Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving 'Markt 89'
Tekst van het document
GOEDE ONDERBOUWING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING 8 9
Opvolgende BuitenplanseAomgevingsplanactiviteit 6 -9 Buro Burg 6 9 30 januari 2026, Gorinchem Definitief
Aanvraag: Opsteller: Datum: Versie:
A
93
1
4
-9
92
93
90 91A
88
91
89
86
rk
Ma
84
t
87
4
MARKT 89, ETTEN-LEUR
5A
8 5-
8
2C
8 2-
8
83
80
7
1A
8 1-
8
79
12
10
8
6A
6
4
2
n
c Ro
hu
e ss
a nla
63
65
67
69
71
73
buro burg
st edenbo uw & lands chap
3
Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem
buro burg
st e d e n b o u w & la n d s ch a p
tel: 0183 821 497 email: info@buro-burg.nl web: www.buro-burg.nl
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 5 1.1 Inleiding 1.2 Omgevingswet in relatie tot planvoornemen 1.3 Leeswijzer 2 HUIDIGE SITUATIE EN PLANVOORNEMEN 11 2.1 Historische ontwikkeling 2.2 Bestaande situatie 2.3 Stedenbouwkundig plan 2.4 Plan in onderdelen 3 TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 16 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 4 ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVINGEN MILIEU 24 4.1 M.e.r-beoordeling 4.2 Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden 4.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.2.2 Archeologie, cultuurhistorie en landschap 4.2.3 Beeldkwaliteit en architectuur 4.2.4 Duurzaamheid en gezondheid 4.3 Fysieke leefomgeving 4.3.1 Verkeersgeneratie, verkeersafwikkeling en parkeren 4.3.2 Bodem 4.3.3 Natuur 4.3.4 Water 4.3.5 Geluid 4.3.6 Activiteiten en milieuzonering 4.3.7 Geur 4.3.8 Luchtkwaliteit 4.3.9 Omgevingsveiligheid 5 ECONOMISCHE EN MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID 48 5.1 Economische haalbaarheid 5.2 Maatschappelijke haalbaarheid
6
EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES 50
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem
buro burg
st e d e n b o u w & la n d s ch a p
tel: 0183 821 497 email: info@buro-burg.nl web: www.buro-burg.nl
BIJLAGEN:
1. Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase, Transect Advies B.V., projectnr. 25010030, versie 1.1, 3 juli 2025
2. Verkennend bodemonderzoek, Certicon BV, projectnr. P2022-1288, versie 2, 20 oktober 2022 3. Berekening stikstofdepositie, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 2500801MHO-01, versie A, 12 januari 2026 4. Rapportage asbestinventarisatie conform Certificatieschema voor de Procescertificaten Asbestinventarisatie en Asbestverwijdering, projectnr. 202250, versie 1, 7 september 2022 5. Quickscan flora en fauna, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 2500799-01, versie 0, 22 april 2025 6. Vervolgonderzoek flora en fauna, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 2501674IS-01, versie 0, 19 september 2025 7. Oriënterend infiltratie- en doorlatendheidsonderzoek, Tritium Advies B.V., 2600038TM-01, versie 0, 27 januari 2026 8. Akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorwegverkeerslawaai, Tritium Advies B.V., documentnr. 2500805RJ01, versie 0, 15 juli 2025 9. Stedenbouwkundig plan, Buro Burg, 20 februari 2025 10. Verslag omgevingsdialoog
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
Figuur 1.1: Topografische kaart ligging planlocatie
rkt Ma
aat
r htst
c Atre us
h Roc
t
raa
st sen
Figuur 1.2: Luchtfoto met ligging herontwikkelingslocatie aan de Markt 89
6
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
1
INLEIDING
1.1 INLEIDING Deze Goede onderbouwing van de Fysieke leefomgeving (verder: GoFlo) heeft betrekking op de locatie Markt 89 in de kern Etten-Leur. Aanleiding voor het opstellen van deze GoFlo is het plan van de eigenaar om de voormalige bedrijfsloods op het achterterrein van het perceel van Markt 89 te slopen en hier 6 seniorenwoningen te realiseren. De bedrijfsloods op de planlocatie is sterk verouderd en al jaren niet meer in gebruik. Daarbij past de bedrijfsfunctie van een staalconstructiebedrijf niet meer bij het woongebied van de Markt. De bedrijfsfunctie is vanuit het oogpunt van leefbaarheid niet wenselijk op deze locatie. Ligging van de planlocatie De locatie is centraal gelegen in de kern van Etten-Leur aan de Markt. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 1.175 m2. Het perceel wordt ontsloten vanaf de Markt. Het perceel is ingesloten door garageboxen aan de noordzijde en achtertuinen behorend bij bestaande woningen aan de oost-, zuid- en westzijde. Op figuur 1.1 en 1.2 is de ligging van de locatie weergegeven. 1.2
OMGEVINGSWET I.R.T. PLANVOORNEMEN De intreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 betekende een verandering in de Nederlandse regelgeving rond verschillende (milieu)aspecten die betrekking hebben op de leefomgeving. De meeste inhoudelijke regels zijn, ingedeeld naar doelgroep, terechtgekomen in een van de volgende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's): • • • •
Omgevingsbesluit (Ob) Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl) Besluit Activiteiten Leefomgeving (Bal) Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Algemene Maatregelen van Bestuur Omgevingsbesluit (Ob) Het Omgevingsbesluit bevat procedures en alles wat daarbij hoort. Bijvoorbeeld: wie bevoegd gezag is voor een omgevingsvergunning, welke procedure van toepassing is en hoe milieueffectrapportage plaatsvindt. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In het Besluit kwaliteit leefomgeving staan rijksregels voor de overheid. Er staat onder andere in wat er in omgevingsplannen, omgevingsverordeningen en waterschapsverordeningen moet staan. Ook omgevingswaarden van het Rijk staan in het Bkl. Verder geeft het Bkl regels voor het toetsen en verbinden van voorschriften aan een omgevingsvergunning. En regels over monitoring en gegevensverzameling. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) In het Besluit activiteiten leefomgeving staan rijksregels voor burgers en bedrijven. De regels gelden voor bijvoorbeeld milieubelastende activiteiten, activiteiten in een beperkingengebied of activiteiten met gevolgen voor de natuur. Het Bal bevat algemene regels, meldingsplichten, vergunningplichten, maatwerkmogelijkheden en specifieke zorgplichten. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) In het Besluit bouwwerken leefomgeving staan rijksregels voor burgers en bedrijven. Het zijn allemaal regels die met bouwwerken te maken hebben. Ofwel het bouwen, in stand houden, gebruiken of slopen van bouwwerken.
De regels gaan over onderwerpen als veiligheid, duurzaamheid en bruikbaarheid. Het Bbl bevat algemene regels, meldingsplichten, vergunningplichten, maatwerkmogelijkheden en specifieke zorgplichten.
7
Omgevingsregeling De Omgevingsregeling is de ministeriële regeling bij de Omgevingswet. De regeling bouwt voort op de wet en op de vier algemene maatregelen van bestuur: het Omgevingsbesluit, Bkl, Bal en Bbl. Het gaat vooral om technische en administratieve regels, denk aan aanvraagvereisten voor omgevingsvergunningen en rekenregels voor geluid. De Omgevingsregeling geldt voor alle partijen die actief zijn in de fysieke leefomgeving – burgers, bedrijven en overheden. Omgevingsplan Etten-Leur Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft iedere gemeente een Omgevingsplan. Dit Omgevingsplan bestaat uit twee delen: een tijdelijk en een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het Omgevingsplan bestaat uit: • •
(ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen rijksregels over activiteiten (aangeduid als de bruidsschat)
Het nieuwe deel van het Omgevingsplan is nu nog leeg, met uitzondering van eventuele voorbereidingsbesluiten op basis van het overgangsrecht. De regels in het nieuwe deel komen deels tot stand door bestaande regels uit het tijdelijk deel om te zetten naar het nieuwe deel. Daarnaast neemt de gemeente in het nieuwe deel nieuwe regels op voor ruimtelijke ontwikkelingen en beleid. Het wijzigingen/vaststellen van het nieuwe deel van het Omgevingsplan kan ook thematisch gebeuren. Deze overgangsfase duurt tot eind 2031. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het voormalige bestemmingsplan ‘Markt-Centrum e.o.’ van rechtswege overgenomen in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Etten-Leur (identificatie: /akn/nl/act/gm0777/2020/omgevingsplan). Voor de herontwikkelingslocatie geldt de activiteit 'Gemengd - 2'. Deze activiteit maakt het mogelijk om woningen, persoonlijke en zakelijke dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, maatschappelijke dienstverlening, kantoren, detailhandel, horeca tot en met categorie 2, museum, een smederij of een bedrijfswoning te realiseren. De locatie kent daarbij een functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - smederij' Daarnaast geldt voor de hele locatie de gebiedsaanwijzing 'archeologische verwachtingswaarde 1'.
Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Markt-Centrum e.o.', de inhoud ervan is nu opgenomen in het tijdelijke Omgevingsplan van de gemeente Etten-Leur. De herontwikkelingslocaties rood omlijnd.
8
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
Figuur 1.4: Uitsnede “Omgevingsplan gemeente Etten-Leur”, het aspect archeologie is hierin opgenomen.
Het tijdelijke Omgevingsplan is geënt op de huidige gebruik en inrichting van het perceel. Het realiseren van woningen op het achterterrein is hierin niet mogelijk. Een buitenplanse afwijking op het Omgevingsplan (Bopa) is daarom noodzakelijk. Opvolgende Buitenplanse omgevingsplanactiviteit Initiatiefnemers kunnen onder de Omgevingswet toestemming vragen om activiteiten in de fysieke leefomgeving uit te voeren. Zij vragen dan een omgevingsvergunning aan. Als de activiteit in strijd is met het Omgevingsplan, is er sprake van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (Bopa). Bij dit project is daar sprake van. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een Bopa geldt in de meeste gevallen de reguliere procedure. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de Omgevingswet dat bij de verlening van omgevingsvergunningen zoveel mogelijk de reguliere procedure wordt gevolgd. De beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is er bezwaar en beroep mogelijk. In de overgangsfase van het Omgevingsplan (tot 1 januari 2032) is het mogelijk om een omgevingsvergunning voor een Bopa gefaseerd, met afzonderlijke aanvragen, aan te vragen. In dit geval wordt gebruik gemaakt van deze gefaseerde aanvraag, een zogenoemde Opvolgende Bopa.
Bij een Opvolgende Bopa kan een initiatiefnemer eerst een omgevingsvergunningaanvraag doen voor het bouwrijp maken, aanbrengen van verhardingen, locaties en afmetingen van woningen. Daarna volgt een aanvraag voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteiten. Dan beoordeelt het bevoegd gezag alleen nog de onderdelen van het bouwplan waarin de eerdere vergunning niet voorzag. Dus bijvoorbeeld de beoordeling van de architectonische detaillering en de toets aan redelijke eisen van welstand. Bij de aanvraag voor de planologische afwijking moet in een Goede onderbouwing fysieke leefomgeving (GoFlo) gemotiveerd worden dat het initiatief past binnen de gemeentelijke, provinciale en nationale weten regelgeving. Er mogen daarnaast geen belemmeringen zijn vanuit de milieuregelgeving. Op basis van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bevoegd gezag zorgvuldig de belangen afwegen. Afhankelijk van de specifieke situatie kan het daarom nodig zijn om voor bepaalde aspecten een nadere motivering op te nemen, zoals bijvoorbeeld voor bodem, flora en fauna, verkeer aantrekkende werking, stedenbouwkundige inpassing et cetera.
9
Onderhavige onderbouwing ligt ten grondslag aan de aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het tijdelijk Omgevingsplan om ruimtelijk 6 seniorenwoningen mogelijk te maken. Het gaat nu dus om het 'planologisch' basisbesluit met onder andere de positie van de woningen, de bouwhoogte/bouwvolumes en de parkeeroplossing. De aanvraag voor de bouwactiviteit zal op een later moment volgen. 1.3 LEESWIJZER Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijkfunctionele situatie en het planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische- en milieuaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod. In het laatste hoofdstuk komt de evenwichtige toedeling van functies aan de orde.
10
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
2
HUIDIGE SITUATIE EN PLANVOORNEMEN
Dit hoofdstuk vormt een beschrijving van de situatie ter plaatse van het plangebied. Vanuit de huidige situatie en ruimtelijke- en functionele structuur, wordt inzicht verkregen in de kaders die aan de basis hebben gestaan van de planontwikkeling. Hierop wordt vervolgens in het onderdeel ‘Stedenbouwkundig plan’ ingegaan. 2.1 HISTORISCHE ONTWIKKELING Etten-Leur is ontstaan vanuit twee dorpen, Etten en Leur. Sinds de Franse tijd behoort Etten tot de gemeente Etten en Leur, die in 1968 werd omgedoopt in Etten-Leur. Aangezien Etten in 1953 tot ontwikkelingskern was uitgeroepen werd er veel industrie gevestigd. De uitbreidingen van de beide dorpen leidde uiteindelijk tot het aaneengroeien van de kernen Etten en Leur, waardoor in 1968 beide namen van de officiële landkaarten zijn verdwenen en men nog slechts spreekt van Etten-Leur. De oude kernen van beide plaatsen, waar zich ook de meeste monumenten bevinden, zijn nog goed herkenbaar. De historische linten, waaronder de Markt, worden nog steeds gekenmerkt door de (deels herbouwde) historische bebouwing en hebben een kleinschalig karakter. De Markt heeft een langgerekte basisvorm die zich op de kop van Moeierboom verbreedt. Aan de Markt bevinden zich een groot aantal monumentale panden. De waarde van de Markt wordt vooral bepaald door het brede middengebied en de bebouwingswanden aan weerszijden daarvan.
De constante rooilijn en de panden die direct aan het trottoir staan zorgen voor een rustig beeld. Opvallend is het Sint-Paulushofje ten zuiden van de planlocatie. Het is in 1681 gesticht en bestaat uit dertien huisjes rond een pleintje met in het midden een pomp. De entree is een historische toegangspoort aan de Markt. Het hofje was oorspronkelijk bedoeld voor de huisvesting van arme vrouwen. In een gedeelte van het Sint Paulushofje is nu het Streekmuseum Etten-Leur ondergebracht. De overige pandjes zijn nog steeds bewoond. Het Sint-Paulushofje is een rijksmonument.
Historische kaart omstreeks 1900
Historische kaart omstreeks 1950
2.2 BESTAANDE SITUATIE De herontwikkelingslocatie is gelegen in de dorpskern van Etten-Leur, op steenworpafstand van de H. Lambertuskerk en aan het dorpslint van de Markt. De herontwikkelingslocatie is gelegen aan de Markt. Het woonhuis aan de Markt 89 stamt uit de jaren '70 met omliggende bebouwing uit de 19e eeuw. De bebouwing in de omgeving valt op door zijn kenmerkende historische baksteenarchitectuur met detailleringen in het metselwerk. Met het Sint Paulushofje ten zuiden van de planlocatie als een van de oudste panden aan de Markt, stammend uit de 17e eeuw.
11
Markt 89 (wit pand rechts) en de toegang tot bedrijfsperceel
Markt, kijkrichting zuidwaarts
Doorgang naar de Markt vanaf het bedrijfsperceel
De bedrijfsloods (leegstaand)
Bedrijfsperceel met zicht op achterzijde woningen
Ruimte tussen bedrijfsloods en garageboxen
Doorgang naar de Atrechtstraat aan de westzijde
Bedrijfsperceel met rommelig beeld van de achterzijde markt 87
12
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
2.3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN De locatie leent zich goed voor een herontwikkeling met een transformatie van de bedrijfslocatie naar wonen: • • • • • • • •
de locatie is centraal gelegen in het dorp Etten-Leur, tegen het dorpshart aan; het huidige bedrijfspand voldoet niet meer aan de huidige duurzaamheidseisen en technische eisen die passen bij deze tijd; in de directe omgeving van het plangebied zijn veelal woon- en enkele centrumfuncties gesitueerd, een bedrijfsfunctie is minder wenselijk in dit gebied; in de (directe) buurt van het plangebied zijn verscheidene voorzieningen gelegen, zoals detailhandel, een basisschool en maatschappelijke voorzieningen; de locatie is goed ontsloten via het bestaande wegennet (Markt); de locatie biedt vanwege de omvang genoeg ruimte voor het toevoegen van woningen; er ligt een kans om voor de doelgroep senioren passende woningen toe te voegen; er kan groene kwaliteit worden toegevoegd, de locatie is nu volledig bebouwd en verhard.
Het voornemen voor de ontwikkellocatie is de sloop van de huidige leegstaande bedrijfsloods en de 6
98
8 ontwikkeling van 6 nieuwe koopwoningen voor senioren. 10 16
14
aat
nstr
Pape 7
13
15
6A
-9
96
12
3
5
A
93
1
1A
4
-9
92
93
90
11
91A
89
20
ch
5A
-8
85
12
ts
11
82
83
aa
80
6
t
7
4 5
6 4
16
2 2A 2B 24
22
20
1A
14
12
10
8
6A
6
Ro
70
n laa
en
ss
u ch
r
be
2
4
65
63
67
69
71
73
68
18
26 28 Figuur 2.4: Bestaande situatie, te slopen loods gearceerd 30
st
s tu
m La
79
1
8
r
1A
78
-8
81
2
3
10
2C
-8
tr
9
84
t
14
re
13
87
At
16
rk
18
15
86
Ma
19 17
88
91
24 22
1
-6
53
53
51
49
47
45
43
41
Het dorp Etten-Leur is ruim van opzet en de Markt kent een historisch en monumentaal karakter. De opzet van het plan ‘Markt 89’ speelt in op dit historische karakter. Met de herontwikkeling wordt het groene karakter van de plek vergroot door het invoegen van nieuw een nieuw hofje met collectief groen, waaraan gewoond wordt. De groene plek biedt ruimte voor verblijven, ontmoeten en waterberging.
13
16
14
6
8
10
98
aat
nstr
Pape 7
13
15
6A
-9
96
12
3
5
A
93
1
1A
4
-9
92
93
90
11
91A
89
20
18
13 11 9 7
16
87
t aa tr ts ch re At
15
86
t rk Ma
19 17
88
91
24 22
14
84
5A
-8
85
12
83
80
6 4
5 10
6 4
16
2 2A 2B 24
22
20
14
12
10
8
6A
Ro
n laa
en
ss
u ch
70
2
4
6
La
63
65
67
69
71
73
68
18
26 Figuur 2.4: 2Stedenbouwkundig plan 8 30
61
53
53
51
49
47
45
43
41
Met de herontwikkeling worden 6 woningen mogelijk gemaakt. Het gaat om brede, ondiepe seniorenwoningen. Daarmee wordt in de woningbehoefte van de doelgroep senioren voorzien. De nieuwe bebouwing sluit aan bij de bestaande bebouwing en heeft een dorpse uitstraling. De nieuwe woningen bestaan uit maximaal 1 bouwlaag met een kap. De woningen worden in een U-vorm gerealiseerd en zijn gericht naar een collectieve groenruimte. Het bestaande woonhuis (Markt 89) wordt gehandhaafd. Hierbij wordt de erfafscheiding aangepast, om het parkeren voor de nieuwe woningen mogelijk te maken. Parkeren Als gevolg van de herontwikkeling wijzigt het aantal verkeersbewegingen en de parkeerbehoefte. Voor de beoogde ontwikkeling wordt voor de berekening van de parkeerbehoefte uitgegaan van de door de gemeente hanteerde parkeernormen. De gemeente Etten- leur volgt met haar normering het gemiddelde van de kencijfers van het CROW. In CROW- publicatie 744 'Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering' zijn de kencijfers weergegeven. Etten- leur valt onder een sterk stedelijk gebied, waarbij uit wordt gegaan van Centrum. Rij- en hoekwoningen hebben een parkeerbehoefte van 1,1 parkeerplaats per woning, de vrijstaande woning heeft een 1,3 parkeerplaatsen. De totale behoefte komt hiermee op 7,9 parkeerplaatsen in het plan.
Er worden er 8 gerealiseerd, daarmee wordt voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Etten-Leur. In de maatvoering van de parkeerplaatsen is rekening gehouden met extra brede eindvakken (2,75 meter), zodat het mogelijk is om in- en uit te stappen daar waar de eindvakken grenzen aan een haag of erfafscheiding. Het aandeel bezoekersparkeren (0,1 parkeerplaats x 7 woningen) van 0,7 (1) parkeerplaats wordt opgelost in het openbaar gebied van de Markt. In de paragraaf '4.3.1 Verkeersgeneratie, verkeersafwikkeling & parkeren' wordt uitgebreid ingegaan op de parkeerbalans.
14
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
r st
s
tu
r be
m
79
1
8
aa
1A
78
1A
-8
81
2
3
2C
-8
82
10
nst
Pape 7
3
5
1A
A
93
1
4
-9
92
93
90
91A 88
91
24 22
89
20
87
At
16 14
ch
re
84
5A
-8
85
12
80
6
t
aa
7
4 5
1
A
81
81
2
3
79
Figuur 2.5: Nieuw te realiseren groen
4
2
2C
-8
82
83
tr
ts
9
86
t rk Ma
18
1
6
Groen Voor nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente een Groenplan opgesteld. In het groenplan zijn de uitgangspunten voor kwaliteit en kwantiteit van groen opgenomen. De gemeente hanteert een groennorm, dit houdt in dat er per 1m2 gerealiseerd bebouwd oppervlak een bepaald oppervlakte aan openbaar groen 6 8 98 gerealiseerd dient te worden. In het geval van de centrumgebieden geldt dat er 0,5m2 openbaar groen A gerealiseerd dient te worden per 1m2 bebouwing. Vanwege de inbreidingslocatie de beoogde ontwikkeling, 6van -9 96 zonder openbare ruimte, is het niet mogelijk om te voldoen aan de hiervoor gestelde groennorm. Wel wordt de groennorm zoveel mogelijk benaderd door het groen inrichten van de beschikbare ruimte. raat
78
mb
La
70
R
24
De afwatering van de bebouwing zal zoveel mogelijk naar het collectieve groen binnen de planlocatie worden 18 20 2 In paragraaf 4.3.4 2 geleid. Hierdoor wordt bijgedragen aan het klimaatadaptief vermogen van de woonbuurt. 43 45 61 'Water' wordt ingegaan op het beleid voor de waterhuishouding. 7 4 53 49 41 De nieuw aan te leggen parkeerplaatsen achter de nieuwe woningen 51 worden groen ingericht met open 53 verharding (grasbetonstenen) en omzoomd door een haag. Zo wordt er met de ontwikkeling een oppervlakte van circa 120m2 aan nieuw groen toegevoegd aan de locatie, bestaande uit de collectieve groenruimte (109m2), hagen (8,5m2) en open verharding (52,5m2, 50% van 105m2). Daarmee wordt niet voldaan aan de norm van ca. 228m2 groen (455m2 nieuwe bebouwing x 0,5m2 groen per m2 bebouwing) zoals opgenomen in het beleid. Door de mogelijke ruimte groen in te richten wordt er een zo goed mogelijke benadering van de groennorm gedaan. Daarnaast gaat de gemeente de groenruimte van de Markt uitbreiden, door de doorsteek dicht te zetten. Dit is mogelijk doordat de locatie in de toekomstige situatie niet meer bereikbaar hoeft te zijn voor zwaar (vracht)verkeer. Energie en duurzaamheid Het is de ambitie om de woningen duurzaam en energieneutraal te ontwikkelen. Een energieneutraal gebouwde woning wekt alle gebouwgebonden energie zelf op.
Gebouwgebonden energie is bijvoorbeeld energie voor verwarming en ventilatie. Met behulp van onder andere zonnepanelen en een lucht- of aardwarmtepomp kan een woning van licht en warmte worden voorzien. Op welke wijze de ambitie om energieneutraal te ontwikkelen vorm krijgt en welke maatregelen daarvoor zullen worden genomen zal in de bouwkundige uitwerking van het plan nader worden onderzocht. Alle woningen zullen worden gebouwd zonder gasaansluiting. 15
r st
us
t er
73 68 71 A 6 In het plan wordt een centrale10groene plek gerealiseerd waaraan gewoond wordt. Voor deze groene ruimte 9 n 6 12 laa 67 staat centraal dat de bewoners daar kunnen verblijven en ontmoeten. Deze semi-openbare groenplek zal 14 en s 5 6 16 us h 3 6 worden voorzien van een solitaire boom.oc 6
8
aa
1A
3
TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de voorgenomen activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Als relevante ruimtelijke bovenlokaal beleid moeten worden bezien: • • •
Nationale Omgevingsvisie (11 september 2020) Omgevingsvisie Noord-Brabant (14 december 2018) TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant (5 december 2023)
3.1
RIJKSBELEID
Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) komt voort uit de Omgevingswet. De NOVI is vastgesteld op 11 september 2020. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.
Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • • • •
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonden steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Een uitgangspunt uit de NOVI is het bouwen van sterke, aantrekkelijke en gezonde steden en het verder ontwikkelen van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Ontwikkelingen vinden plaats in lijn met de ambities van de integrale
16
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Doorwerking in deze GoFlo Deze GoFlo heeft betrekking op een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat om de sloop van een buiten gebruik geraakte bedrijfsloods om ruimte te maken voor een aantal nieuw te bouwen woningen. Specifiek gaat het om invullen van de behoefte aan levensloopbestendige woningen. Daarmee wordt voorzien in een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte op de planlocatie. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de NOVI. 3.2
PROVINCIAAL BELEID
Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant, Visie op de leefomgeving’ De Omgevingswet bundelt de regels voor de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft de provincie Noord-Brabant een provinciale Omgevingsvisie opgesteld. De Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ is vastgesteld op 14 december 2018. De visie spreekt over een ‘diepe’ manier van kijken, een ‘ronde’ manier van kijken en een ‘brede’ manier van kijken, om zodoende aan de voorkant alle belangen te betrekken om uiteindelijk meer snelheid en kwaliteit te leveren. Dit houdt in dat men kijkt naar wat het initiatief voor ‘people’ in de gemeenschap betekent, wat het voor de ‘planet’ ofwel leefomgeving betekent en wat het oplevert in economisch opzicht of wel ‘profit’. Bij afwegingen die moeten worden gemaakt over het behoud van levenskwaliteit in het hier en nu, in sociaal, economisch en ecologisch opzicht, moet rekening worden gehouden dat dit niet ten koste mag gaan van de levenskwaliteit elders en later. De visie geeft ook expliciet aan dat de verantwoordelijkheid voor het fysieke domein veel meer verschuift naar de gemeenten. De provincie stuurt alleen nog op hoofdlijnen, stimuleert beweging en maakt (wenselijke) ontwikkelingen mogelijk.
Er is één basisopgave (werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit) met als één van de vier hoofdopgaven voor 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”. Ook wil de provincie in 2050 energieneutraal zijn, en klimaatbestendig en water robuust ingericht. De provincie wil dat het stedelijk netwerk van Brabant in 2050 functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noord-West Europese metropool. Tot slot is één van de vier hoofdopgaven dat Brabant in 2050 top kennis- en innovatieregio in Europa is. Visie op duurzame energie De provincie koppelt haar beleid aan het rijksbeleid en nationale doelen. Nederland heeft voor 2030 een tussendoel gesteld van 49% CO2-reductie. In Noord-Brabant is deze ambitie voor 2030 overgenomen als nieuwe, minimaal te realiseren ambitie van 50%. Dit uitgangspunt is vertaald naar een eigen ambitie voor duurzame energieopwekking, besparing en beperking van CO2-uitstoot. Het doel voor 2060 is om 100% duurzame energie te gebruiken, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant. • • •
De doelstelling is een grote uitdaging die vraagt om een actief en gericht tweesporenbeleid van de provincie: Verminderen van energieverbruik in de gebouwde omgeving, industrie en mobiliteit en; Verduurzaming van energie, door grootschalig gebruik van energie via wind, zon, water en duurzame warmte.
Een duurzame energieproductie biedt kansen voor de economische motor, sociale samenhang en het maatschappelijk rendement. Nieuwe digitale toepassingen helpen om energieopwekking en -gebruik zo efficiënt mogelijk te doen. De provincie sluit aan op de vijf nationale transitiepaden: elektriciteit, industrie, gebouwde omgeving, mobiliteit, landbouw en landgebruik.
17
Gebouwde omgeving De provincie zet zich in voor een energieneutrale gebouwde omgeving. De provincie zet zich in voor de transitie van onze woningvoorraad en andere gebouwen naar energie-neutraal, te beginnen met energiebesparing. Doorwerking in deze GoFlo De Omgevingsvisie van de provincie spreekt zich niet specifiek uit over de locatie. De locatie is gelegen in het bestaand stedelijk gebied in de kern van Etten-Leur. De ontwikkeling voorziet in algemene zin in zorgvuldig ruimtegebruik, door de sloop van de bestaande, verouderde bedrijfsloods en de realisatie van nieuwe, duurzame en levensloopbestendige woningen. Het woningaanbod wordt met de ontwikkeling vergroot met 6 seniorenwoningen. Het is de ambitie om de woningen energieneutraal te ontwikkelen. Een energieneutraal gebouwde woning wekt alle gebouwgebonden energie zelf op. Hiermee wordt aangesloten op de Omgevingsvisie van de provincie. Omgevingsverordening Noord-Brabant De omgevingsverordening bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving, zoals over milieu, natuur, ruimtelijke ordening, wegen, water en bodem. De omgevingsverordening is een voor de provincie verplicht instrument uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Voor de provinciale inzet is het werken vanuit het samenspel met diep, rond en breed kijken vertrekpunt.
Dit vraagt om een provincie die gemakkelijk van rol kan wisselen en die gericht is op het verbinden van belangen: private belangen, gebiedsbelangen en het publieke belang. Daarbij hanteert de provincie vijf kernwaarden voor haar denken en handelen. Er wordt ingezet op: • • • • •
meerwaardecreatie technische en sociale innovatie kwaliteit boven kwantiteit een continue verbetering van de leefomgeving proactief en preventief handelen boven gevolgbeperking en herstel.
Om uitvoering te geven aan de visie heeft de provincie onder de Omgevingswet verschillende instrumenten tot haar beschikking. De omgevingsverordening is daarbij slechts 1 van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen en ambities te realiseren. De omgevingsverordening bevat de spelregels en randvoorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers en bedrijven, gemeenten en waterschappen. Doorwerking in deze GoFlo De planlocatie bevindt zich binnen de kern Etten-Leur. Dit gebied is in de omgevingsverordening van aangemerkt als ‘‘stedelijk gebied’’. De binnenstedelijke transformatie voorziet in algemene zin in zorgvuldig ruimtegebruik. Het is de ambitie om de woningen duurzaam te ontwikkelen. De woningen worden gasloos gebouwd volgens de huidige eisen qua duurzaamheid. Aan de Beng-eis zal in ieder geval worden voldaan. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingezet op een goede omgevingskwaliteit, het transformeren van verouderd stedelijk gebied, een klimaatadaptieve inrichting en het stimuleren van langzaamverkeer door middel van de gunstige locatie in het centrum van Etten-Leur. Daarnaast wordt in de planvorming inzicht gegeven in de effecten die de ontwikkeling heeft op de ondergrond, netwerken en de cultuurhistorische waarden.
Met deze herontwikkeling wordt aangesloten op het beleid uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant, die gericht is op het bundelen van nieuwe ontwikkelingen binnen stedelijke gebieden.
18
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
3.3
REGIONAAL BELEID
Ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant 2040 In het ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant 2040 wordt de koers bepaald voor de duurzame ontwikkeling van de stedelijke regio's van Brabant. Uitgangspunt van het gemeenschappelijk optrekken binnen deze koers is, dat autonomie van de deelnemende samenwerkingspartners gerespecteerd wordt. Als opgaven daarom vragen, wordt al dan niet in wisselende allianties samengewerkt om de gestelde doelen te bereiken. Brabant valt onder te verdelen in 4 regio's: • • • •
Regio Zuidoost Brabant Stedelijke Regio 's-Hertogenbosch Stedelijke Regio Breda-Tilburg Stedelijke regio West Brabant West.
De volgende onderdelen zijn voor de Regio Breda-Tilburg van belang: • • • • • • • • • •
Interactiemilieuws van Breda en Tilburg beter verbinden. Bestaand stedelijk gebied intensiveren Behouden en versterken van de (inter)nationale schakel- en kennispositie. Behouden en versterken van de Stedelijke interactiemilieus en mobiliteit. Het verdichten, verrijken, verduurzamen en vergroenen van naoorlogse wijken. Inzetten op het op gang brengen van doorstroming op de woningmarkt, toevoegen van woonmilieus en het verbeteren van de leefbaarheid van de dorpen. Ontwikkelen van de Powerport Moerdijk. Investeren in de kwaliteit van landschap in combinatie met een klimaatrobuust watersysteem. Het versterken van de relatie tussen buitengebied en de steden en dorpen. Samenwerken met de 19 regio-gemeenten, 4 waterschappen, het Rijk en de provincie voor het realiseren van de systeemsprong.
Doorwerking in deze GoFlo De doelen uit de ruimtelijke visie West-Brabant zijn globaal van karakter. Omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied, de woningen duurzaam worden gebouwd en de toevoeging van woningen de leefbaarheid van het dorp positief beïnvloedt, sluit de woonontwikkeling in algemene zin aan op de gestelde doelen uit de Ruimtelijke Visie West Brabant 2030. Woondeal regio SRBT (Stedelijke Regio Breda - Tilburg) 2022-2030 In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hierin stelt het Rijk dat er landsdekkende regionale woondeals moeten komen. In het voorjaar van 2022 heeft het Rijk aan de provincies gevraagd een Woonbod op te stellen om tot provinciale woningbouwafspraken te komen. Alle provincies hebben in het Woonbod het aantal te realiseren woningen in de periode tot en met 2030 aangegeven en de bijbehorende randvoorwaarden. Het Woonbod is in maart 2023 vertaald naar een woondeal regio SRBT. Om het woningtekort nationaal terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw tot en met 2030 nationaal ingezet op de realisatie van 900.000 woningen. Circa 130.000 van deze woningen (120.000 netto) moeten worden gerealiseerd in de provincie Noord-Brabant.
Om dit te realiseren wordt gestreefd naar groei tot 100.00 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2023. Gemeenten, provincies en Rijk maken afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.
19
De totale woningbouwopgave in de Stedelijke Regio Breda - Tilburg voor de periode 2022-2030 bedraagt 42.905 woningen (bruto, exclusief sloop). In de harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) heeft de SRBT-regio een planvoorraad van 18.555 woningen, waarbij de opgave van 2022-2026 22.325 woningen bedraagt. Het is dus van belang dat plannen voor 3770 woningen worden opgehard. Een deel, namelijk 2/3, van deze woningen dient gerealiseerd te worden in betaalbare woningen. Dit wordt vervolgens onderverdeeld in 30% sociale huurwoningen en 40% middelhoge huurwoningen en betaalbare koopwoningen. In de SRBT-regio gaat het hierbij om een opgave van 17.162 middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Onder betaalbare koopwoningen worden woningen met een prijs tot €405.000 (betaalbaarheidsgrens 2025). Doorwerking in deze GoFlo De gemeente Etten- Leur heeft als onderdeel van de SRBT op basis van de Woondeal 2023 een minimale woningbouwopgave van 1.118 woningen. Volgens de prognose, gebaseerd op de provinciale bevolkingsen woningbouwbehoefteprognoses, moeten er in de periode van 2023-2030 nog minimaal 2.400 woningen worden opgeleverd. Hieruit volgend heeft de gemeente Etten-Leur een woningbouwprogramma opgesteld voor de periode 20222030 met in totaal ca. 3.200 woningen, verdeeld over gemeentelijke locaties en locaties van derden.
Voor nieuwe projecten hanteert de gemeente Etten-Leur gemeentebreed de regionale verdeelsleutel voor de realisatie van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, namelijk 30% sociale huurwoningen en 70% betaalbare woningen. Met het voornemen om de verouderde bedrijfsloods te slopen en hier woningen te realiseren, kan een bescheiden bijdrage geleverd worden aan het invullen van de woningbehoefte van de gemeente Etten-Leur en de Stedelijke Regio Breda-Tilburg. Met de ontwikkeling wordt een plus van 6 betaalbare koopwoningen mogelijk gemaakt op het huidige aanbod. De ontwikkeling zet in op het toevoegen van betaalbare koopwoningen voor de doelgroep senioren. Gelet op het bovenstaande wordt aangesloten bij de ambities uit de regionale woningbouwafspraken. GEMEENTELIJK BELEID
3.4
Omgevingsvisie Etten-Leur In de Omgevingsvisie, die is vastgesteld op 11 juli 2022, legt de gemeente Etten-Leur sámen met de gemeenschap haar ambities voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vast. Zo wordt ervoor gezorgd dat Etten-Leur een prettige, veilige en gezonde plek is om te wonen, werken en leven. De Omgevingsvisie biedt houvast. De omgevingsvisie biedt geen concrete antwoorden, maar heeft als doel om richting te geven. De Omgevingsvisie is geen standaard beleidsdocument waaraan initiatieven en ideeën worden getoetst en die verder worden uitgewerkt in diverse plannen. De Omgevingsvisie is meer een uitnodiging aan de burger als betrokkene van de Etten-Leurse gemeenschap om Etten-Leur mee te helpen ontwikkelen. De Omgevingsvisie is een visie die ruimte biedt voor initiatieven en kwaliteit waarborgt. Een visie die gericht is op positieve energie in de gemeenschap door inspiratie te bieden en te verbinden. Onze koers De gemeente heeft een koers uitgezet voor de verdere ontwikkeling van Etten-Leur. Dit dient als een rode draad voor het beleid en de realisatie hiervan. Hierbij staan een goede leefomgeving, meedoen en duurzame economische ontwikkeling centraal. De koers wordt gebiedsgericht bepaald, voor de woongebieden, het buitengebied, het centrum en de werkgebieden. Infrastructuur en mobiliteit horen hier ook bij. Gebiedsvisie
20
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
Er worden vier gebieden onderscheiden met elk eigen karakteristieken en kwaliteiten, namelijk: woongebieden, buitengebied, centrumgebied en werkgebieden. De planlocatie is gelegen in het centrumgebied van de kern Etten-Leur. Het centrumgebied is één van de belangrijkste plekken voor ontmoeting in Etten-Leur. Winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen, toerisme en recreatie komen in dit gebied bijeen. Naast de voorzieningen op de begane grond, wordt er vaak gewoond op de verdiepingen. Dit maakt dat het centrum ook een woonfunctie heeft. Door de afnemende winkelfunctie aan de Markt en de Oude Bredaseweg komt het accent steeds meer te liggen op wonen en (avond) horeca en toerisme rondom de Moeierboom. De gemeente wil dan ook inzetten op een leefbaar centrum, waarbij een passend woon- en leefklimaat wordt geboden naast de ontmoetingsfunctie van het centrum. Om dit te realiseren wordt bij nieuwe ontwikkelingen het uitgangspunt meegenomen dat er meer groen in de openbare ruimte, maar ook op privéterrein nodig is om de hittestress door relatief veel bebouwing verharding tegen te gaan. Strategische ontwikkellocaties De gemeente heeft in haar omgevingsvisie een woningbouwopgave van circa 3800 woningen tot 2040 opgenomen.
Hierbij richt de gemeente de energie op gebieden waar de meeste mogelijkheden liggen om te ontwikkelen; de Hoge Haansberg (ten noordwesten) en de Lage Vaartkant (oostzijde). Uiteraard ontwikkelt Etten-Leur zich als geheel en worden de bestaande wijken niet vergeten. Hierbij zet de gemeente in op maximaal ruimte maken en bieden voor toekomstgerichte woningen en woongemeenschappen. Doorwerking in deze GoFlo De bestaande bedrijfsloods past niet meer bij de koers die de gemeente Etten-Leur wil volgen. Een bedrijfsfunctie, zoals in de huidige situatie, past niet bij een prettig woon- en leefklimaat voor het centrumgebied. Door de herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar woonlocatie met 6 levensloopbestendige woningen wordt bijgedragen aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat in het centrum. Participatie Tijdens het participatietraject dat is doorlopen voor deze herontwikkeling werd duidelijk dat de inwoners erg betrokken zijn bij hun woonbuurt. Circa 60 bewoners en geïnteresseerden stelden hun vragen en deelden eventuele zorgen over de ontwikkeling. Belangrijke input vanuit de omwonenden ging over: • • • • •
Waarborging van de privacy van omliggende woningen Beperken van de bouwhoogte Goede communicatie tijdens het bouwproces Aandacht voor aansluiting van garage van Atrechtstraat 4 Zorgen over geluid warmtepompen aan de perceelsgrens
Het participatietraject heeft geleid tot de uitwerking van het voorlopig stedenbouwkundig plan tot een definitief stedenbouwkundig plan. De overige punten zullen worden meegenomen in de bouwkundige uitwerking en de realisatie. Ruimtelijke inpassing Met de herontwikkeling wordt de bestaande bedrijfsloods gesloopt en er worden 6 woningen gebouwd. Er ontstaat een besloten woonsfeer. De ruimtelijke opzet is gebaseerd op een bagijnhofje, geïnspireerd doorhet Sint Paulushofje verderop aan de Markt. Hierdoor wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan het gebied. Daarnaast biedt de collectieve groene ruimte gelegenheid voor ontmoeten en verblijven voor de bewoners. Dit wordt gerealiseerd doordat de woningen naar de collectieve groene ruimte zijn gericht, met alleen een voorzone voor de woningen. Doordat de woningen geen eigen achtertuin hebben, zal het ontmoeten aan de voorzijde van de woning worden bevorderd. Ook zal er een bijdrage worden geleverd aan het vergroenen van de Markt, ter plaatse van de doorsteek door de middenberm.
21
De woningen dienen de woningen in bouwhoogte en architectuur aan te sluiten op de bestaande woningen. De woningen worden daarom in 1 bouwlaag met kap gerealiseerd. Hiermee wordt het dorpse karakter in de bebouwingsvormen behouden en versterkt. Er worden woningen voor een oudere doelgroep gerealiseerd. Gelet op bovenstaande kan gesteld worden dat met de voorgenomen herontwikkeling aangesloten wordt op de omgevingsvisie van de gemeente Etten-Leur. Woonzorgvisie 2024-2029 'Trotser op Etten-Leur' De Woonzorgvisie is op 22 april 2024 door de gemeenteraad Etten-Leur vastgesteld. In deze woonzorgvisie wordt de koers voor de komende 5 jaar bepaald om zo de verschillende uitdagingen het hoofd te bieden. Het aantal ouderen neemt toe terwijl het beschikbare personeel voor zorg en ondersteuning afneemt, er is een tekort aan (geschikte) woningen en de betaalbaarheid van wonen staat onder druk. Hierbij hanteert de gemeente de visie op hoofdlijnen: betekenisvol wonen en leven in gemeente Etten-Leur staat voorop. Dit is onderverdeeld in vier thema's: Toekomstbestendigheid; beschikbaarheid, betaalbaarheid & nieuwbouw; wonen-welzijn-zorg en leefbaarheid.
De woonzorgvisie vormt een afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen, aansluitend op de Ladder voor duurzame verstedelijking Bevolkingsgroei De gemeente Etten-Leur verwacht tot 2030 een bevolkingsgroei van 45.200 inwoners (19.500 huishoudens) naar 45.800 inwoners (20.850 huishoudens) en een verdere groei tot een kleine 47.000 inwoners (21.850 huishoudens) in 2040. Door vergrijzing zal de groep 65+'ers tussen 2024 en 2030 naar verwachting 13% groeien en tussen 2030 en 2040 met nog eens 22%. Daarnaast is de grote groep 10 tot 20-jarigen (ca. 12%) ten opzichte van 0 tot 10-jarigen en 20 tot 30-jarigen kenmerkend voor de gemeente Etten-Leur. Dit is mogelijk te verklaren door de hoge instroom van gezinnen naar de gemeente. Hierin heeft Etten-Leur een regionale functie op de woningmarkt. Toekomstbestendige woningvoorraad De meeste huishoudens wonen in een koopwoning (64%) en de gemeente kent relatief meer gezinnen en één-en-tweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder dan de regio. Van de huurwoningvoorraad valt ruim 80% onder de liberalisatiegrens van 2022. Door de toenemende vergrijzing neemt de behoefte aan levensloopbestendige en goed toegankelijke woningen in Etten-Leur toe. Omdat circa 95% van de benodigde woningen in de toekomst er al staat, is het van belang dat deze woningen levensloopgeschikt gemaakt kunnen worden.
Daarnaast is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad een belangrijk thema binnen de woonvisie. Een grote opgave binnen de bestaande woningvoorraad ligt bij het isoleren en ventileren van bestaande woningen. Verduurzaming van de woningvoorraad is ook belangrijk in het kader van de gestelde klimaatdoelen die de gemeente wil (en moet) behalen. Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling De afgelopen jaren is in Etten-Leur veel nieuwbouw gerealiseerd, ook naar de toekomst toe zijn er volop plannen. De realisatie van de nieuwe wijk Haansberg is er daar een van. Dit is een positieve ontwikkeling, maar er wordt wel gesignaleerd dat de stap naar een betaalbare koopwoning moeilijk is voor velen. Tot en met 2026 wil de gemeente Etten-Leur conform de provinciale prognose en regionale afspraken minimaal netto 1.118 woningen toevoegen. Volgens het huidige woningbouwprogramma wordt daar ruimschoots aan voldaan met circa 1.600 nieuwe woningen tot en met 2026. Hierbij is het belangrijk dat alle inwoners de mogelijkheid hebben om passend te wonen. Hierbij wordt nadrukkelijk ingezet op nieuwbouw en doorstroming. De beperkte doorstroom(mogelijkheden) van ouderen heeft invloed op het aanbod betaalbare koop- en huurwoningen. Bij geschikte locaties voor de huisvesting van ouderen, zal de gemeente sturen op het realiseren van geschikte en betaalbare nultredenwoningen.
De kansen voor starters moeten hier echter
22
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
niet van afhankelijk zijn. Daarom wordt ingezet op het bouwen voor ouderen/doorstroming en het gericht toevoegen van starterswoningen in de juiste segmenten. Doorwerking in deze GoFlo Met voorliggend initiatief worden in totaal 6 levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. Het woningaanbod zorgt voor nieuw aanbod voor een belangrijke doelgroep: ouderen. Met het planvoornemen blijven ouderen beter verbonden aan het dorp en vindt er een doorstroming plaats doordat senioren kunnen verhuizen naar levensloopbestendige woningen en hun gezinswoning achterlaten. Geconcludeerd kan worden dat met de herontwikkeling van de voormalige bedrijfsloods en het toevoegen van 6 levensloopbestendige koopwoningen wordt aangesloten op de ambities uit de woonzorgvisie van de gemeente Etten-Leur. Welstandsnota 2010 gemeente Etten-Leur De Welstandsnota 2010 gemeente Etten-Leur is vastgesteld op 17 mei 2004. Het doel is om voor burgers en de markt meer transparantie te creëren rondom de welstandsadvisering en toezicht. Voor de toetsing zijn drie welstandsniveaus vastgelegd: laag, regulier en hoog waarin wordt aangegeven in welke gebieden de gemeente meer regulering wenst en in welke gebieden er een minder strenge toetsing plaatsvindt. Doorwerking in deze GoFlo De herontwikkelingslocatie maakt onderdeel uit van de gebieden die vallen binnen het welstandsniveau 'Hoog'.
Daarbij valt de locatie onder de gebiedsindeling 'Historische dorpse bebouwingslinten' en zal hier in beeldkwaliteit op aan moeten sluiten. Voor deze gebieden zal sprake zijn van welstandstoetsing door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit.
23
4.
ASPECTEN FYSIEKE LEEFOMGEVING EN MILIEU
In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met diverse (milieu) aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op de onderdelen zoals genoemd in Artikel 1.2 Omgevingswet. De beschrijving wordt per aspect in een aparte paragraaf behandeld. 4.1 M.E.R.-BEOORDELING Een plan-milieueffectrapport is een milieueffectrapport (MER) bij een vast te stellen plan of programma. De wettelijke basis voor de MER is vastgelegd in Richtlijn 2011/92/EU van het Europees Parlement en de Raad. Deze MER-richtlijn regelt de milieueffectrapportage voor projecten binnen Europa. De eisen van de richtlijnen en het verdrag zijn nationaal omgezet in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. De procedure die hierbij hoort, noemen we plan-milieueffectrapportage (mer). De mer wordt gecombineerd met de voorbereidingsprocedure voor een plan (paragraaf 16.4.1 Omgevingswet en afdeling 11.1 Omgevingsbesluit). De mer-(beoordelings)plichtige projecten is te vinden in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Bij het toelaten van woningen op een locatie moet er een mer-beoordeling plaatsvinden als de woningen onderdeel zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject.
De mer-beoordelingsplicht geldt voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. Daaronder vallen naast woningbouw ook de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen (bijlage V, onderdeel J11, Omgevingsbesluit). Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouwplannen. Bij een nieuwe woningbouwontwikkeling wordt rekening gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. Bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien. De instructieregel in Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving regelt dat, bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling, toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b van het Besluit kwaliteit leefomgeving regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Toetsend aan deze ladder dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) van 28 juni 2017 de hoofdlijnen van haar jurisprudentie uiteengezet.
De Afdeling werkt gestructureerd een aantal thema’s uit en doet dat aan de hand van jurisprudentie. Zo benadrukt de Afdeling dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om aangemerkt te kunnen worden als een stedelijke ontwikkeling. Als het plan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, is die ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling aan te merken. Met dit plan worden 6 extra woningen mogelijk gemaakt. Daarmee is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Conclusie De herontwikkeling in Etten-Leur aan de Markt 89 valt volgens het Omgevingsbesluit niet onder een stedelijk ontwikkelingsproject. Geconcludeerd kan worden dat bij het besluit over onderhavige omgevingsvergunningaanvraag geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken ook is toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.
24
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
4.2
LANDSCHAPPELIJKE, STEDENBOUWKUNDIGE EN CULTUURHISTORISCHE WAARDEN
4.2.1
CULTUREEL ERFGOED, LANDSCHAP EN STEDENBOUW
Toetsingskader De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Onder cultureel erfgoed wordt onder andere verstaan monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen. De Erfgoedwet vormt samen met de Omgevingswet het fundament de bescherming van het cultureel erfgoed. De vuistregel voor de verdeling tussen de Erfgoedwet en de nieuwe Omgevingswet is: • •
roerend cultureel erfgoed en de aanwijzing van rijksmonumenten staat in de Erfgoedwet de aanwijzing van ruimtelijk cultureel erfgoed (stad s- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen) en omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving komt in de Omgevingswet.
De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Voor de bescherming van het landschap geldt voor Nederland het Europees landschapsverdrag. Dit verdrag erkent dat landschappen een onderdeel zijn van de fysieke leefomgeving. In artikel 1.2 lid 1 sub g Omgevingswet worden ‘landschappen’ als onderdeel van de fysieke leefomgeving aangemerkt. Het landschapsbeleid kan door Rijk, provincie of gemeente in een omgevingsvisie zijn vastgelegd. Deels zijn landschapswaarden in instructieregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving verankerd. Besluit kwaliteit leefomgeving In het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen.
Daarnaast zijn in Afdeling 8.8 van het Besluit kwaliteit leefomgeving regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart en de archeologische beleidskaart. Deze cultuurhistorische- en archeologische waarden zijn veelal doorvertaald in cultuurhistorische- en archeologische activiteiten (voormalige dubbelbestemmingen) en opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst. Beoordeling Cultuurhistorie Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle structuren aanwezig, zie figuur 4.1. Op grotere afstand, op circa 2,3 kilometer ten noorden van de locatie is het cultuurhistorisch waardevol gebied 'Oostpolder en Westpolder' gelegen. Op eveneens circa 2,3 kilometer ten oosten van de locatie en ten zuiden van de A58 bevindt zich een historisch gebied met hoge waarde 'Brandsche Vaart'. Wel kent de omgeving van de planlocatie cultuurhistorisch waardevolle elementen in de vorm van monumentale panden aan de Markt.
25
Figuur 4.1: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 Noord-Brabant
Monumentale panden Aan het historische dorpslint van Etten, de Markt, staat een aantal monumentale panden. Hierbij kan er onderscheid gemaakt worden tussen Rijks- en gemeentelijke monumenten. Direct rondom de planlocatie zijn alleen gemeentelijke monumenten gelegen, zoals in figuur 4.2 is weergegeven. De gemeentelijke monumenten zijn: • • • •
Markt 83 (woonhuis) Markt 88 (woonhuis) Markt 91 (woonhuis) Markt 92 (woonhuis/winkelpand)
aat
nstr
Pape
92
91 89
ts
ch
re
At
t
rk
Ma
88
a tr
83
at
ra
at
st
s tu
er
mb
La
Figuur 4.2: Monumentale panden rondom planlocatie
n
se
us
ch
Ro
a nla
Gemeentelijke monumenten
Conclusie Binnen of in de directe omgeving van de locatie bevinden zich geen cultuurhistorische vlakken. Wel liggen er in de directe omgeving van de locatie een aantal monumentale panden in de vorm van gemeentelijke monumenten. Deze panden zullen niet aangetast worden door de transformatie van de bedrijfsloods naar woningen. Geconcludeerd kan worden dat met de herontwikkeling geen cultuurhistorische waarden in het geding komen. De ruimtelijke situatie zal verbeteren door de sloop van de bedrijfsloods en nieuwbouw van een kleinschalig woonhof. Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect cultuurhistorie geen beperkingen oplevert voor de beoogde herontwikkeling van de locaties. Etten-Leur Markt 89 - Bestaande situatie - 04.09.2024 - Schaal 1:500 Buro Burg
Archeologie Toetsingskader In het landelijk beleid betreffende archeologie is het bewaren van archeologische waarden in situ (in de
26
Goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving, Markt 89 Etten-Leur, 30 januari 2026
bodem) het uitgangspunt. Nederland heeft namelijk in 1992 het Verdrag van Valletta/Malta getekend waarin behoud van archeologische waarden in situ voorop staat. Met de Wijzigingswet (Wamz 2007) op o.a. de Monumentenwet 1988 is dit in Nederland van kracht geworden. Dit is niet veranderd met de inwerkingtreding van de Erfgoedwet (1-7-2016). Sindsdien is het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed geregeld door één integrale Erfgoedwet. In de Omgevingswet zijn de beschermingsniveaus, zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, gehandhaafd. Voor de planlocatie geldt in het omgevingsplan gemeente Etten-Leur de gebiedsaanwijzing ‘Archeologische verwachtingswaarde 1’. In de bouwregels van het omgevingsplan wordt gesteld dat een rapport met daarin de archeologische waarden van de gronden dient te worden overlegd bij het verstoren van een gebied groter dan 100m2 en bij een bodemingreep dieper dan 0,40 meter. Vanwege deze regeling is er een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Beoordeling Onderzoek Door Transect Advies B.V. is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Archeologisch bureauonderzoek (BO) en inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase, Transect Advies B.V., projectnr. 25010030 versie 1.1., 2 mei 2025). Aanleiding voor het onderzoek vormt de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied.