Eindconcept Woonzorgvisie 19 maart 2024 DEF

CONCEPT

TROTSER OP ETTEN-LEUR Woonzorgvisie 2024 - 2029

2

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Samenvatting

4

1. Inleiding

5

1.1 Een woonzorgvisie voor Etten-Leur 1.2 Ambities uit woonzorgvisie zijn een stip op de horizon 1.3 Woonzorgvisie gaat over meer dan wonen alleen 1.4 Woonzorgvisie is tot stand gekomen in een gedragen proces 1.5 Leeswijzer

5 5 5 6 6

2. De kracht van Etten-Leur

8

2.1 Een dorp met voorzieningen van een stad 2.2 Demografie van Etten-Leur

8 9

3. Toekomstbestendige voorraad

12

3.1 Wat zien we? 3.2 Wat is onze visie? 3.3 Wat gaan we doen?

12 13 16

4. Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling

20

4.1 Wat zien we? 4.2 Wat is onze visie? 4.3 Wat gaan we doen?

20 20 23

5. Betekenisvol leven

26

5.1 Wat zien we? 5.2 Wat is onze visie? 5.3 Wat gaan we doen?

26 28 30

6. Leefbare woonomgeving

33

6.1 Wat zien we? 6.2 Wat is onze visie? 6.3 Wat gaan we doen?

33 33 35

Bijlage 1 Begrippen en toelichtingen Bijlage 2 Opgaven samengevat Bijlage 3 Factsheet regionaal woningmarktonderzoek Bijlage 4 Factsheet regionale woonzorganalyse Bijlage 5 Uitvoeringsprogramma Bijlage 6 Woonzorgvisie in 1 oogopslag

37

3

Voorwoord In Etten-Leur is het fijn wonen en leven. Toch staat de tijd niet stil. In razend tempo veranderen de dingen om ons heen. Er komen naar de toekomst steeds meer ouderen, er is steeds minder beschikbaar personeel om bijvoorbeeld zorg en ondersteuning te leveren, er is een tekort aan (geschikte) woningen en de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Genoeg uitdagingen voor de toekomst. In deze woonzorgvisie bepalen we samen met door ons uitgenodigde partijen de koers hoe we de komende 5 jaar deze uitdagingen het hoofd willen bieden. Uitgangspunt is dat er aandacht is voor alle doelgroepen die in Etten-Leur (willen) wonen. Om een goed beeld te hebben van de woningbehoefte voor de komende jaren lieten we samen met de gemeenten in de Baronie een woningmarktonderzoek en een regionale woonzorganalyse uitvoeren. Ook spraken we in verschillende sessies met marktpartijen en belangengroepen. Het is duidelijk dat we elkaar nodig hebben om ook in de toekomst wonen en zorg goed te blijven organiseren. Een goede reden om woon-welzijn-zorg-overleggen te organiseren. Daar kunnen we elkaar inspireren en afspraken maken hoe we dit samen met partners die in Etten-Leur actief zijn gaan doen. De bestaande woningvoorraad krijgt de nodige aandacht.

Woningen zullen aangepast moeten worden om mensen langer thuis te kunnen laten wonen, maar zeker ook om te verduurzamen en op die manier de woonlasten betaalbaar te houden. Ook zal er met creativiteit gekeken worden hoe we het ruimtegebruik in de bestaande woningvoorraad beter kunnen vormgeven. Een goede mix van woningen in wijken en buurten blijft daarbij uitgangspunt. Splitsen, delen, maar ook sloop en nieuwbouw zijn daarbij mogelijkheden die serieus overwogen worden. Er zal niet alleen naar de woningen in de bestaande woningvoorraad gekeken moeten worden, maar zeker ook de woonomgeving is daarbij van belang. De bereikbaarheid van voorzieningen, voldoende groen, speelgelegenheid en rustpunten zijn nodig om voor iedereen voor een goede leefbaarheid te zorgen. Tenslotte zullen er natuurlijk ook nieuwe woningen gebouwd moeten worden. De grootste toevoeging van woningen zal plaatsvinden in de nieuw te ontwikkelen wijk Haansberg. Ook de afronding van Schoenmakershoek Noord-Oost en de verplaatsing van Intratuin aan de Lage Vaartkant, met woningbouw op omliggende percelen, dragen aanzienlijk bij aan de nieuwbouwproductie. Bij het toevoegen van nieuwbouw zal nadrukkelijk aandacht besteed worden aan de betaalbaarheid en de zorg- en welzijnsopgaven. Maar ook aan diversiteit en het mee kunnen bewegen met de demografische ontwikkeling in de toekomst.

Met woon- en zorgpartners zoeken we naar nieuwe woonconcepten die ervoor zorgen dat er voor iedereen een plek is en blijft in de wijken van Etten-Leur!

Jean-Pierre Schouw

René Verwijmeren

Wethouder Leefomgeving

Wethouder Samenleving

4

Samenvatting Onze visie op hoofdlijnen: betekenisvol wonen en leven in gemeente Etten-Leur staat voorop ‘Fijn wonen en leven in de gemeente Etten-Leur voor iedereen’, dat is onze ambitie. Wonen is van grote betekenis voor iemands leven. In essentie is het de plek waar je thuis komt, jezelf kan zijn en waar je kunt doen waar je zin in hebt. Ook biedt het bescherming. Een dak boven het hoofd is niet voor niets een basisbehoefte en een mensenrecht. Daarom vinden we het belangrijk dat de woonwensen en -behoeften van Etten-Leurenaren zoveel mogelijk binnen de gemeente vervuld worden. Eigen regie kunnen pakken, zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, en mee kunnen doen in de samenleving is het uitgangspunt voor onze inwoners. Tot de kern: vier belangrijke thema’s voor de woonzorgvisie van gemeente Etten-Leur Toekomstbestendigheid (toekomstbestendige bestaande voorraad); beschikbaarheid, betaalbaarheid & nieuwbouw (nieuwbouw al kwalitatieve aanvulling); wonen-welzijn-zorg (betekenisvol leven) en leefbaarheid (streven naar leefbare en veerkrachtige woonomgeving) zijn de vier thema’s die centraal staan in de woonzorgvisie die nu voor u ligt. De geformuleerde uitgangspunten per thema vormen de rode draad in de woonzorgvisie. Een samenvatting van de minimale uitgangspunten in deze visie ziet u hieronder.

Tabel 1: Samenvatting thema’s en uitgangspunten woonzorgvisie Op welke thema’s zetten we in?

Wat willen we bereiken?

Toekomstbestendige bestaande voorraad

Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling

Betekenisvol leven

• Verduurzaming woningvoorraad • Aanpasbaarheid en geschiktheid woningvoorraad • Leefbare en veerkrachtige wijken • Klimaatadaptatie

• Doorstroming • Oplossingen voor toegang woningmarkt starters- en middeninkomens • Creatieve woonoplossingen • Huisvesting bijzondere doelgroepen

• Realiseren van (nieuwe) woonzorginitiatieven • Organiseren zorg en welzijn in de woonomgeving • Bijdragen aan een eerlijke regionale opgaven omtrent wonen, welzijn en zorg

Streven naar leefbare en veerkrachtige woonomgeving • Leefbaarheid prioriteren • Behoud en versterking van veerkrachtige wijken • Behoud aantrekkelijke groene omgevingen en voorzieningen niveaus

Bron: Stec Groep, 2023.

De uitwerking van bovenstaande uitgangspunten staat in de uitvoeringsagenda. Deze vertaalt de uitgangspunten naar acties (wie doet wat, wanneer en hoe). De uitvoeringsagenda kan tussentijds aangepast worden. Zo sturen we bij waar nodig, gelet op ontwikkelingen.

5

1. Inleiding 1.1 Een woonzorgvisie voor Etten-Leur Gemeente Etten-Leur wil het allerbeste voor haar inwoners. Goed wonen in de gemeente, voor een groot aantal aandachtsgroepen, met ruimte voor vernieuwende initiatieven en goede kansen voor eigen inwoners, die dingen staan daarom voorop in onze woonzorgvisie. Deze visie schetst de ambities waar we naartoe werken de aankomende jaren. Met de integratie van wonen, welzijn en zorg in deze visie sorteren we voor op het volkshuisvestingsprogramma dat per 1 januari 2026 voor iedere gemeente verplicht is.1

1.2 Ambities uit woonzorgvisie zijn een stip op de horizon In de Omgevingsvisie Etten-Leur 2022 staan onze ambities voor goed wonen in Etten-Leur. Die zijn voor ons de stip op de horizon voor de komende vijf jaar. Die ambities bepalen de keuzes die we maken tot 2029. Ook zijn ze de basis voor het uitvoeringsprogramma en afspraken tussen gemeente en lokale en regionale samenwerkingspartners binnen wonen, welzijn en zorg. Denk aan de lokale prestatieafspraken en regionale uitwerking van de Woondeal. Strategisch partnerschap essentieel om ambities waar te maken Om de ambities tot uitvoering te brengen zoeken we steeds naar strategische partnerschappen met belanghebbenden en uitvoerenden. Lokaal gaat het om woningcorporatie Alwel, marktpartijen zoals bouwers, ontwikkelaars, beleggers en makelaars, zorg- en welzijnspartijen zoals Avoord, Surplus en de GGZ en uiteraard de inwoners van de gemeente Etten-Leur. Ook zoeken we afstemming op regionaal en provinciaal niveau. Voor passende keuzes is periodieke herziening nodig De haalbaarheid (en omvang) van onze ambities is deels afhankelijk van wet- en regelgeving, het beleid van en de afspraken met het rijk, de provincie en de stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT). Ook zij hebben te maken met wet- en regelgeving die bepaalt of uitvoering van alle voorgestelde acties in deze visie haalbaar is.

We evalueren daarom medio 2025 of deze visie voldoet aan de eisen van nieuwe wet- en regelgeving (Volkshuisvestingsprogramma). Het uitvoeringsprogramma monitoren en toetsen we jaarlijks. Op deze manier houden we grip op een breed gedragen en kansrijke uitvoering van onze ambities en realisme van ons beleid. Waar nodig sturen we tussentijds bij. Uitgangspunt is dat we voor de jaarlijkse evaluatie en eventuele bijstelling afstemming zoeken met lokale en regionale partners.

1.3 Woonzorgvisie gaat over meer dan wonen alleen De woonzorgvisie staat niet op zichzelf en reikt ver. De kernopgave van ‘Goed wonen voor iedereen’ vraagt op hoofdlijnen om gerichte inzet en aanpak van de bestaande (woning)voorraad en nieuwbouw die voldoet aan de actuele behoeften. Ook gaat het om kansrijke gebiedsgerichte kwalitatieve keuzen. Dat zijn slimme beslissingen, die gericht zijn op het verbeteren van een bepaald gebied. Daarbij worden goed gekeken of er verbinding gemaakt kan worden met beleidsterreinen zoals welzijn, duurzaamheid, ruimtelijk domein, mobiliteit en economie nadrukkelijk moet worden gezocht. Tabel 1 laat de verschillende raakvlakken met andere thema’s zien.

1

Bij inwerkingtreding van de Wet versterken regie volkshuisvesting.

6

Figuur 1: Reikwijdte woonzorgvisie gemeente Etten-Leur Leefbaarheid

Duurzaamheid

Wonen en zorg Economie

Mobiliteit

Bron: Stec Groep, 2023.

1.4 Woonzorgvisie is tot stand gekomen in een gedragen proces De woonzorgvisie is gemaakt met input van veel verschillende partijen en belanghebbenden. De visie bouwt deels voort op bestaand beleid, zoals verwoord in de Omgevingsvisie en diverse programma’s wonen, welzijn en zorg. Ook is nadrukkelijk rekening gehouden met het actuele raadsprogramma. Met een project- en stuurgroep is constant gereflecteerd op proces en inhoud. Vertegenwoordigers van de gemeente Etten-Leur, woningcorporatie Alwel, zorg- en welzijnsorganisaties Avoord, Surplus en GGZ en de Huurdersbelangenvereniging Etten-Leur namen deel aan deze project- en stuurgroep. Partijen die via stakeholderssessies en reflectieronde actief hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze visie zijn: • alle lokale woon-welzijn-zorgorganisaties; • lokale belangenorganisaties; • marktpartijen waaronder ontwikkelaars, bouwers en makelaars; • jongeren; • de gemeenteraad.

Figuur 2: Gevolgde processtappen mei 2023 tot en met februari 2024 Startgesprekken

Startnotitie opstellen

Stakeholdersessies

Opstellen conceptvisie

Reflectieronde

Afronding

Bron: Stec Groep, 2023.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat een profielschets van de gemeente. De vier hoofdthema’s van deze woonzorgvisie worden vervolgens per hoofdstuk uitgewerkt. De hoofdthema’s zijn: • Toekomstbestendige bestaande voorraad (hoofdstuk 3); • Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling (hoofdstuk 4); • Betekenisvol leven (hoofdstuk 5); • Streven naar leefbare en veerkrachtige woonomgeving (hoofdstuk 6). Per hoofdthema benoemen we telkens de uitgangssituatie (wat zien we?), beschrijven we bondig onze visie (wat is onze visie?) en sommen we de acties op waarmee we de visie in de praktijk tot uitvoer brengen (wat gaan we doen?). Deze acties staan uitgebreid toegelicht in het uitvoeringsprogramma (zie bijlage 1). Daarin is benoemd wie de actie oppakt, hoe en wanneer. Het uitvoeringsprogramma is gericht op zowel de gemeente als haar strategische samenwerkingspartners.

7

8

2. De kracht van Etten-Leur 2.1 Een dorp met voorzieningen van een stad

“We zijn al trots op onze gemeente, we willen nog trotser worden!” – bewoner tijdens een stakeholdersessie

Dat het al fijn wonen is in de gemeente Etten-Leur wordt breed onderkend, net als de oproep om dit met deze woonzorgvisie nog een stap verder te brengen. De daadkracht en de wil om samen te werken aan fijn wonen in de gemeente is de kracht van Etten-Leur. Een prachtige basis voor deze visie. Daarom focussen we ons op het versterken van hetgeen wat nu al goed is. Bijvoorbeeld de vitaliteit en leefbaarheid in bestaande wijken nog verder vergroten, slim gebruik maken van de beschikbare ruimte en het realiseren van een nieuwe woonwijk met een unieke ruimtelijke kwaliteit. Hierbij hebben we oog voor iedereen. Verder verdichten we in bestaande wijken en buurten alleen als dat bijdraagt aan de gewenste woon- en leefkwaliteit. Uitgaande van deze kenmerken verwachten we als gemeente ruimte te bieden aan de actuele en vooral specifieke woonwensen en -eisen van al onze inwoners.

“Compact, divers en compleet tekent de identiteit van gemeente Etten-Leur “ – Wethouder Jean-Pierre Schouw, juni 2023 Stadse allure: Een dorp met stedelijke voorzieningen. Gemeenschapszin: een gevoel van verbondenheid en sociale cohesie. Actief: Ruimte voor wonen, werken en recreëren. We zoeken elkaar actief op. Centraal: Ligging nabij stedelijk gebied Breda.

9

2.2 Demografie van Etten-Leur Afgelopen twintig jaar nam het aantal inwoners toe, het aantal huishoudens groeide mee De gemeente Etten-Leur telde op 1 januari 2024 circa 45.200 inwoners, verdeeld over zo’n 19.500 huishoudens (bron: CBS, 2024). De Brabantse Prognose (2023) verwacht een verdere groei van de bevolking tot 45.800 inwoners in 2030, wat zich doorzet tot een kleine 47.000 inwoners in 2040. Hieronder staat de historische bevolkings- en huishoudensontwikkeling weergeven. Figuur 3 links toont een groei van de bevolking de afgelopen tien jaar met circa 15%. Het aantal huishoudens nam diezelfde periode sterker toe, met zo’n 25%. De Brabantse prognose 2023 verwacht een toename tot 20.850 huishoudens in 2030. Dit groeit verder tot circa 21.850 in het jaar 2040. De Brabantse prognose 2023 valt hoger uit in vergelijking met de vorige Brabantse prognose uit 2020. Het verschil is circa +1.000 huishoudens in de gemeente Etten-Leur in 2040. Voor deze visie kijken we met name naar de periode tot 2030, hierbij houden we rekening met een extra huishoudensgroei vanuit regionaal gesloten woondeals van 750 extra huishoudens bovenop de prognosticeerde groei.

50.000

25.000

90 jaar of ouder

45.000

80 tot 90 jaar

40.000

20.000

35.000 30.000

15.000

Huishoudens

Bevolking (aantal personen)

Figuur 3: Bevolkings- en huishoudenontwikkeling (L) & bevolkingsopbouw in % (R)

70 tot 80 jaar 60 tot 70 jaar 50 tot 60 jaar 40 tot 50 jaar 30 tot 40 jaar

25.000

20 tot 30 jaar

Bevolking

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

10.000

2002

20.000

Huishoudens

10 tot 20 jaar 0 tot 10 jaar 20

10 Mannen

0

10 Vrouwen

Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).

De bevolking vergrijst: sterke groei in het aantal 65+ eenpersoonshuishoudens Er is sprake van vergrijzing onder de Etten-Leurse bevolking (zie figuur 3 rechts). In 2023 was het aandeel 50-plussers onder de bevolking zo’n 45%; goed voor circa 19.200 inwoners. Hiervan is ongeveer 15% ouder dan 70 jaar (circa 5.750 inwoners). Dit aandeel neemt aankomende jaren verder toe door een forse toename van de 65+ eenpersoonshuishoudens. Naar verwachting zal de 65+groep tussen 2024 en 2030 met circa 13% toenemen en tussen 2030 en 2040 met nog eens 22% (bron: Brabantse prognose, 2023). Dit komt niet zozeer door het aantrekken van deze groep naar de gemeente, maar vooral door het ouder worden van de groep tot 65 die nu al in de gemeente woont. Naast de groei van het aandeel ouderen worden de ouderen steeds ouder. Er is, net als in de rest van Nederland, sprake van een dubbele vergrijzing. Verder is het grotere aandeel 10 tot 20-jarigen (circa 12%) ten opzichte van 0 tot 10-jarigen en de 20 tot 30-jarigen kenmerkend voor de gemeente Etten-Leur. Mogelijk is dit te verklaren door de opvallend hoge instroom van gezinnen naar gemeente Etten-Leur. Etten-Leur heeft hierin een goede positie binnen de regio en heeft dan ook een regionale functie op de woningmarkt.

EttenLeur is namelijk een dorp met stedelijke voorzieningen, de (gezins)woningen zijn doorgaans beter betaalbaar dan in bijvoorbeeld Breda en Etten-Leur weet als een van de weinige gemeenten te voldoen aan haar bouwopgaven. Het (blijven) aantrekken van gezinnen past

20

10

bovendien binnen de gemeentelijke ambitie om gelaagdheid in de bevolkingsopbouw te houden. De bevolkingsgroei is vooral te verklaren door binnenlandse verhuizingen De Etten-Leurse bevolkingstoename is vooral te verklaren door het positieve migratiesaldo de afgelopen jaren. Vooral de inkomende binnenlandse verhuizingen spelen hierbij een belangrijke rol. Zie figuur 4 hieronder. Ook is er (meestal) sprake van een beperkte natuurlijke groei.

Figuur 4: Demografiemodel Etten-Leur, 2014-2023 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Buitenlandse migratie (saldo)

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Totaal personen

2023

Bron: CBS, over periode 2014 t/m 2023. Bewerking Stec Groep.

Meeste verhuizingen vinden binnen de gemeentegrenzen plaats

Het merendeel van de verhuisbewegingen vindt plaats binnen de gemeente Etten-Leur. Het gaat om circa 55%, zie figuur 5 links. De meeste inkomende verhuizingen van buiten de gemeente komen uit Breda (circa 15%). Een vergelijkbaar beeld geldt voor uitgaande verhuizingen, zie figuur 5 rechts. Vanuit Etten-Leur verhuizen dus ook de meesten naar Breda, Halderberge of Rucphen.

Figuur 5: Inkomende en interne verhuizingen (links) en uitgaande en interne verhuizingen (rechts)2 Etten-Leur

Etten-Leur Breda

25% 3% 3%

55% 15%

Halderberge Roosendaal Elders

Breda

24%

Halderberge

4% 4%

57% 12%

Rucphen Elders

Bron: CBS, over periode 2011 t/m 2022.

2

Inkomende verhuizingen = een huishouden betrekt een woning. Dit kan een Etten-Leurs huishouden zijn (55% verhuist binnen Etten-Leur) of een huishouden dat vanuit een andere gemeente naar Etten-Leur verhuist. Uitgaande verhuizing = een huishouden vertrekt uit een woning. Dit zijn Etten-Leurse huishoudens die naar een andere woning binnen of buiten Etten-Leur verhuizen. 57% hiervan verhuist naar een andere woning in Etten-Leur.

11

12

3. Toekomstbestendige voorraad 3.1 Wat zien we? Etten-Leurse huishoudens wonen vooral in grondgebonden koopwoningen In 2024 telt de gemeente Etten-Leur zo’n 19.500 huishoudens. De meeste huishoudens wonen in een koopwoning (64%, waarvan 58% grondgebonden). Vergeleken met de subregio Breda wonen er in Etten-Leur relatief gezien meer gezinnen (37%; 33% in de regio) en één-entweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder (30%; 28% in de regio). Zie figuur 6.

Figuur 6: Voorraad naar eigendom 8%

27% 65%

Koop

Corporatie

Particulier

Bron: Woningmarktonderzoek Subregio Breda, door In.Fact.Reseach 26-01-2023, over peiljaar 2022.

Ruim 80% van alle huurwoningen valt onder de sociale huurwoninggrens Van de totale huurwoningvoorraad valt ruim 80% onder de liberalisatiegrens van 2022 (€ 763,47).3 De liberalisatiegrens is de maximale huur die gevraagd kan worden bij een nieuwe verhuring van een sociale huurwoning. Dat meer dan 80% van de huurwoningen onder die grens valt is logisch, want Alwel bezit het grootste deel van de woningen in de huurwoningmarkt (zie figuur 6). Figuur 7 rechts zoomt in op het bezit van corporatie Alwel. Te zien is dat circa 71% van de huurders een huurprijs heeft onder de eerste aftoppingsgrens (€ 647 in 20234: dit is de grens tot waar huishoudens nog volledige huurtoeslag ontvangen).

Figuur 7: Totale huur naar prijsklasse (links), corporatiehuur naar prijsklasse (rechts) 4% 2% 4%

8%

12%

tot € 442 € 442 tot € 550

12%

€ 550 tot € 633 13%

€ 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 850

15%

30%

€ 850 tot € 1.000

2%

1%

1%

0% 10%

15% 10% 12%

49%

€ 1.000 tot € 1.250 > € 1.250

Bron links: Woningmarktonderzoek Subregio Breda, door In.Fact.Reseach 26-01-2023, over peiljaar 2022. Bron rechts: Woningcorporatie Alwel. Corporatiehuur naar huurprijsklasse per 1 juli 2023.

3

Deze liberalisatiegrens is in 2024 verhoogd naar € 879,66

4

Deze eerste aftoppingsgrens is in 2024 verhoogd naar € 650

tot € 452 € 452 tot € 575 € 575 tot € 647 € 647 tot € 694 € 694 tot € 808 € 808 tot € 850 € 850 tot € 1100 € 1100 tot € 1250 > € 1250

13

Grote aanpasbaarheid van woningvoorraad door aandeel eengezinswoningen De aanpasbaarheid van een woning geeft aan in hoeverre een woning kan worden aangepast om levensloopgeschikt te zijn. We hanteren hierbij vier definities die aansluiten bij de definities van woningcorporatie Alwel: • Ongeschikt: woningen met trap(pen). • Nultreden: woningen zonder trap(pen), vaak met lift. • Levensloopgeschikt: woningen zonder trap(pen), vaak met lift, drempels < 2 cm, automatische deuropeners, rollator toe- en doorgankelijk. • Verzorgd wonen: woningen zonder trap(pen), vaak met lift, gelijkvloers, automatische deuropeners, aangepaste afmetingen voor deuren en vertrekken, rolstoel toe- en doorgankelijk. De aanpasbaarheid van de Etten-Leurse woningvoorraad ligt met 77% hoger dan de gemiddelde regionale (69%) en landelijke (59%) aanpasbaarheid. Dit is te verklaren door het relatief grote aandeel eengezinswoningen in de gemeente. Daar staat een beperkter aandeel appartementen in de gemeente Etten-Leur tegenover. Het aandeel geschikte woningen ligt daarom met 13% lager dan de regio Breda en omgeving (18%) en Nederland (22%). Het aandeel woningen dat ongeschikt is om levensloopgeschikt te maken, ligt in Etten-Leur relatief laag met 10%.

Figuur 8: Aanpasbaarheid woningvoorraad gemeente Etten-Leur 100%

77% 69% 59%

80% 60% 40% 20%

22% 13%18%

19% 10%13%

0% Geschikt Etten-Leur

Aanpasbaar

Ongeschikt

Regio Breda e.o.

Nederland

Bron: Woonzorganalyse Regio Breda e.o., factsheet Etten-Leur (2023).

3.2 Wat is onze visie? Toekomstbestendige inzet van de woningvoorraad draagt bij aan een goede woonkwaliteit De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer belangrijk voor de toekomstbestendigheid ervan. Immers, circa 95% van de benodigde woningen in de toekomst staat er nu al. Op basis van de regionale woonzorganalyse, de verwachte demografische ontwikkelingen en input van belanghebbenden en andere partijen blijkt echter dat lang niet iedereen in de meest geschikte of gewenste woning woont. Dat heeft bijvoorbeeld te maken met omvang, prijsklasse en type. In de wijken en buurten zorgen we voor een goede mix van en balans tussen typen huishoudens, leeftijden en inkomens, waardoor er altijd ruimte is om er ook bepaalde aandachtsgroepen een plek te geven. Lees hierover meer in hoofdstuk 5 ‘Betekenisvol leven’ en hoofdstuk 6 ‘Leefbare woonomgeving’. Het belang van het beter benutten van de bestaande voorraad is groot In gemeente Etten-Leur staan woningen (op papier) leeg. Gezien de grote woningtekorten vinden we elke vorm van (onnodige) leegstand reden om het gesprek aan te gaan met de eigenaar. Indien doeltreffend en doelmatig kan het van waarde zijn om dit (ook) via een verordening te (gaan) regelen. In hoeverre dit noodzakelijk is wordt onderzocht.

14

Daarnaast zijn we ons er van bewust dat de huishoudenssamenstelling in de afgelopen decennia is veranderd en in de komende jaren verder zal veranderen. Huishoudens worden kleiner en we hebben steeds vaker te maken met alleenstaanden, zowel ouderen als jongeren. Woningen die in de afgelopen honderd jaar zijn gebouwd, zijn lang niet altijd ingericht op deze kleinere huishoudens. Het gevolg is dat woningen te groot zijn of bijvoorbeeld niet goed toegankelijk zijn voor ouderen of zorgbehoevenden. We zetten daarom in op het beter benutten van de huidige woningvoorraad door bijvoorbeeld grote woningen te splitsen naar 2 of meer woningen of bijvoorbeeld het delen van woningen.

“Herstructurering en verbouwingen in de bestaande voorraad zijn van belang voor de toekomstbestendigheid ervan. Verdichten, optoppen, splitsen en woningdelen zijn manieren om woningen toe te voegen.” - ontwikkelaars en makelaars tijdens stakeholderssessie.

“Deze manieren van herstructurering zijn nuttig en noodzakelijk. Clustering van doelgroepen en aanpassingen aan woningen komen tegemoet aan de zorg- en welzijnsopgaven van nu en in de toekomst.“ - zorgpartner tijdens stakeholdersessie.

We focussen binnen de aanpak van de bestaande woningvoorraad op het levensloopgeschikt maken van woningen Het aantal ouderen in de gemeente groeit. Door rijksbeleid, eigen woonvoorkeuren en de grote zorgopgaven blijven mensen langer thuis wonen.5 Door het grote aandeel grondgebonden koopwoningen (die niet levensloop geschikt zijn) in de gemeente Etten-Leur is aanpassing van de bestaande woningvoorraad onze belangrijkste opgave. Om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar wonen in levensloopgeschikte woningen combineren we ‘langer thuis wonen’ met passende nieuwbouw. De verantwoordelijkheid voor het aanpassen van de woning ligt in eerste instantie bij bewoners en huiseigenaren. Als gemeente kunnen we hier – waar nodig – vanuit de Wmo in ondersteunen. Specifiek voor huurders van sociale huurwoningen zijn in het Wmo-convenant tussen Stichting Alwel en de gemeente Etten-Leur de verantwoordelijkheden per type ingreep in de woning benoemd. Het grootste deel van de voorraad is echter particulier bezit in het koopsegment. Verder bestaat de woningvoorraad in de gemeente Etten-Leur voor bijna 10% uit particuliere huurwoningen. De gemeente heeft hiervoor een informerende en waar nodig ondersteunende rol. Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt We zetten fors in op doorstroming. De opbouw van de huidige woningvoorraad bemoeilijkt deze doorstroming vaak nog.

Door de sterke prijsstijgingen op de koopmarkt is het voor starters de afgelopen jaren nog moeilijker geworden om de koopmarkt in te stappen. Er zit dus een gat tussen (betaalbare) sociale huur en de steeds duurder geworden koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 45.000 en € 56.000)6 zitten klem en outsiders (huishoudens die nog geen koopwoning hebben) komen er binnen de huidige (koop)markt niet tussen. 5 6

Programma ‘Wonen, Ondersteuning en zorg voor Ouderen’ (2022) en Programma ‘Een thuis voor iedereen’ (2022)

Woningcorporatie Alwel hanteert de volgende definities voor middeninkomens: “tot € 57.573 voor eenpersoonshuishoudens” en “tot € 76.764 voor meerpersoonshuishoudens” (prijspeil 2023).

15

Tegelijkertijd wonen ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn en ouderen veelal in grote eengezinswoningen. Voor verhuizing moeten zij echt verleid worden. Voor doorstroming van middeninkomens, ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn en ouderen speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol. We focussen ons hier op balans binnen de gouden driehoek van de woningmarkt (zie figuur 9).

Figuur 9: Gouden driehoek van de woningmarkt

Bron: Stec Groep (2023).

Doorstroommaatregelen in Amersfoort slaan aan In de zomer van 2021 heeft de gemeente Amersfoort samen met de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen een pilot uitgevoerd gericht op doorstroming op de woningmarkt. Elf maatregelen zijn ingevoerd en getoetst op werking en behaalde resultaten (RIGO, 2022). Onder deze maatregelen vallen onder andere de inzet van wooncoaches, Van Groot Naar Beter, woonlastengewenning en een verhuispremie. Deze vier maatregelen blijken samen erg effectief om ruim wonende (vaak oudere) huurders door te laten stromen naar een kleinere sociale huurwoning. Vooral de combinatie van de maatregelen slaat aan. Huurders worden ontlast tijdens het proces. Dit begint bij begeleidende gesprekken (wooncoaches), een hogere slaagkans (Groot Naar Beter) en een beperking van financiële belemmeringen bij verhuizing (woonlastengewenning en verhuispremie). De maatregelen die zorgen voor voorrang bij doorstromen van sociale huur naar midden- of vrijesectorhuur en koop lijken minder verhuisbewegingen te hebben opgeleverd. Evenals voorrang van sociale huurders bij doorstroming naar nieuwbouw (ook sociaal). Wel wordt aangeraden de maatregelen te handhaven. Kosten hiervoor zijn laag en natuurlijk geldt: elke doorstromer is er weer één. Belangrijk is om de ingezette maatregelen voldoende bekendheid te geven. Gebruik van een maatregel valt of staat bij de bekendheid ervan.

Specifiek voor woningcorporaties heeft Aedes de ‘Gereedschapskist doorstroming’ opgesteld (2023). Een belangrijke notie hierbij is dat woningcorporaties verschillende

16

doorstroommaatregelen naast elkaar gebruiken. Dit is logisch. Immers, geen mens is hetzelfde en heeft een eigen behoefte in passende ontzorging en begeleiding. Wij focussen ons in Etten-Leur op de volgens ons meest kansrijke opties.

Duurzame woningen net zo belangrijk als passendheid en geschiktheid Verduurzaming van woningen is nodig om de doelstelling ‘klimaatneutraal in 2050’ te halen. In de Transitievisie Warmte staat dat er twee stappen zijn om die doelstelling te bereiken. Eerst woningen isoleren en ventileren om vervolgens over te stappen naar duurzame warmteoplossingen. Onze aandacht richt zich nu op de eerste stap, woningisolatie. De gemeente Etten-Leur zet zich in om samen met woningeigenaren de isolatie op het juiste niveau te krijgen. Iedere huiseigenaar wordt hiervoor uitgenodigd. Bewoners of eigenaren (particuliere verhuurders) van woningen met energielabel D, E, F en G kunnen extra financiële ondersteuning krijgen. Verschillende subsidies zijn beschikbaar, maar het budget is beperkt en hier kan dus tot bepaalde hoogte gebruik van worden gemaakt. Als gemeente ondersteunen we verder alle inwoners (en particuliere verhuurders) door middel van subsidies op een warmtescan en de toepassing van isolatiemaatregelen. We benaderen bewoners actief en stimuleren bewoners maatregelen op te pakken, passend binnen de financiële mogelijkheden. Dit heeft verduurzaming zonder verlies van comfort als doel.

3.3 Wat gaan we doen? Visie

Wat gaan we doen?

Toekomstbestendige inzet van de woningvoorraad draagt bij aan een goede woonkwaliteit

• Uitvoeren scan toekomstbestendige wijken: We analyseren onze bestaande woningvoorraad door middel van een scan toekomstbestendige wijk. Hiermee krijgen we inzicht in diverse onderdelen die horen bij toekomstbestendigheid en leefbaarheid zoals woningkwaliteit, groenvoorziening, bereikbaarheid, voorzieningen, duurzaamheid, woningmix en/of sociaaleconomische kwetsbaarheid. Aan de hand van deze analyses kunnen we gebiedsgericht aan de slag met de veerkracht en leef- en toekomstbestendigheid van onze wijken.

We benutten de bestaande woningvoorraad zo optimaal mogelijk

• Aanpak leegstand: In Etten-Leur staan woningen (deels en/of administratief) leeg blijkt uit analyses. Daarnaast biedt ‘leegstand’ boven winkels in sommige situaties de mogelijkheid tot wonen; deze plekken willen we benutten. Met de aanpak van leegstand wordt de bestaande voorraad nog optimaler gebruikt dan nu al gebeurt. We zijn ons er van bewust dat dit niet om grote aantallen gaat maar tegelijkertijd is iedere woning er één. Belangrijk daarbij is dat we bestaande voorraad zo vitaal mogelijk willen houden: het voorkomen en invullen van leegstand draagt hier aan bij. We verkennen daarbij het nut en de noodzaak van op een leegstandsverordening. • Woningdelen faciliteren: In samenwerking met Alwel werken we specifiek het project Woningdelen uit. Als gemeente hebben we hierin een faciliterende en voorwaardenscheppende rol. We beoordelen na het opdoen van ervaringen of verbreding mogelijk is. We oriënteren ons onder meer op het verbreden van het project ‘Onder de Pannen’ van Alwel naar de particuliere voorraad. We hebben beleid voor het delen van woningen voor

17

arbeidsmigranten en onderzoeken de mogelijkheid voor andere vormen van woningdelen. Bijvoorbeeld het invoeren van de hospitaregeling zoals de gemeente Breda heeft. • Woningsplitsing borgen in een huisvestingsverordening: Woningsplitsen heeft als groot voordeel dat een klein huishouden in een ruime woning ruimte kan bieden aan een tweede huishouden. Dit kan bijdragen aan het levensloopgeschikt maken van woningen, delen van (woon)lasten, en het vergroten van woningen voor bijvoorbeeld starters. De regels voor woningsplitsing zetten we in een huisvestingsverordening. We verkennen de mogelijkheid om met samenwerkingspartners afspraken te maken over splitsen. • Transformatie naar wonen op kansrijke locaties toestaan: Bij initiatieven staan we open voor transformatie. In de Omgevingsvisie zijn een strook op bedrijventerrein Vosdonk en de kantorenstrook aan de Bredaseweg aangewezen als kansrijke locaties voor transformaties naar (tijdelijke) woningen. We onderzoeken in hoeverre tijdelijk gewoond kan worden in permanente gebouwen (bijvoorbeeld in een leegstaand kantoorpand). We onderzoeken in hoeverre tijdelijke woningen omgezet kunnen worden naar permanente vormen van wonen. Focus binnen aanpak bestaande woningvoorraad op het levensloopgeschikt maken

• Kennis rondom woningaanpassing delen met woningeigenaren: We informeren woningeigenaren over de mogelijkheden voor het verkrijgen van advies en financiering voor het aanpassen van hun woning. Het Centrum voor Wonen Etten-Leur doet dit in opdracht van de gemeente. Ook houden we als gemeente inwoners op de hoogte via onze eigen website.

Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt

• Maatregelen onderzoeken om doorstroming in de bestaande voorraad te stimuleren: We onderzoeken passende maatregelen om doorstroming in de bestaande voorraad te stimuleren. Specifiek willen we samen met woonpartners en in eerste aanleg Alwel aan de slag met bewezen en kansrijke vormen van doorstroming zoals voorrang voor oudere huishoudens (in combinatie met huurgewenning), huishoudens met een bepaalde woonduur voorrang te verlenen, woningdelen ook via friendscontracten mogelijk te maken. Verder krijgen huurders van Alwel voorrang bij doorverkoop van Koopgarant woningen. Ook heeft de maatwerkadviseur van Alwel de mogelijkheid om mensen via maatwerk passender te huisvesten, bijvoorbeeld ouderen van een grote eengezinswoning naar een levensloopgeschikte woning.

Duurzame woningen net zo belangrijk als passendheid en geschiktheid

• Kennis over verduurzaming en over financiering hiervan verspreiden onder onze inwoners: We informeren inwoners over de aanpak en transitie naar een aardgasvrije gemeente in 2050 via de gemeentelijke website, brieven en het energieloket. We zetten regelingen in voor warmtescans, verstrekken subsidies (via de gemeente) en leningen (via het warmtefonds) voor verduurzamingsactiviteiten. • Mogelijkheden verkennen om aan te sluiten en samen te werken met zonnepanelenaanpak van corporatie Alwel en HBV: De zonnepanelenaanpak van Alwel als vervolg op het project HBVvoor-Zon is in voorbereiding. Daarnaast is HBV een pilot gestart

18

met energiedisplays waardoor bewoners bewuster worden van (hun) energieverbruik. We verkennen of we bij kunnen en willen dragen (en in welke vorm) aan dergelijke initiatieven om dit ook breder in Etten-Leur te kunnen inzetten (als extra impuls zonnepanelenaanpak). • De transitievisie warmte periodiek herzien: Uiterlijk in 2025 actualiseren we de transitievisie warmte voor onze gemeente. Zo sluiten we aan bij ontwikkelingen en sturen we keuzes, maatregelen en instrumenten passend bij.

19

20

4. Nieuwbouw als kwalitatieve aanvulling 4.1 Wat zien we? Beperkte beschikbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen De afgelopen jaren is in Etten-Leur veel nieuwbouw opgeleverd. Ook naar de toekomst toe zijn er volop plannen, zoals realisatie van de nieuwe wijk Haansberg. De gemeente heeft daarmee een relatief unieke positie binnen de regionale en landelijke woningmarkt. Wel signaleren we dat de stap naar een betaalbare koopwoning moeilijk is voor velen, onder andere voor starters. Dit komt mede door de huidige gestelde hypotheekeisen, gestegen prijzen en een beperkt aanbod. Ook hangt dit samen met een beperkte doorstroom (bijvoorbeeld van ouderen). Ook op huurmarkt knelpunten zichtbaar Tegelijkertijd knelt het ook op de huurmarkt. In de sociale huur is de mutatiegraad laag en zijn er wachtlijsten (bron: rapportage Klik voor Wonen, 2022). Ook de particuliere huurmarkt is aan het veranderen, bijvoorbeeld door inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap sinds juli 2023 en de aanstaande Wet betaalbare huur. Met de Wet goed verhuurderschap (Wgv) zijn er nieuwe regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars. Ook kunnen gemeenten nu meer instrumenten inzetten om huurmisstanden te voorkomen, zoals de verhuurvergunning. De Wgv biedt hiervoor sinds 1 juli 2023 handvatten. Met de wet is het instrumentarium van gemeenten uitgebreid.

Doel is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en zo woningzoekenden, huurders, arbeidsmigranten en de leefbaarheid te beschermen. Met de Wgv kunnen gemeenten vergunningsstelsels voor reguliere woningen en woningen voor arbeidsmigranten optuigen. Daarnaast zijn gemeenten verplicht om sinds 1 januari 2024 een meld- en informatiepunt in te richten waar huurders zich kunnen melden bij klachten over de verhuur (bron: VNG, 2023). De beoogde Wet betaalbare huur stelt maximale huurprijzen aan woningen in het middensegment (woningen met huurprijzen van € 879 tot circa € 1.125, peildatum 1-1-2024) en werkt aan een versterkte huurbescherming. Voor woningen in het middensegment betekent dit (gemiddeld) een daling van de huurprijs. Vooruitlopend hierop zien we dat verschillende particuliere verhuurders in Nederland hun (voormalige huur)woning te koop aanbieden. Er werden in de afgelopen anderhalf jaar meer huurwoningen verkocht, dan koopwoningen verhuurd. Naar verwachting leidt ook de verhoging van belastingtarieven in box 3 tot een toename van verkoop. Tegelijkertijd voorspoedige realisatie van de nieuwbouwopgave In de regionale SRBT-Woondeal 2022-2030 zijn afspraken gemaakt over het aantal woningen dat toegevoegd wordt. Voor Etten-Leur is een minimale netto toevoeging van 1.118 woningen in de periode tot en met 2026 afgesproken. Die opgave gaan we als gemeente royaal halen.

Volgens het huidige woningbouwprogramma leveren we tot en met 2026 minstens 1.600 nieuwe woningen op, waarvan er begin 2024 al meer dan 1.000 zijn opgeleverd. Verder is het onze ambitie om circa 300 woningen op tijdelijke locaties te realiseren voor het jaar 2026. We konden dit doen omdat veel grond al in ons bezit was en duidelijke regels meegaven voor nieuwbouw.

4.2 Wat is onze visie? Goed wonen voor iedereen We vinden het samen met alle betrokkenen essentieel dat al onze inwoners de mogelijkheid hebben om passend in onze gemeente te wonen. Daarvoor zetten we nadrukkelijk in op nieuwbouw en doorstroming (zie hierna). Behalve via reguliere woningen doen we dat ook via flexwoningen. Deze woningen zetten we met voorrang nadrukkelijk in voor urgenten en

21

statushouders, eventueel ook voor de nieuwe urgentiecategorieën uit de Wet versterken regie volkshuisvesting. Voor geschikte huisvesting van arbeidsmigranten en asielopvang is recent beleid vastgesteld. In de loop van 2024 worden kaders vastgelegd voor realisatie en toewijzing van standplaatsen voor woonwagenbewoners.7 Nieuwbouw mede om doorstroming te faciliteren Het relatief beperkte aanbod van betaalbare koop- en huurwoningen hangt samen met de beperkte doorstroom(mogelijkheden) van/voor ouderen. We stimuleren het bouwen voor onze eigen inwoners. Dit betekent concreet dat we op locaties die geschikt zijn voor de huisvesting van ouderen zullen sturen op het realiseren van geschikte en betaalbare nultredenwoningen. Hiermee komen we tegemoet aan de veranderende woonwensen van de vergrijzende bevolking én vergroten we de kansen van alle andere woningzoekenden op de woningmarkt van EttenLeur. Het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan meerdere verhuisbewegingen opleveren. Het toevoegen van een betaalbare starters(koop)woning zorgt op dit moment voor één verhuisbeweging. We willen de kansen voor starters niet afhankelijk laten zijn van verhuisgedrag van ouderen. Daarom zetten we in op zowel het bouwen voor ouderen/doorstroming als het gericht toevoegen van starterswoningen in de juiste segmenten. Niet alle ouderen willen verhuizen, dat hoeft natuurlijk ook niet.

Een deel van de ouderen wil echter wel ergens anders wonen, maar ziet op tegen de verhuizing. We gaan deze doelgroep daarom actiever ondersteunen. Woningcorporatie Alwel (voor sociale huur) zet maatwerkadviseurs in om ouderen te informeren over mogelijkheden tot verhuizing en de voordelen daarvan. Het Centrum voor Wonen Etten-Leur (vooral voor koop) organiseert campagnes om huishoudens vroegtijdig te informeren over de mogelijkheden van toekomstbestendig wonen.

“Nieuwbouw moet specifiek gericht zijn op doorstroming. Aandacht voor nultreden, levensloopgeschikt en verzorgd wonen is belangrijk om ouderen te laten bewegen. Wel moet verder gekeken worden dan nieuwbouw alleen.” – woningcorporatie tijdens stakeholderssessie.

Inzet op betaal- en beschikbaarheid Het uitgangspunt voor passende betaalbare en beschikbare woningen werken we uit in het woningbouwprogramma. Dit programma actualiseren we regelmatig. Hiervoor maken we in ieder geval afspraken met onze lokale partners. Zo realiseren we onder andere versneld zo’n 650 extra reguliere huurwoningen in samenwerking met Alwel in de periode 2024 tot en met 2030. In samenhang met instrumenten om woningen betaalbaar te maken en houden, passen we indien nodig grondbeleid aan. Uitgangspunt hierin is dat we als gemeente een faciliterende en waar mogelijk actieve rol innemen. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om te zorgen voor een betere betaalbaarheid, zoals het instrument van de starterslening. De starterlening draagt niet in de volle breedte bij aan de betaalbaarheid van woningen, maar helpt specifiek de startersdoelgroep om op de koopwoningmarkt te komen. We vinden het sowieso belangrijk dat ook mensen die nu nog geen koopwoning hebben, de mogelijkheid krijgen om de koopwoningmarkt te betreden. Daarvoor wordt momenteel ook het Nationaal Koopstartfonds ingezet. Het Rijk heeft voor 2024 70 miljoen euro beschikbaar gesteld om starters te helpen aan een betaalbare koopwoning onder de €250.000,- via een KoopStart-regeling (bron: Stichting 7

Kaderstellend beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten is opgenomen in de Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden artikel 4 Bijlage II Bor (vastgesteld 2022). Begin 2024 is een keuze gemaakt voor de vorm van asielopvang in Etten-Leur.

22

OpMaat, 2023). Over Koopstart maken we afspraken met partijen die de komende jaren betaalbare koopwoningen realiseren.

“In Etten-Leur is behoefte aan woningen kleiner dan 100 vierkante meter. De omvang van de woning is niet leidend voor starters, maar de prijs wel. Gezinnen willen liever groter wonen en willen de auto behouden. Voor sommige ouderen is op afstand wonen van voorzieningen geen probleem, zolang het maar bereikbaar is. Voor deze doelgroep zijn patiowoningen en grondgebonden woningen gewenst. Ook appartementen zijn aantrekkelijk zolang de prijs in verhouding staat met het woonoppervlak.” – ontwikkelaars en makelaars tijdens stakeholderssessie.

Nieuwbouw: rekeninghouden met regionale afspraken en 100% raak Meer woningen zijn nodig, zowel voor de gemeente als de regio. Dat blijkt uit regionale woon(zorg)analyses. Aan regionale afspraken committeren we ons. We werken actief mee aan de uitwerking van diverse opgaven, met name de evenredige verdeling van de huisvestingsopgave voor diverse aandachtsgroepen. Daarbovenop houden we onze eigen gestelde ambities in het uitvoeringsprogramma aan. Nieuwbouw moet 100% voldoen aan onze ambities. Daarom vinden we dat levensloopbestendig en duurzaam bouwen de norm moet zijn. Hierover maken we afspraken met ontwikkelende partijen in anterieure overeenkomsten. Tegelijkertijd zetten we in op aanvullende nieuwbouw. De bestaande woningvoorraad in EttenLeur bestaat vooral uit grondgebonden woningen (circa 80%). Uit het woonbehoefteonderzoek van In.Fact.Research (2023) blijkt – met een voortzetting van woonwensen – een behoefte aan koopwoningen aankomende jaren. Tegelijkertijd benoemt In.Fact.Research kwantitatief en kwalitatief de toenemende behoefte aan appartementen en nultredenwoningen. Deze behoefte aan appartementen en nultredenwoningen wordt onderschreven door marktpartijen, corporaties en inwoners. Als gemeente reserveren we daarom een periodiek te bepalen passend deel van het woningbouwprogramma voor dit woningtype.

Zo sluiten we zo goed mogelijk aan bij de gesignaleerde huidige en toekomstige behoeften.

“Levensloopbestendig bouwen moet de norm zijn. Bij de totstandkoming van de definitie van ‘levensloopbestendig’ moeten zorgaanbieders betrokken zijn. Zo sluiten gebouwen aan bij een goede zorgverlening.“ – zorgpartner tijdens stakeholderssessies.

Vernieuwende woonvormen: Etten-Leur doet het gewoon! Aanvullend bouwen gaat samen met innovatie en vooruitgang. Nieuwe woonvormen in de gemeente Etten-Leur willen we dan ook nadrukkelijk stimuleren en faciliteren, mits ze bijdragen aan de andere doelen die we met ons woonbeleid beogen. Denk aan CPO-projecten, tiny houses, gezamenlijk (intergenerationeel) wonen en andere vormen van (duurzame) houtbouw en biobased woonconcepten. Op nieuwbouwlocaties maken we gericht ruimte voor vernieuwende woonvormen. Ook willen we initiatiefnemers uitdagen om de mogelijkheden in bestaande bouw te onderzoeken. Gemeenschappelijk wonen, woningdelen, splitsen en transformatie faciliteren we. Dit kan namelijk – binnen bepaalde randvoorwaarden – bijdragen aan de oplossing van meerdere opgaven. Door een woning met meerdere huishoudens te

23

bewonen (via splitsen, woningdelen of gezamenlijk wonen) komen er meer woonruimten beschikbaar: één woning wordt immers door twee of meer huishoudens gebruikt. Het biedt bovendien de mogelijkheid om woonlasten te delen. Het is daarmee aantrekkelijk voor zowel starters als senioren. Ten slotte heeft het in potentie ook een sociale en zorggerelateerde impact: het kan eenzaamheid voorkomen en kan zorgbehoevenden voor een deel ontzorgen (denk aan boodschappen doen of voorzien in vervoer). Zie hierover meer in hoofdstuk 3.

4.3 Wat gaan we doen? Visie

Wat gaan we doen?

Goed wonen voor iedereen

• Opstellen woningbouwprogramma: Als gemeente werken we verder aan een woningbouwprogramma dat in alle opzichten voldoet aan de uitgangspunten en prioriteiten van het raadsprogramma 20222026, de regionaal gemaakte afspraken (o.a. de Woondeal) en wettelijke opgaven. Voor zover nodig betrekken we daar ook lokale en regionale partners binnen wonen, welzijn en zorg bij. • Monitoren en bijsturen op uitvoeringsprogramma: De voortgang van de activiteiten in het uitvoeringsprogramma behorend bij deze visie monitoren en evalueren we. • Onderzoeken inzet instrumenten Wet goed verhuurderschap: We onderzoeken het instrumentarium om particuliere verhuurders te stimuleren de kwaliteit van woningen te verhogen en kwalitatief goed onderhoud te plegen aan de woning. We voorzien hierin binnen de gemeente Etten-Leur een aanpak in twee stappen: 1. In gesprek met verhuurders om scherp te krijgen of de verhuurder bereid is afspraken met de gemeente te maken. 2. Als blijkt dat sprake is van geen goed verhuurderschap dan wordt de Wgv ingezet om dit alsnog af te dwingen.

Nieuwbouw om in lange termijn behoeften te voorzien en als strategische aanvulling op de bestaande voorraad

• Nieuwbouwen: In de jaren 2024 tot en met 2026 start de bouw van circa 1.000 nieuwe woningen. Dit is inclusief de verwachte bijdrage van Etten-Leur aan de regionale opgaven van de Woondeal, waarvoor we specifiek bouwen in Haansberg. In de het woningbouwprogramma tot en met 2026 zetten we in op betaalbare meergezinswoningen in de sociale en middeldure huur en koop. Na 2026 bouwen we voornamelijk in Haansberg en aan de Lage Vaartkant. We voegen daarnaast – in kleine aantallen – strategisch binnenstedelijk woningen toe. We bouwen in Haansberg voor zowel (doorstroming van) ouderen als jongeren en diverse aandachtsgroepen. We hebben daarbij oog voor een goede wijkopbouw (veerkracht) en kwaliteit van woningen en omgeving. • We maken afspraken over flexwonen: Om snel te kunnen voorzien in woningen maken we afspraken met Alwel over het realiseren van flexwoningen (maximaal 15 jaar). Flexwoningen kunnen functioneren als tijdelijke woning bijvoorbeeld bij herstructureringsprojecten, voor andere urgent woningzoekenden en als tijdelijke oplossing voor ‘reguliere’ woningzoekenden.

Inzet op betaal- en beschikbaarheid

• Starterslening blijven verstrekken: Aan Etten-Leurse starters bieden we een starterslening aan. Hiermee ondersteunen we starters bij de aankoop van hun eerste woning en behouden we onze starters voor onze gemeente. We wijzen starters op de mogelijkheden om via een

24

financieringsconstructie gebruik te maken van het Nationaal Koopfonds bij aanbod in onze gemeente. • Reflecteren op het betaal- en beschikbaarheidsinstrumentarium: In 2024 wijzigen we, gelet op actuele wet- en regelgeving de Doelgroepenverordening ‘Verordening sociale woningbouw en middeldure huur’. Onderdeel van voorstellen is om CPO toe te voegen aan deze verordening. In 2024 doen we voorstellen voor aanpassing van de Verordening starterslening. Afgestemd met de regio stellen we uiterlijk eind 2024 een huisvestingsverordening vast. Vernieuwende woonvormen: EttenLeur doet het gewoon!

• Vernieuwen in Etten-Leur: We faciliteren in Etten-Leur vernieuwende woonvormen. We maken hierbij onderscheid tussen woonvormen die we in stedelijk uitloopgebied toestaan en in stedelijk gebied zelf. Denk aan CPO-projecten, tiny houses, vergelijkbare vormen van houtbouw en gezamenlijk/intergenerationeel wonen. Dit nemen we als ambitie en bouwsteen op in de masterplannen van nieuwe ontwikkelingen (specifiek in Haansberg en andere uitleg-/stedelijke uitloopgebieden Lage Vaartkant en Groene Wig). Per fase bepalen we de kaders voor dergelijke woonvormen.

25

26

5. Betekenisvol leven 5.1 Wat zien we? Zorg is een wettelijke taak van de gemeente en is urgent Zorgdragen voor inwoners is belangrijk en een wettelijke taak van de gemeente. Zo is de gemeente verantwoordelijk voor het inkopen en de uitvoering van lokale zorg op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo2015), de Jeugdwet, Participatiewet en andere regelingen.8 Inwoners die vragen hebben of steun nodig hebben op het gebied van onder andere jeugd, gezin en zorg kunnen terecht bij het Centrum Jeugd en Gezin en het Wmo-loket ELz. Hier krijgen zij ondersteuning van professionele hulpverleners. Zo is zorg dichtbij de inwoner georganiseerd. De vraag naar wonen, zorg en ondersteuning in Etten-Leur ligt in 2020 rond het regionale gemiddelde (bron: In.Fact.Research, 2023). Men is vooral op zoek naar een zinvolle dagbesteding. Ook ervaren inwoners voornamelijk beperkingen bij het cognitief functioneren, het voeren van administratie/financiën, het onderhouden van een sociaal netwerk en/of heeft men te maken met stemmingen/angsten (bron: In.Fact.Research, 2023). In toekomst nog meer regie bij gemeenten rondom wonen, welzijn en zorg Landelijk worden de gemeentelijke verantwoordelijkheden in de toekomst uitgebreid en vastgelegd in de Wet versterking regie op de volkshuisvesting.

De wet is nog in voorbereiding, maar bij inwerkingtreding is een Volkshuisvestingsprogramma verplicht per 2026. Onderdeel hiervan is een onderbouwing op het thema wonen, welzijn en zorg. Met de Woonzorgvisie die voor u ligt zijn we hier als gemeente op voorbereid. We sluiten aan bij wet- en regelgeving en (landelijke) gesloten zorgakkoorden, zoals GALA en IZA (zie inzet). De gemeente Etten-Leur en partners vinden het GALA akkoord belangrijk. In ‘Samen Gezond Leven Etten-Leur’ hebben de gemeente en partners daarom een lokale verdieping op GALA gemaakt. Afspraken zijn gemaakt, denk aan de herijking van het sportakkoord en de inzet op een sterke sociale basis. Een sterke sociale cohesie (met een rijk verenigingsleven en omzien naar elkaar als norm) draagt namelijk bij aan de gezondheid van onze inwoners. Uit onderzoek blijkt dat inwoners van wijken met betere sociale condities gezonder eten, meer bewegen en minder roken en drinken (bron: Samen Gezond Leven Etten-Leur, 2023). Ook binden we ons aan het Integraal Zorgakkoord (IZA). Dit heeft als doel de zorg voor de toekomst goed, toegankelijk en betaalbaar te houden.

Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) Gemeenten hebben de taak vanuit de Wet publieke gezondheid om gezondheid onder haar inwoners te bewaken, beschermen en bevorderen. Integraal samenwerken vanuit gezondheidszorg, sociaal domein en fysieke inrichting is daarom nodig. In het Gezond en Actief Leven Akkoord (2023) opgesteld door het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) staan aanbevelingen voor gemeenten en GGD’en, zorgverzekeraars en VWS om gezamenlijk in te zetten op een gezond en actief leven met een stevige sociale balans. Belangrijke aandachtspunten zijn preventie, kennisdeling en samenwerking. De lokale uitwerking is in een plan van aanpak gegoten onder de naam (Samen Gezond Leven Etten-Leur 2024-2026 (vastgesteld in september 2023). Bron: Ministerie VWS, 2023 & gemeente Etten-Leur, 2023.

8

Bij inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt deze wettelijke taak op lokaal niveau verder verzegeld. Zo zijn gemeenten verplicht om in 2026 een Volkshuisvestingsprogramma waarin focus ligt op wonen en zorg. Ook moeten gemeenten dan een urgentieregeling hebben opgenomen in de huisvestingsverordening.

27

Dubbele vergrijzing leidt tot groeiende zorgvraag, Rijksbeleid gericht op ‘langer thuis’ Er is sprake van een dubbele vergrijzing. Onze ouderen groeien niet alleen in aantal, maar worden ook steeds ouder. Dit zorgt voor een toenemende zorgbehoefte (zie tabel 2). Door de dubbele vergrijzing neemt met name het aantal ouderen met een intensieve zorgbehoefte (24uurs zorg) sterk toe. Uit de regionale woonzorganalyse van In.Fact.Research blijkt dat in 2040 het aantal ouderen met een behoefte aan 24-uurs zorg in Etten-Leur (bijna) verdubbeld is (+97%). Doordat het beleid vanuit het Rijk gericht is op ‘langer thuis’ wonen, worden steeds meer mensen oud in een zelfstandige woning. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar geschikte en bij voorkeur levensloopbestendige woningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en mogelijkheden tot ontmoeting. Het Rijk heeft landelijk de woonopgave voor ouderen toebedeeld naar provincies en regio’s. De opgave is gecategoriseerd naar nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen. In regionaal overleg wordt de lokale opgave afgestemd. Zie de opgave geformuleerd door het Rijk in tabel 3. We sturen hier op door kaders te stellen en afspraken te maken over toewijzing met Alwel. Verder zorgen we dat benodigde type (zorg)woningen onderdeel zijn van het nieuwbouwprogramma, zowel uitleg als inbreiding.

Tabel 2: Ouderen met beperkingen die leiden tot een zorgbehoefte in Etten-Leur Behoefte

2022

2030

Ontwikkeling (absoluut)

Ontwikkeling (%)

Regionale ontwikkeling (%)

Zorg op afroep

560

705

145

26%

23%

24-uurs zorg

415

585

170

40%

30%

Bron: Regionale woonzorganalyse Breda e.o. door In.Fact.Research, 2023.

Tabel 3: Huisvestingsopgave voor ouderen tot en met 2030 vanuit het Rijk Opgave

Rijk

Regio Breda e.o.

Gemeente Etten-Leur

Zorggeschikt

40.000

1.055

125

Geclusterd

80.000

2.300

65

Nultreden

170.000

4.000

240

Totaal

290.000

7.355

430

Bron: Regionale woonzorganalyse Breda e.o. door In.Fact.Research, 2023.

“Niet iedereen wil een label of zorgstempel hebben. In essentie wil iedereen meedoen in de samenleving. Wanneer mensen – en vooral jongeren – in een instelling of begeleid in een groep wonen is dit lastiger. Betaalbare, sociale jongerenwoningen verspreid in Etten-Leurse wijken moeten daarom voldoende beschikbaar zijn.” – gemeenteraadslid tijdens stakeholderssessie.

28

Etten-Leur maakt stappen richting een dementievriendelijke gemeente De gemeente Etten-Leur zet zich samen met partners in om een dementievriendelijke gemeente te worden. Hier wordt aan gewerkt met een projectgroep en verschillende werkgroepen middels het jaarplan Dementievriendelijke gemeente: link. Een belangrijk punt is het creëren van bewustwording over dementie en het bieden van ondersteuning. Doel is dat mensen zo lang mogelijk de eigen regie op het leven behouden en mee kunnen doen in de samenleving. Denken in kansen is een pre. Wat momenteel georganiseerd wordt voor mensen met dementie of mensen die hiermee te maken krijgen in hun omgeving: • Het Alzheimer Café: maandelijkse bijeenkomsten voor mensen met dementie als hun partner, familie, mantelzorgers, hulpverleners en andere belangstellenden. Informatie wordt gedeeld en vragen kunnen worden gesteld. Telkens staat een thema centraal. Georganiseerd door Alzheimer Nederland. • Dementheek: informatiepunt in bibliotheek bij De Nobelaer voor materiaal en informatie voor én over mensen met dementie. • DemenTalent: samen zoeken naar mogelijkheden en talenten van mensen met geheugenproblematiek en/of dementie. Georganiseerd door Surplus. • Ontmoetingsgroep en creatieve werkplaats: bijeenkomsten en werkplaats om te ontmoeten en bezig te zijn. Speciaal voor inwoners van gemeente Etten-Leur met beginnende dementie.

Georganiseerd door Surplus. • Huiskamer De Linde: Voor alle inwoners van de gemeente Etten-Leur die zelfstandig wonen en behoefte hebben aan ontmoeting. Vijf dagen in de week is de Huiskamer geopend als u even weg wilt van huis, zich eenzaam voelt of gewoon gezellig wilt kletsen. • Sporten en bewegen: mogelijkheid om te zwemmen of bewegen met een buurtsportcoach. Zie voor meer en de meest recente informatie: https://mantelzorgetten-leur.nl/dementie/

5.2 Wat is onze visie? Voor iedereen geschikt wonen, aandacht voor welzijn en bieden van passende zorg We willen voor alle inwoners een passende woning. Extra aandacht besteden we aan jongeren, ouderen, kwetsbare inwoners en inwoners met een zorgvraag. We werken actief mee aan het realiseren van uiteenlopende woon(zorg)vormen. Zeker als het gaat om kleinschalige initiatieven van collectieven en particulieren, en woonconcepten die lokale partners samen willen realiseren. We sluiten hierbij aan bij de trends, mogelijke ontwikkelingen en kansen die zich voordoen. Hierin zoeken we samenwerking met partners op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Met hen maken we niet-vrijblijvende afspraken. Als gemeente kunnen we het niet alleen.

“Gemengde woongebouwen realiseren is een manier om Etten-Leurenaren te motiveren maatschappelijk bij te dragen. Ook worden zorgorganisaties zo direct ontlast. Doelgroepen worden in deze woonvormen actief gemengd. Voorbeelden zijn de Thuisplusflats of intergenerationeel wonen waar jong en oud samenkomt. Ook tussen doelgroepen met een zorgvraag zijn vormen van samenwonen mogelijk. Binnen deze gemengde woonvormen worden veelal afspraken gemaakt tussen en met bewoners. Ze committeren zich om klaar te staan voor de ander.” – zorgpartner tijdens stakeholdersessie.

29

Thuisplusflats overbruggen het gat tussen thuis en het verpleeghuis Succesvol zijn thuisplusflats omdat ze het gat tussen thuis en het verpleeghuis opvullen. Thuisplusflats bieden door de interne organisatie van informele zorg een antwoord op de toenemende zorgvraag onder ouderen. Rotterdam is voorloper in Nederland met zes thuisplusflats. Doel is nog eens veertien flats toe te voegen in die gemeente. De thuisplusflats zijn gericht op 55-plussers met een lichte tot matige zorgvraag. Met hulp van anderen kunnen bewoners langer zelfstandig thuis wonen. De actieve gemeenschap wordt aangemoedigd door de huismeester. Samen worden er activiteiten georganiseerd. Bijvoorbeeld een gezamenlijk kerstdiner. Hierdoor weten bewoners elkaar te vinden voor sociaal contact en voor hulpvragen. Zo helpen buren elkaar bij het aanbrengen van oogdruppels of de aanvraag van een DigiD. Een welzijnsorganisatie is actief in de thuisplusflat. Wel is de professionele inzet beduidend lager door de onderlinge samenhang. In Rotterdam is de gemeente initiator van de thuisplusflat. Het succes volgt echter uit de samenwerking tussen gemeente, zorgkantoor, welzijnsorganisatie en bewoners. Bron: website Woneninrotterdam, 2022.

Een maatschappelijke opgave dus een gedeelde zorgplicht Het medisch, sociaal en ruimtelijk domein moeten sterker verbonden worden, zodat de inwoners van Etten-Leur eerder en beter geholpen worden. Partijen die bij hebben gedragen aan de totstandkoming van deze woonzorgvisie benadrukken de rol van integrale samenwerking. Hierbij wordt aangegeven wijkgericht samen te werken in de eerste lijn tussen sociaal domein en zorgdomein. Voorbeelden hiervan zijn ‘Community Care West-Brabant’, ‘De Welbevinder’ en ‘Van Thuis Uit’. We vinden het belangrijk als gemeente een regisserende en faciliterende rol te vervullen.