MPG2022 deel 1

De financieringsbehoefte (gele lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (paars-blauw) en de lijn saldo reserves + voorziening (rood). De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2021 van 28,7 miljoen euro met 12,5 miljoen afgenomen naar 16,2 miljoen. Deze verlaging wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd zijn. Met name het afsluiten van een aantal (winstgevende) grondexploitaties en het toevoegen van winst aan de Reserve Grondbedrijf zorgen voor grote effecten. Hierdoor heeft er een afname van de boekwaarde plaatsgevonden.

3.5

Actualisatie kredietverlening

Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de Raad hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Het College doet, middels het raadsvoorstel MPG, een voorstel aan de Raad om de kredieten te actualiseren. Om te voldoen aan de beheersregels zijn de kredieten van alle ‘complexen’ aangepast. De actualisatie leidt op totaal niveau tot de onderstaande aanpassing van de kredieten.

28

In algemene zin zijn de over- en onderschrijdingen in de projecten te verklaren door: 

In een aantal grondexploitaties is er sprake van een verlaging van de kostenstijging en de rentekosten doordat de looptijden zijn verkort t.g.v. een snellere gronduitgifte dan was voorzien. Hierdoor is er voor dit deel minder krediet benodigd.



Voor de grondexploitaties WC Stokhorst, Bothoven, Binnenstad Roombeek, Boswinkel Oost en Bredeschool Stadsveld is bij de berekening van het benodigde krediet in 2021 per abuis de (positieve) rentecorrectie op de boekwaarde van de kosten niet doorgevoerd. Hierdoor is er voor dit deel meer krediet benodigd.



In alle grondexploitaties wordt op basis van de huidige marktontwikkelingen voor het lopende jaar (in tegenstelling tot werkwijze voorgaande jaren) een kostenstijging toegerekend. Hierdoor is er voor dit deel meer krediet benodigd.



Verhoging van plankosten bij het project BIW II door bijstelling plankostenscan;



Verhoging van plankosten door bijstelling plankostenscan en extra kostenstijging en rentekosten door uitfasering aan- en verkopen bij het project Kop Boulevard;



Verhoging van plankosten bij het project Moskee, wethouder Beversstraat door bijstelling plankostenscan;



Het verhogen van de boekwaarde van de Gronden (MVA en VHG) door overname van gronden/panden vanuit Vastgoedbedrijf. Hier staat tegenover het verkopen van dan wel overboeken naar andere complexen van een aantal percelen uit deze portefeuille;



Het toevoegen van nieuwe exploitatieovereenkomsten t.b.v. kostenverhaal, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Het toevoegen van nieuwe erfpacht overeenkomsten, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Voor de verantwoording per project wordt verwezen naar de bijlagen in hoofdstuk 9 van het vertrouwelijke deel 2.

3.6

Bouwgrond in exploitatie

In 2021 is het aantal lopende grondexploitaties met 2 toegenomen: toegevoegd zijn de complexen Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde en Leuriks Oost. Afgesloten zijn de complexen Winkelcentrum Stokhorst, Brandweerkazerne Glanerbrug en De Laares. Bij de herziening van de grondexploitaties traden drie verschuivingen op tussen de winstgevende en de verlieslatende projecten. 

Complex 299, B&S Valley van winstgevend naar verlieslatend;



Complex 361, Moskee van winstgevend naar verlieslatend;



Complex 287, Euregio bedrijvenpark II van verlieslatend naar winstgevend.

29

3.6.1 Lopende grondexploitaties Per 31-12-2021 kent het Grondbedrijf 26 lopende grondexploitaties met een begroot negatief resultaat van 38,1 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2022, waarvan: 16 verlieslatende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 57,3 miljoen euro op NCW 1-1-2022. Hiervoor is een voorziening getroffen; 10 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 34,9 miljoen euro op eindwaarde (EW) ( 31 miljoen euro op NCW 1-1-2022). Daarvan is 28,2 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 7,3 miljoen euro op eindwaarde (EW), op basis van de POC-berekening (langjarig) zal hiervan uiteindelijk 1,4 miljoen euro op termijn worden toegevoegd aan de reserve GB. Lopende grondexploitaties; verlieslatend De verlieslatende grondexploitaties zijn voor € 4,0 miljoen minder verlieslatend geworden. Dit wordt o.a. veroorzaakt door grondprijsverhogingen, vrijval van budgetten als gevolg van de voortgang van de projecten en aanpassing van de parameters. Hierdoor is er minder voorziening nodig en dit heeft direct positief effect op de reserve Grondbedrijf. De navolgende projecten hebben het grootste aandeel in het effect van de reguliere herziening: Verslechtering en toename van de verliesvoorziening: Centrumkwadraat Molenstraat zuidzijde (nieuw project) : 0,2 miljoen t.o.v.

vastgestelde MPG 2021 (toen was er nog geen grondexploitatie). Complex geopend in 2021 met tekort van € 0,4 miljoen, daarvoor was een verliesvoorziening getroffen. Verslechtering nu € 0,2 miljoen vooral door effecten van indexering en gewijzigde parameters;

30

Vaneker : 0,3 miljoen. Civiele kosten nemen toe door toevoeging voormalig. defensieterrein, verkopen in 2022 boven verwachting, de looptijd van het project is met 4 jaar verkort, hierdoor ontstaat een rentevoordeel maar per saldo een verslechtering van het saldo op NCW; Kop Boulevard : 0,2 miljoen. Plankosten nemen toe, verslechtering vooral door effecten van gewijzigde parameter; B&S Valley : 0,1 miljoen. Het verschil wordt veroorzaakt door de effecten van indexering en gewijzigde parameters. In 2022 wordt overigens een gewijzigde grondexploitatie B&S Valley aan de raad ter vaststelling aangeboden. De nieuwe naam van het complex wordt gewijzigd in: Kennispark; Zuiderval : 0,2 miljoen. De civiele kosten en plankosten nemen toe als gevolg van indexering, rentekosten nemen af. Verbetering en afname van de verliesvoorziening: Eschmarke : 8,4 miljoen. Verbetering vnl. door afsplitsen gronden t.b.v. nieuwe complex Leuriks Oost met een tekort van € 4,9 miljoen. Per saldo heeft deze verschuiving een verbetering met € 3,5 miljoen tot gevolg. Dit voordeel wordt veroorzaakt door een verlaging van de rentekosten (verkorten looptijd Grex Eschmarke) en een verhoging van de grondprijzen ten gevolge van een taxatie van de grondopbrengsten voor Leuriks Oost. Euregio bedrijvenpark: 0,2 miljoen.

Deze exploitatie verbetert door lagere civiele kosten en versnelde uitgifte, het is nu een winstgevend plan geworden. Josink Es: 0,8 miljoen. Verbetering door verkoop van eerder afgeboekte grond (totaal ca. 3.100 m2), versnelde uitgifte en toepassing nieuwe grondprijzen. Ossenboer: 0,3 miljoen. Verbetering door versnelde uitgifte en toepassing nieuwe grondprijzen. Hardick en Seckel: 0,1 miljoen. Verbetering door afname civiele kosten en beheerskosten, toename grondopbrengsten en versnelde uitgifte. Door dit alles verbetert het totale saldo van de verlieslatende grondexploitaties met 4 miljoen euro op netto contante waarde 01-01-2022. Lopende grondexploitaties; winstgevend De totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties is € 4,0 miljoen euro (op eindwaarde). Conform de richtlijnen dient er nu volgens de POC methode winst te worden genomen. Hierdoor verbetert de reserve grondbedrijf met 6,8 miljoen euro. De toekomstige winst is t.o.v. het MPG 2021 met 2,5 miljoen euro afgenomen naar 7,3 miljoen euro (op eindwaarde). De verbetering van de winstgevende grondexploitaties met 3,4 miljoen (op netto contante waarde 1-1-2022) wordt voornamelijk veroorzaakt door: Verbetering: Roombeek -Binnenstad: 2,8 miljoen. Afname van civiele kosten, plankosten en beheerkosten. Toename van grondopbrengsten en rentebaten.

Hornbach: 0,2 miljoen verbetering van het saldo door ontvangen bijdrage in de bestekkosten bouwrijp maken. Oostkrans Usseleres: 0,2 miljoen verbetering als gevolg van taxatie grondopbrengsten die toegenomen civiele- en beheerskosten overtreft. Euregio Bedrijvenpark: 0,1 miljoen. Deze grondexploitatie slaat om van verlieslatend in winstgevend voor o.m. door besparing op civiele kosten, verkoop van afgewaardeerde grond en versnelling van de uitgifte. Velve Lindenhof: 0,1 miljoen verbetering vanwege verlaging van de civiele kosten en toegenomen rentebaten. Overige projecten: 0,1 miljoen totaal aan kleine verbeteringen. Verslechtering: Overige projecten: 0,1 miljoen totaal aan kleine verslechteringen.

31

3.6.2 Af te sluiten complexen (ATSC) In aansluiting op de BBV-regelgeving worden met ingang van 1-1-2017 geen grondexploitaties tussentijds meer afgesloten, maar alleen wanneer ze ook inderdaad gereed zijn. Het “oude” complex Af te sluiten complexen valt nu onder de Bouwgrond In Exploitatie (BIE). Per 1-1-2021 maakten 5 grondexploitaties onderdeel uit van het complex Af te sluiten complexen. Per ultimo 2021 zijn de complexen Brede School Stadsveld en Spoorzone Lonneker afgesloten. De drie per 31-12-2021 overgebleven afgesloten exploitaties maken nu onderdeel uit van BIE en worden niet meer apart vermeld.

3.7 Gronden 3.7.1 Erfpachtgronden Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. In 2021 zijn 14 percelen met een totale oppervlakte van 34,3 hectare toegevoegd. Er is één perceel verkocht. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 63,5 hectare grond met een boek- en balanswaarde van 17,7 miljoen euro. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden kent in 2021 een voordelig exploitatieresultaat van 420.000 euro. Dit saldo komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. 3.7.2 Strategische grondvoorraad De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA en Gronden VHG. Gronden MVA (Materieel Vast Actief), dit zijn gronden welke mogelijk in de toekomst nog benodigd zijn voor projectontwikkeling. Deze gronden worden niet gerekend tot de vlottende activa (voorraden) op de balans maar tot de materiele vaste activa. Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen), dit zijn gronden welke niet meer benodigd zijn voor planontwikkeling en verkocht kunnen worden. Deze gronden worden wel tot de vlottende activa (voorraden) gerekend. De omvang en boekwaarde van de strategische grondvoorraad in het MPG 2022 ziet er in totaal als volgt uit.

Beide categorieën worden tegen boekwaarde dan wel marktwaarde verantwoord op de balans. In de praktijk wil dit zeggen dat de gevormde verliesvoorziening op de boekwaarde van de projecten in mindering is gebracht. Bij eventuele daling van de marktwaarde (bv jaarlijkse taxatie) zal dit deficit t.l.v. de reserve grondbedrijf worden gebracht. Ten opzichte van het MPG 2021 is in deze complexen sprake van een verslechtering met 0,8 miljoen euro ( 0,6 miljoen euro in Gronden MVA* en 0,2 miljoen euro in Gronden VHG). Dit wordt veroorzaakt door het verwerken van de lasten en baten in 2021 in de boekwaarden en het afwaarderen van boekwaarde saldi.

Gronden MVA (Materieel Vast Actief) De verslechtering met € 556.000 wordt veroorzaakt door afwaarderen en afboeken van boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2021): Afwaarderen boekwaarde saldi Knalhutteweg/Stroink

€ € 38.000 -/32

38.000 -/-

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Wegener € 218.000 -/Landgoed Kwekkeboom € 172.000 -/Eschmarkerveld € 43.000 -/Usseleres € 50.000 -/Overige complexen € 35.000 -/-

€ 518.000 -/-

Stille reserve MVA De stille reserve op de gronden MVA (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met € 2,9 miljoen naar € 8,1 miljoen. Deze stijging wordt o.a. veroorzaakt door aanpassing waardering op basis van huidige bestemming en aanpassing van uitgangspunten van de navolgende projecten:

Molenstraat (Noordmolen), nieuw opgenomen grond Heerschenkampweg , toevoegen gronden Eschmarkerveld, DCW Weth. Beversstraat Zuid Eschmarke – gronden Eschmarke plandeel 15 Neptunusstraat Gronden Unisson Overige complexen

€ 1.022.000 € 400.000 € 703.000 € 336.000 € 73.000 € 63.000 € 73.000 € 60.000 € 224.000

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) De verslechtering met € 225.000 wordt veroorzaakt door afboeken van positieve boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2021): Afwaarderen boekwaarde saldo’s Oude Deventerweg

€ 107.000 -/-

€ 107.000 -/-

Afboeken boekwaarde saldo’s Verspreide gronden Algemeen Waldeckstraat

€ €

€

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Algemeen (VTU kosten) Overige complexen

55.000

54.000 1.000 € 173.000 -/-

€ 155.000 -/€ 18.000 -/-

Stille reserve VHG De stille reserve op de gronden VHG (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met 80.000 naar op 178.000. De totale stille reserve van de strategische grondvoorraad is € 8,3 miljoen, dit is een stijging met € 3,0 miljoen ten opzichte van het MPG2021. Uitgangspunt hierbij is: 70% van de waarde van zowel gronden als panden conform de Nota Grondbeleid. Gronden MVA

€

8,1 miljoen

Gronden VHG

€

0,2 miljoen

Totaal Stille reserve

€

8,3 miljoen

Zie verder hoofdstuk 5 "Voorraad Gronden (MVA en VHG)" van het vertrouwelijke MPG deel 2. 33

3.8

Facilitair Grondbeleid

3.8.1 Particuliere Grondexploitaties In de particuliere grondexploitaties zijn de grondexploitaties opgenomen waarvoor een exploitatieovereenkomst is afgesloten met een ontwikkelaar. Hiervoor wordt geen grondexploitatie (BIE) geopend. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van o.a. de plankosten, bestemmingsplankosten en bijdrage ruimtelijk ontwikkeling. In onderstaande tabel staan per project de in 2021 afgesloten overeenkomsten alsmede de in het voorbereidingstraject verstuurde voorschotnota’s weergegeven.

Het totale deelcomplex bestaat uit 56 projecten (MPG 2021: 48 projecten) met een positieve boekwaarde van 1,39 miljoen euro en een verwacht voorzienbaar tekort van 0,5 miljoen euro begroot eindsaldo op 31-12-2021 op portefeuilleniveau. Voor dit voorzienbare tekort is een voorziening getroffen t.l.v. de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde is op de balans verantwoord onder de Overlopende passiva (0,31 miljoen euro) en Overlopende activa (-/-1,71 miljoen euro). In 2021 zijn 12 overeenkomsten afgerond met een positief saldo van 0,12 miljoen euro (incl. grondverkopen), dit saldo is ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

34

4 Doorkijk Grondbedrijf 4.1 MPG-prognoses Woningbouw In de periode tot 2030 staan voor de gemeentelijke gronduitgifte 839 woningen geprogrammeerd in het MPG. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode 2022 tot en met 2025 van 180 woningen en van 2026 tot en met 2029 jaarlijks gemiddeld 30 woningen. Het gemeentelijk deel van de uitgifte in het plan Kop Boulevard, dat samen marktpartijen wordt ontwikkeld (360 woningen), Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (352 woningen) en Leuriks Oost (64 woningen) vormen de ruggengraat van de uitgifte. De overige gemeentelijke uitgifte van totaal nog 63 kavels is gering.

Begin 2022 zijn er 249 opties of contracten op grond voor woningen, waarvan het overgrote deel in Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde en Binnenstad Roombeek. Reserveringen woningbouw (stand per 1-1-2022) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2022

In optie/ contracten

Eschmarke

1

1

Brunink

1

-

Vaneker

5

9

Leuriks Oost

13

-

Binnenstad Roombeek

28

27

BIW II

1

2

CK Molenstraat Zuidzijde

90

200

Zuiderval

4

10

Eindtotaal

143

249

35

Programma afgelopen 4 jaren In onderstaande tabellen en diagrammen is af te lezen dat in de afgelopen 4 jaren de gemeentelijke gronduitgifte goed is geweest voor 404 (ongeveer 22%) van de in totaal 1.806 gerealiseerde nieuwe woningen. Marktpartijen namen de rest voor hun rekening. Opvallend is dat de gemeente zich vooral concentreerde op eengezinswoningen (93% van het aanbod), terwijl markpartijen een mix van eengezinswoningen en appartementen hebben gerealiseerd. In totaal bestond het merendeel (62%) van de nieuwe woningen uit eengezinswoningen.

Bedrijventerreinen Per 1-1-2022 is nog circa 18,9 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan betreft Oostkrans Usseleres (10,2 hectare), het Euregiobedrijvenpark (4,6 hectare) Josink Es (2,0 hectare) en de Ossenboer (1,4 hectare). In het MPG 2022 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 2022 t/m 2025 van 2,4 hectare, in de periode 2026 t/m 2031 van 1,5 hectare. Dit is, ondanks de aantrekkende markt en de concrete verkopen van het afgelopen jaar, lager dan de 2,6 hectare uit de regionale afspraken. Het is goed mogelijk dat de uitgifte -net als bij woningbouw- in de praktijk sneller zal gaan verlopen.

In totaal zijn er op dit moment opties/reserveringen voor in totaal 6,1 hectare waarin de bedrijventerreinen Euregiopark II en Josink Es het grootste aandeel hebben.

36

Projectnaam

Begroot MPG 2022

Binnenstad Roombeek

In optie (in m2 uitgeefbaar) -

-

Euregiopark II

7.162

34.248

Josink-Es

5.596

19.592

Ossenboer

11.449

2.287

Hardick en Seckel

1.545

1.636

Zuiderval

3.633

3.638

Eindtotaal

29.385

61.401

Kantoren Zoals eerder benoemd bij de visie op werklocaties zal nader worden ingezoomd op het kantorenvraagstuk (kwalitatief/kwantitatief). In 2022 zal, op basis van de uitkomst van in 2021 uitgevoerde marktanalyses, waar nodig het beleidskader kantoren worden herzien. Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het B&S Park, Zuiderval, Roombeek, Kop Boulevard en Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde. De plancapaciteit in het MPG 2022 is circa 67.000 m² bvo tot en met 2035, wat neerkomt op gemiddeld circa 4.800 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2022 van 7.800 m² bvo en in de periode na 2022 van gemiddeld 4.600 m² bvo per jaar.

Begin 2022 is 8.938 m2 bouwgrond ten behoeve van kantoren in optie. B&S Valley neemt daarvan 7.364 m2 voor zijn rekening. Projectnaam Binnenstad Roombeek B&S Valley Zuiderval CK Molenstraat Zuidzijde Eindtotaal

Begroot MPG 2022

In optie (in m2 uitgeefbaar) -

1.574

7.364

7.364

-

-

470

-

7.834

8.938

37

5 Bijlagen 5.1

Bijlage 1 Begrippenkader MPG

Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het Grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het Grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). Complex: Het Grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het Grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en administratieve complexen.

Economische waarde: De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Grondexploitatieberekening De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en de overdracht dan wel uitgifte van gronden. Gevoeligheidsrisico’s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Grondbedrijf De administratieve eenheid Grondbedrijf waarbinnen Bouwgrond in Exploitatie (BIE), Gronden en Facilitair Grondbeleid vallen. Historische kostprijs: De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving.

38

Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen. Krediet: De gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Lopende grondexploitatie: Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de Raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE) opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Planontwikkelingskosten Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten.

Project Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering, waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek deel van de gemeente worden gerealiseerd. Raamkrediet Gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad. Ramingsrisico’s: Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingsrisico’s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Reserve Grondbedrijf: De Reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze reserve is een onderdeel van de Algemene reserve van de gemeente.

Risico’s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen

39

voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Met ingang van 01-01-2022 tellen stille reserves niet meer mee bij de bepaling van de aanwezige weerstandscapaciteit. Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn.

Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve Grondbedrijf zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Voorziening: Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico’s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het Grondbedrijf in staat is om de risico’s af te dekken.

40

5.2 A

Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten Beleidskaders

Nota grondbeleid (2020) In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de Raad van Enschede vastgesteld en daarmee een actueel kader voor het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid, waarbij afhankelijk van de locatie gekeken wordt naar de te hanteren strategie. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving in het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgt de gemeente vooral een facilitair beleid. We laten meer over aan de markt en ondersteunen initiatieven vanuit de samenleving. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is. Daarnaast blijft de mogelijkheid aanwezig dat we het grondbeleidsinstrumentarium inzetten om ontwikkelingen van marktpartijen te faciliteren.

De uitwerkingsnota’s welke geen onderdeel meer uitmaken van de Nota Grondbeleid zijn de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012) en Opbouw parameters (2013) maar zijn nog wel het vigerende kader. In 2021 is opnieuw gewerkt met een Notitie van uitgangspunten. Nota Risicomanagement en weerbaarheid In het najaar van 2021 is de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement uit 2012 geactualiseerd. Het nieuwe kader, met als titel Nota Risicomanagement en weerbaarheid, is in januari 2022 door de raad vastgesteld. De volgende wijzigingen zijn daarbij van belang voor het Grondbedrijf: 

Stille reserves tellen niet meer mee bij de bepaling van de weerstandscapaciteit;



Bij de bepaling van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente telt de Reserve Grondbedrijf mee tot het niveau van de ratio 1,0. Een eventueel surplus daarboven is niet bedoeld voor het dekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar voor wel voor investeringen van het Grondbedrijf (i.c. de Strategische Investeringsagenda);



Vanwege gewijzigde regelgeving van het BBV moet eerder winst genomen worden op lopende grondexploitaties. Het betreft dan winst die voor een deel nog gerealiseerd moet worden. Daarom is een spelregel opgenomen dat de Reserve Grondbedrijf altijd minimaal 30% van het onderhanden werk in het Grondbedrijf moet zijn. Daarmee wordt beoogd om een voldoende stevige buffer beschikbaar te hebben om afboekingen binnen het Grondbedrijf zelf op te kunnen vangen.

41

Risicoanalyse en -simulatie Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd. Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90% zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit.

Opbouw parameters MPG Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De Raad heeft het College verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het voorjaar 2013 in de Raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld. Vanwege beperkte beschikbaarheid van externe deskundigen en om efficiënter te werken, is ter bepaling van de parameters 2022 en de Notitie van Uitgangspunten voor het MPG 2022, extern advies ingewonnen bij adviesbureau Metafoor. Dit bureau heeft expertise op het gebied van prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkten.

Notitie van Uitgangspunten voor het MPG De Notitie van Uitgangspunten MPG is een product dat is geïntroduceerd in het Advies “Programmatisch sturen en monitoren” (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten voor het MPG. Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Notitie van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het begin van het MPGproces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen (de 4 P’s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd (Lean werken).

B.

Uitgangspunten risicoberekening

Uitgangspunten MPG 2022 De bandbreedte van marktrisico’s wordt aangegeven in een basis en worstcase scenario. Hierbij wordt uitgegaan van de mogelijke afwijkingen ten opzichte van de in de notitie van uitgangspunten opgenomen parameters, welke als zodanig zijn vastgesteld. In het basis scenario wordt er vanuit gegaan dat de parameters zich ontwikkelen zoals deze in de notitie van uitgangspunten zijn opgenomen en dat de veronderstelde fasering gehaald wordt. Voor het worstcase scenario wordt zwaarder weer voorzien waarin de mogelijke gevolgen van een vastgoedcrisis zijn opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van een uitgiftevertraging met drie jaren, de kostenstijging langjarig 2 procent meer zal zijn, de opbrengstenstijging langjarig 1% minder is en dat de opbrengsten (nominaal) met 10% zullen dalen. 42

In een schema zijn dit de gehanteerde bandbreedtes:

Bandbreedte faseringsrisico Voor het faseringsrisico geven we aan met hoeveel jaren vertraging op de uitgifte er rekening wordt gehouden t.o.v. de bijgestelde fasering van de grondexploitaties. In het basis scenario gaan we ervan uit dat de uitgifte conform planning verloopt. In het worst-case scenario gaan we uit van een mogelijke vertraging met 3 jaar. Deze inschatting wordt ingegeven door de sterk toegenomen inflatie en de mogelijke uitwerking hiervan op de grondexploitaties. Kostenstijging: In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een kostenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen van als maar stijgende prijzen wordt uitgegaan van een risicoband-breedte van 0 % en + 2 %. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 2% en 4%. Inkomstenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een opbrengstenstijging van langjarig 2%. Gezien de extreme prijsontwikkelingen van woningen en overig vastgoed in de afgelopen jaren is het realistisch rekening te houden met een scenario waarin prijzen minder hard stijgen of mogelijk gaan dalen. Het effect hiervan op de opbrengstenstijging is vertaald in een percentage van - 1% en + 0%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 2%.

Opbrengstendaling De huidige marktontwikkelingen zijn een reden voor zorg, er wordt veel geïnvesteerd in vastgoed waarbij de vraag groter is dan het aanbod, waardoor de prijzen stijgen. Op basis van ervaringen van de vorige crisis kan het zo maar zijn dat de vastgoedmarkt in elkaar zakt doordat het vastgoed te duur wordt en de financierbaarheid afneemt. Destijds, bij de vorige crisis (2009-2013) had dit ook een forse grondprijsdaling tot gevolg. Voor het worstcase scenario gaan wij er dan ook vanuit, mocht dit scenario zich voordoen, dat een daling van de grondprijzen met 10% reëel is. Rente De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, conform de nieuwe BBV regels. De in de grondexploitaties opgenomen rekenrente is nu 2,5%.Voor de rekenrente in de grondexploitaties mag hiervan met bandbreedte van 0,5% worden afgeweken zonder dat dit percentage dan moet worden aangepast. Daarnaast geeft de afdeling treasury aan dat een verhoging van de rente in de grondexploitaties met meer dan nu wordt aangenomen niet waarschijnlijk is gezien de huidige leningenportefeuille. Dit zijn de voornaamste redenen om hier voor een neutrale bandbreedte te kiezen gelijk aan vorig jaar.

In de risicoanalyse wordt uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 2% en 3%. Net als vorig jaar is er voor het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf vastgestelde bandbreedtes op basis van looptijd.

43

Bandbreedte grondprijsrisico Gelijk aan het faseringsrisico verdelen we de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij maken we onderscheid tussen woningbouw en bedrijventerrein (in evenwicht) en kantoren (niet in evenwicht). Reden hiervoor is dat de woningmarkt al een aantal jaren aantrekt, de markt voor bedrijventerreinen op dit moment aantrekt en de markt voor kantoren geen verbetering laat zien. Woningbouw Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs +10% -20% vs +20% -30% vs +30%

Voor de woningbouw houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de stijgende trend van de grondprijzen en de aantrekkende woningbouwmarkt. Voor alle termijnen neutraliseren we het grondprijsrisico. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte). Bedrijventerrein Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs + 10% -20% vs + 20% -30% vs +30%

Voor de bedrijventerreinen houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de in voorgaande jaren uitgevoerde grondprijsverlagingen en de daarna herstellende markt voor bedrijventerreinen. Bedrijven investeren weer in nieuwbouw. De reden is dat de bestaande markt (kwalitatief en kwantitatief) opdroogt en er verbetering is van de financierbaarheid van nieuwbouw. Voor alle termijnen neutraliseren we het grondprijsrisico. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte). Kantoren Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -15% vs + 0% -25% vs + 10% -30% vs + 15%

Op korte en middellange termijn houden we rekening met lichte verlaging van de grondprijs voor kantoren. Dit, omdat het herstel op de kantorenmarkt nog niet heeft plaatsgevonden. Dit komt o.a. doordat de prijzen in de bestaande markt lager zijn, de doorlooptijden van nieuwbouwontwikkelingen te lang, de financierbaarheid afneemt en de beleggers selectiever worden. Daarnaast is er sprake van veranderde kantoorconcepten. Hierdoor zou een afname kunnen ontstaan van het gevraagde aantal m². Vandaar dat de korte, middellange en lange termijn licht negatief zijn ingeschat.

44

5.3

Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2021

Op basis van de nieuwe Nota Grondbeleid wordt er een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in rekening gebracht bij particuliere initiatieven. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een financiële vergoeding, te betalen door een particuliere initiatiefnemer aan de gemeente, voor een ruimtelijke ontwikkeling op basis van artikel 6.24, lid 1, onder a, tweede zinsnede Wro. Voor de berekening van de tarieven worden tekortlocaties aangewezen en bepaald in welke mate deze bijdragen aan de doelen in de stad. Er worden gewogen wegingsfactoren bepaald op basis van de totale kosten van de tekortlocaties en het totaal verwachte bouwprogramma. De gemeente neem voor haar rekening het aandeel van de gemeentelijke gronden, en tevens ook het aandeel van door woningbouwcorporaties te bouwen sociale woningen. In totaal neemt de gemeente 77% van de kosten voor haar rekening: dit is het aandeel bouwprogramma (in gewogen eenheden) op gemeentelijke gronden en op gronden van corporaties waar sociale woningen worden gerealiseerd. Particuliere grondexploitanten zullen gevraagd worden om de resterende 23% te dekken. De gemeente doet haar bijdrage rechtstreeks vanuit de Algemene Dienst, van waaruit ook het aandeel van particuliere grondexploitanten wordt voorgeschoten. De gemeente betaalt haar bijdrage dus niet vanuit elke specifieke grondexploitatie.

De bijdrage per m² gewogen eenheid wordt berekend door de totale kosten op de eerdergenoemde tekortlocaties te delen door het totaal verwachte bouwprogramma. Dit resulteert in een bijdrage per gewogen eenheid m² bvo. Voor 2021 worden de volgende tarieven gehanteerd, vertaald naar m² bvo per bestemming: Afdrachten ruimtelijke ontwikkeling

45

5.4

Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2021

De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral het bouw- en woonrijp maken, de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (plankosten), de verwerving van de benodigde gronden, bijkomende kosten en rentekosten. De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de renteopbrengsten. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Indien mogelijk wordt steeds meer gestuurd op een positieve cashflow waardoor in een aantal projecten sprake is van rentebaten. Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie.

Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het conform BBV regels vastgestelde verdisconteringspercentage van 2%.

46

5.5

Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat

Ontwikkeling ‘Nog te maken kosten in lopende grondexploitaties‘ De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in 2021 met 1,2 % gedaald van 67,6 miljoen euro naar 66,8 miljoen euro. De kosten van verwervingen, sloop en indexering namen (als gevolg van nieuwe projecten) toe, terwijl de rentekosten afnamen. Per saldo daalde het totale volume aan nog te maken kosten met 0,8 miljoen euro.

De nog te maken kosten bestaan voor 43% uit kosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarna zijn de (ambtelijke) planvoorbereidingskosten: (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) de grootste post. Deze bedraagt in totaal 15% van de totale kosten.

Ontwikkeling ‘Nog te realiseren opbrengsten in lopende grondexploitaties’ De nog te realiseren opbrengsten zijn met 9,5% gedaald van 84,9 miljoen euro naar 76,8 miljoen euro. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de gerealiseerde verkopen van zowel gronden voor woningbouw als ook bedrijventerreinen.

De nog te realiseren opbrengsten bestaan voor 36% uit opbrengsten uit de woningbouwprojecten. De andere 64% valt onder te verdelen in 33% uit de bedrijventerreinen, 13% uit de kantoren en 18% uit overige opbrengsten.

49

Wat betreft de woningbouwprojecten moet 45% van de nog te realiseren opbrengsten komen uit het project Leuriks-Oost. Het aandeel van de andere grote woningbouwprojecten is als volgt: Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde 32%, Vaneker 10%, Roombeek-binnenstad 6%, Zuiderval 3% en Brunink en overige projecten samen 4%. De toevoeging van de twee nieuwe projecten in 2021 en de versnelde verkoop van kavels in Brunink zorgen voor een wezenlijk veranderde samenstelling ten opzichte van het MPG 2021.

Bij de bedrijventerreinen heeft de nieuwe grondexploitatie Oostkrans Usseleres het grootste aandeel met 61%. Daarnaast hebben het Euregiobedrijvenpark, Josink Es en de Ossenboer het grootste aandeel (samen 35%) in het totaal van de nog te realiseren opbrengsten.

50

5.6

Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaardeontwikkeling 2021