Nota zienswijzen BP Stadsveld-Pathmos 2019_anonieme versie

Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan “Stadsveld - Pathmos 2019”

Geanonimiseerde versie t.b.v publicatie

Gemeente Enschede Afdeling Bestemmen

NOTA SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN Bestemmingsplan: Dossiernummer:

Stadsveld – Pathmos 2019 BP00199

Het bestemmingsplan "Stadsveld-Pathmos 2019" geeft de wijken Stadsveld, Pathmos (het deel ten westen van Pathmossingel), ’t Zwering en bedrijventerrein Josink Es actuele bestemmingsplanregels. Het huidige bestemmingsplan is in 2012 vastgesteld. Het is wenselijk om het bestemmingsplan voor het gebied weer te actualiseren. Het gaat vooral om regels voor de bestaande (legale) situatie, maar er zijn ook aanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van nieuw beleid, nieuwe (voortschrijdende) inzichten en enkele concrete projecten in het gebied. We hebben onder andere aanpassingen gedaan ten aanzien van maatschappelijke bestemmingen en het bedrijventerrein Josink Es. Ook hebben we veranderingen doorgevoerd op gebied van cultuurhistorie. We hebben meer panden aangewezen als cultuurhistorisch waardevol ('karakteristiek'), waaronder veel naoorlogse panden en er is een nieuw soort bescherming opgenomen voor cultuurhistorisch belangrijke ruimtelijke structuren. Het bestemmingsplan heeft als ontwerp ter visie gelegen van 23 april 2020 tot en met 3 juni 2020. Gedurende de inzagetermijn zijn 12 zienswijzen ingediend. De zienswijzen worden in deze nota samengevat en beantwoord.

Samenvatting en beantwoording zienswijzen Opmerking vooraf: artikelnummers 25 en hoger zijn gewijzigd Door toevoeging van een nieuw artikel 25 ‘Leiding – Hoogspanningsverbinding’ zijn alle artikelnummers na artikel 25 met 1 op geschoven in het vast te stellen plan ten opzichte van het ontwerpplan. Dus artikel 25 in het ontwerpplan is artikel 26 in het vast te stellen plan etc. In navolgende samenvatting en beantwoording is de nummering van het ontwerpplan aangehouden. In het ‘Overzicht van wijzigingen t.o.v. ontwerpplan’ is een overzicht van alle doorgevoerde wijzingen opgenomen. Indiener 1 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Indiener heeft bezwaar tegen aanduiding ‘karakteristiek’ op het complex Frans Halsstraat 1-31. Gronden daarvoor: 1. Het complex is van bouwjaar 1955. 2. Het complex of de groep van complexen waar het onderdeel van is straalt geen eenheid uit: - In eigen complex zijn diverse panden uitgebouwd, op verschillende wijze. - In eigen complex zijn de houten kozijnen vervangen door kunststof kozijnen, met koepels boven de voordeuren. - In diverse andere complexen in de buurt hebben vergelijkbare aanpassingen plaatsgevonden, ieder op een andere wijze. Vaak allemaal verschillende voordeur en raampartijen, dakpannen verschillen per complex en in individuele panden zijn dakramen

Beantwoording gemeente Wij zijn van mening dat het complex de aanduiding ‘karakteristiek’ moet behouden. Ingaand op de gronden: 1. Een pand hoeft niet heel oud te zijn om cultuurhistorische waarde te hebben. Op dit moment leggen wij de grens bij 1970, met eventueel een uitloop naar 1990. Hiermee volgen wij de grens van landelijke programma’s en inventarisaties, zoals het Post 65 programma van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Dit is echter geen harde grens en over 10 jaar zal deze ongetwijfeld weer opgeschoven zijn. 2. Het betreffende complex maakt onderdeel uit van een stedenbouwkundig ensemble. Wij erkennen dat zowel het betreffende complex als de complexen in de omgeving niet meer geheel origineel zijn en dat er verschil tussen de complexen en de panden binnen een complex zit. Het gaat echter vooral om het beschermen van de hoofdvorm (tweelaagse galerijwoningen onder een zadeldak met mee-ontworpen bijgebouwen) en de aan de buitenzijde zichtbare originele onderdelen die nog wel voldoende aanwezig zijn en de samenhang bepalen (o.a. lichte bakstenen, schoorstenen, decoratieve hekwerken op de meeste plaatsen). In het geheel bezien resteert er voldoende gaafheid en eenheid, om het ensemble als geheel te herkennen, ook als het complex in samenhang met de complexen in de buurt wordt bezien.

Zienswijze aangebracht. 1 complex heeft zelfs zonnepanelen. Indiener heeft foto’s bijgevoegd om bovenstaande te onderbouwen.

Beantwoording gemeente Betekenis aanduiding karakteristiek voor praktijk: Relevant om te beseffen is dat de aanduiding ‘karakteristiek’ een andere bescherming is dan bijv. een monument. Bij volledig vergunningvrije ingrepen (zoals het plaatsen van een dakkapel aan de achterzijde, een kozijn aan de achterzijde of het plaatsen van zonnepanelen op het dak) hoeft niet getoetst te worden aan het bestemmingsplan en komt de aanduiding niet in beeld. Ook kunnen we eigenaren er niet toe dwingen om originele details (zoals houten kozijnen) te herstellen, ook al zouden we dat natuurlijk toejuichen. Een eigenaar krijgt pas te maken met de werking van de aanduiding ‘karakteristiek’ bij een plan voor (gedeeltelijke) sloop of als een verbouwing van de buitenzijde van een pand aan het bestemmingsplan getoetst moet worden. Dan wordt eerst door de gemeente beoordeeld of er überhaupt sprake is van wijziging van de ‘karakteristieke hoofdvorm en/of karakteristieke elementen’ van de bebouwing. Zo nee, dan is er geen vergunning nodig wat het onderdeel cultuurhistorie betreft. Zo ja, dan wordt o.b.v. de beleidsregel ‘Koesteren cultuurhistorie’ beoordeeld of de vergunning verleend kan worden. In het kort: als er geen of een verwaarloosbare aantasting van de karakteristiek is, kan de vergunning verleend worden voor wat betreft cultuurhistorie.

Als de karakteristiek wel wordt aangetast, dan wordt met de aanvrager gekeken of er redelijkerwijs goede alternatieven zijn. Als die er niet zijn, dan wordt op basis van een integrale belangenafweging met argumenten voor en tegen bepaald of er alsnog vergunning voor het sloop- en/of bouwplan verleend kan worden. Enerzijds is er het (maatschappelijk) belang van het behoud van erfgoed en anderzijds zijn er belangen als financiële opbrengst bij herontwikkeling en onoverkomelijke kosten van aanpassingen bij energiebeperkende maatregelen. Als de uitkomst is dat er gesloopt/gebouwd mag worden, dan bepalen de bouwregels van het bestemmingsplan wat er mag worden gebouwd. Dat staat los van de aanduiding ‘karakteristiek’. En tot slot: de aanduiding karakteristiek gaat alleen om de buitenkant van het gebouw waar de aanduiding op ligt. Het zegt niks over het toegestane gebruik van het gebouw of zijn omgeving of over het uiterlijk/de bouwmogelijkheden van gebouwen in de omgeving.

Conclusie: De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel is de regeling voor karakteristieke panden aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 2 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Zienswijze nagenoeg identiek aan indiener 1, maar dan voor complex Frans Halsstraat 49-97.

Beantwoording gemeente Zie beantwoording zienswijze indiener 1.

Conclusie: Zie zienswijze indiener 1.

Indiener 3 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Indiener heeft bezwaar tegen aanduiding ‘karakteristiek’ op het complex Dr van de Zandestraat 47-69 en de aanduiding als ‘cultuurhistorische structuur’ van het gebied waarin het complex ligt, met volgende redenen. Cultuurhistorisch waardevol/ karakteristiek: - de woningen zijn na-oorlogs, met eenvoudige materialen gebouwd en niet uniek. De ‘traditionele vormgeving, herkenbaar aan o.a. zadeldak, pannen, lichte bakstenen, schoorstenen en kenmerkende galerij’ gaat op voor veel Enschedese woningen waardoor de helft van de appartementen in Enschede beschermd zou moeten worden. - Aanmerking als ‘karakteristiek’ met weinigzeggende argumenten. Door verbouwingen is het karakteristieke, voor zover dat aanwezig was, verdwenen.

‘Cultuurhistorische structuur’: Het argument dat het ‘de begrenzing van de wijk vormt, in een landschappelijke overgang’ is niet meer aan de orde. Aan de overzijde van de Haaksbergerstraat is woonwijk Ruwenbos gebouwd.

Aanwijzing leidt tot aantasting eigendomsrecht, omdat eigenaren aanzienlijk worden beperkt in aanpassingen/ verbouwingen aan buitenzijde.

Beantwoording gemeente Wij zijn van mening dat de beide aanduidingen behouden moeten blijven.

De woningen hoeven niet uniek te zijn voor een aanwijzing als ‘karakteristiek’. Ook gelden de kenmerken van deze gebouwen zeker niet voor de helft van de Enschedese appartementen en hebben de gebouwen nog voldoende waarde om aangemerkt te worden als karakteristiek. De waardering van karakteristieke panden betreft naast een architectuurhistorische waardering o.a. ook een stedenbouwkundige waardering (zie ook hierna). Dit complex scoort hoog op beide. Gelegen aan één van de hoofdontsluitingen van de wijk en als begrenzing van de wijk, is het een stedenbouwkundig accent. De fraaie, landschappelijke ligging versterkt de waardering. Als geheel is het een markant en herkenbaar onderdeel van de opzet van Stadsveld. Zie verder beantwoording zienswijze indiener 1 ten aanzien van onderbouwing van aanwijzing tot aanduiding ‘karakteristiek’ en de betekenis daarvan voor de praktijk. Wij zijn ons bewust dat het gebied niet meer geheel de landschappelijke overgang vormt die het was, maar het vertelt wel het verhaal van hoe het was en is in zichzelf nog steeds een zachte, landschappelijke overgang. Ook is de structuur als geheel nog intact, inclusief groen, en daarmee waardevol. Overigens bestaat het grootste deel van deze cultuurhistorische structuur uit buitenruimte (vooral groen). Deze is nagenoeg geheel in het bezit van de gemeente.

De aanduiding geeft eigenaren van de woningen extra zekerheid dat de gemeente het aanwezige groen in stand wil houden. Aantasting eigendomsrecht is wat ons betreft niet of nauwelijks aan de orde. Bovendien gold en geldt nog steeds voor de meeste aanpassingen een vergunningplicht en daarmee een welstandstoets. Zie verder beantwoording zienswijze indiener 1 voor de betekenis van de aanduiding ‘karakteristiek’ voor de praktijk.

Zienswijze Aanwijzing leidt tot hogere onderhoudskosten. Tot op heden is hiervoor vanuit de overheid geen enkele financiële tegemoetkoming.

Aanwijzing kan verduurzaming tegenhouden en draagt niet bij aan taakstelling gemeente op gebied van energiebesparing. Discussie over zonnepanelen op gebouwen met een beschermde status is ongetwijfeld bekend.

Beantwoording gemeente De aanwijzing leidt op zichzelf niet tot extra onderhoud en verplicht daar ook niet toe. Wij gaan er van uit dat woningeigenaren zelf het belang inzien van goed onderhoud. Helaas zijn er inderdaad geen financiële middelen om bij te dragen aan onderhoud van karakteristieke panden. De aanduiding ‘karakteristiek’ zegt niks over (volledig) vergunningvrije zaken, zoals het plaatsen van zonnepanelen op het dak. Alleen bij werkzaamheden waarbij aan het bestemmingsplan getoetst moet worden (vergunningplichtig of bouwvergunningvrij met verplichte toets aan bestemmingsplan) aan de zichtbare buitenzijde van de woning (zoals een extra muur voor de gevel t.b.v. isolatie) is de aanduiding ‘karakteristiek’ aan de orde. Zie ook antwoord zienswijze indiener 1.

Conclusie: De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel is de regeling voor karakteristieke panden aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 4 Samenvatting en beantwoording zienswijze Nr Opmerking 1. Indiener vraagt de aanduiding ‘archeologisch onderzoeksgebied b’ te verwijderen van haar perceel. Binnen deze aanduiding moet archeologisch onderzoek uitgevoerd worden bij bouwwerkzaamheden van >2500 m2 en dieper dan 50cm. Volgens indiener zijn archeologische waarden uitgesloten, omdat het perceel vele decennia in gebruik is door indiener en de grond bij diverse ingrepen >50 cm diep is geroerd, waaronder sleuven van >1 m diep t.b.v. kabels, leidingen en funderingen en graafwerkzaamheden zowel binnen als buiten bouwvlak. De kans is groot dat eventuele archeologische waarden zijn verstoord. Uitvoeren van archeologisch onderzoek is niet zinvol.

Beantwoording gemeente Deze aanduiding ligt ook al op het perceel van indiener in het nu geldende plan ‘Stadveld – Pathmos 2009’. Dit geldt voor bijna het gehele plangebied (incl. de woonwijken). Deze aanduiding wordt pas verwijderd van een bepaald perceel als er onderzoek beschikbaar is waaruit blijkt dat er geen waarden aanwezig zijn of is aangetoond dat de grond duidelijk is verstoord. In het actualisatieplan ‘Stadsveld-Pathmos 2019’ is de aanduiding dan ook opnieuw opgenomen, omdat er geen onderzoek bekend is waardoor de aanduiding verwijderd zou kunnen/moeten worden. De aanduiding betekent overigens niet dat er sowieso een onderzoeksplicht geldt als er gebouwd of gegraven wordt. Als u voornemens bent een ingreep te doen met een bodemverstoring dieper dan 50 cm over een oppervlakte van meer dan 2500 m2 (dat is een forse ingreep die niet vaak gebeurt) zal de gemeente op dat moment kijken of het uitvoeren van een archeologisch onderzoek wel of geen zin heeft. In lid 30.2.2 onder c (ontwerp bestemmingsplan) staat namelijk dat archeologisch vooronderzoek niet nodig is als de gemeente van oordeel is dat het terrein door bodemingrepen al zodanig is verstoord dat er redelijkerwijs geen sprake meer is van mogelijke aantasting van archeologische waarden.

Als u op dat moment dus kunt aantonen dat de gronden sterk geroerd zijn is de kans groot dat een onderzoek inderdaad geen zin heeft. Omdat dit inzicht er nu niet voldoende is, blijft de aanduiding op de kaart staan.

Nr 2.

3.

Opmerking Indiener is het niet eens met aanduiding ‘karakteristiek’ op 2 van haar panden: een boerderij en een schuur. Indiener was in een ‘vergevorderd stadium voor de sloop van de schuur’ op het moment dat de brief kwam met voornemen tot aanduiding ‘karakteristiek’. De schuur (waar paarden met veulens staan) dreigt in te storten. Versteviging is niet mogelijk vanwege aantasting van het hout. Sloop en herbouw van de schuur met vergelijkbare afmeting is op korte termijn noodzakelijk. Aanduiding ‘karakteristiek’ zal de sloop verhinderen of bemoeilijken.

Het perceel heeft 2 bestemmingen: ‘Sport - Manege’ en ‘Agrarisch Stadsrandzone’. Er is in het verleden discussie (beroepsprocedure door derden) geweest over gebruik van voorzieningen en middelen over en weer. Een strikte functiescheiding is niet aan te brengen. Mede n.a.v. beroepsprocedure heeft gemeente aangegeven bij actualisatie van bestemmingsplan de strikte scheiding op te heffen. Dat is nu niet gebeurd. Indiener verzoek om een gemengde bestemming voor hele perceel: ‘sportmanege-agrarisch-stadsrandzone’.

Beantwoording gemeente Indiener geeft aan in een ‘vergevorderd stadium’ te zijn voor de sloop voor de schuur. Er is nog geen sloopmelding gedaan bij de gemeente en de schuur staat er nog. De schuur is zeldzaam binnen de gemeente en wij zouden graag zien dat hij behouden blijft. Op 9 oktober 2020 is een gesprek geweest met indiener. Daarin en in een opvolgende email hebben wij aangegeven dat wij o.b.v. een deskundigenrapport (bouwkundige staat/schade) kunnen beoordelen of de aanduiding ‘karakteristiek’ kan vervallen. Dat is het geval als het rapport aantoont dat de staat zeer slecht (en onveilig) is en redelijkerwijs niet te herstellen. Indiener heeft tot op heden (d.d. 23 november 2020) geen rapport aangeleverd. De aanduiding ‘karakteristiek’ blijft dan ook gehandhaafd. Bij een eventuele toekomstige sloopaanvraag kan indiener alsnog een deskundigenrapport aanleveren en gaan wij op dat moment (opnieuw) in gesprek. T.a.v. het andere gebouw met de aanduiding ‘karakteristiek’ (de boerderij) zien wij geen onderbouwing in de zienswijze waarom de aanduiding zou moeten vervallen. Het is een pand met een duidelijke cultuurhistorische waarde en (zover wij kunnen beoordelen) niet in slechte staat. De aanduiding blijft gehandhaafd. Zie verder beantwoording zienswijze indiener 1 voor de betekenis van de aanduiding ‘karakteristiek’ voor de praktijk.

De door indiener genoemde discussie en beroepsprocedure is bekend. In het plan is daar wel degelijk rekening mee gehouden, al zijn de wijzigingen wellicht niet zo opvallend. In het nieuwe plan is in de bestemming ‘Agrarisch - Stadsrandzone’ nu aangegeven dat de gronden o.a. zijn bestemd voor “het weiden van vee, inclusief het weiden en berijden van paarden en het uitvoeren van grondgebonden agrarische activiteiten, zowel bedrijfsmatig als hobbymatig”. Daarnaast zijn algemene bouwregels opgenomen voor paardrijbakken in en aangrenzend aan de bestemming ‘Agrarisch - Stadsrandzone’ (28.1.3 onder c; deze gelden niet voor bestemming ‘Sport - Manege’). Dit maakt dat zowel het gebruik als het behouden van de paardrijbak, welke ligt in bestemming ‘Agrarisch - Stadsrandzone’, is toegestaan. Dit is in lijn met het ‘projectafwijkingsbesluit’ dat is genomen n.a.v. de genoemde beroepsprocedure over de paardrijbak. Ook mogen de overige gronden in de bestemming ‘Agrarisch Stadsrandzone’ gebruikt worden t.b.v. het weiden en berijden van paarden. De bestemming voor ‘Sport – Manege’ is vrijwel identiek aan het vorige bestemmingsplan, zowel qua gebruiks- als bouwmogelijkheden. Wel is voor de duidelijkheid aangegeven dat paardrijbakken toegestaan zijn (lid 20.1 onder e).

Met bovenstaande aanpassingen zit het onderscheid tussen de twee bestemmingen dus niet meer zozeer in het gebruik (de functie), maar vooral in de bouwmogelijkheden. Dit vinden wij een logische scheiding, omdat bijv. hoge lichtmasten en grote verharde

Nr

4.

5.

Opmerking

Beantwoording gemeente oppervlakken niet gewenst zijn op de gronden met de bestemming ‘Agrarisch – Stadsrandzone’. Deze gronden zijn qua uiterlijk vooral weilanden en dat willen we zo houden.

Indiener heeft tekort aan opslagruimte en wil graag een kapschuur realiseren van circa 10x25m en dat het bouwblok daartoe wordt verruimd. Positie aangegeven op meegestuurde afbeelding.

Op 9 oktober 2020 is een gesprek geweest met indiener over de plannen als genoemd onder punten 4, 5 en 6.

Diverse oude stallen worden vervangen. Vanwege dierenwelzijnseisen (stalafmetingen) is het niet mogelijk hetzelfde aantal stallen onder te brengen in de bestaande gebouwen. Indiener wil nieuwe stallen en een voergang realiseren langs de westzijde van de rijhal door het gebouw over de lengte met 7 meter te verbreden. De westelijke bouwblokgrens moet daar voor worden verruimd. Daar is een vooroverleg voor ingediend waarover positief is beslist (V-2019-0273). De bouwvlakgrens moet daar nog op worden aangepast.

Wat betreft punt 4, de kapschuur: Zoals aangegeven is de gemeente niet per definitie tegen de bouw van een extra (kap)schuur. Het plan is echter nog niet ver genoeg uitgewerkt voor een eventueel akkoord en dus ook niet ver genoeg om mee te nemen in de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Het voorstel om het bouwvlak te vergroten t.b.v. de kapschuur achten wij echter niet gewenst. Het voorstel zou tot een forse vergroting van het bouwvlak leiden tot nagenoeg de perceelsgrens met de naastgelegen woning. Dat zou forse bouwmogelijkheden geven op deze grens. Er zijn alternatieven denkbaar. Het plan moet verder uitgewerkt worden en inhoudelijk akkoord zijn (locatie, hoogte, oppervlakte vorm etc) voordat meegewerkt kan worden. Ook hebben wij aangegeven dat het betrekken van de buren bij het plan zeer gewenst is. Indien inhoudelijk akkoord wordt bepaald welke ruimtelijke procedure gevolgd kan worden. Dat kan wellicht een ‘kruimelvergunning’ zijn voor een schuur buiten het bouwvlak, zonder het bouwvlak aan te passen, Er is inderdaad een positieve reactie gegeven op de genoemde vooroverleg-aanvraag.

Per brief van 12 mei 2019 (referentie 1900047419) hebben wij indiener (hierbij vertegenwoordigd door hetzelfde adviesbureau als bij de zienswijze) laten weten dat hij een reguliere aanvraag omgevingsvergunning in kan dienen voor de activiteiten “bouwen” en “planologisch afwijken”. Wij hebben vervolgens geen aanvraag ontvangen. Indiener heeft op 9 oktober 2020 toegelicht dat dit te maken heeft met keuzes in de bedrijfsvoering (volgorde van werkzaamheden). In de vooroverleg-aanvraag deed indiener de suggestie om de netto-uitbreiding van het bouwvlak te beperken door ‘verhuizing’ van een stuk bouwvlak van de voorzijde van het erf naar de plek van de uitbreiding van de stallen. Dat kan alleen met een planherziening. Zoals besproken met indiener op 9 oktober 2020 staat indiener nog steeds achter dit idee en zijn wij bereid om deze ‘uitruil’ mee te nemen in de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Het gaat om een strijdigheid met zowel het bouwen buiten bouwvlak (in bestemming ‘Sport – Manege’) als met het gebruik in de bestemming ‘Agrarisch – Stadsrandzone’. Alleen het opschuiven van de bouwvlakgrens zou het bouwplan dus nog niet mogelijk maken, omdat ook een verschuiving van de bestemming ‘Sport – Manege’ nodig is. Daarom wordt tevens de bestemming ‘Sport – Manege’ verschoven ter plaatse van de uitbreiding van het gebouw.

Nr 6.

Opmerking Indiener is op leeftijd en wil het bedrijf geheel overdragen. Indiener wil blijven wonen. Er moeten twee vakbekwame personen aanwezig zijn, o.a. i.v.m. geboorte van veulens, verzorging (zieke) dieren en begeleiding van sportpaarden. Indiener wenst daarom een extra bedrijfswoning en verzoekt dar een bouwblok voor op te nemen. De gewenste positie is globaal weergegeven op meegestuurde afbeelding, maar alternatief is bespreekbaar.

Beantwoording gemeente Zoals teruggekoppeld aan indiener zien wij geen noodzaak voor een tweede bedrijfswoning bij overdracht van het bedrijf. Ook in 2012 is een verzoek tot een 2e bedrijfswoning ingediend en afgewezen. Het beleid op dit vlak is sindsdien niet wezenlijk veranderd. De gemeente is geen voorstander van nieuwe bedrijfswoningen op plekken waard dat niet strikt noodzakelijk is. Zo geeft het bestemmingsplan buitengebied bijvoorbeeld aan (art 3.4.1) dat een 2e bedrijfswoning kan worden toegestaan als de arbeidsbehoefte van het bedrijf tenminste twee volwaardige arbeidskrachten, het noodzakelijk is uit oogpunt van doelmatige agrarische bedrijfsvoering en er zicht is op duurzame voortzetting van het bedrijf (voldoende toekomstperspectief). In dit geval is niet aangetoond dat het om een tweede volwaardige arbeidskracht gaat die op het bedrijf moet wonen. Het gaat vooral om toezicht. Er is voldoende toezicht mogelijk zonder extra bedrijfswoning, temeer door technologische ontwikkelingen. Als wel aan bovenstaande voorwaarden zou worden voldaan mag een vrijstaande 2e bedrijfswoning vervolgens alleen als deze niet gerealiseerd kan worden door splitsing en/of vergroting van een bestaande woning. Ook dat is in dit geval naar huidig inzicht niet aan de orde. De bestaande bedrijfswoning is groot. Ook is er nu al sprake van een gebruik van 2 huishoudens o.b.v. inwoning.

verzoek

Graag in gesprek en nodigen u uit lang te komen. Graag informeren voordat BP wordt vastgesteld.

Tot slot wil bij de gemeente de stadsrand graag zo groen mogelijk houden. Zoals aangegeven zijn wij in gesprek met indiener over de plannen.

Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding tot een aanpassing in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan plan wat betreft het bouwvlak van indiener. Een volledig overzicht van wijzigingen is bij voorliggende nota gevoegd en wordt als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting gevoegd.

Indiener 5 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Verzoek om plan aan te vullen i.v.m. bescherming van de 110 kV hoogspanningsleiding Enschede Marssteden – Enschede Heekstraat: De belemmerde strook van 25m vanuit hart opnemen met dubbelbestemming ‘Leiding – Hoogspanningsverbinding’ en regels volgens meegestuurde bijlage.

Beantwoording gemeente In het vigerende plan (Stadsveld – Pathmos 2009) is er geen belemmerde strook opgenomen rond deze hoogspanningsverbinding, omdat de aan te houden strook destijds 10m vanuit het hart van de leiding bedroeg en de strook daarmee niet binnen het plangebied viel. Indiener geeft aan dat de aan te houden strook nu 25m is geworden. Daarmee valt deze deels binnen het plangebied. De voorgestelde dubbelbestemming is opgenomen in het bestemmingsplan. Daar zijn regels aan gekoppeld die standaard in Enschede worden toegepast. Deze hebben dezelfde strekking als de regeling die indiener heeft meegestuurd. In de plantoelichting wordt nu ook verwezen naar de hoogspanningsverbinding (par 5.3.2).

Zienswijze Indiener is i.h.k.v. de Omgevingswet bezig een ‘staalkaart’ te ontwikkelen als model voor regels omtrent hoogspanningsverbindingen en stuurt deze t.z.t. aan alle belanghebbende bevoegde gezagen.

Beantwoording gemeente Wij zien de staalkaart graag tegemoet. Wij zien ook het belang van eenduidige en duidelijke regels t.a.v. (bescherming van) hoogspanningsverbindingen.

Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp plan. Deze zijn doorgevoerd en samengevat in het overzicht van wijzigingen. Deze is bij voorliggende nota gevoegd en wordt als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting gevoegd.

Indiener 6 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Indiener kan zich niet verenigen met aanwijzen van 2 appartementsgebouwen aan Ferdinand Bolstraat 20-82 met de waarden “karakteristiek” en “cultuurhistorische structuur” en het aanwijzen van 2 appartementsgebouwen aan Jacob van Ruysdaelstraat 16-86 met de waarde “cultuurhistorische structuur”. Op 25 juni 2020 is overleg met gemeente geweest over deze gebouwen, toekomstige plannen van indiener hiermee en gemeentelijk beleid. Indiener vindt dat bij afwegingen over toekomstige plannen voor deze gebouwen volkshuisvestelijke waarden een belangrijke rol moeten spelen, evenals de forse opgave t.a.v. de energietransitie in de komende decennia. De daadwerkelijke plannen voor de genoemde woongebouwen zijn over enige jaren gepland. Op dit moment is er nog geen uitgebreid onderzoek voorhanden over de genoemde woongebouwen om nu een goede en uitgebreide afweging te laten maken door de gemeente. De beleidsregel ‘Koesteren Cultuurhistorie’ wordt aangepast. Afgesproken is dat de corporaties het concept ontvangen en hierop kunnen reageren.

Beantwoording gemeente Zoals besproken blijven de aanduidingen in het bestemmingsplan gehandhaafd. Zodra de plannen voor de genoemde gebouwen echt concreet worden en er een degelijk onderzoek beschikbaar is, zal een goed gefundeerde, integrale afweging gemaakt worden. Daarbij spelen de volkshuisvestelijke waarden en de energie-opgaven een belangrijke rol. Tegelijkertijd moeten ook de cultuurhistorische waarden een rol spelen bij een dergelijke afweging. En die zijn bij enkele complexen meer relevant dan bij de meeste complexen in de gehele stad. In de beleidsregel ‘Koesteren Cultuurhistorie’ is het afwegingsproces voor een vergunning voor karakteristieke panden beschreven. Het onderdeel ‘belangenafweging’ is uitgewerkt in een aantal stappen. Dat geeft een inzicht in de afweging en welke onderdelen daar bij spelen, zoals mogelijke transformatieruimte, bouwtechnische mogelijkheden en kosten. Het is een ‘weegschaal’ waarin het belang van behoud integraal wordt afgewogen tegen het ‘individuele belang’. Zoals toegezegd kunnen de corporaties op het concept van de aangepaste beleidsregel reageren. Zodra de concept beleidsregel gereed is, nemen wij hier contact over op met de corporaties.

Conclusie: De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel zijn de regels voor de bescherming van cultuurhistorische panden en structuren aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 7 Samenvatting en beantwoording zienswijze Nr Zienswijze Beantwoording gemeente Nvt Indiener verzoekt de aanduiding Wij zijn van mening dat de aanduiding behouden moet blijven. ‘karakteristiek’ voor woning te

Nr

1.

2.

Zienswijze laten vervallen en geeft navolgende argumenten. De aanduiding is willekeurig, mede omdat er in het huidige bestemmingsplan StadsveldPathmos 2009 nog geen sprake van was.

Van herkenbare, traditionele bouw is geen sprake. Destijds hebben wij met veel liefde, tijd en geld onze woning verbouwd en verbeterd. Hier zijn nogal wat karakteristieke en originele elementen verloren gegaan. Het dak met 2 dakkapellen en de zijgevel met grote vensteropening zijn b.v. niet origineel.

Beantwoording gemeente

Gemeenten moeten bij het opstellen van bestemmingsplannen verplicht rekening houden met cultuurhistorische waarden. Deze verplichting is sinds 2012 vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Bij het opstellen van bestemmingsplan Stadsveld-Pathmos 2009 bestond de aanduiding ‘karakteristiek’ in deze vorm nog niet in de Enschedese bestemmingsplannen. Deze is voor de bebouwde kom geïntroduceerd met het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie’ (vastgesteld in feb 2017). Deze bevatte een eerste inventarisatie waarbij het beeld van cultuurhistorische waarden nog lang niet compleet was. Het pand van indiener was daarin nog niet opgenomen. Zoals toegelicht in de bestemmingsplantoelichting (paragraaf 3.2.3) wordt bij elk nieuw bestemmingsplan onderzocht welke cultuurhistorische waarden er zijn in het plangebied en wordt gekeken of deze een bepaalde mate van bescherming verdienen. In de brief waar indiener naar verwijst in de zienswijze is aangegeven dat de gemeente een onderzoek heeft laten doen. Panden die in de inventarisatie komen bovendrijven worden getoetst aan de criteria in de beleidsregel ‘Koesteren cultuurhistorie’ of zij voldoende waardevol zijn voor de aanduiding ‘karakteristiek’. Dat geldt voor dit pand. Zowel stedenbouwkundig als vanwege de herkenbare landelijke architectuur en de bouw- en bewoningshistorie van dit gebied is het een waardevol pand.

Zie antwoord op punt 2 voor een verdere onderbouwing. De aanduiding is dan ook niet willekeurig. Het gebouw is inderdaad niet meer geheel origineel, maar dat is ook geen vereiste voor aanwijzing als ‘karakteristiek’. Het gebouw is herkenbaar en gaaf genoeg en heeft de kwaliteiten voor de aanduiding ‘karakteristiek’. Naar aanleiding van uw email van 18 oktober 2020 hebben wij nogmaals naar uw pand laten kijken door de externe deskundige die het rapport heeft opgesteld waarin uw pand als karakteristiek naar voren komt. U heeft vervolgens op 16 november 2020 een gesprek met hem gehad. Dit gaf geen aanleiding om het pand niet meer aan te wijzen als karakteristiek. Hierna geven wij nog een aanvullende onderbouwing van de karakteristieke waarde. De bestemmingsplantoelichting vullen wij ook soortgelijk aan. De woning met schuur is gebouwd in destijds landelijk agrarisch gebied waarbij het verstedelijkte gebied nog op flinke afstand lag en eindigde bij de Dennenweg. Later (1930) is de schuur vervangen door de huidige stenen schuur met houten topgevel. Daarin was toen plaats voor koeien en varkens. Vooral na de oorlog is deze voormalige agrarische bebouwing omsloten door de zich uitbreidende stad. En hoewel er veranderingen zijn aangebracht aan het pand is het karakter behouden gebleven en is het een herinnering aan het agrarische verleden.

De herkenbaarheid als afwijkende en voormalige agrarische bebouwing komt door: - de positionering van het pand op het erf die afwijkt van de latere stedenbouwkundige invulling; - de vorm van het pand met een kap parallel aan de weg met een zadeldak dat aan de achterzijde laag doorloopt; - de voorgevel met de vensteropeningen (getoogd met gevulde boogvlakken); - de geprofileerde aangesmeerde plint onder de ramen. In de westelijke zijgevel is later weliswaar een nieuwe opening aangebracht, maar deze geeft de indruk van een voormalige niendeuropening. Daardoor doet deze geen afbreuk aan het voormalige agrarische karakter van het pand. De dakkapellen zijn ook van latere

Nr

Zienswijze

Beantwoording gemeente datum, maar wat betreft uitvoering en materialisering detoneren zij niet en is er sprake van een passende aanvulling op het bestaande pand. De latere toevoeging van een waterput aan de voorzijde ondersteunt de agrarische uitstraling van het pand. Al met al is dit pand één van de weinig resterende voorbeelden in Enschede van agrarische bebouwing die is omsloten door een uitbreidende stad en is daarmee cultuurhistorisch van belang. Qua architectuur is het pand vergelijkbaar met de Weleweg 170 dat gemeentelijk monument is.

3.

Bij het opstellen van de lijst is volledig voorbij gegaan aan de belangen van ons als eigenaren. Wij hebben niet mogen meepraten.

De selectie van panden is gemaakt op basis van een onafhankelijk deskundigenrapport. Bij deze selectie worden nog geen andere belangen meegewogen dan cultuurhistorie. Een belangenafweging gaat vooral spelen op het moment dat u een concreet plan heeft voor slopen of bouwen. Dat kan al in deze fase (zienswijzen) aan de hand zijn, maar komt meestal later aan de orde op het moment dat er een vergunning voor bouwen of slopen wordt aangevraagd. Ook kan het zijn dat een eigenaar in de fase van zienswijzen bijvoorbeeld al kan onderbouwen dat een pand in zeer slechte staat is en op korte termijn niet meer behouden kan blijven. Zie ook beantwoording zienswijze indiener 6. Verder geldt in dit geval dat voorafgaand aan de zienswijze, na publicatie van het plan, telefonisch is overlegd met indiener n.a.v. de gemeentelijke brief. Het gesprek was geen aanleiding om het standpunt over de aanduiding te veranderen, zowel aan de kant van indiener als gemeente. Ook is hebben wij nogmaals naar uw pand laten kijken door de externe deskundige in november 2020, inclusief een gesprek met u. Zie antwoord op punt 2.

Onze rechten worden wel aangetast en er vindt een mogelijke waardedaling van ons pand plaats.

Van een aantasting van rechten en een waardedaling (zie punt 6) is ons inziens geen sprake. Zie beantwoording zienswijze indiener 1 voor een nadere toelichting op de betekenis van de aanduiding in de praktijk. In het telefonisch overleg hebben wij ook e.e.a. toegelicht hierover. De aanduiding karakteristiek gaat alleen om de buitenkant van het gebouw en zegt niks over het toegestane gebruik van het gebouw of zijn omgeving.

4.

Onze woning bestaat uit 2 huisnummers en heeft van oudsher uit 2 woningen bestaan. De mogelijkheid van 2 woningen willen wij behouden.

Een huisnummer geeft nooit rechten voor een bepaald gebruik van een gebouw. Dat regelt het bestemmingsplan of een vergunning voor strijdig gebruik. De woning (het pand met de aanduiding karakteristiek) heeft overigens alleen huisnummer 48. Huisnummer 46 (en ook 50) komt meer voor in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Een woning (het hoofdgebouw) moet binnen een bouwvlak worden gebouwd. Dat geldt ook al in het geldende bestemmingsplan ‘Stadveld – Pathmos 2009’. De positie van het bouwvlak van uw woning t.o.v. de straat (grens ligt op huidige voorgevel van uw woning) en diepte van het bouwvlak (13m) zijn niet veranderd. U kunt bijv. geen woning(en) aan de straat bouwen, zowel o.b.v. het geldende als het nieuwe bestemmingsplan. Als u de huidige woning wilt splitsen in 2 woningen of een ander bouwplan heeft dat niet in het bestemmingsplan past, dan kunt u bijvoorbeeld een aanvraag ‘vooroverleg’ indienen bij de gemeente en wordt het voorstel beoordeeld.

5.

De woning voldoet niet aan het huidige bouwbesluit wat betreft ventilatie, isolatie en

U gaf in het telefonisch overleg aan geen plan tot sloop te hebben en in de zienswijze geeft u aan de woning met veel liefde, tijd en geld te hebben verbouwd en verbeterd.

Nr

6.

Zienswijze duurzaamheid. Verbouwing en verbetering/verduurzamen leiden tot zeer hoge kosten. De aanwijzing karakteristiek belemmert de mogelijkheid tot sloop en nieuwbouw. Als eigenaren willen wij geen beperkingen van onze keuzes en vrijheden hierin. De verkoopwaarde daalt door deze aanwijzing. Wij weten niet wat er in de toekomst met de omgeving gebeurd. De karakteristiek kan waardeverminderend werken voor ons perceel.

Beantwoording gemeente Bij een concreet plan tot sloop en nieuwbouw kunt u contact opnemen met de gemeente. Op dat moment kunnen we samen kijken of er geen redelijke alternatieven bestaan met zo goed mogelijk behoud van (de buitenkant van) het pand.

Er zijn ons geen gevallen bekend waarin de aanduiding ‘karakteristiek’ leidt tot een aantoonbare waardedaling. Datzelfde geldt overigens voor panden die gemeentelijk of rijksmonument zijn. Ook daarvan is (landelijk) bekend dat de beschermde status, hoewel die veel zwaardere beperkingen oplevert dan de aanduiding ‘karakteristiek’, niet leidt tot een aantoonbare waardedaling.

Conclusie: De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel is de regeling voor karakteristieke panden enigszins aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 8 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Beantwoording gemeente Indiener is het niet eens met De aanduiding karakteristiek gaat alleen om de buitenkant van het gebouw aanduiding karakteristiek op zijn pand. waar de aanduiding op ligt en zegt niks over het toegestane gebruik van het Het beperkt de bouw- en gebouw of zijn omgeving of over het uiterlijk/de bouwmogelijkheden van gebruiksmogelijkheden, zonder dat er andere gebouwen op het perceel. voordelen tegenover staan. De gebruiks- en bouwmogelijkheden worden in hoofdzaak bepaald door de andere regels in het bestemmingsplan, welke voor de overgrote meerderheid ook al gelden op basis van het huidige bestemmingsplan ‘Stadsveld – Pathmos 2009’. Zowel op basis van het oude als het nieuwe bestemmingsplan is het bijvoorbeeld niet mogelijk om een tweede woning op het erf te realiseren of het erf vol te bouwen met bijgebouwen. Daar zou ook nu al een planologische procedure voor nodig zijn.

De gemeente motiveert niet waarom het pand de aanduiding heeft gekregen.

Zie beantwoording zienswijze indiener 1 voor een nadere toelichting op de betekenis van de aanduiding in de praktijk. De aanduiding ‘karakteristiek’ blijft gehandhaafd. In de structuurvisie is aangegeven dat de cultuurhistorische waardenkaart een dynamische kaart is. Het beeld van de aanwezige cultuurhistorische waarden was (en is) nog lang niet compleet en is een voortgaande studie.

Op basis van de cultuurhistorische waardenkaart en de beleidskaart uit de Structuurvisie Cultuurhistorie (vastgesteld dec 2014) heeft de locatie geen attentiewaarde en ligt deze niet in een te beschermen of te koesteren gebied. De structuurvisie geeft geen aanleiding voor het aanwijzen van het pand als ‘karakteristiek’.

Een eerste concrete vertaling van de structuurvisie is gemaakt met het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie’. Dit is gedaan op basis van een toenmalige inventarisatie waarbij het beeld van cultuurhistorische waarden nog lang niet compleet en accuraat was. Het pand van indiener was daarin nog niet opgenomen. Zoals aangegeven in de bestemmingsplantoelichting (paragraaf 3.2.3) wordt bij elk nieuw bestemmingsplan onderzocht welke cultuurhistorische waarden er zijn in het plangebied en wordt gekeken of deze een bepaalde mate van bescherming verdienen. In de brief die indiener heeft ontvangen is

Zienswijze In het bestemmingsplan Cultuurhistorie (vastgesteld feb 2017) heeft het pand geen aanduiding ‘karakteristiek’. In het ontwerpbestemmingsplan wordt enkel genoemd dat het een oud erf met bebouwing betreft.

Als de aanduiding ‘karakteristiek’ er niet af kan wil indiener graag als compensatie dat zijn aangrenzende weiland (bestemming ‘Agrarisch – Stadsrandzone’) wordt omgezet naar bestemming ‘Wonen’, waarbij de bestaande boerderij wordt ingepast. Het perceel is op een kaart aangeduid in de zienswijze.

Beantwoording gemeente aangegeven dat de gemeente een onderzoek heeft laten doen waaruit blijkt dat het pand van indiener cultuurhistorische waarde heeft. In de plantoelichting wordt wel iets meer gezegd dan indiener aangeeft, maar de beschrijving had inderdaad iets uitgebreider gekund. De waardering als ouder erf, uit de agrarische periode, met nog een herkenbare boerderij op het erf, is belangrijk voor de waardering. De boerderij is onderdeel van een ensemble van meerdere boerderijen aan de rand van de Usseleresch. Door uitbreiding van de stad zijn de boerenerven omsloten door stedelijk gebied. Maar ze zijn door hun erf en bebouwing nog steeds herkenbaar en waardevol. In 1832 staan op dit perceel 2 gebouwen op dezelfde plek en met dezelfde oriëntatie. Vermoedelijk bevat de huidige boerderij nog een oud gebintwerk uit de 19e eeuw. De huidige verschijning is jonger. Het beeld van een traditioneel hallenhuis met neo renaissance versiering in de gevels stamt uit begin 20ste eeuw. Waarschijnlijk betrof het eerst een boerderij met vakwerk en leemwanden die begin 20ste eeuw versteend werd. De plantoelichting is aangevuld in lijn met bovenstaande. Wij zien de aanduiding ‘karakteristiek’ niet als een nadeel dat wij zouden moeten ‘compenseren’. Ook is de vraag om wonen toe te voegen aan het erf een ruimtelijke en beleidsmatige vraag.

Ten aanzien van het voorgestelde initiatief: Voor het erf van indiener en aanliggende agrarische grond is begin 2019 ook een verzoek behandeld voor woningontwikkeling. Toen aangevraagd door een potentiele koper die er 22 woningen wilde ontwikkelen, waarbij de bestaande boerderij werd gesloopt en er 2 ‘landhuizen’ beoogd waren aan de westzijde van de beek (dat stuk grond is niet in de zienswijze aangeduid). Het verzoek is afgewezen. Het ‘nieuwe’ verzoek zoals opgenomen in de zienswijze is in augustus 2020 (nogmaals) voorgelegd aan de gemeentelijke werkgroep voor nieuwe ontwikkelingen. Er is verder geen plan bij de zienswijze geleverd of een aantal of soort woningen genoemd, maar de argumenten van begin 2019 gelden nog steeds: De locatie maakt deel uit van de groene stadsrand. Nieuwe initiatieven voor bebouwing worden hier zeer kritisch beoordeeld. Er is geen noodzaak om het weiland om te zetten naar woningen ‘in ruil’ voor een aanduiding karakteristiek op de boerderij. De ontwikkeling is vanuit woonbeleid, landschap, stedenbouw en verkeer ongewenst op deze locatie. We zijn dan ook niet voornemens om mee te werken aan een omzetting van de agrarische grond naar woningen op het aangeduide perceel in de zienswijze.

Conclusie: De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel is de regeling voor karakteristieke panden enigszins aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 9 Samenvatting en beantwoording zienswijze Zienswijze Beantwoording gemeente Indiener is het niet eens met De aanduiding ‘karakteristiek’ blijft gehandhaafd. Zie hierna. aanduiding karakteristiek op het pand en geeft daarvoor navolgende redenen. Indiener staat op het punt over te De aanduiding karakteristiek zegt niks over het toegestane gebruik van het gaan tot verkoop. Sinds 2015 worden gebouw of zijn omgeving. Het gaat alleen om de aanpassingen aan de

Zienswijze er geen kerkdiensten meer gehouden. Alleen enige verhuur en enkele kerkelijke activiteiten van de gemeente. Herbestemming van kerken is bijzonder lastig. De aanduiding ‘karakteristiek’ zal (net als elke beperking) verkoop c.q. herbestemming voor ander gebruik bemoeilijken.

Beantwoording gemeente buitenkant van het gebouw waar de aanduiding op ligt. Dat wil bovendien niet zeggen dat aanpassingen aan de buitenzijde of (gedeeltelijke) sloop onmogelijk zijn. Er zijn diverse kerkgebouwen in Enschede herbestemd met cultuurhistorische waarde. De potentiele kopers van dit pand zijn een specifieke doelgroep, maar dat is ook het geval zonder de aanduiding. Zie beantwoording zienswijze indiener 1 voor een nadere toelichting op de betekenis van de aanduiding in de praktijk.

Onderbouwing cultuurhistorische waarde: Het enkele feit dat het in de late wederopbouwperiode is gebouwd en 1 van de 2 laatste kerkgebouwen in de wijk is rechtvaardigt de aanduiding niet. Het is een recht toe rechtaan gebouw zonder bijzondere architectuur.

Wij zijn van mening dat het pand voldoende cultuurhistorische waarde heeft. De kerk heeft een bijzondere betekenis in de wijk door de markante situering, verbonden met de hoofdopzet van de wijk. De zeldzaamheidswaarde (1 van de laatste 2 kerkgebouwen in de wijk) weegt ook mee in de waardering. In de naoorlogse periode werd de zogenaamde ‘wijkgedachte’ aangehangen. De wijk bestond uit diverse woningtypes zodat men van wieg tot graf in de wijk kon wonen. Ook bevatte de wijk alle dagelijkse voorzieningen, zoals bijvoorbeeld sportfaciliteiten, winkelcentrum, kerken, etc. In de planmatig aangelegde woonwijken uit de 20ste eeuw werd de kerk steeds vaker gebouwd op prominente locaties, als onlosmakelijk onderdeel van het stedenbouwkundig ontwerp. In dit geval is de kerk gebouwd op een hoek, bij een pleinvormige ruimte in de wijk, in de buurt van een winkelcentrum, gelegen aan de hoofdopzet van de Stadsveld. Een markante en stedenbouwkundig belangrijke situering.

Dit geldt nog sterker voor de bijgebouwen naast de kerkzaal en het torentje. Hier ziet indiener niks waardevols in. In ieder geval de bijgebouwen zouden niet als cultuurhistorisch waardevol bestempeld moeten worden.

Het pand is niet alleen maar rechttoe rechtaan. Het heeft, zoals in de plantoelichting aangegeven, een gevarieerde opzet die bestaat uit verschillende bouwdelen, in vorm en hoogte. De lage ‘bijgebouwen’ vormen een geheel met het hoofdgedeelte en omsluiten een patio. Aan de voorzijde is de aanbouw deels ‘transparant’ en speelt zo met de overgangen van binnen naar buiten. De rechte half open klokkentoren in witgeschilderd beton en metselwerk is een markante blikvanger in de wijk. De kerk is opgezet als kerkgebouw met verenigingszalen. In de naoorlogse periode werden traditionele vormen en opzet steeds meer losgelaten. Er kwam meer aandacht voor andere functies, zoals een ontmoetingsruimte en ruimtes voor jongeren en werkgroepen. De zogenaamde bijgebouwen ogen wellicht minder waardevol, maar horen wel bij het geheel. De huidige opzet is kenmerkend voor deze periode en nagenoeg oorspronkelijk. De selectie van panden voor het bestemmingsplan is gemaakt op basis van een onafhankelijk deskundigenrapport. Bij deze selectie zijn nog geen andere belangen meegewogen dan cultuurhistorie. Een belangenafweging gaat vooral spelen op het moment dat u een concreet plan heeft voor slopen of bouwen. Voor afweging over instandhouding van het gebouw zijn de staat en (her)gebruiksmogelijkheden van het complex van belang.

Deze zullen gewogen worden bij een eventuele herbestemming of voortzetting van gebruik. Op basis van een verbouwplan kan t.z.t. worden gewogen hoe de verschillende onderdelen van het gebouw bijdragen aan de toekomstbestendigheid én herkenbaarheid. Zichtbaarheid zal daarbij een rol spelen. Zie ook beantwoording zienswijze indiener 1 voor een korte toelichting op het afwegingsproces bij een vergunningaanvraag.

Zienswijze Er is geen financiële compensatie. De nadelen worden eenzijdig bij de eigenaar gelegd.

Beantwoording gemeente Helaas zijn er inderdaad geen financiële middelen om bij te dragen aan onderhoud of de verbouwing van karakteristieke panden. De aanwijzing leidt op zichzelf echter niet tot extra onderhoud of herstel van originele onderdelen en verplicht daar ook niet toe. Wij gaan er uiteraard wel van uit dat eigenaren zelf het belang inzien van goed onderhoud. Overigens zijn ons geen gevallen bekend waarin de aanduiding ‘karakteristiek’ leidt tot een aantoonbare waardedaling. Datzelfde geldt voor panden die gemeentelijk of rijksmonument zijn. Ook daarvan is (landelijk) bekend dat de beschermde status, hoewel die veel zwaardere beperkingen oplevert dan de aanduiding ‘karakteristiek’, niet leidt tot een aantoonbare waardedaling.

Conclusie De zienswijze geeft op zichzelf geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Wel is de regeling voor karakteristieke panden enigszins aangepast, mede n.a.v. andere zienswijzen. De aanpassingen t.o.v. het ontwerp bestemmingsplan zijn samengevat in het overzicht van wijzigingen dat bij voorliggende nota is gevoegd en als bijlage bij de bestemmingsplantoelichting wordt gevoegd.

Indiener 10 Samenvatting en beantwoording zienswijze Nr Zienswijze 1,2 Indiener heeft een tuincentrum met een veelzijdig aanbod. Een bezoek is een beleving. Het bedient stad, regio en ook Duits achterland en is met bijna 100 personeelsleden (60 fte) goed voor de werkgelegenheid. In de zienwijze komt aan bod: - bedrijfsvoering wordt beperkt t.o.v. het huidige bestemmingsplan. - opmerking over aanduiding ‘karakteristiek’. - een concreet initiatief. 3 en De uitoefening van een ‘tuincentrum’ wordt 4 ingeperkt t.o.v. het huidige bestemmingsplan ‘Stadsveld - Pathmos 2009’: - In definitie ‘tuincentrum’ (art 1.110) is de passage ‘modische- sport- en vrijetijdskleding’ geschrapt. Verzoek om dit bestaande recht weer op te nemen - Zwembadmaterialen zijn uitgezonderd zonder argumentatie. Dit zijn wel artikelen zijn voor inrichting van een tuin of hangen daar rechtstreeks mee samen. Voldoet dus aan omschrijving van hoofdassortiment en is dus een bestaand recht. Verzoek om zwembadmaterialen niet uit te zonderen. 5 De begripsomschrijving van ‘ondersteunende horeca’ uit plan ‘Stadsveld - Pathmos 2009’ is niet 1 op 1 overgenomen in het nieuwe plan onder begrip ‘niet zelfstandige horeca’ (art 1.81). De passage ‘inclusief toiletten, keukengedeelte

Beantwoording gemeente Wij zijn ons hier van bewust. Verder ter kennisgeving aangenomen.

In de definitie is de passage 'tuinkleding en - schoeisel, modische, sport- of vrijetijdskleding' vervangen door ‘aan het hiervoor genoemde verwante kleding en -schoeisel’. Met de nieuwe woorden dachten wij beter aan te sluiten op het aanbod van indiener. Aangezien indiener de voorkeur geeft aan de passage uit het geldende plan, en kleding en schoeisel alleen tot het nevenassortiment behoren, is de nu geldende tekst weer opgenomen. Zwembadmaterialen zijn tot op zekere hoogte te zien als onderdeel van het beschreven assortiment. Het is afhankelijk van het product of het daadwerkelijk binnen de beschrijving van het assortiment past. De algemene uitzondering van zwembadmaterialen hebben we weer verwijderd. De genoemde begripsomschrijving ‘niet zelfstandige horeca’ nemen we in nieuwe bestemmingsplannen op. Uiteraard kunnen toiletten, een keukengedeelte en een speelruimte onderdeel zijn van de niet zelfstandige horeca, zolang het geheel maar ondergeschikt

Nr

Zienswijze en eventuele speelruimte’ is geschrapt. Verzoek om dit weer op te nemen.

6

Voorstel om naast hoofd- en nevenassortiment ook categorie ‘gelegenheidsassortiment’ toe te voegen aan de begripsomschrijving. Dit gaat bijv. om artikelen t.b.v. Pasen en Kerstmis. Dat sluit (nog) beter aan bij de werkelijkheid en landelijke tendens/coördinatie van de keten. Indiener geeft voorstel voor toevoeging aan begripsomschrijving.

7

In art 10.1 aanhef en onder c aangeven dat (overdekte) winkelwagenstallingen zijn toegestaan. Dit is nodig voor exploitatie van tuincentrum en voor toekomstige ontwikkeling.

8

Verzoek om in art 10.3 aanhef en onder d de woorden ‘in levende have’ te vervangen door ‘in huis- en hobbydieren’, zodat de benaming eenduidig is met artikel 10.1. Aanwijzing boerderij Zweringbeekweg 50/50a als ‘karakteristiek’: indiener is op voorhand niet tegen de aanduiding en vindt het belangrijk dat waardevol onroerend goed beschermd wordt. Wel graag een betere onderbouwing, omdat (onder aan de streep) de (ver)bouwingsmogelijkheden beperkt worden. Daarbij heeft indiener o.a. de volgende vragen/wensen: - Graag aangeven wat er letterlijk in deel 3 van het boek “Boerderijen in Enschede” staat over deze boerderij. - Waaruit blijkt nu precies de cultuurhistorische waarde van de boerderij? De omstandigheid dat deze

9-12

Beantwoording gemeente /ondersteunend is aan de hoofdfunctie. De omschrijving is daarmee niet beperkend t.o.v. plan ‘Stadsveld – Pathmos 2009’. Wij zien geen noodzaak dat expliciet te vermelden, mede met het oog op de uniformiteit van onze bestemmingsplannen. Dit begrip komt namelijk in veel plannen voor en is van toepassing op veel bestemmingen. Ons inziens kan het gelegenheidsassortiment deels onder de omschrijving van het hoofdassortiment (planten, potterie; bijv. kerstbomen, kerststukjes etc) en deels onder het nevenassortiment (sfeerartikelen; bijv. kerstballen, kaarsen etc) vallen. Wij zien geen directe noodzaak in een verdere strikte opdeling in categorieën met als gevolg eventueel ook daarmee corresponderende maximale percentages van het b.v.o. etc. Dat geeft indiener ons inziens minder flexibiliteit in de bedrijfsvoering. Wel geeft het expliciet benoemen van artikelen t.b.v. seizoensgebonden festiviteiten nog wat extra duidelijkheid over wat wel en niet is toegestaan. De volgende zin is toegevoegd aan het eind van de begripsomschrijving: “Artikelen ten behoeve van seizoensgebonden festiviteiten, zoals Pasen en Kerstmis, kunnen onderdeel zijn van zowel het hoofd- als nevenassortiment, afhankelijk van de aard van de artikelen”. Een winkelwagenstalling (zowel niet als wel overdekt) is een bouwwerk.

Deze vallen al onder de werking van artikel 10.1 onder c, omdat daar ‘bouwwerken’ zijn toegestaan die behoren bij de doeleinden onder a en b (tuincentrum en niet zelfstandige horeca). Er is ons inziens geen twijfel mogelijk dat een winkelwagenstalling onder deze bestemmingsomschrijving valt. Aanpassing is niet nodig. Voor de toegestane hoeveelheid, plek, hoogte etc van bouwwerken gelden vervolgens de algemene bouwregels. Wij zijn het eens met deze opmerkring. Tekst is aangepast volgens voorstel.

Fijn dat indiener het belang van de bescherming ziet. De letterlijke tekst uit het boek wordt per email aan indiener gestuurd. De waardering als ouder erf, uit de agrarische periode, met nog een herkenbare boerderij op het erf, is belangrijk voor de waardering. De boerderij is onderdeel van een ensemble van meerdere boerderijen aan de rand van de Usseleresch. Door uitbreiding van de stad zijn de boerenerven omsloten door stedelijk gebied. Maar ze zijn door hun erf en bebouwing nog steeds herkenbaar en waardevol. De waarde van de boerderij wordt niet specifiek bepaald doordat ie rond 1857 gebouwd zou zijn of door mogelijk hergebruik van ouder materiaal. Wel door de huidige verschijning als traditioneel hallenhuis en

Nr

Zienswijze rond 1857 gebouwd zou zijn? Of dat er bij herbouw mogelijk (dus niet zeker?) gebruik is gemaakt van materiaal uit de oude boerderij (vóór 1857)?

1318

Concreet nieuw initiatief: Indiener wil het terrein revitaliseren: - Facelift van de voorgevel; - Toevoegen van groen aan het bestaande parkeerterrein; - Plaatsing van ‘cabrioletkassen’ over het bestaande buitenverkoopgedeelte (zuidoostkant van gebouw). - Uitbreiding van parkeerplaats naar zuidoosten. - ‘Snackcorner’ van binnen naar buiten verplaatsen, met enkele zitplaatsen. - 2 nieuwe overkapte winkelwagenstallingen op het parkeerterrein. - 4 nieuwe vlaggenmasten bij de entree van het terrein. - 2 billboards bij de ingang van het gebouw. - Het terrein wordt geheel landschappelijk groen ingepast.

Een deel past binnen de bestaande bestemming. Niet passend zijn volgens indiener: - Cabrioletkassen: liggen buiten bouwvlak. Zijn lager dan goot en voorgevel en dus niet zichtbaar volgens indiener. - Uitbreiding parkeerterrein naar zuidoosten: ligt buiten bestemming ‘Detailhandel – Tuincentrum’, in bestemming ‘Agrarisch – Stadsrandzone’. Terrein is eigendom indiener en is logische plek in zijn visie. De stadsrandzone leent zich hier bij uitstek voor, terwijl de westkant van het terrein juist fungeert als ‘bufferzone’, zoals eerder afgesproken met de gemeente;

19

Bij de zienswijze is een situatietekening en een aantal impressies gevoegd. Indiener wil met gemeente in gesprek of bovenstaande plannen haalbaar zijn of zijn te maken en eventuele de noodzaak voor aanvullende stukken, zodat het mee kan worden genomen bij de vaststelling van het plan. Bestemming ‘Agrarisch - Stadsrandzone’ is uitgebreid op 3 punten t.o.v. plan ‘Stadveld – Pathmos 2009’. Zie hierna.

Beantwoording gemeente herkenbaar als een historische boerderij uit de periode van voor de verstedelijking van Stadsveld. In het vast te stellen bestemmingsplan is de onderbouwing van de aanwijzing van de boerderij aangevuld in lijn met bovenstaande. Naast de cabrioletkassen en uitbreiding van het parkeerterrein zijn ook de verplaatsing van de snackcorner naar buiten en de bouw van overkapte winkelwagenstallingen buiten het bouwvlak strijdig met de planregels. Voor de snackcorner en de stallingen geldt dat ze voor de voorgevel worden gebouwd en buiten het bouwvlak. Er is reeds (ruim) meer dan de standaard toegestane 50m2 gebouwen/overkappingen buiten het bouwvlak aanwezig. De inpasbaarheid van deze extra gebouwen/ overkappingen buiten het bouwvlak (en bovendien voor de voorgevel) moet stedenbouwkundige beoordeeld worden. De snackcorner zal een functionele relatie met de hoofdfunctie moeten houden en ondersteunend blijven. Naar aanleiding van de zienswijze zijn wij in overleg met indiener getreden om te komen tot een inhoudelijk goedgekeurd plan, met aandacht voor de benodigde onderzoeken/onderdelen en de omgeving, waaronder landschappelijke inpassing en afstemming met omwonenden. Zoals besproken wordt de ontwikkeling niet meegenomen in het vast te stellen bestemmingsplan ‘StadsveldPathmos 2019’.

De ontwikkeling is nog niet ver genoeg uitgewerkt en nog niet (geheel) inhoudelijk akkoord. Ook is de ontwikkeling ons inziens (te) groot voor een gewijzigde vaststelling. Dit mede gezien de nabijheid van omliggende woningen van derden en het feit dat zij bij gewijzigde vaststelling geen mogelijkheid meer hebben tot het indienen van zienswijzen (moeten direct in beroep). Zodra er een inhoudelijk goedgekeurd plan ligt voor (een deel van) de ontwikkeling wordt bepaald welke planologische procedure het best gevolgd kan worden om dit mogelijk te maken. Ook is het mogelijk voor indiener om de beoogde ontwikkeling in delen aan te vragen.

Indiener constateert verschillen en heeft daar vragen over, maar geeft geen reden waarom het gewenst is dat de regels uit het huidige plan weer worden opgenomen.

Nr

Zienswijze Verzoek om de regels uit het huidige plan weer op te nemen voor deze punten.

20

Passage ‘inclusief het weiden en berijden van paarden’ is toegevoegd, terwijl nu alleen weiden van vee is toegestaan. 1. Wat is de reden? 2. Wat wordt onder ‘het berijden van paarden’ verstaan? Dit lijkt beter te passen binnen een manegebestemming.

21

Passage ‘exploitatie van grondgebonden agrarische bedrijven’ is vervangen door ‘het uitvoeren van grondgebonden agrarische activiteiten, zowel bedrijfsmatig als hobbymatig’. 1. Wat is de reden en meerwaarde? Hobbymatige activiteiten zijn op grond van rechtspraak toegestaan binnen een agrarische bestemming. 2. ‘Activiteiten’ zijn ruimer dan de ‘exploitatie van een bedrijf’.

22

Bouw danwel aanpassing van een paardrijbak is mogelijk, tot een max oppervlakte van 1.800 m2, incl. eventuele stapmolen en omheining. In het huidige plan wordt een stapmolen binnen een paardrijbak niet mogelijk gemaakt.

Beantwoording gemeente Zie hierna voor de antwoorden. Op een enkel punt na (aanleg/vergroting paardrijbakken) zien wij geen aanleiding om de regels aan te passen. 1. In de stadsrandzone is relatief veel sprake van het houden en/of berijden van paarden, zowel bedrijfsmatig als hobbymatig. Ook zijn er (legaal) paardrijbakken aanwezig in deze bestemming en is aanleg van nieuwe rijbakken beperkt (via afwijking) mogelijk. Daar mag men dan uiteraard paardrijden. Door deze toevoeging is het duidelijker dat het weiden en berijden van paarden onder het ‘weiden van vee’ valt. 2. Dit is het berijden van een paard door een mens. Het laten lopen van een paard aan een koord valt eerder onder beweiding. We willen de manegebestemming bij voorkeur niet uitbreiden naar de plekken waar paardrijbakken liggen en/of paard wordt gereden in een weiland. De manegebestemming heeft o.a. ruimere bouwmogelijkheden dan de agrarische bestemming. 1. Wij zijn het eens met indiener dat hobbymatige agrarische activiteiten ook zijn toegestaan als deze niet expliciet worden benoemd. De stadsrandzone is bij uitstek een gebied waar veel hobbymatig agrarisch gebruik plaatsvindt en dit past ook bij de aard van het gebied. De doorsnee gebruiker is normaal niet op de hoogte van rechtspraak.