Ruimtelijke onderbouwing e250032150

De verwerking van hemelwater dient plaats te vinden volgens de voorkeursvolgorde zoals benoemd in het PvE: voorkomen van afstroming van eigen terrein, vasthouden en hergebruiken, bovengrondse afvoer en infiltratie (bijv. via een wadi), en pas in laatste instantie ondergrondse voorzieningen. De dimensionering van de infiltratievoorziening is gebaseerd op het totaal aan verhard oppervlak binnen het plangebied. De exacte inrichting en technische uitwerking van de hemelwater- en afvalwatervoorzieningen wordt afgestemd met de gemeente en vindt plaats bij de nadere planuitwerking. Daarbij zal worden voldaan aan het PvE en wordt het ontwerp van het riool en hemelwatersysteem tijdig ter goedkeuring aan de gemeente voorgelegd. Te treffen maatregelen Met het plan wordt voldaan aan zowel het nationaal-, provinciaal-, gemeentelijk- en Waterschapsbeleid. De wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven, wordt verder uitgewerkt in de nadere technische planuitwerking. Regels Er zijn geen regels van toepassing.

Gemeente Ermelo April 2025

5.2.12 Natuur Wettelijk kader Doelen van de Omgevingswet zijn onder meer de natuurbescherming en het beheer van ecosystemen (artikel 2.1, lid 3, onder h en o) en natuurgebieden (artikel 2.1, lid 3, onder h en q). De bescherming van habitats (en soorten) is geregeld in afdeling 3.7 en afdeling 4.4 (programma's natuur) Bkl. Conform het overgangsrecht van de Omgevingswet (Ow) blijven de regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) gelden tot een bij koninklijk besluit te bepalen datum (artikel 22.20, Ow). Na deze datum moet stikstof worden gemonitord als omgevingswaarde. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Onderzoek Flora en Fauna Ten behoeve van de geplande sloop en nieuwbouw van de woningen aan de Gelreweg 14 t/m 32 te Ermelo is door Aequator Groen + Ruimte een werkprotocol "natuurvrij maken" opgesteld, zie bijlage 2.

Dit werkprotocol valt onder het Soortmanagementplan (SMP) van UWOON, waarvoor door de provincie Gelderland ontheffing is verleend (kenmerk 2020-013039 d.d. 12 april 2022). Het natuurvrij maken wordt uitgevoerd conform de Omgevingswet (voorheen Wet natuurbescherming) en vindt plaats onder ecologische begeleiding. Uit eerder onderzoek (onderzoek light) is gebleken dat in de te slopen woningen de gewone dwergvleermuis (zomerverblijf), gierzwaluw (nest) en huismus (nest) aanwezig zijn. De natuurvrij te maken werkzaamheden richten zich op deze soorten. In de nieuwbouw zullen mitigerende maatregelen worden getroffen. Werkwijze natuurvrij maken: • De werkzaamheden worden afgestemd op de ecologische kalender, buiten kwetsbare perioden zoals het broedseizoen van vogels en de kraam- en winterrusttijd van vleermuizen. • De aannemer is verantwoordelijk voor het natuurvrij maken van alle potentiële verblijfplaatsen, waaronder daken, spouwmuren, kozijnen en schoorstenen, met ondersteuning van de ecoloog. • Specifieke maatregelen worden getroffen zoals het toepassen van exclusion flaps (>25 mm), gebruik van gootborstels, afdichten van open stootvoegen en herstel van beschadigde dakpannen. • Het gebruik van PUR als afdichtmateriaal is niet toegestaan. • Voorafgaand aan de sloop moet het cluster officieel natuurvrij verklaard worden.

Belangrijke aandachtspunten locatie: • Veel variatie en schade aan dakpannen (kapot, scheefliggend, ontbrekend). • Aanwezige openingen in metselwerk, kozijnen, schoorstenen en houten bouwdelen. • Bij constatering van actieve aanwezigheid van vleermuizen of vogels na natuurvrijverklaring dient aanvullend natuurvrij gemaakt te worden, gevolgd door een nieuwe nacontrole. Dit protocol borgt dat de natuurwaarden conform geldende regelgeving worden beschermd en biedt een verantwoorde basis voor de verdere planologische procedure. Stikstof Het plangebied ligt op ongeveer 300 meter van het Natura-2000 gebied Veluwe, zie figuur 5.8. En op ongeveer 300 meter van het NNN-gebied ‘bestaande natuur, land’, zie figuur 5.9. De activiteiten in de ontwikkelfase leiden gezamenlijk tot een Nox-emissie van 3,2 kg/jaar en een NH3 emissie van 0,1 kg/jaar. De activiteit in de gebruiksfase leidt tot een Nox-emissie van 2,3 kg/j en een NH3-emissie van 0,2 kg/j. Als gevolg van de ontwikkel- en gebruiksfase vindt er geen toename van depositie plaats in Natura 2000- gebied, zie bijlage 4, 4a en 4b. Er zijn geen rekenresultaten die leiden tot een significant negatief effect op deze natuurgebieden. Hiermee is de stikstofzonering zoals benoemd in paragraaf 4.2.3. niet belemmerend. De voorgenomen activiteiten in de ontwikkel- en gebruiksfase leiden niet tot wettelijke consequenties.

Er hoeft geen Wet natuurbescherming-vergunning aangevraagd te worden.

Gemeente Ermelo April 2025

Natura-2000 gebieden

Figuur 5.8 Natura 2000 in de omgeving van het plangebied, plangebied gemarkeerd met rode ster (bron: Atlasleefomgeving) Natuur Netwerk Nederland (EHS)

Figuur 5.9 Planlocatie t.o.v. NNN-gebied (NNN-gebied geel/groen en plangebied gemarkeerd met rode ster ) (bron: Atlasleefomgeving) Te treffen maatregelen Er hoeven geen maatregelen te worden getroffen. Regels Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.13 Duurzaamheid Wettelijk kader

Gemeente Ermelo April 2025

Doelen van de Omgevingswet zijn onder meer het tegengaan van klimaatverandering, het beheer van geobiologische en geothermische systemen en ecosystemen en het beheer van natuurlijke hulpbronnen (artikel 2.1, lid 3, onder i, o en p Ow). Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst. In artikel 22.52 Bs zijn regels op het gebied van energiebesparende maatregelen opgenomen. Onderzoek Onderliggend plan draagt bij aan deze doelen van de Omgevingswet en de bruidsschatregels, want de woningen worden volgens de meest duurzame regels gebouwd conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het Bbl kent voor energiezuinigheid een functionele eis: het bijna energieneutraal zijn van een bouwwerk (artikel 4.148, lid 1). Te treffen maatregelen Er zijn geen te treffen maatregelen Regels Er zijn geen regels van toepassing. 5.2.14 Gezondheid Wettelijk kader Doel van de Omgevingswet is ook het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 benadrukt de wet dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Met het oog op dit doel kan de gemeente Ermelo in haar omgevingsplan ten aanzien van gezondheid omgevingswaarden vaststellen. Deze omgevingswaarden zijn op dit moment nog niet vastgesteld.

Onderzoek Onderliggend plan draagt bij aan dit doel van de Omgevingswet, zoals gebleken uit voorgaande paragrafen heeft het (planologisch) toestaan van 32 appartementen binnen het plangebied geen negatieve gevolgen op de gezondheid van bewoners en omwonenden. Waar nodig zijn in dit hoofdstuk onderzoeken uitgevoerd om dit te onderbouwen. Er zijn verder geen bijzonderheden die de gezondheid van bewoners/gebruikers in gevaar brengen. Onderliggend plan draagt daarmee bij aan dit doel van de Omgevingswet. Te treffen maatregelen Er hoeven geen maatregelen te worden getroffen. Regels Er zijn geen regels van toepassing.

Gemeente Ermelo April 2025

6.

Beperkingengebied

Een beperkingengebied is een breed verzamelbegrip en wordt in de Omgevingswet gedefinieerd als een gebied dat bij of krachtens de wet (door Rijk of provincie) is aangewezen, waar vanwege de aanwezigheid van een werk of object, regels gelden over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor dat werk of object. De Omgevingswet verplicht Rijk en provincie om beperkingengebieden aan te wijzen, zoals zones rond wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Binnen deze beperkingengebieden stelt de provincie eisen aan aanduidingen, informatieborden en uitwegen. Kortgezegd zijn dit de gebieden rondom wegen en waterstaatswerken waar beperkingen gelden. Dit betekent dat er beperkingen gelden voor activiteiten van derden, ter plaatse van de weg of het waterstaatswerk als ook in de daaraan grenzende (beschermings)zones. Een beperkingengebied is in feite wat nu de (beschermings)zones onder de huidige wetgeving zijn en in veel gevallen omvat het beperkingengebied ook de locatie van de weg of het waterstaatswerk of object zelf. Toets initiatief aan beperkingengebied Het plangebied valt niet binnen een beperkingengebied. Het ligt niet binnen een zone van wegen, hoofdspoorwegen, waterkeringen, rijkswegen en vaarwegen. Hierdoor gelden de bovengenoemde beperkingen niet voor het plangebied.

7.

Uitvoerbaarheid

De bepaling over de uitvoerbaarheid uit het Besluit ruimtelijke ordening komt onder de Omgevingswet niet terug. De gemeente hoeft niet meer aannemelijk te maken dat een toegedeelde functie er ook zal komen. De gemeente geeft in haar omgevingsplan aan dat een functie op een zekere locatie ‘kan’ komen. Nu moet de gemeente veel mogelijkheden onderzoeken die feitelijk nooit gerealiseerd zullen worden. De Omgevingswet maakt het mogelijk dat onderzoek gefaseerd kan worden. Pas als zich een concreet, binnen de toegedeelde functie passend, initiatief aandient wordt onderzocht 'hoe' dat op een aanvaardbare wijze gerealiseerd kan worden. Dit heeft als voordeel dat de onderzoekslasten omlaag kunnen. De gemeente moet wel onderzoeken of ontwikkeling op de betrokken locatie in beginsel mogelijk is. Bij een Bopa die voldoende concreet is, moet de uitvoerbaarheid wel worden aangetoond. 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.1.1 Financieel economische uitvoerbaarheid In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar is. Vastgesteld moet kunnen worden dat er geen financieel-economische redenen zijn waardoor het op voorhand aannemelijk is dat de ontwikkeling niet uitgevoerd kan worden. In gevallen waarin een ontwikkeling alleen gerealiseerd kan worden met een financiële bijdrage vanuit de gemeente, dan wordt in deze paragraaf een passage daarover opgenomen.

Ten eerste zal worden beoordeeld of een ontwikkeling binnen een redelijke termijn uitvoerbaar is, gelet op de aard en omvang van de voorziene ontwikkeling en het gebied waar deze ontwikkeling is voorzien. Ten tweede zal worden beoordeeld of deze ontwikkeling binnen die redelijke termijn financieel haalbaar is, en zo ja, hoe de gemeenteraad dat inzichtelijk heeft gemaakt. De nieuwe onuitvoerbaarheidstoets leidt tot minder mogelijkheden voor het gemeentebestuur om een bestemming te weigeren, omdat deze niet uitvoerbaar zou zijn. Toets initiatief aan het aspect Financiële uitvoerbaarheid De ontwikkeling is binnen een redelijke termijn uitvoerbaar is, gelet op de aard en omvang van de voorziene ontwikkeling en het gebied waar deze ontwikkeling is voorzien. Het plan betreft het planologisch toestaan van 32 appartementen in het plangebied in de vorm van sociale huurwoningen. De vraag naar sociale huurwoningen in Ermelo is groot, waardoor de woningen voldoende waarde hebben om de financieel economische haalbaarheid te kunnen garanderen. De ontwikkeling is binnen redelijke termijn financieel haalbaar, omdat de gemeenteraad heeft bepaald dat een anterieure overeenkomst wordt afgesloten met de initiatiefnemer. Daardoor hoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden en is de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd.

Gemeente Ermelo April 2025

7.1.2 Kostenverhaal In deze paragraaf wordt toegelicht of er sprake is van nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten die met de BOPA worden mogelijk gemaakt en zo ja, op welke wijze het kostenverhaal verzekerd is. Kostenverhaal is aan de orde, indien de BOPA nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten (bouwplan onder de Wro) mogelijk maakt. Onderstaande activiteiten zijn kostenverhaalplichtig: a. b. c. d. e. f.

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Toets initiatief aan het aspect Kostenverhaal De BOPA maakt een nieuwe kostenverhaalplichtige activiteit mogelijk. De kosten voor de ontwikkeling van 32 appartementen binnen het plangebied zijn volledig voor UWOON. Zij nemen met het initiatief het risico. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten betreft het een nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten. Het kostenverhaal zal in de toekomst door middel van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit worden verzekerd. 7.1.3 Nadeelcompensatie Voor de verlening van de omgevingsvergunning voor de bouw van de 32 appartementen is een nadeelcompensatierisicoanalyse uitgevoerd. Uit deze analyse blijkt dat er sprake is van een beperkt planologisch nadeel, voornamelijk in de vorm van extra inkijk en een geringe beperking van het uitzicht. In vrijwel alle gevallen blijft dit nadeel binnen het normaal maatschappelijk risico van 4%. Voor de woning aan de Gelreweg 25 is een indicatief nadeel geconstateerd dat, na aftrek van dit maatschappelijk risico, zou resulteren in een potentiële compensatie van circa € 8.000. Deze woning is in eigendom van Uwoon.

Omdat nadeelcompensatie uitsluitend wordt uitgekeerd aan derden die onevenredig worden benadeeld door een planologische maatregel, en niet aan de initiatiefnemer zelf, heeft deze constatering geen financiële gevolgen voor de uitvoering van het project. Voor de overige omliggende woningen wordt geen planologische verslechtering verwacht, of blijft de verslechtering binnen het normaal maatschappelijk risico. Toekomstige afspraken over nadeelcompensatie met betrekking tot de verdere planvorming en bouw zullen worden afgestemd met de gemeente. Eventuele planschade komt, conform de afspraken, voor rekening van Uwoon. 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.2.1 Participatie en belangenafweging In het kader van de herontwikkeling aan de Gelreweg en Oude Telgterweg in Ermelo zijn vanaf 2019 gesprekken gevoerd over de toekomst van de bestaande woningen. In totaal zijn 48 woningen onderzocht, waarvan een aanzienlijk aantal verouderd is en niet meer voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen. Na overleg met bewoners en deskundigen is besloten om circa 80% van de woningen te renoveren en 20% te slopen en nieuw te bouwen. Dit participatieverslag behandelt de sloop van 10 woningen en het plan voor de nieuwbouw van 32 appartementen. Bijeenkomst 1 – 31 oktober 2023 Op 31 oktober 2023 werd de eerste bewonersbijeenkomst georganiseerd.

Tijdens deze bijeenkomst werd gezamenlijk met de bewoners de locatie voor de nieuwbouw vastgesteld. Het betreft de woningen aan Gelreweg 14 t/m 32, welke zullen worden gesloopt. De aanwezige bewoners werden geïnformeerd over de voortgang van het project en de samenwerking met de bewonerscommissie en de gemeente. Gemeente Ermelo April 2025

Een belangrijke uitkomst van deze bijeenkomst was de bevestiging van de behoefte aan nieuwe appartementen, specifiek levensloopgeschikte woningen voor ouderen en woningen voor starters. De gemeente heeft daarbij kaders gesteld, waaronder de vereisten voor voldoende parkeergelegenheid, maximaal twee bouwlagen met een kaplaag en het behoud van het historische Kerkepad. De architect presenteerde de eerste schetsen voor de nieuwbouw, waarin rekening werd gehouden met het groene karakter van de omgeving en de integratie van het Kerkepad. De reacties van de aan- en omwonenden waren overwegend positief, en er werden waardevolle suggesties en opmerkingen gedeeld. Deze input werd meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. Bijeenkomst 2 – 27 november 2023 Tijdens de tweede bijeenkomst, gehouden op 27 november 2023, werden de aangepaste ontwerpen gepresenteerd. De reacties op de eerste schetsen waren verwerkt, en de plannen werden verder gedetailleerd op basis van de ontvangen feedback. Er werd vooral positief gereageerd op het behoud van het groen en de zorgvuldige inpassing van de nieuwbouw in de bestaande wijkstructuur. Kritische opmerkingen werden geuit over aspecten als inkijk en parkeeroplossingen, welke verder werden besproken en meegenomen in het ontwerp.

Bijeenkomst 3 – 9 juli 2024 De derde bijeenkomst vond plaats op 9 juli 2024, waarbij het voorlopig ontwerp van de nieuwbouw werd gepresenteerd. Het ontwerp voorziet in de realisatie van 32 appartementen, bestaande uit 19 twee-kamerappartementen en 13 drie-kamerappartementen, verdeeld over twee bouwlagen met een kaplaag. De nieuwbouw is zodanig vormgegeven dat deze past binnen het bestaande straatbeeld. Er wordt rekening gehouden met 40 parkeerplaatsen, die zowel naast als achter de woongebouwen worden gesitueerd. De appartementen op de begane grond krijgen een terras, terwijl de appartementen op de verdiepingen beschikken over een balkon. Het behoud van het Kerkepad is in het ontwerp gegarandeerd. De reacties van de omwonenden waren overwegend positief, met bijzondere waardering voor het behoud van groen en de inpassing van de nieuwbouw. De aandachtspunten met betrekking tot inkijk en parkeeroplossingen werden opnieuw besproken en zullen verder worden geoptimaliseerd in de uitwerking van het definitieve ontwerp. Vervolgproces De reacties van de bewoners worden verwerkt in het definitieve ontwerp. De oplevering van de nieuwe appartementen is voorzien voor eind 2026. Gedurende het verdere proces zullen de omwonenden op de hoogte worden gehouden via nieuwsbrieven en de projectsite.

Conclusie Het participatieproces heeft waardevolle input opgeleverd, welke direct heeft bijgedragen aan de verfijning van het ontwerp. Er is actief geluisterd naar de wensen en zorgen van de omwonenden, en deze zijn meegenomen in de verdere uitwerking van het project. Het resultaat is een ontwerp dat zowel tegemoetkomt aan de behoefte aan nieuwe woningen als rekening houdt met de wensen van de omwonenden en de karakteristieken van de omgeving. 7.2.2 Advies en instemming Er zijn verschillende gevallen aan te wijzen waarvoor bindend advies van de gemeenteraad nodig is, voor zover het gaat om een BOPA waarvoor de uitgebreide voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is of wordt verklaar. De raad van de gemeente Ermelo heeft het bouwen van meer dan tien woningen aangewezen als categorie waarvoor bindend advies dient te worden gevraagd. Binnen het plan worden 32 appartementen in twee bouwblokken gerealiseerd binnen de bebouwde kom. In dit onderdeel zal worden toegelicht welke procedure (regulier of uitgebreid) van toepassing is. 7.2.3 Vaststellingsprocedure In dit onderdeel zal worden toegelicht welke procedure (regulier of uitgebreid) van toepassing is. Ook wordt ingegaan op de participatieplicht en het adviesrecht van de raad. Reguliere procedure In dit geval is er sprake van de reguliere procedure.

Er is geen instemming van een bestuursorgaan nodig. Dit betekent dat er een beslistermijn geldt van acht weken. Het is mogelijk de beslistermijn eenmalig met zes weken te verlengen. Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen de beschikking en om vervolgens beroep en/of hoger beroep in te stellen.

Gemeente Ermelo April 2025

Uitgebreide procedure In dit geval is er geen sprake van de uitgebreide procedure. 7.2.4 Bezwaar en beroep De mogelijkheid van bezwaar komt alleen in de reguliere procedure voor. Het bezwaar dient ingediend te worden bij het bevoegd gezag dat het besluit heeft genomen. Wanneer iemand het niet eens is met het besluit op dat bezwaar, kan hij of zij nog in beroep gaan. In de uitgebreide procedure is bezwaar niet nodig. Daar bestaat namelijk de mogelijkheid om zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen. In een beroepsprocedure geeft de rechter een oordeel over een besluit van het bevoegd gezag. In beginsel zal de rechtbank zich hierover buigen. Daarna kan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtsspraak van de Raad van State. In bijlage 2 artikel 2 van de Algemene wet bestuursrecht staan besluiten opgenomen waarbij er geen beroepsmogelijkheid is. Belanghebbende kunnen eventueel ook een voorlopige voorziening vragen tegen een omgevingsvergunning. 7.3 Vergunningen en handhaving 32 appartementen in twee bouwblokken Inrichting vindt plaats conform inrichtingsplan of gelijkwaardig, nadere uitwerking wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw aangeleverd. Voor de appartementen geldt de maatvoering maximale bouwhoogte van 10 meter.

Nadere stukken bij aanvraag omgevingsvergunning bouw Nader onderzoek voor archeologie en definitieve inrichting terrein en gebouwen. De nadere uitwerking van het terrein zal met waterschap worden overlegd voor de aanvraag omgevingsvergunning bouw. Dan zal ook de toets bij Welstand plaatsvinden.

Gemeente Ermelo April 2025

8.

Bijlagen

Bijlage 1 Inrichtingsplan Bijlage 2 QuickScan Flora & Fauna Bijlage 3 Archeologisch onderzoek Bijlage 4 Stikstofberekening Bijlage 4a Projectberekening ontwikkelfase Bijlage 4b Projectberekening gebruiksfase Bijlage 5 Bodemonderzoek Bijlage 6 verslaglegging participatie

Gemeente Ermelo April 2025