Ruimtelijke onderbouwing e250032158

Motivering BOPA Suikerbakker-Hamburgerweg, Ermelo

Versie 0.2 Gemeente Ermelo April 2025

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ...........................................................................................................................2 1 Inleiding .....................................................................................................................................4

2

1.1

Aanleiding en doel.........................................................................................................4

1.2

Beschrijving van de wijziging .........................................................................................4

1.3

Regeling in (tijdelijk) omgevingsplan..............................................................................5

1.4

Leeswijzer .....................................................................................................................7

Huidige situatie .......................................................................................................................8 2.1

Historie .........................................................................................................................8

2.2 Ligging plangebied ...............................................................................................................9 2.3

Functionele structuur ..................................................................................................10

2.4 Ruimtelijke structuur ..........................................................................................................10 3

Beoogde ontwikkeling ...........................................................................................................10 3.1 Beschrijving nieuwe situatie ................................................................................................10 4. Beleid en regelgeving ............................................................................................................12 4.1

Rijksbeleid ..................................................................................................................12

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ..................................................................................12 4.1.2 Rijksregels (instructieregels) .........................................................................................12 4.2 Provinciaal beleid ................................................................................................................14 4.2.1 Omgevingsvisie Gelderland ..........................................................................................14 4.2.2 Actieplan Wonen 2020-2025.........................................................................................15 4.2.3 Omgevingsverordening Gelderland 2024 ......................................................................16 4.3 Waterschap .........................................................................................................................17 4.3.1 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe .........................17 4.3.2 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe ..................................................17 4.4 Regionaal ...........................................................................................................................18 4.4.1 Woondeal regio Noord-Veluwe ......................................................................................18 4.5 Gemeentelijk beleid

............................................................................................................20 4.5.1 Omgevingsvisie gemeente Ermelo ................................................................................20 4.5.2 Woonvisie Ermelo .........................................................................................................21 4.5.3 Verordening sociale woningbouw en Beleidsregels sociale woningbouw 2022 ...............21 4.5.4 Groenvisie Ermelo 2017-2027.......................................................................................22 4.3.5 Visie duurzaamheid Ermelo ..........................................................................................23 4.5.6 Visie Klimaatadaptatie ..................................................................................................23 4.5.7 Verordening fysieke leefomgeving ................................................................................24 4.6 Conclusie beleid .................................................................................................................24 5.

Fysieke leefomgeving ...............................................................................................................25 5.1 Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.................................25 5.1.1 Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden .......................................................25 5.1.2 Ruimtelijke- en omgevingskwaliteit ...............................................................................25 5.1.3 Bezonning en visuele hinder .........................................................................................25 5.1.4 Beeldkwaliteit, architectuur en welstand’ ......................................................................26 5.1.5 Cultuurhistorie .............................................................................................................26 5.1.6 Archeologie..................................................................................................................26 5.2 Gevolgen fysieke leefomgeving ...........................................................................................28 Gemeente Ermelo April 2025

5.2.1 Milieueffectrapportage of m.e.r beoordeling .................................................................28 5.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking ..........................................................................29 5.2.3 Dienstenrichtlijn ...........................................................................................................30 5.2.4 Mobiliteit .....................................................................................................................30 5.2.5 Kabels en leidingen ......................................................................................................33 5.2.6 Geluid ..........................................................................................................................34 5.2.7 Luchtkwaliteit...............................................................................................................38 5.2.8 Geur ............................................................................................................................38 5.2.9 Trillingen .....................................................................................................................40 5.2.10 Bodem .......................................................................................................................40 5.2.11 Veiligheid

...................................................................................................................41 5.2.12 Windhinder ................................................................................................................43 5.2.13 Bezonning ..................................................................................................................44 5.2.14 Slagschaduw ..............................................................................................................44 5.2.15 Water .........................................................................................................................44 5.2.16 Natuur .......................................................................................................................47 5.2.17 Duurzaamheid ...........................................................................................................48 5.2.18 Gezondheid................................................................................................................48 6 7

Beperkingsgebied..................................................................................................................49 Uitvoerbaarheid.....................................................................................................................49 7.1

Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................49

7.1.1

Financieel economische uitvoerbaarheid ..................................................................49

7.1.2

Kostenverhaal .........................................................................................................50

7.1.3 7.2 7.2.1

Nadeelcompensatie .................................................................................................50 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................50 Advies en instemming .............................................................................................51

7.2.4 Bezwaar en beroep .......................................................................................................52 7.3 Vergunningen en handhaving..............................................................................................52 Bijlagen ....................................................................................................................................53

Gemeente Ermelo April 2025

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Aan de Suikerbakker - Hamburgerweg bevinden zich 20 wooneenheden in de vorm van twee-onderéén Bebo’s in eigendom van woningcorporatie Uwoon. De woningen zijn in dusdanig slechte staat dat deze niet meer voldoen aan de huidige maatstaven. Dit is dan ook de reden voor Uwoon om de woningen te slopen en 29 appartementen te realiseren binnen het plangebied. De appartementen worden verdeeld over drie volumes die aansluiten op de bestaande bouwstructuur van de wijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient het bouwvlak te worden veranderd en moeten de appartementen planologisch mogelijk worden gemaakt. Het plan past niet binnen de huidige functie. Met een BOPA kan planologisch medewerking worden verleend aan het plan, mits de afwijking van het omgevingsplan niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze motivering heeft tot doel inzicht te geven in de effecten op de fysieke leefomgeving als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast wordt de haalbaarheid van het initiatief beschreven en zal worden aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met deze buitenplanse omgevinsgplanactiviteit wordt alleen het planologisch afwijken van het vigerende omgevingsplan geregeld. Voor de nadere bouwtechnische uitwerking wordt een aparte omgevingsvergunning aangevraagd.

1.2 Beschrijving van de wijziging Het plangebied Suikerbakker - Hamburgerweg ligt in de kern Ermelo en bestaat uit het kadastrale perceel: Ermelo F 4536 en is in totaal ongeveer 3.710 m2 groot, zie figuur 1.1. Het perceel is in eigendom van de woningcorporatie Uwoon. In figuur 1.2 is de ligging van het plangebied in Ermelo te zien.

Figuur 1.1 Kadastraal perceel aan de Suikerbakker-Hamburgerweg (bron: Pdok-Viewer)

Gemeente Ermelo April 2025

Figuur 1.2 Ligging plangebied (rode ster) in de kern Ermelo (bron: Pdok-Viewer) 1.3 Regeling in (tijdelijk) omgevingsplan Binnen het plangebied zijn de volgende plannen relevant: Naam Omgevingsplan gemeente Ermelo Parkeernormen Bestemmingsplan ‘Kom Ermelo’

Vaststellingsdatum 17 mei 2024 8 juni 2017 23 januari 2013

Op het plangebied geldt het omgevingsplan ‘Omgevingsplan gemeente Ermelo’ per 17 mei 2024. Hierin wordt integraal verwezen naar de regels van het ‘Bestemmingsplan Kom Ermelo’, vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 2013. In dit plan zijn de gronden bestemd met de functies ‘Wonen’, met op een gedeelte van het plangebied de functie ‘Tuin’. Ook is ‘Waarde – Archeologie H’ van toepassing op het plangebied. De op de plankaart voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, privésportvoorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Voor hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. Een woonhuis mag vrijstaand, halfvrijstaand of in een rij worden gebouwd; c. Ter plaatse van de aanduiding ‘maximaal aantal wooneenheden geldt dat het aantal te bouwen woonhuizen niet meer mag bedragen dan dit aantal; d. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ aangegeven goothoogte en respectievelijk bouwhoogte; e. Een hoofdgebouw mag plat worden afgedekt of van een kap worden voorzien met een dakhelling van niet minder dan 25º en niet meer dan 70º.

De op de plankaart voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gelegen hoofdgebouwen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, privésportvoorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en erven en gebouwen ten dienste van naastgelegen woonbestemming. Op de voor ‘Tuin’ aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming en (hoek)erkers ten dienste van de naastgelegen woonbestemming. Voor gebouwen gelden de volgende bepalingen: Gemeente Ermelo April 2025

a. b. c.

Een (hoek-)erker mag worden gebouw over maximaal de halve gevelbreedte van het hoofdgebouw, waarvoor geldt dat deze is toegestaan tot een afstand van 1 m vóór de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw; De bouwhoogte van het een (hoek-)erker mag niet meer bedragen dan 3 m; De oppervlakte van (hoek-)erkers worden meegerekend bij de berekening van de maximale oppervlakte

De op de plankaart voor ‘Waarde – Archeologie H’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden. Op de tot ‘Waarde – Archeologie H’ bestemde gronden mag niet worden gebouwd, indien daarvoor dieper dan 0,30 m, te rekenen vanaf het maaiveld, in de bodem zal worden geroerd en de oppervlakte van het nieuwe bouwwerk of de uitbreiding van het bestaande bouwwerk meer dan 100 m2 bedraagt. Dit verbod is niet van toepassing op het bouwen van bouwwerken: a. die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; b. waarin de Monumentenwet 1988 voorziet. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het hierboven bepaalde ten behoeve van het bouwen conform de basisbestemming. Deze vrijstelling wordt slechts verleend: a. indien is gebleken dat er geen archeologische resten in de bodem, waarop wordt gebouwd, aanwezig zijn, hetgeen moet blijken uit een door de aanvrager over te leggen rapport van een deskundige instantie op het gebied van de archeologie; b. voor zover sprake zou kunnen zijn van een verstoring van archeologische resten, indien aan de ontheffing één of meer van de volgende voorschriften worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2.

de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting om werkzaamheden ten behoeve van de bouw te laten begeleiden door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg (volgens Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie). De voor 'Waarde - Waardevolle boom' aangewezen gronden zijn bestemd voor de instandhouding van waardevolle bomen.

Figuur 1.3 Functies plangebied Suikerbakker – Hamburgerweg (plangebied rood omlijnd) (bron: Omgevingsloket)

Gemeente Ermelo April 2025

Daarnaast geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan ‘Parkeernormen’. Dit bestemmingsplan bevat regels ten behoeve van het parkeren in de gemeente Ermelo. Bij het gebruiken en/of bebouwen van gronden dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernormen (met bijbehorende eisen voor locatie en inrichting) ten behoeve van (vracht)auto's en overige verkeersvoertuigen en de bijhorende bepalingen omtrent de ontsluiting en bevoorrading. In paragraaf 5.2.4 (Mobiliteit) staat beschreven dat het plan voldoet aan de gemeentelijke regels voor parkeren. Strijdigheden In het huidige omgevingsplan is een maatschappelijke functie toegestaan binnen het bestaande bouwvlak in het plangebied. De ontwikkeling van 29 appartementen in drie bouwvolumes met 36 parkeerplaatsen binnen de huidige functie is strijdig met het bestaande omgevingsplan. Bovendien wijken de bouwvlakken en bouwhoogtes van voorliggend plan af van het huidige bouwvlak en bouwhoogtes. Met deze BOPA moet de activiteit ‘Wonen’ mogelijk worden gemaakt voor 29 appartementen met bouwvlakken, maatvoering maximum bouwhoogte en aanduiding ‘gestapeld’. En bijbehorende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen (Verkeer-Verblijf). Daarnaast worden er binnen het plangebied schuttingen mogelijk gemaakt met een hoogte van 2,5 meter. Voorliggend plan is weergegeven in het inrichtingsplan, zie bijlage 1 en figuur 3.1.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie en in hoofdstuk 3 in de toekomstige situatie. De toekomstige situatie beschrijft de doelen voor het projectgebied, het initiatief en de strijdigheden met het omgevingsplan. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan relevant beleidskader. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 5 getoetst aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 komt de manier van regelen aan bod. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 komt de ruimtelijke, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Gemeente Ermelo April 2025

2 Huidige situatie 2.1 Historie Ermelo is een oud dorp, de oorsprong gaat ten minste 1150 jaar terug. Lange tijd was Ermelo een klein dorp met enkele boerderijen, een kerk, een molen, een herberg, huizen van de predikant en koster en die van ambachtslieden zoals de smid, de kleermaker en de bakker. Na de Tweede Wereldoorlog breidde Ermelo zich snel uit. De overal heersende woningnood maakten de aanleg van nieuwe woonwijken noodzakelijk. Eerst werd de voormalige Ermelose Enk bebouwd; later volgden de bebouwing in Ermelo-Oost, Zuid en West. In onderstaande figuur is het ontstaan van Ermelo weergegeven via de kaarten van TopoTijdReis. 1880

1925

1970

2023

Figuur 2.1 Geschiedenis van het plangebied door de jaren heen (bron: TopoTijdReis) In de 19e eeuw en het begin van de 20e eeuw bestond het plangebied voornamelijk uit natuur. Gaandeweg breidde de kern van Ermelo zich uit en rond de jaren ’60 werden de woningen in het plangebied gerealiseerd. Door de verdere groei van Ermelo kwamen deze woningen steeds centraler te liggen binnen de kern.

Gemeente Ermelo April 2025

2.2 Ligging plangebied Een deel van het plangebied ligt aan de Suikerbakker. De zuidzijde van het plangebied grenst aan de Hamburgerweg, zie ook figuur 2.2. De 20 wooneenheden zijn allen in bezit van de woningcorporatie Uwoon. De woningen zijn gebouwd in de jaren ’60 en verkeren in slechte staat. Verder is er een oude beschermde eik aanwezig op het plangebied.

Figuur 2.2 Woning aan de Suikerbakker (bron: Google-Maps)

Figuur 2.3 plangebied vanaf de Hamburgerweg (bron: Google-Maps)

Gemeente Ermelo April 2025

2.3 Functionele structuur Rondom het plangebied zijn vooral woonfuncties aanwezig. Hiernaast zijn er ook enkele bedrijven en maatschappelijke functies aanwezig. Verder is er direct boven het plangebied een groen plantsoen aanwezig. 2.4 Ruimtelijke structuur Het plangebied wordt omring door de Suikerbakker, Hoge Enk, de Dirk Staalweg en de Hamburgerweg. Binnen deze wegen staan meerdere woningen, voornamelijk in kleinere wooneenheden. Binnen het plangebied staan 20 wooneenheden.

3 Beoogde ontwikkeling 3.1 Beschrijving nieuwe situatie De bestaande woningen in het plangebied zijn sterk verouderd en voldoen niet meer aan de huidige bouw- en woonstandaarden. Met dit plan worden daarom de 20 bestaande wooneenheden gesloopt. Op het perceel wordt een nieuwe ontwikkeling gerealiseerd met 29 appartementen, die allemaal binnen de sociale huurcategorie vallen (huurprijs maximaal €900,07). De appartementen worden verdeeld over twee bouwblokken, zoals weergegeven in figuur 3.1. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een BOPA-procedure doorlopen. De 28 appartementen bestaan uit twee typen: PMC6 en PMC7. Type PMC6 omvat een gebouw met een begane grond en twee verdiepingen, waarin grotere appartementen worden gerealiseerd. Blok 2 (PMC7) heeft een begane grond en één verdieping en bestaat uit wat kleinere appartementen. De appartementen aan de voorzijde beschikken op de begane grond over een klein terras en op de verdiepingen over een balkon. De bergingen zijn opgenomen in de plint van de gebouwen, waardoor rondom de bebouwing meer ruimte ontstaat voor groen. In figuur 3.2 zijn enkele aanzichten van de nieuwe bebouwing opgenomen. Voor het realiseren van privacy, worden er schuttingen van 2,5 meter hoog geplaatst. Ook wordt gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid. In totaal worden 36 parkeerplaatsen aangelegd, langs de straat en achter de woongebouwen.

De parkeerplaats is bereikbaar via de Suikerbakker. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernormen van de gemeente Ermelo. De nieuwe bebouwing sluit goed aan op de bestaande omgeving. De aanwezige eik blijft behouden en langs de randen van het plangebied wordt extra groen aangeplant. Parkeren gebeurt voornamelijk aan de binnenzijde van het plangebied, zoveel mogelijk uit het zicht.

Figuur 3.1 Inrichtingsplan Suikerbakker-Hamburgerweg, Ermelo (Bron: OpZoom) Gemeente Ermelo April 2025

Figuur 3.2 Impressie aanzicht van de gevels van bebouwing Suikerbakker-Hamburgerweg (Bron: OpZoom)

Figuur 3.3 Impressie aanzicht voorzijde sociale huurwoningen (Bron: OpZoom)

Gemeente Ermelo April 2025

4. Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. De omvang van de toelichting is afhankelijk van de ontwikkeling. Per onderdeel aangeven of de activiteiten waarop de wijziging van het omgevingsplan ziet passen binnen het beleid. Of op welke wijze het wel zou kunnen passen. 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven.

Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal Wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets initiatief aan de Novi Het voorliggende plan draagt bij aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het gebied binnen de bebouwde kom van Ermelo. Door het aantal wooneenheden binnen het plangebied uit te breiden van 20 naar 29 wordt ingezet op een intensiever en efficiënter ruimtegebruik. Dit komt de leefomgeving ten goede, terwijl de kenmerken en identiteit van het gebied behouden blijven. De herontwikkeling voorkomt verdere verpaupering van de bestaande woningen, die dateren uit de jaren ’60 en in slechte staat verkeren. De nieuwe appartementen worden gebouwd conform het Bouwbesluit en zijn daarmee bijna energieneutraal en volledig afgestemd op de huidige bouweisen. Alle woningen vallen binnen de sociale huursector en worden betaalbaar opgeleverd. Met dit plan worden 29 compacte wooneenheden gerealiseerd, die geschikt zijn voor zowel jongeren als ouderen, en wordt ingespeeld op de woonbehoefte van de huidige generatie inwoners. Daarnaast draagt het plan bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Verder blijft de bestaande eik behouden en wordt aan de randen van het plangebied extra groen aangelegd, wat bijdraagt aan een aantrekkelijke en groene woonomgeving. 4.1.2 Rijksregels (instructieregels) Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen.

Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op Gemeente Ermelo April 2025

grond van de Omgevingswet kan inzetten. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het omgevingsbesluit (Ob) Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. De regels in dit besluit zijn geordend per instrument en per hoofdstuk gegroepeerd: alle regels voor programma’s staan bij elkaar, voor omgevingsplannen, enzovoort.

Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Toets aan Instructieregels Rijk via AMvB’s In de uitwerking van het plan is rekening gehouden met de AMvB’s, die doorwerken in beleid op provinciaal en gemeentelijkniveau.

Ook in hoofdstuk 5 waarin de aspecten fysieke leefomgeving en milieu nader zijn uitgewerkt, worden deze AMvB’s aangehaald voor zover het onderwerp van toepassing is in dit plan. Conclusie Dit plan voldoet aan het Rijksbeleid.

Gemeente Ermelo April 2025

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Gelderland Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. De provincie wil Gelderland in de toekomst 'gaaf' houden, en vindt dat we daar nu wat voor moeten doen. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn grote, verschillende ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Hierbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; De provincie streeft naar een snelle energietransitie die gericht is op een forse vergroting van het aandeel duurzame energie. De ambitie is om in 2050 klimaatneutraal te zijn, met als tussendoel een broeikasreductie van 55% in 2030. Dit willen zij bereiken door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. In de aanpak richten de provincie zich op verbinding en samenwerking met andere partners. Zo stellen ze samen regionale energiestrategieën op.

Daarnaast kijkt de provincie breed en verbinden ze de energieopgave met andere vraagstukken als klimaatadaptatie, circulaire economie en biodiversiteit. Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; Op gebied van klimaatadaptatie is de provincie Gelderland erg ambitieus. Het doel is om in 2050 volledig klimaatbestendig te zijn en dus goed voorbereid te zijn op de gevolgen van klimaatverandering. In 2020 heeft de provincie al samen met partners de risico van het veranderend klimaat in beeld gebracht en strategieën opgesteld. De aanpak van de provincie richt zich op een veerkrachtig en duurzaam water-, natuur- en bodemsysteem. Dit systeem bestaat uit een klimaatbestendige en schone bodem en ondergrond en uit schoon en gezond grond- en oppervlaktewater en drinkwater. Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; Om Gelderland schoon en groen te houden is er minder afval en meer kringloop, recycling en hergebruik nodig. De provincie vindt het belangrijk om met partners en opdrachtnemers circulair te werken. Bij bijvoorbeeld de aanleg en het onderhoud van gronden en landschappen, wegen en waterwegen en bij het verduurzamen van vastgoed in de stad. Tijdens deze activiteiten moeten opdrachtnemers zoveel mogelijk werken met duurzame materialen en het hergebruik daarvan. Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn.

Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen met 50% teruggebracht. Biodiversiteit: werken met de natuur; Gelderland streeft naar een stimulerend en beschermend beleid voor de biodiversiteit. De ambitie is om in 2050 overal natuur inclusief te werken. Daarnaast wordt biodiversiteit overal waar mogelijk versterkt en ingepast, ook buiten als natuur aangewezen gebieden. Als tussendoel is in 2030, 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; De provincie wil een efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag. De ambitie is om in 2050 de groei van de mobiliteit op een slimme manier op te vangen daarnaast verplaatsen mensen in Gelderland zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal. Ook is in 2050 het goederenvervoer in Gelderland toegankelijk, duurzaam en klimaatneutraal. Als tussendoel is in 2030 al het busvervoer zonder uitstoot en is 35% van de verplaatsingen met de fiets. Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; De provincie Gelderland streeft naar een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterkte aantrekkingskracht vanuit gaat. De ambitie is om de concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder te versterken.

Zo halen ze in 2050 maximaal profijt uit de unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten. In 2050 zijn ook alle werklocatie in Gelderland duurzaam ingericht. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. Gemeente Ermelo April 2025

Binnen de woon- en leefomgeving streeft Gelderland naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo versterken ze de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland. Er is een divers aanbod aan woningtypen. De woningen zijn duurzaam en worden circulair gebouwd. Tot slot benutten ze de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. Continuering ruimtelijk beleid Een vijftal wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving gaat sinds 2014 op in de Omgevingsvisie. Dit gaat over planfiguren voor ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Vanuit de Omgevingsvisie 2014 vinden wij de volgende zaken van belang. Deze worden door de provincie Gelderland gecontinueerd. Het gaat om de thema's: • Ruimtelijk beleid; • Waterbeleid; • Milieubeleid; • Natuur- en landschapsbeleid; • Verkeers- en vervoerbeleid. Toets initiatief aan Omgevingsvisie Gelderland De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen de kaders van de Omgevingsvisie Gelderland. Het betreft een BOPA voor het mogelijk maken van 29 appartementen, verdeeld over twee bouwblokken binnen de bebouwde kom. Daarmee wordt aangesloten bij het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Ook op het gebied van duurzaamheid voldoet het plan aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie.

De appartementen worden gebouwd conform het Bouwbesluit en zijn bijna energieneutraal. Daarnaast wordt ingezet op behoud en versterking van de groene kwaliteit: de bestaande eik blijft behouden, aan de randen van het plangebied wordt extra groen toegevoegd, infiltratiekratten worden toegepast om regenwater lokaal te verwerken en gebruik van halfverharding bevordert de waterdoorlatendheid. Hiermee draagt het plan bij aan zowel biodiversiteit als klimaatadaptatie. 4.2.2 Actieplan Wonen 2020-2025 Gelderland heeft te maken met een urgente vraag naar meer woonruimte. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Daarbij spelen verschillende opgaven: 1. Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koop- en huurwoningen; 2. Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen; 3. Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten.

Ook door stikstofregels en - toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met dit Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan hierbij centraal: 1. versnelling van de woningbouw (sneller) 2. Meer betaalbare woningen (betaalbaar) 3. Meer flexibele woonvormen (flexibel). Toets aan initiatief Dit initiatief levert een directe bijdrage aan de kwalitatieve verbetering van de woningmarkt. Door de sloop van verouderde woningen en de nieuwbouw van 29 appartementen worden 9 extra wooneenheden toegevoegd. De appartementen voldoen aan het Bouwbesluit en verhogen de beschikbaarheid van geschikte woningen. Hierdoor wordt doorstroming bevorderd: huishoudens die op zoek zijn naar grotere appartementen kunnen terecht in woonblok 1, terwijl woonblok 2 betaalbare woningen biedt voor starters, ouderen en andere huishoudens met een lager inkomen. Het initiatief sluit tevens aan bij de ambitie om zuinig en zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte. Door de verhoging van de woningdichtheid wordt het plangebied efficiënter benut, met behoud en toevoeging van groen, wat de leefbaarheid ten goede komt. In het kader van klimaatadaptatie zijn natuurinclusieve en klimaatbestendige maatregelen onderzocht en Gemeente Ermelo April 2025

opgenomen. De appartementen worden gebouwd met zoveel mogelijk circulaire materialen en zijn vrijwel energieneutraal. Voorliggend initiatief voldoet aan de uitgangspunten van het Actieplan Wonen 2020-2025. Het draagt bij aan versnelling van de woningbouw, biedt meer betaalbare woningen en houdt rekening met duurzaamheid en klimaatadaptatie. 4.2.3 Omgevingsverordening Gelderland 2024 Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. De provinciale omgevingsverordening vormt één van de kerninstrumenten binnen het stelsel van de Omgevingswet, namelijk de decentrale algemene regels.

De verordening bevat regels over: • de fysieke leefomgeving; • activiteiten die onderdelen van de fysieke leefomgeving wijzigen; • de uitoefening van taken of bevoegdheden door bestuursorganen om te voldoen aan doelstellingen voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. In de visie zijn een aantal provinciale belangen opgesteld waar de focus ligt in de omgevingsverordening: a. natuur en landschap en (wereld)erfgoed; b. (grond-, drink- en zwem-) water en waterveiligheid; c. milieu, inclusief energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie; d. bereikbaarheid; en e. kwaliteit van de inrichting van de fysieke leefomgeving. Binnen de Omgevingsverordening geldt voor het wonen dat een omgevingsplan alleen nieuwe woningen toelaat als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. In de agenda staan afspraken over: a. het versnellen van de woningbouw; b. het duurzaam bouwen van woningen; c. het bouwen van betaalbare woningen; d. het bouwen van flexibele woningen; en e. het toekomstbestendig maken bestaande woningvoorraad.

Stikstof zonering Ter bescherming en herstel van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, zoals de Veluwe en gebieden bij Winterswijk, stelt de provincie Gelderland zogenoemde stikstofarme zones in van maximaal 500 meter breed rondom deze natuurgebieden. Binnen deze zones gelden op termijn strengere regels voor stikstofuitstoot, uitsluitend voor activiteiten die een natuurvergunning vereisen. De uitwerking van deze zonering wordt juridisch vastgelegd in de Omgevingsverordening, waarmee de provincie uitvoering geeft aan haar bevoegdheid om provinciaal beleid juridisch te verankeren. De stikstofarme zones vormen een belangrijk juridisch instrument om natuurherstel te realiseren en toekomstige vergunningverlening mogelijk te maken. De provincie start dit proces met een voorbereidingsbesluit om ongewenste ontwikkelingen in de tussentijd te voorkomen. In de verdere uitwerking wordt met betrokken partijen afgestemd welke maatregelen nodig zijn. De zones sluiten aan bij de provinciale beleidsdoelen uit de Omgevingsvisie en zijn mede ingegeven door recente jurisprudentie die vergunningverlening op basis van intern salderen bemoeilijkt. Toets initiatief aan omgevingsverordening Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in de omgevingsverordening op basis van de regionale woonagenda.

Er worden 29 betaalbare appartementen gerealiseerd op een perceel waar voorheen 20 wooneenheden stonden. Dit draagt niet alleen bij aan het versnellen van de Gemeente Ermelo April 2025

woningbouw, door een verhoging van het aantal woningen. Maar ook aan het bouwen van betaalbare en flexibele woningen. Het plangebied ligt buiten de 500 meter brede stikstofarme zone rondom een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied, zoals bedoeld is in de provinciale beleidsregels. Hiermee wordt voldaan aan de stikstofzonering. 4.3 Waterschap 4.3.1 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe In november 2021 is het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) van waterschap Vallei en Veluwe vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het BOP is uitgewerkt in vijf verschillende doelen: •

•

•

•

•

Waterveiligheid: Het waterschap werkt aan de bescherming van inwoners en het gebied tegen overstromingen. De waterkeringen voldoen aan de wettelijke normen. Bij het op orde houden en brengen van waterkeringen wordt rekening gehouden met andere functies en waarden op en aan de dijk, zoals natuur en biodiversiteit, ruimtelijke kwaliteit en recreatie. Watersysteem: Het werken aan een toekomstbestendig en klimaat robuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen. Meer focus op ecologie en waterkwaliteit en de toenemende vervlechting van functies vraagt om een nieuwe kijk op waterbeheer. Daarbij is het waterschap zich bewust van de eindige maakbaarheid en het toenemend belang van bewustwording en acceptatie bij gebiedspartners. Wonen en zuiveren: Hier valt het hele proces onder van het verwerken van (extreme) neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem. In het stedelijk gebied houden we water zoveel mogelijk lokaal vast en infiltreren het in de bodem door meer groen en water in de stad. Deze klimaatadaptatie bevordert de biodiversiteit en draagt bij aan het waterbewustzijn en het verhogen van de leefbaarheid.

In samenwerkingsverbanden met gemeenten wordt gewerkt aan uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen en het verbeteren van het huidige watersysteem en rioolstelsel. We werken aan het efficiënt onderhouden, optimaliseren en verduurzamen van bestaande installaties en streven naar circulariteit door terugwinning van energie en grondstoffen. Circulaire economie: Waterschap Vallei en Veluwe wil in 2050 volledig circulair zijn. We dragen daarin actief bij aan de transitie naar een regionale, circulaire economie. Het Beleidskader Circulaire Economie is hierbij het vertrekpunt. Dat betekent een omwenteling in de manier waarop wordt omgegaan met grondstoffen, samenwerkingen en leefomgeving. Energietransitie: Waterschap Vallei en Veluwe is het eerste energieneutrale waterschap in Nederland. In 2050 winnen wordt alle energie uit hernieuwbare bronnen en is de CO2uitstoot met 95 procent verminderd. Nu wordt gestreven naar een klimaatpositieve bijdrage aan de leefomgeving. Daarmee wordt bedoeld dat de uitstoot van broeikasgassen minimaliseren, compenseren en/of opslaan in bodem of biomassa.

Deze vier thema's zijn uitgewerkt in verschillende deelgebieden, waarmee de doelstellingen vertaald zijn in concrete opgaven en maatregelen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; verordening, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. Het plangebied valt onder het deelgebied ‘Noord-Veluwe’. Toets initiatief aan Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in het Blauw Omgevingsprogramma. Er worden 28 betaalbare appartementen gerealiseerd op een locatie waar voorheen 20 wooneenheden stonden. Met deze ontwikkeling zal het verharde oppervlakte toenemen ten opzichte van de bestaande situatie. Met het plan worden infiltratiekratten geplaatst voor de wateropslag. Dit komt verder aan orde onder paragraaf 5.3.1. Verder heeft het plan geen invloed op belangrijke waterkeringen van het waterschap. 4.3.2 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe De waterschapsverordening van Waterschap Vallei en Veluwe bevat regels over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor het watersysteem binnen het waterschapsgebied. De waterschapsverordening berust op artikel 2.5 van de Omgevingswet en vervangt de keur van Gemeente Ermelo April 2025

Waterschap Vallei en Veluwe en de daarbij horende algemene regels. Bovendien bevat het regels over lozingen, die voorheen op rijksniveau waren geregeld. Een van de doelstellingen van de Omgevingswet is het gebruik van minder en vooral overzichtelijkere regels. Een belangrijk onderdeel hiervan is de verbinding van de regels aan de doelstellingen van het waterschap. De kerntaken van een waterschap zijn het beheer van het watersysteem en het waterketenbeheer. Volgens de Omgevingswet worden er regels gesteld ten aanzien van deze taken met het oog op: Het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, Het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, Het vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen, Het beschermen van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk. Het doel van de waterschapsverordening is ervoor te zorgen dat deze taken goed en onbelemmerd door activiteiten van derden uitgevoerd kunnen worden en de doelstellingen worden gewaarborgd. Daarmee wordt beschermd wat nodig is en vrijgelaten wat kan. Om dit te bewerkstelligen is de waterschapsverordening opgebouwd aan de hand van vier thema’s: Waterkeringen, Oppervlaktewaterlichamen, Bergingsgebieden, Grondwater en Waterkwaliteit & Zuiveringen.

Voor het thema Waterkwaliteit & Zuiveringen is aangesloten bij de regels die vanuit de centrale overheid naar het waterschap overgaan. Voor de overige thema's heeft het waterschap hoofdoelen geformuleerd: 1. Oppervlaktewaterlichamen • Waarborgen van een onbelemmerde aan- en afvoer van oppervlaktewater; • Waarborgen van het waterbergend vermogen van het oppervlaktewaterlichaam; • Waarborgen van de chemische en ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam; • Vrijhouden van het oppervlaktewaterlichaam en onderhoudsstrook van feitelijke belemmeringen voor het uitvoeren van onderhoud en inspectie; • Uitvoeren van het onderhoud tegen aanvaardbare maatschappelijke lasten; • Waarborgen van de vervulling van maatschappelijke functies door oppervlaktewaterlichamen. 2. Waterkeringen • Waarborgen van de goede staat en werking van de waterkering; • Waarborgen van de mogelijkheid van doelmatige inspectie van de staat en werking van de waterkering; en • In stand houden van het waterkerend vermogen van de waterkering tegen maatschappelijk aanvaardbare lasten. 3. Bergingsgebieden • Waarborgen van het waterbergend vermogen van het bergingsgebied. 4. Grondwater • De beschikbaarheid van voldoende grondwater van een goede kwaliteit voor een duurzaam gebruik van het water; • Een grondwaterstand die geen afbreuk doet aan de bij het grondwaterbeheer betrokken belangen.

Toets initiatief aan Waterschapsverordening Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in de Waterschapsverordening. Er worden 29 betaalbare appartementen gerealiseerd op een perceel waar voorheen 20 wooneenheden stonden. Het bebouwd oppervlak in het plangebied zal met dit plan toenemen ten opzichte van de bestaande situatie. Waar mogelijk wordt halfverharding toegepast om zo de negatieve impact van de verharding te beperken. Bovendien is er binnen het plangebied ruimte voor groenvoorziening, waar hemelwater in de grond kan infiltreren. Daarbovenop worden infiltratiekratten geplaatst. Verder heeft het plan geen invloed op belangrijke waterkeringen van het waterschap. 4.4 Regionaal 4.4.1 Woondeal regio Noord-Veluwe Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgave. Het gaat daarbij om de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Hiervan moet minimaal 60% betaalbaar zijn inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. De regionale woondeal is een doorvertaling naar gemeenten van de afspraken tussen Rijk en Gemeente Ermelo April 2025

provincies. Voor de regio Noord-Veluwe is de opgave om in totaal 12.728 woningen te bouwen tot en met 2030. Dit is vervolgens uitgewerkt naar een aandeel per gemeente. Voor de gemeente Ermelo is de opgave om 1.508 woningen te bouwen waarvan er 238 woningen door woningcorporaties gebouwd moeten worden. Daarnaast zijn er een aantal sleutelprojecten aangewezen die essentieel zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Voor de gemeente Ermelo zijn dit er drie: Horsterhoeve, Veldwijk en Hart van Horst. Toets initiatief aan Woondeal Het initiatief draagt bij aan de doelen die gesteld zijn in de Woondeal regio Noord-Veluwe. Er worden 29 appartementen gerealiseerd in de vorm van sociale huurwoningen. Dit plan draagt in kwantitatieve zin bij aan de opgave van woningen gebouwd door woningcorporaties. De huidige wooneenheden verkeren in slechte staat. De nieuwe appartementen worden bijna energieneutraal opgeleverd, het aanbod verbeterd dus ook kwalitatief. Daarnaast is het project geen onderdeel van één van de sleutelprojecten in de gemeente Ermelo.

Gemeente Ermelo April 2025

4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Omgevingsvisie gemeente Ermelo De omgevingsvisie geeft de ontwikkelingsrichting en ambities van de gemeente Ermelo weer. In de visie komen verschillende onderwerpen uit de fysieke leefomgeving bij elkaar. Het bevat een aantal doelen: 1. Leefbaar, zorgzaam en gezond wonen 2. Economisch vitaal 3. Ontspannen verblijven en recreëren 4. Groen, natuurlijk met kwaliteit 5. Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief 6. Bereikbaarheid en toegankelijk Voor dit initiatief is vooral punt 1 relevant. Onder het doel staan een aantal kernpunten met toelichting: Extra aandacht voor voldoende betaalbare woningen Voor steeds meer inwoners is het een uitdaging om een woning te vinden die past bij de behoefte. De doorstroming stokt, de wachttijden voor een sociale huurwoning zijn hoog en lopen op. Met name de lage- en middeninkomens zijn hiervan de dupe, voor hen zijn weinig woningen beschikbaar. De gemeente heeft de ambitie om het woningbouwprogramma flexibel en adaptief in te richten. Hierdoor kan goed ingespeeld worden op de veranderende behoefte. Een toekomstbestendige bestaande woningvoorraad De belangrijkste opgave is om de woningvoorraad aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het grootste deel van de huidige inwoners woont naar volle tevredenheid in hun woning en is blij met de omgeving.

De gemeente wil dit graag zo houden en waar nodig en mogelijk verbeteren. Dit is een uitdaging, omdat door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen niet alleen de woonbehoefte verandert, maar ook de eisen die gesteld worden aan de inrichting van de woon- en leefomgeving en aan de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen. Mensen vinden de gebruikskwaliteit van de woning steeds belangrijker, bijvoorbeeld om er rustig te kunnen werken of studeren of om samen te koken met familie en vrienden. Ermelo heeft de ambitie om de komende jaren grote stappen te zetten op het laten aansluiten van de bestaande woningen en buurten bij de woonwensen én duurzaamheidseisen van vandaag en morgen. Naast het levensloopbestendig maken van de woningen, is een grote opgave het verduurzamen van de bestaande voorraad. Omdat bijna 40% van de woningen in de periode 1971 – 1990 gebouwd is, is deze opgave groot. De goede woning op de goede plek De uitdaging is om op juiste locaties, het juiste type woningen te realiseren. Het woningmarktonderzoek voor de Woonvisie laat zien dat op termijn de samenstelling van de Ermelose woningvoorraad afwijkt van de woningbehoefte. Onder andere door het grote aantal eengezinswoningen, in relatie met de sterke groei van het aantal kleine (een-en tweepersoons) huishoudens (jong en oud).

Om te zorgen dat de juiste woning op de juiste locatie wordt gerealiseerd en die realisatie ook daadwerkelijk plaatsvindt, hebben we het Afwegingskader woningbouwinitiatieven ontwikkeld. Woningbouwplannen beoordeelt de gemeente jaarlijks aan de hand van een aantal criteria (zoals locatie, programma en bijzondere kwaliteiten). Wanneer een plan goed wordt beoordeeld kan deze snel worden gerealiseerd. Toetsing initiatief aan Omgevingsvisie Ermelo Voorliggend plan sluit aan op de doelen en kernpunten uit de omgevingsvisie van de gemeente Ermelo. De realisatie van 29 appartementen in de vorm van sociale huur sluit aan op het punt ‘extra aandacht voor voldoende betaalbare woningen’. Daarnaast voldoen de huidige woningen niet aan de bouweisen en zijn deze niet duurzaam. Het slopen van de woningen en herbouwen in de vorm van appartementen zorgt voor een meer comfortabele en duurzame woning. De appartementen sluiten goed aan op de bestaande inrichting van de wijken. Met plan is rekening gehouden met de bestaande inrichting. Zo liggen de te realiseren gebouwen in lijn met de weg, vind parkeren uit het zicht plaats en worden groene elementen aan de rand van het plangebied toegevoegd. Conclusie

Dit plan is passend in het gemeentelijk beleid.

Gemeente Ermelo April 2025

4.5.2 Woonvisie Ermelo In het voorjaar 2021 is de Woonvisie 2030 vastgesteld. Het woonbeleid van Ermelo is gericht op 'Exclusief wonen voor iedereen'. Exclusief staat voor de woonomgeving die Ermelo biedt; groen, gezond, een sterke sociale verbondenheid en zorgstructuur. Deze woonomgeving wil Ermelo toegankelijk houden voor iedereen. Dit betekent dat Ermelo zich inspant voor een gevarieerd woningaanbod voor jong en oud, kleine en grote huishoudens, lage, midden en hoge inkomens en voor mensen met een specifieke zorgvraag. Om de visie 'Exclusief wonen voor iedereen' te bewerkstelligen wordt ingezet op drie strategische woonopgaven: • • •

Samen investeren in toekomstbestendige buurt(schapp)en; Woningbouwprogramma in balans; Passend en betaalbaar wonen voor iedereen.

Een van de punten hieruit is dat er ingezet wordt op het toevoegen van betaalbare woningen en geschikte woningen voor starters en ouderen die tegelijkertijd toekomstbestendig zijn. Daarom is het toevoegen van kleinere woningen in koop en huur noodzakelijk. Immers moeten voor 2030 1.060 woningen bijkomen om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Verder is in de woonvisie uitgesproken dat het noodzakelijk is om kleinere woningen (appartementen) in huur en koop toe te voegen voor de groeiende groep senioren en (jonge) kleine huishoudens. Met deze toevoeging wordt tevens de doorstroming bevorderd, doordat er eengezinswoningen vrijkomen voor gezinnen en starters op de koopmarkt. Er wordt daarom ingezet op het toevoegen van ongeveer 140 appartementen tot 2030. Samen investeren in toekomstbestendige buurt(schapp)en Het doel is om bestaande woningen en buurten goed aan te sluiten bij toekomstige woonwensen en duurzaamheidseisen. Ook moet voortdurend gezocht worden naar slimme kansen voor nieuwbouw en transformatie. Maar de gemeente Ermelo wil ook kijken naar aanpassingen in de openbare ruimte, het verbeteren van toegankelijkheid en klimaatadaptatie. Woningbouwprogramma in balans De gemeente Ermelo wil inzetten op nieuwbouw, herstructurering en transformatie. In het programma voor woningbouw moet er een goede verdeling komen in woningen voor de korte of lange duur.

Verder moedigt de gemeente aan om bij nieuwbouwaanvragen groen- en natuurinclusief te bouwen. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen De gemeente Ermelo probeert een voorraad woningen te hebben die goed past bij de wensen, inkomens, leeftijd en gezinsgrootte van haar inwoners. Er is keuze voor iedereen, ook door een passend en betaalbaar aanbod in woningen. Het doel is het om het aantal sociale huurwoningen de komende jaren te vergroten. Toets initiatief aan Woonvisie Ermelo Het realiseren van 29 woningen (grote en kleine appartementen en studio’s) voldoet aan de strategische woonopgaven, doordat wordt voorzien in passende en betaalbare woningen, die bovendien de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Daarnaast worden de appartementen bijna energieneutraal opgeleverd en passend in de omgeving, die voornamelijk bestaat uit woonfuncties. 4.5.3 Verordening sociale woningbouw en Beleidsregels sociale woningbouw 2022 Op 7 december 2022 is de 'Verordening sociale woningbouw 2022' en 'Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022' door de gemeenteraad van Ermelo vastgesteld. De aanleiding voor deze nieuwe regels is het tekort aan sociale koop- en/of huurwoningen in Ermelo. Met de vaststelling van de verordening sociale woningbouw 2022 zal een vereveningsfonds sociale woningbouw worden ingesteld.

De inhoud van dit vereveningsfonds is vastgelegd in de beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022. Het vereveningsfonds houdt in dat voor alle afzonderlijk te ontwikkelen plannen, 50% van de nieuw te realiseren woningen uit sociale huur en koopwoningen dienen te bestaan. Alleen wanneer het gaat om de bouw van één woning voor eigen gebruik is de doelgroepeis opgenomen in de 'verordening sociale woningbouw 2019' niet van toepassing. Wanneer in een project onvoldoende sociale huur of koopwoningen worden gerealiseerd dient er een bijdrage te worden geleverd aan het vereveningsfonds. Projecten met meer dan 50% sociale woningbouw kunnen gelden uit het fonds ontvangen.

Gemeente Ermelo April 2025

Daarnaast zijn er per categorie streefpercentages benoemd. In onderstaande tabel wordt per categorie het streefpercentage aangegeven. Categorie

Omschrijving

Percentage

Sociale huur

Netto huurprijs tot € 763,47 per maand

28%

Sociale koop-laag

V.o.n. prijs tot € 260.000

22%

Sociale koop-hoog

V.o.n. prijs tussen €260.000 – NHG grens

11%

Geliberaliseerde woning voor middenhuur

Netto huurprijs tussen € 763,47 - €1.000 per maand

6%

Overige woningen

Overige huur- of koopprijzen

33%

Toets initiatief aan Verordening sociale woningbouw en Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022 Dit plan bestaat uit 29 appartementen en studio’s en komt hiermee ruim boven het streefpercentage voor sociale huurwoningen uit. Omdat 100% wordt voorzien in sociale huurwoningen is er geen afdracht aan het vereveningsfonds, maar komt het plan in aanmerking voor een bijdrage vanuit het vereveningsfonds. 4.5.4 Groenvisie Ermelo 2017-2027 In december 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Ermelo de Groenvisie vastgesteld. Deze visie beschrijft hoe de gemeente de komende tien jaar omgaat met groen. De Groenvisie biedt richtlijnen en kaders in de vorm van ambities en wettelijke verplichtingen en geeft richting aan groenbewust handelen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Belang van Groen in Ermelo De Groenvisie benadrukt zes belangrijke waarden die groen toevoegt aan de gemeente Ermelo: • Identiteit van de leefomgeving – Groen draagt bij aan het unieke karakter van Ermelo. • Volksgezondheid – Een groene omgeving bevordert het welzijn van de inwoners. • Biodiversiteit – Groen ondersteunt een divers en gezond ecosysteem. • Duurzaamheid en klimaatbestendigheid – Groen helpt de gemeente klimaatbestendig te maken. • Betrokken en leefbare samenleving – Groen zorgt voor meer sociale cohesie en betrokkenheid van de inwoners.