Kantorenvisie Enschede 2022 versie 13 maart 2023
Tekst van het document
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
HANDELINGSPERSPECTIEF CENTRUMKWADRAAT EN STATIONSGEBIED Het is belangrijk om kwalitatief nieuw aanbod te ontwikkelen, zodat de ontwikkelaars zien dat kwaliteit goed wordt opgenomen door de markt en de locatie in trek is. Het is daarentegen ook belangrijk om de leegstand niet op te laten lopen. Daarom zetten we, naast gerichte nieuwbouw, in op een mix aan maatregelen: 1. Buiten Het Stationsgebied benutten we de sterke woningmarkt en de ambitie om te groeien uit het hart, om panden, die naar verwachting niet meer worden opgenomen door de markt, te slopen of te transformeren in andere stedelijke functies. Hiervoor gebruiken we beoordelingsmethodiek van de ‘Kansenkaart’. Het beoogde effect is dat we kansarme kantoorpanden onttrekken uit de bestaande voorraad en verkleinen we de leegstand in de stad (onderdeel concentratiestrategie). 2. De komende jaren slopen of transformeren we per saldo circa 11.900 m2 in de nabijheid van het station. Hiermee halen we dus vele kansarme kantoormeters uit de voorraad en dat zal de leegstand flink doen dalen.
4. Bij nieuwe locatie- en gebiedsontwikkelingen in het stationsgebied sturen we actief op: a. Multifunctionele gebouwen (combinatie van verschillende functies). Het toestaan van deze mix aan functies bij (her)ontwikkelingen verkleint het risico voor
3. Binnen het Stationsgebied behouden we kantoorpanden die nog wel kansrijk zijn als kantoor en werken we niet meer mee aan transformatie maar stimuleren we
beleggers/ontwikkelaars en sluit aan bij de vestigingsvoorkeuren van gebruikers (functiemenging en interactie).
herontwikkeling. Herontwikkeling is dus het uitgangspunt en daarmee aanvaarden we het risico dat, een pand dat nog kansrijk is als kantoorpand maar waar niet in
b. Creëren van ruimer aanbod van flexibele kantoorconcepten. 5. Stimuleren revitalisering/herontwikkeling van bestaande panden (niet zijnde
geïnvesteerd wordt, een tijdlang leeg staat.
kantoren). De kansen op nieuwbouw van 100% kantoren zijn in de huidige markt
a. Bij grote panden met veel verdiepingen is gedeeltelijke transformatie
beperkt. We zoeken hiervoor samenwerking met partijen die flexibele concepten in
bespreekbaar, met als voorwaarde dat er serieus geïnvesteerd wordt in de
de markt zetten en daarbij breder kijken dan 100% kantoorontwikkeling (bijv. in
revitalisering van het overige deel van het pand als kantoor (kwaliteitsimpuls).
combinatie met wonen, ontmoeten, ontspanning of diensten). Voorbeelden hiervan
Uitgangspunt is dat er weinig kantoorruimte verloren mag gaan.
zijn de Melkhal, het oude ziekenhuis en het voormalig postkantoor.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
29
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
PROGRAMMERING MARKTRUIMTE VOOR NIEUWBOUW Bij een succesvolle concentratiestrategie, uitgaande van groeiscenario 2 (medium groei)
In navolging van deze visie werken we het gewenste economische programma (incl.
of de groeiambitie van 10.000 extra banen, is de verwachting van onderzoeksbureaus
kantoren) verder uit in een gedetailleerdere programmering per gebieds- of
Buck Consultants en Ecorys dat we rekening kunnen houden met een uitbreidingsvraag
locatieontwikkeling in Centrumkwadraat. Hierin beschrijven we welke kantoorconcepten
van ongeveer 25.000 m2 in het Stationsgebied.
voorzien in de behoefte en de kwaltieit van het aanbod versterken. Dit wordt dan als
Centrumkwadraat is het plangebied waar we het grootste deel van de uitbreidingsvraag
uitgangspunt voor de planvorming meegegeven aan de ontwikkelaars.
7
gaan realiseren. In dit gebied streven we naar een hoogstedelijke functiemix en hanteren we de norm van 40-40-20 (40% woningen – 40% kantoren – 20% voorzieningen). Om, in
Het is belangrijk om dit van te voren duidelijk vast te leggen richting
het licht van alle woningbouwplannen, ook de economische functie van het gebied te
projectontwikkelaars, omdat er anders alleen plannen worden gemaakt voor de meest
versterken voegen we minimaal 20.000 m nieuw kantoorprogramma toe aan het gebied.
rendabele functie (wonen) en andere belangrijke, maar minder financieel gunstige
Waar nodig kan de investeringsagenda helpen in het haalbaar maken van deze opgave.
functies, niet gerealiseerd worden. De gewenste mix van functies en de economische
2
doelstellingen komen dan onder druk te staan. Deze opgave vraagt duidelijkheid van de In bestaande en nieuwe plannen denken we van die 20.000 m2 ongeveer 15.000 m2 te
gemeente en in sommige gevallen kan het ook betekenen dat een locatie minder snel tot
kunnen realiseren. Daarvoor zijn verscheidene locaties in het plangebied in beeld. Door
ontwikkeling komt. Voor de stad is het echter zeer belangrijk dat de werkfunctie niet uit
circa 75% van de verwachte vraag naar nieuwbouw te programmeren in plaats van 100%
Centrumkwadraat verdrongen wordt en daarom weegt het risico dat de planontwikkeling
geven we onszelf de mogelijkheid om te anticiperen op veranderende
meer tijd vergt, niet op tegen het belang om de gewenste functiemix te realiseren in
marktomstandigheden en beperken we de risico’s door onzekerheden van lange termijn
Centrumkwadraat en de Stationsomgeving.
economische ontwikkelingen. Tegelijkertijd maken we het aantrekkelijker om herontwikkeling van verouderde (kantoor)panden mogelijk te maken. Door wat druk te creëren op de beschikbare ruimte stijgen de huurprijzen en daardoor kunnen er hogere kwaliteitseisen gesteld worden. Dat komt de uitstraling van het gebied ten goede en
7
Onderzoeksbureau Ecorys heeft voor Het Stationsgebied in beeld gebracht wat kansrijke functies zijn voor de toekomstige hertontwikkeling van het gebied en station. Uit hun analyse blijkt dat de kantoorfunctie een zeer kansrijke functie is.
stimuleert een duurzaam gebruik. We monitoren de ontwikkelingen goed zodat we kunnen anticiperen op veranderende omstandigheden.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
30
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
6.2
ZUIDERVAL – NIEUWE ONTWIKKELVISIE MET BREDERE MIX AAN FUNCTIES HUIDIGE SITUATIE ZUIDERVAL Op de Zuiderval wordt er medio 2021 7.000 m2 kantoorruimte aangeboden. 6.000 m2 daarvan concentreert zich in het grote pand op de Wethouder Beverstraat 185. Het pand van o.a. My Office. Zuiderval is ontwikkeld als monofunctionele kantoorlocatie aan een invalsweg en richt zich op de grotere kantoorgebruikers die een zichtlocatie en goede bereikbaarheid vanaf de snelweg belangrijk vinden. De afgelopen jaren is er weinig tot geen interesse geweest van bedrijven in de beschikbare kavels, of kregen ontwikkelaars het niet voor elkaar om voldoende toezeggingen van huurders te krijgen om op risico te gaan bouwen. Wel zijn er in de nabije omgeving nieuwe gebiedsontwikkelingen aan de gang die dit deel van de stad een ander aanzicht kunnen geven. Het gaat om de woningbouwlocatie Janninkkwartier en Cromhoffpark en het vernieuwen van het Diekmanterrein als sportcampus.
Voor specifieke doelgroepen is de Zuiderval mogelijk nog wel een interessante locatie. Met name bedrijven die afhankelijk zijn van de goede autobereikbaarheid kunnen de
MARKTPOTENTIE ZUIDERVAL
Zuiderval verkiezen boven andere kantoorlocaties. Voor hen is de bestaande
We concluderen dat, ondanks de goede kwaliteit van het vastgoed en de goede
kantoorvoorraad een alternatief maar we willen ook op een kleinere schaal
bereikbaarheid met de auto, het gebied en de huidige ontwikkelvisie maar beperkt
ontwikkelmogelijkheden voor kantoren blijven bieden. We denken dat een bredere
aansluit op de veranderende marktvoorkeuren. Naar de toekomst toe is het een minder
functiemix kan leiden tot een interessanter vestigingsmilieu en nieuwe ontwikkelingen
aantrekkelijk vestigingsmilieu voor reguliere kantoorgebruikers en we verwachten dat
die het gebied aantrekkelijker maken. Er is daarom een nieuwe visie op het gebied nodig.
Het Stationsgebied een steeds groter wordende concurrent zal zijn. Mede daarom
Het gaat daarbij specifiek om de lege kavels met de naam ‘1e rij Eeftink’ langs de
schatten we de kansen op nieuwbouwinitiatieven voor enkel kantoorgebruik als gering.
Zuiderval.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
31
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
HANDELINGSPERSPECTIEF ZUIDERVAL Er is al langere tijd geen kantoorontwikkeling meer geweest en marktonderzoek wijst uit
Als in de tussentijd een ontwikkelende partij zich bij de gemeente meldt met een plan,
dat we de komende jaren weinig belangstelling voor nieuwbouw hoeven te verwachten.
wijzen we dat niet af in afwachting van een nieuwe visie op het plangebied voor de 1e rij
Dit is het moment om na te denken over een nieuwe visie op het gebied met een
Eeftink, mits het plan van hoge kwaliteit is en zich richt op een specifieke doelgroep.
aangepaste programmering maar het uitgangspunt is dat de werkfunctie van het gebied
Uitgangspunt is dat het concept en de doelgroep niet of alleen in beperkte mate
behouden moet blijven.
concurrerend is met het aanbod in ons concentratiegebied (Centrumkwadraat en
Concreet betekent dit dat we bij uitblijvende interesse een nieuwe gebiedsvisie gaan
Stationsgebied).
opstellen voor het deelplangebied ‘1e rij Eeftink’ aan de Zuiderval. Uitgangspunten die we vanuit de kantorenstrategie meegeven zijn: ▬ We heroverwegen het programma op de ‘1e rij Eeftink’ aan de Zuiderval. ▬ Het blijft een kantoorlocatie met een dominante werkfunctie, waarbij we het vestigen van meerdere doelgroepen en een bredere mix aan functies mogelijk willen maken. Hiermee maken we het interessanter voor ontwikkelaars om te bouwen. ▬ De Zuiderval is een belangrijke invalsweg dus willen we de grootstedelijke uitstraling voortzetten maar in een andere vorm. ▬ De ‘snelwegkavel’ tegenover de nieuwe Hornbach is en blijft een plek voor een groot bedrijf of instelling dat wil profiteren van een echte zichtlocatie langs de snelweg en invalsweg. Deze kavel kan dienen als strategische ruimte voor een groot kantoor dat wil nieuwbouwen en een landmark wil realiseren op deze prominente plek. Wel dient er onderzocht te worden hoe we de bebouwingsmogelijkheden van deze kavel kunnen optimaliseren. Dit nemen we op in het traject van de nieuwe visie op de ‘1e rij Eeftink’.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
32
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
6.3
CEECEE – CREATIEVE CAMPUS ENSCHEDE HUIDIGE SITUATIE CEECEE CeeCee is een kantoorlocatie die zich specifiek richt op creatieve ondernemers en kennisintensieve bedrijven in media, technologie, ICT, design en architectuur. De afgelopen jaren is het aantal vestigingen en werkzame personen gestaag toegenomen. Is het gerealiseerde vastgoed is op dit moment geen sprake van leegstand, maar de beschikbare kavels (4) worden al jaren niet verkocht. Wel is er de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de kwaliteit van het voormalige kantoor van Grolsch. Dit gebouw is herontwikkeld tot een modern multi-tenant kantoorgebouw dat van alle gemakken is voorzien. Het gebouw beschikt sinds kort ook over een dakterras met daarop een kas, welke tevens dienstdoet als vergaderruimte en ruimte voor grotere bijeenkomsten. Op het dakterras is zelfs een jeu-de-boules baan aanwezig! Alle huurders kunnen gratis van alle functies gebruik maken o.b.v. fair use policy. Een schoolvoorbeeld van hoe een oud kantoorpand weer geschikt te maken is voor een nieuwe toekomst. NIEUWBOUW KOMT LASTIG VAN DE GROND Ondanks het feit dat het goed gaat met CeeCee en de gevestigde bedrijven het naar hun zin hebben blijft de ontwikkeling van de lege kavels uit. Geïnteresseerden die zich bij de gemeente melden voor een kavel passen vaak niet in het profiel van CeeCee of hebben een plan met andere functies dan kantoor.
Ondanks de lage leegstand durven projectontwikkelaars het nog niet aan om volledig op eigen risico een kantoor te ontwikkelen voor verhuur. En ook van eigenaar/gebruikers is er voor pure kantoorvormen weinig belangstelling de laatste jaren.
met veel stedelijke voorzieningen, is de verwachting dat de kans op nieuwbouw hier de komende jaren niet zal toenemen en de concurrentie van Het Stationsgebied sterker zal
Vanwege de veranderende vestigingsvoorkeuren van creatieve ondernemers en
worden. Uit de marktanalyse is ook gebleken dat het aandeel ICT-bedrijven in Het
kennisintensieve bedrijven naar locaties op een OV-knooppunt en dynamische omgeving
Stationsgebied de laatste jaren gestaag toeneemt.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
33
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
Los van de achterblijvende interesse in nieuwbouwkavels is het op zich een goed
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
ENSCHEDE BRUIST VEEL MEER, ZOWEL QUA STAD ALS QUA BEDRIJFSLEVEN.
functionerende locatie. Er is sprake van een gezonde mix van kantoorgebruikers en creatieve ondernemers. Ook is er sprake van interactie met andere functies in de
Nick Velten van Stimmt
omgeving. Kortom, er is geen aanleiding om het profiel te wijzigen of een nieuwe visie op het gebied te vormen. De vraag is eerder hoe we het gebied kunnen versterken en als project af kunnen ronden met behoud van kwaliteit en aantrekkingskracht.
Concreet betekent dit dat we het volgende gaan doen: HANDELINGSPERSPECTIEF CEECEE
1. We houden vast aan het huidige profiel van de Creatieve Campus Roombeek.
Het huidige profiel van creatieve campus is goed en wordt gewaardeerd door de huidige
2. We onderzoeken welke mogelijkheden het bestemmingsplan al biedt om een bredere
gebruikers in het gebied. Er zitten meerdere succesvolle ondernemers die het profiel
mix van economische functies toe te staan op de nog braakliggende kavels om zo
omarmen en zich in Roombeek thuis voelen. In 2019 is een succesvol ICT-bedrijf nog
duidelijker aan ontwikkelaars te kunnen maken welke mogelijkheden er allemaal zijn
verhuisd uit Hengelo naar CeeCee vanwege het veel bruisender Enschede. Met andere
op CeeCee.
woorden, CeeCee is in trek, functioneert goed maar ontwikkelaars willen nog niet investeren in nieuwbouw vanwege de financiële risico’s.
3. Vervolgens verkennen we of het nodig is om, aanvullend op de bestaande kaders, specifieke randvoorwaarden op te stellen waarbinnen een ontwikkelaar of ondernemer een aantrekkelijk concept kan realiseren. Doel van een dergelijk concept
Dat het nog een tijdje duurt voordat alle kavels ontwikkeld zijn is vanuit economisch
is meer dynamiek en bovenal een verbetering voor de kwaliteit van het gebied. (Over
perspectief niet onoverkomenlijk. Kavels uitgeven is immers geen doel opzich. We willen
deze aanpak organiseren we nog participatie-gesprekken met huidige gebruikers en
ook geen afbreuk doen aan het profiel of de uitstraling van het gebied. Wel zien we
geïnteresseerden in het gebied).
mogelijkheden om nieuwe ontwikkelingen te stimuleren door meerdere ondersteunende
4. De beschikbare kavels houden we beschikbaar totdat de juiste kandidaat zich meldt
functies toe te staan in het gebied. We denken daarmee meer dynamiek toe te kunnen
en zijn we geduldig. Het is een van de weinige locaties in Enschede waar een
voegen en daarmee ook meerwaarde te creëren voor de zittende ondernemers in het
eindgebruiker voor zichzelf een kantoor kan ontwikkelen.
gebied. We staan daarbij open voor creatieve ideeën uit de markt.
Die ruimte willen we blijven bieden.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
34
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
6.4
KENNISPARK TWENTE – VAN KANTOORLOCATIE NAAR INNOVATIE CAMPUS VOOR SCIENCE BEDRIJVEN Het Kennispark is een toplocatie voor ondernemend talent en innovatie. Onderdeel van het Kennispark is de Universiteit Twente, de meest ondernemende universiteit van Nederland. Kennispark Twente behoort tot de top 3 innovatiecampussen van Nederland. En niet zonder reden. Voornamelijk de intensieve samenwerking tussen kennisinstellingen, onderzoeksinstituten en ondernemers maakt deze campus tot de meest ondernemende van Europa. De plek “where science becomes business”. KENNISPARK ONTWIKKELT ZICH NIET MEER ALS KANTOORLOCATIE VOOR REGULIERE KANTOORGEBRUIKERS De propositie van Kennispark Twente wijkt af van de overige Twentse kantorenlocaties.
De lijn die we als gemeente (samen met de ondernemers en UT) hebben ingezet is dat
De voornaamste groeikracht van Kennispark zit in kennisintensieve bedrijven die gelieerd
Kennispark zich specifiek moet focussen op bedrijven die passen binnen het profiel en
zijn aan de universiteit. Een recente studie van BCI (Groeipotentie & ruimtevraag
ontwikkelstrategie van het gebied. Er wordt gewerkt aan het versterken van de kwaliteit
Kennispark Twente, december 2020) schat in dat er een ruimtevraag naar kantoren (voor
van het gebied8, maar dat is gericht op kennisintensieve science bedrijven en dus niet op
kennisintensieve bedrijven) van 30.000 m² kan zijn tot 2030. Dit kan pure kantoorruimte
de gemiddelde kantoorgebruiker. De strategie is er dus op gericht om reguliere
zijn maar ook kantoorruimte in combinatie met aanvullende labruimte of pilothalruimte.
kantoorgebruikers zoals accountants en advocaten niet meer actief te faciliteren. Zo
Anders dan van de meeste Twentse kantoorgebruikers wordt van kennisintensieve
worden bestaande en nieuwe gebouwen beschikbaar gehouden voor kennisintensieve
gebruikers op Kennispark behoorlijke intrinsieke groeikracht verwacht en bovendien
bedrijven die gebruik willen maken van de specifieke kennisontwikkeling, innovaties en
aantrekkingskracht op (boven)regionale doelgroepen.
lab- / onderzoeksfaciliteiten die op Kennispark te vinden zijn.
8
Z ie gebiedsstrategie Kennispark en Stedenbouwkundig plan (https://www.utwente.nl/.uc/fa242e8c40102e543b9018b45700283d57826878dac0c00/Stedebouwkundig-Plan-Kennispark-Twente.pdf). Er wordt momenteel ook gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor het gebied.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
35
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
HANDELINGSPERSPECTIEF KENNISPARK ALS KANTOORLOCATIE Ondanks de nieuwe ontwikkelstrategie en toekomstige aanscherpingen in het
Voor het beleid en deze kantorenstrategie betekent dat het volgende:
bestemmingsplan huisvest Kennispark nog veel reguliere kantoorgebruikers. Vooralsnog
▬ We positioneren Kennispark niet meer als een kantoorlocatie maar als een Innovatie
is dat geen probleem, want het gebied is op dit moment nog te groot en er is nog te veel
Campus voor kennisintensieve science bedrijven die aansluiten bij het profiel van het
kantoorvastgoed dat leeg staat om bedrijven nu al te verleiden zich elders in de stad te
gebied en de UT. ▬ Dit profiel wordt ook in het bestemmingsplan vastgelegd zodat nieuwe vestigers en
vestigen. Desalniettemin verwachten we de komende jaren een organische verkleuring van het gebied waarbij steeds meer de gewenste science bedrijven de vrijkomende ruimte zullen benutten ten koste van de reguliere kantoorgebruikers. Die ontwikkeling is ook al
nieuwbouw hier ook aan moeten voldoen. ▬ We werken niet meer mee aan de huisvesting van reguliere kantoorgebruikers die niet passen bij het profiel van Kennispark, voor zover onze instrumenten daartoe reiken.
gaande. Zo is KPMG vertrokken naar de Zuiderval en de verwachting is dat er meer zullen
▬ We gaan (nog) niet actief reguliere kantoorgebruikers benaderen om te verplaatsen uit
volgen. We verwachten dat op de lange termijn de aantrekkingskracht van Kennispark op
Kennispark, maar rekenen op een organische en vrijwillige verschuiving/verkleuring.
bedrijven die profiteren van de voordelen van een innovatiedistrict nabij de UT, zo groot
▬ Op termijn zullen er dus kantoorgebruikers verplaatsen van het huidige Kennispark naar andere kantoorlocaties zoals Het Stationsgebied.
zal zijn dat de huurprijzen zullen stijgen en reguliere kantoorgebruikers zullen vertrekken. Daarnaast zal deze groep kantoorgebruikers zich, in lijn met de trends en
▬ We verkennen de mogelijkheden om de algemene kantorenbestemming weg te halen
ontwikkelingen, steeds meer aangetrokken voelen tot Het Stationsgebied, mits we er in
wanneer hier een bepaald aantal jaren geen gebruik van wordt gemaakt. Zo krijgt een
slagen om daar een kwaliteitsimpuls in het kantoorvastgoed te realiseren. De nieuwe
steeds groter deel van het gebied de bestemming sciencebedrijf of sciencekantoor en
gebiedsstrategie en het toekomstige bestemmingsplan Kennispark dragen dus indirect
kunnen we vestiging van niet-passende bedrijven steeds meer voorkomen.
bij aan de concentratiestrategie richting Het Stationsgebied.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
36
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
6.5
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
KANTOREN BUITEN DE FORMELE KANTOORLOCATIES HUIDIGE SITUATIE
De totale kantorenvoorraad van Enschede is verspreid over vele plekken in de gemeente.
aan werknemers, bezoekers, organisaties en de maatschappij. In algemene zin
In woonwijken, op bedrijventerreinen, aan hoofdwegen en op kantorenlocaties zijn
constateren wij dat solitair gelegen kantoren steeds moeilijker zullen worden
kantoorpanden te vinden. Hieronder vallen onder andere verspreide kantoorgebouwen
opgenomen door de markt. Op het moment dat huurcontracten aflopen zullen steeds
en kantoorvilla’s langs de singels en invalswegen. Maar in mindere mate ook
meer van dit soort locaties te maken krijgen met langdurige leegstand.
kantoordelen op bedrijventerreinen en vaak wat kleinere kantoortjes in wijken of buurten. Kortom, de categorie ‘niet-formele kantoorlocaties’ kent veel verschillende
GEBRUIKSOPPERVLAK MET KANTOORFUNCTIE NAAR GROOTTEKLASSE
verschijningsvormen. Iets meer dan de helft van de totale kantorenvoorraad (58%) bevindt zich buiten de formele kantoorlocaties en dat geldt voor 41% van het opnamevolume. Deze groep verspreide kantoren kent relatief weinig leegstand maar toch is de verwachting dat het perspectief van deze plekken de komende jaren verslechtert. Deze vaak solitair gelegen kantoren kunnen dus een belangrijke bijdrage leveren aan de concentratiestrategie als we er in slagen een deel van de voorraad aan de kantorenmarkt te onttrekken. MARKTPOTENTIE Het verslechterende perspectief van deze categorie kantoren komt vooral door de veranderende locatievoorkeuren van kantoorgebruikers. De kantorenlocaties en kantoorpanden veranderen steeds meer van functioneel naar betekenisvol en de kantorenmarkt van de toekomst is meer gericht op het leveren van toegevoegde waarde
Bron: Gemeente Enschede Geo Informatie (17-02-2020)
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
37
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
HANDELINGSPERSPECTIEF Ter ondersteuning van de concentratiestrategie willen we het deel van de
Transformatie naar andere stedelijke functies
kantorenvoorraad dat zich buiten de kantoorlocaties bevindt verkleinen. Op die manier
Transformatie van kantoren naar andere stedelijke functies is een goed instrument om de
verkleinen we de kans op leegstand in buurten en wijken en stuwen we tegelijkertijd de
kantorenvoorraad buiten de kantoorlocaties te verkleinen. Hiermee geef je een kantoor
vraag naar kantoorruimte in de richting van de kantoorlocaties. De druk op de
een nieuwe toekomst en krijgt het weer betekenis voor de stad. We willen daarom
kantorenmarkt wordt daarmee hoger en dat vergroot de kans op investeringen in
kantooreigenaren aanmoedigen om bij langdurige leegstand in gesprek te gaan met de
bestaand vastgoed, verduurzaming en nieuwbouw op de locaties waar we dat
gemeente over een alternatieve invulling. Belangrijke voorwaarde is dat de nieuwe
graag willen.
invulling goed moet aansluiten bij de doelen van de stad en behoeften van de omgeving.
Daarnaast is het vanuit economisch perspectief ook interessant om samen met de
De gemeente gaat in navolging van deze visie een beleidsregel/beleidskader opstellen
vastgoedeigenaren te verkennen welke nieuwe bestemmingen een pand op een solitaire
waarin de voorwaarden worden vastgelegd waarbinnen de gemeente medewerking wil
locatie kan hebben. We zien tal van mogelijkheden om maatschappelijke functies in
verlenen aan een transformatieverzoek. Belangrijke elementen daarbij zijn:
wijken hier een plek te geven of ondernemerschap vanuit de buurt te stimuleren. Ook
▬ De locatie van het pand
culturele initiatieven kunnen zich op dergelijke plekken ontplooien. Deze vrijkomende
▬ De omgeving waarbinnen het pand zich bevindt
panden kunnen daarmee weer van betekenis zijn voor hun omgeving.
▬ De marktpotentie van het kantoorpand als kantoor (beoordeling via methodiek van de kansenkaart) ▬ De potentie van andere gebruiksvormen / functies in het pand. ▬ Panden die in alle redelijkheid niet kunnen voldoen aan de duurzaamheidseisen voor kantoren zoals energielabel C.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
38
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
Transformatie naar wonen De woningmarkt en de grote behoefte aan woonruimte (en flexwoningen) biedt kansen
Soms is een bestemmingswijziging niet eens nodig en hebben bijvoorbeeld kantoorvilla’s
voor transformatie. Daarbij gaat de gemeente uit van kwalitatieve toevoegingen. Dit
aan invalswegen een mede bestemming wonen. Wanneer een kantoorvilla met
betekent dat de gemeente selectief is in het toestaan van kleine appartementen buiten
woonbestemming weer als woning in gebruik wordt genomen is de gemeente
het hoogstedelijk gebied9.
voornemens om de kantoorbestemming bij een volgende herziening van het bestemmingsplan/omgevingsplan van het pand af te halen.
Voor de transformatie van kantoren buiten de formele kantoorlocaties stellen we eisen aan de doelgroepen en woonproducten. Wanneer een initiatiefnemer zich meldt beoordelen we de potentie van de plek en het pand op basis van het nog op te stellen
9
Voor woningcorporaties is het mogelijk om onder voorwaarden af te wijken van deze lijn.
afwegingskader. Als de conclusie is dat transformatie gewenst is, dan stellen we een handelingskader op. Daarbinnen kan de initiatiefnemer een plan maken. Wonen is niet vanzelfsprekend een onderdeel van het handelingskader. Per geval bekijken we waar op dat moment behoefte aan is in de stad en omgeving. Bovenstaande betreft met name de grotere en middelgrote kantoorpanden. Voor kantoorvilla’s buiten de formele kantoorlocaties, kleine kantoren aan invalswegen of in een plint hebben we als gemeente een positieve grondhouding om mee te werken aan een transformatie naar een andere stedelijke functie. Hiervoor geldt de ‘ja, mits’ houding. De ‘mits’ heeft dan o.a. betrekking op de voorwaarden die we als gemeente stellen aan de nieuwe functie in relatie tot de omgeving.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
39
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
B I JL A G E I S TA N D VA N Z A K E N E N E R G I EL A B EL C-PL I C H T
7.1
ENERGIELABELS (VERPLICHT ENERGIELABEL C IN 2023) Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit
De verplichting geldt niet als:
betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar.
▬ d e gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties (exclusief nevenfuncties)
Voldoet het gebouw niet aan de eisen, dan mag het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor worden gebruikt . De gemeente treedt op als handhaver bij overtreding van de 10
energielabel C-verplichting.
<50% is van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw; ▬ d e gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het gebouw <100 m2 is; ▬ h et gaat om monumenten als bedoeld in de Erfgoedwet of aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening;
A - ZEER LAAG ENERGIEVERBRUIK
▬ h et gaat om een kantoorgebouw dat ten hoogste 2 jaar wordt gebruikt;
B - LAAG ENERGIEVERBRUIK
▬ h et gaat om een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht in het kader van de
C - REDELIJK LAAG ENERGIEVERBRUIK
Onteigeningswet;
D - GEMIDDELD ENERGIEVERBRUIK
▬ h et kantoorgebouw geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen;
E - REDELIJK HOOG ENERGIEVERBRUIK
▬ d e maatregelen die nodig zijn om energielabel C te realiseren, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.
F - HOOG ENERGIEVERBRUIK G - ZEER HOOG ENERGIEVERBRUIK
In het energieakkoord van 2013 staat de volgende zin: “Voor 2030 wordt voor [bestaande] gebouwen gestreefd naar ten minste gemiddeld label A”. Het is voor
10
Website Rijksdienst voor Ondernemend Nederland - https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-en-regels/bestaande-bouw/energielabel-c-kantoren
kantoren dus niet wettelijk verplicht om in 2030 energielabel A te hebben maar wel verstandig vanuit een lange termijn perspectief.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
40
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
7.2
HUIDIGE SITUATIE ENERGIELABEL C-VERPLICHTING Colliers heeft eind 2021 op basis van BAG en RVO gegevens onderzoek gedaan naar de huidige stand van zaken in de Nederlands kantorenmarkt met betrekking tot de energielabels11. In Enschede voldeed op dat moment iets meer dan de helft aan de label C-verplichting en moest nog ruim een derde een label aanvragen (zie onderstaande tabel).
% LABEL C OF BETER
% LABEL D OF BETER
% ZONDER LABEL
VERBETRING SINDS MEI 2021
Enschede
54%
9%
37%
8%
Landelijk
57%
10%
33%
6%
Uit onderzoek van de gemeente zelf blijkt dat Enschede 892 labelplichtige gebouwen telt,
zijn. Dit geldt op landelijke schaal voor bijna de helft van alle kantoren zonder label op dit
waarvan er 254 (28,5%) beschikken over een energielabel en 60 (6,7%) over een
moment. Een groot deel ervan is gebouwd na 1989, waarvan ruim negen van de tien
energielabel van D of lager. Eigenaren van deze panden hebben nog tot 1 januari 2023 de
gebouwen door de kwalificatie komen. Wanneer deze eigenaren dat dit jaar regelen, blijft
tijd om dit te verbeteren.
ongeveer de helft uit deze categorie over dat nog moet worden verduurzaamd. Samen met de groep kantoren dat nu label D of slechter heeft verwachten we dat voor ongeveer
De verwachting van kenners is dat veel van de ongelabelde gebouwen relatief eenvoudig
27% van de kantorenvoorraad investeringen nodig zijn om te voldoen aan de eis van label
aan de label C-eis kunnen voldoen, omdat ze ook zonder aanpassingen zuinig genoeg
C. Dit is op basis van een landelijk beeld. In Enschede kan dat hoger of lager uitvallen.
11
Colliers – Verduurzaming van Kantoren in Nederland (januari 2022)
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
41
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
7.3
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
ROL VAN DE GEMEENTE De label-C verplichting is in het leven geroepen om de verduurzaming van de gebouwde
Het niet naleven van de label C-verplichting, betekent dus een hoge boete of zelfs
omgeving te versnellen. Deze eis werd in 2016 geïntroduceerd en eigenaren hebben zich
uiteindelijke sluiting van het gebouw. Dit betekent dat medewerkers niet langer naar hun
zes jaar kunnen voorbereiden op deze maatregel. Toch laten nog veel partijen het op het
kantoor kunnen komen om er te werken en bedrijven op zoek moeten naar andere
eind aankomen of komen bewust niet in actie. Niet alle kantooreigenaren ervaren
kantoorruimte. De vraag naar een goede, duurzame werkomgeving neemt hierdoor
namelijk de druk om te verduurzamen. Zij verwachten niet dat er strikt gehandhaafd gaat
alleen maar verder toe, terwijl het aanbod ervan niet harder stijgt. Dit kan leiden tot
worden. De huidige energiecrisis brengt daar hopelijk verandering in, want het toont de
hogere huren en een nog grotere tweedeling tussen kansrijke en kansarme kantoren.
noodzaak om te verduurzamen op pijnlijke wijze aan.
Voor die kansarme kantoren stellen we een kansenkaart op, op basis waarvan we met vastgoedeigenaren in gesprek willen over het toekomstige gebruik en de mogelijkheden
In de Energievisie is bepaald dat ondernemers een eigen verantwoordelijkheid hebben 12
om te herontwikkelingen, transformeren of dat sloop als enige optie overblijft.
bij het doorvoeren van energiebesparende maatregelen. De gemeente ondersteunt door het verstrekken van informatie en het geven van adviezen. Zo is er begin 2022 een informatiecampagne gestart om kantoorgebruikers en vastgoedeigenaren te wijzen op de noodzaak om te voldoen aan de energielabel C-verplichting en te informeren welke
12
E nergievisie Enschede - https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0153.SV000120003/d_NL.IMRO.0153.SV00012-0003.pdf
stappen je als ondernemer/eigenaar kunt zetten om dat te bereiken. In september 2022 is er een informatiebijeenkomst voor vastgoedeigenaren en ondernemers georganiseerd. Als stok achter de deur is in de energievisie ook opgenomen dat we een afwachtende houding niet belonen en daarom zorgen we dat we onze handhavende taak ook gebalanceerd uitoefenen. Dit vraagt echter wel om meer inzet van onze handhavingscapaciteit. Op dit vlak loopt er een apart project met subsidie vanuit de provincie Overijssel en een eigen bijdrage van de gemeente.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
42