aan het: waarborgen van de veiligheid; beschermen van de waterbelangen; beschermen van de gezondheid en van het milieu; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; waarborgen van ruimte voor toekomstige functies van nationaal belang; behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten; bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Toetsing Voor zover instructieregels uit het Bkl betrekking hebben op de fysieke leefomgeving en van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregels plaats in hoofdstuk 4 van deze motivering. Alleen de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking (onderdeel van de instructieregels "beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed"), het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten en bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen is hierna opgenomen omdat dit vooral een afweging is die voortkomt uit ruimtelijk beleid.

22/82

Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit project, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit project onbelangrijk thema betrekking hebben. I. Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt hiervoor geen grens vast. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn.

Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. In het Masterplan Haansberg is aangegeven wat de gemeente de komende jaren wil bouwen aan deze zijde van de stad. Kort samengevat gaat het om: 100 verplaatsbare sociale huurwoningen op de tijdelijke woonbuurt Veldbloemenhof (deze staan er inmiddels); ongeveer 1.300 woningen te realiseren vanaf 2026 tot 2032 in Haansberg-Zuid; ongeveer 125-150 woningen in Haansberg-Oost; jaarlijks circa 200 woningen erbij; een volkshuisvestelijk programma met 30% sociale huur en 40% betaalbare huur/koopwoningen waarvan minimaal 25% gestapeld; 8 standplaatsen voor woonwagenbewoners in deelgebied 2 (Haansberg-Zuid); in 2025 een dialoog starten rondom nieuwe woonconcepten. Haansberg-Oost is de eerste fase in deze grotere gebiedsontwikkeling. Uitgangspunt is maximaal 150 woningen.

Toetsing Inleiding Door het toevoegen van meer dan 12 woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Agrarische bestemmingen vallen namelijk niet binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarom moet (volgens Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving) de behoefte worden

23/82

beschreven en ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden voorzien. Beschrijving woningbehoefte Op 9 maart 2023 is de Woondeal SRBT (de afkorting staat voor Stedelijke Regio Breda-Tilburg) vastgelegd door rijk, provincie, de gemeenten in de stedelijke regio Breda – Tilburg en de woningcorporaties die in dit gebied werkzaam zijn. In de Woondeal zijn afspraken opgenomen over de regionale woningbouwopgave (ruim 39.000 woningen), het versnellen van de woningbouw en de betaalbaarheid van woningen. Voor elke gemeente ligt de minimale bouwopgave vast tot en met 2026. De minimale opgave voor Etten-Leur in de periode 2022-2026 is 1.118 woningen. Haansberg wordt door de regio gezien als een kansrijke locatie om snel woningen toe te voegen. Over deze locaties had bij de vaststelling van de Woondeal nog onvoldoende afstemming plaatsgevonden op het woonprogramma en/of de ruimtelijke puzzel, maar deze locaties kunnen naar verwachting wel snel tot ontwikkeling worden gebracht. Voor Haansberg-Zuid en Haansberg-Oost wordt in totaal uitgegaan van 1.450 woningen. Zodra de afstemming succesvol heeft plaatsgevonden, voegt de regio deze locaties toe aan het overzicht met sleutellocaties of sleutelgebieden. Betaalbaarheid is belangrijk bij het toevoegen van woningen.

Daarom is er afgesproken dat er bij nieuwe plannen een verdeling wordt aangehouden van 30% sociale huur, 40% middeldure huur of betaalbare koop en 30% vrije sector. Voor Haansberg wordt uitgegaan van 30% sociale huur en 40% betaalbare huur/koopwoningen waarvan minimaal 25% gestapeld. Voor Haansberg-Oost is de verdeling iets anders (zie paragraaf 2.2.). Er worden iets minder sociale huur en betaalbare huur- en koopwoningen gerealiseerd en er worden alleen grondgebonden woningen gebouwd. De provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023' is richtinggevend voor de gemeente Etten-Leur om te bepalen hoeveel woningen er bijgebouwd moeten worden. De actuele provinciale prognose gaat uit van een groei naar 22.690 woningen in 2035 (een toename van 2.925 ten opzichte van 2023). De groei van huishoudens zal oplopen naar 21.535 in 2035. Dat er een groot woningtekort is, blijkt ook uit de provinciale monitor Bevolking en Wonen (september 2025). In de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT) zijn in de periode 2025 tot en met 2034 nog 50.030 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 23.340 woningen. De gemeente Etten-Leur heeft volgens deze monitor per 1 september 2025 een benodigde capaciteit van 2.485 woningen (inclusief sloop) en slechts harde plancapaciteit voor 353 woningen. In Etten-Leur is het fijn wonen en leven. Toch staat de tijd niet stil.

Er komen naar de toekomst steeds meer ouderen, er is steeds minder beschikbaar personeel om bijvoorbeeld zorg en ondersteuning te leveren, er is een tekort aan (geschikte) woningen en de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Genoeg uitdagingen voor de toekomst. In de Woonzorgvisie 2024-2029 (zie paragraaf 3.6.3) is aangegeven dat de gemeente het belangrijk vindt dat binnen de gemeente woonwensen en behoeften van zoveel mogelijk inwoners kunnen worden vervuld. Met een divers woningbouwprogramma wordt hieraan invulling gegeven.

24/82

Motivering locatiekeuze (waarom niet binnenstedelijk) De gemeente heeft volgens de provinciale monitor Bevolking en Wonen per september 2025 een benodigde capaciteit van 2.485 woningen en slechts harde plancapaciteit voor 353 woningen. Binnenstedelijk is harde capaciteit voor 352 woningen. Er is te weinig harde plancapaciteit om in de behoefte te voorzien. Het is niet realistisch dat er voor de totale woningbehoefte alleen op binnenstedelijke locaties voldoende ruimte kan worden gevonden. Dit is ook geconstateerd in de Omgevingsvisie Etten-Leur (zie paragraaf 3.6.1). In de Omgevingsvisie is tot 2040 de hoofdopgave het bouwen van circa 3.800 woningen. Inmiddels is, gelet op de actuele provinciale prognoses en regionaal woningmarktonderzoek, netto circa 4.100 woningen in de periode 2022 tot en met 2039 voor Etten-Leur het uitgangspunt. De lijn van afgelopen tien à twintig jaar, om jaarlijks ongeveer 200 woningen toe te voegen, zet de gemeente daarmee onverminderd voort. De komende jaren bouwt Etten-Leur vooral woningen in bestaande wijken. Vanaf 2025 is er ook nieuw woongebied nodig. Een intensiever woonprogramma in het stedelijk gebied leidt namelijk onherroepelijk tot meer hoogbouw en minder openbare en groene ruimte. Dat zou juist afbreuk doen aan het zo gewaardeerde groenstedelijke karakter van de woonwijken.

De gemeente ziet vanaf 2026 ruimte voor woningbouw aan de noordwestzijde (ontwikkelingsgebied Haansberg) en aan de oostzijde (ontwikkelingsgebied Lage Vaartkant) (zie figuur 3.3 in paragraaf 3.6.1). Voor die projecten zijn kaders vastgesteld: Lage Vaartkant: 300 woningen; Haansberg-Oost en Haansberg-Zuid: 1.450 woningen. In beide nieuwe woongebieden gaat de gemeente uit van een groene groei. Een kwaliteit en kenmerk van Etten-Leur is namelijk een structuur van ruim opgezette wijken met relatief veel laagbouw en een (centrale) groene ruimte die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. De ligging in de buurt van het centrum, buitengebied en treinstation biedt in het gebied Hoge Haansberg kansen voor een aantrekkelijke en lokaal en regionaal goed verbonden woonwijk. Wijkontwikkeling met een toevoeging van dermate veel woningen levert een bijdrage aan Etten-Leur als geheel. Bijvoorbeeld door een algemene verbetering van de verkeersdoorstroming en waterhuishouding. Maar ook een toevoeging van bijzondere architectuur of woonvormen voor een specifieke doelgroep, zoals wonen in combinatie met zorg of ecologie en ook woonwagenstandplaatsen, dragen bij aan de ontwikkeling van de gemeente. Het deelgebied Haansberg-Oost ligt in de dorpsrand. Het grenst aan stedelijk gebied (vanuit het provinciaal beleid bevindt het plangebied zich in het stedelijk gebied (zie figuur 3.1)).

Uitbreiding is mogelijk als sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede inpassing in het landschap. Ook moet sprake zijn van meerwaarde en kwaliteitsverbetering van het landschap. Bij het stedenbouwkundig ontwerp is hier al rekening mee gehouden. Verder is de regionale afstemming een voorwaarde en moet sprake zijn van een duurzame klimaatadaptieve ontwikkeling. De ontwikkelrichting van de SRBT is verwoord in 'Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda Tilburg, samen bouwen aan het goede nest'. Dit document beschrijft de regionale opgaves en welk soort oplossingen het

25/82

stedelijk systeem kunnen versterken. Deze ontwikkelprincipes komen op het volgende neer: bodem- en watersystemen zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen; economische innovatie en verstedelijking gaan hand in hand; een woning moet dienen als een hefboom, dus ook andere doelen bereiken dan alleen de behoefte aan een woning; meer mobiliteitsgelijkheid door ruimte te bieden voor verandering in mobiliteitsgedrag; groen en voorzieningen groeien mee met verstedelijking. Deze vijf ontwikkelprincipes zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De samenhang tussen deze principes vormt de basis voor de integrale uitwerking van deze ontwikkelstrategie en de opgaven in de regio. Gebiedsontwikkeling Haansberg is een grote lokale ontwikkeling die het functioneren van het regionaal stedelijk systeem van de SRBT beïnvloedt. In het masterplan wordt daarom aangesloten op deze ontwikkelprincipes. De uitgangspunten van het masterplan en specifiek de stedenbouwkundige opzet voor Haansberg zijn op 11 september 2024 toegelicht op de zogenaamde afwegingstafel van de SRBT. Deze tafel dient om als regio vinger aan de pols te houden bij de vraag of de gemeente de goede dingen doet vanuit regionaal perspectief en de ontwikkelprincipes. Daarnaast gebruikt de gemeente deze tafel voor de regionale afstemming die nodig is bij ruimtelijke initiatieven waar de provincie om vraagt.

Aan de afwegingstafel is geconstateerd dat Haansberg bijdraagt aan de opgave van de regio en ontwikkelprincipes hanteert die aansluiten bij de gemaakte afspraken. Conclusie Met het toevoegen van 150 woningen op deze locatie aan de noordwestrand van Etten-Leur wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een grote woningbehoefte en er is onvoldoende ruimte om geheel binnenstedelijk in de behoefte te voorzien. Volgens paragraaf 5.1.7a Gebruik van bouwwerken, Artikel 5.161c (aanwijzing woningbouwcategorieën van het Bkl), lid 2 moeten in een omgevingsplan dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen respectievelijk geliberaliseerde woningen voor middenhuur bevat, regels worden opgenomen voor de instandhouding daarvan gedurende bepaalde termijn. a. voor sociale huurwoningen: ten minste tien jaar na ingebruikname; b. voor sociale koopwoningen: ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname; en c. voor geliberaliseerde woningen voor middenhuur: ten minste tien jaar na ingebruikname. Een instandhoudingstermijn is in de regels van het omgevingsplan vastgelegd. II. Paragraaf 5.1.6 van het Bkl: Behoud van ruimte voor toekomstige functies Autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen; Het plangebied is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of uitbreiding van een autoweg, autosnelweg, hoofdspoorweg.

Buisleidingen van nationaal belang; Het plangebied is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of instandhouding van een buisleiding van nationaal belang.

26/82

Project Mainportontwikkeling Rotterdam; Het plangebied ligt niet binnen of nabij de bij aangewezen aanleggebieden voor Maasvlakte 2 en compensatie. III. Paragraaf 5.1.7 van het Bkl: Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten Landsverdediging en nationale veiligheid; Het plangebied ligt niet binnen of nabij een militair terrein of terrein met een militair objecten, oefenen schietgebieden, militaire zend- en ontvangstinstallaties, en laagvliegroutes voor jacht- en transportvliegtuigen. Wel ligt het plangebied binnen een invloedsgebied van een militaire radar. Het plangebied ligt namelijk binnen het radarverstoringsgebied van Radarstation Herwijnen, waarbinnen windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Daarom geldt hier een bouwbeperking voor windturbines hoger dan 90 m boven NAP. Dit project maakt echter geen windturbines of andere bouwwerken met een dergelijke bouwhoogte mogelijk. Elektriciteitsvoorziening; Het project heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij een grootschalige elektriciteitsopwekking, kernenergiecentrale of hoogspanningsverbinding met een spanning van ten minste 220 kV. Rijksvaarwegen; Het plangebied heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij rijksvaarwegen.

Communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor de burgerluchtvaart; Het plangebied is niet gelegen binnen een gebied waar voor bouwwerken beperkingen gelden vanwege mogelijke verstoring van communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor burgerluchtvaart. Het plangebied is wel gelegen binnen meerdere radarverstoringsgebieden voor windturbines (zie sub a.). Landelijke fiets- en wandelroutes; Door het plangebied heen of over de direct aangrenzende wegen of paden lopen geen landelijke fiets- of wandelroutes. Hyperscale datacentra: Het plangebied heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij hyperscale datacentra. Bovendien heeft elke gemeente voorbeschermingsregels voor datacentra. IV. Paragraaf 5.1.8. Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen Als een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, dan moet in dat omgevingsplan rekening worden gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking. Dit project gaat gepaard met aanleg van openbare ruimte. Bij de inrichting daarvan wordt met deze instructieregel rekening gehouden.

Doorwerking voorbereidingsbesluiten Dit is voor de beoordeling van aanvragen van omgevingsvergunningen van belang, niet voor de beoordeling van wijzigingen van het omgevingsplan Projectbesluiten

27/82

Het projectbesluit is een instrument voor waterschappen, provincies en het Rijk voor het mogelijk maken van vaak complexe projecten met een publiek belang. Maatwerkregels In een plan of verordening kunnen maatregels worden opgenomen. Conclusie De wijziging van het omgevingsplan voldoet aan de vereisten uit het Bkl. Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) Het Bbl bestaat uit algemene regels over activiteiten die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving. Het Bbl bevat rechtstreeks werkende, algemene rijksregels over activiteiten die betrekking hebben op bouwwerken, zoals gebruik, bouwen en slopen, maar ook over aspecten als veiligheid, duurzaamheid en gezondheid. Toetsing en conclusie De regels in het Bbl zijn niet van directe doorwerking op een wijziging van het omgevingsplan. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Het Bal bestaat uit algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving en geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving - burgers, bedrijven en overheid. Het gaat hier om bijvoorbeeld milieubelastende activiteiten, landinrichtingsactiviteiten, natuuractiviteiten of activiteiten rond o.a. rijkswegen en spoorwegen. Toetsing en conclusie Er worden geen activiteiten mogelijk gemaakt met de wijziging van dit omgevingsplan die vragen om een nadere toets aan het Bal.

3.3

Provinciaal beleid en instructieregels provincie

3.3.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de leefomgeving' In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. De basisopgave is "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet hieraan bijdragen. Er zijn 4 hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie; 2. Werken aan een klimaatproof Brabant; 3. Werken aan de slimme netwerkstad; 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

28/82

Bij het zoeken naar oplossingen voor maatschappelijke opgaven vindt de provincie Noord-Brabant het belangrijk om vanuit meerdere richtingen naar een ontwikkeling te kijken: Een ‘diepe’ manier van kijken: de provincie kijkt niet alleen naar effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar betrekt hierin de dynamiek en randvoorwaarden die de onderste lagen meegeven. Daarbij kijkt ze op verschillende schaalniveaus naar gelang een vraagstuk daarom vraagt en benut ze de factor tijd actief. Hierbij kijkt de provincie ook naar het verleden, de geschiedenis van de lagen op een plek. Een ‘ronde’ manier van kijken: de provincie kijkt niet sectoraal maar combineert opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Vanuit een gebiedsgerichte insteek. Een nieuwe ronde manier van kijken naar een balans tussen people, planet en profit, Een ‘brede’ manier van kijken: de provincie kijkt niet vanuit één gezichtspunt maar betrekt daar veel partijen bij, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen. Toetsing Als wordt gekeken naar de 4 hoofdopgaven, dan kan het volgende worden geconcludeerd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie : De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie.

De nieuwe woningen worden gebouwd conform de wettelijke duurzaamheidseisen, waaronder aardgasvrij. 2. werken aan een klimaatproof Brabant: Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. In paragraaf 4.5 wordt hierop ingegaan. 3. werken aan een slimme netwerkstad: een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Het plangebied is aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Realisatie van de woningen is wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en een concrete marktvraag. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie : Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De beschikbaarheid van goede woningen in een prettige leefomgeving draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het planvoornemen voorziet in de bouw van maximaal 150 nieuwe woningen. De intensiteit van ‘diep, rond en breed kijken’ verschilt per geval. Het is een hulpmiddel om aan de voorkant alle belangen te betrekken om uiteindelijk meer snelheid en kwaliteit te leveren.

In het Masterplan, in het plan voor Haansberg-Oost en in het stedenbouwkundig plan als onderlegger daarvan is duidelijk oog voor de verschillende lagen die vanuit het verleden in het gebied en zijn omgeving aanwezig zijn: de historische landschappelijk structuur blijft als bomen- en groenstructuur in het gebied herkenbaar en is als groene laag leidend in de stedenbouwkundige opzet. Er is sprake van de ontwikkeling van een kleinschalig woongebied, gelegen direct aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied van de kern van Etten-Leur. In het plangebied wordt water vastgehouden en groen aangeplant. De biodiversiteit kan hierdoor sterk toenemen omdat er meer gevarieerd groen en water komt in plaats van het grasland dat er nu is.

29/82

In de verbinding tussen stad en land wordt rekenschap gegeven aan een integrale afweging van sectorale belangen, met het oog op het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Mede in het kader van de omgevingsdialoog worden verschillende partijen denk aan omwonenden, belangengroepen, bedrijven - betrokken bij de ontwikkeling. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Brabant. 3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant De omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld en op 1 januari 2024 in werking getreden. In deze omgevingsverordening vertaalt de provincie de Omgevingsvisie door naar regels in de omgevingsverordening die gaan over de fysieke leefomgeving. Een deel van deze regels zijn instructieregels. Deze instructieregels zijn onderdeel van het beoordelingskader en worden behandeld in paragraaf 3.2.3 en in hoofdstuk 4. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast richten de instructieregels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. Toetsing Voor het plangebied ligt binnen stedelijk gebied. Hiervoor zijn enkele 'rechtstreeks werkende regels voor activiteiten' van toepassing.

Figuur 3.1 Uitsnede basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant, blauw omkaderd het

30/82

plangebied (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Rho adviseurs) Artikel 5.7. Zorgplicht goede omgevingskwaliteit Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Voor het realiseren hiervan wordt toepassing gegeven aan de artikelen 5.8 tot en met 5.10. Artikel 5.8. Zorgvuldig ruimtegebruik Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwde locaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied is een belangrijk uitgangspunt. Het plangebied bevindt zich in het stedelijk gebied (zie figuur 3.1). Dit zijn gebieden waar kan worden voorzien in nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als onder andere binnen stedelijk gebied niet voldoende ruimte is. De woningbouwopgave is te groot om geheel te kunnen plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Etten-Leur.

Dit blijkt ook uit de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking die in paragraaf 3.2.3 is opgenomen. Met het toevoegen van woningen op deze locatie aansluitend aan de kern Etten-Leur wordt voldaan aan genoemde ladder. Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd hoe negatieve effecten worden voorkomen. Het plan heeft effecten op de ondergrond. Er vinden werkzaamheden in de bodem plaats. Om de kwaliteit van de bodem te bepalen is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.16). Ook is sprake van een toename van verharding, dit betekent dat moet worden voorzien in voldoende waterberging. Zie hiervoor paragraaf 4.5. Ten behoeve van de aanwezige archeologische waarden is archeologische onderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.19). In het stedenbouwkundig plan van de ontwikkelingen is de lagenbenadering toegepast. Er is rekening gehouden met de beperkingen en kansen vanuit de ondergrond, enkele zeer relevante netwerklagen en de landschappelijke waarden. De ontwikkeling in Haansberg-Oost wordt omgeven door bestaand stedelijk gebied waarbij aangesloten wordt bij het groen in de stedelijke omgeving.

De ontwikkelingen worden gekenmerkt door een groene woonkwaliteit met zo min mogelijk verharding. Artikel 5.10 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het plangebied wordt getransformeerd naar een aantrekkelijke woongebied. Het gebied heeft van nature al een aantrekkelijkheid die verder zal worden versterkt. Met een integraal ontwerp is sprake van een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling

31/82

In dit artikel worden aspecten benoemd waarmee bij een stedelijke ontwikkeling specifiek rekening dient te worden gehouden. In het omgevingsplan moet daarvoor binnen stedelijk gebied een locatie worden aangewezen en een onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat: de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. De ontwikkeling is regionaal afgestemd en draagt bij aan het voorzien in de grote behoefte aan nieuwe harde plannen voor woningbouw in de regio, zoals onder andere geschetst in de Woondeal West-Brabant West. Voor meer uitleg hierover wordt verwezen naar paragraaf 3.3.3 en 3.4.1. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met aandacht voor een natuurinclusieve inrichting en een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang of infiltratie van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f.

wordt bijgedragen aan een circulaire economie door invulling te geven aan de toepassing van industrieel, demontabel bouwen en het gebruik van duurzame biobased materialen. Als aan deze aspecten wordt getoetst, dan wordt het volgende geconcludeerd: a. Haansberg-Oost wordt een groene wijk met ruimte voor biodiversiteit, veilige en comfortabele langzaam verkeersverbindingen, veilige parkeermogelijkheden en een goede omgevingsveiligheid. b. De beoordeling of er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik is al opgenomen in de paragrafen 3.2.3 (ladder voor duurzame verstedelijking) en in deze paragraaf (toetsing Artikel 5.8. Zorgvuldig ruimtegebruik ). c. In Haansberg-Oost zal worden voldaan aan de wettelijke vereisten (gasloos/BENG-eisen). d. In het ontwerp wordt rekening gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang of infiltratie van water. Verwezen wordt naar de toelichting in paragraaf 3.6.2 en 4.5. e. In paragraaf 2.2 is vermeld dat voor heel Haansberg, en dus ook voor deelgebied Haansberg-Oost, wordt ingezet op een autoluwe woonwijk. Voor langere ritten wordt gestimuleerd om te kiezen voor het openbaar vervoer of een (elektrische) deelauto. In de parkeerberekening en het stedenbouwkundig schetsontwerp is hiermee rekening gehouden. f. Bij Haansberg-Oost wordt ingezet op biobased materialen.

3.4

Toetsing regionaal beleid

3.4.1 SRBT-Woondeal In voorgaande paragraaf is geschreven over regionale woningbouwafspraken. Binnen de kaders van de Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040 is de woningbouwopgave vertaald naar de regionale woondeal voor de 19 gemeenten in de SRBT, waar Etten-Leur deel van uitmaakt. In maart 2023 heeft Etten-Leur de regionale Woondeal met onder andere het rijk en de provincie ondertekend.

32/82

Toetsing en conclusie Tijdens het bestuurlijk overleg wonen op 16 oktober 2024 en als onderdeel van de update van de regionale Woondeal, waar ook de provincie aan deelneemt, stond deze locatie op de agenda. Inmiddels zijn 1.450 woningen in de regio afgestemd.

3.5

Toetsing beleid waterschap

Het beleid van het waterschap is getoetst in paragraaf 3.3.1 en in bijlage 4.

3.6

Toetsing gemeentelijk beleid

3.6.1 Omgevingsvisie Etten-Leur De Omgevingsvisie ‘Etten-Leur doet het gewoon!’ is op 11 juli 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. In de omgevingsvisie is een koers voor een prettige, veilige en gezonde leefomgeving van Etten-Leur bepaald. Deze koers vormt de rode draad voor het beleid en de realisatie van het beleid. De koers bestaat uit 5 ambities: 1. Iedereen kan meedoen: de gemeente zet in op een passend woningaanbod, voldoende werkgelegenheid en een breed pakket aan voorzieningen. Dit stelt inwoners in staat om elkaar te ontmoeten en bevordert de sociale cohesie. Als hoofdopgave is geformuleerd om tot 2040 ongeveer 3.800 woningen te bouwen. De lijn van afgelopen tien à twintig jaar, om jaarlijks ongeveer 200 woningen toe te voegen, wordt daarmee onverminderd voortgezet. 2. Behoud en versterking (basis)kwaliteit leefomgeving: Etten-Leur gaat voor het behoud en versterken van landschappelijke, cultuurhistorische en aardkundige structuren en elementen in het buitengebied en stedelijk gebied. Deze opgaven leiden tot nieuwe landschappen waarbij er rekening gehouden wordt met bestaande waarden. 3. Zorg voor leefbaarheid en gezondheid: de gemeente streeft naar een dusdanige kwaliteit van bodem, (grond)water en lucht dat er een geschikte basis is voor de gezondheid, landbouw, natuur en recreatie.

Voor een goede leefbaarheid en gezonde leefomgeving is ook belangrijk dat hinder en overlast ten gevolge van geluid, geur, licht en trillingen wordt beperkt. Etten-Leur kent geen grote knelpunten op deze gebieden, maar innovaties kunnen zorgen voor nog betere omstandigheden. 4. Bevorderen van een goede (ook digitale) bereikbaarheid: de gemeente Etten-Leur wil inzetten op zowel doorstroming van autoverkeer als een goed fiets- en wandelnetwerk en openbaar vervoer. De huidige infrastructuur wordt samen met inwoners en ondernemers uitgebouwd naar een slim en duurzaam mobiliteitssysteem. 5. Duurzame economische ontwikkeling met haalbare en betaalbare doelen en oog voor innovatie: de gemeente Etten-Leur wil duurzaam ontwikkelen. Initiatieven op alle fronten worden gestimuleerd mits de initiatieven leiden tot meerwaarde, bijdragen aan de duurzaamheidsopgave en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. Op het gebied van energiestrategie wordt de koers gebaseerd op regionale afspraken voor 2030 waarbinnen elke gemeente haar bijdragen levert in het totaal. Binnen de koers zijn visies, ambities en doelen geformuleerd voor 4 deelgebieden: woongebieden, het buitengebied, de werkgebieden en het centrum.

33/82

Toetsing en conclusie In de omgevingsvisie is uitgesproken dat vanaf 2025 nieuw woongebied nodig is. Daarom wordt ingezet op woningbouw: aan de noordwestzijde (Hoge Haansberg) en aan de oostzijde (Lage Vaartkant). Haansberg-oost is al aangeduid als bestaand stedelijk gebied.

Figuur 3.2 Strategische ontwikkellocaties , met daarop aangeduid ontwikkelingsgebied Haansberg en deelgebied Haansberg-Oost (Bron: omgevingsvisie Etten-Leur, bewerkt Rho adviseurs) 3.6.2 Masterplan Haansberg Globale visie en beeld als basis voor verdere planuitwerking Het Masterplan Haansberg biedt een globale visie en beeld over hoe het gebied zich in de toekomst kan ontwikkelen. Het masterplan is opgesteld als startdocument en vooral bedoeld voor de marktpartijen waarmee de gemeente wil samenwerken. De 4 centrale thema's van het Masterplan zijn: 1. toekomstbestendige woningvoorraad; 2. nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling; 3. leefbare woonomgeving; 4. betekenisvol leven. Verder beschrijft het de uitgangspunten voor de nieuwe woonwijk, de ontwikkelrichting en de stedenbouwkundige opzet waarop inmiddels de eerste besluiten zijn genomen en waarop ook de komende

34/82

jaren nog besluiten worden gebaseerd. Van waardevolle weilanden wordt een levendige woonwijk gemaakt. Bodem en water spelen een belangrijke rol bij de verdere stedenbouwkundige uitwerkingen. Dit betekent dat natuurlijke waterstromen en bodemgesteldheid worden meegenomen in de inrichting. Dit is belangrijk voor een gezonde en duurzame leefomgeving. De ontwikkeling van dit gebied wordt uitgespreid over meerdere jaren. Stedenbouwkundige opzet Haansberg wordt een groene wijk, met behoud van cultuurhistorische waarden. Er komt ruimte voor biodiversiteit, er komen veel bomen en kinderen krijgen alle ruimte om buiten in het groen te spelen. De wijk krijgt een groenblauwe hoofdstructuur. Het hart van de wijk wordt gevormd door een robuuste parkzone, die loopt van zuidoost naar noordwest. Deze zone moet ruimte bieden voor groen, water, spelen, ontmoeten en verblijven en met brede, comfortabele paden voor voetgangers, hardlopers en fietsers. Voor het totale gebied worden nog een stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerking gemaakt.