Exploitatieplan Leuriks Oost

Gewogen basis eenheden

Verhaalbare

Bruto exploitatie bijdrage

kosten per

gewogen eenheid

Gemeente Enschede Roering Spoelder

35.130 € 6.144 € 1.283 €

Totaal

42.557

Correctie aandeel uitgeefbaar

234 € 234 € 234 €

8.210.828 € 1.436.059 € 299.892 €

2.687.580 508.550 204.260

€

9.946.780 €

3.400.390

Pagina 24 van 40

Correctie door eigenaar aangelegde voorzieningen p.m. p.m. p.m.

Te betalen als financiele voorwaarde bij omgevingsvergunning € € €

5.523.248 927.509 95.632

€

6.546.390

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

De netto exploitatiebijdrage is berekend op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2021 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen, tenzij ten tijde van de aanvraag van de vergunning blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (artikel 6.17 Wro), dat wil zeggen door middel van een overeenkomst. De bijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2021, op basis van een rente van 2,50% per jaar. 3.9.3. Berekening exploitatiebijdrage per kavel Op grond van artikel 4 van de Regels (Bindend Deel B) geldt een bindende verkaveling. Om die reden is het, naast een weergave van de exploitatiebijdrage per eigenaar, gewenst ook inzicht te bieden in de bruto en netto-exploitatiebijdrage per kavel. In bijlage 19 (overzicht exploitatiebijdrage per kavel) is een overzicht opgenomen van de per kavel verschuldigde bruto en netto-exploitatiebijdrage. De bruto exploitatiebijdrage per kavel wordt berekend aan de hand van het aantal gewogen eenheden te bepalen en dit te vermenigvuldigen met de verhaalbare kosten per gewogen eenheid. Vervolgens wordt op de bruto exploitatiebijdrage allereerst de inbrengwaarde voor de gronden zoals die in het exploitatieplan is opgenomen in mindering gebracht. Het gaat hier om de inbrengwaarde van de gronden waarop de bouw – omgevingsaanvraag betrekking heeft.

Tot slot worden, indien aan de orde, hierop de kosten die voor rekening van de aanvrager om bouw – omgevingsvergunning in verband met de exploitatie zijn gemaakt (kosten van verrichte werkzaamheden op de kavel) tot het moment van de vergunningaanvraag gecorrigeerd. Deze correctie is niet aan de orde indien overeengekomen wordt dat de gemeente de gronden bouwrijp maakt. Dit resulteert in de netto-exploitatiebijdrage die de aanvrager uiteindelijk als financiële voorwaarde moet betalen bij aanvraag van de vergunning. In het geval sprake is van kosten in relatie tot verrichte werkzaamheden op de kavel tot het moment van de vergunningaanvraag, zal de aanvrager de onderliggende factuur moeten inleveren zodat de gemeente kan toetsen of de gemaakte kosten passen binnen de raming. Ook moet de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen aantonen dat de werken en werkzaamheden, waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt overeenkomstig de eisen die het exploitatieplan stelt.

Het is derhalve van belang dat de verkopende partij in de verkoopovereenkomst met de particuliere kavelkoper opneemt dat de particuliere kavelkoper/ aanvrager van de omgevingsvergunning de hiervoor bedoelde correctie, zijnde het bedrag van de aftrek verrichte werkzaamheden nog tegoed heeft en dat de verkoper de factuur en de onderbouwing daarvan zal aanleveren die bij de omgevingsvergunning van bouwen kan worden ingediend.

Pagina 25 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

3.10. Percentage van de reeds gerealiseerde kosten Artikel 6.2.8. Bro verplicht de gemeente in het exploitatieplan te vermelden welk percentage van de totale kosten is gerealiseerd. Dit is noodzakelijk om te bezien of de gemeente moet komen tot een eindafrekening of dat belanghebbenden hierom kunnen verzoeken. Per 1 januari 2021 kan het volgende overzicht worden verstrekt: Kostensoorten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp maken Kosten buiten het exploitatiegebied Rentelasten Tijdelijk beheer Totaal

Gerealiseerd per 01.01.2021 € 77.292 € € 81.923 € € 54.932 € € 214.147

Totaal € € € € € € €

103.274 78.917 2.754.289 40.397 54.932 83.592 3.115.399

Percentage gerealiseerd 74,84% 0,00% 2,97% 0,00% 100,00% 0,00% 6,87%

Uit het overzicht volgt dat de inbrengwaarde niet is aangemerkt als gemaakte kosten per 1 januari 2021. Dit houdt verband met de wettelijke kostenverhaalsmethodiek, waarbij de inbrengwaarde wordt ingebracht op een vastgestelde inbrengdatum, maar vervolgens voor de berekening van de netto – exploitatiebijdrage de inbrengwaarde voor het uitgeefbare gebied in mindering wordt gebracht op de bruto – exploitatiebijdrage. De berekening van de verhaalbare plankosten vindt plaats op de uitgangspunten zoals opgenomen in de ministeriele regeling plankosten. Tot de uitgangspunten van die regeling behoort dat de plankosten worden berekend op basis van een vast bedrag, berekend in het jaar van vaststelling van het ruimtelijk besluit. Dit vaste bedrag heeft echter betrekking op in de tijd gespreide werkzaamheden en plankosten. Voor een goed inzicht in de bepaling van de gerealiseerde kosten is het dan ook van belang om de post inbrengwaarde en de post plankosten (voor zover deze betrekking heeft op de toepassing van de ministeriele regeling) buiten beschouwing te laten. Hiervan uitgaande, bedraagt het percentage gerealiseerde kosten 6,87% per 1 januari 2021 van de totale nominale kosten.

Pagina 26 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

DEEL A TOELICHTING REGELS 4.1

Algemene toelichting bij de regels

De ontwikkeling van het plangebied Leuriks Oost is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht. Gelet op de aanwezigheid van andere eigenaren dan de gemeente in het gebied is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering te waarborgen voor het uitgeefbaar gebied en openbaar gebied. De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering, kwalitatieve normen en particulier opdrachtgeverschap. 4.2

Toelichting bij de regels over koppelingen

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over aan te brengen koppelingen tussen uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen en realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). De kavels van de gemeente en de kavel aangeduid als “Spoelder” zal zoveel mogelijk in een keer bouwrijp worden gemaakt. Voor de gebieden die niet in eigendom zijn van de gemeente en waarvoor geen anterieure overeenkomst is gesloten, is het van belang dat in het uitgeefbaar gebied bepaalde werken worden uitgevoerd, voordat het bouwplan kan worden gerealiseerd. Voor de kavels 58 tot en met 66 volgens de Verkavelingskaart (bijlage 11) zullen dan ook regels voor het bouw en woonrijp maken worden gesteld. Aan de achterzijde van de kavel dient een struweelhaag op een houtwal te worden gerealiseerd, de kavel dient te worden opgehoogd en er dienen L vormige kavelsloten te worden aangelegd die zijn aangegeven op de inrichtingskaart bijlage 7).Tevens zal de regel worden gesteld dat de kavels 58 tot en met 66 volgens het Verkavelingsplan (bijlage 11) deze integraal bouwrijp moeten worden gemaakt op basis van een door de gemeente goed te keuren plan en volgens de gestelde eisen.

De particuliere kavelkoper van één van de kavels 58 tot en met 66 kan, ten tijde van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen, dan beschikken over een bouwrijpe kavel voorzien van de genoemde werkzaamheden. De gemeente zelf zal bij de uitvoering van het bouw en woonrijp maken deze regels in achtnemen, zodat een kavelkoper van de gemeente bij de aanvraag van de omgevingsvergunning een situatie aantreft dat hij kan beschikken over een over een bouwrijpe kavel waar de voornoemde werkzaamheden volgens de inrichtingskaart bijlage 7 zijn voorzien.

Pagina 27 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

4.3

Toelichting bij de regel voorgenomen ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro bevat dit exploitatieplan een Kaart ruimtegebruik en woningcategorie (bijlage 6). Hierop is de afbakening van het uitgeefbaar gebied en openbare ruimte bindend vastgelegd. Artikel 2 van de Regels betreft het voorgenomen grond gebruik. Met artikel 2 wordt geregeld welke gronden voor het openbaar gebied en welke gronden voor het uitgeefbaar gebied mogen worden aangewend. 4.4

Toelichting bij de regels over eisen aan inrichting (openbaar) gebied

Artikel 3 van de Regels stelt inrichtingseisen voor het bouw en woonrijp maken van het openbaar gebied. Met het oog op de eventuele overdracht van de groenvoorziening in beheer aan de gemeente is voorafgaande eindinspectie nodig. De gemeente wil alsdan kunnen controleren of de groenvoorziening conform de regels is aangelegd en voldoende kwaliteit heeft om deze in beheer over te nemen. De gemeente stelt zich op het standpunt dat het openbaar gebied eerst correct – conform de regels van dit exploitatieplan – moeten zijn opgeleverd, voordat zij de grond ervan in eigendom overneemt. 4.5

Toelichting bij de regels over eisen aan bouw en woonrijp maken uitgeefbaar gebied

Artikel 3 van de Regels geeft eisen voor de inrichting van het uitgeefbaar gebied. In het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel (bijlage 10), het Beeldkwaliteitplan (bijlage 9) is aangegeven aan welke inrichtingseisen en kwaliteiten, voor wat betreft de functie (uitgeefbare vrije kavel) in het uitgeefbaar gebied moeten voldoen. Op de inrichtingskaart bijlage 7 is verbeeld welke werken en werkzaamheden op de kavel moeten gebeuren. Voor de kavels met nummers 58,59,60,61,62,63,64,65,66, zoals aangeduid op de Verkavelingskaart (bijlage 11) is het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel (bijlage 10) van toepassing. Voor de kavel met nummer 74 gelden nog specifiekere inrichtingseisen ten aanzien van groen en water die in een exploitatieovereenkomst voor de gronden aangeduid “Spoelder” zijn opgenomen, zodat deze inrichtingseisen (bijlage 10) niet van toepassing zijn. Voor de gemeentelijke kavels gelden dat de gemeente de inrichtingseisen bij het bouw en woonrijp maken worden meegenomen. De kavelkoper koopt van de gemeente een bouwrijpe kavel. 4.6

Toelichting bij regels omtrent de bindende verkaveling

De omvang van het uitgeefbaar gebied is aanzienlijk. Om te voorkomen dat er een willekeurig ingedeelde en niet doelmatige verkaveling zal ontstaan, en dat een onaanvaardbare stedenbouwkundige structuur kan ontstaan, is dit reden Pagina 28 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

om in artikel 4 van de Regels een bindende verkavelingsregeling op te nemen in het exploitatieplan en zoals onderscheiden op de Verkavelingskaart (bijlage 11). 4.7

Toelichting bij de regels omtrent particulier opdrachtgeverschap

In artikel 10.3 van de bestemmingsplanregels wordt bepaald dat de gronden met aanduiding Uitgeefbaar gebied: particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector worden aangewezen als kavel voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector, zoals vastgelegd op de Verkavelingskaart (bijlage 11). Op grond van artikel 6.2.10 sub a Bro worden zowel de aantallen als de situering daarvan in dit exploitatieplan bepaald. Elke op de Verkavelingskaart (bijlage 11) aangegeven kavel vertegenwoordigt één kavel voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. De aangegeven kavels mogen alleen verkocht worden voor de bouw van woningen in particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector. Aanvragen voor de omgevingsvergunning bouwen door niet particuliere opdrachtgevers kunnen worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo. Met particulier opdrachtgeverschap wordt, ingevolge artikel 1.1.1. sub f Bro bedoeld de situatie dat een burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst - tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over een de verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.

De rol van een privaatrechtelijke rechtspersoon (projectontwikkelaars en bouwondernemingen) is hiermee beperkt tot het bouwrijp maken en verkopen van de bouwrijpe, onbebouwde kavels. De door de exploitant van de gronden aangeduid als “Roering” te hanteren prijs bij verkoop van de kavel met nummer 58,59,60,61,62,63,64,65 en 66 volgens de Verkavelingskaart wordt bepaald met inachtneming van de hoogte van de netto exploitatiebijdrage per kavel, berekend conform het bepaalde in hoofdstuk 3 van het exploitatieplan. Hiertoe wordt de volgende formule in acht genomen: de verkoopprijs van de kavel is (X) en de netto exploitatiebijdrage te betalen aan de Gemeente is (Y). De koopsom van de kavel wordt dan bepaald door de verkoopprijs X te verminderen met de netto exploitatiebijdrage (Y). Dit wordt in de Regels onder artikel 5 vastgelegd. Wel is voor kavels op gronden aangeduid als “Roering” een verbod tot vervreemding opgenomen in artikel 5 lid 6 van de Regels van dit exploitatieplan. Uitgesloten is dat via een omweg privaatrechtelijke rechtspersonen de mogelijkheid hebben om als burgers (groep van burgers) de kavels te kopen en zo de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning te verkrijgen. Als kavelkoper zou een stroman ingeschakeld kunnen worden.

Om ontduiking uit te sluiten is gekozen voor een verbod de kavel te verkopen totdat de Pagina 29 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

woning is voltooid ingevolge artikel 6.2.10 sub e Bro. Wanneer desondanks in strijd zou worden gehandeld met dit verbod zal een opvolgend eigenaar ook houder van de omgevingsvergunning bouwen moeten zijn. De oorspronkelijke koper zal burgemeester en wethouders moeten verzoeken om toestemming voor de overdracht van de omgevingsvergunning bouwen. Burgemeester en wethouders, zullen ter versterking van dit verbod, deze toestemming niet verlenen omdat in strijd is gehandeld met het verbod van artikel 5 lid 6. Dat neemt niet weg dat de gemeente overigens nog andere middelen tot handhaving van dit verbod ten dienste staan. Voor de kavels die in eigendom zijn van de gemeente en voor kavel 74 geldt artikel 5 van de regels omtrent het particulier opdrachtgeverschap niet, omdat de betaling van de exploitatiebijdrage anderszins is verzekerd door overeenkomsten. 4.8. Toelichting bij de afwijkingsregels Er zijn in de regels algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijken van voorschriften en verbodsbepaling ter bevordering van de kwaliteit van het exploitatieplan. Een afwijking is mogelijk op grond van artikel 7 lid 1 indien deze past in een voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen.

Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met de in voorbereiding zijnde herziening. In gevallen waarin als gevolg de van de bindende verkaveling (bijlage 11) sprake is van geringe maatverschillen is in artikel 7 lid 2 een algemene afwijkingsregel opgenomen. 4.9. Toelichting bij de regels over de overtreding daarvan Overtreding van de regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.

Pagina 30 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

5.

Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B

Bijlage 1. Kaart bestaande situatie: op deze kaart is de bestaande situatie van het gebied Leuriks Oost weergegeven. De bestaande situatie is verbeeld. Deze kaart heeft een informatieve en onderbouwende functie. Bijlage 2. Kaart bestemmingsplan: deze kaart bevat de verbeelding van het bestemmingsplan Leuriks Oost. Deze kaart heeft voor het exploitatieplan een voor het exploitatieplan een informatieve en onderbouwende functie. Bijlage 3. Kaart Exploitatieplangebied: deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing is daarop aangeven. De kaart heeft een bindend karakter. Bijlage 4. Kaart Eigendommen: op deze bijlage is de eigendomssituatie per 1 juli 2020 aangegeven. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 5. Kaart te verwerven gronden: deze kaart beoogt inzicht te geven welke gronden niet in eigendom zijn van de gemeente en die zij op grond van een met de gemeente gesloten anterieure overeenkomst voornemens is te verwerven. Bijlage 6. Kaart ruimtegebruik en Woningbouwcategorie PO: deze kaart geeft het ruimtegebruik aan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte. Deze kaart is voor de onderverdeling van het exploitatiegebied naar uitgeefbaar gebied en openbaar gebied bindend van karakter door de verbinding met de regels van hoofdstuk 6 van dit exploitatieplan.

Daarnaast geeft deze kaart een indicatieve indeling van de openbare ruimte naar functies, zoals aangegeven op deze kaart. Voor de onderbouwing van de raming van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied die verband houden met de openbare ruimte is gebruik gemaakt van indicatieve indeling op deze kaart. Op deze kaart is aangegeven voor welke delen van de binnen het uitgeefbaar gebied gelegen gronden de uitgiftecategorie particulier opdrachtgeverschap is vastgesteld. Bijlage 7. Inrichtingskaart: deze bijlage heeft een onderbouwende en toelichtende functie voor de gehanteerde raming voor de kosten van het bouwrijp maken en inrichting openbare ruimte in de exploitatieopzet. Deze kaart is bindend in relatie met de in hoofdstuk 6 opgenomen regels. Bijlage 8. Kaart investeringen buiten exploitatieplangebied: op deze kaart zijn de locaties verbeeld waar te zijner tijd wandelpaden beoogd zijn en die als bovenwijkse voorzieningen worden

Pagina 31 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

beschouwd en worden meegenomen als investeringen buiten het exploitatiegebied. Bijlage 9. Beeldkwaliteitplan: hierin is aangegeven aan welke kwaliteiten, voor wat betreft de functie (uitgeefbare vrije kavel) in het uitgeefbaar gebied moeten voldoen. Dit heeft een toelichtende functie voor wat betreft de exploitatieopzet en deze kaart is bindend in relatie met de in hoofdstuk 6 opgenomen regels Bijlage 10. Inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte: hierin is de opgenomen aan welke Inrichtingseisen voor zowel het uitgeefbaar gebied als het openbaar gebied moeten voldoen en deze is bindend in relatie tot de aan hoofdstuk 6 van de Regels en heeft een bindende functie. Bijlage 11. Verkavelingskaart: op deze kaart is een bindende verkaveling vastgelegd voor het uitgeefbaar gebied. Deze kaart vormt daarmee een nadere detaillering van het uitgeefbaar gebied zoals dat op de Kaart ruimtegebruik en Woningbouwcategorieën (bijlage 6) is aangeduid. Deze kaart is bindend in relatie met de in hoofdstuk 6 opgenomen regels. Bijlage 12. Taxatie inbrengwaarden: deze bijlage bevat het rapport van de taxateur voor de waardering van de inbrengwaarden van de eigendommen per eigenaar. De bijlage heeft een toelichtende functie. Bijlage 13. Civieltechnische kostenraming: in deze bijlage zijn de uitgangspunten opgenomen van hoeveelheden en aantallen van de werken en werkzaamheden.

Deze bijlagen heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet. Bijlage 14. Invulling regeling plankosten: voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruik gemaakt van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. Bijlage 15. Overzicht kavelprijzen: opgenomen zijn resultaten van de uitgevoerde marktanalyse van de uitgifteprijzen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. Bijlage 16. Jaarschijvenoverzicht grondexploitatie: deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. Bijlage 17. Gewogen eenheden totaal gebied: deze bijlage bevat een overzicht van de gewogen eenheden, uitgesplitst per eigendom. Bijlage 18. Exploitatiebijdrage per eigendom: deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigendom en deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. Bijlage 19. Exploitatiebijdrage per kavel: deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigendom en deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.

Pagina 32 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN

6.1 Exploitatiegebied Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de kaart exploitatieplangebied, bijlage 3.

6.2 Exploitatieopzet Voor een toelichting op de exploitatieopzet wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van DEEL A. In de onderstaande tabel wordt per eigenaar de gewogen basiseenheden, het bedrag aan verhaalbare kosten per gewogen eenheid, de bruto exploitatiebijdrage, de inbrengwaarde van het uitgeefbare gebied en de netto exploitatiebijdrage weergegeven (zie ook bijlage 18): Eigenaar

Gewogen basis eenheden

Verhaalbare

Bruto exploitatie bijdrage

kosten per

gewogen eenheid

Gemeente Enschede Roering Spoelder

35.130 € 6.144 € 1.283 €

Totaal

42.557

Correctie aandeel uitgeefbaar

234 € 234 € 234 €

8.210.828 € 1.436.059 € 299.892 €

2.687.580 508.550 204.260

€

9.946.780 €

3.400.390

Correctie door eigenaar aangelegde voorzieningen p.m. p.m. p.m.

Te betalen als financiele voorwaarde bij omgevingsvergunning € € €

5.523.248 927.509 95.632

€

6.546.390

In bijlage 19 (overzicht exploitatiebijdrage per kavel) is een overzicht opgenomen van de per kavel verschuldigde bruto en netto-exploitatiebijdrage. De netto exploitatiebijdrage is berekend op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2021 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen, tenzij ten tijde van de aanvraag van de vergunning blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (artikel 6.17 Wro), dat wil zeggen door middel van een overeenkomst. De bijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2021, op basis van een rente van 2,50% per jaar. Voor de kavels die in eigendom zijn van de gemeente en voor kavel 74 geldt niet de bepaling dat het betalingsvoorschrift wordt verbonden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen omdat de exploitatiebijdrage anderszins door overeenkomsten is verzekerd.

Pagina 33 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

6.3

Regels Exploitatieplan Leuriks Oost

6.3.1. Algemene begripsbepalingen Tenzij anders vermeld, gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen die ook in het exploitatieplan voorkomen. Overige van belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Er geldt dat in dit exploitatieplan wordt verstaan onder: Beeldkwaliteitplan: In dit plan zijn onder meer beeldkwaliteitseisen opgenomen voor zowel het openbaar gebied als het uitgeefbaar gebied. Het beeldkwaliteitplan behoort als bijlage 9 bij dit exploitatieplan Bestemmingsplan: het Bestemmingsplan ‘’Leuriks Oost 2020’’ Bouwrijp maken: voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing, waaronder onder meer de volgende werken en werkzaamheden wordt verstaan het ophogen en afgraven, het toevoegen van een kavelsloot en het aanbrengen van een houtwal aan de achterzijde van de kavel. Voor zover betrekking hebben op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn het openbaar gebied te kunnen aanleggen. De werken en werkzaamheden zijn omschreven in hoofdstuk 2.

Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Enschede Eigendom: een samenstel van eventueel aan elkaar grenzende kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied van eenzelfde eigenaar Eigenaar: degene die in de kadastrale registratie vermeld staat als eigenaar / zakelijk gerechtigde van een eigendom. Exploitatiegebied: de afbakening van het gebied van het exploitatieplan, zoals weergegeven op de kaart van het exploitatieplan gebied, bijlage 3 Gronden “Roering”: de kavels met nummers 58,59,60,61,62,63,64,65,66, zoals aangeduid op de Verkavelingskaart (bijlage 11) Kavel: een gedeelte van het uitgeefbaar gebied dat als zodanig is aangeduid in het verkavelingsplan en geldt als een nadere detaillering van het in de regels van het bestemmingsplan aangeduid als “bouwperceel” Netto- exploitatiebijdrage: de exploitatiebijdrage die de aanvrager uiteindelijk als financiële voorwaarde moet betalen bij aanvraag van de vergunning, zoals toegelicht in paragraaf 3.9.3.

Pagina 34 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

Inrichting openbaar gebied: Het dusdanig inrichten van het openbaar gebied met openbare voorzieningen dat dit kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtneming van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van het openbaar gebied worden gesteld. Inrichtingseisen: de inrichtingseisen voor Leuriks Oost bestaan voor het uitgeefbaar gebied en het openbaar gebied uit het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte bijlage 10. Openbaar gebied: Gronden welke worden ingericht om te functioneren als voorziening van openbaar nut. Dit begrijp wordt in het exploitatieplan aangeduid als openbaar gebied. Particulier opdrachtgeverschap: de situatie dat een burger of een groep van burgers - in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst - ten minste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over een de verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. Regels: de onderhavige regels Exploitatieplan Leuriks Oost Uitgeefbaar gebied: de gronden waarop de woningen met bijbehorende werken en voorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan als zodanig afgebakend op de Kaart Ruimtegebruik en woningbouwcategorie PO: particulier opdrachtgeverschap bijlage 6.

Voorzieningen: de werken als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zoals deze in het kader van de aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte worden gerealiseerd. Werk: een constructie, geen gebouw of bouwwerk zijnde Woonrijp maken: het naar definitieve vorm inrichten van het uitgeefbaar en openbaar gebied voor de werkzaamheden als omschreven in hoofdstuk 2. 6.3.2 DE REGELS Artikel 1 Koppelingen 1.1 Een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel met nummer 58,59,60,61,62,63,64,65 en 66, zoals aangegeven in de Verkavelingskaart bijlage 11, mag niet worden verleend, voordat: de werkzaamheden, zijnde het ophogen van de kavel, het aanleggen van een struweelhaag op een houtwal aan de achterzijde van de kavel en het aanleggen van een waterstructuur (kavelsloten) volgens de inrichtingskaart bijlage 7 zijn verricht. 1.2 Een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel met nummer 58,59,60,61,62,63,64,65 en 66, zoals aangegeven in de Verkavelingskaart bijlage 11, mag niet worden verleend, voordat de bouwrijp maken van alle kavels 58,59,60,61,62,63, 64, 65 en 66

Pagina 35 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

1.3

1.4

(volgens het Verkavelingsplan), volgens artikel 3.5 en 3.6 van deze regels heeft plaatsgevonden. Het is verboden te starten met de bouw binnen de uitgeefbare delen dan wel werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 1.1 en 1.2 bedoelde koppelingen. Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het in artikel 1.2 bedoelde verbod, indien dit past binnen een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. Burgemeester en Wethouders kunnen voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning.

Artikel 2 Voorgenomen ruimtegebruik 2.1 De oprichting van een bouwwerk op een kavel ten behoeve van de bestemming wonen vindt plaats binnen bijlage 6 als uitgeefbaar gebied aangeduide gronden. 2.2 Het openbaar gebied wordt aangelegd binnen bijlage 6 openbaar gebied aangeduide gronden. Artikel 3 Eisen aan werken en werkzaamheden 3.1 Het bouw en woonrijp maken van het uitgeefbaar gebied van de gronden aangeduid als “Roering” vindt plaats volgens: • de Inrichtingskaart bijlage 7 • het Beeldkwaliteitsplan bijlage 9 • het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte bijlage 10 • de Verkavelingskaart bijlage 11 3.2 Het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte bijlage 10 is uitsluitend van toepassing op de werken en werkzaamheden in het uitgeefbaar gebied aangeduid in het Verkavelingsplan als kavel genummerd met 58,59,60,61,62,63,64,65 en 66. Voor de overige kavels gelden deze inrichtingseisen niet.

3.3 Het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied van de gronden aangeduid als “Roering” dient plaats te vinden • volgens de Kaart Ruimtegebruik en woningbouwcategorie (p.o) bijlage 6 • de Inrichtingskaart (bijlage 7) • het Beeldkwaliteitplan (bijlage 9) en • het Document inrichtingseisen Leuriks Oost kavel bijlage 10: De inrichting / ophoging van de functie Groen (bijlage 6) dient te voldoen aan de inrichtingseis van bloemrijk grasland met losse inheemse struiken en bomen en de ondergrond dient te voldoen aan de kwaliteitseis RAW 51.06.01 teelgrond. 3.4 De ophoging van de groenstrook in het openbaar gebied (functie Groen) vindt plaats zodanig dat er een vloeiende aansluiting is tussen de openbare weg en de opgehoogde bouwkavels. 3.5 Het is de eigenaar van de gronden aangeduid als “Roering” verboden de kavels bouwrijp te maken, voordat zij een plan voor het bouwrijp maken ter goedkeuring heeft voorgelegd. De goedkeuring wordt uitsluitend verleend indien het plan betrekking heeft op het integraal bouwrijp maken van de kavels 58,59,60,61,62,63,64,65 en 66 volgens

Pagina 36 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

3.6

3.7 3.8

het Verkavelingsplan. De werkzaamheden van bouwrijp maken bestaan mede uit het ophogen van de kavel, het aanleggen van een struweelhaag op een houtwal aan de achterzijde van de kavel en het aanleggen van een waterstructuur (kavelsloten) zoals aangegeven op de onder 3.1. genoemde bijlagen 7 en 10. De uitvoering van het plan bouwrijp maken van de kavels 58,59,60,61,62,63, 64, 65 en 66 volgens het Verkavelingsplan dient integraal te geschieden. Het is verboden te handelen in strijd met c.q. in afwijking van het goedgekeurde plan. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 3.1, 3.3,3.4,3.5 en 3.6 genoemde voorschriften. Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 indien het voldoen aan de eisen als genoemd in artikel 3.1 niet uitvoerbaar mocht blijken te zijn dan wel indien dit past binnen een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan. Burgemeester en Wethouders kunnen voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning.

Artikel 4 Bindende verkaveling 4.1 De bindende verkavelingsregeling is opgenomen in de Verkavelingskaart (bijlage 11). Deze Verkavelingskaart maakt bindend deel uit van het exploitatieplan. Artikel 5 Particulier opdrachtgeverschap 5.1 Ter uitvoering van de regel in artikel 10.3 van het bestemmingsplan geldt dat de gronden zoals aangeduid op de Kaart Ruimtegebruik en woningcategorie bijlage 6 met aanduiding Uitgeefbaar gebied: particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector aangewezen zijn als kavel voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector, één en ander conform de Verkavelingskaart (bijlage 11). Elke daarop aangegeven kavel vertegenwoordigt één kavel voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap. 5.2 Een exploitant /eigenaar zal bij de verkoop van de kavels marktconforme koopsommen hanteren, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.4. Van de marktconforme koopsommen zal hij doen blijken door overlegging van een onafhankelijk taxatierapport, opgesteld door een onafhankelijk beëdigd taxateur. Dit taxatierapport is niet ouder dan zes maanden voorafgaand aan de verkoop. Dit taxatierapport overlegt hij aan de gemeente met als doel dat de gemeente kan beoordelen of de getaxeerde waarde marktconform is.

5.3 De start van de verkoop van de kavel of kavels kan niet eerder plaatsvinden dan nadat burgemeester en wethouders hebben besloten in te stemmen met de getaxeerde waarde. Indien burgemeester en wethouders niet besluiten in te stemmen met de verkoop, dient de exploitant/eigenaar een nieuw taxatierapport te laten maken. 5.4 De door de exploitant van de grond te hanteren verkoopprijs wordt bepaald met inachtneming van de hoogte van de exploitatiebijdrage die verbonden is aan een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen. De netto exploitatiebijdrage per kavel wordt berekend conform het bepaalde in hoofdstuk 3.9 van het

Pagina 37 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

5.5 5.6

5.7

5.8

5.9

exploitatieplan en bijlage 19. Voor de te bepalen verkoopprijs wordt de volgende formule in acht genomen De verkoopprijs van de kavel is (X) en de netto exploitatiebijdrage is (Y). De koopsom van de kavel wordt dan bepaald door de verkoopprijs X te verminderen met de netto exploitatiebijdrage (Y). De kavel mag alleen verkocht worden tegen een koopsom die bestaat uit de getaxeerde verkoopprijs minus de exploitatiebijdrage. Het is een koper van een kavel in particulier opdrachtgeverschap verboden om een door hem verworven kavel in juridische of economische zin over te dragen tot het moment van voltooiing van de bouw overeenkomstig de verstrekte omgevingsvergunning voor bouwen. Wanneer in strijd met het bepaalde in artikel 5 lid 6 is gehandeld zullen burgemeester en wethouder geen medewerking verlenen aan een verzoek tot overdracht van een reeds verleende omgevingsvergunning bouwen. Burgemeester en wethouders kunnen op verzoek van de koper van een kavel besluiten tot afwijking van het bepaalde in artikel 5.6 en 5.7 middels verlening van een omgevingsvergunning indien de particuliere kavelkoper wegens persoonlijke omstandigheden wordt genoopt tot verkoop van de kavel over te gaan. Burgemeester en wethouders kunnen hier voorwaarden aan verbinden.

Burgemeester wethouders kunnen in een dergelijk geval ook besluiten medewerking te verlenen aan een verzoek tot overdracht van een reeds verleende omgevingsvergunning voor bouwen. De bepalingen in dit artikel gelden niet voor de gronden aangeduid als “Spoelder” en ook niet voor de gronden aangeduid als “gemeente”(bijlage 4).

Artikel 6 Toezicht op de uitvoering 6.1 De uitvoering van werken en werkzaamheden voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken en inrichting van het openbaar gebied vindt plaats onder toezicht van een door Burgemeester en Wethouders aan te wijzen toezichthouder. 6.2 Na start van de uitvoering van de in het exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder ten allen tijden toegang tot het bouwterrein. 6.3 De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd, het is verboden te handelen in strijd met de aanwijzingen van de toezichthouder. 6.4 Tussentijdse inspecties en eindinspecties met het oog op de overdracht van openbaar gebied vinden plaats conform het bepaalde in artikel 3.3. Artikel 7 Afwijkingsregels 7.1 Burgemeester en wethouders kunnen bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen besluiten om bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit exploitatieplan die betrekking hebben op de bindende verkaveling, de begrenzing van de openbare ruimte, de begrenzing van uitgeefbaar gebied en de

Pagina 38 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

7.2

begrenzing van kavels binnen het exploitatiegebied, wanneer uit inmeting van of andere feitelijke oorzaken in het exploitatiegebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van de in de kaart ruimtegebruik en woningcategorie bijlage 6 respectievelijk de Verkavelingskaart bijlage 11 opgenomen maatvoering. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend, indien de voorgenomen afwijking in ondergeschikte mate verschilt van de situering zoals aangegeven op de Kaart ruimtegebruik en woningbouwcategorie PO bijlage 6 respectievelijk de Verkavelingskaart bijlage 11, en voor het overige aan de regels van dit exploitatieplan wordt voldaan. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning besluiten af te wijken van de andere regels in dit exploitatieplan dan in het voorgaande lid genoemd, mits het nemen van dit besluit niet leidt tot a) hetzij verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de ramingen in het exploitatieplan of de laatst vastgestelde herziening daarvan; b) hetzij een inperking van de mogelijkheden van andere eigenaren gronden in het exploitatiegebied om uitgeefbare delen bouwrijp te maken.

Artikel 8 Verbodsregels 8.1 Het is verboden te handelen in strijd met de regels van dit exploitatieplan tenzij burgemeester en wethouders, met toepassing van artikel 3.8, 7.2 en 5.8 hebben besloten tot afwijking van een of meer van deze artikelen. 8.2 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 8.1 wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Slotregel Deze Regels worden aangehaald als: Regels van het exploitatieplan Leuriks Oost 2020.

Pagina 39 van 40

Exploitatieplan Leuriks Oost 2020

6.4 Bijlagen Bijlage 1

Kaart bestaande situatie

Bijlage 2

Kaart bestemmingsplan

Bijlage 3

Kaart Exploitatieplangebied

Bijlage 4

Kaart Eigendommen

Bijlage 5

Kaart te verwerven gronden

Bijlage 6

Kaart ruimtegebruik en Woningbouwcategorie PO

Bijlage 7

Inrichtingskaart

Bijlage 8

Kaart investeringen buiten exploitatieplangebied

Bijlage 9 Beeldkwaliteitplan Bijlage 10 Inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte Bijlage 11 Verkavelingskaart Bijlage 12 Taxatie inbrengwaarden Bijlage 13 Civieltechnische kostenraming Bijlage 14 Invulling regeling plankosten Bijlage 15 Overzicht kavelprijzen Bijlage 16 Jaarschijvenoverzicht grondexploitatie Bijlage 17 Gewogen eenheden totaal Bijlage 18 Exploitatiebijdrage per eigenaar Bijlage 19 Exploitatiebijdrage per kavel

Pagina 40 van 40

BIJLAGE 1 – KAART BESTAANDE SITUATIE

N N

Leuriks oost

Exploita�eplangrens

Bijlage: 1 1 Bestaande situa�e

Sloten en poelen

Datum: 12-01-2021 Legenda: Legenda:

Agrarisch Bestaande houtwallen/Bos Tuin par�culiere eigenaar Kadastrale grenzen

BIJLAGE 2 – KAART BESTEMMINGSPLAN

BIJLAGE 3 – KAART EXPLOITATIEPLAN GEBIED

Leuriks oost

N N

Bijlage: 1 3 1 Exploitatieplangebied Datum: 28-01-2021 Legenda: Legenda:

Exploita�eplangrens Bestemmingsplangrens Kadastrale grenzen

BIJLAGE 4 – KAART EIGENDOMMEN

Leuriks oost

N N

Kadastrale grenzen

Bijlage: 1 4 1 Eigendommen

Exploita�egebied Totaal opp.: ca. 82730m² Gemeente Enschede Totaal opp.: ca. 71245m²

Datum: 28-01-2021 Legenda: Legenda:

Dhr. Spoelder Totaal opp.: ca. 3085m²

Gemeente Enschede Opp.: ca. 19m² Kada Nr.: 6609

Dhr. Roering Totaal opp.: ca. 8400m²

Dhr. Spoelder Opp.: ca. 3085m² Kada Nr.: 629

Gemeente Enschede Opp.: ca. 53876m² Kada Nr.: 4080

Gemeente Enschede Opp.: ca. 2718m² Kada Nr.: 25

Gemeente Enschede Opp.: ca. 62m² Kada Nr.: 4080

Gemeente Enschede Opp.: ca. 1019m² Kada Nr.: 2439 Dhr. Roering Opp.: ca. 8400m² Kada Nr.: 6619 Gemeente Enschede Opp.: ca. 5993m² Kada Nr.: 4837

Gemeente Enschede Opp.: ca. 7558m² Kada Nr.: 6102

BIJLAGE 5 – KAART TE VERWERVEN GRONDEN

Leuriks oost

N N

Bijlage: 1 5 1 Te verwerven gronden Datum: 03-02-2021 Legenda: Legenda:

Exploita�egebied Totaal opp.: ca. 82730m² Te verwerven van Dhr. Spoelder Totaal opp.: ca. 166m²

BIJLAGE 6 – KAART RUIMTEGEBRUIK EN WONINGBOUWCATEGORIE

Leuriks oost

N N

Bijlage: 1 6 1 Ruimtegebruik en woningcategorie Datum: 03-02-2021 Legenda: Legenda:

Exploita�egrens Openbaar gebied:

Uitgee�aaar gebied, par�culier opdrachtgeverschap: (PO in de vrije sector)

Beken

Kavels Gemeente Enschede

Verharding

Groenstroken kavels Gemeente Enschede

Groen nieuw gemeente Enschede

Kavels par�culiere eigenaar

Groen nieuw par�culiere eigenaar

Groenstroken kavels par�culiere eigenaar

(inclusief sloten)

BIJLAGE 7 – INRICHTINGSKAART

N N

Leuriks oost

Exploitatiegrens

Bijlage: 1 7 1 Inrichtingskaart

Verharding;

Datum: 09-06-2021 Legenda: Legenda:

gebakken klinker

Openbare groen;

o.a. aanplant bomen, struiken en gras

Struweelhaag op kavel; o.a. aanplant struikenhaag

Beekzone;

Breedte meanderende beek van insteek tot insteek 12 m, Diepte max. 2 m

Geluidsscherm;

Brug

Openbare sloten (aan zijde straat);

Locatie natuurlijke speeltoestellen

Openbare sloten (achter kavels in openbaar groen);

Riool

Kavelsloot;

Huisaansluiltng

Duiker

Erfafscheiding;

maximaal 3m hoog Ca. 2,2 tot 4,3 m. breed a. 1.4m breed

ca. 1.4 m breed

aanplant haag

BIJLAGE 8 – KAART INVESTERINGEN BUITEN EXPLOITATIEPLAN GEBIED

Leuriks oost

N N

Bijlage: 1 8 1 Investeringen buiten exploita�eplangebied Datum: 12-01-2021 Legenda: Legenda:

Exploita�egebied Bestaande bospercelen en houtwallen loca�e aanleg beoogde wandelpaden Bestemmingsplangrens

BIJLAGE 9 – BEELDKWALITEITPLAN

Bijlage 9

Beeldkwaliteitplan Leuriks Oost "Wonen tussen de bomen"

14 januari 2021 Enschede 2

Inhoud

Inleiding

5

Historie

7

Bestaande situatie

9

Leuriks Oost: wonen tussen de bomen

11

Ontsluiting

13

Klimaat adaptieve & groene woonwijk

15

Het groene raamwerk

17

Groene vingers

19

Zichtbaar afvoeren en bergen

25

Wonen in Leuriks Oost

27

Beeldregie

29

Water op de kavel

31

Groen op de kavel

33

Locatie bebouwing op de kavel

35

Basiscriteria

37

De frisse mix

39

De boskamer

41

Rustieke velden

43

Hoeken

45

Geluid

47

Duurzaamheid

49

3

Gronausestra

Euregioweg

De Sleutelkamp

at

Oostweg

Leuriks Oost Eekmaat-west

Keppelerdijk

4

Ligging van Leuriks Oost aan de Gronausestraat

Inleiding

De ligging

Juridische status

Leuriks Oost ligt in het oosten van Enschede tussen de

Het beeldkwaliteitplan is de materiële norm

Gronausestraat, de Keppelerdijk en de Oostweg die een

waaraan individuele bouwplannen moeten

directe verbinding heeft met de N35.

voldoen (beleidsregel). Het gaat dan in feite om

Ten noorden en oosten liggen de woonwijken de

welstandstoezicht. Dit beeldkwaliteitplan wordt in

Sleutelkamp en de Eekmaat-west.

deze vorm opgenomen in de Welstandsnota.

Aan de westzijde ligt het landgoed De Leuriks en ten

Dit toetsingskader en het bestemmingsplan bieden

zuiden het landelijk buitengebied Zuid-Eschmarke.

de basis van waaruit de identiteit wordt geborgd en gerealiseerd. De basiskwaliteit van de welstandszorg

Kenmerkend in het gebied zijn de stevige houtwallen

dient als wettelijk toetsingskader in het kader van de

en bospercelen vol waardevolle volwassen bomen die

omgevingsvergunning.

in contrast staan met het open grasland daar tussen. Door het samenkomen van de twee bospercelen in

Tevens biedt dit document prikkels om de kwaliteit te

het midden van het gebied ontstaan er twee grote

verhogen. Het accent ligt op het stimuleren van de

groene kamers. Deze kamers vormen het kader van het

beste landschappelijk, stedenbouwkundige en

stedenbouwkundige plan.

architectonische kwaliteit. Daarom behelst dit beeldkwaliteitplan tevens aanbevelingen voor de

Ambitie

inrichting van de kavel en op architectonisch niveau.

De ambitie van het stedenbouwkundige plan is om het

Na voltooiing van de ontwikkelingsfase worden de

bestaande landschap te integreren en een interactie te

gebouwen opgenomen in de welstandscategorie 9

creëren tussen landschap en wonen.

“Vrije kavelwijken” die voor het beheren van de

Door het bestaande landschap aan te vullen met

welstandskwaliteit verantwoordelijk is.

nieuwe landschappelijke elementen ontstaat er een groen raamwerk waarbinnen gewoond zal worden. Dit vormt de basis voor een groene, klimaat adaptieve en duurzame woonwijk. En iedere woning levert een bijdrage aan de kwaliteit van de Leuriks Oost. Om bij de realisatie de uiteindelijke kwaliteit te bereiken die het stedenbouwkundige plan beoogt, is het van belang dat de inrichting van de kavel en het ontwerp van de woning aan een aantal criteria voldoen. Deze worden beschreven in dit beeldkwaliteitplan.

5

Omstreeks 1900

Omstreeks 1970

Omstreeks 2018 6

Leuriks Oost door de tijd

Historie Via topotijdreis.nl kun je historische kaarten bekijken

Ten oosten waren nog onontgonnen heidevelden

vanaf 1815 en zien hoe het gebied zich ontwikkeld

aanwezig omstreeks 1900. Tot ongeveer 1985 is

heeft.

een boerderij op historische kaarten te bespeuren

De Leuriks is van oudsher een gebied geweest met

aan de Gronausestraat, centraal in het open

veel bos, afgewisseld met weides. Een deel van de

weidegebied. Vanaf 1950 is er langs de Keppelerdijk

bosrestanten die nog aanwezig zijn, zijn dus meer als

bos verdwenen en zijn er op de kaarten indicaties van

100 jaar oud en waardevol om in te passen.

bedrijvigheid op dat perceel. De Oostweg is pas in 2005 aangelegd ten behoeve van de ontsluiting van het

Landgoed De Leuriks, ten westen van Leuriks Oost,

Euregiobedrijventerrein en de Vinexwijk de Eschmarke.

is bijna 7ha groot en in particulier eigendom.

Landgoed De Leuriks

7

51

Gronausebaan

Gronauses traat

Gronausestraa t

48

Gronauses traat Gronauses traat

We der ikla

an

Vale riaa nla an

46

47

Hoo rnb lad laa n

Wederiklaan

45

Legenda

Hert

smu ntla an

Begrenzing Leuriks

Hoogtekaart [m] +NAP

Bit te rzoe tlaa n

43,5 - 45,4 49

45,5 - 47,9 Keppelerdijk

50,5 - 52,8

48

48 - 50,4 50

Keppelerdijk

Hoogte kaart

Beek

Poel

Huidige landschap 8

Wed erik laan

Bos

Bestaande situatie Het landschap

De natuur

De wijk is gelegen op de flank van een stuwwal, die

De groene gebieden tussen de bebouwde vlakken aan

in oosten van Enschede is gelegen. Deze stuwwal is

de oostkant van Enschede vormen een ecologische

in een ijstijd ontstaan doordat het ijs zand, klei en

verbindingszone tussen het Aamsveen en de Hoge

grind opduwde tot een heuvel. Daarom ervaar je in het

Boekel. De boselementen en de houtwallen in

oosten van Enschede best wel wat hoogteverschil.

Leuriks Oost zijn voor onder andere vogels en

De wijk loopt dan ook af richting het oosten.

vleermuizen belangrijk om in te verblijven, voedsel te

De bodem bestaat tot ongeveer 2m diep uit zand

zoeken en om langs te vliegen. In het oostelijk bos is

(soms met een beetje klei gemengd) en daaronder een

een buizerdnest aanwezig, de buizerd komt elk jaar

ondoordringbare laag van keileem. Hierdoor kan het

weer terug op hetzelfde nest. In datzelfde bos is ook

water niet zo goed in de grond infiltreren en is het

een poel te vinden, een belangrijke plek voor amfibieën.

belangrijk om water af te voeren met sloten en beken.

9

Legenda

Beekzone

Struweelhaag op kavel

Openbare sloot

Bouwvlak

Natuurlijke speelplek

Bos en houtwallen, bestaand

Wegen

Boom

Kavelsloot

Kavelgrens

Kikkerpoel

Openbaar groen

Kavel

Beek

Geluidsscherm

Woning (indicatief )

Recreatieve paden (indicatief )

10

Stedenbouwkundig plan; Leuriks Oost

Leuriks Oost: Wonen tussen de bomen Kenmerkend in Leuriks Oost zijn de stevige houtwallen

Groene kamers

en bospercelen vol waardevolle volwassen bomen

De noordelijke kamer wordt gevormd door een stevige

die in contrast staan met het open grasland daar

U-vormige houtwal en de noordranden van de twee

tussen. Deze unieke groene kenmerken vormen

bospercelen. Deze rechthoekige kamer krijgt door de

een prachtig decor voor de nieuwe woonwijk. Het

geringe kavelgroottes een compact karakter. Een drietal

stedenbouwkundig plan zet een robuuste groen

kavels verscholen in het bos naast deze groene kamer

raamwerk op, die relaties legt tussen het bos en de

krijgen een intiem karakter.

nieuwe kavels om zo de landschappelijke kwaliteiten

De zuidelijke kamer wordt gevormd door de twee

in het gebied te versterken.

bospercelen, enkele houtwallen en het landelijke buiten gebied. Dit deel krijgt een meer landelijk karakter,

De bestaande bospercelen en de houtwallen vormen

doordat het zich voegt naar het landschap en reageert

twee groene kamers en zijn het ruimtelijke kader,

op richtingen van de bosranden en de nieuwe beek.

waarbinnen een raamwerk van nieuwe 'houtwallen' de onderlegger vormen voor de waterstuctuur. Door

De groenblauwe hoofdstructuur verdeeld de twee

het hoogteverschil in het gebied is de waterstructuur

groene kamers op in stroken waar gewoond zal

een belangrijk onderdeel van het plan en wordt

worden. De stroken worden opgedeeld in kavels met

gevormd door een bestaande beek, een nieuwe beek

een minimale kavelbreedte van ca. 16m. Door een

en een stelsel van sloten tot op de kavel. Het groene

kaveldiepte van ca. 32,5m worden de kleinste kavels

raamwerk en de waterstructuur vormen samen de

ca. 520m². De kavels liggen aan intieme woonstraten

groenblauwe hoofdstructuur.

met een compacte lengte van circa 100m en staan zo altijd in contact met het bos, de houtwallen, de beek of

De wijk zal ontsloten worden via de Keppelerdijk

het buitengebied.

richting de Oostweg.

11

Wegen Brug Recreatieve routes Wegen (Indicatief ) Brug Recreatieve routes (Indicatief )

12

Wegenstructuur in Leuriks Oost

Ontsluiting Het grillige wegennetwerk in de wijk wordt begeleid

De parkeervraag moet op eigen kavel opgelost worden.

door de groene openbare ruimte.

Wanneer mogelijk mag er langs de weg geparkeerd

Het wegennetwerk wordt ontsloten door twee

worden.

uitwegen aan de Keppelerdijk richting de Oostweg. Alle wegen zullen begeleid worden door inheemse

Recreatieve routes

bomen.

Door de wijk lopen recreatieve routes die voor

Straatprofiel

iedereen toegankelijk zijn. Deze fiets/wandel paden worden uitgevoerd in half verharding, passend in

In Leuriks Oost komt maar één type straatprofiel voor;

het landschap en met een zodanige kwaliteit dat

de landelijke woonstraat.

er comfortabel overheen gefietst en gewandeld kan

Alle verkeersdeelnemers maken op gelijke voet

worden. De routes ontsluiten de wijk met het bos, de

gebruik van de verkeersruimte. Dit betekent dat alle

Gronausestraat en de Oostweg.

weggebruikers (auto, fiets en voetganger) van dezelfde verharding gebruik maken, er zal dus geen trottoir aangelegd worden. Gestreefd wordt om de profielen niet breder te maken dan nodig is. In de praktijk betekent dit dat de wegen tussen de 4,50 en 5 meter breed zullen zijn.

Beekbruggetjes Waar de wegen de beekzones kruisen wordt een bruggetje gerealiseerd waardoor het water goed zichtbaar is. Deze bruggetjes hebben een natuurlijke en transparante uitstraling door een open structuur van de leuningen en door materiaalgebruik zoals hout

De woonstraten in de wijk krijgen een geringe lengte

toe te passen.

en hebben zo altijd contact met de bospercelen, de houtwallen, de beken en het buitengebied. Hierdoor blijft het groen beleefbaar in de wijk. De woonstraten zijn eenvoudig vormgegeven met groene bermen aan weerszijden van het wegdek.

Referentie brug: Natuurlijke en trasparante uitstraling

13

Wonen in het landschap

Recreatief pad

Beplanting beekzone

Beekzone

Wonen in het landschap 14

Klimaat adaptieve & groene woonwijk

Zomers worden warmer, we hebben te maken met

Openbare ruimte

langere periodes van droogte en met korte hevige

De groenblauwe structuur kent een aantal onderdelen

regenbuien die onze straten onder water zetten.

in de openbare ruimte die bepalend zijn voor de groene

Een goede waterstructuur is noodzakelijk om

kwaliteit in de wijk.

Leuriks Oost op termijn leefbaar te houden en

Hieraan zijn een aantal basisprincipes gekoppeld.

wateroverlast, hittestress en droogte te voorkomen. Drager van deze waterstructuur is het groene raamwerk van bestaande en nieuwe 'houtwallen'. Door deze koppeling krijgt de groenblauwe structuur meer ruimtelijke kwaliteit en versterkt het de biodiversiteit in het plangebied.

Basisprincipes openbare ruimte: Straat

Profiel

- Gedeelte rijbaan voor voetgangers, fietsers en auto's met aan beide zijden een berm

Verharding

- Gebakken klinkers, kleur: donkerbruin

Water

- Sloot aan een zijde van de weg

Groen

- Mix van inheemse bomen en bloemrijke berm

Verlich�ng

- Standaard armaturen op antracietkleurige mast van 4m hoogte met LED

Beekzone

Water Kunstwerken

- Meanderende beek met brede flauwe oevers - Kruising van wegen met de beek vormgeven met een bruggetje met transparante leuningen en passend in natuurlijke omgeving

Groen

- Bloemrijk grasland met losse groepjes van inheemse struiken en bomen

Groenzone

Spelen

- Natuurlijk spelen met keien, touwen en houten speeltoestellen

Wandelen

- Recrea�ve paden aanleggen door bestaande bospercelen met halfverharding. Struinpaadjes langs de beek (onverhard)

Eetbaar groen

- Bij nieuwe aanplant van struiken en bomen worden eetbare soorten toegepast. De speelplek wordt gecombineerd met een fruit- en notengaard

Water

- Sloot grenzend aan bestaande bospercelen en nieuwe struweelhagen - In centrale, open groene ruimte wordt een poel met natuurvriendelijke oevers aangelegd

Erfafscheiding

Parkeren

Voorzijde

- Aangeplante haag 1 meter hoog

Zijgrens

- Voor voorgevel max. 1 meter hoog, achter voorgevel max. 2 meter hoog

Grenzend aan openbare ruimte

- Groene haag; voor voorgevel max. 1 meter hoog, achter voorgevel max. 2 meter hoog

Achterzijde

- Struweelhaag; grondwalletje met inheemse struiken en sloot

Geluidsscherm

- Behoud geluidsscherm waar aanwezig - Parkeren op eigen perceel (min. 2 voertuigen) - Bezoekers parkeren; waar mogelijk mag er langs de weg geparkeerd worden - Inrit kavels rich�ng straat; voorzijde kavel - Eén inrit door openbare ruimte; maximaal 3 meter breed

15

Bos en houtwallen, bestaand Boomrijke straatjes Bos enBosschage houtwallen, bestaand Struweelhagen Boomrijke straatjes Fleurige beekzone Bosschage Avontuurlijke speelplek Struweelhagen Kavels Fleurige beekzone Avontuurlijke speelplek Kavels

16

Groen raamwerk in Leuriks Oost

Het groene raamwerk Groen geluk

Groene vingers

Wonen in een groene wijk verhoogt de leefbaarheid

Nieuwe groenelementen dooraderen de nieuwe

en het woongenot omdat beplanting veel waarde voor

woonwijk en versterken het natuurlijke karakter van

ons heeft. Zo zorgen bomen voor schaduw tijdens hete

de wijk. De vruchtrijke struwelen op de erfgrens van

zomers waardoor het prettig vertoeven is in onze tuin

de kavel en de boomrijke straatjes zorgen voor groene

of bij de speeltuin. Nabijheid van groen zorgt ervoor

verbindingen van noord naar zuid en de fleurige

dat we zin hebben om naar buiten te gaan om te

beekzones zijn ecologische verbindingen van west

wandelen, spelen of te ontspannen, dit draagt bij aan

naar oost. Centraal in de wijk wordt een avontuurlijke

onze gezondheid. Daarnaast zorgen planten ervoor

speelplek gecreëerd waar jong en oud elkaar kan

dat de woonomgeving er aantrekkelijk uitziet, dat we

ontmoeten en kan recreëren.

hier graag thuis komen en genieten van de geur van de bloemen of de kleur van de herfstbladeren.

Uitgangspunten voor de beplanting: - groene structuren zorgen voor samenhang in de hele wijk doordat het een raamwerk vormt binnen de groene kamers - hoofdzakelijk soorten toepassen die van nature (inheems) voorkomen in Nederland. Dit maakt de ecologische waarde hoog. - De beplanting is gevarieerd: sierwaarde in verschillende seizoenen door bloei, vruchten, herfstkleuren en takkenstructuren in de winter. - de beplanting heeft een recreatieve functie. Het is robuust en sterk genoeg om in te spelen (hutten bouwen, verstoppertje). Er worden eetbare planten toegepast zodat mensen zelf bessen, noten of bladeren kunnen plukken en het draagt bij aan natuureducatie doordat het groen insecten en andere dieren aantrekt.

17

Bos

Bestaande houtsingel

Bospad

Struweelhaag 18

Struweelhaag

Groene vingers Bospercelen en houtsingel

Struweelhagen

Het gebied is twee bosgebiedjes rijk die ons doen

De struweelhagen komen aan de achterzijde op de

denken aan de oorspronkelijke natuurlijke kwaliteit

erfgrens gesitueerd en bestaat uit 2 kavelsloten ten

van het gebied. De bossen bestaan uit volwassen

behoeve van de afwatering van de kavel en uit een

bomen met vooral eiken en beuken. Onder de grote

grondwalletje waarop inheemse struiken worden

bomen groeit lijsterbes, hulst, hazelaar, taxus en

geplant. Inheems betekent soorten die van nature

varens. Door slechte bomen op te ruimen ontstaat er

in Nederland voorkomen. De soorten hebben doorns

weer licht en ruimte in het bos voor andere soorten

waardoor de haag ondoordringbaar wordt en voor

bomen en struiken. De aanleg van wandelpaadjes

privacy zorgt en aantrekkelijk is voor vogeltjes om

zorgt ervoor dat het bos ook beleefbaar wordt en een

in te nestelen. Ook zullen er struiken worden geplant

ommetje in de natuur vanuit huis mogelijk wordt.

met bessen zodat het mogelijk is om te plukken in je

De randen van het bos worden gesnoeid, dood hout

achtertuin. Een schutting of hekwerk plaatsen is niet

wordt weg gehaald en struiken met bloemen en bessen

noodzakelijk, dit belemmert ook het onderhoud van

worden bijgeplant waardoor er een veilige, gevarieerde

kavelsloot en de struweelhaag.

bosrand kan ontwikkelen Nabij de Gronausestraat wordt een bestaande houtsingel ingepast die zal zorgen voor het kader om de noordelijke groene kamer. De houtsingel bestaat uit forse eiken en struiken zoals hazelaar en lijsterbessen.

19

Beplanting bosschage

Bosschage

Boomrijke straat

Beplanting straat

Straatprofiel

20

Groene vingers Bosschage

Boomrijke straatjes

Op een aantal plekken in de wijk worden robuuste

De woonstraatjes bestaan enkel uit een rijbaan waar

groenstroken ingeplant als buffer en als verbinding

automobilisten, fietsers en voetgangers elkaar de

tussen groengebiedjes. Deze bosschage bestaat

ruimte gunnen. De straat wordt aan beide zijdes groen

onder andere uit inheemse bomen en struiken zoals

aangekleed met een berm met grassen en kruiden

lijsterbes, hazelaar en Gelderse roos. Deze mix levert

en een variatie van klimaatbestendige en inheemse

een gevarieerd beeld op in de verschillende seizoenen

bomen. Tevens is er een sloot aanwezig die het water

maar is ook aantrekkelijk voor dieren om te snoepen

van de aanliggende kavels verzamelt en afvoert naar

van de nectar en de vruchten.

de beek. De voortuinen zijn allemaal voorzien van een haag van 1m hoogte en zorgt voor eenheid in de uitstraling van de erfgrens.

21

Fleurige beekzone

Avontuurlijke speelplek

Fleurige beekzone

Avontuurlijke speelplek 22

Groene vingers Fleurige beekzone

Avontuurlijke speelplek

De blauwe aders van het gebied worden gevormd

Centraal in de wijk wordt een groene ontmoetingsplek

door de beken die zullen stromen vanuit landgoed De

gecreëerd voor spelen, sporten en ontspannen. Deze

Leuriks aan de westzijde naar de Oostweg. De beken

plek wordt natuurlijk ingericht met een poel, glooiingen

krijgen een natuurlijke uitstraling met flauwe oevers,

en allerlei elementen van hout en steen die uitnodigen

bloemrijke grasland en losse struik- en boomgroepjes.

om te spelen, te sporten of om op te zitten. Het terrein

Soorten zoals els, zachte berk en wilg voelen zich thuis

wordt ingeplant en gezaaid met een variatie van

in deze vochtige omstandigheden.

planten die de natuurbeleving bevorderen. Er is ook

Een struinpad langs de beek maakt de natuur

ruimte voor een boomgaard waar buurtbewoners zelf

beleefbaar. Vleermuizen zullen hier in de schemering

fruit en noten kunnen plukken en de hond lekker rond

rond vliegen op zoek naar voedsel en libellen en andere

kan rennen.

insecten zullen zich hier thuis voelen. Tijdens droge perioden kan het zijn dat de beken droog vallen. Door de bomen en het bloemrijk grasland behouden de beekzones hun groene uitstraling.

23

Beek (1) Openbare sloot (2) Kavelsloot (3) Bestaande sloot Speelplek met poel Bestaande poel

24

Waterstructuur in Leuriks Oost

Zichtbaar afvoeren en bergen Binnen Leuriks Oost is een natuurlijk hoogteverschil

De nieuwe waterstructuur heeft 3 schaalniveaus en

van west naar oost. Hierdoor is een goede

zal begeleid worden door het nieuwe groene raamwerk.

waterberging belangrijk. Het hemelwater wordt

De hoofdstructuur(1) vormt de bestaande beek, die

zichtbaar en beleefbaar afgevoerd in sloten en beken.

vanaf landgoed De Leuriks naar de Oostweg stroomt,

Afhankelijk van de weersomstandigheden zullen deze

en een nieuwe beek parallel hieraan ten zuiden van

de ene periode droog en de andere periode vol met

de bospercelen. Haaks op deze hoofdstructuur staan

water staan

openbare sloten(2) met daartussen de nieuwe kavels. Op deze kavels en haaks op de openbare sloten zullen

In het gebied zijn als enige waterstructuren een aantal

L-vormige kavelsloten(3) lopen.

sloten en de beek die vanaf landgoed De Leuriks naar de Oostweg stroomt aanwezig. Dit bestaande netwerk

Tussen de twee bospercelen midden in de wijk zal

zal worden omgevormd tot verbrede, meanderende

een avontuurlijke speelplek komen, deze plek wordt

en begroeide beekzones en worden aangevuld met

natuurlijk ingericht met een poel. En de bestaande poel

nieuwe sloten. Enkele sloten zullen de grens tussen

in het bosperceel zal behouden blijven.

de groenzones en de woongebieden vormen en water vanuit de groenzones bergen en afvoeren. In de woongebieden wordt een systeem van sloten aangelegd dat vertakt is tot op de kavels en water afvoert in oostelijke richting. Vanaf elke woning kan op deze manier het regenwater langs open verbindingen worden afgevoerd naar de beekzones. De waterstructuur zal het regenwater bergen en afvoeren. Daarnaast zorgt het voor het reguleren van de grondwaterstanden. In natte perioden wordt het te veel aan grondwater afgevoerd en in droge perioden kan regenwater infiltreren, zodat het ten goede komt aan de grondwaterstand. Tevens zal het bijdragen aan de groenstructuur en het beperken van de hittestress.