Evaluatierapport.pdf

Daarnaast is bij de overgang naar het bestemmingsplan in 2016 gekozen om de percentages af te ronden (van twee decimalen achter de komma, naar 1). Een algehele heroverweging van de maximumpercentages, gerelateerd aan de actuele draagkracht / draaglast van een buurt heeft niet plaatsgevonden. Intern wordt aangegeven dat de draagkracht / draaglast van (enkele) buurten de afgelopen jaren mogelijk is veranderd. Zo zijn bijvoorbeeld in Stroinkslanden en Wesselerbrink de afgelopen jaren veel woningen er ou d tot klei e studio s. Dergelijke ontwikkelingen hebben ook gevolgen voor de leefbaarheid in een buurt, echter de percentages zijn nooit heroverwogen naar aanleiding van deze ontwikkeling.

4.9 De straatpercentages dragen niet altijd voldoende bij aan spreiding van de kamerverhuurpanden Op dit moment geldt voor alle straten eenzelfde straatpercentage van maximaal 12% kamerverhuurpanden per straat. In sommige straten komt het voor dat de kamerverhuurpanden niet gelijkmatig zijn verspreid over de straat. Er zijn dan delen van de straat waar geen kamerverhuur plaatsvindt en delen van de straat waar een concentratie van kamerverhuurpanden, weliswaar met i i aal t ee regulier e oo de pa de ertusse , aa ezig is.

4.10

De regels hebben geen beperking voor uitbreidingen van panden

Het komt voor dat voor een pand waarvoor vergunning is verleend een uitbreiding wordt aangevraagd voor het toevoegen van 1 of in een enkel geval 2 kamers/personen. Dergelijke vergunningaanvragen worden altijd verleend. Immers het toetsen aan de maximale percentages is, zoals de regels nu zijn opgesteld, weinig zinvol omdat het pand al in het percentage is meegeteld. Het komt hierdoor voor dat een uitbreiding van een vergunning wordt verleend in een buurt/straat waar het maximum percentage is overschreden. Uitvoerende afdelingen missen in de huidige regels de mogelijkheid om hier iets mee te doen: uitbreiding zou alleen mogelijk mogen zijn in situaties waar ook een vergunning voor een nieuw kamerverhuurpand verleend had kunnen worden.

22

4.11

De regels voor de buurt City sluiten niet meer aan bij de actuele situatie

De buurt City is uitgezonderd van een tweetal criteria uit de regel voor onzelfstandige bewoning: het maximumstraatpercentage en het criterium dat twee zelfstandig bewoonde woningen tussen kamerverhuurpanden aanwezig moeten zijn. De opgave van de stad was een levendige binnenstad en destijds hoorde daar ook bij dat bet toevoegen van kamerverhuur relatief eenvoudig zou moeten kunnen. Inmiddels wordt daar anders tegenaan gekeken. In City moet een kwaliteitsslag plaatsvinden in wonen. Kamers zijn er genoeg er is nu behoefte aan meer kwalitatieve woningen. De huidige regels sluiten hier niet op aan.

4.12 De regels geven geen mogelijkheid onderscheid te maken naar type verhuurder Op dit moment gelden voor alle typen verhuurders dezelfde regels. De (gevoelsmatige) ervaring van uit oere de afdeli ge is e hter dat o er iële erhuurders aker i de ategorie sle hte erhuurder alle da parti uliere erhuurders of o i g orporaties. )ij ake eerder ge ruik a de mazen in de regels en vragen meer aandacht van handhaving. Ook ervaart de afdeling Handhaving de laatste tijd een toename van verhuur van panden aan organisaties die woonruimte voor arbeidsmigranten regelen. Deze organisatie huurt het pand van de eigenaar en verhuurt het vervolgens weer door aan een uitzendbureau die de buitenlandse werknemers daadwerkelijk in dienst heeft. Deze werknemers betalen geen huur; de vergoeding voor het verblijf zit bij de arbeidsovereenkomst in. Dit is een bijzondere vorm van onzelfstandige bewoning. De werknemers blijven soms een paar weken, maar ook komt het voor dat ze meerdere jaren in de woningverblijven. Deze groep mensen zorgen voor een specifieke vorm van overlast. Ze spreken de taal niet, waardoor ze niet kunnen aangeven waar ze tegen aan lopen. Ze kennen de ongeschreven waarden en normen van onze samenleving niet (denk bijv. aan het niet te lang buiten laten staan van de container, of fietsen niet verzamelen op de stoep), maar zijn hier vaak ook te kort om zich deze eigen te maken.

Dat alles heeft weer tot gevolg dat klachten van omwonenden toenemen. De afdeling handhaving kan op dit moment weinig tot niets met deze klachten en verwijzen door naar stadsdeel of politie. Maar ook deze partijen hebben geen handvatten. Daarnaast bestaat er bestuurlijk de wens om meer sociale kamerverhuur aan de kwetsbare doelgroep te realiseren door woningcorporaties. Het idee hierachter is dat met corporaties beter afspraken te maken zijn over kwaliteit en locatie van de woningen en eventuele begeleiding van de kwetsbare doelgroep. Woningcorporaties willen hier best aan meewerken, maar lopen aan tegen het feit dat als er een geschikte woning vrijkomt eerst een vergunningprocedure (en eventuele bezwaarprocedure) moet worden doorlopen. Al die tijd staat de woning leeg. De kwetsbare doelgroep is echter een groep die vaak acuut woonruimte nodig heeft. Door de vergunningprocedure is het matchen van vraag en aanbod lastig.

23

4.13

Begrippen in de huidige regels zijn niet altijd duidelijk

De definitie van kamerverhuurpand in het huidig bestemmingsplan leidt af en toe tot verwarring en onduidelijke / ongewenste situaties. In panden waar sanitaire en kookvoorzieningen deels aanwezig zijn op de kamer en deels gemeenschappelijk zijn, kan de situatie ontstaan dat volgens de definitie geen sprake is van een kamerverhuurpand, terwijl daar in de praktijk eigenlijk wel sprake van is. Andersom, soms worden panden ook zodanig ingericht dat volgens de definitie sprake is van een kamerverhuurpand, terwijl in de praktijk sprake is van een kleine studio.

Kamerverhuurpand een woning / wooneenheid die wordt gebruikt door 3 of meer personen die niet als één huishouden kunnen worden aangemerkt. De woning/wooneenheid kenmerkt zich door het gezamenlijk gebruik van kook- en wasgelegenheid en / of toilet en in de meeste gevallen met een gezamenlijke toegang. In afwijking van deze definitie wordt een kamer in een verzorgings- of verpleeghuis niet aangemerkt als onzelfstandige bewoning in een kamerverhuurpand.

Daarnaast leidt de term huishouden in de definitie soms tot onvoldoende handvaten om situaties te beoordelen. Bij woongroepen bijvoorbeeld is het de vraag of je die als 1 of meerdere huishoudens zou moeten zien. Een woongroep van een X aantal personen heeft echter eenzelfde uitstraling in de buurt als een kamerverhuurpand met het zelfde aantal personen. Tot slot is de defi itie

4.14

estaa d ka er erhuurpa d o duidelijk. )ie hier oor ook paragraaf .

Van Enschede studentenstad naar Enschede inclusieve stad

Toen de eerste regels voor onzelfstandige bewoning in 2007 werden opgesteld waren deze vooral bedoeld om de huisvesting van studenten te spreiden over de stad. In de loop der jaren is de samenleving veranderd. Studenten zijn zeker niet meer de enige doelgroep die huisvesting zoekt in kamerverhuurpanden. Steeds meer arbeidsmigranten worden gehuisvest in kamerverhuurpanden. En door de extramuralisering van de zorg wonen steeds meer mensen met een ondersteuningsbehoefte in de wijken, waaronder ook de zorgmijders die veelal zijn aangewezen op goedkope huisvesting die wordt gevonden in de kamergewijze verhuur. Enschede wil als inclusieve stad ook deze doelgroepen van passende woonruimte voorzien. De regels voor onzelfstandige bewoning zijn echter nog altijd opgesteld vanuit de gedachte dat vooral studenten de doelgroep vormen die hun huisvesting vinden in kamerverhuurpanden. Een nieuwe blik, waarbij ook oog is voor andere doelgroepen, zoals arbeidsmigranten en kwetsbare personen, is noodzakelijk. Hiermee kan een link worden gelegd met andere beleidstrajecten, zoals bijvoorbeeld het slecht verhuurschap en flexwonen.

24

5. Nevenconstateringen I dit hoofdstuk zij de zoge aa de e e o stateri ge opge o e . Co stateri ge die rele a t zijn in de regulering van onzelfstandige bewoning, maar niet direct gerelateerd aan de regels. Ze geven geen antwoord op de evaluatievraag: “Dragen de regels voor onzelfstandige bewoning nog voldoende bij aan het vinden van een balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid of is een herijking van de regels noodzakelijk? , maar dragen indirect wel bij aan die balans.

5.1 Een overzicht van alle kamerverhuurpanden ontbreekt De uitvoerende afdelingen zouden het liefst uitgaan van de werkelijke situatie op basis van een actueel en volledig overzicht van alle kamerverhuurpanden in de stad. Dit maakt vergunningverlening en handhaving overzichtelijker, duidelijker en betrouwbaarder. Doordat het volledige overzicht op de kamerverhuurpanden (aantal en locatie) ontbreekt, kan het voorkomen dat beslissingen worden genomen op basis van onjuiste gegevens (zie ook paragraaf 5.2). Bewoners geven daarnaast aan dat een grote behoefte is aan het volledig overzicht van alle kamerverhuurpanden in de stad. Een totaal overzicht is er niet en het publiceren van aanvragen in Huis aan Huis is weliswaar prettig voor hun overzicht, maar geweigerde of ingetrokken aanvragen worden niet gepubliceerd. Hierdoor missen zij informatie en dat leidt tot onrust in een straat: want mag de woning nu wel of niet kamergewijs worden verhuurd.

Naast een overzicht van alle kamerverhuur is het voor hen wenselijk om ook meer inzicht te krijgen in het proces van aanvraag tot besluit (intrekking aanvraag, weigering, verlening) Het ontbreken van een goed overzicht van de hoeveelheid en locatie van onzelfstandig bewoonde panden leidt tot veel onduidelijkheid bij alle betrokken partijen: Is deze situatie daadwerkelijk illegaal of is toch sprake van een bestaand kamerverhuurpand? En wat is dat u eige lijk pre ies ee estaa d ka er erhuurpa d ? Onduidelijkheid zorgt voor onbegrip. Onbegrip over de regels en mogelijk zelfs onbegrip over het nut en de noodzaak van kamerverhuurpanden in Enschede.

5.2 Het BRP is te bepalend in de uitvoering Op dit moment is de Basis Registratie Personen (BRP) de meest bepalende factor bij vergunningverlening en handhaving. Op basis van het BRP wordt bepaald hoeveel woningen in een buurt/straat onzelfstandig worden bewoond. Het is algemeen bekend dat het BRP een zekere mate van onnauwkeurigheid bevat. Sinds de invoering van het studievoorschot is de noodzaak voor uitwonende studenten om zich in te schrijven minder urgent. Landelijk is berekend dat ca.7% van de uitwonende studenten zich niet inschrijft in de stad waar zij wonen. Voor arbeidsmigranten geldt een vergelijkbaar iets. Zij schrijven zich niet altijd in, soms uit angst voor het verliezen van rechten in hun land van herkomst, soms ook omdat zij zo kort op een adres verblijven dat er niet eens een verplichting bestaat om zich in te schrijven. Met deze fluctuerende en niet altijd juiste gegevens uit het BRP wordt bepaald of een vergunning kan worden verleend. Daarnaast is het BRP voor de afdeling handhaving de eerste check om te zien of een woning onzelfstandig wordt bewoond. Als in een woning minder dan 3 mensen staan ingeschreven wordt het aantonen van onzelfstandige bewoning lastiger. Afhankelijk van wat er in de woning wordt aangetroffen (aantal bedden, aantal tandenborstels ed) moet worden bepaald hoeveel mensen er wonen.

5.3 De monitoring van gegevens is (nog) niet op orde De monitoring van gegevens over onzelfstandige bewoning vindt plaats bij meerdere uitvoerende afdelingen (bv vergunningen, handhaving en bij het meldpunt woonoverlast). Daarnaast worden ook door externe partijen (brandweer en politie) gemonitord. Elke afdeling (en natuurlijk ook de externe 25

partijen) heeft zijn eigen wijze van registreren en monitoren. Onderlinge afstemming over het nut en noodzaak van de bijgehouden gegevens is er nauwelijks. Ook worden de gegevens niet periodiek samengevoegd om bijvoorbeeld trends te ontdekken. Meer samenwerking en een eenduidige registratie en monitoring is wenselijk. Dit helpt om de effecten van onzelfstandige bewoning op de leefbaarheid beter in kaart te brengen.

5.4 Meer en snellere handhaving is gewenst Bij de invoering van regels hoort ook de handhaving van regels. Op dit moment is de capaciteit van handhaving onvoldoende om snel te kunnen reageren op alle klachten rond onzelfstandige bewoning. Bewoners geven ook aan dat zij willen dat er meer en sneller wordt gehandhaafd. Het duurt so s jare oordat illegale ka er erhuurpa de eer ge oo zelfsta dig e oo d orde . Al die tijd lijkt het alsof de gemeente niets doet. Hier spelen twee zaken. Allereerst is de handhavingscapaciteit inderdaad beperkt. De totale capaciteit moet worden verdeeld over de reguliere controles voor bouwen, afval ed. en klachten op al deze onderwerpen. Onzelfstandige bewoning is slechts een van de vele onderwerpen en een klacht hierover kan niet altijd dezelfde week worden opgepakt. Om onderscheid te kunnen maken in het oppakken van klachten is een prioriteitsstelling gemaakt. Die is er op gericht onderscheid te maken naar situaties die eer of i der ge olge oor de o ge i g he e . Hoe groter de risi o s des te eerder wordt handhavend opgetreden. Jaarlijks wordt een actuele prioriteitenstelling als onderdeel van het uitvoeringsprogramma opgesteld. Dit uitvoeringsprogramma wordt door het college vastgesteld en bepaald de prioriteiten voor het komend jaar. Daarnaast is handhaving van onzelfstandige bewoning een langlopend traject.

Het kan niet zo zijn dat de dag na constatering van een illegaal kamerverhuurpand, de bewoners de volgende dag op de stoep staan. Hier gaat een uitgebreid traject aan vooraf, waarbij de overtreder redelijke termijnen moet krijgen om de overtreding op te lossen. Voor omwonenden is dit traject niet zichtbaar en door de diverse stappen die moeten worden gezet ook niet duidelijk.

5.5 Met meer inzicht in de bewoners van kamerverhuurpanden kan maatwerk worden geleverd Vanuit diverse partijen, zoals afdeling werk & inkomen, de wijkcoaches, wijkregisseurs, brandweer en de politie bestaat er juist een uitdrukkelijke wens om per kamerverhuurpand het type bewoners te kennen. Het helpt deze partijen om maatwerk te leveren en op een juiste manier in te grijpen of bij te sturen als daar aanleiding toe is. Juridisch gezien is het echter niet mogelijk ruimtelijk onderscheid te maken tussen de doelgroepen. De informatie over wie de woning gaat bewonen, mag dan ook niet worden gevraagd op het aanvraagformulier van de vergunning. Daarbij, als die informatie al wordt gegeven, dan is het maar de vraag of dit actueel blijft. Immers bewoners van kamerverhuurpanden wonen maar tijdelijk in een woning en het type bewoners kan wijzigen.

5.6 Een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen kan kamerverhuur mogelijkheden beperken Bewoners zien een rol voor de makelaars in het beperken van het verkopen van huizen aan potentiële verhuurders. Dit is niet te realiseren. Als onzelfstandige bewoning met een vergunning kan worden toegestaan, is er voor een makelaar geen belemmering de woning te verkopen. Een zelfbewoningsplicht is eventueel een mogelijkheid om de verkoop van woningen aan potentiële verhuurders te belemmeren. Immers, er zijn maar weinig verhuurders die zelf in de woning wonen 26

waar zij kamers verhuren. Voor een zelfbewoningsplicht is bestuurlijk ook al eens aandacht gevraagd middels artikel 35 vragen. Op dit moment kan het (door-)verkopen van woningen aan beleggers ten behoeve van kamerverhuur alleen worden tegengegaan bij nieuwbouwwoningen en woningen van de woningcorporaties die te koop worden aangeboden. Bij de verkoop van gemeentegrond tbv nieuwbouwwoningen wordt In Enschede een zelfbewoningsplicht opgenomen in de koopovereenkomst. En bij de verkoop van hun bezit nemen de woningcorporaties ook een zelfbewoningsplicht op. Bij de verkoop van (overige) bestaande woningen is het tot nu toe echter nog niet mogelijk een zelfbewoningsplicht op te nemen. De meeste woningen die worden verkocht vallen in deze laatste categorie. Landelijk wordt ook de trend gezien dat de woningmarkt te veel verstoord wordt door beleggers, die bij een lage rente en hoge huren veel geld investeren in het kopen van goedkopere koopwoningen, om die vervolgens te verhuren. Het ministerie werkt daarom aan regelgeving waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om in buurten waar dat nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht voor beleggers voor de verhuur.

Ook voorkomt het dat de leefbaarheid van een wijk onder druk komt te staan doordat alle koopwoningen worden opgekocht. Aankoop voor verhuur is niet altijd ongewenst en zal in specifieke gevallen mogelijk blijven.

5.7 Aanpak van de verhuurders Bewoners zouden graag zien dat verhuurders worden aangepakt. Verhuurders horen niet alleen te zorgen voor het onderhoud van een woning, maar ook voor het naleven van de maatschappelijke waarden en normen door hun huurder. Hier zou volgens bewoners in de nieuwe regels aandacht voor moeten komen. Er zijn nu verhuurders die gericht zijn op winst, zij hebben geen oog hebben voor de kwaliteit van de woning en het gedrag van de huurders. In 2020 is in Enschede een begin gemaakt met de aanpak van slecht verhuurderschap. Dit traject loopt nog. De nieuwe regels voor onzelfstandige bewoning vinden hun grondslag in het bestemmingsplan. Regels moeten daarmee ruimtelijk relevant zijn. Het aanpakken van verhuurders via deze regels is lastig, zo niet juridisch onmogelijk. Eventueel is het mogelijk om, naast de regels op grond van het bestemmingsplan, een verhuurdersvergunning in te voeren. Dit type vergunning is in januari 2019 ook in Groningen geïmplementeerd. In het traject rond slecht verhuurderschap wordt het nut en de noodzaak van een verhuurdersvergunning voor Enschede onderzocht.

5.8 Eén aanspreekpunt/Eén expertteam voor kamerverhuur wordt gemist Bij concrete casussen van overlast als gevolg onzelfstandige bewoning kunnen meerdere afdelingen betrokken zijn: de afdeling vergunningen, de afdeling handhaving, wijkregisseur, het meldpunt woonoverlast. Extern zijn in sommige gevallen ook nog politie en/of brandweer betrokken. De gemeentelijke reactie wordt gegeven vanuit de afdeling waar de eventuele klacht of (aan-)vraag binnenkwam. Andere afdelingen worden betrokken naar inzicht van de behandeld medewerker. Er bestaat binnen de gemeente geen functie/rol/meldpunt waar alle overlastcasussen rond onzelfstandige bewoning worden verzameld en van waaruit aansturing kan plaatsvinden naar samenwerking en oplossingen. Juist in het samenbrengen van kennis van alle disciplines kan winst worden behaald. Echter is binnen geen van de afdelingen de kennis en/of capaciteit aanwezig om deze overkoepelende taak op te pakken. Eén aanspreekpunt of mogelijk zelfs één expertteam. 27

Bewoners willen graag één meldpunt voor alle klachten en vragen rond onzelfstandige bewoning. Zij er are u og te aak ee a -het-kastje-naar-de- uur ge oel. In 2017 is besloten een meldpunt woonoverlast in te richten. De gedachte hierachter was dat er één meldpunt zou zijn voor alle klachten en vragen rond woonoverlast. Woonoverlast als gevolg van onzelfstandige bewoning valt hier dan ook onder. Het meldpunt woonoverlast is sinds februari 2019 operationeel. Eind 2020 wordt een evaluatie van dit meldpunt gedeeld met de Raad. Het meldpunt Woonoverlast is er voor woonoverlast klachten. Bewoners hebben rond kamerverhuur niet alleen klachten, maar ook veel vragen. Zij willen het liefst één aanspreekpunt voor al hun klachten èn vragen.

5.9 Een koppeling met de melding brandveilig gebruik is wenselijk Voor een kamerverhuurpand waar 5 of meer personen wonen moet een melding brandveilig gebruik worden ingediend. De melding moet worden ingediend voordat het pand in gebruik wordt genomen. Vaak wordt de vergunning voor onzelfstandige bewoning het eerst aangevraagd. De vergunning wordt dan verleend met de mededeling dat voor ingebruikname een melding brandveilig gebruik moet worden ingediend. Nadat een vergunning is verleend, vinden dan nog bouwwerkzaamheden plaats en pas daarna wordt het kamerverhuurpand in gebruik genomen. Op dat moment zou ook de melding brandveilig gebruik moeten zijn ingediend. In de praktijk blijkt dit vaak niet te gebeuren. Handhaving hierop vindt slechts sporadisch plaats in verband met een gebrek aan capaciteit. Alleen in die gevallen waar het pand om andere redenen (bv overlast) al wordt gecontroleerd, wordt gehandhaafd op het ontbreken van de melding brandveilig gebruik. In het recent opgestelde overzicht van alle kamerverhuurpanden in Enschede is ook bijgehouden of voor panden een melding brandveilig gebruik is gedaan. Hieruit blijkt dat in ca. 50 % van de gevallen geen melding brandveilig gebruik is gedaan. Uitvoerende afdelingen geven aan dat een koppeling tussen de vergunning voor onzelfstandige bewoning en de melding brandveilig gebruik zou wenselijk zijn.

Juridisch is dit echter niet te realiseren. Procesmatig kan wel een controlemoment worden ingebouwd, waarna vanuit handhaving de eldi g ka orde i e gehaald .

5.10

De koppeling tussen fysiek en sociaal domein kan beter

Verschillende afdelingen uit het sociaal domein (zoals de afdelingen wijkteams en werk& inkomen) hebben te maken met mensen die op zeer korte termijn goedkope woonruimte zoeken. Deze mensen worden geholpen met het vinden van woonruimte, waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van lijstje met panden waar kamers kunnen worden verhuurd. In sommige gevallen zijn er ook rechtstreeks contacten met verhuurders. Niet alle panden die op de lijstjes met kamerverhuurpanden staan zijn legaal. Het komt hierdoor voor dat mensen met hulp van de ene afdeling van de gemeente in een woning worden geplaatst, hierbij soms zelfs financieel worden ondersteund, waar een andere afdeling van de gemeente vervolgens constateert dat sprake is van illegale bewoning die zou moeten worden beëindigd. Een totaal overzicht van alle legale kamerverhuurpanden in Enschede kan ook hier een oplossing bieden. Dit overzicht kan ook door bijvoorbeeld de wijkteams en de afdeling werk & inkomen worden gebruikt.

28

5.11 De media kan (meer) worden gebruikt om de positieve kant van kamerverhuur te belichten Onzelfstandige bewoning is door de jaren heen steeds meer een onderwerp geworden dat door de media wordt opgepakt. Vaak gaat het om verhalen van bewoners waarin onzelfstandige bewoning in een negatief daglicht wordt gezien. Soms is zelfs sprake van onjuiste aannames die in de media worden overgenomen. Vanuit de gemeente wordt nauwelijks actief de media opgezocht, ook niet als berichtgeving aantoonbare onjuistheden bevatten. De bewoners van Enschede krijgen hierdoor eenzijdige en vooral negatieve informatie over kamerbewoning. Een meer positieve framing van onzelfstandige bewoning is wenselijk, mogelijkheden om in samenwerking met de media hier een bijdrage aan te leveren zouden onderzocht kunnen worden.

5.12

Er wordt te weinig een beroep gedaan op Noaberschap

Door wijkregisseurs en politie wordt aangegeven dat, meer dan nu het geval is, een beroep mag orde gedaa op het oa ers hap . Als o onenden met klachten contact opnemen met de gemeente zou naast een feitenonderzoek (mag hier wel kamerverhuur plaatsvinden?) ook gevraagd kunnen worden wat zij zelf zouden (kunnen) doen om de klachten op te lossen. In sommige gevallen wordt geklaagd over geluidsoverlast of gordijnen die dagenlang dicht zitten, maar is de buurtbewoner nog niet bij het kamerverhuurpand geweest om in overleg te proberen het ervaren probleem op te lossen. Bewoners mogen er op worden gewezen dat zij zelf ook een deel van de oplossing kunnen vormen. Een gevoeld gebrek aan sociale cohesie kan (in sommige gevallen) bijvoorbeeld ook worden opgelost door het organiseren van een buurtbbq. Door zelf meer contact te zoeken met kamerverhuurbewoners en ze bij de straat/buurt te betrekken kunnen kleine irritaties makkelijker onderling worden verholpen. Dit vraagt om een andere wijze van communiceren van de uitvoerende afdelingen.

5.13

De bezwaarprocedure wordt als nutteloos ervaren

Bij het verlenen of weigeren van een vergunning wordt de door de Algemene wet bestuursrecht voorgeschreven procedure gevolgd. Deze procedure houdt kortweg in dat een vergunning binnen 8 weken na een aanvraag moet worden verleend/geweigerd. Na besluitvorming kunnen belanghebbenden bezwaar in dienen. De Awb kent een andere, meer uitgebreide procedure. In dat geval wordt eerst een ontwerp besluit gepubliceerd. Tegen die ontwerp besluit kan iedereen een zienswijze indienen. Pas daarna volgt het definitieve besluit, waartegen nog weer beroep bij de rechtbank openstaat. In theorie heeft een gemeente de mogelijkheid de uitgebreide procedure van toepassing te verklaring. Los van de andere vooren nadelen hiervan is dat niet in lijn met de Omgevingswet die 11-2022 in werking treedt. Onder de Omgevingswet worden vrijwel alle procedures via de reguliere voorbereidingsprocedure behandeld.

Aanvraag Vergunning verleend / geweigerd Bezwaar Beslissing op bezwaar Beroep bij Rechtbank Uitspraak Rechtbank Hoger beroep bij Raad van State Definitieve uitspraak

De bezwaarschriftencommissie is een onafhankelijke commissie die de gemeente nav bezwaren juridisch adviseert over een genomen besluit. De commissie hoort zowel bezwaarmakers als gemeente en geeft naar aanleiding daarvan een onafhankelijk advies. Tot 2019 werd voor vergunningen voor onzelfstandige bewoning eigenlijk altijd de lijn van de gemeente gevolgd. De getalsmatige toetsing met percentages was de enige toetsing en de commissie bekeek alleen of die berekening goed en logisch was uitgevoerd. Als gevolg van recente jurisprudentie adviseert de bezwaarschriftencommissie sinds eind 2019 minder vaak de vergunning 29

in stand te laten. Er wordt gevraagd om een meer uitgebreidere toets op eventueel aanwezige andere aspecten die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid. Dit geeft deels al gehoor aan de wens van bewoners.

5.14

Bezwaren kunnen niet anoniem worden ingediend

Bewoners hebben soms te maken met agressieve huurders of verhuurders. Het indienen van een klacht of bezwaar doen zij in dat geval het liefst anoniem. Op grond van landelijke wetgeving kan een bezwaarschrift niet anoniem worden ingediend. De wet stelt namelijk eisen aan een bezwaarschrift. Eén van die eisen is dat het bezwaarschrift moet zijn voorzien van naam en het adres van de indiener. Dit is nodig, omdat moet kunnen worden nagegaan of een bezwaarmaker wel belanghebbende is. Het is eventueel wel mogelijk dat iemand anders namens de bezwaarmaker het bezwaarschrift indient. Dat doet bijvoorbeeld een rechtsbijstandverlener zoals een advocaat. Maar ook een familielid of kennis kunnen worden gemachtigd. De wet stelt namelijk als eis dat het bezwaarschrift de naam en het adres van de indiener moet bevatten, en niet die van bezwaarmaker. Dit is niet helemaal een oplossing, want in het bezwaarschrift zelf moet dan wel worden vermeld namens wie het bezwaar wordt ingediend. Ook bij het indienen van een klacht is de klager verplicht zijn/haar NAW gegevens door te geven. Deze worden gebruikt om de afhandeling van de klacht terug te kunnen koppelen.

5.15

Vaker evalueren

Bewoners geven aan het erg prettig te vinden dat zij worden betrokken bij de evaluatie. Zij hebben het gevoel gehoord te worden. Wat sommigen betreft mag dat wel vaker. Een uitgebreide jaarlijkse evaluatie van beleid is geen optie. Dit is te tijdrovend en levert daarvoor te weinig op. Maar ook de nieuwe regels moeten op enig moment worden geëvalueerd. Het is dan verstandig bewoners in deze evaluatie weer een duidelijk rol te geven.

30

6. Conclusies, Aanknopings- en aandachtspunten 6.1 Conclusie Deze evaluatie is uitgevoerd om antwoord te krijgen op de vraag: Dragen de regels voor onzelfstandige bewoning nog voldoende bij aan het vinden van een balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid of is een herijking van de regels noodzakelijk? De huidige regels dragen bij aan een spreiding van de kamerverhuur over de stad. Deze spreiding is nog steeds een wenselijke beleidslijn: hoe meer spreiding, hoe minder clustering van woningen waar een potentieel effect op de leefbaarheid vanuit gaat. Toch is een herijking van de huidige regels noodzakelijk. Belangrijkste redenen zijn: • De huidige regels maken bij de aa ezigheid a klei e studio s i ee straat o edoeld meer kamerverhuur mogelijk (paragraaf 4.2); • De puur getalsmatige toetsing in de huidige regels houdt geen rekening met andere aspecten in een buurt die van invloed zijn op de leefbaarheid (paragraaf 4.3) • De zo erdip geeft rui te die er op papier iet is paragraaf .

6.2 Aandachtspunten Hieronder een overzicht van de aandachtspunten voor de nieuwe regels voor onzelfstandige bewoning: ➢ Spreiding van onzelfstandige bewoning blijft wenselijk o Aandacht voor de specifieke draagkracht /draaglast verhouding van een wijk (zie paragraaf 4.8) o Extra spreiding in wijken met een verminderde draagkracht (reeds aanwezige lage sociale cohesie of verloedering van het straatbeeld) (paragraaf 4.8) o Er wordt in Enschede gewerkt aan een Visie Buitengebied. Onderwerpen als o zelfsta dige e o i g e zelfsta dige studio s ku e hieri ook eege o e worden, waarbij een actuele visie kan worden ontwikkeld op dergelijke woonvormen in het woongebied. ➢ Een koppeling tussen de regels voor studiowoningen en kamerverhuurwoningen is noodzakelijk! (paragraaf 4.2) o De koppeling dient tweezijdig te zijn. Dit betekent dat zowel aanpassing van de regels voor Onzelfstandige bewoning als de regels voor kleinschalige appartementen noodzakelijk is.

➢ Aandacht voor andere aspecten dan kamerverhuur die van invloed zijn op de leefbaarheid o Waar (juridisch) mogelijk aandacht in de regels voor geluidsoverlast, parkeeroverlast, fietsen op de stoep, afval op straat en in de tuin, agressieve bewoners en onveiligheid van de panden (paragraaf 4.3 en 4.1) o Maximeer het aantal bewoners van grote kamerverhuurpanden (paragraaf 4.7) ➢ Zorg voor duidelijke en uitvoerbare regels o Meer duidelijkheid rond de regels voor onzelfstandige bewoning geef meer begrip en zorgt voor minder bezwaren (paragraaf 5.1) o Zorg voor eenvoudige en transparante regelgeving die makkelijk vindbaar is voor iedereen (paragraaf 4.2 en 4.5) o Maak het BRP minder bepalend in de uitvoering van de regels (paragraaf 5.2 en 4.4)

31

o

Een herijking van de definitie kamerverhuurpand uit het bestemmingsplan is wenselijk (paragraaf 4.13)

➢ Zorg voor een overzicht van de locatie van alle kamerverhuurpanden o Overzicht van de locatie van kamerverhuurpanden geeft duidelijkheid en creëert begrip (paragraaf 4.5 en 5.1) o Publiceren naast aanvragen en verleende vergunningen ook geweigerde vergunningen en ingetrokken aanvragen (paragraaf 5.1) o Een actief intrekkingsbeleid voor kamerverhuurvergunningen is wenselijk (paragraaf 3.3.3 en 5.1) ➢ Aandacht voor kwaliteit van de huisvesting o Onderzoek of een verdere aanscherping van de regels voor het maximum aantal bewoners per pand mogelijk is (paragraaf 4.7) o Onderzoek de mogelijkheid kwalitatieve eisen aan de kamerverhuur (bv grootte kamers) toe te voegen (paragraaf 4.6) o Beperk de mogelijkheden tot uitbreiding van bestaande vergunningen (paragraaf 4.10) ➢ Houd rekening met alle type kamerbewoners: studenten, arbeidsmigranten en overige o Nader onderzoek naar de mogelijkheden om gegevens over het type bewoners per kamerverhuurpand te monitoren (paragraaf 5.5) o Aandacht voor de arbeidsmigranten die de waarden en normen van onze samenleving niet kennen (paragraaf 4.12) ➢ Aandacht voor handhaving o Onderzoek de mogelijkheid van één meldpunt voor alle klachten ten aanzien van onzelfstandige bewoning (paragraaf 5.8) o Aandacht voor de beschikbare handhavingscapaciteit (paragraaf 5.4) o Zorg voor meer voorlichting over het te doorlopen handhavingstraject (paragraaf 5.4) o

Aandacht voor handhavingscapaciteit in kader van melding brandveilig gebruik (paragraaf 5.9) ➢ Verbeter de interne processen o Een eenduidige registratie en monitoring van gegevens over onzelfstandige bewoning is wenselijk (paragraaf 5.3) o Meer onderlinge afstemming op dossierniveau tussen de uitvoerende afdelingen is gewenst (paragraaf 5.8) o Onderzoek de meerwaarde van functie/rol/meldpunt van waaruit coördinatie op overlast casussen als gevolg van onzelfstandige bewoning kan plaatsvinden (paragraaf 5.8) o Aandacht voor het noaberschap in communicatie met omwonenden (paragraaf 5.12) ➢ EN… o o

Geef bewoners een duidelijke rol bij een toekomstige evaluatie van de regels (paragraaf 5.15) Maak het woningcorporaties zo makkelijk mogelijk om hun woningen kamergewijs te verhuren, maar beperk de mogelijkheden voor andere type verhuurders (paragraaf 4.12) 32

o

Aandacht voor positieve framing van onzelfstandige bewoning, mogelijk in samenwerking met de media (paragraaf 5.11)

Wanneer rekening wordt gehouden met bovenstaande geven de nieuwe regels voor onzelfstandige bewoning naar verwachting de mogelijkheid de leefbaarheidsproblemen en woonoverlast als gevolg van onzelfstandige bewoning beter te reguleren. Leefbaarheidsproblemen en woonoverlast in de stad zijn hiermee niet opgelost. Hiervoor is op diverse andere terreinen inzet nodig. Vanuit de evaluatie onzelfstandige bewoning komen in ieder geval onderstaande punten naar voren: ➢ Slecht verhuurderschap: intern onderzoek naar de mogelijkheden om verhuurders aan te spreken op het gedrag van hun huurders toonde recent aan dat de mogelijkheden op dit moment beperkt zijn. Landelijk worden de mogelijkheden nader verkend. ➢ Aanpak woonoverlast, in oktober 2020 wordt de evaluatie hiervan opgeleverd ➢ De zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen consequent blijven opnemen en de actuele landelijke ontwikkelingen rond wet- en regelgeving voor opkoopbescherming blijven volgen.

33

Bijlage 1: Locatie kamerverhuurpanden in Enschede Vergund kamerverhuurpand

Bijlage 1: Locatie kamerverhuurpanden in Enschede

Bestaand kamerverhuurpand Niet vergund of bestaand Aandachtspand Nog in onderzoek Gemeentegrens

34

Bijlage 2: Door bewoners ervaren overlast als gevolg van onzelfstandige bewoning

35

36

37

Bijlage 3: Door bewoners genoemde verbeteringen van de regels voor onzelfstandige bewoning

38

39

40

41

42