Woonbehoefteonderzoek e250026806
Tekst van het document
NOORD-VELUWE
€ 120
€ 45
€ 70
€ 90
genoemde reden) op de Noord-Veluwe en voor Zeewolde
de huren afhangen van het aantal WWS-punten, dan mag
Gemeente Elburg
€ 95
€ 45
€ 50
€ 85
hoe groot het verschil is tussen de huidige huurprijs en de
je meer vragen dan corporaties nu doen.
Gemeente Ermelo
€ 145
€ 30
€ 100
€ 105
Gemeente Harderwijk
€ 80
streefhuur van corporatiewoningen. Dat is een percentage
€ 130
€ 45
€ 60
van de maximale huur die corporaties van het Rijk mogen
Per gemeente zijn er ook grote verschillen. Zo is het
Gemeente Hattem
-
-
-
-
vragen, passend bij de woningkwaliteit. Corporaties toppen
verschil tussen de streefhuur en actuele huur het grootst in
Gemeente Nunspeet
€ 125
€ 85
€ 75
€ 110
die prijs vaak af tot de grenzen voor passend toewijzen,
Zeewolde met een verschil van € 160. Zo zijn de woningen
Gemeente Oldebroek
€ 95
€ 30
€ 75
€ 85
zodat lage-inkomensgroepen zo goed mogelijk gehuisvest
in Zeewolde over het algemeen ruimer en hebben ze ook
Gemeente Putten
€ 135
€ 40
€ 65
€ 100
worden.
vaak een beter energielabel. Ook in Ermelo, Nunspeet en
GEMEENTE ZEEWOLDE
€ 160
€ 170
€ 105
€ 160
Putten staan veel relatief ruime woningen, waardoor het
Verschil tussen de huidige huurprijs van corporatiewoningen en de streefhuur
verschil groter is dan gemiddeld.
(nieuwe huurprijs na mutatie), als regiototaal en onderverdeeld naar gemeenten.
Op de Noord-Veluwe is het verschil tussen de huidige
Streefhuren van Triada ontbreken, omdat hun huurbeleid op dit moment
huurprijs en de streefhuur het grootst bij
geactualiseerd en mogelijk aangepast wordt. Bron: VHE-lijsten Delta Wonen, Omnia,
eengezinswoningen. Dit verschil is ook ruim toegenomen
De huurprijsverschillen na mutatie zorgen ervoor dat het
(€ 120 t.o.v. € 80) t.o.v. drie jaar geleden. Zo is het
aanbod in het betaalbare segment afneemt. Het is
verschil tussen de streefhuur en de actuele huur bij
belangrijk om hier afspraken over te maken en die in
appartementen redelijk gelijk gebleven. Juist door de grote
huurbeleid vast te leggen. Corporaties doen dat nu al, via
toename betalen huurders gemiddeld genomen op de
algemeen huurbeleid, maar ook door maatwerk te bieden in
dat al met hun tweehurenbeleid, waarbij huren voor
Veluwe € 90 euro meer bij verhuizing. Andersom
bijzondere situaties, met als doel zo veel mogelijk lage-
nieuwe huurders worden afgetopt als hun inkomen relatief
geredeneerd, als woningen niet afgetopt waren tot deze
inkomensgroepen passend te huisvesten. Woonpalet doet
laag is. Zo houden ze wonen voor iedereen betaalbaar.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Uwoon, Woonpalet, Woonzorg, WSP (2024).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 69
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Hoogste woonlasten in Horst en Elspeet De kaarten hieronder laten per kern de gemiddelde netto
Horst, Elspeet, Vierhouten, Oosterwolde, Noordeinde en
procentueel meer geld over in de maand voor andere
woonlasten en woonquote van huishoudens in de sociale
Hattem. In Horst, Oosterwolde en Noordeinde is de
uitgaven. Zeewolde sprong er in vorig onderzoek nog
huur zien. De woonquote geeft de verhouding weer tussen
woonquote ook hoog. De hoge woonlasten worden hier niet
negatief uit. Die positie is inmiddels verbeterd, wat ook al
de woonlasten van een huishouden, zoals huur- en
gecompenseerd door een relatief hoog inkomen. In
te zien was in de streefhuren van de woningcorporatie.
energielasten, heffingen en eventuele servicekosten, en het
Harderwijk, Ermelo, Putten, Elburg en Wezep is de
netto inkomen. De hoogste woonlasten zijn te vinden in
woonquote het laagst. Huishoudens houden hier
Netto woonlasten
4 BESTAANDE VOORRAAD
Netto woonquote
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 70
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR In Harderwijk veel huishoudens tot 120%-grens
wonen. In de tabel staat om hoeveel huishoudens het per
als in het vorige onderzoek is in Harderwijk het aantal én
De betaalbaarheid van wonen komt steeds meer onder
gemeente gaat en hoe zich dat verhoudt tot het aantal
aandeel huishoudens dat tot 120% van het sociaal
druk te staan door stijgende energielasten. Huishoudens
huishoudens dat bij een corporatie huurt. Onze aanname is
minimum verdient het grootst. Het gaat om 2.205
die tot 120% van het sociaal minimum verdienen, hebben
dat het grootste deel van deze groep ook echt in een
huishoudens. In Hattem is dit aantal het laagst. Het
recht op energietoeslag. De kaart hieronder laat zien waar
sociale huurwoning woont, maar dat hoeft niet per se.
percentage ligt in Zeewolde ongeveer even hoog als op de
die huishoudens vooral
Sommige huishoudens zullen in een koophuis wonen. Net
Noord-Veluwe.
AANTAL HH TOT 120% SOCIAAL MINIMUM
AANTAL HH IN SOCIALE HUUR
% T.O.V. SOCIALE HUUR
NOORD-VELUWE
7.020
18.661
38%
Elburg
830
2.459
34%
Ermelo
1.035
2.730
38%
Harderwijk
2.205
5.508
40%
Hattem
370
1.286
29%
Nunspeet
990
2.552
39%
Oldebroek
775
2.050
38%
Putten
815
2.076
39%
ZEEWOLDE
725
2.000
36%
GEMEENTE
Links: aandeel huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum, gemeten op het niveau van CBS-buurten. Boven: aantal als regiototaal en onderverdeeld naar gemeenten, afgezet tegen omvang van de sociale huur. Let op: deze cijfers zeggen niets over het vermogen van huishoudens. Bron: CBS (2020), VHE-lijsten corporaties (2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 71
4.5 BETAALBAARHEID PARTICULIERE HUUR Hoogste woonlasten in Zeewolde
Waar in de sociale huur de woonquote juist laag lag in
kiezen, zijn dus relatief duur uit. In Wezep staan (nog
De kaarten hieronder laten per kern de gemiddelde netto-
Ermelo, Nunspeet en Elburg, is dat voor de particuliere
steeds) de betaalbaarste particuliere huurwoningen
woonlasten en woonquote van huishoudens in de
huur niet het geval. Überhaupt geldt dat de netto-
aangezien zowel de woonlasten als woonquote laag is.
particuliere huur zien. De woonquote geeft de verhouding
woonquote in de particuliere huur veel hoger is dan in de
weer tussen de woonlasten van een huishouden, zoals
sociale huur. Zo ligt de maximale huur van
N.B. Voor sommige kernen ontbreken gegevens. Die kernen
huur- en energielasten, heffingen en eventuele
corporatiewoningen vaak veel hoger dan de actuele huur.
staan niet op de kaart weergegeven.
servicekosten, en het netto-inkomen.
Mensen die bewust of uit noodzaak voor particuliere huur
Netto-woonlasten
4 BESTAANDE VOORRAAD
Netto-woonquote
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 72
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Nauwelijks woningen onder € 300.000 Het schema hieronder laat voor de zes gemeenten op de
2024 slechts 10%. De meeste betaalbare woningen staan
Noord-Veluwe en voor Zeewolde zien wat de huidige WOZ-
in Elburg, Hattem en Oldebroek.
waarde van koopwoningen is en wat de gemiddelde WOZ-
waarde is per type woning. Waar in 2022 nog ongeveer een derde van de koopwoningen in de regio Noord-Veluwe een WOZ-waarde had van minder dan € 300.000, is dat in GEMIDDELDE M²-WAARDE PER TYPE
WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN REGIO / GEMEENTE
AANTAL
< € 200.000
€ 200. - € 250.000
€ 250. - € 300.000
€ 300. - € 350.000
€ 350. - € 400.000
€ 400. - € 500.000
€ 500. - € 650.000
> € 650.000
onbekend
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
NOORD-VELUWE
54.431
1%
2%
7%
13%
15%
22%
19%
15%
4%
€ 3.150
€ 3.275
€ 3.725
€ 3.875
€ 3.625
Gemeente Elburg
6.577
1%
3%
14%
20%
15%
20%
15%
8%
4%
€ 2.800
€ 2.850
€ 3.300
€ 3.625
€ 3.225
Gemeente Ermelo
7.969
2%
2%
3%
9%
16%
21%
19%
20%
10%
€ 3.300
€ 3.550
€ 4.125
€ 3.925
€ 4.075
Gemeente Harderwijk
14.028
1%
3%
8%
17%
18%
20%
18%
12%
4%
€ 3.275
€ 3.450
€ 4.100
€ 3.825
€ 3.550
Gemeente Hattem
3.479
2%
3%
12%
16%
11%
21%
16%
19%
0%
€ 2.900
€ 3.100
€ 3.575
€ 3.300
€ 3.475
Gemeente Nunspeet
8.154
2%
2%
3%
9%
15%
24%
25%
17%
4%
€ 3.300
€ 3.600
€ 3.750
€ 4.050
€ 3.775
Gemeente Oldebroek
7.102
1%
2%
12%
16%
15%
25%
18%
6%
5%
€ 2.775
€ 2.750
€ 3.050
€ 3.275
€ 3.150
Gemeente Putten
7.122
1%
2%
2%
6%
15%
22%
23%
29%
1%
€ 3.450
€ 3.525
€ 4.000
€ 4.400
€ 4.100
Gemeente Zeewolde
6.487
0%
1%
5%
17%
18%
29%
17%
9%
3%
€ 3.100
€ 3.050
€ 3.475
€ 3.900
€ 3.650
Samenstelling van de koopvoorraad naar (gemiddelde) WOZ-waarde per woningtype, als regiototaal en onderverdeeld naar gemeenten. Geel = WOZ-waardeklasse komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: WOZ-registratie gemeenten Noord-Veluwe en Zeewolde (2024).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 73
4.5 BETAALBAARHEID RISICO OP ENERGIEARMOEDE Waar is verduurzaming het meest urgent?
‘energiearmoede’ het grootst (een te groot deel van je
het buitengebied. In de corporatiesector is het hoogste
De energierekening bepaalt in steeds hogere mate hoeveel
maandinkomen kwijt zijn aan energielasten) en is de
risico in Harderwijk, maar ook in Ermelo en een deel van
geld een huishouden overhoudt om van te leven. De
urgentie om te verduurzamen het hoogst. We maken
Wezep. Hier is dan kans dan ook groter dat huishoudens
kaarten hieronder laten zien waar relatief veel energie-
onderscheid tussen corporatiebezit en particulier bezit.
aan het eind van de maand minder geld over houden om te
onzuinige woningen staan en waar óók veel lage-
Het hoogste risico op energiearmoede in particulier bezit is
investeren in de woning en woonomgeving.
inkomensgroepen wonen. Daar is de kans op
het hoogste in Harderwijk, Ermelo, Nunspeet en delen van
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 74
4.6 INVESTERINGSKRACHT Waar is relatief weinig investeringskracht? Grote investeringen in koopwoningen worden vaak gedaan als de woning verkocht is en nieuwe bewoners in het huis komen wonen. Daarmee verbeter je de marktpositie van
een woning. Op plekken waar veel ouderen in afgeloste koopwoningen wonen, is de kans groter dat er weinig in woningen is geïnvesteerd, helemaal als zij relatief weinig verdienen en relatief weinig vermogen hebben. We brachten in beeld in welke buurten het risico op een beperkte investeringskracht in de koopvoorraad het grootst is, en waar woningen op termijn dus mogelijk kwetsbaarder zijn. Uitgangspunten waren: hoog aandeel 65-plussers, hoog aandeel lage inkomens, hoog aandeel koopwoningen, bouwperiode 1945-1990 en relatief weinig eigen vermogen. Er is een hoog risico op beperkte investeringskracht in Harderwijk, met name in Stadsdennen en een deel van Frankrijk, terwijl andere delen van Harderwijk juist weer een heel laag risico hebben. Ook Wezep, Hattem en de noordkant van Ermelo scoren hoog.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 75
4.7 AANPASBAARHEID Welke woningen zijn in potentie aanpasbaar? De komende jaren neemt de vraag naar woningen die
Hieronder staat per bouwperiode en grootte van de woning
Echter blijft het aandeel aanpasbare woningen in de
geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag toe. Veel
hoe groot de kans is dat een woning aanpasbaar is.
particuliere huur- en koopsector redelijk gelijk. Het aandeel
bestaande woningen zijn met kleine aanpassingen geschikt
corporatiehuurwoningen dat in potentie geschikt is om aan
te maken voor ouderen, vooral wanneer zij een lichte
Het aantal aanpasbare woningen is logischerwijs weinig
te passen naar de behoefte van senioren is echter iets
zorgbehoefte hebben. Hierna maken we een inschatting om
veranderd sinds het vorige onderzoek. Het aantal woningen
gedaald.
hoeveel woningen het gaat.
dat in de particuliere huursector valt is nu hoger dan in het vorige onderzoek door het ontbreken van kadastercijfers.
NOORD-VELUWE EIGENDOM
We onderscheiden drie soorten bewoners voor wie aanpassingen aan de woning nodig zijn: (1) mensen die slecht ter been zijn, maar niet of nauwelijks gebruikmaken van hulpmiddelen, (2) mensen die gebruikmaken van een rollator, (3) mensen in een rolstoel. Voor de eerste twee groepen is het verbeteren van de toegankelijkheid van de woning voldoende om langer zelfstandig te blijven wonen.
CORPORATIE
% (IN POTENTIE) GESCHIKT
AANTAL
AANTAL
69%
1.400
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
Corporatiehuur
50%
9.350
< 1965
0%
5%
5%
- Delta Wonen
44%
650
1965-1980
15%
25%
25%
- Omnia Wonen
55%
2.700
1980-2003
40%
40%
75%
- Triada
53%
700
> 2003
100%
100%
100%
- UWOON
45%
4.000
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
- Woonzorg NL
100%
200
- WSP
57%
1.150
PARTICULIER
ZEEWOLDE % (IN POTENTIE) GESCHIKT
Bij de laatste groep is ook een goede doorgankelijkheid
< 1965
15%
20%
30%
belangrijk. Daar zijn grotere ingrepen voor nodig die ook
1965-1980
15%
60%
90%
69%
1.400
om aanpassingen in het casco vragen (bredere deuren,
1980-2003
70%
70%
90%
Particuliere huur
63%
4.500
91%
1.100
100%
Koop
73%
39.550
89%
5.750
ruimere hal en badkamer, etc.). We richten ons hier alleen op het verbeteren van de toegankelijkheid van woningen die met kleine aanpassingen (tot ca. € 10.000) te realiseren zijn.
> 2003
100%
100%
- Woonpalet
Inschatting van de aanpasbaarheid van woningen, naar eigendom,
Aandeel woningen dat naar verwachting aanpasbaar is, per corporatie en
bouwperiode en grootte / inhoud. Gebaseerd op de Doorzonscan van
voor particuliere huur en koop, op de Noord-Veluwe en in Zeewolde.
Aedes Actiz, aangevuld en bewerkt door KAW (2019).
Nultredenwoningen zijn hierin meegenomen. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestanden corporaties (2024), WOZ-registraties gemeenten (2024).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 76
4.7 AANPASBAARHEID Vroeg-naoorlogse rijen slecht aanpasbaar
Particuliere woningen hebben over het algemeen een
De kaarten hieronder laten op een lager schaalniveau zien
hogere kans op aanpasbaarheid. Zo scoort de hele regio
hoe aanpasbaar de woningvoorraad is, met onderscheid
groen vergeleken met huurwoningen. Zo zijn
naar huur- en koopwoningen. Op sommige plekken is de
koopwoningen over het algemeen ruimer.
aanpasbaarheid van de voorraad relatief beperkt. Het gaat vaak om vroeg-naoorlogse wijken en oudbouw in centra.
Corporatiebezit
4 BESTAANDE VOORRAAD
Particulier bezit
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 77
5
VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan in dit hoofdstuk in op signalen die iets zeggen
-
In de sociale huur zien we regiobreed dat 23- tot 30-
-
De koopmarkt is in de hele regio zeer gespannen. In
over de vraagdruk op de huur- en koopmarkt. Dat doen we
jarigen het vaakst actief woningzoekend zijn.
de meeste gemeenten kan een koper in theorie uit
aan de hand van de volgende thema’s:
Bovendien werd die groep de laatste jaren steeds
hooguit twee woningen kiezen. Ter referentie: als de
-
Cijfers die iets zeggen over de druk op de sociale
groter, met tussen 2023 en 2024 een stijging van ruim
keuze per koper kleiner dan vijf is, is er sprake van een
huurmarkt, zoals het aantal actief woningzoekenden,
40%. Een deel van hen zocht waarschijnlijk eigenlijk
krappe markt. In Putten lijkt de markt wat
per woningtype en leeftijd (paragraaf 5.2);
een koophuis, maar wijkt door de extreme krapte uit
ontspannener, maar omdat het aanbod daar relatief
De prijs per vierkante meter die je betaalt voor
naar de sociale huur.
het duurst is, grijpen veel groepen alsnog mis. In
-
particuliere huur, vergeleken met sociale huur en koop -
Eengezinswoningen zijn het gewildst, maar de kans
Elburg liggen de verkoopprijzen gemiddeld het laagst.
(paragraaf 5.3);
-
van slagen ligt bij dat type het laagst. Veel
Dat geldt ook voor Harderwijk, maar daar zijn
Marktcijfers over de koopmarkt, zoals de gemiddelde
woningzoekenden doen dus concessies en komen
verkochte woningen gemiddeld juist wat kleiner,
verkoopprijs per m² en de krapte-indicator (paragraaf
uiteindelijk niet in het type woning terecht dat hun
waardoor relatieve waardes alsnog hoger liggen.
5.4).
voorkeur had. Ter illustratie: het aandeel woningzoekenden dat reageert op een eengezinswoning nam niet toe, maar het aandeel reacties op benedenwoningen en etagewoningen zonder lift juist wel, omdat slaagkansen daar ruimer zijn.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 79
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN NV Jongvolwassenen steeds vaker actief op zoek De grafieken rechts laten zien wat aantal actief
Actief woningzoekenden per leeftijdsgroep 6.000
woningzoekenden is per leeftijdsklasse en in totaal voor de periode 2021-2024 op de Noord-Veluwe. De cijfers voor
2024 zijn tot september. Op basis van deze cijfers is een
5.000 4.000
extrapolatie gemaakt wat dit voor het hele jaar zou 3.000
betekenen.
2.000
Hoewel er het meest actief woningzoekend zijn in de leeftijdsklasse 30 t/m 54 jaar, geeft dit een vertekend beeld. Zo bestaat deze leeftijdsklasse uit 25 ‘leeftijdsjaren’
1.000 0 2021
en is deze groep daarom ook groter. De groep 23 t/m 29 jaar bestaat uit slechts 7 ‘leeftijdsjaren’. De hoeveelheid relatief heel hoog. Sinds 2023 is deze groep al met ruim
14.000
40% toegenomen. Mogelijk komen zij steeds moeilijker aan
10.000
Ook de groep senioren die zoekt naar een (andere) sociale huurwoning wordt steeds groter. Uit het veldwerk blijkt dat hier vooral behoefte is aan grondgebonden
23 t/m 29 jaar
2023 30 t/m 54 jaar
55 t/m 74 jaar
2024 75 jaar en ouder
Aantal actief woningzoekenden
actief woningzoekenden in deze leeftijdsgroep is dan ook
een koopwoning en zoeken ze vaker in de sociale huur.
2022 t/m 22 jaar
12.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2021
2022
2023
2024
nultredenwoning met vaak een kleine tuin en een
Boven: aantal actief woningzoekenden per leeftijdsklasse tussen 2021 en 2024 op de Noord-Veluwe. Onder: totaal aantal actief
ontmoetingsruimte.
woningzoekenden tussen 2021 en 2024 op de Noord-Veluwe. Bron: Enserve (2021 t/m 2024).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 80
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN NV Druk op eengezinswoningen blijft toenemen De grafieken rechts laten zien wat aantal actief woningzoekenden is per woningtype voor de periode 20212024 op de Noord-Veluwe. De cijfers voor 2024 zijn tot
september. Op basis van deze cijfers is een extrapolatie Actief woningzoekenden
gemaakt wat dit voor het hele jaar zou betekenen. Woningzoekenden kunnen op meerdere woningtypen
12.000
reageren, waardoor de som van alle woningtypen hoger uitkomt dan het totaal aantal actief woningzoekenden.
10.000
Zo zoeken de meeste actief woningzoekenden altijd wel op
8.000
Benedenwoning Bovenwoning
een eengezinswoning, maar is de kans op slagen heel laag. Men komt daardoor vaak in woningtypen terecht die niet
Eengezinswoning 6.000
Etagewoning met lift
direct de eerste keuze waren. Woningzoekenden doen dus vaker concessies. Zo is verhoudingsgewijs het aandeel
Etagewoning zonder lift 4.000
nieuwbouwwoning
woningzoekenden dat reageert op een eengezinswoning niet toegenomen, maar het aandeel reacties op
Standplaats
2.000
benedenwoningen en etagewoningen zonder lift juist wel. Dit zien we ook terug bij de resultaten van het veldwerk. Zo kunnen woningzoekenden weinig concessies doen op het eigendom, waardoor er vaker concessies gedaan
0 2021
2022
2023
2024
Aantal actief woningzoekenden per woningtype tussen 2021 en 2024 op de Noord-Veluwe. Bron: Enserve (2021 t/m 2024).
worden op het budget en type woning. 5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 81
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN ZEEWOLDE Ook in Zeewolde huurstarters in de knel
Aantal reacties geplaatst per jaar per groep
Op de vorige pagina’s lieten we zien wat de druk is op de
3.500
sociale huur op de Noord-Veluwe. Hiernaast laten we de
3.000
cijfers zien voor Zeewolde van Woonpalet.
2.500 2.000
De sterkste toename in het aantal reacties dat geplaatst is per jaar tussen 2019 en 2022 bestaat uit de groep starters. Dit is ook de groep die veruit de meeste reacties heeft geplaatst. Dit hoeft niet altijd te betekenen dat de groep
1.500 1.000 500 0 starter
doorstromer
ook uit veel personen bestaat. Het is vooral vaak een teken
2019
dat een groep moeilijk aan een woning komt en daarom vaak reageert. Tegelijkertijd is er een toename te zien van woningzoekenden van bijna alle leeftijdsgroepen. Voornamelijk woningzoekenden in de leeftijdsgroep tot 35
economische binding 2020
maatschappelijke binding 2021
van binding vrijgesteld
overig
2022
Aantal woningzoekenden per jaar per leeftijdsgroep 700 600 500
jaar zijn vaker woningzoekend. Het aantal
400
woningzoekenden in de leeftijdsgroep 75+ is nauwelijks
300
toegenomen. De verhuisgeneigdheid is in deze
200
leeftijdsgroep ook lager.
100 0 18 tot 25 jr
25 tot 35 jr
35 tot 45 jr
45 tot 55 jr 2019
2020
2021
55 tot 65 jr
65 tot 75 jr
>75 jr
2022
Boven: aantal reacties op woningen per jaar per doelgroep tussen 2019 en 2022. Onder: aantal woningzoekenden per jaar per leeftijdsgroep tussen 2019 en 2022. Bron: Woonpalet (2024).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 82
5.3 PARTICULIERE HUUR Particulier huren is naar verhouding duur
CORPORATIEHUUR
PARTICULIERE HUUR
KOOP
NOORD-VELUWE
€ 6,44
€ 16,40
€ 20,37
koopwoning. Het laat ook zien dat je een huurwoning het
Elburg
€ 6,38
-
€ 15,65
best bij een woningcorporatie kunt huren. Daar krijg je
Ermelo
€ 6,53
€ 18,46
€ 20,99
Harderwijk
€ 6,55
€ 17,30
€ 19,19
Hattem
-
€ 15,94
€ 21,72
Nunspeet
€ 6,24
€ 12,38
€ 21,34
Oldebroek
€ 6,72
-
€ 18,90
Putten
€ 6,35
-
€ 22,99
ZEEWOLDE
€ 7,33
€ 15,74
€ 18,77
CORPORATIEHUUR
PARTICULIERE HUUR
KOOP
De schema’s rechts laten zien hoeveel je per maand voor
gemiddeld € 6,44 kwijt voor een corporatiewoning, € 16,40
een vierkante meter woonoppervlakte betaalt in de
voor een middenhuurwoning en € 20,37 voor een
particuliere huursector, en ter referentie in de sociale huur-
en koopsector.
meer oppervlak voor je geld. De krapte op de markt zorgt De vraag naar middenhuur en particuliere huur is de
ervoor dat mensen bereid zijn om zeer veel geld te betalen
afgelopen jaren sterk toegenomen doordat steeds meer
voor een (midden)huurwoning, terwijl ze vaak met bijna
woningzoekenden tussen wal en schip vallen. Een
gelijke maandlasten een koopwoning kunnen kopen. Echter
koopwoning is te duur geworden, en voor een sociale
zijn de koopwoningen die aangeboden worden vaak zo
huurwoning komt deze groep slechts beperkt in
ruim, dat de totaalprijs een belemmerende factor wordt.
EENGEZINS CA. 130 M²
aanmerking. De tabellen rechts laten echter zien dat
APPARTEMENT
woningzoekenden veel geld kwijt zijn per vierkante meter
CA. 75 M²
huurwoning, vooral vergeleken met wat men zou betalen
Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie-,
NOORD-VELUWE
€ 8,37
€ 17,90
€ 20,73
bij een corporatiehuurwoning. Het meest is men in de
middenhuur- en koopwoningen, als regiogemiddelde en per gemeente. Bij
Elburg
€ 8,39
€ 15,22
€ 18,16
Ermelo
€ 8,44
€ 16,85
€ 26,15
Harderwijk
€ 8,33
€ 19,54
€ 22,61
Funda, actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die kopers op
Hattem
-
€ 20,93
€ 18,51
dit moment kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. Bron:
Nunspeet
€ 8,48
€ 17,60
€ 19,91
Oldebroek
€ 8,39
-
€ 15,19
Putten
€ 8,80
€ 16,79
€ 26,49
ZEEWOLDE
€ 8,77
€ 16,62
€ 20,76
particuliere huur kwijt aan appartementen in Hattem. Daar betaalt men gemiddeld bijna € 21 per vierkante meter per maand. Het laat tegelijkertijd ook zien dat particuliere huur het gat deels dicht tussen corporatiehuur en koopwoningen. Zo is men op de Noord-Veluwe voor een grondgebonden woning per vierkante meter per maand
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
eengezinswoningen keken we naar woningen van ca. 130 m², bij appartementen naar een oppervlakte van ca. 75 m². De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan woningen in de particuliere huur op
BAG (2024), WOZ-registratie gemeenten (2024), VHE-bestanden corporaties (2024), hypotheker.nl (2025) en Funda (voorjaar 2025).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 83
5.2 KOOP MARKTCIJFERS Putten het duurst, Elburg juist betaalbaarder De grafiek rechtsboven laat zien wat de gemiddelde
Gemiddelde verkoopprijs bestaande woningen per m² € 4.500
Elburg
transactiewaarde van woningen is per gemeente over de afgelopen zes jaar. Over het algemeen stijgt het de
gemiddelde transactieprijs per gemeente, al zijn er soms
Ermelo
€ 4.000
trekt vanuit de Randstad als een ‘olievlek’ over het land
€ 3.500
Hattem
1,8
Putten
4,8
Nunspeet
€ 3.000
Oldebroek € 2.500
Putten
heen, met kleine lokale verschillen. Zo is er vanuit Zwolle ook een ‘olievlek’ met hoge verkoopprijzen die zich over de
Zeewolde
Harderwijk
wat lokale schommelingen. Zo was 2023 een dip, maar stegen de prijzen in 2024 weer. De stijging van de prijzen
Uit hoeveel woningen kon een woningzoekende kiezen?
Oldebroek
2,8
Zeewolde
€ 2.000 2019
2020
2021
2022
2023
Nunspeet
2024
1,5
regio uitstrekt. Dit zien we ook terug in de transactiewaarden per gemeente. Putten heeft de meeste dure woningen terwijl de gemiddelde transactiewaarde in
Gemiddelde totale verkoopprijs bestaande woningen
Hattem
€ 550.000
Elburg
€ 500.000
Ermelo
woning heeft minder vierkante meters). De krapte-indicator
€ 450.000
Harderwijk
laat zien hoeveel keuze een koper heeft op de
€ 400.000
woningmarkt. In alle gemeente is er sprake van een zeer
€ 350.000
gespannen woningmarkt. In Putten lijkt het minder
€ 300.000
gespannen te zijn, maar het beeld is vertekend vanwege
€ 250.000
Elburg juist lager ligt. Harderwijk scoort per vierkante meter hoger dan bij de totale transactieprijs (gemiddelde
het dure aanbod, waardoor bepaalde groepen alsnog misgrijpen. 5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
2,3
Harderwijk
1,4
Ermelo
1,5
Elburg
1,6
Hattem
Nunspeet Oldebroek Putten 2019
2020
2021
2022
2023
2024
Zeewolde
Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen, totaal en per m², tussen 2019 en 2024. Bron: CBS Statline
Gemiddelde ‘krapte-indicator’ over de
(2019-2024), BAG (2022), bewerkt door KAW.
periode Q2 en Q3 2024. Bron: NVM (2024)
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 84
6
UITKOMSTEN VELDWERK
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan hier in op de uitkomsten van de Maptionnaire-
-
Voor veel recent verhuisden was de Noord-Veluwe een
grondgebonden nultredenwoning zocht, maar in een
enquête waarin we inwoners van de Noord-Veluwe
bewuste (eerste) keuze, vaak als onderdeel van een
appartement terechtkwam, meestal omdat aanbod van
bevroegen op hun keuzes en overwegingen bij het
breder palet aan goed bereikbare woonplaatsen:
dat type ontbrak. Er wordt ook veel ingeleverd op prijs,
verhuizen, hun woonwensen en andere wonen-gerelateerde
Amersfoort, Zwolle en andere kernen langs snelwegen.
thema’s. Mensen konden de enquête van medio december
Voor een ander deel was de Noord-Veluwe een
2024 tot medio januari 2025 invullen.
‘second-best-optie’, omdat het in de voorkeurs-
betaalbare segment vrij. We zagen dat senioren die
-
Eerst kijken we naar huishoudens die recent naar de
woonplaats niet lukte. We zien dan grofweg een
doorstromen vaak een woning van meer dan vijf ton
regio Noord-Veluwe zijn verhuisd. Waar kwamen zij
tweedeling: huishoudens die eigenlijk in de omgeving
achterlieten. Die woningen worden vaak gekocht door
vandaan, hoe oriënteerden zij zich, wat waren hun
Amersfoort-Utrecht wilden wonen kiezen vaak voor
huishoudens die op hun beurt een woning in het
verhuismotieven en welke concessies deden zij
gemeenten als Putten of Ermelo, terwijl huishoudens in
betaalbare segment achterlieten. Samen zorgt dit voor
(paragraaf 6.3);
Zwolle zochten vaak in Hattem terechtkomen. De
‘doorstroomtreintjes’. Bouw je dus meer voor senioren,
Daarna kijken we naar de groep met verhuiswensen:
leeftijdsgroep 41 tot 64 jaar oriënteert zich het
dan zul je aan het eind van de verhuisketen merken
wat zijn hun woonwensen en hoe ziet hun gewenste
breedst. Voor hen was de Noord-Veluwe dan ook het
dat ook starters en jonge huishoudens vaker slagen.
-
woning eruit (paragraaf 6.4); -
Er deden ook huishoudens zonder verhuiswensen mee
vaakst een second-best-optie.
-
Met doorstroming speel je bestaande woningen in het
Huurders deden het vaakst een concessie op prijs. Het
Recent verhuisden leveren het vaakst in op type en
verschil tussen zoeken en vinden is het grootst in het
aan de enquête. Zij gaven adviezen mee. Die
prijs. Je zou kunnen zeggen dat veel huishoudens ‘een
segment boven de € 1.150. Maar 5% van iedereen die
beschrijven we kort in paragraaf 6.5.
woningtype kleiner’ eindigden: ze zochten vrijstaand en
wilde huren zocht in dat segment, terwijl 17% daar
vonden een tweekapper of ze zochten een rijwoning en
slaagde. Dat bevestigt het beeld dat de middenhuur
Alle figuren die we laten zien, zijn gebaseerd op de
vonden een appartement. Specifiek bij ouderen zien
een (noodgedwongen) overdrukventiel is van schaarste
enquête. We vermelden daarom niet steeds de bron erbij.
we dat een kwart van de verhuisden eigenlijk een
op de betaalbare koop- en sociale huurmarkt.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
-
door alle doelgroepen, maar vaak wel met succes. -
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 86
6.2 METHODIEK: DRIE SPOREN Drie sporen
Representativiteit
Tussen medio december 2024 en begin 2025 vroegen we
Het onderzoek bestaat uit 3.500 respondenten op een
We hebben alle respondenten gewogen op leeftijd en
recent verhuisden naar hun zoekgedrag en vroegen we
populatie van 192.100 inwoners. Om een goede steekproef
huishoudenstype. Daarmee corrigeerden we de lichte
verhuisgeneigden naar hun woonwensen. Er deden 3.500
te houden onder een populatie van deze omvang zijn 2.372
oververtegenwoordiging van 65-plussers.
respondenten mee. In Zeewolde is de enquête niet
respondenten nodig. Dit aantal is ruimschoots gehaald.
verspreid. We maakten onderscheid tussen drie groepen:
Recent verhuisden
1. Recent verhuisden: we bevroegen recent verhuisden op hun zoekgedrag. Het geeft inzichten in de zoekpatronen van groepen en laat bovendien ‘bewezen’ gedrag zien in
Ca. 1.450
plaats van wensdenken. Zo leren we welke concessies recent verhuisden hebben gedaan, welke producten men juist makkelijk vindt en waar gemeenten duidelijk kansen laten liggen.
Ca. 1.400
2. Mensen met wensen: veel inwoners van binnen de regio hebben wel een woonwens, maar hebben die om verschillende redenen (nog) niet waar kunnen maken. Denk
Ca. 3.500
aan jongeren die nog thuis wonen. We vroegen deze groep naar hun belangrijkste woonwensen. 3. ‘Meedenkers’: er zijn ook inwoners die niet recent verhuisd zijn en ook geen woonwens hebben. Deze groep
Ca. 650
Woonwens
vroegen we om mee te denken.
‘Meedenkers’ 6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 87
6.2 METHODIEK: DRIE SPOREN Manier van verspreiden beïnvloedt aantal reacties Hattem
De cirkeldiagrammen hiernaast laten zien hoeveel reacties Oldebroek
er per ‘spoor’ binnen zijn gekomen. De verhoudingen tussen de verschillende sporen per gemeente is sterk
82
beïnvloed door de manier van verspreiden. Zo hebben Elburg
sommige gemeenten minder inwoners per brief aangeschreven dan anderen, terwijl andere gemeenten
103
juist weer meer berichten op sociale media hebben Harderwijk
geplaatst. Over het algemeen kunnen we zeggen dat we voldoende reacties binnen hebben om uitspraken te kunnen
Nunspeet
79
59 72
139
223
210
196
131 420
doen per gemeente. Bij weinig reacties laten we alleen
95
360
opvallende zaken en afwijkingen zien.
Ermelo Putten 81
Recent verhuisden
111
171
289
197
225 118
132
Woonwens ‘Meedenkers’
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 88
6.3 RECENT VERHUISDEN HERKOMST Grote spreiding herkomst recent verhuisden De kaarten rechts laten zien waar mensen vandaan komen die geen binding hebben met de regio Noord-Veluwe (rood), waar mensen vandaan komen die eerder in de
regio zijn opgegroeid (blauw) en mensen die er niet zijn opgegroeid, maar er al wel eerder hebben gewoond (geel). De conclusie is helder: veel recent verhuisden hebben een binding met de regio en woonden voor hun recentste verhuizing ook al in een van de regiogemeenten. Van de groep die geen binding met de regio heeft, woonde het grootste deel eerst in de regio Utrecht-Amersfoort, in de rest van de Randstad of in de omgeving van Zwolle. Soms komen huishoudens uit Noord-Nederland. Ze komen juist zelden uit Zeeland, Noord-Brabant of Limburg.
Mensen zonder binding met de regio Noord-Veluwe
Ik ben opgegroeid in de regio Noord-Veluwe Ik heb ooit eerder in de regio Nooit-Veluwe gewoond maar ben hier niet opgegroeid
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 89
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE Drie duidelijke zoekrichtingen Recent verhuisden zijn gevraagd naar hun oriëntatieproces voordat zij een woning vonden op de Veluwe. We vroegen mensen wat zij als eerst zochten, en waar zij eventueel nog
meer zochten. Duidelijk is dat veel mensen echt een bewuste keuze maakten om op de Veluwe te gaan wonen. Naast de Veluwe zijn Amersfoort, Zwolle en de kernen tussen Apeldoorn en Zwolle aan de A50 plekken waar als eerst werd gezocht. Vanuit die ‘eerste zoekplekken’ heeft men dus uiteindelijk een woning op de Veluwe gevonden. Kijken we naar waar mensen nog meer hebben gezocht (de rechter afbeelding) dan zien we eigenlijk hetzelfde beeld, maar dan versterkt. Er zijn drie beelden te onderscheiden (ook op basis van de kaarten op de volgende pagina): 1.
Mensen zoeken een woning op de Veluwe en zoeken daarom ook op de regio Noord-Veluwe;
2.
Mensen zoeken een woning rondom Amersfoort en oriënteren zich dan ook aan de zuidkant van de regio;
3.
Mensen zoeken een woning rondom Zwolle en oriënteren zich aan de noordkant van de regio.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 90
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE Oriëntatie recent verhuisden per gemeente
Elburg
Harderwijk
Oldebroek
Ermelo
Hattem
Putten
‘t Harde
Nunspeet
Wezep
Op de vorige pagina lieten we zien hoe alle verhuisden zich hebben georiënteerd. Hiernaast zoomen we in op de voorzieningenkernen waar men uiteindelijk is komen
wonen. Op de vorige pagina benoemden we dat veel mensen zich rondom de regio Amersfoort oriënteren. Dit zien we vooral terug in Putten en Ermelo. Deze kernen concurreren bijvoorbeeld met plekken als Soest, Ede en Apeldoorn. Kernen als Elburg, Hattem, Wezep en in mindere mate Oldebroek bedienen juist vaker een vraag vanuit de regio Zwolle en concurreren dan ook met plekken die vanuit Zwolle goed te bereiken zijn (A50, N337). Nunspeet bedient juist de hele regio en ziet dan ook de druk op de woningmarkt van twee kanten komen. Opvallend voor Nunspeet is dat veel mensen (t.o.v. de andere kernen) eerst zochten op andere kernen binnen de regio Noord-Veluwe. ‘t Harde kent hetzelfde beeld als Nunspeet, maar wel veel lokaler. ‘t Harde heeft ook een sterke relatie met Elburg. Harderwijk is heel vaak een bewuste eerste keuze om te gaan zoeken. Veel mensen vinden er uiteindelijk een woning, al zijn er uiteindelijk ook mensen uitgeweken naar Nunspeet, Ermelo en Putten. 6 UITKOMSTEN VELDWERK
De kaarten zijn scherp genoeg om uit te vergroten.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 91
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE Duidelijke verschillen tussen leeftijdsgroepen
18 t/m 25 jaar
41 t/m 64 jaar
26 t/m 40 jaar
65 jaar en ouder
Waar we op de vorige pagina’s ingingen op het zoekproces per voorzieningenkern, maken we hier een onderscheid tussen leeftijdsgroepen. Over het algemeen ontstaat er een
beeld dat jongvolwassenen erg gehecht zijn aan de regio en vrij dicht bij huis zoeken. Naarmate men ouder wordt, en in een deel van de gevallen een gezin zal vormen, is men bereid verder te reizen. Een ruime woning die voldoet aan de woonwensen is dan belangrijker dan de specifieke locatie. Daarnaast zijn woningzoekenden tussen de 26 en 64 jaar ook veel vaker georiënteerd op plekken met veel werkgelegenheid zoals Amersfoort en Zwolle. Zo zochten mensen in deze leeftijdsgroep veel vaker dan andere leeftijdsgroepen een ruime woning met veel buitenruimte in het groen. Hier wordt het zoekgebied dan ook voor verruimd.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 92
6.3 RECENT VERHUISDEN AFSTAND VANAF EERSTE ZOEKPLAATS Zoekgebied aan de zuidkant ruimer Voor de verschillende gemeenten hebben we gekeken naar de afstand tussen de eerste zoeklocatie van recent verhuisden en de woning waar ze terecht zijn gekomen na 2,2 km
de verhuizing. Een groot deel van de woningzoekenden
2,2 km
vindt vaak de woning op de plek waar ze die ook zochten,
Hattem Oldebroek
maar een deel wijkt ook echt uit. Voorbeeld: mensen die Ermelo als voorkeur hadden, weken gemiddeld 3,1
1,8 km
kilometer uit om een woning te vinden. De grootste
Elburg
‘uitwijking’ zit dan ook binnen de zuidelijke gemeenten.
verhuisden wijken minder ver uit
Toch vindt gemiddeld genomen meer dan de helft van de recent verhuisden een woning binnen 1 kilometer van de
2,4 km
2,3 km
eerste zoekplaats. In Ermelo vonden recent verhuisden het
Harderwijk
Nunspeet
minst vaak een woning binnen vijf kilometer van de eerste
3,1 km
zoekplaats. Met andere woorden: in Ermelo komen recent verhuisden het vaakst uit een andere gemeente. Dit beeld komt overeen met de ‘zoekpluim’ die te zien is op pagina
91.
Ermelo 2,8 km Putten
Verhuisden wijken verder uit
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 93
6.3 RECENT VERHUISDEN VERHUISREDENEN Ruim wonen met een grote tuin populair
Daarna neemt de noodzaak af om een ruime woning te
gevallen mee bezig. Kijken we naar het wisselen van
Recent verhuisden die aangaven (o.a.) te zijn verhuisd
hebben. Kleiner wonen en een gelijkvloerse woning is vaker
eigendom, dan zijn het vooral mensen onder de 40 die van
vanwege de woning (42%) gaven in ongeveer de helft van
voor senioren de reden om te zoeken naar een andere
een huur- naar een koopwoning willen. Mensen die de
de gevallen aan ruim te willen wonen en een grote
woning. Daarbij ook inleveren op de grootte van de tuin
switch van een koopwoning naar een huurwoning willen
buitenruimte te willen. Voornamelijk mensen in de
gaat veel mensen toch te ver. Opvallend: ook de
maken zijn in de meeste gevallen 65-plus.
leeftijdsgroep tussen de 26 en 40 jaar vinden dit belangrijk.
leeftijdsgroep 41 t/m 64 jaar is hier al in ca. 20% van de Als u 'andere woning' koos, wat was dan in het bijzonder de reden?
60%
Afleesvoorbeeld: 42% van de respondenten die aangaf verhuisd te zijn omdat men een andere woning wou, wil een gelijkvloerse woning.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ik wilde kleiner wonenIk wilde ruimer wonen Ik wilde een grotere Ik wilde een kleinere Ik wilde een beter Ik wilde een woning tuin of buitenruimte tuin of buitenruimte onderhouden woning met lagere energiekosten
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Ik wilde goedkoper Ik wilde een woning Ik wilde een wonen die naar mijn wensen gelijkvloerse woning aan te passen is (slaap- en badkamer beneden)
Ik wilde kopen in plaats van huren
Ik wilde huren in plaats van kopen
Ik wilde zelf een woning bouwen / een nieuwbouwwoning
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 94
6.3 RECENT VERHUISDEN VERHUISREDENEN De Veluwe wordt gevonden op haar kwaliteiten Op de vorige pagina lieten we de resultaten zien van
regio weten te vinden. Ruime woningen met een grote ruin,
verhuisden die aangaven te zijn verhuisd vanwege de
maar dus ook zeker de rustige en/of groene omgeving
woning. Hieronder laten we zien wat de verhuisredenen
wordt gezocht. Dit wordt door alle leeftijdsgroepen veel
waren van mensen die verhuisd zijn vanwege de omgeving
gezocht. Ook de nabijheid van vrienden en/of familie wordt
(30%). Duidelijk is dat verhuisden de kwaliteiten van de
als belangrijk criterium gezien in de zoektocht.
90% 80% 70% 60% 50% 40%
Afleesvoorbeeld: 15% van de respondenten die aangaf verhuisd te zijn om in een andere plek of buurt te wonen, wou dat omdat men een levendigere of meer stedelijke plek zocht.
30% 20% 10% 0% Ik wilde dichter bij vrienden en/of familie wonen
Ik wilde dichter bij een school of opleiding wonen
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Ik wilde dichter bij werk wonen
Ik wilde dichter bij Ik wilde dichter bij Ik zocht een plek met Ik zocht een rustigere Ik zocht een Ik zocht een plek met Ik zocht een veiligere een zorgvoorziening winkels/voorzieningen een betere of groenere omgeving levendigere of meer emotionele waarde omgeving wonen wonen bereikbaarheid stedelijke plek
Ik zocht een kindvriendelijke omgeving
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 95
6.3 RECENT VERHUISDEN CONCESSIES Weinig concessies op eigendom, veel op woningtype Hiervoor hebben we veel gekeken naar het zoekgedrag van
dan weer wel veel vaker het geval bij mensen die zochten
verhuisden en de reden dat ze verhuisd zijn. Niet iedereen
op een rij- of hoekwoning. Er is ook een onvervulde
vindt precies wat hij of zij zoekt. Dat dat niet altijd op de
behoefte aan levensloopbestendig wonen met een kleine
voorkeurslocatie was, zagen we al op pagina 90-92, maar
tuin. Zo belandt een kwart van de mensen die een
ook op de woningtype doet men concessies. Zo worden
levensloopbestendige woning met een kleine tuin zoekt in
’betaalbare’ woningen zoals appartementen en rijwoningen
een appartement. Uiteindelijk doet men dus veel concessies
vaker gevonden dan dat mensen hier direct op zoeken.
op het gewenste woningtype, maar zelden op het gezochte
Verhuisden die o.a. zochten op een vrijstaande woning
eigendom. We hebben het dan dus alleen over mensen die
kwamen vaker terecht in een twee-onder-een-kapwoning of
dus al verhuisd zijn. Er zijn veel woningzoekenden die nog
rij- of hoekwoning dan in een vrijstaande woning. Ze
geen concessie hebben kunnen doen omdat ze nog niks
kwamen echter zelden terecht in een appartement. Dit is
konden vinden.
80% 70%
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koopwoning
Huurwoning van Huurwoning van een een particuliere woningcorporatie verhuurder
Gezocht
Gevonden
40% Afleesvoorbeeld: vrijstaande woningen worden in de NoordVeluwe vaker gezocht dan uiteindelijk gevonden.
35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0% Rij- of hoekwoning
Twee-onder-één-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement of flat
Gezocht 6 UITKOMSTEN VELDWERK
Beneden- of bovenwoning
Bedrijfswoning of woning in het buitengebied
Levensloopbestendige woning met kleine tuin
Gevonden WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 96
6.3 RECENT VERHUISDEN CONCESSIES Veel concessies op prijs, maar wel met succes
30% procent een concessie gedaan op de prijs. Slechts
woningzoekenden die tussen wal en schip vallen. Zij komen
De tabellen hieronder laten zien wat de concessie is
enkelen daarvan hebben juist een goedkopere woning
er moeilijk tussen op de koopmarkt, maar verdienen vaak
geweest in de koop- en huurprijs van recent verhuisden. In
gevonden dan gezocht. In de sociale huursector ligt het
ook te veel voor een sociale huurwoning of stonden niet
algemene zin is te stellen dat des te goedkoper mensen
aandeel dat een concessie deed op de prijs veel hoger. De
lang genoeg ingeschreven. De open reacties waarom
zoeken, des te vaker ze uiteindelijk toch duurder uitkomen.
helft van de recent verhuisden heeft een woning gevonden
mensen in deze woning zijn gaan wonen bestaat dan ook
Er wordt immers al gezocht naar de betaalbaarste
in een andere prijsklasse dan gezocht. Opvallend is dat
zeer vaak uit ‘ik kon niet anders’ en ‘het was het enige die
woningen, dus kan er op dat vlak geen concessie gedaan
zeer weinig huurders een huurwoning van meer dan
beschikbaar was’. Alle huurders die een concessie deden op
worden. De prijs of locatie blijven dan nog over. Onder
€ 1.150 zoeken, maar wel veel hier uiteindelijk in
prijs hadden dan ook veel problemen met het gebrek aan
respondenten die verhuisd zijn naar een koopwoning heeft
terechtkomen. Het is een overdrukventiel voor
aanbod in de gewenste prijsklasse.
45%
30%
40% 25%
35% 30%
20%
25% 15%
20% 15%
10%
10% 5%
5% 0%
0% Minder dan € 250.000
Tussen € 250.000 en € 300.000
Tussen € 300.000 en € 400.000 Gezocht
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Gevonden
Tussen € 400.000 en € 500.000
Meer dan € 500.000
Minder dan € 650
Tussen € 650 en € 700
Tussen € 700 en € 880 Tussen € 880 en € 1.150 Gezocht
Meer dan € 1.150
Gevonden
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 97
6.3 RECENT VERHUISDEN CONCESSIES Concessies op ruimte, parkeren vaak heel belangrijk
woning te hebben. Dit werd het vaakst aangegeven door
niet direct op zochten. Zij hebben waarschijnlijk vaker een
Naast dat woningzoekenden concessies kunnen doen op de
recent verhuisden onder de 25 jaar. Zij doen vooral
concessie gedaan op woningtype of locatie. Alleenstaanden
locatie, de prijs, het eigendom, het oppervlakte en type
opvallend vaak een concessie in ruimte in een huurwoning
zochten af en toe weinig ruimte in de woning, maar vonden
woning, kunnen er ook concessies gedaan worden op
van een particuliere verhuurder. Jongvolwassenen onder de
dat uiteindelijk niet.
eigenschappen van de woning. Concessies gaan vaak
25 doen ook het vaakst een concessie op gemakkelijk
meerdere kanten op. Zo zijn er in totale zin meer mensen
parkeren bij de woning. Zij zoeken namelijk vaker naar
Gemakkelijk parkeren is ook een duidelijke wens van velen.
die veel ruimte vinden dan het aantal mensen die het
woningen in het centrum van een kern waar parkeren vaak
Binnen de verschillende leeftijden zitten er weinig
zochten. Echter zijn daarbinnen mensen die wel veel ruimte
moeilijker is. Woningzoekenden tussen de 41 en 64 jaar
verschillen tussen, behalve dat recent verhuisden onder de
zochten, maar uiteindelijk aangaven weinig ruimte in de
vonden juist vaak veel ruimte in de woning, terwijl ze daar
25 jaar dus vaker concessies hebben moeten doen.
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Veel ruimte in de woning
Weinig ruimte in de woning
Grote buitenruimte (tuin of balkon)
Kleine buitenruimte (tuin of balkon)
Weinig of geen onderhoud
Hoogwaardige/moderne afwerking
Gezocht
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Duurzaam
Lage energiekosten
Hoge energiekosten
Bijzondere uitstraling
Geschikt om aan te Gemakkelijk parkeren passen of te verbouwen bij de woning
Gevonden
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 98
6.3 RECENT VERHUISDEN DOORSTROMING KOOP Doorstroming zorgt voor betaalbaarheid
Wat laten huishoudens achter die een woning kopen met een waarde hoger dan € 500.000?
Meer dan € 500.000
De grafieken rechts laten zien welke woningen achtergelaten worden door huishoudens die een woning
Tussen € 400.000 en € 500.000
met een koopprijs boven de € 500.000 kopen (boven) en
door senioren die verhuizen naar een levensloopbestendige
Tussen € 300.000 en € 400.000
woning met een kleine tuin of een appartement (onder). Tussen € 250.000 en € 300.000
Huishoudens die een woning kochten met een prijs boven
Minder dan € 250.000
de € 500.000 laten in ongeveer 45% van de gevallen een 0%
woning achter die goedkoper is dan de woning die is
10%
20%
30%
40%
50%
60%
aangekocht. In iets meer dan de helft van de gevallen laten zij een woning achter in dezelfde prijscategorie. Senioren laten juist heel vaak een woning achter die duurder is dan
Wat laten senioren achter die in een levensloopbestendige woning of appartement gaan wonen achter?
Meer dan € 500.000
€ 500.000. Zij zorgen dus niet direct voor veel betaalbare woningen, maar spelen wel woningen vrij die de huishoudens ‘een segment lager’ weer kunnen kopen. Gezamenlijk zorgen zijn voor een ‘doorstroomtrein’. Er zullen bij het bouwen van seniorenwoningen veel dure
Tussen € 400.000 en € 500.000
Tussen € 300.000 en € 400.000
Tussen € 250.000 en € 300.000
woningen vrijkomen, maar die gaan juist weer naar mensen die daar weer betaalbare woningen voor achterlaten.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
Minder dan € 250.000 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 99
6.4 WOONWENSEN VIERKANTE METERS Jong óf oud zoekt kleine en compacte woning Op de vorige pagina’s lieten we de resultaten zien van mensen die recent verhuisd zijn. Op de volgende pagina’s gaan we in op mensen die een woonwens hebben.
De tabellen rechts laten het gewenste aantal vierkante meters zien van mensen met woonwensen en het huidige aantal vierkante meters. Ongeveer de helft van de woningzoekenden zoekt een woning met een oppervlakte
GEZOCHT
< 50 M²
50 M² - 65 M²
65 M² - 85 M²
85 M² - 100 M²
100 M² - 150 M²
> 150 M²
EINDTOTAAL
Jonger dan 25 jaar
8%
24%
26%
7%
31%
5%
100%
Tussen 26 en 40 jaar
2%
7%
18%
5%
47%
22%
100%
Tussen 41 en 64 jaar
1%
2%
18%
13%
40%
26%
100%
65 jaar of ouder
0%
5%
20%
24%
43%
8%
100%
GEMIDDELD
4%
11%
21%
10%
38%
15%
100%
lager dan 100 m². Echter zitten er grote onderlinge verschillen tussen de leeftijdsgroepen. Zo willen
HUIDIG
< 50 M²
50 M² - 65 M²
65 M² - 85 M²
85 M² - 100 M²
100 M² - 150 M²
> 150 M²
EINDTOTAAL
huishoudens jonger dan 25 juist vaak een redelijk kleine
Jonger dan 25 jaar
35%
11%
14%
6%
19%
15%
100%
woning, tot ze iets ouder worden en wellicht een gezin
Tussen 26 en 40 jaar
17%
14%
21%
9%
30%
10%
100%
gaan vormen. Dan is er juist behoefte aan meer vierkante
Tussen 41 en 64 jaar
4%
7%
8%
8%
46%
28%
100%
meters. Naarmate men ouder wordt, verdwijnt die behoefte
65 jaar of ouder
0%
3%
7%
3%
40%
46%
100%
aan veel vierkante meters juist, maar helemaal terug naar
GEMIDDELD
13%
9%
12%
7%
35%
24%
100%
een kleine woning met minder dan 85 m² is zelden een wens. Toch laten senioren, mits ze verhuizen, wel vaak woningen achter met veel vierkante meters. Ook tussen kernen zitten verschillen. Senioren die in Harderwijk wonen kleiner en willen ook kleiner wonen dan andere kernen op de Veluwe.
6 UITKOMSTEN VELDWERK
WOONBEHOEFTEONDERZOEK NOORD-VELUWE EN ZEEWOLDE | 17 APRIL 2025 | DEFINITIEF | 100