Exploitatieplan Leuriks Oost

25

Oriëntatie op de weg en openbare ruimte

Er is ruimte voor bebouwing met zowel traditionele als moderne architectuur

De woningen krijgen een solitair karakter. Herhaling voorkomen

Natuurlijke materialen wordt gestimuleerd 26

Verbinding met de tuin door 'open' gevels

Verbinding met de tuin en het omliggende bos aanzetten met meer “open” gevels

Wonen in de Leuriks Oost

De sfeer in Leuriks Oost is landelijk. De nieuwe

Kortom:

gebouwen voegen zich naar de hoofdkenmerken van de

• informele stedenbouwkundige structuur;

aanwezige groenstructuren. De architectuur

• ruime, rijk beplante percelen, grote groene ruimte

kent natuurlijke materialen en is in de basis niet

rondom de woningen;

overheersend. Door zorgvuldig gekozen gevelopeningen

• variatie in verschijningsvorm bebouwing, individuele

wordt het contact met het landschap manifest.

panden (geen eenvormigheid);

Daarnaast kent elke woning een duidelijk hoofdvorm

• grondgebonden woningen;

en zijn bijgebouwen ondergeschikt.

• oriëntatie op de weg;

De oriëntatie van de voorgevel van de woningen is op

• aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het

de weg gericht.

hoofdgebouw.

De rooilijn is veelal verspringend en de bebouwing heeft een losse en open structuur. Overgangen van bebouwing naar openbaar gebied bestaan uit tuinen. De bebouwing bestaat uit enkelvoudige of samengestelde bouwmassa’s van één tot drie lagen of twee lagen met een forse kap. Ook bungalows komen voor. De nokrichting varieert tussen haaks en parallel aan de weg. De bebouwing is zeer divers van karakter. Er is sprake van een perceelsgewijze invulling waardoor elk huis een geheel eigen en individueel karakter heeft. Deze wordt gekenmerkt door een verscheidenheid in architectuur, kapvorm, nokrichtingen, aan- en uitbouwen en gevelindelingen. Garages zijn dikwijls opgenomen in de bouwvorm en vormen een prominent onderdeel van de woning.

27

De frisse mix (noordelijke kamer) De boskamer (zuidelijke kamer) Rustieke velden (zuidelijke De frisse mix (noordelijke kamer) kamer) De boskamer (zuidelijke kamer) Rustieke velden (zuidelijke kamer)

28

Drie verschillende identiteiten

Beeldregie De kavels in Leuriks Oost worden uitgegeven voor

Twee bestemmingen

bouwen in particulier opdrachtgeverschap.

Nagenoeg alle kavels krijgen twee bestemmingen.

Dat betekent dat u zelf - of samen met een architect

De bestemming 'Wonen' waarin gebouwd mag worden

en/of bouwadviesbureau - uw woning ontwerpt en

en de bestemming 'Groen', die dienst zal doen als

de bouw verzorgt. U heeft dus maximale invloed

erfafscheiding. De L-vormige kavelsloot vormt een

op het resultaat. De visie is het realiseren van een

onderdeel van de erfafscheiding en komt in beide

woongebied waarin afwisseling en individualiteit

bestemmingen te liggen. Hij vervult hiermee een

centraal staan en tegelijkertijd de sfeer uitstraalt van

waterbergende functie voor hemelwater.

compact, landelijk wonen. Dit landelijke gevoel wordt mede bepaald door de

Deelgebieden

uitstraling van de woning, de plaatsing van de woning

De twee groene kamers in het gebied krijgen elk

op de kavel en de inrichting van het erf.

hun eigen identiteit. De noordelijke kamer zal een vrij compacte uitstraling krijgen door de geringe

Leeswijzer

kavelgrootte en de toegestane bouwhoogte. In de

Om te zorgen voor uiteindelijke samenhang in

zuidelijke kamer zal de dichtheid en toegestane

Leuriks Oost, zijn er een aantal basiscriteria opgesteld

bouwhoogte steeds verder afnemen richting het open

waaraan de inrichting van uw kavel en het ontwerp

landschap ten zuiden van de locatie. Hierdoor ontstaat

van uw woning moeten voldoen. Eerst volgend in dit

er een tweedeling in de zuiderlijke kamer, waarbij de

hoofdstuk zijn de inrichting van de kavel op gebied

toegestane bouwhoogte en kapvorm verschillen.

van water, groen en bebouwing. Hieruit komen basiscriteria die gelden voor alle kavels.

De aanvullende criteria zijn hierop afgestemd

Daarop zijn er aanvullende criteria voor de bebouwing

waardoor er 3 verschillende indentiteiten ontstaan.

die zijn afgestemd op de ligging van de kavel. Specifieke afmetingen van de kavel, de kavelsloot en de struweelhaag zullen beschreven worden in een brochure en/of verkooptekening/paspoort.

29

Referentie kavelsloot

Kavelsloot

Aflooprichting hemelwater

Dichte afvoerbuis

Struweelhaag

Openbare sloot

Boom (openbare ruimte)

Voorbeeld profiel kavelsloot

Voorbeeld kavel 30

Water op de kavel De waterstructuur in Leuriks Oost is aangelegd om

Dit fijn vertakte systeem voert het water van iedere

regenwater te bergen en af te voeren. Daarnaast zorgt

kavel afzonderlijk af. Het is dus belangrijk dat u als

het voor het reguleren van de grondwaterstanden.

nieuwe kaveleigenaar geen sloten gaat dichtmaken

In natte perioden wordt het te veel aan grondwater

zonder op een andere manier invulling te geven aan de

afgevoerd en in droge perioden kan regenwater

waterbergende en drainerende werking van de sloot.

infiltreren, zodat het ten goede komt aan de

Het gevolg kan zijn dat u en/of uw buren daardoor

grondwaterstand. Onderdeel van de waterstructuur

in natte tijden wateroverlast gaan ervaren. Als

zijn de sloten en dichte afvoerbuizen op de kavels.

kaveleigenaar bent u zelf verantwoordelijk voor het in standhouden van uw deel van de waterstructuur.

Op de kavel zal een L-vormig sloot gelegd worden die halverwege de kavel wordt aangesloten op een

Op particuliere grond is berging van 40 liter

dichte afvoerbuis. De dichte afvoerbuis zal onder het

hemelwater per vierkante meter verhard oppervlak

bouwvlak doorlopen en aansluiten op de openbare

vereist. Om wateroverlast binnenshuis te voorkomen

sloot en maakt het mogelijk om een deel van het

adviseren wij u het advies vloerpeil in acht te nemen.

bouwvlak in de breedte te kunnen benutten.

In verband met de hoge grondwaterstanden is daarbij

Deze buis wordt middels een uitstroombak

het uitgangspunt dat er zonder kruipruimte gebouwd

aangesloten op de sloot. Extra aansluitingen op een

wordt.

openbare sloot zijn niet toegestaan omdat dit vanwege het beeld en onderhoud ongewenst is.

In de brochure en/of verkooptekening/paspoort is voor iedere kavel de locatie en afmeting van de kavelsloot en dichte afvoerbuis beschreven.

Kavelsloot, na regenperiode

31

Half verharding inrit

Kavelsloot

Struweelhaag

Dichte afvoerbuis

Erfafscheiding (aanleg gemeente)

Openbare sloot

Erfafscheiding (aanleg bewoner)

Aflooprichting hemelwater

Boom (openbare ruimte)

32

Referentie erfafscheiding

Voorbeeld kavel

Groen op de kavel Struweelhaag achterzijde

Groene haag voorzijde

Onderdeel van het groene netwerk zijn de

Om ook de groene en rustieke uitstraling van Leuriks

struweelhagen die op de achtergrens samen met

Oost te waarborgen en schuilgelegenheid voor kleine

de slootjes de erfafscheiding vormen. Deze hagen

dieren zoals vogeltjes en egels te creëren wordt een

versterken het groene karakter van de wijk en vormen

haag aan de voorzijde van het perceel ingeplant.

de groene tuinkamers.

Deze haag wordt overgedragen aan de eigenaar

Er worden inheemse struiken aangeplant die robuust

van de kavel en deze haag dient onderhouden te

zijn en daardoor moeilijk doordringbaar en tevens door

worden op een maximale hoogte van 1 meter (voor de

bloemen en bessen interessant voor de natuur en de

voorgevellijn).

bewoners.

Overige erfafscheidingen die grenzen aan de openbare

Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het in

ruimte dienen een groene uitstraling te krijgen (bij

standhouden van de struweelhaag en de sloot op uw

voorkeur een haag). De erfafscheidingen achter de

kavel. Om dit te waarborgen zal dit deel van de kavel

voorgevelrooilijn mogen maximaal 2 meter hoog zijn.

een groenbestemming krijgen. Dit betekent dat u geen

Wij adviseren om de verharding op de kavel te

bebouwing in deze strook mag plaatsten.

beperken tot het noodzakelijke gebruik zoals de inrit,

De helft van de gedeelde haag en de sloot is 2,5 meter

parkeerplaats, het terras en paden. Wenselijk is de

breed en de eigenaar is zelf verantwoordelijk voor de

toepassing van halfverharding of het onverhard

instandhouding hiervan.

uitvoeren van paden, inritten en wegen in verband met regenwateropvang en maximale vergroening van de tuin wat de leefbaarheid van uw woonomgeving vergroot. In de brochure en/of verkooptekening/paspoort is voor iedere kavel de locatie en afmeting van de erfafscheiding en struweelhaag beschreven.

Groenbestemming met struweelhaag tussen twee kavels

33

bouwvlak en de afstand tot de zijdelingseperceelsgrenzen bepalen

een deels bebouwd bouwvlak biedt meer ruimte rondom de woning

positie van de woning op de kavel

2m

2m

Bouwvlak hoofdgebouw

‘Woon’ bestemming

Beperkte bouwhoogte mogelijk

‘Groen’ bestemming (stuweelhaag)

Geen bebouwing wenselijk (i.v.m waterberging)

Afmeting in meters

Woning (indicatief)

Struweelhaag

Bouwvlak hoofdgebouw

‘Woon’ bestemming

Inrit (indicatief )

Beperkte bouwhoogte mogelijk

‘Groen’ bestemming (stuweelhaag)

Openbare sloot

Geen bebouwing wenselijk (i.v.m waterberging)

Afmeting in meters

Boom (openbare ruimte)

Woning (indicatief)

Struweelhaag

34

Inrit (indicatief )

Voorbeeld kavel

Locatie bebouwing op de kavel Welk deel van de kavel bebouwd mag worden, wordt

Parkeren vindt plaats op de eigen kavel en er moet

bepaald door de bestemming 'Wonen' en het bouwvlak.

voldoende ruimte zijn voor twee voertuigen.

De grootte en vorm van het bouwvlak wordt bepaald

Om te voorkomen dat de groene stroken aan beide

door de kavel. De diepte van het bouwvlak en de

zijden van de straat te vaak worden doorkruist, krijgt

afstand tot de openbare weg staan wel vast.

elke kavel 1 inrit met een breedte van maximaal

Om te voorkomen dat er een straat ontstaat met

3 meter. Hiervan mag niet afgeweken worden met

'rijtjes' woningen, moet het hoofdgebouw 2 meter uit

bijvoorbeeld een pad naar de voordeur. Deze krijgt

de zijdelingse perceelsgrens blijven. Een bijgebouw van

geen eigen aansluiting op de straat door de openbare

1 laag is binnen deze 2 meter wel mogelijk.

ruimte.

Er zijn geen verplichte rooilijnen, hierdoor mag men er ook voor kiezen om meer ruimte te nemen tot de

In de brochure en/of verkooptekening/paspoort is

openbare weg.

voor iedere kavel de locatie van het bouwvlak en de afmetingen van de kavel beschreven.

35

Er moet sprake zijn van een zorgvuldige en op duurzaamheid gerichte bouwkundige detaillering

Met de hoofdvorm en massa-opbouw wordt het karakter van de woning versterkt

hoofdgebouw en bijgebouw vormen samen een geheel 36

Verbinding met de tuin

Toepassing van materialen die mooier worden met de tijd

Er is ruimte voor traditionele en moderne architectonische vormgeving

Basisciteria De volgende basiscriteria doen een uitspraak over de

Aanvullende hierop zijn criteria voor de bebouwing die

inrichting van de kavel en debebouwing en gelden voor

zijn afgestemd op de ligging van de kavel.

alle kavels. Basiscriteria inrichting kavel: Bebouwing

Rooilijn

- Vrij

Zijdelingse afstand

- Voor hoofdgebouwen 2 meter

Realisa�e

- Aanhouden van advies vloerpeil woning (aanduiding op verkooptekening) - Zonder kruipruimte

Water

Waterberging L- vormige kavelsloot

- 40 liter per m2 dak- en verhard oppervlak - L- vormige kavelsloot, breedte 1,4 meter - Afstand insteek tot zijgrens kavel 0,5 meter - Behouden van kavelsloot, wenselijk geen (vrijstaande) bebouwing hierop te plaatsen

Tuin Erfafscheiding

Parkeren

- Behouden van struweelhaag Voorste perceelsgrens

- Aangeplante haag; 1 meter hoog

Zijgrens

- Voor voorgevel max. 1 meter hoog, achter voorgevel max. 2 meter hoog

Grenzend aan openbare ruimte

- Groene haag; voor voorgevel 1 meter hoog, achter voorgevel max. 2 meter hoog

Achterzijde

- Struweelhaag; grondwalletje met inheemse struiken en deel kavelsloot

Geluidsscherm

- Behoud geluidsscherm waar aanwezig - Parkeren op eigen perceel (min. 2 voertuigen) - Inrit rich�ng straat; voorzijde kavel - Eén inrit door openbare ruimte; maximaal 3 meter breed

Advies tuininrichting

Basiscriteria bebouwing: Architectuur/Vorm

- Minimaliseren van verharding hee� de voorkeur - Verhardingsmaterialen: gebakken klinkers, natuursteen met open voeg of halfverharding - Gebruik van inlandse plantsoorten tbv biodiversiteit: zoals de veldesdoorn, de zomer of wintereik, een hazelaar, gewone vlier of sleedoorn

- De villa’s krijgen een autonoom / solitair karakter. Herhaling voorkomen - Met de hoofdvorm en massa-opbouw wordt het karakter van een villa versterkt - De (vrijstaande) bijgebouwen moeten, samen met het hoofdgebouw, een ensemble vormen. Dit betekent dat ze wat betre� architectuur of materialisering aan elkaar verwant zijn en dat de hoofdvormen op elkaar aansluiten - Er is ruimte voor bebouwing met zowel een tradi�onele als een moderne architectonische vormgeving - Thema’s als symmetrie en sta�gheid zijn herkenbaar in de bebouwing

Gevels

- Woningen kennen een zorgvuldige composi�e van open en gesloten vlakken - Gevels aan de openbare ruimte dienen verlevendigd te worden - Verbinding met de tuin en het omliggende bos aanze�en met meer “open” gevels - Elementen aan de gevel passend in de gekozen architectuur van de woning

Materiaal en kleur

- Materiaal gevels en daken passen goed bij een woonwijk in het groen; natuurlijke materialen incl. baksteen - Zoveel mogelijk gebruik van de natuurlijke kleur van materialen, ton-sur-ton; felle en fluorescerende kleuren zijn niet toegestaan - Toepassing van materialen die mooier worden naar mate de �jd verstrijkt

Detaillering

- Er moet sprake zijn van een zorgvuldige en op duurzaamheid gerichte bouwkundige detaillering - Alle toevoegingen zoals zonnepanelen, warmtepompen en airco's moeten meegenomen worden in het ontwerp van de woning. Zo kunnen ze op�maal geïntegreerd worden en bijdragen aan de kwali�et van de wijk 37

Woningen kennen een zorgvuldige compositie van open en gesloten vlakken

Met de hoofdvorm en massa-opbouw wordt het karakter van de woning versterkt

Houten elementen

Materiaal gevels passend bij een woonwijk in het groen

Natuurlijke materialen wordt gestimuleerd 38

Locatie De frisse mix

De frisse mix De noordelijke groene kamer heeft een compacte

Door de schuine of verspringende bouwvlakken staan

uitstraling door de woningen die maximaal bestaan uit

de woningen gemiddeld op 3 meter van de straat.

twee lagen met een kap of drie lagen met een plat dak.

Groene voortuinen dragen bij aan de groene beleving

De kavels zijn er smal en diep.

van de wijk.

De stroken waarbinnen gebouwd mag worden zijn recht of hebben een lichte knik, waardoor de nieuwe woningen verspringen en er een ontspannen straatbeeld ontstaat van voorkanten en hoeken.

De frisse mix - bouwcriteria: Hoofdvorm

Bouwmassa

- Vrij

Bouwhoogte

- Met kap: maximaal 10 meter - Met plat dak: maximaal 9 meter

Bijgebouwen

Goothoogte

- Maximaal 6 meter voor woningen met kap

Kapvorm

- Vrij

Kaprich�ng

- Vrij

Oriënta�e

- Hoofdvorm evenwijdig aan de zijdelingse kavelgrens

Bouwhoogte

- Vrijstaande maximaal 4,5 meter - Tenzij het hoofdgebouw een lagere bouwhoogte hee�, dan gelijk aan hoogte hoofdgebouw

Percentage bebouwing Detaillering

- 25% tot maximaal 150m² Materiaalkeuze

- Gevel; natuurlijke materialen, incl. baksteen - Dakbedekking; geen glanzende materialen

Materiaalkleur

- Gevel; natuurlijke kleurstelling; geen felle en fluorescerende kleuren - Dak; geen lichte, felle of fluoriserende kleuren - Kozijnen; felle en fluorescerende kleuren zijn niet toegestaan

“Kernwoorden voor de frisse mix:

compact, modern en variatie” 39

Transparante achtergevel

De (vrijstaande) bijgebouwen moeten, samen met het hoofdgebouw, een ensemble vormen

Materiaal gevels passend bij een woonwijk in het groen

Thema’s als symmetrie en statigheid zijn herkenbaar

Toepassing van materialen die mooier worden met de tijd 40

Locatie De boskamer

De boskamer De boskamer wordt omarmt door de bospercelen en

Het straatbeeld word hierdoor gevarieerd en informeler.

krijgt zo een intieme karakter. De woongebieden volgen

Bijgebouwen en garages zijn opgenomen in het

de contouren van het bos of krijgen een lichte knik.

ontwerp.

Zo ontstaan er kavels met verschillende breedten en diepten, waardoor woningen een lange of korte kant aan de straat komen te staan.

De boskamer - bouwcriteria: Hoofdvorm

Bijgebouwen

Bouwmassa

- Vrij

Bouwhoogte

- Maximaal 10 meter

Goothoogte

- Maximaal 6 meter

Kapvorm

- Plat dak niet toegestaan

Kaprich�ng

- Vrij

Oriënta�e

- Hoofdvorm haaks of evenwijdig aan zijdelingse kavelgrens

Bouwhoogte

- Vrijstaande maximaal 4,5 meter - Tenzij het hoofdgebouw een lagere bouwhoogte hee�, dan gelijk aan hoogte hoofdgebouw

Kapvorm Percentage bebouwing Detaillering

- Plat dak niet toegestaan - 25% tot maximaal 180m²

Materiaalkeuze

- Gevel; natuurlijke materialen incl. baksteen, geen kunststof plaatmaterialen - Dakbedekking; gebakken pannen, hout, zink, riet en groene daken; geen glanzende materialen

Materiaalkleur

- Gevel; ingetogen natuurlijke kleurstelling - Dak; bruin, zwart, grijs, groen (betekent: met beplan�ng); geen lichte, felle of fluoriserende kleuren - Kozijnen; felle, contrasterende en fluorescerende kleuren zijn niet toegestaan

“Kernwoorden voor de boskamer:

intiem, eigentijds en landelijk” 41

Natuurlijke kleurstelling

Zonnewering als volwaardig onderdeel van het ontwerp

Materiaal gevels passend bij een woonwijk in het groen

Toepassing van materialen die mooier worden met de tijd

Verbinding met de tuin en het omliggende bos aanzetten met meer “open” gevels

Gebruik van de natuurlijke kleur van materialen, ton-sur-ton

42

Locatie Rustieke velden

Rustieke velden De kavels in de rustieke velden zijn het grootst en

De woningen hebben een kap of plat dak en staan op

krijgen door de lagere bebouwing een landelijke sfeer.

minimaal 4 meter van de straat. De openbare ruimte

De woongebieden krijgen een lichte knik en hebben

sluit aan op het buitengebied en versterkt zo de

verschillende dieptes door de bestaande en nieuwe

landelijke sfeer.

'houtwallen' die het gebied opdelen.

Rustieke velden - bouwcriteria: Hoofdvorm

Bouwmassa

- Vrij

Bouwhoogte

- Met kap: maximaal 9 meter - Met plat dak: maximaal 4,5 meter

Bijgebouwen

Goothoogte

- Maximaal 4,5 meter voor woningen met kap

Kapvorm

- Vrij

Kaprich�ng

- Vrij

Oriënta�e

- Vrij

Bouwhoogte

- Vrijstaande maximaal 4,5 meter - Tenzij het hoofdgebouw een lagere bouwhoogte hee�, dan gelijk aan hoogte hoofdgebouw

Percentage bebouwing Detaillering

- 25% tot maximaal 200m² Materiaalkeuze

- Gevel; natuurlijke materialen incl. baksteen, geen kunststof plaatmaterialen - Dakbedekking; gebakken pannen, hout, bitumineuze dakbedekking, zink, riet en groene daken; geen glanzende materialen

Materiaalkleur

- Gevel; ingetogen natuurlijke kleurstelling - Dak; bruin, zwart, grijs, groen (betekent: met beplan�ng); geen lichte, felle of fluoriserende kleuren - Kozijnen; felle, contrasterende en fluorescerende kleuren zijn niet toegestaan

Intrit

- Meest zuidelijke kavels keuze inrit rich�ng straat plangebied of Keppelerdijk

“Kernwoorden voor de rustieke velden:

samenhang, ruimte en landelijk” 43