Document · PDF

MPG2022 deel 1

Raadsvergadering 7 juni 2022, gemeente enschedeBij agendapunt: Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) 202214.857 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

KOERS053 | STAD VAN NU Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2022 Deel 1

Gemeente Enschede

1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4 4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Inleiding, doelen, leeswijzer ....................................................................................... 4 Inleiding ................................................................................................................ 4 Doelen MPG ......................................................................................................... 4 Leeswijzer ............................................................................................................ 5 Infographics .......................................................................................................... 5 Paragraaf Grondbeleid................................................................................................ 8 Inleiding ................................................................................................................ 8 Grondbeleid; visie en uitvoering ............................................................................ 8 Ontwikkelingen 2021 ............................................................................................ 8 Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren .............................. 9 Financiële resultaten 2021 .................................................................................. 13 Winstneming.......................................................................................................

14 Risico's in relatie tot de reservepositie ................................................................ 15 Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2021 ..................................... 16 Vooruitblik 2022 en verder .................................................................................. 18 Programmering en planning ................................................................................ 19 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2022 .......................................................... 20 Beleidsproducten 2022 ....................................................................................... 23 Realisatie en financieel resultaat 2021..................................................................... 24 Algemeen ........................................................................................................... 24 Weerstandsvermogen......................................................................................... 24 Winstneming....................................................................................................... 26 Boekwaarde en financieringsbehoefte................................................................. 27 Actualisatie kredietverlening ...............................................................................

28 Bouwgrond in exploitatie ..................................................................................... 29 Gronden ............................................................................................................. 32 Facilitair Grondbeleid .......................................................................................... 34 Doorkijk Grondbedrijf ............................................................................................... 35 MPG-prognoses ................................................................................................. 35 Bijlagen ..................................................................................................................... 38 Bijlage 1 Begrippenkader MPG ........................................................................... 38 Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten .................................................................... 41 Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2021 ................................. 45 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2021 .......................... 46 Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat ......... 47 Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaardeontwikkeling 2021 ...... 51

1 Inleiding, doelen, leeswijzer

1.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de doelen van dit Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aangegeven. Daarnaast wordt de opbouw van het MPG (‘leeswijzer’) kort toegelicht. In de Beheersregels MPG is de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), voorraad overige gronden en Facilitair Grondbeleid. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de Raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen.

1.2 Doelen MPG In het MPG wordt verslag gedaan van de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid (‘realisatie’) en wordt vooruit gekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG 2022 altijd alleen financieel-technisch van aard. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2021 vastgelegd naar aanleiding van de realisatie en actualisatie van de kosten en opbrengsten in alle complexen. De actualisatie is op basis van de huidige kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen komen voort uit de boekwaarde, de nog te maken kosten, de te verwachten opbrengsten en te realiseren winsten. De huidige administratie van het grondbedrijf en wijze van verantwoording staan samengevat weergegeven in onderstaande figuur.

De besluitvorming over het MPG gebeurt, net zoals vorig jaar, voorafgaand aan het opstellen van de jaarrekening zodat hier ook direct de geactualiseerde grondexploitaties in opgenomen kunnen worden en de actualisaties kunnen worden verwerkt in de begroting 2022-2025. Deze zijn terug te vinden in de paragraaf grondbeleid die zowel in de jaarrekening 2021 als in de begroting 2022-2025 is opgenomen. Daarmee is voor 2022 het budgetkader voor de complexen Bouwgrond In Exploitatie (BIE), Faciliterend Grondbeleid en voorraad Grond het geactualiseerde budgetkader vastgesteld en kan dit door de organisatie gebruikt worden voor de realisatie van de bijbehorende projecten. Met dit MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van;       

De ontwikkelingen in 2021 in de verschillende complexen; De ontwikkeling van de reserve van het Grondbedrijf; De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf; De ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf; De in 2021 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan de programma’s wonen en werken; De gehanteerde uitgangspunten en parameters; De risico’s;

- Input leveren voor de evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid; - Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder meer de jaarrekening en de programmabegroting).

1.3

Leeswijzer

Het MPG 2022 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin op hoofdlijnen de ‘prestaties’ van het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het nietopenbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (complex BIE) en alle overige complexen. In dit openbare deel 1 is in hoofdstuk 2 de paragraaf Grondbeleid opgenomen als samenvattend verslag waarna in hoofdstuk 3 op onderdelen nader wordt ingegaan op de realisatie 2021 en tot welke financiële uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. In de bijlage zijn onder andere de (nieuwe) kaders en de gehanteerde uitgangspunten voor het MPG opgenomen. Tenslotte: alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2022, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond, kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet exact op decimalen sluit met de telling.

1.4 Infographics

2 Paragraaf Grondbeleid 2.1

Inleiding

Deze paragraaf is opgenomen in de jaarrekening 2021 en hier gaan wij in op de resultaten van het in 2021 gevoerde grondbeleid conform de voorschriften BBV.

2.2

Grondbeleid; visie en uitvoering

In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Deze bevat het actuele kader voor de uitvoering van het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid waarbij, afhankelijk van de locatie, het te voeren grondbeleid wordt bepaald. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving rondom het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgt onze gemeente vooral een facilitair beleid. We laten meer over aan de markt en ondersteunen initiatieven vanuit de samenleving. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente ook mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is. Daarnaast blijft de mogelijkheid aanwezig dat we het grondbeleidsinstrumentarium inzetten om ontwikkelingen van marktpartijen te faciliteren. Voor de volledige Nota Grondbeleid verwijzen wij u naar onderstaande hyperlink.

Nota Grondbeleid | Gemeente Enschede

2.3

Ontwikkelingen 2021

Resultaten De aantrekkende economie zorgt al enige jaren voor een sterke vraag naar bouwgrond voor woningen en bedrijven. De pandemie heeft, net als vorig jaar, niet gezorgd voor afname van deze vraag. Ook de prijsstijging van vastgoed zette, net als in 2020, ook in 2021 door. Dit alles zorgt wederom voor een goed jaar voor het Grondbedrijf. De uitgifte van bouwgrond voor woningbouw en bedrijven overtrof ruimschoots de verwachtingen. Doel voor 2021 was om 54 woningbouwkavels te verkopen, er werden in totaal 111 kavels verkocht. De omzet van bouwkavels voor woningen bedroeg 17,3 miljoen euro, terwijl 5,4 miljoen euro was begroot. Ook bij de verkoop van bouwgrond voor bedrijven is een opgaande lijn van toenemende verkopen zichtbaar. Doel voor 2021 was om 2,7 hectare bedrijfsgrond te verkopen, er is in totaal 5,4 hectare verkocht. De omzet van bouwkavels voor bedrijven bedroeg 7,2 miljoen euro ten opzichte van 3,3 miljoen euro begroot. De uitgifte van bouwgrond voor kantoren bleef wat achter bij de prognose. Doel was om 1 kantoorkavel te verkopen en dat is in 2021 net niet gelukt (wel in januari 2022). Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (afgekort: BBV) moet bij de winstgevende grondexploitaties de winst worden genomen op basis van de

voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van een percentage dat rekening houdt met de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van deze methode wordt over 2021 6,8 miljoen euro aan winst genomen en toegevoegd aan de reserve Grondbedrijf. Een ander resultaat betreft de verlieslatende grondexploitaties. Uitkomst van de herziening is dat deze totaal circa 4,0 miljoen euro minder verlieslatend zijn geworden. Dit alles vertaalt zich in een mooi financieel resultaat. De reserve Grondbedrijf neemt in totaal toe met 10,4 miljoen tot 26,3 miljoen euro positief per 31-12-2021. Hierna worden de resultaten van 2021 nader toegelicht. Tenslotte volgt een vooruitblik op het grondbeleid vanaf 2022 en verder.

2.4

Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren

Verkopen kavels woningbouw In 2021 heeft de gemeente Enschede in totaal 111 kavels verkocht en geleverd. Dit is ongeveer een verdubbeling ten opzichte van begroot in het MPG 2021. Bouwkavels (met name in de projecten Brunink, Vaneker en Zuiderval) konden vanwege de hausse op de woningmarkt sneller worden verkocht dan eerder werd aangenomen omdat de betreffende terreinen al in bouwrijpe staat verkeerden en kopers mogelijk ook anticipeerden op verhoging van de grondprijzen na 1 januari 2022. In de hierna volgende tabel zijn de resultaten per project nader gespecificeerd. Verkopen woningbouw (stand per 31-12-2021) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2021 Uitgegeven 2021

Eschmarke

Brunink

Vaneker (de Schil)

Binnenstad Roombeek

BIW II

CK Molenstraat-Zuidzijde

Zuiderval

Eindtotaal

111

Door de versnelde uitgifte is de fasering van de grondexploitaties van deze projecten aangepast: de doorlooptijd wordt ingekort omdat de kavels nagenoeg zijn verkocht. Verkopen kavels bedrijventerreinen In 2021 is er, evenals bij woningbouw, meer bedrijfsgrond verkocht dan geprognosticeerd. Er is ook hier sprake van een verdubbeling ten opzichte van de begrote uitgifte. In totaal is er 53.639 m² grond verkocht ter realisatie van nieuwe bedrijfsruimte. Voor de specifieke onderverdeling binnen de verschillende grondexploitaties wordt verwezen naar de onderstaande tabel. Op basis van de vastgestelde visie Werklocaties en faseringsvoorstellen zijn de faseringen voor uitgifte bij de herziening aangepast. Ook hier geldt dat de voorraad uitgeefbaar terrein in de afgelopen jaren sterk is geslonken.

Verkopen bouwgrond bedrijventerrein (stand per 31-12-2021) (weergegeven in m² uitgeefbaar) Projectnaam

Begroot MPG 2021

Uitgegeven 2021

Binnenstad Roombeek

1.375

Euregiopark II

5.841

12.599

Josink-Es

6.111

16.200

Ossenboer

12.792

18.152

Hardick en Seckel

1.282

4.773

Westerval

540

Eindtotaal

27.401

53.639

Verkopen bouwgrond kantoren Er is in 2021 geen uitgifte van bouwgrond voor kantoren gerealiseerd. Op basis van de huidige vooruitzichten op de kantorenmarkt is het kantorenprogramma verder uit gefaseerd.

Verkopen bouwgrond kantoren (stand per 31-12-2021) (weergegeven in m2 bvo) Projectnaam

Begroot MPG 2021

Uitgegeven 2021

7.364

Zuiderval

B&S park

Eindtotaal

7.364

Binnenstad Roombeek B&S Valley

Nieuwe grondexploitaties en afgesloten grondexploitaties in 2021 In 2021 zijn twee nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld: Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde en Leuriks Oost. Per 31-12-2021 zijn ook drie grondexploitaties afgesloten: winkelcentrum Stokhorst, Brandweerkazerne Glanerbrug en de Laares. Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde Voor de eerste fase van het project Centrumkwadraat is op 28 juni 2021 de grondexploitatie geopend en een krediet van 12,8 miljoen euro verleend. Daarnaast is een investeringskrediet opgehaald voor de investeringen in de openbare ruimte binnen de eerste fase van Centrumkwadraat ten bedrage van 6,3 miljoen euro. Dit project is inmiddels volop in uitvoering. Voor de herontwikkeling van de voormalige Bölke locatie is een overeenkomst getekend voor de realisatie van 101 appartementen in een hoog stedelijke milieu en met de Stichting Jongeren Huisvesting Twente is overeenstemming bereikt over de aankoop en sloop van de bestaande flat aan de Molenstraat én de nieuwbouw van 2 studentencomplexen van in totaal 125 appartementen aan de Oldenzaalsestraat en overzijde van de Noordmolen. Daarnaast is met Domijn overeenstemming bereikt over de realisatie van 202 appartementen op Performance Factory.

Leuriks Oost Dit project betreft een woningbouwontwikkeling aan de oostkant van de stad, aansluitend aan de Eschmarke. Het plangebied ligt tussen de Gronausestraat en de Keppelerdijk en aan de Oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Oostweg. Het exploitatiegebied is +/- 13,4 ha groot. In 2020 is een bestaande stedenbouwkundige schets voor de toekomstige ontwikkeling nader uitgewerkt. Bij deze uitwerking is de keuze gemaakt het exploitatiegebied te vergroten door het toevoegen van percelen welke in eigendom zijn van twee particulieren. Ruimtelijk bezien bleek het logisch deze gebieden mee te nemen in de ontwikkeling en een bijkomend voordeel is dat -met het vergroten van het plangebied- meer kavels op de markt kunnen worden gebracht. Dit is ook wenselijk gezien de verwachte vraag naar woningen. Leuriks Oost was al een lopende grondexploitatie (onderdeel van de grondexploitatie Eschmarke) binnen het MPG 2021. De raad heeft op 27 september 2021 de gewijzigde grondexploitatie Leuriks Oost als separate grondexploitatie vastgesteld en daarbij voor de uitvoering een krediet van 20,3 miljoen euro verleend. Met het plan Leuriks Oost worden 74 woningen gerealiseerd.

Winkelcentrum Stokhorst In december 2003 is met een ontwikkelende partij een intentieovereenkomst gesloten om het verouderde Winkelcentrum Stokhorst om te bouwen tot een modern aantrekkelijk woonen winkelgebied. Op 24 september 2007 is vervolgens de grondexploitatie Stokhorst vastgesteld. Mede als gevolg van de economische crisis (2009-2013) zijn diverse gesloten overeenkomsten geactualiseerd waardoor het project vertraging opliep. In totaal zijn 104 appartementen gerealiseerd. Het project is afgesloten met een voordelig resultaat van 0,44 miljoen euro

Brandweerkazerne Glanerbrug Dit project betreft de realisatie van een nieuwe brandweerkazerne op de hoek van de Gronausestraat – Heidevlinder. Voor de levering van bouwrijpe grond heeft de gemeente Enschede alle werkzaamheden (inclusief de benodigde wijzigingen in de ontsluiting aan de Heidevlinder, de reguliere toegang en de wijziging van het bestemmingsplan) verricht die hiervoor noodzakelijk waren. De Veiligheidsregio Twente heeft de kazerne gerealiseerd. De grondexploitatie Brandweerkazerne Glanerbrug is op 11 maart 2019 vastgesteld door de raad. Daarbij is een krediet van 0,19 miljoen euro verleend met de grondopbrengst als dekking. De grond is op 19 december 2019 overgedragen waarna de kazerne in 2020 is gerealiseerd. Het project is afgesloten met een nadelig resultaat van 58.000 euro

De Laares De Laares is een wijk waarin de eerste woningen in de jaren 1910 – 1920 zijn gebouwd. In de jaren 30 van de vorige eeuw werden de eerste sociale huurwoningen in de Laares gebouwd. De laatste sociale huurwoningen dateren uit de jaren 80 ( o.a. de Laaresstraat). Rond 1995 is, in samenwerking met de woningcorporaties, gestart met het ontwikkelen van ideeën voor de herstructurering van de Laares. Eind jaren ’90 is een sluitende grondexploitatie voor de herstructurering vastgesteld. In 2021 is het project afgerond. In totaal zijn 512 woningen gerealiseerd. Het project is afgesloten met een nadelig resultaat van 5,6 miljoen euro.

Grondexploitaties MPG 2022 Per 31-12-2021 kent het Grondbedrijf 26 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 26,3 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2022, waarvan:

 

13 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 57,3 miljoen euro op NCW 1-1-2022. Hiervoor is een voorziening getroffen; 10 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 35,5 miljoen euro op eindwaarde (31 miljoen op NCW 1-1-2022). Daarvan is 28,2 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 7,3 miljoen euro op eindwaarde). Op basis van de POC berekening (langjarig) zal hiervan uiteindelijk 1,4 miljoen euro op termijn worden toegevoegd aan de reserve GB.

Particuliere grondexploitaties Onder particuliere grondexploitaties worden projecten verstaan waarbij de bouwgrond in bezit is bij een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf). Wanneer deze initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling en daarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig heeft) is de gemeente op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in de meeste gevallen verplicht om de kosten die daarmee gemoeid zijn te verhalen op de betreffende partij. De gemeente voert in deze gevallen niet zelf de grondexploitatie (dat doet de marktpartij), maar in plaats daarvan sluit zij met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst waarin o.m. het kostenverhaal, locatie-eisen en fasering zijn geregeld. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van onder meer de gemeentelijke plankosten, bestemmingsplankosten en bijdrage ruimtelijk ontwikkeling.

Projectnaam Performance factory

Exploitant

Meergezinswoningen

Eengezinswoningen

Domijn

202

Ledeboerterrein

Ons Huis / Dura

110

Joan Coststraat

Slokker Vastgoed

ROC Hengelosestraat

Trebbe

LOC Oost Boswinkel

Ons Huis

141

140

Bolhaarslaan 20

Rentex

Veldzichtweg 45

particulier

Drieborch BV

OK Leefgoed BV

461

281

Scholten Reimerstraat 40 Toekomststraat 90

TOTAAL

In 2021 zijn voor totaal 742 woningen overeenkomsten afgesloten. Daarmee wordt de bouw van 461 appartementen en 281 ééngezinswoningen mogelijk gemaakt. Verder is er gecontracteerd over de realisatie van 2.000 m2 bedrijfsterrein in het project Performance factory. Daarnaast zijn in het voorbereidingstraject voorschotnota’s verstuurd voor werkzaamheden van de ambtelijke organisatie voor het sluiten van overeenkomsten. Het gaat om 257 woningen, waarvan 215 appartementen en 42 eengezinswoningen.

2.5

Financiële resultaten 2021

De belangrijkste uitkomsten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden hierna toegelicht. Daarbij is de omvang van de Reserve grondbeleid van belang. De Reserve grondbedrijf wordt gevormd door:    

 

Genomen winsten en getroffen verliesvoorzieningen behorend bij de lopende grondexploitaties; De resultaten van de exploitatie van in erfpacht uitgegeven gronden; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die (nog) niet in exploitatie genomen zijn: de materiële vaste activa; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die niet meer nodig zijn voor exploitatie en kunnen worden verkocht: de voorraad handelsgoederen; Overige ontvangen (interne) bijdragen aan projecten die niet rechtstreeks ten gunste van lopende grondexploitaties geboekt mogen worden. Bij particuliere grondexploitaties worden voorschotnota’s in rekening gebracht. In incidentele gevallen kunnen niet alle kosten volledig worden verhaald en ontstaan er kleine tekorten op particuliere grondexploitaties welke dan ten laste van de Reserve grondbedrijf komen. De voordelige resultaten van particuliere exploitaties die zijn afgerond komen ten gunste van de reserve.

De complexen binnen het MPG 2022 laten per saldo een verbetering zien van 10,4 miljoen euro. Concluderend is het effect van het MPG 2021 op de Reserve grondbedrijf hierdoor als volgt:

Ontwikkeling reserve GB (bedragen in 1 miljoen euro) Reserve per 31-12-2020

15,9

Effecten herziening

10,4

Reserve per 31-12-2021

26,3

Onderstaande tabel bevat het aandeel per (deel) complex in de mutatie van de Reserve Grondbedrijf: effect Totaal 1

BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend)

4.002.000

BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend)

6.827.000

gronden MVA (Materieel Vast Actief)

-555.000

gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen)

-225.000

Erfpachtcomplex

420.000

Particuliere grondexploitaties

139.000

Overige mutaties t.l.v. reserve

-196.000

verbetering reserve

10.412.000

Deze verbetering met 10,4 miljoen euro komt ten gunste van de Reserve grondbedrijf. De stand van de Reserve grondbedrijf is daardoor per 31-12-2021 verbeterd en bedraagt 26,3 miljoen euro positief.

De volgende mutaties verklaren deze verbetering.

De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 4,0 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt o.a. veroorzaakt door grondprijsverhogingen, vrijval van budgetten als gevolg van de voortgang van de projecten en aanpassing van de parameters. Hierdoor is er minder voorziening nodig en dit heeft direct positief effect op de reserve GB. De grootste (positieve) mutatie in de reserve wordt veroorzaakt door het winstnemen. Conform de Notitie Grondexploitaties 2016 van de BBV dient er winst te worden genomen conform de PoC-methode (Percentage of Completion). Hierbij wordt winstgenomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van de PoC-methode wordt er dit jaar 6,8 miljoen euro aan winst genomen. Het risico op eventueel terugstorten van genomen winst is opgenomen in de vereiste weerstandscapaciteit. De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA (Materieel Vast Actief) en Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen). De jaarlijkse beheerlasten en baten alsmede de rentekosten totaal 0,8 miljoen euro mogen niet op deze complexen verantwoordt worden. Hierdoor is er meer voorziening nodig en heeft direct negatief effect op de reserve GB. Het Erfpachtcomplex laat over 2021 een positief exploitatiesaldo zien van 0,4 miljoen euro.

Dit resultaat komt ten gunste van de reserve Grondbedrijf. Er is een interne bijdrage ontvangen ter hoogte van 0,2 miljoen euro vanuit mobiliteit die niet rechtstreeks t.g.v. de grondexploitatie (CK Molenstraat Zuidzijde) mag worden geboekt conform BBV regelgeving. Deze komt rechtstreeks ten gunste van de reserve Grondbedrijf. Er zijn een aantal particuliere grondexploitaties afgesloten met een positief saldo van 0,1 miljoen euro. Dit saldo komt ten gunste van de reserve Grondbedrijf. Daarnaast is de verliesvoorziening voor de particuliere grondexploitaties met een voorzienbaar tekort nagenoeg gelijk gebleven. Er is een interne bijdrage van in totaal 0,2 miljoen euro vanuit de Reserve Mobiliteit ontvangen welke conform BBV niet rechtstreeks t.g.v. de grondexploitaties mogen worden geboekt maar waar wel kosten tegenover staan. Deze komt rechtstreeks ten gunste van de reserve Grondbedrijf.

2.6 Winstneming Voor de positieve grondexploitaties is in het boekjaar 2021 de tussentijdse winstneming berekend op 6,8 miljoen euro. Deze winstneming is gestort in de Reserve grondbedrijf. In totaal is er nu 28,2 miljoen euro winst genomen. De nog te realiseren winst (toekomstig toe te voegen aan de reserve) van 1,4 miljoen euro zal naar verwachting worden gerealiseerd uit de grondexploitaties van de volgende projecten.

Woningbouw

Eindwaarde* Voortgangs- Winst Restant Jaar percentage genomen toekomstige t.g.v. winst reserve GB

A Brunink

8.417.000

94%

8.035.000

382.000

2025

B Roombeek-Binnenstad

13.638.000

92%

13.701.000

- 63.000

2032

638.000

40%

266.000

372.000

2024

5.072.000

96%

4.855.000

217.000

2022

E KSL (Kansrijke Stedelijke Locaties)

359.000

93%

334.000

25.000

2022

F Bothoven

172.000

57%

98.000

74.000

2022

27.289.000

1.007.000

C BIW II D Velve Lindenhof

Totaal woningbouw

Bedrijventerreinen G Euregio Bedrijvenpark II

111.000

68%

89.000

22.000

2029

H Oostkrans – Usseleres

238.000

2031

Diekman S&L

587.000

85%

501.000

86.000

2022

Hornbach

362.000

87%

320.000

42.000

2022

910.000

388.000

28.199.000

1.395.000

Totaal bedrijventerreinen Totaal *eindwaarde gecorrigeerd met rente winstnemingscomplex

De gerealiseerde winst komt voor in totaal 27,3 miljoen euro uit woningbouwprojecten (A t/m F) en 0,91 miljoen euro uit bedrijventerreinprojecten (G t/m J). Het aangegeven jaartal betreft de einddatum wanneer de restant winst naar verwachting in zijn geheel zal worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.

2.7

Risico's in relatie tot de reservepositie

De vereiste weerstandscapaciteit is berekend op 13,5 miljoen euro. Ten opzichte van vorig jaar is dit een verhoging met 3,3 miljoen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er is gerekend met een verzwaring van het worst case scenario. Daarin zijn de mogelijke effecten van een terugval van de vastgoedmarkt (zoals dit zich bijv. gedurende 2009-2013 heeft voorgedaan) meegenomen.. Daarnaast zijn er kleine aanpassingen van de bandbreedtes meegenomen op basis van inschattingen naar huidige inzichten en het toevoegen van enkele nieuwe risico’s. De beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt per 31-12-2021 26,3 miljoen euro.

bedragen X 1 miljoen euro (*) In tegenstelling tot voorgaande jaren, worden stille reserves niet meer meegenomen voor de berekening van de beschikbare weerstandscapaciteit.

In de Nota Grondbeleid zijn beleidsregels opgenomen inzake de Reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen en hoe om te gaan met de beschikbare middelen. Hierbij zijn de ratio van zowel het Grondbedrijf als de gemeentelijke ratio van belang. De ratio wordt bepaald door de vereiste weerstandscapaciteit te delen door de beschikbare weerstandscapaciteit. De grondbedrijf ratio bedraagt 1,95. Ratio = beschikbare WSC / benodigde WSC = 26,3 /13,5 =1,95. Het bedrag dat overeenkomt met de waarde van de ratio groter dan 1 maakt geen onderdeel uit van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente. Dit (positieve) verschil tussen de aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit wordt aangeduid als het surplus. Dit surplus is een momentopname, jaarlijks worden de bijbehorende berekeningen daarom geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht, de toevoeging van nieuwe projecten en actueel prijspeil. Vanuit dit surplus is in 2021 bij de vaststelling van de Strategische Investeringsagenda een bedrag van 5,7 miljoen euro gelabeld voor de hierin opgenomen projecten. In de Financiële verordening is opgenomen dat er binnen het Grondbedrijf voor risicoreservering een ondergrens van 30% van het onderhanden werk aanwezig moet zijn.

Op dit moment heeft Enschede een onderhanden werk positie van 10,2 miljoen euro en een vereiste weerstandscapaciteit van 13,5 miljoen euro (30% van 10,2 miljoen = 3,1 miljoen), zodat eveneens aan de vereisten van de Financiële verordening wordt voldaan. Conclusie is dat het Grondbedrijf haar risico’s zelfstandig kan dragen, mochten deze zich in volle omvang voordoen.

2.8

Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2021

Strategische Investeringsagenda De gemeenteraad heeft op 21 december 2021 de Strategische Investeringsagenda vastgesteld met bijbehorend investeringsfonds. De Strategische Investeringsagenda geeft aan op welke locaties de gemeente voornemens is om te gaan investeren om daarmee bij te dragen aan de realisatie van de strategische doelen van de stad. Essentieel hierbij is dat over de investeringsagenda en het investeringsfonds nog geen definitieve besluiten zijn genomen. Het betreft een labeling van middelen in bestaande reserves en een kapitaalslastenbudget welke beschikbaar zijn als dekking wanneer daarover (bij toekomstige projecten) besluitvorming plaatsvindt. Op het moment dat er een concreet projectinhoudelijk besluit (wat gaan we doen) en kredietaanvraag (wat gaat het kosten) gedaan zijn, “schuift” het uitgewerkte project vanaf de uitvoeringsfase uit de investeringsagenda door en zal het worden opgenomen in het MPG. Voor investeringsprojecten is er dan sprake van een verplaatsing naar de betreffende eindproducten zoals locatieontwikkeling, parkeren, wegen of riolering. Richting aan Ruimte (RAR) Het budget van Richting aan Ruimte en BBV bedraagt 22 miljoen euro. Hiervan is in voorgaande jaren een bedrag van 17,89 miljoen euro verwerkt. In 2021 is een bedrag van 0,31 miljoen euro gerealiseerd ten behoeve van het RBT.

Deze grondexploitatie wordt door de provincie Overijssel in samenwerking met de Twentse gemeenten gevoerd, maar maakt, evenals Technology Base, geen onderdeel uit van het MPG. Het restant van de gereserveerde middelen binnen de algemene reserve bedraagt 3,8 miljoen euro. Dit bedrag maakt nu deel uit van de Strategische investeringsagenda en is geheel bestemd ten behoeve van de nieuwe grondexploitatie Versnelling Cromhoff. 16

Reserve Gebiedsontwikkeling De gemeente Enschede vraagt op dit moment bij particuliere grondexploitaties een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” (ook wel RO-bijdrage genoemd). Op basis van het vastgestelde beleid in de nota grondbeleid wordt deze bijdrage aan particulieren gevraagd bij exploitatieovereenkomsten voor projecten die financieel haalbaar zijn. De gemeente zet deze bijdrage vervolgens weer in voor locaties die een financieel tekort hebben en belangrijk zijn voor de stad. De RO-bijdragen worden in de Reserve Gebiedsontwikkeling ondergebracht totdat de raad een besluit heeft genomen waar deze middelen aan besteed moeten worden. In het MPG wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de omvang en mutaties in deze reserve. Stand per 31-12-2020 Toevoeging bijdragen Stand per 31-12-2021

€ 1.084.000,-€ 77.000,-€ 1.161.000,--

Verwachte toevoeging 2022 Stand per 31-12-2022 Verwachte toevoeging 2023 Stand per 31-12-2023 Verwachte toevoeging 2024 Stand per 31-12-2024

€ 490.000,-€ 1.691.000,-€ 120.000,-€ 1.771.000,-€ 39.000,-€ 1.810.000,--

Notitie van Uitgangspunten Als basis voor het MPG 2022 is, conform voorgaande jaren, gewerkt met een Notitie van Uitgangspunten. In deze notitie worden, aan de hand van een analyse van de marktsituatie, de rekenparameters voor de herziening van het MPG worden voorgesteld, Op 7 december 2021 heeft het College van B&W de Notitie van Uitgangspunten MPG 2022 vastgesteld. De hierna volgende tabel bevat de voor 2022 vastgestelde parameters. Naast de parameters zijn met de Notitie van Uitgangspunten ook het programma, planning en de grondprijzen vastgesteld. Parameters herziening grondexploitaties

Kosten Opbrengsten - Woningbouw - Bedrijventerreinen - Kantoren Rente - BIE - Overige gronden Disconteringsvoet ** *

2022 3%

2023 2,5%

2024 2%

2025 2%

2026 e.v. * 2%

0% 0% 0%

2,5% 1% 0%

2% 2% 2%

2,5% 1,5%

2,5% 1,5% 2,0%

2,5% 1,5%

beheersmaatregel, na 10 jaar (uitgaande van basisjaar 2022) worden de parameters voor de opbrengsten voorzichtigheidshalve teruggebracht naar 0% per jaar.

** disconteringsvoet is op basis van BBV regelgeving en betreft geen zelfstandig besluit in het kader van het opstellen van de Notitie van Uitgangspunten.

Grondprijzen 2022 De taxatie van de woningbouw-, bedrijfs- en kantorenkavels is verricht door de interne makelaar van de gemeente Enschede, waarbij in een aantal gevallen een externe collegiale toets heeft plaatsgevonden. De strategische grondvoorraad (bestaande uit de in het complex overige gronden opgenomen materiële vaste activa plus de in het complex overige gronden opgenomen voorraad handelsgoederen) zijn in 2021 alle door een externe makelaar getaxeerd. Zowel de interne als de externe makelaar is aangesloten bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Daarmee is geborgd dat wordt voldaan aan vastgestelde kwaliteitseisen, wet- en regelgeving en dat bij de waardering gebruik is gemaakt van erkende taxatiemethoden. Voor de gemeente Enschede is daarmee voldoende zeker gesteld dat de ingebrachte kennis en kunde van de benodigde hoge kwaliteit is en resulteert in deugdelijke grondslagen voor in de Notitie van Uitgangspunten van het MPG. In september - oktober 2021 heeft een uitgebreide taxatie plaatsgevonden van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2022 voortgekomen. Gemiddeld is in het MPG 2022 sprake van een grondprijsstijging voor de woningbouw van 11%. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn met 6% gestegen. Voor bouwgrond voor kantoren wijzigt de prijs niet.

De langjarige ontwikkeling van de grondprijzen staat weergegeven in onderstaande grafiek.

GRONDPRIJSONTWIKKELING Woningbouw

bedrijfsmatig

15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2 0 1 32 0 1 42 0 1 52 0 1 62 0 1 72 0 1 82 0 1 92 0 2 02 0 2 12 0 2 22 0 2 32 0 2 42 0 2 52 0 2 6

-5,0% -10,0%

2.9

Vooruitblik 2022 en verder

Na de voorafgaande toelichting op de in 2021 met de uitvoering van het grondbeleid bereikte resultaten, wordt in het vervolg van deze paragraaf grondbeleid vooruitgeblikt op het grondbeleid vanaf 2022 en daarna. Eerst wordt kort een toelichting gegeven op de programmering en planning van de bouwgrond die de komende jaren met de in het MPG opgenomen projecten wordt geproduceerd. Gedurende de laatste jaren is er veel bouwgrond verkocht, maar er zijn in dezelfde periode niet veel nieuwe complexen in exploitatie genomen. Ook worden in de komende jaren een aantal bestaande projecten afgerond. Het gevolg is dat het grondbedrijf over enige tijd geen aanbod meer beschikbaar heeft. Om in de toekomst ook over voldoende bouwgrond te kunnen beschikken, is de in 2021 ingestelde Strategische investeringsagenda van groot belang. Met de hierdoor beschikbaar gekomen middelen kunnen nieuwe projecten worden gestart om bij te dragen aan de strategische doelen van de stad.

In december 2021 heeft de gemeenteraad besloten over de Strategische Investeringsagenda en in januari 2022 is de actualisatie van de Financiële verordening en de Nota Risicomanagement en weerbaarheid vastgesteld. Als gevolg van deze verschillende besluiten zijn spelregels bepaald die nieuw zijn, maar bovenal verband zijn gaan houden met elkaar en zelfs direct ingrijpen op elkaar, waardoor ook financieel gezien communicerende vaten ontstaan. De Strategische investeringsagenda en het grondbeleid zullen in 2022 beter met elkaar worden uitgelijnd. Daarmee gaat het in essentie over de beleidsproducten die nodig zijn om programma toe te kunnen voegen. Dit zal worden gedaan door onder meer de nota grondbeleid en de nota kostenverhaal te actualiseren. Daarbij wordt tevens het in de afgelopen jaren gevoerde situationeel grondbeleid geëvalueerd en waar nodig herijkt.

2.10 Programmering en planning Programmering betreft de hoeveelheden bouwgrond voor woningbouw, hectares bedrijventerrein en m² bruto vloeroppervlakte kantoren die binnen de looptijd van het MPG zullen worden geproduceerd. De planning betreft de fasering (totale hoeveelheden per kalenderjaar) van de aantallen woningen, uitgeefbare m² grond voor bedrijventerreinen en m2 bruto vloer oppervlakte voor kantoren gedurende de resterende looptijd van de grondexploitatie. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de programmering en planning wordt verwezen naar het (vertrouwelijke) MPG 2022 deel 2. Woningbouw Binnen het MPG is voor de periode 2022 tot 2030 uitgifte van grond voor 839 woningen geprogrammeerd. Hierbij wordt in de periode 2022 t/m 2025 uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte voor 180 woningen. Voor de periode 2026 t/m 2029 resteert binnen het huidige programma gemiddeld jaarlijks 30 woningen. Het gemeentelijk aanbod bevindt zich voornamelijk in de projecten Centrumkwadraat en Leuriks-Oost. Daarnaast bevindt zich nog programma in het project Kop Boulevard, dat in samenwerking met marktpartijen tot ontwikkeling wordt gebracht. De overige gemeentelijke uitgifte is op dit zeer beperkt. De vraag is er wel degelijk, maar gedurende de laatste jaren is de voorraad bouwgrond voor woningen door uitgifte sterk afgenomen.

Momenteel zijn de projecten Eschmarkerveld, Cromhoff 1e en 2e fase, Centrumkwadraat 2e fase, Twekkelerveld en Kennispark (woningbouw) in voorbereiding en maken onderdeel uit van de Investeringsagenda. Bedrijventerreinen Grosso modo geldt voor het aanbod van bedrijfsterrein ongeveer hetzelfde als bij woningbouw: het aanbod droogt als gevolg van uitgifte op, maar de vraag is nog steeds groot. Per 1-1-2022 is nog circa 19 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan (54%) betreft Oostkrans Usseleres (10,2 hectare), het Euregiobedrijvenpark (4,5 hectare) Josink Es (2 hectare) en de Ossenboer (1,3 hectare). In het MPG 2022 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2025 van 2,4 hectare, in de periode 2026 2031 van 1,5 hectare. Het is echter waarschijnlijk dat er meer zal worden gevraagd, waardoor het nog beschikbare aanbod snel zal afnemen. Het aanbieden van bouwgrond voor bedrijven is een middel om de ambitie van 10.000 extra arbeidsplaatsen waar te kunnen maken. Het college van B&W heeft daarom op 30 november 2021 besloten aan de raad voor te stellen om een zoekopdracht te starten naar (een) locatie(s) voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein tussen (netto) 20 en 40 hectare.

De beoogde uitkomst hiervan is één of meerdere potentiële locaties of zoekgebieden voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein en een beschrijving van in hoeverre de locaties voldoen aan het programma van eisen die aan 19

de raad worden voorgelegd. Bij de ruimtebehoefte worden ook de revitaliseringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen meegenomen. De uitkomst is belangrijke input voor de Omgevingsvisie en ontwikkelstrategie van de stad.

Kantoren In 2022 zal nader worden ingezoomd op het kantorenvraagstuk (kwalitatief/kwantitatief). Op basis van de uitkomst van de in 2021 uitgevoerde marktanalyse zal waar nodig het beleidskader kantoren worden herzien. Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het B&S Park, de Zuiderval en het Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2022 is ca. 67.000 m² bvo tot en met 2035, wat neerkomt op gemiddeld circa 4.800 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2022 van ca. 7.800 m² bvo en in de periode na 2022 van gemiddeld ca. 4.600 m² bvo per jaar. Afgelopen 2 jaar is er geen bouwgrond voor kantoren verkocht. Overige gronden Het totaal aan Overige gronden is in de tweede helft van 2021 opnieuw gewaardeerd. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft.

2.11 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2022 In de Zomernota 2021 is een aantal projecten vermeld dat in aanmerking komt voor financiering in de eerste tranche van de investeringsagenda. Het gaat daarbij om negen projecten die prioritair zijn op basis van hun bijdrage aan (de opgave van) de stad. Het betreft projecten waar reeds op visie niveau bestuurlijke besluitvorming over heeft plaatsgevonden, ofwel in het coalitieakkoord of gemeentebegroting zijn opgenomen: 1. Kennispark 2. Centrumkwadraat 1e en 2e fase 3. Kop Boulevard 4. Cromhoff (wordt: Versnelling Cromhoff) 5. Eschmarkeveld 6. Leuriks Oost 7. MFSA oost en zuid 8. DIA Twekkelerveld 9. DIA Zuid

Op dit moment zijn drie projecten, welke waren benoemd in de investeringsagenda, al onderdeel van het MPG 2022: Kop Boulevard, Centrumkwadraat 1e fase en Leuriks Oost. Deze projecten zijn samen goed voor ca. 776 nieuwe woningen. Met de overige zeven projecten, welke nu nog in voorbereiding zijn, zullen naar verwachting ca. 2.310 nieuwe woningen worden toegevoegd. In onderstaande staafdiagram is de kwantitatieve prognose van 2022 tot en met 2030 weergegeven.

Voor een aantal projecten of deelprojecten die verband houden met de investeringsagenda zal in 2022 een voorstel ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Met de huidige kennis en inzichten betreft dit de volgende projecten. Grondexploitatie Eschmarkeveld Enschede wil de groei van de stad mogelijk maken door zowel hoogstedelijke als sub-urbane woonmilieus toe te voegen. Daarnaast is het aantrekken en behouden van (jong) talent één van onze strategische opgaven. Zowel in het coalitieakkoord als in de woonvisie is Eschmarke genoemd als te ontwikkelen locatie ter ondersteuning van deze doelen. Op 25 oktober 2021 heeft de Raad het koersdocument voor Eschmarkerveld met de uitgangspunten en randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling van het plan vastgesteld. In aansluiting hierop zijn eind 2021 zijn de voorbereidingen voor een Stedenbouwkundig Masterplan opgestart, wordt de ontwikkelstrategie verder uitgewerkt, een concept grondexploitatie opgesteld en zal een eerste begin worden gemaakt met het opstellen van een bestemmingsplan of omgevingsplan. Naar verwachting wordt de grondexploitatie met het Masterplan en de ontwikkelstrategie in het derde kwartaal van 2022 ter vaststelling aan de Raad voorgelegd. Het bestemmingplan zal in het derde kwartaal van 2022 ter visie worden gelegd.

Het streven is direct na de vaststelling van het bestemmingsplan (eerste kwartaal 2023) te starten met het bouwrijp-maken van het gebied zodat nog in 2023 kan worden gestart met de particuliere kaveluitgifte en de uitgifte van gronden voor projectmatige ontwikkeling. Grondexploitatie versnelling Cromhoff Op 6 februari 2017 heeft de Raad de grondexploitatie Zuiderval vastgesteld. Op 1-1-2018 is een krediet van 11,29 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de herontwikkeling van de Wegenerlocatie. Bij de uitwerking is echter gebleken dat een totale gebiedsvisie rondom de Wegenerlocatie noodzakelijk is. Als resultaat is op 25-10-2021 de ontwikkelvisie Cromhoff vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie is in samenwerking met Cromhoffpark BV (waarin BPD en Koopmans zijn vertegenwoordigd) en de overige vastgoed eigenaren opgesteld. De ambities voor het gebied worden inmiddels zowel inhoudelijk als financieel ondersteund door de provincie. Op basis van de vastgestelde visie is een subsidie aanvraag ingediend bij de provincie Overijssel. De subsidie is aangevraagd voor diverse activiteiten. Hierbij gaat het enerzijds om activiteiten die de locatie “op de kaart” zetten, verder voor activiteiten om de waardevolle gebouwen te behouden en activiteiten om de locatie gereed te maken voor woningbouw zoals 21

sloop, sanering, etc. De provincie heeft positief beslist over deze subsidieaanvraag. Mede vanwege deze verleende subsidie wordt het mogelijk om een versnelling aan te brengen in het project Cromhoff. Op dit moment wordt een separate (geen onderdeel van Zuiderval meer uitmakende) gemeentelijke grondexploitatie voorbereid voor de versnelling van het project Cromhoff. Deze grondexploitatie stelt de gemeente in staat om vooruitlopend op een samenwerkingsovereenkomst met de marktpartijen, een versnelling te realiseren in de Enschedese woningbouwopgave. Besluitvorming in het College van B&W is voorzien vóór de gemeenteraadsverkiezingen. Vervolgens zal vaststelling van de grondexploitatie plaatsvinden na installatie van de nieuwe gemeenteraad. Grondexploitatie Kennispark (Nu: B&S Valley) Onderdeel van het MPG 2022 is de reguliere herziening van de grondexploitatie B&S Valley. Deze kent op dit moment een tekort op netto contante waarde per 1-1-2022 van circa 89.000 euro. Op 11 januari 2022 heeft het college van Burgemeester en Wethouders ingestemd met het voorstel om de actualisatie van de grondexploitatie B&S voor te leggen aan de gemeenteraad en deze te hernoemen naar grondexploitatie Kennispark. Het raadsvoorstel is op 2 februari 2022 besproken in de Stadsdeelcommissie. Op 7 maart 2022 wordt het ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

Indien deze grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld en het bijbehorende krediet verleend, komt deze grondexploitatie Kennispark in de plaats van de huidige grondexploitatie B&S zoals opgenomen in het MPG 2022. Zonder dit besluit zal vooralsnog de grondexploitatie B&S het geldende kader blijven. Grondexploitatie Centrumkwadraat 2e Fase Momenteel wordt de tweede van het project Centrumkwadraat voorbereid, Dit betreft o.m. de realisatie van een nieuw Station (waar het de ambitie is om het spoor ondergronds te brengen), een nieuw busstation, nieuwe fietsenstallingen rondom het station en nieuwe autoparkeergarage(s) voor de binnenstad aan de noordzijde van de stad. Dit alles mede ter compensatie van het verwijderen van het maaiveld- parkeren in projectgebied Centrumkwadraat en de toegenomen woningdichtheid in het gebied als gevolg van de toevoeging van woningen in het nieuwe hoogstedelijke woonmilieu. Daarnaast wordt gewerkt aan plannen voor verdere intensivering rondom het station. In 2022 zullen de eerste stappen voor verdere besluitvorming over de 2de fase van Centrumkwadraat aan de raad worden voorgelegd. Grondexploitatie Kop Boulevard Voor het project De Kop Boulevard is in 2019 een grondexploitatie geopend en ontwikkelkader vastgesteld. Sindsdien wordt met Life en Ten Brinke onderhandeld over de verdere invulling van dit gebied.

De verwachting is dat het kader en het plan gewijzigd zullen worden. Hierover zal de raad in de loop van 2022 nader worden geïnformeerd. Overige projecten Naast de verwachte projecten die vanuit de Investeringsagenda worden voorbereid, worden in totaal nog ca. 99 woningen verwacht uit nieuwe projecten. In 2022 betreft dit de Woonwagenlocatie (ongeveer 10 woningen), Franklinstraat / Oostburgweg Velve (19 woningen) en overige kleine plannen. Verder wordt een derde tranche projecten ‘bouwen in de wijk’ voorbereid. In totaal betreft het naar verwachting 66 woningen in 8 nieuwe projecten. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer deze zijn uitontwikkeld

2.12 Beleidsproducten 2022 Nota grondbeleid 2022 In januari 2020 is de nota grondbeleid vastgesteld door de gemeenteraad. In december 2021 heeft de gemeenteraad besloten over de Strategische Investeringsagenda en in januari 2022 is de actualisatie van de Financiële verordening en de Nota Risicomanagement en weerbaarheid vastgesteld. Als gevolg van deze verschillende besluiten zijn spelregels ontstaan die nieuw zijn, maar bovenal verband zijn gaan houden met elkaar en zelfs direct ingrijpen op elkaar, waardoor ook financieel gezien communicerende vaten ontstaan. Deze nieuwe regels maken het noodzakelijk om de nota grondbeleid en het daarin vastgelegde grondbeleid te evalueren en waar nodig te actualiseren. Nota kostenverhaal Als bijlage bij de te actualiseren nota grondbeleid zal ook de nota kostenverhaal geactualiseerd worden. Deze wijziging is echter ook gekoppeld aan de invoering van de Omgevingswet. Dit, omdat het instrumentarium rondom het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid straks anders wordt ingevuld dan onder de huidige Wro. De ontwikkelingen rondom de invoering van de Omgevingswet zijn volop in beweging. Afhankelijk van de invoeringsdatum van deze nieuwe wet zal de nota kostenverhaal in 2022 of 2023 worden aangepast.

Nota erfpachtbeleid woningbouw De raad heeft bij de woonvisie aangegeven dat starters betere kansen op (toetreding tot) de woningmarkt zouden moeten krijgen. Naast het realiseren van een geschikt woningbouwprogramma voor deze doelgroep, kan mogelijk ook gebruik worden gemaakt van erfpacht als middel om de betaalbaarheid van een woning voor starters op de woningmarkt te verbeteren. Door gronden in erfpacht te geven tegen een lage aanvangscanon kunnen mogelijk startende onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten een betere kans maken op een koopwoning in de stad. In 2022 zal worden onderzocht of nieuwe erfpachtvoorwaarden voor woningbouw een aanvullend instrument kunnen zijn bij actief grondbeleid. Visie Werklocaties De visie Werklocaties is in 2019 door de Raad als ruimtelijk en economisch beleidskader voor bedrijventerreinen, kantoorlocaties, informele binnenstedelijke bedrijfslocaties en thuiswerken, vastgesteld. Als uitwerking van de visie Werklocaties volgt een herziening van de kantorenvisie, waarin nader wordt ingezoomd op het kantorenvraagstuk (kwalitatief/kwantitatief). In 2021 zijn twee externe marktanalyses van de kantorenmarkt afgerond. Op basis van de uitkomst van deze marktanalyses wordt in 2022 het beleidskader kantoren herzien.

3 Realisatie en financieel resultaat 2021

3.1

Algemeen

Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten van de begrotingsprogramma’s Samenleving en bestuur, Duurzaam wonen, leven, werken en Vitaal en Sociaal. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit het coalitieakkoord 2018-2022, de Toekomstvisie, de Woonvisie Enschede 2025 (2012), de Economische visie Enschede, de visie Werklocaties (2019) en de Kantorenvisie Netwerkstad. De (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en de structuurvisie Enschede (2011) zijn hier de integrale, ruimtelijke vertaling van. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd op welke wijze het grondbeleid deze ambities en doelen faciliteert. De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren moet de Raad hiervoor een krediet beschikbaar stellen. De Raad heeft het budgetrecht. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. Voor facilitaire projecten wordt achteraf via het MPG krediet aangevraagd en verantwoord.

Alleen voor omvangrijke projecten met een kostenverhaal van 250.000 euro of hoger wordt het krediet vooraf aan de Raad voorgelegd. Voor het MPG 2022 is wederom gebruik gemaakt van de zogenaamde Notitie van Uitgangspunten (NvU). Door aan het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen door het College van B&W vast te laten stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd.

3.2 Weerstandsvermogen In de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (*) is vastgelegd dat het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:  

alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit);

Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in het weerstandsvermogen. (*) in januari 2022 is de actualisatie van de Financiële verordening en de Nota Risicomanagement en weerbaarheid vastgesteld.

Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, de strategische grondvoorraad en de grondexploitaties vanuit het faciliterend grondbeleid is een risicosimulatie uitgevoerd. Nieuw daarbij is dat dit jaar ook een aanvullende risico-simulatie is uitgevoerd om de financiële effecten van een vastgoedmarktcrisis op de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen. In tegenstelling tot voorgaande jaren, worden -op basis van de wijzigingen in de 24

Nota Risicomanagement en weerbaarheid welke recent (januari 2022) is vastgesteld- de stille reserves niet meer meegenomen voor de berekening van de beschikbare weerstandscapaciteit. Uit de Monte Carlo simulatie blijkt dat met 90% procent betrouwbaarheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf met maximaal 13,5 miljoen euro kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. In het MPG 2021 werd rekening gehouden met een maximaal risico van 10,2 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit is dus met 3,3 miljoen toegenomen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er nu ook is gerekend met een verzwaring van het worst case scenario. Daarin zijn de mogelijke effecten van een terugval van de vastgoedmarkt (zoals dit zich bijv. gedurende 2009-2013 heeft voorgedaan) meegenomen. Daarnaast zijn er kleine aanpassingen van de bandbreedtes meegenomen op basis van inschattingen naar huidige inzichten en het toevoegen van enkele nieuwe risico’s.

Risicoprofiel per project Groep

80% bandbreedte

ACO

BIE

5.288.471

12.536.420

8.912.445

BIE-ATSC

33.331

557.769

305.550

Erfpacht

47.600

23.800

Gronden MVA

22.321

781.239

401.780

Gronden VHG

Particuliere grondexploitaties 57.702

375.514

216.608

Winst en Verlies

6.114.709

13.467.495

9.791.102

Totaal

Onbalans c.q. afwijking

De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2021 gewijzigd. De grafiek laat een evenwichtige verhouding zien met een (t.o.v. vorig jaar) wat bredere piek. Dit komt omdat de impact van de risico’s opgenomen als onzekere gebeurtenis groter is dan vorig jaar. Zo is er voor het eerst het risico van een vastgoedcrisis toegevoegd. In totaliteit is daarmee het risicoprofiel ten opzichte van eind 2020 verslechterd.

De belangrijkste wijzigingen in de risicoanalyse: Negatieve effecten risico’s op parameters: De bandbreedten voor risico’s parameters zijn gewijzigd voor wat betreft het worstcase scenario. Positieve effecten risico’s in grondexploitaties: Brunink (vervallen risico inzake voorzichtigheid winstnemen conform POC methodiek); Roombeek-Binnenstad (verlaging impactbedrag en verhoging kans van voordoen negatief risico inzake voorzichtigheid winstnemen conform POC methodiek. In relatie tot ontwikkelingsmogelijkheden kantorenprogramma). Negatieve effecten risico’s in grondexploitaties: Kop Boulevard (hogere kans van voordoen negatief risico i.v.m. mogelijkheid dat ontwikkelaar niet tot een financieel haalbaar plan komt); Kop Boulevard (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijk juridisch traject indien gekozen wordt voor ontbinding SOK); Diekman S&L (verhoging impactbedrag negatief risico inzake voorzichtigheid winstnemen conform POC methodiek); Zuiderval (opnemen negatief risico t.b.v. de grootte van het kantorenprogramma in relatie tot de huidige kantorenmarkt). Positieve effecten risico’s in functionele complexen: Gronden MVA en VHG – het neutrale risico op de economische waarde huidige gebruik (EWH) (hogere EWH gelijk aan lagere EWH), blijft gelijk aan vorig jaar conform huidige inzichten Negatieve effecten risico’s in functionele complexen: n.v.t.

3.3 Winstneming Voor winstneming wordt overeenkomstig de BBV-regels de Percentage of Completion (PoC) methode toegepast: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1) Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 26

3) de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Bij de jaarlijkse herziening van het MPG wordt per grondexploitatie aan deze voorwaarden getoetst en verplicht winst genomen. Voor eventuele verwachte negatieve resultaten op projecten wordt zo nodig een voorziening gevormd. Deze zogenaamde verliesvoorziening wordt als waarde correctie op de voorraad onderhanden werk in mindering gebracht. Dat is conform voorgaande jaren.

3.4

Boekwaarde en financieringsbehoefte

Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de ontwikkeling binnen het Grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle complexen in het Grondbedrijf. De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2021 als volgt ontwikkeld.

Uit de tabel is af te lezen dat de boekwaarde van het onderhanden werk en de voorraad grond in 2021 per saldo met 10,2 miljoen euro is afgenomen. De grootste afname van de boekwaarde is gerealiseerd op de Bouwgrond In Exploitatie, dus de lopende grondexploitaties. In het afgelopen jaar nam de boekwaarde hiervan met ca. 21 miljoen euro af als gevolg van de boven verwachting verlopende verkoop van bouwgrond voor woningen en bedrijven. In 2021 nam de boekwaarde van de Erfpachtgronden en de gronden gerubriceerd onder materiële vaste activa toe met respectievelijk 3,5 miljoen en 1,2 miljoen. Deze toenames zijn het gevolg van het uitgeven van grond in erfpacht. Bij gronden MVA neemt de boekwaarde toe door overname van panden en grond vanuit het Vastgoedbedrijf.

De boekwaarde van het winstnemingscomplex nam per saldo toe met 5,7 miljoen euro door het nemen van winst en verrekeningen met afgesloten grondexploitaties. De verliesvoorziening voor tekortplannen kon in 2021 worden verlaagd met 8 miljoen euro vanwege het afsluiten van grondexploitaties en door actualisering van ramingen bij de herziening. Als gevolg van de herziening van het MPG kon de Reserve Grondbedrijf in 2021 met 10,4 miljoen euro worden aangevuld. Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=enschede&id=3b6649da-d467-4138-9d8f-33d5a43a25ea