Ruimtelijke onderbouwing e250032150

Motivering BOPA Gelreweg, Ermelo

Gemeente Ermelo April 2025

Inhoud 1.

Inleiding ..................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding en doel .................................................................................................................... 4 1.2 Beschrijving van de wijziging .................................................................................................... 4 1.3 Regeling in (tijdelijk) omgevingsplan ......................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................................ 7

2.

Huidige situatie .......................................................................................................................... 8 2.1.

Historie ............................................................................................................................. 8

2.2 Ligging plangebied ................................................................................................................... 8 2.3

Functionele structuur ......................................................................................................... 9

2.4 Ruimtelijke structuur ................................................................................................................ 9 3.

Beoogde ontwikkeling ............................................................................................................... 10 3.1 Beschrijving nieuwe situatie .................................................................................................... 10

4.

Beleid en regelgeving ................................................................................................................ 12 4.1 Rijksbeleid .............................................................................................................................. 12 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie ................................................................................................ 12 4.1.2 Rijksregels (instructieregels)............................................................................................. 12 4.2 Provinciaal beleid .................................................................................................................... 13 4.2.1 Omgevingsvisie provincie Gelderland ............................................................................... 13 4.2.2 Actieplan Wonen 2020-2025 ............................................................................................ 15 4.2.3 Omgevingsverordening Gelderland 2024 .......................................................................... 16 4.3 Waterschapsbeleid .................................................................................................................. 17 4.3.1 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe .............................

17 4.3.2 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe ...................................................... 17 4.4 Regionaal beleid ..................................................................................................................... 19 4.4.1 Woondeal regio Noord-Veluwe .......................................................................................... 19 4.5 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 20 4.5.1 Omgevingsvisie gemeente Ermelo .................................................................................... 20 4.5.2 Woonvisie Ermelo ............................................................................................................. 21 4.5.3 Verordening sociale woningbouw 2022 en Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022 21 4.5.4 Groenvisie Ermelo 2017-2027 .......................................................................................... 22 4.5.5 Visie duurzaamheid Ermelo .............................................................................................. 23 4.5.6 Visie Klimaatadaptatie ...................................................................................................... 23 4.5.7 Verordening fysieke leefomgeving ....................................................................................

24 4.6 Conclusie ............................................................................................................................... 24

5.

Fysieke leefomgeving ................................................................................................................ 25 5.1 Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden ..................................... 25 5.1.1 Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden ........................................................... 25 5.1.2 Ruimtelijke- en omgevingskwaliteit .................................................................................. 25 5.1.3 Bezonning en visuele hinder ............................................................................................. 26 5.1.4 Beeldkwaliteit, architectuur en welstand ........................................................................... 26 5.1.5 Cultuurhistorie ................................................................................................................. 27

Gemeente Ermelo April 2025

5.1.6 Archeologie ..................................................................................................................... 27 5.2 Gevolgen fysieke leefomgeving ............................................................................................... 29 5.2.1 Milieueffectrapportage of m.e.r. beoordeling .................................................................... 29 5.2.2 Ladder van duurzame verstedelijking ............................................................................... 29 5.2.3 Dienstenrichtlijn .............................................................................................................. 31 5.2.4 Mobiliteit ......................................................................................................................... 31 5.2.5 Geluid .............................................................................................................................. 32 5.2.6 Luchtkwaliteit .................................................................................................................. 35 5.2.7 Geur ................................................................................................................................ 36 5.2.8 Trillingen .........................................................................................................................

37 5.2.9 Bodem ............................................................................................................................. 37 5.2.10 Veiligheid ...................................................................................................................... 38 5.2.11 Water ............................................................................................................................. 40 5.2.12 Natuur ........................................................................................................................... 44 5.2.13 Duurzaamheid ............................................................................................................... 45 5.2.14 Gezondheid ................................................................................................................... 46 6.

Beperkingengebied ................................................................................................................... 47

7.

Uitvoerbaarheid ........................................................................................................................ 47 7.1 Economische uitvoerbaarheid.................................................................................................. 47 7.1.1 Financieel economische uitvoerbaarheid ........................................................................... 47 7.1.2 Kostenverhaal .................................................................................................................. 48 7.1.3 Nadeelcompensatie .......................................................................................................... 48 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................... 48 7.2.1 Participatie en belangenafweging ..................................................................................... 48 7.2.2

Advies en instemming ................................................................................................. 49

7.2.3 Vaststellingsprocedure ..................................................................................................... 49 7.2.4 Bezwaar en beroep ........................................................................................................... 50 7.3 Vergunningen en handhaving.................................................................................................. 50 8.

Bijlagen .................................................................................................................................... 51

Gemeente Ermelo April 2025

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding en doel Aan de Gelreweg 14 t/m 32 bevinden zich 10 wooneenheden in de vorm van een twee-onder-één kapwoning en rijtjeswoningen. De woningen zijn in eigendom van woningcorporatie Uwoon. De woningen voldoen niet aan de huidige maatstaven. Dit is dan ook de reden voor Uwoon om de woningen te slopen en 32 appartementen te realiseren binnen het plangebied. De appartementen worden verdeeld over twee bouwblokken, die aansluiten op de bestaande indeling van de wijk. Realisatie van dit plan zorgt voor toekomstbestendige appartementen die aansluiten op de grote vraag naar huurwoningen voor de doelgroep jongeren en ouderen in de gemeente Ermelo. In dezelfde straat worden vergelijkbare woningen gerenoveerd. Voor deze tien woningen is echter gekozen voor sloop en de realisatie van appartementen. Door deze aanpak kunnen 22 extra woningen worden toegevoegd. Dit is mogelijk vanwege de beschikbare ruimte, aangezien de bestaande woningen beschikken over diepe achtertuinen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient het bouwvlak te worden veranderd en moeten de 32 appartementen planologisch mogelijk worden gemaakt. Met een vergunning voor een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) kan planologisch medewerking worden verleend aan het plan, mits de afwijking van het omgevingsplan niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Deze motivering heeft tot doel inzicht te geven in de effecten op de fysieke leefomgeving als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast wordt de haalbaarheid van het initiatief beschreven en zal worden aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met deze buitenplanse omgevinsgplanactiviteit wordt alleen het planologisch afwijken van het vigerende omgevingsplan geregeld. Voor de nadere bouwtechnische uitwerking wordt een aparte omgevingsvergunning aangevraagd. 1.2 Beschrijving van de wijziging Het plangebied Gelreweg 14 t/m 32 ligt in de kern van Ermelo en omvat delen van de kadastrale percelen Ermelo – F – 6566, 10889 en 10769. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 4.415 m² en is eigendom van woningcorporatie Uwoon. In figuur 1.2 is de ligging van het plangebied binnen Ermelo weergegeven. Het plangebied wordt doorsneden door het Kerkepad, dat in eigendom is van de gemeente Ermelo. Het Kerkepad blijft behouden en wordt ingepast in het nieuwe stedenbouwkundige plan. Daarnaast vindt er een grondruil plaats met kadastraal nummer 6571. Door deze ruil ontstaat voor zowel de gemeente als Uwoon een beter verkavelde en functionele kavel.

Gemeente Ermelo April 2025

Figuur 1.1 Kadastraal percelen aan de Gelreweg (bron: Pdok-Viewer)

Figuur 1.2 Ligging plangebied (rode ster) in de kern Ermelo (bron: Pdok-Viewer)

Gemeente Ermelo April 2025

1.3 Regeling in (tijdelijk) omgevingsplan Binnen het plangebied zijn de volgende plannen relevant. Naam Omgevingsplan gemeente Ermelo Parkeernormen Kom Ermelo

Vaststellingsdatum 17 mei 2024 8 juni 2017 23 januari 2013

Op het plangebied geldt het omgevingsplan ‘Omgevingsplan gemeente Ermelo’ per 17 mei 2024. Hierin wordt integraal verwezen naar de regels van het ‘Bestemmingsplan Kom Ermelo’, vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 2013. In dit plan zijn de gronden bestemd met de functies ‘Wonen’, met op een gedeelte van het plangebied de functie ‘Tuin’. Ook is ‘Waarde – Archeologie H’ van toepassing op het plangebied. De op de plankaart voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, privésportvoorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Voor hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e.

Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; Een woonhuis mag vrijstaand, halfvrijstaand of in een rij worden gebouwd; Ter plaatse van de aanduiding ‘maximaal aantal wooneenheden geldt dat het aantal te bouwen woonhuizen niet meer mag bedragen dan dit aantal; De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ aangegeven goothoogte en respectievelijk bouwhoogte; Een hoofdgebouw mag plat worden afgedekt of van een kap worden voorzien met een dakhelling van niet minder dan 25º en niet meer dan 60º.

De op de plankaart voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gelegen hoofdgebouwen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, privésportvoorzieningen zoals zwembaden en tennisbanen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding en erven en gebouwen ten dienste van naastgelegen woonbestemming. Op de voor ‘Tuin’ aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming en (hoek)erkers ten dienste van de naastgelegen woonbestemming. Voor gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c.

Een (hoek-)erker mag worden gebouw over maximaal de halve gevelbreedte van het hoofdgebouw, waarvoor geldt dat deze is toegestaan tot een afstand van 1 m vóór de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw; De bouwhoogte van het een (hoek-)erker mag niet meer bedragen dan 3 m; De oppervlakte van (hoek-)erkers worden meegerekend bij de berekening van de maximale oppervlakte

De op de plankaart voor ‘Waarde – Archeologie H’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden. Op de tot ‘Waarde – Archeologie H’ bestemde gronden mag niet worden gebouwd, indien daarvoor dieper dan 0,30 m, te rekenen vanaf het maaiveld, in de bodem zal worden geroerd en de oppervlakte van het nieuwe bouwwerk of de uitbreiding van het bestaande bouwwerk meer dan 100 m2 bedraagt. Dit verbod is niet van toepassing op het bouwen van bouwwerken: a. b.

die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; waarin de Monumentenwet 1988 voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het hierboven bepaalde ten behoeve van het bouwen conform de basisbestemming. Deze vrijstelling wordt slechts verleend:

Gemeente Ermelo April 2025

a. b.

indien is gebleken dat er geen archeologische resten in de bodem, waarop wordt gebouwd, aanwezig zijn, hetgeen moet blijken uit een door de aanvrager over te leggen rapport van een deskundige instantie op het gebied van de archeologie; voor zover sprake zou kunnen zijn van een verstoring van archeologische resten, indien aan de ontheffing één of meer van de volgende voorschriften worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting om werkzaamheden ten behoeve van de bouw te laten begeleiden door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg (volgens Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie).

Op het plangebied zijn een aantal maatvoeringen opgenomen voor hoofdgebouwen. In het plangebied geldt een maximumgoothoogte van 6 meter en bouwhoogte van 11 meter. Voor de rijtjeswoningen is er een maximaal aantal wooneenheden van vier per bouwvlak. Voor de twee-onder-één-kapwoning een maximum van twee per bouwvlak.

Figuur 1.3 Functies plangebied Gelreweg (paars omlijnd) (Bron: Omgevingsloket) Daarnaast geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan ‘Parkeernormen’. Dit bestemmingsplan bevat regels ten behoeve van het parkeren in de gemeente Ermelo. Bij het gebruiken en/ of bebouwen van gronden dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernormen (met bijbehorende eisen voor locatie en inrichting) ten behoeve van (vracht)auto's en overige verkeersvoertuigen en de bijhorende bepalingen omtrent de ontsluiting en bevoorrading. In paragraaf 5.2.4 (Mobiliteit) staat beschreven dat het plan voldoet aan de gemeentelijke regels voor parkeren. In het huidige omgevingsplan zijn twee of vier woningen toegestaan per bouwvlak in het plangebied. De ontwikkeling van 32 appartementen is strijdig met het bestaande omgevingsplan. Met deze BOPA moet de activiteit Wonen mogelijk worden gemaakt voor 32 appartementen en bijbehorende voorzieningen, zoals weergegeven in het inrichtingsplan (Bijlage 1 en figuur 3.1). 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie en in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie. De toekomstige situatie beschrijft de doelen voor het projectgebied en het initiatief. In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan relevant beleidskader. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 5 getoetst aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving.

In hoofdstuk 6 komt naar voren of het plangebied binnen een beperkingen valt. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 komt de ruimtelijke, economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Gemeente Ermelo April 2025

2.

Huidige situatie

2.1. Historie Ermelo is een oud dorp met een geschiedenis die minstens 1150 jaar teruggaat. Lange tijd bestond Ermelo uit slechts enkele boerderijen, een kerk, een molen, een herberg, de woningen van de predikant en de koster, en de huizen van ambachtslieden zoals de smid, kleermaker en bakker. Na de Tweede Wereldoorlog begon het dorp snel te groeien. De toen heersende woningnood maakte de ontwikkeling van nieuwe woonwijken noodzakelijk. Eerst werd de voormalige Ermelose Enk bebouwd, gevolgd door uitbreidingen in Ermelo-Oost, -Zuid en -West. In onderstaande figuur is de ontwikkeling van Ermelo weergegeven aan de hand van kaarten van TopoTijdReis. 1880

1925

1970

2023

Figuur 2.1 Geschiedenis van het plangebied door de jaren heen (bron: TopoTijdReis) In de 19e eeuw en het begin van de 20e eeuw bestond het plangebied grotendeels uit natuur. Naarmate de kern van Ermelo zich geleidelijk uitbreidde, werden rond de jaren ’60 de woningen in het plangebied gebouwd. Door de verdere groei van Ermelo kwamen deze woningen steeds centraler in de dorpskern te liggen. 2.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de Gelreweg, midden in de kern van Ermelo. Binnen dit gebied staan momenteel 10 sociale huurwoningen, eigendom van woningcorporatie Uwoon. De woningen, gebouwd in 1954, zijn sterk verouderd en voldoen niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. Hoewel in dezelfde straat vergelijkbare woningen worden gerenoveerd, is voor deze tien woningen gekozen voor sloop en de bouw van appartementen. De belangrijkste reden hiervoor is dat op deze locatie, door de aanwezigheid van diepe achtertuinen, ruimte beschikbaar is om 22 extra woningen te realiseren. Door deze aanpak wordt optimaal gebruikgemaakt van de beschikbare ruimte en wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave.

Gemeente Ermelo April 2025

Figuur 2.2 Rijtjeswoning aan de Gelreweg (bron: Google-Maps)

Figuur 2.3 Kerkepad binnen plangebied Gelreweg (bron: Google-Maps)

2.3 Functionele structuur Rondom het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Daarnaast zijn er enkele bedrijven en maatschappelijke voorzieningen in de directe omgeving. 2.4 Ruimtelijke structuur Het plangebied wordt omring door de Gelreweg, Kozakkenkamp, Kampvelderweg en de Oude Telgterweg. Binnen deze wegen staan meerdere woningen waaronder appartementen.

Gemeente Ermelo April 2025

3.

Beoogde ontwikkeling

3.1 Beschrijving nieuwe situatie In de toekomstige situatie worden de overige woningen in de directe omgeving, die eveneens eigendom zijn van Uwoon gerenoveerd. De huidige woningen binnen het plangebied worden gesloopt om ruimte te maken voor herontwikkeling. Op het perceel komen 32 nieuwe appartementen, verdeeld over twee bouwblokken. Deze worden zoveel mogelijk binnen de bestaande bebouwingsvlakken gerealiseerd (zie figuur 3.1). De Bopa-procedure maakt deze nieuwbouw planologisch mogelijk. Het plan onderscheidt drie typen appartementen: PMC6, PMC6 (studio) en PMC7. Blok 1 en 2 bestaan uit een begane grond met aan de westzijde één verdieping, aan de oostzijde twee verdiepingen. In blok 1 zijn de PMC7 en PMC6 appartementen aanwezig. In blok 2 de PMC6 en de Studio’s. De bergingen worden geïntegreerd in de plint van de gebouwen, wat extra ruimte creëert voor groen en parkeergelegenheid rondom de bebouwing. In figuur 3.2 zijn enkele impressies van de nieuwe bebouwing weergegeven. Ook aan de parkeervoorziening is gedacht. Op basis van de berekening met aanwezigheidspercentages (zie bijlage 7) is het benodigde aantal parkeerplaatsen vastgesteld. In totaal worden 40 parkeerplaatsen aangelegd, wat aansluit bij de uitkomst van de berekening. De nieuwe bebouwing sluit goed aan op de bestaande omgeving. Bestaande bomen blijven waar mogelijk behouden, ook wordt er groen toegevoegd.

Het plan voorziet in de herwaardering en integratie van het bestaande Kerkepad in het ontwerp van het plangebied.

Figuur 3.1 Inrichtingsplan Gelreweg, Ermelo (Bron: OpZoom)

Gemeente Ermelo April 2025

Figuur 3.2 Impressie aanzicht gevels van toekomstige bebouwing Gelreweg (Bron: OpZoom)

Figuur 3.3 Impressie aanzicht voorzijde sociale huurwoningen (Bron: OpZoom)

Gemeente Ermelo April 2025

4. Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. De omvang van de toelichting is afhankelijk van de ontwikkeling. Per onderdeel aangeven of de activiteiten waarop de wijziging van het omgevingsplan ziet passen binnen het beleid. Of op welke wijze het wel zou kunnen passen. 4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • • • •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets initiatief aan de Novi Dit plan draagt actief bij aan een toekomstbestendige ontwikkeling van het gebied. Tien verouderde woningen maken plaats voor 32 moderne sociale-huurappartementen.

Daarmee wordt de beschikbare ruimte intensiever en efficiënter benut, wat de leefomgeving versterkt zonder dat de identiteit en het karakter van het gebied verloren gaan. Door deze herontwikkeling wordt verdere verpaupering voorkomen. De nieuwe appartementen worden gebouwd volgens het Bouwbesluit en zijn daarmee bijna energieneutraal en volledig afgestemd op de huidige bouweisen. Alle woningen vallen binnen de sociale huursector en worden betaalbaar opgeleverd. Met de realisatie van 32 compacte wooneenheden wordt ingespeeld op de woonbehoefte van vandaag. De appartementen zijn geschikt voor zowel jongeren als ouderen en bevorderen daarmee de diversiteit in de wijk. Bovendien stimuleert het plan de doorstroming op de woningmarkt, wat bijdraagt aan een gezondere en beter functionerende woonomgeving. 4.1.2 Rijksregels (instructieregels) Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet kan inzetten. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale

Gemeente Ermelo April 2025

instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het omgevingsbesluit (Ob) Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. De regels in dit besluit zijn geordend per instrument en per hoofdstuk gegroepeerd: alle regels voor programma’s staan bij elkaar, voor omgevingsplannen, enzovoort. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving.

Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Toets aan Instructieregels Rijk via AMvB’s In de uitwerking van het plan is rekening gehouden met de AMvB’s, die doorwerken in beleid op provinciaal en gemeentelijkniveau. Ook in hoofdstuk 5 waarin de aspecten fysieke leefomgeving en milieu nader zijn uitgewerkt, worden deze AMvB’s aangehaald voor zover het onderwerp van toepassing is in dit plan. Conclusie Dit plan voldoet aan het Rijksbeleid. 4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie provincie Gelderland Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld.

De provincie wil Gelderland in de toekomst 'gaaf' houden, en vindt dat we daar nu wat voor moeten doen. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn grote, verschillende ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Hierbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: (weergegeven op volgende pagina)

Gemeente Ermelo April 2025

1. Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; De provincie streeft naar een snelle energietransitie die gericht is op een forse vergroting van het aandeel duurzame energie. De ambitie is om in 2050 klimaatneutraal te zijn, met als tussendoel een broeikasreductie van 55% in 2030. Dit willen zij bereiken door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. In de aanpak richten de provincie zich op verbinding en samenwerking met andere partners. Zo stellen ze samen regionale energiestrategieën op. Daarnaast kijkt de provincie breed en verbinden ze de energieopgave met andere vraagstukken als klimaatadaptatie, circulaire economie en biodiversiteit. 2. Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; Op gebied van klimaatadaptatie is de provincie Gelderland erg ambitieus. Het doel is om in 2050 volledig klimaatbestendig te zijn en dus goed voorbereid te zijn op de gevolgen van klimaatverandering. In 2020 heeft de provincie al samen met partners de risico van het veranderend klimaat in beeld gebracht en strategieën opgesteld. De aanpak van de provincie richt zich op een veerkrachtig en duurzaam water-, natuur- en bodemsysteem. Dit systeem bestaat uit een klimaatbestendige en schone bodem en ondergrond en uit schoon en gezond grond- en oppervlaktewater en drinkwater. 3.

Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; Om Gelderland schoon en groen te houden is er minder afval en meer kringloop, recycling en hergebruik nodig. De provincie vindt het belangrijk om met partners en opdrachtnemers circulair te werken. Bij bijvoorbeeld de aanleg en het onderhoud van gronden en landschappen, wegen en waterwegen en bij het verduurzamen van vastgoed in de stad. Tijdens deze activiteiten moeten opdrachtnemers zoveel mogelijk werken met duurzame materialen en het hergebruik daarvan. Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn. Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen met 50% teruggebracht. 4. Biodiversiteit: werken met de natuur; Gelderland streeft naar een stimulerend en beschermend beleid voor de biodiversiteit. De ambitie is om in 2050 overal natuur inclusief te werken. Daarnaast wordt biodiversiteit overal waar mogelijk versterkt en ingepast, ook buiten als natuur aangewezen gebieden. Als tussendoel is in 2030, 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald. 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; De provincie wil een efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag. De ambitie is om in 2050 de groei van de mobiliteit op een slimme manier op te vangen daarnaast verplaatsen mensen in Gelderland zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal.

Ook is in 2050 het goederenvervoer in Gelderland toegankelijk, duurzaam en klimaatneutraal. Als tussendoel is in 2030 al het busvervoer zonder uitstoot en is 35% van de verplaatsingen met de fiets. 6. Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; De provincie Gelderland streeft naar een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterkte aantrekkingskracht vanuit gaat. De ambitie is om de concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder te versterken. Zo halen ze in 2050 maximaal profijt uit de unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten. In 2050 zijn ook alle werklocatie in Gelderland duurzaam ingericht 7. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. Binnen de woon- en leefomgeving streeft Gelderland naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo versterken ze de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland. Er is een divers aanbod aan woningtypen. De woningen zijn duurzaam en worden circulair gebouwd. Tot slot benutten ze de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen.

Gemeente Ermelo April 2025

Continuering ruimtelijk beleid Een vijftal wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving gaat sinds 2014 op in de Omgevingsvisie. Dit gaat over planfiguren voor ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Vanuit de Omgevingsvisie 2014 vinden wij de volgende zaken van belang. Deze worden door de provincie Gelderland gecontinueerd. Het gaat om de thema's: • • • • •

Ruimtelijk beleid; Waterbeleid; Milieubeleid; Natuur- en landschapsbeleid; Verkeers- en vervoerbeleid.

Toets initiatief aan Omgevingsvisie Gelderland Gezien de kleinschalige opzet, beperkte omvang en de beperkte impact past dit plan binnen de kaders van de Omgevingsvisie Gelderland. Het betreft een BOPA-procedure voor de realisatie van 32 appartementen in twee bouwblokken binnen de bestaande bebouwde kom. Daarmee sluit het plan aan bij het uitgangspunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast draagt het plan bij aan een duurzame en klimaatbestendige inrichting van het gebied. Er wordt extra groen toegevoegd, infiltratiekratten zorgen voor lokale verwerking van regenwater en het gebruik van halfverharding bevordert de waterdoorlatendheid van het terrein. Het bestaande Kerkepad wordt op zorgvuldige wijze geïntegreerd in het ontwerp, wat bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en het behoud van historische structuren. Ook op het gebied van duurzaamheid is het plan toekomstgericht. De nieuwe woningen worden vrijwel energieneutraal gebouwd, volledig in overeenstemming met de eisen van het Bouwbesluit. Hiermee levert het plan een concrete bijdrage aan een leefbare, klimaatbestendige en duurzame woonomgeving. 4.2.2 Actieplan Wonen 2020-2025 Gelderland heeft te maken met een urgente vraag naar meer woonruimte. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Daarbij spelen verschillende opgaven: 1.

2. 3.

Belangrijke kwalitatieve verbeteringen op de woningmarkt vragen om aandacht. Bijvoorbeeld de snellere doorstroming van huishoudens en de grotere beschikbaarheid van zowel betaalbare woningen voor starters, ouderen en andere doelgroepen, als van sociale en middeldure koopen huurwoningen; Bij de bouwproductie spelen een aantal belangrijke ambities: een zorgvuldig en zuinig gebruik van de ruimte, klimaatadaptatie, een circulaire bouw en energievoorziening, en inspelen op demografische ontwikkelingen; Een vlotte woningbouw wordt bemoeilijkt door verschillende knelpunten. Denk aan de capaciteitstekorten bij bouwbedrijven, gemeenten en nutsbedrijven en gestegen bouwkosten. Ook door stikstofregels en - toetsen, duurzaamheidscriteria en procedures komt de bouw op locaties minder snel van de grond.

De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met dit Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan hierbij centraal: 1. 2. 3.

Versnelling van de woningbouw (sneller) Meer betaalbare woningen (betaalbaar) Meer flexibele woonvormen (flexibel).

Toets initiatief Actieplan Wonen 2020-2025 Dit initiatief sluit naadloos aan op de doelen uit de Omgevingsverordening en de regionale woonagenda. Op de locatie waar voorheen 10 verouderde woningen stonden, worden 32 nieuwe appartementen gerealiseerd. Dit betekent een netto toename van 22 wooneenheden, waarmee het plan direct bijdraagt aan het versnellen van de woningbouwopgave. De woningen worden gebouwd volgens de nieuwste normen op het gebied van energieneutraliteit en circulariteit, en zijn afgestemd op de lokale vraag. Zo wordt niet alleen meer, maar ook beter en betaalbaarder gebouwd.

Gemeente Ermelo April 2025

4.2.3 Omgevingsverordening Gelderland 2024 Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. b. c.

de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

De provinciale omgevingsverordening vormt één van de kerninstrumenten binnen het stelsel van de Omgevingswet, namelijk de decentrale algemene regels. De verordening bevat regels over: • • •

de fysieke leefomgeving; activiteiten die onderdelen van de fysieke leefomgeving wijzigen; de uitoefening van taken of bevoegdheden door bestuursorganen om te voldoen aan doelstellingen voor de fysieke leefomgeving.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. In de visie zijn een aantal provinciale belangen opgesteld waar de focus ligt in de omgevingsverordening: a. b. c. d. e.

natuur en landschap en (wereld)erfgoed; (grond-, drink- en zwem-) water en waterveiligheid; milieu, inclusief energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie; bereikbaarheid; en kwaliteit van de inrichting van de fysieke leefomgeving.

Binnen de Omgevingsverordening geldt voor het wonen dat een omgevingsplan alleen nieuwe woningen toelaat als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. In de agenda staan afspraken over: a. b. c. d. e.

het versnellen van de woningbouw; het duurzaam bouwen van woningen; het bouwen van betaalbare woningen; het bouwen van flexibele woningen; en het toekomstbestendig maken bestaande woningvoorraad.

Stikstof zonering Ter bescherming en herstel van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, zoals de Veluwe en gebieden bij Winterswijk, stelt de provincie Gelderland zogenoemde stikstofarme zones in van maximaal 500 meter breed rondom deze natuurgebieden. Binnen deze zones gelden op termijn strengere regels voor stikstofuitstoot, uitsluitend voor activiteiten die een natuurvergunning vereisen. De uitwerking van deze zonering wordt juridisch vastgelegd in de Omgevingsverordening, waarmee de provincie uitvoering geeft aan haar bevoegdheid om provinciaal beleid juridisch te verankeren. De stikstofarme zones vormen een belangrijk juridisch instrument om natuurherstel te realiseren en toekomstige vergunningverlening mogelijk te maken. De provincie start dit proces met een voorbereidingsbesluit om ongewenste ontwikkelingen in de tussentijd te voorkomen. In de verdere uitwerking wordt met betrokken partijen afgestemd welke maatregelen nodig zijn. De zones sluiten aan bij de provinciale beleidsdoelen uit de Omgevingsvisie en zijn mede ingegeven door recente jurisprudentie die vergunningverlening op basis van intern salderen bemoeilijkt. Toets initiatief aan omgevingsverordening Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in de omgevingsverordening op basis van de regionale woonagenda.

Er worden 32 betaalbare appartementen gerealiseerd op een perceel waar voorheen 10 woningen stonden. Dit draagt niet alleen bij aan het versnellen van de woningbouw, door een verhoging van het aantal woningen. Maar ook aan het bouwen van betaalbare en flexibele woningen. Daarnaast is er een flinke investering in de openbare ruimte. Zo wordt er veel groen toegevoegd, is er ruimte voor ontmoeten en komt er een pluk- en moestuin. Het plangebied ligt binnen de 500 meter brede stikstofarme zone rondom een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied, zoals bedoeld in de provinciale beleidsregels. Zoals toegelicht in paragraaf 5.2.12 resulteert de beoogde ontwikkeling Gemeente Ermelo April 2025

echter niet in stikstofdepositie op het betreffende Natura 2000-gebied. Daarmee vormt de ligging binnen de stikstofarme zone geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. 4.3 Waterschapsbeleid 4.3.1 Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Waterschap Vallei en Veluwe In november 2021 is het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) van waterschap Vallei en Veluwe vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 20222027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het BOP is uitgewerkt in vijf verschillende doelen: •

•

•

•

•

Waterveiligheid: Het waterschap werkt aan de bescherming van inwoners en het gebied tegen overstromingen. De waterkeringen voldoen aan de wettelijke normen. Bij het op orde houden en brengen van waterkeringen wordt rekening gehouden met andere functies en waarden op en aan de dijk, zoals natuur en biodiversiteit, ruimtelijke kwaliteit en recreatie. Watersysteem: Het werken aan een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen. Meer focus op ecologie en waterkwaliteit en de toenemende vervlechting van functies vraagt om een nieuwe kijk op waterbeheer. Daarbij is het waterschap zich bewust van de eindige maakbaarheid en het toenemend belang van bewustwording en acceptatie bij gebiedspartners. Wonen en zuiveren: Hier valt het hele proces onder van het verwerken van (extreme) neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem. In het stedelijk gebied houden we water zoveel mogelijk lokaal vast en infiltreren het in de bodem door meer groen en water in de stad. Deze klimaatadaptatie bevordert de biodiversiteit en draagt bij aan het waterbewustzijn en het verhogen van de leefbaarheid.

In samenwerkingsverbanden met gemeenten wordt gewerkt aan uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen en het verbeteren van het huidige watersysteem en rioolstelsel. We werken aan het efficiënt onderhouden, optimaliseren en verduurzamen van bestaande installaties en streven naar circulariteit door terugwinning van energie en grondstoffen. Circulaire economie: Waterschap Vallei en Veluwe wil in 2050 volledig circulair zijn. We dragen daarin actief bij aan de transitie naar een regionale, circulaire economie. Het Beleidskader Circulaire Economie is hierbij het vertrekpunt. Dat betekent een omwenteling in de manier waarop wordt omgegaan met grondstoffen, samenwerkingen en leefomgeving. Energietransitie: Waterschap Vallei en Veluwe is het eerste energieneutrale waterschap in Nederland. In 2050 winnen wordt alle energie uit hernieuwbare bronnen en is de CO 2-uitstoot met 95 procent verminderd. Nu wordt gestreven naar een klimaatpositieve bijdrage aan de leefomgeving. Daarmee wordt bedoeld dat de uitstoot van broeikasgassen minimaliseren, compenseren en/of opslaan in bodem of biomassa.

Deze vier thema's zijn uitgewerkt in verschillende deelgebieden, waarmee de doelstellingen vertaald zijn in concrete opgaven en maatregelen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; verordening, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. Het plangebied valt onder het deelgebied ‘Noord-Veluwe’. Toets initiatief aan Blauw Omgevingsprogramma Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in het Blauw Omgevingsprogramma. Er worden 32 betaalbare appartementen gerealiseerd op percelen waar voorheen 10 wooneenheden stonden. Hierdoor wordt er verhard oppervlakte binnen het plangebied toegevoegd. Dit wordt gecompenseerd door gebieden in te richten voor de opvang van hemelwater. Verder heeft het plan geen invloed op belangrijke waterkeringen van het waterschap. 4.3.2 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe De waterschapsverordening van Waterschap Vallei en Veluwe bevat regels over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor het watersysteem binnen het waterschapsgebied. De waterschapsverordening berust op artikel 2.5 van de Omgevingswet en vervangt de keur van Waterschap Vallei en Veluwe en de daarbij horende algemene regels. Bovendien bevat het regels over lozingen, die voorheen op rijksniveau waren geregeld.

Een van de doelstellingen van de Omgevingswet is het gebruik van minder en vooral overzichtelijkere regels. Een belangrijk onderdeel hiervan is de verbinding van de regels aan de doelstellingen van het waterschap. De kerntaken van een waterschap zijn het beheer van het watersysteem en het waterketenbeheer. Volgens de Omgevingswet worden er regels gesteld ten aanzien van deze taken met het oog op: (te vinden op volgende pagina) Het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, Gemeente Ermelo April 2025

-

Het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, Het vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen, Het beschermen van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk

Het doel van de waterschapsverordening is ervoor te zorgen dat deze taken goed en onbelemmerd door activiteiten van derden uitgevoerd kunnen worden en de doelstellingen worden gewaarborgd. Daarmee wordt beschermd wat nodig is en vrijgelaten wat kan. Om dit te bewerkstelligen is de waterschapsverordening opgebouwd aan de hand van vier thema’s: Waterkeringen, Oppervlaktewaterlichamen, Bergingsgebieden, Grondwater en Waterkwaliteit & Zuiveringen. Voor het thema Waterkwaliteit & Zuiveringen is aangesloten bij de regels die vanuit de centrale overheid naar het waterschap overgaan. Voor de overige thema's heeft het waterschap hoofdoelen geformuleerd:

Gemeente Ermelo April 2025

1.

Oppervlaktewaterlichamen • Waarborgen van een onbelemmerde aan- en afvoer van oppervlaktewater; • Waarborgen van het waterbergend vermogen van het oppervlaktewaterlichaam; • Waarborgen van de chemische en ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam; • Vrijhouden van het oppervlaktewaterlichaam en onderhoudsstrook van feitelijke belemmeringen voor het uitvoeren van onderhoud en inspectie; • Uitvoeren van het onderhoud tegen aanvaardbare maatschappelijke lasten; • Waarborgen van de vervulling van maatschappelijke functies door oppervlaktewaterlichamen. 2. Waterkeringen 3. Waarborgen van de goede staat en werking van de waterkering; 4. Waarborgen van de mogelijkheid van doelmatige inspectie van de staat en werking van de waterkering; en 5. In stand houden van het waterkerend vermogen van de waterkering tegen maatschappelijk aanvaardbare lasten. 3. Bergingsgebieden • Waarborgen van het waterbergend vermogen van het bergingsgebied. 4. Grondwater • De beschikbaarheid van voldoende grondwater van een goede kwaliteit voor een duurzaam gebruik van het water; • Een grondwaterstand die geen afbreuk doet aan de bij het grondwaterbeheer betrokken belangen. Toets initiatief aan Waterschapsverordening Het initiatief sluit aan op de doelen die gesteld zijn in de Waterschapsverordening.

Er worden 32 betaalbare appartementen gerealiseerd op een perceel waar voorheen 10 wooneenheden stonden. Het bebouwd en verhard oppervlak binnen het plangebied neemt hiermee toe ten opzichte van de bestaande situatie. Om de impact hiervan te beperken, wordt waar mogelijk halfverharding toegepast. Daarnaast wordt extra ruimte ingericht voor groenvoorzieningen, zodat regenwater lokaal kan infiltreren. Infiltratiekratten worden toegevoegd om de wateropvang verder te optimaliseren en piekbelasting op het riool te voorkomen. Het plan houdt rekening met klimaatadaptatie en draagt daarmee bij aan een robuuste waterhuishouding. Verder heeft het plan geen invloed op belangrijke waterkeringen van het waterschap. 4.4 Regionaal beleid 4.4.1 Woondeal regio Noord-Veluwe Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. Met de provincie Gelderland zijn afspraken gemaakt over het gelderse aandeel in de nationale opgave. Het gaat daarbij om de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Hiervan moet minimaal 60% betaalbaar zijn inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. De regionale woondeal is een doorvertaling naar gemeenten van de afspraken tussen Rijk en provincies. Voor de regio Noord-Veluwe is de opgave om in totaal 12.728 woningen te bouwen tot en met 2030. Dit is vervolgens uitgewerkt naar een aandeel per gemeente.

Voor de gemeente Ermelo is de opgave om 1.508 woningen te bouwen waarvan er 238 woningen door woningcorporaties gebouwd moeten worden. Daarnaast zijn er een aantal sleutelprojecten aangewezen die essentieel zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Voor de gemeente Ermelo zijn dit er drie: Horsterhoeve, Veldwijk en Hart van Horst. Toets initiatief aan Woondeal Het initiatief draagt bij aan de doelstellingen uit de Woondeal voor de regio Noord-Veluwe. Op de locatie worden 32 nieuwe appartementen gerealiseerd binnen de sociale huursector. Daarmee levert het plan niet alleen een kwantitatieve bijdrage aan de woningbouwopgave van woningcorporaties (+22 woningen), maar ook een kwalitatieve impuls aan het bestaande woningaanbod. De huidige woningen verkeren in slechte staat en zijn niet geschikt voor renovatie. De nieuwbouw voorziet in toekomstbestendige appartementen die voldoen aan de hedendaagse eisen op het gebied van duurzaamheid, energieverbruik en wooncomfort. Dit resulteert in lagere energielasten voor bewoners en een hoger leefcomfort.

Gemeente Ermelo April 2025

Hoewel dit project niet valt onder één van de sleutelprojecten van de gemeente Ermelo, sluit het goed aan bij de bredere doelstellingen van de woondeal, zoals het versneld toevoegen van betaalbare en duurzame woningen voor verschillende doelgroepen. 4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Omgevingsvisie gemeente Ermelo De omgevingsvisie geeft de ontwikkelingsrichting en ambities van de gemeente Ermelo weer. In de visie komen verschillende onderwerpen uit de fysieke leefomgeving bij elkaar. Het bevat een aantal doelen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leefbaar, zorgzaam en gezond wonen Economisch vitaal Ontspannen verblijven en recreëren Groen, natuurlijk met kwaliteit Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief Bereikbaarheid en toegankelijk

Voor dit initiatief is vooral punt 1 relevant. Onder het doel staan een aantal kernpunten met toelichting: Extra aandacht voor voldoende betaalbare woningen Voor steeds meer inwoners is het een uitdaging om een woning te vinden die past bij de behoefte. De doorstroming stokt, de wachttijden voor een sociale huurwoning zijn hoog en lopen op. Met name de lage- en middeninkomens zijn hiervan de dupe, voor hen zijn weinig woningen beschikbaar. De gemeente heeft de ambitie om het woningbouwprogramma flexibel en adaptief in te richten. Hierdoor kan goed ingespeeld worden op de veranderende behoefte. Een toekomstbestendige bestaande woningvoorraad De belangrijkste opgave is om de woningvoorraad aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het grootste deel van de huidige inwoners woont naar volle tevredenheid in hun woning en is blij met de omgeving. De gemeente wil dit graag zo houden en waar nodig en mogelijk verbeteren. Dit is een uitdaging, omdat door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen niet alleen de woonbehoefte verandert, maar ook de eisen die gesteld worden aan de inrichting van de woon- en leefomgeving en aan de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen. Mensen vinden de gebruikskwaliteit van de woning steeds belangrijker, bijvoorbeeld om er rustig te kunnen werken of studeren of om samen te koken met familie en vrienden.

Ermelo heeft de ambitie om de komende jaren grote stappen te zetten op het laten aansluiten van de bestaande woningen en buurten bij de woonwensen én duurzaamheidseisen van vandaag en morgen. Naast het levensloopbestendig maken van de woningen, is een grote opgave het verduurzamen van de bestaande voorraad. Omdat bijna 40% van de woningen in de periode 1971 – 1990 gebouwd is, is deze opgave groot. De goede woning op de goede plek De uitdaging is om op juiste locaties, het juiste type woningen te realiseren. Het woningmarktonderzoek voor de Woonvisie laat zien dat op termijn de samenstelling van de Ermelose woningvoorraad afwijkt van de woningbehoefte. Onder andere door het grote aantal eengezinswoningen, in relatie met de sterke groei van het aantal kleine (een-en tweepersoons) huishoudens (jong en oud). Om te zorgen dat de juiste woning op de juiste locatie wordt gerealiseerd en die realisatie ook daadwerkelijk plaatsvindt, hebben we het Afwegingskader woningbouwinitiatieven ontwikkeld. Woningbouwplannen beoordeelt de gemeente jaarlijks aan de hand van een aantal criteria (zoals locatie, programma en bijzondere kwaliteiten). Wanneer een plan goed wordt beoordeeld kan deze snel worden gerealiseerd. Toets initiatief aan Omgevingsvisie Ermelo Voorliggend plan sluit aan op de doelen en kernpunten uit de omgevingsvisie van de gemeente Ermelo.

De realisatie van 32 appartementen in de vorm van sociale huur sluit aan op het punt ‘extra aandacht voor voldoende betaalbare woningen’. Daarnaast worden de appartementen bijna energieneutraal opgeleverd. Dit sluit ook aan op de ambitie uit de gemeentelijke woonvisie en visie duurzaamheid.

Gemeente Ermelo April 2025

Daarnaast sluiten de appartementen goed aan op de bestaande inrichting van de wijk. Hier is dan ook rekening mee gehouden in het ontwerp. 4.5.2 Woonvisie Ermelo In het voorjaar 2021 is de Woonvisie 2030 vastgesteld. Het woonbeleid van Ermelo is gericht op 'Exclusief wonen voor iedereen'. Exclusief staat voor de woonomgeving die Ermelo biedt; groen, gezond, een sterke sociale verbondenheid en zorgstructuur. Deze woonomgeving wil Ermelo toegankelijk houden voor iedereen. Dit betekent dat Ermelo zich inspant voor een gevarieerd woningaanbod voor jong en oud, kleine en grote huishoudens, lage, midden en hoge inkomens en voor mensen met een specifieke zorgvraag. Om de visie 'Exclusief wonen voor iedereen' te bewerkstelligen wordt ingezet op drie strategische woonopgaven: o Samen investeren in toekomstbestendige buurt(schapp)en; o Woningbouwprogramma in balans; o Passend en betaalbaar wonen voor iedereen. Een van de punten hieruit is dat er ingezet wordt op het toevoegen van betaalbare woningen en geschikte woningen voor starters en ouderen die tegelijkertijd toekomstbestendig zijn. Daarom is het toevoegen van kleinere woningen in koop en huur noodzakelijk. Immers moeten voor 2030 1.060 woningen bijkomen om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen.

Verder is in de woonvisie uitgesproken dat het noodzakelijk is om kleinere woningen (appartementen) in huur en koop toe te voegen voor de groeiende groep senioren en (jonge) kleine huishoudens. Met deze toevoeging wordt tevens de doorstroming bevorderd, doordat er eengezinswoningen vrijkomen voor gezinnen en starters op de koopmarkt. Er wordt daarom ingezet op het toevoegen van ongeveer 140 appartementen tot 2030. Samen investeren in toekomstbestendige buurt(schapp)en Het doel is om bestaande woningen en buurten goed aan te sluiten bij toekomstige woonwensen en duurzaamheidseisen. Ook moet voortdurend gezocht worden naar slimme kansen voor nieuwbouw en transformatie. Maar de gemeente Ermelo wil ook kijken naar aanpassingen in de openbare ruimte, het verbeteren van toegankelijkheid en klimaatadaptatie. Woningbouwprogramma in balans De gemeente Ermelo wil inzetten op nieuwbouw, herstructurering en transformatie. In het programma voor woningbouw moet er een goede verdeling komen in woningen voor de korte of lange duur. Verder moedigt de gemeente aan om bij nieuwbouwaanvragen groen- en natuurinclusief te bouwen. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen De gemeente Ermelo probeert een voorraad woningen te hebben die goed past bij de wensen, inkomens, leeftijd en gezinsgrootte van haar inwoners. Er is keuze voor iedereen, ook door een passend en betaalbaar aanbod in woningen.

Het doel is het om het aantal sociale huurwoningen de komende jaren te vergroten. Toets initiatief aan Woonvisie Ermelo Het toevoegen van 32 sociale huurwoningen (twee- en driekamerappartementen) voldoet aan de strategische woonopgaven, doordat wordt voorzien in passende en betaalbare woningen, die bovendien de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Daarnaast worden de appartementen bijna energieneutraal opgeleverd en passend in de omgeving, die voornamelijk bestaat uit woonfuncties. 4.5.3 Verordening sociale woningbouw 2022 en Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022 Op 7 december 2022 is de 'Verordening sociale woningbouw 2022' en 'Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022' door de gemeenteraad van Ermelo vastgesteld. De aanleiding voor deze nieuwe regels is het tekort aan sociale koop- en/of huurwoningen in Ermelo. Met de vaststelling van de verordening sociale woningbouw 2022 zal een vereveningsfonds sociale woningbouw worden ingesteld. De inhoud van dit vereveningsfonds is vastgelegd in de beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022. Het vereveningsfonds houdt in dat voor alle afzonderlijk te ontwikkelen plannen, 50% van de nieuw te realiseren woningen uit sociale huur en koopwoningen dienen te bestaan.

Alleen wanneer het gaat om de bouw van één woning voor eigen gebruik is de doelgroepeis opgenomen in de 'verordening sociale woningbouw 2022' niet van toepassing. Wanneer in een project onvoldoende sociale huur of Gemeente Ermelo April 2025

koopwoningen worden gerealiseerd dient er een bijdrage te worden geleverd aan het vereveningsfonds. Projecten met meer dan 50% sociale woningbouw kunnen gelden uit het fonds ontvangen. Daarnaast zijn er per categorie streefpercentages benoemd. In onderstaande tabel wordt per categorie het streefpercentage aangegeven. Categorie

Omschrijving

Percentage

Sociale huur

Netto huurprijs tot € 763,47 per maand

28%

Sociale koop-laag

V.o.n. prijs tot € 260.000

22%

Sociale koop-hoog

V.o.n. prijs tussen €260.000 – NHG grens

11%

Geliberaliseerde woning voor middenhuur

Netto huurprijs tussen € 763,47 - €1.000 per maand

6%

Overige woningen

Overige huur- of koopprijzen

33%

Toets initiatief aan Verordening sociale woningbouw 2022 en Beleidsregels sociale woningbouw Ermelo 2022 Dit plan bestaat uit 32 appartementen voor sociale huur en komt hiermee ruim boven het streefpercentage voor sociale huurwoningen uit. 4.5.4 Groenvisie Ermelo 2017-2027 In december 2017 heeft de gemeenteraad van de gemeente Ermelo de Groenvisie vastgesteld. Deze visie beschrijft hoe de gemeente de komende tien jaar omgaat met groen. De Groenvisie biedt richtlijnen en kaders in de vorm van ambities en wettelijke verplichtingen en geeft richting aan groenbewust handelen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Belang van Groen in Ermelo De Groenvisie benadrukt zes belangrijke waarden die groen toevoegt aan de gemeente Ermelo: o Identiteit van de leefomgeving – Groen draagt bij aan het unieke karakter van Ermelo. o Volksgezondheid – Een groene omgeving bevordert het welzijn van de inwoners. o Biodiversiteit – Groen ondersteunt een divers en gezond ecosysteem. o Duurzaamheid en klimaatbestendigheid – Groen helpt de gemeente klimaatbestendig te maken. o Betrokken en leefbare samenleving – Groen zorgt voor meer sociale cohesie en betrokkenheid van de inwoners. o Gezonde lokale economie – Een aantrekkelijke groene omgeving stimuleert economische activiteit.