Ruimtelijke onderbouwing e250009224

Omgevingsvergunning BOPA Telgterweg 1 Ermelo Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Onderwerp Datum Projectnummer Kenmerk

Realisatie 18 appartementen 12/02/2025 0233-16 0233/RH/20250212

Inhoudsopgave 1.

Inleiding............................................................................4

1.1 Aanleiding ........................................................................................... 4 1.2 Ligging van het plangebied ................................................................. 4 1.3 Huidige planologische regime ............................................................. 6 1.4 Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) .................................... 6 1.5 Leeswijzer ........................................................................................... 7

2.

Planbeschrijving ................................................................8

2.1 Historie locatie .................................................................................... 8 2.2 Bestaande situatie .............................................................................. 8 2.3 Toekomstige situatie ......................................................................... 11

3.

Beleidskader ...................................................................14

3.1 Rijksbeleid ........................................................................................ 14 3.2 Provinciaal en regionaal beleid ......................................................... 19 3.3 Gemeentelijk beleid .......................................................................... 23

4.

Effecten voor de fysieke leefomgeving ............................29

4.1 Cultureel erfgoed .............................................................................. 29 4.2 Natuur ............................................................................................... 31 4.3 Bodem ............................................................................................... 35 4.4 Water ................................................................................................ 37 4.5 Geluid ............................................................................................... 41 4.6 Omgevingsveiligheid ......................................................................... 46 4.7 Luchtkwaliteit ................................................................................... 50 4.8 Geur .................................................................................................. 52 4.9 Activiteiten en milieuzonering........................................................... 54 4.10

Trilling ............................................................................................ 55

4.11

Slagschaduw en windhinder ........................................................... 57

4.12

Lichthinder ..................................................................................... 58

4.13

Kabels en leidingen ........................................................................ 60

4.14

Verkeer en parkeren ....................................................................... 61

2

4.15

Milieueffectrapportage (MER) ......................................................... 64

4.16

Duurzaamheid ................................................................................ 65

4.17

Gezondheid ..................................................................................... 67

5.

Uitvoerbaarheid van het plan ..........................................68

5.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................... 68 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................... 68

6.

Ruimtelijke afweging ......................................................70

6.1 Conclusie ETFAL ................................................................................ 70 6.2 Vertaling in omgevingsplan ............................................................... 70

Bijlagen .................................................................................71 Bijlage 1 Quickscan ecologie .................................................................... 71 Bijlage 2 Stikstof onderzoek ..................................................................... 71 Bijlage 3 Bodemonderzoek ....................................................................... 71 Bijlage 4 Akoestisch onderzoek ................................................................ 71 Bijlage 5 Onderzoek omgevingsveiligheid ................................................ 71 Bijlage 6 Trillingsonderzoek ..................................................................... 71 Bijlage 7 Project m.e.r.-beoordeling ......................................................... 71 Bijlage 8 Participatietraject ...................................................................... 71

3

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De initiatiefnemer is eigenaar van de gronden behorend bij de Telgterweg 1 in Ermelo. Op deze gronden staat een bedrijfsgebouw met kantoorfunctie (momenteel in gebruik als sportschool). Het voornemen is om het verouderde bestaande gebouw te slopen en hier een nieuw gebouw met 18 appartementen te realiseren. Dit voornemen draagt bij aan de behoefte in de gemeente Ermelo om binnen bestaand stedelijk gebied, nieuwe betaalbare woningen toe te voegen. De gronden behorend bij de Telgterweg 1 hebben in het omgevingsplan gemeente Ermelo (tijdelijk deel bestemmingsplan Ermelo West) een kantoorfunctie (Er is in 2015 een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik als sportschool). Het is niet bij recht toegestaan om binnen deze functie woonappartementen te realiseren. Daarom is het voorgestelde plan strijdig met het omgevingsplan. Een aanpassing of afwijking van het omgevingsplan is noodzakelijk om dit mogelijk te maken. Een activiteit die niet past binnen de regels van het geldende omgevingsplan, wordt een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) genoemd. Met een omgevingsvergunning kan er een ontheffing van het omgevingsplan verleend worden voor die BOPA. Een BOPA moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarborgen.

Dit brengt een bredere kijk op de leefomgeving met zich mee, onder meer vanuit het oogpunt van milieu, duurzaamheid en gezondheid. Om te kunnen beoordelen of de BOPA hieraan voldoet, is er een onderbouwing nodig. Dit rapport geeft de onderbouwing voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In deze onderbouwing wordt aangegeven hoe het te realiseren project past binnen het rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid. Vervolgens wordt inzicht gegeven in de, bij de afweging betrokken, belangen en aspecten.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft kadastraal perceel EML00-G-2657. Het plangebied ligt aan de rand van Ermelo centrum, in de wijk Ermelo - West. De Telgterweg is een verbinding tussen het buurtschap Telgt en het dorp Ermelo. Langs de oostzijde van het plangebied ligt de spoorverbinding Zwolle-Amersfoort. Op het naastgelegen perceel EML00-G-2768 is in 2017 een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 21 appartementen (Telgterpoort). Aan de noordzijde ligt een woonwijk. Het centrum van Ermelo is gelegen op 600 meter van het plangebied, het station is gelegen op 500 meter en de bushalte op 70 meter. De globale ligging van de locatie en de begrenzing van het plangebied is op de volgende afbeeldingen weergegeven.

4

Ligging plangebied (bron topografische kaart: PDOK)

Begrenzing plangebied (bron luchtfoto: PDOK)

5

1.3

Huidige planologische regime

Voor het plangebied is het omgevingsplan gemeente Ermelo (tijdelijk deel bestemmingsplan Ermelo West) van toepassing. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan is het omgevingsplan dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet aanwezig is op grond van het overgangsrecht. Het betreft hier de bestaande planologische regels, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen en gemeentelijke verordeningen. Het plangebied heeft op basis van het omgevingsplan de functie ‘Kantoor’. De voor ‘Kantoor’ aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren; met daarbijbehorende gebouwen - niet zijnde bedrijfswoningen – andere bouwwerken, tuinen, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd, bouwwerken ten dienste van de bestemming. Een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 meter.

Uitsnede omgevingsplan gemeente Ermelo (plangebied oranje omkaderd) 1.3.1 Conclusie De initiatiefnemer heeft de wens om in het plangebied een woongebouw met 18 appartementen te realiseren. Op deze gronden mogen echter uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de functie ‘Kantoor’. Het initiatief is daarmee in strijd met het omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat bij recht geen mogelijkheden om een woning in een bijgebouw toe te staan. Als de activiteit in strijd is met het omgevingsplan, is er sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

1.4

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1. Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen. 2. Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.

6

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); b. als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande en gewenste situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Gelderland en van de gemeente Ermelo beschreven. Vervolgens passeren in hoofdstuk 4 alle effecten op de fysieke leefomgeving de revue. In de hoofdstukken 5 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 6 bevat de ruimtelijke afweging met antwoord op de vraag of er sprake is van een ‘Evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL).

7

2. Planbeschrijving Het motto van de woonvisie 2030 gemeente Ermelo is ‘Exclusief wonen voor iedereen’. De initiatiefnemer wil daar met het voorliggend plan een bijdrage aan leveren. Op de locatie Telgterweg 1 is de initiatiefnemer voornemens een voormalige bedrijfslocatie te herontwikkelen naar 18 betaalbare én duurzame nieuwbouwappartementen gericht op starters en doorstromers vanuit bijvoorbeeld sociale huurwoningen op de woningmarkt in Ermelo. Bouwen voor de categorie en doelgroep waar zoveel behoefte aan is en tegelijkertijd weinig aanbod in is. Daarnaast wil de initiatiefnemer ook echt voor de inwoners van Ermelo bouwen, en de appartementen met voorrang aanbieden aan inwoners uit Ermelo. Dit resulteert in het versterken van het dorp, bijdragen in de vitaliteit van een gemeente én draagvlak voor plannen.

2.1

Historie locatie

In het jaar 1932 is de eerste bebouwing in dit gebied ontstaan. In eerste instantie een lintbebouwing langs de Telgterweg. De kavel van dit initiatiefplan Telgterweg 1 ligt vlak achter deze lintbebouwing. Rond het jaartal 1932 is de Meerkoetstraat aangelegd die grotendeels nog op dezelfde plek gesitueerd is. Vanaf 1980 tot 1985 is er veel bebouwing ontstaan rondom de Telgterweg 1. Deze bebouwing betreft voornamelijk huisvesting. Het bouwjaar van het pand aan de Telgterweg 1 is het jaar 1983. Het perceel diende als kantoorpand, eveneens als het perceel ernaast. Tegenwoordig heeft het perceel aan de Telgterweg 1 de bestemming kantoor en wordt nu gebruikt als sportschool. De voormalige Telgterweg 3 is in 2017 herontwikkeld van bedrijfsbestemming naar een nieuw woongebouw met appartementen.

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied betreft kadastraal perceel EML00-G-2657 en heeft een oppervlakte van 1637 m2. Op dit perceel staat een voormalig kantoorgebouw met een oppervlakte van circa 600 m2. Dit gebouw heeft sinds de bouw in 1983 dienstgedaan als kantoorruimte. Het kantoorgebouw wordt momenteel gebruikt door een zonnestudio en een sportschool. Het bestaande gebouw is aan de zuidzijde van het perceel gelegen. De afstand tussen het appartementengebouw ‘Telgterpoort’ aan de noordzijde en het bestaande kantoorgebouw bedraagt circa 11 meter. Langs de oostzijde van het plangebied ligt de spoorverbinding Zwolle-Amersfoort. Tussen het plangebied en deze spoorverbinding is een dichte groenstrook met enkele grote bomen aanwezig. De afstand tussen de buitenzijde spoorlijn en de zijgevel bedraagt circa 14 meter. Het gebouw is voorzien van metselwerk gevels en afgedekt met een plat dak. Het gebouw heeft een gesloten uitstraling en beperkte gevelopeningen.

8

Luchtfoto met plangebied binnen oranje kader (bron: luchtfoto PDOK)

Bestaand kantoorgebouw (bron: NCB-projectrealisatie) Groen en water Het plangebied bestaat nagenoeg volledig uit erfverharding en bebouwing. Aan de oost- en zuidzijde van het plangebied is een groenstructuur aanwezig, voorzien van meerdere grote bomen en struiken die zorgen voor een groene afsluiting richting de spoorlijn. Het gebouw is voor het vuilwater en hemelwater aangesloten op de gemeentelijke riolering. Verkeer en parkeren In de huidige situatie is het perceel via twee wegen te ontsluiten. De toegang en directe ontsluiting naar de parkeervoorzieningen op eigen terrein is via de Telgterweg langs de Telgterpoort. Voor voetgangers is de ontsluiting van het perceel gelegen aan de Meerkoetstraat en kent een brede toegang. Via de Meerkoetstraat kan het verkeer ontsluiten op de Telgterweg en de Rietgansstraat. De Telgterweg biedt

9

een verbinding naar onder andere het centrum of richting de A28. Langs het perceel ligt een verbinding voor voetgangers met de omliggende wijk. Het parkeren vindt plaats aan de voorzijde van het kantoorgebouw op het eigen perceel. Relatie met de omgeving Het plangebied maakt onderdeel uit van de woonwijk Ermelo – West. Het kantoorgebouw in het plangebied is de enige afwijkende functie in dit gebied. Het bebouwingsbeeld aan de Telgterweg is gevarieerd. Aan de noordzijde ligt een woonwijk gescheiden door een robuuste groenstrook. De woningen ten noorden van het plangebied bestaan uit één laag met een kap. Aan de zuidzijde bevinden zich rijenwoningen afgewisseld door appartementsgebouwen. De gebouwde omgeving bestaat zowel uit kleinschalige als uit solitaire meer dominante bebouwing. Het centrum van Ermelo is gelegen op 600 meter van het plangebied, het station is gelegen op 500 meter en de bushalte op 70 meter. Langs de oostzijde van het plangebied ligt de spoorverbinding Zwolle-Amersfoort.

Bebouwde omgeving van het plangebied (bron: NCB-projectrealisatie)

10

2.3

Toekomstige situatie

Voorliggend principeverzoek betreft het initiatief om op de huidige bedrijfslocatie 18 nieuwbouwappartementen te realiseren in de categorie betaalbaar waarvan 9 appartementen in de categorie sociale koop. Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt. Situering Het nieuwe appartementengebouw komt op de positie van het huidige gebouw te staan maar zal een kleinere footprint hebben dan het huidige pand. Het nieuwe gebouw wordt hiermee verder vanaf de spoorlijn gepositioneerd dan het huidige gebouw. De afstand wordt vergroot van 14 meter naar 24 meter. Voor de 18 appartementen zijn er 3 portiekontsluitingen opgenomen. Hierdoor krijgt het gebouw geen galerij aan de buitenzijde en kan een alzijdig ontwerp worden gemaakt wat positief is voor de ruimtelijke beleving en kwaliteit in de omgeving. De portiekontsluitingen zijn gepositioneerd aan het einde van de Meerkoetstraat, deze zijn te bereiken via het parkeerterrein. De architectuur van het gebouw markeert de entree als een herkenbaar element. De ontsluiting van het terrein loopt langs de Telgterpoort naar de Telgterweg. De Rijbaan ligt langs het nieuw te bouwen gebouw en deels op de positie van het oude gebouw. De parkeerplaatsen zijn gepositioneerd tussen de nieuwe appartementen en het spoor. De buitenruimten van de appartementen zijn tevens aan de zijde van de entrees en de Meerkoetstraat gelegen aan de geluidluwe zijde.

De slaapkamers bevinden zich aan de andere zijde van het gebouw. De bergingen van de appartementen bevinden zich tussen de perceelsgrens en de appartementen aan de zuidzijde van het perceel op het maaiveld. Programma Het programma betreft 18 duurzame 3-kamerappartementen van circa 50 m² gebruiksoppervlak. Ieder appartement is voorzien van 2 slaapkamers en een privé buitenruimte. De nieuwbouwwoningen behoren tot de categorie goedkoop, waarvan minstens 50% sociale woningbouw. Voor de 9 appartementen in het sociale-koop segment geldt de maximumprijs uit de verordening sociale woningbouw. Bouwhoogte en volume De nieuwe appartementen kennen een totaal bebouwd oppervlak van circa 400 m² (31 x 13). Het volume bestaat uit 3 bouwlagen zonder een kap. Daarmee is het volume passend in de omgeving. De bouwhoogte bedraagt in totaal tussen de 9 en 10 meter hoog. Groen en water Het huidige bedrijfsgebouw heeft een bebouwd oppervlak van circa 600 m². De hoogte bedraagt 4 meter vanaf maaiveld. De nieuwe appartementen kennen een totaal bebouwd oppervlak van circa 400 m² (31 x 13). Het bebouwd oppervlak zal fors afnemen. Het huidige buitenterrein is volledig verhard via betonnen klinkerverharding. In de nieuwe situatie zal er een gezamenlijke buitenruimte worden aangelegd met groenvoorziening. De rijbaan wordt voorzien van klinkers en de parkeerplaatsen worden voorzien van grasbetontegels.

Door vermindering van verharding zal dit een positief effect hebben op de waterhuishouding en hittestress in de omgeving. De appartementen worden voor het vuilwater aangesloten op de riolering, het hemelwater wordt opgevangen en geïnfiltreerd in het plangebied. Verkeer en parkeren Op dit moment is de nota parkeernormen Ermelo uit 2017 van toepassing. De nieuwe appartementen vallen in de woning categorie goedkoop. Hiervoor is op basis van de nota uit 2017 een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning van toepassing. Er worden 18 betaalbare appartementen gerealiseerd in het plangebied, volgens de nota parkeernormen zijn er dan 28,8 parkeerplaatsen benodigd (1,6 x 18). In deze berekening is echter geen rekening gehouden met aanwezigheidspercentages (50% en 20% voor bewoners en bezoekers op een werkdagavond). De parkeervraag voor deze ontwikkeling bedraagt dan 25 parkeerplaatsen. Voor de nieuwbouw aan de Telgterweg worden voor 18 betaalbare appartementen in

11

totaal 25 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Hiermee wordt aan de gemeentelijke parkeernormen. Beeldkwaliteit Het appartementengebouw is uitgevoerd in een licht bruin-gele gevelsteen. Op sommige plaatsen is accentmetselwerk toegepast in dezelfde kleur, maar met een afwijkende voeg. De balkons en entree zijn voorzien van houten elementen die het gebouw verbijzonderen en de mogelijkheid bieden om gevelgroen toe te passen. Kozijnen en draaiende delen worden uitgevoerd in een midden-grijs bruine kleurstelling. Duurzaamheid De nieuwe appartementen worden vanzelfsprekend ‘bijna energieneutraal (BENG)’ gerealiseerd. Ieder appartement wordt voorzien van een individuele warmtepomp en voorzien van PV-panelen gesitueerd op het platte dak. Natuurinclusief bouwen Bij het ontwerp van zowel de woningen als de buitenruimte wordt veel aandacht besteed aan het verbeteren van de biodiversiteit en de ecologische waarden in de omgeving. Zo worden er bij de woningen nestkasten voor vogels, verblijfplaatsen voor vleermuizen en insecten geïntegreerd in het metselwerk en de architectuur. In de buitenruimte worden inheemse bomen, struiken en hagen geplaatst. In november 2024 is er een quickscan natuur uitgevoerd (zie bijlage 1) waarin ook de ecologische kansen voor het natuurinclusief bouwen zijn meegenomen.

Op de inrichtingstekening van de buitenruimte en de bouwkundige tekeningen zijn deze maatregelen ingetekend. Het verplicht aantal van 11 punten wordt ruimschoots gehaald met deze maatregelen.

Toekomstige situatie plangebied (bron: NCB-projectrealisatie)

12

Impressie van het nieuwe woongebouw (bron: NCB-projectrealisatie) .

13

3. Beleidskader De wetgeving in Nederland gaat ervanuit dat er bij ruimtelijke plannen rekening wordt gehouden met het beleid van hogere overheden, vooral daar waar het regionale belangen betreft. Een afwijking van dit beleid moet duidelijk gemotiveerd worden. In dit hoofdstuk wordt dan ook ingegaan op relevant rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. In de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede guality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

14

3.1.1.3 Afwegingsprincipes en Uitvoeringsagenda NOVI De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vormt krijgt en de afwegingsprincipes benut worden.

De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd. 3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet kan inzetten. Het Rijk geeft in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bovenlokale belangen werken daarmee door in de vaststelling en wijziging van een omgevingsplan.

Deze instructieregels (afdeling 5.1 Bkl) gelden ook voor de omgevingsverordening, het projectbesluit en de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. Overzicht instructieregels van het Rijk over de evenwichtige toedeling van functies aan locaties:

15

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Veiligheid (paragraaf 5.1.2) a. Risicobronnen in het omgevingsplan b. Belemmeringengebied buisleidingen met gevaarlijke stoffen c. Vuurwerk d. Explosieven e. Seveso-inrichtingen Waterbelangen (paragraaf 5.1.3) a. Primaire waterkeringen b. Waterveiligheid kust c. Waterveiligheid grote rivieren d. IJsselmeergebied Gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4) a. Luchtkwaliteit en omgevingsplan b. Geluid en omgevingsplan c. Trillingen en omgevingsplan d. Slagschaduw windturbines e. Geur en omgevingsplan f. Bodemkwaliteit en omgevingsplan Ruimte toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) a. Autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen b. Buisleidingen van nationaal belang c. Mainportontwikkeling Rotterdam d. Parallelle Kaagbaan Landschappelijke en stedenbouwkundige waarde en erfgoed (paragraaf 5.1.5) a. Vrije horizon kust b. Waddenzee en Waddengebied c. Ladder voor duurzame verstedelijking d. Erfgoed in het omgevingsplan Behoeden staat en werking infrastructuur en voorzieningen (paragraaf 5.1.7) a. Landsverdediging b. Elektriciteitsvoorziening c. Doorvaart rijksvaarwegen d. Burgerluchtvaart e. Landelijke fiets- en wandelroutes Andere onderwerpen fysieke leefomgeving (paragraaf 5.1.8) a. Dienstenrichtlijn b. Toegankelijkheid openbare buitenruimte c. Aanwijzing categorieën woningbouw

In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. 3.1.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

16

De ladder bestaat inmiddels nog maar uit "twee treden": 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele behoefte? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied', 'stedelijke ontwikkeling' en nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

In deze instructieregel is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouwontwikkelingen geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als sprake is van de bouw van meer dan 11 woningen (uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 201608869/1/R3). Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens 'in beginsel' 500 m2. Dus met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 is er 'in beginsel' geen stedelijke ontwikkeling. Bij toevoeging van een gebouw ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel’ grenzen. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.1.3 Nationale Woon- en Bouwagenda Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: VRO) de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Door de Nationale Woon- en Bouwagenda neemt het Rijk weer meer regie op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw. Oorzaak hiervan is de (toenemende) druk op de woningmarkt waardoor steeds meer mensen en huishoudens in de knel raken. Het is voor veel mensen lastig om een woning te vinden dat aansluit bij de wensen, behoeften en (financiële) mogelijkheden. De minister van VRO wil dat gemeenten in Nederland in de periode tot en met 2030 900.000 nieuwbouwwoningen realiseren. Daarnaast stelt de minister dat daarvan op landelijk, provinciaal en regionaal niveau tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Onder betaalbare woningen wordt verstaan: • • •

sociale huurwoningen; middenhuur tot ca. €1100 per maand; betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot maximaal €355.000.

Eén van de onderdelen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda om de doelen te bereiken zijn de prestatieafspraken tussen het Rijk, provincie en gemeenten in regioverband. Deze prestatieafspraken geven het Rijk, provincies en gemeenten in regioverband meer inzicht op het gebied van woningbouw en (wanneer noodzakelijk) mogelijkheden tot sturing op hoeveel en welke type woningen worden

17

gerealiseerd, passend bij de woonwensen- en -behoeften van mensen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Woondeal. 3.1.4 Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het perceel aan de Telgterweg 1 in Ermelo. Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt, daarvoor in plaats wordt een woongebouw met 18 appartementen gerealiseerd. De nieuwbouwappartementen behoren tot de categorie goedkoop, waarvan minstens 50% sociale woningbouw. Voor de 9 appartementen in het sociale-koop segment geldt de maximumprijs uit de verordening sociale woningbouw. De herontwikkeling van een kantoorgebouw naar woongebouw binnen stedelijk gebied is een goede manier om bij te dragen aan de woningbouwopgave. -

-

-

-

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie. Het voorliggende plan is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt daarmee binnen de afspraken uit de Regionale Woonagenda en de Nationale Woon- en Bouwagenda. In de Woondeal afspraken van de regio Noord-Veluwe is bepaald dat tweederde van de nieuwe woningen in de betaalbare categorie dienen te vallen. Bij dit plan valt 100% van de woningen in de categorie betaalbaar. In hoofdstuk 4 van deze onderbouwing wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van dit initiatief. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing, er worden meer dan 11 woningen mogelijk gemaakt met het voorliggend plan. Toetsing aan de ladder: o Behoefte. Er is sprake van een regionale behoefte. De Regionale Woondeal 2022-2030 beschrijft een volume in totaal 12.728 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal 65% betaalbaar en inclusief minimaal 29% sociale huurwoningen.

In de gemeente Ermelo gaat het om de realisatie van zo’n 1500 woningen. Het voorliggend plan voorziet hiermee in een kwantitatieve en een kwalitatieve behoefte. o Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. Het voorliggend plan betreft een herontwikkelingslocatie binnen de bebouwde kom van Ermelo. De locatie wordt nagenoeg volledig omsloten door het bestaand bebouwd gebied. Ook zijn in het huidig geldende planologische regime al stedelijke functies toegestaan. o Het plan voldoet daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Concluderend wordt gesteld dat, gelet op de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.

18

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland 3.2.1.1 Algemeen Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ vastgesteld. Op 1 maart 2019 is deze in werking getreden. De provincie wil Gelderland in de toekomst ‘gaaf’ houden, en vindt dat we daar nu wat voor moeten doen. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn grote, verscheidene ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Hierbij staan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam; Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; Biodiversiteit: werken met de natuur; Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

Voor dit plan zijn de ambities voor het 'woon- en leefklimaat' en 'klimaatadaptatie' van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst. Woon- en leefomgeving Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing.

Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Klimaatadaptatie Het klimaat verandert merkbaar. Hoosbuien, stijgende temperaturen, extreme hitte, langdurige droogte, de uitdroging van land- en tuinbouwgronden, bodemdaling, bosbranden en toenemende overstromingsrisico’s. Het veranderend klimaat gaat aan niemand voorbij en raakt alle facetten van onze omgeving. Zoals de Gelderse natuur – met haar vele grote en kleinere rivieren en rijkdom aan dier- en plantsoorten. Maar ook onze eigen gezondheid en veiligheid. De provincie wil hierop voorbereid zijn. De provincie zet daarom vooral en eerst in op het tegengaan van de risico’s en gevaren van de klimaatverandering. Dit heeft prioriteit: dat wij in 2050 in Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. Overtollig water moet dan zonder problemen kunnen worden opgevangen, wegstromen en in de bodem kunnen zakken en verdroging van land- en tuinbouwgebieden en bossen moet worden tegengaan. De provincie werkt hier vooral aan vanuit haar betrokkenheid bij

19

waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur en houdt daarbij rekening met de variatie van de Gelderse streken. In tijden van overvloed wordt het water opgevangen en voor langere tijd vast gehouden in de beken. En: de provincie zorgt voor voldoende schoon en gezond grond- en oppervlaktewater voor de Gelderse natuur en land- en tuinbouw. En: voldoende schoon en gezond drinkwater voor mens en dier. 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland 3.2.2.1 Algemeen Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke plannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen. 3.2.2.2 Van toepassing zijnde artikelen De volgende artikelen uit de omgevingsverordening zijn van toepassing op het plangebied: Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonagenda) 1. Een omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. 2.

Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: a. de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; en b. Gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen. Artikel 5.85 (klimaatadaptatie) 1. Voor zover een omgevingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a. waterveiligheid; b. wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. 3.2.1 Woondeal Gelderland Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022.

Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. 3.2.2 Regionaal beleid 3.2.2.1 Regionale Woonagenda Noord Veluwe Gemeenten in de regio Noord-Veluwe werken samen aan een regionale woonagenda. Deze agenda wordt jaarlijks geactualiseerd. De samenwerking heeft onder andere geleid tot gezamenlijke beleidsvorming op het gebied van wonen. De regionale woonagenda gaat uit van lokale beleidsvrijheid waar dat kan en

20

samenwerking waar dat meerwaarde heeft of noodzakelijk is. In deze tijden van onder andere krapte op de woningmarkt biedt regionale afstemming een meerwaarde. 3.2.2.2 Regionale Woondeal 2022-2030 De Regionale Woondeal 2022-2030 beschrijft een volume in totaal 12.728 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal 65% betaalbaar en inclusief minimaal 29% sociale huurwoningen. In de gemeente Ermelo gaat het om de realisatie van zo’n 1500 woningen. 3.2.3 Toetsing initiatief aan het provinciaal en regionaal beleid De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het perceel aan de Telgterweg 1 in Ermelo. Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt, daarvoor in plaats wordt een woongebouw met 18 appartementen gerealiseerd. De nieuwbouwappartementen behoren tot de categorie goedkoop, waarvan minstens 50% sociale woningbouw. Voor de 9 appartementen in het sociale-koop segment geldt de maximumprijs uit de verordening sociale woningbouw. De herontwikkeling van een kantoorgebouw naar woongebouw binnen stedelijk gebied is een goede manier om bij te dragen aan de woningbouwopgave. Dit past binnen de uitgangspunten zoals die verwoord zijn in de Omgevingsvisie. De Provincie Gelderland wil innovaties op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte stimuleren.

Er wordt ingespeeld op het benutten van de ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie. De positie en opbouw van het nieuwe woongebouw passen binnen de stedenbouwkundige structuur van deze woonwijk. Ook wordt met de realisatie bijgedragen aan diversiteit aan woningvraag, bij dit plan valt 100% van de appartementen namelijk in de categorie betaalbaar. Tegelijkertijd biedt dit doorschuifmogelijkheden voor senioren binnen de bestaande woningmarkt. De gemeenten in Regio Noord-Veluwe werken al jaren samen aan verschillende ruimtelijke en maatschappelijke thema’s. Op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting zijn dat de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek, Putten, Hattem en Heerde. Dit heeft in de afgelopen jaren geleid tot verschillende momenten van afstemming en beleidsvorming op het gebied van wonen. Zo hebben de regiogemeenten samen met de provincie Gelderland en de Noord-Veluwse woningcorporaties de Woonagenda en het Woonprogramma voor Noord-Veluwe vastgesteld. Kwantitatief gezien is nog voldoende ruimte om nieuwe burgerwoningen in de regio te realiseren. Het plangebied ligt niet binnen het Nationaal Landschap De Veluwe, het Gelders Natuurnetwerk, Natura 2000 gebied, Groene ontwikkelingszone of beschermingszone natte natuur.

In het kader van de Wet natuurbescherming, onderdeel Natura 2000, dient vooraf zekerheid te zijn verkregen dat er geen sprake is van negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Veluwe op ca. 725 m afstand ten zuiden van het plangebied. Er zijn daarmee geen directe negatieve effecten te verwachten voor beschermde soorten of habitats. In november 2024 is er daarom een stikstofonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2). Voor de externe werking is gekeken naar eventuele stikstofdepositie op voor verzuring gevoelige gebieden op de Veluwe. Zowel de gebruiksfase als de aanlegfase zijn berekend met Aerius 2024. Er is na intern salderen met het bestaande gebruik geen toename van de stikstofdepositie berekend groter dan 0.00 mol/ha/jaar. Externe werking is uit te sluiten. Nu de toename van de stikstofdepositie niet hoger is dan 0.00 mol/ha/jaar is nader onderzoek of een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit voor realisatie van het plan niet nodig. Het huidige bedrijfsgebouw heeft een bebouwd oppervlak van circa 600 m². De nieuwe appartementen kennen een totaal bebouwd oppervlak van circa 400 m². Het bebouwd oppervlak zal fors afnemen. Het huidige buitenterrein is volledig verhard via betonnen klinkerverharding. In de nieuwe situatie zal er een gezamenlijke buitenruimte worden aangelegd met groenvoorziening.

De rijbaan wordt voorzien van klinkers en de parkeerplaatsen worden voorzien van grasbetontegels. Door vermindering van verharding zal dit een positief effect hebben op de waterhuishouding en hittestress in de omgeving. Bij het ontwerp

21

van zowel de woningen als de buitenruimte wordt veel aandacht besteed aan het verbeteren van de biodiversiteit en de ecologische waarden in de omgeving. Zo worden er bij de woningen nestkasten voor vogels, verblijfplaatsen voor vleermuizen geïntegreerd in het metselwerk en de architectuur. In de buitenruimte worden inheemse bomen, struiken en hagen geplaatst De nieuwe appartementen worden vanzelfsprekend ‘bijna energieneutraal (BENG)’ gerealiseerd. Ieder appartement wordt voorzien van een individuele warmtepomp en voorzien van PV-panelen gesitueerd op het platte dak. Het provinciaal en regionaal beleid staat de planontwikkeling niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de omgevingsvisie en de omgevingsverordening Gelderland en de regionale woonagenda.

22

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Ermelo Op 26 januari 2022 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Ermelo vastgesteld. De omgevingsvisie geeft de integrale en toekomstbestendige koers voor de leefomgeving in Ermelo en is een strategisch document dat de ambities bevat voor de kwaliteit van de leefomgeving. De omgevingsvisie is zoals de naam reeds doet vermoeden opgesteld in de geest van de Omgevingswet en gaat in op de volgende thema's: -

Leefbaar, zorgzaam en gezond wonen; Economisch vitaal; Ontspannen verblijven en recreëren; Groen, natuurlijk met kwaliteit; Duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief; Bereikbaar en toegankelijk.

Het plangebied valt binnen de visiekaart ‘Schil rondom het centrum’. Voor dit gebied wordt met betrekking tot wonen ingezet op het behoud van een aangenaam woon- en verblijfsklimaat voor bewoners en het faciliteren van kleinschalige initiatieven, goed ingepast en aansluitend op de behoefte van de lokale gemeenschap. Met betrekking tot groen en natuur wordt o.a. gestuurd op een beperking van het percentage verhard oppervlak en het vergroenen van woonstraten waar mogelijk. Op gebied van duurzaamheid is er aandacht voor energieneutraal en klimaat adaptief ontwikkelen. 3.3.1.1 Toetsing plan aan de Omgevingsvisie Ermelo De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het perceel aan de Telgterweg 1 in Ermelo. Het bestaande kantoorgebouw wordt gesloopt, daarvoor in plaats wordt een woongebouw met 18 appartementen gerealiseerd. Deze herontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en levert een maatschappelijke meerwaarde op voor Ermelo. Er worden met dit plan extra woningen toegevoegd in het goedkope segment, hier is dringend behoefte aan. De beoogde ontwikkeling past binnen de stedenbouwkundige structuur van het gebied en heeft een positief effect op de omgeving. De nieuwe bebouwing sluit aan op het DNA van het gebied. Het huidige bedrijfsgebouw heeft een bebouwd oppervlak van circa 600 m².

De nieuwe appartementen kennen een totaal bebouwd oppervlak van circa 400 m². Het bebouwd oppervlak zal fors afnemen. De nieuwe situatie zal er een gezamenlijke buitenruimte worden aangelegd met groenvoorziening. Door vermindering van verharding en de toename van stedelijk groen zal dit een positief effect hebben op de uitstraling van het gebied en de hittestress in de omgeving. De nieuwe appartementen worden vanzelfsprekend ‘bijna energieneutraal (BENG)’ gerealiseerd. Ieder appartement wordt voorzien van een individuele warmtepomp en voorzien van PV-panelen gesitueerd op het platte dak. Het voorliggend plan past daarmee in het beleidskader zoals geschetst in de omgevingsvisie Ermelo. 3.3.2 Woonvisie Ermelo 2030 Sinds de laatste woonvisie uit 2015 zijn er veel ontwikkelingen geweest op de woningmarkt. Zo is de druk op de woningmarkt flink toegenomen en zijn de huizenprijzen gestegen. Hierdoor hebben veel huishoudens en met name starters en de ouderen moeite om geschikte en passende woonruimte te vinden. Om in te spelen op de veranderingen heeft het college een nieuwe woonvisie opgesteld. Exclusief staat voor de woonomgeving die de gemeente Ermelo bieden; groen, gezond, een sterke sociale verbondenheid en zorgstructuur. Deze woonomgeving wil de gemeente toegankelijk houden voor iedereen. Dit betekent dat de gemeente zich gaat inspannen voor een gevarieerd woningaanbod voor jong

23

en oud, kleine en grote huishoudens, lage, midden en hoge inkomens en voor mensen met een specifieke zorgvraag. Om de visie te realiseren zet de gemeente in op drie strategische woonopgaven: -

Samen investeren in toekomstbestendige buurten en buurtschappen; Woningbouwprogramma in balans; Passend en betaalbaar wonen voor iedereen.

Nieuwbouw, herstructurering en transformatie zet de gemeente de komende jaren in voor alle doelgroepen. De gemeente heeft hierbij een programmering van nieuwbouwwoningen voor ogen waarin een goede balans is tussen de behoefte van de korte termijn en de lange termijn. Ook stimuleren ze bij elke nieuwbouwaanvraag de inzet op groen- en natuurinclusief bouwen. In Ermelo streeft de gemeente naar een woningvoorraad die zoveel mogelijk past bij de woonwensen, inkomens, levensfase en huishoudenssamenstelling van onze inwoners. Er is keuze voor iedereen, mede door een passend en betaalbaar woningaanbod. Hierbij zetten ze onder andere in op het vergroten van het aantal sociale huurwoningen. De gemeente zet de komende jaren (periode 2020- 2030) in op het extra toevoegen van woningen in het goedkope segment voor zowel koop als huur. Per nieuwbouwproject betekent dit dat 50% van de woningen bestaat uit sociale huur (nettoprijs tot € 808,06 prijspeil 2023). Echter, is deze eis niet van toepassing op woningen die gerealiseerd worden middels toepassing van het functieveranderingsbeleid. 3.3.2.1 Toetsing plan aan de Woonvisie Ermelo 2030 Het programma betreft 18 duurzame 3-kamerappartementen van circa 50 m² gebruiksoppervlak. Ieder appartement is voorzien van 2 slaapkamers en een privé buitenruimte.

De nieuwbouwwoningen behoren tot de categorie goedkoop, waarvan minstens 50% sociale woningbouw. Voor de 9 appartementen in het sociale-koop segment geldt de maximumprijs uit de verordening sociale woningbouw. Bij dit plan valt 100% van de woningen in de categorie betaalbaar. Het plan is daarmee in overeenstemming met de Woonvisie Ermelo 2030. 3.3.3 Verordening sociale woningbouw De verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 maart 2019. In de Verordening is vastgelegd dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur, sociale koop en midden huurwoningen tenminste 10 jaar bedraagt. Ook is in de verordening bepaald voor welke doelgroepen deze woningsegmenten bedoeld zijn. Aan het al dan niet realiseren van voldoende sociale huur- en koopwoningen is in de verordening een vereveningsfonds gekoppeld. In deze verordening is vastgelegd dat de percentages te realiseren sociale huur, sociale koop en geliberaliseerde woningen voor middenhuur niet alleen op totaalniveau gelden maar ook voor alle afzonderlijk te ontwikkelen plannen in Ermelo. In nieuwe woningbouwprojecten in Ermelo moet minimaal 50% sociale woningen worden gebouwd. Dit zijn sociale huurwoningen of goedkope sociale koopwoningen. Daarnaast worden in elk project ook 11% duurdere sociale koopwoningen en 6% middenhuurwoningen toegevoegd.

3.3.3.1 Toetsing plan aan de Verordening sociale woningbouw Er is in het voorliggend plan sprake van 50% sociale woningbouw en 100% in de categorie betaalbaar. Het plan is in overeenstemming met de Verordening sociale woningbouw. 3.3.4 Groenvisie Ermelo Ermelo is groen en wil groen blijven. Groen geeft Ermelo de volgende zes grote waarden: Identiteit; Biodiversiteit; Participatie en leefbaarheid; Gezondheid;

24

-

Klimaat en duurzaamheid; Economie.

De Groenvisie Ermelo gaat in op de aanwezige landschappelijke kwaliteiten van Ermelo. De insteek voor de identiteit van het groen is dat nieuwe ontwikkelingen geen afbreuk doen aan de waarden van het bestaande groen en bomen op de kaart van de Groenvisie. De Groenvisie benoemt ambities en maakt duidelijk onderscheid in structureel groen en leefomgevingsgroen. 3.3.4.1 Toetsing plan aan de Groenvisie Ermelo Het huidige bedrijfsgebouw heeft een bebouwd oppervlak van circa 600 m². De nieuwe appartementen kennen een totaal bebouwd oppervlak van circa 400 m². Het bebouwd oppervlak zal fors afnemen. De nieuwe situatie zal er een gezamenlijke buitenruimte worden aangelegd met groenvoorziening. Door vermindering van verharding en de toename van stedelijk groen zal dit een positief effect hebben op de uitstraling van het gebied en het leefomgevingsgroen. Het plan is daarmee passend binnen de Groenvisie Ermelo. 3.3.5 Programma Duurzaamheid Ermelo In het vastgestelde Programma Duurzaamheid zijn de volgende ambities verwoord: Ermelo energieneutraal in 2030 en klimaatneutraal in 2035. In het programma Duurzaamheid presenteert Ermelo zich als een op duurzaamheid gerichte gemeente. Op grond van het Bouwbesluit worden vanaf 2019 strikte eisen gesteld aan de EPC-waarden, dit is sinds 2021 overgegaan op BENG (Bijna-Energie Neutraal Gebouwd).

Om duurzaamheid een nog prominentere plek te geven kunnen investeringen in duurzaamheidsmaatregelen, die verder gaan dan het bouwbesluit, bijvoorbeeld in energieneutrale en klimaat neutrale woningen, worden ingezet als vereveningsbijdrage. Ook wil de gemeente duurzaamheid nadrukkelijker agenderen door meer planologische ruimte te bieden aan initiatieven die substantieel bijdragen aan duurzaamheid. Gezien de toekomst van de energie infrastructuur dient geanticipeerd te worden op gasloze nieuwe woningbouw. 3.3.5.1 Toetsing plan aan het Programma Duurzaamheid Ermelo De nieuwe appartementen worden vanzelfsprekend ‘bijna energieneutraal (BENG)’ gerealiseerd. Ieder appartement wordt voorzien van een individuele warmtepomp en voorzien van PV-panelen gesitueerd op het platte dak. Het is daarmee in overeenstemming met de duurzaamheidsambities van de gemeente Ermelo. 3.3.6 Beleid Groen- en Natuurinclusief bouwen In 2019 is de uitvoeringsnota groen- en natuurinclusief bouwen ingevoerd, met als strekking dat bij alle nieuwbouw aanvragen het thema groen- en natuurinclusief bouwen aan de orde is. Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat er een aantal punten aan compenserende maatregelen gerealiseerd moeten worden. De essentie van het puntensysteem is dat de initiatiefnemer maatregelen neemt waarbij elke maatregel 1, 2 of 3 punten waard is.

Afhankelijk van de omvang van het bouwproject wordt een verplicht aantal punten voorgeschreven. Stappenplan Stap 1 – bepalen omvang project. De eerste stap is het bepalen van de omvang van het project. Hoe groter de omvang, hoe meer maatregelen worden gevraagd. De projecten worden als volgt ingedeeld: o Kleinschalige projecten oppervlakte kleiner dan 500 m2. o Middelgrote projecten oppervlakte tussen de 500 m2 en 2.000 m2 o Grootschalige projecten oppervlakte tussen 2.000 m2 en 10.000 m2. o Zeer grootschalige projecten oppervlakte groter dan 10.000 m2. Stap 2 – het verplichte aantal te behalen punten: o Kleinschalige projecten oppervlakte kleiner dan 500 m2, 5 punten. o Middelgrote projecten oppervlakte tussen de 500 m2 en 2.000 m2, 11 punten.

25

o o

Grootschalige projecten oppervlakte tussen 2.000 m2 en 10.000 m2, 16 punten. Zeer grootschalige projecten oppervlakte groter dan 10.000 m2, 26 punten.

3.3.6.1 Toetsing plan aan het Beleid Groen- en Natuurinclusief bouwen Het plangebied heeft een oppervlakte van 1637 m2, dit betekent dat er 11 punten behaald dienen te worden. Bij het ontwerp van zowel de appartementen als de buitenruimte wordt veel aandacht besteed aan het verbeteren van de biodiversiteit en de ecologische waarden in de omgeving. Zo worden er bij de appartementen nestkasten voor vogels, verblijfplaatsen voor vleermuizen en insecten geïntegreerd in het metselwerk en de architectuur. In de buitenruimte worden inheemse bomen, struiken en hagen geplaatst. In november 2024 is er een quickscan natuur uitgevoerd (zie bijlage 1) waarin ook de ecologische kansen voor het natuurinclusief bouwen zijn meegenomen. De volgende maatregelen worden voorgesteld: