Ruimtelijke onderbouwing e250032158

Woonblok 1 is georiënteerd op het zuiden, wat zorgt voor maximale lichtinval gedurende de middag. Woonblok 2 is grotendeels georiënteerd op het westen, waardoor de woningen profiteren van zonlicht in de namiddag en avond. Regels Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.14 Slagschaduw Wettelijk kader Het omgevingsaspect slagschaduw (van windturbines) is geregeld in paragraaf 5.1.4.4a van het Bkl. Te treffen maatregelen In de omgeving van het plangebied zijn geen windmolens aanwezig, van vorming van slagschaduw op de appartementen binnen het plangebied die met deze BOPA planologisch worden toegestaan, is geen sprake. Regels Er zijn geen regels van toepassing, 5.2.15 Water Wettelijk kader Rijksbeleid – Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 Het Nationaal Water Programma (NWP) 2022 -2027 is op 18 maart 2022 vastgesteld en brengt het Nationaal Water Plan en het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren in het kader van de Omgevingswet samen in één programma. De Rijksoverheid beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en vaarwegen. Aspecten als klimaatverandering, bodemdaling, milieu- verontreiniging en ruimtedruk zorgen ervoor dat Nederland momenteel te maken heeft met grote wateropgaven, die in de toekomst steeds groter en complexer worden.

In het Nationaal Waterprogramma 2022 – 2027 staan de volgende drie ambities centraal: • Een veilige en klimaatbestendige delta; • Een concurrerende, duurzame en circulaire delta; • Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur. Deze drie hoofdambities worden uitgewerkt per thema: • Klimaatadaptatie; • Waterveiligheid; • Zoetwaterverdeling en droogte; • Waterkwaliteit; • Grondwater; Gemeente Ermelo April 2025

• •

Scheepvaart; Water en leefomgeving.

In deel A van het NWP zijn de belangrijkste beleidsdoelen en keuzes per thema geformuleerd. Vervolgens is in deel B het beheer en uitvoering door Rijkswaterstaat per thema beschreven. Tot slot komen in deel C het beleid en beheer en uitvoering samen in specifieke gebiedsgerichte uitwerkingen voor verschillende onderdelen van het hoofdwatersysteem. Provinciaal beleid - Regionaal Waterprogramma Gelderland 2021-2027 Het Regionaal Waterprogramma (RWP) 2021 – 2027 Provincie Gelderland is op 15 december 2021 vastgesteld. In het Provinciaal Waterprogramma 2021-2027 zijn de op- gaven van de Europese Kaderrichtlijn Water, het Nationaal Bestuursakkoord Water en het Nationaal Waterplan vertaald naar strategische doelstellingen voor Gelderland. De provincies heeft zeven ambities: 1.

2. 3. 4. 5.

6.

7.

Vestigingsklimaat: Voldoende water van voldoende kwaliteit is belangrijk als grondstof en/of proceswater voor landbouw en industrie. Daarom inzet op onder andere efficiënt en effectief grondwatergebruik via grondwaterbeheer, voorraadbeheer en besparen. De landbouw is een belangrijke partner voor het behalen van de doelen voor waterkwaliteit en kwantiteit en heeft daarmee zelf een belangrijke rol om water als grondstof beschikbaar te houden Wonen: Water biedt mogelijkheden voor recreatie, schoon grondwater voor drinkwater en is onderdeel van de ruimtelijke kwaliteit (visueel aantrekkelijk landschap, verkoeling in de steden, ‘hoogwaterbestendige’ woningen) Bereikbaarheid: We streven naar een goede ontsluiting over water.

Dit betekent goede bevaarbaarheid voor beroepsvaart, ook in tijden van laag water Biodiversiteit: Voldoende water van voldoende kwaliteit voor (beschermde) planten en dieren, streven naar natuurvriendelijk beheer van water, oevers, onderhoudspaden, keringen en groene bergingen, doorgaan met verdrogingsbestrijding Klimaatadaptatie: Het natuurlijk systeem van bodem en water is een belangrijk ordenend principe in de afweging van ruimtelijke ontwikkelingen, beschikbaarheid van water in droge perioden, beschikbaarheid van water voor natuur, tegengaan hittestress, voorkomen van wateroverlast en bescherming tegen overstromingen Energietransitie: Het bodem- en watersysteem biedt onder andere mogelijkheden voor zonnevelden op water, waterkracht, bodemenergie, aardwarmte en aquathermie. Als we zuiniger gebruik maken van water als grondstof verbruiken we minder energieverbruik voor koelen, verwarmen etc. Circulaire Economie: Water als (herbruikbare) grondstof. Water is een belangrijke grondstof, als we er voorzorgen dat deze schoon blijft kunnen we deze goed hergebruiken

In het plan zijn deze programma's verder uitgewerkt in maatregelen, in samenhang met economische, milieu- en maatschappelijke opgaven. Dit heeft geleid tot een integrale visie op de ontwikkeling van de provincie Gelderland. Waterschapsbeleid – Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe In november 2021 is het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) van waterschap Vallei en Veluwe vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het BOP is uitgewerkt in vijf verschillende doelen: • Waterveiligheid: Het waterschap werkt aan de bescherming van inwoners en het gebied tegen overstromingen. De waterkeringen voldoen aan de wettelijke normen. Bij het op orde houden en brengen van waterkeringen wordt rekening gehouden met andere functies en waarden op en aan de dijk, zoals natuur en biodiversiteit, ruimtelijke kwaliteit en recreatie. • Watersysteem: Het werken aan een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen. Meer focus op ecologie en waterkwaliteit en de toenemende vervlechting van functies vraagt om een nieuwe kijk op waterbeheer. Daarbij is het waterschap zich bewust van de eindige maakbaarheid en het toenemend belang van bewustwording en acceptatie bij gebiedspartners. •

Wonen en zuiveren: Hier valt het hele proces onder van het verwerken van (extreme) neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem. In het stedelijk gebied houden we water zoveel mogelijk lokaal vast en infiltreren het in de bodem door meer groen en water in de stad. Deze klimaatadaptatie bevordert de biodiversiteit en draagt bij aan het waterbewustzijn en

Gemeente Ermelo April 2025

het verhogen van de leefbaarheid. In samenwerkingsverbanden met gemeenten wordt gewerkt aan uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen en het verbeteren van het huidige watersysteem en rioolstelsel. We werken aan het efficiënt onderhouden, optimaliseren en verduurzamen van bestaande installaties en streven naar circulariteit door terugwinning van energie en grondstoffen. •

Circulaire economie: Waterschap Vallei en Veluwe wil in 2050 volledig circulair zijn. We dragen daarin actief bij aan de transitie naar een regionale, circulaire economie. Het Beleidskader Circulaire Economie is hierbij het vertrekpunt. Dat betekent een omwenteling in de manier waarop wordt omgegaan met grondstoffen, samenwerkingen en leefomgeving.

•

Energietransitie: Waterschap Vallei en Veluwe is het eerste energieneutrale waterschap in Nederland. In 2050 winnen wordt alle energie uit hernieuwbare bronnen en is de CO2uitstoot met 95 procent verminderd. Er wordt gepoogd naar een klimaatpositieve bijdrage aan de leefomgeving. Daarmee wordt bedoeld dat de uitstoot van broeikasgassen minimaliseren, compenseren en/of opslaan in bodem of biomassa.

Deze vier thema's zijn uitgewerkt in verschillende deelgebieden, waarmee de doelstellingen vertaald zijn in concrete opgaven en maatregelen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; verordening, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. Het plangebied valt onder het deelgebied ‘Noord-Veluwe’. De watertoets Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuiskundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Programma van Eisen Water en Riolering gemeente Ermelo Voor de ontwikkeling is het "Programma van Eisen Water en Riolering" van de gemeente Ermelo van toepassing (versie 30-08-2024). In dit PvE zijn uitgangspunten vastgelegd voor een toekomstbestendige omgang met hemel- en afvalwater. De gemeente streeft ernaar om bij nieuwbouwinitiatieven het regenwater zoveel mogelijk op eigen terrein te verwerken en daarmee waterneutraal te ontwikkelen.

Vuilwater dient altijd gescheiden van hemelwater op het gemeentelijke riool te worden aangesloten. Het PvE stelt eisen aan waterberging binnen het plangebied. Bij hevige neerslag (70 mm in één uur) mag geen schade ontstaan aan gebouwen, infrastructuur of vitale voorzieningen. Binnen het plangebied dient het regenwater grotendeels te worden geïnfiltreerd of geborgen, afhankelijk van de omvang van het verhard oppervlak. Voor een plangebied groter dan 1.500 m² geldt een gemeentelijke bergingseis van 50 mm, met een overloop naar de openbare ruimte. Daarnaast hanteert het waterschap voor grotere plangebieden een aanvullende eis van 60 mm berging bij langdurige neerslag (T100+10%). De verwerking van hemelwater dient plaats te vinden volgens de voorkeursvolgorde zoals benoemd in het PvE: voorkomen van afstroming van eigen terrein, vasthouden en hergebruiken, bovengrondse afvoer en infiltratie (bijv. via een wadi), en pas in laatste instantie ondergrondse voorzieningen. De dimensionering van de infiltratievoorziening is gebaseerd op het totaal aan verhard oppervlak binnen het plangebied. De exacte inrichting en technische uitwerking van de hemelwater- en afvalwatervoorzieningen wordt afgestemd met de gemeente en vindt plaats bij de nadere planuitwerking.

Daarbij zal worden voldaan aan het PvE en wordt het ontwerp van het riool en hemelwatersysteem tijdig ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd. Onderzoek In het kader van de aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit is een beoordeling uitgevoerd van de effecten op de waterhuishouding. Het plangebied bevindt zich binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei en Veluwe. Het project omvat geen significante toename van het verharde oppervlak, waardoor de afvoer van hemelwater niet substantieel verandert. Gemeente Ermelo April 2025

Eventuele toename van verharding wordt gecompenseerd door infiltratievoorzieningen, conform de richtlijnen van het waterschap. Er is geen sprake van lozingen op oppervlaktewater of grondwater. De bestaande waterhuishoudkundige situatie blijft gehandhaafd, en er worden geen negatieve effecten op de waterkwaliteit of -kwantiteit verwacht. Het waterschap is geïnformeerd en heeft geen bezwaren geuit tegen het plan. Te treffen maatregelen Met het plan wordt voldaan aan zowel het nationaal-, provinciaal-, gemeentelijk- en Waterschapsbeleid. De wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven, wordt verder uitgewerkt in de nadere technische planuitwerking. Regels Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.16 Natuur Wettelijk kader Doelen van de Omgevingswet zijn onder meer de natuurbescherming en het beheer van ecosystemen (artikel 2.1, lid 3, onder h en o) en natuurgebieden (artikel 2.1, lid 3, onder h en q). De bescherming van habitats (en soorten) is geregeld in afdeling 3.7 en afdeling 4.4 (programma's natuur) Bkl. Conform het overgangsrecht van de Omgevingswet (Ow) blijven de regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) gelden tot een bij koninklijk besluit te bepalen datum (artikel 22.20, Ow). Na deze datum moet stikstof worden gemonitord als omgevingswaarde.

Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Onderzoek Flora en Fauna Voor de woningen aan Suikerbakker 27 t/m 37a en Hamburgerweg 84 t/m 90a te Ermelo is een werkprotocol opgesteld voor het natuurvrij maken voorafgaand aan de geplande sloop en herontwikkeling naar natuurinclusieve nieuwbouw. De werkzaamheden worden uitgevoerd binnen de kaders van het Soortmanagementplan van UWOON, waarvoor een ontheffing is verleend door de provincie Gelderland (kenmerk 2020-013039). Het natuurvrij maken vindt plaats onder ecologische begeleiding van Aequator Groen + Ruimte en omvat het ongeschikt maken van potentiële verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen. Hierbij worden onder meer openingen in gevels, onder dakpannen, in schoorstenen en bij kozijnen aangepakt.

De aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering en het logboek van de werkzaamheden, waarbij voorafgaand een gezamenlijke start op locatie plaatsvindt met de ecoloog en achteraf een nacontrole wordt uitgevoerd. Het natuurvrij maken wordt afgestemd op de kwetsbare perioden van beschermde soorten, met als uitgangspunt dat woningen alleen buiten het broedseizoen en de kraamtijd van vleermuizen natuurvrij gemaakt mogen worden. Na afronding van de werkzaamheden dient een verklaring natuurvrij te worden opgesteld conform het bijgevoegde format. Stikstof Voor het plan is een AERIUS berekening uitgevoerd, zie bijlage 4, 4a en 4b. Hieruit blijkt dat de activiteiten in de ontwikkelfase gezamenlijk leiden tot een Nox-emissie van 4,4 kg/jaar en een NH3 emissie van 0,2 kg/jaar. De activiteit in de gebruiksfase leidt tot een Nox-emissie van 3,1 kg/j en een NH3-emissie van 0,3 kg/j. Als gevolg van de ontwikkel- en gebruiksfase vindt er geen toename van depositie plaats in Natura 2000- gebied. Er zijn geen rekenresultaten die leiden tot een significant negatief effect op deze natuurgebieden. De voorgenomen activiteiten in de ontwikkel- en gebruiksfase leiden niet tot wettelijke consequenties. Verder ligt het plangebied niet binnen de 500 meter stikstofzonering zoals benoemd in paragraaf 4.2.3. Er hoeft geen Wet natuurbeschermingvergunning aangevraagd te worden.

Te treffen maatregelen De werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met het SMP-onderzoek, opgenomen in bijlage 2. Regels Gemeente Ermelo April 2025

Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.17 Duurzaamheid Wettelijk kader Doelen van de Omgevingswet zijn onder meer het tegengaan van klimaatverandering, het beheer van geobiologische en geothermische systemen en ecosystemen en het beheer van natuurlijke hulpbronnen (artikel 2.1, lid 3, onder i, o en p Ow). Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst. In artikel 22.52 Bs zijn regels op het gebied van energiebesparende maatregelen opgenomen. Onderzoek Onderliggend plan draagt bij aan deze doelen van de Omgevingswet en de bruidsschatregels, want de woningen worden volgens de meest duurzame regels gebouwd conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl kent voor energiezuinigheid een functionele eis: het bijna energieneutraal zijn van een bouwwerk (artikel 4.148, lid 1). Te treffen maatregelen Op het aspect duurzaamheid hoeven geen maatregelen te worden getroffen. Regels Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.18 Gezondheid Wettelijk kader Doel van de Omgevingswet is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Met het oog op dit doel kan de gemeente Ermelo in haar omgevingsplan ten aanzien van gezondheid omgevingswaarden vaststellen. Deze omgevingswaarden zijn op dit moment nog niet vastgesteld. Onderzoek Zoals blijkt uit hoofdstuk 5 voldoet het plan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betekent dat er geen milieuaspecten zijn die de gezondheid negatief kunnen beïnvloeden. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan het aspect gezondheid. Te treffen maatregelen Onderliggend plan draagt bij aan dit doel van de Omgevingswet, want het (planologisch) toestaan van 29 appartementen binnen het plangebied betreft geen gezondheid schadende activiteit. Regels Er zijn geen regels van toepassing.

Gemeente Ermelo April 2025

6 Beperkingsgebied Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object. De Omgevingswet verplicht Rijk en provincie om beperkingengebieden aan te wijzen, zoals zones rond wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Binnen deze beperkingengebieden stelt de provincie eisen aan aanduidingen, informatieborden en uitwegen. Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk als ook in de daaraan grenzende (beschermings)zones. Een beperkingengebied is in feite wat nu de (beschermings)zones onder de huidige wetgeving zijn en in veel gevallen omvat het beperkingengebied ook de locatie van de weg of het waterstaatswerk of object zelf. Toets initiatief aan beperkingengebied Het plangebied valt niet binnen een beperkingengebied. Het ligt niet binnen een zone van wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Hierdoor gelden de bovengenoemde beperkingen niet voor het plangebied.

7 Uitvoerbaarheid De bepaling over de uitvoerbaarheid uit het Besluit ruimtelijke ordening komt onder de Omgevingswet niet terug. De gemeente hoeft niet meer aannemelijk te maken dat een toegedeelde functie er ook zal komen. De gemeente geeft in haar omgevingsplan aan dat een functie op een zekere locatie ‘kan’ komen. Nu moet de gemeente veel mogelijkheden onderzoeken die feitelijk nooit gerealiseerd zullen worden. De Omgevingswet maakt het mogelijk dat onderzoek gefaseerd kan worden. Pas als zich een concreet, binnen de toegedeelde functie passend, initiatief aandient wordt onderzocht 'hoe' dat op een aanvaardbare wijze gerealiseerd kan worden. Dit heeft als voordeel dat de onderzoekslasten omlaag kunnen. De gemeente moet wel onderzoeken of ontwikkeling op de betrokken locatie in beginsel mogelijk is. Bij een Bopa die voldoende concreet is, moet de uitvoerbaarheid wel worden aangetoond. 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.1.1 Financieel economische uitvoerbaarheid In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar is. Vastgesteld moet kunnen worden dat er geen financieel-economische redenen zijn waardoor het op voorhand aannemelijk is dat de ontwikkeling niet uitgevoerd kan worden.

In gevallen waarin een ontwikkeling alleen gerealiseerd kan worden met een financiële bijdrage vanuit de gemeente, dan wordt in deze paragraaf een passage daarover opgenomen. Ten eerste zal worden beoordeeld of een ontwikkeling binnen een redelijke termijn uitvoerbaar is, gelet op de aard en omvang van de voorziene ontwikkeling en het gebied waar deze ontwikkeling is voorzien. Ten tweede zal worden beoordeeld of deze ontwikkeling binnen die redelijke termijn financieel haalbaar is, en zo ja, hoe de gemeenteraad dat inzichtelijk heeft gemaakt. De nieuwe onuitvoerbaarheidstoets leidt tot minder mogelijkheden voor het gemeentebestuur om een bestemming te weigeren, omdat deze niet uitvoerbaar zou zijn. Toets initiatief aan het aspect Financiele uitvoerbaarheid De ontwikkeling is binnen een redelijke termijn uitvoerbaar, gelet op de aard en omvang van de voorziene ontwikkeling en het gebied waar deze ontwikkeling is voorzien. Het plan betreft het planologisch toestaan van 29 appartementen, verdeeld over in totaal drie bouwblokken, in de vorm van kleine en grote appartementen. De vraag naar appartementen in Ermelo is groot, waardoor de woningen voldoende waarde hebben om de financieel economische haalbaarheid te kunnen garanderen.

De ontwikkeling is binnen redelijke termijn financieel haalbaar, omdat de gemeenteraad heeft bepaald dat een anterieure overeenkomst wordt afgesloten met de initiatiefnemer. Daardoor hoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden en is de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd.

Gemeente Ermelo April 2025

7.1.2 Kostenverhaal In deze paragraaf wordt toegelicht of er sprake is van nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten die met de BOPA worden mogelijk gemaakt en zo ja, op welke wijze het kostenverhaal verzekerd is. Kostenverhaal is aan de orde, indien de BOPA nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten (bouwplan onder de Wro) mogelijk maakt. Onderstaande activiteiten zijn kostenverhaalplichtig: a. b. c. d. e.

f.

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Toets initiatief aan het aspect Kostenverhaal Deze Bopa maakt een nieuwe kostenverhaalplichtige activiteit planologisch mogelijk. De kosten voor de ontwikkeling van 29 appartementen binnen het plangebied zijn volledig voor Uwoon. Zij nemen met het initiatief én het risico. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten betreft het nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten. Het kostenverhaal zal in de toekomst door middel van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit worden verzekerd. 7.1.3 Nadeelcompensatie Voor de verlening van een omgevingsvergunning voor de bouw van de 29 appartementen, is een nadeelcompensatierisicoanalyse opgesteld. Hierin is geconcludeerd dat er ten gevolge van wat extra inkijk en enige (verdere beperking) van het uitzicht rekening moet worden gehouden met een licht planologisch nadeel tot maximaal 4%. Het nadeel blijft hiermee binnen het normaal maatschappelijk risico. Er is dus geen sprake van een voor nadeelcompensatie in aanmerking komende planologische verslechtering. Verder zal in de toekomst nadeelcompensatie voor wat betreft de planvorming en bouw worden afgestemd met de gemeente. Eventuele planschade is voor de rekening van Uwoon.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Bewoners en omwonden zijn in het gehele proces meegenomen door middel van bijeenkomsten, nieuwsbrieven, een website1 en gesprekken tussen de gemeente Ermelo en enkele omwonenden. In deze paragraaf staat het proces van participatie beschreven. Op 19 april 2022 werd een bewonersbijeenkomst georganiseerd voor de bewoners van de woningen aan de Hamburgerweg en Suikerbakker. Woningcorporatie UWOON was in de wijk aanwezig met een tent en vroeg bewoners om mee te denken over de toekomst van deze woningen. Een klein aantal bewoners van de twintig duplexwoningen reageerde op de uitnodiging. De eerste reacties waren uiteenlopend. Eén bewoner gaf aan dat hij de locatie perfect vindt, maar de woning zelf te klein is. Anderen gaven aan dat zij, met het verkrijgen van stadsvernieuwingsurgentie, kansen zagen om met voorrang op andere woningzoekenden te kunnen verhuizen. De opmerkingen werden verzameld en geanalyseerd. Belangrijke feedback was: • Communicatie is belangrijk. Bewoners waardeerden de zichtbaarheid van UWOON in de wijk en gaven aan dat er behoefte is aan duidelijkheid en snelheid in het proces. • Wat doet UWOON tot de beslissing valt? De woningen dienen wind- en waterdicht te zijn en veilig voor bewoners.

• Is financiële compensatie mogelijk? Bewoners vroegen naar mogelijkheden voor financiële compensatie en huurverhoging, aangezien hun woningen niet meer in aanmerking komen voor huurverhoging.

Gemeente Ermelo April 2025

In de nieuwsbrief werd tevens aangegeven dat er in het derde kwartaal van 2022 een technisch- en bewonersonderzoek zou plaatsvinden. Het technisch onderzoek zou de bouwkundige staat van de woningen vaststellen, en het bewonersonderzoek zou middels een vragenlijst feedback verzamelen van bewoners. Nieuwsbrief 2 (December 2022) De bewoners werden geïnformeerd dat alle onderzoeken waren afgerond. Er werd aangegeven dat er een voorstel in de maak was, waarin zowel de voordelen als de nadelen van renovatie versus sloop en nieuwbouw werden besproken. Het voorstel zou begin 2023 aan het bestuur worden gepresenteerd, waarna een beslissing zou worden genomen. Zodra dit besluit was genomen, zouden de bewoners worden geïnformeerd en zou een plan worden gepresenteerd. Het voorgenomen besluit zou pas na overleg met de bewonerscommissie en bewoners definitief worden gemaakt. Inloopbijeenkomst 2 (23 maart 2023) Op 23 maart is er een inloopbijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn de uitkomsten van een aantal onderzoeken gedeeld. (bewonersonderzoek en technisch onderzoek) Nieuwsbrief 3 (Maart 2023) Op 23 maart 2023 werden de resultaten van het technisch- en bewonersonderzoek schriftelijk gedeeld met de belanghebbenden. Het technisch onderzoek toonde aan dat de bouwkundige staat van de woningen matig was, en dat een ingrijpende renovatie nodig zou zijn.

Echter, de woningen voldeden niet aan de basiskwaliteit om een duurzame renovatie te realiseren. Het bewonersonderzoek liet zien dat de bewoners ontevreden waren over de kwaliteit van de woningen en sloop als de beste optie beschouwden. Verder werd in de nieuwsbrief uitgelegd dat bewoners tijdens de sloop en bouw van nieuwe woningen niet op hun huidige adres konden blijven wonen, en werden de stappen beschreven die werden ondernomen om bewoners goed te begeleiden naar een tijdelijke woning. Nieuwsbrief 4 / Uitkomsten bijeenkomst 3 (Oktober 2023) Op 27 september 2023 werd opnieuw een inloopbijeenkomst gehouden voor bewoners. Het werd nu duidelijk dat de bestaande woningen gesloopt zouden worden en vervangen door nieuwbouw. Dit advies zou aan het bestuur worden voorgelegd, met de verwachting dat het definitieve besluit in het eerste kwartaal van 2024 zou worden genomen. In de nieuwsbrief werd ook een planning gedeeld, met de verwachting dat de bouw in het eerste kwartaal van 2026 zou beginnen. Nieuwsbrief 5 – Eerste bijeenkomst nieuwbouw (November 2023) Op 7 november 2023 en op 6 december 2023 werden er twee bijeenkomsten gehouden voor omwonenden. Hier werd informatie gedeeld over de huidige stand van zaken, en werd geluisterd naar hun wensen en aandachtspunten. Er werd uitleg gegeven over de slechte bouwkundige staat van de woningen en de keuze voor sloop en nieuwbouw.

Ook werden de eerste schetsen gepresenteerd, en omwonenden konden hun mening geven. Er kwamen zorgen naar voren over de privacy als de nieuwbouw hoger zou worden dan de bestaande woningen. De meningen over de schetsen waren wisselend. Nieuwsbrief 6 / Uitkomsten bijeenkomst 3 (Juli 2024) Op 8 juli 2024 werd de derde bijeenkomst gehouden voor omwonenden. De meningen en wensen over de nieuwbouw waren meegenomen in de ontwerpen. Het voorlopige ontwerp werd gepresenteerd: in totaal zouden 28 appartementen worden gebouwd, met 17 appartementen aan de Suikerbakker en 11 appartementen aan de Hamburgerweg. Er werd ook aandacht besteed aan het parkeren en het groen rondom de nieuwbouw. Na het zien van de impressies waren de reacties van de bewoners positief. 7.2.1 Advies en instemming Er zijn verschillende gevallen aan te wijzen waarvoor bindend advies van de gemeenteraad nodig is, voor zover het gaat om een BOPA waarvoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is of wordt verklaar. De raad van de gemeente Ermelo heeft het bouwen van meer dan tien woningen aangewezen als categorie waarvoor bindend advies dient te worden gevraagd. Binnen het plan worden 29 appartementen in twee bouwblokken gerealiseerd binnen de bebouwde kom.

In dit onderdeel zal worden toegelicht welke procedure (regulier of uitgebreid) van toepassing is. Reguliere procedure Gemeente Ermelo April 2025

In dit geval is er sprake van de reguliere procedure. Er is geen instemming van een bestuursorgaan nodig. Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van acht weken. Het is mogelijk de beslistermijn eenmalig met zes weken te verlengen. Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de beschikking en om vervolgens beroep en/of hoger beroep in te stellen. Uitgebreide procedure In dit geval is er geen sprake van de uitgebreide procedure. 7.2.4 Bezwaar en beroep De mogelijkheid van bezwaar komt alleen in de reguliere procedure voor. Het bezwaar dient ingediend te worden bij het bevoegd gezag dat het besluit heeft genomen. Wanneer iemand het niet eens is met het besluit op dat bezwaar, kan hij of zij nog in beroep gaan. In de uitgebreide procedure is bezwaar niet nodig. Daar bestaat namelijk de mogelijkheid om zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen. In een beroepsprocedure geeft de rechter een oordeel over een besluit van het bevoegd gezag. In beginsel zal de rechtbank zich hierover buigen. Daarna kan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtsspraak van de Raad van State. In bijlage 2 artikel 2 van de Algemene wet bestuursrecht staan besluiten opgenomen waarbij er geen beroepsmogelijkheid is. Belanghebbende kunnen eventueel ook een voorlopige voorziening vragen tegen een omgevingsvergunning.

7.3 Vergunningen en handhaving 29 appartementen in twee bouwblokken Inrichting vindt plaats conform inrichtingsplan of gelijkwaardig, nadere uitwerking wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw aangeleverd. Voor de appartementen geldt de maatvoering maximale bouwhoogte van 10 meter. Nadere stukken bij aanvraag omgevingsvergunning bouw Nader onderzoek voor archeologie en definitieve inrichting terrein en gebouwen. De nadere uitwerking van het terrein zal met waterschap worden overlegd voor de aanvraag omgevingsvergunning bouw. Dan zal ook de toets bij Welstand plaatsvinden.

Gemeente Ermelo April 2025

Bijlagen Bijlage 1 – Inrichtingsplan Bijlage 2 – QuickScan flora en fauna Bijlage 3 – Geluidsonderzoek Bijlage 4 – Stikstofberekening Bijlage 4a – Projectberekening ontwikkelfase Bijlage 4b – Projectberekening gebruiksfase Bijlage 5 – Bodemonderzoek Bijlage 6 – Watertoets Bijlage 7 – Archeologisch onderzoek Bijlage 8 – verslaglegging participatie Bijlage 9 – parkeerberekening

Gemeente Ermelo April 2025