Document · PDF

Effectanalyse bruin- en witgoed Enschede 20201016 definitief.pdf

Stadsdeelcommissie Centrum 8 juni 2021, gemeente enschedeBij agendapunt: Stukken ter kennisname15.177 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Effectanalyse

Hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ Gemeente Enschede

Enschede Effectanalyse hoofdbranche 'bruin- en witgoed'

ruimtelijk-economisch onderzoek

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

015300.20200317

16-10-2020

projectleider:

opdrachtgever:

M.G.M.C. Geerts, MSc.

gemeente Enschede

auteur(s):

M.G.M.C. Geerts, MSc. mw. J.G. Breukelman, MSc.

ing. R.G.M. Louwes

Weena 505

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoud 1.

Inleiding

Analyse

1.1. 1.2. 1.3. 2.1.

2.2.

2.3. 2.4.

Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer Ontwikkeling winkelaanbod hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ 2.1.1. Lokaal 2.1.2. Regionaal 2.1.3. Landelijk 2.1.4. Conclusie Marktontwikkelingen 2.2.1. Ontwikkeling koopstromen 2.2.2. Marktruimte 2.2.3. Conclusie Locatieonderzoek Conclusie

Conclusies en aanbevelingen 3.1. 3.2.

Conclusies Aanbevelingen

3 4 5

7 7 10 11 14 14 14 15 16 17 18

21 21 22

Bijlagen: 1

Ontwikkelingen winkelaanbod hoofdbranche bruin- en witgoed

Winkelgebiedstyperingen Nederland Locatus

Retail Risk Index winkelgebieden 100.000 tot 175.000 inwoners

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

015300.20200317

Inhoud

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

1. Inleiding

1.1.

Aanleiding

De gemeente Enschede heeft onlangs een nieuw detailhandelsbeleid vastgesteld in 2019: Retail in Enschede. Dit beleid is gericht op clustering van voorzieningen (winkels, horeca en dienstverlening). Clustering is gewenst in de volgende gebieden: • Binnenstad • Winkelcentra in de wijk • Woonplein en Zuiderval In de binnenstad ligt de nadruk op recreatief winkelen (funshoppen), de wijkwinkelcentra op de dagelijkse boodschappen en op het Woonplein en Zuiderval op doelgerichte aankopen binnen de branchegroep in/om huis. Het Woonplein en Zuiderval zijn zogenaamde perifere detailhandelsclusters. Volgens het beleidskader zijn de volgende branches op het Woonplein toegestaan: • Doe-het-zelf (waaronder bouwmarkten) • Plant & dier (waaronder tuincentra inclusief dierbenodigdheden) • Detailhandel in keukens, badkamers, sanitair, tegels en zonwering • Detailhandel in tenten, kampeerartikelen, caravans • Detailhandel in automaterialen • Detailhandel in auto’s, motoren, boten • Detailhandel in grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen Het beleidskader Retail in Enschede is gewijzigd vastgesteld. In de oorspronkelijke versie van het beleidskader was ook de branche ‘witgoed en elektronica’ opgenomen in de branchering voor het Woonplein in Enschede; deze branche komt overeen met de hoofdbranche bruin- en witgoed van Locatus.

De branche ‘witgoed en elektronica’ is geschrapt omdat, zo is door de gemeenteraad overwogen, deze branche een belangrijk onderdeel vormt van het winkelaanbod in binnenstad van Enschede. Er is echter niet onderzocht welke effecten de branche ‘bruin- en witgoed’ op de vitaliteit van de binnenstad van Enschede heeft. Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Vrij recent heeft Retailplan B.V. een vergunningaanvraag ingediend voor brancheverruiming op de locatie Spaansland 11 (winkelgebied Zuiderval) voor de verkoop van sportartikelen, kampeerartikelen, bruin- en witgoed, elektronica en huishoudelijke artikelen. In de procedure is destijds aangetoond dat branches zoals elektronica en sportartikelen een positief effect hebben op de aantrekkingskracht van de binnenstad van Enschede (KSO Oost-Nederland, 2015). Om deze reden zou volgens de gemeente Enschede brancheverruiming op de locatie Zuiderval niet gewenst zijn. Deze argumentatie heeft de Raad van State beoordeeld in de uitspraak en ingestemd met de gemeentelijke weigering en de hiervoor gegeven motivering (26 februari 2020; ECLI:NL:RVS:2020:616).

Rho adviseurs is gevraagd om een effectanalyse uit te voeren voor de specifieke hoofdbranche ‘bruinen witgoed’ in Enschede. Hierbij worden onder andere de onderzoeken die in de procedure van Retailplan zijn ingebracht, betrokken.

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

015300.20200317

Inleiding

1.2.

Vraagstelling

De hoofdvraag van de effectanalyse is als volgt geformuleerd: ‘In hoeverre is de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van belang voor het functioneren en de vitaliteit van de binnenstad van Enschede en wat zijn de eventuele effecten van de verplaatsing van deze branche naar een perifere detailhandelslocatie?’ Om de hoofdvraag te beantwoorden zijn enkele (deel)onderzoeken en analyses uitgevoerd: 1. Ontwikkeling van het winkelaanbod aan ‘bruin- en witgoed’ (2010-2020). Om het economisch functioneren van een specifieke branche te beoordelen is de ontwikkeling van het winkelaanbod in de branche ‘bruin- en witgoed’ op verschillende schaalniveaus in kaart gebracht. a. Lokaal (stad Enschede) i. De ontwikkeling van het aantal formules in de branche ‘bruin- en witgoed’. ii. De ontwikkeling en spreiding van het aanbod in de stad Enschede naar type winkelgebied. iii. De ontwikkeling van de Retail Risk Index binnenstad Enschede. b. Regionaal (vergelijking aanbod Enschede met Almelo en Hengelo) i. De ontwikkeling van het aantal formules in de branche ‘bruin- en witgoed’. ii. De ontwikkeling en spreiding van het aanbod aan ‘bruin- en witgoed’ in de regio naar type winkelgebied. iii. Ontwikkeling van de RRI rondom grootschalige formules (> 1.000 m2 wvo / BCC en MediaMarkt). c. Landelijk (vergelijking aanbod Enschede met de inwonersklasse 100.000 t/m 175.000) 1 i.

De ontwikkeling van het aantal formules in de branche ‘bruin- en witgoed’. ii. De ontwikkeling en spreiding van het aanbod aan ‘bruin- en witgoed’ naar type winkelgebied. iii. Ontwikkeling van de Retail Risk Index (RRI) rondom grootschalige formules (> 1.000 m2 wvo / BCC en MediaMarkt). iv. Onderzoek naar relatie tussen branche ‘bruin- en witgoed’ en leegstand in centrumgebieden en PDV-gebieden binnen de inwonersklasse 100.000 t/m 175.000 (indien mogelijk). 2. Marktontwikkelingen. Naast de aanbodgegevens is inzicht gewenst in de marktontwikkelingen van de branche ‘bruin- en witgoed’. Hierbij komen de volgende zaken aan bod: a. Ontwikkeling koopstromen Enschede voor de periode 2010-2015-2020. b. Ontwikkeling marktruimte Enschede in de periode 2010-2020-2030. Naast de ontwikkeling willen we ook vooruitkijken voor de komende 10 jaar door trends door te zetten. Voor de marktruimte zijn de volgende analyses uitgevoerd: i. Ontwikkeling bestedingscijfers, gemiddeld omzet per m2 wvo en gemiddeld winkelaanbod per 1.000 inwoners ii. Distributieplanologisch onderzoek voor Enschede. 3. Locatieonderzoek: beschikbaarheid panden in de binnenstad. Tot slot willen is onderzocht in hoeverre de panden in de binnenstad van Enschede geschikt zijn voor de vestiging van winkels in de branche ‘bruin- en witgoed’.

Hierbij is gekeken naar: de omvang van de panden, de huurprijzen en de gemiddelde duur van de leegstand.

Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Dordrecht, Enschede, Haarlem, Leiden, Maastricht, Nijmegen, ’sHertogenbosch, Zoetermeer en Zwolle

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Inleiding

1.3.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 zijn de deelonderzoeken en analyses opgenomen. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen zijn in hoofdstuk 3 geformuleerd.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Inleiding

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

2. Analyse

Om het effect van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ op de vitaliteit van de binnenstad in Enschede te onderzoeken zijn in dit hoofdstuk een aantal analyses uitgevoerd. Deze analyses zijn gericht op: • de ontwikkeling van het winkelaanbod in deze hoofdbranche; • de marktontwikkelingen binnen deze hoofdbranche; • locatieonderzoek.

2.1.

Ontwikkeling winkelaanbod hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’

2.1.1. Lokaal Om een beeld te krijgen van de omvang en situatie van de ‘bruin- en witgoed’ branche in Enschede zijn de ontwikkelingen in het winkelaanbod, de ontwikkeling van het aantal formules en de ontwikkeling van de Retail Risk Index van Enschede in beeld gebracht. In deze paragraaf worden hiervan de hoofdlijnen weergegeven. Bijlage 1 bevat een uitgebreide toelichting. Omvang winkelaanbod In Enschede zijn momenteel 28 winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ met een totaal oppervlak van 6.300 m2 wvo gevestigd. Van het aantal winkels binnen ‘bruin- en witgoed’ is 46% in het centrum van Enschede gevestigd en 62% van de totale omvang in m2 wvo. In figuur 2.1 is de spreiding van dit aanbod op kaart weergegeven.

Figuur 2.1 Spreiding van winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ in Enschede (bron: Locatus, 2020;

bewerking Rho)

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

Ontwikkeling winkelaanbod Het aantal verkooppunten binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is de afgelopen jaren flink afgenomen. In 2010 waren er 57 winkels in ‘bruin- en witgoed’, in 2020 zijn dat er 28 (Locatus, 2010, 2020). Dit is een halvering van het aantal winkels. Deze afname heeft voornamelijk plaatsgevonden in de buurtcentra, op verspreide gelegen winkellocaties (hierna verspreide bewinkeling) en zeker ook in het centrum van Enschede. Hetzelfde beeld is te zien wanneer gekeken wordt naar de omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed. Ook hier gaat het om bijna een halvering van de omvang (van 11.100 m2 naar 6.300 m2). In het centrum van Enschede zijn zowel kleinere winkels als grotere winkels verdwenen. Op de verspreide bewinkeling en in verschillende wijkcentra zijn met name de kleinere winkels vertrokken. De gemiddelde omvang per verkooppunt in Enschede is toegenomen van gemiddeld 195 m2 wvo per winkel in 2010 naar 224 m2 wvo per winkel in 2020, een stijging van 15%. Ontwikkeling formulebedrijven Filialisering is een belangrijke trend binnen de detailhandelsmarkt. Zo ook binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’. Belangrijke spelers binnen deze branche zijn formulebedrijven als Coolblue, MediaMarkt en BCC.

Waren er oorspronkelijk nog verschillende formules zoals It’s, Prijstopper, Harense Smid en Micro Electro in het winkelaanbod vertegenwoordigd, in feite zijn MediaMarkt en BCC de enige grote spelers die zijn overgebleven. In Enschede is het aantal formulebedrijven de afgelopen jaren gedaald. In 2010 waren er 22 verschillende formules in Enschede gevestigd, in 2020 zijn dat er nog maar 7. Het resterende aantal formules is een derde van het oorspronkelijke formuleaanbod. Dit komt met name doordat een aantal formulebedrijven van het toneel zijn verdwenen en slechts enkele grote spelers zijn overgebleven. Daarnaast is de ontwikkeling van het aanbod op het Plein Westermaat in Hengelo van invloed geweest op de terugloop van het aantal bruin- en witgoedzaken in Enschede. Retail Risk Index Voor Enschede is het prognosemodel Retail Risk Index (RRI) van dataleverancier Locatus uitgewerkt. De RRI brengt het risicoprofiel van winkels en winkelgebieden in kaart. De RRI kwantificeert het risicoprofiel van een winkelpand via vier performance-indicatoren: 1. Pandindex: Prestaties van het winkelpand tot op heden. 2. Straatindex: Ontwikkeling van de invulling van winkelpanden in de straat rond het winkelpand. 3. Branche-index: Ontwikkeling van de branche die actief is in het pand. 4.

Vraag & aanbodindex: Verhouding tussen vraag-aanbod van de branche die actief is in het pand (in de directe omgeving). Met de RRI ontstaat het inzicht voor welke winkelgebieden, -straten en –panden de continuïteit van de huidige ondernemers, branches en detailhandelsvestigingen risicovol zijn of juist goed functioneren. De index biedt een goede onderbouwing voor beleidskeuzen. De werking van de RRI-index/score is vergelijkbaar met verkeerslichten (figuur 2.2): het geeft een waarschuwing en heeft een voorspellende functie als het gaat om leegstand. Panden met een hoge score (rood) komen op termijn mogelijk leeg te staan.

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Analyse

Figuur 2.2 Stoplichtmodel RRI (bron: Locatus, 2020) In figuur 2.3 zijn de RRI-scores van de omliggende winkelpanden binnen een straal van 100 meter van de grootst aanbieder, de MediaMarkt, weergegeven. MediaMarkt heeft een RRI-score van 95 en wordt daarmee geclassificeerd als winkelpand met risico (index 90 tot 110). Deze score heeft voornamelijk te maken met de hoge branche-index van de ‘bruin- en witgoed’-branche. ‘Bruin- en witgoed’ heeft een negatieve branche-ontwikkeling. Dit heeft onder ander te maken met de toename van onlineverkopen. Deze hoge index voor de branche is van invloed op de totale RRI van dit specifieke winkelpand van MediaMarkt. Opvallend is dat een groot deel van de omliggende panden ook aangemerkt wordt als een risico (oranje). Veel panden hebben een (hoog) risico, een aantal zelfs een zeer hoog risico. De omliggende panden hebben een gemiddelde RRI-score van 105 en scoren 10% hoger dan MediaMarkt. Uit de RRIanalyse blijkt niet dat MediaMarkt zorgt voor een beter functioneren van de omliggende winkels. Wanneer dit wel het geval zou zijn zou verwacht worden dat de omliggende panden een beter risicoprofiel hebben (beperkt risico of zeer beperkt risico). In dit geval is daar in het centrum van Enschede geen sprake van. Rondom supermarkten kleuren de winkels bijvoorbeeld veel groener en is duidelijk dat de supermarkt zorgt voor een stabiel winkelaanbod.

De MediaMarkt heeft dus niet de aantrekkingskracht van een supermarkt in een centrumgebied.

Figuur 2.3 RRI Enschede Klanderij (bron: Locatus, 2020; bewerking Rho adviseurs)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

2.1.2. Regionaal Om een beeld te krijgen van de omvang en situatie van de ‘bruin- en witgoed’ branche in Enschede in relatie tot de omliggende regio is een vergelijking gemaakt met de situatie van de branche in Almelo en Hengelo. Daaruit wordt duidelijk dat het aantal formules in deze branche sterk is afgenomen als gevolg van het failliet gaan van formules, samenvoeging van formules en sterke opkomst van online-aankopen. In de bruin- en witgoedbranche heeft zich een opvallend sterke sanering van formules voorgedaan. Dit heeft tegelijkertijd geresulteerd in een schaalvergroting van winkels. Daarnaast is het regionale beleid en daaruit voortkomende ontwikkeling van het Plein Westermaat in Hengelo van invloed geweest op de afname van het winkelbestand in deze branche in Enschede en Almelo. Omvang winkelaanbod rondom Enschede In Almelo zijn momenteel 16 winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ gevestigd met een totaal oppervlak van 1.924 m2 wvo. Een groot deel van deze winkels en van de omvang van het winkelaanbod is gevestigd in het centrum van Almelo (hoofdwinkelgebied klein) en in de wijkcentra (tabel 2.3). In Hengelo zijn er momenteel 24 winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ aanwezig, met een totaal oppervlak van 8.211 m2 wvo. Meer dan de helft van deze winkels is gelegen in het centrum van Hengelo (hoofdwinkelgebied klein).

De grootste winkels binnen de branche zijn gevestigd in de grootschalige concentratie Westermaat Plein. Daar zijn zowel MediaMarkt als BCC gevestigd. Dit vloeit voort uit het regionale beleid, gericht op ontwikkeling van deze concentratie. Ontwikkeling winkelaanbod rondom Enschede Het aantal verkooppunten in de branche is zowel in Almelo, Hengelo als Enschede gedaald. In Enschede heeft de grootste daling plaatsgevonden in de buurtcentra en verspreide bewinkeling, terwijl in Hengelo en Almelo voornamelijk het aantal winkels in het centrum is afgenomen. In Hengelo heeft de ontwikkeling van het Plein Westermaat voor afname van winkels in het centrum gezorgd. Ontwikkeling formulebedrijven In Almelo en Hengelo is het aantal formulebedrijven de afgelopen jaren gedaald. In 2010 waren er 16 verschillende formules in Almelo gevestigd, in 2020 zijn dat er nog maar 9. In Hengelo waren er in 2010 17 verschillende formules gevestigd, in 2020 zijn dat er 11. In Enschede en Hengelo is het aandeel van alle winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ dat van een formulebedrijf is, gedaald. In Almelo is het aandeel formulewinkels juist gestegen. In de totale omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is het aandeel van formulebedrijven in Almelo en Hengelo net als in Enschede afgenomen. Retail Risk Index Voor Hengelo is de Retail Risk Index van Locatus uitgewerkt (figuur 2.4).

In Hengelo zijn op Plein Westermaat zowel een MediaMarkt als BCC gevestigd. Deze hebben een RRI-score van respectievelijk 106 en 107. Deze zijn dus aangemerkt als winkelpand met risico. De omliggende panden in een straal van 100 meter hebben een gemiddelde RRI-score van 75%. Deze winkels hebben een beperkt risico en functioneren goed. Geconcludeerd kan worden dat het omliggende aanbod op deze grootschalige locatie goed functioneert, in tegenstelling tot het centrum van Enschede waar de panden rondom de MediaMarkt een hoger risicoprofiel hebben. De winkels op een perifere locatie zoals Plein Westermaat hebben voornamelijk een doelgericht bezoekmotief. De verwachting is dat hier het overige aanbod profiteert van de aanwezigheid van MediaMarkt en BCC. In Almelo is geen grote speler zoals MediaMarkt of BCC gevestigd. Vandaar dat er geen RRI-analyse voor Almelo is uitgevoerd.

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Analyse

Figuur 2.4 RRI Plein Westermaat Hengelo (bron: Locatus, 2020; bewerking Rho) 2.1.3. Landelijk De omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van Enschede is vergeleken met de regio en het gemiddelde in kernen van een vergelijkbare kernen in Nederland. Dit gaat om kernen met een inwonertal van 100.000 tot 175.000: Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Dordrecht, Enschede, Haarlem, Leiden, Maastricht, Nijmegen, ’s-Hertogenbosch, Zoetermeer en Zwolle. Omvang winkelaanbod Landelijk In totaal zijn er binnen de inwonersklasse 100.000 tot 175.000 362 winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’, met een totale oppervlakte van 78.000 m2 wvo (Locatus, 2020) aanwezig. Het grootste aandeel van de winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is gevestigd in de binnenstad (34%). Daarnaast zijn er relatief veel winkels gevestigd in de hoofdwinkelgebieden en de binnenstedelijke winkelstraat. Qua omvang is het aandeel in de hoofdwinkelgebieden en binnenstedelijke winkelstraten minder groot. Dit geeft aan dat het oppervlak per winkel hier lager ligt. Op de grootschalige concentraties is het grootste oppervlak aan ‘bruin- en witgoed’ gevestigd (23%). Het aandeel van winkels is hier maar 3%. De winkels op grootschalige concentraties zijn dus groter dan het gemiddelde. Enschede Ook in Enschede is het aandeel van winkels in ‘bruin- en witgoed’ het grootst in het centrumgebied.

Ten opzichte van het landelijke beeld heeft Enschede relatief veel winkels in het centrumgebied. De omvang van de branche op grootschalige locaties is in Enschede zeer klein in vergelijking met het landelijke gemiddelde in vergelijkbare plaatsen (qua inwonertal). Dit is het resultaat van jarenlang gevoerd beleid. Aantal winkels Landelijk Het totaal aantal verkooppunten binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is de afgelopen jaren binnen de inwonersklasse 100.000-175.000 afgenomen. In 2010 waren er 650 winkels in ‘bruin- en witgoed’, in 2020 is dit bijna gehalveerd naar 350 winkels (Locatus, 2010, 2020). In ieder winkelgebied is

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

het aantal winkels afgenomen, maar de afname heeft voornamelijk plaatsgevonden in de binnensteden en hoofdwinkelgebieden. Ook de totale omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is flink afgenomen. Van 117.000 m2 wvo in 2010 naar 78.000 m2 wvo in 2020 (Locatus, 2010, 2020). Hier is voor een deel hetzelfde beeld te zien als in de ontwikkeling van het aantal winkels. In de binnensteden en hoofdwinkelgebieden is de omvang van de branche flink afgenomen. In de buurtcentra en grootschalige concentraties is de omvang juist toegenomen. Enschede In Enschede is dezelfde landelijke trend in afname van het aantal winkels te zien. In de meeste winkelgebieden heeft een vergelijkbare afname in winkels plaatsgevonden. In de buurtcentra is in Enschede echter het aantal winkels sterker afgenomen en is het aantal winkels (één) op een grootschalige concentratie stabiel gebleven. Ook in de toe- en afname van de omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is in Enschede een trend te zien die vergelijkbaar is met de landelijke trend. Op de grootschalige concentraties heeft schaalvergroting plaatsgevonden. Het aantal winkels is iets afgenomen, maar de omvang is toegenomen. Over het algemeen is het beeld dat de afname van het aantal winkels groter is dan de afname van de omvang. De trend in Enschede sluit aan op de landelijke trend.

Ontwikkeling formulebedrijven In de totale omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is het aandeel van formulebedrijven in de inwonersklasse 100.000-175.000 afgenomen. De gemiddelde omvang van alle winkels is met 19% toegenomen. De gemiddelde omvang van een winkel van een filiaalbedrijf is meer toegenomen, namelijk met 46%. In Enschede is in vergelijking met deze landelijke trend de gemiddelde omvang van een filiaalbedrijf meer toegenomen (+56%). Retail Risk Index Net als voor Enschede en Hengelo is ook voor de kernen binnen de inwonersklasse 100.000 tot 175.000 de Retail Risk Index uitgewerkt. Om goed inzicht te krijgen en een vergelijking te kunnen maken met Enschede zijn de winkelgebieden geselecteerd waarin een MediaMarkt en/of BCC is gevestigd. De RRI is uitgewerkt voor de panden binnen een straal van 100 meter om een beeld te krijgen van het functioneren van de nabijgelegen winkels. Tabel 2.5 geeft een overzicht van de geselecteerde winkelgebieden. Tabel 2.5 RRI-scores MediaMarkt en BCC in relatie tot de omliggende panden, per winkelgebied in de inwonersklasse 100.000 tot 175.000 (bron: Locatus, 2020) Dordrecht centrum

MediaMarkt 110

Arnhem Steenstraat

109

Amersfoort Amsterdamsestraat Apeldoorn De Voorwaarts

BCC

101 106

omliggende panden 107

verschil 3%

106

38%

105

Apeldoorn Europaweg

106

18%

Arnhem Meubelplein ArnhemZuid

106

102

Breda Kruisvoort

100

102

22%

‘s-Hertogenbosch Bossche Boulevard

102

16%

015300.20200317

winkelgebiedstype Binnenstad Binnenstedelijke winkelstraat Grootschalige concentratie Grootschalige concentratie Grootschalige concentratie Grootschalige concentratie Grootschalige concentratie Grootschalige concentratie

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

verschil 3%

17%

Analyse

Op basis van de analyse van de RRI-gegevens van de winkelgebieden met een MediaMarkt of BCC kan geconcludeerd worden dat vestiging van deze winkels in het centrum niet zorgt voor een beter functioneren van winkels in de nabijheid. Uit de analyse kan niet eenduidig worden opgemaakt dat winkels in de centra kunnen profiteren van de aanwezigheid van een MediaMarkt of BCC. Er kan niet geconcludeerd worden dat een MediaMarkt en/of cruciaal zijn voor het functioneren van winkels in een centrumgebied. In PDV-gebieden (grootschalige concentratie) is wel een positieve relatie te onderscheiden. In p deze gebieden hebben de omliggende winkels gemiddeld genomen een beduidend lager risicoprofiel. Winkels in ‘bruin- en witgoed’ zoals MediaMarkt en BCC passen goed bij het doelgerichte karakter van deze winkelgebieden. De aanwezigheid van bruin- en witgoedwinkels heeft in deze winkelgebieden een positieve invloed op het functioneren van het overige aanbod. Relatie ‘bruin- en witgoed’ en leegstand Onderdeel van de onderzoeksvraag of de ‘bruin- en witgoed’-branche van cruciaal belang is voor de vitaliteit van een centrumgebied in relatie met de leegstand. Om deze relatie te onderzoeken is het leegstandspercentage in centrumgebieden geanalyseerd ten opzichte van het aandeel van ‘bruin- en witgoed’ dat in het centrumgebied is gevestigd.

Hier is opnieuw gebruik gemaakt van de kernen die vallen binnen dezelfde inwonersklasse van Enschede, met 100.000 tot 175.000 inwoners.

Figuur 2.5 Relatie tussen het aandeel van ‘bruin- en witgoed’ dat in het centrum is gevestigd en het leegstandspercentage in een centrum in kernen binnen de inwonersklasse 100.000-175.000 (bron: Locatus, 2020) Voor de kernen waar het merendeel van ‘bruin- en witgoed’ buiten het centrum is gevestigd (Maastricht, Amersfoort, Apeldoorn, ’s-Hertogenbosch, Breda en Arnhem) leidt een groter aandeel bruin- en witgoed in het centrum tot een lagere leegstand. Echter voor de overige kernen waar het ‘bruin- en witgoed’ juist in verhouding meer in het centrum is gevestigd is er geen verband te ontdekken. Zoals te zien in figuur 2.5 fluctueert de omvang van de leegstand te veel om te concluderen dat er verband bestaat tussen het aandeel ‘bruin- en witgoed’ en het leegstandspercentage in het centrum. Op basis van de analyse blijkt binnen de steekproef geen verband te bestaan tussen het aandeel van bruin- en witgoed dat in een centrumgebied is gevestigd en het leegstandspercentage in een

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

centrumgebied. Geconcludeerd kan worden dat ‘bruin- en witgoed’ geen cruciale hoofdbranche is voor het functioneren van de centrumgebieden binnen de inwonersklasse 100.000 tot 175.000. 2.1.4. Conclusie In voorgaande paragrafen is de omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ geanalyseerd in relatie tot de omvang binnen de regio (Almelo en Hengelo) en de inwonersklasse met een vergelijkbaar inwonertal. • Uit de analyse blijkt dat de hoofdbranche in Enschede op een aantal punten vergelijkbaar is met de landelijke situatie in de inwonersklasse 100.00-175.000 en Hengelo. Het grootste deel van de winkels is gevestigd in het centrum, de gemiddelde omvang per verkooppunt is de afgelopen jaren gestegen, en ook de gemiddelde omvang van een formulebedrijf is de afgelopen jaren meer gestegen dan het gemiddelde van alle winkels. • Landelijk gezien is de omvang van de winkels in de grootschalige concentraties, dus buiten het centrumgebied, groter, net als in Hengelo. De gemiddelde omvang van winkels op deze grootschalige concentraties is groter dan in andere winkelgebieden. • In Enschede is het belang van dit type winkelgebied echter zeer klein, en was ook in 2010 klein. Dit is een gevolg van het gemeentelijk detailhandelsbeleid, waar deze winkels niet gewenst zijn op perifere winkellocaties.

2.2.

Marktontwikkelingen

Naast een goed beeld van de omvang van de ‘bruin- en witgoed’ branche in Enschede en de ontwikkeling daarvan (zie paragraaf 2.1), is het ook van belang om de ontwikkelingen in de markt in beeld te brengen. Dit kan door de koopstromen (herkomst van bestedingen), de kencijfers ten aanzien van bestedingen en de marktruimte door de jaren heen te analyseren. 2.2.1. Ontwikkeling koopstromen In Enschede is op regelmatige basis koopstromenonderzoek uitgevoerd. Op die manier zijn de koopstromen van en naar de stad zichtbaar voor de jaartallen 2010, 2015 en 2020. In Enschede zijn de inwoners voornamelijk georiënteerd op de eigen kern. Van de totale bestedingen van de inwoners uit Enschede gaat voor elektronica in 2010 78% naar winkels in Enschede zelf. In 2015 is dit afgenomen naar 64%, maar is voor 2019 weer gestegen naar 80%. De koopkrachttoevloeiing is de afgelopen jaren gestegen. In 2010 is er sprake van 20% toevloeiing van buiten de kern, naar 24% in 2015 en 2019. Dit geeft aan dat de aantrekkingskracht van de elektronicabranche van Enschede in relatie tot de omgeving is gestegen. Echter, ten opzichte van de benchmark (vergelijking van Enschede met vergelijkbare kernen qua inwoneraantal) voor de elektronicabranche is het belang van de branche voor Enschede beduidend minder (figuur 2.6).

In vergelijkbare kernen is zowel de koopkrachtbinding als koopkrachttoevloeiing hoger dan momenteel in Enschede het geval is. Met name de lagere koopkrachttoevloeiing van Enschede geeft aan dat het aanbod in Enschede minder aantrekkelijk is voor inwoners buiten Enschede. In de regio ligt duidelijk het accent op het winkelaanbod op het Plein Westermaat in Hengelo.

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Analyse

Figuur 2.6 Ontwikkeling van de koopstromen in de branche Elektronica van Enschede (in %) (bron: KSO

Oost, 2010, 2015, 2019)

2.2.2. Marktruimte Op basis van de koopstroomonderzoeken en de kengetallen ten aanzien van bestedingen is een distributieplanologische marktruimteberekening opgesteld. Dit resulteert in een beeld van de marktsituatie van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van Enschede. Naast de marktontwikkelingen van de afgelopen tien jaar wordt ook vooruitgekeken naar de komende 10 jaar door de trends door te zetten. Ontwikkeling kencijfers In de Notitie Omzetkengetallen worden de kengetallen ten aanzien van bestedingen en omzetten per branche in de detailhandel jaarlijks bijgehouden 2. Door uniform berekende kengetallen publiek toegankelijk te maken kan eenduidig ruimtelijk-economisch onderzoek opgesteld worden. In tabel 2.8 is de ontwikkeling van de landelijke kencijfers voor de hoofbranche ‘bruin- en witgoed’ voor de jaren 2010, 2015 en 2018 weergegeven. De bestedingen binnen de branche (winkelomzet per hoofd) zijn de afgelopen jaren afgenomen. In 2010 werd gemiddeld per persoon nog € 210,- uitgegeven aan ‘bruin- en witgoed’, in 2018 is dit gedaald naar gemiddeld € 170,- per persoon. Ook de vloerproductiviteit (omzet per m2 wvo) is de afgelopen jaren afgenomen. Dat betekent dat er per vierkante meter winkelvloeroppervlak minder werd omgezet.

Tabel 2.7 Ontwikkeling van de landelijke kencijfers branche bruin- en witgoed (bron: Notitie Omzetkengetallen, 2010, 2015, 2018) Winkelomzet per hoofd Winkelomzet per m2 2010 € 210,- (detailhandelsomzet per hoofd) € 4.360,2015 € 200,€ 3.967,2018 € 170,€ 3.934,-

Voorheen werden deze kengetallen opgesteld door het Hoofdbedrijf Detailhandel (HBD) en later de Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij (StiDEM). Het initiatief is daarna voortgezet door INretail en adviesbureaus.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

Marktruimteberekening Om inzicht te krijgen in het functioneren van de ‘bruin- en witgoed’-branche is voor de periode 20102020-2030 een marktruimteberekening gemaakt. Op basis van de inwonertallen, winkelaanbod, koopstromen en kencijfers van de winkelomzet is de totale mogelijke omzet in Enschede afgezet tegen de omzetclaim. Uit deze berekening volgt een indicatie van de marktruimte binnen de branche. In figuur 2.8 is de distributieplanologische marktberekening weergegeven. Tabel 2.9 Distributieplanologische marktberekening 2010

2020

157.052

158.986

2030 bron CBS, 2010, 2020; Primos 155.330 prognose 2019

inwonertal Enschede gemiddelde winkelomzet per persoon bruin- en witgoed (excl. BTW)

€

186

€

150

€

bestedingspotentieel

€ 29.160.000

€

23.900.000

€

koopkrachtbinding (%)

78%

gebonden bestedingen €

€ 22.470.000

koopkrachttoevloeiing (%)

20%

80% €

19.120.000

150 Omzetkengetallen, 2010, 2018 23.350.000 80% KSO Oost 2015, 2019

€

24%

18.680.000 24% KSO Oost 2015, 2019

koopkrachttoevloeiing €

€

5.690.000

€

6.040.000

€

5.900.000

totale omzet in Enschede gemiddelde vloerproductiviteit per m² wvo bruin- en witgoed (excl. BTW) te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod Enschede (m² wvo) berekende vloerproductiviteit Enschede (excl. BTW)

€ 28.430.000

€

25.160.000

€

24.580.000

€

3.934

€

2.560

€

4.010

€

3.920

omzetclaim Enschede omzet ten opzichte van het gemiddelde

€ 48.460.000

€

24.700.000

€

24.700.000

ruimte voor ontwikkeling in € ruimte voor ontwikkeling (m² wvo)

€ 20.030.000

€

460.000

€

-120.000

€

4.360

3.934 Omzetkengetallen, 2010, 2018

6.250

6.400

6.250

11.114

6.278

6.278 Locatus, 2010, 2020

-41%

-4.590

120

-30

Op basis van de marktruimteberekening is te zien dat de markt in 2010 onder druk stond. De omvang van het winkelaanbod was groter dan de te verwachten omvang op basis van het bestedingspotentieel van de inwoners van Enschede en de toevloeiing van omzet. Er was destijds sprake van een duidelijk negatieve marktruimte. In de afgelopen jaren is het totale aanbod binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ fors afgenomen, zoals ook al in voorgaande paragrafen in beeld is gebracht. Met een winkelaanbod van 6.300 m2 wvo en een verbeterde koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing is de markt meer richting een evenwicht gegroeid. Het aanbod aan bruin- in witgoed is momenteel in evenwicht met het te verwachten aanbod. Enige uitbreidingsruimte is momenteel zelfs nog mogelijk binnen de bandbreedte van duurzaameconomisch functioneren. Ook wanneer naar de komende planperiode wordt gekeken, blijft de markt in evenwicht, ondanks een verwachte bevolkingskrimp. 2.2.3. Conclusie Op basis van de koopstroomgegevens van Enschede in vergelijking tot de benchmark (vergelijkbare kernen) is duidelijk te zien dat het belang van de ‘bruin- en witgoed’-branche kleiner is dan te verwachten is op basis van het gemiddelde in vergelijkbare kernen (op basis van inwonertal). De verklaring hiervoor is de regionale keuze voor concentratie van dit soort winkels op Plein Westermaat in

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Analyse

Hengelo. De afgelopen jaren is de positie wel verbeterd, de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing zijn ten opzichte van 2010 toegenomen. Ditzelfde beeld is te zien op basis van het distributieplanologische marktonderzoek. De branche functioneert nu rond een evenwicht, waar deze tien jaar geleden nog onder druk stond. De branche in Enschede functioneert momenteel goed ondanks de dalende omzetten per persoon en vloerproductiviteit in ‘bruin- en witgoed’.

2.3.

Locatieonderzoek

Een van de aanleidingen voor dit onderzoek is de vraag om brancheverruiming in de perifere winkelgebieden naar ‘bruin- en witgoed’. De vraagstelling is dat wanneer winkels binnen deze hoofdbranche vertrekken uit het centrum, de winkelpanden niet eenvoudig gevuld zullen worden door andere winkels omdat dit vaak winkels van grotere omvang zijn. Onderzocht is in hoeverre de panden in de binnenstad van Enschede geschikt zijn voor de vestiging van winkels in de branche ‘bruin- en witgoed’. Winkels binnen de branche ‘bruin- en witgoed’ hebben over het algemeen een groter oppervlak nodig. In de analyse naar beschikbare panden in de binnenstad van Enschede is daarom geselecteerd op panden groter dan 500 m2. In de binnenstad van Enschede staan (6 mei 2020) 64 panden leeg, waarvan slechts vier panden groter dan 500 m2 (Locatus, 2020). In deze gegevens uit Locatus wordt het voormalige V&D- en Hudson’s Bay-pand nog aangemerkt als leegstand. Het pand is inmiddels voor een deel weer ingevuld. De supermarkt 2Brüder heeft hier op de begane grond zijn deuren geopend. Ook zijn er plannen om de tweede en derde verdieping te vullen. Ook twee andere panden die volgens Locatus als leegstaand zijn aangemerkt, zijn inmiddels verkocht of worden tijdelijk verhuurd. Dit is een indicatie dat leegstaande panden van dit formaat relatief snel weer worden ingevuld.

Naast de leegstandscijfers van Locatus is ook via Funda in Business geïnventariseerd welke winkelpanden momenteel te koop of te huur worden aangeboden. In het centrum van Enschede worden momenteel 3 panden groter dan 500 m2 aangeboden (figuur 2.9). Het pand aan de Korte Hengelosestraat heeft een grote oppervlakte. In Locatus wordt dit pand aangemerkt als zijnde aanvangs-/frictieleegstand. Dit betekent dat het pand maximaal een jaar leeg heeft gestaan. De overige panden staan ook korter dan een jaar aangeboden op Funda. Dat betekent dat dit ook nog aanvangs/frictieleegstand is. Ook deze gegevens zijn een indicatie dat de grotere panden niet langdurig of structureel leeg staan.

Figuur 2.9 Aangeboden winkelpanden groter dan 500 m2 in Enschede (bron: Funda in Business, per 02-062020; bewerking Rho)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

De gevestigde winkelformules in het centrum van Enschede zijn vergeleken met steden in dezelfde inwonersklasse. Hieruit blijkt dat in de andere steden winkelformules voorkomen die nu geen vestiging in het centrum van Enschede hebben. Een paar formules zijn buiten het centrum aanwezig, en enkele op Plein Westermaat. Gelet op de toenemende belangstelling van winkelformules zich in Enschede te vestigen is het zeker denkbaar dat de ontbrekende formules in het centrum van Enschede een pand willen betrekken. Als Media Markt vertrekt, dan kan die locatie door andere formules worden ingevuld. De potentiële winkelformules die al in vergelijkbare steden voorkomen zijn in figuur 2.10 aangegeven.

Zwolle

Zoetermeer

Nijmegen

Maastricht

Haarlem

Dordrecht

Delft

Breda

Den Bosch

Arnhem

Amersfoort

Winkelformules

Apeldoorn

Figuur 2.10 Winkelformules gevestigd in vergelijkbare steden

Opmerking

Kleding Apple store Costes

In Enschede net buiten het centrum gevestigd.

Omoda So Low TK Maxx Uniqlo Urban Outfitters Zara formules: Pull&Bear Bershka

Sport In Enschede buiten centrum gevestigd en vestiging

Bever

op Plein Westermaat.

Daka Intersport

Gevestigd op Plein Westermaat.

Discountformules voor de kelder Action

Elders in centrum Enschede gevestigd

Bristol

Elders in centrum Enschede gevestigd

Xenos

Elders in centrum Enschede gevestigd

2.4.

Conclusie

In Enschede zijn de winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ met name gevestigd in het centrum. Slechts 1 winkel binnen deze branche is gevestigd op een grootschalige locatie (Correct Systems). Deze verdeling van bruin- en witgoedwinkels is het resultaat van jarenlang gevoerd beleid door de gemeente Enschede. Winkels in deze branche zijn immers niet toegestaan op perifere winkelgebieden. In vergelijking met de regio ziet de structuur in Hengelo er anders uit. De grote winkels in de branche zijn juist op een grootschalige concentratie gevestigd (Plein Westermaat). Deze grootschalige winkelconcentratie is ontstaan op basis van regionaal beleid. Ook landelijk gezien is eenzelfde beeld waar te nemen. Gemiddeld is het aantal winkels in de binnensteden en de centra het hoogst, maar is het gemiddeld oppervlak van winkels in de grootschalige concentraties in vergelijking zeer aanzienlijk. Hiervan is in Enschede geen sprake. Het beleid is er specifiek op gericht dat onder andere bruin- en witgoedwinkels niet op een perifere locatie horen. Daardoor blijven ze behouden voor bijvoorbeeld de binnenstad. De ‘bruin- en witgoed’-branche functioneert momenteel goed in Enschede, en is in evenwicht. De afgelopen jaren heeft er, ondanks landelijke afnemende bestedingen aan ‘bruin- en witgoed’, een verbetering plaatsgevonden in Enschede.

De koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn toegenomen in Enschede. Het grote bezoekerspotentieel in de binnenstad speelt hierin een rol.

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Analyse

De actuele situatie van het winkelbestand van bruin- en witgoedzaken in Enschede en de ontwikkeling die hieraan voorafging is sterk beïnvloed door de sterke afname van het aantal formules in deze branche als gevolg van het failliet gaan van formules, samenvoeging van formules en sterke opkomst van onlineaankopen, resulterend in een schaalvergroting van winkels. Daarnaast is het regionale beleid en daaruit voortkomende ontwikkeling van het Plein Westermaat in Hengelo van invloed geweest op de afname van het winkelbestand in deze branches in Enschede. De concentratie van bruin- en witgoedzaken is te vinden in Hengelo. In de binnenstad van Enschede is de MediaMarkt gevestigd. Het beeld van de branche bruin- en witgoed ziet er in Enschede daardoor als volgt uit. Het belang van ‘bruin- en witgoed’ is voor Enschede en het centrumgebied in het bijzonder, minder groot. Met name de koopkrachttoevloeiing is in vergelijking met het landelijk gemiddelde erg laag. Daarnaast kan op basis van een analyse van de Retail Risk Index geconcludeerd worden dat ondanks de aanwezigheid van MediaMarkt in de Klanderij, de omliggende winkels een hoger risicoprofiel hebben. Dit geeft aan dat de aanwezigheid van MediaMarkt niet direct zorgt voor een betere prestatie van andere winkels.

In Hengelo bijvoorbeeld hebben de winkels rondom de MediaMarkt en BCC, gevestigd op een grootschalige concentratie, juist een lager risicoprofiel. Landelijk gezien is dezelfde trend te zien. Op grootschalige concentraties hebben de winkels rondom een MediaMarkt of BCC over het algemeen een lager risicoprofiel. In de centra van een vergelijkbare omvang als Enschede zorgt de aanwezigheid van een MediaMarkt of BCC niet voor een gunstiger risicoprofiel van het winkelgebied. In Enschede blijkt dat grotere panden slechts een beperkte tijd leegstaan en al in korte tijd weer met ander winkels of functies worden ingevuld. Langdurige leegstand van panden is in het centrum van Enschede niet aan de orde. Daarnaast zijn er nog diverse winkelformules die in vergelijkbare steden zijn gevestigd, maar nog niet aanwezig zijn in het centrum van Enschede. Er zijn zeker kansen voor het invullen van een eventueel leegstaand pand van Media Markt in de Klanderij.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Analyse

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

3. Conclusies en aanbevelingen

3.1.

Conclusies

De hoofdvraag die centraal staat in de rapportage van deze effectanalyse is: ‘In hoeverre is de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van belang voor het functioneren en de vitaliteit van de binnenstad van Enschede en wat zijn de eventuele effecten van de verplaatsing van deze branche naar een perifere detailhandelslocatie?’ Deze vraag komt voort uit de recente ontwikkelingen omtrent het gemeentelijke detailhandelsbeleid. De gemeente Enschede heeft in 2019 nieuw detailhandelsbeleid vastgesteld. Het beleid is gericht op de clustering van voorzieningen in winkelgebieden. Per winkelgebied is een gewenst winkelaanbod passend bij de functie aangegeven. De perifere detailhandelslocaties Woonplein en Zuiderval zijn gericht op doelgerichte aankopen binnen de branchegroep in/om huis. De hoofdbranche ‘witgoed en elektronica’ is echter niet opgenomen in de branchering voor het Woonplein in Enschede. Deze is geschrapt omdat deze branche een belangrijk onderdeel vormt van het winkelaanbod in binnenstad van Enschede, zo heeft de gemeenteraad bij de vaststelling van het beleid overwogen. Het is echter de vraag welke effecten de branche ‘bruin- en witgoed’ op de vitaliteit van de binnenstad van Enschede heeft. De vraag is vervolgens of winkels in ‘bruin- en witgoed’ van cruciaal belang zijn voor het functioneren van de binnenstad.

Welke ontwikkelingen zijn van invloed geweest op de actuele situatie van de branche bruin- en witgoed in Enschede? De actuele situatie van het winkelbestand van bruin- en witgoedzaken in Enschede en de ontwikkeling die hieraan voorafging is sterk beïnvloed door de sterke afname van het aantal formules in deze branche als gevolg van het failliet gaan van formules, samenvoeging van formules en sterke opkomst van onlineaankopen, resulterend in een schaalvergroting van winkels. Daarnaast is het regionale beleid en daaruit voortkomende ontwikkeling van het Plein Westermaat in Hengelo van invloed geweest op de afname van het winkelbestand in deze branches in Enschede. De concentratie van bruin- en witgoedzaken is te vinden in Hengelo. In de binnenstad van Enschede is de MediaMarkt gevestigd. Het beeld van de branche bruin- en witgoed ziet er in Enschede daardoor als volgt uit. Hoe verhoudt de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ in Enschede ten opzichte van de regio en het landelijk gemiddelde? Uit de analyse blijkt dat het aanbod van ‘bruin- en witgoed’ in Enschede op een aantal punten vergelijkbaar is met de landelijke situatie in de inwonersklasse 100.00-175.000 en Hengelo.

Het grootste deel van de winkels is gevestigd in het centrum, de gemiddelde omvang per verkooppunt is de afgelopen jaren gestegen, en ook de gemiddelde omvang van een formulebedrijf is de afgelopen jaren meer gestegen dan het oppervlak van zelfstandige winkeliers. Landelijk gezien is de omvang van de winkels op de grootschalige concentraties groter, net als in Hengelo. In Enschede is het belang van dit type winkelgebied echter zeer klein, en was ook in 2010 klein. Slechts 1 winkel in ‘bruin- en witgoed’ is in winkelgebied Veldkamp – Getfert-West te vinden. Het belang van ‘bruin- en witgoed’ op grootschalige concentraties is in vergelijking met andere steden dus minder groot.

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

015300.20200317

Conclusies en aanbevelingen

Geconcludeerd wordt dat Enschede voor een groot deel een gemiddeld beeld toont van de ontwikkeling van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’, vergelijkbaar dus met het landelijk gemiddelde en Hengelo. Waar Enschede echt in afwijkt, is dat het belang van de branche op de grootschalige concentraties zeer gering is, waar dit landelijk gezien en in Hengelo juist is toegenomen. De ontwikkeling in Hengelo vloeit voor uit het regionale beleid. Hoe functioneert de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ in Enschede? Op basis van de koopstroomgegevens van Enschede in vergelijking tot de benchmark is duidelijk te zien dat het belang van de ‘bruin- en witgoed’-branche kleiner is dan te verwachten op basis van het gemiddelde in vergelijkbare kernen (op basis van inwonertal). Dit is voor een groot deel te verklaren door de nabije aanwezigheid van MediaMarkt en BCC op het Plein Westermaat in Hengelo. De afgelopen jaren is de positie wel verbeterd. De koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn ten opzichte van 2010 toegenomen. Ditzelfde beeld is te zien op basis van het distributieplanologische marktonderzoek. De branche functioneert nu rond een evenwicht, waar deze tien jaar geleden nog onder druk stond. Ondanks de dalende omzetten per persoon en vloerproductiviteit in ‘bruin- en witgoed’ functioneert de branche in Enschede momenteel goed.

Extra aanbod als gevolg van een brancheverruiming op perifere locaties zal er dan ook niet gelijk toe leiden dat de branche zo sterk onder druk komt te staan dat daardoor winkels meteen slecht gaan functioneren. Hoe functioneren winkels in de winkelgebieden van plaatsen met 100.000 tot 175.000 rondom een MediaMarkt en/of BCC? Met behulp van de Retail Risk Index (RRI) is het risicoprofiel van winkelgebieden rondom een grote speler in de ‘bruin- en witgoed’-branche, namelijk MediaMarkt en BCC, geanalyseerd. In Enschede is te zien dat de winkels rondom de MediaMarkt een hoger risicoprofiel hebben dan de MediaMarkt zelf. MediaMarkt lijkt dus niet direct van belang te zijn voor de vitaliteit/het functioneren van de overige winkels in het centrum. Voor kernen in dezelfde inwonersklasse met een centrum van een verglijkbare omvang is hetzelfde beeld te zien. Grotendeels hebben winkels rondom MediaMarkt en/of BCC een hoger risicoprofiel. Dit geeft aan dat de aanwezigheid van MediaMarkt niet direct zorgt voor een betere prestatie van andere winkels in het centrumgebied. Ook wanneer naar de relatie van het aandeel ‘bruin- en witgoed’ en de leegstand in een centrum wordt gekeken bestaat er geen verband. Wanneer in kernen een groter aandeel van de totale omvang ‘bruinen witgoed’ in het centrum is gevestigd betekent dit niet dat de leegstand in het centrum lager of hoger is.

Geconcludeerd kan worden dat de aanwezigheid van winkels in ‘bruin- en witgoed’ niet van essentieel belang is voor het functioneren van het centrumgebied.

3.2.

Aanbevelingen

Uit de analyses van de RRI en de leegstand wordt geconcludeerd dat winkels in ‘bruin- en witgoed’ niet essentieel zijn voor het functioneren van centrumgebieden. Rondom winkels van MediaMarkt en BCC in centrumgebieden hebben omliggende winkels een hoog risicoprofiel. Deze lijken dan ook niet te profiteren van de aanwezigheid van deze winkels. De relatie tussen het aandeel ‘bruin- en witgoed’ dat gevestigd is in het centrum en de leegstand in het centrum laat ook geen verband zien. Dit betekent dat de aanwezigheid van deze hoofdbranche in een centrumgebied niet van invloed is op het functioneren van de winkels in het centrumgebied. Deze conclusies sluiten aan bij het doelgerichte bezoekmotief van deze winkels. De algemene trend is dat dit soort winkels minder afhankelijk worden van andere winkels. Daarbij speelt ook mee dat er een toenemende vraag is naar goedkope winkelruimte, die in traditionele winkelgebieden lastig te vinden zijn voor grootschalige winkels (onderzoek ‘Verkenning trends & nieuwe vormen van retail en ruimtelijke beleid; BRO, 2018). De afweging in het kader van het detailhandelsbeleid gaat er van uit dat ‘bruin- en witgoed’ niet toegestaan kan worden op perifere winkellocaties omdat deze branche van cruciaal belang is voor het centrumgebied. Echter, op basis van de analyses in deze rapportage kan niet worden aangetoond dat

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Conclusies en aanbevelingen

‘bruin- en witgoed’ een cruciale branche is voor de vitaliteit van het centrumgebied van Enschede. Gesteld kan worden dat vitaliteit voor het centrumgebied niet een reden is voor het weren van ‘bruinen witgoed’ op perifere locaties. Een gemeente heeft echter zelf de beleidsvrijheid om keuzes te maken ten aanzien van het opnemen van branchebeperkingen ter bescherming van het centrum. Zo heeft de gemeente bijvoorbeeld een beleid van concentratie. Winkels worden toegestaan binnen de vastgestelde winkelgebieden. Passend bij de functie van het winkelgebied zijn bepaalde branches wel of niet toegestaan. In lijn met deze gedachte zou ‘bruin- en witgoed’ zoveel mogelijk geconcentreerd blijven in het centrum. Dit is de afweging die en een gemeente zelf kan en mag maken in beleid. In dat opzicht voldoet het beleid een het noodzakelijkheidsvereiste, als bedoeld in artikel 15, lid 3 van de Dienstenrichtlijn (zie kader hieronder). Op basis van de analyses met specifieke gegevens kan echter niet worden aangetoond dat het uitsluitend toestaan van de branche ‘bruin- en witgoed’ in het centrum ook voldoet aan het criterium van ‘evenredigheid’ uit de Dienstenrichtlijn. Een beperking van de vestigingsmogelijkheden voor deze branche moet aan beide criteria voldoen. Dat lijkt in Enschede echter niet het geval te zijn op basis van de verrichte specifieke analyses.

Deze analyses zijn specifieker en diepgaander dan de onderbouwing die in ingebracht in het kader van de procedure voor het winkelgebied Zuiderval, waarbij van belang is dat daar een aanzienlijk grotere brancheverruiming werd aangevraagd. Er zijn gerede twijfels of de in het beleid opgenomen maatregel wel echt geschikt en effectief is om de beleidsdoelen – en sterk en vitale binnenstad – te realiseren. De indruk bestaat ook dat de maatregel verder gaat dan nodig. Deze twijfels zouden niet direct uit algemene onderzoeken, zoals het koopstromenonderzoek voortvloeien, maar komen voort uit de specifieke analyses en het diepgaander inzicht dat hiermee is verkregen. Artikel 15 lid 3 Dienstenrichtlijn Het Europese Hof van Justitie heeft op 30 januari 2018 een arrest 'gewezen' (casus Visser Vastgoed – Appingedam; ECLI:EU:C:2018:44). Daarin heeft het Hof – kort gezegd – bepaald dat detailhandel een 'dienst' is en dat dus de Dienstenrichtlijn van toepassing is op bestemmingsplannen. De Dienstenrichtlijn verbindt voorwaarden aan het opnemen van vestigingsbeperkingen ten aanzien van dienstverleners (zoals nu dus ook detailhandel) in bestemmingsplannen. De reden daarvoor is dat de Dienstenrichtlijn is gebaseerd op het Europees uitgangspunt van een vrije interne markt en vrijheid van vestiging van dienstverrichters (zoals detailhandel).

Conform de Dienstenrichtlijn mag er geen beperking plaatsvinden van het vrij vestigen van ‘diensten’ tenzij voldaan wordt aan artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn. Hierin wordt aangegeven dat vestigingsbeperkingen niet mogen tenzij: 1. geen sprake is van discriminatie (naar land); 2. de beperking (aantoonbaar) noodzakelijk is in verband met een dwingende reden van algemeen belang (het doel); 3. de maatregel (aantoonbaar) evenredig is: a. de maatregel is geschikt en effectief voor het beoogde doel; b. de maatregel op coherente en systematische wijze wordt uitgevoerd; c. maatregel gaat niet verder gaat dan nodig; d. hetzelfde doel kan niet met andere en/of minder beperkende middelen worden bereikt. Dit stramien is afgeleid uit jurisprudentie en de Handreiking Dienstenrichtlijn en ruimtelijke ordening.

Aanbevelingen Nader onderzoek naar combinatiebezoek. Wordt de MediaMarkt in Enschede echt doelgericht bezocht of worden naast een bezoek aan de MediaMarkt ook andere omliggende winkels in het centrum bezocht.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Bijlagen

Bijlage

Ontwikkelingen winkelaanbod hoofdbranche bruin- en witgoed

B.1 Lokaal

Om een beeld te krijgen van de omvang en situatie van de ‘bruin- en witgoed’ branche in Enschede zijn de ontwikkeling van het winkelaanbod, de ontwikkeling van het aantal formules en de ontwikkeling van de Retail Risk Index van Enschede in beeld gebracht. Omvang winkelaanbod In Enschede zijn momenteel 28 winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ met een totaal oppervlak van 6.278 m2 wvo (tabel B1.1) gevestigd. Bijna de helft van deze winkels is gevestigd in het centrum van Enschede (hoofdwinkelgebied groot). Daarnaast kent Enschede een aantal winkels verspreid over de verschillende winkelcentra en verspreid buiten de structuur. Tabel B1.1 Aantal winkels en omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ in Enschede (bron: Locatus, 2020) verkooppunten

omvang (m² wvo)

Buurtcentrum (Walhof-Roesingh)

Grootschalige concentratie (Veldkamp-Getfert West)

141

Hoofdwinkelgebied groot (centrum Enschede)

3.902

Supermarktcentrum (Stadsveld)

Verspreide bewinkeling

1.003

Wijkcentrum groot (winkelcentrum Enschede Zuid, Glanerbrug) Wijkcentrum klein (Getfert, de Bothoven, Roombeek)

464

658

totaal

6.278

In figuur B1.2 is de spreiding van dit aanbod op kaart weergegeven. Hierop is duidelijk te zien dat het grootste deel van het aanbod is gevestigd in het centrumgebied van Enschede. Daarnaast is een aantal winkels verspreid over de verschillende kleinere winkelgebieden, of liggen de winkels buiten de winkelstructuur.

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

015300.20200317

Bijlage 1

Figuur B1.2 Spreiding van winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ in Enschede (bron: Locatus, 2020; bewerking Rho) Overeenkomend met het beeld in figuur B1.3 is 46% van de winkels binnen ‘bruin- en witgoed’ gevestigd in het centrum van Enschede (figuur B1.2). Deze verhouding ligt hoger als naar de omvang van deze winkels in het totaal wordt gekeken. 62% van de totale omvang in m2 wvo is gevestigd in het hoofdwinkelgebied.

Figuur B1.3 Procentuele verdeling hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ over de winkelgebiedstypen in Enschede (bron: Locatus, 2020)

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Bijlage 1

Figuur B1.4 Ontwikkeling aantal winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van 2010 tot 2020 (bron: Locatus, 2010, 2020) Hetzelfde beeld is te zien wanneer gekeken wordt naar de omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed). De omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is sterk afgenomen in de buurtcentra en het hoofdwinkelgebied (figuur B1.5). In 2010 bedroeg de branche 11.114 m2 wvo, in 2020 is dit 6.278 m2 wvo (Locatus, 2010, 2020). Ook hier gaat het om bijna een halvering van de omvang.

Figuur B1.5 Ontwikkeling omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van 2010 tot 2020 (bron:

Locatus, 2010, 2020)

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Deventer

015300.20200317

Bijlage 1

De afname van de omvang van ‘bruin- en witgoed’ is minder groot dan de afname van het aantal winkels (figuur B1.6). Op basis van een vergelijking van de afname van het aantal winkels en de omvang, kan het volgende geconcludeerd worden. In de verspreide bewinkeling zijn met name de kleinere winkels vertrokken. Dit geldt ook voor de verschillende wijkcentra. In het centrum van Enschede is de afname van het aantal winkels vergelijkbaar met de afname van de omvang. Hier zijn zowel kleinere als grotere winkels verdwenen.

Figuur B1.6 Percentage toe- of afname aantal winkels en omvang ‘bruin- en witgoed van 2010 tot 2020 (bron: Locatus, 2010, 2020) De gemiddelde omvang per verkooppunt in Enschede is toegenomen van gemiddeld 195 m2 wvo per winkel in 2010 naar 224 m2 wvo per winkel in 2020, een stijging van 15% (tabel 2.2). De toename is het grootst op de grootschalige concentratie, maar hier zit slechts 1 winkel, dit betreft dus een forse uitbreiding van deze winkel. In het centrum van Enschede zijn het aantal en de omvang van ‘bruin- en witgoed’ in bijna gelijke mate afgenomen, zoals in figuur B1.7 is te zien. De gemiddelde omvang per winkel is in verhouding dan ook stabiel gebleven. Vooral in de wijkcentra en verspreide bewinkeling zijn in 2020 de relatief grotere winkels nog aanwezig ten opzichte van de andere winkelgebieden. Tabel B1.7 Ontwikkeling gemiddelde omvang per verkooppunt van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ per winkelgebiedstype in Enschede (bron: Locatus, 2010, 2020) 2010

2020

verschil

Buurtcentrum

78 m² wvo

50 m² wvo

-36%

Grootschalige concentratie

60 m² wvo

141 m² wvo

135%

Hoofdwinkelgebied groot

279 m² wvo

300 m² wvo

Supermarktcentrum

86 m² wvo

60 m² wvo

-30%

Verspreide bewinkeling

151 m² wvo

251 m² wvo

66%

Wijkcentrum groot

106 m² wvo

155 m² wvo

47%

Wijkcentrum klein

104 m² wvo

132 m² wvo

27%

totaal

195 m² wvo

224 m² wvo

15%

Ontwikkeling formulebedrijven Filialisering is een belangrijke trend binnen de detailhandelsmarkt. Zo ook binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’. Belangrijke spelers binnen deze branche zijn formulebedrijven als Coolblue, MediaMarkt en BCC. In Enschede is echter het aantal formulebedrijven de afgelopen jaren gedaald. In 2010 waren er 22 verschillende formules in Enschede gevestigd, in 2020 zijn dat er nog maar 7. Het resterende aantal formules is een derde van het oorspronkelijke formuleaanbod. Waren er

015300.20200317

Rho Adviseurs B.V. vestiging Deventer

Bijlage 1

oorspronkelijk nog verschillende formules zoals It’s, Prijstopper, Harense Smid en Micro Electro in het winkelaanbod vertegenwoordigd, in feite zijn MediaMarkt en BCC de enige grote spelers die zijn overgebleven. Daarnaast is de ontwikkeling van het aanbod op het Plein Westermaat in Hengelo van invloed geweest op de terugloop van het aantal bruin- en witgoedzaken in Enschede. In totaal zijn momenteel 32% van alle winkels in de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ van een formulebedrijf (figuur B1.8) In 2010 was nog bijna de helft van alle winkels van een formulebedrijf. Niet alleen het aantal formulebedrijven is dus afgenomen, maar ook het aandeel van formulebedrijven binnen de totale branche. Dit komt met name doordat een aantal formulebedrijven van het toneel zijn verdwenen en slechts enkele grote spelers zijn overgebleven. Die ontwikkeling is harder gegaan dan bij de zelfstandige winkels.

Figuur B1.8 Ontwikkeling van het percentage winkels binnen de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ dat van een formulebedrijf is (bron: Locatus, 2010, 2020) Ook in de totale omvang van de hoofdbranche ‘bruin- en witgoed’ is het aandeel van formulebedrijven afgenomen (figuur B1.9). Het aandeel in omvang van zelfstandige winkels is minder gedaald dan het aantal winkels van een formule. Dit is een indicatie dat de omvang per winkel groter is geworden bij de formulebedrijven.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=enschede&id=403ae541-f0a2-4efa-a91c-17914dfcb30d