786238 Toelichting bestemmingsplan Vaassen

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN

DE WETSTRAAT 25 VAASSEN, GEMEENTE EPE

COLOFON TOELICHTING ONTWERP BESTEMMINGSPLAN DE WETSTRAAT 25, VAASSEN

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-nr.: NL864145020B01 KvK nr. : 65329732 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtnemer

Bureau voor Planvorming & Advies | Zwolle

Opgesteld door Datum IMRO

T. Melenhorst en J. Wierda april 2023 NL.IMRO.0232.VAA034Wetstraat25-VBP1

Inhoud 1. Inleiding ................................................................ 5 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied ......................................................................................................................... 5 1.3 Geldende bestemmingsplan.......................................................................................................... 6 1.4 Opzet van de toelichting ............................................................................................................... 7 2. Beschrijving van de bestaande situatie ................... 8 2.1 Algemeen....................................................................................................................................... 8 2.2 Ligging plangebied binnen Vaassen .............................................................................................. 8 2.3 Plangebied ..................................................................................................................................... 9 3. Planbeschrijving .................................................. 12 3.1 programma ..................................................................................................................................

12 3.2 Stedenbouwkundige inpassing .................................................................................................... 12 3.3 Verschijningsvorm ....................................................................................................................... 13 3.4 Buitenruimte ............................................................................................................................... 13 4. Beleidskader........................................................ 15 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 15 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 15 4.2.1 Novi....................................................................................................................................... 15 4.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) ....................................................... 15 4.2.3 Ladder duurzame verstedelijking ......................................................................................... 16 4.2.4 Conclusie Rijksbeleid ............................................................................................................

17 4.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 17 4.3.1 Omgevingsvisie Gelderland .................................................................................................. 17 4.3.2 Omgevingsverordening Gelderland ..................................................................................... 18 4.3.3 Conclusie provinciaal beleid ................................................................................................. 18 4.4 Regionaal beleid .......................................................................................................................... 19 4.4.1 Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 ......................................................................... 19 4.4.2 Addendum Woonagenda Cleantech Regio .......................................................................... 19 4.4.3 Conclusie regionaal beleid.................................................................................................... 21 4.5 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 21 4.5.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven .................................................................................

21 4.5.2 Woonvisie en Woonagenda 2019 - 2023 ............................................................................. 23

2

4.5.3 Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw.......................................................................................... 24 4.5.4 Conclusie gemeentelijk beleid.............................................................................................. 24 5. Ruimtelijke en milieukundige aspecten ................ 25 5.1 Algemeen..................................................................................................................................... 25 5.2 Archeologie.................................................................................................................................. 25 5.2.1 Archeologie........................................................................................................................... 25 5.2.2 Cultuurhistorie...................................................................................................................... 26 5.3 Flora en fauna.............................................................................................................................. 27 5.4 Bodem .........................................................................................................................................

29 5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 30 5.6 Water ........................................................................................................................................... 33 5.7 Bedrijven en milieuzonering........................................................................................................ 35 5.8 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................. 36 5.9 Parkeren ...................................................................................................................................... 37 5.10 Licht ........................................................................................................................................... 38 5.11 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 38 5.12 Besluit M.e.r. ............................................................................................................................. 40 6. Toelichting op de regels .......................................

42 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 42 6.2 Opzet regels................................................................................................................................. 42 6.2.1 Inleidende regels .................................................................................................................. 42 6.2.2 Bestemmingsregels .............................................................................................................. 42 6.2.3 Algemene regels ................................................................................................................... 43 6.2.4 Overgangs- en slotregels ...................................................................................................... 43 6.3 Nadere toelichting op de regels .................................................................................................. 43 7. Economische uitvoerbaarheid .............................. 44 7.1 Algemeen..................................................................................................................................... 44 7.2 Economische uitvoerbaarheid.....................................................................................................

44 7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 44 7.4 Zienswijzen .................................................................................................................................. 44 Bijlagen ................................................................... 45 Bijlage 1. Archeologisch onderzoek................................................................................................... 45 Bijlage 1a. Programma van Eisen archeologie .................................................................................. 45

3

Bijlage 2. Ecologische quickscan ........................................................................................................ 45 Bijlage 2a. Ecologisch vervolgonderzoek........................................................................................... 45 Bijlage 3. AERIUS onderzoek ............................................................................................................. 45 Bijlage 4. Bodemonderzoek............................................................................................................... 45 Bijlage 5. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ........................................................................ 45 Bijlage 6. Akoestisch onderzoek omliggende functies ...................................................................... 45 Bijlage 7. Akoestisch onderzoek installaties ...................................................................................... 45 Bijlage 8. Digitale watertoets ............................................................................................................ 45 Bijlage 9. Parkeerdrukmeting ............................................................................................................ 45 Bijlage 10. Lichtonderzoek ................................................................................................................ 45 Bijlage 11. M.e.r.

beoordeling ........................................................................................................... 45 Bijlage 12. Participatielogboek .......................................................................................................... 45

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de transformatie van het perceel De Wetstraat 25 te Vaassen naar woningbouw. Ter plaatse is binnen de maatschappelijke bestemming een kinderdagverblijf gevestigd. Dit kinderdagverblijf wordt verplaatst en krijgt een passende nieuwe locatie. Hierdoor komt de locatie vrij voor een nieuwe functie die ruimtelijk en functioneel aansluit bij de omgeving. Die nieuwe functie is gevonden in de bouw van woningen. De gewenste ontwikkeling past niet binnen het huidige geldende planologische kader, bestemmingsplan Vaassen Zuid en West. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt de geldende maatschappelijke bestemming gewijzigd in een woonbestemming. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hier in. Als basis voor een nieuw bestemmingsplan is een visie voor het plangebied opgesteld. In de visie is voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan aangetoond dat de voorgenomen plannen in lijn zijn met gemeentelijk beleid, aansluiten op de woningvraag uit de markt en niet leiden tot ruimtelijke en milieukundige bezwaren. De juridische vertaling van de plannen is geborgd in voorliggend bestemmingsplan. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening staat dat gemeenten ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening bestemmingsplannen vast kunnen stellen.

De gemeente mag op basis van de Wet ruimtelijke ordening alleen meewerken aan planontwikkelingen die haalbaar en uitvoerbaar zijn. Ingevolge artikel 3.1.6 Bro dient de toelichting van een bestemmingsplan inzichten te bevatten over de uitvoerbaarheid van een plan dat niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Onderliggende toelichting, als onderdeel van het nieuwe bestemmingsplan, biedt dit inzicht.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de zuidwestkant van Vaassen, op de hoek Woestijnweg – de Wetstraat, in de Transvaalbuurt. Op de volgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

Sportvelden

Globale ligging van het plangebied. Bron: Google Maps.

5

Ten zuiden van het plangebied bevinden zich de sportvelden van C.S.V. VIOS. Grenzend aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich de Sultan Ahmet moskee. Ten noorden van het plangebied, aan de Van Riebeeckstraat, bevindt zich een gezondheidscentrum. Verder wordt de omgeving van het plangebied gekenmerkt door woningen.

1.3 Geldende bestemmingsplan De voorziene woonbebouwing is in strijd met het vigerend planologisch regime ter plaatse. Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, gelden voor de gronden binnen het plangebied de volgende bestemmingsplannen: -

Vaassen Zuid en West (2010) Parapluplan Parkeren (2018)

Bestemmingsplan Vaassen Zuid en West Op de volgende afbeelding is een uitsnede van het bestemmingsplan Vaassen Zuid en West weergegeven, met daarbinnen het plangebied.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Vaassen Zuid en West. Bron: ruimtelijkeplannen.nl .

Ter plaatse van het plangebied geldt een maatschappelijke bestemming. De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, andere-werken, tuinen, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. Een gebouw dient binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd, waarbij geldt dat maximaal 55% van het bouwvlak bebouwd mag worden. De maximum bouwhoogte bedraagt 7 meter. Parapluplan Parkeren De juridische borging van het gemeentelijke parkeerbeleid dient te gebeuren via het bestemmingsplan. Om te borgen dat bij ontwikkelingen en het verlenen van omgevingsvergunningen

6

aan de parkeernormen wordt voldaan is het bestemmingsplan Parapluplan Parkeren opgesteld. Binnen dit bestemmingsplan is het gebied gelegen in de ‘overige zone – parkeernormen rest bebouwde kom’.

1.4 Opzet van de toelichting In hoofdstuk twee van deze toelichting wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk drie wordt een toelichting op het plan gegeven, waarna in hoofdstuk vier een beleidsmatige toets plaatsvindt. In hoofdstuk vijf wordt het plan getoetst aan ruimtelijke en milieukundige aspecten. Hoofdstuk zes biedt een toelichting op de regels. In de hoofdstukken zeven en acht wordt respectievelijk ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

7

2. Beschrijving van de bestaande situatie 2.1 Algemeen Vaassen ligt op de oostelijke flank van de Veluwe, in de zone waar het Veluwemassief langzaam overgaat in de IJsselvallei. Over een west-oost lopende lijn van circa 10 kilometer vanuit de Veluwe daalt de hoogte van circa 40 m +NAP naar circa 5 m +NAP in de IJsselvallei. De flanken van de Veluwe vormen daarin het overgangsgebied. Deze gebieden worden vooral gekenmerkt door een afwisseling van bospercelen, landbouwgronden en verspreid liggende bebouwing. Hoe dichter bij de Veluwe, hoe meer aaneengesloten de bospercelen zijn. In oostelijke richting neemt de omvang van deze percelen af en wordt het landschap meer en meer bepaald door het agrarisch grondgebruik. Bebouwingskernen als Vaassen liggen op de overgang tussen de meer beboste gebieden en de agrarische gebieden.

2.2 Ligging plangebied binnen Vaassen Het plangebied ligt aan de zuidwestkant van Vaassen, in de Transvaalbuurt. De Transvaalbuurt ligt ingesloten tussen de Krugerstraat, Tuindorpweg, Woestijnweg en Dennenweg. De Transvaalbuurt is een naoorlogse buurt. De meeste huizen zijn in de jaren '60 gebouwd volgens het principe van het Nieuwe Bouwen, hetgeen inhoudt dat er gewerkt is met een abstracte verkaveling in de vrije ruimte. In de wijk staan vooral twee-onder-een-kap huizen, rijtjeswoningen en flats die in herhaling zijn neergezet. Ook staan er op verschillende plaatsen in de wijk (vooral oudere) vrijstaande huizen. In de wijk is een aantal voorzieningen gelegen, zoals scholen, een gezondheidscentrum, een moskee en sportvelden. Op de volgende afbeeldingen is een impressie gegeven van de variatie in bebouwing en het profiel van de wegen in de Transvaalbuurt.

Bebouwing in meerdere lagen uit diverse tijdperioden.

8

Rijwoningen aan een breed profiel.

Het plangebied ligt aan de Woestijnweg. De Woestijnweg is de zuidwestelijke ontsluitingsweg van het dorp. Het centrum van Vaassen ligt ten noordoosten van het plangebied. Ten oosten van het plangebied is ook de ontsluiting richting de A50.

2.3 Plangebied Het plangebied ligt op de hoek van de Wetstraat en de Woestijnweg. De Woestijnweg is de zuidelijke ontsluitingsweg van de Transvaalbuurt. Aan de zijde van het plangebied bevindt zich een stoep. De weg bestaat uit klinkerverharding. Aan de overzijde van de weg bevinden zich langsparkeerplaatsen. Langs de weg staan veel eiken, wat zorgt voor een groen karakter. Dit wordt mede versterkt door de sportvelden die tegenover het plangebied liggen. Op de volgende afbeelding is het profiel van de Woestijnweg ter hoogte van het plangebied weergegeven, met aan de linkerzijde de sportvelden.

Profiel van de Woestijnweg ter hoogte van het plangebied.

Op het perceel zelf bevindt zich een kinderdagverblijf. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven. 9

Zicht op de bestaande bebouwing.

De bebouwing bestaat uit één laag met een flauwe kap. De bebouwing staat op ruime afstand van de weg. Rondom de bebouwing bevindt zich veel speelruimte. De hoofdentree van de kinderopvang bevindt zich aan de zijde van de Wetstraat. Ten westen wordt het plangebied begrensd door de Wetstraat. Hier geldt eenrichtingsverkeer. Ter hoogte van het plangebied, aan de overzijde van de Wetstraat, bevinden zich, georiënteerd op de Woestijnweg, rijwoningen. Aan de Wetstraat zelf bevindt zich ter hoogte van het plangebied een vierlaags appartementengebouw. Op de volgende afbeelding is dit weergegeven.

Bebouwing ten westen van het plangebied aan de Wetstraat/Woestijnweg.

Achter het plangebied, op de hoek van de van Riebeeckstraat en de Wetstraat, bevindt zich een gezondheidscentrum. Het gebouw dat bestaat uit twee lagen, wordt omringd door een ruim parkeerterrein. Dit parkeerterrein is toegankelijk van zowel de Wetstraat als vanaf de Van

10

Riebeeckstraat. Op de volgende afbeelding is het gebouw weergegeven vanaf de van Riebeeckstraat. Op de achtergrond is het plangebied weergegeven.

Het gezondheidscentrum op de hoek Van Riebeeckstraat – de Wetstraat. Op de achtergrond is het kinderdagverblijf zichtbaar.

Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een moskee. Dit gebouw bestaat uit twee lagen en is net als de bestaande bebouwing binnen het plangebied op ruime afstand van de weg gesitueerd. Rondom de moskee zijn de afgelopen jaren woningen ontwikkeld. De moskee is op de volgende afbeelding weergegeven.

Zicht op de moskee vanaf de Woestijnweg. Links het plangebied, rechts nieuwbouw.

11

3. Planbeschrijving 3.1 programma Het plan voorziet in 29 koopappartementen verdeeld over vier lagen. Het programma is als volgt: -

12 kleinere appartementen tussen de 50 m2 en 60 m2 9 appartementen tussen de 75 m2 en 80 m2 7 appartementen tussen de 95 m2 en 105 m2 1 appartement van circa 125 m2

Op de begane grond is ruimte voor bergingen. Op basis van het programma is een behoorlijke variatie aan appartementen beschikbaar, waardoor een brede doelgroep wordt bediend.

3.2 Stedenbouwkundige inpassing Het plangebied ligt aan de rand van een woonwijk, waarbij aan twee zijden van het plangebied sprake is van maatschappelijke bestemmingen. Bij de stedenbouwkundige invulling van het plangebied is rekening gehouden met de ontwikkelingen en functies rondom het plangebied. Het gebouw wordt in de hoek van de Wetstraat en de Woestijnweg gepositioneerd. Hierdoor ligt het gebouw evenwijdig aan de Woestijnweg en de Wetstraat en krijgt het een markante positie die de hoek markeert en integreert in de groene rooilijn van de Woestijnweg. De groene buitenruimte aan de voorzijden (de Wetstraat en de Woestijnweg) dragen hier aan bij. Het gebouw krijgt vier bouwlagen, waardoor het gebouw wat betreft volume en bouwhoogte in verhouding staat tot de bebouwing in de omgeving. op de volgende afbeelding is het plangebied weergegeven.

Inpassing bebouwing in stedenbouwkundige structuur van d e wijk.

12

3.3 Verschijningsvorm Het behouw bestaat uit vier lagen met een plat dak. Het gebouw kent strakke gevellijnen. De vierde bouwlaag is in de vorm van een setback gerealiseerd, zodat het gebouw minder massaal over komt. Ook is sprake van wisselend kleurgebruik tussen de verdiepingen en de bovenste bouwlaag. De appartementen op de begane grond beschikken over een kleine tuin, de woningen op de eerste en tweede verdieping hebben een balkon en de bovenste appartementen hebben een dakterras. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich de galerij. Op de volgende afbeelding is een impressies van het voorziene gebouw weergegeven. Aan deze impressie kunnen geen rechten worden ontleend.

Impressie voorziene bouwplan.

3.4 Buitenruimte Door het gebouw richting de weg te positioneren kan achter het gebouw worden geparkeerd. Hierdoor zijn de parkeerplaatsen uit het zicht en kan de groene structuur van de Woestijnweg doorgezet worden. De indeling van de parkeerplaats heeft een grote invloed op de kwaliteit van het totaalplan. De parkeerplaats bedraagt namelijk zo'n 40% van het totaal plangebied. Om te voorkomen dat dit een kille en harde plek wordt is er gekeken naar verschillende opties om het parkeren te vergroenen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van waterdoorlatende bestrating. Door dit mee te nemen in het ontwerp doet dit meer dan simpelweg de plek te vergroenen. Het toevoegen van groen gaat hittestress tegen en draagt bovendien bij aan de opvang van hemelwater op eigen terrein. Op de volgende afbeeldingen zijn enkele impressies van dergelijke bestrating weergegeven.

13

Referenties water doorlatende bestrating.

Om invulling te geven aan de parkeeropgave moet worden aangesloten bij het Parapluplan Parkeren. In dit bestemmingsplan is, zoals in hoofdstuk 1 al aangegeven, opgenomen dat moet worden voorzien in de parkeeropgave op eigen terrein. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de Nota parkeernormen 2018. In hoofdstuk 5.9 wordt de parkeeropgave voor het plan onderbouwd. De parkeeropgave wordt grotendeels op eigen terrein opgelost.

14

4. Beleidskader 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het plan aan relevant beleid getoetst. Het gaat daarbij om Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1 Novi Inleiding Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: -

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden Steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

Relatie met initiatief Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI. Het plan draagt bij aan het toevoegen van woningen en draagt bij aan de leefbaarheid van Vaassen.

4.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) De juridische borging van de nationale belangen uit de SVIR vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Relatie met initiatief Onderliggend initiatief maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur, waardoor de Barro niet van toepassing is.

15

4.2.3 Ladder duurzame verstedelijking Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt. Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden.

In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015 (ECLI:NBL:RVS:2015:2921) een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang. Dit betekent dat er voor wat betreft voorliggend plan, dat voorziet in de realisatie van 29 wooneenheden, wel sprake is van een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing. Relatie met initiatief Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is. Indien het plan voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, dient te worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Daarvan is hier geen sprake aangezien het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied van Vaassen ligt, waarbij een bestaande ‘stedelijke functie’ (kinderdagverblijf) wordt verplaatst ten behoeve van de voorziene woningbouw. Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

16

Paragraaf 4.4.1 en 4.4.2 is de regionale woonagenda en de evaluatie en herijking daarvan beschreven en in paragraaf 4.5.2 zijn de woonvisie en woonagenda van de gemeente Epe beschreven. Uitgangspunt is dat de gemeente Epe tot 2030 tussen de 1.025 en 1.350 woningen mag realiseren voor diverse doelgroepen. Voorliggend plan voorziet in 29 woningen voor diverse doelgroepen, passend in de uitgangspunten van het gemeentelijk woonbeleid. Motivering locatiekeuze Ter plaatse van het plangebied was een kinderopvang gevestigd. Het kinderdagverblijf is verplaatst. Ter bekostiging van de verplaatsing naar elders is de locatie aan de Wetstraat verkocht. Met de opbrengsten is de kinderopvang op de nieuwe locatie te realiseren. In de plaats van het kinderdagverblijf is gezocht naar een nieuwe passende functie. Die is gevonden in de vorm van woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de bouw van een gevarieerd aanbod van maximaal 29 woningen in de vorm van een appartementengebouw. De appartementen hebben verschillende woonoppervlaktes. Dit betekent dat een mix van verschillende prijsklassen zal ontstaan in het goedkope, middeldure en dure segment.

4.2.4 Conclusie Rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de behoefte aan woningen voor diverse doelgroepen. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Omgevingsvisie Gelderland Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat over ‘Gaaf Gelderland’. ‘Gaaf’ is een woord met twee betekenissen. ‘Gaaf’ betekent ‘mooi’ en gaat over wat – historisch en landschappelijk gezien - heel en mooi en ongeschonden is. Het beschermen waard. Maar ‘Gaaf’ verwijst ook naar dat wat ‘cool’ en nieuw en vernieuwend is; aantrekkelijk voor nieuwe generaties. Het ontwikkelen waard. Beide kanten zijn van toepassing op Gelderland en onlosmakelijk verbonden met de Gelderlanders. Beide aspecten zijn dan ook opgenomen in de Gelderse Omgevingsvisie. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Gezond en veilig is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. Schoon en welvarend is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennisen onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen.

En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. De visie geeft zeven ambities voor een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland: -

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam; 17

-

Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer; Circulaire economie; sluiten van kringlopen; Biodiversiteit: werken met de natuur; Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; Economisch vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

De provincie streeft naar ook naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Ambities vanuit dit streven zijn: Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De provincie gaat, zo stelt de visie, in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. Het omvormen van bestaande en leegstaande bebouwing heeft de voorkeur voor de aanleg van nieuwe woonlocaties. Relatie met initiatief Bij de ontwikkeling van het plangebied staan klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid en woon- en leefomgeving centraal staan. Het plangebied ligt in een woonwijk en sluit ruimtelijke en functioneel aan op de (bebouwde) omgeving. Binnen het plangebied wordt groen aangelegd, wat bijdraagt aan de biodiversiteit. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. Voorliggend plan voorziet in inbreiding, wat aansluit op het provinciale beleid.

4.3.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, wordt de focus bij het uitvoeren van de taken op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland gelegd. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Voor het plangebied zijn regels opgenomen ten aanzien van het verbod op nieuwvestiging en uitbreiding van glastuinbouw en met betrekking tot intrekgebieden ter bescherming van grond- en drinkwater. Geen van deze regels heeft effecten op het plan. De voorgenomen ontwikkelingen voorzien niet in de nieuwvestiging of uitbreiding van glastuinbouw. De ontwikkelingen vinden plaats binnen een intrekkingsgebied ter bescherming van grond- en drinkwater. In de verordening is opgenomen dat een bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt die het risico op verontreiniging van grond- en drinkwater vergroten ten opzichte van de huidige bestemming.

De toekomstige bestemming ‘Wonen’ kent geen groter risico op verontreiniging van het grond- en drinkwater dan de huidige maatschappelijke bestemming.

4.3.3 Conclusie provinciaal beleid De voorgenomen ontwikkeling past in de uitgangspunten van de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening.

18

4.4 Regionaal beleid 4.4.1 Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 Met de Woonagenda 2018 - 2023 (11 september 2018) wordt door de Cleantech Regio ingezet op een toekomstbestendige woningvoorraad en woonomgeving. Op deze manier wordt ook met nieuwbouw bijgedragen aan de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek. De regionale koers wordt lokaal vormgegeven, met per gebied verschillende speerpunten. Recht doen aan de variëteit aan kwaliteiten in de regio is dan ook het uitgangspunt voor de regionale Woonagenda. De Woonagenda bestaat uit vier bouwstenen: -

De drie centrale thema’s voor goed wonen in onze regio; Onze gezamenlijke richtinggevende principes voor kwalitatief programmeren; Flexibel programmeren met ruimte voor de specifiek lokale opgaven; Een uitvoeringsagenda voor onze gezamenlijke activiteiten.

Voor de gemeente Epe geldt het uitgangspunt 'Epe bouwt voort op kwaliteit'. De lokale speerpunten zijn daarbij dat het woningbouwbeleid wordt gekoppeld aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn ‘herstructurering’, ‘wonen en zorg’ en ‘innovatieve concepten voor ouderen’. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. De betaalbaarheid en bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk en die neemt de komende jaren toe. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. De focus ligt daarbij op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen, waarbij ook het klimaat een nadrukkelijk punt is bij locatiekeuze. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering. Naast de inzet op kwalitatief programmeren is er per gemeente een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma opgesteld op basis van de actuele Primos woningbehoefteprognoses.

Daarbij wordt een bandbreedte gehanteerd tussen een behoefte op basis van de huishoudensgroei en een waarbij ook het theoretische woningtekort wordt ingelopen. Voor de realisatie van die laatste, hogere behoefte, is het noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwaliteit omdat die aantallen alleen realistisch zijn als het aanbod goed aansluit op de vraag. De bandbreedte voor de gemeente Epe is vastgesteld op 450 - 575 woningen. Met voorliggend plan wordt hier invulling aan gegeven.

4.4.2 Addendum Woonagenda Cleantech Regio Bij de vaststelling van de Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 is afgesproken dat deze wordt geëvalueerd en herijkt. Dat is ook nodig omdat er een aantal nieuwe thema’s spelen en gemeenten tegen de grenzen van de huidige afspraken aanlopen.

19

Op basis van de evaluatie is vastgesteld dat een herijking zoals bedoeld in 2018 (een bijstelling op basis van nieuwe woningmarktcijfers) niet voldoende is om recht te doen aan alle veranderingen op het speelveld wonen. Op de korte termijn geeft een pragmatische herijking goede handvatten voor het woonbeleid, maar om voor de langere termijn goed in te kunnen spelen op de veranderende beleidswensen moet een nieuwe Woonagenda ontwikkeld worden. Dat is vooral nodig om invulling te geven aan de hogere groei-ambitie en de wens om een andere positie in te nemen in de landelijke verstedelijkingsopgave. De evaluatie en herijking is vastgelegd in het Addendum Woonagenda Cleantech Regio (d.d. 6 november 2020). Korte termijn: inzetten op versnelling woningbouw 2020-2022 De huidige Woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking. Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema’s betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten. Op basis van de Primos woningbehoefteprognose 2020 is de nieuwe bandbreedte vastgesteld voor de omvang van de regionale bouwopgave en als richtpunt voor het lokale programma.

Vooral bij kleine gemeenten is de prognose niet altijd nauwkeurig en waar nodig wordt die gecorrigeerd met maatwerkafspraken. De woningvraag is toegenomen en ligt nu ongeveer 40% hoger dan in 2018 verondersteld was. De inzet is gericht op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en nieuwe bouwplannen voorbereiden als antwoord op de krapte op de woningmarkt. Om invulling te kunnen geven aan de extra woningvraag zullen er naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties nodig zijn. Met voorliggend plan wordt hier invulling aan gegeven, al worden de woningen niet binnen de periode tot 2022 gebouwd. De planvoorbereiding is wel in die periode opgestart. Lange termijn: herpositionering Cleantech Regio in landelijke verstedelijkingsopgave tot 2040 Uit de evaluatie blijkt dat er bij (bijna) alle gemeenten een wens is om in te zetten op een hogere groeiambitie ter behoud en versterking van de vitaliteit van de kernen, dorpen en steden. De gestegen woningbehoeftecijfers (+40% t.o.v. Woonagenda 2018) geven een basis voor die extra groei, maar daar bovenop speelt de discussie over een substantiële schaalsprong die hoger is dan die autonome groei. Voor dat laatste zal werk gemaakt moeten worden van de herpositionering van de Cleantech Regio in landelijke verstedelijkingsopgave met een nadrukkelijkere rol voor de regio bij de opvang van landelijke woningbehoefte.

Die schaalsprong is geen doel op zich maar moet (samen met onder andere de economische-, infrastructurele- en de duurzaamheidsopgaven) bijdragen aan het versterken van de vitaliteit van de steden, dorpen, kernen en landelijk gebied voor de langere termijn. Nieuwe uitleglocaties Om te voorzien in voldoende plancapaciteit en om voldoende tempo in de woningbouw te houden moeten naast inbreidings- en transformatielocaties nieuwe uitleglocaties ontwikkeld worden. Een belangrijk deel van de woningbouwplannen waarmee wordt voorzien in de woningbehoefte ligt op inbreidings- en transformatielocaties. In voorliggend geval is geen sprake van een uitleglocatie, maar van een inbreidingslocatie.

20

De lokale woonopgaven In de Woonagenda 2018 is een van de uitgangspunten de diversiteit aan woonmilieus en opgaven in de verschillende delen van de regio. Op basis daarvan zijn specifieke lokale speerpunten geformuleerd en wordt gemeenten, onder andere met maatwerkafspraken, de ruimte gegeven om deze op te pakken. Voor de gemeente Epe gelden hierbij dat de gemeente als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De wijk Klaarbeek is versneld gerealiseerd en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt. Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen. Voorliggend plan kan hier aan bijdragen. Herijking Besloten is om de inzet voor de komende twee jaar te richten op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw en het in voorbereiding nemen van nieuwe bouwplannen.

Als indicatie van de omvang is voor de gemeente Epe voor de periode tussen 2020 en 2030 een bandbreedte vastgesteld van 1.025 - 1.350 woningen.

4.4.3 Conclusie regionaal beleid De regionale Woonagenda Cleantech Regio 2018 - 2023 en de herijking daarvan in het Addendum voorzien voor de gemeente Epe in een forse woningbouwopgave. Deze opgave moet zowel tot stand komen door transformatie als door uitbreiding. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de invulling van de regionale woningbouwopgave op basis van een inbreidingslocatie.

4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Omgevingsvisie Natuurlijk goed leven In de Omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' komt onder andere het volgende aan de orde. De gemeente Epe kent veel groen, veel natuur en binnen de gemeente zijn mooie dorpen met hun eigen karakter. De gemeente wil daar zorgvuldig mee omgaan. Tegelijkertijd zijn er veel uitdagingen en er moet veel gebeuren: de vraag naar voldoende woningen in een gezonde en sociale leefomgeving, de behoefte aan ruimte voor recreatie, economische groei en diverse duurzaamheidsambities. Dit alles samengenomen vraagt om een integrale aanpak met behoud van de kwaliteiten en waarden. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Door in de omgevingsvisie doelgericht afwegingen en keuzes te maken wordt de visie een richtinggevend instrument. Met de omgevingsvisie wordt iedereen, die actief is in de leefomgeving, geïnspireerd om ideeën waar te maken die passen in onze gedeelde visie.

21

Om initiatieven samen voor elkaar te krijgen, is het belangrijk dat de uitnodiging zo open mogelijk is met zo min mogelijk beperkingen. Tegelijkertijd blijft sturing een belangrijk middel. Het is van belang dat ontwikkelingen elkaar versterken en niet beperken. Bovendien is het belangrijk om het eigene van de gemeente te behouden: de identiteit en de kernwaarden waar Epe trots op is. Waardevolle leefomgeving De basis voor de omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden: -

de rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit; de kwaliteit en grote afwisseling in het landschap; de rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter.

Opgaven Onze gemeente is nooit af. Er zijn altijd behoeftes van de samenleving, actuele trends en nieuwe ontwikkelingen en er zijn op dit moment urgente opgaven. In dit hoofdstuk beschrijven we vanuit ‘De samenlevingslaag’ de vier opgaven voor onze gemeente. Deze opgaven zijn de uitkomst van enerzijds de analyse van grotere maatschappelijk knelpunten zoals klimaat en biodiversiteit en anderzijds van het participatieproces met inwoners, bestuurders, raadsleden, ambtenaren, ketenpartners en stakeholders. Voor onze gemeente gaat het om de volgende opgaven: -

duurzame toekomst gezondheid, zorg en welzijn goed wonen ondernemen

De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zullen we aan integrale oplossingen moeten werken. Ruimtelijke keuzes Vaassen De waardevolle leefomgeving is het belangrijkste uitgangspunt. Vanuit trends, ontwikkelingen en de opbrengst van het participatieproces zijn de opgaven beschreven. Per kern is dit vertaald in een aantal ruimtelijke keuzes. Voor Vaassen komen alle opgaven terug. Met name als het om wonen en ondernemen gaat ligt er een grote ambitie. Wonen Voor Vaassen geldt een stevige bouwopgave voor woningen. In Vaassen wordt op meerdere locaties ingebreid en uitgebreid. Landschap, bestaande natuur en de bestaande stedelijke omgeving zijn inspiratie voor ontwikkeling. Er wordt voor alle doelgroepen gebouwd en er wordt ingezet op nieuwe woontypologieën, zoals flexibele bouw, innovatieve woonconcepten en woon-zorgbuurten met bijzondere nieuwe woonvormen voor ouderen. Bij nieuwbouw wordt ook ingezet op groen (bomenstructuur en een groene ondergrond) en blauw (ruimte voor water). De omgeving bepaalt mede de manier waarop invulling wordt gegeven aan de opgave. 22

Relatie met initiatief Voorliggend plan ligt binnen een bestaande woonwijk, aan de rand van het dorp. Het plangebied ligt daarbij op een overgang van bebouwd gebied naar het landschap. Bij de inrichting van het plangebied is hier rekening mee gehouden. De situering en vormgeving van het gebouw is afgestemd op de omliggende bebouwing, maar ook de inpassing in het groen sluit aan op het bestaande groene karakter van de Woestijnweg. Door onderscheid te maken in de oppervlakten van de appartementen biedt het plan woningen voor verschillende doelgroepen. Hiermee wordt aangesloten bij de Omgevingsvisie.

4.5.2 Woonvisie en Woonagenda 2019 - 2023 Met de woonvisie en woonagenda 2019 – 2023 wil de gemeente bijdragen aan een prettig en aantrekkelijk leef- en woonklimaat in de gemeente. De gemeente Epe streeft naar kwalitatief passende woningen, een gezonde woningmarkt, vitale gemeenschappen en duurzaam wonen. De Woonagenda 2019 - 2023 is een uitwerking van de Woonvisie en beschrijft concreet waarop de inzet van de gemeente op gericht is. Concreet zet de gemeente Epe in samenwerking met partners en burgers in op de volgende punten: 1. geschikte woningen die passen bij de inwoners van de gemeente Epe: hierbij gaat het om toegankelijke woningen en een toegankelijke woonomgeving, vooral voor de groeiende groep senioren; 2. de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: hierbij gaat het om het behoud en versterken van de kwaliteit van de woonomgeving. Duurzaamheid en levensloopgeschiktheid zijn hierbij belangrijk; 3. een gezonde woningmarkt: in de gemeente Epe zijn maximaal 790 woningen toegevoegd in de periode 2010 - 2019. Het woningbouwprogramma moet aansluiten bij de marktvraag (vraagsturing) in combinatie met aandacht voor de toekomstige huishoudensontwikkeling, de differentiatie van de woningvoorraad en de impact van de woningmarktcrisis; 4. de kwaliteit van kernen en gemeenschappen: het voorzieningenniveau in de kernen is van groot belang voor een prettige leefomgeving.

De gemeente wil het voorzieningenniveau in de gemeente duurzaam en passend bij de vraag organiseren, ook in de toekomst; 5. duurzaam wonen: hierbij gaat het om de energetische kwaliteit van woningen. Het aantal huishoudens in de gemeente blijft de komende tien jaar groeien. Hoe groot die groei is hangt voor een belangrijk deel af van het migratiesaldo en ligt naar verwachting op 755 woningen in de periode 2018 tot 2027. In de evaluatie en herijking van de regionale woonagenda (Addendum) is als indicatie van de omvang van de woningbouwopgave voor de gemeente Epe voor de periode tussen 2020 en 2030 een bandbreedte vastgesteld van 1.025 - 1.350 woningen. Het zijn vooral gezinnen met kinderen en de vitale senioren die bijdragen aan het positieve migratiesaldo van de gemeente. De kernen Epe en Vaassen trekken daarin veruit het grootste aandeel. Als wordt ingezet op het vergroten van het woningaanbod in marktsegmenten waar deze groepen naar op zoek zijn, biedt dat kansen om de hoge groeivariant waar te maken. Uitgangspunt van beleid is om de woningbouwopgave door middel van transformatie- en inbreidingslocaties te realiseren, waarbij sprake moet zijn van voldoende betaalbare woningen.

23

Toets aan initiatief Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan de woonvisie en woonagenda. Een gedifferentieerde doelgroep en een nieuw passend gebouw dragen bij aan de fysieke en sociale cohesie in de wijk.

4.5.3 Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw In 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2019 - 2023 vastgesteld. Burgemeester en wethouders hebben in aanvulling daarop besloten welke prijsklassen gehanteerd worden bij de verschillende woningbouwcategorieën (huur en koop). Beiden vormen de basis voor de realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente Epe. Het koop- en prijsklassenbeleid wordt geactualiseerd en aangegeven op welke wijze bij nieuwbouw daaraan invulling gegeven moet worden. Met deze actualisatie van het beleid worden de prijsklassen koop en huur gepreciseerd. Daarbij wordt aangesloten bij de Woonagenda 2019 - 2023. In de agenda worden drie typen locaties onderscheiden (transformatie, in- en uitbreiding) en wordt invulling gegeven aan de gewenste woningbouw per type locatie. De aanleiding voor deze actualisatie is de toenemende druk op de woningmarkt als gevolg van een forse stijging van de woningprijzen, waardoor er weinig goedkope en middeldure koopwoningen te koop staan. Die tendens is ook in de gemeente Epe te zien. Dit heeft vooral consequenties voor woningzoekende met een modaal/anderhalf modaal inkomen. Voor deze groep wordt het steeds moeilijker een geschikte woning te vinden.

Om ook inwoners met een modaal/anderhalf modaal inkomen in de gemeente Epe te kunnen blijven huisvesten en voor hen nieuwbouwwoningen te realiseren, is het wenselijk daar vanuit het gemeentelijk beleid meer de focus op te leggen. Toets aan initiatief Voorliggend plan betreft een transformatielocatie. In het kader van de ‘Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe - Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw’ zijn op basis van de op dat moment geldende richtlijnen anterieure afspraken gemaakt tussen de gemeente en de ontwikkelaar over de programmering. Bij de uiteindelijke planuitwerking wordt gebruik gemaakt van het dan geldende kader.

4.5.4 Conclusie gemeentelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid, zowel kwalitatief als kwantitatief.

24

5. Ruimtelijke en milieukundige aspecten 5.1 Algemeen Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

5.2 Archeologie 5.2.1 Archeologie Beleidskader In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Daarnaast dient aangetoond te worden dat het voorziene plan geen afbreuk doet aan bestaande cultuurhistorische waarden. Analyse Op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Epe geldt voor het plangebied een hoge archeologische dichtheid aan archeologische resten. Zie onderstaande afbeelding.

Uitsnede archeologische verwachtingen kaart.

25

De dikte van het conserverende dek is 30 tot 50 centimeter. Op basis van de geldende verwachtingswaarde heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De resultaten van dit archeologische onderzoek zijn als bijlage 1 opgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt. Op grond van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt de aanbeveling gedaan om binnen de zuidoostelijke (onbebouwde) delen van het plangebied, binnen een oppervlakte van circa 625 m² een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Hier is namelijk sprake van een merendeels intacte oorspronkelijke bodemopbouw. Door de geplande ingreep (afgraven tot op het ‘gele’ zand (top van de 1C-horizont)) zal hier het archeologisch potentiële vondst- als sporenniveau worden verstoord. Omdat archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht met een lage, matige dan wel een hoge spoor/vondstdichtheid, wordt geadviseerd het vervolgonderzoek in de vorm van een gravend onderzoek te laten uitvoeren. Vindplaatsen met een lage spoor-/vondstdichtheid kunnen met een karterend booronderzoek worden gemist en is dan ook niet geschikt als vervolgonderzoek.

Geadviseerd wordt het vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek en nadat het plangebied (in ieder geval de zuidoostelijke delen van het plangebied) vrij is gemaakt van de bestaande begroeiing/verhardingen en bij voorkeur ook de bestaande bebouwing is verwijderd/gesloopt. Voor het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld, waarin beschreven staat op welke wijze het onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit PvE is beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente Epe) en is als bijlage 1a opgenomen.

5.2.2 Cultuurhistorie In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden. Analyse De gemeente kent een cultuurhistorische kaart. Daarop zijn de cultuurhistorische warden binnen de gemeente aangegeven. Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit deze kaart opgenomen.

26

Uitsnede cultuurhistorische kaart.

Uit deze kaart blijkt dat het plangebied geen onderdeel uit maakt van een beschermd dorps- of stadsgezicht. De in het plangebied aanwezige bebouwing is niet aangewezen als een rijks- of gemeentelijk monument. In de directe omgeving van het plangebied komen geen aangewezen rijksof gemeentelijke monumenten voor. De in het plangebied aanwezige bebouwing heeft geen bijzondere cultuurhistorische of architectonische waarde, die behouden dient te worden. Wel heeft voor 1832 een pad over het terrein gelopen. Dat pad is verdwenen. De Woestijnweg is eveneens van voor 1832 en nog aanwezig. Bij de ontwikkeling van het plan wordt deze historische verbinding gerespecteerd. Conclusie Ten aanzien van het aspect ‘archeologie’ dient een vervolgonderzoek plaats te vinden. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderliggend plan.

5.3 Flora en fauna Beleidskader In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot

27

negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Analyse Voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast. Deze eerste stap om de aanwezigheid van beschermde soorten en/of gebieden te bepalen, is het uitvoeren van een quickscan flora en fauna. De quickscan is als bijlage 2 opgenomen. De quickscan bestaat uit een onderzoek naar soortenbescherming en gebiedsbescherming. De resultaten van het onderzoek zijn als volgt. Soortenbescherming In het volgende overzicht is weergegeven welke beschermde soort(groep)en aanwezig dan wel te verwachten zijn in het plangebied en directe omgeving. Tevens is weergegeven of de voorgenomen ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft op deze beschermde natuurwaarden en wat de te nemen vervolgstappen zijn.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de kans bestaat dat in de bestaande bebouwing vleermuizen aanwezig zijn. Daarom is nader onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen. Uit dit onderzoek blijkt dat hier geen sprake van is. Tijdens de veldbezoeken is gebleken dat er in de bebouwing en op het perceel geen verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig zijn. Het plangebied wordt wel gebruikt als foerageergebied. Ook maakt het plangebied uit van een vliegroute tussen de noordelijk gelegen bebouwing en het groen ingerichte sportpark ten zuiden. Ook wordt de bomenlaan aan de Woestijnstraat gebruikt als vliegroute. De sloop en nieuwbouwwerkzaamheden hebben geen effect op verblijfplaatsen in de omgeving. Mogelijk gaat foerageergebied en een deel van een vliegroute verloren. Echter zijn er in de directe omgeving (<25 meter) voldoende alternatieve foerageermogelijkheden en vliegroutes beschikbaar. Er wordt niet verwacht dat er een blijvend negatief effect zal ontstaan door de werkzaamheden. Tevens worden er geen verbodsbepalingen overschreden door de werkzaamheden. Vervolgstappen zijn niet noodzakelijk. Wel wordt geadviseerd tijdens daglicht te werken en gebruik van kunstlicht zo veel mogelijk te vermijden dan wel te beperken. De volledige onderzoeksresultaten zijn als bijlage 2a. van deze toelichting opgenomen.