Hof te Twekkelo_Bijlagen toelichting_compressed (1)
Tekst van het document
Bijlagen Toelichting Bestemmingsplan Hof Te Twekkelo
Status: Vastgesteld
Hof te T wekkelo
Inhoudsopgave
Bijlagen toelichting
3
Bijlage 1
Overzicht bijlagen en onderzoeksrapporten
4
Bijlage 2
Verslag overleg ex artikel 3.1.1. Bro
5
Bijlage 3
Landschapsplan
8
Bijlage 4
Hof van Twekkelo cultuurhistorische verkenning
75
Bijlage 5
Notitie Hof te Twekkelo - milieuzonering
135
Bijlage 6 ontwikkeling
Rapport inzake bodemdaling voor de Grote Veldweg ten behoeve van de
Bijlage 7
Onderzoek externe veiligheid
170
Bijlage 8
Beeldkwaliteitplan Hof te Twekkelo
184
Bijlage 9
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
242
Bijlage 10
Bodemrapport - Bruninksweg 11
292
Bijlage 11
Watertoets
338
Bijlage 12
Toetsing Wet Natuurbescherming
351
Bijlage 13
Projectplan ontheffing Wnb
389
Bijlage 14
Onderzoek flora en fauna
428
Bijlage 15
Archeologisch bureauonderzoek
468
Bijlage 16
Archeologisch veldonderzoek
531
Bijlage 17
Wnb ontheffing soorten ruimtelijke ontwikkeling landgoed Hof te Twekkelo
532
Bijlage 18
Beplantingsplan
552
141
Bijlage 19 Rapport inzake bodemdaling voor de locatie Haimersweg en Bruninksweg ten behoeve van de ontwikkeling
562
Bijlage 20
Stikstofonderzoek
591
Bijlage 21
Vormvrije mer-beoordeling
641
Bijlage 22
Archeologisch proefsleuvenonderzoek
663
2
bestemmingsplan Hof te Twekkelo (vastgesteld)
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan Hof te Twekkelo (vastgesteld)
3
Bijlage 1 Overzicht bijlagen en onderzoeksrapporten Bijlage 1: Overzicht bijlagen en onderzoeksrapportages Bijlage 2: Verslag vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening Bijlage 3: Landschapsplan Bijlage 4: Hof van Twekkelo cultuurhistorische verkenning Bijlage 5: Bedrijven- en Milieu inventarisatie Bijlage 6: Rapport inzake bodemdaling voor drie bouwlocaties ten behoeve van de ontwikkeling Bijlage 7: Onderzoek externe veiligheid Bijlage 8: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 9: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 10: Bodemrapport Bijlage 11: Watertoets Bijlage 12: Toetsing Wet natuurbeheer Bijlage 13: Projectplan ontheffing Bijlage 14: Onderzoek flora en fauna Bijlage 15: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 16: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 17: Ontheffing soorten Wnb Bijlage 18: Beplantingsplan Bijlage 19: Rapport inzake bodemdaling voor de locatie Haimersweg en Bruninksweg ten behoeve van de ontwikkeling (betreft actualisatie van bijlage 6) Bijlage 20: Stikstofonderzoek Bijlage 21: Vormvrije mer-beoordeling Bijlage 22: Archeologisch proefsleuvenonderzoek
4
bestemmingsplan Hof te Twekkelo (vastgesteld)
Bijlage 2 Verslag overleg ex artikel 3.1.1. Bro
bestemmingsplan Hof te Twekkelo (vastgesteld)
5
Bestemmingsplan Hof te Twekkelo
Nota samenvatting en beantwoording reacties vooroverleg
Gemeente Enschede Cluster Omgeving en Recht Afdeling Bestemmen 7 maart 2022
Overzicht van de reacties uit het vooroverleg met betrekking tot het bestemmingsplan Hof te Twekkelo Op 30 november 2022 zijn diverse overheidsinstanties en vaste overlegpartners benaderd om over te adviseren over het bestemmingsplan Hof te Twekkelo. De volgende overlegpartners zijn benaderd om te adviseren over het nieuw op te stellen bestemmingsplan. • Provincie Overijssel • Waterschap Vechtstromen • Vereniging behoud Twekkelo • Gasunie • Staatstoezicht op de Mijnen • Natuur en milieu overijssel • Stichting natuur en milieuraad Enschede • Natuur en milieuraad Hengelo Hiervan hebben provincie Overijssel en Gasunie aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling niet strijdig is met hun beleidsvisie, dan wel dat hun belangen hierdoor niet worden geschaad. Daarnaast hebben Vereniging behoud Twekkelo, Staatstoezicht op de Mijnen inhoudelijk gereageerd. De reactie van Vereniging Behoud Twekkelo is op 11 februari 2022 per mail ingetrokken na goed overleg met initiatiefnemer. De reactie van Staatstoezicht op de Mijnen is hieronder samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.
1.1
1. Staatstoezicht op de Mijnen De rapportage van Nobian is door Staatstoezicht op de Mijnen, waarbij is uitgesproken dat de reactie niet ingaat op de wenselijkheid van bouwen in een gebied met significante bodemdaling. Geconstateerd is dat het rapport in lijn is met de meest recente inzichten t.a.v. de te verwachten bodemdaling in het gebied. Geadviseerd wordt de genoemde getallen met een marge te interpreteren. Het is van belang te benadrukken dat zelfs als er geen wijzigingen in het prognose plaats vindt, deze met onzekerheid is omgeven. Uit de gegevens die ons voorliggen blijkt dat caverne 55 intussen volledig gevuld is met kalkslurry, en dus inherent veilig is. Dit is in tegenspraak met wat in tabel 1 staat. Reactie gemeente: Het adviesorgaan kan zich grotendeels vinden in de onderbouwing zoals die door het adviesbureau Nobian is opgesteld. Caverne 55 is intussen gevuld en wordt als gevolg als veilig beschouwd. Deze aanpassing kan meegenomen worden wanneer de omgveingsvergunning wordt aangevraagd. Op de bestemmingsplanverbeelding is een aanduiding 'overig - bodemdalingsgebied' opgenomen. Dit gebied is gebaseerd op de bodemdalingskaart. Het gehele plangebied van "Hof te Twekkelo" heeft deze aanduiding.
Binnen dit gebied mogen alleen nieuwe vergunningplichtige bouwwerken gebouwd worden als advies is ingewonnen bij het Staatstoezicht op de Mijnen over de te verwachten veiligheidsrisico's als gevolg van bodeminstabiliteit in relatie tot de perceelslocatie en verwachte levensduur van het gebouw. Het aspect bodemdaling vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan geen belemmering.
Bijlage 3 Landschapsplan
8
bestemmingsplan Hof te Twekkelo (vastgesteld)
Hof te Twekkelo Landgoedontwikkelplan
Opdrachtgever: Naam: G.J. Roerink Adres: Bruninksweg 5a Postcode: 7554 RW Plaats: Hengelo (Ov)
Opdrachtnemer: Eelerwoude Mossendamsdwarsweg 3 7472 DB Goor e-mail: info@eelerwoude.nl www.eelerwoude.nl
Projectgegevens: Projectnummer: 3670.2 Datum: 26 juli 2021 Projectleider: Mark Elshof Opgesteld: SijtseJan Roeters en Stephan Schorn Gecontroleerd: Marjon Gelink
Hof te Twekkelo Landgoedontwikkelplan
Akzo Waarbeek
Agrariër
Twence
Het Benink Het Gerink Den Haimer
Het Overbeek Landgoed ‘t Stroot
Landgoed Cristinalust
Afbeelding 1. Ligging Landgoederen en kenmerkende bedrijvigheid in Twekkelo.
´
0
250
500
1.000
1.500
2.000 Meters
INHOUD 1
2
3
4
INLEIDING
1.1 Aanleiding 1.2 Twee gemeenten, één plan 1.3 Doelstellingen 1.4 Het programma 1.5 Ligging en plangebied.
CONCLUSIES BELEID- EN LANDSCHAPSANALYSE
2.1 Algemene uitgangspunten 2.2 Uitgangspunten essenlandschap 2.3 Uitgangspunten jonge heide- en broekontginningslandschap 2.4 Uitgangspunten erven 2.5 Conclusie landschap en natuur
7 7 7 7 7 7 9 9 10 10 10 10
WENSEN EN EISEN FAMILIE ROERINK
11 11 11
VISIE EN ONTWERP HOF TE TWEKKELO
13 15 17 25 27
3.1 Wensen en eisen van de familie Roerink 3.2 Beleving
4.1 Visie op hoofdlijnen 4.2 Investeringen in ruimtelijke kwaliteit 4.3 Duurzaamheid 4.4 Rode ontwikkelingen
5
5.1 Sociaal-economische en maatschappelijke redenen 5.2 Toepassing weegschaal-model 5.3 Extra kwaliteitsimpuls Dorpsplein Usselo
KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING
35 36 36 36
BIJLAGE I. ONTWIKKELPLAN
39
BIJLAGE II. BELEID- EN LANDSCHAPSANALYSE
43
BIJLAGE III. ONTWIKKELPLAN DORPSPLEIN USSELO
63
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
5
.................................................................................................................................................................................................................
G.J. Roerink Landgoed Hof te Twekkelo
´
´
0
50
100
200 Meters
Afbeelding 2. Ligging plangebied.
6
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
0
25
50
100 Meters
Landschapsontwerper : S.J. Roeters
Projectnummer: 3670.2
Datum: 07-06-2018
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl
Esri Nederland, Jan-Willem van Aalst - www.imergis.nl
1
INLEIDING 1.1 Aanleiding
Fam. Roerink woont al enkele decennia in Twekkelo. Gerjhan Roerink, eigenaar van de Zuivelhoeve, en enkele gezinsleden zijn actief in het bedrijf. Zij hebben de ambitie om een nieuw landgoed te stichten genaamd: Hof te Twekkelo, waar de familie kan wonen en waarbij landschaps- en natuurwaarden worden versterkt. Hiertoe zijn recentelijk enkele omliggende percelen en erven aangekocht. De kwaliteit van de bestaande bebouwing op de erven is niet overal naar wens. Fam. Roerink is voornemens om diverse landschapsontsierende bebouwing te slopen en enkele woningen te slopen en te vervangen. Hierbij wordt één landhuis van allure gerealiseerd. De exacte wensen zijn beschreven in hoofdstuk 3.
1.2 Twee gemeenten, één plan
Het plangebied ligt in Twekkelo. De betrokken gronden liggen in twee gemeenten, Enschede en Hengelo. In het voorproces zijn gesprekken geweest met beide gemeenten. Eerst afzonderlijk en vervolgens is het proces gezamenlijk opgepakt.
1.3 Doelstellingen
Voor de ontwikkeling van het landgoed heeft fam. Roerink de volgende doelstellingen opgesteld: 1) Stichten van een generatiebestendig landgoed waarbij landschaps- en natuurwaarden en de vitaliteit van de omgeving worden versterkt. 2) Bewoning door leden van de familie. 3) De architectuur, zowel bebouwing als landschap, past bij de stijl en geschiedenis van Twente en voegt kwaliteit en eigenheid toe voor de toekomst.
4) Ontwikkelen, bevorderen en streven naar duurzame landbouw. 5) Openstelling van het landgoed waarborgen. 6) Door de eigendommen onder te brengen in een speciaal hiertoe opgerichte entiteit, waaruit deze niet kunnen worden verkocht, wordt instandhouding bestendigd.
1.4 Het programma
De doelstellingen vertalen zich in een concreet programma, bestaande uit vier onderdelen: • Investeringen in ecologische en ruimtelijke kwaliteit. • Rode ontwikkelingen. • Duurzaam grondgebruik. • Landgoedboom als handtekening van Hof te Twekkelo.
1.5 Ligging en plangebied.
In Twekkelo zijn meerdere grote woningen aanwezig of aanwezig geweest (afbeelding 1). Deze hebben een diverse achtergrond en verschijningsvorm. Het plangebied (afbeelding 2) bestaat uit diverse gronden geconcentreerd rond het erf Den Haimer en de Zuivelhoeve. Ook op het landgoed Den Haimer (eerste vernoeming in 1284) heeft ooit een grote boerderij gestaan. Dit is tevens het erf waar Dhr. G.J. Roerink zelf wil wonen.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
7
Afbeelding 3. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.
8
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
Afbeelding 4. De KGO-balans van de Omgevingsvisie.
2
CONCLUSIES BELEID- EN LANDSCHAPSANALYSE Aan de uitwerking van het plan heeft een beleid- en landschapsanalyse ten grondslag gelegen. Deze is in de bijlage opgenomen. Ook is door Res nova Monumenten een cultuurhistorische verkenning uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden alleen de conclusies benoemd.
•
Het plangebied ligt in Twekkelo. Een authentiek Twents landschap dat wordt begrensd door verschillende industriële ontwikkelingen. Ten zuidoosten ligt de industrie van Enschede, ten (noord)westen die van Hengelo, in de vorm van Akzo en Twence. Ten noordoosten wordt het gebied begrensd door het Twenthekanaal dat middels Kristalbad een verbinding kent richting de natuurgebieden aan de andere kant van Netwerkstad Twente. Ten zuidwesten ligt Boekelo, een landgoederengebied, dat vóór de aanleg van de A35 onderdeel uitmaakte van dezelfde landschappelijke eenheid, met grotendeels vergelijkbare kenmerken en karakteristieken. De Westkant van het plangebied ligt in het essenlandschap. De oostkant in het jonge heide- en broekontginningslandschap. Beide zijn onderdeel van het dekzandvlakte en ruggengebied en kennen algemene en gebiedsspecifieke uitgangspunten. Hierna volgens eerst de verschillende algemene uitgangspunten en dan de gebiedsspecifieke. Tevens worden er specifieke uitgangspunten weergegeven voor de inrichting van erven.
•
2.1 Algemene uitgangspunten
• • • • •
2.1.1 Gewenste ontwikkelingen zijn • • •
Ruimte bieden aan economische dynamiek en de ruimtelijke kwaliteit; Pas meervoudig ruimtegebruik en creatieve oplossingen toe; Gebruik de ruimte zuinig en zorgvuldig;
•
• • • • • • •
Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf; Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting; Beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied voorkomen; Bij ontwikkelingen is de (strekkings)-richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt; Herstel en goed beheer en onderhoud van landschapselementen zoals het pleksgewijs verdichten van de randen van essen / kampen; Kamp / es met graan inheemse boomsoorten en korte gewassen; Verbetering toegang en beleving; Verrassende doorkijkjes; Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit; De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.
2.1.2 Ongewenste ontwikkelingen
Grote volumes bos & grote open ruimtes; Egalisering / vergraven es; Rechttrekken percelen; Lange rechte lijnen; Huizen die in de stad thuis horen;
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
9
• • • • • •
Overdadige versiering; Grote bouwvolumes naast het hoofdgebouw; Verwijderen coulissenstructuur; Kanaliseren beken; Op de es geen bomen, kwekerij, bebouwing of waterpartij; Afsluiting van wegen over erven.
2.2 Uitgangspunten essenlandschap •
•
•
•
De essen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf; Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, wandelpaden, karakteristieke erven en een beeldbepalende open ruimte daartussen, een beschermende bestemmingsregeling gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon; Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk; Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.
2.3 Uitgangspunten jonge heide- en broekontginningslandschap •
10
Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
2.4 Uitgangspunten erven •
• • • • • •
De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (zie Omgevingsverordening Overijssel 2009). Veiligstellen oude karakteristieke bebouwing; Verbetering historische erfinrichting / beplanting; Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen Toegankelijkheid landschap verbeteren; Architectuur, zowel bebouwing als landschap, die past bij de stijlkenmerken en geschiedenis van Twente Het voorhuis gericht op de landbouwgronden (de es of de kamp), grote volumes rijkelijk versierd zoals op de erven in Twekkelo, met een gelijke kont, maar een afwijkend uniek voorhuis.
2.5 Conclusie landschap en natuur
Het voorgenomen plan biedt de volgende kansen: • De voorgestane ontwikkeling biedt kansen de landschapsstructuur te behouden en waar mogelijke te versterken; • Het gebied landschappelijk, ecologisch en economisch versterken door vervallen landschapsstructuren te herstellen; • Door plantsoorten te kiezen die passen bij de bodem en waterhuishouding kan het lokale karakter worden versterkt; • Het onderscheid tussen de oost- en westkant dient versterkt te worden; • Ecologische verbindingen versterken door herstel houtwalen; • Nieuwe poelen aanleggen als stapstenen; • Omvormen regulier weiland naar natuur ter versterking biodiversiteit; • Rekening houden met hindercirkels van Zuivelhoeve, gasleiding en potentiële sinkholes; • Behoud en versterking monumentale schuur; • Behoud karakteristieke bebouwing op het erf aan de Elkemanweg en versterking van het erfensemble.
3
WENSEN EN EISEN FAMILIE ROERINK 3.1 Wensen en eisen van de familie Roerink
De doelstellingen van de familie uitten zich in de volgende wensen en eisen: • Versterken karakteristiek Twents landschapsschoon door herstel landschapsstructuren; • Versterken natuurwaarden: - Houtige structuren; - Bloemrijke stroken; - Omvormen regulier grasland naar bloemrijk grasland. • Nieuwbouw: - 1 woning van allure met inpandig bijgebouw van in totaal 3.000 m³. - Als tot een ruimtelijk goede uitwerking wordt gekomen mag dit vrij worden verdeeld over twee gebouwen. - 1 schuurwoning van 750 m³ plus een inpandig bijgebouw van 100 m² - 1 grote woning van 1.500 m³ plus een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw van 100 m² aan de Bruninksweg; - Verbouwing beheergebouw aan de Grote Veldweg. • De volgende gebouwen worden gesloopt: - Twee woningen en landschapsontsierende schuren - De bestaande woning aan de Bruninksweg. • Herstel monumentale schuur op Den Haimer; • Toevoegen eigen karakteristiek; • Rangschikking van alle gronden onder de Natuurschoonwet.
3.2 Beleving
In de analyse is geconstateerd dat in de beleving onderscheid zit tussen het oostelijke en westelijke deel. Qua ‘voormalige’ routes lopen deze in het oostelijke deel tussen de erven, langs de organische lijnen van het landschap (bruine stippellijn op afbeelding 6). In het oostelijke deel lopen de routes over de rechte wegen en paden, zie afbeelding 6. Momenteel lopen er enkele stievelpaden door het gebied (wit op de kaart). Deze lopen ogenschijnlijk willekeurig door het gebied doordat het oorspronkelijke doel, de erven, van de route zijn losgekoppeld. Hier ligt een kans voor verbetering. Ook is er gekeken hoe vanuit bebouwing zicht is op deze elementen middels zichtlijnen, zodat hier met de voorgestane ontwikkelingen rekening mee kan worden gehouden. In voorgaande plannen voor Twekkelo is al eens het uitgangspunt geformuleerd dat het, naast inpassing van het terrein zelf, in verband met de grote hoogte van de afvalverwerking verstandig is het kleinschalige karakter van het landschap te versterken, zodat er minder zicht mogelijk is op het terrein van Twence. Hierbij dient het onderscheid tussen het oostelijke en westelijke deel te worden gerespecteerd.
Afbeelding 5. Links op de foto zicht op terrein van Twence, langs de recent aangeplante eiken.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
11
Ontwikkel locatie
zicht zicht
zicht
zichtlijn
zicht
zichtlijn zichtlijn
Formele route
Informele route
zicht
zicht zicht
zicht Ontwikkel locatie
Afbeelding 6. Beleving vanaf routes en vanuit bestaande en nieuwe erven in en om het plangebied.
12
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4
VISIE EN ONTWERP HOF TE TWEKKELO Naar analogie van de vele (industriële) landgoederen uit het verleden past de huidige ontwikkeling bij de karakteristieken van het gebied. Qua ontwikkeling an sich wordt voortgebouwd op een architectuur, zowel bebouwing als landschap, die past bij de stijlkenmerken en geschiedenis van de familie Roerink en Twekkelo. Wat deze ontwikkeling uniek maakt is de tijd waarin deze plaatsvindt. Op de afbeelding op de volgende pagina is de visie voor Hof te Twekkelo op hoofdlijnen weergegeven. De afbeelding op pagina 16 toont de investeringen in ruimtelijke kwaliteit binnen het gehele plangebied. De afbeelding 31 toont de gewenste ontwikkelingen betreffende de erven. In dit hoofdstuk worden de verschillende onderdelen in detail toegelicht. In de bijlage is het totale ontwerp op A2-formaat opgenomen.
“Dit hedendaagse natuurgoed ligt verscholen tussen de karakteristieke coulissen van Twekkelo. In een veerkrachtig landschap, met een verbonden natuurnetwerk en een duurzaam gebruik van de grond Via stievelpaden is dit onmeunig mooie gebied met (nieuw) monumentale allure voor iedereen te beleven.”
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
13
Afbeelding 7. Visie op hoofdlijnen: versterking landschapelijk raamwerk.
14
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.1 Visie op hoofdlijnen
De kern van het landgoed wordt gevormd door natuur in verschillende vormen. Kruidenrijk grasland, kruidenrijke akker en bos wissel elkaar af. Via een netwerk van houtwallen en singels wordt deze kern verbonden met de omgeving. Deze elementen worden vergezeld van kruidenrijke stroken om zo de biodiversiteit zo volledig mogelijk te stimuleren. Via enkele bestaande en nieuwe poelen wordt ook de blauwe component op het landgoed versterkt. Het onderscheid in landschappelijk raamwerk tussen het oostelijke en westelijke deel van het landgoed wordt aangezet door het contrast tussen het oude hoevenlandschap en de heideontginning te versterken. Dit op drie niveaus. In opgaande structuur, in het vlak en op elementniveau. Zie nevenstaande afbeelding voor de karakteristieken behorend bij elk landschapstype. Dit wordt beleefbaar gemaakt door formele (openbare) en informele (privé) routes. De openbare routes lopen langs een viertal interessante punten op het landgoed. De privéroutes verbinden alle erven op het landgoed met elkaar.
Karakteristieken Heideontginning
Oude Hoevenlandschap
Structuur
Rechtlijnig
Organisch
Weide, heide en natigheid
Weide en akkers
Vlakken
Elementen Singels
Bosjes rechtlijnig (nat)
Houtwallen incl. mantel en zoom
Bosjes organisch (droger)
ca. 1m Steilranden
Struweel hagen
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
15
5 7 6 4
3
1
Afbeelding 8. Versterking ecologisch netwerk en landschappelijk raamwerk, De akkers kunnen afwisselend ook als weiland worden benut.
16
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
2
4.2 Investeringen in ruimtelijke kwaliteit
Op de volgende afbeeldingen zijn de investeringen in ruimtelijke kwaliteit op hoofdlijnen weergegeven. Ze zijn onderverdeeld in drie kaartbeelden. Versterking van ecologische netwerk en landschappelijk raamwerk, omvorming van landbouwgronden naar natuur en sloop van grotendeels landschapsontsierende bebouwing.
4.2.1 Ecologisch netwerk en landschappelijk raamwerk
Als belangrijk onderdeel van het plan wordt ruim 7 hectare nieuwe natuur ontwikkeld op voormalige landbouwgrond en worden enkele landschapselementen hersteld. Naast het vergroten van de veerkracht en biodiversiteit door onderstaande maatregelen wordt de recreatieve aantrekkingskracht van het gebied hiermee versterkt. In de volgende paragrafen wordt dit toegelicht. Kort samengevat betreft het: • Omvorming 0,68 hectare landbouw naar vochtig grasland (1 op nevenstaande afbeelding). Deze minder rijke en lager gelegen gronden hebben hoge natuurpotentie. • Omvorming 2,75 hectare landbouw naar kruidenrijk grasland op de drogere plekken (2). • Vier nieuwe poelen. • Wat betreft de overige agrarische gronden wordt gestreefd naar omvorming naar extensieve landbouw. • De esrand (3) aan de zuidoostkant van het plangebied versterken. • Het bos dat de kern van het landgoed vormt wordt verduurzaamd en krijgt een mantel en zoomvegetatie (4) • De houtwallen rond het erf aan de Bruninksweg (5) worden steviger aangezet met een mantel en zoomvegetatie. • Op het erf Elkeman worden wordt een nieuwe hoogstam-fruitgaarden aangelegd (6). • Verder worden op diverse plakken karakteristieke bomen toegevoegd (7), die het landgoed tot een herkenbaar geheel maken.
Afbeelding 9. In het rood de huidige >7 ha landbouwgronden die omgevormd worden naar natuur
Verbeteren en uitbreiden bestaand bos Het bestaande, afgelopen tien jaar aangeplante bos, is vrij monotoon en bestaat hoofdzakelijk uit weinig duurzame boomsoorten van de 2e en 3e grootte zoals berk en wilg. Het plan is om een dunning uit te voeren en vervolgens enkele duurzamere bomen van de eerste grootte zoals zomer- en wintereik in te planten. Dit vergroot de diversiteit en zorgt voor een bos dat ook op de langere termijn kwaliteit toevoegt aan het gebied en Twence aan het zicht onttrekt. Aan de westkant wordt dit bos uitgebreid tot aan de voormalige spoorlijn. Het terrein van de voormalige spoorlijn langs het bestaande bos wordt ingericht met bloemrijk grasland waar doorheen een gemaaid pad de spoorlijn aanduid. Zo ontstaat een inrichting die deze historische lijn accentueert en die goed te beheren valt.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
17
Afbeelding 11. Referentiebeeld extensief weiland.
Afbeelding 10. Beekzone aan zuidoostkant van het plangebied.
18
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
Afbeelding 12. Referentiebeeld bloemrijk grasland.
Herstellen lijnvormige elementen Op verschillende plaatsen binnen het plangebied zijn de oorspronkelijke landschapselementen versnipperd of bestaan ze alleen uit bomen. Deze worden weer aangeplant met autochtoon inheems planmateriaal dat past bij de bodem en waterhuishouding, waardoor verbindingen voor zowel ecologie als landschap worden hersteld. Zo kunnen kleine zoogdieren en vleermuizen beter migreren. De bomen langs het perceel van de Bruninksweg worden aan de zuidoost en noordoostkant voorzien van onderbegroeiing van heesters om dit element steviger aan te zetten om zo de ecologische verbinding voor kleine zoogdieren en vogels, van Twence en het zuidelijk gelegen natuurterrein richting het nieuwe bos op het terrein van de Zuivelhoeve te versterken. Qua soortensamenstelling sluiten we aan op de potentieel natuurlijke vegetatie. Ter plekke is dat het Vochtig Berken-Zomereikenbos met struiken als: vuilboom, lijsterbes, geoorde wilg, grauwe wilg, zwarte els en krent. Poelen Twekkelo is rijk aan poelen. In de directe omgeving zijn naast de hermeandering van de Strootbeek enkele poelen aangelegd. Door binnen het plangebied enkele nieuwe poelen aan te leggen en bestaande te vergroten borduren we voort op deze recente ontwikkeling wat het ecologisch netwerk voor met name amfibieën en andere watergebonden flora en fauna veerkrachtiger maakt.
Hoogstamboomgaard Op het erf van Elkemanweg en op erve Den Haimer worden hoogstamboomgaarden aangeplant. Dit versterkt het authentiek Twentse karakter. Omvormen landbouwgronden naar natuur Het streven is, naast de naar natuur om te vormen gronden, het landgoed extensief agrarisch te beheren (maaien en beweiden). De laagste gronden bieden kans voor ontwikkeling van vochtig tot nat bloemrijk grasland vergelijkbaar met de vegetatie langs de Strootbeek. Dit geldt voor de gronden langs de Strootbeek en in de westelijke punt bij het erf aan de Elkemanweg. De overige gronden zijn droger en bieden kans voor ontwikkeling als bloemrijk
grasland. Dit vormt een goede aanvulling op de poelen die binnen het plangebied worden ontwikkeld en versterkt de recreatieve aantrekkingskracht van het gebied. Enkele karakteristieke soorten die op de natte delen verwacht kunnen worden zijn: moerasrolklaver, watermunt, grote ratelaar, veldrus, zilverschoon en gewone waterbies. Aansluitend, op de iets drogere maar nog wel vochtige gronden, kunnen de volgende karakteristieke soorten worden verwacht: echte koekoeksbloem, riet-orchis, kale jonker, brunel en biezeknoppen, en op de drogere plekken: margriet, knoopkruid, smalle weegbree, kleine klaver en gewone rolklaver. Ontwikkeling door goed beheer Hoe snel een dergelijke vegetatie tot ontwikkeling komt is sterk afhankelijk van de huidige situatie van de voedselrijkdom en het bodemleven. Deze vegetaties vragen over het algemeen een voedselarm milieu en extensief beheer, in tegenstelling tot het huidige voedselrijke grasland. Het terrein wordt ingezaaid met een passend zadenmengsel.
Afbeelding 13. Sloop grotendeels landschapsontsierende bebouwing en woningen.
20
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.2.3 Sloop woningen en landschapsontsierende bijgebouwen Er worden op meerdere plekken grotendeels landschapsontsierende bebouwing en enkele woningen gesloopt in het kader van dit plan. In totaal wordt circa 950 vierkante meter aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Tevens worden er op het erf van den Haimer twee woningen gesloopt en zijn recent de paardenbak en enkele overige losse onderdelen (geen gebouwen zijnde) van het voormalige erf opgeruimd. Er is nader onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische waarde van het erf aan Den Haimer door Res nova Monumenten. Dit onderzoek is in een afzonderlijk document opgenomen. Het onderzoek gaat in op onder andere: Waardevolle (cultuurhistorische) landschapselementen, waardevolle bebouwing (ook niet waardevolle bebouwing), waardevolle elementen (zoals, gevelsteen 1849, duiker/brug elsbeek) en historische verhalen (zoals boerenerven 10e eeuw n. Chr., Twentse marke). Enkele elementen die niet zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol zijn mogelijk wel van landschappelijk belang.
Afbeelding 14. Te slopen bebouwing op Den Haimer.
Afbeelding 15. Het erf aan de Elkemanweg.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
21
Afbeelding 16. Openstellingskaart: openbare (gele doorgetrokken lijn) en informele privé routes (gele stippellijn), ster is bijzonder punt op route.
22
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.2.4 Verbeteren beleving van het gebied
Herstel openbare routes De openbare routes in het gebied worden gekoppeld aan bijzondere punten. Deze punten zijn of worden voorzien van informatie zodat de cultuur- en natuurwaarde van de plek worden toegelicht. Ook worden enkele delen verlegd over een deel van het voormalige spoortracé. Langs het pad over het oude spoortrace in de zuidelijke kavel (langs het bos) wordt een bloemenweide aangelegd en het bos aangevuld dat zodat het de voormalige tracé van de spoorlijn accentueert (8). Hieronder een korte toelichting van de punten: 1. Toeristisch informatiepunt 2. Informatiepunt over de Zuivelhoeve 3. Voormalig station ‘Halte Twekkelo’ 4. Voormalige schuilkerk in monumentale schuur Herstel informele routes Daarnaast wordt ook de informele route hersteld, zij het niet openbaar. Deze verbindt alle woningen op het landgoed met elkaar. Net als vroeger, langs de lijnen van het landschap. In het oude hoevenlandschap betreft dit organische lijnen. In het jonge landschap, worden passend bij de ontstaansgeschiedenis, de rechtlijnige structuren gevolgd.
Afsluiten voor gemotoriseerd verkeer Enkele zandwegen lopen momenteel dood voor gemotoriseerd verkeer of hebben alleen nut voor aanwonenden. Fam. Roerink is voorstander enkele zandwegen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer en te behouden voor extensieve recreatie. De gemeente staat hier welwillend tegenover. Het liefst wil de familie deze paden in eigendom verkrijgen. Teneinde ongewenste situaties en criminaliteit te voorkomen. Dit geldt voor de Elkemanweg (in ieder geval vanaf de Grote Veldweg richting het oosten), en de Twekkelerveldweg. Dit draagt bij aan de visie dat landschap, natuur, wonen en extensieve recreatie de hoofdfuncties in het plangebied gaan worden en maakt dat de nieuwe woning van Den Haimer de inrit krijgt aan de Haimersweg. Opruimen gebied Tot slot komt het opruimen van de ‘rommel’ waaronder ontsierende gebouwen de beleving van het gebied ten
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
enkele goede.
23
Afbeelding 17. Grondgebruik: de akkers kunnen afwisselend ook als weiland worden benut.
24
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.3 Duurzaamheid
4.3.1 Duurzame energie
De mogelijkheden voor opwekking van duurzame energie, met behoud van de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische kwaliteiten wordt in een later vervolgstadium van de planontwikkeling onderzocht. Zo kunnen mogelijk zonnepanelen worden geplaatst op enkele gebouwen.
4.3.2 Duurzaam grondgebruik
De familie Roerink is voornemens om de gronden die niet worden afgewaardeerd naar natuur duurzaam agrarisch te beheren waarbij geen gif wordt toegepast. Er worden akkerranden en bloemrijke kruidenranden ingezaaid langs alle velden en er wordt graan op de essen / akkers verbouwd en geen mais of gras.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
25
Te slopen bebouwing 1: Te slopen woning 2: Te slopen woning 3: 65 m2 4: 60 m2 5: 25 m2 Verkleinen bouwvlak Te restaureren bebouwing 6: Bijgebouw uit ca 1700 Nieuwe bebouwing A. nieuwe bouwblok
A 1 3 5 4 6
Afbeelding 18. Overzicht Den Haimer.
26
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
2
4.4 Rode ontwikkelingen
Op de kaart op de vorige pagina, overzicht Den Haimer, is de te slopen bebouwing verbeeld. Op de volgende pagina het staat het ontwerp. Het voorliggende plan betreft enkele rode ontwikkelingen. Het verplaatsen en vergroten van wooneenheden en herbouw van een stal tot werktuigberging. Op onderstaande afbeelding staan de twee bestaande woningen en de nieuw geplande woningen grafisch weergegeven. Het idee is dat door de gekozen vormentaal en materiaalgebruik de bebouwing één familie vormt met elkaar.
4.4.1 Den Haimer
Hoofdhuis Op deze locatie wordt niet terug gebouwd wat er ooit was. Renovatie van de bestaande woningen is ook niet gewenst. Er wordt daarom een nieuwe woonboerderij met een schuurwoning gebouwd van deze tijd met het voorhuis gericht op de landbouwgronden (de es of de kamp), grote volumes, rijkelijk versierd zoals op de erven in Twekkelo, met een gelijke kont, maar een afwijkend uniek voorhuis.
De bestaande landschappelijke beplanting omarmt de woning en zorgt voor een goede basis-inpassing. Op de volgende pagina’s zijn enkele foto’s opgenomen van gebouwen in de omgeving, ter verbeelding van de voor- en achterkant van de nieuwe woning. Voor de exacte beeldkwaliteit is een afzonderlijk plan opgesteld. Schuurwoning Ten zuidwesten van het hoofdhuis wordt een tweede woning gebouwd met inpandig bijgebouw. Deze krijgt het karkater van een bijgebouw. Een kleiner volume met minder fijne detaillering dan het hoofdgebouw. Deze nieuwe woning komt globaal op de plek van de bestaande woning op het erf. Deze koppelt de nieuwe woonboerderij aan de te restaureren schuur en draagt bij aan het typische Twentse karakter van een verstrooid erf. Het aantal woningen op het erf neemt niet toe. Te behouden schuur De waardevolle te behouden rijks monumentale schuur, ooit in gebruik als schuilkerk, zal worden gerestaureerd en in gebruik genomen worden als berging. De bestaande volwassen vitale bomen rondom de entree blijven behouden. De nieuwe toerit naar het woonboerderij volgt dezelfde route langs de te behouden schuur waardoor het ensemble qua uitstraling enigszins gelijk blijft. Landschap en erfbeplanting Aan de zuidkant van de woning komt een boomgroep die het directe zicht vanaf de Haimersweg op het erf inpast.
De randbeplanting langs de es ten noorden en die ten oosten van het erf worden weer aangezet met heesters zodat deze landschappelijk en ecologisch een grotere meerwaarde krijgen. Op het 'zijerf' komt een hoogstam boomgaard. Ten noorden van de woning wqordt een een zwemvijver aangelegd, geflankeerd door beplanting. Qua soortensamenstelling sluiten we aan op de potentieel natuurlijke vegetatie. Ter plekke is dat het Vochtig Berken-Zomereikenbos met struiken als: vuilboom, lijsterbes, geoorde wilg, grauwe wilg, zwarte els en krent.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
27
01
Boerderij van allure met binnentuin
02
Schuurwoning
03
Monumentale schuilkerk
04
Eikengaard op middenerf verbindt boerderij van allure met het landschap en de overige bebouwing op het erf. Ontsluiting door weg van gebakken klinkers met verstevigde strook gazon, geschikt voor het parkeren van auto’s
05
Es, hoger gelegen in het landschap. Onder bomen door vrij zicht op steilrand
06
Doorzetten bomenrij op het erf, verankering erf in het landschap
07
Beplanting op het achtererf, erfbosje met inheemse soorten, meer biodiversiteit, behoud van doorzichten op het landschap
08
Toegang tot het erf bij schuilkerk en bestaande waardevolle oude bomen
09
Inrit naar parkeerkelder over verstevigde gazonstrook
10
Hoogstam boomgaard op overgang naar voorerf
11
Bestaande bomenrij op kavelgrens verstevigen met kern, mantel en zoomvegetatie, meer biodiversiteit
12
Voorerf strak vormgegeven, terras en sierbeplanting in robuuste vakken
13
Zwemvijver uitgelijnd aan bomenrij vormt een natuurlijke overgang naar het landschap
14
Wandelpaden richting landschap en overige erven Hof te Twekkelo
15
Gazon grenzend aan boerderij van allure en schuurwoning
16
Kruidenrijk grasland op overgang naar landschap, meer biodiversiteit
05
14
05 16
06
13
15
14
12
11 15
bestaande boom
10
01
nieuw te planten boom
02 04
09 16 07
07 03 06
16
08
Afbeelding 19. Ontwerp erve Den Haimer (door ITKA) werknummer project opdrachtgever datum
28
21T20
1:500
Ontwerp erfinrichting Den Haimer Dhr. Roerink te Twekkelo 21-07-2021
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
Praatplan
Tuin & Landschap 乱 佱偱 共剱 佱危 乱 佱偱 呱啱 噱坱剱 乱 佱噱乱 佱塱偱 奱婱
schaal
A2
formaat
Irma te Kiefte-Brok
getekend
S01
blad
Centraal op het erf komt een boomgroep. Gezien de ligging midden op het erf is het verantwoord hier te kiezen voor niet streekeigen soorten. Ten noorden van het erf wordt een singel aangelegd, die doorloopt over het erf tot aan de Haimersweg en zo het erf in tweeën verdeeld en die de bestaande opgaande structuur visueel en voor flora en fauna verbindt met bosje ten zuiden van het erf.
Afbeelding 21. Referentiebeeld van het achterhuis als dubbele kap, vergelijkbaar met meerdere erven in de omgeving waaronder Elkeman.
Afbeelding 20. Referentiebeeld van het voorhuis, afwijkend en unieke maakt het onderscheidend.
Ter inpassing worden verder nog enkele solitaire bomen en kleine groepen bomen rond het erf geplaatst van inheemse soorten als eik, beuk, tamme kastanje of noot.
Afbeelding 22. Abstracte weergave van het ensemble, met de voorkant richting de landbouwgronden, de kont richting de weg, en het erf in relatie met de schuur / kerk en de nieuwe schuurwoning. Bestaande begroeiing vormt de basis voor het ensemble, aangevuld met nieuwe landschapselementen als een boomgaard (zuidkant) een singel en enkele solitaire bomen en boomgroepen.
Afbeelding 23. Fotobewerking, huidige situatie zonder bebouwing
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
29
Één woning van 1.500m³, plus een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw van 100m²
Afbeelding 24. Detailuitwerking Bruninksweg.
30
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.4.2 Bruninksweg
De bestaande woning aan de Bruninksweg staat binnen de toekomstige hindercirkel van de Zuivelhoeve. Met de verlening van de vergunning voor de uitbreiding is opgenomen dat deze woning gesloopt moet worden. De kavel waar de woning op staat ligt grotendeels binnen de hinderzones van de Zuivelhoeve en Twence. Dit maakt de ruimte voor herbouw beperkt. De wens vanuit de familie is om een woning te realiseren van maximaal 1.500 m3 (exclusief bijgebouw), in de hoek van de kavel, gericht op het westen, met uitzicht op het perceel en de natuurgronden in de omgeving. Landschappelijke versterking De bijzondere boom op het achtererf maakt de verbinding met de rest van de bebouwing op het landgoed. Verdere tuinbeplanting concentreert zich rondom het erf. De rest van de kavel blijft (extensief) weiland. Enkele hagen van bijvoorbeeld beuk worden gebruikt om de verschillende functies op het erf te scheiden.
Afbeelding 25. Te slopen bebouwing aan de Bruninksweg
4.4.3 Elkemanweg 1 (Twekkelerweg 356)
Versterken bestaande fraaie landschap Landschappelijk gezien ligt het erf zeer fraai, tussen twee esgronden in. Deze beide esranden zijn beplant. De zuidelijke met een singel, de noordelijke met enkele karakteristieke knotwilgen, aangevuld met nieuwe knotwilgen. Op het achtererf is een fruitgaard aanwezig. De bestaande poel die verscholen lag achter de recent verwijderde bosschages wordt vergroot en vrijgezet. Op het voorerf wordt een nieuwe hoogstamfruitgaard aangelegd die het zicht op en vanaf de weg wel filtert maar niet blokkeert.
Afbeelding 26. Zicht vanaf het huidige erf op de nieuwbouwlocatie
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
31
Verbouw bestaande stal en sloop overige agrarische gebouwen Vernieuwen schuur tot beheergebouw
Afbeelding 27. Detailuitwerking nieuw beheergebouw.
32
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
4.4.4 Realisatie beheergebouw
In het verleden is er al een en ander opgeruimd rond en op de verschillende betrokken erven. Zo is recent onder andere een paardenbak en provisorisch crossbaantje opgeruimd. Er is een full-time medewerker in dienst ten behoeve van het beheer. Het is de bedoeling in de toekomst materiaal en materieel waaronder een tractor, kiepwagen, bermmaaier t.b.v. het beheer van Hof te Twekkelo op te slaan in de oude stal aan de Grote Veldweg 50. De stal is momenteel te laag voor hergebruik als werktuigenberging. Bij de verbouwing van de ligboxenstal wordt meteen kwaliteit toegevoegd door middel van een hoogwaardigere materialisatie. Zie nevenstaande afbeelding ter referentie.
Afbeelding 29. Referentiebeeld verbouwde stal.
Afbeelding 28. Voormalige situatie aan de Grote Veldweg.
Afbeelding 30. Te slopen bijgebouwen op de locatie van het nieuwe beheergebouw.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
33
Afbeelding 31. Ontwikkelingsplan Hof te Twekkelo: de akkers kunnen afwisselend ook als weiland worden benut. (De nieuwe bebouwing is met zwarte vlakken indicatief weergegeven).
34
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
5
KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING Binnen het KGO-beleid van zowel de provincie Overijssel als Gemeente Hengelo staat het vereveningsprincipe centraal. Het plan ligt in twee gemeenten, waarbij Ook de Gids Buitenkans van de gemeente Enschede dit principe kent. Daarom stellen wij voor om deze methodiek voor het gehele plan van toepassing te verklaren. De eerste stap is het onderzoeken en onderbouwen van de relevante sociaal-economische en maatschappelijke redenen om het gebiedsontwikkelplan voor Hof te Twekkelo planologisch mogelijk te maken. De volgende stap is het beoordelen van een eventueel verlies dan wel winst aan ecologische en landschappelijke waarden en in welke mate dit wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Deze stappen laten zich samen vatten in de volgende vraagstellingen: • Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd • Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving • Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen Op de volgende pagina’s volgt een overzicht op kaart en in tabel van de gevraagde ontwikkelingsruimte en de basisinspanning en extra kwaliteitsimpuls.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
35
5.1 Sociaal-economische en maatschappij
Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vervangen, verplaatsen en vergroten van enkele woningen. Daarnaast wordt geïnvesteerd in natuur en landschap, in sloop van landschapsontsierende bebouwing en behoud van karakteristieke en monumentale bebouwing. Naast individuele belangen worden met dit plan ook maatschappelijke belangen gediend.
5.2 Toepassing weegschaal-model
De ontwikkelingsruimte dient in balans te zijn met investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Om dit te bepalen wordt gekeken naar de drie aspecten van het weegschaal model. Deze zijn hierna toegelicht. Vervolgens geldt een puntenverdeling zoals in deze paragraaf beschreven en verbeeld middels een tabel met een overzicht van de kwaliteitsverbeteringen en gevraagde ontwikkelruimte. Gebiedseigenheid van de ontwikkeling Belangrijk uitgangspunt is dat er met het voorgenomen plan drie woningen inclusief (agrarische) bijgebouwen worden gesloopt en drie, van een groter volume maar zonder bijgebouwen, worden terug gebouwd. Hoewel er nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd, komt het wonen en werken in het buitengebied met of zonder een agrarische oorsprong veel in de omgeving voor. Dit geldt tevens voor de aanwezigheid van landgoederen. Zowel van oudsher de klassieke landgoederen, de textiellandgoederen uit de recente geschiedenis als recent gestichte (NSW)-landgoederen. Het landschap wordt versterkt met gebiedseigen beplanting, landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, karakteristieke bebouwing blijft behouden en passende natuurwaarden worden versterkt. De voorziene ontwikkeling is daarmee grotendeels als gebiedseigen te typeren. 36
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving Hoewel de te realiseren nieuwe woningen relatief forse volumes betreffen is de schaal en karakteristiek van de ontwikkeling vergelijkbaar met bestaande gebouwen in de omgeving en andere KGO-initiatieven. Hierdoor is de impact op de omgeving beperkt. Het zal een verbetering zijn voor de omgeving door de verhoogde kwaliteit van de erfbebouwing en de landschappelijk inpassing. Daarnaast worden landschapselementen hersteld, en natuur ontwikkeld. Dit maakt de schaal en impact van de ontwikkeling relatief beperkt. Eigen belang versus maatschappelijke belangen De bouw van de woonvolumes, en het creëren van woongenot, dient hoofdzakelijk het belang van de familie Roerink. De natuur- en landschapsontwikkeling dient ook een maatschappelijk belang. Dit geldt tevens voor het behoud van de monumentale en karakteristieke bebouwing, door hier vervolgfuncties aan te geven, en naastgelegen landschapsontsierende bebouwing te verwijderen en de losse elementen (geen bebouwing zijnde) op te ruimten. Conclusie Met het voorliggende plan wordt ontwikkelingsruimte toegestaan in de vorm van het planologisch toestaan van grotere woonvolumes.
Deze financiële meerwaarde is aanmerkelijk kleiner dan de investeringen in ruimtelijke kwaliteit (zoals de afwaardering van meer dan 7 hectare agrarische grond naar nieuwe natuur en het slopen van landschapsontsierende gebouwen). Zie voor alle investeringen in ruimtelijke kwaliteit de tabel op afbeelding 32. Naast ruimtelijk in balans, is de voorgenomen ontwikkeling daarmee ook financieel in balans.
5.3 Extra kwaliteitsimpuls Dorpsplein Usselo
Als extra kwaliteitsimpuls wordt de herinrichting van het dorpsplein van Usselo door de initiatiefnemer van dit plan bekostigd. Dit gaat om een bedrag van circa € 250.000,-. De plannen voor de herinrichting zijn toegevoegd in bijlage III.
Realisatie nieuwe woonboerderij met inpandig bijgebouw van maximaal 3.000 m³ (waarbij het bijgebouw ook los mag worden gerealiseerd) Realisatie nieuwe schuurwoning van 750 m³, plus inpandig bijgebouw van 100 m².
Realisatie van een woning van 1.500m³, plus een vrijstaand of aangebouwd bijgebouw van 100m²
Afbeelding 32. Tabel met overzicht van ontwikkelingsruimte en investeringen.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
37
4 B 9
7 11 8
7 8
10
7 7 5
12
8
7 9 13
7
8
6
A
2
7
2 3
1
Afbeelding 33. Kaart met overzicht van ontwikkelingsruimte en investeringen: de akkers kunnen afwisselend ook als weiland worden benut.
38
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
BIJLAGE I ONTWIKKELPLAN
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
39
42
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
BIJLAGE. BELEID- EN LANDSCHAPSANALYSE II.1 Omgevingsvisie Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: “Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.” De Omgevingsvisie gaat hierbij uit van het uitvoeringsmodel (zie afbeelding 2) waarbij eerst de ‘Of’ vraag beantwoord moet worden, vervolgens de ‘Waar’ vraag en tot slot de ‘Hoe’ vraag. Met betrekking tot de ‘Of’ vraag wordt geconstateerd dat er geen ruimtelijke belemmeringen zijn om op projectlocaties het voorliggend plan uit te voeren. Daarnaast past een plan dat voldoet aan het gemeentelijk KGO-beleid, binnen het beleid ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving” van de provincie. De ‘Waar’ vraag wordt beantwoord middels de geldende Ontwikkelingsperspectieven. Tot slot wordt ingegaan op de Gebiedskenmerken om antwoord te geven op de ‘Hoe’ vraag. De uitgangspunten die gelden vanuit de gebiedskenmerken, hebben mede aan de basis gelegen van de inrichtingsplannen.
an de pagina ................................................................................................................................. Landschapsontwerper: S.J. Roeters
Projectnummer: 1234
Datum: 02 januari 2018
II.1.1 Ontwikkelingsperspectieven
G.J. Roerink Landgoed Hof te Twekkelo
Landschapsontwerper : S.J. Roeters
Projectnummer: 3670.2
Datum: 07-06-2018
De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld kan worden. Binnen de Omgevingsvisie zijn zes ontwikkelingsperspectieven beschreven, zowel voor de Groene als de Stedelijke omgeving. Hiermee wordt ruimte gegeven aan het realiseren van de beleids- en kwaliteitsambities. Voor het plangebied geldt het volgende ontwikkelingsperspectief met bijbehorende uitgangspunten: Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte, mixlandschap. Dit betreft gebieden voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies (recreatie-zorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken. Uitgangspunten zijn: • Ruimte bieden aan economische dynamiek en de ruimtelijke kwaliteit; • Meervoudig ruimtegebruik en creatieve oplossingen; • Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het staken van agrarische bedrijven, het slopen van landschapsontsierende gebouwen en het landschappelijk en natuurlijk versterken van het plangebied past binnen dit geldende ontwikkelingsperspectief. Er worden ook geen bestaande functies in de omgeving van de projectlocaties belemmerd met het voorliggende plan.
II.1.2 Gebiedskenmerken ´
0
25
50
100 Meters
Afbeelding 34. Ontwikkelingsperspectieven OV.
44
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl
In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Deze zijn opgenomen in vier verschillende lagen. Op basis van deze kenmerken is er gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven van toepassing zijn op het plangebied.
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl
II.1.2.1 Natuurlijke laag Normerende uitgangspunten De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen • Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf. sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de Richtinggevend uitgangspunten natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. • Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de • Beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en .............................................................................................................................................. voorkomen. zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast.
Het beter afstemmen van • Bij ontwikkelingen is de (strekkings)-richting van het landschap, gevormd de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden. Hof te Twekkelo ligt grotendeels in het dekzandlandschap. In de occupatiegeschiedenis zijn de Conclusie Natuurlijke laag dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, De aanwezige natuurlijke kwaliteiten moeten worden benut en waar mogelijk oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is versterkt worden. Ontwikkelingen dragen bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Huidige beekdalen en landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in laagtes dienen behouden te blijven. Voor de landschappelijke beplanting moeten landschap met natuurlijke beplanting te accentueren. G.J. Roerink plantsoorten gebruikt worden die passen bij de ondergrond. Daarnaast kan ook Landgoed Hof te Twekkelo gedacht worden aan de versterking en kwalitatief hoogwaardige aankleding van toekomstige erven.
Bijvoorbeeld door het aanzetten van verdwenen of verzwakte landschapselementen en het afwaarderen van intensief agrarisch landgebruik naar extensieve natuurweides.
venaan de pagina
Landschapsontwerper: S.J. Roeters
Projectnummer: 3670.2
Datum: 02 januari 2018
Datum: 07-06-2018
Elsbeek
Landschapsontwerper : S.J. Roeters
Projectnummer: 1234
Sc
ho
´
0
25
50
100 Meters
olb
ee
k
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl St
roo
tb e
ek
Afbeelding 35. Natuurlijke laag OV.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
45
II.1.2.2 Agrarisch cultuurlandschap In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen: de es, de flank en het beekdal. Het plangebied ligt in de volgende gebieden: • Westkant: Essenlandschap; • Oostkant: Jonge heide- en broekontginningslandschap. Essenlandschap Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden. Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd.
De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar het lager gelegen maten- en fliergronden. Zo lagen ze droog en werden tegelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. Typerend zijn de losse hoeven rond de essen de esdorpen met hun karakteristieke boerderijen en herkenbaar dorpssilhouet met vaak de kerktoren als markant element. Normerende uitgangspunten ‘Essenlandschap’: • De essen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf. • Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals
46
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
houtwallen, bosjes, wandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen, een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon. Richtinggevend uitgangspunten ‘Essenlandschap’: • Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk. • Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Jonge heide- en broekontginningslandschap De grote oppervlakte aan (voormalige) natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat.
Ook sommige recente heringerichte agrarische landschappen worden tot deze categorie gerekend, omdat van het oorspronkelijke landschap niets meer terug te vinden is. Er zijn geen normerende uitgangspunten aanwezig, de richtinggevende uitgangspunten van ‘Jonge heide- en broekontginningslandschap’: • Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.
naan de pagina ........................................................................................................................................ Conclusie Agrarisch cultuurlandschap Versterken van de dragende lineaire structuren (houtwallen en singels). De bestaande essen en de kleinschalige landschapselementen op de flanken worden beschermd. Het aanzetten van de kavelgrenzen met plantsoorten die passen bij de ondergrond en ligging draagt bij aan het versterken van de esrand.
G.J. Roerink Landgoed Hof te Twekkelo
Projectnummer: 3670.2
Datum: 07-06-2018
Landschapsontwerper: S.J. Roeters
Projectnummer: 1234
Datum: 02 januari 2018
Normerende uitgangspunten ‘verspreide bebouwing’: • De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (zie Omgevingsverordening Overijssel 2009).
Elsbeek
Landschapsontwerper : S.J. Roeters
II.1.2.3 Stedelijke laag Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap.
Richtinggevend uitgangspunten ‘verspreide bebouwing’: • Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen; • Behouden onderscheid voor en achterkant; • Behouden robuuste ensemble; • Koppelen erf aan landschap; • Toegankelijkheid landschap verbeteren. Sc
ho
olb
ee
k
Conclusie Stedelijke laag Ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit, met de kenmerkende uitgangspunten gewaarborgd.
´
0
25
50
100 Meters
Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl St r
oo
tb e
ek
II.1.2.4 Lust- en leisurelaag De lust- en leisurelaag verbindt het stedelijke met het landelijke. Vanuit de lusten leisurelaag van het provinciaal beleid zijn geen specifieke uitgangspunten voor de projectlocatie.
Afbeelding 36. Laag van het agrarisch cultuurlandschap OV.
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo Esri Nederland, Jan Willem van Aalst - www.imergis.nl
47
Landschapstypenkaart
Afbeelding 37. Landschapstypenkaart Gids Buitenkans Enschede (Het plangebied ligt in de paarse cirkel).
48
Landgoedontwikkelplan Hof te Twekkelo
II.2 Gids buitenkans 2014
Vanwege de ligging in twee gemeenten is gekeken naar de beleidsplannen van beide gemeenten. Als overkoepelend beleid wordt de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving gehanteerd. In de Gids Buitenkans staat de gedachte van de weegschaal ook centraal. Nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied zijn mogelijk, mits ze leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage leveren aan het publieke en maatschappelijke belang. Diverse thema’s zijn opgenomen in de gids, waaronder duurzaamheid, landschap, cultuurhistorie, natuur en biodiversiteit, landgoederen en erfinrichting. De gemeente gebruikt de gids om te toetsen of privébelang en publiek belang goed hand in hand gaan en voldoen aan de gewenste ruimtelijke en publieke kwaliteit.