Bijlage 3 MPG 2023 deel 1

3.4

Boekwaarde en financieringsbehoefte

Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de ontwikkeling binnen het Grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle complexen in het Grondbedrijf. De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2022 als volgt ontwikkeld.

29

boekwaarde ontwikkeling Grondbedrijf MPG '22 boekwaarde 31-12-'21

MPG '23 boekwaarde 31-12-'22

mutaties' 22

1

BIE (Bouwgrond in exploitatie)

38.372.979

-2.454.742

35.918.237

1b

BIE (Af te sluiten complexen)

296.435

-554.376

-257.941

2

Particuliere grondexploitaties

-1.392.985

0

3

"nog niet in expl." / B&A

0

0

0

4

Erfpachtgronden

17.697.580

614.124

18.311.704

5

Administratief Overig

0

0

0

6

Gronden MVA

15.424.431

-2.167.294

13.257.137

7

Gronden VHG

557.658

-42.525

515.133

8

winstnemingscomplex

29.285.892

3.008.773

32.294.665

Boekwaarde OHW + voorraad

100.241.990

A verliesvoorziening B Reserve GB Reserves en Voorzieningen

57.739.724 26.316.598 84.056.322

Financieringsbehoefte GB

16.185.668

5.997.583 -603.516

-1.204.797 *

98.834.138

(A)

63.737.306 25.713.081 89.450.388

(B)

9.383.750

C = (A-B)

* = boekwaarde is als balanspost vordering of schuld opgenomen en wordt per 1-1-2023 teruggeboekt naar de desbetreffende complexen

Uit de tabel is af te lezen dat de boekwaarde van het onderhanden werk en de voorraad grond in 2022 per saldo met 1,4 miljoen euro is afgenomen. De grootste afname van de boekwaarde is gerealiseerd op de Bouwgrond In Exploitatie, dus de lopende grondexploitaties. In het afgelopen jaar nam de boekwaarde hiervan met ca. 3 miljoen euro af als gevolg van diverse mutaties. In 2022 nam de boekwaarde van de Erfpachtgronden per saldo toe met 0,6 miljoen euro. Er werd voor 1,5 miljoen euro grond aangekocht, terwijl voor 2,6 miljoen euro werd verkocht. Een bedrag van 1,7 miljoen euro werd als winst toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde van gronden gerubriceerd onder materiële vaste activa en voorraad handelsgoederen nam per saldo af met 2,2 miljoen. De belangrijkste oorzaak voor afname van de boekwaarde van de materiële vaste activa betreft de voormalig Wegener-locatie. Deze is na vaststelling van de grondexploitatie Versnelling Cromhoff voor 3,6 miljoen euro overgeboekt naar deze grondexploitatie. Verder werd in 2022 de grond behorend bij het voormalig SLO-pand voor 1,5 miljoen euro aan de materiële vaste activa toegevoegd. De boekwaarde van het winstnemingscomplex nam per saldo toe met 3 miljoen euro door het nemen van winst en verrekeningen met afgesloten grondexploitaties.

De verliesvoorziening voor tekortplannen moest in 2022 worden verhoogd met 5,5 miljoen euro door actualisering van ramingen bij de herziening en het toevoegen van twee verlieslatende grondexploitaties. Daarnaast moest de voorziening voor de particuliere grondexploitaties met een voorzienbaar tekort worden verhoogd met 0,3 miljoen euro en is er een voorziening van 0,2 miljoen euro voor getroffen voor de afwikkeling van de sloopkosten van het SLO pand. Hierdoor neemt de boekwaarde van de voorzieningen in totaal toe met 6 miljoen euro.

30

Als gevolg van de herziening van het MPG nam de Reserve Grondbedrijf in 2022 met 0,6 miljoen euro af. Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf.

De financieringsbehoefte (gele lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (paars-blauw) en de lijn saldo reserves + voorziening (rood). De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2022 van 16,2 miljoen euro met 6,8 miljoen euro afgenomen naar 9,4 miljoen euro. Deze verlaging wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er meer (incidentele) opbrengsten dan kosten gerealiseerd zijn. Met name het afsluiten van een aantal grondexploitaties (waaronder de Kop Boulevard) en het toevoegen van winst aan de Reserve Grondbedrijf zorgen voor grote effecten. Hierdoor heeft er een afname van de boekwaarde plaatsgevonden.

3.5

Actualisatie kredietverlening

Vóórdat binnen de projecten werkzaamheden worden uitgevoerd en uitgaven kunnen worden gedaan, is het nodig dat de Raad hiervoor een krediet beschikbaar stelt. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Het College doet, middels het raadsvoorstel MPG, een voorstel aan de Raad om de kredieten te actualiseren. Om te voldoen aan de Beheersregels Grondbedrijf, zijn de kredieten van alle ‘complexen’ aangepast. De actualisatie leidt op totaal niveau tot de onderstaande aanpassing van de kredieten.

Overzicht kredieten project Bouwgrond in exploitatie Gronden MVA Gronden VHG Particuliere Grondexploitatie Erfpachtscomplex Totaal

verstrekt gerealiseerde krediet kosten per t/m 2022 31-12-2022 608.500 532.100 17.800 13.300 1.900 500 10.300 6.400 19.200 18.300 657.700

570.600

(bedragen x € 1.000)

31

nog te realiseren kosten 75.600 3.400 2.600 3.700 1.800

totale kosten grex 607.700 16.600 3.100 10.100 20.200

87.100

657.700

aanpassing krediet -800 -1.200 1.200 -200 1.000

overschrijding krediet -0,1% -6,7% 63,2% -1,9% 5,2%

0

0,0%

In algemene zin zijn de over- en onderschrijdingen in de projecten te verklaren door: 

Door de verhoging van de kostenstijging en de hieraan gerelateerde rentekosten is er meer krediet benodigd, hier staat tegenover dat door de snellere uitgifte looptijden van diverse grondexploitaties zijn verkort. Daarnaast is er ook sprake van vrijval van kosten omdat diverse projecten nagenoeg zijn afgerond. Per saldo is minder krediet benodigd.



Het afsluiten van de projecten Beekwoude, de Bothoven, Kop Boulevard, Westerval, en B&S II per 31-12-2022 zorgt ervoor dat de hiervoor verstrekte kredieten komen te vervallen;



Verhoging van plankosten door bijstelling plankostenscan en hogere verwervingskosten alsmede bijstelling van ramingen bouw- en woonrijp maken door kostenstijging bij het project CK Molenstraat Zuidzijde;



Verhoging van plankosten door bijstelling plankostenscan en extra kostenstijging bij het project Moskee, wethouder Beversstraat;



Verhoging van plankosten door bijstelling plankostenscan en aanpassing kostenstijging bij het project Velve Kleine Bouwplannen;



Het verhogen van de boekwaarde van de Gronden (MVA en VHG) door overboeken van gronden/panden van/naar Vastgoedbedrijf. Hier staat tegenover het verkopen van dan wel overboeken naar andere complexen van een aantal percelen uit deze portefeuille;



Het toevoegen van nieuwe exploitatieovereenkomsten t.b.v. kostenverhaal, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Het toevoegen van nieuwe erfpacht overeenkomsten, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Voor de verantwoording per project wordt verwezen naar de bijlagen in hoofdstuk 9 van het vertrouwelijke deel 2.

32

3.6

Bouwgrond in exploitatie

In 2022 is het aantal lopende grondexploitaties per saldo met 3 afgenomen. Toegevoegd zijn Versnelling Cromhoff en Velve Kleine Bouwplannen. Per 31-12-2022 zijn 5 grondexploitaties afgesloten: Beekwoude, De Bothoven, Kop Boulevard, Westerval en Business & Sciencepark II.

3.6.1 Lopende grondexploitaties Per 31-12-2022 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 28,3 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2023, waarvan: 

13 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 62,7 miljoen euro op NCW 1-1-2023. Hiervoor is een voorziening getroffen;



10 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 39,0 miljoen euro op eindwaarde (34,4 miljoen op NCW 1-1-2023). Daarvan is 30,5 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 8,5 miljoen euro op eindwaarde). Op basis van de POC berekening (langjarig) zal hiervan op termijn 2,6 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

Lopende grondexploitaties; verlieslatend De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 1,9 miljoen euro meer verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt door aanpassing van de (kosten) parameters. Met name door de hoge inflatie zijn de nog te realiseren kosten met 8% toegenomen en wordt voor de korte termijn (2023-2025) ook een hogere kostenstijging voorzien dan het lange termijn gemiddelde van 2%. 33

Daarnaast zijn er twee nieuwe verlieslatende complexen toegevoegd: Versnelling Cromhoff (4,7 miljoen euro) en Velve Kleine Bouwplannen ( 0,1 miljoen euro). Per saldo is hierdoor meer voorziening nodig en dit heeft direct een negatief effect op de reserve Grondbedrijf. Hier staat tegenover dat ter dekking van het tekort op het complex Versnelling Cromhoff er interne bijdragen zijn ontvangen ter hoogte van 4 miljoen euro welke niet rechtstreeks t.g.v. de grondexploitatie mogen worden geboekt conform Bbv regelgeving. Deze bijdragen komen rechtstreeks ten gunste van de reserve Grondbedrijf. De navolgende projecten hebben het grootste aandeel in het effect van de reguliere herziening: Verslechtering en toename van de verliesvoorziening: Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde: 1,9 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2022. De toename van het tekort wordt veroorzaakt door hogere verwervingskosten en beheerskosten en de effecten van de gewijzigde parameters. Zuiderval: 0,7 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2022. De toename van het tekort is het gevolg van toegenomen civiele kosten en plankosten en de effecten van de gewijzigde parameters. Leuriks Oost: 0,2 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2022.

De toename van het tekort wordt veroorzaakt door toegenomen civiele kosten en plankosten en de effecten van de gewijzigde parameters. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verslechteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 12.500 euro. Verbetering en afname van de verliesvoorziening: Eschmarke: 0,5 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2022. De vermindering van het tekort wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere grondopbrengsten in het deelplan Eilermarke. Hardick en Seckel: 0,2 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2022. Verbetering door afname plankosten en civiele kosten. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verbeteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 0,2 miljoen euro.

Lopende grondexploitaties; winstgevend De totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties bedraagt 3,7 miljoen euro (op eindwaarde). Conform de richtlijnen dient er nu volgens de POC methode winst te worden genomen. Hierdoor kan 3,2 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De toekomstige winst is ten opzichte van het MPG 2022 met 1,2 miljoen euro toegenomen naar 8,5 miljoen euro (op eindwaarde). Verbetering (op eindwaarde): Roombeek -Binnenstad: 1,7 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door hogere grondopbrengsten en rentebaten. Hornbach: 0,4 miljoen euro verbetering van het saldo als gevolg van het laten vrijvallen van kosten en restbedragen. Opbrengsten namen toe door een bijdrage van Hornbach aan openbare ruimte. De parameters 2023 zorgen eveneens voor een verbetering van het resultaat. 34

Euregio Bedrijvenpark: 1 miljoen euro. De grondopbrengsten namen toe doordat een kavel van ca. 5000 m2, die eerder was afgeboekt, in 2022 toch werd verkocht. Omdat er meer werd verkocht dan verwacht konden de plankosten ook worden verlaagd. Kennispark: 0,2 miljoen euro. Deze grondexploitatie is in maart 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. De basis was de bestaande grex B&S valley waar aan extra uitgeefbaar gebied is toegevoegd. Dit als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen aan de Hengelosestraat zijn toegevoegd. Hierdoor namen zowel de kosten als de grondopbrengsten toe en werd de grex winstgevend in plaats van verlieslatend. Velve Lindenhof: 0,3 miljoen euro verbetering vanwege verlaging van de civiele kosten en toegenomen rentebaten. De parameters 2023 zorgen eveneens voor een verbetering van het resultaat. Overige projecten: 0,1 miljoen euro totaal aan kleine verbeteringen. Verslechtering (op eindwaarde): Brunink: 0,2 miljoen euro, toename van de civiele kosten.

3.7 Gronden 3.7.1 Erfpachtgronden Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. In 2022 zijn 4 percelen met een totale oppervlakte van 1,3 hectare toegevoegd. Er zijn vier percelen verkocht. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 57,3 hectare grond met een boek- en balanswaarde van 18,3 miljoen euro. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden kent in 2022 een voordelig exploitatieresultaat van 249.000 euro. Daarnaast zijn er gronden verkocht (verkoop blote eigendom) met een voordelig resultaat van 1,7 miljoen euro. Hiermee is 1,9 miljoen euro ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

3.7.2 Strategische grondvoorraad De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA en Gronden VHG. Gronden MVA (Materieel Vast Actief), dit zijn gronden welke mogelijk in de toekomst nog benodigd zijn voor projectontwikkeling. Deze gronden worden niet gerekend tot de vlottende activa (voorraden) op de balans maar tot de materiele vaste activa. Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen), dit zijn gronden welke niet meer benodigd zijn voor planontwikkeling en verkocht kunnen worden. Deze gronden worden wel tot de vlottende activa (voorraden) gerekend. De omvang en boekwaarde van de strategische grondvoorraad in het MPG 2023 ziet er in totaal als volgt uit.

Beide categorieën worden tegen boekwaarde dan wel marktwaarde verantwoord op de balans. In de praktijk wil dit zeggen dat de gevormde verliesvoorziening op de boekwaarde van de projecten in mindering is gebracht. Bij eventuele daling van de marktwaarde (bv jaarlijkse taxatie) zal dit deficit t.l.v. de reserve grondbedrijf worden gebracht.

35

Ten opzichte van het MPG 2022 is in deze complexen sprake van een verslechtering met 1,2 miljoen euro ( 1,0 miljoen euro in Gronden MVA* en 0,2 miljoen euro in Gronden VHG). Dit wordt veroorzaakt door het verwerken van de lasten en baten in 2022 in de boekwaarden, het afwaarderen van boekwaarde saldi en het treffen van een voorziening voor nog te realiseren sloopkosten.

Gronden MVA (Materieel Vast Actief) De verslechtering met € 1.005.000 wordt veroorzaakt door afwaarderen en afboeken van boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2021): Afboeken boekwaarde saldi Zd Eschm.rondweg thv Lammertsweg

€ 17.000 -/-

€

Treffen voorziening sloopkosten vm. SLO pand

€ 228.000 -/-

17.000 -/-

€ 228.000 -/-

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Wegener € 239.000 -/Landgoed Kwekkeboom € 178.000 -/Eschmarkerveld € 410.000 -/Molenstraat 50 (de Noordmolen) € 174.000 Usseleres € 53.000 -/Overige complexen € 54.000 -/-

€ 760.000 -/-

Stille reserve MVA De stille reserve op de gronden MVA (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met € 2,0 miljoen naar € 10,1 miljoen. Deze stijging wordt o.a. veroorzaakt door aanpassing waardering op basis van huidige bestemming en aanpassing van uitgangspunten van de navolgende projecten:

Molenstraat (Noordmolen), Neptunusstraat (overgeboekt naar Kennispark) Eschmarkerveld, Overige complexen

€ 735.000 € 218.000 -/€ 1.538.000 € 55.000 -/-

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) De verslechtering met € 217.000 wordt veroorzaakt door afboeken van positieve boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2022): Afboeken boekwaarde saldo’s Tidorestraat 58-60 Grond achter Lipperkerstraat 20-22

€ € €

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Algemeen (VTU kosten) Overige complexen

32.000

14.000 18.000 € 249.000 -/-

€ 220.000 -/€ 29.000 -/-

Stille reserve VHG De stille reserve op de gronden VHG (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met 118.000 naar op 296.000.

36

De totale stille reserve van de strategische grondvoorraad is € 10,4 miljoen, dit is een stijging met € 2,1 miljoen ten opzichte van het MPG2022. Uitgangspunt hierbij is: 70% van de waarde van zowel gronden als panden conform de Nota Grondbeleid. Gronden MVA

€

10,1 miljoen

Gronden VHG

€

0,3 miljoen

Totaal Stille reserve

€

10,4 miljoen

Zie verder hoofdstuk 5 "Voorraad Gronden (MVA en VHG)" van het vertrouwelijke MPG deel 2.

3.8

Facilitair Grondbeleid

3.8.1 Particuliere Grondexploitaties In de particuliere grondexploitaties zijn de grondexploitaties opgenomen waarvoor een exploitatieovereenkomst is afgesloten met een ontwikkelaar. Hiervoor wordt geen grondexploitatie (BIE) geopend. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van o.a. de plankosten, bestemmingsplankosten en bijdrage ruimtelijk ontwikkeling. In onderstaande tabel staan per project de in 2022 afgesloten overeenkomsten alsmede de in het voorbereidingstraject verstuurde voorschotnota’s weergegeven.

Het totale deelcomplex bestaat uit 55 projecten (MPG 2022: 56 projecten) met een positieve boekwaarde van 1,20 miljoen euro en een verwacht voorzienbaar tekort van 0,8 miljoen euro begroot eindsaldo op 31-12-2022 op portefeuilleniveau. Voor dit voorzienbare tekort is een voorziening getroffen t.l.v. de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde is op de balans verantwoord onder de Overlopende passiva (0,69 miljoen euro) en Overlopende activa (-/-1,89 miljoen euro). In 2022 zijn 6 overeenkomsten afgerond met een positief saldo van 0,13 miljoen euro (incl. grondverkopen), dit saldo is ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht. 37

4 Doorkijk Grondbedrijf 4.1 MPG-prognoses Woningbouw In de periode tot 2030 staan voor de gemeentelijke gronduitgifte 725 woningen geprogrammeerd in het MPG. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode 2023 tot en met 2025 van 174 woningen en van 2026 tot en met 2030 jaarlijks gemiddeld 41 woningen. Het Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (378 woningen), Leuriks Oost (64 woningen) en het Kennispark (195 woningen) vormen de ruggengraat van de uitgifte. De overige gemeentelijke uitgifte van grond voor in totaal nog 88 woningen is gering.

Begin 2023 zijn er 102 opties of contracten op grond voor woningen, waarvan het overgrote deel in Leuriks-Oost en Binnenstad Roombeek. De contractonderhandelingen (projectmatige bouw) m.b.t. de woningen in het Kennispark bevinden zich in de afrondende fase. Reserveringen woningbouw (stand per 1-1-2023) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2022

In optie/ contracten

Brunink

1

-

Leuriks Oost

13

32

Binnenstad Roombeek

52

51

Kennispark

195

-

Velve Kleine Bouwplannen

12

12

Zuiderval

3

5

Eindtotaal

276

102

Programma afgelopen 4 jaren In onderstaande tabellen en diagrammen is af te lezen dat in de afgelopen 4 jaren de gemeentelijke gronduitgifte goed is geweest voor 396 (ongeveer 25%) van de in totaal 1.603 gerealiseerde nieuwe woningen. Marktpartijen namen de rest voor hun rekening. Opvallend is dat de gemeente zich vooral concentreerde op eengezinswoningen (98% van het aanbod), terwijl markpartijen een mix van eengezinswoningen en appartementen hebben gerealiseerd. In totaal bestond het merendeel (67%) van de nieuwe woningen uit eengezinswoningen.

38

Bedrijventerreinen Per 1-1-2023 is nog circa 14,9 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan betreft Oostkrans Usseleres (9,9 hectare), het Euregiobedrijvenpark (2,1 hectare) Josink Es (1,6 hectare) en de Ossenboer (0,6 hectare). In het MPG 2023 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 2023 t/m 2025 van 1,9 hectare, in de periode 2026 t/m 2032 van 1,3 hectare. Dit is, ondanks de aantrekkende markt en de concrete verkopen van het afgelopen jaar, lager dan de 2,6 hectare uit de regionale afspraken.

In totaal zijn er op dit moment opties/reserveringen voor in totaal 1,3 hectare welke verdeeld zijn over de bedrijventerreinen Euregiopark II, Josink Es en de Zuiderval. Projectnaam

Begroot MPG 2023

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Euregiopark II

5.365

6.273

Josink-Es

5.595

2.965

Oostkrans Usseleres

1.932

-

Ossenboer

5.972

-

Zuiderval

3.633

3.633

Eindtotaal

29.385

12.871

39

Kantoren In 2021 is er een marktanalyse op de kantorenmarkt uitgevoerd op basis waarvan in 2022 het beleidskader voor kantoren is herzien. Het herziene beleidskader is begin 2023 aan de Raad aangeboden voor besluitvorming. Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het Kennispark, Zuiderval, Roombeek en Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde. De plancapaciteit in het MPG 2023 is circa 63.000 m² bvo tot en met 2032, wat neerkomt op gemiddeld circa 6.300 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2023 van 1.100 m² bvo en in de periode na 2023 van gemiddeld 6.500 m² bvo per jaar.

Begin 2023 is 88 m2 bouwgrond ten behoeve van kantoren in optie, dit bevindt zich Roombeek Binnenstad. Projectnaam

Begroot MPG 2022

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Binnenstad Roombeek

1.020

88

Kennispark

3.470

-

Zuiderval

-

-

Eindtotaal

7.834

88

40

5 Bijlagen 5.1

Bijlage 1 Begrippenkader MPG

Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het Grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het Grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). Complex: Het Grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het Grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Overige gronden Materiële Vaste Activa (MVA) en Voorraad Handelsgoederen (VHG), Erfpachtgronden, Particuliere Grondexploitaties (kostenverhaal) en administratieve complexen.

Economische waarde: De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Grondexploitatieberekening De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en de overdracht dan wel uitgifte van gronden. Gevoeligheidsrisico’s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Grondbedrijf De administratieve eenheid Grondbedrijf waarbinnen Bouwgrond in Exploitatie (BIE), Gronden en Facilitair Grondbeleid vallen.

41

Historische kostprijs: De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving.

Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen. Krediet: De gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Lopende grondexploitatie: Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de Raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE) opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Planontwikkelingskosten Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten.

Project Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering, waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek deel van de gemeente worden gerealiseerd. Raamkrediet Gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad. Ramingsrisico’s: Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingsrisico’s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Reserve Grondbedrijf: De Reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze reserve is een onderdeel van de Algemene reserve van de gemeente.

Risico’s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard 42

gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Met ingang van 01-01-2022 tellen stille reserves niet meer mee bij de bepaling van de aanwezige weerstandscapaciteit.

Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve Grondbedrijf zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Voorziening: Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico’s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het Grondbedrijf in staat is om de risico’s af te dekken.

43

5.2 A

Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten Beleidskaders

Nota grondbeleid (2020) In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de Raad van Enschede vastgesteld en daarmee een actueel kader voor het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid, waarbij afhankelijk van de locatie gekeken wordt naar de te hanteren strategie. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving in het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgt de gemeente vooral een facilitair beleid. We laten meer over aan de markt en ondersteunen initiatieven vanuit de samenleving. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is. Daarnaast blijft de mogelijkheid aanwezig dat we het grondbeleidsinstrumentarium inzetten om ontwikkelingen van marktpartijen te faciliteren.

De uitwerkingsnota’s welke geen onderdeel meer uitmaken van de Nota Grondbeleid zijn de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012) en Opbouw parameters (2013) maar zijn nog wel het vigerende kader. In 2021 is opnieuw gewerkt met een Notitie van uitgangspunten. Nota Risicomanagement en weerbaarheid In het najaar van 2021 is de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement uit 2012 geactualiseerd. Het nieuwe kader, met als titel Nota Risicomanagement en weerbaarheid, is in januari 2022 door de raad vastgesteld. De volgende wijzigingen zijn daarbij van belang voor het Grondbedrijf: 

Stille reserves tellen niet meer mee bij de bepaling van de weerstandscapaciteit;



Bij de bepaling van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente telt de Reserve Grondbedrijf mee tot het niveau van de ratio 1,0. Een eventueel surplus daarboven is niet bedoeld voor het dekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar voor wel voor investeringen van het Grondbedrijf (i.c. de Strategische Investeringsagenda);



Vanwege gewijzigde regelgeving van het BBV moet eerder winst genomen worden op lopende grondexploitaties. Het betreft dan winst die voor een deel nog gerealiseerd moet worden. Daarom is een spelregel opgenomen dat de Reserve Grondbedrijf altijd minimaal 30% van het onderhanden werk in het Grondbedrijf moet zijn. Daarmee wordt beoogd om een voldoende stevige buffer beschikbaar te hebben om afboekingen binnen het Grondbedrijf zelf op te kunnen vangen.

44

Risicoanalyse en -simulatie Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd. Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90% zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Opbouw parameters MPG Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De Raad heeft het College verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het voorjaar 2013 in de Raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld. Vanwege beperkte beschikbaarheid van externe deskundigen en om efficiënter te werken, is ter bepaling van de parameters 2023 en de Notitie van Uitgangspunten voor het MPG 2023, extern advies ingewonnen bij adviesbureau Metafoor.

Dit bureau heeft expertise op het gebied van prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkten. Notitie van Uitgangspunten voor het MPG De Notitie van Uitgangspunten MPG is een product dat is geïntroduceerd in het Advies “Programmatisch sturen en monitoren” (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten voor het MPG. Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Notitie van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het begin van het MPGproces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen (de 4 P’s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd (Lean werken). B.

Uitgangspunten risicoberekening

Uitgangspunten MPG 2023

De bandbreedte van marktrisico’s wordt aangegeven in een basis en worstcase scenario. Hierbij wordt uitgegaan van de mogelijke afwijkingen ten opzichte van de in de notitie van uitgangspunten opgenomen parameters, welke als zodanig zijn vastgesteld. In het basis scenario wordt er vanuit gegaan dat de parameters zich ontwikkelen zoals deze in de notitie van uitgangspunten zijn opgenomen en dat de veronderstelde fasering gehaald wordt. Voor het worstcase scenario wordt zwaarder weer voorzien waarin de mogelijke gevolgen van een vastgoedcrisis zijn opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van een uitgiftevertraging met drie jaren, de kostenstijging langjarig 2 procent meer zal zijn, de opbrengstenstijging langjarig 1% minder is en dat de opbrengsten (nominaal) met 10% zullen dalen.

45

In een schema zijn dit de gehanteerde bandbreedtes:

Bandbreedte faseringsrisico Voor het faseringsrisico geven we aan met hoeveel jaren vertraging op de uitgifte er rekening wordt gehouden t.o.v. de bijgestelde fasering van de grondexploitaties. In het basis scenario gaan we ervan uit dat de uitgifte conform planning verloopt. In het worst-case scenario gaan we uit van een mogelijke vertraging met 3 jaar. Deze inschatting wordt ingegeven door de sterk toegenomen inflatie en de mogelijke uitwerking hiervan op de grondexploitaties. Kostenstijging: In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een kostenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen van als maar stijgende prijzen wordt uitgegaan van een risicoband-breedte van 0 % en + 2 %. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 2% en 4%. Inkomstenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een opbrengstenstijging van langjarig 2%. Gezien de extreme prijsontwikkelingen van woningen en overig vastgoed in de afgelopen jaren is het realistisch rekening te houden met een scenario waarin prijzen minder hard stijgen of mogelijk gaan dalen. Het effect hiervan op de opbrengstenstijging is vertaald in een percentage van - 1% en + 0%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 2%.

Opbrengstendaling De huidige marktontwikkelingen zijn een reden voor zorg, er wordt veel geïnvesteerd in vastgoed waarbij de vraag groter is dan het aanbod, waardoor de prijzen stijgen. Op basis van ervaringen van de vorige crisis kan het zo maar zijn dat de vastgoedmarkt in elkaar zakt doordat het vastgoed te duur wordt en de financierbaarheid afneemt. Destijds, bij de vorige crisis (2009-2013) had dit ook een forse grondprijsdaling tot gevolg. Voor het worstcase scenario gaan wij er dan ook vanuit, mocht dit scenario zich voordoen, dat een daling van de grondprijzen met 10% reëel is. Rente De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, conform de nieuwe BBV regels. De in de grondexploitaties opgenomen rekenrente is nu 2,5%.Voor de rekenrente in de grondexploitaties mag hiervan met bandbreedte van 0,5% worden afgeweken zonder dat dit percentage dan moet worden aangepast. Daarnaast geeft de afdeling treasury aan dat een verhoging van de rente in de grondexploitaties met meer dan nu wordt aangenomen niet waarschijnlijk is gezien de huidige leningenportefeuille. Dit zijn de voornaamste redenen om hier voor een neutrale bandbreedte te kiezen gelijk aan vorig jaar.

In de risicoanalyse wordt uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 2% en 3%. Net als vorig jaar is er voor het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf vastgestelde bandbreedtes op basis van looptijd.

46

Bandbreedte grondprijsrisico Gelijk aan het faseringsrisico verdelen we de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij maken we onderscheid tussen woningbouw en bedrijventerrein (in evenwicht) en kantoren (niet in evenwicht). Reden hiervoor is dat de woningmarkt al een aantal jaren aantrekt, de markt voor bedrijventerreinen op dit moment aantrekt en de markt voor kantoren geen verbetering laat zien. Woningbouw Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs + 5% -20% vs +15% -30% vs +30%

Voor de woningbouw houden we voor de korte en middellange termijn een beperkt negatief risico aan, dit is ingegeven door de stijgende bouwkosten en de oplopende hypotheekrente. Dit kan een verlaging van de residuele grondwaarde tot gevolg hebben. Voor de lange termijn neutraliseren we het grondprijsrisico. Bedrijventerrein Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs + 10% -20% vs + 20% -30% vs + 30%

Voor de bedrijventerreinen houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de in voorgaande jaren uitgevoerde grondprijsverlagingen en de daarna herstellende markt voor bedrijventerreinen. Bedrijven investeren weer in nieuwbouw. De reden is dat de bestaande markt (kwalitatief en kwantitatief) opdroogt. Voor alle termijnen neutraliseren we het grondprijsrisico. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte). Kantoren Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -15% vs + 0% -25% vs + 10% -30% vs + 15%

Op korte en middellange termijn houden we rekening met lichte verlaging van de grondprijs voor kantoren. Dit, omdat het herstel op de kantorenmarkt nog niet heeft plaatsgevonden. Dit komt o.a. doordat de prijzen in de bestaande markt lager zijn, de doorlooptijden van nieuwbouwontwikkelingen te lang, de financierbaarheid afneemt en de beleggers selectiever worden. Daarnaast is er sprake van veranderde kantoorconcepten. Hierdoor zou een afname kunnen ontstaan van het gevraagde aantal m². Vandaar dat de korte, middellange en lange termijn licht negatief zijn ingeschat.

47

5.3

Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2023

Op basis van de nieuwe Nota Grondbeleid wordt er een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in rekening gebracht bij particuliere initiatieven. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een financiële vergoeding, te betalen door een particuliere initiatiefnemer aan de gemeente, voor een ruimtelijke ontwikkeling op basis van artikel 6.24, lid 1, onder a, tweede zinsnede Wro. Voor de berekening van de tarieven worden tekortlocaties aangewezen en bepaald in welke mate deze bijdragen aan de doelen in de stad. Er worden gewogen wegingsfactoren bepaald op basis van de totale kosten van de tekortlocaties en het totaal verwachte bouwprogramma. De gemeente neem voor haar rekening het aandeel van de gemeentelijke gronden, en tevens ook het aandeel van door woningbouwcorporaties te bouwen sociale woningen. In totaal neemt de gemeente 77% van de kosten voor haar rekening: dit is het aandeel bouwprogramma (in gewogen eenheden) op gemeentelijke gronden en op gronden van corporaties waar sociale woningen worden gerealiseerd. Particuliere grondexploitanten zullen gevraagd worden om de resterende 23% te dekken. De gemeente doet haar bijdrage rechtstreeks vanuit de Algemene Dienst, van waaruit ook het aandeel van particuliere grondexploitanten wordt voorgeschoten. De gemeente betaalt haar bijdrage dus niet vanuit elke specifieke grondexploitatie.

De bijdrage per m² gewogen eenheid wordt berekend door de totale kosten op de eerdergenoemde tekortlocaties te delen door het totaal verwachte bouwprogramma. Dit resulteert in een bijdrage per gewogen eenheid m² bvo. Voor 2023 worden de volgende tarieven gehanteerd, vertaald naar m² bvo per bestemming: Afdrachten ruimtelijke ontwikkeling

48

5.4 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2022 De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral het bouw- en woonrijp maken, de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (plankosten), de verwerving van de benodigde gronden, bijkomende kosten en rentekosten. De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de renteopbrengsten. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Indien mogelijk wordt steeds meer gestuurd op een positieve cashflow waardoor in een aantal projecten sprake is van rentebaten. Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie.

Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het conform BBV regels vastgestelde verdisconteringspercentage van 2%.

49

5.5

Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat

MPG 2023

bouwgrond in exploitatie (BIE)

Overzicht financiele resultaten van de complexen t.b.v. de comptabiliteitsvoorschriften Groep nr.

Compl. OMSCHRIJVING

jaar

nr.

boekwaarde

eindresultaat complex

eindresultaat op NCW per 1-1-2023 winstgevend

op 31-12-2022

eindresultaat op EW per 1-1-2023

verlieslatend

van afsl.

winstgevend

winstgevend

verlieslatend

verlieslatend

verlieslatend

winstgevend nog te

toe te voegen

gerealiseerde

realiseren

aan reserve *

winst

D

1.1.1.10 122 1.1.1.14 129 1.1.1.15 130 1.1.1.21 365 1.2.1.31 260 1.2.1.33 950 1.2.1.34 249 1.2.1.36 263 1.2.1.37 364 1.2.1.38 367 1.2.2.28 256 1.2.2.29 366 2.1.1.08 287 2.1.1.10 289 2.1.1.16 299 2.1.1.18 363 2.2.1.17 296 2.2.1.18 333 2.2.1.19 360 2.2.1.20 361 2.2.2.07 336 133 392

Eschmarke Brunink Vaneker Leuriks Oost Bouwen in de wijk (KSL) Roombeek Binnenstad Boswinkel Oost-Woonplaats BIW II CK Molenstraat - Zuidzijde Versnelling Cromhoff Velve Lindenhof Velve kleine bouwplannen Euregio Bedrijvenpark II Josink Esch Kennispark Oostkrans - Usseleres Ossenboer Hardick & Seckel Zuiderval Moskee, Wethouder Beversstraat Hornbach GB Diekman S&L Stationsomgeving TOTAAL

V W V V W W V W V V W V W V W W V V V V W W V

2023 2025 2025 2029 2023 2032 2023 2024 2030 2030 2023 2026 2027 2025 2033 2032 2024 2023 2030 2029 2023 2023 2025 0

1.009.894 -9.064.428

1.164.786 -9.227.099

15.414.585 14.154.822 -531.624 -20.006.567

18.227.425 5.928.796 -439.205 -19.830.209

2.338.096 3.041.151 -5.491.934

2.938.799 5.525.919 -5.605.054

5.401.373 1.605.121 6.020.438

-5.495.151

4.082.675

645.411 6.390.739 16.239.212 253.941 -822.475 -257.941

493.128 6.724.372 23.744.710 1.004

-29.870.876 35.660.296

65.531.172

192.160 -39.037.338

-368.604

-335.442

-400.995

603.205 2.938.799 5.525.919 -246.218

6.197

-5.358.836

-218.721

-94.894

-908.330

-202.938 -384.371

-261.289 -350.472

-40.487 0

85.358 4.082.675

493.128 6.724.372 23.744.710 1.004 -19.862 -114.965

7.338 -90.225

-775.816 -500.683

181.076

69.712.337

30.674.999

-403.189 -14.287.176

473.979 6.592.522 20.265.881 874 -780.076 -603.577

0

-17.779 -920.797

3.847.196 -195.778 -315.318

-795.677 -615.648

-36.016 -5.543.034

78.857 -1.020.804

-243.425 -384.371

18.227.425 5.928.796

2.508.237 4.716.318

85.358 -1.127.050

-7.874.257

591.378 -739.715

58.488 -26.003

-524.227

17.176.110 5.161.373

603.205 -769.600

1.164.786 -1.352.841

-430.593 -16.156.567

583.461 -1.295.463

1.141.947 -8.694.901

192.160 -8.487.570

-34.432.479 28.303.270

62.735.750

-2.581.589 -30.549.769 -39.037.338 30.674.999

69.712.337

* = nog te realiseren verminderd met de rente uit het winstnemingscomplex

Ontwikkeling ‘Nog te maken kosten in lopende grondexploitaties‘ De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in 2022 met 4,7 % gestegen van 66,8 miljoen euro naar 69,9 miljoen euro. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de toegenomen kostenstijging. Per saldo steeg het totale volume aan nog te maken kosten met 3,1 miljoen euro.

De nog te maken kosten bestaan voor 39% uit kosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarna zijn de (ambtelijke) planvoorbereidingskosten: (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) de grootste post. Deze bedraagt in totaal 15% van de totale kosten.

Ontwikkeling ‘Nog te realiseren opbrengsten in lopende grondexploitaties’ De nog te realiseren opbrengsten zijn met 2,5% gedaald van 76,9 miljoen euro naar 74,98 miljoen euro. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de gerealiseerde verkopen van zowel gronden voor woningbouw als ook bedrijventerreinen.

De nog te realiseren opbrengsten bestaan voor 39% uit opbrengsten uit de woningbouwprojecten. De andere 61% valt onder te verdelen in 28% uit de bedrijventerreinen, 12% uit de kantoren en 21% uit overige opbrengsten.

52

Wat betreft de woningbouwprojecten moet 46% van de nog te realiseren opbrengsten komen uit het project Leuriks-Oost. Het aandeel van de andere grote woningbouwprojecten is als volgt: Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde 32%, Kennispark 8%, Roombeek-binnenstad 8%, Zuiderval 1% en Brunink en overige projecten samen 5%. De toevoeging van woningbouw in het Kennispark in 2022 zorgt voor een veranderde samenstelling ten opzichte van het MPG 2022.

Bij de bedrijventerreinen heeft de nieuwe grondexploitatie Oostkrans Usseleres het grootste aandeel met 71%. Daarnaast komt het overige aandeel (samen 29%) van de nog te 53

realiseren opbrengsten uit het Euregiobedrijvenpark, Josink Es, de Zuiderval en de Ossenboer.

54

5.6

Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaarde-ontwikkeling 2022