Participatieverslag e250032159 (geanonimiseerd)

9

7. 4

7. 5

schriftelijk vastgelegd en door verhuurder aan huurder bevestigd , en zullen door huurder voor akkoord getekend worden. Verhuurder zal huurder met informatie en tips ondersteunen bij het zoeken naar een nieuwe woning. Indien het op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening mogelijk is om middels een stadsvernieuwingsurgentie voorrang te krijgen boven andere woningzoekenden , zal verhuurder hier op wijzen en huurder zo nodig ondersteunen bij het aanvragen van deze urgentie. Verhuurder zal overgaan tot het daadwerkelijk opzeggen van de huurovereenkomst , met inachtneming van de wettelijke termijnen en formaliteiten.

Artikel 8 - Communicatie gedurende uitvoering 8. 1 Verhuurder stelt één of meer contactperso(o)n(en) aan , die gedurende het gehele proces van herhuisvesting , sloop of renovatie het vaste aanspreekpunt voor de huurder zijn. De contactpersoon zal , indien dit van toepassing is , het individuele gesprek met huurder voeren en zal deze behulpzaam zijn bij alle procedures en regelingen. 8. 2 Bij meer omvangrijke renovaties en sloop houdt de contactpersoon van de verhuurder voor de huurders periodiek en op vaste tijden een spreekuur. Dit spreekuur wordt gehouden in een ruimte in het projectgebied. Er is tijdens de uitvoering van de werkzaamheden , gedurende de gebruikelijke kantooruren van verhuurder , een telefoonnummer open voor vragen en klachten van de huurders. 8. 3 De huurders worden bij meer omvangrijke renovaties en sloop regelmatig door middel van een nieuwsbrief op de hoogte gehouden van de voortgang van de voorbereiding en de uitvoering van het vernieuwingsplan. Bewoners van omringende complexen die niet worden gesloopt of gerenoveerd , of waar geen planmatig onderhoud plaatsvindt , worden regelmatig op de hoogte gehouden van de werkzaamheden , de planning en mogelijke overlast. Artikel 9 - Procedure opleveren woning/of gedeeltelijk beschikbaar stellen woning 9. 1 Ingeval van sloop dient huurder de woning leeg aan verhuurder op te leveren.

Huurders die zelf hun huurovereenkomst opzeggen op een datum gelegen

10

vóór de in het planbesluit vast te stellen peildatum , kunnen

geen

rechten

dit reglement ontlenen en dienen de woning op te leveren in verhuurbare staat , conform hun huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden. Bij opzegging , door huurder of verhuurder , na de in het planbesluit vast te stellen peildatum , wordt de woning als volgt opgeleverd: • bezemschoon; • leeg; • boorgaatjes e. d. hoeven niet gevuld te worden; In het geval van planmatig onderhoud of renovatie die niet mogelijk is in bewoonde staat zal in het planbesluit duidelijk worden gemaakt of en in welke mate huurder het gehuurde dient te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden , en hoe hij dit aan verhuurder dient op te leveren. In geval van planmatig onderhoud of renovatie waarbij huurder in de woning kan verblijven , zal in het planbesluit duidelijk worden gemaakt of en in welke mate huurder de plaatsen waar de werkzaamheden uitgevoerd worden dient vrij te maken en houden voor de duur van de werkzaamheden. aan

9. 2

9. 3

3. (Tijdelijke) Vervangende

huisvesting

Artikel 10 - Uitgangspunten vervangende huisvesting 10. 1 Bij planmatig onderhoud en bij renovatie die mogelijk is in bewoonde staat , kan huurder geen aanspraak maken op een aanbod van verhuurder voor al dan niet tijdelijke vervangende huisvesting. Uitsluitend voor renovatie die niet mogelijk is in bewoonde staat , alsmede voor sloop , is een dergelijk aanbod mogelijk uitgaande van de uitgangspunten uit artikel 11 en 12. Artikel 11 - Tijdelijke huisvesting in geval van renovatie 11. 1 In het planbesluit geeft verhuurder aan in hoeverre een huurder die zijn woning moet (noodzakelijke verhuizing ex artikel 220 lid 5 : boek 7:4 BW) verlaten recht heeft op vervangende huisvesting in een wisselwoning. Verhuurder zal pogen hierbij rekening te houden met de wensen van huurder , maar huurder kan daar geen rechten aan ontlenen 11. 2 Voor het gebruik van de wisselwoning is huurder een huurprijs verschuldigd

11

11. 3

die gelijk is aan de huurprijs van de door hem gehuurde te renoveren woning. De verplichtingen die voor huurder voortvloeien uit zijn huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene huurvoorwaarden zijn onverkort van toepassing op het gebruik van de tijdelijke huisvesting. Zodra huurder kan terugkeren naar zijn gerenoveerde woning , dient hij de wisselwoning schoon en in goede staat op te leveren. Als de huurder schade heeft aangericht in de wisselwoning , met inbegrip van de bij aanvang van het gebruik eventueel aanwezige stoffering , inboedel en inventaris , wordt de schade door de huurder vergoed. Verhuurder heeft het recht om deze schade tot het gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en) , althans het eventueel nog resterende deel daarvan , waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken.

Artikel 12 - Herhuisvesting bij sloop 12. 1 De huurder die in verband met sloop zijn woning dient te verlaten , krijgt voorrang bij toewijzing van de nieuwbouwwoningen in het projectgebied. Huurder zal alsdan wel aan de geldende toewijzingscriteria met betrekking tot huishoudinkomen en gezinssamenstelling en aan de passendheidseisen moeten voldoen. 12. 2 Toewijzing van de nieuwbouwwoningen gebeurt , met inachtneming van de geldende toetsingscriteria. 12. 3 Een huurder die direct opteert voor terugkeer in het projectgebied heeft recht op een tijdelijke huisvesting in afwachting van het gereedkomen van de nieuwbouw. De tijdelijke huisvesting bevindt zich , zoveel als mogelijk is , in het projectgebied of in de directe omgeving daarvan. De tijdelijke huisvesting is passend volgens de Huisvestingsverordening , en voor huurder passend volgens de Woningwet. 12. 4 Zodra huurder naar de gerealiseerde nieuwbouw kan verhuizen , dient hij de tijdelijke huisvesting schoon en in goede staat op te leveren. Als de huurder schade heeft aangericht in de wisselwoning , met inbegrip van de bij aanvang van het gebruik eventueel aanwezige stoffering , inboedel en inventaris , wordt de schade door de huurder vergoed.

Verhuurder heeft het recht om deze schade tot het gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en) , althans het eventueel nog resterende deel daarvan , waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken.

12

12. 5

Een huurder die niet opteert voor terugkeer in het projectgebied krijgt voorrang als herstructureringskandidaat boven gewone woningzoekenden en andere urgenten uit de gemeente , mits voldaan wordt aan de inkomenseisen en de in de gemeente geldende Huisvestingsverordening dit mogelijk maakt , en binnen de eventuele beperkingen die de

Huisvestingsverordening daaraan stelt.

4. Leefbaarheid Artikel 13 - Onderhoud na besluit tot sloop en renovatie 13. 1 Vanaf het moment dat verhuurder in een planbesluit tot sloop besloten heeft , zullen in de woning geen ingrepen meer worden uitgevoerd die naar hun aard en omvang als ingrijpend kunnen worden beschouwd of die aangemerkt kunnen worden als woningverbetering. 2 Hieronder worden in ieder geval verstaan ingrepen in de constructie , voorzieningen op het gebied van energiebesparing en isolatie en voorzieningen die betrekking hebben op de indeling van de woning of wijzigingen hierin. Voor renovatie geldt hetzelfde , doch slechts met betrekking tot de te renoveren onderdelen van het gehuurde. 13. 2 Verhuurder kan van het voorgaande afwijken indien in de woning op aantoonbare medische gronden onverwijld aanpassingen noodzakelijk zijn én er op dat tijdstip op korte termijn geen geschikte alternatieve woonruimte voorhanden is. 13. 3 Verhuurder zal in de periode vanaf de bekendmaking van een planbesluit tot sloop of renovatie alle noodzakelijke reguliere werkzaamheden en reparaties uitvoeren conform de regels van het normale klachtenonderhoud.

Verhuurder houdt zich het recht voor om , in geval van sloop , binnen de periode van zes maanden voorafgaande aan de daadwerkelijke sloop van de woning , slechts noodreparaties uit te voeren , en die werkzaamheden te doen die noodzakelijk zijn om de woning veilig en wind- en waterdicht te houden. In voorkomende gevallen zal hierover altijd met de betreffende huurder overleg worden gepleegd. 2 Conform

beleid Uwoon vindt in 5 jaar voorafgaand aan het definitieve sloopbesluit geen planmatig onderhoud plaats aan binnen- en buitenzijde , met uitzondering van werkzaamheden aan installaties.

13

13. 4

Huurder blijft tot zijn verhuisdatum verantwoordelijk voor het normale huurdersonderhoud voor zover dit in redelijkheid van de huurder verlangd kan worden en voor zover het nalaten van dit onderhoud gevolgen kan hebben voor de veiligheid of de wind- en waterdichtheid van de woning.

Artikel 14 – leefbaarheid 14. 1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van de voorgenomen sloop in voor leefbaarheid van buurten en complexen. Verhuurder zal redelijke maatregelen nemen om de onbewoonde woningen er zo bewoond mogelijk uit te laten zien. 14. 2 In geval van overlast maakt de verhuurder afspraken met politie en gemeentereiniging over extra inzet van personeel om de veiligheid te waarborgen en vervuiling tegen te gaan. Als het nodig is , wordt er regelmatig overleg gevoerd met politie , gemeente , en de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie over de leefbaarheid.

5. Vergoedingen Artikel 15 - Vergoedingen algemeen 15. 1 Het uitvoeren van werkzaamheden aan het gehuurde , waarbij de huurder in sommige gevallen het gehuurde zelf tijdelijk of definitief dient te verlaten , kan leiden tot verschillende aanspraken van de huurder op de verhuurder. Of huurder aanspraken heeft , en zo ja welke , hangt af van de omstandigheden van het geval. Verhuurder zal huurder in het licht van die omstandigheden in het planbesluit een afgewogen vergoedingsregeling aanbieden. Het afwegen van de vergoeding waarop huurder aanspraak op kan maken , kan tot gevolg hebben dat een huurder die op een van de hieronder gespecificeerde vergoedingen recht heeft , geen aanspraak meer kan maken op de andere hieronder gespecificeerde vergoedingen. 15. 2 Verhuurder is steeds bevoegd om alle vorderingen die zij zelf op huurder heeft of verkrijgt , tot hun gezamenlijk beloop te verrekenen met de vergoeding(en) , althans het eventueel nog resterende deel daarvan , waar huurder op grond van hoofdstuk 5 van dit reglement aanspraak kan maken. 15. 3 Voor zover de in het planbesluit opgenomen vergoedingen de wettelijke verplicht minimale vergoedingen te boven gaan – wat in het planbesluit

14

verantwoord zal worden – geldt dat huurder zijn recht op deze bovenwettelijke vergoedingen verliest als hij niet , zoals in redelijkheid hem gevergd kan worden , meewerkt aan het uitvoeren van de werkzaamheden althans zich anderszins , zonder goede grond , niet coöperatief opstelt jegens verhuurder.

van

Artikel 16 – Ongemakkenvergoeding 16. 1 Het uitvoeren van werkzaamheden waarop dit reglement ziet gaat voor de huurder naar zijn aard gepaard met overlast en mogelijk kosten in verband met bijvoorbeeld het vernieuwen van de stoffering. Voor de eventuele overlast en herinrichtingskosten kan de verhuurder in het planbesluit een ongemakkenvergoeding aanbieden. 16. 2 Van de huurder kan gevergd worden dat deze de overlast ten gevolge van onderhoud of woningverbetering moet dulden. Verhuurder kan hem desondanks , indien er sprake is van extreme overlast , hiervoor een vergoeding aanbieden. Dit zal van de omstandigheden , in het bijzonder de aard van de werkzaamheden , afhangen , een en ander naar het oordeel van de verhuurder. Artikel 17 - Verhuiskostenvergoeding bij renovatie 17. 1 Indien een verhuizing noodzakelijk is ten gevolge van renovatie van het gehuurde , zal verhuurder huurder een tegemoetkoming aanbieden in diens verhuis- en inrichtingskosten. 17. 2 De hoogte van deze vergoeding zal worden bepaald in het planbesluit dat ziet op de renovatiewerkzaamheden in kwestie. Bij het bepalen van de hoogte van deze vergoeding zal , waar het zelfstandige woonruimte betreft , rekening worden gehouden met het jaarlijks door de minister ex artikel 7:220 lid 6 BW vastgestelde bedrag.

De verhuiskostenvergoeding kan voor zelfstandige woonruimte niet in het nadeel van huurder afwijken van dit bedrag. Waar het onzelfstandige woonruimte betreft is het door minister vastgestelde bedrag niet van toepassing; evenmin is dit leidend voor de in het planbesluit vast te stellen hoogte van de vergoeding waar huurders van onzelfstandige woonruimten aanspraak op kunnen maken. 17. 3 Huurder kan per renovatieproject , als omschreven in het toepasselijke planbesluit , slechts éénmaal aanspraak maken op deze tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten , ongeacht het aantal keren dat hij verhuist.

15

17. 4

In het planbesluit kan worden bepaald dat de verhuiskostenvergoeding

bedoeld in dit artikel in twee of meer termijnen wordt uitbetaald huurder.

aan

de

Artikel 18 - Verhuiskostenvergoeding bij sloop 18. 1 Indien een verhuizing noodzakelijk is in verband met sloop van het gehuurde , zal verhuurder huurder een tegemoetkoming aanbieden in diens verhuis- en inrichtingskosten. 18. 2 De hoogte van deze vergoeding zal worden bepaald in het planbesluit dat ziet op de sloopwerkzaamheden in kwestie. Bij het bepalen van de hoogte van deze vergoeding zal rekening worden gehouden met het jaarlijks door de minister ex artikel 7:275 lid 4 BW vastgestelde bedrag. De verhuiskostenvergoeding kan niet in het nadeel van huurder afwijken van dit bedrag. Artikel 19 - Vergoeding voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s) 19. 1 Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen voorafgaande aan de uit te voeren werkzaamheden of sloop. 19. 2 In het geval van sloop van het gehuurde , met inbegrip van de door huurder aangebrachte ZAV’s , heeft de huurder geen recht op een vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte voorzieningen. Indien een huurder meent dat deze regeling voor hem onredelijk uitpakt staat een beroep op de hardheidsclausule open , doch enkel voor zover het gaat om aanpassingen die zijn aangebracht met toestemming van de verhuurder en die passen binnen de bij de verhuurder geldende ZAV-regeling. 19.

3 In geval van renovatie of planmatig onderhoud , ten gevolge waarvan door de huurder aangebrachte ZAV’s al dan niet tijdelijk verwijderd dienen te worden , heeft de huurder geen recht op een vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte voorzieningen. Indien een huurder meent dat deze regeling voor hem onredelijk uitpakt staat een beroep op de hardheidsclausule open , doch enkel voor zover het gaat om aanpassingen die zijn aangebracht met toestemming van de verhuurder en passen binnen de bij de verhuurder geldende ZAV-regeling. Artikel 20 - Huurgewenning bij sloop In het planbesluit kan eventueel worden

opgenomen

of een

16

huurgewenningsregeling op het project van toepassing is , en zo ja , wat de looptijd van de huurgewenning is , welke voorwaarden en welke compensatiepercentages daarbij gehanteerd worden. Huurgewenning wil zeggen dat de verhuurder het verschil in huurprijs tussen de oude woning en de nieuwe woning deels tijdelijke kan compenseren. Artikel 21 - Overige vergoedingen en hulp in natura 21. 1 Verhuurder zal in het betreffende planbesluit een regeling opnemen voor het vergoeden van schade aan de zaken die aan huurder toebehoren , veroorzaakt door de werkzaamheden die verhuurder laat uitvoeren en aan verhuurder zijn toe te rekenen door schuld of krachtens de wet. 21. 2 Verhuurder kan een huurder die in verband met sloop naar een andere woning verhuist een compensatie aanbieden voor de dubbele huur die deze huurder verschuldigd is over de periode van de feitelijke verhuizing. Of huurders voor deze compensatie in aanmerking komen wordt in het planbesluit bepaald. Deze compensatie zal in geen geval hoger zijn dan éénmaal de maandhuur van de oude te slopen woning. 21. 3 Verhuurder kan huurders ook hulp in natura bieden , bijvoorbeeld in de vorm van hulp bij verhuizing of herinrichting en het ter beschikking stellen van middelen en materialen daarvoor. In het betreffende planbesluit zal worden opgenomen of huurder hierop aanspraak kan maken.

6. Slotbepalingen Artikel 22 - Geschillenregeling Geschillen die voortvloeien uit de toepassing , uitvoering en/of interpretatie van dit reglement kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan verhuurder. Geschillen worden eerst voorgelegd aan de projectleider van verhuurder en daarna aan diens leidinggevende. Bij ontevredenheid over de reactie kan huurder een brief schrijven aan de directeur-bestuurder van verhuurder. Als de klacht of het geschil dan nog niet naar tevredenheid is opgelost kan huurder de klacht of het geschil voorleggen aan de onafhankelijke klachtenadviescommissie waar verhuurder bij aangesloten is. Indien een of beide partijen het niet eens zijn met de uitspraak van de klachtencommissie , staat het die partij vrij om het geschil voor te leggen

17

aan

de bevoegde rechter in het arrondissement

waar

het gehuurde gelegen

is. Artikel 23 – Hardheidsclausule 23. 1 Als dit reglement voor een huurder gevolgen heeft die voor hem of haar aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor de andere huurders , kan deze persoon een beroep doen op de hardheidsclausule en de verhuurder verzoeken in zijn of haar geval van het reglement sloop , renovatie en planmatig onderhoud af te wijken. De verhuurder neemt over dit verzoek binnen 30 dagen een beslissing. Deze wordt schriftelijk en met redenen omkleed aan de betreffende huurder meegedeeld. 23. 2 Deze regeling (toelichting: een beroep op de hardheidsclausule) geldt ook voor onderhuurders die een zelfstandige woning huren en die vanwege de wijkvernieuwing hun woning moeten verlaten , mits verhuurder voorafgaande schriftelijke toestemming gegeven heeft voor deze onderhuur en daarbij de toepasselijkheid van deze regeling niet uitdrukkelijk heeft uitgesloten 23. 3 De verhuurder legt een dossier aan van beroepen op de hardheidsclausule en bijbehorende besluiten. Dit dossier speelt een rol in de evaluatie van dit reglement.