Gemeente Epe - Woonagenda - 0108 (232.107 )

Het omzetten van solitaire recreatiewoningen naar een permanente woonfunctie kan misschien een eenvoudige manier zijn om onze woningvoorraad uit te breiden19. Maar hierbij moet wel goed nagedacht worden over enkele neveneffecten. Hoe gaan we om met de mogelijk sterke waardevermeerdering van deze recreatiewoningen? Hoe gaan we om met de vaak verouderde netwerken (elektriciteit, leidingen) in de gebieden waar deze solitaire recreatiewoningen staan? Het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad blijft door de jaren heen altijd een aandachtspunt van ons woonbeleid. Voor de komende

Permanente bewoning van recreatiewoningen op vakantieparken is niet wenselijk en blijft ook in de toekomst verboden. Een bedrijfsmatige exploitatie is verplicht.

| Woonagenda 2024 - 2028

25

jaren ligt er naast voorgenoemde punt ook de opgave om met name de particuliere woningvoorraad verder te verduurzamen. In de sociale huursector zijn hier de afgelopen jaren al forse stappen in gezet. Daarnaast zijn er in de Nationaal programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving al diverse afspraken voor de sociale huursector gemaakt. Nationaal programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Landelijk is afgesproken dat in de periode tot en met 2030 2,5 miljoen woningen worden geïsoleerd, met de nadruk op de slechtst geïsoleerde woningen (energielabel E, F, G). In de sociale huur geldt dat uiterlijk in 2028 er geen woningen meer zijn met een dergelijk laag energielabel. Deze afspraken gelden dus ook in de gemeente Epe.

Particuliere woningeigenaren komen door de stijging van de energielasten ook steeds meer in beweging, maar hier mag nog wel een tandje bijgezet worden.

Waar zetten we op in? 1. Woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk Woningsplitsing betreft het splitsen van één zelfstandige woning in meerdere zelfstandige woningen. Als gemeente willen we meewerken aan initiatieven voor woningsplitsing, als deze een bijdrage leveren in het bereiken van onze volkshuisvestelijke ambities en ze geen negatieve effecten op de omgeving hebben (zoals een substantiële toename van verstening, parkeerdruk en het borgen van de kwaliteit van de leefomgeving voor omwonenden). Vooralsnog willen we alleen de mogelijkheid bieden om bestaande woningen in het buitengebied te splitsen. Het gaat vooral om woningen die dusdanig groot zijn (perceel van minimaal 1.000m²) dat ze voor bewoning door één huishouden eigenlijk niet of nauwelijks interessant zijn. Vervolgens is het ook belangrijk dat de gesplitste eenheden een zekere minimale grootte hebben

| Woonagenda 2024 - 2028

26

(minimaal 50m² bruto vloeroppervlak), zodat geen te kleine (en daarmee op termijn incourante) woningen worden gecreëerd. Verder zal splitsing van woningen alleen worden toegestaan als de (toekomstige) eigenaren minimaal de eerste vijf jaar zelf de gesplitste eenheden gaan bewonen. Hiervoor geldt het Afwegingskader Woningsplitsing (buitengebied) zoals opgenomen onder bijlage II van de Woonagenda. In de bebouwde kom zien we minder mogelijkheden. Splitsing is niet direct noodzakelijk om onze volkshuisvestelijke doelen te bereiken (in ons woningbouwprogramma zit al een groot aandeel betaalbare woningen opgenomen), terwijl de druk op de leefbaarheid in bestaande wijken wel kan toenemen (door onder andere toegenomen parkeerdruk, hogere bewoningsdichtheid). We willen daarom eerst via een pilot op kleine schaal kijken of splitsing in bestaande wijken een positief effect heeft (bijvoorbeeld door splitsing van grote eengezinswoningen, waarbij een ouder huishouden op de begane grond blijft wonen en een jonger huishouden op de eerste verdieping komt te wonen), zo mogelijk ook in overleg met de woningcorporatie. Naast de eerder genoemde randvoorwaarden is bij deze vorm van splitsing belangrijk dat de brandveiligheid (vluchtwegen, etc.) gewaarborgd is in de nieuwe situatie.

Naast de mogelijkheid van woningsplitsing blijft ook de optie van woningdeling mogelijk, zij het dat per adres maar één van beide opties gekozen kan worden (woningsplitsing of woningdelen). 2. Transformatie bestaand vastgoed naar woonruimte Naast het splitsen van bestaande woningen, kunnen ook andere vormen van bestaand vastgoed worden ingezet om het woningaanbod te vergroten. In de eerste plaats zien we hierbij kansen voor het transformeren van leegstaande winkelpanden tot woonruimte. Dit speelt voornamelijk in Epe en Vaassen. In het kernwinkelgebied willen we vooral het wonen boven winkels stimuleren (door lege opslagruimten te transformeren tot woonruimte). In de aanloopstraten zien we vaker dat winkelpanden langer leeg staan. Hier willen we de

| Woonagenda 2024 - 2028

ruimte bieden om zowel op de verdieping als in de plint winkelruimte te transformeren tot woonruimte. Hierdoor kunnen we meer woonruimte creëren op plekken die onder specifieke doelgroepen (jongeren en senioren) zeer gewild zijn. Daarnaast creëren we meer levendigheid tijdens én na openingstijden in het winkelgebied. Daarnaast onderzoeken we of het mogelijk is om permanente bewoning bij solitaire recreatiewoningen toe te staan en zo ja, onder welke voorwaarden. Hierbij willen we in ieder geval verkennen of het mogelijk is om een afdracht te vragen voor de waardevermeerdering van de (recreatie)woning, zodat we deze opbrengsten weer kunnen inzetten voor de financiering van andere volkshuisvestelijke ambities (zoals de bouw van betaalbare woningen) en gemiste inkomsten voor de recreatieve sector op de lange termijn. Het gaat hierbij nadrukkelijk om een verkennend onderzoek. Gezien de mogelijk grote gevolgen is het allerminst een gegeven dat permanente bewoning wordt toegestaan. 3. Gerichte ondersteuning verduurzaming bestaande voorraad In het landelijke Klimaatakkoord is vastgelegd dat de woningvoorraad in 2050 energieneutraal is. Om dit te bereiken moeten nieuwe woningen nu al (bijna) energieneutraal worden gebouwd (BENG). We volgen hiermee de landelijke minimumeisen.

Een hoger duurzaamheidsniveau is een nobel streven, maar mag er niet toe leiden dat de bouw van sociale en betaalbare huur- en koopwoningen in het geding komt. In 2030 volgt een eerste mijlpaal. Tegen die tijd willen we dat 20% van de woningvoorraad in de gemeente energieneutraal is. De grootste opgave ligt bij de verduurzaming van de bestaande voorraad. Op enkele specifieke plekken in de gemeente (met name in Epe en Vaassen) verkennen we de mogelijkheden om bestaande woningen aardgasvrij te maken via een collectieve energievoorziening (warmtenet). In andere buurten zijn individuele oplossingen noodzakelijk, zoals een warmtepomp. In de Transitievisie Warmte hebben we een stappenplan gemaakt voor de buurten die als eerste aan de beurt zijn om aardgasvrij gemaakt te worden.

27

2. Wat doen de energiecoaches? Een energiecoach is een vrijwilliger die een bijdrage wil leveren aan de energietransitie. De coach komt bij inwoners thuis en gaat daar het gesprek aan over verduurzamen en energiebesparing. De coach geeft informatie en tips. Ook kan de energiecoach warmtefoto’s maken en zijn ze betrokken bij de wijkuitvoeringsplannen om bestaande wijken aardgasvrij/energieneutraal te maken. Wat doen de energieadviseurs? De energieadviseur is bouwkundig opgeleid en gediplomeerd om adviezen te geven. Dit zijn technische adviezen, bijvoorbeeld over warmtepompen (welk vermogen die moet hebben), of het type dakisolatie wat voor die woning verstandig is. De adviseur is niet gekoppeld aan een bedrijf, dus geeft onafhankelijk advies. Dat geeft meerwaarde voor onze inwoners: zij krijgen gratis onafhankelijk advies.

Tegelijkertijd gaan we bewoners nog meer stimuleren om ‘no regret maatregelen’ te nemen, zoals het optimaal isoleren van de woning, overschakelen op elektrisch koken en de plaatsing van zonnepanelen. We richten daarbij de focus op ondersteuning van de huishoudens met beperkte financiële middelen. Betaalbaarheid is het uitgangspunt bij de energietransitie. Iedere inwoner moet mee kunnen doen. We zetten hier middelen voor in die de gemeente Epe ontvangt vanuit rijk zoals de ‘Energiearmoedemiddelen’ en middelen die wij ontvangen vanuit het Nationaal Isolatieprogramma. Inwoners kunnen bovendien gratis advies krijgen over de mogelijkheden voor verduurzaming bij onze energiecoaches en -adviseurs.

Hoe gaan we dit realiseren? 1.

Nieuwe initiatieven voor woningsplitsing toetsen we aan het afwegingskader woningsplitsing (zie bijlage).

| Woonagenda 2024 - 2028

3. 4.

5.

6.

7.

8.

9.

We onderzoeken de mogelijkheden voor een pilot voor woningsplitsing in de bebouwde kom (mogelijk in afstemming met de woningcorporaties), waarbij we ons richten op buurten met relatief grote eengezinswoningen, bewoond door oudere huishoudens. We onderzoeken de mogelijkheden om kavelsplitsing toe te staan en welke voorwaarden daarbij gesteld moeten worden. In 2024 evalueren we de voorwaarden voor functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing. Indien nodig passen we bij de gebiedsgerichte uitwerking van de Omgevingsvisie de voorwaarden aan. We werken een beleidsregel uit voor het toestaan van transformatie van winkelpanden tot woonruimte. We geven randvoorwaarden mee (onder andere over kernwinkelgebied en aanloopstraten). We onderzoeken de voors- en tegens van het toestaan van permanente bewoning bij solitaire recreatiewoningen, inclusief de randvoorwaarden als we permanente bewoning zouden willen toestaan (zoals een afdracht voor gemeentelijk volkshuisvestingsfonds, hanteren van een zelfbewoningsplicht). Via het regionale energieloket zullen we steeds specifieker maatwerk of gerichte wijkacties organiseren om woningeigenaren te informeren over besparingsmaatregelen, duurzaam verbruik en financieringsmogelijkheden. We continueren de inzet van energiecoaches en energieadviseurs.

We stimuleren inwoners om op natuurlijke momenten te isoleren en de overstap te maken naar hybride-warmtepomp (als tussenstap) en zo mogelijk gelijk naar volledig all-electric oplossingen. We onderzoeken de haalbaarheid, financiering en het governancemodel voor de collectieve warmteoplossing. Dan kan geconcludeerd worden of de collectieve warmteoplossing een betaalbaar alternatief is voor de inwoners van de gemeente Epe.

28

6 Leefbare wijken Vergrijzing zet door, op sommige plekken eenzijdige woningvoorraad De omgeving waarin je huis zich bevindt, oefent direct invloed uit op de ervaren woonkwaliteit. Dit omvat de beschikbare voorzieningen, de aanwezigheid van groen en de interactie met de mensen om je heen. Het is fijn wonen in de gemeente Epe, omgeven door een prachtig landschap met uitgestrekte bossen en waar men omziet naar elkaar. Toch zijn er ook zorgen. In alle kernen neemt de vergrijzing de komende jaren sterk toe. In Emst stijgt het aandeel 85+ers tot 2030 zelfs met meer dan 50%. Het aandeel jongeren neemt in alle kernen, met uitzondering van Epe, af. Hierdoor zijn er zorgen over de toekomst van de kernen. Met name de kleine kernen hebben behoefte aan vitaliteit en een gevarieerde bevolkingssamenstelling. Figuur 6.1 Procentuele ontwikkeling huishoudens naar leeftijd tussen 2020 en 2030 60% 50% 40% 30%

Het belang van vitale dorpen is groot voor de inwoners, daarom is het één van de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. De omgeving moet ontmoeting stimuleren en versterkt de band tussen onze inwoners. Voldoende voorzieningen, met name in de kleine kernen, spelen een cruciale rol bij het bevorderen van een bloeiende gemeenschap. Doordat de woningvoorraad met name in de kleinere kernen wat eenzijdig is, stokt de doorstroom en is het lastig voor met name starters om een woning in hun eigen dorp te vinden. Ook zorgt de concentratie van sociale woningbouw in bepaalde wijken ervoor dat de urgenten hier met name gehuisvest worden. Dit is met name relevant voor Epe en Vaassen, aangezien het aandeel sociale huur hier groter is dan in Emst en Oene. De concentratie van sociale woningbouw creëert een scheve sociale mix en beperkt sociale interactie en integratie tussen bevolkingsgroepen. Een andere essentiële factor van invloed op de leefbaarheid van wijken is het veranderende klimaat. Klimaatadaptatie speelt een steeds grotere rol in het waarborgen van een leefbare woonomgeving, met name in het licht van toenemende extremere weersomstandigheden. De gevolgen van klimaatverandering, zoals hevige regenval, langdurige droogte, hittegolven en overstromingen, kunnen een aanzienlijke impact hebben op de levenskwaliteit van de inwoners.

Het belang van klimaatadaptatie in Epe ligt in het verminderen van deze risico's en het vergroten van de fysieke veerkracht van de wijken. De Omgevingsvisie geeft aan dat we het groen in de dorpen willen versterken.

20% 10%

Waar zetten we op in?

0% -10% -20% -30% < 24jr.

25-44 jr.

45-64 jr.

Epe

Oene

Bron: Pearl prognose (2020).

| Woonagenda 2024 - 2028

Emst

65-74 jr. Vaassen

75-84 jr.

Gemeente

> 85 jr.

1. Toekomstbestendige dorpen en voorzieningen met gemengde wijken We streven naar toekomstbestendige dorpen en voorzieningen met een gevarieerde bevolkingssamenstelling waar het voor iedereen prettig wonen is. Om deze uitdagingen aan te pakken, is het van groot belang om te streven naar gemengde wijken, waarin jong en oud, arm en rijk samenleven. Hierbij moeten we vooral aandacht besteden aan het creëren van kansen voor jongeren om in

29

hun eigen dorpen te blijven wonen. Dit kunnen we realiseren door een goede mix van verschillende woningtypen, huur- en koopwoningen, en verschillende prijsklassen op wijkniveau te bevorderen. Door deze variatie aan te brengen, stimuleren we de doorstroom en voorkomen we dat de woningvoorraad in de kleinere kernen eenzijdig blijft, waardoor starters moeilijk een woning kunnen vinden. Het is van belang om sociale samenwerking te stimuleren en te investeren in een sociale infrastructuur die mensen met elkaar verbindt. Een gevarieerde bevolkingssamenstelling, waarin verschillende leeftijdsgroepen en sociaaleconomische achtergronden vertegenwoordigd zijn, draagt bij aan een hechte en veerkrachtige gemeenschap. Verder willen we waar mogelijk in Epe en Vaassen de concentratie van sociale huurwoningen op bepaalde plekken in de gemeente voorkomen. Bij grote nieuwbouwprojecten is het wenselijk hier aandacht aan te geven. Het spreiden van sociale huurwoningen over verschillende wijken draagt bij aan een meer gebalanceerde sociale mix en vergroot de sociale interactie tussen verschillende bevolkingsgroepen. Het aanpassen van de woningvoorraadsamenstelling in bestaande wijken is veel lastiger.

Ook hier willen we, als er zich kansen voordoen (bijvoorbeeld herstructurering, transformatie van bestaand vastgoed), kijken of er mogelijkheden zijn om de balans tussen huur- en koopwoningen te verbeteren. Als gemeente Epe willen we ons inzetten voor het creëren van toekomstbestendige dorpen en voorzieningen met gemengde wijken, waar iedereen, ongeacht leeftijd of achtergrond, zich thuis kan voelen. Door een goede mix van woningtypen en het spreiden van voorzieningen, stimuleren we een vitale en bloeiende gemeenschap waarin alle inwoners met elkaar verbonden zijn en samenwerken aan een duurzame en leefbare toekomst. Daarnaast is het belangrijk om in deze toekomstbestendige dorpen en wijken het belang van beweging, gezondheid, en toegankelijkheid niet uit het oog te verliezen. Het creëren van groene en openbare ruimtes waarin mensen kunnen

wandelen, fietsen, en recreëren, draagt bij aan een gezonde levensstijl. Het stimuleren van actieve mobiliteit, zoals lopen en fietsen, bevordert niet alleen de fysieke gezondheid, maar vermindert ook de afhankelijkheid van auto's, wat gunstig is voor het milieu. Bovendien moeten we ervoor zorgen dat deze wijken toegankelijk zijn voor mensen van alle leeftijden en met diverse behoeften. Dit omvat het implementeren van toegankelijke infrastructuur, zoals trottoirs, fietspaden en openbare gebouwen die voldoen aan universele ontwerpnormen. Toegankelijkheid is niet alleen cruciaal voor mensen met mobiliteitsbeperkingen, maar ook voor senioren, gezinnen met kinderen en iedereen die de gemeenschap wil betrekken. 2. Voldoende kansen voor eigen inwoners De gemeente Epe is een gewilde plek om te wonen, zowel voor onze eigen inwoners als voor nieuwkomers van elders. We streven ernaar om een woongemeenschap te bieden waar iedereen een plek kan vinden. Toch is het belangrijk om ervoor te zorgen dat lokale starters niet worden verdrongen en de kans krijgen om hier te blijven wonen, waar ze zijn opgegroeid en waar hun sociale netwerk zich bevindt. In de afgelopen jaren is ongeveer driekwart van de vrijkomende sociale huurwoningen in de gemeente Epe toegewezen aan woningzoekenden uit de eigen gemeente20.

Inzoomend op kernniveau is zichtbaar dat met name in Emst en Oene een beperkt percentage van de sociale huurwoningen toegewezen wordt aan inwoners uit de eigen kern. Wel is een groot deel van de woningen in deze kernen toegewezen aan inwoners elders uit de gemeente. Dit laat zien dat met name in Emst en Oene maar een klein deel van de sociale huurwoningen toegewezen wordt aan eigen inwoners. Het is zinvol om te kijken hoeveel reacties er komen uit de dorpen, dit geeft namelijk een indicatie naar de vraag vanuit de eigen kern. Figuur 6.3 laat zien dat het aandeel reacties

20 Bron: Triada (2023).

| Woonagenda 2024 - 2028

30

uit de eigen kern in Emst en Oene zeer gering is. Dit betekent dat een relatief groot aandeel van de reacties op woningen vanuit de kleine kernen daadwerkelijk toegewezen wordt. Deze cijfers laten zien dat er nog geen sterke verdringing is opgetreden voor lokale woningzoekenden.

voorrangsregels in de huisvestingsverordening. Het blijft van groot belang om de leefbaarheid en de sociale cohesie in de gemeente Epe te waarborgen en ervoor te zorgen dat iedereen hier een thuis kan vinden.

Figuur 6.2 Herkomst van toewijzingen sociale huurwoningen gemeente Epe 2017 - 2020

Figuur 6.3 Herkomst van reacties op sociale huurwoningen gemeente Epe 2017 - 2020

100% 80% 60%

24%

18%

80% 16%

18% 56% 52%

40% 20%

100% 24%

30%

60% 27%

19%

Epe Eigen kern

Emst Elders gemeente

Oene

Vaassen

Buiten gemeente

45%

42%

20%

23%

18% 45%

48%

8%

6%

Emst

Oene

39%

0%

0%

47%

60% 40%

58%

44%

Epe Eigen kern

34%

Elders gemeente Epe

Vaassen

Buiten gemeente

Bron: Triada (2023).

Bron: Triada (2023).

Er ligt een voorstel om de Huisvestingswet aan te passen, waardoor er meer ruimte kan komen om sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan inwoners van de eigen gemeente (tot maximaal 50% van de jaarlijks toe te wijzen woningen). Dit zal echter afhangen van de mate van schaarste aan betaalbare woningen en eventuele verdringingseffecten. Hoewel onze woningbouwopgave aangeeft dat er schaarste is aan betaalbare huur- en koopwoningen, heeft dit nog niet geleid tot een sterke verdringing van lokale woningzoekenden. Toch zullen we de toewijzing van sociale huur en betaalbare koopwoningen in de komende jaren nauwlettend volgen. Mocht de toewijzing aan inwoners uit de eigen gemeente in twee opeenvolgende jaren onder de 50% blijven, dan gaan we in gesprek over eventuele extra

3. Werken aan natuurinclusieve en klimaatbestendige wijken Om onze wijken natuurinclusief en klimaatbestendig te maken zetten we in op een aanpak waarbij het versterken van groen, duurzaam waterbeheer en het bevorderen van biodiversiteit centraal staan. Dit vraagt om een gezamenlijke inspanning van zowel de gemeente als de inwoners, waarbij we samenwerken aan een leefomgeving die bestand is tegen de uitdagingen van het veranderende klimaat. We sluiten hierbij aan bij de aanpak zoals voorgesteld in de nationale maatlat klimaatadaptatie, en het traject klimaatadaptief bouwen Oost Veluwe.

| Woonagenda 2024 - 2028

31

Maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving In Nederland krijgen we steeds vaker te maken met zware buien, langdurige droogte en extreme hitte. Om ons tegen de gevolgen daarvan te beschermen, is het nodig dat we onze omgeving aanpassen. Dat betekent ook dat we anders moeten gaan bouwen. Het Rijk heeft daarom in 2023 de Maatlat groene klimaatadaptatie gebouwde omgeving opgesteld. Deze maatlat maakt duidelijk hoe klimaatadaptief bouwen en inrichten eruitziet. Het instrument geeft onder andere richtlijnen voor de thema’s wateroverlast, droogte, hitte, biodiversiteit, bodemdaling en gevolgbeperking overstromingen. De maatlat schrijft geen specifieke maatregelen voor. Daardoor blijft er lokaal ruimte voor maatwerk en krijgen innovatieve en slimme oplossingen alle ruimte. Het Rijk vraagt alle betrokken partijen bij nieuwbouw wel om de Maatlat zoveel mogelijk toe te passen bij bouwplannen.

Een belangrijke pijler is het vergroenen van de dorpen. We willen het groen in de wijken versterken door meer ruimte te geven aan natuurlijke elementen, zoals groene parken, bomenrijen, en groenstroken langs wegen. Het vergroenen van de openbare ruimte biedt tal van voordelen. Het helpt bij het tegengaan van hittestress, doordat groen schaduw biedt en de omgevingstemperatuur verlaagt. Bovendien draagt groen bij aan het opvangen van regenwater, waardoor de kans op wateroverlast bij hevige regenval wordt verminderd. Daarnaast willen we inzetten op duurzaam waterbeheer. Dit omvat onder andere het creëren van waterbergingen, het bevorderen van infiltratie in de bodem en het hergebruik van regenwater. Door het herstellen van natuurlijke watergangen, het creëren van strategische waterbergingen en het bevorderen van infiltratiegebieden, kunnen we het buitengebied transformeren tot een belangrijke bufferzone die tijdelijk water opvangt en geleidelijk afvoert bij hevige regenval. Om dit te realiseren, willen we als gemeente Epe actief samenwerken met onze inwoners, lokale organisaties en bedrijven. We moedigen burgerinitiatieven aan en bevorderen participatie.

| Woonagenda 2024 - 2028

Bij het streven naar natuurinclusieve en klimaatbestendige wijken in Epe is het cruciaal om een balans te vinden tussen deze doelen en de betaalbaarheid en toegankelijkheid ervan voor alle inwoners. Samen met onze gemeenschap en lokale partners richten we ons op groene initiatieven, waarbij we proactief zoeken naar financiële oplossingen, zoals subsidies en leningen, om een evenwichtige overgang naar duurzaamheid te waarborgen. We streven ernaar om innovatieve bouwmethoden en materialen te benutten om efficiëntie te bevorderen en kostenstijgingen te minimaliseren, zodat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen behouden blijft en goedkopere woningen niet onbedoeld duurder worden. Circulariteit is een cruciaal aspect dat we niet mogen negeren bij het bouwen van natuurinclusieve en klimaatbestendige wijken. We moeten aandacht besteden aan circulaire materialen en bio-based technieken. Dit omvat hergebruik, recyclage en minimalisatie van materialen, wat de ecologische voetafdruk vermindert. We zoeken naar balans tussen duurzaamheid en betaalbaarheid, waarbij we innovatieve bouwmethoden en financieringsoplossingen benutten om toegankelijke en groene gemeenschappen te realiseren. Bij woningbouwontwikkeling staan we voor een integrale opgave, waarin ook zaken als voorzieningen, klimaat, sociale veiligheid en verkeersveiligheid.

Juist die integraliteit in woningbouwontwikkeling zorgt voor toekomstbestendige buurten en wijken (gezonde, klimaatbestendige, veilige en leefbare wijken) en daarmee voor een fijn en aantrekkelijk woonklimaat.

32

Hoe gaan we dit realiseren? 1. We streven naar een gevarieerd woningaanbod op elke locatie, waarbij in alle kernen ten minste 35% van het nieuwbouwprogramma (ontwikkelingen vanaf 10 woningen) uit sociale huurwoningen zal bestaan 21. 2. Bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen kijken we in Epe en Vaassen in eerste instantie naar locaties waar momenteel nog weinig sociale huurwoningen beschikbaar zijn, om de spreiding en beschikbaarheid van deze woningen te verbeteren. 3. We zullen de toewijzing van sociale huurwoningen nauwlettend blijven monitoren. Indien de toewijzing aan inwoners van buiten de gemeente aanzienlijk toeneemt, zullen we in gesprek gaan over mogelijke voorrangsregels in de huisvestingsverordening. 4. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties en herstructurering van corporatiebezit stellen we van tevoren duidelijke eisen met betrekking tot klimaatadaptatie. Nieuwbouwlocaties moeten voldoen aan specifieke maatregelen en voorzieningen om zich aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. 5. Wij streven naar veilige en autoluwe wijken, waar de nadruk ligt op de veiligheid van bewoners en een verminderde afhankelijkheid van auto's. We zullen wegen en infrastructuur zo ontwerpen dat deze de verkeersveiligheid bevorderen en ruimte bieden voor voetgangers en fietsers.

6. In 2024 evalueren we de voorwaarden voor realisatie van nieuwe landgoederen. Indien nodig passen we bij de gebiedsgerichte uitwerking van de Omgevingsvisie de voorwaarden aan. 7. We onderzoeken de mogelijkheden voor financiële ondersteuning voor bewoners en buurtinitiatieven die bijdragen aan vergroening en klimaatadaptatie in hun directe leefomgeving. Bijvoorbeeld voor het aanleggen van groene daken, het plaatsen van regentonnen, het vergroenen van tuinen en andere initiatieven die bijdragen aan een duurzame en klimaatbestendige leefomgeving. Waar mogelijk sluiten we aan bij al lopende instrumenten, zoals het Duurzaamheidsloket Noord-Veluwe. 8. In nauwe samenwerking met woningcorporaties zullen we streven naar prestatieafspraken die de integratie van groene initiatieven in huurwoningen en gemeenschappelijke ruimtes bevorderen. 9. We willen het maximale potentieel van daken benutten voor duurzame doeleinden. Daarom stimuleren we woningeigenaren om hun daken te benutten voor energieopwekking (bijvoorbeeld zonnepanelen) en/of wateropvang. In overleg met woningcorporaties zullen we gezamenlijke inspanningen bevorderen om duurzame dakinitiatieven te implementeren in huurwoningen en woongebouwen

21 Dit geldt niet voor woningbouwinitiatieven waarbij het om transformatie gaat.

| Woonagenda 2024 - 2028

33

Bijlage I: Accenten per kern Woningbehoefte per kern Voor de totale gemeente Epe is de verwachte woningbehoefte 1.020 woningen in de periode tot en met 2030. Dit betreft de lokale woningbehoefte, inclusief de verwachte vraag van vestigers, gebaseerd op de migratiepatronen van de afgelopen jaren. Deze behoefte is te vertalen naar een behoefte per kern. Daaruit blijkt dat de grootste vraag betrekking heeft op de kern Epe, gevolgd door Vaassen. In de Woondeal is afgesproken dat de gemeente Epe meer ruimte krijgt om woningen toe te voegen, gelet op de grote regionale vraag. In totaal komt de woningbouwopgave daarbij uit op 1.789 woningen. Deze extra opgave is niet 1-op-1 te herleiden naar een bepaalde kern. In algemene zin kan gesteld worden dat vestigers in de gemeente zich met name richten op de twee kernen met de meeste voorzieningen; Epe en Vaassen. De huidige plancapaciteit ligt hoger dan de verwachte behoefte, al geldt hierbij wel dat een groot deel van de plannen nog uit zachte plancapaciteit bestaat (76%). De regionale opgave zal vrijwel volledig in de kern Epe landen. Tabel 1: Gemeente Epe. Woningbehoefte per kern afgezet tegen de plancapaciteit 2023 - 2030 Woningbehoefte 2023 - 2030 Emst 90 Epe 500 Vaassen 385 Oene 45 Gemeente Epe 1.020 Bron: Provincie Gelderland, bewerking Companen (2023), Gemeente Epe.

Extra regionale opgave (ambities Woondeal)

769

Plancapaciteit 2023 - 2030 151 1.285 432 72 1.940

We zoomen nu nader per kern in op de kwalitatieve woningbouwopgave. De kwalitatieve behoefte komt grotendeels voort uit het woningmarktonderzoek (2021). Voor de sociale huuropgave is het lokale beleid als uitgangspunt genomen (evenredige verdeling van de opgave; in elke kern 35% sociale huur).

| Woonagenda 2024 - 2028

34

Emst In Emst wonen ongeveer 3.240 inwoners. Vooral het aandeel gezinnen met kinderen ligt hoog. Nergens in de gemeenten is het aandeel 0- tot 15-jarigen zo hoog als hier (17%). Het aandeel 65-plussers is juist het laagst van de hele gemeente (20%). Er staan zo’n 1.255 woningen. Met € 445.000 kent Emst de hoogste gemiddelde WOZ-waarde van de gemeente. Dit heeft onder andere te maken met het woningtype; vrijwel uitsluitend eengezinswoningen (90%). Met 80% kent Emst ook het hoogste percentage koopwoningen. De sociale huurvoorraad bestaat uit zo’n 125 woningen. Gemiddeld werden in de periode 2017 - 2022 8 sociale huurwoningen per jaar toegewezen aan een nieuwe huurder (een mutatiegraad van 6,4%)22. Behoefte 2022 - 2030 Huur

Koop

Type

Goedkoop

35%*

Middelduur

0%

Duur

0%

Goedkoop

15%

Middelduur

20%

Duur

30%

Grondgebonden

60%

Appartement / LLG

40%

Totaal

100%

*op basis van evenredige verdeling over de kernen.

Kwalitatieve woningbouwopgave Emst (2023 - 2030) De woningvraag in Emst is met name koopgeoriënteerd. De grootste opgave zit bij het vergroten van het betaalbare (koop-)woningaanbod voor starters/jongeren op de woningmarkt. De uitdaging is om tot een betaalbaar woonproduct te komen dat tevens aansluit bij het dorpse karakter van Emst. Daarnaast is er ook behoefte aan levensloopgeschikte woningen voor senioren, zowel in de sociale huur als koop. Ook hierbij geldt dat nieuwbouw moet aansluiten bij het dorpse karakter van de kern. De huidige plancapaciteit voorziet in een groter aandeel (middel)dure woningen (huur en koop) dan uit de behoefte naar voren komt. Op dit moment zijn er plannen voor 151 woningen. Het programma ligt nog nagenoeg open. Dit biedt nog ruimte om de plannen aan te laten sluiten op de behoefte die er is, in overeenstemming met het prijsklassenbeleid (bijlage II). Tijdens de bewonersavond gaven veel bewoners aan dat Emst over relatief veel grote eengezinswoningen beschikt (waaronder grote boerderijen) die veel beter benut zouden kunnen worden. Daarnaast zien bewoners kansen voor het toevoegen van tiny houses; deels voor jongeren om in de eigen kern een start te kunnen maken, deels voor alleenstaande huishoudens (waaronder mensen in scheiding). Tenslotte zou er meer woningaanbod voor senioren moeten komen.

Daarbij gaat het in de eerste plaats om levensloopgeschikte woningen. Maar er wordt ook gepleit voor (pre)mantelzorgwoningen.

22 Het aandeel vrijgekomen huurwoningen op de totale sociale huurvoorraad in de kern.

| Woonagenda 2024 - 2028

35

Epe Epe vormt met 15.680 inwoners de grootste kern van de gemeente. Het aandeel 65-plussers is met 28% het hoogst van alle dorpen in de gemeente. Ook het aandeel alleenstaande huishoudens is relatief hoog (34%). Er staan ruim 7.300 woningen in het dorp, waarvan 76% een eengezinswoning is en 24% een appartement (het hoogste aandeel binnen de gemeente). Ongeveer 64% van de woningvoorraad betreft een koopwoning. De sociale huurvoorraad bestaat uit zo’n 1.975 woningen. Gemiddeld werden in de periode 2017 - 2022 100 sociale huurwoningen per jaar toegewezen aan een nieuwe huurder (een mutatiegraad van 3,7%). Behoefte 2022 - 2030 Huur

Koop

Type

Goedkoop

35%*

Middelduur

10%

Duur

0%

Goedkoop

20%

Middelduur

15%

Duur

20%

Grondgebonden

40%

Appartement / LLG

60%

Totaal

100%

*op basis van evenredige verdeling over de kernen.

| Woonagenda 2024 - 2028

Kwalitatieve woningbouwopgave Epe (2023 - 2030) In het dorp Epe is sprake van een zeer gevarieerde woningvraag. Het accent ligt op kleine, levensloopgeschikte woningen (huur en koop), gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens. Vaak zijn dat senioren die kleiner willen wonen in de buurt van het centrum, maar het gaat ook om jongeren/starters die een betaalbare woonplek zoeken. Er is ook vraag naar eengezinswoningen in de koop. In absolute zin is die vraag in deze kern het grootst van de gemeente (omdat ook veel vestigende gezinnen uit de regio zich op deze kern richten). Er zijn plannen voor ongeveer 1.260 woningen. Hoewel een groot deel nog uit zachte plannen bestaat (80%), ligt er bij de meeste plannen wel een programma. In grote lijnen lijkt dit ook aan te sluiten op de woningbehoefte. Bijstelling is vooral nog gewenst door het aandeel goedkope koopwoningen wat te verhogen ten opzichte van het aandeel middeldure en dure koopwoningen. Tijdens de bewonersavond is vooral gevraagd om betaalbare woningen voor jongeren en starters. Om deze woningen betaalbaar te houden zou er vooral kleiner gebouwd moeten worden. Over woningsplitsing wordt verschillend gedacht. Enerzijds kan het voor meer kleine woningen zorgen, anderzijds kan het leiden tot meer parkeerdruk en overlastsituaties. Bij woningbouw voor senioren zijn geclusterde woonvormen belangrijk.

Dat kan door de bouw van appartementen rondom het centrum (mits niet te ver de hoogte in), maar denk ook zeker aan CPO-projecten en hofjeswoningen.

36

Oene Oene is met 1.620 inwoners de kleinste kern van de gemeente. Oene kent een hoog aandeel gezinnen met kinderen. Er zijn 623 woningen in het dorp, waarvan het grootste deel (84%) eengezinswoning is en een kleiner deel appartementen (16%). Van de woningvoorraad is 76% een koopwoning. Er zijn 75 sociale huurwoningen in Oene en gemiddeld werden in de periode 2017 - 2022 gemiddeld 4 woningen per jaar toegewezen aan een nieuwe inwoner. De gemiddelde mutatiegraad van 2,7% is hiermee het laagste binnen de gemeente Epe. Behoefte 2022 - 2030 Huur

Koop

Type

Goedkoop

35%*

Middelduur

0%

Duur

0%

Goedkoop

15%

Middelduur

20%

Duur

30%

Grondgebonden

80%

Appartement / LLG

20%

Totaal

100%

Kwalitatieve woningbouwopgave Oene (2023 - 2030) De vraag in Oene is grotendeels koopgeoriënteerd. Binnen de koopsector is er met name vraag naar eengezinswoningen in het middeldure en dure segment. De uitdaging is om tot een betaalbaar product te komen, dat past bij het karakter van het dorp Oene. Er zijn op dit moment plannen voor ruim 70 woningen. Voor ongeveer de helft ligt er een uitgewerkt woningbouwprogramma. De restopgave ligt vooral nog in het verhogen van het aandeel sociale huur en het duurdere koopprogramma. Tijdens de bewonersavond werd vooral gevraagd te kijken naar andere soorten woonvormen. Denk goed na hoe we kleiner en levensloopgeschikt kunnen wonen in Oene. Er werd aangegeven te kijken naar kleine, flexwoningen voor jongeren als (tijdelijke) oplossing tot er permanente huizen beschikbaar zijn. Om inwoners in Oene fijn oud te laten worden zijn voldoende levensloopgeschikte woningen te ontwikkelen. Het zou mooi zijn als enkele bewonersinitiatieven op dit vlak ontwikkeld kunnen worden.

*op basis van evenredige verdeling over de kernen.

| Woonagenda 2024 - 2028

37

Vaassen Met 12.720 inwoners is Vaassen na Epe de grootste kern van de gemeente. Het aandeel 25- tot 45-jarigen is nergens zo groot in de gemeente als in Vaassen (21%). In Vaassen staan 5.594 woningen, waarvan 79% eengezinswoningen en 21% appartementen. Het aandeel koopwoningen is met 61% het laagst van alle dorpen in de gemeente. In totaal zijn er 1.846 sociale huurwoningen in Vaassen. In de afgelopen vijf jaar kwamen er jaarlijks gemiddeld 100 woningen vrij. Hiermee is de mutatiegraad met 6,8% het hoogst van de gemeente. Behoefte 2022 - 2030 Huur

Koop

Type

Goedkoop

35%*

Middelduur

5%

Duur

0%

Goedkoop

15%

Middelduur

20%

Duur

25%

Grondgebonden

55%

Appartement / LLG

45%

Totaal

100%

Kwalitatieve woningbouwopgave Vaassen (2023 - 2030) In Vaassen is er sprake van een zeer gevarieerde woningvraag. De behoefte aan sociale huur sluit goed aan bij de huidige plancapaciteit. Er zijn momenteel meer plannen in de middenhuur dan er vraag naar is. Er is veel vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen (tot € 355.000), zowel grondgebonden als levensloopgeschikt. Hier voorziet de plancapaciteit op dit moment nog niet in. In Vaassen werd tijdens de bewonersavond aangegeven dat er veel behoefte is aan specifieke woonvormen voor jongeren en senioren. Er is in Vaassen en omgeving behoefte aan tiny houses. Dit kan een bijdrage leveren in het creëren van kleine wooneenheden voor jongeren en starters die een betaalbare woning zoeken. Daarnaast is het belangrijk geclusterde woonvormen te realiseren voor mensen met dementie. Het toevoegen van meer seniorenwoningen zou de doorstroming bevorderen. Er is daarnaast behoefte aan rolstoeltoegankelijke woningen gericht op mensen tot 55 jaar (beschikbaar voor mensen met een Wajong of bijstandsuitkering).

*op basis van evenredige verdeling over de kernen.

| Woonagenda 2024 - 2028

38

Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024 Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe De gemeenteraad heeft in 2024 besloten welke prijsklassen gehanteerd worden bij de verschillende woningbouwcategorieën (huur en koop). Beiden vormen de basis voor de realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente Epe. Het koop- en prijsklassenbeleid wordt jaarlijks herijkt en aangepast naar de huidige marktomstandigheden. 1.

De motivering van de vraag om nieuwbouwwoningen

A. Een aanvraag om een woningbouwinitiatief moet voldoen aan het gestelde in paragraaf 2 (zie hieronder). B. Een vraag voor woningbouw wordt alleen in behandeling genomen als deze voorzien is van een uitgebreide en onderbouwde motivering. Dit geldt vanaf het eerste contactmoment met de gemeente Epe. 2.

Waar wordt het programma gerealiseerd?

Bij nieuwe woningbouwlocaties geldt als basis transformatie voor inbreiding en inbreiding voor uitbreiding. Dit staat zo ook beschreven in de Omgevingsvisie. Dat gaat echter niet altijd op. Gezien onze woningbouwopgave zijn uitbreidingslocaties nodig om de volkshuisvestelijke opgave waar te kunnen maken. Bij transformatie en inbreiding ligt in en rondom de centra de nadruk op het realiseren van appartementen. De aanleiding hiervoor is gelegen in de toenemende vergrijzing en de wens dicht bij de voorzieningen te huisvesten. Dergelijke appartementen zijn ook voor starters/jongeren geschikt en ook deze doelgroep wordt bediend bij transformatie. Binnen het kernwinkelgebied in de centra van Epe en Vaassen (zie kaarten in de bijlage) draagt de transformatie van een pand bij aan de vitaliteit van de centra en de economische impact daarvan, zoals het behoud en versterken van de detailhandelsfunctie. Het accent van de transformatie is daarop gericht. In de kernwinkelgebieden van Epe en Vaassen bieden we ruimte voor woningen boven de winkels. Buiten het kernwinkelgebied is transformatie gericht op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en vormt wonen het zwaartepunt. Daar ligt het accent op het voorkomen/tegengaan van leegstand/verpaupering. De doelstellingen van het volkshuisvestelijk beleid uit de Woonagenda wordt vooral via in- en uitbreidingslocaties gehaald.

Daar ligt de nadruk op grondgebonden woningen en de betaal- en beschikbaarheid daarvan. Bij transformatie ligt de nadruk op vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit. Doorstroming is daarbij een belangrijk motief, waardoor een verhuisketen ontstaat. Er zijn ook extra sociale huurwoningen nodig. Met de corporaties leveren we maatwerk per locatie.

| Woonagenda 2024 - 2028

39

3.

Welke woningbouwcategorieën gelden bij transformatie, in- en uitbreiding?

A. Bij transformatie is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: 1. Vanaf 6 tot en met 10 woningen a. Goedkope koop en/of middeldure koop: tenminste 50% van het aantal te realiseren woningen b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen c. Het is toegestaan om de 50% goedkope koop en/of middeldure koop (deels) om te zetten in goedkope en/of middeldure huur d. Het is toegestaan om de 50% dure koop (deels) om te zetten in dure huur e. Het totale aantal huurwoningen in het project mag niet meer bedragen dan 55%. Als dat percentage hoger ligt, dan moet voldaan worden aan het gestelde onder 3 2. Vanaf 11 woningen Kernwinkelgebied: a. Goedkope en/of middeldure koop: tenminste 50% b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen c. Het is toegestaan om de 50% goedkope koop en/of middeldure koop (deels) om te zetten in goedkope en/of middeldure huur d. Het is toegestaan om de 50% dure koop (deels) om te zetten in dure huur e. Het totale aantal huurwoningen in het project mag niet meer bedragen dan 55%. Als dat percentage hoger ligt, dan moet voldaan worden aan het gestelde onder 3 Overige gebieden: a. Goedkope koop: tenminste 25% b. Middeldure koop: tenminste 25% c. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen d.

Het is toegestaan om de 25% goedkope koop (deels) om te zetten in goedkope huur e. Het is toegestaan om de 25% middeldure koop (deels) om te zetten in goedkope en/of middeldure huur f. Het is toegestaan om de 50% dure koop (deels) om te zetten in dure huur g. Het totale aantal huurwoningen in het project mag niet meer bedragen dan 55%. Als dat percentage hoger ligt, dan moet voldaan worden aan het gestelde onder 3

3. Als het project (vanaf 6 woningen) uit huurwoningen bestaat, dan geldt: o Goedkope en/of middeldure huur: tenminste 75% 4. Tot en met 5 woningen geldt dit prijsklassenbeleid niet en wordt maatwerk geleverd

| Woonagenda 2024 - 2028

40

B. Bij inbreiding is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: 1. Vanaf 6 tot en met 10 woningen: a. Goedkope koop: tenminste 20% b. Middeldure koop: tenminste 20% c. Dure koop: maximaal 60% 2. Vanaf 11 woningen: a. Goedkope koop: tenminste 20% b. Middeldure koop: tenminste 20% c. Dure koop: maximaal 25% d. Sociale huur: tenminste 35%, waarbij een substantieel deel tot de eerste- en tweede aftoppingsgrens behoort e. Als om moverende redenen23 en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is dan wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop f. Het is toegestaan om de 20% middeldure koop (deels) om te zetten in goedkope en/of middeldure huur g. Het is toegestaan om de 25% dure koop (deels) om te zetten in goedkope, middeldure en/of dure huur h. Het totale aantal huurwoningen in het project mag niet meer bedragen dan 55% 3. Tot en met 5 woningen geldt dit prijsklassenbeleid niet en wordt maatwerk geleverd. C. Bij uitbreiding is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: Ongeacht het aantal woningen: a. Goedkope koop: tenminste 20% b. Middeldure koop: tenminste 20% c. Dure koop: maximaal 25% d.

Sociale huur: tenminste 35%, waarbij een substantieel deel tot de eerste- en tweede aftoppingsgrens behoort

23 Aan te tonen door de ontwikkelaar: Noodzaak en motivatie moeten worden aangetoond door middel van woononderzoek. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn: inpassing in omgeving, streven naar gevarieerde

wijken (balans koop versus huur), druk op de leefbaarheid.

| Woonagenda 2024 - 2028

41

e. Als om moverende redenen24 en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is dan wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop f. Het is toegestaan om de 20% middeldure koop (deels) om te zetten in goedkope en/of middeldure huur g. Het is toegestaan om de 25% dure koop (deels) om te zetten in goedkope, middeldure en/of dure huur h. Het totale aantal huurwoningen in het project mag niet meer bedragen dan 55% Algemeen Op grond van artikel 4.84 van de Algemene wet bestuursrecht behoudt het college zich het recht voor af te wijken van voornoemde uitgangspunten als het handelen daarnaar onevenredig zou zijn in verhouding tot de na te streven doelen. Dit is het geval als sprake is van stedenbouwkundige uitgangspunten die van gemeentewege gesteld worden. Prijsklassen koop en huur Goedkope koopwoning, cat. 1 Goedkope koopwoning cat. 2 Middeldure koopwoning cat. 1 Middeldure koopwoning cat. 2 Dure koopwoning cat. 1 Dure koopwoning cat. 2 Goedkope (sociale) huurwoning Middeldure (vrije sector) huurwoning cat. 1 Middeldure (vrije sector) huurwoning cat. 2 Dure (vrije sector) huurwoning

Dit is een koopwoning met een maximale koopprijs van € 260.000 Dit is een koopwoning met een maximale koopprijs van € 271.000 Dit is een koopwoning tussen de € 260.000 en € 350.000 Dit is een koopwoning tussen de € 271.000 en € 355.000 Dit is een koopwoning vanaf € 350.000 Dit is een koopwoning vanaf € 355.000 Dit is een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 879,66 prijspeil 2024) en is dus de prijsgrens van een sociale huurwoning Dit is een huurwoning met een huur die ligt tussen de liberalisatiegrens en een huur van € 1.100 per maand Dit is een huurwoning met een huur die ligt tussen de liberalisatiegrens en een huur van € 1.100 per maand Dit is een huurwoning met een huur vanaf € 1.100

1. Bij transformatie binnen het kernwinkelgebied geldt prijscategorie 2, bij alle overige woningbouwontwikkelingen geldt altijd prijscategorie 1 2. Bij transformatie geldt een verhoging van € 7.500, - per woning als sprake is van de realisatie van een ondergrondse parkeerkelder, waarbij als voorwaarde de verplichting geldt dat de verkoop van de woning, inclusief de parkeerplek in de parkeerkelder betreft (eeuwigdurend en via een kettingbeding gekoppeld) 3. Bij transformatielocaties in het kernwinkelgebied van Epe en Vaassen dienen woningen altijd inclusief parkeerplaatsen verkocht te worden. Voor deze categorie geldt daarom dat bovengenoemde prijzen worden verhoogd met € 7.500 vanwege de ondergrondse parkeerplaats. In bovenstaande tabel staan de koopprijzen exclusief parkeerplaatsen genoemd. De parkeerplaatsen worden eeuwigdurend gekoppeld aan de woning. 4. Voor Nul op de Meter Woningen geldt een verhoging van € 12.750 bij koop en € 40 bij middeldure- en dure huur.

24 Aan te tonen door de ontwikkelaar: Noodzaak en motivatie moeten worden aangetoond door middel van woononderzoek. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn: inpassing in omgeving, streven naar gevarieerde

wijken (balans koop versus huur), druk op de leefbaarheid.

| Woonagenda 2024 - 2028

42

NB: Hogere hypotheeklasten worden gecompenseerd door lagere energiekosten en de mogelijkheid van een groene hypotheek. 4.

Zelfbewoningsplicht

In de huidige vastgoedmarkt is het voor veel woningzoekenden niet gemakkelijk om aan een betaalbare woning te komen. Deze krapte doet zich momenteel vooral voor in het goedkopere en middeldure segment van de markt. Door het grote aantal ‘starters’ dat op zoek is naar woonruimte stijgen de prijzen snel en de verwachting is dat dit nog aanhoudt. De stijgende prijzen en het tekort aan woonruimte maakt ook dat er in deze markt winst te behalen is voor (particuliere) beleggers. Ter voorkoming van speculatie van woningen door met name beleggers geldt een zelfbewoningsplicht voor de goedkope en middeldure koopwoningen voor de duur van 5 jaar. Deze plicht wordt privaatrechtelijk via de (anterieure) overeenkomst opgelegd met een kettingbeding. De koper van een dergelijke woning legt zich vast om binnen 1 maand na oplevering van de woning zichzelf op het desbetreffende adres in te schrijven voor een vastgestelde termijn. Indien toch blijkt dat het gekochte niet door de eigenaar wordt bewoond is de eigenaar de gemeente een boete verschuldigd. Er gelden uitzondering(en) bij echtscheiding, overlijden partner, verandering van werkkring, faillissement en medische redenen. Deze verplichting wordt opgenomen en uitgewerkt in de (anterieure) overeenkomst.

| Woonagenda 2024 - 2028

43

| Woonagenda 2024 - 2028

44

STAP 1: TRANSFORMATIE

Het belangrijkste bij kwalitatieve sturing in de woningbouwprogrammering is het voorkomen van leegstand en verpaupering in de kernen. Door in te zetten op transformatie wordt gekozen voor het verbeteren van de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen. Ruimtelijke kwaliteit en maatwerk zijn hierbij de sleutelwoorden. Daarnaast ligt er een volkshuisvestelijke opgave. Van transformatie is sprake in het geval van: • Pandtransformatie: Locatie waarbij door woningtoevoeging in bestaande niet-woonpanden (ver- en nieuwbouw) binnen bestaand stedelijk gebied de gebruiksfunctie van een of meerdere verblijfsobjecten in het pand verandert. Bestaande niet woonpanden wordt hierbij niet gesloopt. • Transformatiegebied: Locatie waarbij door woningtoevoeging op al dan niet bebouwde gronden (verbouw, nieuwbouw en functiewijziging) binnen bestaand stedelijk gebied de planologische functie verandert. Met uitzondering van agrarische gronden (zie uitbreiding) en verdichtingsplannen (zie verdichting). Bestaande (niet-)woongebouwen worden hierbij overwegend gesloopt en vervangen door nieuwe woongebouwen. Uitgangspunten: Verzoeken om transformatie worden in beginsel positief benaderd. Juist hier ligt de uitdaging om kwalitatief te programmeren. Straten met welstandsniveau 1 (beeldbepalend en cultuurhistorische waardevol) zijn belangrijk voor de identiteit en de beleving van de kernen.

Bij nieuwbouw op locaties aan deze straten wordt een hogere beeldkwaliteit/uitstraling nagestreefd.

STAP 2: INBREIDING

Van inbreiding is sprake in het geval van: •

Herstructurering: Locatie waarbij door woningtoevoeging (nieuwbouw en splitsing) en/of woningonttrekking (sloop en samenvoeging) de samenstelling van de bestaande woningvoorraad binnen bestaand stedelijk gebied verandert zonder ingrijpende wijziging van de planologische functie .

•

Verdichting: Locatie waarbij woningen worden toegevoegd door nieuwbouw aan of op bestaande panden en op al dan niet bebouwde gronden binnen bestaand stedelijk gebied, zoals niet-woonpanden, sportvelden of groenstroken.

Uitgangspunten: Bij inbreidingslocaties sturen we op de realisatie van sociale huurwoningen, koopwoningen in diverse prijsklassen.

| Woonagenda 2024 - 2028

45

STAP 3: UITBREIDING

Bij uitbreiding wordt gedacht aan locaties aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied. Uitbreiding komt in beeld als onze volkshuisvestelijke opgave niet door middel van transformatie- en inbreidingslocaties te realiseren is. Daarbij spelen de beschikbaarheid en de geschiktheid van die locaties een rol, evenals de kwalitatieve behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking). De realisatie van een uitbreidingslocatie hangt af van de verwachte groei van het aantal huishoudens in de gemeente, de daarbij behorende volkshuisvestelijke opgave en de mogelijkheden om die groei op transformatielocaties en inbreidingslocaties op te vangen. Uitgangspunten: Op de vraag naar eengezinswoningen in relatie tot de volkshuisvestelijke opgave wordt onvoldoende ingespeeld op transformatie- en inbreidingslocaties. Ook de mogelijkheden om betaalbare sociale huurwoningen te realiseren zijn binnen de kernen beperkt. Vandaar dat uitbreiding een reële optie is. Daar ligt dan het accent op eengezinswoningen (gezinnen) en minimaal 35% van de woningen moet een sociale huurwoning zijn. Bij uitbreiding denken wij daarnaast aan toekomstbestendige woningen die passen binnen de gewenste energietransitie, klimaat adaptief zijn en oog hebben voor slimme mobiliteit.

Conclusie: Transformatie prioritair met aanvullend beperkt inbreiden en beheerst uitbreiden. Hoewel door transformatie een flink aandeel van de benodigde woningbouwaantallen gebouwd kan worden levert dat niet het gewenste programma op naar het woningtype en prijscategorieën waar in de gemeente Epe behoefte aan is. Transformatielocaties bieden door de vaak hogere ontwikkelkosten en beperkte grootte niet veel mogelijkheden voor goedkope woningbouw zoals sociale huur. Bij de sturing op nieuwe woningbouwlocaties zetten we daarom naast transformatie en de ruimte voor inbreiding ook in op het toevoegen van uitbreidingslocaties.

| Woonagenda 2024 - 2028

46

Afwegingskader woningsplitsing in (het buitengebied van) de gemeente Epe Welke situaties komen in aanmerking? • • • •

Alleen woningen in het buitengebied, binnen de huidige plangrenzen van het bestemmingsplan Buitengebied Epe, komen in aanmerking; De woning en bijbehorend erf moet een woonbestemming hebben in het geldende bestemmingsplan, dan wel het geldende omgevingsplan; Bedrijfswoningen, woningen op bedrijventerreinen en recreatiewoningen komen niet in aanmerking; Het hoofdgebouw, zijnde de woning, is niet eerder gesplitst;

Als voldaan wordt aan bovenstaande, kan een aanvraag omgevingsvergunning voor splitsing van de woning worden ingediend.

Waar moet de aanvraag aan voldoen? Maatvoering Een woning mag maximaal in 4 grondgebonden woningen worden gesplitst; • De gezamenlijke inhoud van het hoofdgebouw, zijnde de woning, is en blijft maximaal 750 m³, tenzij de bestaande woning groter is, dan geldt de inhoudsmaat van de bestaande woning als maximum; • Iedere zelfstandige woning moet een minimale bruto vloeroppervlakte hebben van 50 m², waarvan minimaal 50 m² op de begane grond; • De oppervlakte van het perceel, waarop de te splitsen woning staat, moet minimaal 1.000 m2 groot zijn; • Het erf, zijnde het bestemmingsvlak Wonen, mag in geen enkel geval voor meer dan 50% bebouwd zijn of worden. Tenzij er op moment van splitsing al meer legale bebouwing aanwezig is; • Iedere woning moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit (Bbl). Dit wordt in het kader van de vergunningsaanvraag getoetst; • Voor bijgebouwen geldt de standaardregeling van de bestemming Wonen zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Epe vastgesteld op 23 maart 2017. Kwaliteit • De aanvraag moet voldoen aan de eisen van een aantoonbare goede ruimtelijke ordening, een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en een goed woon- en leefklimaat (veilig en gezond);

| Woonagenda 2024 - 2028

47

• • • • • • •

•

• • • •

Parkeren moet volledig op eigen erf plaatsvinden; Het straat- en bebouwingsbeeld wordt niet onevenredig aangetast; De brandveiligheid, bouwkundige veiligheid en geluidsoverlast is niet in het geding en voldoet in ieder geval aan de minimale eisen van het Bouwbesluit (Bbl); Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande inrit tot het perceel, een eigen toegang tot de woning, eigen voorzieningen in de woning en een eigen huisnummer. In bijzondere situaties kan het college hiervan afwijken; Bij een beeldbepalend pand, een gemeentelijk of een rijksmonument is goedkeuring van de Erfgoedcommissie dan wel de Commissie Omgevingskwaliteit nodig; Het beginsel van bebouwingsconcentratie is van toepassing. De woningen moeten blijvend aaneengebouwd zijn en bijbehorende bouwwerken moeten conform het bestemmingsplan Buitengebied Epe binnen een passende afstand van maximaal 30 meter staan; In de door splitsing nieuw ontstane situatie mag maximaal 1 woning het huidige energielabel behouden. De andere nieuw ontstane woningen dienen minimaal verduurzaamd te worden tot energielabel B. Indien de bestaande constructie van het gebouw dit redelijkerwijs niet mogelijk maakt, kan verduurzaming tot energielabel C toegestaan worden.

Bij sloop en nieuwbouw is BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen) de norm; Na de splitsing moet sprake zijn van voldoende ruimtelijke kwaliteit van het erf en een zorgvuldige landschappelijke inpassing in de omgeving. Met het oog hierop moet een erfinrichtingsplan worden voorgelegd waarin de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en inpassing worden verantwoord. Uitvoering en instandhouding van het erfinrichtingsplan zijn voorwaarden voor splitsing; Bij verbouwing, verduurzaming en landschappelijke inpassing wordt aandacht besteed aan klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen; De leefbaarheid en bruikbaarheid van de omgeving en andere nabij gelegen functies mogen niet onevenredig worden aangetast; De woningen moeten minimaal voldoen aan de wettelijke kwaliteitseisen van bestaande woningen. In geval van sloop en nieuwbouw moet worden voldaan aan de eisen van nieuwbouw. Bij renovatie moet minimaal voldaan worden aan het Bouwbesluit (Bbl) niveau ‘verbouw’; De woningen moeten aan de kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen van het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid, wanneer dit is vastgesteld.

Aanvullende zaken • Participatie is nodig conform het geldende beleid; • Planschade komt voor rekening van de initiatiefnemers. Dit wordt ook vastgelegd in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers; • De splitsing moet worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Ook moet de splitsing economisch en privaatrechtelijk duidelijk zijn vastgelegd en ingeschreven zijn in het kadaster; • Er geldt een zelfbewoningsplicht. Dit betekent dat woningsplitsing alleen wordt toegestaan als de (toekomstige) eigenaren/initiatiefnemers de woning zelf gaan bewonen. De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van 5 jaar. In bijzondere situaties kan het college ontheffing verlenen, maar niet vooraf. De zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst. Uiteraard geldt de zelfbewoningsplicht niet als de gesplitste woning verhuurd wordt; • Als voor de woning reeds een omgevingsvergunning voor de vestiging van twee huishoudens in een woning is verleend, dan dient deze bij de aanvraag voor het splitsen van de betreffende woning te worden ingetrokken; • Om moverende redenen kan het college van bovenstaande afwijken om maatwerk te leveren.

| Woonagenda 2024 - 2028

48

Voorwaarden vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing Hergebruik en/of functieverandering van vrijkomende (agrarische) bedrijven en bedrijfsgebouwen verhogen de leefbaarheid in het landelijk gebied. Het is vanuit de kwaliteit van het buitengebied bezien van belang om ruimte te blijven bieden voor functieverandering. Bij functieverandering naar wonen geldt de volgende sloopregeling: Te slopen opstallen: Minder dan 1.000 m² 1.000 – 2.000 m² 2.000 – 3.000 m² Meer dan 3.000 m²

Nieuw te bouwen woningen25 0 woningen 1 woning 2 woningen 3 woningen

Sloopregeling: Deze staffeling biedt ruimte voor ontwikkelingen in het buitengebied. Als aanvulling op de staffeling zijn daarnaast de volgende aanvullende voorwaarden noodzakelijk om de doelstellingen van de gemeente te behalen: • Uitsluitend de fysiek aanwezige legale (met vergunning gebouwde) bedrijfsgebouwen tellen mee in de regeling. Illegale bebouwing en eventuele bouwrechten worden niet meegeteld. • Uitsluitend gebouwen met een minimale oppervlakte van 25 m² tellen mee voor de regeling. Dit voorkomt dat initiatiefnemers elk ondergeschikt gebouw of bouwwerk meetellen om de benodigde sloopmeters te verkrijgen. • Slopen wordt verankerd in het bestemmingsplan (voorwaardelijke verplichting). Dit voorkomt dat de bedrijfsgebouwen alsnog blijven staan. Bouwregeling: • Met de sloop van voormalige bedrijfsgebouwen wordt beoogd om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Om dit verder vorm te geven moet klimaatadaptief worden gebouwd. Dit geldt niet alleen voor de woning, maar ook voor het nieuwe erf. Daarnaast is het wenselijk als de nieuw te bouwen woning(en) bijdragen aan de landelijke klimaatdoelstellingen. Dit betekent dat de nieuwe woning(en) bijvoorbeeld energieneutraal moet(en) worden gebouwd. • De nieuwe woning wordt “locatiegericht ontwikkeld”.

Per ontwikkeling wordt een landschapsanalyse uitgevoerd, op basis waarvan een erfinrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. Dit bepaalt uiteindelijk de vormgeving. Wel blijft een maximale inhoud van 750 m³ in overeenstemming met het bestemmingsplan Buitengebied Epe, van kracht. • Landschappelijke inpassing wordt verplicht. Een inrichtingsplan moet bij het bestemmingsplan worden gevoegd en wordt verankerd in het bestemmingsplan (voorwaardelijke verplichting).

25

Naast de bestaande bedrijfswoning. Die mag immers altijd blijven staan.

| Woonagenda 2024 - 2028

49

Overige voorwaarden Naast de extra voorwaarden is in de huidige regeling nog opgenomen dat het projectgebied binnen de landschappelijke gebieden “Veluweflank” en “IJsselvalei” (zoals benoemd in de Omgevingsvisie gemeente Epe) moet liggen om in aanmerking te komen voor de regeling. Daarnaast is bepaald dat de volledige (agrarische) bedrijfsbestemming wordt omgezet naar de bestemming wonen en de omliggende gebiedsbestemming (Agrarisch, Bos, Natuur of Groen). Deze voorwaarden werken goed en dragen bij aan de doelstellingen van het beleid. Deze voorwaarden blijven dan ook gehandhaafd in deze nieuwe beleidsregel. Tot slot is, als er sprake is van bijzondere redenen, het mogelijk te bezien of elders een locatie is waarop woningbouw ruimtelijk aanvaardbaarder is. De VAB-locatie en de beoogde compensatielocatie dienen daarbij in samenhang bekeken te worden (zie daarvoor ook de regels bij verevening).

| Woonagenda 2024 - 2028

50

Voorwaarden nieuwe landgoederen Nieuwe landgoederen dragen bij aan het verhogen van de kwaliteit van het buitengebied. Deze Woonagenda biedt dan ook ruimte voor de realisatie van nieuwe landgoederen in onze gemeente. Een nieuw landgoed kent een oppervlakte van minimaal 10 hectare. Daarnaast is het mogelijk om een kleiner landgoed te realiseren dan 10 hectare - maar altijd meer dan 8 hectare - als het landgoed een bijzondere meerwaarde voor het gebied heeft. Bijvoorbeeld doordat met het nieuwe landgoed twee natuurgebieden worden verbonden of een aaneengesloten landgoederenzone wordt gecreëerd. Daarnaast geldend de volgende voorwaarden. Bouwregeling: • Vanwege de doelstellingen van nieuwe landgoederen (onder andere de bijdrage aan de natuuropgaven) dient de nieuw te bouwen woning bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen van de gemeente Epe. Dit betekent dat de nieuwe woning energieneutraal moet worden gebouwd. Daarnaast moet klimaatadaptief worden gebouwd. Dit geldt niet alleen voor de woning, maar ook voor het nieuwe erf. • De nieuwe woning wordt “locatiegericht ontwikkeld”. Per ontwikkeling wordt een landschapsanalyse uitgevoerd, op basis waarvan een erfinrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld. Dit bepaalt uiteindelijk de vormgeving.