Eindrapport Companen

Behoefte aan studentenwoningen • De corporaties met wie is gesproken geven aan dat er een tekort is aan studentenwoningen in de stad. De reguliere corporaties helpen de studentenhuisvesters hierbij, door het ontwikkelen van woningen, waaronder tijdelijke woningen. • Een aandachtspunt is de vervolghuisvesting na de studie. Om talent vast te houden is het zaak dat afgestudeerden aantrekkelijk werk vinden en kunnen doorstromen naar een aantrekkelijke en betaalbare woning in de stad. De beleving van geïnterviewden is dat als studenten na de studie in Enschede blijven, zij een huis met een tuin ambiëren • Er wordt gesignaleerd dat ook buitenlandse studenten na de studie in Enschede willen blijven wonen. Dat is van groot belang voor de stad in het kader van het vasthouden van talent. • Er wordt door geïnterviewden gesignaleerd dat de toenemende druk op de studentenhuisvesting ook nadelige gevolgen heeft voor niet studerende jongeren in de stad. Zij ondervinden veel concurrentie van studenten en komen moeilijk aan een kamer of studio.

Zorgen over de geschiktheid van de woningvoorraad voor ouderen • De corporaties geven in de gehouden interviews aan bezorgd te zijn over de geschiktheid van de woningvoorraad voor ouderen. Langer zelfstandig thuis wonen betekent dat de behoefte aan levensloopgeschikte woningen snel toeneemt. • Om daar goede afspraken over te maken is allereerst een goede definitie van ‘levensgeschikt’ nodig.

153.103 | Onderzoek Wonen

22

• Er is beleid nodig om de woningvoorraad gericht aan te passen en te labelen voor ouderen. Er moet volgens de corporaties voor worden gewaakt dat veel woningen ad hoc worden aangepast via de Wmo. Daar hoort een gericht verhuisbeleid bij om mensen met specifieke behoeften naar een passende woning te laten verhuizen als die voorhanden is. • Daarnaast is er in de ogen van de corporaties behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen op aansprekende plekken in de buurt van voorzieningen en zorg. • Het realiseren van voor ouderen geschikte woningen in de sociale huursector kan volgens de corporaties met wie is gesproken een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming. • Ook huurdersorganisaties maken zich zorgen over het aanbod aan geschikte woningen voor ouderen. • Er is een taskforce waarin gemeente, corporaties, de zorgpartijen en de zorgverzekeraar zijn vertegenwoordigd. De corporaties ervaren nog te weinig daadkracht in de taskforce. • De zorgaanbieder met wie is gesproken ziet eveneens een grote opgave in verband met het langer zelfstandig thuis wonen door ouderen.

Adaptief programmeren • De gemeente hanteert een adaptief woningbouwprogramma. In het jaarlijkse Woondebat worden indien nodig bijstellingen gedaan. Dit maakt het bouwprogramma van de gemeente flexibel door in te kunnen spelen op recente ontwikkelingen en veranderde behoeften. • De keerzijde is volgens geïnterviewden minder voorspelbaarheid op de lange termijn en mogelijke inconsistentie van beleid. Investeerders en ontwikkelaars hebben vooral behoefte aan voorspelbaarheid en consistentie.

Zorg over invloed stikstofproblematiek • De corporaties met wie is gesproken ervaren dat de stikstofproblematiek een grote rem zet op de bouwambities in Enschede. • Enschede ligt vanuit het oogpunt van de stikstofproblematiek ongunstig ten opzichte van Natura 2000 gebieden. Vanuit het oogpunt van natuurbeleving ligt Enschede overigens juist zeer gunstig.

Grote verduurzamingsopgave • De wethouder ziet de verduurzaming van de woningvoorraad als een van de grootste en meest weerbarstige opgaven voor de stad. Daarbij is het grootste zorgpunt de goedkope particuliere voorraad. Eigenaar-bewoners met een laag inkomen hebben vaak geen geld voor goed onderhoud van hun woning, laat staan het verduurzamen ervan. Deels is deze situatie ontstaan door het verkopen van corporatiewoningen met een slechte energetische kwaliteit. Inmiddels zijn hierover met de corporaties afspraken gemaakt en worden alleen duurzame woningen door de corporaties verkocht. Ook in de voorraad particuliere huurwoningen is er een grote opgave. • Ook de beleidsmedewerkers van de gemeente met wie is gesproken noemen de verduurzamingsopgave als een van de grootste uitdagingen van de stad. • In de corporatiesector is de verduurzaming van het bezit al verder gevorderd. Er zijn nog wel woningen met slechte energielabels, maar deze worden volgens de corporaties nu versneld aangepakt. Samen met de gemeente maken de corporaties plannen om de woningvoorraad aardgasloos te maken. • De huurdersorganisaties met wie is gesproken herkennen duurzaamheid als een belangrijk thema. Zij maken zich zorgen over de kosten van energie (het gesprek vond overigens plaats vóór de recente grote stijging van de energieprijzen).

• Inwoners die hebben deelgenomen aan een groepsgesprek wijzen hier ook op: er zijn particuliere huurwoningen met tochtproblemen waar door de verhuurder niets aan wordt gedaan.

153.103 | Onderzoek Wonen

23

• Inwoners die hebben deelgenomen aan een groepsgesprek wijzen ook op problemen met warmte in ‘stenige’ gebieden in de stad en roepen op om meer bomen te planten om hittestress tegen te gaan.

Armoedebeleid • Huurdersorganisaties met wie is gesproken wijzen op het belang van een goed armoedebeleid, ook in relatie tot wonen. Dat betekent ook voldoende betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen.

Zorg over ambtelijke capaciteit en interne afstemming binnen de gemeente Verschillende partijen waaronder ook beleidsmedewerkers van de gemeente zelf geven aan dat het gebrek en aan ambtelijke capaciteit en de verkokering binnen de gemeente steeds meer beginnen te knellen. Dit is gerelateerd aan meerdere onderdelen van beleidsvorming en -uitvoering. • Verschillende partijen geven aan dat de gemeente de uitvoering vooral overlaat aan de markt en te weinig sturend is. Dit kan (deels) een bewuste politieke keuze zijn, maar ook het gevolg van een gebrek aan capaciteit. Een voorbeeld hiervan is het realiseren van betaalbare koopwoningen. Ook voert de gemeente volgens geïnterviewden nog geen actief grondbeleid, hoewel dit een van de mogelijke strategieën is volgens het afwegingskader in de Nota grondbeleid. • Maar ook ontwikkelaars met wie is gesproken geven aan dat zij ervaren dat bouwprojecten moeilijk van de grond komen door capaciteitsgebrek bij de gemeente. Dit heeft specifiek betrekking op de planfase. • Er zijn veel ambities maar deze zijn beperkt realiseerbaar door gebrek aan ambtelijke capaciteit. Meerder geïnterviewden, waaronder beleidsmedewerkers van de gemeente maar ook partijen buiten de gemeente, geven dit aan. • Het woonbeleid van de gemeente richt zich in de beleving van geïnterviewden primair op de aandachtspunten voor de korte termijn.

Meerdere geïnterviewden geven aan dat een consistent, meerjarig perspectief gewenst is en dat de gemeente hier het voortouw in moet nemen. • Verschillende afdelingen binnen de gemeenten stemmen volgens geïnterviewde stakeholders onderling te weinig af. Hierdoor is beleid of uitvoering soms inconsistent. – Voorbeeld: het grondbeleid, waar corporaties sterk van afhankelijk zijn, sluit volgens corporaties met wie gesproken is niet eenduidig aan bij de recente doelstelling om meer sociale huurwoningen te realiseren. – Ander voorbeeld: er is volgens geïnterviewde ontwikkelaars sprake van een stapeling van eisen aan projectontwikkelaars omdat afdelingen binnen de gemeente te weinig met elkaar afstemmen. – Ontwikkelaars geven ook aan dat hoewel bestuurlijke kaders duidelijk zijn, gemeentelijke projectleiders daarvan afwijken en zelf onderhandelen over nieuwe kaders. Daarin zijn projectleiders in de beleving van de ontwikkelaars met wie is gesproken ook niet altijd consistent. – De zorgpartij met wie gesproken is ervaart weinig ‘eigenaarschap’ bij de gemeente op de thema’s waar zij zich hard voor maakt. Het is in de beleving van deze partij vaak lastig om afspraken te maken met de gemeente. • In het beleid worden veel doelgroepen genoemd voor wie voorrang geldt in de sociale huursector (statushouders, mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang).

Dit roept de vraag of de toegang tot de woningmarkt voor reguliere woningzoekenden niet in de knel komt. Corporaties ervaren dat de druk in de sociale huursector oploopt. Overigens is het op dit moment nog zo dat woningzoekenden binnen een jaar een sociale huurwoning vinden in Enschede. • Inwoners ervaren het handelen van de gemeente als stroperig en bureaucratisch. Zij vragen om door te pakken om de woningmarkt in beweging te brengen. Het is volgens de inwoners met wie is

153.103 | Onderzoek Wonen

24

gesproken wel belangrijk dat dit gebeurt op basis van een goed doordachte visie om ad hoc beleid te voorkomen.

Interesse in bijzondere woonvormen • Tijdens het groepsgesprek met bewoners is ter sprake gebracht dat er belangstelling is voor tiny houses of een verbouwde schuur in het buitengebied. Een goedkope kleine woning in een rustige en groene omgeving. • Eveneens is er belangstelling geuit voor het kunnen wonen in een woongemeenschap met gelijkgestemden. • Het wonen in een hofje (Knarrenhof) wordt door veel deelnemers aan het groepsgesprek een aantrekkelijke optie genoemd. • Ook beleidsmedewerkers van de gemeente met wie gesproken is, herkennen de behoefte aan bijzondere woonvormen als tiny houses en hofjeswonen. • Het wijkteam met wie is gesproken, wijst er op dat tijdelijke woningen (flexwoningen) een belangrijke rol kunnen spelen bij de huisvesting van kwetsbare doelgroepen die heel snel een woning nodig hebben. Echter, de meeste deelnemers aan het groepsgesprek willen een reguliere eengezinswoning kopen. Ook een regulier koopappartement is gewild. De verwachting van de deelnemers die dit noemen is ook dat het in de huidige markt in Enschede zal lukken deze wens te realiseren. Men ervaart wel dat het momenteel moeilijk is een woning te vinden in Enschede, maar het beeld is dat dit in Enschede makkelijker is dan elders.

Starters en huishoudens met een laag inkomen zijn in de ogen van de deelnemers aan het groepsgesprek de groepen die de meeste moeite hebben om te slagen op de woningmarkt in Enschede.

153.103 | Onderzoek Wonen

25

3 Sturingsmogelijkheden op de woningmarkt De Rekenkamercommissie van de gemeente Enschede wil zicht op de mogelijkheden om te sturen op inwoneraantal, bevolkingssamenstelling en doorstroming op de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag in hoeverre de gemeente hierop kan (bij)sturen en welke instrumenten hiervoor voorhanden zijn.

3.1 Instrumenten van de gemeente In dit kader is het relevant om de volgende vragen te behandelen: • Welke financiële en juridische instrumenten zijn er om te sturen op omvang en samenstelling van de bevolking en doorstroming op de woningmarkt? • Wat zijn in algemene zin de voor- en nadelen van de verschillende financiële en juridische instrumenten? • Hoe verhouden de instrumenten zich tot de Omgevingswet? • Welke afweging dient hier bij voorkeur te worden gemaakt (vanuit volkshuisvestelijk perspectief)? Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de instrumenten die de gemeente zou kunnen toepassen en de mogelijkheden in het verkeer tussen woningvrager en woningaanbieder waarbij de gemeente geen (directe) bemoeienis heeft, maar die wel belangrijke invloed (kunnen) hebben op ontwikkelingen in de demografie en woningmarkt. Wat de gemeentelijke inzet betreft wordt er een koppeling gemaakt met de rollen van de gemeente: • Publiekrechtelijk: de gemeente als overheid (paragraaf 3.2); • Privaatrechtelijk: de gemeente als contractpartner (paragraaf 3.3); • Communicatie: de gemeente als beïnvloeder (paragraaf 3.4). In paragraaf 3.5 wordt ingegaan op de contracten tussen verhuurder en huurder en verkoper en koper. Paragraaf 3.6 beschrijft een aantal effecten van landelijke wetgeving op de Enschedese woningmarkt waar de gemeente niet direct invloed op heeft.

De instrumenten zijn verder geclassificeerd naar hun aard. Dit is in de tekst aangeduid met de volgende pictogrammen: Juridische instrumenten

Financiële instrumenten

Indirecte instrumenten

3.2 De gemeente als overheid (publiekrecht) Directe sturing op het vergroten van toegankelijkheid Huisvestingsverordening De wetgeving voor sturing van de woningtoewijzing in de sociale huursector (huur tot € 763,47, prijspeil 2022) en middenhuursector (huur van € 763,47 tot circa € 1.040, prijspeil 2022) is

153.103 | Onderzoek Wonen

26

vastgelegd in de Huisvestingswet. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening voor een periode van ten hoogste vier jaar regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot kamergewijze verhuur of het splitsen van woonruimte. Voorwaarde voor het sturen via de huisvestingsverordening is dat sprake is van schaarste2. Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening een leefbaarheidstoets opnemen die als voorwaarde geldt voor een positief besluit over een vergunningaanvraag. In de leefbaarheidstoets kan getoetst worden of de leefbaarheid van de buurt niet te veel wordt aangetast en/of een toets over de woning zelf (is deze groot genoeg? Voldoet het aan de technische normen?). Dit kan met behulp van data (uit enquêtes) of expertise van wijkprofessionals. Een huisvestingsverordening geldt op dit moment alleen voor huurwoningen en dus niet voor sociale koopwoningen of kavels 3. Op grond van een huisvestingsverordening kan, als sprake is van schaarste, bij de woningtoewijzing ook voorrang gegeven worden aan lokale of regionale inwoners.

Bij maximaal 50% van de toewijzingen mogen regio-bewoners voorrang krijgen, waarvan maximaal 25% inwoners van de gemeente. Dit wordt lokaal maatwerk genoemd en kan zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw worden toegepast. Na vier jaar kan, als nog steeds sprake is van schaarste, een nieuwe huisvestingsverordening worden ingesteld. De verwachting is dat volgend jaar de huisvestingsverordening uitgebreid wordt met mogelijkheden om eigen inwoners voorrang te verlenen op sociale nieuwbouwkoopwoningen. Het gaat dan vooralsnog om maximaal 50% van een nieuwbouwproject en van vrijkomende bestaande woningen in zowel huur als koop tot de NHG-grens van € 355.000 (prijspeil 2022), hoewel dit nog definitief bepaald moet worden. De gemeente kan in de verordening, naast voorrang voor mensen met een sociale en economische binding, ook voorrang geven aan mensen (bijvoorbeeld senioren) die door verhuizing een gezinswoning vrijmaken. Ook kan de gemeente in de verordening urgentiecriteria opnemen, waartoe volgens de Huisvestingswet in ieder geval mantelzorgers- en ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen wonen gerekend moeten worden. Statushouders vallen niet meer onder de categorieën die in ieder geval moeten worden opgenomen. Echter, statushouders zijn een groep die vanwege de wettelijke taakstelling voor gemeenten ook geholpen moeten worden bij het verkrijgen van huisvesting.

Zonder huisvestingsverordening is het dus niet mogelijk om publiekrechtelijk voorrang te geven aan bepaalde woningzoekenden, bijvoorbeeld met een lokale of regionale binding. Het is met een huisvestingsverordening mogelijk gebieden en segmenten in de woningvoorraad te benoemen waar voor het splitsen van woningen een vergunning nodig is. Verder kunnen in de huisvestingsverordening maatregelen genomen worden tegen toeristische verhuur en kunnen gemeenten de opkoopbescherming invoeren om het verhuren van goedkope en middeldure woningen vergunningsplichtig te maken. Enschede heeft op dit moment geen huisvestingsverordening.

2

De gemeente kan zelf bepalen of er sprake is van schaarste; dit kan echter in geval van beroep tegen de Huisvestingsverordening wel worden getoetst door de Raad van State (afdeling bestuursrechtspraak). 3 Met uitzondering van de Waddeneilanden.

153.103 | Onderzoek Wonen

27

Aandachtspunten Huisvestingsverordening Het belangrijkste voordeel van een huisvestingsverordening is uiteraard dat de schaarste aan huurwoningen rechtvaardiger kan worden verdeeld en dat duidelijker aan woningzoekenden kan worden gemotiveerd dat de gemeente zich daadwerkelijk voor hen inzet. Echter zijn er enkele aandachtpunten bij het invoeren van een huisvestingsverordening: • De gemeente moet onderbouwd aangeven dat er in de sociale en/of middenhuursector sprake is van schaarste. De instelling van een huisvestingsverordening is wat betreft de lokale binding alleen maar zinvol als nu en naar verwachting in de nabije toekomst minder dan 25% van de huurwoningen aan mensen met een lokale binding wordt toegewezen. • Het is verstandig om voor de instelling van een huisvestingsverordening voldoende draagvlak, lokaal en in de regio, te hebben. De lokaal actieve corporaties zullen er zeker achter moeten staan. • Instelling van een huisvestingsverordening geschiedt doorgaans regionaal, analoog aan de regio van de samenwerkende corporaties bij de woonruimteverdeling. • De instelling van een verordening vereist extra werk voor de gemeente. Er moeten vergunningaanvragen worden beoordeeld en vergunningen worden verstrekt, terwijl ook het systeem van tijd tot tijd geëvalueerd moet worden. Er is dus een zekere verzwaring van de administratieve last.

Opkoopbescherming In juli 2022 heeft het college van B&W besloten de Raad voor te stellen om opkoopbescherming in te voeren. Het gaat in eerste instantie om woningen met een WOZ-waarde tot € 250.000 in de wijken Binnensingelgebied, Hogeland-Velve, Twekkelerveld, Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord en Enschede-Zuid. Hieronder worden het wettelijk kader en de mogelijke voordelen en nadelen van opkoopbescherming besproken. Per 1 januari 2022 is de Wet Opkoopbescherming ingegaan. Met het wetsvoorstel is een nieuwe vergunning geïntroduceerd in de Huisvestingswet. Een opkoopbescherming biedt gemeenten meer houvast om op te kunnen treden tegen investeerders die woningen aankopen om ze te verhuren voor hoge bedragen, vaak door woningen op te splitsen of te 'verkameren’. Huurders die in deze woningen worden gehuisvest zijn vaak arbeidsmigranten, of anderen die maar kort in zo'n woning wonen en die weinig binding hebben met de wijk. In de huisvestingsverordening kan de gemeente categorieën van woningen en gebieden aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Voor het toepassen van dit instrument is dus een huisvestingsverordening nodig. Dit betekent dat Enschede een nieuwe huisvestingsverordening moet instellen om opkoopbescherming in te kunnen voeren. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen verhuurders niet zomaar een woning opkopen en verhuren.

Zij kunnen dit enkel doen in de uitzonderingsgevallen waarvoor zij een verhuurvergunning kunnen aanvragen. Wanneer een verhuurder een gekochte woning met een vergunning mag verhuren, moet hij zich houden aan gestelde voorwaarden inzake goed verhuurderschap. Voor de inzet van opkoopbescherming moet de gemeente vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure koopsegment vallen. Een opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd als het noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte en/of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Gemeenten kunnen vervolgens in de huisvestingsverordening regels stellen over het in gebruik geven van de aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Er zijn uitzonderingsgronden, op basis waarvan gemeenten toch een vergunning voor verhuur kunnen verlenen ondanks de ingevoerde opkoopbescherming. Het gaat dan bijvoorbeeld om de koop van een woning die aan familie wordt verhuurd.

153.103 | Onderzoek Wonen

28

Mogelijke voor- en nadelen opkoopbescherming Voordelen: • Op grond van de Huisvestingswet was het al mogelijk om een vergunningplicht in de huisvestingsverordening op te nemen voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen voor kamerverhuur. Dat mocht een gemeente alleen doen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan (goedkope) woonruimte. Onder de wet opkoopbescherming is hier de leefbaarheid van de woonomgeving aan toegevoegd. Het is te verwachten dat het hierdoor makkelijker wordt een opkoopbescherming of vergunningplicht in te voeren. • De opkoopbescherming kan ervoor zorgen dat in gewilde wijken of buurten huizen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. • Er blijven meer betaalbare woningen beschikbaar voor starters en huishoudens met lage middeninkomens. • Het wordt mogelijk om met opkoopbescherming overbewoning en leefbaarheidsproblemen door bijvoorbeeld arbeidsmigranten tegen te gaan. • De opkoopbescherming geldt voor bestaande woningvoorraad. De instrumenten antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht gelden alleen voor nieuwbouw en transformatie, niet voor bestaande bouw. Nadelen: • Investeerders vervullen een nuttige functie in de woningmarkt.

Zij maken woningen beschikbaar voor mensen die niet willen of kunnen kopen en tegelijkertijd geen sociale huurwoning kunnen krijgen. Er is behoefte aan particuliere huurwoningen in Enschede. • Als het aanbod aan particuliere huur terugloopt is er mogelijk een prijsopdrijvend effect van huurprijzen. In het verlengde daarvan betekent dit dat er minder bereikbare doorstroommogelijkheden zijn voor huishoudens die uit een sociale huurwoning willen verhuizen naar een woning met een middenhuur. De opkoopbescherming biedt volgens advocaten een betere wettelijke basis om te sturen op het tegengaan van speculatie met woningen dan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. De reden daarvoor is dat de opkoopbescherming wordt geregeld via de Huisvestingswet. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht moeten worden geregeld via privaatrechtelijke overeenkomsten tussen partijen. De opkoopbescherming is een instrument dat de gemeente direct kan inzetten om te sturen op het beschikbaar houden van woningen voor de reguliere woningmarkt. Doelgroepenverordening De gemeente Enschede heeft een doelgroepenverordening voor sociale huur en middenhuur. Hierin in een instandhoudingstermijn voor sociale huur en middenhuur van 15 jaar opgenomen. Dat betekent dat deze woningen tenminste 15 jaar beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep.

De doelgroep van sociale huurwoningen is landelijk bepaald. De doelgroep voor middenhuurwoningen wordt gevormd door huishoudens met een inkomen tot maximaal 2 keer de DAEBnorm, ongeveer een bruto huishoudinkomen van € 80.000 tot € 90.000 per jaar. Hieronder wordt ingegaan op het wettelijk kader en de relatie met de Omgevingswet. Ook wordt ingegaan op voor- en nadelen van een doelgroepenverordening. Koopsector De Huisvestingswet is ook van toepassing buiten de huursector, maar de mogelijkheid tot instelling van een Huisvestingsverordening is beperkt. Dit terwijl - in ieder geval de laatste jaren - in toenemende mate

153.103 | Onderzoek Wonen

29

sprake is van schaarste door grote vraag naar koopwoningen en oplopende prijzen. De verwachting is overigens dat volgend jaar de mogelijkheid om eigen inwoners voorrang te geven bij sociale nieuwbouwkoopwoningen een plek krijgt in de Huisvestingswet. Het gaat dan vooralsnog om 50% van een nieuwbouwproject. Hoewel via een Huisvestingsverordening op dit moment dus nauwelijks te sturen is op de koopsector, biedt de Wet op de Ruimtelijke Ordening en in het bijzonder het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (Bro) mogelijkheden middels de instelling van een Doelgroepenverordening. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen en bij transformatie van bestaande bouw. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Om voor deze categorieën ook doelgroepen aan te wijzen en vast te leggen voor welke periode de categorieën woningen in de vastgelegde prijssegmenten moeten blijven, is aanvullend op het bestemmingsplan een doelgroepenverordening nodig. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen.

De verordening regelt niet de toewijzing van dergelijke nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Het is wel mogelijk om te bepalen dat woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een vast te stellen maximaal inkomen, maar niet dat de woningen moeten worden toegewezen aan lokale woningzoekenden. Binnen het in de doelgroepenverordening bepaalde tijdvak dienen de bestemde woningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: • Een maximale koopprijs. In het Bro staat een maximum van € 200.000, maar een lagere prijs is mogelijk. Deze maximale prijs gaat met de invoering van de Omgevingswet (naar verwachting per 1 juli 2023) verhoogd worden naar de NHG-grens (€ 355.000 in 2022; € 405.000 in 2023); op experimentele basis geldt voor pilotgemeenten die grens nu al4. • Het maximale inkomen van de koper. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen. • De tijdsduur. De periode dat de gemeente de prijs onder een bepaald niveau wil houden (minimaal tien jaar bij sociale huur en middenhuur, minimaal één jaar en maximaal tien jaar bij sociale koop). • Eisen aan de woningen: bijvoorbeeld over het type of de grootte. • Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Aangeven of het wel of niet wenselijk is dat er zaken veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan.

Dit draagt bij aan de woonkwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. • De wijze van handhaving en controle, dit kan op verschillende manieren. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en de controle nadat de sleutel is overhandigd, kan voorkomen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als deze na een paar jaar verhuist. De notaris moet er op toezien dat bepalingen worden nageleefd als een woning van eigenaar wisselt. • Een anti-speculatiebeding5 en zelfbewoningsplicht.

4

Als gemeenten de huidige limiet als een belemmering ervaren kunnen zij zich op basis van de Crisis- en Herstelwet aanmelden bij het ministerie voor een experiment. In dat geval is het ook al eerder mogelijk om de limiet te verleggen naar de NHG-grens. Gemeenten die een Woondeal hebben met het Rijk kunnen nu al een hogere grens tot maximaal NHG opnemen in hun verordening. 5 Deze bepalingen kunnen door de gemeente worden opgelegd aan alle overeenkomsten waar de gemeente zeggenschap heeft over de uitgifte van grond ten behoeve van woningbouw, zoals verkoopovereenkomsten, exploitatie-overeenkomsten en overeenkomsten tot wijziging van het bestemmingsplan.

153.103 | Onderzoek Wonen

30

Huursector De doelgroepenverordening kan ook worden toegepast op de sociale huursector en de middenhuur. De gemeente legt in dit geval eisen vast voor de doelgroep voor deze woningcategorie, de aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen en de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen. Ook regelt de verordening dat de middeldure en sociale huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Voor- en nadelen doelgroepenverordening De voordelen van de doelgroepenverordening zijn dat de gemeente voor langere tijd betaalbare koop-, sociale huur- of middenhuurwoningen kan realiseren voor de doelgroepen die in de knel zitten, doorgaans de starters en huishoudens met lage middeninkomens. De nadelen zijn: • Hij is altijd locatie- en tijdgebonden en betreft alleen nieuwbouw of transformatie van bestaande bouw. • Hij kan niet worden toegepast op kaveluitgifte. • De verordening regelt niet de toewijzing van dergelijke nieuwe woningen aan individuele huishoudens. Hierdoor zijn de woningen in beginsel toegankelijk voor alle huishoudens die aan de inkomensvereisten voldoen, ook huishoudens van buiten de gemeente. Toch kunnen de kansen van ‘eigen’ starters worden vergroot indien de gemeente een koppeling legt met de toepassing van specifieke koopconstructies (zie paragraaf 2.3).

• Toepassing van de doelgroepenverordening vergt (net als bij de Huisvestingsverordening) administratieve lasten: opstellen, handhaving, evalueren en bijstellen, beoordelen vergunningaanvragen en verlenen en administreren van vergunningen. • Als een sociale koopwoning voor de komende tien jaar een maximale koopprijs heeft, dan is het risico dat eigenaren minder investeren in de kwaliteit (bijvoorbeeld bijbouwen) en duurzaamheid van de woning. Hierdoor is de kans wel groter dat zij eerder verhuizen (binnen tien jaar) naar een geschiktere woning voor hun levensfase. Dit zorgt voor een goede doorstroming op de woningmarkt. Doelgroepenverordening en de Omgevingswet Onder de huidige wet- en regelgeving kunnen in een bestemmingsplan regels worden opgenomen over aangewezen woningbouwcategorieën. Met een doelgroepenverordening kunnen doelgroepen worden aangewezen voor de onderscheiden woningbouwcategorieën. De Omgevingswet, die naar verwachting per 1 juli 2023 wordt ingevoerd, beoogt geen fundamentele wijziging van de wettelijke mogelijkheden. In een omgevingsplan zullen, naar het zich laat aanzien, regels mogen worden gesteld op grond waarvan er woningen van bepaalde categorieën moeten worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om dezelfde categorieën als die thans kunnen worden aangewezen. Een doelgroepenverordening is onder de Omgevingswet niet meer nodig.

Het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de woningen in stand worden gehouden, zal plaatsvinden via het omgevingsplan. Tijdens de overgangsfase tussen het ingaan van de Omgevingswet en het moment dat gemeenten de overstap moeten hebben gemaakt naar het omgevingsplan (2029) worden nieuwe plannen al uitgewerkt volgens de werkwijze van het omgevingsplan en wordt de instandhoudingstermijn van sociale huur, middeldure huur en sociale koop en het aanwijzen van doelgroepen voor deze segmenten in deze plannen geregeld. Een doelgroepenverordening die is ingevoerd vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft gelden gedurende de overgangsfase (die dus duurt tot 2029). Als de invoering van een omgevingsplan een langere doorlooptijd vergt, kan het zinvol zijn om vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet een doelgroepenverordening in te stellen. Dan kan immers al snel gestuurd worden op de beschikbaarheid van betaalbare woningen in de gemeente.

153.103 | Onderzoek Wonen

31

Overige woningcategorieën Voor alle huurwoningen met een huurprijs boven circa € 1.040, koopwoningen met een prijs boven de NHG-grens en voor kaveluitgifte, geldt publiekrechtelijk de grondslag van de Huisvestingswet, waardoor wat deze woningcategorieën betreft geen belemmeringen opgenomen mogen worden voor vrije vestiging. Invloed marktontwikkelingen Bij het invoeren van bovenstaande instrumenten is het belangrijk om de marktontwikkelingen in de gaten te houden. Bij positieve marktontwikkelingen liggen de vastgestelde prijzen onder de marktprijzen. Hierdoor is het onaantrekkelijk voor investeerders om sociale woningen te ontwikkelen. Daarnaast stijgen de prijzen van sociale koopwoningen flink, als de instandhoudingstijd voorbij is. De huidige bewoners profiteren dan flink van de prijsstijging. Bij negatieve marktontwikkelingen zijn bovenstaande instrumenten wellicht niet nodig, omdat de huizenprijzen minder hoog zijn.

Nationale Woon- en Bouwagenda Met de nationale Woon- en Bouwagenda neemt de Rijksoverheid sterker de regie bij het aanpakken van de woningbouwopgave. De Rijksoverheid maakt prestatieafspraken met de provincie over woningbouw, in het bijzonder het tempo, de betaalbaarheid en het oplossen van knelpunten. De provincie maakt bestuurlijke afspraken met de regio’s die worden vastgelegd in regionale woondeals. Vanuit de regio’s worden de afspraken vertaald naar prestatieafspraken met individuele gemeenten, die dit vervolgens afstemmen met corporaties, huurdersverenigingen en bouwpartijen.

De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening geeft aan dat gemeenten moeten streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad. Enschede heeft al een behoorlijk groter aandeel sociale huurwoningen. Enschede is sterk gebaat bij een voldoende groot middenhuursegment voor huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar in Enschede niet kunnen kopen. Maar ook voor huishoudens in een sociale huurwoning die inmiddels niet meer tot de corporatiedoelgroep behoren en nu niet kunnen doorstromen naar een woning met een goede prijskwaliteitverhouding in de vrije sector.

153.103 | Onderzoek Wonen

32

Veel vrije sectorhuurwoningen in Enschede zijn niet goed betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen. Binnen de huidige regelgeving kunnen huishoudens met een middeninkomen beperkt in de sociale huur terecht. Sociale koop is, gezien de ontwikkelkosten, moeilijk te realiseren in een kwaliteit die aansluit bij de woonwensen. De Rijksoverheid onderzoekt de mogelijkheden van regulering in de middenhuur en verwacht een behoorlijke rol van corporaties bij het realiseren van middenhuurwoningen.

Wetsvoorstel goed verhuurderschap In juni 2022 is de Wet goed verhuurderschap ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Door een norm voor goed verhuurderschap te introduceren en gemeenten de mogelijkheid te geven om een verhuurvergunning te verplichten, kunnen gemeenten actief sturen op goed verhuurderschap. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. Algemene regels goed verhuurderschap Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels. Deze norm ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. De algemene regels zijn van toepassing op het gehele verhuurproces en op zowel de reguliere verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Deze regels zien toe op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie, de plicht om de huurovereenkomst op schrift te stellen en de plicht om de huurder over enkele zaken te informeren, bijvoorbeeld over de rechten en plichten van de huurder aangaande het gehuurde.

Daarnaast is voor verhuurbemiddelaars een verbod opgenomen op het vragen van dubbele bemiddelingskosten. Vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Het blijkt dat verhuurders in bepaalde gebieden misbruik maken van de sociaaleconomische kwetsbare positie van huurders. Dit uit zich in zaken als excessieve huurprijzen, achterstallig onderhoud, overbewoning, verloedering, discriminatie en intimidatie. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de bevoegdheid om in deze toch al kwetsbare wijken extra eisen te stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud en, in het geval van gereguleerde huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning. Handhaving en meldpunt Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername tot hun beschikking. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.

Indirecte instrumenten voor het vergroten van de toegankelijkheid Naast de instrumenten waarmee direct gestuurd wordt op het toegankelijk krijgen/houden van verschillende woningsegmenten, is er een aantal mogelijkheden om in te spelen op de lokale woningvraag zonder dat expliciet gestuurd wordt op het vergroten van de toegankelijkheid. Deze worden veelal reeds toegepast. In het kort: • Het opstellen van een Woonvisie en in het verlengde daarvan de woningbouwprogrammering, die inhoudelijk inspeelt op de lokale vraag.

153.103 | Onderzoek Wonen

33

• Het opstellen van een Woonzorgvisie, zelfstandig of als onderdeel van de Woonvisie, waarin het beleid ten aanzien van wonen met zorg voor ouderen en kwetsbare groepen wordt vastgelegd. • Doorstromingsbevordering: de woningbouwprogrammering kan inspelen op de directe vraag en ook op de doorstromingseffecten waardoor woningen vrijkomen waar behoefte aan is. • Het bestemmingsplan: sinds 2017 heeft een gemeente, naast de al bestaande mogelijkheden om betaalbare sociale huur- en koopwoningen aan te wijzen, mogelijkheden om in het bestemmingsplan “geliberaliseerde woningen voor middeldure huur” aan te wijzen. In een bestemmingsplan kan hierdoor naast een minimum percentage voor sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook een minimum percentage voor geliberaliseerde woningen voor middeldure huur worden vastgelegd. Zoals beschreven is het voor het afdwingen van een termijn waarbinnen deze woningen binnen de vastgelegde prijssegmenten moeten blijven en voor het aanwijzen van doelgroepen voor de woningcategorieën nodig om aanvullend op het bestemmingsplan een doelgroepenverordening in te stellen. Deze mogelijkheden blijven vooralsnog onveranderd met de komst van het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet.

Omdat het wijzigen van een bestemmingsplan veel tijd kost, is het mogelijk om in de aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan de situatie ‘te bevriezen’ (voorbereidingsbesluit). Dit betekent dat in aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan geen vergunningen worden afgegeven. • Vereveningsfonds sociale woningbouw: veel gemeenten stellen bij woningbouwinitiatieven de eis dat een x% sociale woningbouw gerealiseerd dient te worden. De praktijk laat zien dat de bouw van dit aandeel sociale woningbouw niet overal tot stand komt. Het Vereveningsfonds is een instrument tot stimulering van de sociale woningbouwopgave. Het draagt bij aan de noodzakelijke flexibiliteit en afdwingbaarheid van de eis om elk woningbouwinitiatief voor minimaal x% uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Indien het in een woningbouwinitiatief aantoonbaar niet haalbaar of wenselijk is om aan de norm voor sociale huurwoningen te voldoen, dient dit elders gecompenseerd te worden of in het uiterste geval afgekocht te worden door een financiële bijdrage aan het fonds te leveren. Het Vereveningsfonds kan door middel van subsidiëring een tekort aan sociale huurwoningen in het ene woningbouwinitiatief compenseren in een ander woningbouwinitiatief met meer dan x% sociale huurwoningen. De betaling van de bijdrage neemt de gemeente op in een (anterieure) overeenkomst met de ontwikkelende partij.

Door sterker te sturen op de realisatie van voldoende sociale huurwoningen wordt indirect de toegang tot dit segment in de gemeente vergroot. Het Vereveningsfonds vindt zijn wettelijke grondslag in de Grondexploitatiewet (bovenplanse verevening). Veel gemeenten kopellen een Vereveningsfonds aan de instandhoudingsverplichting van de doelgroepenverordening of stellen deze samen op in bijvoorbeeld een ‘Verordening verevening en doelgroepen woningbouw’.

3.3 De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De Wet en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening vormen de grondslag voor het afsluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten over grondgebruik. Dit kan vervolgens concreet worden uitgevoerd in het bestemmingsplan. De gemeente kan in het exploitatieplan of de anterieure overeenkomst de situering, het aantal en de gewenste woningen (bijvoorbeeld koop of huur) vastleggen. Als de gemeente zelf grondeigenaar is, kan dat worden geborgd via de overeenkomst die de gemeente met de ontwikkelende partij(en) sluit. Er kan in dit soort overeenkomsten op dit moment geen voorrangsregeling voor eigen inwoners worden vastgelegd ten aanzien van de woning- of kaveltoewijzing. Dat zou namelijk in strijd zijn met de Huisvestingswet. Er zijn wel plannen om eigen inwoners voorrang te geven bij koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000, prijspeil 2022). Het gaat dan vooralsnog om 50% van een nieuwbouwproject. Voor de vraag welke gevolgen publiekrechtelijke wetgeving heeft voor de privaatrechtelijke

153.103 | Onderzoek Wonen

34

contractvrijheid van overheden hanteert de Hoge Raad sinds het “Windmill-arrest” uit 1990 de “doorkruisingsleer”.6 Privaatrechtelijke toepassing van de voorrangsregels stuit op deze doorkruisingsleer. Dat betekent dat in feite slechts wachtlijsten mogen worden aangelegd voor koopwoningen en kavels, maar dat daarin geen prioriteitsvolgorde mag worden aangebracht. Los van grondgebruiksovereenkomsten zijn er niettemin toch diverse mogelijkheden om de toegankelijkheid voor lokale woningzoekenden te vergroten. Deze behandelen we onderstaand.

Starterslening Via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Svn) kan met gedeeltelijke inzet van middelen van de gemeente aantrekkelijke leningen worden verkregen voor onder andere starters. Hiermee kan een gemeente voor eigen (startende) inwoners het kopen van een woning makkelijker maken. Toepassing van de starterslening heeft dus financiële gevolgen voor de gemeente. Een punt van kritiek op de Starterslening is dat deze zou leiden tot een prijsopdrijvend effect. De Starterslening vergroot in potentie de financiële ruimte van starters waardoor de lening gebruikt zou kunnen worden om meer te betalen voor de woning.

Verzilveringslening Eveneens via het Svn kunnen ouderen een Verzilveringslening afsluiten. Dit is eigenlijk een omgekeerde hypotheek die wordt bekostigd vanuit de overwaarde van de woning, zonder dat dit tot extra maandlasten leidt. De lening is eigenlijk bedoeld voor woningaanpassingen zodat ouderen langer veilig en comfortabel kunnen blijven wonen. Sommige gemeenten maken echter creatief gebruik van deze regeling door het mogelijk te maken om via deze lening een bijdrage te leveren aan de aankoop van een eerste woning van iemands kinderen. Zo kunnen ouders met de overwaarde van hun woning hun kinderen aan een eerste woning helpen. Voorwaarde is wel dat de starterswoning in dezelfde gemeente moet staan als de woning waar de lening voor is uitgegeven.

Kaveluitgifte aan lokale initiatieven Het komt tegenwoordig vaker voor dat inwoners van een gemeente in een samenwerkingsverband woongelegenheid (willen) ontwikkelen. Dit kan de vorm hebben van een wooncoöperatie of door Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het stimuleren van lokale

6 De Hoge Raad omschrijft de doorkruisingsleer als volgt:

“Het gaat hier om de vraag of de overheid, ingeval haar bij een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar in beginsel krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, zoals aan het eigendomsrecht ontleende bevoegdheden, de bevoegdheid overeenkomsten naar burgerlijk recht te sluiten of de bevoegdheid een vordering op grond van een jegens haar gepleegde onrechtmatige daad bij de burgerlijke rechter in te stellen. Wanneer de betrokken publiekrechtelijke regeling daarin niet voorziet, is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden die regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Daarbij moet o.m. worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiek recht.

Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg.” Bron: Hoge Raad, Windmill-arrest 1990.

153.103 | Onderzoek Wonen

35

initiatieven zorgt voor een betere toegankelijkheid van huisvesting voor mensen met een lokale binding. Het verdient aanbeveling om dit te koppelen aan een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht.

Specifieke koopconstructies In ons land zijn diverse specifieke koopconstructies ontwikkeld waardoor met name koopstarters gemakkelijker aan een woning geholpen kunnen worden. Hierin hebben gemeenten en/of corporaties een rol. Wij noemen enkele voorbeelden van specifieke instrumenten: • Koopstart: de koper koopt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde. De verkopende projectontwikkelaar of woningcorporatie verleent namelijk een zogeheten 'koperskorting'. Zodra de woning wordt doorverkocht, betaalt men de koperskorting terug aan de corporatie of projectontwikkelaar. Ook deelt de corporatie of projectontwikkelaar mee in de tussentijdse waardestijging of -daling. Dit kan dus een risico zijn bij negatieve marktontwikkelingen. De verlaagde koopprijs heeft als voordeel dat starters nu misschien net wél een hypotheek kunnen afsluiten en profiteren van lagere maandlasten. • Koopgarant: werkt in principe hetzelfde als Koopstart, behalve dat de koper de garantie heeft dat de corporatie of projectontwikkelaar de woning binnen drie maanden terugkoopt wanneer de koper gaat verhuizen. Hierdoor kan de woning door een corporatie of ontwikkelaar opnieuw als Koopgarantwoning worden verkocht. • Koopsmarter: een erfpachtconstructie waarbij de woning los wordt gekoppeld van de grond. De starter koopt de ‘stenen’ met een reguliere hypotheek van de bank (70% van totaalbedrag).

Een stichting koopt vervolgens de grond voor 30% van het totaalbedrag. De starter betaalt voor de grond vervolgens een maandelijkse vergoeding. Na een x-aantal jaar verhuist de bewoner en wordt de waarde weer naar rato (70 - 30) verdeeld. De overwaarde van de grond komt niet ten voordele van de koper. Veelal wordt aan een specifieke koopconstructie een zelfbewoningsplicht gekoppeld waardoor speculatie wordt voorkomen. Ook wordt soms erfpacht toegepast (zoals bij Koopsmarter). Bovenstaande koopconstructies zorgen ervoor dat woningen betaalbaar zijn voor starters en de regeling voorkomt speculatie waardoor woningen langdurig betaalbaar kunnen blijven. Voor het toepassen van deze constructies bij nieuwbouwprojecten moet echter een corporatie of ontwikkelaar bereid zijn hierin te investeren. Het aanbieden en terugkopen van woningen met dergelijke constructies vraagt van ontwikkelaars/corporaties immers wel een langjarige administratie.

Grondprijsbeleid gemeente Voor zover de gemeente zelf over bouwgrond beschikt, kan zij een gedifferentieerd grondprijsbeleid voeren en bijvoorbeeld goedkopere kavels aanbieden voor goedkopere woningsegmenten. Dit bevordert de mogelijkheden voor bijvoorbeeld starters. Meestal wordt dit toegepast ten behoeve van de sociale huursector. Toepassing bij (sociale) koopwoningen is alleen te overwegen als die woningen blijvend betaalbaar zijn via een doelgroepenverordening of terugkoopregeling. Er moet immers voorkomen worden dat de koper er na enige tijd met behulp van gemeentelijke subsidie ‘met flinke winst vandoor gaat’.

Anti-speculatiebeding/zelfbewoningsplicht Door de inzet van een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht kan worden voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen (tot de NHG-grens) worden opgekocht door een belegger die de woning wil verhuren (buy-to-let) of deze binnen korte tijd weer met winst wil verkopen. Bij een zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd dat de koper de woning voor een bepaalde termijn (vaak 5 of 10 jaar) verplicht is zelf te bewonen. Voor onbepaalde tijd is ook mogelijk, en geldt dan via een

153.103 | Onderzoek Wonen

36

kettingbeding ook voor de volgende koper. Bij een anti-speculatiebeding legt de gemeente vast dat een woning in een periode van vaak 5 tot 10 jaar niet verkocht mag worden. Mocht de bewoner de woning toch willen verkopen binnen die periode, dan moet toestemming worden gevraagd aan de gemeente, die dan ook een deel van de winst ontvangt. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht kan worden vastgelegd in de voorwaarden bij de gronduitgifte-overeenkomst (als de grond van de gemeente is) of in een anterieure overeenkomst (als de grond niet van de gemeente is). De initiatiefnemer is dan verplicht een clausule (met bijvoorbeeld een boeteoplegging) op te leggen in alle uitzonderlijke verkoopovereenkomsten. Vaak wordt ook een hardheidsclausule opgesteld waardoor het in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld in het geval van overlijden van de partner of ziekte, toch mogelijk is om de woning te verkopen. In de voorwaarden voor de zelfbewoningsplicht kan daarnaast worden opgenomen dat dit niet geldt in het geval van bloedverwantschap. Zo kunnen ouders een huis kopen voor hun kind. Het anti-speculatiebeding of een zelfbewoningsplicht kan worden toegepast op specifieke wijken of segmenten van de markt. Beide instrumenten kunnen tot nu toe echter wel alleen worden toegepast op nieuwbouw.

Aangezien beide instrumenten worden opgenomen in het koopcontract gaan ze in principe uit van zelfregulering en dat verkopers, makelaars en notarissen zich aan het contract houden. De werking op lange termijn vraagt om goede controle en handhaving. Ook de behandeling van alle verzoeken op basis van een hardheidsclausule vraagt om administratieve behandeling en afweging. Dit vraag om extra belasting van het ambtelijk apparaat, waar op dit moment al een tekort is aan personeel. Onder de Omgevingswet is het nog steeds mogelijk anterieure afspraken te maken en kan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht blijven worden ingezet.

3.4 De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Een gemeente heeft uiteraard diverse mogelijkheden om met woningzoekenden te communiceren, schriftelijk en online. In voorkomende gevallen kan dit ook samen met betrokken partijen zoals woningcorporaties en ontwikkelaars. Door een doelgroepgerichte communicatie kunnen inwoners worden gestimuleerd om zich actief op de woningmarkt te begeven. Met name door: • Jongeren aan te sporen zich als woningzoekende in te schrijven bij een woningcorporatie. Dit kan bijvoorbeeld door het (beter) voorlichten over het woningtoewijzingssysteem voor de sociale huursector, hetgeen corporaties veelal tot hun taak rekenen. De voorlichting zou kunnen plaatsvinden via de lokale verenigingen. • Bepaalde groepen inwoners te attenderen op eventueel voor hen aantrekkelijke projecten. Dit is niet in strijd met de Huisvestingswet. Selectie van inwoners (bijvoorbeeld in de startersleeftijd) uit het BRP is echter niet mogelijk omdat dit in strijd is met de AVG. • Inzetten op brede citymarketing om doelgroepen te interesseren voor het wonen in Enschede. • Bedrijven interesseren voor het vestigen in Enschede en daarmee werkgelegenheid en de woonvraag van werknemers aan te trekken.

3.5 Huur- en koopcontracten Ten aanzien van het afsluiten van huur- en koopcontracten tussen private partijen en woningzoekenden heeft de gemeente uiteraard geen taken of bevoegdheden. Toch is het juist in dit kader dat het eventueel geven van voorrang aan mensen met een lokale binding vaak tot uitvoering komt. We komen dat in onze praktijk vaak tegen. Veelal zijn dan afspraken gemaakt op aansporing van de gemeente. Scherp juridisch

153.103 | Onderzoek Wonen

37

geredeneerd is het geven van voorrang bij lokale binding (nog) niet in overeenstemming met de Huisvestingswet. Toch gebeurt dit geregeld, omdat betrokkenen het noodzakelijk vinden vanwege de situatie op de woningmarkt. De praktijk leert bovendien dat een dergelijke voorrang vaak zo logisch lijkt, dat een beroep op de rechter niet plaatsvindt omdat er geen zich gedupeerd voelende woningzoekenden zijn. Er is dus niet of nauwelijks jurisprudentie opgebouwd. We bespreken een aantal voorbeelden:

Verkoop sociale huurwoningen Veel woningcorporaties verkopen delen van hun bezit, deels om woningmarkt-technische redenen (onvoldoende vraag naar bepaalde typen), deels om middelen te genereren voor investeringen. Corporaties kunnen deze woningen veelal tegen een voor starters of andere huurders aantrekkelijke prijs aanbieden. Dit gebeurt vaak aan zittende huurders of huishoudens die een andere, veel gevraagde huurwoning vrijmaken waardoor doorstroming kan plaatsvinden.

Voorrang oudere inwoners 65-plus Sommige corporaties geven bij de verloting van nieuwe seniorenwoningen voorrang aan ‘eigen’ 65-plussers. Bij onvoldoende belangstelling krijgen ook mensen zonder binding een kans. Deze regeling geldt soms voor een voorlopige periode van bijvoorbeeld 5 jaar. Corporaties gebruiken deze regeling in sommige gevallen ook voor het toewijzen van sociale huurwoningen in kleine dorpen of kernen waar nauwelijks sociale huurwoningen staan.

Voorkeur lokale huurders in advertentie Bij het maken van prestatieafspraken wordt soms ingegaan op de ambitie om huurders met een sociale en/of economische binding aan de gemeente voorrang te geven bij bepaalde woningen (bijvoorbeeld seniorenwoningen). Bij dit laatste speelt de kwaliteit van de buurt en de leefbaarheid een belangrijke rol. In de advertentie van de woning en alle communicatie wordt dit dan duidelijk vermeld. Door een dergelijke regeling zou het aantal weigeringen kunnen worden gereduceerd. Ook een dergelijke afspraak is niet in overeenstemming met de Huisvestingswet.

Afspraken met ontwikkelaars en makelaars Sommige gemeenten maken informele afspraken met ontwikkelaars en/of makelaars om bij de verkoop voorrang te geven aan mensen met een binding. Ook hier bestaat een zekere spanning met de Huisvestingswet. Zo kent de gemeente Utrechtse Heuvelrug ten aanzien van nieuwe sociale koopwoningen de regeling dat bij de start de eerste dertien weken woningen door de bouwer/ontwikkelaar worden aangeboden aan woningzoekenden waarvoor het volgende geldt: • In de eerste plaats komen woningzoekenden in aanmerking die nu in een sociale huurwoning in de gemeente wonen. • In de tweede plaats starters uit de gemeente. • In de derde plaats komen woningzoekende(n) met een economische binding aan de gemeente zonder een sociale huurwoning, maar met een passend inkomen aan bod. • Tot slot (als er daarna nog woningen beschikbaar zijn) iedere woningzoekende die aan de inkomensnorm voldoet. Aan de toewijzing zijn inkomenseisen verbonden, terwijl tevens een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht geldt. De betreffende gemeente is van oordeel dat “(…) op deze manier niemand wordt uitgesloten, maar woningzoekenden uit de gemeente wel de grootste kans op een betaalbare koopwoning maken.”

153.103 | Onderzoek Wonen

38

Gefaseerd of beperkt bekend maken van project In veel situaties worden nieuwbouwprojecten eerst of alleen lokaal bekend gemaakt. Daardoor hebben ‘eigen’ inwoners een informatievoorsprong en kunnen dus snel reageren. Ook hierbij is dus geen sprake van kansengelijkheid tussen mensen met een binding en mensen van buiten waardoor dit, scherp juridisch geredeneerd, niet in overeenstemming is met de Huisvestingswet.

3.6 Invloed Rijksoverheidsbeleid op de woningmarkt in Enschede De landelijke regelgeving rondom tijdelijke huurcontracten, de kostendelersnorm en normhuren heeft invloed op de Enschedese woningmarkt, terwijl de gemeente daar niet direct invloed op heeft.

Tijdelijke huurcontracten Tijdelijke huurcontracten zijn er in verschillende vormen. Het jongerencontract, een huurcontract voor jongeren met een duur van maximaal vijf jaar en de mogelijkheid om gedurende die periode inschrijfduur bij de woningcorporaties op te bouwen, helpt jongeren om sneller aan een woning te komen. Hoewel de voorkeur doorgaans uitgaat naar een contract voor onbepaalde tijd, is het jongerencontract wel degelijk een waardevolle contractvorm voor jongeren. Voor studenten is er het campuscontract, wat vooral als doel heeft er voor te zorgen dat studenten na hun studie de studentenwoning weer vrij maken voor nieuwe studenten. Het generieke huurcontract met een maximale duur van twee jaar, dat in de particuliere huursector veel wordt toegepast, is in de huidige marktomstandigheden voor huurders weinig aantrekkelijk. Verhuurders kiezen er vaak niet voor het contract te verlengen voor onbepaalde tijd en het vinden van vervolghuisvesting binnen twee jaar leidt vaak tot een tijdelijk huurcontract bij een andere particuliere verhuurder. In de huidige marktomstandigheden met grote schaarste op de Enschedese woningmarkt, maken tijdelijke huurcontracten het voor particuliere verhuurders mogelijk om de huur vaker te harmoniseren naar de markthuur.

Dit heeft een prijsopdrijvend effect in de particuliere huur en maakt het vinden van een betaalbare huurwoning moeilijker voor mensen met een lager inkomen of een middeninkomen. Betrokkenheid van corporaties in de middeldure huursector kan zorgen voor meer betaalbaar aanbod voor deze groepen. Dit was de afgelopen jaren overigens van Rijkswege alleen onder strenge voorwaarden mogelijk en wordt nu juist weer gestimuleerd.

Kostendelersnorm Vanaf 2023 gaat de kostendelersnorm pas gelden als thuiswonende kinderen van ouders met een bijstandsuitkering 27 jaar worden. Nu is dat 21 jaar. Dat betekent dat er vanuit financieel oogpunt minder noodzaak is dat kinderen uit huis gaan als zij 21 worden. In de huidige markt wordt het voor deze jongeren lastig om zelf een woning te vinden. De maatregel betekent dat jongeren langer thuis kunnen blijven wonen, waardoor zij meer tijd hebben om een woning te kunnen vinden. Het betekent naar verwachting een wat minder grote druk op de voorraad goedkoopste kleine huurwoningen. Verder betekent het versoepelen van de kostendelersnorm dat woningdelen voor mensen met een bijstandsuitkering mogelijk aantrekkelijker wordt. Daarbij verbetert het de levensstandaard van mensen die het betreft. De vraag is of een financiële incentive voldoende is om woningdelen aantrekkelijk te maken.

Normhuren huurtoeslag In de plannen van de Rijksoverheid wordt de huurtoeslag niet meer gebaseerd op de feitelijke huurprijs, maar op een normhuur. Afhankelijk van het inkomen betalen huishoudens een eigen bijdrage die van het

153.103 | Onderzoek Wonen

39

genormeerde huurbedrag wordt afgetrokken. Wat overblijft is de te ontvangen huurtoeslag. Aedes en Nibud constateren dat veel huurders erop achteruitgaan als de huurtoeslag wordt gebaseerd op een genormeerd huurbedrag en dat veel huurwoningen voor mensen met een laag inkomen onbetaalbaar zullen worden. Dat brengt als risico met zich mee dat meer huishoudens met lage inkomens in dezelfde buurten komen te wonen, met potentiële leefbaarheidsproblemen als gevolg.

Regulering middenhuur De Rijksoverheid heeft plannen voor het reguleren van de middenhuur. Op dit moment is de bovengrens wat in deze context tot middenhuur wordt gerekend nog niet definitief bepaald. Het gaat mogelijk om een bedrag van € 1.000 of € 1.250 per maand. Door de sterke huizenprijsstijging is de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen voor woningzoekende middeninkomens de afgelopen jaren afgenomen. Tegelijkertijd is de vrije huursector voor woningzoekende middeninkomens minder betaalbaar geworden. Doordat de inkomens minder hard gegroeid zijn, is de betaalbaarheid van huurwoningen verslechterd. De gemiddelde huurquote van nieuwe huurders in de vrije huursector is door de tijd heen steeds hoger geworden.7 Met het reguleren van het middensegment heeft de Rijksoverheid drie doelen voor ogen: 1. Het zeker stellen van een betaalbare huurprijs voor huishoudens met een middeninkomen; 2. Het zorgen voor voldoende middenhuurwoningen; 3. De prijs-kwaliteitverhouding van woningen in het middensegment verbeteren. Het introduceren van regulering in het middensegment vergt een zorgvuldige balans. Allereerst is het van belang dat de betaalbaarheid voor huurders verbetert. Tegelijkertijd moeten er voldoende woningen beschikbaar komen en blijven. Daartoe moet het volgens de Rijksoverheid ook aantrekkelijk blijven om te investeren in middenhuurwoningen.