Bestemmingsplan 'Anna van Berchemlaan 2-4'

6.3

Financiële haalbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de financiële haalbaarheid van het plan. Doorgaans is relevant de vraag of er gemeentelijke kosten zijn en hoe deze verhaald worden. Deze vraag omhelst tevens eventuele planschade. In de afgesloten koopovereenkomst zijn naast afspraken over kostenverhaal ook afspraken gemaakt over planschade. Voor de aankoop, planontwikkeling en uitvoering zijn door de initiatiefnemer voldoende middelen gereserveerd. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is hiermee voldoende gegarandeerd.

69/154

70/154

Hoofdstuk 7

7.1

Maatschappelijke toetsing en overleg

Informatie en participatie

In de Raad Debatteert van 30 november 2020 is uitgebreid gesproken over kaderstelling van de herontwikkeling aan de Anna van Berchemlaan 2 ‐ 4 (terrein Nieuwe Nobelaer). Zie ook bijlage 17. De gemeente is eigenaar van de grond en heeft een intentie overeenkomst gesloten met Aannemersbedrijf Van Agtmaal om dit gebied opnieuw in te richten. Op verzoek van de Raad zijn de volgende uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling opgenomen: Er dient sprake te zijn van een door de directe omgeving gedragen programma, waarbij op vooraf benoemde momenten in het ontwikkelingsproces een zorgvuldige communicatie en afstemming met belanghebbenden plaats vindt.  Er wordt een communicatieplan in de vorm van een 'routekaart' opgesteld, waarin per fase wordt benoemd hoe en op welke momenten de belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming.  De uitkomsten van overleg met belanghebbenden worden schriftelijk vastgelegd door de gemeente en daarover worden belanghebbenden in kennis gesteld.  In het huidige pand van de Nieuwe Nobelaer wordt een ruimte ingericht waarbij belangstellenden kennis kunnen nemen van de stand van zaken omtrent de planvorming. Ook worden daarbij belangstellenden uitgenodigd om hun reactie op de plannen te delen met de projectgroep.

 Er wordt uit de groep omwonenden een klankbordgroep geformeerd, die bij belangrijke stappen in het ontwikkelproces van het plan wordt geconsulteerd. Het gaat om de omwonenden uit Hof van Ballaert, Bredaseweg (hoek Anna van Berchemlaan), Van den Elsenstraat, Oranjelaan en Anna van Berchemlaan. Klankbordgroep Aannemersbedrijf Van Agtmaal heeft op meerdere momenten bijeenkomsten gehouden voor de geformeerde klankbordgroep, bestaande uit omwonenden en de wijkomgeving. Een en ander conform de wens van de gemeenteraad. Tijdens deze bijeenkomsten zijn varianten voor de stedenbouwkundige invulling op het plangebied gepresenteerd. De input van de klankbordgroep en de denkrichting van de gemeenteraad zijn hierin meegenomen. Op vrijdag 26 februari 2021 zijn 3 varianten voor de stedenbouwkundige invulling huis aan huis verspreid bij alle omwonenden. Deze varianten zijn ook gepubliceerd op de website van de gemeente Etten‐Leur en er is de mogelijkheid geboden voor een fysieke toelichting op het gemeentehuis. Op 11 maart 2021 is voor alle omwonenden een digitale toelichting gegeven op de varianten. Tot 31 maart 2021 konden alle omwonenden, inclusief de wijkvereniging, reageren op deze varianten. Uit de ingekomen reacties bleek een duidelijke voorkeur voor variant C. Deze variant is vervolgens verder uitgewerkt.

Op woensdag 19 oktober 2022 is een presentatie gehouden voor de klankbordgroep. Hierbij is een terugblik op het proces tot heden, de uitwerking van het plan, een toelichting op het bestemmingsplan en de planning gegeven. De notulen van de bijeenkomsten met de klankbordgroep zijn opgenomen in bijlage 18, 19, 20, 21 en 22.

71/154

7.2

Vooroverleg

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan toegestuurd naar de vaste overlegpartners. Dit zijn voor dit plan de provincie Noord‐Brabant en het waterschap Brabantse Delta. Zoals reeds in hoofdstuk 4 aangegeven heeft waterschap Brabantse Delta op 27 oktober 2022 een positief wateradvies uitgebracht. De vooroverlegreactie van het waterschap is opgenomen in bijlage 7. Op 11 maart 2022 is het plan via het invullen van het e‐formulier aangemeld bij de provincie Noord‐Brabant. De provincie heeft aangegeven dat het ingevulde formulier geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De vooroverlegreactie van de provincie is opgenomen in bijlage 23.

7.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken, van 1 december 2022 tot en met 11 januari 2023, voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode kon iedereen over het ontwerpbestemmingsplan een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen. Er is één zienswijze ingediend. De zienswijze is samengevat en beantwoord in de nota 'Beantwoording zienswijze ontwerpbestemmingsplan 'Anna van Berchemlaan 2‐4', die als bijlage 25 bij de toelichting is opgenomen. De zienswijze heeft geleid tot één aanpassing van het bestemmingsplan. Daarnaast hebben bij de vaststelling van het bestemmingsplan een aantal ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden. Alle aanpassing zijn opgenomen in de 'Nota van wijzigingen', die als bijlage 26 bij de toelichting is opgenomen.

72/154

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

Bijlage 1 Raadsbrief woningbouwprogramma 2021 en volgende jaren

Gemeente Etten-Leur Roosendaalseweg 4 4875 AA Etten-Leur Postbus 10.100 4870 GA Etten-Leur T : 14 076 E: info@etten-leur.nl I: www.etten-leur.nl

Aan de raad

Kenmerk Contactpersoon Doorkiesnummer Uw brief van Onderwerp

: : Peter Boekelman : (076) 5024292 : : woningbouwprogramma

Etten-Leur, 15 april 2021

Beste leden van de raad, Recent maakten we weer de balans op van het woningbouwprogramma. Bijgevoegd is het meest actuele overzicht van plannen die al worden uitgevoerd, waar kaders door uw raad voor zijn vastgesteld en plannen waarover we met initiatiefnemers in gesprek zijn. In deze brief lichten we graag de stand van zaken van afgesproken en bereikte resultaten aan u toe. We staan ook kort stil bij recente ambities die uw raad formuleerde, de wijze waarop daaraan invulling kan worden gegeven respectievelijk de stappen die gezet moeten worden om die ambities waar te kunnen maken. 1. Kwantitatieve en kwalitatieve afspraken Raadsprogramma 2018-2022: minimaal 800 nieuwe woningen Inzet is deze raadsperiode minimaal 800 nieuwe woningen op te leveren. Uitgaande van reeds opgeleverde en tot en met 2022 nog op te leveren woningen verwachten we uit te komen op totaal circa 1.050 woningen. Sociale huurwoningen: Alwel investeert fors de komende jaren Alwel realiseert in de jaren 2022 en 2023 totaal 291 sociale huurwoningen. Dat is inclusief de 14 woningen die NBU in het project Van Bergenpark realiseert. Hiervoor zijn de bestemmingsplannen inmiddels onherroepelijk. Het gaat vrijwel uitsluitend om appartementen. In het project Van Bergenpark worden beneden- en bovenwoningen gebouwd.

De meeste woningen zijn bedoeld voor 1 en 2 persoonshuishoudens en hebben een huur tot Alwel is in gesprek met NBU over de nog te realiseren circa 30 sociale huurappartementen in het project Van Bergenpark. Verder werken Alwel en gemeente aan een project van 22 tijdelijke huurwoningen. Hierover ontvangt u over enkele weken meer inhoudelijke informatie. Middeldure huurwoningen: getalsmatig goed op schema met 2023 staat de oplevering gepland van nog eens 111 woningen. De meeste woningen worden Voor alle informatie over Gemeente Etten-Leur gaat u naar www.etten-leur.nl of bel ons op nummer 14 076. U bent, op afspraak, welkom bij Gemeente Etten-Leur in het stadskantoor.

2 door ontwikkelaars gerealiseerd. Alwel neemt er 10 voor haar rekening en is bereid om tot afspraken te komen over afname van nieuwbouw in het project op de locatie van de huidige Nieuwe Nobelaer. Per saldo wordt zo getalsmatig invulling gegeven aan de door uw raad gewenste 125 woningen, zoals afgesproken bij de vaststelling van de doelgroepenverordening. Het is niet gelukt om daarbij uit te feitelijke verhouding komt uit op 50:75. Goedkopere koopwoningen: meer aandacht voor echt goedkoop nodig Eind 2020 zijn de zes goedkopere koopwoningen van het project Carillonhof opgeleverd. Uw raad formuleerde kaders voor de nieuwbouw van goedkopere koopwoningen in de projecten De Schrijver, Kloostervelden, Juvenaat en Hoge Neerstraat 2. De vier woningen van De Schrijver zijn door de ontwikkelaar zoals afgesproken verkocht voor de Voor deze woningen geldt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Voor de 21 woningen in het project Kloostervelden gaf uw raad kaderstellend aan dat ze in de aliseerd moeten worden. We hebben van de ontwikkelaar doorgekregen dat alle de ontwikkelaar aanbiedt accepteren we die prijs. In de praktijk blijkt er onder de groep jongere starters ruimschoots animo voor deze woningen te zijn. Zij zijn, al dan niet dankzij ondersteuning van ouders, prima in staat om deze woningen te financieren.

Het inzetten van een starterslening is voor deze woningen dus niet aan de orde. Wel hebben we met de ontwikkelaar en verkopende makelaars afgesproken dat 18 woningen specifiek aangeboden moeten worden aan inwoners van Etten-Leur. We hebben met de ontwikkelaar afgesproken dat voor deze woningen een anti-speculatiebeding van toepassing is. Als onderdeel van het project Juvenaat worden vier appartementen met een verkoopprijs van gebouwd. Deze woningen zijn inmiddels verkocht. Er is geen beroep gedaan op de starterslening. Voor deze woningen geldt geen zelfbewoningsplicht en geen anti-speculatiebeding. De drie woningen in het project Hoge Neerstraat worden zoals kaderstellend door uw raad vastgelegd Voor kopers is het mogelijk een beroep te doen op de starterslening. Voor deze woningen geldt de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Tiny houses Actueel zijn we in gesprek over een project tiny houses. Inzet is dat in 2022 het eerste project wordt opgeleverd. Met de initiatiefnemer worden afspraken gemaakt over zelfbewoning. Vanzelfsprekend wijzen we op de mogelijkheid om een beroep te doen op de starterslening. We realiseren ons nog steeds dat het aanbod van echt goedkope koopwoningen zeer beperkt is. Daarom zetten we nadrukkelijk in op het maken van afspraken met partijen die de komende 3 jaar nieuwbouw willen realiseren, waarvoor nog geen kaders zijn vastgelegd.

We verwachten zo minimaal 25 goedkopere koopwoningen aan het programma toe te kunnen voegen. Vanaf 2025 komen daar in het gebied Hoge Haansberg nog de nodige woningen bij. We sturen daarbij nadrukkelijk op vernieuwende woonvormen, zoals houtbouw en rug-aan-rug woningen. Overige koopwoningen: kansen voor doorstroming Zoals we vorig jaar al meldden voorziet het actuele programma in een groot aantal middeldure en dure koopwoningen. De plannen voorzien in een groot aantal tweekappers en appartementen, waar volgens het woningmarktonderzoek van 2019 behoefte aan is. De bouw van dergelijke woningen biedt prima kansen op doorstroming.

3

We bouwen voor elk wat wils Sociale huur Een deel van de nieuwbouw van Alwel is bedoeld voor specifieke doelgroepen. Zo is het gebouw aan het Stationsplein, waar 75 woningen komen met gedeelde voorzieningen, specifiek bedoeld voor jongeren tot maximaal 30 jaar. Er worden woningen met een huur tot de zogeheten 442,46 per maand. Alwel realiseert als onderdeel van de nieuwbouw op de voormalige locatie school Kompas 13 appartementen voor de Stichting Woonkompas. Hier gaan jongeren met een stoornis in het autistisch spectrum wonen. De overige huurwoningen zijn voor woningzoekenden vanaf 18 jaar. Praktijk zal zijn dat een deel van de woningen bij ouderen en jongeren terecht komt. Middeldure huur In De Streek wordt in opdracht van het Gastenhuis een project gerealiseerd voor mensen met dementie. Toekomstige bewoners krijgen alle noodzakelijke zorg. Verder is de verwachting dat ouderen, starters en expats kiezen voor een woning in de projecten Van Bergenpark, Juvenaat en Couperuslaan. Koop In algemene zin meldden ontwikkelaars en verkopende makelaars dat er heel veel belangstelling is voor alle vormen van nieuwbouw. 2. Ambities nieuwbouw en hoe we daarmee aan de slag gaan Ambitie: tot 2040 nog circa 3.800 woningen realiseren, bouwen op twee uitleglocaties Dit heeft uw raad ons meegegeven voor de Omgevingsvisie.

Voor de woningbouw na 2025 zijn twee grote woongebieden in beeld: Hoge Haansberg en Lage Vaartkant. Tijdens de behandeling van de bouwloc woongebieden en het toekomstig wegennet. We werken deze contouren nu nader uit. Op een later moment kunnen we u een indicatie gegeven van het bouwvolume in beide gebieden. De gewenste aantallen nieuwbouw zijn namens Etten-Leur ingebracht bij het opstellen van de zogeheten Regionale Investeringsagenda. Deze agenda wordt de komende weken afgerond. Daarna namens de gemeenten van de Baronie aan het nieuwe kabinet aangeboden. Uw raad krijgt hier op korte termijn meer informatie over. Versneld bouwen: voldoende initiatieven op de plank U vraagt ons te versnellen waar dat mogelijk is. We geven hier graag invulling aan. Zoals u in het overzicht ziet staan diverse plannen op PM. Dat zijn wat ons betreft goede plannen waar we op korte termijn met initiatiefnemers afspraken over willen maken. Actueel melden zich diverse partijen met plannen. Een groot aantal plannen sluit aan bij de behoeften en woonwensen van dit moment. Mede dankzij een provinciale bijdrage zetten we de komende tijd extra capaciteit in om diverse kansrijke woningbouwplannen in procedure en uitvoering te brengen. We maken in de loop van dit jaar zeker afspraken met Alwel.

Zij heeft de wettelijke prioriteit om de komende vier jaar versneld sociale en middeldure huurwoningen te realiseren. Meer accent op sturing plannen en evenwichtige aantallen nieuwbouw/opleveringen Een terugblik op de jaarlijks gepresenteerde cijfers laat zien dat diverse plannen in tijd doorschuiven, soms zelfs enkele jaren. Hier zijn diverse oorzaken voor te noemen. De belangrijkste zijn: 1. Ruimtelijke belemmeringen; 2. Keuze proces aanbesteding; 3. Participatie.

4 Praktisch gevolg hiervan is dat volgens huidige inzichten in de jaren 2022 en 2023 meer dan 1.000 woningen worden opgeleverd. We hebben eerder laten zien dat we dergelijke aantallen kunnen managen. Dat gaat ons ook nu weer lukken. Wel concluderen wij dat er voor ons een duidelijke taak ligt om meer te sturen in planning en proces. Inzet van extra capaciteit en scherpere afspraken met ontwikkelaars, bouwers en onze corporatie moeten ervoor zorgen dat er vanaf 2025 meer evenwicht komt in het programma. Met als positieve kanttekening dat als we regionaal worden gevraagd om het bouwtempo op te schroeven, we daar met heldere afspraken en in goed overleg met uw raad en onze woonpartners zeker uitvoering aan zullen geven. We menen met deze brief voldoende toelichting te hebben gegeven op de actualiteiten van het woningbouwprogramma. Heeft u na het lezen van deze brief vragen? Stelt u die dan aan Peter Boekelman van de afdeling Leefomgeving via peter.boekelman@etten-leur.nl Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders,

Dhr. drs. C. Smits Gemeentesecretaris

Mw. dr. M.W.M. de Vries Burgemeester

Bijlage 2 Beleidsregel aan huis gebonden beroepen en bedrijven

Bijlage 1 Beleidsregel aan huis gebonden beroepen en bedrijven Aan huis gebonden beroepen en bedrijven In deze toelichting wordt uiteengezet hoe de gemeente Etten-Leur invulling geeft aan de juridische regeling voor aan huis gebonden beroepen/bedrijven. 1. Rechtstreeks toegestane beroepen De rechtspraak heeft bepaald dat een vrij beroep in overeenstemming is met de functie woondoeleinden. Het uitoefenen van een vrij beroep is dan ook, zonder enige vorm van discussie, een aan huis gebonden beroep, conform de geldende bestemmingsplannen. Maar wat zijn nu ‘vrije beroepen’? De Kamer van Koophandel definieert een vrij beroepsbeoefenaar als volgt: iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen.

Naar aanleiding van de lijst van de Kamer van Koophandel heeft de gemeente Etten-Leur een lijst met beroepen samengesteld:  adviseur  advocaat  accountant/administratieconsulent  alternatieve genezer  belastingconsulent  architect (gebouwen, tuin en landschap, interieur)  computerservice (systeembouw, analyse, webdesign e.d.)  decorateur/etaleur  dierenarts  edelsmid  fotograaf/cameraman  glasblazer  hondenverzorger (maximaal één behandelstoel/-tafel)  illustrator/vormgever  instrumentenmaker  interim-medewerker  internetwinkel (slechts kantoor)  journalist  kapper (maximaal één behandelstoel/-tafel)  kinderopvang/buitenschoolse opvang  kleermaker/kledinghersteller  kunstenaar  lijstenmaker  makelaar  manicure (maximaal één behandelstoel/-tafel)  masseur (maximaal één behandelstoel/-tafel)  medische en paramedische beroepen (maximaal één behandelstoel/-tafel)  nagelstyliste (maximaal één behandelstoel/-tafel)  notaris  ontwerper  organisatieadviseur  pedicure (maximaal één behandelstoel/-tafel)  pottenbakker  redacteur  registeraccountant  reparateur van kleine consumentenartikelen (klokken, tv’s, antiek e.d.)  schoonheidsspecialist/visagist (maximaal één behandelstoel/-tafel)  stedenbouwkundige  strijkservice

     

tandarts of tandtechnisch specialist (maximaal één behandelstoel/-tafel) tekstverwerker theaterbureau tolk/vertaler uitvaartverzorger videobewerker

Alle bovengenoemde beroepen zijn beroepen die rechtstreeks aan huis zijn toegestaan. (mits natuurlijk aan de overige bepalingen uit het bestemmingsplan wordt voldaan, met name de eis dat degene die het beroep uitoefent ook hoofdbewoner van de woning is). Voorgaande lijst is niet uitputtend bedoeld. Een vergelijkbaar beroep met één van de in de lijst genoemde beroepen is ook rechtstreeks toegestaan. 2. Overige beroepen en bedrijven Naast de in onderdeel 1 genoemde beroepen is de gemeente Etten-Leur van mening dat er nog enkele beroepen en bedrijven zijn die, in principe, wanneer deze aan enkele voorwaarden voldoen, ook rechtstreeks in of bij de woning toelaatbaar zijn. Indien de onderstaande beroepen voldoen aan de volgende criteria, dan zijn deze beroepen ook rechtstreeks aan huis toegestaan: 1. er vindt slechts een beperkt cliëntenbezoek aan huis plaats; 2. de werkzaamheden vormen geen overlast voor de omgeving (denk hierbij met name aan geluid- en geuroverlast, overlast van stof en parkeeroverlast) en zijn dan ook passend in een woonomgeving. Het gaat om de volgende beroepen:  autorijschool  bloemschikker  kleinmeubelmaker/stoffeerder  cursus/bijscholing/workshop (kleinschalig) Indien de onderstaande beroepen voldoen aan de volgende criteria, dan zijn deze beroepen ook rechtstreeks aan huis toegestaan: 1.

er vinden slechts administratie-/kantoorwerkzaamheden aan huis plaats; 2. er vindt slechts zeer beperkte opslag plaats binnen de toegestane vierkante meters 3. voor bijgebouwen (met uitzondering van de bestemmingsplanmogelijkheden voor extra 50 m² voor een praktijkruimte); 4. de hoofdwerkzaamheden vinden elders (op locatie) plaats. Het gaat om de volgende beroepen:  glazenwasser  schoorsteenveger  hovenier  timmerman, loodgieter, installateur, klusjesman, schilder, behanger, stucadoor en dergelijke. Bovenstaande opsommingen zijn ook niet uitputtend bedoeld. Indien een verzoek niet voorkomt in deze opsommingen, maar gelijk te stellen is aan één van de genoemde beroepen/bedrijven en voldoet aan de bovengenoemde criteria, is het beroep of bedrijf in principe ook rechtstreeks toegestaan in of bij de woning. 3. Welke beroepen/bedrijven vallen in elk geval niet onder een aan huis gebonden beroep? Het mag duidelijk zijn dat in ieder geval die beroepen/bedrijven die niet voldoen aan de in het bestemmingsplan opgenomen criteria, niet passend zijn bij de woonfunctie en niet passend zijn in de woonomgeving. Maar indien een beroep of bedrijf ook niet binnen onderdeel 1 of 2 te scharen valt, is het beroep of bedrijf ook niet passend bij de woonfunctie en niet passend in een woonomgeving.

De volgende beroepen/bedrijven zijn in elk geval niet passend bij de woonfunctie en niet passend in de woonomgeving:

          

afhaalgelegenheid voor eten en/of drinken autoreparateur cateringbedrijf fokkerijbedrijf groothandel (indien er sprake is van opslag) grootmeubelmaker koeriersbedrijf scooterreparateur verzorgende (kapper, schoonheidsspecialiste e.d.) of (para)medische (huisarts, masseur e.d.) beroepen met meer dan één behandelstoel/-tafel wasserette/wasserij categorie 3-bedrijven conform de lijst van de VNG ‘Bedrijven en milieuzonering’

Bijlage 3 Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek