Kantorenvisie Enschede 2022 versie 13 maart 2023
Tekst van het document
K A N T O R E N V I S IE E N SC H E D E 20 22 C O N C E P T T E R B E SL U I T V O R M I N G
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
EEN NIEUWE BALANS IN DE KANTORENMARKT CONCENTRATIE, NIEUWBOUW EN HERONTWIKKELING KANTOORPANDEN IN STATIONSGEBIED (CENTRUMKWADRAAT)
ONTTREKKEN KANSARME KANTOORGEBOUWEN UIT DE MARKT DOOR TRANSFORMATIE (NAAR ANDERE STEDELIJKE FUNCTIES)
VERNIEUWEN EN VERDUURZAMEN VAN DE VOORRAAD
ONTTREKKEN KANTOORRUIMTE UIT DE VOORRAAD
CEECEE
KENNISPARK
CENTRUMKWADRAAT
20.000M 2
ZUIDERVAL
18.000M 2
CONCENTRATIEGEBIED (CENTRUMKWADRAAT) EN KANSRIJKE KANTOORLOCATIES
KANSARME KANTOREN BUITEN HET CONCENTRATIEGEBIED
De groeiende vraag naar kantoorruimte concentreren op de beste plek van de stad
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
2
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
I N H O U D S O P G AV E
4.2
INLEIDING EN SAMENVATTING EEN NIEUWE KANTORENVISIE VOOR ENSCHEDE
4
1.1
5
De opgave voor Enschede
2.0 KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT
7
2.1
Dynamiek
7
2.2
Leegstandsontwikkeling
8
2.3
Kwaliteit van het aanbod
9
2.3.1
10
Plancapaciteit
2.4
Groei en vraag naar kantoormeters
11
2.5
Keuze groeiscenario
12
2.6
Match vraag en aanbod
12
2.6.1
13
Conclusies Confrontatie Vraag en Aanbod
3.0 POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO 3.1
Samenwerking Spoorzone Hengelo-Kennispark-Enschede
14 15
3.2 Snellere verbindingen Zwolle-Enschede-Münster vergroot knoopwaarde Stationsgebeid
16
4.0 TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
17
4.1
Veranderende vestigingsvoorkeuren
17
4.1.1
19
Betekenis voor Enschede
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
4.3
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
Perspectief ontwikkelaars en beleggers op de kantorenmarkt
19
4.2.1
20
Betekenis voor Enschede
COVID-19 pandemie
21
4.3.1
21
Betekenis voor Enschede
5.0 KANTORENSTRATEGIE
22
5.1
Concentratiestrategie best passende ruimtelijke accommodatiestrategie
22
5.2
Nieuwbouw in de vorm van multifunctionele gebouwen
23
5.3
Inzetten op herontwikkeling kantoren in Centrumkwadraat en het Stationsgebied Kansarme kantoorpanden transformeren/onttrekken aan de markt
5.4
23 24
5.5
Plancapaciteit heroverwegen
26
5.6
Oneigenlijk gebruik/vestiging kantoren buiten kantoorlocaties aanpakken
27
5.7
Monitor
27
6.0 VISIE&HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
28
6.1
Centrumkwadraat en het Stationsgebied De nieuwe topwerklocatie van Enschede
28
6.2
Zuiderval - Nieuwe ontwikkelvisie met bredere mix aan functies
31
6.3
CeeCee - Creatieve Campus Enschede
33
6.4
Kennispark Twente - van kantoorlocatie naar Innovatie Campus voor science bedrijven
35
6.5
Kantoren buiten de formele kantoorlocaties
37
BIJLAGE 1 - STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
40 3
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
I NL E I D I N G E N S A M E N VAT T I N G
De generaties van nu en morgen stellen andere eisen aan haar werkomgeving.
EEN NIEU WE K ANTORENVISIE
over werklocaties. Denk daarbij aan plaats- en tijdonafhankelijke werken, een goede
Verschillende maatschappelijke trends dwingen tot een andere manier om na te denken balans tussen werk en privé, flexibiliteit, meer aandacht voor fysieke en mentale
VOOR ENSCHEDE
gezondheid en ruimte voor sport en natuur. De laatste jaren zien we een verschuiving in de vraag naar werkmilieus: van onpersoonlijke, monofunctionele, grijze locaties buiten
Enschede is een stad die continu in ontwikkeling is, een aantrekkelijke stad wil zijn
de stad naar multifunctionele, groene locaties op een locatie die met OV en fiets goed te
voor talent en de bereikbaarheid van banen voor haar burgers wil vergroten. Een goed
bereiken is. Bedrijven en organisaties zoeken naar een manier om hun talent een prettige
functionerende kantorenmarkt is voor beide strategische opgaven van groot belang.
en uitdagende werkomgeving te bieden en kwalitatief goede werklocaties zijn hiervoor
Aantrekkelijke werklocaties zijn immers een belangrijke voorwaarde voor het kunnen
cruciaal.
aantrekken en vasthouden van talent en bestaande en nieuwe bedrijven kunnen daar groeien en innoveren.
Deze kantorenvisie beantwoordt aan die veranderende vraag naar werkmilieus en wordt ondersteund door de uitkomsten en aanbevelingen uit recent marktonderzoek naar de
Kantoorgebruikers zijn voor Enschede een belangrijke categorie werkgevers. De
kantorenmarkt in Enschede1.
zakelijke dienstverlening en de ICT-sector zijn dienstverlenend en werken dan ook vaak samen met andere partijen in de stad. Binnen de ICT huisvesten we bovendien al veel
1
Uitgevoerd door Buck Consultants i.o.v. gemeente Enschede (Kantorenvisie Enschede)
moderne, innovatieve en creatieve bedrijvigheid die past bij ons profiel als kennisstad en regiohoofdstad. Het zijn sectoren die veel werk bieden aan hbo- en wo-afgestudeerden: het talent dat we graag in onze regio willen behouden. Als gemeente maken we beleid en ontwikkelen we locaties die het voor kantoorgebruikers aantrekkelijk maakt om zich hier te vestigen en door te groeien. Enschede is dé kantorenstad van Twente en wil die positie nog meer verstevigen.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
4
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
1.1
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
DE OPGAVE VOOR ENSCHEDE Enschede verwacht de komende jaren een groeiende ruimtevraag naar moderne en
Idealiter wordt deze potentie gerealiseerd in of ten koste van verouderde kantoorvormen,
22
duurzame kantoorruimte van circa 40.000 m . Een deel hiervan kan worden opgevangen
zodat het niet debet is aan een hogere leegstand in de rest van de stad. Maar ook
in het bestaande kantooraanbod (leegstand) mits we er in slagen leegstaande gebouwen
nieuwbouw is noodzakelijk om het vastgoed te vernieuwen, te moderniseren en te
te herontwikkelen. Maar er is ook nieuwbouw nodig, voornamelijk in het stationsgebied
verduurzamen, en een tekort aan (kwalitatief) goed aanbod te voorkomen.
want dat is waar de vraag zich de komende jaren zal concentreren. Om aan de vraag te
Kantoorpanden die niet meer toekomstbestendig (te maken) zijn komen in aanmerking
kunnen voldoen is het nodig om circa 20.000 m kantoren toe te voegen in het gebied
voor transformatie naar een andere functie of sloop.
2
rondom het station en Centrumkwadraat. Daar staat tegenover dat we op verscheidene plekken in de stad een vergelijkbare hoeveelheid kantoormeters uit de voorraad
CONCENTREREN OP STATIONSGEBIED EN CENTRUMKWADRAAT
onttrekken door sloop en transformaties. Herontwikkeling en nieuwbouw zijn dus nodig
Om de potentie van Het Stationsgebied waar te maken kiezen we bewust voor een
om een kwalitatieve slag te maken. Als we dit niet stimuleren zitten we straks zonder
concentratiestrategie waarbij we zoveel mogelijk marktvraag kanaliseren naar de
kwalitatief goed aanbod en kunnen bedrijven besluiten uit Enschede te vertrekken.
ontwikkelingen in de stationsomgeving. We focussen onze inspanningen dus op één gebied met de meeste potentie. De uitwerking van deze strategie zal ook betekenen dat
VERNIEUWEN EN VERDUURZAMEN
we anders moeten omgaan met onze bestaande plancapaciteit aan de Zuiderval.
De belangrijkste uitdaging is om de komende jaren een moderne, duurzame propositie te
Kennispark rekent reguliere kantoorgebruikers al niet meer tot zijn doelgroep en mikt
bieden op de beste plekken van de stad. Uit de kantorenmarktanalyse blijkt dat ons
met zijn recent vastgestelde ontwikkelstrategie primair op science bedrijven . We
stationsgebied de locatie is met de meeste marktpotentie en aantrekkingskracht op
positioneren Kennispark dus niet meer als een kantoorlocatie maar als een science &
kantoorgebruikers. In ons stationsgebied zien we een grote potentie om een
innovatiecampus. Hierdoor zal de vraag naar ruimte in het Stationsgebied en
hoogstedelijk werkmilieu te realiseren, dichtbij woningen, voorzieningen, de binnenstad
Centrumkwadraat nog verder toenemen.
en een internationaal OV-knooppunt, met vernieuwende concepten zoals serviced offices en co-working spaces. We dagen marktpartijen uit om die potentie samen met ons te
2
Doelstelling nieuwe strategie Kennispark
benutten.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
5
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
Stimuleren herontwikkeling en nieuwbouw in combinatie met andere functies
RELATIE TOT VISIE WERKLOCATIES
Alleen de plancapaciteit anders inzetten is echter niet voldoende. We zullen ons ook
De Visie Werklocaties is in 2019 vastgesteld en gaat naast bedrijventerreinen ook over
minder afwachtend moeten opstellen naar projectontwikkelaars en vastgoedeigenaren.
kantoren. De beleidsuitspraken uit de Visie Werklocaties met betrekking tot kantoren zijn
We bevinden ons in een periode waar het perspectief van beleggers en ontwikkelaars om
nog steeds actueel maar de inzichten uit het onderzoeksrapport van Buck Consultants en
te investeren in kantoorvastgoed niet de prioriteit heeft. Dat komt onder andere door de
de ontwikkelingen in de kantorenmarkt geven aanleiding tot actiever sturen op de
hoge bouwkosten en relatief lage huurprijzen. Daarnaast is het in veel gevallen
omvang en kwaliteit van onze kantorenvoorraad. Deze nieuwe kantorenvisie vervangt als
interessanter om woningen te bouwen dan om op risico een kantoor te ontwikkelen dat
meest actuele beleidskader de beleidsuitspraken over kantoren in de Visie Werklocaties.
voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Daarom is de nieuwe strategie erop gericht om vastgoedeigenaren en ontwikkelaars het vertrouwen te geven dat je in Enschede succesvol kunt investeren in een mooie herontwikkeling van een bestaand kantoor of nieuwbouw. Deze kantorenvisie dient meerdere doelen. In de eerste plaats geeft het inzicht in de kenmerken van de huidige kantorenmarkt en positie daarvan in regionaal verband. Daarnaast laat het zien welke trends en ontwikkelingen van invloed zijn op de huisvestingsvraagstukken van kantoorgebruikers en hoe wij daar als gemeente op in spelen. En tot slot schetst het de handelingsperspectieven voor verschillende kantoorlocaties en wat dat voor effect heeft op lopende en nieuwe projecten in de stad.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
6
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
K E N M E R K E N VA N D E ENSCHEDESE K ANTORENM ARK T
2.1 DYNAMIEK
Buck Consultants Internationaal (BCI) heeft voor de gemeente Enschede de staat van de
Daarnaast signaleert BCI een positief vestigingsoverschot van bedrijven die zich in
kantorenmarkt in beeld gebracht. Zij constateren dat Enschede met voorsprong de
Enschede vestigen ten opzichte van wat er uit Enschede vertrekt. Er vestigen zich
grootste kantorenstad is van de regio en als enige stad in de regio een, hetzij beperkte,
anderhalf keer meer bedrijven in Enschede dan er vertrokken zijn.
bovenregionale aantrekkingskracht heeft op kantoorgebruikers vanwege de binding met de universiteit en hogeschool en aanwezigheid van goed opgeleid talent. Qua omvang is Enschede, na Zwolle, de grootste kantoorstad van de Provincie Overijssel. Qua opname (vastgoedtransacties) scoort Enschede zelfs beter dan Zwolle en ook beter dan steden als Den Bosch, Groningen, Nijmegen en Apeldoorn.
FACTOR
OMVANG IN M2
Totale kantorenvoorraad Enschede (>500 m2)
457.500
Gemiddelde jaarlijkse kantorenopname
32.013
Kantorenleegstand (>500 m2)
52.700
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
7
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
2.2
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
LEEGSTANDSONTWIKKELING Wat opvalt als we naar de leegstandscijfers kijken is dat Enschede er in geslaagd is de leegstand met ruim 35% terug te dringen sinds 2017. Dat is deels toe te schrijven aan de licht stijgende trend in opname (1/3) van kantoormeters en relatief hoog gemiddelde jaarlijkse opnamen van ca 32.000 m2. Deels is dat ook toe te schrijven aan het onttrekken
van leegstaande kantoorpanden aan het aanbod (2/3). Zo zijn er verschillende
AANBOD (>250 M2)KANTOREN ENSCHEDE 2016-2020 120,000
100,000
Daling t.o.v. 2018 -35.400 m2
verouderde kantoren gesloopt of getransformeerd naar appartementen. Het beleid om te stimuleren dat kansarme kantoormeters buiten de formele kantoorlocaties uit de markt
80,000
worden genomen heeft dus succes gehad. 60,000
De komende jaren zijn we voornemens om ruim 18.000 m incourante kantoormeters aan 2
de markt te onttrekken. Een belangrijk deel daarvan zit op de locatie van het project Kop
40,000
Boulevard. Wanneer dat gebeurt komen we naar verwachting in de buurt van de gewenste frictieleegstand van circa 5%. Bij een leegstandscijfer van rond de 5% is een kantorenmarkt goed in evenwicht. Daar hebben we met onze partners in de stad dus nog veel te doen, maar de verwachting is dat door een lichte groei van de kantorenmarkt in combinatie met transformatie van minder courante panden, de frictieleegstand van 5% sneller in beeld komt.
20,000
-
2016
2017
2018
2019
2020
Enschede
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
8
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
2.3
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
KWALITEIT VAN HET AANBOD Eind 2020 werd volgens het onderzoek van BCI in Enschede 52.700 m2 kantoorruimte
Aan de andere kant geven makelaars aan dat er een tekort is aan kwalitatief hoogwaardig
aangeboden (11% van de totale voorraad), verspreidt over 33 panden, waarvan slechts
aanbod in de stad. Moderne en duurzame kantoorconcepten in de nabijheid van het
enkele panden verantwoordelijk zijn voor een groot deel van de leegstand. Zo is het
station zijn er onvoldoende. Hier is een mismatch ontstaan in het kantooraanbod en daar
gecombineerde aanbod op de Stadscampus (voormalig Ziekenhuis - Ariënsplein) en het
willen we met deze kantorenstrategie verandering in brengen.
pand aan de Wethouder Beverstraat 185 samen verantwoordelijk voor 25% van het aanbod (leegstand). ENERGIELABEL C-PLICHT Het deel van het aanbod dat langdurig leeg staat kenmerkt zich doordat het veelal grote
Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit
oudere panden zijn waar al geruime tijd niet in is geïnvesteerd. Panden waarin wel wordt
betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per
geïnvesteerd, die modern en duurzaam worden ingericht en werken met flexibele
jaar. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023
verhuurvoorwaarden worden wel goed verhuurd. De grote verouderde panden, waar
niet meer als kantoor gebruiken . De gemeente treedt op als handhaver bij
grotere investeringen nodig zijn om bijvoorbeeld duurzamer te worden, blijven vaker
overtreding van de energielabel C-verplichting. Dit kan leiden tot sluiting van
leeg. Een substantieel deel van de leegstand (42%) zit in vijf kantoorpanden groter dan
kantoorgebouwen en hoge boetes. De gemeente informeert ondernemers en
2500 m bvo. Dit is het deel van de leegstaande kantoorvoorraad waar in navolging van
vastgoedeigenaren over deze aankomende regelgeving.
dit beleid de specifieke aandacht van de gemeente naar uitgaat. Zo gaan we werken met
Op dit moment voldoet, op basis van onderzoek van Colliers naar de
een kansenkaart op gebouwniveau, waarbij we per gebouw beoordelen of het nog
verduurzaming van kantoren in Nederland (januari 2022), 54% van de
perspectief heeft als kantoor, perspectief op herontwikkeling, perspectief op
kantoorgebouwen aan energielabel C of beter. 9% heeft label D of slechter en van
transformatie naar een andere functie, of helemaal geen perspectief en sloop de beste
37% is het label onbekend. In Enschede voldoet momenteel ongeveer 1/3 niet aan
optie lijkt. Deze kansenkaart zal een belangrijke leidraad zijn voor de gesprekken die we
de vereisten (6,5%) of heeft nog geen label aangevraagd (28%). In Bijlage 1 staat
met vastgoedeigenaren en ontwikkelaars voeren.
beschreven hoe de gemeente hier aandacht voor heeft en welke acties we
2
ondernemen.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
9
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
2.3.1 PLANCAPACITEIT
Naast het aanbod binnen de bestaande voorraad aan kantoren (leegstand), kent Enschede een behoorlijke plancapaciteit voor kantoren van ongeveer 53.000 m² aan bruto vloeroppervlak. De plancapaciteit is ingeschat op basis van realistische bouwmogelijkheden op onbebouwde kavels met een kantoorbestemming3. TABEL 1 - PUBLIEKE EN PRIVATE PLANCAPACITEIT
TOTAAL
ENSCHEDE
HENGELO
ALMELO
OPMERKING OVER PLANCAPACITEIT OP KENNISPARK:
Kantorenlocaties
m2 bvo
m2 bvo
m2 bvo
m2 bvo
De plancapaciteit op Kennispark wordt niet meer
Enschede
Centrum
3.900
Business and Sciencepark
31.000
Zuiderval
7.200
Roombeek
10.900
ingezet voor de huisvesting van reguliere kantoorgebruikers. Kennispark focust zich op kennisintensieve bedrijven die gelieerd zijn aan de universiteit, zoals besloten en vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan Kennispark.
De plancapaciteit aan de Zuiderval en op Cee Cee is al jaren in uitgifte maar er is ook al jaren niets verkocht. Gezien de trends en ontwikkelingen constateren we dat dit aanbod, de programmering en de kaders onvoldoende aansluiten op de wensen van de markt of niet realiseerbaar zijn in de huidige marktsituatie. Deze nieuwe visie en strategie geven aanleiding om opnieuw naar deze plangebieden te kijken en de bestaande programmering te heroverwegen. In hoofdstuk 6 wordt nader toegelicht welk perspectief we zien voor deze gebieden en wat we concreet gaan doen. 3
A ls we de maximale oppervlakte aan bebouwingsmogelijkheden bij elkaar optellen dan komen we op een veel hoger getal uit. Echter moet je bij realisatie ook rekening houden met ruimte voor parkeren, groen, etc. Daarom hebben we een schatting gemaakt van het verwachtte aantal m2 dat daadwerkelijk gerealiseerd zal worden. Waar mogelijk zijn we hierbij dichtbij de uitgangspunten van de grondexploitaties gebleven.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
10
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
2.4
GROEI EN VRAAG NAAR KANTOORMETERS In opdracht van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat is voor 18 bedrijfstakken economische prognoses tot 2030 opgesteld. Landelijke ontwikkelingen van toegevoegde waarde en werkgelegenheid zijn per bedrijfstak vertaald naar regionale groeiprognoses in een ‘behoedzaam’ en een ‘gunstig’ scenario. Dit is de basis geweest voor een prognose van het ruimtegebruik in kantoren in Enschede tot 2030 in de beide scenario’s. Het gaat hierbij om de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik (ofwel: totale voorraad minus leegstand). VERWACHTE GROEI KANTORENVOORRAAD IN GEBRUIK IN ENSCHEDE (TOT 2030)
EIB SCENARIO 1 BEPERKTE GROEI (BELEIDSARM)
EIB SCENARIO 2 MEDIUM GROEI (BELEIDSARM)
GROEI AMBITIE 10.000 EXTRA BANEN (BELEIDSRIJK)
Groeipercentage
4,20%
7,30%
2450 extra kantoorbanen
Groei in m2 tot 2030
21.000 m2
47.000 m2
46.000 m2
Groei na COVID-correctie (3 jaar groeivertraging)
16.000 m2
36.000 m2
46.000 m2
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
11
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
2.5
KEUZE GROEISCENARIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
2.6
MATCH VRAAG EN AANBOD
Voor de programmering van kantoorfuncties in projecten en voor de onderbouwing van bestemmingsplannen gaan we uit van het gemiddelde tussen het beleidsarme
Als de vraagprognose van de kantorenvoorraad in gebruik tot 2030 wordt afgezet tegen het huidige aanbod, ontstaat het volgende beeld:
groeiscenario 2 en het beleidsrijke scenario waarin we uitgaan van onze gemeentelijke ambitie om te groeien met 10.000 inwoners en minimaal 10.000 extra arbeidsplaatsen
CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD
M2
(waarvan bijna 2500 extra kantoorbanen). We zien dat de vastgoedmarkt voor kantoren in Nederland zich sneller hersteld van COVID-19 dan verwacht en onze ervaring met groeiscenario’s van het Ministerie van Economische Zaken is dat ze de groei van de economie in de periferie van Nederland structureel onderschatten. Dat heeft voor een belangrijk deel te maken met verwachtte demografische ontwikkelingen die het hanteert en telkens niet blijken uit te komen. Als steeds aantrekkelijker wordende stad voor talent en met betere verbindingen naar aangrenzende agglomeraties vinden wij het reëel om voor onze programmering uit te gaan van het gemiddelde tussen het scenario voor ‘medium groei’ (scenario 2) en het scenario waarbij we streven naar een groei met 10.000 banen waarvan bijna 2500 kantoorbanen (scenario 3). We houden in onze programmering van kantoorfuncties dus rekening met een groei van 41.000 m2 tot 2030.
Leegstand (>500 m2, 30-11-2020)
52.700
Transformatie van kantoor (onttrekking ’21-26)
-20.880
Transformatie naar kantoor (toevoeging ’21-26)
4.000
Transformatiesaldo
-16.888
Aanbod na aftrek onttrekkingen (excl. plancapaciteit)
35.812
Plancapaciteit kantoren (m2 bvo)
22.000*
Aanbod (incl. plancapaciteit)
57.812
Groei voorraad in gebruik
41.000
* De plancapaciteit voor kantoren op het Business & Sciencepark (31.000 m²) zal worden ingezet voor het aantrekken van kennisintensieve bedrijven, die geen onderdeel zijn van de reguliere kantorenmarkt. Dit deel van de plancapaciteit telt daarom niet mee in dit overzicht.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
12
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
2.6.1
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
CONCLUSIES CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD
de gebruiker zullen zij zich niet in Enschede vestigen. Daarom is het belangrijk om nieuwe
De verwachte groei van de vraag naar kantoorruimte overtreft de komende jaren het
kantoorruimte te ontwikkelen op de meest kansrijke locaties, anders dreigt er een grote
aanbod omdat we ruim 20.000 m2 kantoor uit de markt halen (al in plannen voorzien). En
mismatch van vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief.
na deze onttrekkingen blijft er een leegstand over van ca 36.000 m . We verwachten een 2
groeiende vraag naar kantoorruimte van 41.000 m2. Dit beeld laat zien dat er voldoende
De conclusie van deze vraag- en aanbodconfrontatie is dat er op termijn een stevig
marktbehoefte is om nieuwe kantoren te ontwikkelingen in Enschede en tegelijkertijd de
(kwalitatief) aanbodtekort dreigt als we er niet in slagen nieuwe kantoorruimte te
leegstand kunnen verlagen richting een gezond frictieniveau.
ontwikkelen. Met name in Het Stationsgebied (concentratiegebied) is het noodzakelijk dat we op de juiste plekken nieuwe kantoorconcepten ontwikkelen. Dat gaan we doen
Als we cijfermatig naar de plancapaciteit op Zuiderval en CeeCee kijken dan zou de
door nieuwe kantoorconcepten op te nemen in de projecten in en rondom
aanbodoverstijgende vraag daar gerealiseerd kunnen worden. Echter constateren we dat
Centrumkwadraat, maar ook door te sturen op herontwikkeling van bestaande kantoren
deze locaties niet goed aansluiten bij de trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt.
om die zo weer geschikt te maken voor nieuwe gebruikers.
Het grootste gedeelte van de markt heeft de voorkeur voor een stationslocatie. In hoofdstuk 6 staat beschreven we hoe we omgaan met de verwachte vraag en Daarnaast constateren we ook dat een deel van het leegstaande kantoren niet voldoet
aanbodsituatie per type locatie, en welke consequenties dat heeft voor de
aan de moderne kwaliteitseisen en/of niet beschikbaar is op de gewenste locatie. Het is
programmering van de verschillende kantoorlocaties in Enschede.
dus niet zo dat alle kantoren die leeg staan zullen worden gevuld door de groeiende vraag naar kantoorruimte. Als de locatie of kwaliteit niet overeenkomt met de eisen van
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
13
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
POSITIONERING ENSCHEDESE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
KANTORENLOCATIES TWENTE 1
Enschede - Centrum
2
Enschede - Business and Sciencepark
4
Enschede - Roombeek
Enschede is verantwoordelijk voor iets minder dan de helft van de kantorenvoorraad
5
Hengelo - Westermaat
(47%) en voor bijna 60% van de totale opname in de drie steden (Almelo, Hengelo en
6
Hengelo - Hart van Zuid
7
Almelo - Centrum
8
Almelo - Zuid Entree
K ANTORENM ARK T IN DE REGIO
22% 30%3 Enschede - Zuiderval
Enschede) in de afgelopen 5 jaar. De kantorenmarkt van Twente heeft vooral een
7
regionale functie, waarbij Enschede als het regionale centrum beschouwd kan
47%
8
worden. 5
Die sterke positie die Enschede in de regio heeft willen we met onze strategie behouden
6
en verstevigen, maar dat hoeft niet ten koste te gaan van de andere steden. Almelo heeft een eigen verzorgingsgebied maar Hengelo en Enschede vissen deels in dezelfde vijver.
3
30%
22%
27%
2 15% 1 4
Om te voorkomen dat in Hart van Zuid (stationsgebied Hengelo) en in het Stationsgebied van Enschede te veel concurrerend aanbod op de markt wordt gebracht, willen we de
VOORRAAD (2019)
30%
OPNAME (’15-’20)
LEEGSTAND (2022)
15%
15%
22% Enschede
47%
58%
47%
komende jaren meer gaan samenwerken.
27%
Enschede
Hengelo
Hengelo
Almelo
Almelo
58%
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
Enschede
43%
Hengelo
42%
Almelo
14
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
3.1
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
SAMENWERKING SPOORZONE HENGELO-KENNISPARK-ENSCHEDE Rondom de drie stationsgebieden hebben Hengelo en Enschede ambitieuze plannen om
te versterken en te vergoten. Functiemenging en verdichting zullen leiden tot
de aantrekkelijkheid voor talent te vergroten, om duizenden nieuwe banen en woningen
aantrekkelijker grootstedelijke woon- en werkmilieus, nieuwe aantrekkelijke
toe te voegen, nieuwe ontmoetingsplekken te maken en de levendigheid, leefbaarheid,
ontmoetingsplekken en, nieuwe bruisende hotspots met nieuwe concepten op het gebied
verbondenheid en duurzaamheid sterk te verbeteren. Met het Rijk, de regio en de
van food, kunst, cultuur, sport en ondernemerschap. Hart van Zuid heeft de ambitie om
provincie is in de Omgevingsagenda Oost-Nederland de gezamenlijke ambitie neergezet
het rijke industriële verleden van het stationsgebied een nieuw leven in te blazen. Daar
om de regio verder te ontwikkelen als internationale en bereikbare technologische
tussenin wordt gewerkt aan het Vernieuwde Kennispark. Een innovatiecampus waar de
topregio.
Universiteit Twente, het B&S Park en een vernieuwde stedelijke stationsomgeving samensmelten. Een levendig, groen en aantrekkelijk ontmoetingsgebied waar ruimte is
De Spoorzone Hengelo-Enschede (SHE) biedt kansen om door te ontwikkelen tot een
voor duizenden nieuwe banen en vernieuwende woonconcepten die talent vasthouden
compleet nieuw hoogstedelijk district. Belangrijk hierbij is de huidige sterke punten van
voor Enschede, honderden nieuwe startups kunnen ontstaan en wat een internationale
het gebied verder uit te bouwen. Voorbeelden: ruimte voor vestiging van creatieve
aantrekkingskracht zal hebben op vernieuwende bedrijven en investeerders in de
bedrijven, slimme maakindustrie, economisch stuwende tech-sectoren, onderwijs,
Spoorzone Hengelo-Enschede.
onderzoek, stedelijk wonen en stedelijke voorzieningen. Ook kan de aantrekkingskracht van het gebied nog verder worden vergroot door het toevoegen van een grotere stedelijke
De samenwerking is er op gericht om de plannen van deze gebieden zo goed mogelijk op
mix aan functies.
elkaar af te stemmen, waaronder ook die voor kantoorontwikkelingen. In Hengelo staan relatief veel kantoren leeg en ook beschikt Hart van Zuid over de nodige plancapaciteit.
SHE bestaat uit drie elkaar versterkende en aanvullende stationsgebieden met meerdere
Het grote aanbod in Hengelo mag niet tot moeilijk ontwikkelbare plannen in Enschede
grote gebiedsontwikkelingen, zoals Centrumkwadraat Enschede, Kennispark en Hart van
lijden. Daarom zetten we in op verdere samenwerking en afstemming over lopende
Zuid Hengelo. Centrumkwadraat heeft als ambitie om het stedelijk profiel van Enschede
ontwikkelingen.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
15
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
3.2
SNELLERE VERBINDINGEN TUSSEN ZWOLLE – ENSCHEDE – MUNSTER VERGROOT KNOOPWAARDE STATIONSGEBIED Een andere ontwikkeling die de positie van Enschede als knooppunt gaat versterken is de
stationsgebied en maken het aantrekkelijk voor bedrijven om zich langs die verbindings-
verbetering van de verbinding Zwolle – Enschede – Munster en de kwaliteitsimpuls die
as te vestigen. Daarom verwachten wij dat deze ontwikkelingen zullen bijdragen aan een
deze kan hebben voor het station en zijn omgeving. Snellere en betrouwbare
nog sterkere aantrekkingskracht van Enschede en zal leiden tot een grotere concentratie
verbindingen met aangrenzende agglomeraties vergroten de knoopwaarde van het
van kantoorgebruikers in het stationsgebied.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
16
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & O N T W I K K EL I N G E N K ANTORENMARKT
4.1
VERANDERENDE VESTIGINGSVOORKEUREN Er worden door gebruikers van kantoren
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
kantorenmilieus. De trends en ontwikkelingen in economie, technologie en
gemiddelde omvang van een kantoor wordt kleiner en meer gebruikers geven de
▬ Groeiend aandeel van kleinschalige transacties in opnamecijfers voor kantoren in Twente ▬ Hoge bezetting van bedrijfsverzamelgebouwen, soms ook buiten de reguliere kantoor locaties
Functiegemengde omgeving Kracht van een levendige omgeving met functiemix en nabijheid voorzieningen
▬ De werknemers en bezoekers maken steeds meer de plek, niet de stenen ▬ Vooral (binnen)stedelijke centrumlocaties zijn in staat om deze levendige omgeving te bieden
Multifunctionaliteit gebouwen Door het nieuwe werken andere eisen aan ontmoeting, sfeer en creativiteit
▬ Kantoorgebouwen veranderen van functioneel naar betekenisvol voor de medewerkers ▬ Bredere marktbasis voor investeringen in nieuwe multifunctionele concepten met kantoor
Openbaar vervoer belangrijk Goede ontsluiting van vestigingsplaats met trein (en bus) op loopafstand
▬ Op knooppunten van OV liggen betere kansen voor ontwikkeling en exploitatie van kantoren ▬ Jong talent wil graag met het openbaar vervoer naar kantoor reizen
Nieuwbouw beperkt Interesse van ontwikkelaars en beleggers voor nieuwbouw beperkt
▬ Kansen op nieuwbouw van pure kantoren voor reguliere kantoorgebruikers zijn beperkt ▬ Herontwikkeling van karakteristieke gebouwen op aantrekkelijke locaties kansrijker
voorkeur aan een gemengde omgeving met verschillende functies, op een goed bereikbare (ov-)locatie. Een aantal dominante trends en ontwikkelingen voor
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
Kleinere kantoorgebruikers Verschuiving binnen kantoorhoudende sectoren richting advies, onderzoek en ICT
maatschappij hebben een grote invloed op de toekomst van de kantorenmarkt. De
KANTORENSTRATEGIE
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
DOMINANTE TRENDS
doorlopend nieuwe eisen gesteld aan de functionele en ruimtelijke kwaliteit van de
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
kantoren zijn weergegeven in de tabel hiernaast:
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
17
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
Er is sprake van een verschuiving van functionele naar betekenisvolle kantoren(locaties) waar werknemers graag willen werken. Omgevingen en gebouwen met veel dynamiek en interactie raken meer in trek. Herontwikkeling van verouderde kantoren binnen een aantrekkelijke omgeving spelen een belangrijke rol, omdat nieuwbouw van kantoren op dit moment markt- en kostentechnisch lastig is in Twente. Kortom, de kantorenmarkt van de toekomst is meer gericht op het leveren van toegevoegde waarde aan werknemers, bezoekers, organisaties en maatschappij. Een aantrekkelijke en gezonde werkomgeving waar mensen zich prettig voelen. De mensen maken de plek, niet de stenen. De conclusie is dat de binnenstedelijk gelegen stationslocaties - met een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en een levendige omgeving - meer de voorkeur zullen krijgen van kantoorgebruikers. Ook science-parks hebben een gunstig perspectief voor specifieke segmenten van de kantorenmarkt. De meer functionele kantorenlocaties (aan snelwegen en uitvalswegen) ullen de marktbelangstelling sterk zien teruglopen. Het perspectief voor verdere groei van deze locaties verslechtert.
DE NEDERLANDSE ECONOMIE HEEFT ZICH IN DE LOOP VAN 2021 ZEER SNEL HERSTELD. ZORGEN OVER OPLOPENDE WERKLOOSHEID HEBBEN PLAATSGEMAAKT VOOR ZORGEN OVER ACUTE SCHAARSTE VAN PERSONEEL IN VRIJWEL ALLE SECTOREN VAN DE ECONOMIE. COMMERCIËLE ORGANISATIES HALEN MOMENTEEL ALLES UIT DE KAST OM TALENT TE VERLEIDEN VOOR HEN TE KOMEN WERKEN. EEN BELANGRIJKE SECUNDAIRE ARBEIDSVOORWAARDE IS HET KUNNEN AANBIEDEN VAN EEN INSPIRERENDE WERKOMGEVING OP KWALITATIEF HOOGWAARDIGE LOCATIES. Bron: Cushman & Wakefield
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
18
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
4.1.1
BETEKENIS VOOR ENSCHEDE Voor Enschede betekent dit dat we verwachten dat het gebied rondom het station steeds meer in trek zal komen bij kantoorgebruikers. Echter, we constateren ook dat de
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
4.2
PERSPECTIEF ONTWIKKELAARS EN BELEGGERS OP DE KANTORENMARKT Vanuit het perspectief van vastgoedontwikkelaars en -beleggers is nieuwbouw van
bestaande kantoorvoorraad in dat gebied niet altijd goed aansluit bij de wensen van de
kantoren met de huidige marktomstandigheden in Enschede lastig. Het realiseren van
gebruikers. De omgeving van het station kenmerkt zich door relatief grote verouderde
een nieuw kantoorpand (zonder een combinatie met andere functies zoals woningen)
kantoorpanden. Met dit nieuwe beleid en in onze projecten, zoals Centrumkwadraat,
levert momenteel geen positieve business case op. Dat zien we ook terug in de al jaren
willen we met gerichte nieuwbouw, transformatie van kansarme panden en met
stagnerende uitgifte op CeeCee en de Zuiderval. De volgende redenen liggen daaraan
herontwikkeling van bestaand vastgoed inspelen op de groeiende vraag en veranderende
ten grondslag:
voorkeuren. ▬D e markthuur (per m²) die kantoorgebruikers bereid zijn te betalen is aan de lage kant vergeleken met de Randstad; ▬D e leegstand is relatief hoog en daardoor is er beperkt perspectief op stijging van huren en vastgoedwaardes; ▬D e bouwkosten voor commercieel vastgoed zijn in de afgelopen jaren fors gestegen; ▬D e grotere institutionele beleggers concentreren zich primair op kantorenvastgoed in de Randstad; ▬H et aantal eigenaren/gebruikers, die eventueel een eigen kantoorpand wil bouwen is beperkt in de regio Twente.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
19
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
De conclusie is dat de kansen op nieuwbouw van kantoren beperkter zijn in de huidige Enschedese kantorenmarkt en dat herontwikkeling van bestaande (verouderde)
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
4.2.1
BETEKENIS VOOR ENSCHEDE Voor Enschede betekent dit dat we ons beleid en strategie zo willen vormgeven dat we
gebouwen op aantrekkelijke plekken zoals de stationsomgeving prioriteit verdient,
schaarste willen creëren door de leegstand in verouderd vastgoed terug te dringen en
omdat hier de kansen op investeringen vanuit de markt groter zijn.
herontwikkeling van bestaande kantoorpanden in het centrum te stimuleren. Bij
Desalniettemin constateert Cushman & Wakefield in een recent verschenen rapport4 dat
nieuwbouwprojecten in de stationsomgeving zetten we in op een combinatie van functies
er grote krapte dreigt op de kantorenmarkt in de grote steden. Een verdringing van de
(waaronder dus kantoor) om het voor ontwikkelaars aantrekkelijker te maken te
vraag naar toplocaties in middelgrote steden, waar Enschede van kan profiteren, is een
investeren in kwalitatief goede kantoorconcepten.
scenario waar we rekening mee houden. Daarnaast hebben we de ambitie om de komende jaren met 10.000 banen te groeien en heeft Enschede als enige stad in Twente een regionale aantrekkingskracht die steeds sterker wordt. 4
Cushman & Wakefield: ‘Grote krapte op kantorenmarkt in grote steden dreigt’
DE PANDEMIE HEEFT NIET GELEID TOT MINDER VRAAG NAAR KANTOREN, MAAR JUIST NAAR MEER VRAAG VAN ANDERE KANTOREN. KANTOORGEBRUIKERS WILLEN GEBOUWEN VAN ZEER HOGE KWALITEIT, DUURZAAM EN GERICHT OP GEZONDHEID EN WELZIJN OP TOPLOCATIES IN BINNENSTEDEN. ZIJ WILLEN GEHUISVEST ZIJN OP PLEKKEN MET EEN GOEDE BEREIKBAARHEID, WAAR HOOGWAARDIGE FACILITEITEN DICHTBIJ ZIJN EN WAAR JE WERK KUNT COMBINEREN MET ONTMOETEN. HET IS GEEN KWESTIE VAN MINDER METERS, MAAR ANDERS GEBRUIK VAN METERS OP ANDERE PLEKKEN. DE VRAAG ZAL DE KOMENDE JAREN VERDER TOENEMEN. Bron: Cushman & Wakefield
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
20
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
4.3
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
COVID-19 PANDEMIE De invloed van COVID-19 op de ontwikkeling van de kantorenmarkt op de langere termijn
Waar de impact op het aantal vierkante meters in gebruik mogelijk beperkt is, lijkt het er
VERWACHTINGEN EFFECT COVID-19 OP KANTORENMARKT: 10-15% MINDERUREN OP KANTOOR, MAAR DIT VERTAALT ZICH NIET PER SE NAAR MINDER BENODIGDE KANTOORMETERS, DEZE WORDEN NAMELIJK VOOR ANDERE DOELEINDEN (ONTMOETEN, OVERLEGGEN) INGEZET.
wel op dat een aantal (al in gang gezette) trends onder invloed van COVID-19 versneld
Bron: Bouwinvest - vastgoedbelegger
is nog onzeker. De eerste signalen (begin 2020) dat de kantorenmarkt forse klappen te zou krijgen zijn langzamerhand wat afgezwakt door diverse deskundigen. Tegen de initiële verwachtingen van 2020 in, zijn kantoorgebruikers inmiddels volop bezig met verhuizingen en oriëntatie op nieuwe kantoorruimte.
worden doorgezet: ▬ Meer belangstelling voor aantrekkelijke locaties met een mix aan functies, ook gedreven door de mogelijkheid om talent aan te kunnen trekken ▬ Multifunctionele gebouwen van hoge kwaliteit ▬ Meer ruimte voor ontmoeten en interactie in een prettige (kantoor)omgeving
VERWACHTINGEN EFFECT COVID-19 OP KANTORENMARKT: MARKT LAAT GEEN KRIMP ZIEN, WEL EEN TREK NAAR KWALITATIEF BETERE PANDEN OP SANTREKKELIJKE LOCATIES IN STEDEN. ZEKER INTERNATIONAAL ZETTEN WERKGEVERS DRUK OP DE TERUGKEER NAAR HET KANTOOR DOOR WERKNEMERS. Bron: EDGE - vastgoedontwikkelaar
4.3.1
BETEKENIS VOOR ENSCHEDE Met name Centrumkwadraat is in staat om in te spelen op deze versnelde ontwikkelingen. Daarom focust dit beleidskader zich ook op het ontwikkelen van dat gebied. NVM constateert in hun kantorenmarkt rapportage 2022 dat “in de belangrijkste kantoorsteden Enschede en Zwolle tekorten ontstaan op de beste kantoorlocaties in gebieden met veel voorzieningen” zoals de stations- en centrumgebieden.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
21
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
K A N T O R E N S T R AT E G I E
Het Stationsgebied is dus de plek waar we de komende jaren het verschil willen maken
In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de hoofdlijnen van de kantorenstrategie en
stimuleren zich in het Stationsgebied te vestigen en ontwikkelaars stimuleren te
operationaliseren we wat dit betekent voor de stad. Onderstaande paragrafen zijn in feite
investeren in vastgoed dat duurzamer is en goed aansluit op de wensen van de
de onderdelen uit de gereedschapskist waarmee we onze beleidsdoelen willen bereiken.
gebruikers. Het stationsgebied moet weer een toplocatie worden waar bedrijven zich
en onze beleidsinstrumenten op zullen focussen. We willen de kantoorgebruikers
5.1
graag willen vestigen vanwege de locatie, de omgeving, de dynamiek, de voorzieningen en de kwaliteit van het vastgoed.
CONCENTRATIESTRATEGIE BEST PASSENDE RUIMTELIJKE ACCOMMODATIESTRATEGIE
Voor de andere kantoorlocaties en overige locaties met kantoren in de stad betekent dat
Gezien de kenmerken van de Enschedese kantorenmarkt ligt de voornaamste uitdaging
we daar een beperkt handelingsperspectief zien. In hoofdstuk 6 beschrijven we de
niet zozeer in het kunnen aanbieden van voldoende vierkante meters kantoorruimte, maar
nieuwe handelingsperspectieven per locatie.
om het aanbieden (ruimtelijk accommoderen) van de juiste kwaliteit op de juiste locatie. OPERATIONALISERING NIEUWE KANTORENSTRATEGIE: Op basis van de analyse van de huidige kantorenmarkt, onze positie in de regio en de
▬D e vraag van reguliere kantoorgebruikers concentreren in Het Stationsgebied
trends en ontwikkelingen die al gaande zijn en op ons afkomen, kiezen wij voor een
▬N ieuwbouw van kantoren stimuleren in Het Stationsgebied
concentratiestrategie. Dat betekent dat we ons focussen op een beperkt aantal
▬H erontwikkeling van kantoren stimuleren in Het Stationsgebied
kantorenlocaties om voldoende marktdruk te creëren voor kwalitatief goede nieuwe
▬H et aanbod/leegstand verkleinen op andere locaties in de stad
ontwikkelingen.
▬P lancapaciteit op andere locaties heroverwegen
Voor de reguliere kantoorgebruikers5 is het Stationsgebied de komende jaren het
AANVULLEND BELEID
primaire focusgebied. Deze locatie verdient prioriteit omdat we een groeiende
▬O neigenlijk gebruik / vestiging kantoren buiten kantoorlocaties aanpakken
belangstelling voor OV-locaties zien, een grotere vraag verwachten naar
▬ V oor panden met een monumentale status kunnen we gemotiveerd afwijken van het
multifunctionele omgevingen en daar kansen zien voor multifunctionele gebouwen die
concentratiebeleid mits de omvang beperkt is en andere functies niet of minder
vanuit het perspectief van ontwikkelaars interessant kunnen zijn om in te investeren.
opportuun zijn om het monument een nieuwe invulling te kunnen geven.
Daarmee kunnen we de kwaliteitsimpuls in het gebied stimuleren. Daar profiteren niet alleen de kantoorgebruikers en eigenaren van maar ook de horeca en retailers in de binnenstad, want het zal leiden tot meer bezoekers en hogere bestedingen.
5
V oor innovatieve en science-bedrijven die aansluiten bij het profiel van kennispark proberen we daar te huisvesten. Reguliere kantoorgebruikers willen we stimuleren zich primair in het Stationsgebied of op een van de andere locaties in Enschede te vestigen.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
22
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
5.2
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
5.3
NIEUWBOUW IN DE VORM VAN MULTIFUNCTIONELE GEBOUWEN
INZETTEN OP HERONTWIKKELING KANTOREN IN CENTRUMKWADRAAT EN HET STATIONSGEBIED
De grootste kans op nieuwbouw van kantoren in Enschede betreft vaak
In het hoofdstuk Trends & Ontwikkelingen hebben we geconstateerd dat het in de huidige
(multifunctionele) gebouwen waar kantoorruimte een onderdeel is van een grotere
marktsituatie lastig is om nieuwbouw met alleen een kantoorfunctie te realiseren.
vastgoedontwikkeling of gebiedsontwikkeling met meerdere gebruiksdoelen is. Zo
Voornamelijk vanwege de hoge bouwkosten en risico’s. Om toch te kunnen voorzien in de
kunnen ontwikkelaars de kosten en risico’s van de kantoorontwikkeling spreiden over
benodigde kwaliteitsimpuls is inzetten op herontwikkeling van bestaande kantoorpanden
meerdere functies zoals wonen of horeca.
een belangrijk uitgangspunt van ons beleid.
Multifunctionele gebouwen kunnen voor gebruikers interessant zijn, maar zijn dat ook
De kansen voor herontwikkeling zijn het grootst op de locatie waar we de meeste vraag
vanuit het perspectief van ontwikkelaars/ beleggers. Als gebouwen makkelijk aangepast
uit de markt verwachten (Centrum/Stationsomgeving en Kennispark). Op Kennispark
kunnen worden aan veranderende wensen van kantoorgebruikers (bijv. meer vergader-
zien we dat al op meerdere plekken gebeuren maar in het Centrum/Stationsomgeving
of ontmoetingsruimten of meer afstand tussen werkplekken t.b.v. contactbeperking),
zien we dat kantoorpanden worden gekocht met de intentie om er appartementen van te
zullen huurders minder snel verhuizen. Als bovendien de mogelijkheid bestaat om andere
maken. Op sommige plekken hebben we daar de afgelopen jaren ook aan meegewerkt en
gebruikersgroepen dan kantoorgebruikers te bedienen, zal het risico (op leegstand) voor
dat heeft geleid tot de onttrekking van behoorlijk wat (verouderde) kantoormeters uit de
een ontwikkelaar/belegger kleiner zijn. Gebieden waar verschillende gebruikersgroepen
voorraad.
aanwezig zijn (zoals binnensteden en stationsomgevingen) passen hier goed bij. Vanaf nu werken we in principe alleen nog mee aan initiatieven waarbij er sprake is van OPERATIONALISERING:
herontwikkeling met behoud van de kantoorfunctie. Echter, bij grote panden (richtlijn
▬ Bij grotere gebieds- en locatieontwikkelingen in Centrumkwadraat en rondom het
vanaf 2.000 m2) is een plan met een mix van functies ook mogelijk. Belangrijke
station stellen we eisen aan het minimum vierkante meters kantoor dat de
voorwaarde is dat de andere functies onderschikt blijven of ondersteunend zijn aan de
ontwikkelaar moet realiseren, aansluitend op de programmeringsopgave voor dat
kantoorfunctie en kan worden aangetoond dat het plan een kwaliteitsimpuls oplevert
gebied en de marktverwachtingen op dat moment.
t.o.v. de huidige situatie en beter aansluit bij de behoefte van de markt.
▬ We adviseren de ontwikkelaar over concepten waarvan wij denken dat er behoefte aan is en de vraag die we signaleren op dat moment. ▬ We zoeken daarbij in veel gevallen naar een mix van functies die positief bijdragen aan de gewenste dynamiek en ontwikkeling van het gebied.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
23
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
5.4
KANSARME KANTOORPANDEN TRANSFORMEREN / ONTTREKKEN AAN DE MARKT
OPERATIONALISERING ▬ We werken binnen Het Stationsgebied in principe niet meer mee aan nieuwe transformatieverzoeken van kantoren naar woningen, tenzij we als gemeente
Een goede manier om leegstand te verminderen is door een deel van de kantoorvoorraad,
constateren dat het betreffende pand geen toekomst meer heeft als kantoor.
dat weinig kans heeft om opgenomen te worden door de markt, te onttrekken aan de
▬ Bij grote kantoorpanden (>2.000 m2 indicatief) is gedeeltelijke transformatie naar een
markt. Dat kan door sloop of door transformatie naar een andere functie.
mix van functies mogelijk, mits de andere functies ondergeschikt blijven of
De afgelopen jaren heeft Enschede ruim 28.000 m2 kantooraanbod uit de markt
ondersteunend zijn aan de kantoorfunctie én er aantoonbaar geïnvesteerd wordt in de
onttrokken en er zit nog circa 20.000 m2 aan onttrekkingen in de pijplijn. Vooral op de
kwaliteit van het kantoor. Dat laatste is een belangrijke voorwaarde en dient
locatie waar nu Kop Boulevard gepland is, zullen veel van de oude kantoorgebouwen
contractueel geborgd te worden. Uitgangspunt is dat er niet te veel kantoorruimte
gesloopt of getransformeerd worden.
verloren mag gaan. ▬ Buiten het Stationsgebied gaan we soepeler om met transformatieverzoeken, maar we
Om de bestaande kantoorvoorraad te vernieuwen en te verduurzamen is het onttrekken
kijken altijd eerst naar de herontwikkelingskansen en of de beoogde invulling past
van kansarm / incourant deel van de voorraad nog steeds een belangrijk instrument. We
binnen ander gemeentelijk beleid en bij de omgeving.
willen het alleen selectiever en gerichter inzetten, zodat het bijdraagt aan de doelen van de concentratiestrategie. Daarom hebben we een zogenaamde ‘Kansenkaart’ ontwikkeld waarbij we gebouwen beoordelen op 6 indicatoren: ▬ Marktbelangstelling
▬ OV-Bereikbaarheid
▬ Multifunctionaliteit
▬ Autobereikbaarheid
▬ Omgevingskwaliteit
▬ Parkeergelegenheid
Panden worden op basis van de beoordeling ingedeeld in respectievelijk ‘Perspectief voor herontwikkeling’, ‘Perspectief voor transformatie’ of ‘beperkt tot geen perspectief’. Deze methodiek passen we toe op panden die te maken hebben met langdurige en problematische leegstand of wanneer er zich een initiatiefnemer bij de gemeente meldt met een plan. De kansenkaart en achterliggende methodiek is voor de gemeente het vertrekpunt bij een gesprek met eigenaar en of ontwikkelaar.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
24
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
VOORBEELD ‘PERSPECTIEF VOOR HERONTWIKKELING’:
Laag
INDICATOR
WAARDE
Marktbelangstelling
Kantorenlocatie
Stationsomgeving
Multifunctionaliteit
Gebouwoppervlak (m2)
4.510 m2
Omgevingskwaliteit
Leegstand (m2 vvo)
3.473 m2
OV-bereikbaarheid
Leegstand (%)
Aanzienlijk
Autobereikbaarheid
Bouwjaar
1979
Parkeergelegenheid
Energielabel
Onbekend
TOELICHTING Op de nominatie voor transformatie naar andere functie dan kantoor, maar niet kansloos voor deze functie
Ongunstig
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
Hoog
Gunstig
Perspectief als kantoorgebouw
EERSTE RICHTING Interessante locatie voor meerdere functies, huidige staat van het pand sluit niet aan bij moderne vestigingswensen. Revitalisering van het pand zorgt voor sterkere marktpotentie.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
25
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
5.5
PLANCAPACITEIT HEROVERWEGEN
In het kader van de concentratiestrategie hebben we de voorkeur om kansarme kantoorpanden buiten de kantoorlocaties, en met name de grotere solitaire panden, uit het leegstaande aanbod te onttrekken. Hiermee verkleinen we het concurrerende aanbod
Uit de kantorenmarktanalyse blijkt dat er maar beperkt interesse is om nieuwe kantoren te bouwen op onze nieuwbouwlocaties CeeCee en Zuiderval. Dat wordt ondersteund door
elders in de stad waardoor de kans op nieuwbouw of herontwikkeling in Het
het feit dat daar al jaren geen nieuwbouw van kantoren heeft plaatsgevonden.
Stationsgebied toeneemt.
Desalniettemin bedienen deze locaties ieder een eigen doelgroep. Om de aantrekkelijkheid van deze ontwikkellocaties te vergroten wordt onderzocht in hoeverre
OPERATIONALISERING
de bestaande plannen interessanter gemaakt kunnen worden voor marktpartijen, zowel
▬ Komende 5 jaar verwachten we nog ruim 20.000 m2 kantoor uit de voorraad
voor ontwikkelaars als voor eindgebruikers. Daarbij kun je denken aan kleinere volumes,
te onttrekken.
combinatie met andere functies, andere stedenbouwkundige kaders of verruiming van de doelgroep.
▬ Transformatie is een belangrijk instrument om leegstaand naar beneden te drukken en vraag naar kantoorruimte te concentreren in Centrumkwadraat
Om de concentratiestrategie in alle facetten van ons beleid door te voeren zullen we bij
en het Stationsgebied.
initiatieven op deze locaties kritisch kijken naar de beoogde doelgroep en of er concrete
▬ Focus op transformatie van kansarm kantoorvoorraad buiten de bestaande kantoorlocaties.
huurders/eindgebruikers in beeld zijn, zodat we niet teveel concurrerend aanbod
▬ Dat betekent een positieve grondhouding bij transformatieverzoeken van
toevoegen buiten het concentratiegebied zonder dat daar vraag naar is.
kantoorpanden naar andere stedelijke functies op solitaire locaties verspreid over de stad.
In hoofdstuk 6 beschrijven we de handelingsperspectieven voor de verschillende
▬ De gemeente gaat in navolging van deze visie een beleidsregel/beleidskader
locaties.
opstellen waarin de voorwaarden worden vastgelegd waarbinnen de gemeente medewerking wil verlenen aan een transformatieverzoek. ▬ Onderzoeken of we aanpalend beleid, zoals bijv. beleid Kwalitatief Sturen op Appartementen, moeten aanpassen om dit instrument beter te kunnen benutten. ▬ Samen met andere beleidsvelden ontwikkelen we per initiatief een afwegingskader om te bepalen welke functie(s) geschikt zijn als alternatieve invulling.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
26
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
5.6
ONEIGENLIJK GEBRUIK / VESTIGING KANTOREN BUITEN KANTOORLOCATIES AANPAKKEN Het is onwenselijk dat er op bedrijventerreinen en andere plekken in de stad goedkope
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
5.7 MONITOR
Omdat we altijd te maken zullen hebben met onzekerheden willen we meer en actueler inzicht krijgen in de effecten van ons beleid en de trends en ontwikkelingen. Daarom
zelfstandige kantoorruimte wordt aangeboden terwijl dat niet is toegestaan volgens het
gaan we de marktontwikkelingen de komende jaren nauwgezet volgen door middel van
bestemmingsplan. Hierdoor lekt er vraag weg naar alternatieve locaties die vaak een
een nog te ontwikkelen monitor. Door ontwikkelingen in leegstand, opnamecijfers en
goedkoop vestigingsalternatief zijn voor kantoorgebruikers. Dit is oneerlijke
huurprijzen te monitoren kunnen we in de gaten houden hoe de kantorenmarkt zich
concurrentie t.o.v. andere bedrijven en vastgoedeigenaren die zich wel aan de regels
ontwikkelt, wat de lange termijn effecten zijn van COVID-19 en of het beleid effectief is.
houden. Deze situatie heeft daarnaast meerdere negatieve effecten:
Op basis van die inzichten kunnen we onze programmering in projecten en
▬ Nieuwbouw initiatieven hebben minder kans van slagen.
gebiedsontwikkelingen bijstellen. Zo kunnen we anticiperen op een tegenvallende vraag
▬ Het kan overlast geven in het gebied waar het zich voordoet, bijvoorbeeld met
of juist voorkomen dat er een aanbod te kort ontstaat.
parkeren. ▬ Het zorgt ervoor dat er minder ruimte beschikbaar is voor bedrijven op bedrijventerreinen. ▬ Er kunnen problemen ontstaan op het gebied van externe veiligheid en milieuzoneringen. Vanwege bovenstaande redenen is het van belang dat de gemeente meer prioriteit gaat geven aan het handhaven van situaties waar deze vorm van strijdig gebruik zich voordoet, en eventueel meer handhavingscapaciteit vrij gaat maken om oneigenlijk gebruik op bedrijventerreinen tegen te gaan. Daarmee doen we recht aan de concentratiestrategie en creëren we een gelijker speelveld voor vastgoedeigenaren die zich wel aan de gemeentelijke regels houden. Wanneer hier geen extra prioriteit aan wordt gegeven betekent dat een risico voor de effectiviteit van het beleid.
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
27
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES
BIJLAGE 1: STAND VAN ZAKEN ENERGIELABEL C-PLICHT
V I S I E & H A N D EL I N G S P E R S P E C T I E V E N O P V E R S C H ILL E N D E K A N T O O R L O C AT I E S In dit hoofdstuk beschrijven we de gemeentelijke visie en handelingsperspectieven
jaren van veroudering zich weer op te richten tot de toplocatie voor kantoorgebruikers
voor de vier kantoorlocaties en kantoren op overige locaties.
met een krachtige regionale centrumfunctie. Het hoge voorzieningenniveau en het sterke
6.1
OV-knooppunt geven dit gebied de beste markt- en opname-potentie. Het stationsgebied
CENTRUMKWADRAAT EN HET STATIONSGEBIED – DE NIEUWE TOPWERKLOCATIE VAN ENSCHEDE
is daarom het focusgebied waar we de komende jaren de meeste vraag naar kantoorruimte verwachten en willen faciliteren. Door duidelijk te kiezen voor één gebied geven we ontwikkelaars en vastgoedeigenaren het vertrouwen dat het rendabel kan zijn
Enschede heeft de ambitie om rondom het station te werken aan een hoog-stedelijk
om te investeren in de vernieuwing van de kantorenvoorraad rondom het station en in het
vestigingsmilieu voor bedrijven en kantoorgebruikers . In ons stationsgebied zien we een
centrum. Vernieuwen, moderniseren en verduurzamen van de kantorenvoorraad is nodig
grote potentie om een hoogstedelijk gemengd kantorenmilieu te realiseren, dichtbij
om het aanbod weer goed aan te laten sluiten bij de vraag van de gebruiker.
6
woningen, voorzieningen, de binnenstad en een internationaal OV-knooppunt, met vernieuwende concepten zoals serviced offices en co-working spaces. Met projecten zoals
Figuur 1 - Kaartje gebiedsafbakening Focus Kantoorlocatie Stationsgebied
Centrumkwadraat, Kop Boulevard, de herontwikkeling van het station en de verbeterende bereikbaarheid per spoor zien we legio kansen om die potentie ook waar te maken en veel nieuwe werkgelegenheid aan deze omgeving te verbinden. Centrumkwadraat en het Stationsgebied is een belangrijk gebied om de bereikbaarheid van banen voor stad en regio te vergroten en talent vast te houden (kantoorgebruikers voorzien bovengemiddeld vaak in zogeheten ‘first jobs’). We willen daarom de komende jaren maximaal inzetten op het versterken van het vestigingsmilieu in Centrumkwadraat en het stationsgebied. CENTRUMKWADRAAT EN HET STATIONSGEBIED IS HET FOCUSGEBIED IN DE CONCENTRATIESTRATEGIE Het stationsgebied – inclusief het project Centrumkwadraat – heeft de potentie om na 6
Visie Werklocaties - Enschede kiest voor kwaliteit
KANTORENVISIE ENSCHEDE 2022
28
KENMERKEN VAN DE ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
POSITIONERING ENSCHEDESE KANTORENMARKT IN DE REGIO
TRENDS & ONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
KANTORENSTRATEGIE
VISIE & HANDELINGSPERSPECTIEVEN OP VERSCHILLENDE KANTOORLOCATIES