Woonvisie 2024

Woonvisie 2024

De eerste stap richting een volkshuisvestelijk programma

Pagina 1 van 62

Samenvattende infographic - 4 pagina’s, volgt na opmaak -

Pagina 2 van 62

Inleiding

Het Rijk heeft in 2021 het woningtekort nadrukkelijk op de agenda gezet. Met de Nationale Woonen Bouwagenda en de voorgenomen wet Versterking regie volkshuisvesting formaliseert het Rijk de regie die zij op de woningmarkt wil gaan voeren. Dit lijkt vooruitlopend op de vorming van een nieuw kabinet de lijn te blijven. Met zes programma’s onder de vlag van de Woon- en Bouwagenda geven provincies daar met hoog tempo uitvoering aan. Het wetsvoorstel regelt dat de verplichting tot een Woonvisie vervalt per 1 januari 2026. In plaats daarvan worden gemeenten verplicht een woonprogramma op te stellen (voorlopig noemen we dit het volkshuisvestelijk programma). De eisen die er aan een volkshuisvestelijk programma worden gesteld, worden via het besluit kwaliteit op de leefomgeving uitgewerkt. In deze Woonvisie bereiden wij ons voor op de transitie naar een volkshuisvestelijk programma. Dit doen wij door te anticiperen op wat we nu al over een programma weten, zoals de onderwerpen die aan bod moeten komen en de participatie met belanghebbenden. In 2025 (onder voorbehoud van het aannemen van de wet Versterking regie volkshuisvesting) vindt de daadwerkelijke transitie plaats van deze Woonvisie naar een volkshuisvestelijk programma. Op het moment van schrijven van deze Woonvisie is de Omgevingsvisie nog niet vastgesteld.

Wel is er een Toekomstbeeld besproken die de basis vormt voor de uitwerking van de Omgevingsvisie. Als we in hoofdlijnen aangeven waar het Toekomstbeeld Enschede voor de fysieke leefomgeving om draait, dan zijn dat deze: 1. wij maken water en bodem sturend en versterken de sponswerking van onze ondergrond; 2. wij bouwen voort op onze identiteit en kennen de ziel van de plek. Dit doen wij door het beleven, benutten en beschermen van de cultuurhistorische identiteit; 3. wij stellen mens en landschap centraal. We bouwen aan een robuust groen netwerk in en om de stad, zodat het groen altijd dichtbij is; 4. wij kiezen inbreiding vóór uitbreiding en ontwikkelen de internationale corridorstad met vitale bronpunten; 5. wij houden onze sociale voorzieningen, bereikbaarheid, het aantal arbeidsplaatsen, werken en wonen in balans met ons inwoneraantal.

Relevante uitspraken uit het Toekomstbeeld zijn in samengevatte vorm in tekstblokken in deze Woonvisie opgenomen. Wanneer de Omgevingsvisie in werking treedt, zijn de beleidsuitspraken die daar zijn opgenomen kaderstellend voor het woonbeleid. Om zo veel mogelijk ‘ruis’ te voorkomen tussen de Woonvisie en de Omgevingsvisie is er nauw samengewerkt in de totstandkoming van beide documenten. Zoals gezegd vindt in 2025 de transitie plaats naar een volkshuisvestelijk programma dat onder de Omgevingsvisie zal worden uitgevoerd. We beogen het voorgenomen woonbeleid dat u in deze Woonvisie leest over te kunnen nemen in het programma en verwachten dat de nadruk zal liggen op het ‘finetunen’ van het programma aan de regels die er gesteld gaan worden. Van Woonvisie naar Volkshuisvestelijk programma De verwachting is dat het programma aan de volgende zaken moet voldoen: - Biedt helderheid aan belanghebbenden (waaronder corporaties, zorgorganisaties en marktpartijen) over het te voeren volkshuisvestelijk beleid. - Gaat in op de thema’s woningbouw en woningbouwprognose, balans in de woningvoorraad en betaalbaarheid van woningen, woonbehoeften van aandachtsgroepen en de benodigde zorg en ondersteuning in relatie tot het wonen, leefbaarheid en verduurzaming. - Vertaalt de landelijke woningbouwopgaven via de Woondeal met de provincie en Twentse gemeenten naar de lokale woningbouwopgaven.

- Vertaalt overige regionale (bijv. RSIA) en lokale beleidskaders en ambities (bijv. doelen van de stad en collegeakkoord) naar lokaal woonbeleid.

Pagina 3 van 62

- Voldoet aan de eisen die aan een programma worden gesteld in de Omgevingswet en het Besluit Kwaliteit Leefomgeving. - Vormt de basis voor de toetsing van woningbouwplannen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking die zowel is opgenomen in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (BKL) als de provinciale omgevingsverordening.

In 2022 ondertekenden het Rijk, provincie Overijssel en de Twentse gemeenten de Woondeal Twente. Hier maakten we al afspraken over de Twentse bijdrage aan het landelijke woningtekort en de verduurzaming van de woningvoorraad. Daarnaast spraken we af in 2023 te werken aan een Twentse Woonzorgvisie volgens de lijnen van de programma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’. Ook in de regio staan we niet stil. Onder de noemer Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) werken we samen met Almelo en Hengelo verder aan de groeiopgave voor de drie grote Twentse steden. We gaan samen met Almelo, Hengelo, het Rijk en de provincie een verstedelijkingsstrategie opstellen waarbij leefbaarheid in de steden een aandachtspunt is. Deze Woonvisie is de opvolger van de Woonvisie 2019. De 2019-versie is in de afgelopen jaren meerdere malen geactualiseerd. Inzichten uit de vorige Woonvisie en uit de actualisaties zijn meegenomen voor zover nog relevant in deze Woonvisie. De voornaamste veranderingen die u zult lezen gaan over de krapte op de woningmarkt, waar in 2019 nog sprake was van krimp, en de ambitie die Enschede heeft om te groeien tot een stad met 170.000 inwoners en meer. Ook is de Woonzorgvisie voor aandachtsgroepen, waaronder ook ouderen, integraal in deze Woonvisie verwerkt.

Boven water staat dat wonen een mensenrecht is, een eerste levensbehoefte waarin wij als gemeente het streven hebben om iedere inwoner een passend thuis te kunnen bieden. In deze Woonvisie leest u het beleid van gemeente Enschede omtrent wonen. Voor de snelle lezer zijn de belangrijkste zaken terug te lezen in de (beleids)uitspraken, die te vinden zijn aan het einde van elke paragraaf.

Pagina 4 van 62

Inhoud Samenvattende infographic ....................................................................................................................2 Inleiding ...................................................................................................................................................3 1.

2.

Aantrekkelijk Enschede: over de groeiende stad en de bestaande stad .........................................6 1.1.

De groeiende stad ...................................................................................................................6

1.2.

Talent .....................................................................................................................................18

1.3.

De bestaande stad .................................................................................................................21

1.4.

Monitoring woningbouw .......................................................................................................27

Inclusief Enschede: over aandachtsgroepen .................................................................................28 2.1.

Aandachtsgroepen ................................................................................................................29

2.2.

Ouderen.................................................................................................................................33

2.3.

Gezonde leefomgeving ..........................................................................................................36

2.4.

Monitoring doelgroepen .......................................................................................................37

3. Groen en duurzaam Enschede: over de warmtetransitie, klimaatadaptatie, groen en circulaire economie ...............................................................................................................................................38

4.

3.1.

Warmtetransitie van de woningvoorraad .............................................................................39

3.2.

Klimaatadaptatie ...................................................................................................................41

3.3.

Groen, biodiversiteit en natuurinclusief bouwen ..................................................................42

3.4.

Circulaire economie ...............................................................................................................44

3.5.

Monitoring groen en duurzaam ............................................................................................45

Open gemeente Enschede: over samen werken aan de volkshuisvesting ....................................46 4.1.

Participatie ............................................................................................................................46

4.2.

Samenwerking met partners in de stad.................................................................................46

Bijlage 1: definities ................................................................................................................................49 Bijlage 2: trends, ontwikkelingen en omgeving .....................................................................................51 Bijlage 3: actuele woningbouwprogrammering en -behoefte (1-1-2024) .............................................53 Bijlage 4: onderbouwing woonzorgvisie voor ouderen .........................................................................54

Pagina 5 van 62

1. Aantrekkelijk Enschede: over de groeiende stad en de bestaande stad Een aantrekkelijke stad wordt bepaald door een veelheid van factoren. Vanuit het perspectief van wonen zijn dit onder andere een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de woonwensen van mensen, een verscheidenheid aan culturele en maatschappelijke voorzieningen maar ook een groene en prettige leefomgeving om in te verblijven. De bestaande stad met de reeds aanwezige voorzieningen is de basis, waarnaast groei en ontwikkeling plaats vindt door nieuwbouw van woningen en transformatie van bestaande gebieden. In de stad streven wij naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. De ambitie van Enschede om te groeien naar 170.000 inwoners in 2030 biedt kansen om op de opbouw te sturen. Dit doen we onder andere door het aantrekken en behouden van talent. We richten ons daarbij niet alleen op de lokale opgave, maar willen ook invulling geven aan de bovenregionale opgave. Hierover maakten we in de Twentse Woondeal eerder al afspraken met de Twentse gemeente, provincie Overijssel en het Rijk. Naast groei van de stad houden we ons bezig met de ontwikkeling van de bestaande stad naar de toekomstige stad. Verandering door stedelijke transformatie, wijkaanpakken en het invulling geven aan lege plekken in de bestaande stad zorgt voor aantrekkelijke woon- en leefmilieus.

Goede voorzieningen, zowel maatschappelijk, sport en recreatief, zijn daarbij een belangrijke aantrekkingskracht en zorgen ook voor ontmoeting en verbinding tussen inwoners onderling. Maar ook goed onderwijs, een bruisend studenten- en uitgaansleven, uitdagende banen en culturele voorzieningen geven de stad kleur en dragen bij aan de aantrekkelijkheid. De samenwerking met Hengelo, Almelo en Munster draagt bij aan het versterken van de agglomeratiekracht: de massa en dichtheid in een gebied in de vorm van lokale concentraties van bedrijven, kennis, mensen en een goede bereikbaarheid, internationale connectiviteit en kwaliteit van leven. Het aantrekken en vasthouden van talent is een belangrijk thema dat hier nadere invulling aan geeft. Richtinggevende uitspraken Toekomstbeeld Omgevingsvisie: - We concentreren onze verdichting eerst rondom de knooppunten en versterken het openbaar vervoer in Enschede. - We ontwikkelen leefconcepten waarin we woonwensen van mensen en ontwikkelingsvragen van bedrijven zoveel mogelijk in stedelijke leefmilieus mogelijk maken. Die stedelijke groei vindt plaats in de SHE en rondom bronpunten in wijken. - Wij ontwikkelen nieuwe en onderscheidende stedelijke woon- en werkgebieden. Hierin mengen we wonen en werken in hoge(ere) dichtheden. Dat betekent meer woningen en werkplekken in de bestaande stad.

Een nieuwe vorm van stedelijkheid die we in Enschede minder kennen. - Tot 2032 voegen we 9300 woningen toe aan Enschede, zodat we met 10.000 inwoners kunnen groeien. We doen dit met sleutelprojecten in gebieden waar we sociale en ruimtelijke verbeteringen willen realiseren.

Hierna gaan we eerst in op de groeiende stad, waarbij we aandacht besteden aan de woningbehoefte per woningmarktsegment. We maken inzichtelijk hoeveel woningen er voor welk woningmarktsegment worden toegevoegd en welke uitgangspunt we hanteren bij de woningbouwprogrammering. In paragraaf 1.2 gaan we in op de bestaande stad. Daar wordt ingegaan op kwaliteit, stedelijke transformatie, wijkaanpakken, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en de betaalbaarheid en bereikbaarheid daarvan. 1.1. De groeiende stad In 2019, toen we de vorige Woonvisie vaststelden, gingen we uit van een krimp van de bevolking, en daarmee ook een potentiële krimp van de sociale huur. In eerdere actualisaties van deze Woonvisie zijn we al overgestapt naar een ambitie om te groeien met 9300 woningen. Dit deden we op basis van de signalen uit de woningmarkt, waar zoektijden naar een huurwoning opliepen en prijzen van

Pagina 6 van 62

woningen stegen. Ook zagen we een ingezette trend van huishoudensverdunning die zorgt voor meer vraag naar woningen. Dit zien we op dit moment nog steeds. In onderstaande figuur is zichtbaar hoe Enschede momenteel groeit. Sinds 2017 is dit voornamelijk door (buitenlandse) migratie.

Figuur 1 Bevolkingsontwikkeling (naar personen) in de gemeente Enschede, periode 2003 tot 2022

Woningbouwprogrammering en huishoudensontwikkeling Het woonbehoefteonderzoek (Stec Groep, 2023), brengt met verschillende trendscenario’s in beeld hoe het aantal huishoudens in Enschede zich ontwikkelt. In Enschede volgen wij, als het gaat om de woningprogrammering, het CBS 2022 scenario. Dit scenario gaat ten opzichte van Primos anders om met de landelijke migratiestromen. Deze worden onder gemeenten verdeeld in plaats van dat er wordt gewerkt met een saldo per gemeente. In het CBS scenario blijft, in tegenstelling tot de andere scenario’s, Enschede als stad groeien op de langere termijn. Wanneer we terugkijken komt het CBS scenario dichter bij de werkelijke aantallen dan andere scenario’s.

Figuur 2 Geactualiseerd trendscenario (WBO 2021) en huishoudensprognoses gemeente Enschede

Figuur 3 CBS (2022), ABF (2021, 2022). Bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.

Pagina 7 van 62

Figuur 4 Stec Groep, 2023.

Voor de doorrekening naar de woningbouwprogrammering is een basisscenario en een ambitiescenario opgesteld. Het basisscenario (circa 3.520 tot en met 2032) bestaat uit de woningvraag volgend uit de CBS-prognose (2.675) plus het inlopen van het woningtekort (850). In het ambitiescenario wordt extra ingezet op het behalen van de gemeentelijke woningbouwambitie van 9.300 woningen. Hiermee kan de gemeente Enschede doorgroeien richting 170.000 inwoners en invulling geven aan de bovenregionale vraag naar woningen. De ambitie komt tegemoet aan (het behouden van) eigen inwoners en een toenemende instroom van nieuwe inwoners. Door adaptief te programmeren sturen wij bij wanneer bijvoorbeeld de ontwikkeling van het aantal huishoudens af dreigt te wijken van de ambitie. Dit heeft dan consequenties voor onze woningbouwprogrammering. Het kan zijn dat er meer projecten moeten worden toegevoegd, ofwel dat er projecten niet of later tot uitvoering worden gebracht. Het woningbehoefteonderzoek aan de hand van het Stec-doorstroommodel Om de woningbehoefte te bepalen werken we met het Stec-doorstroommodel. Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet.

De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen in Enschede liggen hieraan ten grondslag. Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en leefstijl gekoppeld aan woonmilieu. Het doorstroommodel is een theoretische benadering: het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen in onze provincie en volledige keuzevrijheid van huishoudens. Daarom brengen we de woningbehoefte niet alleen in beeld op basis van woonvoorkeuren, maar ook op basis van recent verhuisgedrag van doelgroepen. Dit doen we op basis van de WoOn2021. Hierdoor geven we een zo actueel mogelijk beeld. Daarnaast houden we in het woningbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat onhaalbare wensen ten aanzien van inkomens gecorrigeerd worden.

De kwalitatieve eisen voor het toevoegen van appartementen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Kwalitatief sturen op appartementen’. Hierin zijn eisen opgenomen voor locaties waar we appartementen willen toestaan, stedenbouwkundige eisen, woningmarktsegment en minimale oppervlakten. Specifieke programmering voor doelgroepen van beleid komen voort uit onderzoek van Mondria, 2023 (ouderen), HHM, 2023 (aandachtsgroepen) en Kences, 2023 (studenten). Deze subprogrammeringen maken onderdeel uit van de totale groeiopgave. Invulling geven aan bovenregionale groei Samen met alle gemeenten in Twente, provincie Overijssel en het Rijk hebben we in de Woondeal Twente afgesproken om invulling te geven aan zowel de lokale opgave als ook de bovenregionale opgave. In Twente groeien we tot 2030 met in totaal ruim 15.000 woningen. Als de grootste stad in Twente en gezien onze groeiambitie verwachten wij dat een groot deel van deze groei in onze stad plaats vindt. Aanvullend aan deze opgave hebben we samen met Almelo, Hengelo en de provincie Overijssel de Regionale Stedelijke InvesteringsAgenda opgesteld. Deze wordt nu verder uitgewerkt in een verstedelijkingsstrategie/-aanpak 2050. Hierbij is niet alleen groei van het aantal inwoners en woningen een ambitie, maar vooral nodig om het voorzieningenniveau in onze steden en daarmee in onze (Eu)regio te kunnen behouden.

De groeiambitie tot 2050 die in de RSIA wordt beschreven Pagina 8 van 62

maakt dat we in Enschede meer tempo en hogere aantallen moeten realiseren dan in de afgelopen jaren. Daarom willen we sturen op een toevoeging van 1000 woningen per jaar. De praktijk leert in verband met planoptimisme en planuitval dat 30% aan extra plannen nodig is om op 100% realisatie uit te komen. Betaalbaarheid In de Woondeal Twente zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid van nieuwbouw. In de basis dient de woningprogrammering van elke gemeente te bestaan uit 30 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure woningen en 30 procent dure woningen. Deze segmenten zijn landelijk gedefinieerd. Dit wordt gebruikt voor de programmering op stedelijk niveau. Wanneer een gemeente al relatief veel sociale huurwoningen heeft (meer dan 30 procent in de bestaande woningvoorraad) dan mag die gemeente ook meer middeldure woningen toevoegen. Overkoepelend geldt dat 70 procent van de woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Daarmee geldt ook dat 30 procent van de woningen in het dure segment worden gerealiseerd. We zien dat het steeds moeilijker wordt door stijgende bouw- en rentekosten om betaalbaar te kunnen bouwen. De woningen die op dit moment betaalbaar gebouwd kunnen worden, zijn minder groot dan de bestaande woningen in het zelfde prijssegment. Hier zit een risico ten aanzien van de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

In Enschede omarmen we modulaire bouw als mogelijke oplossing om de betaalbaarheid van woningen te vergroten. Actuele woningprogrammering In figuur 5 is per scenario en betaalbaarheidssegment opgenomen hoeveel woningen er nodig zijn tot 2030. De figuur laat zien dat er nog onvoldoende plannen in de programmering zijn opgenomen voor middeldure woningen (middenhuur en betaalbare koop) om invulling te geven aan het groeiscenario. In de figuur is geen rekening gehouden met effecten op het gebied van doorstroming. In de komende jaren komen er in de bestaande woningvoorraad een groot aantal eengezinswoningen vrij die nu door ouderen bewoond worden. Dit effect wordt groter als het doorstromingsbeleid voor ouderen (zie paragraaf 2.2) succesvol is. Daarom houden we in de woningprogrammering rekening met een lagere opgave in de middeldure woningvoorraad dan het scenario nu voorrekent. De woningcorporaties hebben op basis van het groeiscenario een bod uitgebracht van 2000 woningen. Deze aantallen zijn meegenomen in de woningprogrammering, maar zijn nog niet allemaal daadwerkelijke projecten. De komende jaren zal daarom ook gezocht worden naar nieuwe locaties voor sociale huur.

In bijlage 4 is de gedetailleerde actuele woningbehoefte en -programmering opgenomen per woningmarktsegment - sociale huur, middenhuur, dure huur, betaalbare koop en dure koop – waarbij onderscheid is gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Zoals gezegd programmeren wij adaptief. Eens per drie jaar, of zoveel vaker als nodig, actualiseren wij dit overzicht. 2720

PROGRAMMERING

2915

2090

GROEISCENARIO

5160

B A S I S S C E N A R I O 45

0%

2670 2050

2800 20% sociale huur

1180

40%

60%

middelduur

duur

80%

100%

Figuur 5 actuele woningbehoefte en -programmering volgens betaalbaarheidsgrenzen

Pagina 9 van 62

Randvoorwaarden nieuwbouwopgave Woondeal Twente

Om de voorgenomen nieuwbouwplannen te kunnen realiseren, zijn kritische succesfactoren benoemd in de Woondeal Twente. Deze gelden ook op lokaal niveau en zijn randvoorwaardelijk voor het kunnen uitvoeren van de beoogde projecten en de snelheid daarvan. - De beschikbaarheid van voldoende en structurele rijksmiddelen voor uitvoering van de woondeal - Meer personele capaciteit in het ruimtelijk domein - Vereenvoudiging van planprocedures en inperking van bezwaarprocedures - Nieuwe maatregelen voor stikstofproblemen om plannen tot uitvoer te kunnen brengen - Voldoende investeringscapaciteit van woningcorporaties - Voldoende investeringsbereidheid van ontwikkelaars - Een omgeving die bewust is van de noodzaak om te bouwen. Het ontbreekt bij bouwplannen regelmatig aan draagvlak voor de lokale/individuele gevolgen bij de samenleving. Dit kan leiden tot weerstand bij de lokale bevolking, juridische procedures en daarmee vertraging van bouwplannen.

Realisatie van nieuwe gebiedsontwikkelingen en Strategische Investeringsagenda In onderstaande kaart uit het Toekomstbeeld Omgevingsvisie (figuur 6) staan de gebiedsontwikkelingen aangeduid. Dit zijn: Centrumkwadraat, Boulevardzone, SHE/Kennispark, Eschmarkeveld, Cromhoff, Horstmanpark en Noordkant Glanerbrug. In gebiedsontwikkelingen bieden we, wanneer we zelf regie hebben, ruimte voor een (collectief) initiatief dat een andere woon- en leefstijl nastreeft, bijvoorbeeld voor tiny houses. Daarnaast gaan we op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties, zoals Nieuw Fenne II, Eschmarke II of Vaneker II. De Strategische Investeringsagenda helpt Enschede om, via de publieke ruimte, op de lange termijn een impuls te geven aan de leefbaarheid in de stad. Daarmee houden we Enschede aantrekkelijk voor zowel onze inwoners als nieuwe inwoners. De Strategische Investeringsagenda 2023 geeft een actuele beschrijving van de prioritaire projecten die op dit moment de agenda vormen. Deze worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Het strategisch verwervingskrediet is een belangrijk instrument om uitvoering te kunnen geven aan de projecten op de Strategische Investeringsagenda. Hiermee krijgt de gemeente meer regie over de woningbouwopgave en kan deze versnellen wanneer zich daarvoor kansen voordoen of als daar de noodzaak toe is.

Pagina 10 van 62

Figuur 6 gebiedsontwikkelingen Omgevingsvisie

Hybride woonvorm als no regret: grondgebonden woonwensen gestapeld realiseren De hybride woonvorm kenmerkt zit als gestapelde woonvorm maar geeft het gevoel van het wonen in een gezinswoning. We noemen dit grondgebonden woonwensen gestapeld realiseren. De woningdichtheid, maar ook mate waarin er rust of reuring in een gebied is zijn bepalende elementen voor de mate waarin hybride woonvormen kunnen landen, de verschijningsvorm en hoe aantrekkelijk het gebied is voor verschillende doelgroepen. Hybride woonvormen zijn niet alleen voor gezinnen interessant: afhankelijk van de dichtheid en verschijningsvorm gaat het ook om ouderen of juist (jong)volwassenen. In gebieden met een hoge woningdichtheid wordt de hybride een aantrekkelijk alternatief voor een grondgebonden woning. Het gaat dan met name om ruimere appartementen die geschikt zijn voor bewoning door gezinnen. Daarnaast kunnen ook woningen in de plint van een gebouw, met eigen voordeur aan de straat en buitenruimte (voor of achtertuin / terras) als hybride woonvorm gezien worden. Het gaat erom dat de huishoudens verleid worden om een alternatieve keuze te maken. Belangrijke aspecten bij voor het succesvol toepassen van de hybride woonvorm zijn: voldoende buiten- en speelruimte voor kinderen, voldoende bergruimte, meerdere kamers en gelijkvloerse toegang.

Ook de aanwezigheid van voorzieningen zoals onderwijs en speelplekken is van belang om bijvoorbeeld aantrekkelijk te zijn voor gezinnen. Daarnaast kan een goede parkeervoorziening en het met de auto bij de voordeur te kunnen komen om bijvoorbeeld te laden en te lossen van belang zijn. Indien deze aspecten onvoldoende zijn uitgewerkt bestaat het risico dat huishoudens niet de alternatieve keuze maken, maar hun primaire woonwens elders vervullen.

Pagina 11 van 62

Ruimte voor grondgebonden stedelijk compacte woonmilieus De woningbouwopgave is hoog en de ruimte is beperkt. In het toekomstbeeld omgevingsvisie is te lezen dat we toegaan naar een nieuwe vorm van stedelijkheid met hogere dichtheden. Hieronder verstaan we onder andere meer hybride woonvormen zoals hierboven beschreven. In het woningmarktonderzoek zien we ook dat er grote vraag blijft naar grondgebonden woningen. We willen daar invulling aan geven door ruimte te blijven geven voor grondgebonden stedelijk compacte woonmilieus. Prioriteit aan ouderen We geven prioriteit aan nieuwe woningen voor ouderen. Dit is in lijn met de afspraken die we maken over ouderen in de Woondeal Twente, voortkomend uit de programma’s op rijksniveau. We doen dit door in elke ontwikkeling van appartementen te sturen op nultredenwoningen als uitgangspunt. Vaak genoeg komt nog voor dat appartementen onvoldoende toegankelijk zijn voor ouderen door trappen bij de entree of het ontbreken van een lift. Ook geven we voorrang aan geclusterde of zorggeschikte woningen in woonzorgzones. Kwalitatieve toevoegingen, waarmee we bedoelen woonconcepten die aantrekkelijk zijn voor ouderen, zijn naast de harde aantallen nodig om doorstroming te realiseren.

Dit doen we vanwege de grote opgave die voor ons ligt voor ouderen (zie paragraaf 2.2) maar ook omdat bouwen voor ouderen volgens het CBS tot de grootste verhuisketen leidt. We hebben onze partners nodig om hier invulling aan te kunnen geven. Daarnaast zetten we doorstromingsinstrumenten in om ouderen daadwerkelijk naar nieuwe, geschikte woningen te bewegen. Hierover leest u meer in hoofdstuk 2. Meer ruimte voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag Naast ouderen zijn er meer woningen voor alle andere doelgroepen nodig, waaronder ook inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag. Hier sturen we op door woningen te bouwen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen, waarbij we in nieuwe ontwikkelingen met sociale huurwoningen sturen op dat 30% van deze sociale huurwoningen voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag beschikbaar worden gesteld. Met het bouwen van woningen voor meerdere doelgroepen sturen we op het tegengaan van segregatie. Met de werkgroep woonpalet wordt vervolgens invulling gegeven aan deze woningen middels een woonconcept en passende doelgroep (zie verder hoofdstuk 2.1). Meer ruimte voor woon- en leefstijlen De manier waarop inwoners willen wonen verandert. Thema’s zoals samen wonen in een community, met een minimale ecologische footprint wonen of zelfvoorzienend zijn zien we vaker terug in initiatieven van inwoners.

De woonvormen die we daarbij zien zijn bijvoorbeeld hofjes (zowel voor ouderen als ook voor anderen, zie verder paragraaf 2.2) en tiny houses. We willen meer ruimte geven aan woonconcepten die een andere manier van leven nastreven. Dit geldt zowel bij initiatieven door inwoners als ook initiatieven van andere partijen. Wanneer inwoners of andere partijen in de stad met nieuwe initiatieven komen om samen een woonconcept te ontwikkelen, gaan wij in gesprek met een positieve grondhouding. We verwachten daarbij dat de initiatiefnemer zelfredzaam is in het ontwikkelen van het initiatief. Deze initiatieven zorgen voor gevarieerde leefmilieus en dragen bij aan een aantrekkelijke woonstad. Naast het ruimtelijk faciliteren met een positieve grondhouding, vinden wij dat we een rol hebben in het faciliteren van community building. We maken community building onderwerp van gesprek met initiatiefnemers bij aanvang van een initiatief en nemen dit mee in de beoordeling van de initiatief. Voor een aantal nieuwe inwoners, zoals kenniswerkers, arbeidsmigranten en studenten, zien we een stijgende behoefte aan woningen die snel beschikbaar zijn. Deze woningen zijn nodig voor een zachte landing in onze stad, waarbij inwoners die langer in onze stad blijven de gelegenheid hebben om vanuit een tijdelijke woonsituatie te zoeken naar een passende huur- of koopwoning. Eerder hebben Pagina 12 van 62

wij dit samen met de woningcorporaties al uitgewerkt onder de noemer flexwonen. We faciliteren daar waar kansrijk mogelijke ontwikkelingen van flexwoon-concepten. Voorzieningen Enschede wil een complete, aantrekkelijke en gezonde stad zijn en heeft daarvoor voldoende geschikte woningen, werklocaties èn voorzieningen nodig. Een passend aanbod aan voorzieningen is belangrijk voor het leefbaar houden van de stad. Daarbij gaat het om de fysieke aanwezigheid van de voorzieningen, maar ook de activiteiten die er in een voorziening plaats vinden. Wanneer we het hebben over voorzieningen, dan bedoelen we de fysieke kant van zowel maatschappelijke voorzieningen die taak zijn van de gemeenten als ook andere (maatschappelijke) voorzieningen. Maatschappelijke voorzieningen zijn gebouwen en buitenruimtes voor maatschappelijke functies en activiteiten. Deze vormen een belangrijke plek voor ontmoeting. Maatschappelijke voorzieningen worden niet vanzelfsprekend door de markt gerealiseerd en vragen een actieve rol van de gemeentelijke overheid. Denk hierbij aan onderwijs, jeugd-, (woon)zorg-, en basisvoorzieningen, kunst en cultuur, sport, groen en spelen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen voorzieningen die op buurtniveau nodig zijn en voorzieningen waar aanvullend bovenwijks behoefte aan is.

Ook zijn er niet-gemeentelijke (maatschappelijke) voorzieningen die wel meehelpen in het compleet maken van de stad. Denk hierbij aan de aanwezigheid van plekken voor commerciële voorzieningen zoals winkels en horeca. Voorzieningenprogrammering Om ervoor te zorgen dat bij grote(re) gebiedsontwikkelingen ook voldoende voorzieningen worden gerealiseerd, gaan we werken met een voorzieningenprogrammering. Deze programmering wordt gekoppeld aan de woningprogrammering, zodat tijdens de gesprekken over nieuwe woningbouw of transformatie ook direct aandacht wordt besteed aan de benodigde ruimte voor voorzieningen. Daarbij gelden twee perspectieven: welke voorzieningen zijn er reeds in een buurt (en is dit voldoende?) én welke nieuwe voorzieningen zijn er in een buurt nodig wanneer er meer inwoners gaan wonen. Hiervoor stellen wij een afwegingskader met kengetallen op. Maatschappelijke (woon)zorgvoorzieningen Voor verschillende inwoners geldt dat de nabijheid van de juiste voorzieningen belangrijker wordt wanneer er sprake is van een zorg- of ondersteuningsvraag. Een oudere heeft voorzieningen in de buurt nodig om zich te kunnen blijven redden, maar ook inwoners met psychische kwetsbaarheid hebben baat bij de nabijheid van voorzieningen. Woonzorgvoorzieningen (intramurale zorgwoningen) zijn daarbij een terugvaloptie indien het zelfstandig wonen niet meer mogelijk is.

De aanwezigheid en nabijheid van voorzieningen zorgen ervoor dat er een sterkere ondersteuningsstructuur ontstaat in de wijk. De nabijheid van een zorgorganisatie kan helpen door vroegsignalering van problemen en laagdrempeligheid van de ondersteuning. Voor ouderen en inwoners met een zorgvraag denken wij in ieder geval aan de aanwezigheid van een huisarts en een apotheek maar ook de aanwezigheid van zorgorganisaties in het gebied. De aanwezigheid van woonzorgvoorzieningen zorgt ook voor aantrekkelijkheid voor inwoners zonder zorgvraag. Enerzijds is het een terugvaloptie indien in de toekomst een zorgvraag ontstaat, en anderzijds zien we dat de juiste ondersteuningsstructuur overlastsituaties kan voorkomen. Daarom streven wij naar wijken en buurten waar voorzieningen meer dan op peil zijn. Programmering van woonzorgvoorzieningen Onder woonzorgvoorzieningen verstaan we elk initiatief van organisaties of groepen inwoners voor wonen met een zorg component of zorg met een wonen component. Voor deze voorzieningen geldt dat we bij een nieuw initiatief kijken naar de aard van de voorziening en welk schaalniveau passend is. Afhankelijk hiervan bekijken we de initiatieven met een regionale, stedelijke of wijkgerichte bril. Pagina 13 van 62

Aan de hand van het kompas (zie paragraaf 1.3) kijken we naar de draagkracht en draaglast in de buurt en kijken we hoe toevoeging van een woonzorginitiatief kan zorgen voor een sterkere ondersteuningsstructuur in dat gebied. Daarnaast maken we afspraken met corporaties, zorgpartijen, het zorgkantoor en welzijnspartijen over het optimale woonzorglandschap: de juiste zorg op de juiste plek. Door gesprekken met deze (of ontwikkelende) partijen proberen we de juiste woonzorgvoorziening op de juiste plek te krijgen om zo een goede balans in vraag en aanbod te creëren. Ontmoeting faciliteren Ontmoeting is belangrijk voor sociale cohesie en het tegengaan van eenzaamheid. De programmering van goede voorzieningen is daar een belangrijke stap in. Zie ook paragraaf 2.2 over zorgzame buurten voor ouderen. Daarnaast kan ontmoeting ook door fysiek ontwerp gestimuleerd wordt. Als we kijken naar de fysieke kant van ontmoeting faciliteren, is er in de gebouwde omgeving veel mogelijk. Dat kan op verschillende niveaus plaats vinden: van in het woongebouw tot in de straat of in de buurt. Door de juiste plattegronden toe te passen in een nieuwe ontwikkeling kan ontmoeting die van nature plaats vindt door de aanwezige looproutes worden gestimuleerd. We gaan hierover het gesprek aan met onze ontwikkelende partners. Uitgangspunten kwantitatieve opgave woningbouwprogrammering 1.

Overeenkomstig de Omgevingsvisie zetten we in op een groei van Enschede naar 170.000 inwoners en 9.300 woningen in 2032. Dit vindt plaats langs het spoor en bij de bronpunten. Wanneer we verder kijken richting 2050 aan de hand van de Regionale Stedelijke Investeringsagenda blijven we deze groei van circa 1000 woningen per jaar doorzetten. Deze groei is tevens opgenomen in het coalitieakkoord ‘Samen trots op Enschede’. We groeien in eerste instantie binnenstedelijk – denk hierbij aan hoogstedelijke woonmilieus in de ontwikkelingen van Centrumkwadraat en Kennispark- en buiten de singels – denk aan groene woonmilieus, zoals Leurinks-Oost, Vaneker en Eschmarkerveld. Maar we hebben voor de woningbouwopgave ook nieuwe locaties nodig zoals Horstmanpark. Daarnaast zoeken we nieuwe woningbouwlocaties zoals een Nieuw Fenne II, Eschmarke II of Vaneker II. Zo zorgen we dat we naast hoogstedelijk aanbod ook ruimte houden voor nieuwe leefmilieus waarin grondgebonden woonwensen (al dan niet gestapeld) worden ingevuld. 2. We brengen Centrumkwadraat, Boulevardzone, SHE/Kennispark, Eschmarkeveld, Cromhoff, Horstmanpark en Noordkant Glanerbrug als gebieden (verder) in ontwikkeling. 3. We programmeren adaptief. Dat wil zeggen: we faciliteren de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen, daaronder van de doelgroepen (zie hieronder).

De CBS-prognose, aangevuld met ons beleidsrijke ambitiescenario, is hierbij leidend. Hiertoe bereiden we voor de (middel)lange termijn woningbouwplannen voor die we richting uitvoering brengen als de vraag zich voordoet. 4. Bij de programmering zorgen we voor een divers aanbod voor alle doelgroepen, waarbij we specifiek aandacht hebben voor de onderscheidende behoeften van de volgende groepen: o Ouderen (zowel ouderen met als zonder een zorg- en ondersteuningsvraag) o Inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag, niet limitatief zijn dit: ▪ uitstromers uit een intramurale instelling (BW, MO, jeugdzorg, detentie), ▪ inwoners met een lichamelijke beperking, ▪ inwoners met een licht verstandelijke beperking, ▪ inwoners met geestelijke gezondheidsproblemen, en ▪ jongeren met een zorgvraag, waaronder ook jongeren die de volwassen leeftijd van 18 jaar bereiken (18-/18+ problematiek). o Talenten (tot de leeftijd van 40 jaar) o Gezinnen (inwoners met en zonder kinderen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar) Pagina 14 van 62

5. We doen, waar mogelijk samen met onze partners, onderzoek, monitoren en duiden dit zodat we adaptief en consumentgericht kunnen programmeren voor alle doelgroepen, met bijzondere aandacht voor de hiervoor genoemde doelgroepen. 6. Er zijn de komende jaren meer woningen nodig voor ouderen. Daarom nemen wij als uitgangspunt op dat een nieuwbouwappartement ontwikkeld moet worden als nultredenwoning. 7. Naast reguliere woningen voor ouderen zijn er meer geclusterde en zorggeschikte woningen voor ouderen nodig. Soms geldt dit ook voor andere doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. De nabijheid van de juiste voorzieningen is bij deze woonvormen, vaak vanwege de beperkte mobiliteit, van groot belang. Daarom geldt dat bij een nieuwe ontwikkeling die valt in een woonzorgzone altijd eerst verkend wordt of de ontwikkeling van geclusterde of zorggeschikte woningen mogelijk is. Pas daarna wordt onderbouwd naar een andersoortig programma gekeken. 8. Er is meer behoefte aan woningen voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag. We nemen daarom als uitgangspunt op dat in elke ontwikkeling van sociale huur 30 procent van de woningen beschikbaar komt voor deze inwoners. Het gaat in de meeste gevallen om meer dan alleen een sociale huurwoning. We denken daarbij aan vormen van geclusterd of gemengd wonen. 9.

We sturen met een doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur op de ontwikkeling van woningen in deze woningmarktsegmenten. Dit doen we zolang het woonbehoefteonderzoek voldoende schaarste uitwijst. 10. Woningcorporaties zijn onze preferente partner bij ontwikkeling van middenhuur woningen. Sociale huurwoningen ontwikkelen we uitsluitend met de woningcorporaties. 11. Zoals afgesproken in de Woondeal Twente wordt 70 procent van alle nieuwbouw ontwikkeld in het betaalbare segment. Dat wil zeggen: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. 12. Buiten alle plannen blijven we ruimte bieden aan andere manieren van wonen (andere woon- en leefstijlen zoals tiny houses) en kleinschalige projecten die bijdragen aan de kwalitatieve verbetering van buurten en wijken (zie verder paragraaf 1.3). Omdat de groeimogelijkheden van Enschede gebonden zijn aan provinciale afspraken op het gebied van de woningbouwprogrammering, gaan we in overleg met de provincie om overeenstemming over deze uitgangspunten te bereiken en te voldoen aan de verplichtingen die volgen uit de provinciale omgevingsverordening. Gebiedsgerichte sub-thema’s We ronden af met een aantal gebiedsgerichte sub-thema’s die raken aan de woningbouwprogrammering: wonen in het buitengebied, op achterterreinen, op binnenterreinen en op bedrijventerreinen en beperken van mogelijkheden voor wonen in het horecaconcentratiegebied.

Wonen in het buitengebied Voor “wonen in het buitengebied” wordt het huidige beleid gecontinueerd: er mogen geen woningen worden toegevoegd, tenzij sprake is van een bijdrage aan de hoofdopgaven van de stad. Het beleid vind u in de visie landelijk gebied en gids buitenkans. Hierbij gaat het niet om nieuwe uitleglocaties voor woningbouw. Een bijdrage aan de hoofdopgaven van de stad betreft vooral situaties waarin woningbouw ruimschoots wordt gecompenseerd door investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Wel komt er ruimte voor initiatieven ten behoeve van bijzondere woonvormen voor bijvoorbeeld ouderen, jongeren, pilots als tiny houses en/of leefgemeenschappen, met als voorwaarde dat deze een meerwaarde opleveren voor Enschede als aantrekkelijke stad en voor de leefbaarheid van het buitengebied. Belangrijke voorwaarde is ook dat er sprake is van maatwerk en dat er geen precedentwerking is.

Pagina 15 van 62

Wonen in het horecaconcentratiegebied (centrum) In deze visie en in de Retailvisie is opgenomen dat wonen in het horecaconcentratiegebied niet is toegestaan. Bij nieuwe gevallen zal deze beleidslijn worden gehanteerd. De betekenis van deze uitspraak is dat ten behoeve van wonen boven panden in de binnenstad in het horecaconcentratiegebied niet langer van het bestemmingsplan zal worden afgeweken. Doorslaggevende reden hiervoor is dat de zware horeca in dit horecaconcentratiegebied bij het toestaan van woningen (teveel) wordt beperkt in zijn uitvoering. Een andere reden voor het niet toevoegen van nieuwe woonfuncties is dat de combinatie van percelen waarop (zware) horeca zich mag vestigen en percelen waarop wonen is toegestaan in de praktijk leidt tot (geluid)klachten. De constructie van de panden in het horecaconcentratiegebied is ongeschikt voor de combinatie van deze functies. Het zijn oudere panden waar de investeringen die gedaan moeten worden om te kunnen voldoen aan de wettelijk verplichte geluidsniveaus veelal niet opwegen tegen de baten, met tot gevolg een remmende werking op de gewenste ontwikkeling van de horeca in het gebied. Wonen op binnenterreinen en achterterreinen In de ontwikkeling van de stad komen in woonomgevingen soms binnenterreinen of achterterreinen vrij voor nieuwe functies.

In vorig beleid is het nooit toegestaan om op binnen- en achterterreinen te wonen. Op locaties van voormalige bedrijven wordt het bestaand beleid gecontinueerd: deze blijven behouden voor bedrijfsruimte (zie beleid voor binnenstedelijke bedrijfsenclaves). Wonen kan dus niet ten koste gaan van de beschikbare m2 bedrijfsruimte. We zien wel dat er kansen zijn in bijvoorbeeld optopping met woningen op specifieke locaties. Dit willen we nader uitwerken. Maatwerk voor een woonfunctie is soms mogelijk, afhankelijk van het leefmilieu en de mogelijkheid voor het realiseren van een goed woon- en leefklimaat. Hierbij kijken we altijd in een bredere context naar het gebied en naar verschillende opgaven waaraan wij als stad aan werken. Wanneer de locatie geschikt is om woningen toe te voegen en het initiatief passend is bij de omgeving en het leefmilieu, kan nadere uitwerking plaats vinden. Op beide type terreinen is het realiseren van een goed woon- en leefklimaat van groot belang. We werken voorbeelden van een goed woon- en leefklimaat uit in leefmilieus zoals zal worden genoemd in de Omgevingsvisie. Daarbij gaat het om het toevoegen van kwaliteit aan een leefmilieu/omgeving, het terrein zelf, toekomstbestendige woningen, het toevoegen van groen en openbaarheid aan een terrein en de mogelijkheid tot het combineren van wonen met andere functies.

Wonen op bedrijventerreinen Op nieuw uit te geven bedrijfskavels willen we de functie wonen niet meer faciliteren. Richtinggevende beleidsuitspraken Kwantitatieve opgave woningbouwprogrammering • In hoogstedelijke woonmilieus realiseren we grondgebonden woonwensen ook gestapeld in hybride woonvormen. • We houden in de stad ruimte voor grondgebonden stedelijk compacte woonmilieus waarbij ook groen en ruimte belangrijke thema’s zijn. • We beperken de toevoeging van appartementen tot een gebied zoals aangeduid in het beleidsplan ‘Kwalitatief sturen op appartementen’. Doelgroep specifieke uitspraken woningbouwprogrammering • Woningcorporaties zijn onze preferente partner bij ontwikkeling van middenhuur woningen. Sociale huurwoningen ontwikkelen we uitsluitend met de woningcorporaties.

Pagina 16 van 62

• • •

•

•

We bouwen woningen voor meerdere doelgroepen, waarbij we ons bij voorkeur richten op een combinatie van verschillende doelgroepen waarmee segregatie en/of leefbaarheidsproblematiek kan worden voorkomen. We vergroten het aantal nultredenwoningen door dit als uitgangspunt op te nemen voor nieuwe te ontwikkelen appartementen. Deze woningen zijn duurzaam inzetbaar, technisch aanpasbaar: toegankelijk en voor meerdere doelgroepen geschikt. Bij een nieuwe ontwikkeling die valt in een woonzorgzone wordt altijd eerst verkend of de ontwikkeling van geclusterde of zorggeschikte woningen mogelijk is. Deze soort woningen gaat voor op de ontwikkeling van andere woonvormen. We programmeren voor deze woonvorm gebiedsgericht. Bij realisatie van nieuwe sociale huur is het uitgangspunt dat 30% van de nieuwe woningen beschikbaar komt voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag. Dit is meer dan alleen een sociale huurwoning. We denken daarbij aan vormen van geclusterd of gemengd wonen met daarbij een passende begeleiding. We houden ruimte voor kleinschalige projecten die bijdragen aan de kwalitatieve verbetering van buurten en wijken (zie verder paragraaf 1.3).

Woonvormen • We hebben een positieve grondhouding in het faciliteren van woonconcepten die een andere manier van leven nastreven. We bedoelen daarmee collectieve woonvormen zoals bijvoorbeeld een collectief particulier opdrachtgeverschap of tiny houses. • Community building is belangrijk voor het slagen van een woonconcept. Op het moment dat een initiatief voor een nieuw woonconcept wordt besproken, besteden wij extra aandacht aan de wijze van community building. • We faciliteren daar waar kansrijk mogelijke ontwikkelingen van flexwonen-concepten. Betaalbaarheid • 70 procent van alle nieuwbouw wordt ontwikkeld in het betaalbare segment. Dat wil zeggen: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. • Het ontwikkelen van betaalbare woningen stimuleren we door modulaire bouw als instrument te omarmen. Voorzieningen • Voldoende (maatschappelijke) voorzieningen in onze stad en buurten zijn randvoorwaardelijk voor de beoogde groei en daarom (ruim) voldoende aanwezig. • Om voldoende voorzieningen te realiseren gaan we aanvullend aan een woningprogrammering werken met een voorzieningenprogrammering. Sub-thema’s • Voor “wonen in het buitengebied” wordt het huidige beleid gecontinueerd: er mogen geen woningen worden toegevoegd, tenzij sprake is van een bijdrage aan de hoofdopgaven van de stad (zie visie landelijk gebied en gids buitenkans).

• Wonen in het horecaconcentratie-gebied is niet toegestaan. Bij nieuwe gevallen wordt deze beleidslijn gehanteerd. • In de ontwikkeling van de stad komen soms binnenterreinen of achterterreinen vrij voor nieuwe functies. Op locaties van voormalige bedrijven wordt het bestaand beleid gecontinueerd: deze blijven behouden voor bedrijfsruimte. Wel is in sommige gevallen optopping mogelijk. Aan initiatieven die op een dergelijke plek een woonfunctie willen realiseren bieden we, in het geval van een bestaande detailhandel- of retailfunctie, maatwerk. • Op nieuw uit te geven bedrijfskavels faciliteren we de functie wonen niet mee.

Pagina 17 van 62

Actiegerichte beleidsuitspraken • We leveren een bijdrage aan lokale, regionale en bovenregionale woningbehoefte door gemiddeld 1000 woningen per jaar toe te voegen. • We brengen Centrumkwadraat, Boulevardzone, SHE/Kennispark, Eschmarkeveld, Cromhoff, Horstmanpark en Noordkant Glanerbrug als gebieden (verder) in ontwikkeling. • We voeren bij nieuwe initiatieven gesprekken over de uitgangspunten ‘elk nieuwbouwappartement is een nultredenwoning’ en ’30 procent sociale huur voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag’. • We hanteren als uitgangspunt dat 70% van de woningbouwprogrammering betaalbaar is, dat wil zeggen sociale huur, middenhuur of betaalbare koop. Hier sturen we in de stedelijke woningbouwprogrammering op met een doelgroepenverordening. 30% van de woningprogrammering valt daarmee in het dure segment, dat wil zeggen dure huur of dure koop. • In gebiedsontwikkelingen bieden we, wanneer we zelf regie hebben, ruimte voor een (collectief) initiatief dat een andere woon- en leefstijl nastreeft, bijvoorbeeld voor tiny houses. • We stellen een afwegingskader van kengetallen op die input zijn voor de voorzieningenprogrammering. • We maken community building onderwerp van gesprek met initiatiefnemers bij aanvang van een initiatief en nemen dit mee in de beoordeling van het initiatief. • Ontmoeting is belangrijk voor sociale cohesie en het tegengaan van eenzaamheid.

We gaan het gesprek aan met onze ontwikkelende partners over fysieke ingrepen die daarbij helpen. 1.2. Talent Het aantrekken en vooral behouden van talent is een grote opgave van zowel de stad als de regio. Van de UT studenten (de grootste groep uitwonende studenten) blijft 22 procent in Enschede. Dit is lager dan in andere universiteitssteden. Het andere deel vertrekt snel na het afstuderen naar één van de vier grote steden, een andere (universiteits)stad of naar het buitenland. Hier liggen kansen op verbetering om de zogenaamde stay-rate te verhogen. Enschede kan nog winnen aan dynamiek en het aanbod van passende woningen, met name appartementen. Er is daarom een opgave om te werken aan een groei van de woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor deze groep. Dit vraagt om een toevoeging van woningen in een dynamisch, stedelijk woonmilieu, ofwel “urbaan wonen”. Enschede kan als enige grote stad in de regio een echt hoogstedelijk woonmilieu realiseren en heeft groeikansen als gevolg van de toenemende populariteit van wonen in de stad. Daarnaast kan de talentopgave dienen als katalysator voor andere opgaven, zoals het in stand houden en verbeteren van het voorzieningenniveau in de stad. Richtinggevende uitspraken Toekomstbeeld Omgevingsvisie: centrumstad - We investeren in de aantrekkelijkheid van de stad voor jong talent.

Dat doen we door voorzieningen te realiseren via woningbouw, cultuur, evenementen, vrijetijd, city marketing en sport. Bijna 22% (35.000 inwoners) van onze bevolking is student. Enschede studentenstad moet overal in de SHE voelbaar zijn. Daarom gaan we functies voor studenten zoals werkplekken, horeca en wonen mengen. Dat doen we op logische plekken om zo het gevoel van een studentenstad te vergroten. - In de SHE maken we het innovatieve karakter van Enschede meer zichtbaar voor talent, bedrijven en bezoekers. Dat doen we door uitvoering te geven aan de gebiedsstrategie van het Kennispark. En door langs en op knooppunten in de SHE-ruimte te plannen voor nieuwe bedrijven, startups en creatieve broedplaatsen.

Vasthouden van talent In de verdere ontwikkeling van het urbane woonmilieu in Enschede ligt het eerste belang in het vergroten van de stedelijkheid en dichtheid omdat een groot deel van de afgestudeerden hierdoor wordt aangesproken. Dat kan door te investeren in kwalitatief hoogwaardige woon- en leefmilieus door woningen op de juiste locaties te ontwikkelen. Hiervoor zijn scherpe keuzes nodig. De mensen die zich aangetrokken voelen tot een urbaan woonmilieu zijn kritisch. Enschede staat qua ligging ten Pagina 18 van 62

opzichte van de rest van Nederland op achterstand, maar heeft als universiteitsstad goede mogelijkheden zich te onderscheiden door een hoogstedelijk milieu in een ontspannen groene omgeving. Daarom beperken we de toevoeging van appartementen en andere stedelijke woningen tot “het gebied voor hoogstedelijk wonen”. Dit gebied is vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Kwalitatief sturen op appartementen’. Wooncarrière voor talent Om afgestudeerden vast te kunnen houden in de stad is het ook van belang dat er een aantrekkelijke wooncarrière voor deze groep mogelijk is. Bijvoorbeeld naar grondgebonden woningen en appartementen voor tweeverdieners of gezinnen. Er moet daarom ook voldoende aandacht zijn voor de doelgroep tussen 30 en 55 jaar (zie verder hoofdstuk 2). Wooncarrières verlopen niet meer volgens standaard patronen. Verhuizen naar een appartement vanuit een grondgebonden woning kan hier ook bij horen. Met onder meer projecten in de middenhuur - voor (nieuwe) inwoners met een (vaak tijdelijke) woonvraag die geen koopwoning willen of kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning - geven we hier invulling aan. Het is de kunst om constant diverse woningen en omgevingen – zowel in de huur- als in de koopsector – te ontwikkelen om talenten aan te trekken en te blijven boeien.

We zien een trend waarin men steeds meer (gedeelde) diensten bij of in een woning wil afnemen. Denk daarbij aan een conciërge service of een gezamenlijke wasruimte maar ook bijvoorbeeld deelfietsen of andere vormen van mobiliteit. De moderne stadsbewoner vraagt om andere voorzieningen en ontzorging. Woonconcepten in de sociale huur en middenhuur die zich richten op het bieden van aanvullende diensten zijn daarmee extra kansrijk in het bieden van die aantrekkelijke wooncarrière. Woonbehoeften van (recent) afgestudeerden (ter illustratie) Bij de woonbehoefte van afgestudeerden gaat het in grote lijnen om een locatie nabij het centrum, waarbij OV en/of (auto)bereikbaarheid goed moeten zijn. Het aanbod van werkgelegenheid in een bereisbaar gebied speelt een belangrijke rol. Ze kiezen doorgaans voor een huurwoning, vanwege de flexibiliteit; prijscategorie 650-1000 euro per maand. De woningen kunnen compact zijn maar niet te klein. Bij alleenstaanden is zo’n 50m2 gewenst en bij samenwonenden minimaal 65m2. Gezamenlijke voorzieningen en diensten zijn een optie. Aspecten als afwerkingsniveau, ontmoeting en duurzaamheid spelen ook een rol.

Voor specifieke doelgroepen met een bijzondere of dringende woningvraag zoals internationale kenniswerkers of -studenten, waaronder ook Phd-ers en onderzoekers/docenten, kan bij aantoonbare behoefte ook buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen worden gebouwd. Het gaat dan om stedelijke plekken, waaronder plekken langs de radialen in het binnensingelgebied, of op bronpunten waar deze groep zich bevindt, zoals Kennispark en de SHE. Hier zijn ook combinaties met ondernemerschap mogelijk. Aandachtspunt is ook de aanwezigheid van voorzieningen, diensten en opties voor stoffering en meubilering. Internationale kenniswerkers hebben dezelfde woonwensen als Nederlandse talenten, alleen is hun woonvraag dringender: ze moeten kort na aankomt passende huisvesting hebben. Naast dienstverleningsconcepten voor talent en oplossingen voor talenten met een tijdelijke woonvraag zien bedrijven ook kans om, samen met woningcorporaties als de partner van de gemeente voor sociale huur, programma’s te starten om talent te binden. Daarom zijn er gesprekken gestart met onder andere de PSOE en het WTC over de zogenaamde ‘woonbaan’: een baan in Enschede met daarbij het aanbod van een woning.

Om in een latere fase beheerproblemen bij deze toekomstige ‘woonbaanwoningen’ te voorkomen vinden wij het zeer wenselijk dat bedrijven gebruik maken van de expertise van de woningcorporaties als het gaat om verhuur en beheer. Het verbinden Pagina 19 van 62

van partijen die met talent behouden bezig zijn is van groot belang. Het gaat niet alleen om bedrijven en woningcorporaties, maar ook over een intensieve samenwerking met onderwijsinstellingen, marktpartijen (PSOE) en de cultuursector. Vanuit de stedelijke talentopgave staat het samenwerken met deze partijen nadrukkelijk op de agenda van gemeente Enschede. We werken hierbij ook samen met TwenteBoard. Vanzelfsprekend houden we bij deze ontwikkelingen rekening met adviezen van de commissie Roemer inzake ongewenste samenhang tussen wooncontracten en arbeidscontracten. Studenten Het afgelopen decennium is het aantal studenten in Enschede fors gegroeid. Studeerden er rond 2019 nog rond 25.000 studenten in Enschede, inmiddels is dat aantal opgelopen naar rond 28.000 studenten. Het aantal studenten dat ook in Enschede woont, neemt minder hard toe. Met een aanbod van circa 12.000 wooneenheden voor studenten is de markt voor studentenhuisvesting in Enschede relatief ontspannen. Doorstroming naar de reguliere woningvoorraad zorgt echter wel voor problemen. Daardoor blijven afgestudeerden soms langer in een studentenwoning wonen dan nodig. De kwalitatieve vraag van de studenten blijft zich ontwikkelen; het is zaak het aanbod daarop te blijven aanpassen. Zo is er onder meer een verschuiving in voorkeur merkbaar van onzelfstandig naar zelfstandig wonen.

Ook is er een andere vorm van ‘samen’ in opkomst. Wonen, werken (ondernemen) en leven onder één dak. Voorzien in dit soort nieuwe woon-werk-concepten kan een bijdrage leveren aan het behoud van studenten in de stad. De meeste studenten, behalve die een kort intensief studieprogramma op het Kennispark volgen, hebben een groeiende voorkeur voor wonen in en om de binnenstad. Boven alles geldt dat we nieuwe woonconcepten en ander aanbod willen creëren in afstemming met de doelgroep en met betrokkenheid van de woningcorporaties voor studenten in onze stad. Internationale studenten vormden de afgelopen tijd een sterk groeiende groep. Politieke ontwikkelingen maken dat er op dit moment zeer uitlopende prognoses zijn voor internationale studenten. Dit is zeer afhankelijk van de mate waarin onderwijsinstellingen internationale studenten mogen blijven aantrekken en Engelstalige opleidingen mogen blijven aanbieden. Die onzekerheid en de langzaam afnemende groep Nederlandse studenten zorgen ervoor dat het kwantitatieve aanbod op vrijwel hetzelfde peil kan blijven; we verwachten de komende vijf jaar een kleine extra vraag. Het aantrekken van deze internationale studenten blijft voor Enschede, anders dan voor studentensteden die niet in een grensregio liggen, belangrijk.

Niet alleen vanwege de ambities over talent en de impact die het heeft op onze groeiopgave, maar ook omdat de studenten die wel blijven toekomstige werknemers zijn die ervoor zorgen dat de economie in onze regio aantrekkelijk blijft. Samenwerking met andere studentensteden in grensregio’s op het gebied van lobby is van belang. Los van de kwantitatieve onzekerheden zien we een kwalitatieve vraag van internationale studenten. Hun verwachtingen van het wonen in een studiestad verschillen van die van Nederlandse studenten. Ze vinden minder makkelijk zelf huisvesting, omdat ze tegen cultuurverschillen aanlopen. Communicatie en bewustwording bij zowel Nederlandse als internationale studenten over hoe je een woning vindt en over de voordelen van huizen met een combinatie van Nederlanders en internationals is daarbij behulpzaam – informatie is te vinden op de website Roomspot.nl: het initiatief van UT, Saxion, Gemeente, en de corporaties De Veste en SJHT om het woningaanbod voor studenten in beeld te brengen. Ook is het nodig meer in te spelen op specifieke vragen van internationale studenten, zoals woonruimte met stoffering en meubilering op maat. Een laatste doelgroep betreft studenten die zich gedurende een korte periode voor een of enkele vakken in Enschede willen vestigen.

Hun aantal groeit dit decennium naar 1000 studenten en zorgt voor een verdere groei in short stay huisvesting. Hoewel deze doelgroep minder interessant is in onze talentopgave – deze studenten vertrekken immers na korte tijd weer – staan we open voor nieuwe initiatieven die short stay huisvesting aanbieden. Pagina 20 van 62

Richtinggevende beleidsuitspraken • Enschede voorziet in aantrekkelijke huisvestingsmogelijkheden voor talent in midden en hogere inkomensgroepen en creatieve beroepen. En daarnaast voor studenten, (net) afgestudeerden en (internationale) kenniswerkers. • Middenhuur speelt een centrale rol bij doorstroming en bij de invulling van de brede talentopgave. De beoogde doelgroep voor middenhuur zijn inwoners met een (vaak tijdelijke) woonvraag die geen koopwoning willen of kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. • Om in een latere fase beheerproblemen bij toekomstige ‘woonbaanwoningen’ te voorkomen vinden wij het zeer wenselijk dat bedrijven gebruik maken van de expertise van de woningcorporaties als het gaat om verhuur en beheer. • De gemeente heeft als focusgebied voor studentenhuisvesting aangewezen: het centrum, op en nabij de campus van de Universiteit Twente en het gebied daartussen (Kennisas, gebied Hengelosestraat, Spoorzone Hengelo Enschede). • We hebben aandacht voor de specifieke woonbehoefte van de groep internationale studenten en scheppen samen met de partners voorwaarden dat ze zich thuis voelen in Enschede.