Ruimtelijke onderbouwing e250009203
Tekst van het document
Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Stationsstraat 91, Ermelo
Motivering Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit Stationsstraat 91, Ermelo Plannaam:
Stationsstraat 91, Ermelo
Datum:
18-02-2025
Gemeente:
Ermelo
Versie:
Ontwerp
Projectnummer:
2024-0887
Auteur
CvZ
Chelsea van Zwieten
Merijn van Hoek
Adviseur Ruimtelijke ordening
Afdelingshoofd Ruimtelijke ordening
c.vanzwieten@lycens.nl
m.vanhoek@lycens.nl
M 06 264 662 39
M 06 839 230 05
De vermelde medewerkers in deze rapportage zijn akkoord met openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVG-privacywetgeving.
info@lycens.nl
Deventerstraat 10
Schrevenweg 6
Euvelgunnerweg 25A
0541 – 570 730
7575 EM Oldenzaal
8024 HA Zwolle
9723 CV Groningen
Inhoudsopgave Revisieoverzicht ..................................................................................................... 5 1. Inleiding ............................................................................................................ 6 1.1.
Aanleiding en doel ..................................................................................................................... 6
1.2.
Beschrijving van het plangebied ............................................................................................... 6
1.3.
Beschrijving buitenplanse omgevingsplanactiviteit .................................................................... 7
1.4.
Leeswijzer .................................................................................................................................. 7
2. Planbeschrijving ............................................................................................... 8 2.1.
Huidige situatie .......................................................................................................................... 8
2.2.
Toekomstige situatie ................................................................................................................ 11
3. Beleid en regelgeving ................................................................................... 15 3.1.
Rijk ........................................................................................................................................... 15
3.1.1.
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ........................................................................................... 15
3.1.2.
Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) ........................................................................................ 16
3.1.3.
Omgevingsbesluit (Ob) ............................................................................................................ 17
3.2.
Provincie Gelderland ................................................................................................................ 18
3.2.1.
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland ............................................................................................ 18
3.2.2.
Omgevingsverordening Gelderland .......................................................................................... 20
3.3.
Waterschap .............................................................................................................................. 22
3.3.1.
Waterschapsverordening Vallei en Veluwe............................................................................. 22
3.4.
Regionaal ................................................................................................................................. 23
3.4.1.
Gebiedsagenda Ermelo, Harderwijk en Zeewolde (EHZ) ...................................................... 23
3.5.
Gemeente Ermelo .................................................................................................................... 24
3.5.1.
Omgevingsvisie Ermelo ........................................................................................................... 24
3.5.2.
Woonvisie Ermelo 2030 .......................................................................................................... 26
3.5.3.
Verordening sociale woningbouw Ermelo 2019 ..................................................................... 27
3.5.4.
Omgevingsplan Ermelo ............................................................................................................ 27
4. Voorbereiding en participatie ........................................................................ 30
3
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
4.1.
Inleiding .................................................................................................................................... 30
4.2.
Participatie................................................................................................................................ 30
5. Aspecten fysieke leefomgeving .................................................................... 31 5.1.
Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................... 31
5.2.
Milieueffectrapportage .............................................................................................................. 33
5.3.
Bodem ...................................................................................................................................... 34
5.4.
Water ........................................................................................................................................ 35
5.5.
Geluid ....................................................................................................................................... 37
5.6.
Geur ......................................................................................................................................... 39
5.7.
Omgevingsveiligheid................................................................................................................. 40
5.8.
Luchtkwaliteit ............................................................................................................................ 41
5.9.
Activiteiten en milieuzonering .................................................................................................. 45
5.10.
Trillingen ................................................................................................................................... 47
5.11.
Flora en Fauna ........................................................................................................................ 48
5.12.
Archeologie............................................................................................................................... 50
5.13.
Cultuurhistorie .......................................................................................................................... 51
5.14.
Verkeer en Parkeren ............................................................................................................... 52
5.15.
Duurzaamheid .......................................................................................................................... 54
5.16.
Klimaatadaptatie ....................................................................................................................... 54
5.17.
Gezondheid .............................................................................................................................. 58
6. Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal ............................................... 60 7. Belangenafweging en conclusie ................................................................... 61
4
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Revisieoverzicht In dit hoofdstuk kan door auteur(s) op hoofdlijnen worden toegelicht welke wijzigingen zijn doorgevoerd en waarom.
Revisie 1 Datum: 3-12-2024 Reden: Omissie (door opdrachtgever) Hoofdstuk
Inhoud wijziging
2.2
Bouwhoogte Enk toegevoegd
5.14
Parkeerberekening toegevoegd
5.15
BENG
Revisie 2 Datum: 3-2-2025 Reden: Beoordeling bevoegd gezag Hoofdstuk
Inhoud wijziging
4.2
Aangeven dat verslaglegging participatie bekend is bij de gemeente
5.11
Advies stikstof verwerken
5.11
Advies natuurinclusief bouwen
5.3
Motivering bodemonderzoek
verwerken
toevoegen als bijlage en conclusie overnemen
5.4
De waterberekening-/motivering
meenemen en de 40 mm berging benoemen
Revisie 3 Datum: 18-2-2025 Reden: Beoordeling bevoegd gezag
5
Hoofdstuk
Inhoud wijziging
4.2
Participatie wijzigen na behandeling in gemeenteraad
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding en doel
in
centrum
De initiatiefnemer is voornemens om 15 appartementen te realiseren bovenop een bestaand winkelpand het
van
Ermelo
aan
de
Stationsstraat
91.
De
appartementen
zijn
betaalbare
koopappartementen, waarvan 50% sociale koop, hiermee wordt tegemoetgekomen aan het woningtekort. Het is in de huidige situatie planologisch niet mogelijk om de nieuwbouw te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een afwijking van het vigerende planologische regime noodzakelijk. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Middels een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) kan van de regels van het Omgevingsplan worden afgeweken om de beoogde ontwikkeling toe te laten. Voorliggende motivering toont aan dat met het toelaten van de BOPA sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast is de motivering geschikt als onderbouwing van de ruimtelijke bouwactiviteit.
1.2.
Beschrijving van het plangebied
Het plangebied is gelegen in het centrum van Ermelo aan de Stationsstraat 91 nabij het Pauwenplein. Het deel van de Stationsstraat waaraan het plangebied is gelegen is te kenmerken als winkelstraat. Het huidige pand in het plangebied is in gebruik als de kledingwinkel ‘Shoeby’. Het perceel staat kadastraal bekend als kadastrale gemeente Ermelo, sectie F, perceelnummer 5274. De perceeloppervlakte is 655 m².
Figuur 1: Luchtfoto plangebied 6
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
1.3.
Beschrijving buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1
Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.
2
Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.
Voor de BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.
met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid Bkl);
b.
als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden voor de BOPA.
Ter plaatse van het plangebied geldt op grond van het ‘Omgevingsplan gemeente Ermelo’ de functie ‘Centrum’. Toegestane functies en activiteiten betreffen onder andere detailhandel, dienstverlening, bedrijven, pensions en wonen. De woonfunctie is reeds toegestaan. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding maximale gooten bouwhoogte is aangegeven. Deze zijn beide 6 meter. De beoogde goothoogte is 10,15 meter. De beoogde bouwhoogte is 13,15 meter. Het toestaan van de realisatie van drie verdiepingen overschrijdt de toegestane goot- en bouwhoogte. Het hoger bouwen dan de goothoogte en bouwhoogte zijn buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een afwijking van (de regels van) het “Omgevingsplan gemeente Ermelo” noodzakelijk. Voorliggend document betreft de motivering behorende bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘afwijken van regels in het omgevingsplan’. Na het planologisch afwijken wordt het ruimtelijk deel van de bouwactiviteit getoetst. Dit betreft de omgevingsvergunning (binnenplanse) ‘omgevingsplanactiviteit bouwwerken’. Voorliggend document is eveneens geschikt om de concrete bouwregels vast te laten stellen in deze omgevingsvergunning.
1.4.
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving uiteengezet. Het van toepassing zijnde beleid komt aan de orde in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 beschrijft de wijze waarop het plan is voorbereid, waarna in hoofdstuk 5 de aspecten die van belang zijn voor de fysieke leefomgeving worden toegelicht. De financiële uitvoerbaarheid is in hoofdstuk 6 behandeld. Hoofdstuk 7 beschrijft de belangenafweging en conclusie van voorliggende motivering waarbij wordt bepaald of het planvoornemen leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De bijlagen zijn opgenomen in hoofdstuk 8.
7
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
2.
Planbeschrijving
2.1.
Huidige situatie
In onderstaande figuur is een historisch kaartbeeld opgenomen van het plangebied. Op de historische kaart van 1900 is te zien dat er slechts een aantal boerderijen stonden aan de huidige Stationsstraat en de omgeving grotendeels onbebouwd was. Op latere kaarten is zichtbaar dat er meer bebouwing langs de Stationsstraat is gebouwd en er meerdere wegen zijn aangelegd. In het plangebied is tevens bebouwing zichtbaar. In 2006 heeft het centrum van Ermelo zichtbaar vorm gekregen en is de Stationsstraat langs weerszijden volledig bebouwd. In de huidige situatie bestaat de Stationsstraat uit een combinatie van horeca en winkelstraat waar voornamelijk op de verdiepingen wordt gewoond. Ook op de aangrenzende percelen worden de verdiepingen bewoond.
Figuur 2: Historische ontwikkeling plangebied en omgeving Het pand in het plangebied bestaat uit twee bouwlagen waarvan de begane grond in gebruik als kledingwinkel Shoeby. Op de verdieping bevindt zich o.a. de showroom, een pantry, toilet en meerdere kamers. Daarnaast is op het perceel een bakstenen pand aanwezig dat in gebruik is als kapsalon en zijn er op het perceel meerdere houten schuren aanwezig. De aan de westkant naastgelegen pand kent een maximumbouwhoogte van 11 meter, evenals het tegenovergelegen pand. Het bouwblok aan de westkant van het plangebied met adres De Enk 1 - 5 heeft volgens het bestemmingsplan 'Pauwenplein' een goothoogte van 10,5 meter en een bouwhoogte van 15 meter. Een gedeelte ervan heeft een bouwhoogte van 16 meter als hoekmarkering. In het vooroverleg met de gemeente Ermelo is besproken met de stedenbouwkundig adviseur dat de Stationsstraat 91 een onderdeel is van deze zichtas, omdat het pand zich bevindt ter plaatse van een asverdraaiing. In de figuur hieronder worden de toegestane bouwhoogtes van de omliggende panden conform de geldende bestemmingsplannen weergegeven. In de figuur is te zien dat bijna alle bebouwing geschikt is voor vier bouwlagen.
8
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 3: Toegestane bouwhoogtes van bebouwing rondom de Stationsstraat Figuur 4 toont linksboven een beeld vanuit de westkant van de Stationsstraat richting het plangebied. Het plangebied betreft het zwarte pand achter de lantaarnpaal. De beelden rechtsboven en linksonder tonen de voorgevel van het pand. Het beeld rechtsonder toont de achterzijde van het plangebied met de kapsalon in het bakstenen pand en de houten schuren aan weerszijden. Figuren 4 en 5 laten een schets zien van de voorzijde en rechterzijgevel van de bestaande kledingwinkel. De kapsalon wordt verder buiten beschouwing gelaten, omdat aan dit pand geen bouwwerkzaamheden worden verricht.
9
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 4: Huidige situatie
Figuur 5: Bestaande voorgevel en deel rechter zijgevel (vanaf balkon)
10
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 6: Bestaande rechterzijgevel
2.2.
Toekomstige situatie
In de toekomstige situatie wordt de bestaande eerste verdieping gesloopt. De winkel blijft in gebruik. Bovenop de bestaande winkel worden drie verdiepingen gerealiseerd. Het toevoegen van drie bouwlagen houdt in dat de bouwhoogte wordt verhoogd. De goothoogte wordt 10,15 meter. De bouwhoogte wordt 13,15 meter. Deze hoogtes worden ingegeven door een standaardverdiepingshoogte van 3 meter, bovenop de bestaande winkel. In figuur 3 was te zien dat bijna alle nabij liggende bebouwing geschikt is voor vier bouwlagen. Vanwege
de omliggende panden die maximumbouwhoogtes van 11 tot 16 meter hebben wordt gesteld dat de extra verdiepingen met bijbehorende goot- en bouwhoogte van 10,15 en 13,15 meter passend zijn op deze locatie. Per verdieping worden vijf appartementen gerealiseerd wat resulteert in een totaal van vijftien appartementen. De oppervlaktes van de appartementen variëren tussen de ca. 40 en 56 m². De appartementen worden gecategoriseerd als betaalbare koopappartementen. De doelgroep bestaat uit jonge volwassenen in de leeftijdscategorie van ongeveer 18 tot 35 jaar. Op eigen terrein worden zeven parkeerplaatsen gerealiseerd. De parkeerplaatsen worden getoond in bijlage 2. Daarnaast wordt getracht zo klimaatadaptief en groen mogelijk te bouwen. Het bestaande groen en bomen blijven behouden. Ook worden warmtepompen en waterinfiltratiekratten geplaatst en worden er zonnepanelen op het dak gerealiseerd. De gevel van het pand krijgt een ander uiterlijk. Hierbij worden verwijzingen gemaakt naar de Veluwse chaletstijl conform het Masterplan Kern Ermelo. Kenmerken van deze stijl zijn de complexe kapvormen, terugliggende delen in de gevel en verspringingen. Figuren 7 t/m 11 tonen een beeld van het beoogde pand vanaf de voorgevel, via de rechterzijgevel, naar de achtergevel. Figuur 12 toont een impressie van de beoogde plattegrond en indeling van de appartementen.
11
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Vanuit stedenbouwkundig en welstandsperspectief is reeds voldaan aan een goede ruimtelijke inpassing en is het ontwerp als positief beoordeeld zoals aangegeven door de gemeente in een brief van 10 oktober 2024.
Figuur 7: Impressie van gevels vanuit meerdere perspectieven
Figuur 8: Impressie beoogde voorgevel
12
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 9: Impressie beoogde rechterzijgevel
Figuur 10: Impressie beoogde rechterzijgevel richting achtergevel
13
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 11: Impressie beoogde achtergevel
Figuur 12: Impressie beoogde plattegrond 14
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
3.
Beleid en regelgeving
3.1.
Rijk
3.1.1.
Algemeen
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.
In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Locatiespecifiek Niet van toepassing.
15
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Uitgangspunten De realisatie van 15 appartementen bovenop een bestaande winkel draagt bij aan zorgvuldig gebruik van de ruimte, leefbaarheid en een duurzame woningvoorraad. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in het NOVI. Conclusie Geconcludeerd
wordt
dat
de
woningbouw
als
gevolg
van
het
toestaan
van
de
buitenplanse
omgevingsplanactiviteiten bijdragen aan de ambities van de NOVI.
3.1.2.
Algemeen
Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)
De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. De instructieregels over een evenwichtige toedeling van functies staan in afdeling 5.1 Bkl en gaan over thema's zoals water, veiligheid en geluid, en tevens over nationale belangen, zoals elektriciteitsvoorziening, doorvaart rijksvaarwegen en erfgoed. Hoofdonderwerpen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van
activiteiten
(paragraaf
elektriciteitsvoorziening,
5.1.7),
rijksvaarwegen
waaronder en
landsverdediging
luchtvaart,
fiets-
en
en
nationale
wandelroutes,
veiligheid,
aanwijzing
van
woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. Locatiespecifiek Het plangebied kent op basis van kaartmateriaal de gebiedsaanwijzingen ‘gebieden waar bouwwerken het radarbeeld kunnen verstoren’ en ‘uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra’.
16
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Uitgangspunten Van beide gebiedsaanwijzingen is geen sprake gezien de geringe bouwhoogte waarmee het niet mogelijk is het radarbeeld te verstoren. Daarnaast is geen sprake van een datacentrum. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit in lijn is met het Bkl.
3.1.3.
Algemeen
Omgevingsbesluit (Ob)
Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit (hierna: Ob). De artikelen 11.6, 11.7 en 11.8 van het Ob verwijzen naar bijlage V van het Ob. Daar staan de projecten en de daarvoor benodigde besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt. Locatiespecifiek Op basis van kaartmateriaal gelden twee activiteiten ambtsgebied: Mededeling voornemen mer-beoordeling indienen bij de gemeente, de rijksoverheid of de provincie (aanmeldnotitie) Mededeling voornemen mer-beoordeling indienen bij het waterschap of Rijkswaterstaat (aanmeldnotitie) Uitgangspunten Beoordeeld moet worden of milieueffectrapportage noodzakelijk is. Op basis van 11.6, 11.7 en 11.8 van het Ob kan worden bepaald of sprake is van een mer-plicht of mer-beoordelingsplicht. In subparagraaf 5.2 is toegelicht of in voorliggend geval, in het kader van mer, sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van potentiële effecten van het project, wordt geconstateerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Gelet op de aard en omvang van het planvoornemen is geen sprake van een mer-beoordelingsplicht of mer-plicht. Milieueffectrapportage is niet noodzakelijk. Conclusie Geconcludeerd
wordt
dat
onderhavige
buitenplanse
omgevingsplanactiviteit
Omgevingsbesluit.
17
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
in
lijn
is
met
het
3.2.
Provincie Gelderland
3.2.1.
Algemeen
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
De Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 ingestemd met de 'Omgevingsvisie Gaaf Gelderland'. De kern van deze Omgevingsvisie is dat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland voorop staat. Om dit te behouden en te bereiken worden in de omgevingsvisie drie uitgangspunten centraal gesteld: een Duurzaam, Economisch krachtig en een Verbonden Gelderland. Duurzaam Gelderland beschikt over talrijke initiatieven en kansrijke aanknopingspunten op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit. Gelderland maakt ruimte voor forse schaalsprongen ten behoeve van een duurzame omgeving, samenleving en economie. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Energietransitie: In 2050 is Gelderland energieneutraal. Dat bereiken we door grootschalig besparen, opwekken uit duurzame energiebronnen en innoveren. Als tussendoel realiseren we 49% CO2 reductie in 2030. Klimaatadaptatie: In 2050 is Gelderland ingericht op het veranderde klimaat. •
Circulaire economie: In 2050 is Gelderland een afvalloze provincie. Met als tussenstap 50% reductie van het gebruik van grondstoffen in 2030. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden.
•
Biodiversiteit: Vanaf 2019 denkt en werkt Gelderland natuurinclusief. Biodiversiteit gaat verder dan de bekende natuurgebieden. Ook daarbuiten, in woonwijken, op werklocaties en bij infrastructuur wordt van biodiversiteit een kernkwaliteit gemaakt.
Een krachtige economie De 'oude' economie van ongelimiteerde groei verandert in een economie die in balans is met haar sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving. Nieuwe verdienmodellen en nieuwe technologieën doen hun intrede. De maakindustrie beleeft in Nederland een her- en opwaardering. Vestigingsklimaat, arbeidsmarkt, vakmanschap en kennisinfrastructuur worden steeds belangrijker. De woningmarkt in Nederland kampt enerzijds met schaarste en anderzijds met krimp. Daarnaast is er een grote opgave om bestaande bouw te verduurzamen. Gelderland heeft sterke troeven voor een internationaal onderscheidende en uiterst potentiële positie - clustering van economische activiteit, maakindustrie, logistieke kracht, sociaal ondernemen, natuur, kennis en onderwijs, ruimte, cultuur en sport en een strategische ligging. Op woongebied heeft Gelderland eveneens een uitzonderlijke positie. Door zowel te investeren in een bruisende en levendige stad en in een vitaal platteland ontstaat een symbiose waarbij beide elkaar versterken. Hierdoor gaat van Gelderland aantrekkingskracht uit. De Gelderse economie is krachtig. Deze situatie is niet vanzelfsprekend. Duurzame werkgelegenheid en bedrijvigheid zijn cruciaal voor de
18
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
economische kracht van de Gelderse regio's. Daarnaast vraagt een goed vestigingsklimaat om hoogwaardige culturele voorzieningen. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: •
Het uitnutten de strategische ligging van Gelderland. De Gelderse economie kan zich verder ontwikkelen binnen de natuur- en landschapswaarden en dragen bij aan duurzaamheid.
•
Het positioneren Gelderland als hét vestigingsgebied voor de nieuwe generatie ondernemers. Ondernemers die duurzaam ondernemen hoog in het vaandel hebben;
•
Een sociaal evenwichtig vestigingsklimaat in Gelderland. Het versterken van de positie van
Gelderland op het gebied van food, health en energy en andere topsectoren. Daarnaast aandacht voor het stimuleren van kleinschalig ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. •
Het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Dit is noodzakelijk om steden toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk te maken. En er wordt actief gezocht naar interessante transformaties, zoals bijvoorbeeld de functiemenging op bedrijventerreinen en het omzetten van kantoren naar woningen.
Locatiespecifiek Op basis van kaartmateriaal gelden de kaarten ‘Windenergie aandachtsgebied’ en ‘Intrekgebieden’. Beide kaarten zijn niet van toepassing op het planvoornemen, omdat de waterhuishouding niet wordt aangetast en er geen windturbines worden gerealiseerd of gehinderd.
Figuur 13: Uitsnede kaartbeeld Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
19
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Uitgangspunten Eén van de doelen van de provincie die is aangegeven in de Omgevingsvisie is het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Op de inbreidingslocatie in het centrum van Ermelo worden 15 appartementen bovenop een bestaand pand gerealiseerd waardoor geen extra beslag op de ruimte wordt gelegd. De appartementen worden gecategoriseerd als betaalbare koopwoningen, waarvan 50% sociale koop waar een tekort aan is. Door tegemoet te komen aan dit tekort wordt een bijdrage geleverd aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad in de provincie Gelderland en Ermelo. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdragen aan de ambities van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.
3.2.2.
Algemeen
Omgevingsverordening Gelderland
De provinciale omgevingsverordening vormt samen met de waterschapsverordening en het gemeentelijke omgevingsplan één van de zes kerninstrumenten binnen het stelsel van de Omgevingswet, namelijk de decentrale algemene regels. Hoewel de Omgevingswet tot het vaststellen van een omgevingsverordening verplicht, bevat die wet weinig tot geen regels over de inhoud van de omgevingsverordening. Zo kent de Omgevingswet bijvoorbeeld - anders dan voor het Rijk - voor de provincie geen verplichting tot het stellen van instructieregels. De verordening bevat regels over: •
de fysieke leefomgeving;
•
activiteiten die onderdelen van de fysieke leefomgeving wijzigen;
•
de uitoefening van taken of bevoegdheden door bestuursorganen om te voldoen aan doelstellingen voor de fysieke leefomgeving.
Aanvullend wordt in de Omgevingswet incidenteel een concreet belang of specifieke taak genoemd, waarvoor in de omgevingsverordening (nadere) regels moeten worden gesteld. Ook in het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt slechts voor een enkel concreet belang of specifieke taak aangegeven, dat de omgevingsverordening daarvoor regels moet bevatten. Verder is in het Omgevingsbesluit alleen aangegeven dat de omgevingsverordening geen strafbepalingen en geen belastingen mag bevatten. Het Besluit activiteiten leefomgeving kent veel afwijk- of maatwerkruimte, waaraan in de omgevingsverordening invulling kan worden gegeven. Tenslotte bevat het stelsel veel bevoegdheden (kan-bepalingen) en laat daarmee
veel
afwegingsruimte
aan
het
provinciebestuur
om
zelf
omgevingsverordening. Locatiespecifiek Op basis van kaartmateriaal gelden de gebiedsaanwijzingen: •
20
Gelderse streek Randmeerkust
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
inhoud
te
geven
aan
de
•
Glastuinbouwbedrijf buiten een glastuinbouwontwikkelingsgebied
•
Intrekgebied
•
Werkgebied van de Faunabeheereenheid Gelderland
Daarnaast geldt de omgevingswaarde: •
Wateroverlast in het beheergebied van waterschap Vallei en Veluwe.
Figuur 14: : Uitsnede kaartbeeld Omgevingsverordening Gelderland
Uitgangspunten De gebiedsaanwijzingen zijn geen van allen aan de orde vanwege de ligging in het centrum. Het landschap, tuinbouw, waterhuishouding en fauna worden niet aangetast als gevolg van de ontwikkeling. In het kader van de ontwikkeling wordt geen nieuwe verharding gerealiseerd, de waterhuishoudkundige situatie wordt zodoende niet gewijzigd. Er is geen sprake van invloed op wateroverlast. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsverordening Gelderland.
21
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
3.3.
Waterschap
3.3.1.
Algemeen
Waterschapsverordening Vallei en Veluwe
De waterschapsverordening van Waterschap Vallei en Veluwe bevat regels over activiteiten die gevolgen hebben
of
kunnen
hebben
voor
het
watersysteem
binnen
het
waterschapsgebied.
De
waterschapsverordening berust op artikel 2.5 van de Omgevingswet en vervangt de keur van Waterschap Vallei en Veluwe en de daarbij horende algemene regels. Bovendien bevat de verordening regels over lozingen, die voorheen op rijksniveau waren geregeld. Naar aanleiding van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden, heeft het waterschap de regelgeving over de fysieke leefomgeving in een waterschapsverordening vastgelegd. Wat voorheen in de keur werd geregeld is nu opgenomen in de waterschapsverordening. De Omgevingswet maakt onderdeel uit van een complete stelselherziening van het omgevingsrecht. De invoering van de waterschapsverordening draagt bij aan de landelijke verbeterdoelen die zijn beoogd met de invoering van de Omgevingswet: een inzichtelijk omgevingsrecht, waarin de leefomgeving centraal staat, waarin ruimte is voor maatwerk en waarin besluitvorming over projecten sneller en beter verloopt. In de toelichting op de Omgevingswet zijn deze doelen verder uitgewerkt en die luiden als volgt: •
Minder en daardoor overzichtelijkere regels
•
Ingericht volgens het ‘ja, mits’-principe
•
Meer ruimte voor initiatieven
•
Lokaal maatwerk
•
Vertrouwen
Locatiespecifiek De regels in de waterschapsverordening zijn, met het oog op de maatschappelijke doelen van artikel 1.3 van de wet, gericht op: •
het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste;
•
het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
•
het vervullen van maatschappelijke functies door watersystemen; en
•
het beschermen en verbeteren van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk.
Ter plaatse van de planlocatie gelden 73 ‘Activiteiten Beperkt Gebied’. Uitgangspunten De 73 geldende activiteiten zijn niet relevant voor de beoogde ontwikkeling, omdat er geen verharding wordt toegevoegd en er geen verandering plaatsvindt in de waterhuishouding. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit niet in strijd is met de Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe zoals verder geduid in paragraaf 5.4.
22
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
3.4.
3.4.1.
Regionaal
Algemeen
Gebiedsagenda Ermelo, Harderwijk en Zeewolde (EHZ)
In 2020 namen gemeenten Ermelo, Harderwijk en Zeewolde het initiatief om bestuurlijk de krachten te bundelen rond een aantal belangrijke thema’s. De provincies Gelderland en Flevoland zijn van begin af aan betrokken geweest. De 5 overheden willen samen met ondernemers, onderwijs en maatschappelijke organisaties de krachten bundelen rond de thema’s die voor deze regio belangrijk zijn: ruimte, wonen en werklocaties. Ook willen ze lobbyen voor wonen, bereikbaarheid en recreatie en toerisme. De volgende Gelderse ambities zijn in deze gebiedsagenda vertegenwoordigd:
Figuur 15: Ambities Gebiedsagenda EHZ Het hoofddoel van de gebiedsagenda Ermelo, Harderwijk en Zeewolde (EHZ) is: Wonderschoon Wolderwijd; het perspectief voor Ermelo, Harderwijk en Zeewolde. Deze gebiedsagenda bestaat uit 4 actielijnen: 1
Ruimte als ordenend thema. Ruimte ordent, stuurt en faciliteert
2
Wonen
3
Werklocaties
4
Hobby-agenda bereikbaarheid, recreatie en toerisme
Locatiespecifiek Niet van toepassing. Uitgangspunten De tweede actielijn betreft ‘Wonen’. De samenwerkende gemeenten willen een bijdrage leveren aan het woningtekort met specifieke aandacht voor starterswoningen. Het planvoornemen bestaat uit 15
23
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
appartementen in de betaalbare koopcategorie, waarvan 50% sociale koop met als doelgroep starters. Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave, omdat wordt voorzien in betaalbare huisvesting. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdraagt aan de ambities van de Gebiedsagenda Ermelo, Harderwijk en Zeewolde (EHZ).
3.5.
Gemeente Ermelo
3.5.1.
Algemeen
Omgevingsvisie Ermelo
De Omgevingsvisie Ermelo is vastgesteld op 26-01-2022 en biedt een brede toekomstvisie voor Ermelo. De omgevingsvisie bevat een nieuw ruimtelijk perspectief met een integrale ontwikkelingsvisie voor Ermelo. De omgevingsvisie gaat uit van gemeentelijk- en regionaal beleid zoals de Groenvisie, de Woonvisie en de Mobiliteitsvisie. Belangrijke meerwaarde van de omgevingsvisie is het in samenhang brengen van al het beleid rondom de leefomgeving en een concretisering daarvan voor de verschillende gebieden. In de omgevingsvisie komen de ambities op de volgende hoofdlijnen terug:
24
•
leefbaar, zorgzaam en gezond;
•
groen, natuurlijk en met kwaliteit;
•
duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief;
•
economisch vitaal;
•
ontspannen, verblijven en recreëren;
•
bereikbaar en toegankelijk.
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Figuur 16: IDeekaart Dorp Ermelo Locatiespecifiek Rondom het plangebied is een geel embleem met hijskraan geplaatst in de IDeekaart. Dit embleem
betekent ‘Ontwikkeling De Verbinding tot een veelzijdig woon- en winkel/horecagebied’. Deze ambitie past in de categorie leefbaar, zorgzaam en gezond wonen zoals in de Omgevingsvisie Ermelo wordt geduid. Uitgangspunten Het toevoegen van 15 appartementen bovenop een winkel is een voorbeeld van de combinatie tussen woon- en winkelgebied. Het initiatief levert een bijdrage aan de veelzijdigheid van het centrum van Ermelo.
25
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Ermelo.
3.5.2.
Algemeen
Woonvisie Ermelo 2030
Sinds de woonvisie uit 2015 zijn er veel ontwikkelingen geweest. De druk op de markt is flink gegroeid en de huizenprijzen zijn gestegen. Hierdoor hebben voornamelijk starters en de ouderen moeite om een geschikte woning te vinden. Om hier op in te spelen is een nieuwe woonvisie opgesteld. Exclusief staat voor de woonomgeving die de gemeente Ermelo bieden; groen, gezond, een sterke sociale verbondenheid en zorgstructuur. Deze woonomgeving wil de gemeente toegankelijk houden voor iedereen. De Woonvisie 2030 richt zich op de volgende woonopgaven: •
Samen werken aan buurten en buurtschappen van de toekomst;
•
Goede verdeling in het programma van woningbouw;
•
Geschikte en betaalbare woningen voor iedereen.
Nieuwbouw, herstructurering en transformatie zet de gemeente de komende jaren in voor alle doelgroepen. De gemeente streeft naar een woningvoorraad die zoveel mogelijk past bij de woonwensen, inkomens, levensfase en huishoudenssamenstelling van alle inwoners. Voor 2030 moeten er 1060 woningen bij worden gebouwd. Hierbij zet de gemeente in op onder andere het vergroten van het aantal betaalbare woningen en woningen voor starters en ouderen. Daarnaast moet er aandacht zijn voor groen, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. Regionale woondeal Het doel is om in de regio Noord-Veluwe 12.700 woningen te bouwen tot en met 2030. Dat is afgesproken in de woondeal die in 2023 met de regiogemeenten is ondertekend. In de woondeal staat dat in Ermelo 1.508 woningen worden gebouwd tot en met 2030. Locatiespecifiek Onderhavig plan voorziet in het realiseren van 15 woningen waarmee wordt bijgedragen aan het voorzien in de woningbehoefte van de gemeente Ermelo en gehoor gegeven aan de Woondeal. Doordat er wordt gebouwd in het betaalbare koopsegment, waarvan 50% sociale koop, wordt voorzien in geschikte woningen voor starters. Daarnaast wordt ingezet op groen en klimaatadaptief bouwen door het behoud van bomen en het plaatsen van warmtepompen, zonnepanelen en waterinfiltratiekratten.
Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdraagt aan de ambities van de Woonvisie Ermelo 2030.
26
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
3.5.3.
Algemeen
Verordening sociale woningbouw Ermelo 2019
De verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad op 16 januari 2019. In de Verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo 2019 is vastgelegd dat de instandhoudingstermijn voor sociale huur, sociale koop en midden huurwoningen tenminste 10 jaar bedraagt. Ook is in de verordening bepaald voor welke doelgroepen deze woningsegmenten bedoeld zijn. Aan het al dan niet realiseren van voldoende sociale huur- en koopwoningen is in de verordening een vereveningsfonds gekoppeld. Het college heeft dit nader uitgewerkt in de ‘Beleidsnotitie sociale woningbouw’. In januari 2023 is de Beleidsnotitie sociale woningbouw Ermelo 2022 vastgesteld. In de 'Beleidsnotitie sociale woningbouw' is opgenomen dat 50% dient ingezet te worden voor sociale huur en/of koopwoningen. Daarnaast dient het overige deel te bestaan uit geliberaliseerde woningen voor middenhuur en voor woningen met overige huur- en koopprijzen. Locatiespecifiek Onderhavig plan voorziet in het realiseren van 15 betaalbare koopwoningen, waarvan 50% sociale koop. Met voorliggend initiatief wordt derhalve 50% bijgedragen aan de (sociale) woningbehoefte van de gemeente Ermelo. Conclusie Geconcludeerd wordt dat onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit bijdraagt aan de ambities van de Verordening sociale woningbouw Ermelo 2019.
3.5.4.
Algemeen
Omgevingsplan Ermelo
Met de inwerkingtreding van de Ow zijn vigerende bestemmingsplannen onderdeel geworden van het Omgevingsplan van rechtswege. Ter plaatse van het plangebied geldt het “Omgevingsplan gemeente Ermelo” dat in werking is vanaf 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit (ruimtelijke) regels
uit
verschillende
in
artikel
4.6
Invoeringswet
aangewezen
vervallen
instrumenten,
zoals
bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en én uit rijksregels over activiteiten, die zijn aangeduid als de bruidsschat.
Kom Ermelo (vastgesteld 23-01-2013) Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Kom Ermelo’’. Volgens dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming ‘Centrum’. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
27
a.
detailhandel;
b.
dienstverlening;
c.
bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
d.
pensions;
e.
wonen;
met
daarbij
behorende
gebouwen,
bouwwerken
geen
gebouwen
zijnde,
wegen
en
paden,
parkeervoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, groenvoorzieningen, tuinen en erven. Voor hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a.
een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
b.
de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven;
c.
een hoofdgebouw mag plat worden afgedekt of van een kap worden voorzien met een dakhelling van niet minder dan 25º en niet meer dan 60º;
Daarnaast kent het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie H'. De voor 'Waarde Archeologie
H'
aangewezen
gronden
zijn
naast
de
andere
voor
die
gronden
aangewezen
basisbestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Op deze gronden mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd of bestaande gebouwen worden vergroot indien en voor zover het nieuwe gebouw of de uitbreiding groter is dan 100 m2, en daarvoor de grond dieper dan 0,3 m zal worden geroerd.
Figuur 17: Planologisch regime "Kom Ermelo"
28
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Strijdigheid Het planvoornemen voorziet in het realiseren van 15 appartementen verdeeld over drie verdiepingen die bovenop een bestaande winkel worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogte in het plangebied is 6 meter. De beoogde goothoogte is 10,15 meter. De beoogde bouwhoogte is 13,15 meter. De beoogde goot- en bouwhoogte zijn strijdig met hetgeen bepaald in het bestemmingsplan ’Kom Ermelo’. De grond wordt niet geroerd ten behoeve van de ontwikkeling, omdat de appartementen bovenop de bestaande winkel worden gebouwd. De ontwikkeling is derhalve niet strijdig met de archeologische dubbelbestemming.
Parkeernormen (vastgesteld 08-06-2017) Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Parkeernormen''. Voor het gehele grondgebied van de gemeente Ermelo is een partiële herziening opgesteld, die als wijziging geldt op alle onderliggende bestemmingsplannen.
Bij
de
uitoefening
van
de
bevoegdheid
voor
het
verlenen
van
een
omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruik geldt dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd. Voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels in de parkeernormennota. Strijdigheid In een parkeeronderzoek is aangetoond dat het plan niet strijdig is met het bestemmingsplan ‘’Parkeernormen’’. Dit onderzoek wordt verder toegelicht in paragraaf 5.14. Conclusie Geconcludeerd
wordt
dat
onderhavige
buitenplanse
omgevingsplanactiviteit
in strijd is
met
het
Omgevingsplan Ermelo, omdat de toegestane goot- en bouwhoogte conform het bestemmingsplan ‘Kom Ermelo’ wordt overschreden. De goothoogte wordt overschreden met 4,15 meter en de bouwhoogte wordt overschreden met 7,15 meter.
29
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
4.
Voorbereiding en participatie
4.1.
Inleiding
Initiatiefnemer heeft in april 2024 een principeverzoek ingediend bij de gemeente. De herontwikkeling van het perceel is als gewenst beoordeeld, onder andere vanwege de geleverde kwaliteit en bijdrage aan het woonprogramma. Derhalve is een positieve principebeoordeling gedaan, de gemeente heeft hiermee aangegeven in principe mee te willen werken aan het initiatief. Daarbij gelden wel (ruimtelijke) randvoorwaarden een aandachtspunten welke hieronder zijn uiteengezet: •
Er dient parkeeronderzoek gedaan te worden.
•
Er zijn stedenbouwkundige en welstand opmerkingen over dit woningbouwplan, deze dienen uitgewerkt te worden in het vervolgproces.
•
Er dient een uitwerking gedaan te worden ten aanzien van klimaatadaptatie.
•
Er dient rekening gehouden te worden met het uitgangspunt dat regenwater in de bodem wordt geïnfiltreerd en indien mogelijk hergebruikt.
•
Er dient een uitwerking gedaan te worden ten aanzien van de afvalvoorziening, houdt hierbij ook rekening met de bereikbaarheid van hulpdiensten.
•
De maatregelen met betrekking tot groen- en natuurinclusief bouwen dienen gebaseerd te zijn op ecologisch advies, dit kan bijvoorbeeld door middel van een Quickscan Flora & Fauna uit te (laten) voeren. Hierbij dient beoordeeld te worden of de stikstofemissie van de verschillende procesfasen gevolgen heeft voor beschermde natuur in de nabijheid van het plan.
Op basis van voorliggende motivering wordt gesteld dat voldoende invulling is gegeven, en aandacht is besteed, aan deze randvoorwaarden en aandachtspunten. Tevens is het bindend adviesrecht van de raad van toepassing bij meer dan 10 woningen. Dit betekent dat voorliggend initiatief langs de gemeenteraad moet vanwege het feit dat er meer dan 10 woningen, namelijk 15 appartementen worden gerealiseerd. van
4.2.
Participatie
Gemeente Ermelo hanteert het uitgangspunt dat er participatie met de omgeving wordt toegepast en vraagt hierbij een verslag van hoe er geparticipeerd is. De buurt is ingelicht middels een informatiebrief. Aanvullend hierop is een informatieavond georganiseerd waar buurtbewoners feedback mochten uiten. Tijdens de informatieavond is het principeverzoek getoond. De reacties waren overwegend positief, omdat de buurtbewoners aangaven dat de aanpak van de gevel een kwaliteitsverbetering is ten opzichte van de huidige situatie waar de donkere gevel uit de toon valt. Aan de hand van de gegeven feedback is het ontwerp tevens aangepast; de setback is aangepast ten behoeve van het uitzicht van de buren. De verslaglegging van de participatie is bekend bij de gemeente Ermelo.
30
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
5.
Aspecten fysieke leefomgeving
5.1.
Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel van het Rijk ten behoeve van een zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling ook binnen het stedelijk gebied mogelijk is. Wettelijk kader In het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g Bkl) is bepaald dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als ‘de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel-voorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.’ Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een
kantoor,
detailhandelsvoorziening
of
bedrijf
met
een
oppervlakte van meer
dan
500
m2
brutovloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Onderzoek Stedelijke ontwikkeling of niet? Onderhavig initiatief maakt de toevoeging van 15 wooneenheden mogelijk. Dit is meer dan 11 woningen, derhalve is sprake van een woningbouwontwikkeling en dus een stedelijke ontwikkeling. De Ladder is daarom van toepassing op het onderhavige initiatief. Nieuw of niet? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of er een nieuw of groter beslag op de ruimte is. Dus of het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan het geldende omgevingsplan toestaat. Dit gaat over bestaande bebouwing. En ook over de bebouwing die nog kan worden gebouwd volgens het omgevingsplan, mits hiervoor de Ladder is toegepast. Het gaat dus om een stedelijke ontwikkeling die een nieuw of groter planologisch beslag legt op de ruimte. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, op een andere manier wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Van belang is dus in hoeverre het plan: in vergelijking met het vorige plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het plan mogelijk maakt in vergelijking met het vorige plan
31
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
In paragraaf 3.5.2 zijn de bestaande planologische bouwmogelijkheden ter plaatse van het plangebied toegelicht. In de bestaande situatie is ter plaatse van het plangebied een gebouw met een centrumfunctie toegestaan tot een bouwhoogte van 6 meter. Met onderhavige afwijking van het Omgevingsplan wordt een gebouw met een bouwhoogte van 13,15 meter mogelijk gemaakt. Als gevolg van het planologische besluit wordt derhalve meer bebouwing mogelijk gemaakt dan voorheen mogelijk was. Geconstateerd wordt dat met het toelaten van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake is van een groter ruimtebeslag. Daarmee is de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’. Conform de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden aangetoond dat sprake is van behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Behoeftebepaling Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit gebied kan verschillen naar gelang de aard en omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling.
De behoefte is het saldo van de aantoonbare vraag naar de ontwikkeling verminderd met het bestaande aanbod. Het aanbod dat feitelijk nog niet is gerealiseerd, maar wel in een omgevingsplan of omgevingsvergunning is vastgelegd, wordt meegerekend. Het heeft de voorkeur om de woningen binnenstedelijk te bouwen. Als de woningen buiten het stedelijk gebied worden geprojecteerd, wordt rekening gehouden met de mogelijkheden om de woningen binnen het stedelijk gebied te bouwen. Gelet op hetgeen behandeld in hoofdstuk 1 en 2 maakt het projectgebied onderdeel uit van het stedelijk gebied. Kwalitatieve en kwantitatieve behoefte Op basis van het beleid zoals beschreven in subparagrafen 3.4.1 en 3.5.3 bestaat er in het verzorgingsgebied
(gemeente
Ermelo)
concrete
kwalitatieve-
en
kwantitatieve
behoefte
aan
de
geprojecteerde woningen. De gemeente Ermelo heeft in de Woondeal het doel opgenomen om 1.508 woningen te bouwen in de periode van 2022 tot en met 2030.
In de gehele regio is in de Woondeal
besloten dat er voldoende woningen moeten zijn voor starters en mensen met een middeninkomen. Tot en met 2030 zijn er nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. De doelgroep van de beoogde appartementen bestaat uit jongvolwassenen in de leeftijdscategorie van ongeveer 18 tot 35 jaar, ze zijn net afgestudeerd of staan aan het begin van hun carrière. Ze zijn op zoek naar hun eerste eigen woonruimte en streven naar zelfstandigheid en onafhankelijkheid. Starters hebben een gemiddeld inkomen en zijn op zoek naar betaalbare en compacte woningen met moderne voorzieningen. Met de toevoeging van 15 betaalbare koopwoningen, waarvan 50% sociale koop, voorziet het plan in een kwantitatieve bijdrage aan de woningbouwopgave die aansluit bij de kwalitatieve behoefte. Uit de Laddertoets volgt dat het plan voldoet aan de uitgangspunten. Geconstateerd wordt dat met onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake is van duurzame verstedelijking.
32
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Hoe is dit verwerkt in het plan Niet van toepassing. Conclusie Met
betrekking tot
de
Ladder
voor
duurzame
verstedelijking
is
met
onderhavige
buitenplanse
omgevingsplanactiviteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
5.2.
Milieueffectrapportage
Het doel van milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats geven in de besluitvorming. Het gaat dan om besluitvorming over plannen en programma’s en projecten die duidelijke milieueffecten kunnen hebben. Wettelijk kader Bij de voorbereiding van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit dient op grond van verschillende kaders nagegaan te worden of voor de activiteiten die met het betreffende besluit worden mogelijk gemaakt, een milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld of niet. Milieueffectrapportage (mer) brengt de milieueffecten van een plan of project in beeld voordat het bevoegd gezag daar een besluit over neemt. Het gaat onder andere om water, bodem, lucht, afval, natuur, gezondheid en archeologisch erfgoed. De wetgeving over de m.e.r. is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende procedures: plan-m.e.r.-beoordelingsplicht plan-m.e.r. project-m.e.r.-beoordelingsplicht project-m.e.r. Of het besluit over een ontwikkeling mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is, kan worden bepaald op basis van bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Kolom 1 van Bijlage V beschrijft categorieën waarvoor mogelijk een mer-plicht of merbeoordelingsplicht geldt.
Getoetst moet worden of het initiatief in kolom 1 voorkomt. Indien voor het mogelijk maken van het initiatief een besluit zoals beschreven in kolom 4 noodzakelijk is, dan dient aan kolommen 2 en 3 te worden getoetst. Als het initiatief voldoet aan de beschrijving in kolom 2 geldt een mer-plicht, er moet dan milieueffectrapportage worden gedaan en een milieueffectrapport worden opgesteld. Als het initiatief niet voldoet aan kolom 2 wordt beoordeeld of wordt voldaan aan de beschrijving in kolom 3. In bijna alle gevallen is dit het geval, er is dan sprake van een merbeoordelingsplicht. Aan de hand van de mer-beoordeling wordt bepaald of het initiatief leidt tot aanzienlijke milieueffecten (zowel positief als negatief) en of dit aanleiding geeft tot een mer-plicht.
33
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
Onderzoek De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 15 appartementen. Dit zou overeen kunnen komen de definitie van J11 uit bijlage V van het Ob: ‘’Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen’’. Echter, wordt er geen extra beslag gelegd op het grondoppervlak, omdat de locatie reeds is bebouwd. De “intensiteit” van het gebruik neemt niet toe. Deels doordat er geen extra beslag is op de grond. Ondanks dat het aantal verkeersbewegingen toeneemt laat de stikstofdepositieberekening een afname aan stikstofdepositie zien in de toekomstige situatie. Het plan
heeft qua gebiedsbescherming geen nadelige invloed. Er is weinig impact op de omgeving waardoor wordt gesteld dat geen sprake is van de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in bijlage V. Hoe is dit verwerkt in het plan Niet van toepassing. Conclusie Met betrekking tot milieueffectrapportage is met onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
5.3.
Bodem
Uit de Omgevingswet volgt dat gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor de zorg voor de fysieke leefomgeving, waaronder ook de zorg voor (de kwaliteit van) de bodem wordt verstaan. Het wettelijk instrumentarium onder de Omgevingswet is voor wat betreft de bodem gebaseerd op drie pijlers: het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie); het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in relatie tot functies (toedeling van functies); het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer van historische bodemverontreinigingen). Wettelijk kader Om het omgevingsplan te wijzigingen waarmee een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie wordt toegestaan, dient op grond van artikel 5.89ka en 5.89i van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)
aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Een locatie is bodemgevoelig als hier een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend of toebehorend aan een bodemgevoelig gebouw, zoals een tuin of terrein. Onder een bodemgevoelig gebouw wordt verstaan; een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn. Om aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek als bedoeld in artikel 5.7b van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de beoogde 34
Motivering BOPA Stationsstraat 91, Ermelo
18 februari 2025
ontwikkeling. Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie zijn (op grond van artikel 5.89i Bkl) opgenomen in het omgevingsplan. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. Onderzoek In het kader van de ontwikkeling is door RB Geo BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 3. In de zandige bovengrond is ter plaatse van boring 09 een sterk verhoogd gehalte van PAK aangetoond. Naar schatting is 10,5 m3 grond sterk verontreinigd met PAK. In de zandige bovengrond zijn ter plaatse van boring 05 matig verhoogde gehalten van zink en lood aangetoond. Naar schatting is 14 m3 grond matig verontreinigd met lood en zink. De aangetoonde verontreinigingen kunnen gezien worden als toevalsvondst in het kader van de Omgevingswet (afdeling 19.2a). Gezien de aanwezigheid van verharding leiden de genoemde verontreinigingen niet tot onaanvaardbare risico s. Derhalve is het nemen van maatregelen met betrekking tot de verontreiniging niet noodzakelijk. Wanneer grond ontgraven wordt dient gescheiden ontgraven te worden. Grond die vrijkomt kan niet zomaar elders toegepast worden. De omvang van de verontreiniging is kleiner dan 25 m3.