Gemeente Epe - Woonagenda - 0108 (232.107 )

Woonagenda 2024 - 2028 Volkshuisvestelijk programma

Woonagenda gemeente Epe 2024 – 2028 GOED WONEN Volkshuisvestelijk programma

Gemeente Epe

Gemeente Epe 11 juli 2024

14 mei 2024

DATUM

11 juli 2024

TITEL

Woonagenda 2024 - 2028

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven Ilse de Groot

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvatting

4

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Inleiding De Veluwe als achtertuin Nationale Woon- en Bouwagenda als vertrekpunt Volkshuisvestelijk programma van de Omgevingsvisie Wonen en zorg Samen met betrokken partijen Proces woningbouwprojecten

9 9 9 10 11 12 12

2

Meer woningen bouwen

13

3

De juiste woningen bouwen

16

4

Aandacht voor bijzondere doelgroepen

22

5

Impuls voor de bestaande woningvoorraad

25

6

Leefbare wijken

29

Bijlage I: Accenten per kern Woningbehoefte per kern Emst Epe Oene Vaassen

34 34 35 36 37 38

Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024 Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe

39 39

Afwegingskader woningsplitsing in gemeente Epe

47

Voorwaarden vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing

49

Voorwaarden nieuwe landgoederen

51

Regie op plancapaciteit

52

Samenvatting Wat houdt een Woonagenda in? In deze Woonagenda geeft de gemeente inzicht in de belangrijkste opgaven op de woningmarkt, de wijze waarop we met deze opgave aan de slag gaan en de concrete maatregelen die daarbij horen. Belangrijk daarbij is dat opgaven en maatregelen goed onderbouwd zijn. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van verschillende bronnen, zoals een uitgebreid woningbehoefteonderzoek (2021), de gemeentelijke Omgevingsvisie (2021), de Regionale Woondeal (2023) en de input van alle stakeholders die we gedurende het participatietraject rondom de Woonagenda gesproken hebben (zoals inwoners, ontwikkelaars, makelaars, hypotheekverstrekkers, woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenteraad). De Woonagenda vormt de basis voor het toetsen van nieuwe woningbouwplannen en het maken van prestatieafspraken met Triada, Habion, Woonzorg Nederland en hun huurders.

Waarom nu een nieuwe Woonagenda? De huidige Woonagenda (2019 - 2023) loopt dit jaar af. In de afgelopen jaren is de woningvraag veranderd. De vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen is sterk toegenomen. Ook wordt de vraag gevarieerder van aard; meer vraag naar kleinere en nieuwe woonvormen, zoals hofjeswonen en tiny houses. Daarnaast is in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgekomen. Het Rijk heeft daarin aangegeven dat elke gemeente moet bijdragen aan een oplossing voor het landelijke woningtekort (900.000 woningen toevoegen tot en met 2030), waarbij 2/3e van de nieuwbouw uit betaalbare woningen1 moet bestaan. Gemeenten moeten deze landelijke opgaven vertalen naar een lokale uit

1

Volgens de definitie van het Rijk wordt onder betaalbaar verstaan: Sociale huur, Middeldure huur tot € 1.123, koop tot € 390.000 (peildatum 1-1-2024).

| Woonagenda 2024 - 2028

4

werking. Dat gebeurt via deze Woonagenda. Deze visie op wonen is op hoofdlijnen al geformuleerd in onze Omgevingsvisie. De nadere uitwerking en concretisering vindt plaats in de Woonagenda.

(2022). Daar komt bij dat de huidige woningen in de gemeente Epe relatief ruim zijn (en daardoor niet altijd betaalbaar zijn). De komende jaren zetten we daarom sterk in op de bouw én het behoud van betaalbare huur- en koopwoningen. Uiteraard moeten ook deze betaalbare woningen een zekere minimale woonkwaliteit bieden. Samen met ontwikkelende partijen moeten we zoeken naar een juiste balans tussen betaalbaarheid en woonkwaliteit.

De belangrijkste speerpunten •

Inspelen op de grote woningbehoefte De vraag naar woningen in onze gemeente is zeer groot. In de eerste plaats van onze huidige inwoners die graag in de gemeente willen blijven wonen, maar ook van woningzoekenden die elders wonen en hier graag zouden willen wonen. In de Regionale Woondeal is vastgelegd dat de gemeente Epe, net als enkele andere gemeenten, de komende jaren een extra inspanning op woningbouw voor haar rekening neemt, ten opzichte van eerder gemaakte afspraken. Juist om invulling te geven aan de grote woningbouwopgave in de regio.

•

Juiste balans tussen wonen en andere ruimtelijke opgaven We willen zoals gezegd inspelen op de grote vraag naar woningen. Maar dit moet wel zorgvuldig gebeuren. Naast wonen zijn er nog tal van andere ruimteclaims. In de eerste plaats is er ook ruimte nodig voor natuur, maar ook mobiliteit, bedrijvigheid, recreatie. Al deze functies zijn van grote waarde voor de (woon)aantrekkelijkheid van de gemeente Epe. Woningbouw zal daarom wel in balans moeten blijven met de andere ruimtelijke opgaven.

•

Sterke nadruk op bouw betaalbare woningen Uit alle onderzoeken blijkt dat er de komende jaren vooral een grote opgave ligt om het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten. Bovendien is de opgave voor betaalbare woningen ook een van de belangrijkste speerpunten geworden in de Nationale Woon- en Bouwagenda

| Woonagenda 2024 - 2028

•

Meer variatie aan woningtypen en woonvormen Een groot deel van onze woningbouwopgave zal bestaan uit betaalbare huur- en koopwoningen. De uitdaging daarbij is wel om te komen tot gevarieerde woonwijken met een mix aan woningtypen, huur- en koopwoningen en verschillende prijsklassen. Hiermee willen we een gevarieerde bevolkingsopbouw op wijk- en buurtniveau creëren, zodat er binnen de buurt ook voldoende draagkracht is om kwetsbare huishoudens te ondersteunen. Een grotere variatie aan woningen betekent ook dat we woonvormen willen toevoegen die er nu nog niet of nauwelijks zijn in onze gemeente (maar waar wel vraag naar is, op basis van alle gesprekken die we gevoerd hebben in het proces om tot deze Woonagenda te komen). Bijvoorbeeld kleine woningen (tiny houses, rug-aan-rug woningen) voor starters en collectieve woonvormen (o.a. toevoegen hofjes) voor senioren. Soms is een zo’n woonvorm een gerichte wens, soms een alternatief als men geen betaalbare woonruimte kan vinden. We stellen nadere voorwaarden, bijvoorbeeld als het gaat om geschikte locaties voor deze woonvormen.

•

Aardgasloze woningbouw Op termijn moeten alle woningen gasloos worden verwarmd. Zowel de bestaande als de nieuw te ontwikkelen woningen. Bij bestaande woningen worden collectieve- (bijvoorbeeld warmtenet) en individuele warmte-

5

oplossingen (bijvoorbeeld warmtepomp) onderzocht en aangeboden. Voor nieuwbouw ligt de vraag eerst voor op welke wijze gezorgd wordt de warmtevraag zoveel mogelijk te beperken. Verkavelingspatronen van nieuwbouwlocaties, oriëntatie van de woningen én de verblijfs- en gebruiksruimten spelen hierbij een belangrijke rol. •

Beter benutten bestaand vastgoed Bij uitbreiding van het woningaanbod wordt vaak in de eerste plaats gedacht aan nieuwbouw. Maar in onze Woonagenda willen we ook nadrukkelijk mogelijkheden bieden voor het creëren van woningen binnen bestaand vastgoed (woningen of andere gebouwen). Daardoor gaan we niet alleen zuinig met onze beschikbare ruimte om, maar kunnen we in veel gevallen ook een impuls geven aan het creëren van kleinere (en daarmee betaalbare) woonruimte.

| Woonagenda 2024 - 2028

•

Onderscheidende kwaliteiten van de dorpen Ambities om meer en vooral ook betaalbare woningen te bouwen, gelden voor de hele gemeente Epe. Net als op landelijk schaalniveau is het belangrijk dat iedere kern zijn steentje bijdraagt aan de maatschappelijke (woon)opgaven. Tegelijkertijd is het woonkarakter en de functie van Epe en Vaassen (met een groot woningaanbod, veel voorzieningen) anders dan van Emst en Oene (dorps/landelijk karakter, beperkt aantal voorzieningen). In de kwalitatieve uitgangspunten van ons woonbeleid houden we daar rekening mee.

6

Thema 1. Meer woningen bouwen Uitgangspunt 1: We voegen 1.789 woningen aan onze woningvoorraad toe tussen 2022-2030. Uitgangspunt 2: We zetten in op versnelling van de realisatie van nieuwe woningen. Vervolgacties • Inzet van Rijksgelden Woningbouwimpuls voor Sleutelproject ’t Slath • Twee keer per jaar overleg tussen gemeente, makelaars, ontwikkelaars • Meer integraal oppakken van de uitwerking van woningbouwlocaties • Het monitoren van de voortgang van de woningbouwrealisatie Uitgangspunt 3: Transformatie en inbreiding zijn mooi, uitbreiding is noodzakelijk.

Thema 2: De juiste woningen bouwen1ª Uitgangspunt 1: We voegen 540 betaalbare koopwoningen aan onze woningvoorraad toe tussen 2022 en 2030. Vervolgacties • We continueren ons prijsklassebeleid • Hanteren van zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding bij betaalbare koopwoningen • We continueren de inzet van de starterslening • We werken de inzet van mogelijke koopconstructies nader uit • We maken afspraken met ontwikkelaars om een deel van de betaalbare koop als niet uit te bouwen woning te realiseren (kleine kavel, rug aan rug) Uitgangspunt 2: We creëren meer woningaanbod (en doorstroming) voor senioren. Vervolgacties • We onderzoeken de mogelijkheden om pré-mantelzorgwoningen mogelijk te maken • Meer bekendheid aan verhuiscoach voor 55-plussers in sociale huursector Uitgangspunt 3: Minimaal 25% van de nieuwbouwopgave wordt als levensloopgeschikte woning gerealiseerd. Uitgangspunt 4: We streven er naar om per kern minimaal een ‘andere’ woonvorm (hofjes, tiny houses, etc.) te realiseren.

Vervolgacties • We werken een beleidskader uit waarin voorwaarden ten aanzien van realisatie van ‘andere’ woonvormen worden vastgelegd • Met name op woningbouwlocaties van > 100 woningen gaan we in gesprek met ontwikkelende partijen om de mogelijkheden voor een ‘andere’ woonvorm te verkennen. Uitgangspunt 5: We realiseren meer sociale huurwoningen, vooral gericht op kleine huishoudens. Vervolgacties • In het Omgevingsplan leggen we vast dat minimaal 35% per uitleglocatie bestaat uit sociale huur, inclusief een instandhoudingstermijn (25 jaar) • Onderzoeken samen met de woningcorporaties over hoe we in de toekomst meer kunnen sturen op betaalbare woonlasten (in plaats van betaalbare huurlasten) Uitgangspunt 6: We voegen 180 middeldure huurwoningen toe aan onze woningvoorraad.

Thema 3: Aandacht voor bijzondere doelgroepen Uitgangspunt 1: We bieden flexibele woonoplossingen voor spoedzoekers. Vervolgacties • We verkennen de mogelijkheden voor de bouw van flexwoningen Uitgangspunt 2: Huisvesting voor internationale werknemers voldoet aan onze normen voor woonkwaliteit en leefbaarheid Vervolgacties • We stellen een beleidskaders voor huisvesting internationale werknemers op en werken daarin randvoorwaarden voor huisvesting en woonomgeving uit. Uitgangspunt 3: Woonwagenbewoners maken binnen een redelijke termijn kans op een standplaats (vergelijkbaar met gemiddelde wachttijd sociale huurwoning). Vervolgacties • We gaan kijken wat nodig is om aan de volkshuisvestelijke opgave voor woonwagenbewoners te voldoen. Uitgangspunt 4: We voeren de taakstelling voor statushouders uit. Vervolgacties • We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties over huisvesting statushouders.

1

ª Onder betaalbare koopwoningen verstaan we alle koopwoningen tot de maximumprijsgrens middeldure koopwoning categorie 1 (bij alle overige woningbouwontwikkelingen) of categorie 2 (bij transformatie in het kernwinkelgebied) conform Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024, Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe. | Woonagenda 2024 - 2028

7

Thema 4: Impuls voor de bestaande woningvoorraad Uitgangspunt 1: Woningsplitsing is onder voorwaarden mogelijk. Vervolgacties • Nieuwe initiatieven voor woningsplitsing toetsen we aan het afwegingskader woningsplitsing • We onderzoeken de mogelijkheden voor een pilot woningsplitsing in de bebouwde kom • We onderzoeken de mogelijkheden voor de splitsing van (agrarische) bedrijfswoningen en plattelandswoningen • We onderzoeken de mogelijkheden voor kavelsplitsing Uitgangspunt 2: We bieden ruimte aan transformatie van bestaand vastgoed naar woonruimte. Vervolgacties • We evalueren de voorwaarden voor functieverandering vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing • We werken een beleidsregel uit voor transformatie van winkelpanden tot woonruimte • We onderzoeken de voors- en tegens van toestaan permanente bewoning bij solitaire recreatiewoningen Uitgangspunt 3: We ondersteunen de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad Vervolgacties • We bieden maatwerk / gerichte wijkacties bij het informeren van woningeigenaren via het regionale energieloket • We continueren de inzet van energiecoaches en energieadviseurs • We stimuleren inwoners op natuurlijke momenten te isoleren en de overstap te maken naar een hybride warmtepomp • We onderzoeken de haalbaarheid, financiering en governancemodel voor collectieve warmteoplossing.

Uitgangspunt 2: We bieden voldoende huisvestingskansen voor eigen inwoners Vervolgacties • We monitoren de toewijzing van sociale huur. Indien de toewijzing aan vestigers van buiten de gemeente boven de 50% uit komt, zullen we in gesprek gaan over het opnemen van voorrangsregels in de huisvestingsverordening.

Uitgangspunt 3: We streven naar natuurinclusieve en klimaatbestendige wijken Vervolgacties • Bij nieuwbouw stellen we duidelijke eisen t.a.v. klimaatadaptatie • We evalueren de voorwaarden voor realisatie van nieuwe landgoederen • We onderzoeken de mogelijkheden voor financiële ondersteuning aan bewoners / buurtinitiatieven die bijdragen aan vergroening en/of klimaatadaptatie • In prestatieafspraken met woningcorporaties nemen we maatregelen op om groenvoorzieningen in buurten met veel sociale huur aan te brengen • We stimuleren woningeigenaren om daken te gebruiken voor energievoorziening en/of wateropvang Uitgangspunt 4: We streven naar veilige en autoluwe wijken, waarbij de nadruk ligt op veiligheid van bewoners en verminderde afhankelijkheid van auto’s.

Thema 5: Leefbare wijken Uitgangspunt 1: We naar een gevarieerd woningaanbod op elke locatie, waarbij in alle kernen minimaal 35% van het nieuwbouwprogramma uit sociale huur zal bestaan. Vervolgacties • Bij realisatie van sociale huur in Epe en Vaassen kijken we eerst naar locaties waar momenteel nog weinig sociale huurwoningen staan

| Woonagenda 2024 - 2028

8

1 Inleiding 1.1 De Veluwe als achtertuin Wonen in het groen. Veel gemeenten zien het als hun uithangbord, maar hoeveel gemeenten kunnen zeggen dat ze de Veluwe als achtertuin hebben? De rijke natuur van het grootste natuurgebied van ons land is het kroonjuweel van het wonen in de gemeente Epe. Geen wonder dat veel mensen hier willen wonen. De afgelopen jaren nam de vraag naar woningen sterk toe, zowel landelijk als in onze gemeente. Het merendeel van die vraag is nog steeds afkomstig van huidige inwoners, maar het aandeel vestigers van elders neemt toe. De komende jaren willen we meer woningen gaan bouwen om in die grote vraag naar woningen te voorzien. De uitdaging is daarbij om de balans tussen alle ruimtelijke opgaven (wonen, natuur, recreatie, mobiliteit, economie) te bewaren. Er is vooral behoefte aan meer betaalbare huur- en koopwoningen. Bijvoorbeeld voor jongeren die een start willen maken op de woningmarkt en voor wie het huidige woningaanbod financieel niet haalbaar is. De afgelopen jaren zijn woningprijzen sterk gestegen. In de sociale huursector is de inschrijftijd opgelopen. Betaalbare woningen zijn ook van belang om kwetsbare huishoudens (uitstroom Beschermd Wonen) te kunnen huisvesten. Zij zullen - net als andere zorgvragers - in de toekomst steeds vaker en langer zelfstandig moeten wonen, bijvoorbeeld in de sociale huur.

Deze Woonagenda vormt samen met de Woonzorgagenda de basis voor de prestatieafspraken met onze woningcorporaties, Triada, Habion en Woonzorg Nederland. Een trend die al jaren gaande is, maar ook de komende jaren doorzet, is de vergrijzing. Senioren zullen een steeds groter aandeel vormen binnen onze

2

gemeente. Hier ligt een opgave om voor meer passende woonvormen voor deze doelgroep te zorgen. Op die manier kunnen senioren op een comfortabele manier (zelfstandig) blijven wonen, ontstaat er doorstroming en komen er dus weer woningen voor andere doelgroepen op de woningmarkt beschikbaar. Voor een groot deel zien we deze (en andere) woonopgaven in de hele gemeente Epe terug. Toch zijn er ook verschillen tussen de dorpen. De twee grote dorpen Epe en Vaassen kennen een grote en kwalitatief andere woningbehoefte dan Emst en Oene. In de Woonagenda gaan we uit van een evenwichtige spreiding van de maatschappelijke (woon)opgaven, rekening houdend met de unieke kwaliteiten van elk dorp.

1.2 Nationale Woon- en Bouwagenda als vertrekpunt Niet alleen de woningmarkt is de afgelopen jaren veranderd, maar zeker ook de landelijke beleidskaders. Na jaren van beperkte sturing vanuit de Rijksoverheid, worden nu weer meer kaders aangegeven waarbinnen het gemeentelijke woonbeleid zich moet bewegen. De basis is hiervoor gelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Versnelling van de woningbouw met focus op voldoende betaalbare woningen staan daarbij hoog op de agenda. De landelijke opgaven zijn vervolgens op provinciaal en regionaal niveau doorvertaald. Voor onze gemeente zijn met name de ambities uit de Woondeal Regio Stedendriehoek van belang: • We hebben een gezamenlijke opgave om het huidige woningtekort aan te pakken. Dit houdt in dat binnen de regio Stedendriehoek 2 in de periode 2022 tot en met 2030 ruim 17.000 woningen worden toegevoegd. • Van die totale woningbouwopgave zal minimaal 70% in het betaalbare segment gerealiseerd worden; dat wil zeggen sociale huur, middeldure

Exclusief de gemeente Deventer.

| Woonagenda 2024 - 2028

9

• •

•

huur tot € 1.123 (prijspeil 2024) en koopwoningen tot € 355.000 (prijspeil 2022). Het aandeel betaalbare woningen is inclusief minimaal 30% sociale huur. Uiteindelijk zal iedere gemeente over minimaal 30% sociale huur binnen haar totale woningvoorraad moeten beschikken. De gemeente Epe neemt een extra inspanning op de woningbouw voor haar rekening ten opzichte van eerder gemaakte afspraken in de regionale Woonagenda. Dit houdt in dat de netto woningbouwopgave voor de gemeente Epe op 1.789 woningen in de periode 2022 tot en met 2030 komt te liggen. De gemeenten spannen zich in voor het realiseren van de genoemde aantallen, waarbij het besef aanwezig is dat dit samenhangt met diverse marktfactoren en maatschappelijke ontwikkelingen. Bij een aantal kritische succesfactoren is ondersteuning van het Rijk noodzakelijk (met name het investeren in bereikbaarheid, financiering van onrendabele toppen, voldoende en goede ambtelijke capaciteit en voldoende stikstofruimte).

1.3 Volkshuisvestelijk programma van de Omgevingsvisie In de Omgevingswet (vanaf 1-1-2024) is vastgelegd dat iedere gemeente over een Omgevingsvisie moet beschikken. In die visie geeft de gemeente haar koers aan over alle ruimtelijke opgaven, waaronder het wonen. De gemeente Epe

3

beschikt reeds over een Omgevingsvisie (2021). Over het wonen zijn in hoofdlijnen de volgende punten opgenomen: • Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er snel meer woningen gebouwd worden. We streven daarbij naar een diversiteit aan woonvormen, gericht op de behoefte van verschillende doelgroepen. • Bij nieuwe woningbouwlocaties geldt als basis transformatie voor inbreiding en inbreiding voor uitbreiding3. Dat gaat echter niet altijd op. Gezien onze woningbouwopgave zijn uitbreidingslocaties nodig om de volkshuisvestelijke opgave waar te kunnen maken. • Wonen in het buitengebied is maatwerk. Dit is geen volkshuisvestelijke opgave en alleen een mogelijkheid om in te kunnen spelen op de herbestemming van vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing, realiseren van nieuwe landgoederen en behoud van monumentale bebouwing. Hiermee behouden we de identiteit van het buitengebied en maken we de realisatie van doelstellingen op het gebied van natuur, erfgoed, klimaat, landschap en water mede mogelijk. • Een kwalitatieve woonomgeving heeft continue aandacht nodig. Zowel als het gaat om het in stand houden van voorzieningen en de goede bereikbaarheid als het behouden van rust/natuur en het aanpassen van de woonomgeving aan de nieuwe tijd. Kwalitatieve aspecten moeten meegenomen worden bij woningontwikkeling. • In de dorpen Epe en Vaassen is de woningbehoefte het grootst.

Vooral rondom de centra willen we sturen op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen voor senioren.

Transformatie: voor de definities van Transformatie en Inbreiding verwijzen wij naar Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024.

| Woonagenda 2024 - 2028

10

•

In Emst en Oene is de druk op de woningmarkt minder groot. Een belangrijke opgave is om betaalbare woningen te bieden voor jonge mensen die hier willen blijven wonen. • We nemen verantwoordelijkheid in de energietransitie en klimaatopgave door in te zetten op aardgasvrije wijken. Bij nieuwbouw werken we aan duurzaamheid door natuur- en klimaatinclusief te bouwen. De Woonagenda moet gezien worden als nadere uitwerking van de Omgevingsvisie. In de praktijk zal de Woonagenda fungeren als volkshuisvestelijk programma van de Omgevingsvisie.

1.4 Wonen en zorg In het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’4 is tevens opgenomen dat iedere gemeente haar huisvestingsopgave voor een breed scala aan aandachtsgroepen opneemt in haar volkshuisvestelijk programma. Het gaat hierbij onder andere om uitstromers van intramurale (zorg)instellingen, statushouders, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. Een deel van deze aandachtsgroepen zal ook tot de verplichte urgentiecategorieën bij de toewijzing van sociale huur behoren. De gemeente Epe beschikt al over een Woonzorgagenda en urgentieregeling. Deze worden in 2024 aangevuld met de nieuwe aandachtsgroepen en gecheckt op actualiteit. Het thema ‘wonen en zorg’ zal daarom slechts in beperkte mate genoemd worden in de Woonagenda. Dat neemt niet weg dat de Woonagenda veel raakvlakken kent met de thema’s van de Woonzorgagenda.

4 Onderliggend programma van de Nationale Woon- en Bouwagenda.

| Woonagenda 2024 - 2028

11

1.5 Samen met betrokken partijen

1.6 Proces woningbouwprojecten

Het realiseren van onze ambities op het wonen kunnen we alleen samen met onze betrokken lokale partners, zoals de woningcorporaties, huurdersorganisaties, ontwikkelaars, makelaars, inwoners, zorg- en welzijnspartijen. Deze Woonagenda hebben we daarom samen met hen vormgegeven. • Tijdens de ochtend van de sociale huur hebben we met Triada, Habion en de huurdersorganisaties uitgebreid stilgestaan bij de opgaven voor de sociale huursector. • Er is een marktkennerspanel gehouden, bestaande uit makelaars, ontwikkelaars en hypotheekverstrekkers waarbij vooral de uitdagingen voor de vrije sector (huur en koop) zijn besproken. • In elk dorp heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij bewoners aan konden geven wat zij belangrijk vinden als het gaat om het wonen in hun kern. • De raad heeft aan de voorkant van het proces kunnen aangeven welke onderwerpen zij van belang vindt om aan de orde te laten komen in de Woonagenda. • In 2021 heeft een uitgebreid woningbehoefteonderzoek plaatsgevonden in de gemeente Epe, inclusief de andere gemeenten in de regio NoordVeluwe (Hattem en Heerde). Voorafgaand aan het woonagenda-proces zijn de belangrijkste cijfers geactualiseerd met data over de laatste jaren. Om tot een breed gedragen Woonagenda te komen hebben we zoveel mogelijk punten die zijn aangedragen door de stakeholders, proberen over te nemen.

Er blijven echter altijd discussiepunten bestaan waar stakeholders van mening verschillen. Ons inziens zijn we met deze Woonagenda tot een beleid gekomen waarbij we op zeer veel punten recht doen aan de uitdagingen die stakeholders zien, maar waarbij we als gemeente eindverantwoordelijk blijven voor de uitvoering van het beleid.

De ontwikkeling van woningbouwlocaties willen we integraal en projectmatig aanpakken. Als start van de ontwikkeling stellen we daarvoor een document op met het plan en de aanpak voor die ontwikkeling. Daarin staan de kaders beschreven die gelden, zoals het woonprogramma, kwaliteit van woningen en woonomgeving. Ook zijn de aandachtgebieden voor de ontwikkeling meegenomen. Daarnaast is er aandacht voor de ambtelijke inzet, de financiële kaders, de planning, participatie met de omgeving en besluitvorming door de raad. Ontwikkelaars hebben aangegeven graag eventuele ambities of kwaliteitseisen vanuit de gemeente te kennen, zodat zij hun initiatief daar op voorhand op kunnen bijstellen. Dat scheelt veel tijd (en kosten) in de uitwerking van plannen. Bij woningbouwontwikkelingen die zowel meerdere beleidsaspecten raken, een grote impact hebben op de fysieke leefomgeving, de hoogste participatiescore hebben en waar meerdere belangen spelen, stellen we naast het document met het plan en de aanpak een visiedocument op waarin de uitgangspunten voor de ontwikkeling en de stedenbouwkundige kaders worden vastgelegd. Dit visiedocument gaat ter goedkeuring naar de raad.

| Woonagenda 2024 - 2028

12

2 Meer woningen bouwen Meer vestigers, meer huishoudens, grotere woningvraag Sinds 2015 kent de gemeente Epe een forse groei van het aantal inwoners. Jarenlang werd de groei van de gemeente vooral veroorzaakt door het hoge geboortecijfer, nu is daar de instroom van vestigers als tweede belangrijke factor bij gekomen. Het gaat vooral om gezinnen uit omliggende gemeenten (Apeldoorn, Heerde, Hattem, Zwolle, Nunspeet, Oldebroek, Ede), maar het aantal vestigers dat van grotere afstand naar Epe komt, is ook toegenomen. Deels gaat het om huishoudens die de gemeente Epe als aantrekkelijke woonplek zien, mede vanwege de gunstige prijsstelling van woningen ten opzichte van het duurdere woningaanbod in het westen van het land. Maar het gaat ook vaak om mensen die van oorsprong uit de gemeente Epe komen en na jaren van studeren en werken in een stad nu weer willen terugkeren naar plek waar ze vandaan komen.

aantrekkingskracht van ons woonmilieu op vestigers. Als we dat niet doen, groeit het woningaanbod niet mee met de vraag en zullen prijzen voortdurend stijgen en wachttijden oplopen. Bovendien zijn vestigers belangrijk om een gevarieerde bevolkingssamenstelling (mix van jong en oud) te behouden, ook nu het aantal senioren binnen onze gemeente sterk toeneemt. 1. Vergroting van de woningproductie In de Regionale Woondeal Stedendriehoek zijn afspraken gemaakt over de toekomstige woningbouwopgave per gemeente in de regio. De gemeente Epe krijgt hierin (net als enkele andere gemeenten) ruimte om meer woningen te kunnen bouwen om in te kunnen spelen op de grote regionale woningopgave. We hebben de ambitie om in de periode 2022 tot en met 2030 1.789 woningen (netto) toe te voegen aan onze woningvoorraad. Figuur 2.1: Gemeente Epe. Verwachte huishoudensontwikkeling 2022 - 2040, versus ambitie Woondeal en feitelijke ontwikkeling afgelopen tien jaar 16.500

In de afgelopen vijf jaar groeide de gemeente Epe naar 14.370 huishoudens (een groei van ruim 400 huishoudens; zo’n 80 per jaar). Op basis van recente prognoses is de verwachting dat het aantal huishoudens tot en met 2030 met 1.020 zal toenemen (ruim 125 huishoudens per jaar). Dit geeft al een eerste richting voor onze woningbouwopgave, maar houdt nog niet rekening met het al bestaande woningtekort. Het aantal woningzoekenden is op dit moment al groter dan het beschikbare aanbod.

16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 12.500

Het moge duidelijk zijn. De woningvraag in de gemeente Epe is groter dan waar we in het verleden mee te maken hadden. Daardoor willen we inzetten op een forse verhoging van onze woningbouwopgave. Alleen bouwen voor de lokale behoefte is niet voldoende. We moeten rekening houden met een continue

12.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Waar zetten we op in?

Feitelijke ontwikkeling

Prognose Provincie (2022)

Afspraken Woondeal

Bron: CBS (2023), Provincie Gelderland, Woondeal Stedendriehoek.

| Woonagenda 2024 - 2028

13

2. Versnelling van de realisatie We willen meer woningen gaan bouwen dan voorgaande jaren. We moeten daarom samen met onze partners versnellen om deze opgave te realiseren. Hiervoor zijn verschillende zaken belangrijk. Ten eerste zijn de grote woningbouwlocaties noodzakelijk waar we ‘meters kunnen maken’. Dit zijn de uitleglocaties Sprenghenparc en Oosterhof Zuid (Vaassen) en enkele locaties in Emst (1) en Oene (2). Daarnaast zijn enkele grotere locaties in Epe (’t Slath, Zuukerenk) en Vaassen (Kerkenland) als sleutelproject aangewezen, waar een groot aantal woningen wordt gerealiseerd. Deze sleutelprojecten kunnen gebruik maken van extra (Rijks)gelden om knelpunten op te lossen en de versnelling mogelijk te maken. Ten tweede is goede afstemming met ontwikkelende partijen (zowel commercieel als woningcorporaties) cruciaal. Ontwikkelaars moeten tijdig weten waar zij aan toe zijn om hun project snel op te leveren. Daarom willen we periodiek een gezamenlijk overleg met makelaars en ontwikkelaars om elkaar op de hoogte te houden van wat er speelt in de markt en om te bespreken hoe de samenwerking verder verbeterd kan worden. Ten derde kan er winst behaald worden door de ontwikkeling van woningbouwlocaties meer integraal op te pakken binnen de gemeentelijke organisatie.

Dat wil zeggen: het gelijktijdig afstemmen van meerdere ruimtelijke ontwikkelingen die binnen hetzelfde gebied plaats gaan vinden (zoals woningbouw, aanleg of aanpassing van infrastructuur, energievoorziening, aansluiting op bestaande groenstructuren, etc.).

basis geven we de voorkeur aan woningbouw op transformatie- en inbreidingsplekken in de dorpen. We ontkomen er waarschijnlijk niet aan dat we wat meer de hoogte in moeten bouwen dan in het verleden. Daarmee behouden we ons groene, natuurrijke buitengebied. Tegelijkertijd is de opgave zodanig groot, dat deze niet enkel via inbreiding is in te vullen. Bouwen op uitbreidingslocaties aan de randen van onze kernen is daarom noodzakelijk. In onze Omgevingsvisie hebben we per dorp de belangrijkste ontwikkelrichtingen voor woningbouw aangegeven. Hierbij geldt dat de kwantitatieve opgave voor Epe en Vaassen het grootst is. In deze dorpen is de behoefte aan woningen het grootst. Zowel onder huidige inwoners van de gemeente, als bij vestigers. Woningbouw in Emst en Oene richt zich voornamelijk op het bedienen van de lokale behoefte. Verder zijn er beperkte mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. Het gaat daarbij niet zo zeer om een volkshuisvestelijke opgave, als wel om het oplossen van andere ruimtelijke opgaven. In de eerste plaats de transitie van de agrarische sector. Zeker aan de rand van de Veluwe zullen er de komende jaren agrarische bedrijven zijn die stoppen als gevolg van de stikstofproblematiek.

Om deze bedrijfsbeëindigingen mogelijk te maken is op kleine schaal woningbouw mogelijk, waarbij wel diverse randvoorwaarden gelden (het moet bijvoorbeeld gaan om klimaatadaptieve en energieneutrale woningbouw en de locatie moet zich bevinden binnen de landschappelijke gebieden “Veluweflank” en “IJsselvallei” zoals benoemd in de Omgevingsvisie gemeente Epe5.

3. Transformatie en inbreiding zijn mooi, uitbreiding is noodzakelijk We zijn zuinig op onze ruimte en landschappelijke kwaliteiten. Een grote woningbouwopgave vraagt om goede ruimtelijke keuzes. Woningbouw zal namelijk bij lange na niet de enige ruimteclaim de komende jaren zijn. In de

5

Zie ook bijlage II: voorwaarden vrijkomende agrarische bebouwing.

| Woonagenda 2024 - 2028

14

Hoe gaan we dit realiseren? 1. 2.

3.

4.

We bouwen 1.789 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. We monitoren de voortgang van de woningbouwrealisatie en de realisatie van ambities uit deze Woonagenda. We vertalen daarvoor onze ambities in meetbare doelen. We organiseren twee keer per jaar een panelgesprek met makelaars en ontwikkelende partijen (zowel commercieel als woningcorporaties) om de actuele stand van zaken rond de woningbouw in de gemeente te bespreken. We zetten de Rijksgelden vanuit de Woningbouwimpuls in om de realisatie van Sleutelproject ’t Slath in Epe te versnellen en knelpunten weg te nemen.

| Woonagenda 2024 - 2028

15

3 De juiste woningen bouwen Betaalbaarheid van het wonen onder druk Op dit moment is de druk op de woningmarkt zodanig dat er in vrijwel elk segment wel ruimte is om woningen toe te voegen. Maar er zijn wel diverse doelgroepen op de woningmarkt voor wie het vinden van een geschikte woning extra lastig is. Inschrijftijd sociale huur loopt op, stijgende koopprijzen Vooral voor woningzoekenden met beperkte financiële middelen (zoals starters, alleenstaanden) is het lastig om een betaalbare woning te vinden. In de koopsector is de gemiddelde verkoopprijs gestegen van € 315.600 (2018) naar € 490.400 (2022); een stijging van 55% (landelijk was die stijging +49%). Voor de inkomensgroep tot € 48.625 is het ook mogelijk om op zoek te gaan naar een sociale huurwoning6. Maar er zijn steeds meer huishoudens met een laag inkomen die een beroep doen op de sociale huursector. Terwijl sociale huurwoningen uit de bestaande voorraad minder snel beschikbaar komen. Hierdoor is de inschrijftijd in de gemeente opgelopen van 4,2 jaar (2018) naar 5,9 jaar (2022). Het is daarom niet verwonderlijk dat de grootste vraag in de gemeente Epe uitgaat naar goedkope koopwoningen en sociale huur. Daar komt bij dat op Rijksniveau kaders zijn meegegeven om per gemeente de komende jaren voldoende woningen in de betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren (zie paragraaf 1.2)

Vergrijzing heeft invloed op woningvraag Daarnaast zien we al jaren dat het aandeel oudere huishoudens in onze gemeente toeneemt. Waren gezinnen met kinderen van oudsher de grootste huishoudensgroep in onze gemeente, tegenwoordig is het aandeel 1- en 2persoonshuishoudens tussen de 55 en 75 jaar bijna even groot. De komende jaren zal vooral het aandeel 75-plussers flink toenemen (van 19% nu, naar 26% in 2040). Deze doelgroep woont nu vaak in een ruime eengezinswoning. Maar hoe ouder men wordt, hoe groter de kans op fysieke ongemakken of een zorgvraag. Figuur 3.1: Gemeente Epe. Verwachte kansrijke- en kwetsbare woningmarktsegmenten voor uitbreiding (2020 - 2030)

kwetsbaar - kansrijk Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 250 Koop grondgebonden 250-325 Koop grondgebonden 325+ Koop app/toegankelijk tot 250 Koop app/toegankelijk 250+ -100 2020-2025

0

100

200

300

400

2025-2030

Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Epe (2021).

6

Dat kunnen in theorie ook de huishoudens met een inkomen boven deze grens zijn, maar het merendeel van de vrijkomende sociale huur (92,5%) moet jaarlijks aan de lagere inkomens

| Woonagenda 2024 - 2028

worden toegewezen. De kansen voor de midden- en hogere inkomens in de sociale huur zijn dus beperkt.

16

Daarom is er behoefte aan kleinere, levensloopgeschikte woningen. Deels zal het daarbij om gestapelde woningen gaan, deels om kleine, grondgebonden woningen. Vooral in de buurt van voorzieningen (winkels, zorg), maar een deel van de senioren wil in het eigen dorp wonen, ook als daar weinig voorzieningen zijn. Door de stijgende koopwoningprijzen nam het aantal senioren dat een verhuisstap maakte, de afgelopen jaren toe. Zij konden hun overwaarde verzilveren. Toch is er nog een vrij grote groep die nog niet de stap zet. Bijvoorbeeld omdat er te weinig geschikt woningaanbod is dat past bij hun woonwensen, of omdat ze opzien tegen het gedoe rondom een verhuizing. Hierdoor komen de ruime woningen waar deze senioren nu in wonen niet beschikbaar voor gezinnen die graag zouden willen doorstromen.

We vinden het wel belangrijk dat deze betaalbare woningen ook voor langere tijd behouden blijven voor het betaalbare segment (niet alleen voor de eerste koper). Dat kan met het opleggen van een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding, maar ook door de mogelijkheden van uitbouw te beperken (via kleinere kavels of specifieke woonvormen, zoals rug-aan-rugwoningen, boven- en benedenwoningen). Deze kleinere betaalbare woningen moeten wel passen bij het dorpse karakter van onze kernen. In Epe en Vaassen is er ruimte voor appartementen, terwijl in Emst en Oene de nadruk vooral bij grondgebonden woningen ligt. Daarnaast vinden we dat nieuwbouw over een zekere minimale woonkwaliteit moet beschikken. Voor het gros van onze nieuwbouwopgave (85%) zien we een woonoppervlak van 60m² voor reguliere woningen als ondergrens. Voor de overige 15% is een woonoppervlak van minimaal 35 m² mogelijk. Met name in de twee grotere kernen zien we dat onder startende 1- en 2-persoonshuishoudens een kleine (betaalbare) woning voor de eerste jaren van hun wooncarrière goed past. De genoemde minimale oppervlaktegrenzen gelden niet voor tijdelijke woonvormen of tiny houses.

Onder tiny houses verstaan we een zeer kleine woonruimte (tot ongeveer 50m²), gericht op mensen die hun ecologische voetafdruk willen verminderen (en daarom kleiner willen wonen), zelfvoorzienend willen leven of mensen die op zoek zijn naar betaalbare woonruimte. We zien tiny houses als een kansrijk woonconcept om onze woningvoorraad gevarieerder te maken.

Waar zetten we op in? 1. Betaalbare koopwoningen7 bouwen én behouden Het bouwen van betaalbare woningen vormt een speerpunt van ons woonbeleid. In de Regionale Woonagenda hebben we hierover met regiogemeenten reeds afspraken gemaakt: minimaal 70% van de gemeentelijke nieuwbouwopgave moet bestaan uit betaalbare huur- en/of koopwoningen. Voor de gemeente Epe betekent dit dat we tot en met 2030 ruim 540 betaalbare koopwoningen gaan realiseren. 8 Om deze woningen betaalbaar te kunnen bouwen, zal er wel een reële prijskwaliteitverhouding geboden moeten worden. Dit betekent kleinere woningen ten opzichte van wat er in het verleden is gebouwd (kleiner woonoppervlak, meer de nadruk op rijwoningen met smalle beukmaat, appartementen).

7

Onder betaalbare koopwoningen verstaan we alle koopwoningen tot de maximumprijsgrens middeldure koopwoning categorie 1 (bij alle overige woningbouwontwikkelingen) of categorie 2 (bij transformatie in het kernwinkelgebied) conform Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024, Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe. | Woonagenda 2024 - 2028

8

Bron: Regionale Woondeal Regio Stedendriehoek 2022 - 2030. 17

2. Meer woningaanbod (en doorstroming) voor senioren We moeten de komende jaren meer levensloopgeschikte woningen bouwen. Op landelijk niveau zal ongeveer 25% van de woningbouwopgave moeten bestaan uit levensloopgeschikte woningen voor senioren 9. De komende tijd wordt deze opgave vertaald naar regio en gemeente. Wat verstaan we onder een levensloopgeschikte grondgebonden woning? Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet) bevinden zich op de begane grond. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Wat verstaan we onder een levensloopgeschikte gestapelde woning? Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet) bevinden zich op dezelfde verdieping. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Daarnaast zijn woongebouwen voorzien van automatische deuropeners op de deuren naar verkeersruimten. Er is voldoende bereikbare stallingsruimte voor zowel fietsen met een hulpmotor als scootmobielen.

In de eerste plaats zijn deze woningen bedoeld voor senioren die op zoek zijn naar een woonruimte die beter past bij deze levensfase (kleiner huishouden, risico op fysieke beperkingen). Daarnaast kunnen deze woningen ook voor andere doelgroepen zeer geschikt zijn (jonge 1- en 2-persoonshuishoudens, jonge huishoudens met een fysieke beperking). Zeker rondom de centra van

9

Landelijk programma ‘Wonen en zorg voor ouderen (2022)’.

| Woonagenda 2024 - 2028

18

Epe en Vaassen (vlakbij alle voorzieningen) willen we beschikbare locaties benutten om levensloopgeschikte appartementen te creëren. Op andere plekken in onze gemeente gaat de behoefte vooral uit naar kleine, grondgebonden levensloopgeschikte woningen. Clustering van meerdere woningen10 bij elkaar is daarbij van belang, zodat (mocht dat nodig zijn) snel aanvullende zorg geleverd kan worden vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt (bijvoorbeeld bij een woonzorgcomplex). Daarnaast zijn er veel bewoners die bij elkaar in de buurt willen wonen en via een gemeenschappelijke ruimte of tuin samen activiteiten willen organiseren. Goed om de sociale cohesie binnen de gemeenschap te creëren én om vereenzaming tegen te gaan. Zulke hofjeswoningen kunnen gericht zijn op senioren die samen willen wonen, maar ook een combinatie van jongeren en senioren is mogelijk, waarbij mensen elkaar op meerdere manieren kunnen helpen bij klusjes, boodschappen, etc. We streven er naar om in elke kern minstens één woonvorm te ontwikkelen (bijvoorbeeld het wonen in een hofje of tiny houses) die nu nog niet of nauwelijks in de gemeente voor komt. Voor senioren met een zorgvraag kan het helpen als zij nabij een familielid of kennis kunnen wonen die mantelzorg kan verlenen. We bieden nu al de mogelijkheid om een tijdelijke mantelzorgwoning te plaatsen of in te richten op eigen erf.

Randvoorwaarde is dat men een zorgindicatie kan overleggen. We willen onderzoeken of we ook voorafgaand aan deze indicatiestelling mee kunnen werken aan een pre-mantelzorgwoning. Dit werken we nader uit in onze woonzorgagenda. 3. Doorstroming bevorderen Alleen het woningaanbod voor senioren vergroten is soms onvoldoende om de doorstroming op gang te brengen. Voor deze doelgroep is het ook nodig om 10

Clustering kan verschillende vormen aannemen, bijvoorbeeld een aanleunwoning, hofje, maar ook een appartement of enkele naast elkaar gelegen rijwoningen.

mensen te helpen en te stimuleren bij het verhuizen. Bijvoorbeeld door hen te informeren over het woningaanbod en beschikbare financiële ondersteuning. Momenteel is er al een verhuiscoach in de gemeente actief die 55-plussers begeleidt bij hun zoektocht naar een kleinere, aangepaste sociale huurwoning. Een andere mogelijkheid is om voorrangsregels te hanteren, zonder dat we daarmee nieuwbouw teveel voor één specifieke doelgroep willen labelen. 4. Meer sociale huur, vooral voor kleine huishoudens Om de druk op de sociale huursector te verminderen is meer nieuwbouw nodig. In de periode tot en met 2030 worden 625 sociale huurwoningen gebouwd om in de grote vraag te voorzien11. Om dit te bereiken hanteren we als uitgangspunten dat bij nieuwbouwlocaties vanaf 10 woningen minimaal 35% van het programma uit sociale huur bestaat12. Een evenwichtige spreiding over de gemeente vinden we belangrijk. Dit betekent dat deze doelgroep overal in de gemeente terecht kan en vergroot de keuze die mensen binnen elk dorp hebben. Daarnaast zorgt een evenwichtige spreiding voor een betere (financiële) haalbaarheid van de woningbouwplannen en wordt er geen zwaardere opgave opgelegd op bepaalde dorpen of locaties. Daarom geldt dit uitgangspunt voor woningbouwinitiatieven in al onze dorpen.

Daarnaast vinden we het als gemeente belangrijk dat de woningcorporaties terughoudend om gaan met de verkoop van sociale huur. Soms zal verkoop noodzakelijk zijn om investeringen in nieuwbouw of kwaliteitsverbetering van bestaande woningen mogelijk te maken. Maar we vinden het belangrijk dat er te allen tijde voldoende sociale huur in de voorraad aanwezig is om de grote vraag te bedienen. We zien dat nog altijd een groot deel van de vraag uit gaat naar eengezinswoningen (meer dan de helft van de totale behoefte aan sociale huur), maar 11 Waarvan 550 woningen door woningcorporaties worden gebouwd (Bron: Woondeal Stedendrie-

hoek 2022 - 2030). 12 Uitgezonderd transformatielocaties.

| Woonagenda 2024 - 2028

19

we zien de vraag steeds meer verschuiven naar kleinere woonruimte, gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens (zowel senioren als jongeren). Dit heeft ook consequenties voor de prijsklassen waarin gebouwd moet worden. Het merendeel van de nieuwbouw in de sociale huur (ongeveer 60%) zal gerealiseerd moeten worden in de prijsklasse tot de 1e aftoppingsgrens (< € 650, prijspeil 2024). Samen met de corporaties zal gekeken moeten worden hoe deze grote opgave waargemaakt kan worden. Er wordt daarbij al steeds vaker gekeken naar de mogelijkheden van prefab/conceptueel bouwen13. Door in grotere volumes en fabrieksmatiger te bouwen kan er sneller en efficiënter gebouwd worden. Daarnaast willen we samen met de corporaties onderzoeken hoe we in de toekomst meer kunnen sturen op woonlasten (in plaats van huurlasten), omdat de energierekening een steeds grotere component in de woonlasten vormt. Voorwaarde is daarbij wel dat we grip en inzicht blijven houden op of sociale huurwoningen (zowel nieuwbouw als bestaande bouw) betaalbaar blijven voor de doelgroep. 5. Bescheiden opgave middeldure huur Onze inwoners zijn van nature sterk koopgeoriënteerd als het gaat om de woningmarkt. Het aanbod aan middeldure huur is daardoor ook beperkt (ongeveer 4% van de woningvoorraad).

Toch zien we een bescheiden opgave aan middeldure huur, vooral onder senioren die op zoek zijn naar een comfortabel appartement, dichtbij de voorzieningen. Voor de periode tot en met 2030 willen we ongeveer 180 middeldure huurwoningen toevoegen aan de voorraad, waarbij ongeveer de helft wordt gebouwd door onze corporaties14. De focus op betaalbare huur- en koopwoningen is logisch. Hier is namelijk de grootste behoefte, zo bleek uit het meest recente woningbehoefte-

13

Bij conceptueel bouwen wordt een gestandaardiseerd woningconcept ingekocht in plaats van het zelf woningen ontwikkelen en laten bouwen.

| Woonagenda 2024 - 2028

onderzoek. Bovendien is het aanbod aan (middel)dure woningen binnen de bestaande voorraad al goed vertegenwoordigd. Toch zullen er ook de komende jaren nog duurdere (koop)woningen gebouwd worden. Juist ook om tot een gevarieerde wijken te komen (mix van koop en huur, prijsklassen). Het Didam-arrest en de uitzonderingspositie van woningcorporaties In november 2021 heeft de Hoge Raad in het Didam-arrest uitgesproken dat overheden niet meer onderhands (een-op-een) grond mogen verkopen aan een marktpartij. Overheden moeten (potentiële) gegadigden de gelegenheid bieden om mee te dingen bij de uitgifte van grond. Op basis van recente jurisprudentie is het echter mogelijk om - daar waar het gaat om verkoop van grond ten behoeve van de bouw van sociale huurwoningen - een uitzondering te maken voor woningcorporaties. Woningcorporaties (in onze gemeenten gaat het om Triada, Habion en Woonzorg Nederland) hebben een unieke positie, vastgelegd in de Woningwet. Zij hebben een maatschappelijke taak voor de bouw en beheer van sociale huurwoningen. Zij geven uitvoering aan de bouwopgave voor sociale huur zoals we die in deze Woonagenda hebben vastgelegd en vervolgens nader concretiseren in prestatieafspraken. Bovendien hebben de corporaties jarenlange ervaring met de ontwikkeling en exploitatie van sociale huurwoningen. De Woningwet omkleedt dit met waarborgen.

Het belang om de sociale woningbouwopgave onder te brengen bij een toegelaten instelling die hier ervaring in heeft en een wettelijk vastgelegde maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft, weegt zwaarder dan het belang van mededingingsruimte.

Hoe gaan we dit realiseren? 1. 2.

14

We bouwen tot en met 2030 540 betaalbare koopwoningen. We continueren ons prijsklassenbeleid, waarmee we ook borgen dat er voldoende goedkope koopwoningen (tot ongeveer € 260.000) worden gebouwd.

Bron: Regionale Woondeal Stedendriehoek 2022 – 2030.

20

3.

Bij nieuwe betaalbare koopwoningen hanteren we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding om sterke prijsstijgingen af te remmen en verhuur van betaalbare koop te voorkomen. 4. We blijven de starterslening aanbieden om woningen op de koopwoningmarkt financieel bereikbaar te houden voor onze starters. 5. De voorkeur gaat er naar uit een deel van de nieuwe koopwoningen betaalbaarder te maken via de inzet van een of meerdere koopconstructies (zoals KoopStart, HuurKoop of Erfpacht). Dit wordt verder uitgewerkt na vaststelling van de woonagenda. 6. Een aanzienlijk deel van nieuwe betaalbare koopwoningen zal bestaan uit kleine, niet of nauwelijks uit te bouwen woningen, om zodoende de waardeontwikkeling af te remmen en doorstroming te stimuleren. 7. Bij grote woningbouwlocaties (100 woningen of meer) streven we naar een programma waar ook invulling wordt gegeven aan de vraag naar tiny houses. Hierover gaan we het gesprek aan met de ontwikkelende partijen. 8. We streven er naar dat minimaal 25% van de op te leveren woningen uit levensloopgeschikte woningen zal bestaan (conform landelijke opgave). De exacte opgave bepalen we nadat de doorvertaling op regio- en lokaal niveau heeft plaatsgevonden. 9. We streven er naar om in elke kern minimaal één locatie met een ‘andere’ woonvorm te ontwikkelen (zoals tiny houses, hofjeswonen). 10.

We stellen een beleidskader op voor ‘andere’ woonvormen met daarin onder andere definities van de verschillende woonvormen, voorwaarden om mee te kunnen werken aan een initiatief en een beschrijving van de wijze waarop we de realisatie van ‘andere’ woonvormen willen faciliteren danwel stimuleren.

11. Bij nieuwe woningbouwplannen (uitgezonderd transformatielocaties) vanaf 11 woningen moet minimaal 35% van het programma uit sociale huur bestaan. Dit leggen we vast in het Omgevingsplan, waarbij we tevens een minimale instandhoudingstermijn (25 jaar) aangeven, alsmede aan welke inkomensgroep deze woningen moeten worden toegewezen. Zowel toegelaten instellingen (lees: woningcorporaties) als overige verhuurders moeten zich hieraan conformeren. 12. Als om moverende redenen15 en na overleg met de corporaties blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is, dan wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop. 13. We onderzoeken samen met de woningcorporaties hoe we in de toekomst meer kunnen sturen op betaalbare woonlasten (in plaats van betaalbare huurlasten). Voorwaarde is daarbij wel dat we grip en inzicht blijven houden op of sociale huurwoningen (zowel nieuwbouw als bestaande bouw) betaalbaar blijven voor de doelgroep. 14. We geven meer bekendheid aan de verhuiscoach die 55-plussers in een huurwoning advies geeft over de mogelijkheden om door te stromen naar een meer passende woning in de sociale huursector. 15. We onderzoeken de mogelijkheden om pre-mantelzorgwoningen toe te staan op eigen erf. Dit werken we nader uit in onze woonzorgagenda.

15 Aan te tonen door de ontwikkelaar: Noodzaak en motivatie moeten worden aangetoond door

middel van woononderzoek. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn: inpassing in omgeving, streven naar gevarieerde wijken (balans koop versus huur), druk op de leefbaarheid.

| Woonagenda 2024 - 2028

21

4 Aandacht voor bijzondere doelgroepen Steeds meer smaken in de woningbehoefte: qua urgentie, zorgvraag en wooncultuur De laatste jaren wordt de vraag naar woningen steeds diverser. Er zijn steeds meer doelgroepen op de woningmarkt die bijvoorbeeld vanwege een kwetsbare thuissituatie, zorgvraag of specifieke wooncultuur iets anders zoeken dan een standaard rij- of hoekwoning. Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is aangegeven voor welke aandachtsgroepen de gemeente haar huisvestingsopgave in beeld moet brengen. Een deel van deze aandachtsgroepen komt in de Woonagenda al aan de orde. De meer zorggerelateerde doelgroepen worden uitgewerkt in de Woonzorgagenda. Spoedzoekers Sommige woningzoekenden hebben met spoed behoefte aan (andere), vaak betaalbare woonruimte. Een deel van hen komt in aanmerking voor urgentie in de sociale huur, maar dat geldt niet voor iedere spoedzoeker (bijvoorbeeld niet voor starters, bij beperkt inkomensverlies of bij beëindiging van relatie). Voor deze doelgroep is het belangrijk dat er een flexibele schil in de woningvoorraad komt, waar zij snel en voor een tijdelijke periode terecht kunnen. Van daaruit kan men dan op zoek naar een permanente oplossing in hun zoektocht naar woonruimte. Voor deze doelgroep willen we flexwoningen toevoegen.

Dit zijn woningen die voor een bepaalde periode (10 à 15 jaar) geplaatst kunnen worden, vaak op locaties die wellicht pas op langere termijn worden ontwikkeld. De uitstraling wordt sober gehouden, om de woningen betaalbaar te houden en er een stimulans is om tijdig weer door te stromen naar structurele woonoplossing.

| Woonagenda 2024 - 2028

Deze woningen kunnen overigens ook voor andere doelgroepen ingezet worden (zoals starters en alleenstaanden). Internationale werknemers Op dit moment wonen er minimaal 230 internationale werknemers in de gemeente Epe. Het werkelijke aantal ligt wat hoger, omdat niet iedereen geregistreerd staat. Het aandeel internationale werknemers op de totale bevolking is relatief laag, vergeleken bij andere gemeenten in de Stedendriehoek. De verwachting is dat het aantal huisvestingsplekken op regioniveau met +4.360 tot +7.330 plekken gaat toenemen tot en met 2030. Een groot deel van die opgave zal landen in de gemeenten Apeldoorn en Deventer, waar nu al de meeste internationale werknemers in de regio wonen. Het is aan de werkgevers om voor goede huisvesting voor deze doelgroep te zorgen. De gemeente verkent de mogelijkheden om een beleidskader voor de huisvesting van arbeidsmigranten op te stellen. De aanbevelingen die op dit vlak zijn gedaan door het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (2020) vormen hierin een belangrijke leidraad. Dit is van belang om een veilige en gezonde woonomgeving voor internationale werknemers te creëren. Woonwagenbewoners Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft enkele jaren geleden geoordeeld dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient.

Vervolgens heeft de Rijksoverheid in 2018 een beleidskader uitgebracht met daarin vereisten ten aanzien van het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Hierin staat onder andere dat gemeenten het beleid ten aanzien van woonwagens- en standplaatsen moeten vaststellen als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Hierbij moet ruimte worden gegeven voor het woonwagenleven van woonwagenbewoners. Uitgangspunt is dat woonwagenbewoners binnen een redelijke termijn kans maken op een standplaats. Dat

22

houdt in dat de wachttijd voor een standplaats vergelijkbaar moet zijn met die van een gemiddelde sociale huurwoning in de gemeente Epe. Bij de huisvestingsopgave voor woonwagenbewoners richten we ons op mensen die een aantoonbare binding hebben met het woonwagenleven (op basis van het afstammingsbeginsel16). In onze huisvestingsverordening hebben we de voorrangsregels voor de toewijzing van standplaatsen reeds uitgewerkt, waarbij rekening wordt gehouden met deze aspecten. De gemeente Epe beschikt over twee woonwagenlocaties met in totaal 17 standplaatsen (Epe: 8, Emst: 9). Geïnteresseerde woonwagenbewoners kunnen zich inschrijven voor een standplaats op de inschrijflijst 17. Op dit moment staan 22 mensen op deze wachtlijst. Vijf daarvan kunnen zich beroepen op een binding met het woonwagenleven. Het is aan de gemeente om de toewijzing van standplaatsen en wachttijd van woonwagenbewoners te monitoren. Mocht de wachttijd voor een standplaats voor langere tijd langer zijn dan voor een gemiddelde sociale huurwoning, dan ligt er voor ons als gemeente een opgave om te kijken naar uitbreiding van het aantal standplaatsen. Op dit moment zijn alle standplaatsen eigendom van de gemeente. Deze worden verhuurd aan de woonwagenbewoners. Op die manier borgen we dat bij mutatie de standplaats opnieuw aan een woonwagenbewoner wordt toegewezen.

De woonwagens zijn eigendom van de bewoners zelf. Woonwagenbewoners die een huishoudinkomen hebben tot aan de inkomensgrenzen, genoemd in artikel 48 van de Woningwet, behoren tot de doelgroep van woningcorporaties. Het ontwikkelen, verhuren en exploiteren van woonwagenlocaties, standplaatsen en woonwagens (daar waar deze voorzien in de

16 Het afstammingsbeginsel houdt in dat vrijkomende standplaatsen met voorrang worden toe-

gewezen aan de eerste graads- (ouders, kinderen) en tweedegraadsfamilieleden (broers, zussen, kleinkinderen, grootouders) van woonwagenbewoners. 17 Gemeenten worden geadviseerd om onderzoek te doen naar de behoeften aan standplaatsen onder woonwagenbewoners. In het beleidskader van het Ministerie (2018) over woonwagens-

| Woonagenda 2024 - 2028

behoefte van de inkomensdoelgroep van de corporaties) behoort daarmee tot de kerntaak van de woningcorporaties18. Statushouders De afgelopen jaren lieten een sterke schommeling van het aantal asielzoekers in Nederland zien. Na enkele jaren van relatief lage instroom, is het aantal asielzoekers de laatste jaren weer fors aan het toenemen. Op het moment dat deze mensen een verblijfsstatus krijgen, heeft de gemeente de verantwoordelijkheid om deze statushouders te huisvesten in de reguliere woningen. Deze taakstelling lag in 2023 op 108 statushouders. De afgelopen jaren is het niet gelukt om de taakstelling te halen, waardoor er een behoorlijke achterstand is. Deze doelgroep heeft vooral behoefte aan een betaalbare huurwoning. Daarom maken we afspraken met alle sociale verhuurders voor het bieden van voldoende passende huurwoningen voor deze doelgroep. Daarbij kan gedacht worden aan het aanwijzen van (vaak) kleinschalige opvanglocaties, transformatie van bestaand vastgoed tot woonruimte, het maken van afspraken met de woningcorporaties over het bieden van voldoende zelfstandige woonruimte voor de taakstelling en het opstellen van een afwegingskader voor het toetsen van potentiële opvanglocaties.

Hoe gaan we dit realiseren? 1.

We verkennen de komende jaren de mogelijkheden voor de bouw van flexwoningen. We richten ons hierbij op een brede doelgroep van mensen die met spoed voor een tijdelijke periode woonruimte zoeken. Flex-

en standplaatsen wordt de inschrijflijst genoemd als een van de methoden om de behoefte aan standplaatsen te achterhalen. 18 Bron: Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (2018).

23

2.

3. 4.

woningen worden in de basis in de sociale huur gerealiseerd voor een minimale termijn van 15 jaar. We stellen een beleidskader voor de huisvesting van internationale werknemers op. Hierin werken we onze randvoorwaarden ten aanzien van de huisvesting en directe woonomgeving nader uit. We gaan kijken wat nodig is om recht te doen aan de volkshuisvestelijke opgave voor woonwagenbewoners in onze gemeente. Voor de huisvesting van statushouders worden resultaatafspraken gemaakt met de woningcorporaties over het bieden van voldoende huisvesting voor het invullen van de taakstelling.

| Woonagenda 2024 - 2028

24

5 Impuls voor de bestaande woningvoorraad Veel grote woningen, terwijl huishoudens kleiner worden We zijn van oudsher een echte gezinsgemeente. Het aandeel gezinnen met kinderen is nog steeds hoog, maar neemt al jaren af. Die trend zal ook de komende jaren doorzetten. Er zijn binnen onze gemeente steeds meer 1- en 2persoonshuishoudens. Dat komt deels door de vergrijzing (meer oudere huishoudens), maar ook onder jongeren/starters neemt het aandeel kleine huishoudens toe. Figuur 5.1: Gemeente Epe. Ontwikkeling gemiddelde huishoudensgrootte 2011 - 2040 2,45 2,4 2,35 2,3 2,25 2,2 2,15 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Gemiddelde huishoudensgrootte

Prognose

Bron: CBS (2023), Provincie Gelderland (2023).

19

Tegelijkertijd wonen we nog relatief vaak in ruime eengezinswoningen met (vaak ook ruime) tuin. Vooral op enkele specifieke plekken, zoals Emst, Oene, maar zeker ook het buitengebied, zijn zeer ruime woningen te vinden, zoals oude boerderijen. Daarmee komt de vraag op of we deze ruime woningen niet efficiënter kunnen benutten. Daarbij speelt ook mee dat de komende jaren waarschijnlijk een deel van de agrarische bedrijven zullen stoppen, zeker nabij het Natura2000-gebied in onze gemeente. Transformatie van deze bedrijven tot meerdere woningen kan een mogelijkheid zijn om tot een nieuwe, waardevolle invulling van het vrijkomende vastgoed te komen. Het is op dit moment mogelijk om in de gemeente Epe met twee huishoudens één woning te bewonen. In planologische zin is er echter nog steeds sprake van één woning. In de gemeente Epe staan ook veel recreatiewoningen. Vaak geconcentreerd op de grote parken, maar er zijn ook ongeveer 300 solitaire recreatiewoningen. Vaak ooit bedoeld als tweede woning. Deze woningen staan voor een deel van het jaar leeg. Permanente bewoning is verboden. Eigenaren zouden misschien best geneigd zijn om deze recreatiewoning van de hand te doen als het ook als reguliere woning verkocht of verhuurd kan worden.