969110 ROB Epe, Hoofdstraat 146 v6 incl. bijlagen

Ruimtelijke onderbouwing

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe

Mei 2024

Status: Definitief

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe

Plannaam: Plantype: Datum:

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een omgevingsvergunning Mei 2024

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

1

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 4 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 5 EISEN AAN EEN RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 6

HOOFDSTUK 2 DE HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE ................................................... 7 2.1 2.2 2.3

HUIDIGE SITUATIE PROJECTGEBIED................................................................................................................... 7 GEWENSTE SITUATIE ..................................................................................................................................... 8 VERKEER EN PARKEREN ................................................................................................................................. 9

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ........................................................................... 11 3.1 3.2 3.3 3.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 11 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 14 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 15 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 17

HOOFDSTUK 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ................................................... 22 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

GELUID .................................................................................................................................................... 22 BODEM.................................................................................................................................................... 23 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 24 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 25 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 27 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 29 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 31 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 32 WATERASPECTEN.......................................................................................................................................

34 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 36

HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 37 HOOFDSTUK 6 VOOROVERLEG ........................................................................... 38 6.1 6.2 6.3 6.4

HET RIJK .................................................................................................................................................. 38 PROVINCIE GELDERLAND ............................................................................................................................. 38 WATERSCHAP VALLEI EN VELUWE ................................................................................................................. 38 OMGEVINGSTRAJECT .................................................................................................................................. 38

BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ......................................................... 39 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI EN LUCHTKWALITEITSONDERZOEK ......................................... 40 AKOESTISCH ONDERZOEK VAN DE GELUIDSWERING VAN DE GEVELS .............................................................. 41 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 42 AERIUS-BEREKENING .......................................................................................................................... 43 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA .............................................................................................................. 44 NADER ONDERZOEK HUISMUS .............................................................................................................. 45 NADER ONDERZOEK GIERZWALUW ........................................................................................................ 46 NADER ONDERZOEK VLEERMUIS ............................................................................................................ 47 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK............................................................................................................... 48

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing BIJLAGE 10 BIJLAGE 11 BIJLAGE 12

AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R ..................................................................................................... 49 WATERTOETS .................................................................................................................................... 50 OMGEVINGSTRAJECT .......................................................................................................................... 51

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Het voornemen bestaat om aan de locatie Hoofdstraat 146 te Epe (hierna projectgebied) een kleinschalig complex met 9 appartementen te realiseren. In de huidige situatie bevindt zich op het perceel een woonwinkelpand, wat enkele maanden leeg staat. In de huidige situatie kent het perceel een detailhandelsbestemming met een bouwvlak. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan “Epe Zuid”. Het realiseren van 9 appartementen is namelijk niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van de ter plaatse geldende bestemming ‘Detailhandel’. In voorliggend geval kan van het geldende bestemmingsplan worden afgeweken en medewerking aan de ontwikkeling worden verleend via een omgevingsvergunning conform artikel 2.12 eerste lid onder a, sub 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). Deze afwijking van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden met een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied bevindt zich aan de Hoofdstraat 146 te Epe, ten zuiden van het centrum van Epe in de gemeente Epe. Het perceel waaruit het projectgebied bestaat is kadastraal bekend als gemeente Epe & Oene, sectie U, nummer 5299. In afbeelding 1.1 is het projectgebied ten opzichte van Epe en de directe omgeving weergegeven. Het projectgebied is aangegeven met de rode ster en de rode belijning.

Afbeelding 1.1

Ligging van het projectgebied ten opzichte van Epe en de directe omgeving (Bron: plattekaart.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

1.3

Huidig planologisch regime

1.3.1

Algemeen

Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Epe Zuid” en “Parapluplan Parkeren”. Deze bestemmingsplannen zijn respectievelijk vastgesteld op 15 januari 2009 en 8 november 2018 door de raad van de gemeente Epe. Op basis van het bestemmingsplan “Epe Zuid” is het projectgebied voorzien van de bestemming ‘Detailhandel’ met een bouwvlak en de maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 6m en maximum goothoogte: 3m’. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan opgenomen. Het projectgebied is hierin indicatief aangegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 1.2

1.3.2

Uitsnede geldend bestemmingsplan “Epe Zuid” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving bestemmingen

De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor detailhandel en daaraan gerelateerde horeca en dienstverlening en het wonen in één bedrijfswoning, met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere-werken, tuinen, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. Er mag alleen ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarbij een gebouw alleen binnen een bouwvlak met de maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 6 meter en 3 meter mag worden gebouwd. 1.3.3

Strijdigheid

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Epe Zuid”. Op basis van de bestemming ‘detailhandel’ is slechts één bedrijfswoning per bestemmingsvlak toegestaan, in de gewenste situatie worden 9 appartementen gerealiseerd. Aangezien op basis van de geldende regeling het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande en doordat het voornemen voorziet in reguliere woningen in plaats van bedrijfswoningen, ontstaat er strijdigheid met het geldende bestemmingsplan. Tevens krijgt het nieuwe woongebouw een bouwhoogte van maximaal 11,4 meter en goothoogte van 7,4 meter. Bovendien heeft het ontwerp ook een dakrand van 9 meter hoog (hoogte van de lift en het trappenhuis). Op basis van het huidige bestemmingsplan een bouwhoogte van 6 meter toegestaan. De

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing beoogde ontwikkeling is daarmee in strijd met bouwregels uit het geldende bestemmingsplan. Tevens valt een gedeelte van de beoogde ontwikkeling buiten het bouwvlak. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt via een omgevingsvergunning afgeweken van het geldende bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 30 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening’.

1.4

Eisen aan een ruimtelijke onderbouwing

Een op artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo gebaseerde zelfstandige instructie voor de inhoud en inrichting van deze ruimtelijke onderbouwing ontbreekt in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Artikel 5.20 van het (Bor) verklaart voor de inhoud van het besluit de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing belicht alle relevante aspecten vanuit de ruimtelijke ordening en toont aan dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Hieronder is verwoord waaraan een ruimtelijke onderbouwing moet voldoen. In een goede ruimtelijke onderbouwing zijn neergelegd: 1. 2. 3. 4.

5.

6.

een verantwoording van de gemaakte keuzen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.9; de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg; Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 6; de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek; verwezen wordt naar de gehele ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat met alle relevante feiten en af te wegen belangen rekening is gehouden; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding zijn betrokken; het ontwerpbesluit wordt voor een ieder ter inzage gelegd. Er wordt gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan; Verwezen wordt naar hoofdstuk 5.

Voor zover bij het project geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, waarin de hierna volgende onderdelen zijn beschreven, worden in de ruimtelijke onderbouwing ten minste neergelegd: 7. 8.

9.

1.5

een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden; Verwezen wordt naar paragraaf 4.7. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het besluit begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied; In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan relevante aspecten; een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het besluit zijn betrokken; het betreffende hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer heeft betrekking op luchtkwaliteitseisen. Deze zijn beschreven in paragraaf 4.3.

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige en gewenste situatie ter plaatse van het projectgebied. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente Epe beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op alle relevante milieuen omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 staat in het teken van de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 2 2.1

DE HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE

Huidige situatie projectgebied

Zoals aangegeven ligt het projectgebied aan de Hoofdstraat 146 te Epe. De Hoofdstraat is een van de ontsluitingswegen van Epe en loopt dwars door het centrum van Epe in zowel de noordelijke als zuidelijke richting. De functionele structuur rondom het projectgebied wordt gekenmerkt door verschillende functies, waaronder wonen, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. De directe omgeving kenmerkt zich door deze verscheidenheid aan functies. Het projectgebied zelf bestaat uit een voormalig woon-winkelpand. De winkelruimte heeft een BVO van 100 m2. Ten oosten wordt het projectgebied begrensd door de Hoofdstraat. Ten zuiden van het projectgebied bevindt zich een horecabestemming. Ten noorden van het projectgebied bevindt zich een detailhandelsbestemming. Aan de overige zijden wordt het projectgebied begrensd door woningen. Afbeelding 2.1 geeft een luchtfoto van het projectgebied (rode belijning) weer. In afbeelding 2.2 is een straatbeeldfoto van het projectgebied weergegeven.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto projectgebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 2.2

2.2

Straatbeeldfoto Hoofdstraat 146 (Bron: Google Streetview)

Gewenste situatie

De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op het realiseren van 9 appartementen in 3 bouwlagen met de voorgevel aan de Hoofdstraat. De appartementen zijn beschikbaar voor de middeldure koop. De woningen zijn bereikbaar vanaf het binnenterrein. Het binnenterrein heeft de functie van een binnenhof, voorzien van bergingen, parkeerplaatsen en groen. De appartementen hebben gelijke afmetingen van ca. 71 m². De appartementen zijn voorzien van een privé buitenruimte, welke grenst aan de entree van de woningen. De 2 kamer-appartementen hebben een woonkamer met uitzicht op de Hoofdstraat. De appartementen op de eerste en tweede verdiepingen zijn bereikbaar via een trappenhuis aan de linkerzijde van het complex. De appartementen op de begane grond zijn toegankelijk vanaf het binnenterrein. Aan de Hoofdstraat wordt aangesloten bij de vorm en het volume van omliggende diverse panden. Door de gevelindeling en kozen materialen is aansluiting gezocht bij de schaalgrootte van omliggende panden en woningen. Het nieuwe woongebouw krijgt een bouwhoogte van 11,4 meter en goothoogte van 7,4 meter. Bovendien heeft het ontwerp ook een dakrand van 9 meter hoog (hoogte van de lift en het trappenhuis). In afbeelding 2.3 zijn aanzichten van de te realiseren appartementen opgenomen. In afbeelding 2.4 is een situatietekening van de gewenste situatie ter plaatse van het projectgebied weergegeven.

Afbeelding 2.3

Aanzichten gewenste ontwikkeling (Bron: Strategie Architecten)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 2.4

Situatietekening gewenste situatie (Bron: Strategie Architecten)

2.3

Verkeer en parkeren

2.3.1

Algemeen

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt normaliter aangesloten bij de publicatie parkeernormen van de gemeente Epe die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren’’ dat is vastgesteld op 8 november 2018. Dit is vertaald in de ‘Nota parkeernormen 2018 gemeente Epe’. Echter wordt vermeld dat gelijktijdig met het verlenen van de vergunning voor de voorliggende ontwikkeling de ‘Nota parkeernormen 2024’ wordt vastgesteld. Derhalve is met de gemeente overeengekomen dat in dit geval voor wat betreft de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de ‘Nota parkeernormen 2024’ van de gemeente Epe. Voor de te hanteren verkeersgeneratie is aangesloten bij de kencijfers van Nationaal kenniscentrum voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte (CROW: Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381, publicatie 381, december 2018). Ten aanzien van voorliggend plan worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • •

Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (bron: ‘Nota parkeernormen 2024’ gemeente Epe); Stedelijke zone: rest bebouwde kom (bron: ‘Nota parkeernormen 2024’ gemeente Epe); Functie: koop, appartement, midden.

Op basis van de voorgenoemde uitgangspunten, behoort het projectgebied tot de ‘rest bebouwde kom’. Echter, de Hoofdstraat is een aanloopstraat van het centrum en winkelgebied in Epe, waar dubbelgebruik mogelijk is. Derhalve wordt in overleg met de gemeente voor de parkeernormen aangesloten op de stedelijke zone ‘centrum’. Bovendien is het centrum van Epe ook aangemerkt als ‘matig stedelijk’ in plaats van ‘weinig stedelijk’. 2.3.2

Parkeerbehoefte

Op basis van de in paragraaf 2.3.1 opgenomen uitgangspunten ontstaat qua parkeerbehoefte voor de voorgenomen ontwikkeling het volgende beeld:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing Functie Parkeerbehoefte Hoofdgroep Wonen 1,3 per woning Koop (niet grondgebonden) met gebruiksoppervlakte =/> 60,0 < 100 m2 Totaal gemiddeld afgerond

Aantal 9

Totale parkeerbehoefte 11,7

12 parkeerplaatsen

Het projectgebied is van voldoende omvang om op eigen terrein te voorzien in 10 parkeerplaatsen, zoals tevens weergegeven in de situatieschets in afbeelding 2.4. Derhalve is er op eigen terrein ruimte om te voorzien in een parkeerbehoefte van 1,1 parkeerplaats per woning. Om aan de parkeerbehoefte te voldoen, moeten er nog 1,8 (afgerond naar 2) parkeerplaatsen worden gevonden, wat gelijk staat aan 0,2 keer 9. Zoals reeds omschreven in paragraaf 2.1 bestaat het projectgebied in de huidige situatie uit een woonwinkelpand. De winkelruimte heeft een BVO van 100 m2 en maakt voor parkeerbehoefte gebruik van de openbare parkeergelegenheden. De functie ‘Binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 20.000-30.000 inwoners’ uit de ‘Nota parkeernormen 2024’ van de gemeente Epe kent een parkeerbehoefte van 3,3 parkeerplaats per 100 m2 BVO). Derhalve is er voor de winkelruimte 1 * 3,3 = 3,4 (4) parkeerplaatsen beschikbaar in de openbare ruimte. Deze openbare parkeerplaatsen kunnen worden ingezet om het tekort van 2 parkeerplaatsen op te vangen, dit is ook overeengekomen in de gemeente. Mede dankzij vorenstaande wordt er wat betreft de parkeerbehoefte geen belemmering voorzien. 2.3.3

Verkeersgeneratie

Op basis van de in paragraaf 2.3.1 opgenomen uitgangspunten, ontstaat qua verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling het volgende beeld: Functie

Verkeersgeneratie

Koop, appartement, 5,1 per woning midden Totaal gemiddeld afgerond

Aantal 9

Totale verkeersgeneratie 45,9 46 verkeersbewegingen

Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een verkeersgeneratie van 46 verkeersbewegingen per etmaal. Op voorhand wordt geconcludeerd dat de infrastructuur rondom het projectgebied over voldoende capaciteit beschikt om een dergelijke toename in het aantal verkeersbewegingen te kunnen afhandelen, dit kan temeer gesteld worden doordat de huidige detailhandelsfunctie komt te vervallen. 2.3.4

Conclusie

Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de in deze ruimtelijke onderbouwing besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 3

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing 3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;

2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;

3.

Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen herontwikkeling. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Algemeen In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 3.1.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. a. b.

11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

In voorliggend geval is er sprake van het toevoegen van 8 woningen. Gelet op eerder genoemde jurisprudentie van een stedelijke ontwikkeling is geen toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’ vereist. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: • •

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan of omgevingsvergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 9 woningen, echter is er momenteel al één woning aanwezig op het perceel. Per saldo worden 8 woningen toegevoegd. Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor de volledigheid wordt echter wel kort getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame ontwikkeling’. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het ruimtelijke initiatief een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De beoogde woningen zijn met name bedoeld voor de lokale behoefte (kern Epe en omliggend buitengebied) Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan worden beperkt tot de gemeente Epe. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling In paragraaf 3.3.1 is de regionale woonagenda en de evaluatie en herijking daarvan beschreven en in paragraaf 3.4.3 en 3.4.4 zijn de woonvisie, woonagenda en woningbouwprogrammering van de gemeente Epe beschreven. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de voorgenoemde beleidsstukken.

Zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt is behoefte aan de woningen die in voorliggende ruimtelijke ontwikkeling mogelijk worden gemaakt. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Het projectgebied ligt binnen de kern van Epe en is voorzien van een bestemming op basis van stedelijke functies (detailhandel) zijn toegestaan. Daarmee is in voorliggend geval sprake van stedelijkheid. Conclusie ladder van duurzame verstedelijking Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder van duurzame verstedelijking. 3.1.3

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Gelderland, welke is verankerd in de Omgevingsverordening Gelderland. 3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland en Omgevingsverordening Gelderland

3.2.1.1 Algemeen Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ vastgesteld. Op 1 maart 2019 is deze in werking getreden. De provincie wil Gelderland in de toekomst ‘Gaaf’ houden, en vindt dat daar nu wat voor gedaan moet worden. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn grote, verscheidene ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Hierbij staan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; Biodiversiteit: werken met de natuur; Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

3.2.1.2 Continuering ruimtelijk beleid Een vijftal wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving gaat sinds 2014 op in de Omgevingsvisie. Dit gaat over planfiguren voor ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Vanuit de Omgevingsvisie 2014 vindt de provincie de volgende zaken van belang. Deze worden door de provincie Gelderland gecontinueerd. Het gaat om de thema’s: • • • • •

Ruimtelijk beleid; Waterbeleid; Milieubeleid; Natuur- en landschapsbeleid; Verkeers- en vervoerbeleid.

Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke plannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen. 3.2.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland en Omgevingsverordening Gelderland Met het bouwen van de 9 appartementen wordt voorzien in de lokale woningbehoefte in Epe. Dit zorgt voor een verbetering van de leefbaarheid van de kern.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing Tevens wordt met het nieuwe gebouw wordt bijgedragen aan de energietransitie. Verder wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie. In de Omgevingsverordening zijn geen specifieke regels opgenomen die van belang zijn voor voorliggend initiatief. De voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland. 3.2.2

Toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonagenda Cleantech Regio 2018

3.3.1.1 Algemeen De gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Heerde, Lochem, Voorst en Zutphen werken al jaren samen in de regio Stedendriehoek. De regio profileert zich tegenwoordig tevens als ‘Cleantech Regio’. Met de ‘Woonagenda Cleantech Regio 2018’ zet de regio in op een toekomstbestendige woningvoorraad en woonomgeving. Ook met nieuwbouw wordt hieraan bijgedragen door de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek te bouwen. De regionale koers wordt lokaal vormgegeven, met per gebied verschillende speerpunten. Recht doen aan de variëteit aan kwaliteiten in de regio is dan ook het uitgangspunt voor de regionale Woonagenda. De Woonagenda bestaat uit vier bouwstenen: 1. 2. 3. 4.

De drie centrale thema’s voor goed wonen in de regio; De gezamenlijke richtinggevende principes voor kwalitatief programmeren; Flexibel programmeren met ruimte voor specifieke lokale opgaven; Een uitvoeringsagenda voor de gezamenlijke activiteiten.

Voor de gemeente Epe geldt het uitgangspunt 'Epe bouwt voort op kwaliteit'. 3.3.1.2 Epe bouwt voort op kwaliteit Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. De betaalbaarheid en bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk en die neemt de komende jaren toe. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De focus ligt daarbij op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen, waarbij ook het klimaat een nadrukkelijk punt is bij locatiekeuze. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering. Samen met de corporatie is geconstateerd dat de sociale woningvoorraad de komende 10 jaar tussen de 185 en 270 woningen moet toevoegen.

Naast onze inzet op kwalitatief programmeren is er per gemeente een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma opgesteld op basis van de actuele Primos woningbehoefteprognoses. Daarbij wordt een bandbreedte gehanteerd tussen een behoefte op basis van de huishoudensgroei en een waarbij ook het theoretische woningtekort wordt ingelopen. Voor de realisatie van die laatste, hogere behoefte, is het noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwaliteit omdat die aantallen alleen realistisch zijn als het aanbod goed aansluit op de vraag. De bandbreedte voor de gemeente Epe is vastgesteld op 450 - 575 woningen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing 3.3.1.3 Eddendum Woonagenda Cleantech Regio Bij de vaststelling van de Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 is afgesproken dat deze wordt geëvalueerd en herijkt. Dat is ook nodig omdat er een aantal nieuwe thema’s spelen en gemeenten tegen de grenzen van de huidige afspraken aanlopen. Op basis van de evaluatie is vastgesteld dat een herijking zoals bedoeld in 2018 (een bijstelling op basis van nieuwe woningmarktcijfers) niet voldoende is om recht te doen aan alle veranderingen op het speelveld wonen. Op de korte termijn geeft een pragmatische herijking goede handvatten voor het woonbeleid, maar om voor de langere termijn goed in te kunnen spelen op de veranderende beleidswensen moet een nieuwe Woonagenda ontwikkeld worden. Dat is vooral nodig om invulling te geven aan de hogere groei-ambitie en de wens om een andere positie in te nemen in de landelijke verstedelijkingsopgave. De evaluatie en herijking is vastgelegd in het Addendum Woonagenda Cleantech Regio (d.d. 6 november 2020). Korte termijn: inzetten op versnelling woningbouw 2020-2022 De huidige Woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking.

Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema’s betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten. Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 wordt de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma. Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig corrigeren we die met maatwerkafspraken De woningvraag is toegenomen en ligt nu ongeveer 40% hoger dan in 2018 verondersteld was. De inzet is gericht op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en nieuwe bouwplannen voorbereiden als antwoord op de krapte op de woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de extra woningvraag zullen er naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties nodig zijn. Lange termijn: herpositionering Cleantech Regio in landelijke verstedelijkingsopgave tot 2040 Uit deze evaluatie blijkt dat er bij (bijna) alle gemeenten een wens is om in te zetten op een hogere groeiambitie ter behoud en versterking van de vitaliteit van de kernen, dorpen en steden. De gestegen woningbehoeftecijfers (+40% t.o.v.

Woonagenda 2018) geven een basis voor die extra groei, maar daar bovenop speelt de discussie over een substantiële schaalsprong die hoger is dan die autonome groei. Voor dat laatste zal werk gemaakt moeten worden van de herpositionering van de Cleantech Regio in landelijke verstedelijkingsopgave met een nadrukkelijkere rol voor de regio bij de opvang van landelijke woningbehoefte. Die schaalsprong is geen doel op zich maar moet (samen met onder andere de economische-, infrastructureleen de duurzaamheidsopgaven) bijdragen aan het versterken van de vitaliteit van de steden, dorpen, kernen en landelijk gebied voor de langere termijn. Nieuwe uitleglocaties Om te voorzien in voldoende plancapaciteit en om voldoende tempo in de woningbouw te houden moeten naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties ontwikkeld worden. Een belangrijk deel van de woningbouwplannen waarmee wordt voorzien in de woningbehoefte ligt op inbreidings- en transformatielocaties. Gemeenten spannen zich in om deze te realiseren in lijn met de uitgangspunten voor zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik uit de regionale Woonagenda. Maar dit zijn vaak complexe plannen waardoor de realisatie onzeker is. Ook geven dergelijke locaties niet altijd de mogelijkheid om alle gewenste type woonprojecten te realiseren. Zo is de gemeente Epe op zoek naar locaties voor betaalbare sociale huur.

Bij de meeste gemeenten zijn de potentiële inbreidingslocaties (vrijkomende scholen, bedrijven etc.) al meegenomen in het programma en is er beperkte extra capaciteit op de inbreidingslocaties te verwachten. Gemeenten willen op zoek naar nieuwe uitleglocaties om voldoende plancapaciteit beschikbaar te hebben. Zeker in combinatie met een extra groeiambitie voldoet het aanbod op de inbreidingslocaties niet. Alle gemeenten hebben het voornemen om een nieuwe uitleglocatie te (onder)zoeken of zijn al gestart met de voorbereiding hiervan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing De lokale woonopgaven In de Woonagenda 2018 is een van de uitgangspunten de diversiteit aan woonmilieus en opgaven in de verschillende delen van de regio. Op basis daarvan zijn specifieke lokale speerpunten geformuleerd en wordt gemeenten, onder andere met maatwerkafspraken, de ruimte gegeven om deze op te pakken. Voor de gemeente Epe gelden hierbij dat de gemeente als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De wijk Klaarbeek is versneld gerealiseerd en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt. Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren.

Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw. Epe wil graag in gesprek over het voorzien in de bovenlokale vraag. De woningbouw kan versneld worden, maar daarvoor is wel extra capaciteit nodig voor de te doorlopen procedures en onderzoek en mogelijk een aanjager vanuit het provinciehuis en ondersteuning vanuit het Actieplan Wonen. Herijking Besloten is om de inzet voor de komende twee jaar te richten op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en het in voorbereiding nemen van nieuwe bouwplannen. Als indicatie van de omvang is voor de gemeente Epe voor de periode tussen 2020 en 2030 een bandbreedte vastgesteld van 1.025 - 1.350 woningen. 3.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Woonagenda Cleantech Regio 2018 De regionale Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 en de herijking daarvan in het Addendum voorzien voor de gemeente Epe in een forse woningbouwopgave. Deze opgave moet zowel tot stand komen door transformatie en door uitbreiding. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een transformatie van een woonwinkelpand binnen de bebouwde kom van Epe. Binnen het projectgebied wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit, zodat het groene karakter en de leefbaarheid van de kern Epe blijft behouden.

Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid en betaalbaarheid van de lokale woningmarkt, welke momenteel onder druk staat. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de invulling van de regionale woningbouwopgave.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven

3.4.1.1 Algemeen De gemeente Epe is een bijzonder mooie gemeente. Er is veel om dankbaar voor te zijn: veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. Daar wil de gemeente zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden die we hebben. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met haar inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing 3.4.1.2 De opgaven voor Epe Algemeen Energie, klimaat en biodiversiteit zijn ook binnen de kern Epe belangrijk. Het gaat onder andere om de warmtetransitie en maatregelen tegen hittestress, verdroging en piekregenbuien. Het stimuleren van bewegen is een opgave die gezondheid moet verbeteren in Epe. Dit geldt voor alle leeftijden. De toegankelijkheid verbeteren is in het verlengde daarvan vooral ook voor ouderen van belang. Door aan een prettige omgeving te werken zal ook worden bijgedragen aan het welzijn van de inwoners. Voor Epe geldt dat uitbreiding van de kern door woningbouw een belangrijke bijdrage moet leveren aan de groei. De gemeente zal in aantallen en doelgroepen sturen. Binnen Epe is met name het centrum een belangrijk speerpunt. In het verlengde van 100% wild ligt ook een relatie tussen het centrum en Veluwe. Detailhandel, horeca en andere voorzieningen zijn van waarde voor zowel inwoners als recreanten en toeristen. Ruimte voor bedrijven en ook vernieuwing zal op het bedrijventerrein Kweekweg moeten worden geboden. Wonen De gemeente heeft een stevige bouwopgave voor woningen. In Epe wordt op meerdere locaties uitgebreid. Landschap en bestaande natuur zijn inspiratie voor ontwikkeling.

Er wordt voor alle doelgroepen gebouwd en de gemeente zet in op nieuwe woontypologieën, bijvoorbeeld: flexibele bouw, innovatieve woonconcepten en woon-zorgbuurten met bijzondere nieuwe woonvormen voor ouderen. Bij nieuwbouw zet de gemeente ook in op klimaatbestendigheid, groen (bomenstructuur en een groene ondergrond) en blauw (ruimte voor water). Er zijn groene aders naar de bestaande wijken, het verbeteren van biodiversiteit en inspelen op de klimaatopgave worden gekoppeld. De omgeving bepaalt mede de manier waarop invulling wordt gegeven aan de opgave. Het STOP-principe (Stappen, Trappen, OV en Privé) is leidend voor de opbouw van de wijk (bestaand en nieuw), via fietsradialen worden belangrijke verbindingen gelegd met de omgeving en het centrum. Op de fietsradialen wordt verkend of door het inrichten van fietsstraten, eenrichtingsverkeer of een ‘knip’ veilige en snelle verbindingen kunnen worden gerealiseerd. In nieuwbouwwijken is geen doorgaand verkeer. Elektrisch rijden wordt gefaciliteerd. Voor goede functionerende woonwijken (zowel bestaand als nieuw) zijn maatregelen gericht op doorstroming en verkeersveiligheid. Goede en veilige fietsverbindingen tussen de dorpen (bijvoorbeeld Vlot en Veilige fietsroute F50 en aantakkingen) worden verder ontwikkeld.

Op de bestaande autoverbinding tussen de dorpen en de centrumring brengt een snelheidsverlaging extra verkeersveiligheid en minder hinder 3.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het realiseren van 9 appartementen, welke beschikbaar komen voor de middeldure koop. Hiermee wordt bijgedragen aan de woningbouwopgave van de gemeente Epe. De woningen zijn geschikt voor starters, senioren en alleenstaanden, waarmee het voorziet in behoefte van verschillende doelgroepen. In het projectgebied is ruimte en voorziening voor klimaatbestendigheid. Door de compacte bebouwing op het perceel is er genoeg ruimte voor infiltratie van regenwater. Tevens wordt nagestreefd om de niet bebouwde ruimte zoveel mogelijk groen in te richten, om zo hittestress te voorkomen en in te perken. 3.4.2

Woonagenda gemeente Epe 2024-2028

3.4.2.1 Algemeen In de afgelopen jaren is de woningvraag veranderd. De vraag naar betaalbare huur en koopwoningen is sterk toegenomen. Ook wordt de vraag gevarieerder van aard; meer vraag naar kleinere en nieuwe woonvormen, zoals hofjeswonen en tiny houses. Daarnaast is in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgekomen. Het BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing Rijk heeft daarin aangegeven dat elke gemeente moet bijdragen aan een oplossing voor het landelijke woningtekort (900.000 woningen toevoegen tot en met 2030), waarbij 2/3e van de nieuwbouw uit betaalbare woningen moet bestaan. Gemeenten moeten deze landelijke opgaven vertalen naar een lokale uit werking. Dat gebeurt via deze Woonagenda. Deze visie op wonen is op hoofdlijnen al geformuleerd in de Omgevingsvisie. De nadere uitwerking en concretisering vindt plaats in de Woonagenda. 3.4.2.2 De belangrijkste speerpunten De belangrijkste speerpunten die in de Woonagenda worden genoemd zijn: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Inspelen op de grote woningbehoefte De vraag naar woningen in de gemeente is zeer groot. In de eerste plaats van huidige inwoners die graag in de gemeente willen blijven wonen, maar ook van woningzoekenden die elders wonen en hier graag zouden willen wonen. In de Regionale Woondeal is vastgelegd dat de gemeente Epe, net als enkele andere gemeenten, de komende jaren een extra inspanning op woningbouw voor haar rekening neemt, ten opzichte van eerder gemaakte afspraken. Juiste balans tussen wonen en andere ruimtelijke opgaven Naast wonen zijn er nog tal van andere ruimteclaims. In de eerste plaats is er ook ruimte nodig voor natuur, maar ook mobiliteit, bedrijvigheid, recreatie. Al deze functies zijn van grote waarde voor de (woon)aantrekkelijkheid van de gemeente Epe. Woningbouw zal daarom wel in balans moeten blijven met de andere ruimtelijke opgaven. Sterke nadruk op bouw betaalbare woningen Uit alle onderzoeken blijkt dat er de komende jaren vooral een grote opgave ligt om het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten. Bovendien is de opgave voor betaalbare woningen ook een van de belangrijkste speerpunten geworden in de Nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Daar komt bij dat de huidige woningen in de gemeente Epe relatief ruim zijn (en daardoor niet altijd betaalbaar zijn).

De komende jaren wordt daarom sterk ingezet op de bouw én het behoud van betaalbare huuren koopwoningen. Samen met ontwikkelende partijen moet worden gezocht naar een juiste balans tussen betaalbaarheid en woonkwaliteit. Meer variatie aan woningtypen en woonvormen Een groot deel van onze woningbouwopgave zal bestaan uit betaalbare huur- en koopwoningen. De uitdaging daarbij is wel om te komen tot gevarieerde woonwijken met een mix aan woningtypen, huur- en koopwoningen en verschillende prijsklassen. Hiermee wordt een gevarieerde bevolkingsopbouw op wijk- en buurtniveau gecreëerd, zodat er binnen de buurt ook voldoende draagkracht is om kwetsbare huishoudens te ondersteunen. Aardgasloze woningbouw Op termijn moeten alle woningen gasloos worden verwarmd. Zowel de bestaande als de nieuw te ontwikkelen woningen. Bij bestaande woningen worden collectieve- (bijvoorbeeld warmtenet) en individuele warmte oplossingen (bijvoorbeeld warmtepomp) onderzocht en aangeboden. Voor nieuwbouw ligt de vraag eerst voor op welke wijze gezorgd wordt de warmtevraag zoveel mogelijk te beperken. Verkavelingspatronen van nieuwbouwlocaties, oriëntatie van de woningen én de verblijfsen gebruiksruimten spelen hierbij een belangrijke rol. Beter benutten bestaand vastgoed Bij uitbreiding van het woningaanbod wordt vaak in de eerste plaats gedacht aan nieuwbouw.

Maar in de Woonagenda wordt ook nadrukkelijk gekeken naar mogelijkheden voor het creëren van woningen binnen bestaand vastgoed (woningen of andere gebouwen). Daardoor wordt zuinig met de beschikbare ruimte omgegaan. Onderscheidende kwaliteiten van de dorpen Ambities om meer en vooral ook betaalbare woningen te bouwen, gelden voor de hele gemeente Epe. Net als op landelijk schaalniveau is het belangrijk dat iedere kern zijn steentje bijdraagt aan de maatschappelijke (woon)opgaven. Tegelijkertijd is het woonkarakter en de functie van Epe en Vaassen (met een groot woningaanbod, veel voorzieningen) anders dan van Emst en Oene (dorps/landelijk karakter, beperkt aantal voorzieningen).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing 3.4.2.3 Toetsing van het initiatief aan Woonagenda gemeente Epe 2024-2028 Voorgenomen ontwikkeling voorziet in 9 middeldure koopappartementen in de kern Epe, hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de ambitie van de gemeente om meer betaalbare woningen te realiseren. Tevens zijn de te realiseren appartementen energieneutraal. Hiertoe draagt de ontwikkeling bij aan de ambitie van de gemeente om aardgasloze woningbouw te realiseren. Bovendien voldoet het initiatief aan de ambitie van de gemeente Epe om bestaand vastgoed in de kernen te transformeren en in te zetten voor de volkshuisvestelijke opgave. Het projectgebied betreft een voormalig woon-winkelpand in bestaand stedelijk gebied met de bestemming ‘Detailhandel’ waar de activiteiten zijn gestaakt. Met voorgenomen ontwikkeling wordt er een nieuwe duurzame vervolg functie gegeven aan het projectgebied. De Hoofdstraat heeft een welstandsniveau van 1, wat betekent dat het een beeldbepalende en cultuurhistorisch waardevolle straat is. Het ontwerp van het appartementencomplex is in samenspraak met de gemeente tot stand gekomen, met als doel ervoor te zorgen dat het complex bij de gewenste beeldkwaliteit en uitstraling van deze straat past. Derhalve wordt aangesloten bij de onderscheidende kwaliteit van het dorp Epe.

Op deze plek wordt geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan de Woonagenda gemeente Epe 2024-2028. 3.4.3 Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw 3.4.3.1 Algemeen In 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2019 - 2023 vastgesteld. Burgemeester en wethouders hebben in aanvulling daarop besloten welke prijsklassen gehanteerd worden bij de verschillende woningbouwcategorieën (huur en koop). Beiden vormen de basis voor de realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente Epe. Het koop- en prijsklassenbeleid wordt geactualiseerd en aangegeven op welke wijze bij nieuwbouw daaraan invulling gegeven moet worden. Met deze actualisatie van het beleid worden de prijsklassen koop en huur gepreciseerd. Daarbij wordt aangesloten bij de Woonagenda 2019 - 2023. In de agenda worden drie typen locaties onderscheiden (transformatie, in- en uitbreiding) en wordt invulling gegeven aan de gewenste woningbouw per type locatie. De aanleiding voor deze actualisatie is de toenemende druk op de woningmarkt als gevolg van een forse stijging van de woningprijzen, waardoor er weinig goedkope en middeldure koopwoningen te koop staan. Die tendens is ook in de gemeente Epe te zien. Dit heeft vooral consequenties voor woningzoekende met een modaal/anderhalf modaal inkomen.

Voor deze groep wordt het steeds moeilijker een geschikte woning te vinden. Om ook inwoners met een modaal/anderhalf modaal inkomen in de gemeente Epe te kunnen blijven huisvesten en voor hen nieuwbouwwoningen te realiseren, is het wenselijk daar vanuit het gemeentelijk beleid meer de focus op te leggen. 3.4.3.2 Woningbouwcategorieën en prijsklassen Bij transformatie is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: 1.

Vanaf 5 tot 9 woningen: a. Goedkope koop en/of middeldure koop: ten minste 50% van de te realiseren woningen b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen.

Om te kijken of een woning, goedkoop, middelduur of duur worden in het beleid de volgende prijsklassen gehanteerd:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 3.1 Prijsklassen koop- en huur Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw. November 2023 (vierde uitwerking) (Bron: gemeente Epe)

3.4.3.3 Toetsing van het initiatief Voorgenomen ontwikkeling voorziet in 9 middeldure koopappartementen. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan de ambitie van de gemeente om meer middel dure woningen te realiseren voor huishoudens met modaal/anderhalf modaal inkomen. De ontwikkeling voldoet aan de eis van minimaal 50% middeldure koop. Tevens zijn de te realiseren appartementen energieneutraal. Geconcludeerd wordt dat het initiatief voldoet aan ‘Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe – Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw’. 3.4.5

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend initiatief past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Omgevingsvergunning Hoofdstraat 146, Epe Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 4

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Artikel 5.20 van het Bor verklaart voor de inhoud van een besluit als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo, artikel 3.1.6 van overeenkomstige toepassing. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een omgevingsvergunning een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en water.