BOPA Lange Brugstraat_Herbergierstraat te Etten-Leur dd 7-1-2026

GOEDE ONDERBOUWING VAN DE EFFECTEN OP DE FYSIEKE LEEFOMGEVING (GOFLO) BUITENPLANSE OMGEVINGSPLANACTIVITEIT (BOPA) Gemeente Etten-Leur Lange Brugstraat en Herbergierstraat ong. te Etten-Leur

DOCUMENTNUMMER: ETTHER000 DATUM: 7-1-2026

Pagina 1 van 73

Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving buitenplanse omgevingsactiviteit Gemeente Etten-Leur Lange Brugstraat en Herbergierstraat ong. te Etten-Leur

auteur:

Van Doormaal Advies B.V Ontginningsweg 9A 5089NR Haghorst M: 06 23 19 67 37 E: info@vandoormaaladvies.nl

Pagina 2 van 73

Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Pagina 3 van 73

Inhoudsopgave 1 INLEIDING ............................................................................................................................................. 6 1.1 Aanleiding en doel ......................................................................................................................... 6 1.2 Ligging en begrenzing projectgebied ............................................................................................. 7 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 8 2 PROJECTBESCHRIJVING ........................................................................................................................ 9 2.1 Functionele beschrijving omgeving projectgebied ........................................................................ 9 2.2 Beschrijving huidige situatie ........................................................................................................ 10 2.3 Beschrijving beoogde situatie ...................................................................................................... 12 2.4 Parkeren.......................................................................................................................................

16 2.5 Verkeer ........................................................................................................................................ 18 3 BELEIDSKADER.................................................................................................................................... 20 3.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 20 3.2 Rijksbeleid .................................................................................................................................... 20 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ......................................................................................... 20 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................. 20 3.3 Provinciaal beleid......................................................................................................................... 21 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant............................................................................................. 21 3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant ................................................................................

22 3.4 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 28 3.4.1 Omgevingsvisie Etten-Leur doet het gewoon! ...................................................................... 28 3.4.2 Woonzorgvisie 2024-2029 ..................................................................................................... 30 3.4.3 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middeldure huur gemeente Etten-Leur ........................................................................................................................................................ 31 3.4.4 Groenplan gemeente Etten-Leur........................................................................................... 31 3.4.5 Omgevingsplan gemeente Etten-Leur ................................................................................... 33 4 PLANOLOGISCH RELEVANTE (MILIEU)ASPECTEN ............................................................................... 35 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 35 4.2 Bodem ..........................................................................................................................................

35 4.3 Cultureel erfgoed, landschap en stedenbouw............................................................................. 37 4.3.1 Archeologie............................................................................................................................ 38 4.4 Natuur .......................................................................................................................................... 41 4.6 Flora en fauna .............................................................................................................................. 44 4.7 Wegverkeerslawaai...................................................................................................................... 47 4.8 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................ 49 4.9 Geurhinder en veehouderijen ..................................................................................................... 51 4.9.1 Geurgevoelige objecten ........................................................................................................ 53 4.9.3 Voorgrondbelasting (individuele geurhinder) ....................................................................... 53 4.10 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................

54 Pagina 4 van 73

4.11 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................ 57 4.12 Volksgezondheid ........................................................................................................................ 61 4.12.1 Endotoxinen (varkens- en pluimveehouderijen) ................................................................. 61 4.12.2 Geitenhouderijen ................................................................................................................ 62 4.12.3 Spuitzones ........................................................................................................................... 62 4.12.4 Gezonde wijken met een goede omgevingskwaliteit ......................................................... 63 4.13 Kabels en leidingen .................................................................................................................... 63 4.14 Waterhuishouding ..................................................................................................................... 63 4.15 Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling ......................................................... 66 4.16 Welstand ....................................................................................................................................

67 4.17 Duurzaamheid............................................................................................................................ 67 4.18 Trillingen .................................................................................................................................... 69 5 PARTICIPATIE...................................................................................................................................... 69 5.1 Verplichte participatie ................................................................................................................. 69 5.2 Advies van de gemeenteraad ...................................................................................................... 70 6 FINANCIELE HAALBAARHEID .............................................................................................................. 71 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 71 6.2 Kostenverhaal .............................................................................................................................. 71 7 CONCLUSIE .........................................................................................................................................

72 BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 73 1.

AERIUS-berekening aanlegfase ................................................................................................ 73

2.

AERIUS-berekening gebruiksfase ............................................................................................. 73

3.

Archeologisch bureauonderzoek ............................................................................................. 73

4.

Verkennend bodem- en asbestonderzoek............................................................................... 73

5.

Quickscan flora en fauna ......................................................................................................... 73

6.

Verslag omgevingsdialoog ....................................................................................................... 73

7.

Beoogde situatie plattegrond .................................................................................................. 73

8.

Groenplan en groendaken ....................................................................................................... 73

Pagina 5 van 73

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel Initiatiefnemer is eigenaar van de percelen aan de Herbergierstraat gelegen in de wijk Schoenmakershoek dichtbij de winkels en voorzieningen van de kern Leur. Op deze percelen zijn momenteel een bijgebouw, vier garageboxen en een tuin aanwezig behorende bij de woning. De beoogde ontwikkeling ziet toe op het bouwen van vijf patiowoningen georiënteerd aan de Herbergierstraat en een vrijstaande woning georiënteerd aan de Lange Brugstraat. Op 13 april 2023 is een concept aanvraag ingediend door de initiatiefnemer welke toeziet op het realiseren van één vrijstaande woning aan de Lange Brugstraat en het realiseren van vijf patiowoningen aan de Herbergierstraat te Etten-Leur. Door de gemeente Etten-Leur is hierover per brief van 16 mei 2023 gecommuniceerd dat het initiatief mogelijk kan worden maar door het ontbreken van de ambtelijke capaciteit, het initiatief verder dient opgepakt te worden in 2024. Daarnaast wordt aangegeven dat een deel van de patiowoningen qua prijs binnen het volkshuisvestelijke programma van de gemeente Etten-Leur moeten passen met een maximale verkoopprijs van €355.000 euro. Inmiddels is deze grens met het prijspeil van 2025 opgeschoven tot een maximale verkoopprijs van €405.000 euro.

De huidige planologische situatie ziet toe op de enkelbestemming ‘Wonen-Vrijstaand’, echter vanwege het ontbreken van een bouwvlak is het realiseren van de beoogde woningen niet rechtstreeks toegestaan in het tijdelijke omgevingsplan. Alvorens een initiatief dat niet past binnen het bestaande ruimtelijk kader, inhoudelijk te kunnen behandelen moet een startnotitie voor de raad worden opgesteld met een voorstel voor de te voeren participatie. De definitieve startnotitie is ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd tijdens de ‘Raad debatteert’ op 2 september 2024. Hieruit volgt dat de gemeenteraad heeft ingestemd met de startnotitie participatie. Alvorens een definitieve aanvraag kan worden ingediend, dient er een verplichte participatie plaats te vinden. In deze is het participatieniveau gericht op het informeren van belanghebbenden. Dit heeft plaats gevonden middels een informatiebijeenkomst op 30 september 2024. De bevindingen van de participatie zijn verwerkt in de onderhavige ‘GoFlo’ onderbouwing (goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving). Daarnaast geldt het adviesecht van de gemeenteraad bij afwijkingen van het omgevingsplan. Voor het toevoegen van meer dan drie woningen, zoals onderhavig projectvoornemen, is een bindend advies van de gemeente raad vereist.

Nu de beoogde ontwikkeling in strijd is met het huidige planologische kader, dient derhalve met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (verder: BOPA) van het omgevingsplan gemeente Etten-Leur afgeweken te worden. Middels onderhavige onderbouwing wordt gemotiveerd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Pagina 6 van 73

1.2 Ligging en begrenzing projectgebied Het projectgebied bevindt zich in het noordoostelijke deel van de bebouwde kom van de kern EttenLeur, aan de rand van de wijk ‘Schoenmakershoek’. Aan de oost- en westzijde wordt het projectgebied begrensd door woonpercelen en aan de noord- en zuidzijde door de wegen Herbergierstraat en het historisch lint Lange Brugstraat. Het projectgebied is kadastraal bekend als gemeente Etten-Leur, sectie D, nummers 2212 en 2213. Het projectgebied kent een totale oppervlakte van 1.707 m². In onderstaande is tevens een luchtfoto met kadastrale aanduiding opgenomen.

Afbeelding 1 Ligging projectlocatie aan zowel de Herbergierstraat als Lange Brugstraat

Pagina 7 van 73

Afbeelding 2 Begrenzing projectgebied

1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 van deze onderbouwing ingegaan op de huidige en beoogde situatie in het projectgebied. Hoofdstuk 3 bevat een toetsing aan de geldende beleidskaders, waarbij wordt getoetst aan zowel nationaal, provinciaal als gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een verantwoording over de wijze waarop rekening is gehouden met aspecten ten aanzien van de fysieke leefomgeving en milieu. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de wijze waarop participatie heeft plaatsgevonden en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken of met de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Tot slot zijn de bijlagen genoemd.

Pagina 8 van 73

2 PROJECTBESCHRIJVING 2.1 Functionele beschrijving omgeving projectgebied Het projectgebied bevindt zich in het noordoostelijke deel van de bebouwde kom van de kern EttenLeur, aan de rand van de wijk ‘Schoenmakershoek’. De Lange Brugstraat vormt samen met de Korte Brugstraat en de Leurse Haven het ‘Oude’ centrum als voormalige kern van Leur. Vanuit dit centrum heeft de voormalige kern van Leur zich de afgelopen eeuw ontwikkeld. Ruimtelijk kan de Lange Brugstraat opgedeeld worden in een noordelijk- en zuidelijk deel. De bebouwing aan de zuidzijde laat zich kenmerken door twee aaneen geschakelde woningen en vrijstaande woningen. Het gedeelte aan de noordelijke zijde (de zijde waar het projectgebied zich bevindt) vormde van oorsprong de overgang naar het buitengebied. Dit gedeelte wordt gekenmerkt door individuele (vrijstaande) bouwvolumes met een eigen identiteit. De projectlocatie aan de Lange Brugstraat kenmerkt zich momenteel door een schuur van een voormalig boerenerf. Aan de noordelijke zijde grenst de projectlocatie aan de Herbergierstraat. Hier presenteert het kavel zich nog als enige ‘achtertuin’ aan de Herbergierstraat. De bebouwing aan deze straat maakt deel uit van de wijk Schoenmakershoek, welke dateert uit het begin van de 21e eeuw. Deze woonwijk tussen de Lange Brugstraat en Muldersweg sluit aan op het historische lint van de Lange Brugstraat.

Dit deel wordt gekenmerkt door een vrij hoge dichtheid bebouwing. De beoogde locatie kan bestempeld worden als een inbreidingslocatie in de bebouwde kom van Etten-Leur ten midden van de omliggende woonfuncties. In het onderstaande is een uitsnede opgenomen met daarop de planologische functies in de omgeving.

‘Wonen’ ‘Wonen’

‘Gemengd’ ‘Maatschappelijk’

‘Wonen’

‘Wonen’

‘Centrum bedrijvigheid’

‘Wonen’

‘Wonen’

Bedrijventerrein

‘Wonen’

Afbeelding 3 Projectlocatie gelegen temidden van woonbebouwing rondom het oude centrum van Leur (projectlocatie indicatief aangeduid met rode cirkel)

Pagina 9 van 73

2.2 Beschrijving huidige situatie Ter plaatse van het projectgebied bevindt zich een voormalig boerenerf met een schuur aan de Lange Brugstraat. De schuur als bijgebouw zijnde heeft een oppervlakte van 180 m². Daarnaast zijn er aansluitend nog vier garageboxen aanwezig met een gezamenlijke oppervlakte van 100 m². Het projectgebied is aan de achterzijde in gebruik als tuin. In het onderstaande zijn afbeeldingen opgenomen van de huidige situatie (bovenaanzicht begane grond en straatbeeld) ter plaatse van het projectgebied.

100 m²

180 m²

Afbeelding 4 Luchtfoto projectlocatie met aanduiding aanwezige functies (projectlocatie voorzien van oranje omlijning)

Pagina 10 van 73

Afbeelding 5 Huidige aanzichten vanuit straatbeeld Herbergierstraat en Lange Brugstraat

Pagina 11 van 73

2.3 Beschrijving beoogde situatie De initiatiefnemer is voornemens om binnen het perceel georiënteerd aan de Lange Brugstraat één vrijstaande woning te realiseren. Hiervoor zal de huidige schuur (als bijgebouw behorende bij de burgerwoning aan Lange Brugstraat 77) worden gesloopt. De nieuwe vrijstaande woning zal nagenoeg volledig binnen de contouren van de huidige schuur worden gebouwd. De initiatiefnemer is tevens voornemens om binnen het perceel, georiënteerd aan de Herbergierstraat, vijf patiowoningen te realiseren. Deze zijn vormgegeven als vier geschakelde patiowoningen en één vrijstaande patiowoning op de uiterst oostelijke zijde. De beoogde patiowoningen sluiten ruimtelijk aan bij de eerder gerealiseerde patiowoningen aansluitend ten westen van het projectgebied. Daarbij is gekozen voor een voorgevellijn kort achter de naastgelegen woningen welke aansluit op de bestaande perceelsgrens, om het geheel van de patiowoningen zodanig stedenbouwkundig in te passen binnen de wijk ‘Schoenmakershoek’.

Afbeelding 6 Beoogde situatie

Pagina 12 van 73

Patiowoningen De beeldkwaliteit van de woningbouw is met de beoogde ontwikkeling afgestemd op de omgeving. Zoals eerder gezegd, sluit de bouw van de vijf patiowoningen aan bij de eerdere gerealiseerde patiowoningen ten westen van het projectgebied. De regelgeving van deze woningen (zie artikel 15 Wonen – Patio van het bestemmingsplan ‘Schoenmakershoek’ als onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan) zijn leidend geweest voor de beoogde invulling op het projectgebied. De karakteristieken en waarden van de hoofdgebouwen als patiowoning zijn hierdoor passend in de woonwijk. De goot- en bouwhoogtes van de vier geschakelde patiowoningen bedragen respectievelijk 3,85 en 8,3 meter, voor de vrijstaande patiowoning geldt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,96 en 8,15 meter. De vier grondgebonden patiowoningen zullen worden aangeboden in het betaalbare koopsegment met een maximale verkoopprijs van €405.000. Één grondgebonden patiowoning (tegen de oostelijke perceelsgrens) zal worden aangeboden in het dure koopsegment alsmede de vrijstaande woning georiënteerd aan de Lange Brugstraat. In afwijking van artikel 3, lid 2 van de thans geldende Doelgroepenverordening worden de vier betaalbare patiowoningen bij een eerste verkoop geboden aan ouderen in de leeftijdscategorie vanaf 55+ met een huishoudinkomen van maximaal 1,5 keer DAEB-norm.

Met de beoogde ontwikkeling wordt een passende invulling gevonden van een inbreidingslocatie gelegen in een aanloopstraat richting het oude centrum van Leur waar wonen, te midden van de bebouwde kom, als een passende ontwikkeling kan worden gezien. Er vinden ook geen wijzigingen, dan wel een nadelige effecten, plaats aan de voorzijde gelet op de bestaande beplantingspatronen, wegenpatronen en het stedenbouwkundig beeld. De vier bestaande openbare parkeerplaatsen die aan de voorzijde van de weg zijn gesitueerd blijven gewaarborgd. Ook de aanwezige groenstructuur met twee laanbomen in de openbare ruimte blijven gehandhaafd. Voor een verdere invulling van groenstructuren binnen het projectgebied wordt verwezen naar het groenplan in paragraaf 3.4.4 van deze onderbouwing. Vrijstaande woning De vrijstaande woning zal nagenoeg volledig worden gerealiseerd binnen de bestaande bebouwingscontouren van de huidige schuur. De voorgevel van de woning komt te liggen in een gevellijn op minimaal 3 meter afstand van de weg. De goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw bedragen respectievelijk niet meer dan 5 en 9 meter. De bouwdiepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 meter en de afstand tussen de woning en de zijdelingse bouwperceelsgrenzen bedraagt aan beide zijden 3 meter.

De oppervlakte aan aan-, uitbouwen en bijgebouwen wordt in overeenstemming wordt gebracht met de regels uit 'Artikel 17 Wonen - Vrijstaand' van het bestemmingsplan ‘Schoenmakershoek’ als onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De maximale breedte en lengte van de vrijstaande woning bedragen respectievelijk 9,3 en 15 meter. In onderstaande is een afbeelding weergegeven met daarin de contour van het toe te voegen bouwvlak. Hieruit komt naar voren dat de beoogde vrijstaande woning volledig passend is binnen het straatbeeld aan de Lange Brugstraat. In een latere uitwerking van het project zal de bouw van de vrijstaande woning verder uitgewerkt worden door een architectenbureau. In onderstaande afbeeldingen zijn de voor- en achteraanzichten (inclusief bouw- en goothoogtes) weergegeven.

Pagina 13 van 73

Afbeelding 7 Vooraanzicht te realiseren patiowoningen (kavel 1 t/m 4)

Afbeelding 8 Achteraanzicht te realiseren geschakelde patiowoningen (kavel 1 t/m 4)

Pagina 14 van 73

Afbeelding 9 Vooraanzicht te realiseren vrijstaande patiowoning (kavel 5)

Afbeelding 10 Achteraanzicht te realiseren vrijstaande patiowoning (kavel 5)

Pagina 15 van 73

2.4 Parkeren Toetsingskader Parkeren maakt onderdeel uit van de afweging of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Beoordeling De gemeente Etten-Leur volgt met haar parkeernormen de kencijfers zoals gepubliceerd door het CROW. Dit is ook zo verwoord in het huidige bestemmingsplan. In 2024 heeft het CROW de kencijfers geactualiseerd. Deze zijn weergegeven in publicatie 744 'Parkeercijfers 2024'. De stedelijkheid van Etten-Leur is bepaalt op 'sterk stedelijk' gebied. De ligging van het projectgebied laat zich typeren als gelegen in 'rest bebouwde kom'. Voor de patiowoningen moet rekening worden gehouden met een norm van 1,65 parkeerplaatsen incl. 0,15 bezoekersparkeren en voor de vrijstaande woning 1,95 inclusief 0,15 bezoekersparkeren. Een parkeerberekening laat zien dat het worst-case parkeermoment op een gemiddelde avond en nacht is waarbij behoefte is aan maximaal 10 parkeerplaatsen (9,3 naar boven afgerond).

woningen bewoners vrijstaand woningen bezoekers woningen bewoners patio woningen bezoekers

1,8 0,15 1,5 0,15

1 1 5 5

werkdag ochtend middag avond koopavond nacht zaterdagmiddag zaterdagavond zondagmiddag 50% 50% 90% 80% 100% 60% 80% 70% 10% 20% 80% 70% 0% 60% 100% 70% 1,8 0,9 0,9 1,62 1,44 1,8 1,08 1,44 1,26 0,15 0,015 0,03 0,12 0,105 0 0,09 0,15 0,105 7,5 3,75 3,75 6,75 6 7,5 4,5 6 5,25 0,75 0,075 0,15 0,6 0,525 0 0,45 0,75 0,525 4,74 4,83 9,09 8,07 9,3 6,12 8,34 7,14

Figuur 1 parkeerberekening/balans

Bij de vrijstaande woning worden op eigen terrein parkeerplaatsen aangelegd. Op onderstaande afbeeldingen is te zien dat er ruimte is voor drie parkeerplaatsen bij de vrijstaande woning waardoor wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van die woning. Voor de overige woningen resteert een parkeerbehoefte van 8 parkeerplaatsen. Op eigen terrein komen 5 parkeerplaatsen. Daarnaast is er sprake van een overmaat van 3 parkeerplaatsen op het naastgelegen terrein, zie onderstaande afbeelding. Deze overmaat is ontstaan bij de realisatie van naastgelegen ontwikkeling (tevens gebouwd door initiatiefnemer medio 2015) met patiowoningen. Voor de naastgelegen ontwikkeling is een minimum van 5 parkeerplaatsen planologisch verankerd. Onderstaande verbeelding laat zien dat er nog ruimte is voor 3 parkeerplaatsen meer. Deze overcapaciteit wordt nu benut voor het onderhavige project.

Figuur 2 overmaat naastgelegen plan met 3 parkeerplaatsen

Volledigheidshalve kan worden beargumenteerd dat er op korte afstand (< 100 m) in overwegend westelijke richting een ruime algemene parkeerplaats is gesitueerd waar dubbelgebruik van parkeerplaatsen kan worden gehanteerd. Tevens blijkt uit een recent parkeerdrukonderzoek (november 2025) van de gemeente Etten-Leur dat op verschillende momenten in de Herbergierstraat Pagina 16 van 73

en/of op de ruime algemene parkeerplaats restcapaciteit is om eventuele extra parkeerdruk op te vangen. In onderstaande afbeeldingen zijn uitsneden van de plattegrondtekening opgenomen met daarin de indicatieve situering van de parkeerplaatsen.

3 4 1

2

5

8 6 7

Afbeelding 11 Situering parkeerplaatsen projectlocatie georiënteerd aan Herbergierstraat

Pagina 17 van 73

Afbeelding 12 Situering parkeerplaatsen georiënteerd projectlocatie aan Lange Brugstraat

Conclusie Het aspect ‘parkeren’ staat het projectvoornemen niet in de weg. 2.5 Verkeer In het kader van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ moet sprake zijn van een goede verkeersafwikkeling en mag door het projectvoornemen geen gevaarlijke verkeerssituatie ontstaan. Beoordeling Feitelijk bevindt zich in de huidige situatie binnen het projectgebied georiënteerd aan de Herbergierstraat een perceel in gebruik als tuin (met een woonbestemming) en binnen het projectgebied georiënteerd aan de Lange Brugstraat een schuur als bijgebouw zijnde. Het projectgebied maakt hierbij planologisch gezien onderdeel uit van de woonfunctie aan de Lange Brugstraat 77. Gelet hierop kennen de gronden behorende tot het projectgebied in de huidige situatie geen afzonderlijke verkeersaantrekkende werking. In de beoogde planologische situatie wordt het projectgebied herontwikkeld middels sloop van de bestaande schuur en nieuwbouw van in totaal zes woningen waarvan vijfpatiowoningen en één vrijstaande woning. Uitgaande van de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van CROW publicatie 744 kent het beoogde gebruik op basis van de realisatie van 5 patiowoningen, te vergelijken met ‘Koop, huis tussen/hoek’, binnen ‘sterk stedelijk’ gebied en in ‘rest bebouwde kom’, een verkeersgeneratie van circa 6,7 tot 7,5 verkeersbewegingen per etmaal per wooneenheid.

Dit betekent een totaal aan verkeersbewegingen van maximaal (5 x 7,5 =) 37,5 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de beoogde vrijstaande woning geldt op basis van ‘koop, huis, vrijstaand’ een verkeersgeneratie van circa 7,8 tot 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. In totaal brengt de beoogde situatie een toename van maximaal (37,5 + 8,6 =) 46,1 (afgerond 46) verkeersbewegingen mee.

Pagina 18 van 73

Verkeer vanuit de beoogde vijf patiowoningen zal worden afgewikkeld via de Herbergierstraat en vervolgens de Patronaatstraat en vice versa. De beoogde vrijstaande woning wordt direct ontsloten aan de Lange Brugstraat. Het stedenbouwkundig project voorziet in het voortzetten van de aansluiting Herbergierstraat/Patronaatstraat en één aansluiting op de Lange Brugstraat. Aangezien allebei erfontsluitingswegen zijn en deze zijn ontworpen bedoeld om het planverkeer van de complete woonwijk Schoenmakershoek af te wikkelen, worden op de omliggende wegen geen doorstromingsproblemen verwacht. Een toename van 46 verkeersbewegingen zal hiermee wegvallen in het heersende straatbeeld en de normale afwikkeling van verkeer zal dan ook niet in het geding komen. Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor onderhavige projectontwikkeling.

Pagina 19 van 73

3 BELEIDSKADER 3.1 Inleiding De beleidscontext voor het projectgebied wordt gevormd door landelijke, provinciale, en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat en wordt het initiatief hieraan getoetst. 3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking.

Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking in onderhavig bestemmingsplan Met onderhavige ontwikkeling zijn, gelet op diens aard en omvang, geen nationale belangen in het geding. 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg aangeduid als Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan.

Dit motiveringsvereiste is gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en houdt in dat in de toelichting bij een ruimtelijk besluit dat ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het ruimtelijk besluit de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling wordt daarbij gedefinieerd als ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, Pagina 20 van 73

detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder andere stedelijke voorzieningen wordt het volgende verstaan: onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Beoordeling Met onderhavig projectvoornemen worden vijf patiowoningen en één vrijstaande woning op een inbreidingslocatie, waarbinnen een woonvlak van toepassing is, gerealiseerd. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van woningbouwplannen geoordeeld dat de realisatie van 1 woning (AbRvS 14 januari 2014, nr 201308263/2/R4), 4 woningen (AbRvS 27 augustus 2014, nr. 201311233/1/R4) of 6 woningen, waarvan 3 rechtstreeks bestemd en 3 eerst na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid (Vz AbRvS 4 juni 2014, nr. 201401129/1/R4), niet zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Verder laat relevante jurisprudentie van de Afdeling zien dat de ondergrens om iets aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in beginsel bij 12 woningen ligt (AbRvS, 16 september 2015, 201501297/1/R4).

Nu de beoogde ontwikkeling ‘slechts’ gepaard gaat met de toevoeging van zes woningen is een en ander, gelet op bovenstaande uiteenzetting van relevante jurisprudentie, niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Conclusie Het projectvoornemen is met het toevoegen van zes wooneenheden niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is een toetsing aan de Ladder niet benodigd. 3.3 Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Toetsingskader In de Omgevingsvisie Noord-Brabant schetst de provincie een wensbeeld van de fysieke leefomgeving in 2050. De analyse van de huidige kwaliteit van de fysieke leefomgeving en de trends en ontwikkelingen die hierop van invloed zijn, laten zien dat nieuw beleid en stevige inspanningen van de provincie nodig zijn om de ambities te bereiken. In de omgevingsvisie zijn vijf opgaven geformuleerd, waarvoor de provincie doelen heeft gesteld. Om die ambities te bereiken schetst de omgevingsvisie de eerste contouren van het voorgenomen beleid.

Dit beleid wordt verder uitgewerkt met concrete maatregelen De volgende vijf opgaven zijn opgenomen in de Brabantse omgevingsvisie: • Basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie De basisopgave is daarbij een balans tussen beschermen (een veilige leefomgeving, een gezonde leefomgeving, met waarborg voor een goede omgevingskwaliteit inclusief natuur) en benutten (optimaal gebruik en ontwikkelen van de leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen). Tevens wordt de opvatting van de wetgever en de doelstelling van de Omgevingswet gedeeld om bevoegdheden en verantwoordelijkheden zo laag mogelijk weg te leggen. De gemeente is de eerstverantwoordelijke waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Anderzijds zijn er zaken die het schaalniveau van een gemeente te boven gaan en hebben provincies vanuit de wet specifieke taken en bevoegdheden. Vanuit deze basisgedachte wordt naar de beste rolverdeling gezocht ter verwezenlijking van de strategische ambities.

Pagina 21 van 73

De Omgevingsvisie bevat de hoofdlijnen van hoe de provincie Noord-Brabant wil gaan denken en handelen onder de nieuwe Omgevingswet. Centraal staat daarbij ‘Verbinden in vertrouwen’, met de volgende uitgangspunten vanuit de provincie: • ‘We gaan voor meerwaarde-creatie’; • ‘We gaan voor technische én sociale innovatie’; • ‘We gaan voor kwaliteit boven kwantiteit’; • ‘We gaan voor steeds beter’; • ‘We gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel’. Vanuit de basisopgave bezien, gaat het streven van de provincie Noord-Brabant uit naar een gezonde leefomgeving. Het gaat hierbij niet alleen om ‘ziekte voorkomen’, maar ook om ‘quality of life’, welzijn en het bevorderen van gezondheid. Beoordeling Onderhavige ontwikkeling is als kleinschalig aan te merken in verhouding tot de strategische gebiedsambities voor de provincie Noord-Brabant richting 2050. De ontwikkeling betreft de realisatie een vijftal patiowoningen en één vrijstaande woning op gronden die reeds aangewezen zijn ten behoeve van wonen. In de stedelijke structuur streeft de provincie onder meer naar een concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik en een versterking van de omgevingskwaliteit.

Herontwikkeling en herstructurering van verouderd vastgoed in stedelijk gebied met een verbetering van de omgevingskwaliteit kan in beginsel als passend binnen provinciale ambities worden bestempeld. Verder wordt met de beoogde ontwikkeling op een inbreidingslocatie gelegen in de bebouwde kom een passende herontwikkeling naar wonen mogelijk gemaakt. Gelet hierop wordt met het projectvoornemen een bijdrage geleverd aan het behoud van de omgevingskwaliteit. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid binnen de kern Etten-Leur, nu de beoogde ontwikkeling gepaard gaat met de komst van zes betaalbare wooneenheden op een inbreidingslocatie wat doorstroming in de woningmarkt bewerkstelligd. De beoogde ontwikkeling is, gelet op het vorenstaande, in overeenstemming met uitgangspunten uit de Brabantse Omgevingsvisie. Dit omdat de provincie Brabant zich onder meer als doel heeft gesteld om een goede woonomgeving te creëren, waarbij gewerkt wordt aan een goede omgevingskwaliteit. Conclusie Gelet hierop is de ontwikkeling passend binnen de ambitie van de provincie Noord-Brabant om te werken aan een goede omgevingskwaliteit.

3.3.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader De omgevingsverordening bevat alle regels op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving, zoals over milieu, natuur, ruimtelijke ordening, wegen, water en bodem. De omgevingsverordening is een voor de provincie verplicht instrument uit de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden. Voor de provinciale inzet is het werken vanuit het samenspel met diep, rond en breed kijken vertrekpunt. Dit vraagt om een provincie die gemakkelijk van rol kan wisselen en die gericht is op het verbinden van belangen: private belangen, gebiedsbelangen en het publieke belang. Daarbij hanteert de provincie vijf kernwaarden voor haar denken en handelen. Er wordt ingezet op: 1. meerwaardecreatie 2. technische en sociale innovatie 3. kwaliteit boven kwantiteit 4. een continue verbetering van de leefomgeving 5. proactief en preventief handelen boven gevolgbeperking en herstel

Pagina 22 van 73

Om uitvoering te geven aan de visie heeft de provincie onder de Omgevingswet verschillende instrumenten tot haar beschikking. De omgevingsverordening is daarbij slechts 1 van de instrumenten die de provincie inzet om haar doelen en ambities te realiseren. De omgevingsverordening bevat de spelregels en randvoorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers en bedrijven, gemeenten en waterschappen. Beoordeling Op basis van de Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant van de verordening is het projectgebied gelegen in het ‘Stedelijk gebied’ zoals weergeven in onderstaande afbeelding. Verder is het projectgebied gelegen binnen de aanduiding ‘Beperkingen grootschalige logistiek’. Nu het initiatief voorziet in de realisatie van zes woningen binnen de bebouwde kom van Etten-Leur, is het vorenstaande niet relevant en wordt een toetsing aan deze aanduiding derhalve achterwege gelaten in onderhavig schrijven.

Afbeelding 13 Uitsnede Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant Omgevingsverordening Noord-Brabant (projectlocatie indicatief aangeduid met witte omlijning)

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn er meerdere sporen die gevolgd moeten worden in het kader van toetsing aan de Verordening. Allereerst moet worden getoetst aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Daarnaast moet worden getoetst aan de regels voor een ‘Duurzame stedelijke ontwikkeling’ (artikel 5.55). Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant bevat instructieregels aan gemeenten bij het vaststellen van een omgevingsplan. Deze regels worden uitgesplitst in een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7), regels voor zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8), toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) en meerwaardecreatie (artikel 5.10). Pagina 23 van 73

Zorgplicht goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7) In artikel 5.7 is opgenomen dat de toelichting bij een bestemmingsplan of ander ruimtelijk besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording bevat dat het project bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid. Daarnaast dient het principe van zorgvuldig ruimtelijk gebruik te worden toegepast. In artikel 5.7 is tevens opgenomen dat in de toelichting een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het project begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de archeologische, cultuurhistorische, ecologische, aardkundige en landschappelijke waarden. Verder dient de omvang van de bebouwing en de beoogde functie te passen in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op de omgeving heeft, waaronder vanwege milieuaspecten en volksgezondheid. Tevens dient de ontwikkeling adequaat te worden afgestemd op de aanwezige infrastructuur. Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende onderbouwing.

Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieu hygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan de zorgplicht uit artikel 5.7 Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing (binnen bestaande stedelijk gebied). Beoordeling Het projectvoornemen maakt gebruik van een bestaand woonperceel, bevindt zich in de bebouwde kom en binnen bestaand stedelijk gebied en is gelegen aan twee goed ontsloten wegen tussen woonbestemmingen. De patiowoningen worden gerealiseerd op een tuinperceel en de vrijstaande woning komt te staan op de plek van de verouderde schuur als bijgebouw zijnde behorende bij de woonfunctie aan Lange Brugstraat 77 te Etten-Leur. Hierdoor is het projectgebied aan te wijzen als een duurzame woonlocatie, is er sprake van een inbreidingslocatie en is de realisatie van woningen wenselijk. Nu de beoogde ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied aan de orde is en volledig binnen de omgevingskarakteristiek en -behoeften past, kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: - De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; - De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; - De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing.

Pagina 24 van 73

Beoordeling Het projectgebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 5.55 Verordening woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Verderop is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst. Verder is de toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten per onderwerp uiteengezet in voorliggende onderbouwing. Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieu hygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan het vereiste van het toepassen van de lagenbenadering. Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De Omgevingsverordening geeft aan dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 35.11 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ deel uit kan maken van de meerwaardecreatie. Beoordeling Het projectinitiatief beoogt ‘meerwaardecreatie’ door ter plaatse van een bestaand woonperceel tussen bestaande woonbebouwing een vijftal woningen in de vorm van een patio te realiseren.

Deze woningen zijn georiënteerd aan de Herbergierstraat en sluiten vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien aan op de bestaande woningen aan de Herbergierstraat. Ditzelfde geldt voor de realisatie van de vrijstaande woning ter plekke en binnen de contouren van de verouderde schuur. Gelet hierop is een en ander volledig passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek en het straatbeeld aan zowel de Herbergierstraat als de Lange Brugstraat. Dit maakt dat met de beoogde ontwikkeling een bijdrage wordt geleverd aan een aantrekkelijke woonomgeving. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan het behoud van de leefbaarheid binnen de kern Etten-Leur, nu de beoogde ontwikkeling gepaard gaat met de komst van vijf betaalbare koopwoningen en één vrijstaande koopwoning waardoor ook doorstroming in de woningmarkt van Etten-Leur mogelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag en behoefte naar betaalbare koopwoningen binnen de kern Etten-Leur en wordt doorstroming binnen de plaatselijke woningmarkt mogelijk gemaakt.

Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5.11) In artikel 5.11 is voorgeschreven dat bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, de ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Deze kwaliteitsverbetering dient bovendien financieel, juridisch en feitelijk te worden geborgd. De bedoelde kwaliteitsverbetering kan mede betreffen een landschappelijke inpassing, het toevoegen van landschapselementen, activiteiten gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing e.d. Indien de kwaliteitsverbetering niet op locatie kan worden bewerkstelligd is het ook mogelijk een passende financiële bijdrage te doen in een (gemeentelijk) landschapsfonds. Beoordeling Nu het projectgebied niet is gelegen binnen landelijk gebied, maar binnen stedelijk gebied, is artikel 5.11 niet van toepassing.

Pagina 25 van 73

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 5.55) Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; Onderhavig projectvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 7.2 b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig projectvoornemen zorgt voor een woningbouwontwikkeling op een inbreidingslocatie. De herontwikkeling naar zes wooneenheden kan als passend binnen de omgevingskarakteristiek worden beschouwd. Te meer nu het projectgebied overwegend in alle windrichtingen is omsloten door diverse woningen. De ontwikkeling voldoet minstens aan de in het Bbl en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen. Voor een verdere toetsing of er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, zie het onderstaande. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. en goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; De beoogde patiowoningen worden gerealiseerd aan de Herbergierstraat op een bestaand woonperceel binnen een aangewezen woongebied ‘Schoenmakershoek’.

Deze woningen zijn georiënteerd aan de Herbergierstraat en sluiten vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien aan op de bestaande woningen aan de Herbergierstraat. Het toevoegen van de vrijstaande woning aan de Lange Brugstraat kan als passend binnen de huidige woonomgeving en de ruimtelijke structuur worden beschouwd aangezien een en ander binnen het bestaande ruimtebeslag plaats vindt. Voor de beoogde woningen geldt tevens dat de verkeersontsluiting is afgestemd op het beoogde woongebruik. De beoogde ontwikkeling is vanuit een goede omgevingskwaliteit inpasbaar in de omgeving. Een en ander wordt nader getoetst in hoofdstuk 4 in de onderhavige onderbouwing. Verder dient opgemerkt te worden dat in de omgevingsvisie van de gemeente Etten-Leur onder meer wordt aangegeven dat de gemeente het woningaanbod in bestaande wijken wil verbreden. De beoogde ontwikkeling binnen het projectgebied zorgt voor duurzame verstedelijking in de vorm van inbreiding binnen de bestaande contouren van de bebouwde kom en het stedelijk gebied van Etten-Leur. Het beoogde project doet dit zonder het aantasten van het dorpse woonmilieu en optimaal gebruik te maken van de bestaande woonstructuren van de bebouwde kom (waar reeds een goede omgevingskwaliteit heerst). b.

toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Zorgvuldig ruimtegebruik wordt nagestreefd door te bouwen binnen het stedelijk gebied, binnen een bestaand woonperceel én binnen de contouren van de bebouwde kom. c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; De patiowoningen en vrijstaande woningen worden gasloos gebouwd. Een en ander is verder toegelicht bij de paragraaf ‘duurzaamheid’ in onderhavige onderbouwing. d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Binnen het projectgebied is voldoende ruimte om de gevolgen van klimaatverandering te waarborgen. Verder wordt ter plaatse van het projectgebied, indien nodig, voldoende ruimte gereserveerd voor de benodigde en verplichte opvang van water. Voor een nadere uitwerking wordt verwezen naar de waterparagraaf in de onderhavige onderbouwing.

Pagina 26 van 73

e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; Door de ligging van het projectgebied kan makkelijk worden aangesloten op de reeds aanwezig openbare infrastructuur aan de Lange Brugstraat en de Herbergierstraat. Daarnaast zijn er (centrum)voorzieningen van Etten-Leur op loopafstand en is er hemelsbreed een bushalte op 80 meter afstand aanwezig. f. Wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie; Onderhavig wooninitiatief vindt binnen een bestaand woonperceel plaats waar de omgeving reeds is ingericht voor woonfuncties. Hierdoor is realisatie op zeer korte termijn mogelijk. Dit is positief voor het verspreid op de markt komen van woningen in de gemeente Etten-Leur. Daarbij is in de beoogde situatie ook sprake van een meer betaalbaar woningtype, namelijk patiowoningen tot een prijsklasse van maximaal €405.000,-. Doordat het een kleinschalig initiatief betreft aan de noordoostzijde van de kern van Etten-Leur, geeft het project een mooie wisselwerking met de grotere woningbouwprojecten in de kern. Dit draagt bij aan een duurzaam opgebouwde woningmarkt en concurrentiekracht binnen de kern Etten-Leur, de gemeente Etten-Leur en de provincie Noord-Brabant. Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals zijn verwoord in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Pagina 27 van 73

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Etten-Leur doet het gewoon! De gemeente Etten-Leur heeft een Omgevingsvisie voor het grondgebied opgesteld. Daarmee legt de gemeenteraad zijn lange termijnambities en -doelstellingen voor de fysieke leefomgeving vast. De Omgevingsvisie Etten-Leur doet het gewoon! is op 11 juli 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. In de omgevingsvisie is een koers voor een prettige, veilige en gezonde leefomgeving van Etten-Leur bepaald. Deze koers vormt de rode draad voor het beleid en de realisatie van het beleid. De koers bestaat uit een vijftal ambities: 1. iedereen kan meedoen: de gemeente zet in op een passend woningaanbod, voldoende werkgelegenheid en een breed pakket aan voorzieningen. Dit stelt inwoners in staat om elkaar te ontmoeten en bevordert de sociale cohesie; 2. behoud en versterking (basis)kwaliteit leefomgeving: Etten-Leur gaat voor het behoud en versterken van landschappelijke, cultuurhistorische en aardkundige structuren en elementen in het buitengebied en stedelijk gebied. Wel gaat er sprake zijn van meer functiemening naar aanleiding van klimaatverandering. Deze opgaven leiden tot nieuwe landschappen waarbij er rekening gehouden wordt met bestaande waarden; 3.

zorg voor leefbaarheid en gezondheid: de gemeente streeft naar een dusdanige kwaliteit van bodem, (grond)water en lucht dat er een geschikte basis is voor de gezondheid, landbouw, natuur en recreatie. Voor een goede leefbaarheid en gezonde leefomgeving is tevens belangrijk dat hinder en overlast ten gevolge van geluid, geur, licht en trillingen wordt beperkt. Etten-Leur kent geen grote knelpunten op deze gebieden, maar innovaties kunnen zorgen voor nog betere omstandigheden; 4. bevorderen van een goede (ook digitale) bereikbaarheid: de gemeente Etten-Leur wil inzetten op zowel doorstroming van autoverkeer als een goed fiets- en wandelnetwerk en openbaar vervoer. De huidige infrastructuur wordt samen met inwoners en ondernemers uitgebouwd naar een slim en duurzaam mobiliteitssysteem. Er is tevens ruimte voor nieuwe innovaties en initiatieven om uitstoot van broeikasgassen te verminderen en de luchtkwaliteit te verbeteren; 5. duurzame economische ontwikkeling met haalbare en betaalbare doelen en oog voor innovatie: de gemeente Etten-Leur wil duurzaam ontwikkelen. Initiatieven op alle fronten worden gestimuleerd mits de initiatieven leiden tot meerwaarde, bijdragen aan de duurzaamheidsopgave en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving.

Op het gebied van energiestrategie wordt de koers gebaseerd op regionale afspraken voor 2030 waarbinnen elke gemeente haar bijdragen lever in het totaal. Binnen de koers zijn er gebiedsvisies geformuleerd voor verschillende gebieden binnen de gemeente. In de gebiedsvisies wordt ingezoomd op gebiedsniveau van vier deelgebieden en zijn de ambities en doelen voor de woongebieden, het buitengebied, de werkgebieden en het centrum benoemd. Het projectgebied ligt in het gebied ‘het woongebied’. Zie onderstaande afbeelding.

Pagina 28 van 73

Afbeelding 14 Uitsnede Omgevingsvisie Etten-Leur (projectlocatie is indicatief aangeduid met een rode cirkel)

Ten aanzien van het woongebied is de navolgende beschrijving opgenomen (in cursief): ‘Wij willen voor onze inwoners een passende duurzame woning. In een buurt waar men zich thuis voelt en welkom is. Iedereen kan meedoen. En waar jong en oud, gevestigde bewoners en nieuwkomers elkaar kunnen ontmoeten. Je kunt in je eigen omgeving opgroeien en oud worden. We streven naar zorgvriendelijke wijken waar gezonde leefomstandigheden heersen. De wijk is schoon, toegankelijk, veilig met aantrekkelijke plekken voor ontmoeting, ontspanning en beweging. Groen en water zorgen voor een natuurlijke uitstraling en helpen bewegen te stimuleren. De basisvoorzieningen (woningaanbod, winkels, scholen, zorg-, cultuur- en sportvoorzieningen) zijn op orde en goed bereikbaar. Zij vormen ontmoetingspunten in de wijk en zorgen voor levendigheid. Werken aan huis is mogelijk mits er geen overlast is voor de omgeving. We willen wijken leefbaar houden en klaar zijn voor de toekomst. Daarbij gaat het niet alleen om het energieneutraal maken van woningen of maatregelen om wateroverlast of hittestress te voorkomen. Het gaat om het totale pakket; wijken moeten voldoen aan de wensen van bewoners.

Daarbij werken we samen met bewoners, ondernemers en organisaties.’ Voor het woongebied van de volgende speerpunten opgenomen: - Beschermen en behouden groen stedelijk karakter; - Behoud, versterken en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad; - Verbreden woningaanbod in bestaande wijken; - Wijk- en buurtwinkelcentra zijn plek voor ontmoeting; Pagina 29 van 73

-

Onderwijs, spel, sport en andere maatschappelijke voorzieningen; Zorgvriendelijke wijken; Gezonde wijken met een goede omgevingskwaliteit.

Beoordeling Onderhavig projectvoornemen concentreert zich op het toevoegen van wooneenheden op een inbreidingslocatie binnen het aangewezen woongebied. Hiermee wordt invulling gegeven aan het verbreden van het woningaanbod in bestaande wijken, hetgeen als concreet speerpunt voor het woongebied geldt. Des temeer nu de grote meerderheid van de woningen worden aangeboden in de betaalbare prijsklasse ter versterking van de gewenste sociale samenstelling in de wijken. Verder bevat de Omgevingsvisie Etten-Leur eveneens een afzonderlijke paragraaf waar ingegaan wordt in het aspect wonen. Met betrekking tot wonen wordt onder meer aangegeven dat de hoofdopgave de realisatie van circa 3.800 woningen tot 2040 betreft. Tot 2025 ligt hierbij het accent op het bouwen van woningen binnen bestaande wijken, waarbij onder meer wordt ingezet op strategische gebiedsontwikkelingen. De strategische gebiedsontwikkelingen zijn gericht op enkele wijken waardoor de leefbaarheid daar een impuls krijgt. Hierbij wordt aangegeven dat in de periode tot 2025 zeker 500 appartementen/kleine woningen worden gerealiseerd. Uitbreiding van het aanbod van kleine woningen in zowel de koop- als huursector wordt dan ook als opgave aangemerkt, alsook het aantrekkelijk en leefbaar houden van de leefomgeving.

Met de beoogde ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de enorme woningbouwopgave waarvoor de gemeente Etten-Leur aan de lat staat. Nu sprake is van de komst van woningen op een inbreidingslocatie, is een en ander passend binnen het gegeven dat het accent ligt op het bouwen van woningen binnen bestaande wijken. Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen gemeentelijke beleidsuitgangspunten, zoals zijn vastgelegd in de gemeentelijke omgevingsvisie. 3.4.2 Woonzorgvisie 2024-2029 In Etten-Leur is het fijn wonen en leven. Toch staat de tijd niet stil. In razend tempo veranderen de dingen om ons heen. Er komen naar de toekomst steeds meer ouderen, er is steeds minder beschikbaar personeel om bijvoorbeeld zorg en ondersteuning te leveren, er is een tekort aan (geschikte) woningen en de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Genoeg uitdagingen voor de toekomst. In deze woonzorgvisie wordt de koers voor de komende 5 jaar bepaalt. Beoordeling In de visie wordt gesteld dat er moet worden gestimuleerd op de doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt en er te weinig betaalbare woningen zijn voor ouderen. Met onderhavig planvoornemen worden vier patiowoningen in een betaalbare prijsklasse aangeboden welke passend zijn voor de doelgroep ouderen/senioren (55+).

In de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer is tevens een verplichting opgenomen dat de patiowoningen dienen te worden verkocht aan kopers in de leeftijdscategorie vanaf 55+, waarbij moet worden voldaan aan de op moment van opvolgende verkoop geldende inkomenseisen. De verplichting om aan de doelgroep (55+) te verkopen geldt gedurende de instandhoudingstermijn van 10 jaar na eerste ingebruikname. Door het vrij komen van bestaande woningvoorraad ontstaat er tevens de gewenste doorstroming voor middeninkomens in de huidige woningmarkt van de gemeente Etten-Leur. Conclusie Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen gemeentelijke beleidsuitgangspunten, zoals zijn vastgelegd in de gemeentelijke woonzorgvisie.