toelichting bp Parkeerterrein Perfromance Factory

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Met betrekking tot het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is, vanwege het specifieke karakter van de voorgenomen ontwikkeling (woongebouw met op de begane grondverdieping grotendeels aan de aangrenzende "Performace Factory" gerelateerde functies), gekozen voor een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan waardoor hier 'maatwerk' kan worden geleverd.

Wijze van bestemmen Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan. Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik. Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding. In paragraaf 7.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" is gekozen.

6.2

Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: a.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 57

b. c. d.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 - Algemene regels; Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Parkeerterrein Performance Factory”. In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd: a. b. c. d. e. f. g.

h.

i.

bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen); bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen); nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld); afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels); specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is); afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is); omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is); wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

58 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

6.3

Beschrijving van het plan

In het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" zijn gronden aangewezen voor de hierna genoemde bestemmingen: 6.3.1

Bestemmingen

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 3) Een deel van het plangebied van het bestemmingsplan "Parkeerterrein Perfomance Factory", het gebied dat is buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak is gelegen, is bestemd voor "Verkeer-Verblijfsgebied". Gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” zijn in dit bestemmingsplan primair bestemd voor toegangswegen, woonerven en pleinen maar ook voor voet- en fietspaden, voor het laden en lossen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, speelvoorzieningen, straatmeubilair, (openbare) nutsvoorzieningen alsmede bij dezebestemming behorende bouwwerken en andere werken. De bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" richt zich met name op het langzame verkeer Het gaat hierbij om voornamelijk 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. Op de bepaling in de regels van dit b estemmingsplan dat uitsluitend ten behoeve van deze bestemming mag worden geb ouwd, wordt in dit b estemmingsplan een uitzondering gemaakt. Middels een in de regels opgenomen afwijkingsb evoegdheid mag, na gebruikmaking hiervan, op gronden met de bestemming "Verkeer - Verb lijfsgeb ied" ten b ehoeve van de bestemming "Wonen" worden gebouwd.

Met gebruikmaking van deze afwijkingsb evoegdheid zijn burgemeester en wethouders bevoegd het bouwvlak in het plangeb ied van dit b estemmingsplan ten behoeve van de bestemming "Wonen", over een afstand van maximaal 1,5 meter op gronden met de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" te verschuiven. Van deze afwijkingsb evoegdheid kan geb ruik worden gemaakt, indien de ligging van een ondergrondse (drinkwater)leiding in de Oldenzaalsestraat hiertoe aanleiding geeft. Het is op dit moment niet met afdoende zekerheid te stellen dat de daadwerkelijke ligging van betreffende leiding overeenkomt met de bij ons bekende gegevens. Met geb ruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid kan een herziening van het bestemmingsplan en daarbij b ehorende procedure worden voorkomen. In deze afwijkingsb evoegdheid is voor de volledigheid verder bepaalt dat het op de verbeelding aangegeven bouwvlak enkel in oostelijke richting mag worden verschoven. Alhoewel een verschuiving van dit bouwvlak in de richting van de Oldenzaalsestraat niet voor de hand ligt, is voor deze toevoeging in de regels gekozen om zeker te zijn dat als gevolg van het wegverkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat de geluidsbelasting op het woongebouw niet toeneemt en de conclusies van het uitgevoerde akoestisch onderzoek (bijlage 3) daarmee niet in het gedrang komen.

Wonen (artikel 4) In dit bestemmingsplan is de bestemming “Wonen” toegekend aan de gronden waarop de woonfunctie de meest dominante functie is. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Binnen deze bestemming is het gebruik van woningen voor onzelfstandige bewoning in beginsel niet toegestaan. Nieuwe situaties onzelfstandige bewoning kunnen alleen worden toegestaan met een omgevingsvergunning voor gebruik (inclusief bouwactiviteiten) in afwijking van het bestemmingsplan, waarbij moet worden voldaan aan het toetsingskader voor onzelfstandige bewoning zoals vastgelegd in de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning'. Middels een op de verbeelding (plankaart) aangegeven bouwvlak is in dit bestemmingsplan de situering van het hoofdgebouw van het te realiseren woongebouw bepaald. Vanwege de locatie van dit bouwvlak in het dicht bebouwde stedelijke gebied van Enschede, vallen de bouwgrenzen van dit bouwvlak nagenoeg samen met de voorgevels van de beoogde nieuwbouw. De bouwgrenzen zijn dus 'strak' om de beoogde nieuwbouw getrokken. Omdat het mogelijk is dat er een aanleiding bestaat dat het gewenst is om het op de verbeelding aangegeven

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 59

bouwvlak te verschuiven, is in de regels een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Met gebruikmaking van deze afwijkingsb evoegdheid zijn b urgemeester en wethouders bevoegd het bouwvlak ten behoeve van de bestemming "Wonen", over een afstand van maximaal 1,5 meter op gronden met de bestemming "Verkeer-Verb lijfsgebied" te verschuiven. Van deze afwijkingsbevoegdheid kan gebruik worden gemaakt indien de ligging van een ondergrondse (drinkwater)leiding in de Oldenzaalsestraat hiertoe aanleiding geeft. Het is op dit moment niet met afdoende zekerheid te stellen dat de daadwerkelijke ligging van betreffende leiding overeenkomt met de b ij ons bekende gegevens. Met gebruikmaking van deze afwijkingsbevoegdheid kan een herziening van het bestemmingsplan en daarbij behorende procedure worden voorkomen. In deze afwijkingsb evoegdheid is voor de volledigheid verder bepaalt dat het op de verbeelding aangegeven bouwvlak enkel in oostelijke richting mag worden verschoven. Alhoewel een verschuiving van het bouwvlak in de richting van de Oldenzaalsestraat niet voor de hand ligt, is voor deze toevoeging in de regels gekozen om zeker te zijn dat als gevolg van het wegverkeerslawaai op de Oldenzaalsestraat de geluidsbelasting op het woongeb ouw niet toeneemt en de conclusies van het uitgevoerde akoestisch onderzoek (bijlage 3) daarmee niet in het gedrang komen.

Binnen het bouwvlak ten behoeve van de woonbestemming is op de verbeelding een aantal specifieke bouwaanduidingen aangegeven. Het gaat hierbij om een 'specifieke bouwaanduiding 'a', 'b' en 'c'. Voor deze specifieke bouwaanduidingen zijn in de planregels regels opgenomen. Deze geven aan waar op de begane grondverdieping van de beoogde nieuwbouw andere functies dan wonen zijn toegestaan. Binnen de op de verbeelding aangegeven 'specifieke bouwaanduiding-a' zijn op de begane grondverdieping (inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend), de volgende functies toegestaan: Bedrijven tot en met categorie 1; culturele voorzieningen; kantoren; maatschappelijke voorzieningen; ondergeschikte detailhandel; ondergeschikte, onzelfstandige horeca, enkel toegestaan bij de functie kantoren; praktijkruimten; publieksgerichte- en zakelijke dienstverlening.

Voor het gebied op de verbeelding dat is aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-b" zijn op de begane grondverdieping ((inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend) ) woon-werkeenheden, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis, met uitzondering van kamerverhuurpanden. toegestaan. Voor het gebied met de "specifieke bouwaanduiding - c" zijn op de begane grondverdieping ((inclusief eventuele entresolverdiepingen die tot de begane grondverdieping worden gerekend) ) een gebouwde fietsenberging en bergruimten gedacht en op het dak een gemeenschappelijke voorziening ten behoeve van de toekomstige bewoners.

6.3.2

Gebiedsaanduidingen

Archeologisch onderzoeksgebied B (artikel 8.1) In de gebieden met de gebiedsaanduiding "Archeologisch onderzoeksgebied B" geldt een archeologische (voor)onderzoeksplicht voor bodemverstorende activiteiten met een verstoringsoppervlak van meer dan 2500 m 2 en een verstoringsdiepte van meer dan 50 cm. In dat geval is de realisatie van bouwwerken, de sloop van bestaande bouwwwerken of de uitvoering van werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, uitsluitend toegestaan wanneer uit het (voor)onderzoek blijkt dat in de bodem geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de in de bodem aanwezige archeologische waarden door de uit te voeren activiteiten niet zullen worden verstoord of in de plannen kunnen worden ingepast. Als gevolg van de conclusies en advies van een uitgevoerd archeologisch bureauonderzoek (zie ook paragraaf 3.2.4. en bijlage 8 bij deze toelichting) wordt geadviseerd een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. tenzij de bodemingrepen beperkt blijven tot een diepte van 80 cm -mv . Voor het uitvoeren van een

60 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

proefsleuvenonderzoek dient een door het bevoegd gezag een goed te keuren Programma van Eisen te worden opgesteld. Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE, www.cultureelerfgoed). 6.3.3

Overige aanduidingen en figuren

Bouwvlak: Het bouwvlak is het gebied binnen de grenzen waarvan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing gerealiseerd dient te worden. Maatvoeringsaanduidingen: Maatvoeringsaanduidingen zijn alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen (goothoogte, bouwhoogte, bouwdiepte, inhoud, breedte), percentages (bebouwd oppervlak, gebruiksoppervlak) en dakhellingshoeken van gebouwen. Daarnaast kunnen maatvoeringsaanduidingen ook iets over aantallen zeggen, zoals het maximum aantal woningen, winkels of parkeerplaatsen.

6.3.4

Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 5) De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt. algemene bouwregels (artikel 6) In de algemene bouwregels zijn de bouwregels opgenomen voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen en voor het bouwen van nutsvoorzieningen. algemene gebruiksregels (artikel 7) In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen. In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en).

Van deze regel uitgezonderd is het van het afwijkend gebruik dat door burgemeester en wethouders is toegestaan bij een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving. De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis in combinatie met wonen, het verbod op de verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk, het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als geluidzoneringsplichtige inrichting en het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als risicovolle inrichting. algemene aanduidingsregels (artikel 8) De algemene aanduidingsregels bevat de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan. Gebiedsaanduidingen kunnen onder andere zijn opgenomen voor de bescherming van (mogelijk) in de bodem aanwezige archeologische waarden of voor de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of gebieden. Ook kunnen gebiedsaanduidingen zijn opgenomen voor de bescherming van milieugevoelige functies tegen milieuhinder (zoals geluids- of geurzones) of voor specifieke gebieden waar op termijn een transformatie naar een andere functie of bestemming is voorzien.

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 61

De in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduidingen zijn beschreven in paragraaf 6.3.2 van deze toelichting. algemene afwijkingsregels (artikel 9) In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene) bouw- en/of gebruiksregels.

6.3.5

Overige regels

In het hoofdstuk 'overige regels' (artikel 10) zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan. Parkeren en laden en lossen (lid 10.1) Dit artikel bevat de regels voor het (primair) op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren, van zowel auto's en fietsen als parkeervoorzieningen voor mindervaliden. Dit artikel bevat ook de regels voor het op eigen terrein in voldoende mate voorzien in voorzieningen voor het laden en lossen van goederen. Door bijzondere omstandigheden mag hiervan worden afgeweken indien door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit en voor zover aantoonbaar op andere wijze in de nodige parkeer- en stallings- ruimte kan worden voorzien. Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (lid 10.2) Dit artikel bevat de regels voor het bij nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.

6.3.6

Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels. Afwijkingsregels De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken het mogelijk dat burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om afwijkingen van geringe aard en omvang. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging of de vergunning verleend kan worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht. Daarnaast kunnen bij een afwijkingsbevoegdheid specifieke toepassingscriteria genoemd zijn, waar aan moet worden voldaan.

Nadere eisen Met het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde activiteit op ondergeschikte onderdelen aanpassen. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen of afwijkingen van de bestemming worden toegestaan.

62 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

6.3.7

De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt.

De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen. De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De Lijst van bedrijfstypen In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk 1

10 meter

2

30 meter

3.1

50 meter

3.2

100 meter

4.1

200 meter

4.2

300 meter

5.1

500 meter

5.2

700 meter

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 63

5.3

1.000 meter

6

1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer. Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten: potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder; lucht-, water- of bodemverontreiniging; visuele hinder; verkeersaantrekkende werking; het al dan niet continue karakter van de activiteit; externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4

Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen. In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

64 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Het plangebied heeft als hoofddoel de ontwikkeling van een woongebouw voor 202 woningen boven een plint met commerciële voorzieningen op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat, mogelijk te maken.

Exploitatieovereenkomst De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn worden, in samenwerking met de gemeente Enschede, door een projectontwikkelaar ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten verhaalt middels een met betreffende ontwikkelaar overeengekomen (anterieure) exploitatieovereenkomst. Daardoor zijn aan het bestemmingsplan "Parkeerterrein Performance Factory" voor de gemeente Enschede geen financieel nadelige gevolgen verbonden en kan het bestemmingsplan hiermee als uitvoerbaar worden beschouwd.

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 65

Colofon Dit is een uitgave van: Afdeling Bestemmen Cluster Omgeving & Recht Gemeente Enschede

© November 2021, gemeente Enschede

Bijlagen Toelichting Bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory

Status: Vastgesteld

Parkeerterrein Performance Factory

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

Cultuurhistorisch rapport Oversticht

4

Bijlage 2

Aanmeldnotitie vormvrije mer-beoordeling

50

Bijlage 3

Bedrijveninventarisatie

68

Bijlage 4

bodemonderzoek

75

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

158

Bijlage 6

Notitie geluidsbelasting industrielawaai

330

Bijlage 7

Trillingenonderzoek spoorwegen

395

Bijlage 8

Archeologisch onderzoek

424

Bijlage 9

AERIUS-berekening stikstofdepositie

462

Bijlage 10

explosievenonderzoek

501

2 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

Bijlagen toelichting

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastgesteld) 3

Bijlage 1 Cultuurhistorisch rapport Oversticht

4 teld)

bestemmingsplan Parkeerterrein Performance Factory (vastges

Rapportage conceptrapport

Ontwikkellocatie Polaroidterrein Enschede Hoek Oldenzaalsestraat - Hoge Bothofstraat Cultuurhistorisch advies en stedenbouwkundige uitgangspunten

Zwolle, 1 oktober 2020

Inhoudsopgave INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 ALGEMENE GEGEVENS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 CULTUURHISTORISCHE ACHTERGROND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 STEDENBOUWKUNDIGE SITUATIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 ARCHITECTUURHISTORISCHE CONTEXT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 AANBEVELINGEN VANUIT CULTUURHISTORISCH PERSPECTIEF . . . . . . . . . . . . . 35 BIBLIOGRAFIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 COLOFON . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

3

Afb. 1

4

Ontwikkellocatie (rood omkaderd) gezien vanuit de lucht naar het noordoosten (Google Earth).

Inleiding In opdracht van woningcorporatie Domijn heeft Het

het precies gaat en waar deze zich manifesteren. De

Oversticht een cultuurhistorisch rapport met steden-

aanbevelingen kunnen worden gebruikt als onderlegger

bouwkundige uitgangspunten opgesteld betreffende

voor de verdere ontwikkeling van het plangebied en ter

de ontwikkellocatie op de hoek Oldenzaalsestraat - Hoge

inspiratie voor de architectonische/stedenbouwkundige

Bothofstraat in Enschede. Deze locatie is nu als parkeer-

vormgeving van het nieuwe bouwblok.

terrein ingericht. Aanleiding voor het cultuurhistorische onderzoek zijn de plannen van de woningcorporatie

Moniek Otten & Hannah Geerdink

voor herontwikkeling met nieuwbouw op deze plek.

oktober 2020

Een massastudie had al plaatsgevonden door Storimans Wijffels Architecten, maar om de nieuwbouw in structuur, vorm en stijl aan te laten sluiten bij de cultuurhistorische ontwikkeling van de plek, was verder onderzoek nodig. Het Oversticht heeft de historie en betekenis van de plek in beeld gebracht en daarbij de al uitgevoerde massastudie als uitgangspunt genomen voor een advies op meerdere aspecten vanuit cultuurhistorisch perspectief. Zo komen aanbevelingen aan bod aangaande de routing, oriëntatie en vorm van het nieuw te bouwen volume. Hiervoor is onderzoek gedaan naar de bouwgeschiedenis, zowel via literatuur- en archiefonderzoek als onderzoek ter plekke. Het veldwerk heeft plaats gevonden op 25 juni 2020. Ook is de eerder door Het Oversticht uitgevoerde cultuurhistorische waardestelling gebruikt, evenals het in 2011 opgestelde Ambitiedocument voor het Polaroidterrein van André Beumers. Uit ons onderzoek zijn bepaalde kwaliteiten en kansen van de plek naar voren gekomen. In voorliggend rapport wordt onderbouwd over welke kwaliteiten en kansen 5

Afb. 2

6

Overzicht van de ontwikkellocatie (rood omkaderd) en de omgeving, met onder de Hoge Bothofstraat en links de Oldenzaalsestraat (Google maps).

Algemene gegevens Onderzoeksobject Adres: hoek Oldenzaalsestraat – Hoge Bothofstraat Postcode + plaats: 7514 ZA Enschede Kad. gemeente: ESD00 Sectie + nr(s).: D – 14113 Soort object: parkeerterrein

Opdrachtgever Woningcorporatie Domijn Hoge Bothofstraat 39, 511 ZA Enschede Contactpersoon: Sophie Oosterbroek

Afb. 3 Uittreksel van de kadastrale kaart, het perceel waartoe de ontwikkellocatie behoort is aangegeven in blauw. Op het perceel staat ook het voormalige Polaroidgebouw uit 1996 (www.perceelloep.nl).

7

Afb. 4

8

Panoramafoto van de ontwikkellocatie gezien vanaf de overzijde van de Oldenzaalsestraat, komende uit De Heurne.

9

Afb. 5 (SAE).

Fabriekscomplex rond Lage- en Hoge Bothofstraat in 1959; een terrein met duidelijk industrieel karakter, kenmerkende grote, robuuste volumes en langgerekte gevelwanden

10

Cultuurhistorische achtergrond Opkomst van de textielindustrie

hooiland. Meer levendigheid en kleinschalige

komst van de digitale camera kwam ook dit pro-

De Twentse textielindustrie heeft een lange

bebouwing vond men langs de Oldenzaalsestraat,

ductieproces tot stilstand en raakten gebouwen

geschiedenis. Al sinds Twentse boeren vlas

de oude verbindingsweg tussen Enschede en

leeg.

verbouwen, werd er in de avonduren en in de

Oldenzaal.

Herbestemming

wintermaanden veel gesponnen en geweven. Vóór 1830 gebeurde dit voornamelijk in de huisnijver-

Naast de fabriek van Ter Kuile & Zn, een stukje

Inmiddels hebben de meeste gebouwen op

heid, daarna kwamen de eerste textielfabrieken

verder oostwaarts, bouwde niet veel later textielgi-

het bijna vijf hectare grote bedrijventerrein een

op. De nieuwe industrie begon kleinschalig, maar

gant Van Heek & Co. een zo nog groter ensemble

nieuwe invulling gekregen. Zo heeft bijvoorbeeld

nam al gauw een grote sprong; in het centrum

van textielfabrieken. Beide ondernemingen

de Performance Factory zich nu gevestigd in een

van Enschede verrezen overal fabrieksgebouwen.

vormden in het eerste kwart van de twintigste

van de oude fabriekspanden. Onderwijs, kunst,

Een grote stadsbrand in 1862 leidde er echter tot

eeuw dan ook een imposant fabriekscomplex,

cultuur en sport vormen de pijlers van deze plek.

de verordening dat er binnen de stadsgrenzen

dat een groot deel van de strook tussen het spoor

Ook de Twentsche Foodhal en enkele bedrijven

geen nieuwe fabrieken meer mochten worden

en de Hoge Bothofstraat vulde. Meer richting

zijn hier neergestreken. Het parkeerterrein op de

gebouwd.

de Oldenzaalsestraat bleef echter een kleinere,

hoek Oldenzaalsestraat/Hoge Bothofstraat is nu

fijnmazigere structuur en lagere bebouwing de

aangewezen als ontwikkelterrein.

Na de aanleg van de spoorlijn naar Enschede

overhand vormen.

in 1866 en enkele jaren later de spoorlijn van Enschede richting Gronau, kochten fabrikanten

Polaroid als nieuwe speler

zoals Blijdenstein, Ten Cate, Van Heek en Ter Kuile

Stakingen, crisis en oorlog deden de textielindus-

grond in de gemeente Lonneker, dichtbij de spoor-

trie echter geen goed en vrij snel na de oorlog

lijn. Het nieuwe vervoermiddel zorgde namelijk

raakte het fabriekscomplex ernstig in verval.

voor een snelle aanvoer van grondstoffen en een

Gebouwen kwamen leeg te staan en werden

snelle distributie van de geproduceerde goederen.

doorverhuurd of gesloopt. In de jaren zestig van de

Ten oosten van de Oldenzaalsestraat werd rond

twintigste eeuw huurde het Amerikaanse bedrijf

1900 langs het spoor een begin gemaakt met de

Polaroid, die van het filmpapier en de instant

bouw van de textielfabriek van Nico ter Kuile &

camera’s, een overgebleven deel van de fabriek

Zn. Deze fabriek zou uitgroeien tot een uitgebreid

van Ter Kuile, gebouw Zuid. Vanuit dit gebouw

complex aan de toenmalige Lage Bothofstraat.

breidde zij tot halverwege de jaren negentig van

Tot die tijd was er weinig activiteit geweest in

de twintigste eeuw langzaam uit, daarbij een eigen

dit gebied, hoogstens enkele boerenakkers en

stempel drukkend op het terrein. Maar door de 11

Afb. 6 De Oldenzaalsestraat had rond 1900 een licht gekronkeld, vrij smal straatprobiel met gesloten gevelwanden aan weerszijden (enschedeinansichten.nl).

Afb. 7 Op deze foto uit circa 1920 is duidelijk de kleinschalige, gevarieerde bebouwing aan de Oldenzaalsestraat te zien met winkels, woningen en cafés (SAE_008294).

12

Afb. 8 Kleinschalige winkels/woningen domineren eind jaren zeventig nog altijd Oldenzaalsestraat, 1978 (SAE_048344).

Afb. 9

Verbreding van de Oldenzaalsestraat, 1980 (SAE_080623).

13

Afb. 13 Afbraak machinefabriek De Bruyn aan de Oldenzaalsestraat ten behoeve van de verbreding van de straat, 1978/79 (SAE_012736).

Afb. 10 De Oldenzaalsestraat wordt verlegd, verbreed en doorgetrokken, 1979 (SAE_012706).

Afb. 11 Aanleg nieuwe deel Oldenzaalsestraat richting Boulevard 1945, 1979 (SAE_047909).

Afb. 12 Huidige brede straatprofiel van de Oldenzaalsestraat dat geenszins meer lijkt op de gemoedelijke, kronkelende, kleinschalige karakter begin 20ste eeuw.

14

Afb. 14 Rond 1900 overheersen cafés, woningen en winkels het straatbeeld van de Oldenzaalsestraat, gezien richting het zuiden (SAE_008293).

Afb. 15 De Oldenzaalsestraat richting het zuiden, rond 1935, waar de straat lijkt uit te nodigen tot ontmoetingen (cultureelerfgoedenschede.nl).

Afb. 16 In de jaren zeventig is de Oldenzaalsestraat inmiddels geasfalteerd, maar het kleinschalige karakter blijft herkenbaar, 1970-72 (SAE).

Afb. 17 Door de verbreding van de Oldenzaalsestraat is de kleinschalige bebouwing aan de westzijde in een andere context komen te staan.

15

Afb. 18 De statige fabrieksarchitectuur uit het textielverleden met bovengrondse dwarsverbinding, Ter Kuile 1918 (SAE).

Afb. 19 Strakke ritmiek van de vele ramen in de langsgevel van een fabriekscomplex aan de Hoge Bothof, en veel levendigheid op straat, datum onbekend (SAE?).

Afb. 20 Het Van Heek complex aan de Lage Bothofstraat heeft eveneens hoog opgaande gevels en strakke architectonische details, datum onbekend (SAE).

Afb. 21 Het Van Heek complex langs het spoor werd gekarakteriseerd door een geometrische betonstructuur ingevuld met baksteen en ramen, 1934 (bron onbekend).

16

Afb. 22 De relatieve grootschaligheid van de fabrieken met schoorstenen rond de Lage- en Hoge Bothofstraat,1956-58, die uitsteken boven de omringende bebouwing. Linksonder op de foto bijvoorbeeld een deel van de kleinschaligere bebouwing langs de Oldenzaalsestraat, nu ontwikkellingslocatie (SAE).

17

Afb. 23 Vroeger eindigde de Hoge Bothofstraat nagenoeg doodlopend, bij ‘Het Achterom’,,vanwaar men Sebastopol kon insteken, 1927 (SAE_092351).

Afb. 24 Armoedige arbeiderswijk Sebastopol waar veel textielarbeiders woonden, datum onbekend (huisaanhuisenschede.nl).

Afb. 25 Achtertuintjes van Sebastopol, richting het noorden gezien, datum onbekend (SAE_070271).

Afb. 26 De Hoge Bothofstraat werd in de jaren ‘30 van de twintigste eeuw richting het westen doorgetrokken naar de Oldenzaalsestraat, 1967 (SAE).

18

Afb. 27 Op deze vage luchtfoto, vermoedelijk rond 1975 genomen vanaf de Espoortflat, is te zien dat de panden ten zuiden van de Hoge Bothofstraat inmiddels zijn gesloopt maar er nog wel bebouwing staat aan de Oldenzaalsestraat op de huidige ontwikkellocatie (SAE_072460).

19

Afb. 28 Panden aan de Hoge Bothofstraat in 1967, gezien richting de Oldenzaalsestraat, op de plek waar zich nu de ontwikkellingslocatie bevindt. Er tekent zich duidelijk een fabrieksgebouw af (van De Bruyn?) (SAE).

20

Afb. 29 Jaren zeventig fabrieksarchitectuur Polaroid, met een duidelijke verticale geleding van de gevel, 1975 (SAE 012065).

Afb. 30 Strenge betonarchitectuur Polaroid, gebouwd in 1992, met duidelijke horizontale geleding middels de betonplaten, strokenramen en dakoverstek.

Afb. 31 Grootschalig, relatief gesloten volume van de voormalige expeditiehal van Polaroid met parkeren op het dak (Google Earth).

Afb. 32 Herbestemd fabriekspand van Van Heek, nu Performance Factory, met kenmerkende sheddaken

21