Evaluatierapport.pdf

EVALUATIERAPPORT REGELS ONZELFSTANDIGE BEWONING

Ka er erhuur Aa pak door orporaties oo o erlast

O zelfsta dige e o i g

Aa pak sle ht erhuurders hap

Alle ka er erhuur Tijdelijke stop pa de i eeld op

E aluatie a de regels

Herijke a de regels

Oktober 2020, Enschede

Samenvatting Eind 2019 werd een tijdelijke stop op nieuwe kamerverhuurpanden ingevoerd. Dit in verband met de toenemende signalen dat de leefbaarheid in wijken steeds meer onder druk kwam te staan als gevolg van kamerverhuur. Ook kamerverhuur die binnen de toen geldende eleidsregel O zelfsta dige e o i g E s hede paste, leidde tot veel klachten van bewoners over het woon- en leefklimaat. Daar komt bij dat in de loop der jaren er meer nieuwe factoren zijn bijgekomen die van invloed zijn op het woon- en leefklimaat. En bestaande factoren hebben -soms- een grotere impact. Denk hierbij aan een toename van arbeidsmigranten, extramuralisering van de zorg, de oplevende woningmarkt, toename van slecht verhuurderschap en een toename van kleine zelfstandige appartementen die vergelijkbaar zijn met kamerverhuur. De tijdelijke stop eindigt op 31 december 2020, vanaf dan is het weer mogelijk een vergunning te krijgen voor nieuwe kamerverhuurpanden. Gedurende de tijdelijke stop zijn de regels voor onzelfstandige bewoning geëvalueerd. Er is gesproken met diverse in- en externe partijen die zijn betrokken bij de regels rond kamerverhuur (denk aan: uitvoeringsafdelingen, stadsdelen/wijkregisseurs, werk & inkomen, brandweer, politie, inwoners).

Leidende vraag bij de evaluatie was: Dragen de regels voor onzelfstandige bewoning nog voldoende bij aan het vinden van een balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid of is een herijking van de regels noodzakelijk? De huidige regels voor onzelfstandige bewoning zijn gebaseerd op het principe van spreiding van de kamerverhuurpanden. Dit spreidingsprincipe is nog steeds wenselijk. Om een goede balans te houden tussen de inclusieve samenleving en leefbaarheid in de wijk is aanpassing van regels echter noodzakelijk. De belangrijkste redenen hiervoor zijn (een volledig overzicht in hoofdstuk 4): 1. Het ontbreken van een koppeling tussen klei e zelfsta dige studio s/apparte e te en kamerverhuurpanden. Dit type woningen heeft een vergelijkbaar effect op de leefbaarheid als kamerverhuur, maar wordt niet meegenomen in de percentages. Sterker nog, doordat deze studio s orde geteld als zelfstandige woningen neemt het aantal woningen in een straat toe, waardoor het aantal kamverhuurverhuurpanden procentueel daalt en er meer ruimte komt voor nieuwe kamerverhuur in diezelfde straat. Dit effect is onbedoeld en ongewenst. 2. De puur getalsmatige toetsing in de huidige regels houdt geen rekening met andere aspecten in een buurt die van invloed zijn op de leefbaarheid De huidige regels gaan uit van maximum percentages per buurt en straat.

Er is geen ruimte om andere aspecten die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid mee te nemen in de toetsing. Ook niet als met kennis van een specifieke situatie dit wel wenselijk zou zijn. Vrijwel alle betrokken partijen (zowel uitvoerende afdelingen als anderen zoals bewoners, politie) vragen dan ook om meer aandacht voor andere aspecten die van invloed zijn op leefbaarheid. In recente uitspraken van de rechtbank wordt ook steeds meer gevraagd om ook die aspecten te wegen. 3. De zo erdip geeft rui te op papier die er in werkelijkheid niet is In de huidige regels is het actuele percentage op het moment van de aanvraag leidend. Door de in- en uitschrijvingen aan het eind van een schooljaar is er in juli en augustus op papier een dip in het actuele percentage. Hierdoor ontstaat er soms ruimte om nieuwe kamerverhuurpanden toe te voegen, terwijl vooraf duidelijk is dat die ruimte alleen op papier beschikbaar is. Uitgaan van de werkelijke situatie, op basis van bekende locaties van kamerverhuurpanden, is niet mogelijk omdat een overzicht van die locaties ontbreekt.

1

4. De regels voor overga gsre ht zij o duidelijk e iet altijd ee duidig uitvoer aar Zelfs bij de afdelingen die dagelijks met de regels werken (handhaving en vergunningen) bestaat er onduidelijkheid over de juiste interpretatie van o erga gsre ht regels. Een oor eeld hier a is de i terpretatie a de ter estaa d ka er erhuurpa d . Het ko t voor dat een pand door de ene afdeling als bestaand kamerverhuurpand wordt aangemerkt, terwijl de andere afdeling het pand als illegaal beschouwd. Dit heeft alles te maken met de complexiteit van de definitie, de veelheid aan overgangsrechtsituaties en zeker ook met het ontbreken van een compleet overzicht van alle kamerverhuurpanden in Enschede. Door het ontbreken van dit overzicht moeten de (op dit punt) complexe regels overgangsregels voor elke casus opnieuw worden uitgezocht. Deze laatste twee punten kunnen alleen worden opgelost als er een (actueel blijvend) overzicht van alle kamerverhuurpanden in Enschede wordt gemaakt. Sinds eind 2019 is gewerkt aan dit overzicht en op dit moment is ca. 95% van alle vergunde en bestaande kamerverhuurpanden in beeld. Om meerwaarde te hebben zal dit overzicht blijvend moeten worden bijgehouden.

Gedurende de evaluatie is ook een aantal zaken geconstateerd die niet direct antwoord gaven op de leidende vraag of de regels voor onzelfstandige bewoning aangepast moeten worden, maar die wel relevant zijn in de regulering van onzelfstandige bewoning. Het gaat dan bijvoorbeeld om (een volledig overzicht in hoofdstuk 5): • één aanspreekpunt voor kamerverhuur ontbreekt • De monitoring van gegevens is (nog) niet op orde • Meer en snellere handhaving is gewenst Bovenstaande, en andere aandachtspunten (een volledig overzicht in hoofdstuk 6), zullen worden betrokken bij het opstellen van de nieuwe regels. Wanneer rekening wordt gehouden met deze aandachtspunten geven de nieuwe regels voor onzelfstandige bewoning naar verwachting de mogelijkheid de leefbaarheidsproblemen en woonoverlast als gevolg van onzelfstandige bewoning beter te reguleren. Leefbaarheidsproblemen en woonoverlast in de stad zijn hiermee niet opgelost. Hiervoor is op diverse andere terreinen inzet nodig. Vanuit de evaluatie onzelfstandige bewoning komen in ieder geval onderstaande punten naar voren: ➢ Slecht verhuurderschap: intern onderzoek naar de mogelijkheden om verhuurders aan te spreken op het gedrag van hun huurders toonde recent aan dat de mogelijkheden op dit moment beperkt zijn. Landelijk worden de mogelijkheden nader verkend.

➢ Aanpak woonoverlast, in oktober 2020 wordt de evaluatie hiervan opgeleverd ➢ De zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwwoningen consequent blijven opnemen en de actuele landelijke ontwikkelingen rond wet- en regelgeving voor opkoopbescherming blijven volgen.

2

Inhoudsopgave Inhoud Samenvatting........................................................................................................................................... 1 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3 1.

2.

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................ 5

1.2

Onderzoek ............................................................................................................................... 5

1.3

Leeswijzer ................................................................................................................................ 6

Huidige regels .................................................................................................................................. 7 2.1

3.

2.1.1

Omzettingsvergunningstelsel .......................................................................................... 7

2.1.2

Omgevingsvergunningstelsel........................................................................................... 7

2.2

Het huidig bestemmingsplan onzelfstandige bewoning ......................................................... 8

2.3

De tijdelijke stop op het toevoegen van nieuwe kamerverhuurpanden ................................ 9

Resultaten dataresearch ............................................................................................................... 10 3.1

Kamerverhuurpanden in Enschede ....................................................................................... 10

3.1.1

Aantal kamerverhuurpanden ........................................................................................ 10

3.1.2

Locatie kamerverhuurpanden ....................................................................................... 13

3.2

Kamerbewoners .................................................................................................................... 13

3.2.1

Studenten ...................................................................................................................... 13

3.2.2

Arbeidsmigranten .......................................................................................................... 14

3.2.3

Overig ............................................................................................................................ 15

3.3

Vergunningen ........................................................................................................................ 15

3.3.1

Verleende vergunningen ............................................................................................... 15

3.3.2

Bezwaren tegen verleende vergunningen..................................................................... 16

3.3.3

Intrekking van vergunningen ......................................................................................... 16

3.4

4.

Historie regels voor onzelfstandige bewoning ........................................................................ 7

Handhaving ............................................................................................................................ 16

3.4.1

Type klachten ................................................................................................................ 17

3.4.2

Aantal klachten .............................................................................................................. 17

3.4.3

Handhavingsverzoeken ................................................................................................. 18

Resultaten gesprekken .................................................................................................................. 19 4.1

Ervaren overlast als gevolg van kamerverhuur ..................................................................... 19

4.2 De aa ezigheid a klei e studio s i ee straat aakt eer ka er erhuur ogelijk i diezelfde straat .................................................................................................................................. 20 4.3

De getalsmatige toetsing van onzelfstandige bewoning is te beperkt ................................. 20

4.4

De zo erdip geeft rui te op papier die er i de praktijk iet is ....................................... 21

4.5

De regels voor o erga gsre ht zij o duidelijk e 3

iet altijd ee duidig uit oer aar ........ 21

4.6

De regels bevatten geen kwalitatieve eisen aan de kamerverhuurpanden.......................... 21

4.7

Een percentage toetst de omvang van de kamerverhuur niet ............................................. 21

4.8

De percentages zijn niet gebaseerd op de actuele draagkracht van de buurt ..................... 22

4.9 De straatpercentages dragen niet altijd voldoende bij aan spreiding van de kamerverhuurpanden ....................................................................................................................... 22

5.

4.10

De regels hebben geen beperking voor uitbreidingen van panden ...................................... 22

4.11

De regels voor de buurt City sluiten niet meer aan bij de actuele situatie ........................... 23

4.12

De regels geven geen mogelijkheid onderscheid te maken naar type verhuurder .............. 23

4.13

Begrippen in de huidige regels zijn niet altijd duidelijk......................................................... 24

4.14

Van Enschede studentenstad naar Enschede inclusieve stad ............................................... 24

Nevenconstateringen .................................................................................................................... 25 5.1

Een overzicht van alle kamerverhuurpanden ontbreekt ...................................................... 25

5.2

Het BRP is te bepalend in de uitvoering ................................................................................ 25

5.3

De monitoring van gegevens is (nog) niet op orde ............................................................... 25

5.4

Meer en snellere handhaving is gewenst .............................................................................. 26

5.5 Met meer inzicht in de bewoners van kamerverhuurpanden kan maatwerk worden geleverd ............................................................................................................................................. 26 5.6 Een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen kan kamerverhuur mogelijkheden beperken ........................................................................................................................................... 26

6.

5.7

Aanpak van de verhuurders .................................................................................................. 27

5.8

Eén aanspreekpunt/Eén expertteam voor kamerverhuur wordt gemist.............................. 27

5.9

Een koppeling met de melding brandveilig gebruik is wenselijk .......................................... 28

5.10

De koppeling tussen fysiek en sociaal domein kan beter ..................................................... 28

5.11

De media kan (meer) worden gebruikt om de positieve kant van kamerverhuur te belichten 29

5.12

Er wordt te weinig een beroep gedaan op Noaberschap ..................................................... 29

5.13

De bezwaarprocedure wordt als nutteloos ervaren ............................................................. 29

5.14

Bezwaren kunnen niet anoniem worden ingediend ............................................................. 30

5.15

Vaker evalueren..................................................................................................................... 30

Conclusies, Aanknopings- en aandachtspunten ............................................................................ 31 6.1

Conclusie ............................................................................................................................... 31

6.2

Aandachtspunten .................................................................................................................. 31

Bijlage 1: Locatie kamerverhuurpanden in Enschede ........................................................................... 34 ................................................................................Bijlage 1: Locatie kamerverhuurpanden in Enschede ............................................................................................................................................................... 34 Bijlage 2: Door bewoners ervaren overlast als gevolg van onzelfstandige bewoning .......................... 35 Bijlage 3: Door bewoners genoemde verbeteringen van de regels voor onzelfstandige bewoning .... 38

4

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De laatste jaren is sprake van toenemende signalen dat de leefbaarheid in wijken onder druk staat als gevolg van onzelfstandige bewoning (ook wel kamerverhuur). Deze signalen komen niet alleen vanuit bewoners. Ook politie, brandweer en interne afdelingen geven aan dat de huidige regels die gelden voor kamerverhuurpanden de mogelijke effecten van kamerverhuur onvoldoende reguleren. Er zijn in de loop der jaren ook steeds meer nieuwe factoren bijgekomen die van invloed zijn op het woon- en leefklimaat. En bestaande factoren hebben -soms- een grotere impact. Denk hierbij aan: • Toename arbeidsmigranten • Extramuralisering van de zorg; • De oplevende woningmarkt; • Toename slecht verhuurderschap; • Toename kleine zelfstandige appartementen die vergelijkbaar zijn met kamerverhuur. Het aantal onzelfstandige bewoonde woningen in een wijk is van invloed op de leefbaarheid in die wijk. Immers de aanwezigheid van onzelfstandige bewoning is van invloed op oa. de bevolkingssamenstelling en de sociale interactie. Daarnaast kan bij onzelfstandige bewoning ook sprake zijn van woonoverlast, zoals geluidsoverlast en verloederde of vervallen panden. Dit wil echter absoluut niet zeggen dat onzelfstandige bewoning altijd leidt tot een verslechtering van de leefbaarheid.

Er zijn heel veel situaties waar onzelfstandige bewoning nauwelijks tot geen invloed heeft op de leef aarheid. Het gaat og altijd heel aak ge oo goed . De huidige regulering van onzelfstandige bewoning via het ruimtelijke spoor zet in op spreiding van kamerverhuurpanden, om zo de concentratie van onzelfstandige bewoning te voorkomen. Dit is één van de sporen die bijdraagt aan de balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid van een buurt. Andere sporen zijn bv de aanpak van slecht verhuurderschap, de aanpak woonoverlast en de bevordering van kamerverhuur door corporaties. Naar aanleiding van de toenemende signalen dat de leefbaarheid als gevolg van kamerverhuur teveel onder druk komt te staan, is besloten de regels voor onzelfstandige bewoning te evalueren. Leidende vraag hierbij is Dragen de regels voor onzelfstandige bewoning nog voldoende bij aan het vinden van een balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid of is een herijking van de regels noodzakelijk? De resultaten van deze evaluatie zijn weergegeven in het voorliggend evaluatierapport.

1.2 Onderzoek Dataresearch: Om een beeld te krijgen van de kamerverhuur in Enschede is onderzoek uitgevoerd op basis van beschikbare data en eerdere uitgevoerde onderzoeken. Gesprekken: Daarnaast is van eind 2019 tot medio 2020 gesproken met diverse partijen gesproken die betrokken zijn bij onzelfstandige bewoning: • Intern: de uitvoeringsafdelingen (Ruimtelijke Plannen, Vergunningen en Handhaving), Beleidsafdeling (Fysiek en Sociaal), Stadsdeelmanagement / Wijkregisseurs, Wijkteams, afdeling Werk en Inkomen, Ontwikkelmanagers, Meldpunt woonoverlast • Bestuur 5

• • • • •

Brandweer Politie (wijkagenten en op regionaal niveau) Woningcorporaties Inwoners (op casusniveau en via buurtcommissies/wijkraden) Daarnaast is input van huurders en verhuurders meegenomen die in gesprekken met uitvoerende afdelingen naar voren is gekomen

1.3 Leeswijzer Dit rapport is opgebouwd in vijf hoofdstukken. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige regels. De hoofdstukken 3, 4 en 5 bevatten de resultaten van de evaluatie. In hoofdstuk 3 worden de resultaten van de dataresearch van de kamerverhuur in Enschede geschetst. In hoofdstuk 4 zijn de resultaten van de gesprekken per thema geordend. Hoofdstuk 5 bevat constateringen die relevant zijn, maar niet direct in verband kunnen worden gebracht met de vraagstelling van de evaluatie: “Dragen de regels voor onzelfstandige bewoning nog voldoende bij aan het vinden van een balans tussen een inclusieve samenleving en leefbaarheid of is een herijking van de regels noodzakelijk? . Hoofdstuk 6 beschrijft tenslotte de conclusies, aanknopings- en aandachtspunten.

6

2. Huidige regels 2.1 Historie regels voor onzelfstandige bewoning 2.1.1 Omzettingsvergunningstelsel Tot 2007 waren er in Enschede geen regels voor onzelfstandige bewoning. Woningen konden kamergewijs worden verhuurd, zonder dat hiervoor een vergunning of melding noodzakelijk was. In die tijd waren het voornamelijk studenten die behoefte hadden aan deze woonvorm en de invloed hiervan op de leefbaarheid in de stad bleef in eerste instantie beperkt. Na verloop van tijd ontstonden er in bepaalde straten echter grote concentraties van kamerverhuurpanden die leidden tot overlast. In 2007 werd daarom het omzettingsvergunningstelsel op grond van de Huisvestingswet ingevoerd. Samen met Hengelo had Enschede een (partiële) regionale huisvestingsverordening waarin het omzettingsvergunningstelsel was opgenomen. In Enschede werden daarnaast nadere regels vastgesteld waarin maximum percentages onzelfstandige bewoning per buurt en later ook per straat werden opgenomen. Als iemand een woning kamergewijs wilde verhuren dan was daarvoor een omzettingsvergunning nodig. Die omzettingsvergunning werd alleen verleend als het maximale buurt- en straatpercentage niet werden overschreden. De gedachte hierachter was dat hiermee de onzelfstandige bewoning over de stad zou worden verspreid en de overlast zou afnemen/verdwijnen. De regels golden niet voor het buitengebied van Enschede.

Hier werden geen problemen ervaren. Enerzijds door de grotere afstanden tot omliggende woningen en anderzijds door de lagere vraag naar kamerverhuurpanden vanwege de afstand tot voorzieningen. In de jaren daarna bleek het maximum buurt- en straatpercentage niet voldoende om concentraties van kamerverhuurpanden te voorkomen. In 2011 werd daarom twee extra criteria toegevoegd: tussen twee kamerverhuurpanden moesten minimaal twee zelfstandig bewoonde panden aanwezig zijn. En het aantal bewoners van het pand moest gelijk zijn aan het aantal slaapkamers dat in de vergunningaanvraag was vermeld. Ook daarna zijn de nadere regels nog vaak aangepast. Zo is bijvoorbeeld het maximum buurtpercentage voor de buurt Twekkelerveld naar beneden bijgesteld, omdat er in deze buurt veel overlast werd ervaren van kamerverhuurpanden. Voor de buurten Twekkelerveld en TubantiaToekomst is ook enige tijd een tijdelijke stop op nieuwe kamerverhuurpanden van kracht geweest. In de buurt City is het maximum buurtpercentage juist naar boven bijgesteld. Dit om in de toch al levendige binnenstad meer ruimte voor kamerverhuur te creëren. Voor de buurt City is daarnaast ook besloten om een tweetal criteria niet van toepassing te verklaren (het maximumstraatpercentage en het criterium dat twee zelfstandig bewoonde woningen tussen kamerverhuurpanden aanwezig moeten zijn).

2.1.2 Omgevingsvergunningstelsel In 2015 vond er een landelijke wijziging plaats in de Huisvestingswet. Door deze wijziging was het voor gemeenten niet meer zomaar mogelijk een huisvestingsverordening (en een daaraan gekoppeld omzettingsvergunningstelsel) op te stellen met als doel de leefbaarheid te reguleren. De nieuwe Huisvestingswet heeft het doel de woonruimte te verdelen en een evenwichtige woningvoorraad te behouden. Een huisvestingsverordening kon vanaf 1 januari 2016 alleen worden opgesteld als sprake

7

was van een tekort aan woningen in het goedkoopste woonsegment. Daarvan was in Enschede geen sprake, waarmee ook de grondslag voor het omzettingsvergunningstelsel verdween. De bestuurlijke wens om de onzelfstandige bewoning te reguleren bleef bestaan. Een oplossing werd gevonden door het opnemen van regels in onze bestemmingsplannen. Het reguleren via het bestemmingsplan heeft de juridische beperking dat de directe koppeling met leefbaarheid niet kan worden gelegd. Het bestemmingsplan kan alleen ruimtelijk relevante aspecten regelen. Geluidsoverlast is bijvoorbeeld niet zomaar via een bestemmingsplan op te lossen. Naast regulering via het bestemmingsplan werd ook ingezet op andere maatregelen: • (het voortzetten van) afspraken met woningcorporaties over het bieden van geschikte woonruimte voor de kwetsbare groepen in de samenleving; • het instellen van een gemeentelijk meldpunt voor woonoverlast.

2.2 Het huidig bestemmingsplan onzelfstandige bewoning In Enschede is momenteel het bestemmingsplan onzelfstandige bewoning van kracht. Het bestemmingsplan onzelfstandige bewoning stelt dat het verboden is een pand te gebruiken of in gebruik te geven als kamerverhuurpand. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan mits wordt voldaan aan de criteria uit de eleidsregel o zelfsta dige e o i g E s hede . Het bestemmingsplan is niet van toepassing op bestaande kamerverhuurpanden. Kortgezegd komt het er op neer dat een bestaand kamerverhuurpand een kamerverhuurpand is dat voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onzelfstandige bewoning (voor 24 december 2016) aanwezig was en niet langer dan 1 jaar ongebruikt is. Dit geldt voor alle kamerverhuurpanden die voor die datum aanwezig waren: de panden met vergunning en de panden zonder vergunning. Door de overgang van de Huisvestingsverordening naar het bestemmingsplan was er juridisch geen mogelijkheid dit te voorkomen. Een deel van de kamerverhuurpanden zonder vergunning werd hiermee legaal. De riteria i de eleidsregels o zelfsta dige e o i g E s hede zij i eerste i sta tie rechtstreeks overgenomen uit de nadere regels die golden op basis van de huisvestingsverordening.

Dat wil zeggen dat in de beleidsregels waren opgenomen: een maximum buurt- en straatpercentage, de regel dat tussen twee kamerverhuurpanden twee zelfstandig bewoonde woningen aanwezig moeten zijn en de regel dat het aantal personen in een woning niet meer mag bedragen dan het aantal slaapkamers dat de woning heeft. De beleidsregel o zelfsta dige e o i g E s hede is a

og drie keer aa gepast.

Bij de eerste wijziging, begin 2019, is het maximum buurtpercentage voor de buurt City naar beneden bijgesteld. Door het kwalitatief sturen op appartementen werd het voor de commerciële verhuurders voordeliger om panden kamergewijs te gaan verhuren. Hierdoor kwam het aanbod van luxere woningen voor de hogere inkomensgroepen onder druk te staan. Om een diversiteit van woningen voor een breed palet aan doelgroepen te kunnen behouden was het noodzakelijk de toename van nieuwe kamerverhuurpanden in de binnenstad aan banden te leggen.

8

Bij de tweede wijziging, medio 2019, werd aan de beleidsregels toegevoegd dat het niet is toegestaan om een (voormalig) bedrijfs- , winkel-, onderwijs- of horecapand te verbouwen tot kamerverhuurpand. Dergelijke panden zijn vaak groter, hebben meer kamers en een grotere impact op het woon- en leefklimaat.

2.3 De tijdelijke stop op het toevoegen van nieuwe kamerverhuurpanden Bij de derde wijziging, eind 2019, is besloten tot een tijdelijke stop op het toevoegen van nieuwe kamerverhuurpanden in Enschede. Aanleiding hiervoor waren de toenemende signalen uit de organisatie en de stad dat de leefbaarheid in wijken teveel onder druk kwam te staan als gevolg van onzelfstandige bewoning. Om te voorkomen dat de balans tussen de inclusieve samenleving en de leefbaarheid (verder) zou worden verstoord is de tijdelijke stop ingesteld. Tot 1 januari 2021 worden geen vergunningen meer verleend voor nieuwe kamerverhuurpanden. Hierop geldt één uitzondering: Woningbouwcorporaties kunnen een vergunning krijgen voor de onzelfstandige huisvesting van doelgroepen van beleid. Voor deze uitzondering is gekozen, omdat met woningbouwcorporaties goede afspraken gemaakt kunnen worden over de begeleiding van bewoners, de kwaliteit van de woning en de gekozen locatie.

9

3. Resultaten dataresearch In dit hoofdstuk een overzicht van (achtergrond-) gegevens rond onzelfstandige bewoning. Allereerst wordt ingegaan op de hoeveelheid kamerverhuurpanden in Enschede (paragraaf 3.1) en de locatie van die panden (paragraaf 3.2). Vervolgens wordt ingegaan op de bewoners van de kamerverhuurpanden en verwachtte vraag naar kamers per doelgroep (paragraaf 3.2). Tot slot wordt ingegaan op het aantal verleende vergunningen (paragraaf 3.3) en het aantal klachten (paragraaf 3.4).

3.1 Kamerverhuurpanden in Enschede De rage Hoe eel ka er erhuurpa de telt E s hede e ka er erhuur plaats late zi h oeilijk beantwoorden.

Op elke lo aties i E s hede i dt

Toen in 2007 werd besloten de kamerverhuur in Enschede te gaan reguleren, is gesteld dat bestaande kamerverhuurpanden mochten blijven bestaan. Nieuwe kamerverhuurpanden mochten alleen worden toegevoegd nadat hiervoor een vergunning werd verleend. De bestaande kamerverhuurpanden zijn destijds nooit in kaart gebracht. Bij de overgang van de huisvestingsverordening naar het bestemmingsplan (zie ook hoofdstuk 2) is opnieuw gesteld dat bestaande kamerverhuurpanden mochten blijven bestaan. Ook toen zijn die bestaande kamerverhuurpanden niet in kaart gebracht.

3.1.1 Aantal kamerverhuurpanden Op basis van oude gegevens uit het woningtellingsysteem dat gebruikt wordt door de afdeling Vergunnen bij vergunningverlening voor kamerverhuurpanden kan voor de periode 2012 tot en met 2019 een globaal beeld worden gegeven van het aantal kamerverhuurpanden in Enschede. Het woningtellingsysteem is gebaseerd op gegevens uit de BasisRegistratiePersonen (BRP). Het systeem telt woningen waar 3 of meer personen zonder relationele binding zijn ingeschreven. De gegevens uit het BRP zijn niet 100% betrouwbaar. Niet iedereen is ook daadwerkelijk ingeschreven op het adres waar ze wonen. De gegevens fluctueren dagelijks en daarnaast is onduidelijk hoeveel illegale situaties worden meegeteld.

Geschat aantal kamerverhuurpanden 2100 2050 2000 1950 1900 1850 1800 1750 1700

2078 1972 1906

1914

1920

2015

2016

1880

1897

1840

2012

2013

2014

2017

2018

2019

De grafiek laat tussen 2012 en 2017 een schommeling van het aantal kamerverhuurpanden rond de 1900 woningen zien. In 2018 leek er sprake van een forse toename (10%). Voor deze toename is geen logische verklaring. Ook in 2019 lijkt er sprake van een hoger aantal kamerverhuurpanden. Dit is in het kader van de evaluatie niet verder onderzocht, de cijfers geven zoals gesteld slechts een geschat beeld. Een toets aan de werkelijkheid is niet mogelijk, omdat er nooit een overzicht is gemaakt van alle kamerverhuurpanden in Enschede. 10

Eind 2019 is gestart met het in kaart brengen van de kamerverhuurpanden in Enschede. Dit is een omvangrijke en complexe klus. Naast gegevens uit het BRP is gebruik gemaakt van diverse gemeentelijke data (vergunningverlening, handhaving, eerdere tellingen in stadsdeel Noord) en data die door de Brandweer beschikbaar zijn gesteld. De resultaten tot nu toe laten zien dat er in Enschede momenteel ca. 2.000 kamerverhuurpanden zijn. Deze kamerverhuurpanden kunnen worden onderverdeeld in 4 categorieën: 1. Vergunde kamerverhuurpanden (ca. 239 panden) Let op: De aantallen in deze tekst zijn Dit zijn panden waar een vergunning is verleend voor gebaseerd op de gegevens van medio augustus onzelfstandige bewoningen. De vergunning is nog 2020. Er wordt nog steeds gewerkt aan het rechtsgeldig en er wordt nog steeds gebruik van overzicht van kamerverhuurpanden, waardoor gemaakt. aantallen kunnen wijzigen. De aantallen 2. Bestaande kamerverhuurpanden (ca. 1361 panden) worden slechts genoemd om een beeld te Dit zijn panden zonder vergunning die op of voor 24 geven en zijn niet bedoeld als exacte waarheid. december 2016 in gebruik waren en waarvan het gebruik niet langer dan 1 jaar onderbroken is geweest/wordt. Deze pa de zij legaal i ge ruik e he e de juridis he status estaand ka er erhuurpa d gekrege op het o e t dat het este i gspla O zelfsta dige e o i g E s hede i erki g trad. 3.

Niet vergunde en niet bestaande kamerverhuurpanden (ca. 375 panden) Dit zijn panden die op dit moment in gebruik zijn als kamerverhuurpand, maar waarvoor geen vergunning is verleend en die niet als bestaand kamerverhuurpand kunnen worden aangemerkt. 4. Panden met een onduidelijke status (ca. 32 panden) Dit zijn panden waar op basis van de beschikbare data niet 100% duidelijk is in welke van bovenstaande categorieën zij moeten worden ingedeeld. Een fysiek bezoek in combinatie met nader onderzoek moet duidelijkheid geven.

Kamerverhuurpanden in Enschede 32 239 Vergund kamerverhuurpand

375

Bestaand kamerverhuurpand Niet vergund en niet bestaand kamerverhuurpand Onduidelijke status 1361

De gege e s a de ergu de e estaa de ka er erhuurpa de zij oor ≥ % etrou aar. De betrouwbaarheid van de gegevens van de iet ergu de e iet estaa de ka er erhuurpa de is onduidelijk. Het kenmerk van deze kamerverhuurpanden is dat ze in gebruik worden genomen zo der ede ete a de o erheid e aak ook op zo a ier dat het ge ruik niet makkelijk te 11

achterhalen is (de bewoners worden bijvoorbeeld niet ingeschreven in het BRP). Het is onduidelijk hoeveel extra a deze iet ergu de e iet estaa de ka er erhuurpanden er in Enschede zijn. Om uitspraken te kunnen zeggen over de betrouwbaarheid van de gegevens van dit type kamerverhuurpa de is egi de Pilot Ha e ergla de gestart. Eé a de doelstelli g a deze pilot was het krijgen van inzicht in welke deel van dit type kamerverhuurpanden niet in beeld kan worden gebracht op basis van gemeentelijke data. Vanwege de Corona-crisis heeft deze pilot vertraging opgelopen en kunnen de resultaten niet worden betrokken bij deze evaluatie. Naast de ca. 2000 kamerverhuurpanden zijn er ook nog ca. 95 panden die op een zogenaamde aandachtslijst staan. Deze panden worden momenteel niet aantoonbaar gebruikt als kamerverhuurpand, maar er zijn redenen om het gebruik van het pand te monitoren. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een pand dat jaren illegaal in gebruik is geweest en dat momenteel op basis van gegevens uit het BRP al meerdere maanden leeg lijkt te staan. Er zijn ca. 24 panden met een Panden met vergunning die ingetrokken vergunning voor kamerverhuur waarvoor juridische gronden kan worden bestaan om deze in te trekken. Het gaat dan bijvoorbeeld om panden waar gedurende een bepaalde periode geen Onzelfstandig 8 bewoond onzelfstandige bewoning plaatsvond.

Deze panden zijn nu Zelfstandig bewoond 14 deels wel (ca. 8 panden) en deels niet (ca. 14 panden) in gebruik als kamerverhuurpand. Zolang een vergunning blijft bestaan kan het pand theoretisch alsnog in gebruik genomen kan worden als kamerverhuurpand.

Voor kamerverhuurpanden gelden extra eisen naast de reguliere brandveiligheidseisen voor woningen. Voor kamerverhuurpanden met 5 of meer kamers geldt daarnaast dat een melding brandveilig gebruik moet worden ingediend. Het indienen van de melding brandveilig gebruik is een verantwoordelijkheid van de pandeigenaar. De melding moet worden ingediend bij de gemeente. Deze panden worden vervolgens periodiek door de brandweer gecontroleerd op brandveiligheid. Kamerverhuurpanden hebben bij de brandweer een prioriteit. Vaker dan in regulier bewoonde woningen is er sprake van onveilige situaties. Bij de inventarisatie is bijgehouden of voor de panden die een gebruiksmelding moeten doen, deze melding ook daadwerkelijk is gedaan. Van de ca. 2.000 Aantal kamerverhuurpanden waar een kamerverhuurpanden zijn er ca. gebruiksmelding noodzakelijk is 825 panden met 5 of meer kamers. Het blijkt dat dit bij ongeveer 37% van de kamerverhuurpanden met 5 of WEL gebruiksmelding 400 meer kamer niet het geval is. 425

GEEN gebruiksmelding

12

3.1.2 Locatie kamerverhuurpanden Op basis van de recent uitgevoerde inventarisatie van kamerverhuurpanden konden voor het eerst sinds de invoering van regelgeving voor onzelfstandige bewoning ook de locaties van kamerverhuurpanden op kaart worden geprojecteerd (zie voor grotere kaart bijlage 1).

Deze kaart laat zien dat kamerverhuur door de hele stad aanwezig is. De grootste concentratie kamerverhuurpanden zit in en rond het centrum. Buiten de singels zijn de kamerverhuurpanden iets meer verspreid, met concentraties in Stadsveld, Pathmos, Twekkelerveld, Wesselerbrink Noord-West, Stroinkslanden Zuid-Oost en Velve Linderhof

3.2 Kamerbewoners Bij het aanvragen van een vergunning voor onzelfstandige bewoning hoeft niet aangegeven te worden door wie de woning wordt gebruikt. Er vindt een toets plaats of het toevoegen van het kamerverhuurpand ruimtelijke inpasbaar is. Het is daarbij niet relevant of de woning bewoond gaat worden door studenten, arbeidsmigranten of een andere type bewoners. Juridisch is het ook niet mogelijk om dit onderscheid te maken.

3.2.1 Studenten1 In Enschede studeerden in 2019 ca. 26.500 studenten. Ongeveer 11.300 van deze studenten zijn uitwonend in de stad Enschede. En van deze groep woont 68% op kamers (7700 studenten) en 31% in een zelfstandige woonruimte (bestaande uit één of meer kamers). Naar verwachting blijft het aantal uitwonende studenten de komende 5/6 jaar gelijk.

1

Uit: Lokale monitor Studentenhuisvesting Enschede 2019, 3 oktober 2019, ABF Research

13

We kennen in Enschede een ontspannen woningmarkt voor studenten. De meeste studenten vinden binnen korte tijd woonruimte. Studenten vinden eerder woonruimte in een kamerverhuurpand dan in zelfstandige eenheden. Dit omdat het aanbod zelfstandige eenheden voor studenten iets achterblijft bij de vraag.

3.2.2 Arbeidsmigranten2 De regio Twente is in Overijssel de belangrijkste werkregio voor arbeidsmigranten. Binnen deze regio woont ongeveer de helft van de arbeidsmigranten in Enschede. Het gaat om ca. 5.700 personen. De exacte aantallen zijn niet makkelijk te bepalen, omdat een deel van de arbeidsmigranten zich niet inschrijft in de Basisregistratie Personen. Dit is ook niet altijd verplicht, als iemand minder dan 4 maanden op een woonadres verblijft, is inschrijving vrijblijvend. Ook zijn er arbeidsmigranten die zich niet durven in te schrijven uit angst voor het verliezen van rechten in het land van herkomst. Het aantal van 5.700 personen is gebaseerd op aannames inzake de registratiegraad (aanname registratiegraad = 50%). Arbeidsmigranten hebben meestal geen netwerk bij aankomst in Nederland. Dit is een van de redenen waarom de huisvesting voor hen vanuit het bedrijfsleven wordt geregeld. Hiervoor zijn speciale detacheringsbureaus actief die huisvesting en werk voor de arbeidsmigranten regelen. Zij innen het loon, betalen de huisvesting en het resterende gedeelte gaat naar de arbeider. Huisvesting van arbeidsmigranten vindt veelal plaats in kamerverhuurpanden. Provincie breed ligt er in Overijssel een opgave om tot een structurele oplossing te komen voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Het aanbod dat er is heeft een onvoldoende structureel karakter en deels onvoldoende kwaliteit. Anderzijds ligt er de opgave om te groeien, in verband met de komst van substantieel meer arbeidsmigranten. Het tekort aan kwalitatief goede huisvesting leidt tot verhuur in de marges van de woningmarkt: met als gevolg onveilige, ongezonde en ongewenste woonsituaties. Tijdens de Corona-crisis werd dit in bv Nederland en Duitsland ook zichtbaar met uitbraken bij slachthuizen. Arbeidsmigranten die daar werkten zaten dicht op elkaar in panden waar sanitaire- en kookvoorzieningen worden gedeeld (en soms zelfs slaapkamers).

2

Uit: Onderzoek huisvesting arbeidsmigranten Overijssel, januari 2020, Decisio & Companen

14

3.2.3 Overig Deze groep laat zich niet makkelijk kwantificeren. Het gaat om een groeiende groep personen die door een combinatie van persoonlijk gedrag, een levensgebeurtenis, beperkte financiële middelen en druk op de woningmarkt tussen wal en schip dreigen te vallen. Het huidig bezit van de corporaties en verschillende vormen van groepswonen zijn niet voldoende geschikt voor deze groep. Financieel is dit aanbod niet altijd passend. Deze groep komt dan bijvoorbeeld terecht in de kamerverhuur. Vaak ook bij de verhuurders die vooral op winst uit zijn en minder oog hebben voor de kwaliteit van de huisvesting. Zowel het landelijk als gemeentelijk beleid voor deze doelgroep is veelal gericht op handhavingsaspecten (aanpak huisjesmelkers, woonoverlast, toepassen kostendelersnorm, antikraak, geen kamerbewoning, aanpak wonen vakantieparken), met als gevolg dat deze mensen letterlijk steeds meer naar de randen worden weggeduwd. Eén van de mogelijke oplossingen is inzet op flexwonen.

3.3 Vergunningen 3.3.1 Verleende vergunningen Vergunningprocedures werden tot en met 2012 geregistreerd in het systeem BWT. In eerste instantie werd niet apart geregistreerd dat het om een vergunningprocedure voor onzelfstandige bewoning ging. Inmiddels worden de vergunningprocedures geregistreerd in een ander systeem (Squit). Door de verschillende systemen en het gedeeltelijke gebrek aan een herkenbare registratie is het lastig het juiste aantal verleende vergunningen vanaf 2007 boven tafel te krijgen.

Verleende vergunningen en bezwaren 80

74

70 60 50 40 30 20 10

8

27

25

21

20

20 10 2 2

4

2016

2017

7

0 2013

2014

2015

aanta verleend

2018

2019

2020

bezwaar

De figuur laat zien dat er over het algemeen rond de 20 vergunningen per jaar worden verleend. In 2015/2016 en ook in 2020 was er sprake van een tijdelijke stop op het verlenen van vergunningen. De eerste tijdelijke stop eindigde op 24 december 2016. Tussen 24 december 2016 en 31 december 2016 zijn twee vergunningen aangevraagd en uiteindelijk verleend. In 2019 was sprake van een explosieve stijging van het aantal verleende vergunningen. Het merendeel van de vergunningen is in dat jaar verleend aan een aantal grote commerciële verhuurders. Zij kochten panden op die goedkoop in de markt kwamen en geschikt waren voor kamergewijze verhuur. 15

3.3.2 Bezwaren tegen verleende vergunningen Het aantal vergunningen waartegen bezwaar wordt ingediend schommelt enigszins. Gemiddeld genomen wordt tegen 1/3 van de verleende vergunningen een bezwaar ingediend. Bezwaren leiden meestal niet tot aanpassing van besluitvorming. De bezwaarschriftencommissie onderzoekt of het College de beleidsregels juist heeft toegepast. Indien dit het geval is, adviseert de bezwaarschriftencommissie het besluit in stand te laten. Bezwaren richten zich vaak tot andere punten dan waaraan getoetst is en kan worden, zoals overlast gevend gedrag van de huurders of een waardevermindering van de omliggende woningen. Als gevolg van recente jurisprudentie adviseert de bezwaarschriftencommissie sinds eind 2019 minder vaak de vergunning in stand te laten. Er wordt gevraagd om een meer uitgebreidere toets op eventueel aanwezige andere aspecten die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid.

3.3.3 Intrekking van vergunningen Vergunningen voor onzelfstandige bewoning worden verleend voor onbepaalde duur. Onder de Huisvestingswet (tot 2016) kwam een omzettingsvergunning van rechtswege te vervallen indien er gedurende 1 jaar geen gebruik van werd gemaakt. Onder de huidige regelgeving (Wabo) kan de omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik niet van rechtswege vervallen. Deze kan, nadat er 3 jaar geen gebruik van is gemaakt, door het bevoegd gezag worden ingetrokken. Daarnaast verliezen bestaande kamerverhuurpanden, onder de huidige regelgeving, hun kamerverhuurstatus van rechtswege indien er gedurende 1 jaar geen kamergewijze verhuur heeft plaatsgevonden. Het van rechtswege vervallen van omzettingsvergunningen is slechts sporadisch bijgehouden. Omgevingsvergunningen voor afwijkend gebruik zijn nog nooit actief ingetrokken nadat er 3 jaar geen gebruik van werd gemaakt. En ook het van rechtswege vervallen van een bestaand kamerverhuurpand wordt niet actief bijgehouden. Dit gebeurt pas wanneer er een specifieke casus aan de orde is waar dit relevant is. Het nadeel hiervan is dat panden waar het recht op onzelfstandige bewoning stilzwijgend is vervallen op termijn vrij onopvallend weer in gebruik genomen kunnen worden (de buurt gaat er immers vanuit dat onzelfstandige bewoning is toegestaan en gemeentelijke ontbreekt het totaaloverzicht).

Dit zonder dat hiervoor de benodigde nieuwe vergunning wordt verleend.

3.4 Handhaving Dit hoofdstuk gaat over de handhaving van onzelfstandige bewoning. Deze handhaving ligt bij de afdeling Handhaving Bouwen & Milieu van het cluster Omgeving & Recht. Het hoofdstuk gaat niet over de handhaving van woonoverlast. Woonoverlast komt overal voor, bij zelfstandig en bij onzelfstandig bewoonde woningen. De handhaving op woonoverlast ligt deels bij de afdeling handhaving Openbare Ruimte (bijv afval), maar ook heel vaak buiten de gemeentelijke bevoegdheid (politie, bijv geluidsoverlast). Klachten over onzelfstandige bewoning komen via verschillende kanalen binnen in de gemeentelijke organisatie: oa. via een wijkregisseur, via de afdeling Vergunningen, via het meldpunt Woonoverlast, via bestuurders en rechtstreeks bij de afdeling handhaving Bouwen en Milieu. Digitaal kan er worden gemeld via een meldformulier van het meldpunt Woonoverlast en ook via een meldformulier van de afdeling handhaving Bouwen en Milieu. In 2016 is al geconstateerd dat klachten op meerdere plekken de organisatie binnenkomen. Destijds is besloten het meldpunt Woonoverlast op te richten. Eén meldpunt, zodat voor bewoners duidelijk is waar zij met hun woonoverlast klachten terechtkunnen en er intern overzicht ontstaat over dit 16

type klachten. Het meldpunt is sinds februari 2019 operationeel. Een aparte evaluatie over de werkwijze van het meldpunt wordt in oktober 2020 met de Raad gedeeld.

3.4.1 Type klachten Het type klachten over onzelfstandige bewoning dat door de afdeling handhaving bouwen & milieu van het Cluster Omgeving & Recht wordt behandeld kan grofweg in drie categorieën worden ingedeeld: 1. ofwel er wordt illegale onzelfstandige bewoning vermoed in een pand; 2. ofwel er is sprake van (woon-)overlast als gevolg van het gedrag van de kamerbewoners; 3. ofwel een combinatie tussen deze twee. In de registratie van de klachten wordt door de afdeling Handhaving niet apart bijgehouden onder welke categorie de klacht valt. Bij klachten uit categorie 1: De afdeling handhaving onderzoekt altijd of er sprake is van een legaal kamerverhuurpand. Indien sprake is van een illegaal pand, dan is het wettelijk verplicht om te beoordelen of de situatie kan worden gelegaliseerd. Alleen als dat niet mogelijk is, dan wordt handhavend opgetreden en moet de onzelfstandige bewoning worden beëindigd. Bij klachten uit categorie 2: Indien sprake is van een legaal pand (of een illegaal pand dat gelegaliseerd kan worden) en er is sprake van woonoverlast dan wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn hier handhavend tegen op te treden. Handhaving van een groot deel van de woonoverlast ligt niet bij de afdeling Handhaving Bouwen en Milieu. Handhaving van geluidsoverlast als gevolg van feestjes ligt bijvoorbeeld bij de politie.

En handhaving op overmatig afval voor een pand ligt bij de afdeling Handhaving Openbare Ruimte. Als dit soort type klachten binnenkomen bij de afdeling handhaving Bouwen en Milieu dan worden deze, als de melder er toestemming voor geeft, doorgezet naar de juiste afdeling. Klachten uit deze categorie zouden in principe gemeld moeten worden bij het Meldpunt Woonoverlast. Het onderscheid tussen de afdeling handhaving en het meldpunt woonoverlast is echter niet voor iedereen (zowel in- als extern) even duidelijk. Veel woonoverlast klachten als gevolg van onzelfstandige bewoning komen vaak toch (eerst) bij de afdeling handhaving terecht.

3.4.2 Aantal klachten De afdeling handhaving Bouwen en Milieu registreert de klachten die zijn gerelateerd aan onzelfstandige bewoning pas sinds kort. Tot eind 2018 werden de klachten onder dezelfde noemer geregistreerd als bijv. bouwklachten. Het is dan ook niet mogelijk een representatief overzicht te genereren van de klachten over onzelfstandige bewoning die voor die periode zijn binnengekomen.

Aantal klachten onzelfstandige bewoning bij afdeling handhaving 120 100 80 60 40 20 0 Aantal

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1

8

11

2

0

17

7

40

41

111

56

De figuur lijkt een forse toename van het aantal klachten te laten zien in 2019. De medewerkers van de afdeling Handhaving Bouwen en Milieu (en ook de politie) hebben ook zeker de ervaring dat het aantal klachten toeneemt. Of de toename daadwerkelijk zo groot is als de figuur doet vermoeden, is moeilijk in te schatten. Doordat de registratie van klachten over onzelfstandige bewoning pas recentelijk is gestart en er in 2019 een aantal klachten is ontvangen op wijk- en straatniveau waarvoor per woning een aparte klachtzaak is aangemaakt kan het beeld ook vertekend zijn.

3.4.3 Handhavingsverzoeken Naast een klacht kan ook een handhavingsverzoek worden ingediend. Een melding/klacht is een registratie van een constatering van een melder. De melding/klacht wordt in onderzoek genomen en indien daar aanleiding toe is wordt een handhavingsprocedure gestart. Een handhavingsverzoek is een formeel verzoek van een melder om over te gaan tot handhaving. Een gemeente is dan gebonden aan een wettelijke procedure en moeten binnen een vaste termijn een formeel besluit nemen waarin wordt aangeven of wordt overgaan tot handhaving (ook hier gaat een onderzoek naar de situatie aan vooraf). Tegen dit besluit staat bezwaar en beroep open voor de indiener van het handhavingsverzoek. Een melding/klacht wordt nooit vanzelf een handhavingsverzoek. Van een handhavingsverzoek is pas sprake na een formeel verzoek van een melder. Dit is dus een andere procedure. De feitelijke uitkomst van beide procedures kan overigens wel gelijk zijn.

Aantal handhavingsverzoeken onzelfstandige bewoning 8 6 6 4 4 2

1

1

2019

2020

0 2017

2018

Het aantal handhavingsverzoeken is in tegenstelling tot het aantal klachten de afgelopen jaren afgenomen. Een duidelijke oorzaak kan niet worden aangewezen. Wat in ieder geval medebepalend is in dit beeld is de wijze van registratie. Zo is in 2019 1 handhavingsverzoek geregistreerd, terwijl het verzoek inhoudelijk over meerdere panden ging.

18

4. Resultaten gesprekken In dit hoofdstuk een overzicht van resultaten van de gesprekken met diverse interne en externe partijen: • Intern: de uitvoeringsafdelingen (Ruimtelijke Plannen, Vergunningen en Handhaving), Beleidsafdeling (Fysiek en Sociaal), Stadsdeelmanagement / Wijkregisseurs, Wijkteams, afdeling Werk en Inkomen, Ontwikkelmanagers, Meldpunt woonoverlast • Bestuur • Brandweer • Politie (wijkagenten en op regionaal niveau) • Woningcorporaties • Inwoners (op casusniveau en via buurtcommissies/wijkraden) • Daarnaast is input van huurders, verhuurders en makelaars meegenomen die in gesprekken met uitvoerende afdelingen naar voren is gekomen In paragraaf 4.1 wordt allereerst ingegaan op de door bewoners ervaren overlast als gevolg van onzelfstandige bewoning. Vervolgens wordt in de daaropvolgende paragrafen themagewijs ingegaan op de resultaten die uit de gesprekken naar voren kwamen.

4.1 Ervaren overlast als gevolg van kamerverhuur Er is met meerdere bewoners van Enschede gesproken over kamerverhuur. Dit vond deels plaats naar aanleiding van concrete casussen, maar ook via gesprekken met wijkraden/buurtcommissies is informatie opgehaald hoe bewoners de kamerverhuur en de uitwerking van de regels hiervoor ervaren. De door bewoners ervaren overlast als gevolg van onzelfstandige bewoning is weergegeven in bijlage 2. Bewoners geven aan dat dit overzicht volledig is. Als wordt gevraagd naar een top 3 dan gaat het om: • Het afnemen/ontbreken van de sociale cohesie; • De verloedering van de straat; • Het dalen van de verkoopwaarde van woningen in de straat. Daarnaast worden genoemd: • Geluidsoverlast • Parkeeroverlast • Fietsen op de stoep • Afval op straat en in de tuin • Agressieve bewoners / verhuurders • Onveiligheid van de panden Bewoners geven aan dat de regels voor onzelfstandige bewoning naar hun mening de ervaren overlast niet of onvoldoende reguleren. Zij hebben ook aangegeven op welke punten zij het beleid graag aangepast zouden willen hebben. Deze input is weergegeven in bijlage 3. .

19

4.2 De aa ezigheid a klei e studio s i ee straat mogelijk in diezelfde straat Van studiobewoning is sprake als 1 pand wordt gesplitst i eerdere klei ere studio s / appartementen. Elk met een eigen sanitaire voorziening en keuken. Studiobewoning is een vorm a zelfsta dige e o i g. De studio s / appartementen worden in Enschede gereguleerd iddels het este i gspla k alitatief sturen op klei s halige apparte e te . Kamerbewoning is een vorm van onzelfstandige bewoning. Er is sprake van gedeelte sanitaire voorzieningen en/of een gedeelde keuken. Kamerbewoning wordt gereguleerd via een ander bestemmingsplan: Onzelfstandige bewoning Enschede .

aakt

eer ka er erhuur

Onzelfstandige bewoning is: De bewoning van een woning door 3 of meer personen die geen relationele of familiaire binding met elkaar hebben, waarbij de voorzieningen in de woning (zoals sanitair en kookgelegenheid) gemeenschappelijk worden gebruikt. In een woning die is gesplitst in meerdere kleine wooneenheden met elk eigen voorzieningen is sprake van zelfstandige bewoning. Een pand waar mensen wonen die geïndiceerde zorg ontvangen valt niet onder wonen, maar onder zorg. Er is hier geen sprake van onzelfstandige bewoning in de zin van kamerverhuur.

Er bestaat geen relatie tussen de twee este i gspla e . De aa ezigheid a studio s speelt op dit moment ook geen enkele rol bij een beoordeling van een aanvraag voor nieuwe kamerverhuur. Bewoners geven aan dat zij geen verschil ervaren in deze twee typen bewoning. Aan de buitenkant zien zij 1 woning die door meerdere mensen, vaak met verschillende leefritmes, wordt bewoond. Er staa eerdere auto s of fietse oor de deur, er is geluidso erlast et . Zowel bestuurlijk, als ambtelijk wordt vaak hetzelfde aangegeven. Hoewel er juridisch sprake is van twee verschillende woonvormen, is duidelijk dat deze in de praktijk eenzelfde soort uitstraling hebben in de straat. Daar komt bij dat in de huidige regels juist (onbedoeld) extra ruimte ontstaat voor onzelfstandige bewoning, indien in een straat ook studiowoningen aanwezig zijn. Studiowoningen krijgen vaak meerdere huisnummers (bijv. 1A-1B-1C). In het woningtellingsysteem dat wordt gebruikt bij het verlenen van vergunning voor onzelfstandige bewoning, wordt in dat geval 3 woningen (in plaats van 1) geteld. Het percentage onzelfstandige bewoning (aantal kamerverhuurpanden gedeeld door aantal woningen) in een straat daalt hiermee, waardoor er onbedoeld meer ruimte ontstaat voor kamerverhuurpanden.

4.3 De getalsmatige toetsing van onzelfstandige bewoning is te beperkt Op dit moment wordt alleen gekeken of een kamerverhuurpand getalsmatig (met percentages) kan worden ingepast. Er is in de regels geen ruimte om andere aspecten die van invloed kunnen zijn op de leefbaarheid (denk bijv aan een coffeeshop in een straat) mee te nemen in de toetsing. Ook niet als met kennis van een specifieke situatie dit wel wenselijk zou zijn. Vrijwel alle betrokken partijen (zowel uitvoerende afdelingen als anderen zoals bewoners, politie) geven aan dat de puur getalsmatige toetsing van onzelfstandige bewoning te beperkt is en vragen om regels met meer aandacht voor andere aspecten die van invloed zijn op leefbaarheid. In recente uitspraken van de rechtbank wordt ook steeds meer gevraagd om die a dere aspecten te wegen. Er wordt nu alleen gekeken of de naastgelegen woningen onzelfstandig worden gebruikt, maar woningen die aan de achterzijde grenzen aan een tuin of woningen aan de overzijde worden niet betrokken.

20

In wijken waarin veel nieuwbouwwoningen worden gebouwd daalt het actuele percentage onzelfstandige bewoning (10 kamerverhuurpanden in een wijk met 1200 huizen geeft een lager percentage dan 10 kamerverhuurpanden in een wijk met 1000 huizen). Bewoners en uitvoerende afdelingen zien echter eerder nieuwe kamerverhuurpanden in bestaande bouw dan in nieuwbouw. Hierdoor ontstaat er een ongewenste clustering die getalsmatig binnen de regels past.

4.4 De zo erdip geeft rui te op papier die er i de praktijk iet is In de uitvoering wordt tegen beperkingen van de huidige regels aangelopen. Op dit moment is vastgelegd dat het actuele percentage op het moment van de aanvraag leidend. De regels geven geen ruimte om hiervan af te wijken. Het percentage wordt berekend aan de hand van de gegevens uit de BasisRegistratie Personen. Door de in- en uitschrijvingen van studenten aan het eind van een schooljaar is er in juli en augustus op papier een dip in het actuele percentage. Hierdoor ontstaat er soms ruimte om nieuwe kamerverhuurpanden toe te voegen, terwijl vooraf duidelijk is dat die ruimte alleen op papier beschikbaar is. Uitgaan van de werkelijke situatie is geen mogelijkheid omdat het overzicht van alle (werkelijke) kamerverhuurpanden in de stad ontbreekt.

4.5 De regels voor overgangsrecht zijn onduidelijk en niet altijd eenduidig uitvoerbaar Zelfs bij de afdelingen die dagelijks met de regels werken (handhaving en vergunningen) bestaat er onduidelijkheid over de juiste interpretatie van o erga gsre ht regels. Een voorbeeld hiervan is de i terpretatie a de ter estaa d ka er erhuurpa d . Het komt voor dat een pand door de ene afdeling als bestaand kamerverhuurpand wordt aangemerkt, terwijl de andere afdeling het pand als illegaal beschouwd. Dit heeft alles te maken met de complexiteit van de definitie, de veelheid aan overgangsrechtsituaties en zeker ook met het ontbreken van een compleet overzicht van alle kamerverhuurpanden in Enschede. Door het ontbreken van dit overzicht moeten de (op dit punt) complexe regels overgangsregels voor elke casus opnieuw worden uitgezocht. Ook bewoners vinden de regels nu te onduidelijk. De ene keer moet een vergunning worden erlee d, de a dere keer is er sprake a o erga gsre ht , da eer is o erga gsre ht er alle . Zij snappen het niet, missen het overzicht en dit zorgt voor onbegrip. Binnen de gemeente merken medewerkers ook dat er veel onbegrip is over de regels rond kamerverhuur. Het vraagt veel tijd om alles uit te leggen, en dan nog blijft het onbegrip bestaan.

4.6 De regels bevatten geen kwalitatieve eisen aan de kamerverhuurpanden Bewoners, politie, brandweer en de intern afdelingen (uitvoerend en in het sociaal domein) geven aan dat er te weinig kwalitatieve eisen worden gesteld aan de kamerverhuurpanden. Eisen tav de geluidsisolatie van een pand en de grootte van de kamers, ofwel het maximaal aantal bewoners worden bijvoorbeeld gemist. Vrijwel alle partijen geven aan dat dergelijke kwalitatieve criteria zullen bijdragen aan het behoud van het leefbaarheidsniveau in een buurt. Op dit moment is de in de regels voor onzelfstandige bewoning al wel een beperking opgenomen ten aanzien van het aantal bewoners in een kamerverhuurpand: er mogen niet meer bewoners zijn dan het aantal slaapkamers zoals dat bij de aanvraag wordt opgegeven. In de praktijk blijkt dat op het aanvraagformulier slaapkamers soms worden gesplitst in kleinere slaapkamers, waardoor er een extra kamer kan worden verhuurd. Zolang wordt voldaan aan de regels van het landelijke Bouwbesluit past dit ook binnen de regels voor onzelfstandige bewoning.

4.7 Een percentage toetst de omvang van de kamerverhuur niet De uitvoerende afdelingen merken op dat op basis van de regels geen onderscheid gemaakt kan worden of een pand door 5 of door 15 mensen wordt bewoond. Immers, er wordt alleen gekeken of 21

de maximale percentages onzelfstandige bewoning in de buurt en straat niet worden overschreden. Een pand met 5 bewoners heeft echter een heel andere uitstraling dan een pand met 15 bewoners. Een maximaal aantal bewoners per pand gerelateerd aan de ruimte die het pand biedt, lost dit niet op. Uitvoerende afdelingen geven aan dat een maximaal aantal personen voor kamerverhuurpanden, ongeacht hun grootte, kan voorkomen dat in een straat een clustering van kamers ontstaat.

4.8 De percentages zijn niet gebaseerd op de actuele draagkracht van de buurt Om spreiding van kamerverhuurpanden te bewerkstelligen zijn in de regels buurt- en straatpercentages opgenomen. De maximum percentages zijn in 2007 vastgesteld op basis van twee criteria: (1) het actuele percentage en (2) de indeling van de buurt volgens één van de volgende 4 categorieën: • Bestaande (grote) overlast door kamerverhuur. In deze buurten werd een maximum percentage vastgesteld dat lager was dan het actuele percentage. Een krimpscenario; • Beperkte overlast of een mogelijk overloop risico vanuit andere gebieden. In deze buurten werd het actuele percentage als maximum vastgesteld. Alleen door het beëindigen van kamergewijze verhuur kan nieuwe kamerverhuur worden toegevoegd; • Geen overlast, maar wel een mogelijk overlooprisico. In deze buurten werd een maximum percentage iets boven het actuele percentage vastgesteld. De gedachte was dat een kleine groei in deze gebieden opgevangen zou kunnen worden; • Gebieden waar geen overlast was en ook geen risico op overlast werd verwacht. Voor die buurten werden geen beperking opgelegd. De percentages zijn na de vaststelling in 2007 slechts enkele keren gewijzigd. Zoals al vermeld in hoofdstuk 2 zijn de percentages voor Twekkelerveld en City naar beneden bijgesteld.