Motivering omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit Laaresstraat 27 def

Motivering omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Laaresstraat 27

Datum: september 2025 Versie: Ontwerp

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING EN PROJECTBESCHRIJVING .................................................................3 1.1 Aanleiding en locatie omgevingsvergunning .............................................................................................3 1.2 Beschrijving bestaande situatie ................................................................................................................4 1.3 Projectbeschrijving ...................................................................................................................................6 1.4 Geldende juridische regelingen.................................................................................................................8 1.5 Afwijken van het omgevingsplan met een BOPA .......................................................................................9

HOOFDSTUK 2 PARTICIPATIE, PROCEDURE EN KOSTENVERHAAL .............................................10 2.1 Participatie .............................................................................................................................................10 2.2 Procedure BOPA .....................................................................................................................................10 2.3 Kostenverhaal ........................................................................................................................................11

HOOFDSTUK 3 UITVOERBAARHEIDSTOETS ................................................................................12 3.1 Toetsing aan de instructieregels van het Rijk ..........................................................................................12 3.2 Toetsing aan de instructieregels van de provincie Overijssel ...................................................................12 3.3 Toetsing aan gemeentelijk beleid ...........................................................................................................14 3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) .............17

HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSASPECTEN ......................................................................................18 4.1 Welstand, beeldkwaliteit en landschappelijke waarden..........................................................................18 4.2 Cultuurhistorische waarden ...................................................................................................................19 4.3 Archeologische waarden .........................................................................................................................20 4.4 Verkeer...................................................................................................................................................21 4.5 Bodem- en grondwaterkwaliteit .............................................................................................................23 4.6 Waterhuishouding en klimaatadaptatie .................................................................................................24 4.7 Natura 2000-gebieden ............................................................................................................................26 4.8 Natuurnetwerk Nederland (NNN) ...........................................................................................................26

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

1

4.9 Beschermde planten- en diersoorten ......................................................................................................27 4.10 Activiteiten en milieuzonering ..............................................................................................................27 4.11 Luchtkwaliteit .......................................................................................................................................28 4.12 Geluidhinder .........................................................................................................................................29 4.13 Trillinghinder ........................................................................................................................................30 4.14 Geurhinder ...........................................................................................................................................30 4.15 Externe veiligheid .................................................................................................................................30 4.16 Sociale veiligheid ..................................................................................................................................32 4.17 Gezondheid ..........................................................................................................................................32

4.18 Milieueffectrapportage .........................................................................................................................33 4.19 Schaduw en bezonning .........................................................................................................................34

HOOFDSTUK 5 EINDCONCLUSIE .................................................................................................34

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

2

Hoofdstuk 1 Inleiding en projectbeschrijving 1.1 Aanleiding en locatie omgevingsvergunning Er is een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ingediend (ook wel ‘BOPA’). Deze BOPA heeft betrekking op het realiseren van 27 appartementen op de locatie Laaresstraat 27. De locatie Laaresstraat 27 is gelegen in het stadsdeel Centrum, in de wijk Laares. Hieronder is de ligging van het projectgebied (afbeelding 1.1) en de begrenzing (afbeelding 1.2) weergegeven.

Afbeelding 1.1: ligging projectgebied Laaresstraat 27 in omgeving (ter plaatse van rode kruisje)

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

3

Afbeelding 1.2: begrenzing projectgebied Laaresstraat 27 (indicatief)

1.2 Beschrijving bestaande situatie Gestimuleerd door de komst van het spoor en de groei van de industrie nam het inwoneraantal van Enschede snel toe. In de jaren ’60 van de 19e eeuw kwamen de eerste woningcomplexen voor de huisvesting van textielarbeiders tot stand. Kort voor 1900 verrezen op de Laar Esch arbeiderswoningen langs de Minkmaatstraat en aan de nieuw aangelegde 1e Laar Eschweg (nu Laaresstraat) en 2e Laar Eschweg (nu Leliestraat). Omstreeks 1898 werden op de locatie Laaresstraat 27 twee dubbele arbeiderswoningen gebouwd. In 1923 werd het linker blok verbouwd en verhoogd tot café met bovenwoning. In 1926 werd het café uitgebreid met een grote concert- en feestzaal op het achterterrein. In 1938 volgde de (aan)bouw van een tweede zaal aan de voorzijde. Na 1987 is de grote zaal uit 1926 gesloopt. In de loop van de eerste decennia van de 20e eeuw raakte de Laar Esch verder volgebouwd en ontstond hier een nieuw stadsdeel. In de periode 1916-’29 werd een brede doorgaande rondweg/singel aangelegd die ter plaatse de naam Laaressingel kreeg. In de jaren ‘70 werden er woningen in de wijk gesaneerd. Na 2000 is men gestart met een grootschalige herontwikkeling van de Laares. Sindsdien heeft het merendeel van de oorspronkelijke bebouwing plaats gemaakt voor nieuwbouw. Hier en daar veranderde tevens de stedenbouwkundige structuur.

Zo werd onder andere de Zwanensteeg geïntroduceerd. Het pand Laaresstraat 27 is gebouwd op een min of meer rechthoekige plattegrond en bestaat uit verschillende bouwdelen. Zie afbeelding 1.3 voor het huidige aanzicht. Links aan de voorzijde bevindt zich het voormalige café met bovenwoning. Dit deel telt twee bouwlagen. Op de nok staan twee schoorstenen. Achter tegen de hoofdbouw staan twee aanbouwen onder een plat dak: één van twee bouwlagen, gevolgd door een éénlaagse aanbouw. De rechterzijde van het pand wordt ingenomen door een grote aangebouwde zaal van één bouwlaag onder een plat dak met daarachter een iets lagere uitbouw. Het zaalgedeelte wordt van het voormalige cafégedeelte gescheiden door een gang met hal die van voor- tot achtergevel doorloopt. Aan de achterzijde grenst de tuin aan de achtertuinen van de percelen aan de Leliestraat. Het perceel is aan de oost- en westzijde met schuttingen en hagen afgescheiden van de parkeerplaatsen en openbare groenstroken aan de Zwanensteeg en Laaresstraat. De Spaanse sociëteit (samenkomstgebouw voor Spaanse arbeidsmigranten) is de laatste functie van het gebouw geweest. Door de terugloop van het aantal leden is de functie opgeheven en staat het pand leeg. Het plan is om de huidige bebouwing te slopen en het perceel een nieuwe invulling te geven voor woningbouw.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

4

Afbeelding 1.3: zicht op de huidige bebouwing vanaf Laaresstraat

Afbeelding 1.4: vogelvlucht huidige situatie Laaresstraat 27

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

5

1.3 Projectbeschrijving Het plan is om het perceel te herontwikkelen en 27 sociale huur appartementen te realiseren, met name voor één- en tweepersoonshuishoudens. Het eigendom van de appartementen komt in handen van een woningcorporatie, die deze appartementen verhuurt. Het bouwplan past niet binnen de geldende regels van het omgevingsplan, vandaar dat dient te worden afgeweken van het omgevingsplan om het plan te kunnen realiseren. Aan de zijde van de Laaresstraat wordt het gebouw 4 lagen hoog en parallel gebouwd aan de Laaresstraat, aan de achterzijde -haaks op de Laaresstraat/aan de zijde van de Zwanensteeg- worden 3 lagen gerealiseerd. Dit gedeelte van het gebouw wordt haaks ten opzichte van de straat gebouwd. De appartementen hebben een gebruiksoppervlakte van maximaal 60 m2. De bestaande parkeerplaatsen blijven gehandhaafd (2 parkeerplaatsen aan de Zwanensteeg worden iets opgeschoven) en er worden 12 extra parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Deze extra parkeerplaatsen worden uitgevoerd in halfverharding. Aan de voorzijde en rondom het gebouw worden verschillende groenvoorzieningen aangelegd, waaronder wadi’s. Op de erfgrens met de Zwanensteeg wordt een haag geplant. De kleine speelgelegenheid aan de Zwanensteeg blijft behouden. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de bestaande toegangswegen tussen Laaresstraat 15 en de planlocatie Laaresstraat 27.

Via die ingang/toegangsweg wordt ook de ingang van het appartementengebouw bereikt. Aan de westzijde van het perceel wordt een transformatorhuisje gerealiseerd. Hier wordt ook de ondergrondse afvalinzameling gesitueerd. Onderstaande afbeelding geeft de beoogde inrichting en een impressie van de ontwikkeling weer.

Afbeelding 1.5: vogelvlucht nieuw appartementengebouw vanaf Laaresstraat (bron: LKSVDD Architecten)

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

6

steeg

Zwanen

Laaresstraat 15

Afbeelding 1.6: inrichting toekomstige situatie (begane grond) (bron: LKSVDD Architecten) In het kader van het plan veranderen delen grond van eigenaar. De initiatiefnemer verkoopt grond aan de gemeente Enschede en andersom geldt dat de gemeente grond aan de initiatiefnemer verkoopt in het kader van de uitvoering van het plan. Zo komt het groen met wadi aan de voorzijde van het appartementengebouw in eigendom van de gemeente.

Afbeelding 1.7: huidige situatie eigendom (roze is eigendom gemeente, blauw is eigendom initiatiefnemer)

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

7

Afbeelding 1.8: toekomstige situatie (geel eigendom initiatiefnemer, groen is eigendom gemeente)

1.4 Geldende juridische regelingen De locatie Laaresstraat 27 valt onder het bestemmingsplan ‘Laares 2014’ dat op 15 december 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk. Dit bestemmingsplan en de bestemmingsplannen die hierna worden genoemd maken sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Enschede. Zoals hiervoor aangegeven past de beoogde ontwikkeling niet in de geldende regels. Daarnaast gelden de (paraplu)bestemmingsplannen "Kwalitatief sturen op appartementen 2022" (30-01-2023), "Parkeren Enschede" (11-3-2019), "Onzelfstandige bewoning Enschede 2022" (05-04-2023), "Cultuurhistorie" (62-2017) en "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid) (18-11-2014) en “Reparatie bouwregels bijbehorende bouwwerken in bestemmingsplannen” (10-6-2024) en “aanpassing binnenplanse afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden voor Omgevingswet” (13-5-2024).

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

8

Afbeelding 1.9: uitsnede omgevingsplan Laaresstraat 27 (bron: regelsopdekaart.nl)

1.5 Afwijken van het omgevingsplan met een BOPA Er is in de huidige situatie sprake van een woonbestemming op het perceel (evenals een aanduiding ‘maatschappelijk). Er geldt voor een gedeelte van het perceel een bouwvlak. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De hoogte die is toegestaan binnen het bouwvlak bedraagt maximaal 12 meter. Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat deze binnen en buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte maximaal 4,5 meter mag bedragen. Met de bouw van het appartementengebouw wordt er buiten het bouwvlak gebouwd en wordt er hoger gebouwd dan op grond van het geldende omgevingsplan/regels van het omgevingsplan (tijdelijke deel, onderdeel ‘Laares 2014’) is toegestaan.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

9

Hoofdstuk 2 Participatie, procedure en kostenverhaal 2.1 Participatie Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een Bopa moet de gemeente aangeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze het gemeentelijke participatiebeleid is toegepast. Gemeente Enschede heeft de 'Participatieverordening gemeente Enschede 2022' en de op basis daarvan opgestelde "handreiking participatie voor initiatieven Omgevingswet". De principes uit deze handreiking zijn gevolgd bij deze BOPA. In de ‘Lijsten adviesrecht en participatieplicht’ is daarnaast aangegeven in welke situaties participatie verplicht is gesteld. Dit plan valt onder categorie 1 van deze lijsten (het bouwen van woningen/woongebouwen vanaf 15 woningen ten opzichte van wat het omgevingsplan toestaat) en daarmee geldt dat participatie verplicht is. Concreet houdt dat in dit geval in dat de initiatiefnemer contact heeft opgenomen met de wijkcommissie Laares. Er is een toelichting gegeven op het plan aan de voorzitter van de wijkcommissie en er heeft een bespreking van de plannen in de openbare wijkvergadering plaatsgevonden. Daarnaast heeft de ontwikkelaar een informatiebijeenkomst georganiseerd voor belanghebbenden, met name buurtbewoners.

De uitkomsten van de participatie is opgenomen in het participatieverslag (d.d. 27 november 2024). Deze is als bijlage opgenomen. Er zijn verschillende opmerkingen op het plan gemaakt. In het participatieplan is een reactie gegeven op de opmerkingen en is aangegeven of de opmerking heeft geleid tot aanpassing van het plan. Er zijn aan de hand van de opmerkingen een aantal aanpassingen in het bouwplan gedaan. Zo is de entree/hoofdingang van het gebouw verplaatst naar de andere zijde van het perceel (niet meer aan de Zwanensteeg) en wordt een dichte haag geplaatst op de erfgrens met de Zwanensteeg.

2.2 Procedure BOPA Uitgebreide voorbereidingsprocedure Voor de ingediende aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit op locatie Laaresstraat 27 is de uitgebreide voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 Awb van toepassing wanneer sprake is van één van de onderstaande gevallen: de aangevraagde activiteit heeft (mede) betrekking op de uitvoering van het Verdrag van Aarhus (art. 16.65, 3e lid Ow de aangevraagde activiteit heeft (mede) betrekking op een rijksmonumentenactiviteit, een Natura 2000 activiteit of een milieubelastende activiteit die is genoemd in art. 10.24, 1e lid Ob; als de aanvrager om toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure heeft verzocht (art. 16.65, 1e lid onderdeel b Ow); als het bevoegd gezag de uitgebreide voorbereidingsprocedure op de ingediende aanvraag van toepassing verklaart (art. 16.65, 4e lid Ow) In dit geval is in overleg met initiatiefnemer de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing verklaard. Terinzagelegging ontwerpbesluit Het ontwerpbesluit wordt voor een periode van zes weken digitaal ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging biedt een ieder de mogelijkheid om tijdens die periode zienswijzen naar voren te brengen bij burgemeester en wethouders.

De bekendmaking van de terinzagelegging en de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen wordt digitaal gepubliceerd in het Gemeenteblad en daarnaast ook in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis". Zienswijzen Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt. Dit verslag wordt door burgemeester en wethouders betrokken bij de besluitvorming omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning. Het verslag wordt voorafgaand aan de besluitvorming toegezonden aan aanvrager en de indieners van zienswijzen. Daarbij wordt de mogelijkheid geboden tot het geven van een nadere mondelinge toelichting voorafgaand aan de besluitvorming door burgemeester en wethouders. Rechtsbescherming De verleende omgevingsvergunning is voorbereid met de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Belanghebbenden kunnen beroep instellen bij de Rechtbank. Vervolgens is er nog de mogelijkheid tot instellen van hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

10

Vooroverleg Er zijn bij dit plan geen ruimtelijke belangen van andere gemeenten, Waterschap Vechtstromen, of het Rijk in het geding. In beginsel is vooroverleg alleen aan de orde in gevallen die expliciet als provinciaal belang benoemd zijn in het provinciale beleidskader ‘Samenwerken en sturen bij ruimtelijke ontwikkelingen’. Onderdeel van het beleidskader is een uitzonderingenlijst met gevallen waarvoor geen vooroverleg met de provincie noodzakelijk is. In dit geval is sprake van een woningbouwontwikkeling van minder dan 50 woningen. Dergelijke initiatieven in stedelijk gebied zijn uitgezonderd van vooroverleg. Ook zijn er geen andere provinciale belangen aan de orde.

2.3 Kostenverhaal De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden moet de gemeente kosten maken. Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De gemeente is verplicht om in bepaalde gevallen deze kosten te verhalen. Het sluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur. Als het niet gelukt is een overeenkomst af te sluiten, dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren. Kostenverhaal en deze BOPA De beoogde ontwikkeling betreft een bouwplan zoals bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit waarvoor kostenverhaal wettelijk verplicht is. Er is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin het kostenverhaal geregeld is.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

11

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets 3.1 Toetsing aan de instructieregels van het Rijk In deze paragraaf wordt de aangevraagde omgevingsvergunning voor een BOPA getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl; afdelingen 5.1, 5.2 en 5.3). Die instructieregels zijn gesteld met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL) in het omgevingsplan. Ook een BOPA moet hier aan voldoen, omdat dit een ‘afwijking’ van het omgevingsplan is die later verplicht opgenomen moet worden in het omgevingsplan. Deze motivering gaat alleen in op instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten). Radarverstoring Artikel 5.150 t/m 5.155 van het Bkl (par 5.1.7) bevatten instructieregels ten aanzien van radarverstoring. Dat kan relevant zijn bij hoogbouw. De BOPA voldoet aan de instructieregels. De hoogte van de bebouwing (maximaal 4 bouwlagen) is dusdanig dat van radarverstoring geen sprake kan zijn. Hoogspanningsverbinding Artikel 5.159 van het Bkl (par 5.1.7) bevat instructieregels ten aanzien van het waarborgen van de functionaliteit van hoogspanningsverbindingen van 220 Kv en meer (vitale rijksinfrastructuur).

De BOPA voldoet aan de instructieregels. Dergelijke hoogspanningsverbindingen zijn niet in of in de nabijheid van het projectgebied aanwezig. Sociale huur, middeldure huur sociale koop en realisatie woningen in particulier opdrachtgeverschap Deze BOPA maakt de realisatie van 27 sociale huurappartementen mogelijk. De BOPA voldoet aan de instructieregels op dit punt in artikel 5.161c van het Bkl (par 5.1.7a), omdat wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst dat de sociale huurwoningen tenminste 15 jaar beschikbaar blijven voor de betreffende doelgroep sociale huur en dat de woningen voldoen aan de definitie en huurprijsgrens van sociale huurwoningen zoals genoemd in de Doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur Enschede 2021. Toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking Artikel 5.162 van het Bkl (par 5.1.8) bevat een regel ten aanzien van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte: "Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking". De BOPA voldoet aan deze instructieregel, omdat in het ontwerp van de buitenruimte de toegankelijkheid is geborgd.

Conclusie Deze BOPA voldoet aan de instructieregels van het Rijk.

3.2 Toetsing aan de instructieregels van de provincie Overijssel In deze paragraaf wordt de BOPA getoetst aan beleid en regelgeving van de provincie Overijssel, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen (en BOPA) in hoofdstukken 4 en 7 van de provinciale omgevingsverordening Overijssel 2024. Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze BOPA. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten). Ruimtelijke kwaliteit In afdeling 4.3 van de omgevingsverordening is opgenomen dat omgevingsplannen een onderbouwing moeten bevatten waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het plan getoetst worden aan het 'uitvoeringsmodel' en de 'catalogus gebiedskenmerken' uit de Omgevingsvisie Overijssel (artikel 4.9). Deze wijziging is daar niet mee in strijd.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

12

Afbeelding 3.1: uitvoeringmodel provincie Overijssel (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Ontwikkelingsperspectief De locatie Laaresstraat 27 kent als ontwikkelingsperspectief ‘wonen en werken binnen de stedelijke netwerken’. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toets Met de sloop van de leegstaande bebouwing en nieuwbouw van 27 appartementen is er sprake van herstructurering en transformatie in bestaand bebouwd gebied. Het gebouw wordt energieneutraal en gasloos uitgevoerd. Bij de ontwikkeling wordt ruimte gereserveerd voor groen en water, waardoor rekening wordt gehouden met klimaatverandering.

Natuurlijke laag Binnen de Natuurlijke Laag is de planlocatie aangemerkt als ‘stuwwallen’. Gezien de ligging in bestaand stedelijk gebied zijn de kenmerken van deze laag niet als zodanig herkenbaar. De wijk De Laares loopt gemiddeld van oost op hoogte van +50.38 m N.A.P. naar west op een hoogte van +43.00 m N.A.P. Binnen de Stedelijke laag heeft de planlocatie de aanduiding ‘bebouwingsschil 1900-1955’. De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm(bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken. De schil is op te delen in wijken met individuele panden, gekenmerkt door veel variatie in bebouwing en veel (individueel en openbaar) groen. De wijken op basis van de fabrieksdorp-/tuindorp-principes zijn juist herkenbaar aan een hechte stedenbouwkundige en architectonische eenheid op basis van collectieve principes. Als herstructurering etc.

plaats vindt in de tuindorpen en fabriekswijken, dan voegt de vernieuwde/nieuwe bebouwing zich in de structuur van de bebouwde massa en groenstructuur, gericht op behoud van eenheid en eenduidigheid, met oog voor details.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

13

Toets De nieuwe bebouwing voegt zich qua bouwmassa en hoogten in de structuur van de bestaande bebouwde massa en groenstructuren. Bestaande groenstructuren rondom en op het perceel blijven waar mogelijk behouden en daarnaast wordt er nieuw groen aangelegd: een groenstrook aan de Laaresstraat, nieuwe bomen en struiken en het gebruik van halfverharding. Overige lagen In de Laag van het agrarisch cultuurlandschap en Laag van de beleving heeft de locatie geen kenmerken. Wonen, werken en recreëren Afdeling 4.5 van de Omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels ten aanzien van woningbouw, detailhandel, werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren) en verblijfsrecreatie (vooral over recreatiewoningen). Zoals in paragraaf 3.3 toegelicht past de BOPA in het lokale Enschedese beleid (Woonvisie). Dit lokale beleid is opgesteld in lijn met het provinciale beleid. Daarmee voldoet de ontwikkeling ook aan de Omgevingsverordening. Het perceel Laaresstraat 27 is gelegen in een boringsvrije zone, de boringsvrije zone Kotkamp-Schreurserve. De regels hierover zijn in afdeling 3.6 (Grondwaterbescherming) en 4.8 (Grondwaterbeschermingsgebieden) gesteld. Dit met het oog op de bescherming van de kwaliteit van het grondwater dat wordt gebruikt voor de bereiding van water voor menselijke consumptie.

In de Omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen ten behoeve van milieubelastende activiteiten op bedrijfslocaties in boringsvrije zones die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de kwaliteit van het grondwater dat wordt gebruikt voor de bereiding van water voor menselijke consumptie. In deze BOPA is geen sprake van een bedrijfslocatie. De instructieregels zijn daarom niet van toepassing. Naast de instructieregels gelden vanuit de verordening ook regels. In artikel 3.42 van de Omgevingsverordening is bepaald dat het in de boringsvrije zone Kotkamp - Schreurserve in Enschede verboden is om: a. lozingen in de bodem te doen dieper dan 5 meter onder het maaiveld; en b. bodemenergiesystemen aan te leggen dieper dan 5 meter onder het maaiveld. In de boringsvrije zone Kotkamp - Schreurserve in Enschede is het daarnaast verboden om mechanische ingrepen uit te voeren dieper dan 5 meter onder het maaiveld, zonder dit voor het begin ervan te melden. In dit geval worden er warmtepompen gerealiseerd, waarbij er geen boringen in de grond plaats vinden. Een nadere beschouwing op de regels is daarom niet verricht. Conclusie Deze BOPA voldoet aan de instructieregels van de provincie.

3.3 Toetsing aan gemeentelijk beleid In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan gemeentelijk beleid dat relevant is voor deze BOPA. In paragraaf 3.5 (Omgevingsaspecten) komen, voor zover relevant voor deze wijziging, sectorale beleidsstukken aan bod, zoals het Water- en Klimaatadaptatieplan (WEK) en het archeologiebeleid. Omgevingsvisie De gemeenteraad van Enschede heeft op 7 juli 2025 de Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingswet (en daarmee de Omgevingsvisie) heeft als doel het bereiken van een balans. Een balans tussen een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. De Omgevingsvisie is een lange termijnvisie die inzicht in en richting geeft aan de samenhang tussen alle aspecten die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving beïnvloeden. In de Omgevingsvisie geven we richtinggevende voorstellen en maken we keuzes. Hoe willen we dat Enschede er in 2050 uitziet? We proberen met de kennis van nu zo open en gedegen mogelijk een goed toekomstbeeld van Enschede te schetsen. Het begrip fysieke leefomgeving omvat alle elementen die de kwaliteit van de ruimte bepalen voor mens, plant en dier. Denk aan bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Er is ook een sociale leefomgeving.

Denk aan hoe we met elkaar omgaan, hoe we elkaar ontmoeten, de voorzieningen die er zijn in een buurt, de werkgelegenheid die er is, bereikbaarheid van voorzieningen en het veiligheidsgevoel van inwoners. En aan de organisaties die onze sociale leefomgeving ondersteunen. Bijvoorbeeld zorg- en welzijnsinstellingen, buurtcentra en andere voorzieningen die welzijn stimuleren en sociale contacten mogelijk maken. Enschede is in de toekomst de groene, innovatieve centrumstad van de Euregio. Het groen is altijd dichtbij en het voorzieningenniveau is hoog. Een gemeente waarin iedere inwoner zo zelfstandig, gelukkig en gezond mogelijk leeft. De stad heeft meer inwoners en technologie ondersteunt ons dagelijks leven.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

14

Onze regionale en (inter)nationale positie is versterkt, talent komt graag naar Enschede en vestigt zich hier. De lokale identiteit en menselijke maat zijn voelbaar, met oog voor de leefomgeving en leefsituatie van alle inwoners. Enschede is een internationale stad waarin noaberschap leeft. In onze wijken zijn zogenaamde ontmoetingsplekken waar infrastructuur en voorzieningen samenkomen. Een winkelcentrum is daar een voorbeeld van. We geven op deze plekken ruimte aan nieuwe initiatieven. We hebben bronpunten in onze stad. Dat zijn ontmoetingsplekken waar we verstedelijken, vanwege de strategische ligging. Op deze locaties initiëren we grotere ontwikkelingen.

Afbeelding 3.2: Toekomstbeeld Enschede Om het bovenstaande toekomstbeeld te realiseren, volgen we een aantal hoofdlijnen. Zo maken we water en bodem sturend en versterken we de sponswerking van onze ondergrond. Ten tweede bouwen we voort op onze identiteit en kennen de ziel van de plek. Dit doen wij door het beleven, benutten en beschermen van de cultuurhistorische identiteit. De derde hoofdlijn is dat wij mens en landschap centraal stellen. We bouwen aan een robuust groen netwerk in en om de stad, zodat het groen altijd dichtbij is. Ten vierde kiezen we voor zuinig ruimtegebruik. We ontwikkelen de internationale corridorstad met bronpunten en buurten met vitale ontmoetingsplekken voor jong en oud. Ook houden we rekening met de dubbele vergrijzing in onze stad. Hierbij laten we ruimte voor initiatieven vanuit de stad die mogelijk niet exact in bovenstaand profiel passen, maar wel een bijdrage leveren aan de stad die we willen zijn. Ook bieden we ruimte aan stadsvernieuwing ter verbetering en versterking van de wijken. Als laatste houden we onze sociale voorzieningen, bereikbaarheid, het aantal arbeidsplaatsen, werken en wonen in balans met ons inwoneraantal. Er wordt onder meer gekozen voor ruimte voor verdichting (wij kiezen voor zuinig ruimtegebruik): We beschermen en koesteren ons buitengebied en kiezen voor duurzaam omgaan met ruimte en voorraden.

We willen uitbreiding van de stad in het buitengebied zoveel mogelijk voorkomen. Daarom bouwen we aan een compacte stad in het groen. Dat doen we door vooral in de stad te verdichten. Juist waar mensen en functies samenkomen, is de dynamiek te vinden. We ontwikkelen op kleinere schaal nieuwe woningen en benutten de ruimte beter. In de ontwerp-Omgevingsvisie van de gemeente Enschede is het perceel gelegen in het ‘stedelijk compact’ woonmilieu. In dit woonmilieu wordt beperkt ruimte geboden voor nieuwbouw en verdichting. De kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van openbaar groen, het realiseren van groen in voortuinen en binnenterreinen is hierbij van belang. Het streven is om nieuwe woonvormen toe te voegen, om de doorstroming in de wijken te verbeteren. Nieuwbouw kan compacter, waarbij de bouw van gemiddeld 3 bouwlagen uitgangspunt is. Parkeren is schaars in dit type woonmilieu. Vergroenen en herinrichting van de openbare ruimte mag niet ten koste gaan van parkeerruimte. Parkeren op eigen terrein, binnenterrein en in/op of onder bebouwing bieden hiervoor de oplossing. Toets

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

15

Middels deze BOPA wordt een bestaand leegstaand gebouw in bestaand stedelijk gebied gesloopt. Er vindt daarna nieuwbouw plaats van 27 appartementen (sociale huur). Door gestapeld te bouwen wordt compact gebouwd en het ruimtegebruik geïntensiveerd. Hierdoor is er sprake van zuinig ruimtegebruik. Met de toevoeging van dit type en aantal woningen wordt bijgedragen aan passende woningen binnen Enschede. Er is behoefte aan dit type woningen. De realisatie van dit plan zorgt ook voor doorstroming in de wooncarrière van inwoners. Parkeren vindt plaats op eigen terrein (halfverharding). Rondom de bebouwing wordt nieuw groen aangelegd, inclusief wadi. Uit bovenstaande volgt dat de ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie. Woonvisie De Woonvisie Enschede 2024 (geldend vanaf 5 april 2024) zijn de doelstelling neergelegd ten aanzien van wonen in Enschede. Hierbij wordt voorgesorteerd op de transitie naar een volkshuisvestelijk programma (woonprogramma zoals verplicht gesteld onder de Omgevingswet). Daarbij is rekening gehouden met het Toekomstbeeld Enschede. Relevante uitspraken daaruit zijn opgenomen in de Woonvisie. In de stad streven wij naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. De ambitie van Enschede om te groeien naar 170.000 inwoners in 2030 biedt kansen om op de opbouw te sturen. Tot 2032 worden 9300 woningen toegevoegd.

Dit doen we onder andere door het aantrekken en behouden van talent. We richten ons daarbij niet alleen op de lokale opgave, maar willen ook invulling geven aan de bovenregionale opgave. Hierover maakten we in de Twentse Woondeal eerder al afspraken met de Twentse gemeente, provincie Overijssel en het Rijk. In de Woondeal Twente zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid van nieuwbouw. In de basis dient de woningprogrammering van elke gemeente te bestaan uit 30 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure woningen en 30 procent dure woningen. Er wordt gezocht naar locaties voor sociale huur. Naast groei van de stad houden we ons bezig met de ontwikkeling van de bestaande stad naar de toekomstige stad. Verandering door stedelijke transformatie, wijkaanpakken en het invulling geven aan lege plekken in de bestaande stad zorgt voor aantrekkelijke woon- en leefmilieus. Goede voorzieningen, zowel maatschappelijk, sport en recreatief, zijn daarbij een belangrijke aantrekkingskracht en zorgen ook voor ontmoeting en verbinding tussen inwoners onderling. Maar ook goed onderwijs, een bruisend studenten- en uitgaansleven, uitdagende banen en culturele voorzieningen geven de stad kleur en dragen bij aan de aantrekkelijkheid. We programmeren adaptief. Dat wil zeggen: we faciliteren de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen, daaronder van de doelgroepen (zie hieronder).

De CBS-prognose, aangevuld met ons beleidsrijke ambitiescenario, is hierbij leidend. Hiertoe bereiden we voor de (middel)lange termijn woningbouwplannen voor die we richting uitvoering brengen als de vraag zich voordoet. De programmering is in de Woonvisie opgenomen. We sturen met een doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur op de ontwikkeling van woningen in deze woningmarktsegmenten. Dit doen we zolang het woonbehoefteonderzoek voldoende schaarste uitwijst. Sociale huurwoningen worden alleen gerealiseerd door de woningbouwcorporaties. We bouwen woningen voor meerdere doelgroepen, waarbij we ons bij voorkeur richten op een combinatie van verschillende doelgroepen waarmee segregatie en/of leefbaarheidsproblematiek kan worden voorkomen. We vergroten het aantal nultredenwoningen door dit als uitgangspunt op te nemen voor nieuwe te ontwikkelen appartementen. Deze woningen zijn duurzaam inzetbaar, technisch aanpasbaar: toegankelijk en voor meerdere doelgroepen geschikt. Toets Met deze BOPA wordt een bestaand perceel in stedelijk gebied getransformeerd. Met de realisatie van 27 appartementen worden 27 extra woningen toegevoegd aan de woningvoorraad in Enschede. Daarmee wordt bijgedragen aan het realiseren van de totale woningbouwopgave van 9300 woningen in Enschede.

De Laares kent relatief weinig appartementen voor ouderen en talent ten opzichte van haar totale woningvoorraad. Dit transformatieproject, liggend op een centrale plek in de wijk, is een goede toevoeging op de bestaande woningvoorraad voor de wijk om de doorstroming te bevorderen en talent vast te houden. Met dit plan wordt bijgedragen aan de doelen vanuit de Woonvisie en wordt ingezet op de doelen van de stad: een inclusieve samenleving waarin iedereen kan meedoen en talent aantrekken en vasthouden. Waarbij de focus ligt op inwoners waarvoor het aanbod nu niet goed aansluit op de vraag in de Laares: ouderen en talent. Met de toevoeging van deze appartementen wordt hieraan bijgedragen.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

16

3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is en 'nieuw' is. Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bkl (Artikel 5.129g) verstaan: een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor of een plan 'voldoende substantieel' is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt dat. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Voor woningbouw is dat vanaf 12 woningen. Daarnaast is de Overijsselse Ladder voor duurzame verstedelijking (afdeling 4.2 provinciale Omgevingsverordening) van toepassing wanneer er sprake is van een extra ruimtebeslag. Ook als de Ladder niet van toepassing is, moet wel de evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden gemotiveerd. 'Stedelijke ontwikkeling' en deze BOPA In deze BOPA worden 27 appartementen mogelijk gemaakt.

Onderstaand wordt nagegaan of daarbij sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bkl. De ontwikkelingen die als 'stedelijke ontwikkeling' moeten worden aangemerkt worden vervolgens getoetst aan de Ladder Duurzame Verstedelijking en aan de Overijsselse Ladder. Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt. Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het planologische besluit (zoals omgevingsplan of BOPA) ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet. Voor wonen geldt zoals aangegeven vanuit jurisprudentie de lijn dat er vanaf 12 extra woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Het plan heeft betrekking op de sloop van bestaande bebouwing en de nieuwbouw van 27 appartementen, in maximaal 4 bouwlagen (gedeelte van gebouw). Er is in dit geval sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling want er worden meer dan 11 woningen gerealiseerd. Er is daarbij sprake van bouwen in bestaand stedelijk gebied. Een bestaand bebouwd perceel wordt geherstructureerd en krijgt een nieuwe passende invulling. Er wordt geen aanspraak gemaakt op de groene ruimte. De behoefte aan deze woningbouwontwikkeling is beschreven in paragraaf 3.3. In de Omgevingsverordening is daarnaast de volgende bepaling opgenomen. Overijsselse Ladder voor Duurzame Verstedelijking: Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toets Deze BOPA maakt de herontwikkeling van een bestaand bebouwd perceel in bestaand stedelijk gebied mogelijk. Er is geen sprake van ruimtebeslag in de Groene Omgeving (=buitengebied/landelijk gebied).

Een nadere toets aan de Overijsselse ladder is daarom niet vereist. Het plan voor herontwikkeling past overigens goed in de uitgangspunten van de Ladder, omdat er sprake is van herstructurering en transformatie van een bestaand bebouwd perceel.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

17

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst op de omgevingsaspecten die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling. Waarom is de ontwikkeling op deze locatie niet onuitvoerbaar en welke randvoorwaarden en eisen worden daarbij gesteld?

4.1 Welstand, beeldkwaliteit en landschappelijke waarden De instructieregels in paragraaf 5.1.5 van het Bkl, over het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden, zijn niet van toepassing op Enschede. Deze gaan over de Waddenzee en de kust. Welstand en beeldkwaliteit In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het gebied van deze BOPA geldt de welstandsidentiteit ‘Dorpse linten'. Hierover is in de Welstandsnota het volgende opgenomen: In de Middeleeuwen was Enschede een kleine kern, door een spinnenweb van lange zandpaden verbonden met de buurtschappen in de omgeving. Door de eeuwen heen werden langs deze zandpaden huizen en bedrijfjes gebouwd. Zo groeiden ze uit tot lange linten aaneengesloten bebouwing. Inmiddels zijn de linten ingesloten in de stad maar als zodanig nog steeds goed herkenbaar. De bebouwing kenmerkt zich door een grote variatie in bouwstijlen en materiaal. Elk pand is anders. Tegelijkertijd vertoont de bebouwing binnen een lint overeenkomst in hoogte en type. De panden zijn allemaal hoger dan breed en hebben meestal twee lagen, al dan niet met een kap. De voordeuren zijn op straatniveau, de voorgevels hebben ramen.

Een belangrijk kenmerk is ook dat de meeste panden direct aan de straat staan. In een paar linten komen panden voor die wat van de rooilijn afstaan en een voortuintje hebben. Door dit alles bieden de linten een gevarieerd maar samenhangend beeld en een levendige maar ontspannen sfeer. Kortom, ze hebben nog steeds een dorps karakter. De kwaliteit van de bebouwing is wisselend. Sommige linten hebben een fraai voorkomen, andere zien er minder verzorgd uit. Monumentjes staan naast panden die rijp zijn voor afbraak, hoogstandjes van architectuur worden afgewisseld met gewone huisjes. Maar de dorpse linten zijn hoe dan ook een kweekvijver van bouwactiviteiten. Hierdoor blijven ze zich aanpassen aan de eisen van de tijd. In de welstandscategorie zijn specifieke criteria opgenomen waaraan bouwplannen worden getoetst. Het bouwplan is voorgelegd aan de Stadsbouwmeester. Het bouwplan is akkoord bevonden. Landschappelijke waarden Op de locatie aan de Laaresstraat 27 is bebouwing met een daarachter gelegen tuin aanwezig. Het perceel wordt op de erfgrenzen omzoomd met groen. Aan beide zijde van de toegangsweg richting de parkeerplaats is daarnaast ook een groenstrookje aanwezig. De locatie heeft geen landschappelijke waarden op basis van het Groenambitieplan.

Samengevat is in het Groenambitieplan de droom opgenomen dat Enschede als een groot groen park is, met ruimte voor mens, plant en dier. Dit door bestaand groen te verbeteren, en door nieuwe bloemen, planten en bomen toe te voegen. In het Groenambitieplan wordt verteld hoe we dat kunnen doen, en welke keuzes we daarvoor moeten maken. Er gelden vanuit het Groenambitieplan geen specifieke uitgangspunten voor deze locatie. Algemeen geldt dat bij elke nieuwbouw en herinrichting die plaats vindt in Enschede, dit moet bijdragen aan een verdere kwalitatieve vergroening van Enschede. Het is daarbij belangrijk dat we aan de voorkant van het project of de ontwikkeling bewust kiezen voor het vergroenen en daar ook de ontwerp-, inrichtings- en beheerkeuzes op aanpassen. Met de uitvoering van het bouwplan zal een deel van het bestaande groen verdwijnen, maar tegelijkertijd wordt nieuw groen aangelegd in de vorm van een groenstrook/wadi aan de Laaresstraat en de Zwanensteeg, aan de achterzijde van het nieuw te realiseren gebouw wordt een parkeerplaats aangelegd met daarbij ruimte voor groen in de vorm van bomen met en onderbegroeiing. Daarmee wordt bijgedragen aan zichtbaar groen, dat bijdraagt aan klimaatadaptatie en de leefbaarheid.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

18

Beschermwaardige bomen Op 7 juli 2025 geeft de gemeenteraad nieuwe bomenregels vastgesteld. Voor alle bomen met een stamomtrek gelijk aan of groter dan 1 meter (gemeten op 1,30 meter hoogte) is vanaf nu altijd een vergunning nodig. De vergunningsplicht geldt ook voor alle bomen op de gemeentelijke bomenkaart. Een gemeentelijke meldplicht is er niet meer. Wie toch een boom kapt, moet één of meer nieuwe bomen terugplanten. Er gelden uitzonderingen op de regels. Deze staan in de Verordening Kwaliteit leefomgeving en de bijbehorende nadere regels. In afbeelding 4.1 is de projectlocatie weergegeven evenals het beleid van de Bomenkaart.

Afbeelding 4.1: uitsnede Bomenkaart Enschede (locatie indicatief met gele belijning aangegeven) In het gebied van deze BOPA (gele belijning is projectlocatie) zijn geen beschermwaardige bomen aanwezig. Er worden geen vergunningplichtige bomen gekapt. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het perceel al deels is opgeschoond, waarbij verschillende bomen en struiken verwijderd zijn. Hiervan is reeds in een eerder stadium door de gemeente beoordeeld dat hiervoor geen toestemming vereist was. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een onaanvaardbare aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en is niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

4.2 Cultuurhistorische waarden Uit het Besluit kwaliteit leefomgeving volgt dat gemeenten voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime moeten opnemen in het omgevingsplan. Het Bkl bevat hiervoor instructieregels in artikel 5.130 (par 5.1.5.5; behoud cultureel erfgoed). Ook de Omgevingsverordening van de provincie bevat instructieregels voor cultureel erfgoed (artikel 4.12).

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

19

Cultuurhistorische waarden en deze BOPA In het gebied van deze BOPA komen geen cultuurhistorisch waardevolle objecten, elementen en structuren voor. Er is in het kader van het plan voor sloop en nieuwbouw op het perceel een cultuurhistorische QuickScan en waardestelling uitgevoerd. De resultaten zijn vervat in het rapport van Belfort ‘Laaresstraat 27 in Enschede, cultuurhistorische quickscan en waardestelling’, d.d. 1 december 2022 (project 0157). Voor het opstellen van de cultuurhistorische waardestelling zijn de criteria uit de Beleidsregel Koesteren cultuurhistorie van de gemeente Enschede gehanteerd. Daarbij zijn de architectonische waarden, stedenbouwkundige en ensemble waarden, architectuur- en bouwhistorische waarden en cultuurhistorische waarden en gebruikshistorie, zeldzaamheidswaarde beoordeeld. De conclusies daarvan zijn als volgt: Volgens de Beleidsregel Koesteren cultuurhistorie wordt bij een aanduiding ‘karakteristiek’ onderscheid gemaakt tussen beeldbepalende objecten en structuurbepalende objecten. Een object moet aan één of meerdere van de genoemde criteria positief voldoen. Beeldbepalende en structuurbepalende objecten bezitten ruimtelijke en cultuurhistorische waarden. Een beeldbepalend object heeft in ieder geval hoge architectonische waarden. Laaresstraat 27 scoort voornamelijk hoog op de cultuurhistorische waarden en de gebruikshistorie.

Het gaat hierbij om de relatieve herkenbaarheid van het gebouw als historisch zalencentrum, de voormalige functie als Spaanse Sociëteit en de vele verhalen en herinneringen die aan het gebouw verbonden zijn. De architectonische waarden, de stedenbouwkundige- en ensemblewaarden, de architectuur- en bouwhistorische waarden en de (bouwkundige) zeldzaamheidswaarde zijn echter vrij beperkt door de sloop van de grote concert- en feestzaal uit 1926 en door de modernisering en verandering van het oorspronkelijke exterieur en interieur. Aan de hand van de beoordeling in de Beleidsregel is daarom geadviseerd om Laaresstraat 27 geen aanduiding ‘karakteristiek’ (beeldbepalend/ structuurbepalend) te geven (via het omgevingsplan). Deze aanbevelingen zijn door de gemeente overgenomen. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor sloop van het pand aanwezig vanuit cultuurhistorische waarden. Conclusie Cultuurhistorische waarden vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de BOPA. Daarmee wordt voldaan aan de instructieregels van het Rijk (Bkl) en de provincie (Omgevingsverordening).

4.3 Archeologische waarden In de gemeente Enschede is een archeologisch beleidskaart opgesteld. Op basis van deze kaart valt het gebied van deze BOPA onder de aanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied b' (zie de blauwe ster in de afbeelding hieronder)

Afbeelding 4.2: uitsnede archeologische beleidskaart van Enschede

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

20

In 'archeologisch onderzoeksgebied b' mogen geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m² hebben. Beleidskaart in relatie tot deze BOPA De verstoring is minder dan 2500 m2. Dat betekent dat er geen onderzoeksplicht is. In het Omgevingsplan is de aanduiding ‘archeologisch onderzoeksgebied b’ aanwezig. Dit verandert niet door de Bopa en deze aanduiding met regels blijft dus bestaan. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de archeologische waarde geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van de voorgestelde wijziging van het Omgevingsplan. Daarmee wordt ook voldaan aan de instructieregels van het Rijk in artikel 5.130 (par 5.1.5.5) van het Bkl (behoud cultureel erfgoed).

4.4 Verkeer Parkeren Om de parkeerbehoefte te berekenen is gebruik gemaakt van de nota ‘Parkeernormen gemeente Enschede 2017. In het plan worden 27 appartementen gebouwd met een oppervlakte <60 m2. De parkeernorm hiervoor is 0,6 pp per woning. Dat betekent een bruto-parkeereis van 16,2 parkeerplaatsen. In de berekening houden we rekening met mogelijk dubbelgebruik. Niet alle bewoners zijn thuis als er ook bezoekers zijn, en is er dus sprake van dubbelgebruik. Rekening houdend met dubbel gebruik is de parkeereis 14,6 parkeerplaatsen. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat een nieuwe ontwikkeling niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor de parkeersituatie van de bestaande situatie en bijbehorende parkeerbehoefte. Dat leidt tot de “nieuw voor oud regeling”. Dat betekent dat de parkeervraag van de bestaande situatie afgetrokken moet worden van de parkeervraag van de nieuwe ontwikkeling. De bestaande functie betreft 400 m2 sociaal cultureel centrum. De parkeervraag die bij deze ontwikkeling hoort is 7,2 parkeerplaatsen op het maatgevende moment van de nieuwe functie, wonen. De netto parkeereis is dan ook 14,6-7,2 = 7,4 = 8 toe te voegen parkeerplaatsen. Op de planlocatie zijn aan de noordwestzijde 23 parkeerplaatsen aanwezig. Deze blijven gehandhaafd. Daarnaast worden 12 nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein en voldoet aan de parkeereis. Aan de oostzijde (Zwanensteeg) blijft het aantal bestaande parkeerplaatsen gehandhaafd. Ten aanzien van parkeren levert het plan geen belemmeringen op voor uitvoering. In onderstaande afbeelding 4.3 is de toekomstige inrichting weergegeven. In juli 2025 is de nieuwe parkeernormennota, de Nota parkeren Enschede 2025 vastgesteld door het College van Burgemeester en wethouders. Op grond van deze nota geldt voor sociale huurappartementen tot 75 m2 gebruiksoppervlakte een parkeernorm van 0,3 parkeerplaatsen (inclusief bezoekersparkeren). De norm is daarmee lager geworden dan in de eerdere parkeernormennota waarin de norm 0,6 inclusief bezoekersparkeren was. Het plan past daarmee zowel in de oude als nieuwe parkeernormennota. Vanuit parkeren bestaat er geen belemmering voor uitvoering van het plan. Fietsparkeren Wat fietsparkeren betreft wordt gebruik gemaakt van de gelijkwaardigheidsoptie. Het plan dient daarmee te voldoen aan de “Beleidsregel gemeenschappelijke fietsenstalling in woongebouwen Enschede 2021”. Dat behelst onder meer het aanleggen van scootmobielplekken en ruimte voor buitenmodel fietsen.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

21

Afbeelding 4.3: inrichting perceel parkeren en groen (bron: LKSVDD architecten) Voor appartementen met een berging geldt een parkeernorm van 3 fietsparkeerplaatsen per appartement. Dit betekent dat voor 27 appartementen 81 fietsparkeerplaatsen benodigd zijn. Er is gekozen voor een gemeenschappelijk bergingscomplex, in plaats van per woonfunctie/appartement. Het Besluit bouwwerken leefomgeving bepaalt dat elke woning moet beschikken over een afsluitbare berging om fietsen of scootmobielen beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen (artikel 4.171 en 4.172). Het is gezien de compacte opzet in relatie tot de stedenbouwkundige inpassing niet gewenst om een grote buitenberging te realiseren. Er wordt een gezamenlijke fietsenstalling/scootmobielstalling op de begane grond in het gebouw en een berging in elk afzonderlijk appartement gerealiseerd. Daarnaast wordt een kleine afsluitbare buitenstalling gerealiseerd waar ook plek is voor de stalling van fietsen en buitenmodel fietsen. Indien wordt voldaan aan de beleidsregel ‘gemeenschappelijke fietsenstalling in woongebouwen 2021’ kan een gelijkwaardige oplossing worden toegepast. Er wordt met de voorgestelde uitvoering voldaan aan het toepassen van een gelijkwaardige oplossing. Dit is onderbouwd in een notitie (document ‘gelijkwaardigheid bergingen en fietsenstalling’).

Ten aanzien van fietsparkeren en het parkeren van scootmobiels zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het bouwplan.

Omgevingsvergunning Laaresstraat 27 (ontwerp)

22

Verkeer en ontsluiting In de bestaande situatie kent het perceel geen eigen inrit. Er is alleen een poort gelegen aan de westzijde van het gebouw, voor fietsers en voetgangers. In de nieuwe situatie wordt het perceel ontsloten via de bestaande toegangsweg die aanwezig is tussen Laaresstraat 15 en Laaresstraat 27. Op grond van de huidige bestemmingsplanmogelijkheden zijn ter plaatse een woning en een maatschappelijke functie toegestaan. De laatste jaren was de Spaanse sociëteit op het perceel gevestigd. Het perceel is gelegen in een 30 km-zone. Ten aanzien van verkeersaantrekkende beweging geldt dat 27 appartementen op basis van het gemiddelde CROW-kencijfer voor productie en attractie van 3,2 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal voor midden/goedkope woningen zorgen voor 86,4 = 87 mvt bewegingen per dag. Het CROW kent voor de huidige functie geen kencijfers voor verkeersproductie en attractie. In een worst case scenario worden de parkeerplaatsen die volgens de parkeernorm bij de huidige functie horen (17 pp) slechts eenmaal benut per werkdag etmaal. Dat levert 17 x 2 = 34 verkeersbewegingen per dag op. De toename is in de worstcase dan ook 87 – 34 = 53 extra verkeersbewegingen per dag op. Deze toename van het aantal verkeersbewegingen kunnen worden opgevangen op de Laaresstraat.

4.5 Bodem- en grondwaterkwaliteit De beoogde ontwikkeling die deze Bopa mogelijk maakt is getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 Bkl (paragraaf 5.1.4.5) .Ook is het getoetst aan de instructieregels van de provincie voor omgevingsplannen. Algemeen De nadruk op het bodembeleid in Nederland ligt op de mogelijkheden die de bodem en ondergrond biedt om een locatie te gebruiken. Daaronder vallen ook eventuele bodemverontreinigingen. Drie aspecten om te komen tot een veilig en gezond gebruik van de bodem en ondergrond staan daarbij centraal: 1. Het voorkomen van een nieuwe bodemverontreiniging of aantasting van de bodem en ondergrond. 2. Het beheren en/of functiegericht saneren van een bodemverontreiniging bij het wijzigen of toekennen van een functie. 3. Het beheren van overige bodemverontreinigingen. Dit geldt met name voor locaties waar de functie en/of bestemming niet wijzigt, maar waar door vroegere activiteiten een bodemverontreiniging is ontstaan. De beoogde ontwikkeling die deze BOPA mogelijk maakt is getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 Bkl (paragraaf 5.1.4.5) .Ook is het getoetst aan de instructieregels van de provincie voor omgevingsplannen.

Uitgevoerde bodemonderzoeken Binnen het plangebied is een bodemonderzoek uitgevoerd: • Bodemportaal, 31 oktober 2023, Verkennend- en aanvullend bodemonderzoek Laaresstraat 27 te Enschede, kenmerk BO223LA03 • Bodemportaal, 29 juli 2024, resultaten aanvullend onderzoek, kenmerk BO223LA03b Uit de bodemonderzoeken blijkt dat er een verontreiniging met lood en zink tot boven de interventiewaarde op de locatie aanwezig is. De verontreiniging heeft een omvang van meer dan 25 m³. Omdat sprake is van een bodemgevoelige locatie is ook de milieubelastende activiteit 'saneren van de bodem' van toepassing. Voor lood geldt daarnaast dat op basis van het GGD-advies (2 november 2020) voor de functie ‘wonen met tuin’ aangescherpte waarden zijn geadviseerd. Vanwege de hoofddoelstelling van de Omgevingswet om te toetsen aan het aspect ‘gezondheid’ zal de bodemkwaliteit naar maatstaven van de GGD moeten voldoen aan een ‘voldoende bodemkwaliteit’. Dit betekent saneren tot onder de waarde van 90 mg*kg-1 (gecorrigeerd naar droge stof). Conclusie De sterke verontreiniging met lood en zink dient gesaneerd te worden om dit deel van de locatie geschikt te maken voor de functie wonen met tuin. Daarbij zal voor de parameter lood een terugsaneerwaarde van 90 mg/kg (gecorrigeerd naar droge stof) moeten gelden.