Eindrapport Companen
Tekst van het document
7 De huurquote is het aandeel van het inkomen dat aan huur wordt betaald.
153.103 | Onderzoek Wonen
40
4 Ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad in de afgelopen jaren In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de bevolking en de woningvoorraad in de gemeente Enschede in de afgelopen jaren. De analyse richt zich op de periode vanaf het jaar 2011, voor zover er data over de betreffende jaren beschikbaar is. Er heeft begin september een groepsgesprek plaatsgevonden met een aantal inwoners van Enschede. De uitgenodigde deelnemers hadden verschillende leeftijden, inkomensposities en woonsituaties (koop, sociale huur en particuliere huur). Omdat het een gesprek betrof met een relatief klein aantal inwoners, zijn de uitkomsten van het gesprek kwalitatief van aard. Er kan niet gesproken worden van een representatieve groep in statistische zin. De diversiteit onder de deelnemers aan het groepsgesprek heeft echter voor brede perspectieven en inzichten van verschillende inwonersgroepen gezorgd. Inwoners die aan het onderzoek hebben deelgenomen tijdens een groepsgesprek typeren het wonen in Enschede als prettig, groen, rustig en veilig. Er zijn naar mening van de inwoners met wie is gesproken voldoende voorzieningen in de gemeente. Maar het wordt ook steeds drukker en de verkeershinder neemt toe.
4.1 Demografische ontwikkelingen op gemeenteniveau Aantal huishoudens is sterker gegroeid dan aantal inwoners In 2011 woonden er bijna 158.000 mensen in de gemeente Enschede. Tien jaar later is de omvang van de bevolking toegenomen naar bijna 160.000 inwoners. Dit is een toename van ongeveer 1.900 inwoners in 10 jaar (+1,2%) oftewel een gemiddelde jaarlijkse groei met 172 inwoners. Figuur 4.1: Gemeente Enschede. Ontwikkeling aantal inwoners op 1 januari van het jaar, 2011 – 2021 165.000 162.500 160.000 157.500 155.000 152.500 150.000 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: CBS (2022).
153.103 | Onderzoek Wonen
41
Tussen 2011 en 2021 is het aantal huishoudens toegenomen van bijna 76.900 naar ruim 79.600 (+3,5%), en groei van ruim 2.700 huishoudens. Het aantal huishoudens dat in de gemeente Enschede woont is tussen 2011 en 2021 sterker gestegen dan het aantal inwoners dat er per saldo bijkwam. Hiervoor is een aantal verklaringen: • Er vertrekken meer gezinnen met kinderen uit de gemeente dan zich vestigen 8. Gezinshuishoudens hebben meestal drie of meer leden, waardoor er in verhouding (veel) meer personen dan huishoudens vertrekken; • Door echtscheiding worden huishoudens gesplitst, terwijl het aantal personen niet toeneemt; • Starters op de woningmarkt verlaten hun ouderlijk huis en gaan elders in de gemeente wonen. Ook hierdoor neemt het aantal huishoudens toe terwijl het aantal personen gelijk blijft; • Er overlijden meer mensen dan dat er geboren worden 9. Hierdoor neemt het aantal inwoners af. Als er bij een overlijden een partner achterblijft, neemt wel het aantal inwoners af maar niet het aantal huishoudens. Figuur 4.2: Gemeente Enschede. Ontwikkeling aantal huishoudens op 1 januari van het jaar, 2011 – 2021 82.500
81.000
79.500
78.000
76.500
75.000 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: CBS (2022).
Migratie belangrijkste factor in bevolkingsontwikkeling De bevolking van Enschede is niet lineair gegroeid. In een aantal jaren was er beperkte of zelfs negatieve groei (de periode 2013 tot 2017). In 2011/2012 en vanaf 2018 (behalve in het jaar 2020) is het aantal inwoners naar verhouding sterk gestegen. • De bevolkingsgroei hangt het sterkst samen met het positieve buitenlandse migratiesaldo. Er komen meer inwoners vanuit het buitenland naar Enschede dan andersom. Vanaf 2017 neemt dit migratiesaldo toe, met tussendoor een lichte daling in 2020. Voor een deel gaat het om buitenlandse studenten, die na afloop van de studie vaak weer terugkeren naar hun land van herkomst. • Het geboortesaldo is in de periode tot 2017 positief: er worden in die jaren meer kinderen geboren dan dat er mensen overlijden. Vanaf 2014 is er een dalende trend zichtbaar en vanaf 2017 overlijden er elk jaar meer mensen dat dat er geboren worden in Enschede. Zonder invloeden van buitenaf daalt
8 Zie ook paragraaf 5.3. 9
Zie figuur 4.3.
153.103 | Onderzoek Wonen
42
het inwonertal van de gemeente Enschede. Deze tendens is ook in andere Twenste gemeenten zichtbaar. • Net als het geboortesaldo heeft ook het binnenlandse migratiesaldo een negatieve tendens. Behalve een positief binnenlands migratiesaldo in 2012 vertrokken er elk jaar meer mensen uit Enschede naar een andere gemeente dan dat er mensen zich vestigden in Enschede vanuit een andere gemeente. Het negatieve binnenlandse migratiesaldo is enigszins vertekend door de invloed van immigranten die zich vestigen in Enschede, waaronder veel buitenlandse studenten die al dan niet in Enschede of elders in Nederland blijven wonen. Bij vestiging in Enschede worden buitenlanders statistisch geregistreerd als immigrant, wat van invloed is op het buitenlands migratiesaldo. Als immigranten op een gegeven moment doorverhuizen naar een andere gemeente in Nederland, dan worden zij gezien als een binnenlandse verhuizer. Dus naar een andere gemeente doorverhuizende immigranten maken het binnenlandse migratiesaldo negatiever10. • De woningvoorraad van de gemeente Enschede is tussen 2011 en 2021 gegroeid met bijna 1.800 woningen. Afgezet tegen een groei van ruim 2.700 huishoudens betekent dit dat de druk op de woningmarkt is toegenomen. • In 2016 en 2017 is de woningvoorraad per saldo gekrompen met bijna 1.400 woningen.
Er werden toen veel woningen onttrokken aan de woningvoorraad, waarvan een klein deel door sloop. Het gaat vooral om administratieve correcties. In de jaren daarna waren er relatief veel toevoegingen, door nieuwbouw en andere toevoegingen zoals door splitsing van een woning of het realiseren van studio’s in een voormalige winkel.
10 Het is op basis van het beschikbare bronmateriaal niet mogelijk om uit te splitsen welk deel van het (negatieve) binnenlandse
migratiesaldo toegerekend kan worden aan immigranten die doorverhuizen binnen Nederland.
153.103 | Onderzoek Wonen
43
Figuur 4.3: Gemeente Enschede. Componenten demografische ontwikkelingen, 2011 – 2021
Bevolkingsontwikkeling 1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400
Geboortesaldo 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400
Buitenlands migratiesaldo
Binnenlandse migratiesaldo 400
2.000
200
1.500
0
1.000
-200
500
-400 -600
0
-800
-500
Woningvoorraadontwikkeling 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500
Bron: CBS (2022).
Jongeren tot 25 jaar vestigen zich in Enschede, 25-plus vertrekt Welke leeftijdsgroepen vestigen zich in en vertrekken uit Enschede? Het valt op dat 15- tot en met 24jarigen zich vanaf 2014 per saldo vestigen (minderjarigen vaak met hun ouders) en dat 25- tot 49-jarigen per saldo vertrekken. In 2012 en 2013 was dit nog andersom. De belangrijkste verklaring voor de vestiging van 15- tot 24-jarigen is dat zij naar Enschede komen om te studeren. Een deel van hen blijft na de studie nog een tijd in Enschede wonen, maar als zij een gezin stichten, verhuizen ze vaak naar een andere gemeente11. Dit fenomeen staat bekend als de stedelijke roltrap. Het principe van de stedelijke roltrap is dat jonge mensen zich van buiten de regio vestigen in de stad voor studie en/of werk. Zij maken carrière en wonen enige jaren in de stad. Vanaf het moment van gezinsvorming stromen zij door naar de meer landelijke en rustige woongemeenten rond de stad. De stedelijke roltrap is een generalisatie; een deel 11 Mede te zien aan het negatieve saldo onder 0- tot 14-jarigen die vrijwel allemaal nog bij hun ouders wonen.
153.103 | Onderzoek Wonen
44
van de afgestudeerden vertrekt meteen na de studie naar een andere gemeente. Dit is een interessante groep om in het kader van het vasthouden van talent aan de stad te binden. Figuur 4.4: Gemeente Enschede. Migratiesaldi personen naar leeftijd, 2012 – 2020 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 2012
2013
2014
0-14 jaar
2015
15-24 jaar
2016
25-49 jaar
2017
50-64 jaar
2018
2019
2020
65 jaar e.o.
Bron: CBS (2022).
4.2 Demografische ontwikkelingen op wijkniveau De grootste wijken van Enschede in termen van aantal inwoners zijn Enschede-Zuid, Binnensingelgebied, Boswinkel-Stadsveld en Enschede-Noord. In deze wijken woont ongeveer twee derde van de inwoners van Enschede. Tabel 4.1: Gemeente Enschede. Bevolking en huishoudens per wijk, 2021 Wijken
Inwoners 2021
Huishoudens 2021
Binnensingelgebied
26.660
Hogeland - Velve
12.660
8%
6.050
8%
Boswinkel - Stadsveld
21.845
14%
10.920
14%
17%
16.300
20%
Twekkelerveld - T.H.T.
9.070
6%
4.880
6%
Enschede-Noord
19.950
13%
11.010
14%
Ribbelt - Stokhorst
8.705
5%
4.290
5%
Enschede-Zuid
33.830
21%
14.845
19%
305
<1%
120
<1%
16.715
10%
6.990
9%
Bedrijfsterreinen Enschede-West Glanerbrug en omgeving Landelijk gebied en kernen Gemeente Enschede
9.990
6%
4.125
5%
159.730
100%
79.530
100%
Bron: CBS (2022).
Bevolking Enschede is relatief jong, maar sommige wijken zijn vergrijsd In de gemeente Enschede is anno 2021 18% van de bevolking 65 jaar of ouder en is 45% is in de leeftijd tot 35 jaar. Enschede is daarmee een relatief jonge gemeente. In Nederland en in de provincie Overijssel
153.103 | Onderzoek Wonen
45
is 20% van de bevolking 65 jaar of ouder en 41% tot 35 jaar. In een aantal wijken wonen relatief veel ouderen, namelijk in Ribbelt-Stokhorst, het landelijk gebied en Enschede-Zuid. In deze wijken wonen juist relatief weinig jongeren (15 tot 25 jaar). Het aandeel 65-plussers is tussen 2010 en 2021 gestegen van 15% naar 18%. In de meer vergrijsde wijken (hierboven benoemd) en daarnaast in Glanerbrug en Boswinkel-Stadsveld is de groei van het aandeel 65plussers in een wijk het sterkst gegroeid. Figuur 4.5: Gemeente Enschede. Leeftijd bevolking per wijk, 2021 Binnensingelgebied
10%
24%
30%
19%
16%
Hogeland - Velve
16%
13%
26%
Boswinkel - Stadsveld
14%
17%
28%
26%
16%
Twekkelerveld - T.H.T.
13%
18%
28%
26%
16%
Enschede-Noord
12%
22%
23%
16%
Ribbelt - Stokhorst
15%
13%
24%
26%
23%
Enschede-Zuid
17%
13%
23%
27%
20%
Glanerbrug en omgeving
18%
13%
24%
Landelijk gebied en kernen
16%
11%
Gemeente Enschede
14%
16%
0% 0 tot 15 jaar
10%
20%
15 tot 25 jaar
27%
27%
29%
19%
16%
32% 26%
30%
18%
40%
25 tot 45 jaar
23% 25%
50%
60%
45 tot 65 jaar
70%
18% 80%
90%
100%
65 jaar of ouder
Bron: CBS (2022).
153.103 | Onderzoek Wonen
46
Figuur 4.6: Gemeente Enschede. Ontwikkeling bevolking, aandeel 65+ per wijk 2010-2021 Binnensingelgebied Hogeland - Velve Boswinkel - Stadsveld Twekkelerveld - T.H.T. Enschede-Noord Ribbelt - Stokhorst Enschede-Zuid Bedrijfsterreinen Enschede-West Glanerbrug en omgeving Landelijk gebied en kernen Gemeente Enschede 0%
5% 2010
10% 2016
15%
20%
25%
2021
Bron: CBS (2022).
Enschede kent veel alleenstaande huishoudens Bijna de helft van de huishoudens in de gemeente Enschede is alleenstaand. Ruim een kwart van de huishoudens in de gemeente bestaat uit paren zonder kinderen en ruim een kwart zijn gezinnen met kinderen. Ongeveer 20% van de gezinnen is een eenouderhuishouden. • In de wijken Binnensingelgebied, Enschede-Noord en Twekkelerveld wonen relatief gezien de meeste alleenstaanden. Hier wonen ook veel jonge huishoudens. • In Glanerbrug, Enschede-Zuid en het landelijk gebied (inclusief Eschmarkerveld) wonen relatief veel gezinnen met kinderen.
153.103 | Onderzoek Wonen
47
Figuur 4.7: Gemeente Enschede. Huishoudsamenstelling per wijk, 2021 Binnensingelgebied
63%
Hogeland - Velve
41%
Boswinkel - Stadsveld
45%
Twekkelerveld - T.H.T.
21% 27%
32%
27%
50%
Enschede-Noord
29%
25%
57%
Ribbelt - Stokhorst
30%
27%
Landelijk gebied en kernen
27%
36%
Eenpersoonshuishoudens
20%
36% 43%
46% 10%
30%
28%
Glanerbrug en omgeving
0%
21%
29%
36%
Gemeente Enschede
25% 22%
41%
Enschede-Zuid
16%
37% 26%
30%
40%
50%
Huishoudens zonder kinderen
60%
28% 70%
80%
90%
100%
Huishoudens met kinderen
Bron: CBS (2022).
Wijken hebben verschillende opbouw qua opleidingsniveau Bijna 30% van de inwoners van Enschede is laag opgeleid, ruim 40% is middelbaar opgeleid en bijna 30% is hoog opgeleid.12 De bevolkingssamenstelling naar opleidingsniveau in Enschede is redelijk vergelijkbaar met Nederland. In Nederland is 28% laag opgeleid, 41% middelbaar opgeleid en 31% hoger opgeleid. • In de wijken Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Zuid en Glanerbrug wonen relatief veel lager opgeleiden. • Relatief veel hoger opgeleiden wonen in Enschede-Noord, het landelijk gebied, Binnensingelgebied en Ribbelt-Stokhorst.
Enschede heeft relatief veel lage inkomens In de gemeente Enschede wonen relatief veel huishoudens met een lager inkomen. In Nederland heeft ongeveer 20% een inkomen tot € 17.900. In Enschede is dat 32%. Dat heeft mede te maken met een grote aantal studenten, die vaak een beperkt inkomen hebben. Ongeveer 70% heeft een inkomen lager dan modaal (circa € 37.000, prijspeil 2020), 16% heeft een inkomen van 1 tot 1,5 keer modaal en 12% van de huishoudens heeft een inkomen vanaf 1,5 keer modaal. In Nederland heeft 40% een bovenmodaal inkomen, in Enschede is dat 28%. • In het Binnensingelgebied, Enschede-Noord en Twekkelerveld wonen relatief veel huishoudens met een inkomen tot € 17.900. Deels gaat dit om studenten die vaak weinig inkomen hebben. • In het landelijk gebied (inclusief Eschmarkerveld) en de wijken Glanerbrug, Ribbelt-Stokhorst en Hogeland-Velve wonen relatief veel huishoudens met een inkomen vanaf 1,5 keer modaal. Hier wonen minder studenten, zijn meer koopwoningen en liggen huizenprijzen hoger, wat een selectie-effect heeft op de samenstelling van de wijk naar inkomen.
12 Laag: basisonderwijs, vmbo, mbo-1; Midden: havo, vwo, mbo-2, mbo-3, mbo-4; Hoog: hbo, wo.
153.103 | Onderzoek Wonen
48
Figuur 4.8: Gemeente Enschede. Opleidingsniveau bevolking per wijk, 2021 Binnensingelgebied
25%
41%
Hogeland - Velve
30%
Boswinkel - Stadsveld
33%
Twekkelerveld - T.H.T.
42%
22%
44%
21%
Ribbelt - Stokhorst
28%
45%
28%
Enschede-Noord
35%
28%
37%
43%
28%
40%
33%
Enschede-Zuid
33%
46%
21%
Glanerbrug en omgeving
33%
48%
19%
Landelijk gebied en kernen
23%
Gemeente Enschede
39%
29% 0%
10%
38% 43%
29%
20%
30%
40%
50%
60%
Laag
Middelbaar
Hoog
70%
80%
90%
100%
Bron: CBS (2022). Figuur 4.9: Gemeente Enschede. Inkomensverdeling huishoudens per wijk, 2020 Binnensingelgebied
45%
Hogeland - Velve
20%
26%
Boswinkel - Stadsveld
22%
33%
Twekkelerveld - T.H.T.
20% 23%
38%
Enschede-Noord 24%
Enschede-Zuid
26%
Glanerbrug en omgeving Landelijk gebied en kernen
18%
16%
10%
20%
30%
19%
40%
Onder €17.900
Tussen €17.900 en €26.800
Tussen €39.000 en €56.600
€56.600 of meer
15% 12%
25%
16% 33%
18%
50%
11%
19%
21% 21%
7%
13%
20%
18%
10%
14%
15%
21%
32%
0%
16%
21%
20%
8% 14%
18%
23%
13%
Gemeente Enschede
18%
21%
19%
11%
18%
23%
43%
Ribbelt - Stokhorst
15%
60%
16%
70%
80%
12%
90%
100%
Tussen €26.800 en €39.000
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
153.103 | Onderzoek Wonen
49
4.3 Ontwikkeling woningvoorraad op gemeenteniveau Aantal particuliere huurwoningen neemt sterk toe • De woningvoorraad van de gemeente Enschede is gegroeid van ruim 74.000 woningen in 2012 naar bijna 76.000 woningen in 2021. • Het aantal koopwoningen in de gemeente Enschede is tussen 2012 en 2021 toegenomen van ongeveer 35.500 woningen in 2012 naar ongeveer 36.500 woningen in 2021, een toename van ruim 1.000 woningen in 9 jaar (ruim 100 woningen per jaar). • Het aantal corporatiewoningen is in die periode licht gestegen van ongeveer 28.000 woningen in 2012 naar 28.250 woningen in 2021. In 2015 was het aantal corporatiewoningen het hoogst (ruim 30.300), om daarna licht te dalen. Het betreft in deze periode een administratieve aanpassing waardoor het lijkt dat er eerst groei en daarna afname is geweest maar feitelijk is de corporatievoorraad gelijk gebleven. • Het aantal particuliere huurwoningen is tussen 2012 en 2021 gestegen van bijna 8.900 naar ongeveer 11.150, een toename van ruim 25%. Deels gaat het om de verkoop van sociale huurwoningen. Andere ontwikkelingen die zorgden voor de toename van particuliere huurwoningen zijn nieuwbouw en het opkopen van koopwoningen door investeerders. Figuur 4.10: Gemeente Enschede. Ontwikkeling eigendom woningen (absoluut), 2012 – 2021 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 2012
2013
Koopwoning
2014
2015
Corporatiewoning
2016
2017
2018
2019
Particuliere huurwoning
2020
2021
Onbekend
Bron: CBS (2022).
WOZ-waarde koopwoningen sinds 2014 met ruim 50% gestegen De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Enschede is tussen 2014 en 2021 sterk gestegen van bijna € 193.000 in 2014 naar € 290.000 in 2021. Dit komt neer op een toename van ruim 50%. Dat is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde en iets hoger dan gemiddeld in Overijssel.
153.103 | Onderzoek Wonen
50
Figuur 4.11: Gemeente Enschede. Ontwikkeling WOZ-waarden koopwoningen 2014 – 2021 € 350.000 € 290.000
€ 300.000
€ 271.000 € 251.700 € 233.000
€ 250.000
€ 200.000
€ 192.800
€ 188.800
€ 193.900
2014
2015
2016
€ 201.200
€ 150.000
€ 100.000
€ 50.000
€0 2017
2018
2019
2020*
2021*
Bron: GBT (2022), CBS (2022). *2020 en 2021: voorlopige cijfers CBS.
Ontwikkeling huurprijzen corporaties en particuliere verhuurders In onderstaande tabellen is weergegeven in welke huurprijsklasse corporatiewoningen en particuliere huurwoningen zich bevinden in 2015 en in 2019. Hieruit is af te leiden hoe de beschikbaarheid van huurwoningen in verschillende prijsklassen zich heeft ontwikkeld. Huurprijsgrenzen 2022 Kwaliteitskortingsgrens: € 442,46 Lage aftoppingsgrens: € 633,25 Hoge aftoppingsgrens: € 678,66 Liberalisatiegrens: € 763,47 Kwaliteitskortingsgrens: Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het bedrag dat ieder huishouden met huurtoeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´. De basishuur is hoger naarmate het inkomen hoger is. Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt 100% vergoed door huurtoeslag. Daarboven is dat niet meer het geval. De kwaliteitskortingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld. Het deel van de huur boven de kwaliteitskortingsgrens wordt deels vergoed via de huurtoeslag. Daarbij is de aftoppingsgrens bepalend voor het percentage dat wordt vergoed. In de praktijk wordt er gewerkt met twee aftoppingsgrenzen. De eerste grens is voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. De tweede aftoppingsgrens is bedoeld voor huishoudens die bestaan uit drie of meer personen. Ieder jaar wordt de aftoppingsgrenzen bepaald door de overheid.
Voor huren boven de liberalisatiegrens is op dit moment geen huurtoeslag mogelijk.
153.103 | Onderzoek Wonen
51
Tussen 2015 en 2019 is het aantal corporatiewoningen met ruim 2.100 woningen afgenomen. • Voor een groot deel gaat het om woningen met een onbekende huurprijs. Van deze woningen is bij het CBS geen huurprijsklasse bekend. • Het aantal corporatiewoningen tot en met de kwaliteitskortingsgrens is met ruim 500 woningen afgenomen. Voor jongeren tot 23 jaar bepaalt de kwaliteitskortingsgrens of er recht op huurtoeslag is. • Het aantal corporatiewoningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens is tussen 2015 en 2019 met ruim 300 woningen toegenomen. • Het aantal door corporaties verhuurde woningen net onder de liberalisatiegrens en in de middenhuur is met respectievelijk 200 en 150 woningen afgenomen. In de dure huur is er sprake van een lichte toename. Tabel 4.2: Gemeente Enschede. Ontwikkeling bruto huurprijzen corporaties, 2015 – 2019 13/14 Huurprijsklasse
2015
2019
Verschil
(LMW)
(LMW)
(LMW)
Tot en met kwaliteitskortingsgrens
3.625
3.100
-525
Tussen kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens
14.905
15.225
+320
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
6.580
6.380
-200
Tussen liberalisatiegrens en €950
1.355
1.205
-150
100
140
+40
Boven €950 Onbekend
3.745
2.140
-1.605
Totaal
30.310
28.190
-2.120
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
Het aantal particuliere huurwoningen in Enschede is met bijna 2.300 woningen toegenomen. • De grootste toename is in de prijsklasse tussen de liberalisatiegrens en € 950 per maand. In deze klasse is het aantal particuliere huurwoningen met ruim 1.300 woningen toegenomen. Tegelijkertijd nam het aantal particuliere huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens af. Het verkopen van woningen door corporaties speelt hierbij een rol. In aanvulling daarop lijkt het erop dat particuliere verhuurders woningen hebben geliberaliseerd bij huurderswissel of op basis van een sociaal huurcontract nu een huurprijs vragen die boven de liberalisatiegrens ligt. 15 • In de huurprijsklasse vanaf € 950 per maand zijn er ruim 500 particuliere huurwoningen bijgekomen.
13
De bruto huur betreft de huurprijs verminderd met eventuele niet-subsidiabele servicekosten. Niet-subsidiabele servicekosten zijn kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privégebruik. Eventuele subsidiabele servicekosten zoals schoonmaakkosten voor gezamenlijke ruimtes zijn wel opgenomen in de bruto huur. 14 Tabel 2.2 toont de bruto huur van woningcorporaties. De streefhuur van corporaties verschilt op een aantal punten van de bruto huur. Onderstaande tabel toont het aantal woningen op basis van bruto huur (gegevens Lokale Monitor Wonen, data over 2019) en streefhuur (gegevens corporaties, data 2022). Huurprijsklasse Tot kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortings- tot aftoppingsgrens Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Liberalisatiegrens tot €950 Boven €950 Onbekend Totaal
Aantal woningen bruto huur (2019) 03.100 (11%) 15.225 (54%) 06.380 (23%) 01.205 (4%) 00.140 (0%) 02.140 (8%) 28.190 (100%)
Aantal woningen streefhuur (2022) 04.800 (17%) 12.910 (46%) 04.615 (17%) 03.885 (14%) 01.570 (6%) 00.010 (0%) 27.790 (100%)
15 Dit is toegestaan, mits de huurprijs jaarlijks met maximaal het wettelijk vastgestelde percentage is verhoogd.
153.103 | Onderzoek Wonen
52
• Het aantal particuliere huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is met bijna 400 woningen toegenomen, terwijl er in de prijsklasse tot de aftoppingsgrens 450 woningen zijn bijgekomen. Tabel 4.3: Gemeente Enschede. Ontwikkeling bruto huurprijzen particuliere verhuurders, 2015 – 2019 Huurprijsklasse
2015
2019
Verschil
Tot en met kwaliteitskortingsgrens
750
1.135
+385
Tussen kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens
3.020
3.470
+450
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
2.445
2.030
-415
Tussen liberalisatiegrens en €950
1.415
2.750
+1.335
355
890
+535
Boven €950 Onbekend Totaal
155
135
-20
8.140
10.410
+2.270
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
Per saldo is de gehele huurvoorraad licht gegroeid. • De sterkste groei in de huurvoorraad zit in de middenhuur (tot € 950 per maand) en dure huur. In deze segmenten zijn er 1.760 huurwoningen bijgekomen. Het vooral om particuliere huurwoningen. • Ook de voorraad huurwoningen tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens is toegenomen, met 770 woningen. • Ook is er een krimp van het aantal huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens. Vooral jongeren tot 23 jaar hebben belang bij voldoende woningen in deze huurprijscategorie. Deze groep heeft hierdoor minder mogelijkheden om een betaalbare woning te vinden. Tabel 4.4: Gemeente Enschede. Ontwikkeling huurprijzen gehele huurvoorraad, 2015 – 2019 Huurprijsklasse
2015
2019
Verschil
Tot en met kwaliteitskortingsgrens
4.375
4.235
-140
Tussen kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens
17.925
18.695
+770
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
9.025
8.410
-615
Tussen liberalisatiegrens en €950
2.770
3.955
+1.185
455
1.030
+575
Boven €950 Onbekend
3.900
2.275
-1.625
Totaal
38.450
38.600
+150
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
4.4 Ontwikkeling woningvoorraad op wijkniveau Wijken verschillen in aandeel koop- en huurwoningen De opbouw van het eigendom van woningen verschilt tussen de wijken in de gemeente Enschede. • In het landelijk gebied en de wijken Glanerbrug, Ribbelt-Stokhorst, Hogeland-Velve en Enschede-Zuid staan relatief veel koopwoningen. • In Twekkelerveld, Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Zuid en Binnensingelgebied staan naar verhouding veel corporatiewoningen. • In de wijken Binnensingelgebied en Enschede-Noord staan relatief veel particuliere huurwoningen.
153.103 | Onderzoek Wonen
53
Figuur 4.12: Gemeente Enschede. Verdeling eigendom per wijk, 2021 Binnensingelgebied
34%
41%
Hogeland - Velve
25%
57%
34%
9%
Boswinkel - Stadsveld
45%
43%
12%
Twekkelerveld - T.H.T.
42%
47%
11%
Enschede-Noord
41%
40%
Ribbelt - Stokhorst
18%
62%
Enschede-Zuid
27%
51%
Glanerbrug en omgeving
42% 64%
Landelijk gebied en kernen
7%
48% 0%
10%
Koopwoningen
20%
7% 28%
80%
Gemeente Enschede
11%
38% 30%
40%
Corporatiewoningen
50%
60%
70%
7% 14% 14%
80%
90%
100%
Particuliere huurwoningen
Bron: CBS (2022).
4.5 Energetische kwaliteit van de woningvoorraad De energetische kwaliteit van de woningvoorraad is van belang voor de betaalbaarheid van het wonen en de verduurzamingsopgave.16 In de gemeente Enschede heeft 20% van de woningen energielabel A, 17% energielabel B en 27% energielabel C. 36% van de woningen heeft energielabel D of slechter.
Corporaties duurzaamste woningen, particuliere verhuurders minst duurzaam • Woningcorporaties zijn het verst gevorderd met de verduurzaming van hun woningvoorraad. Een kwart van het corporatiebezit heeft energielabel D of slechter; 27% heeft energielabel A. • Het woningbezit van particuliere verhuurders heeft gemiddeld de slechtste energetische kwaliteit. Meer dan de helft van de woningen heeft energielabel D of slechter. Slechts 21% heeft label A of B. • De woningen van eigenaar-bewoners bevinden zich qua energetische kwaliteit tussen corporatiehuur en particuliere huur. 41% heeft een energielabel D of slechter en 32% heeft energielabel A of B.
16 Ongeveer 36% van de woningen heeft volgens de RVO nog geen definitief energielabel. Het gaat vooral om koopwoningen (84%
van de woningen zonder definitief label) en particuliere huurwoningen (16%). Voor de woningen zonder definitief energielabel is het voorlopige energielabel gebruikt. Mogelijk is er een lichte vertekening ten opzichte van een situatie waarin alle energielabels definitief vastgesteld zijn, maar het algemene beeld blijft gelijk.
153.103 | Onderzoek Wonen
54
Figuur 4.13: Gemeente Enschede. Energetische kwaliteit woningvoorraad naar eigendom, 2022
Corporatiehuur
27%
Particuliere huur
11%
Koopwoning
15%
Gemeente Enschede
18%
10%
25%
10%
11%
17%
20% 0%
30%
20%
14%
27%
17%
7%
27%
30%
A t/m A++++
14%
40% B
C
50%
60%
D
F
E
7%
10%
9%
10%
10%
9%
70%
80%
18%
15%
7% 90%
10% 100%
G
Bron: RVO (2022). Woningen in de wijken Enschede-Zuid en Glanerbrug hebben vaker dan gemiddeld energielabel A, B of C. In de wijken Hogeland-Velve en Twekkelerveld hebben relatief veel woningen energielabel D of slechter.
153.103 | Onderzoek Wonen
55
Figuur 4.14: Gemeente Enschede. Gemiddeld energielabel woningen op laag schaalniveau, 2022
Bron: RVO (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
56
4.6 Levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad Met het ouder worden van de bevolking van de gemeente Enschede neemt de behoefte aan levensloopgeschikte woningen de komende periode toe. De mogelijkheden die ouderen hebben om te verhuizen naar een geschikte woning zijn ook van groot belang voor de doorstroming op de woningmarkt. Op basis van de gemeentelijke WOZ-registratie is een quickscan gemaakt van de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een lichte functiebeperking. Deze zogenoemde ‘doorzonscan’ geeft inzicht in het aandeel woningen dat geschikt is voor mensen met een lichte functiebeperking, het aandeel woningen dat met een relatief beperkte investering geschikt is te maken en het aandeel dat niet geschikt is en dat ook niet eenvoudig geschikt te maken is. Het betreft nadrukkelijk een quickscan op basis van kenmerken van de woning en geen analyse van de plattegronden van individuele woningen.
Meer dan de helft van de koopwoningen is levensloopgeschikt te maken • Van de totale woningvoorraad van de gemeente Enschede is 34% geschikt, 31% is mogelijk geschikt te maken (potentieel geschikt) en 35% van de woningen is niet geschikt en ook niet geschikt te maken. • Veel huurwoningen van corporaties en particulieren zijn geschikt (58 respectievelijk 49%) en een klein deel is potentieel geschikt. • Een klein deel van de koopwoningen is geschikt (8%). Wel is meer dan de helft van de woningen geschikt te maken. Figuur 4.15: Gemeente Enschede. Levensloopgeschiktheid woningvoorraad naar eigendom, 2022
Corporatiehuur
58%
Koopwoning
8%
10%
54%
Particuliere huur
38%
49%
Gemeente Enschede
14%
34% 0%
32%
10%
20%
Geschikt
37%
31% 30%
40%
50%
Potentieel geschikt
35% 60%
70%
80%
90%
100%
Niet geschikt
Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022).
Er is ook in kaart gebracht hoe geschikte, potentieel geschikte en niet-geschikte woningen ruimtelijk verdeeld zijn over de gemeente. • In het Binnensingelgebied en Enschede-Noord staan naar verhouding veel geschikte woningen. In deze wijken staan relatief veel appartementen, die vaker geschikt zijn dan grondgebonden woningen. • In Glanerbrug, Enschede-Zuid en het landelijk gebied is naar verhouding de grootste potentie om de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad te verbeteren. Hier staan veel grondgebonden woningen. • In Hogeland-Velve, Twekkelerveld, Ribbelt-Stokhorst en Boswinkel-Stadsveld staan de meeste woningen die niet geschikt zijn te maken. Dit gaat vaak om oudere woningen.
153.103 | Onderzoek Wonen
57
Figuur 4.16: Gemeente Enschede. Aandeel levensloopgeschikte woningen op een laag schaalniveau, 2022
Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
58
Figuur 4.17: Gemeente Enschede. Aandeel potentieel levensloopgeschikte woningen op een laag schaalniveau, 2022
Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
59
5 Doorstroming op de Enschedese woningmarkt Dit hoofdstuk staat in het teken van doorstroming op de Enschedese woningmarkt. Eerst worden ontwikkelingen op de koopmarkt en de huurmarkt geschetst. Vervolgens worden verhuisbewegingen in beeld gebracht. Welke huishoudens trekt de gemeente aan en welke huishoudens vertrekken uit de gemeente?
5.1 Ontwikkelingen koopmarkt Aantal verkochte woningen vanaf 2015 sterk gestegen Tussen 2010 en 2021 is het jaarlijks aantal verkochte woningen in de gemeente Enschede ongeveer verdubbeld. Tussen 2010 en 2013 werden er jaarlijks ongeveer 1.000 woningen verkocht, waarvan gemiddeld 300 tot 400 nieuwbouw. In de periode 2017-2021 gaat het om ongeveer 2.000 woningen per jaar, waarvan gemiddeld 400 tot 500 nieuwbouw. Het aantal verkochte bestaande woningen is daarmee verdubbeld. Figuur 5.1: Gemeente Enschede. Aantal verkochte woningen, 2010 – 2021 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: woningmarktcijfers.nl.
Minder goedkope koopwoningen aangeboden door prijsstijgingen Zoals eerder besproken is de gemiddelde WOZ-waarde sterk gestegen in de afgelopen jaren. Ook in het aantal verkochte woningen per prijsklasse is een opwaartse trend zichtbaar: er werden in 2021 minder woningen tot € 200.000 verkocht en juist meer woningen vanaf € 200.000 in elke prijsklasse. Door prijsstijgingen worden er minder woningen in de lagere prijssegmenten aangeboden.
153.103 | Onderzoek Wonen
60
Tabel 5.1: Gemeente Enschede. Verkochte woningen naar prijsklasse, 2019 – 2021 Koopsomklasse 2019 2020 < € 100.000 24 19 € 100.000 - € 200.000 941 965 € 200.000 - € 300.000 565 606 € 300.000 - € 400.000 218 272 € 400.000 - € 500.000 65 115 > € 500.000 89 94 Totaal 1.902 2.071
2021 11 497 775 347 158 162 1.950
2019-2021 -13 -444 +210 +129 +93 +73 +48
Bron: woningmarktcijfers.nl.
• Tussenwoningen worden het meest verkocht in de gemeente Enschede. In de woningvoorraad is dit woningtype ook de grootste categorie. Het aantal verkochte tussenwoningen is gestegen van minder dan 400 in 2010 naar bijna 700 in 2021. • Ook andere grondgebonden woningtypen worden anno 2021 vaker verkocht dan in 2010, maar dat gaat om kleinere aantallen. Wel is het aantal verkochte vrijstaande woningen verdubbeld van ongeveer 100 naar ongeveer 200. • Het aantal verkochte appartementen fluctueert tussen 2010 en 2021. Bij de piek in 2017 ging het om ongeveer 400 appartementen. De bandbreedte zit tussen de 150 en 400 verkochte appartementen per jaar. Figuur 5.2: Gemeente Enschede. Verkochte woningen naar woningtype, 2010 – 2021 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tussenwoningen
Hoekwoningen
Vrijstaand
Appartementen
2017
2018
2019
2020
2021
2/1 Kapwoningen
Bron: woningmarktcijfers.nl.
Vanaf 2016 sterk stijgende prijzen De gemiddelde koopsom is in de gemeente Enschede gestegen van ongeveer € 178.000 in 2010 naar ongeveer € 293.000 in 2021. Vanaf 2016/2017 is een sterke stijging ingezet. Op regionaal, provinciaal en landelijk niveau was dezelfde trend zichtbaar. De gemiddelde koopsom ligt in Enschede iets lager dan in Twente en de provincie en ook lager dan landelijk.
153.103 | Onderzoek Wonen
61
Figuur 5.3: Gemeente Enschede. Gemiddelde koopsom, 2010 – 2021 €450.000 €400.000 €350.000 €300.000 €250.000 €200.000 €150.000 €100.000 €50.000 €2010
2011
2012
2013
Enschede
2014
2015
Twente
2016
2017
Overijssel
2018
2019
2020
2021
Nederland
Bron: woningmarktcijfers.nl.
Vooral vrijstaande woningen zijn duurder geworden De gemiddelde koopsom in Enschede is gestegen voor alle woningtypen. De gemiddelde koopsom van vrijstaande woningen is in absolute zin veel sterker gestegen dan bij andere woningtypen. Het aanbod van vrijstaande woningen is kleiner vergeleken met andere woningtypen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect, zeker in een woningmarkt waar er ook veel vraag is in het duurdere segment. Figuur 5.4: Gemeente Enschede. Gemiddelde koopsom naar woningtype, 2010 – 2021 €600.000
€500.000
€400.000
€300.000
€200.000
€100.000
€2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tussenwoningen
Hoekwoningen
Vrijstaand
Appartementen
2017
2018
2019
2020
2021
2/1 Kapwoningen
Bron: woningmarktcijfers.nl.
153.103 | Onderzoek Wonen
62
In relatieve zin is de gemiddelde koopsom met 65% gestegen tussen 2010 en 2021. De sterkste stijging vond plaats bij appartementen en tussenwoningen. In absolute zin hadden en hebben deze woningtypen gemiddeld de laagste koopsom. Omdat huizenprijzen sterker stijgen dan de inkomens wordt de vraag naar goedkope en betaalbare woningen groter. Daardoor stijgen de prijzen van goedkopere koopwoningen harder en verdwijnt het aanbod in de goedkopere segmenten. Tabel 5.2: Gemeente Enschede. Gemiddelde koopsom naar woningtype, 2010 – 2021 Woningtype
2010
2021
Stijging
Tussenwoningen
€ 154.317
€ 261.374
+69%
Hoekwoningen
€ 173.092
€ 278.442
+61%
2/1 Kap
€ 171.902
€ 278.930
+62%
Vrijstaand
€ 363.043
€ 545.027
+50%
Appartementen
€ 131.900
€ 236.944
+80%
Gemiddeld
€ 177.524
€ 293.478
+65%
Bron: woningmarktcijfers.nl.
5.2 Ontwikkelingen huurmarkt De druk op de huurmarkt wordt in beeld gebracht aan de hand van verschillende indicatoren: de mutatieontwikkeling van de mutatiegraad, het aantal verhuringen (ook naar prijsklasse), het gemiddeld aantal zoekdagen en het gemiddeld aantal reacties.
Mutatiegraad corporatiehuur daalt, die van particuliere huur neemt toe Vanaf 2015 is een dalende mutatiegraad van corporaties zichtbaar. Tegelijkertijd steeg de mutatiegraad in de particuliere huur. Mogelijk heeft dat laatste te maken met de introductie van generieke tijdelijke huurcontracten in de Wet doorstroming huurmarkt 2015, die per 1 juli 2016 van kracht is. Hierdoor is het aantal mutaties in de particuliere huursector landelijk sterk gestegen. Vermoedelijk is dat ook het geval in Enschede. Figuur 5.5: Gemeente Enschede. Mutatiegraad in de huursector, 2014 – 2019 30 25 20 15 10 5 0 2014
2015
2016
corporatiewoning
2017
2018
2019
particuliere huurwoning
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
153.103 | Onderzoek Wonen
63
Mutatiegraad daalt vooral boven aftoppingsgrens Voor de corporatiesector is ook de mutatiegraad per huurprijsklasse bekend. De mutatiegraad tot de kwaliteitskortingsgrens is sterk gestegen. De mutatiegraad tussen de aftoppings- en de liberalisatiegrens is juist sterk gedaald. Dat geldt in mindere mate in de middenhuur. De dalende mutatiegraad komt vooral voor de rekening van woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Dat kan wijzen op stokkende doorstroming naar (particuliere) middenhuur en koop door stijgende prijzen in deze sectoren. Figuur 5.6: Gemeente Enschede. Mutatiegraad corporatiesector naar huurprijs, 2014 – 2019 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Tot en met kwaliteitskortingsgrens
Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens
Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
Tussen liberalisatiegrens en €950
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
Mutatiegraad corporatiehuur daalt in bijna alle wijken De Lokale Monitor Wonen biedt ook inzicht in de mutatiegraad van de corporatiehuur en particuliere huur per wijk. Alleen in Enschede-Noord is de mutatiegraad (iets) toegenomen tussen 2014 en 2019. Waarschijnlijk gaat dat om studenten die vaker verhuizen dan andere groepen. In alle andere wijken is de mutatiegraad afgenomen, het meest in Ribbelt-Stokhorst, Boswinkel-Stadsveld, Hogeland-Velve en Twekkelerveld. Tabel 5.3: Gemeente Enschede. Mutatiegraad corporatiesector per wijk, 2014 – 2019 2014
2019
Verschil
Binnensingelgebied
14,4%
11,1%
-3,3%
Hogeland - Velve
12,8%
6,9%
-5,9%
Boswinkel - Stadsveld
17,5%
10,9%
-6,6%
Twekkelerveld - T.H.T.
15,7%
10,9%
-4,8%
Enschede-Noord
14,3%
16,6%
+2,3%
Ribbelt - Stokhorst
20,2%
8,4%
-11,8%
Enschede-Zuid
10,7%
7,5%
-3,2%
Glanerbrug e.o.
10,0%
8,8%
-1,2%
Landelijk gebied
-
-
-
12,5%
9,8%
-2,7%
Gemeente Enschede Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
153.103 | Onderzoek Wonen
64
Mutatiegraad particuliere huur stijgt in bijna alle wijken In de particuliere huur is de mutatiegraad tussen 2014 en 2019 in bijna alle wijken toegenomen, behalve in Ribbelt-Stokhorst. De sterkste stijging vond plaats in Enschede-Noord waar veel studenten wonen. Ook in het Binnensingelgebied en Boswinkel-Stadsveld nam de mutatiegraad in de particuliere huur sterk toe. Tabel 5.4: Gemeente Enschede. Mutatiegraad particuliere huur per wijk, 2014 – 2019 2014
2019
Verschil
Binnensingelgebied
24,1%
28,8%
+4,7%
Hogeland - Velve
24,5%
27,7%
+3,2%
Boswinkel - Stadsveld
24,2%
28,3%
+4,1%
Twekkelerveld - T.H.T.
20,6%
22,9%
+2,3%
Enschede-Noord
27,6%
42,1%
+14,5%
Ribbelt - Stokhorst
23,7%
20,7%
-3,0%
Enschede-Zuid
20,3%
21,8%
+1,5%
Glanerbrug e.o.
24,1%
27,7%
+3,6%
Landelijk gebied Gemeente Enschede
-
-
-
23,8%
26,1%
+2,3%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2022).
Aantal verhuringen door corporaties afgenomen Allereerst valt op dat het aantal verhuringen door corporaties is afgenomen tussen 2019 en 2021. Er kwamen dus steeds minder corporatiehuurwoningen beschikbaar. Domijn en de Woonplaats verhuurden in 2019 ruim 1.800 woningen. In 2021 verhuurden deze corporaties ongeveer 1.000 woningen. Figuur 5.7: Gemeente Enschede. Aantal verhuringen door corporaties, 2019 – 2021* 2.500 2.000 1.500
467 344 829 662
1.000
474 500
1.000
854
529
0 2019
2020 Domijn
De Woonplaats
2021 Ons Huis
Bron: Woningcorporaties Domijn, De Woonplaats, Ons Huis (2022), bewerking Companen. *Ons Huis: over 2021 nog geen gegevens bekend
153.103 | Onderzoek Wonen
65
Steeds meer verhuringen tot de 1e aftoppingsgrens • De meeste verhuringen door Domijn vinden plaats in de prijsklasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. Dit is mede een effect van passend toewijzen. • Het aandeel verhuringen tot de kwaliteitskortingsgrens is bij Domijn iets afgenomen. • Boven de aftoppingsgrenzen wordt er beperkt verhuurd door Domijn. Figuur 5.8: Gemeente Enschede. Huurprijsklassen verhuringen Domijn, 2019 – 2021* 100% 90% 80%
6% 6%
8% 11%
6% 11%
15%
70% 60% 50% 40%
65%
61%
72%
30% 20% 10%
14%
12%
11%
2019
2020
2021
0%
tot kwaliteitsgrens
1e aftoppingsgrens
2e aftoppingsgrens
liberalisatiegrens
vrije sector
Bron: Woningcorporaties Domijn (2022), bewerking Companen. *Ons Huis: over 2021 nog geen gegevens bekend; De Woonplaats: geen specificatie naar huurprijsklasse bekend
Gemiddeld aantal zoekdagen is toegenomen Het gemiddeld aantal zoekdagen is gestegen tussen 2019 en 2021. Dit betekent dat woningzoekenden meer tijd nodig hebben om een woning te vinden. Dit wijst op een toenemende druk op corporatiehuur. Het gemiddeld aantal zoekdagen ligt bij Domijn hoger dan bij De Woonplaats en Ons Huis. Dat kan te maken hebben met de doelgroepen waarop corporaties zich richten. Domijn heeft specifiek aandacht voor de positie van jongeren en starters, terwijl De Woonplaats en Ons Huis naast het reguliere bezit ook zorgwoningen verhuren die vaak aan ouderen worden verhuurd. De doelgroep voor zorgwoningen is kleiner dan de gehele doelgroep van corporatiehuur, waardoor woningzoekenden die hiervoor in aanmerking komen gemiddeld minder zoekdagen nodig hebben.
153.103 | Onderzoek Wonen
66
Figuur 5.9: Gemeente Enschede. Gemiddeld aantal zoekdagen, 2019 – 2021 315 267
256
224 193
207
163
156
138
Domijn
226
203 215
De Woonplaats 2019
Ons Huis 2020
Gemiddeld
2021
Bron: Woningcorporaties Domijn, De Woonplaats, Ons Huis (2022).
Gemiddeld aantal reacties op sociale huur neemt toe Uit het jaarverslag van Domijn blijkt dat het gemiddeld aantal reacties per regulier verhuurde woning sterk is gestegen tussen 2016 en 2021. In 2016 reageerden gemiddeld bijna 120 woningenzoekenden op een te huur aangeboden woning. In 2019 waren er gemiddeld meer dan 200 reacties. In 2021 is het gemiddeld aantal reacties opgelopen naar bijna 350. Op elke aangeboden woning wordt in 2021 door bijna drie keer zoveel woningzoekenden gereageerd dan vijf jaar eerder. Dit wordt mede verklaard door gestegen druk op de corporatiehuur alsook het voor de corporatiedoelgroep minder betaalbaar worden van particuliere huurwoningen en koopwoningen. Figuur 5.10: Gemeente Enschede, Haaksbergen en Losser. Gemiddeld aantal reacties per corporatiewoning Domijn, 2016 – 2021 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: Jaarverslag Domijn (2021). Het betreft het hele werkgebied van Domijn: Enschede, Haaksbergen en Losser.
153.103 | Onderzoek Wonen
67
5.3 Verhuisbewegingen Verhuisbewegingen op gemeenteniveau Jaarlijks verhuizen er tussen de 7.000 en 8.000 huishoudens binnen de gemeente Enschede. Daarnaast vestigden zich ruim 3.500 huishoudens per jaar in Enschede en vertrekken er ongeveer 3.000 huishoudens uit Enschede naar een andere gemeente. Zowel het aantal binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers vertoont een opwaartse trend. Er wordt dus steeds iets meer verhuisd binnen, van en naar de gemeente Enschede. Figuur 5.11: Gemeente Enschede. Ontwikkeling aantal verhuizende huishoudens naar type, 2010 – 2020 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 2010
2011
2012
2013
2014
Binnenverhuizers
2015
2016
Vestigers
2017
2018
2019
2020
Vertrekkers
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Binnensingelgebied, Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord en Enschede-Zuid in trek bij eigen inwoners én vestigers • Een groot deel van de verhuizende huishoudens binnen de gemeente verhuist binnen de wijk. • Er is vanuit alle wijken een trek naar het Binnensingelgebied en in beperktere mate naar BoswinkelStadsveld en Enschede-Noord. Voor een belangrijk deel gaat het om studenten. • Relatief gezien vertrekken er veel huishoudens uit Twekkelerveld, Enschede-Noord en het landelijk gebied naar een andere gemeente. Binnenlandse vestigers van buiten de gemeente gaan relatief vaak in het Binnensingelgebied, Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord en Enschede-Zuid wonen. In het Binnensingelgebied gaat het vooral om particuliere huur, in Boswinkel-Stadsveld en Enschede-Noord om zowel corporatiehuur als particuliere huur en in Enschede-Zuid gaat het om alle marktsegmenten, waarvan corporatiehuur de grootste categorie is.
153.103 | Onderzoek Wonen
68
Tabel 5.5: Gemeente Enschede. Verhuisbewegingen vanuit wijken, 2010 – 2020 Naar ->
Hogeland Velve
Boswinkel Stadsveld
Twekkelerv eld - T.H.T.
EnschedeNoord
RibbeltStokhorst
EnschedeZuid
Glanerbrug e.o.
Landelijk gebied
Vertrek uit Enschede
Totaal
Binnensingel-gebied 30% 5% Hogeland - Velve 21% 14% Boswinkel - Stadsveld 17% 4% Twekkelerveld - T.H.T. 16% 3% Enschede-Noord 18% 3% Ribbelt-Stokhorst 18% 7% Enschede-Zuid 15% 4% Glanerbrug e.o. 13% 5% Landelijk gebied 12% 3% Totaal 20% 5% Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
10% 10% 21% 11% 8% 7% 12% 7% 6% 11%
4% 4% 5% 14% 7% 3% 3% 3% 2% 5%
10% 7% 7% 10% 23% 11% 5% 5% 8% 10%
3% 4% 2% 3% 3% 13% 2% 3% 2% 3%
7% 9% 12% 6% 4% 7% 30% 8% 6% 11%
3% 5% 3% 3% 2% 4% 4% 30% 3% 5%
1% 2% 2% 1% 2% 2% 2% 3% 20% 2%
28% 24% 25% 31% 30% 28% 24% 24% 38% 27%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Van ↓
Binnensingelgebied
Tabel 5.6: Gemeente Enschede. Verhuisbewegingen binnenlandse vestigers naar wijken, 2010 – 2020 Van -> Naar ↓
Vestiging Enschede
Binnensingel-gebied 34% Hogeland - Velve 5% Boswinkel - Stadsveld 15% Twekkelerveld - T.H.T. 7% Enschede-Noord 19% Ribbelt-Stokhorst 4% Enschede-Zuid 10% Glanerbrug e.o. 4% Landelijk gebied 3% Totaal 100% Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
69
Veel vestigers komen uit de regio Huishoudens die zich vestigen in de gemeente Enschede komen vaak uit de regio. De meeste vestigers komen uit Hengelo, Almelo, Losser en Haaksbergen. Bij de vertrekkende huishoudens valt op dat er veel vertrek is naar grotere (studenten)steden zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen. De grootste groep vertrekkers verhuist naar Hengelo. Tabel 5.7: Gemeente Enschede. Top 10 gemeenten meeste vestiging en vertrek in/uit Enschede, 2010 – 2020 Herkomstgemeente vestigers Bestemmingsgemeente vertrekkers Hengelo (3.825 huishoudens) Hengelo (3.955 huishoudens) Almelo (1.800) Amsterdam (1.945) Losser (1.495) Utrecht (1.915) Haaksbergen (1.385) Groningen (1.525) Groningen (1.255) Losser (1.370) Oldenzaal (1.080) Almelo (1.140) Deventer (1.015) Haaksbergen (1.125) Amsterdam (910) Deventer (945) Berkelland (885) 's-Gravenhage (870) Hof van Twente (715) Oldenzaal (825) Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Het verschil tussen hoeveel mensen zich vanuit een andere gemeente in Enschede vestigen en hoeveel mensen er vanuit Enschede naar die andere gemeente vertrekken, heet het vestigingssaldo. Bij een positief vestigingssaldo komen er uit een andere gemeente meer mensen in Enschede wonen dan dat er mensen vanuit Enschede naar die gemeente verhuizen. In onderstaande tabel staat met welke gemeenten Enschede de hoogste en laagste vestigingssaldi heeft. Per saldo trekt de gemeente Enschede vestigers aan uit Almelo, Berkelland en Hof van Twente. Enschede ‘verliest’ vooral huishoudens aan de grotere (en vaak studenten-) steden Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven. Tabel 5.8: Gemeente Enschede. Gemeenten met hoogste en laagste vestigingssaldo met Enschede, 2010 – 2020 Gemeenten hoogste/laagste saldi Vestigingssaldo Almelo +660 Berkelland +520 Hof van Twente +325 Doetinchem +275 Oost Gelre +270 […..] […..] Eindhoven -400 Rotterdam -445 ’s-Gravenhage -460 Amsterdam -1.035 Utrecht -1.425 Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Profiel verhuizende huishoudens In deze paragraaf worden kenmerken van verhuizende huishoudens beschreven. Dit geeft inzicht in welke groepen de gemeente Enschede aantrekt (of juist niet) en welke trends hierbij zichtbaar zijn. • Veel verhuizers zijn kleine huishoudens tot 35 jaar. Per saldo zijn er in deze categorie meer vestigers dan vertrekkers. Ook verhuist deze groep relatief vaak binnen de gemeente. Dat is een logisch beeld voor een stad met een grote studentenpopulatie.
153.103 | Onderzoek Wonen
1
• Kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar en gezinnen vertrekken naar verhouding meer dan dat zij zich vestigen in de gemeente Enschede. Dit patroon past bij het fenomeen ‘de stedelijke roltrap’, waarbij jongere huishoudens zich vestigen in de stad en in de fase van of richting gezinsvorming meer naar de buitenwijken en buiten de stad wordt verhuisd. • Kleine huishoudens in de leeftijd vanaf 55 jaar verhuizen in beperkte mate. Dat geldt ook voor verhuizingen binnen de gemeente. Figuur 5.12: Gemeente Enschede. Profiel verhuizende huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020
Binnenverhuizers
55%
15%
Vestigers
4%
76%
Vertrekkers
10%
69%
0%
10%
20%
30%
19%
12%
40%
50%
60%
70%
8%
12%
80%
90%
100%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1-2 phh ouder dan 75 jaar
gezin
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Vooral lage en hoge inkomens verhuizen Vooral huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens en huishoudens met een inkomen vanaf € 75.000 verhuizen veel binnen, van en naar de gemeente Enschede. 17 • De hoogste inkomens zijn sterk vertegenwoordigd bij de vestigers, terwijl huishoudens met de laagste inkomens sterker vertegenwoordigd zijn onder de vertrekkers. Dit betekent dat er door binnenlandse migratie er relatief meer hogere inkomens in Enschede komen wonen. Huishoudens met een laag inkomen verhuizen vaak naar een andere sociale huurwoning of hebben een afbetaalde koopwoning die zij verzilveren. • Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens verhuizen vaker binnen de gemeente dan hogere inkomens. • In de trendanalyse (figuren 3.14 en 3.15) is zichtbaar dat het aantal zich vestigende huishoudens met een hoog inkomen is toegenomen tussen 2010 en 2020, terwijl het aantal vestigers met een laag inkomen is afgenomen. Tegelijkertijd is het vertrek van lagere inkomens uit Enschede afgenomen en is het vertrek van de hoogste inkomens juist toegenomen. De hoogste inkomens hebben op een woningmarkt onder druk nog steeds voldoende mogelijkheden om door te verhuizen, terwijl dat voor lagere inkomens juist steeds moeilijker lijkt te worden.
17 Van buitenlandse vestigers die voor het eerst een woning betrekken, is het inkomen niet bekend bij het CBS. Deze groep is
daarom niet meegenomen in de analyse. Zodra buitenlandse vestigers doorverhuizen binnen Nederland is hun inkomen wel bekend omdat zij dan als binnenlandse verhuizer worden geregistreerd.
153.103 | Onderzoek Wonen
2
De gemeente Enschede is relatief jong en kent naar verhouding veel lagere inkomens. Jongeren, en in het bijzonder studenten, verhuizen relatief vaak omdat zij zich nog niet ergens gesetteld hebben met (vast) werk, een (vaste) relatie of anderszins een vast netwerk. Jongeren zijn hierdoor minder gebonden aan een bepaalde plek en hebben daardoor minder restricties om te verhuizen. Huishoudens met een hoger inkomen hebben minder of geen financiële restricties om te verhuizen. Hun mogelijkheden op de woningmarkt zijn gunstig ten opzichte van lage en middeninkomens. Huishoudens met een middeninkomen (1 tot 1,5 keer modaal) hebben een moeilijke uitgangspositie. Deze groep verhuist naar verhouding minder dan lage en hoge inkomens. Zij verdienen teveel om in aanmerking te komen voor corporatiehuur en vaak te weinig om een woning te kopen. Dat geldt zeker in de huidige markt met hoge huizenprijzen. De prijzen in de vrije sector zijn sterk gestegen, waardoor middeninkomens in deze sector een hoge huurquote hebben. Hierdoor zijn de mogelijkheden om te kunnen sparen beperkt. Dit heeft gevolgen voor hun mogelijkheden om op termijn een woning te kunnen kopen. Figuur 5.13: Gemeente Enschede. Profiel verhuizende huishoudens naar huishoudinkomen, 2010 – 2020
Binnenverhuizers
44%
Vestigers
30%
Vertrekkers
4%
40%
0% <HT
7%
10%
HT - € 39.055
20%
6%
6%
30%
€ 39.055 - € 43.574
40%
10%
12%
10%
25%
47%
9%
50%
12%
60%
€ 43.574 - € 55.000
29%
70%
80%
€ 55.000 - € 75.000
90%
100%
> € 75.000
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
3
Figuur 5.14: Gemeente Enschede. Ontwikkeling vestiging naar huishoudinkomen, 2010 – 2020 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
<HT
HT - € 39.055
€ 39.055 - € 43.574
€ 43.574 - € 55.000
€ 55.000 - €75.000
> € 75.000
2020
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen. Figuur 5.15: Gemeente Enschede. Ontwikkeling vertrek naar huishoudinkomen, 2010 – 2020 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
<HT
HT - € 39.055
€ 39.055 - € 43.574
€ 43.574 - € 55.000
€ 55.000 - €75.000
> € 75.000
2020
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Hoger opgeleiden vertrekken uit de gemeente • Hoger opgeleiden vertrekken meer uit Enschede dan dat zij zich vestigen. Dit patroon hangt samen met de aanwezigheid van de TU. Studenten verhuizen als middelbaar opgeleide naar de gemeente (zij hebben dan nog geen bachelor- of masterdiploma) en verlaten als afgestudeerde hoger opgeleide de stad. In het licht van de doelstelling van Enschede om talent voor de stad te behouden, is het zaak een deel van de afgestudeerden aan Enschede te binden (zie ook hoofdstuk 4).
153.103 | Onderzoek Wonen
4
• Lager opgeleiden verhuizen naar verhouding vaker binnen de gemeente dan dat zij in de gemeente komen wonen of uit de gemeente vertrekken. Figuur 5.16: Gemeente Enschede. Profiel verhuizende huishoudens naar opleidingsniveau, 2010 – 2020
Binnenverhuizers
27%
Vestigers
15%
Vertrekkers
16%
0%
10%
48%
25%
61%
24%
41%
20%
laag opgeleid
30%
40%
43%
50%
middelbaar opgeleid
60%
70%
80%
90%
100%
hoog opgeleid
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Betrokken en achtergelaten woningen Welke woningen worden door de verschillende huishoudens betrokken en achtergelaten bij verhuizing? Dit zegt iets over de voorkeuren en mogelijkheden van verschillende groepen. • Ruim 40% van de betrokken woningen door binnenverhuizers en vestigers is een sociale huurwoning, dat gaat vooral om appartementen. Oudere huishoudens betrekken vaker een sociale huurwoning dan jongere huishoudens. Waarschijnlijk heeft dat te maken met het bestemmen van een deel van corporatievoorraad voor senioren. • Een derde van de betrokken woningen is een particuliere huurwoning. Jonge huishoudens betrekken vaker een particuliere huurwoning dan andere huishoudens. Met de hogere mutatiegraad verhuist deze groep relatief vaak. • Ongeveer 20% van de betrokken woningen is een grondgebonden koopwoning. Deze worden vooral betrokken door gezinnen en huishoudens zonder kinderen tussen de 35 en 55 jaar. • Vier procent van de betrokken woningen is een koopappartement. Deze zijn vooral in trek bij huishoudens zonder kinderen tussen 55 en 75 jaar.
153.103 | Onderzoek Wonen
5
Figuur 5.17: Gemeente Enschede. Betrokken woning binnenverhuizers en vestigers naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020 1-2 phh tot 35 jaar
10%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
13%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
17%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar
30%
20%
30%
13% 37%
12%
48%
7%
56%
gezin
29%
totaal
16%
14% 0%
10%
29% 20%
30%
22% 13% 9% 5%
11%
16%
10% 5%
12%
10%
7%
9%
6%
10%
26% 11%
22%
16% 40%
8%
11% 5%
50%
17% 60%
70%
15% 13% 80%
7% 90%
Huur grondgebonden sociaal
Huurappartement sociaal
Huur grondgebonden vrije sector
Huurappartement vrije sector
Koop rijwoning
Koop 2-1 kap/vrijstaand
100%
Koopappartement
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
• Bij de achtergelaten woningen zijn gemiddeld over alle doelgroepen ongeveer dezelfde patronen te zien: ruim 40% sociale huur, een derde particuliere huur, ruim 20% grondgebonden koop en 3% koopappartementen. • Huishoudens van 75 jaar en ouder vertrekken vaker dan gemiddeld uit een sociale huurwoning.18 Voor alle andere groepen ligt het rond het gemiddelde. • Jonge huishoudens tot 35 jaar verlaten vaker dan andere huishoudens een particuliere huurwoning. Hierbij speelt mogelijk de hogere omloopsnelheid in de particuliere huur door onder meer generieke tijdelijke huurcontracten. • Met name gezinnen en huishoudens zonder kinderen vanaf 55 jaar laten vaker een grondgebonden koopwoning achter.
18 Het gaat hier om doorverhuizingen, niet om het verlaten van een woning vanwege overlijden.
153.103 | Onderzoek Wonen
6
Figuur 5.18: Gemeente Enschede. Achtergelaten woning binnenverhuizers en vertrekkers naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020 1-2 phh tot 35 jaar
9%
33%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
14%
26%
14%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
16%
24%
11%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
15%
23%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
18%
gezin
18%
totaal
10%
8%
20%
20%
30%
15% 8%
12%
40%
50%
18%
10% 5%
21%
8%
16% 17%
17%
7%
16%
7% 3%
24%
7%
28%
25%
6%
31%
13% 0%
20%
14%
26% 17% 60%
70%
6% 5%
14% 15%
8%
80%
90%
Huur grondgebonden sociaal
Huurappartement sociaal
Huur grondgebonden vrije sector
Huurappartement vrije sector
Koop rijwoning
Koop 2-1 kap/vrijstaand
100%
Koopappartement
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Betrokken woningen door vertrekkers uit de gemeente Welke woningen worden er betrokken door huishoudens die de gemeente verlaten? Dat zegt deels iets over de vraag van huishoudens die niet in Enschede gerealiseerd kon worden. Tegelijkertijd zijn er ook andere motieven om een woning buiten Enschede te betrekken, zoals verandering van baan of dichter bij familie of vrienden wonen. Onderstaande grafiek moet daarom niet overgeïnterpreteerd worden. • Ongeveer een kwart van de woningen die vertrekkers betrekken is een sociale huurwoning, 45% is een particuliere huurwoning, ongeveer een kwart is een grondgebonden koopwoning en 7% is een koopappartement. • Opvallend is dat het bij vertrek uit de gemeente minder vaak om een sociale huurwoning gaat en juist vaker om een particuliere huurwoning. Met name huishoudens tot 35 jaar betrekken een particuliere huurwoning. Mogelijk vindt een deel van deze groep geen (betaalbare) particuliere huurwoning of koopwoning binnen de gemeente.
153.103 | Onderzoek Wonen
7
Figuur 5.19: Gemeente Enschede. Betrokken woning door vertrekkers naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020 1-2 phh tot 35 jaar
6%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
15%
11%
16% 16%
16%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
16%
17%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
13%
25%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
10%
gezin 9% 0%
13% 10%
12% 15%
10%
20%
15%
16% 30%
12%
17%
39% 22%
totaal
37% 18%
11%
7%
15%
13%
8%
21%
8%
13%
13%
14%
11%
6%
22%
7%
12%
8%
22%
29% 40%
6%
50%
60%
18% 14%
70%
80%
10%
7%
90%
100%
Huur grondgebonden sociaal
Huurappartement sociaal
Huur grondgebonden vrije sector
Huurappartement vrije sector
Koop rijwoning
Koop 2-1 kap/vrijstaand
Koopappartement
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
Betrokken en achtergelaten wijken Welke wijken worden bij verhuizing door de verschillende huishoudens betrokken? • Bijna 30% van de huishoudens vestigt zich in het Binnensingelgebied. Daarnaast wordt er veel verhuisd naar Enschede-Noord, Boswinkel-Stadsveld en Glanerbrug. • Hoe jonger het huishouden, des te groter de kans op verhuizing naar Binnensingelgebied. Daarnaast verhuizen jongeren relatief veel naar Enschede-Noord. • Hoe ouder het huishouden, des de groter de voorkeur om te verhuizen naar Enschede-Zuid. • Gezinnen met kinderen verhuizen relatief veel naar Glanerbrug. • Verder zijn er beperkte verschillen in betrokken wijk tussen huishoudens. Welke wijken worden bij verhuizing door de verschillende huishoudens achtergelaten? • Jonge huishoudens vertrekken relatief vaak uit het Binnensingelgebied en Enschede-Noord. Deze groep betrekt ook vaker dan andere groepen deze wijken. Er wordt relatief veel verhuisd binnen deze wijken. Dit heeft mede te maken met de hoge mutatiegraad in de particuliere huursector, die juist in deze wijken relatief groot is. • Verder zijn de hierboven beschreven patronen ook zichtbaar bij vertrek uit wijken.
153.103 | Onderzoek Wonen
8
Figuur 5.20: Gemeente Enschede. Betrokken wijk binnenverhuizers en vestigers naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020 1-2 phh tot 35 jaar
32%
6%
15%
7%
19%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
30%
7%
15%
6%
12% 4%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
22%
7%
15%
5% 11% 4%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
22%
8%
13%
4% 11% 5%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
18%
8%
13%
6%
13%
gezin
16%
8%
16%
6%
12% 4%
6%
15%
7%
30%
40%
50%
Totaal
28% 0%
10%
20%
12% 15%
7% 4%
21%
9%
10%
28%
7%
20%
60%
7%
25%
7%
16%
4%
13%
4% 70%
15% 80%
Binnensingelgebied
Hogeland - Velve
Boswinkel - Stadsveld
Twekkelerveld - T.H.T.
Enschede-Noord
Ribbelt - Stokhorst
Enschede-Zuid
Bedrijfsterreinen Enschede-West
Glanerbrug en omgeving
5% 6%
90%
100%
Landelijk gebied en kernen
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen. Figuur 5.21: Gemeente Enschede. Achtergelaten wijk vertrekkers naar leeftijd en samenstelling, 2010 – 2020 1-2 phh tot 35 jaar
29%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
25%
5% 6%
14%
8%
15%
7%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
20%
6%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
21%
6% 7% 7%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
23%
gezin
19%
Totaal
7%
10%
7%
20%
16%
13%
4%
4%
13%
13%
15%
5% 5% 9% 6%
18%
11%
11%
16%
21%
8%
15%
16%
23%
6%
13%
7% 7% 5%
27% 0%
13%
18%
7%
12%
5%
17%
12%
6%
6%
14%
7%
17%
4%
14%
6% 5%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Binnensingelgebied
Hogeland - Velve
Boswinkel - Stadsveld
Twekkelerveld - T.H.T.
Enschede-Noord
Ribbelt - Stokhorst
Enschede-Zuid
Bedrijfsterreinen Enschede-West
Glanerbrug en omgeving
100%
Landelijk gebied en kernen
Bron: CBS Microdata (2022), bewerking Companen.
153.103 | Onderzoek Wonen
9
6 Toekomstige ontwikkeling van vraag en aanbod In dit hoofdstuk wordt de toekomstige ontwikkeling van vraag en aanbod in beeld gebracht. Allereerst gaat het om de mate van verhuisgeneigdheid van verschillende groepen huishoudens en hun motieven om te verhuizen. Vervolgens wordt in beeld gebracht hoe de vraag van verhuisgeneigden invloed heeft op vraag en aanbod op de woningmarkt.
6.1 Verhuisgeneigdheid en verhuismotieven Verhuisgeneigdheid Er is een duidelijke relatie tussen leeftijd en verhuisgeneigdheid: huishoudens tot 35 jaar zijn het sterkst verhuisgeneigd en de verhuisgeneigdheid neemt af met leeftijd. 19 Gezinnen met kinderen zijn ook sterk geneigd om binnen twee jaar te verhuizen. De vraag op de woningmarkt komt voor een belangrijk deel van jonge huishoudens en gezinnen. Figuur 6.1: Gemeente Enschede. Verhuisgeneigdheid naar leeftijd en samenstelling, 2021 1-2 phh tot 35 jaar