Bijlage 3 MPG 2023 deel 1

KOERS053 | STAD VAN NU Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2023 Deel 1

Gemeente Enschede

2

1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4 4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Inleiding, doelen, leeswijzer ....................................................................................... 4 Inleiding ................................................................................................................ 4 Doelen MPG ......................................................................................................... 4 Leeswijzer ............................................................................................................ 5 Infographics .......................................................................................................... 5 Paragraaf Grondbeleid................................................................................................ 8 Inleiding ................................................................................................................ 8 Grondbeleid; visie en uitvoering ............................................................................ 8 Ontwikkelingen 2022 ............................................................................................ 8 Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren ............................ 10 Financiële resultaten 2022 .................................................................................. 14 Winstneming.......................................................................................................

16 Risico's in relatie tot de reservepositie ................................................................ 17 Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2022 ..................................... 19 Vooruitblik 2023 en verder .................................................................................. 21 Programmering en planning ................................................................................ 21 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2023 .......................................................... 22 Beleidsproducten 2023 ....................................................................................... 24 Realisatie en financieel resultaat 2022..................................................................... 26 Algemeen ........................................................................................................... 26 Weerstandsvermogen......................................................................................... 26 Winstneming....................................................................................................... 29 Boekwaarde en financieringsbehoefte................................................................. 29 Actualisatie kredietverlening ...............................................................................

31 Bouwgrond in exploitatie ..................................................................................... 33 Gronden ............................................................................................................. 35 Facilitair Grondbeleid .......................................................................................... 37 Doorkijk Grondbedrijf ............................................................................................... 38 MPG-prognoses ................................................................................................. 38 Bijlagen ..................................................................................................................... 41 Bijlage 1 Begrippenkader MPG ........................................................................... 41 Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten .................................................................... 44 Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2023 ................................. 48 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2022 .......................... 49 Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat ......... 50 Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaardeontwikkeling 2022 ...... 55

3

1 Inleiding, doelen, leeswijzer

1.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de doelen van dit Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aangegeven. Daarnaast wordt de opbouw van het MPG (‘leeswijzer’) kort toegelicht. In de Beheersregels MPG zijn de spelregels voor de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), voorraad overige gronden en Facilitair Grondbeleid vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de Raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen.

1.2 Doelen MPG In het MPG wordt verslag gedaan van de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid (‘realisatie’) en wordt vooruit gekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG 2023 altijd alleen financieel-technisch van aard. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2022 vastgelegd naar aanleiding van de realisatie en actualisatie van de kosten en opbrengsten in alle complexen. De actualisatie is op basis van de huidige kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen komen voort uit de boekwaarde, de nog te maken kosten, de te verwachten opbrengsten en te realiseren winsten. De huidige administratie van het grondbedrijf en wijze van verantwoording staan samengevat weergegeven in onderstaande figuur.

4

De besluitvorming over het MPG gebeurt, net zoals vorig jaar, voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening. Op deze manier worden de geactualiseerde grondexploitaties meteen in de jaarrekening 2022 én de begroting 2023-2026 opgenomen. Daarmee is voor 2023 voor de complexen Bouwgrond In Exploitatie (BIE), Faciliterend Grondbeleid, het Erfpachtcomplex en de strategische grondvoorraad (MVA en VHG) het geactualiseerde budgetkader door de raad vastgesteld en zijn de budgetten beschikbaar om door de organisatie gebruikt te worden voor de realisatie van de bijbehorende projecten. Met het MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven in:       

De ontwikkelingen in 2022 in de verschillende complexen; De ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf; De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf; De ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf; De in 2022 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan het begrotingsprogramma “Duurzaam, Wonen, Leven, Werken”; De gehanteerde uitgangspunten en parameters; De risico’s;

- Input leveren voor de evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid; - Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder meer de jaarrekening en de programmabegroting).

1.3

Leeswijzer

Het MPG 2023 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin op hoofdlijnen de ‘prestaties’ van het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het nietopenbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (complex Bouwgrond In Exploitatie) en alle overige complexen. In dit openbare deel 1 is in hoofdstuk 2 de paragraaf Grondbeleid opgenomen als samenvattend verslag waarna in hoofdstuk 3 op onderdelen nader wordt ingegaan op de realisatie in 2022 en tot welke financiële uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. In de bijlage zijn onder andere de (nieuwe) kaders en de gehanteerde uitgangspunten voor het MPG opgenomen. Ten slotte: alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2023, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond, kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet exact op decimalen sluit met de telling.

1.4 Infographics

5

6

7

2 Paragraaf Grondbeleid 2.1

Inleiding

Deze paragraaf is opgenomen in de jaarrekening 2022 en hier gaan wij, conform de BBVvoorschriften, nader in op de resultaten van het in 2022 gevoerde grondbeleid.

2.2

Grondbeleid: visie en uitvoering

In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Deze bevat het actuele kader voor de uitvoering van het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid waarbij, afhankelijk van de locatie, het te voeren grondbeleid wordt bepaald. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving rondom het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgde onze gemeente vooral een facilitair beleid, we lieten meer over aan de markt en ondersteunden particuliere initiatieven vanuit de samenleving. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente ook mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is. In de laatste twee jaren is, mede door beschikbare subsidies van hogere overheden (Provincie en het Rijk), dan ook weer vaker voor actief grondbeleid gekozen.

Zo werden in 2021 de grondexploitaties voor Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde en Leuriks Oost door de raad vastgesteld. In 2022 volgden de grondexploitaties Versnelling Cromhoff en Velve Kleine Bouwplannen. Voor de volledige Nota Grondbeleid verwijzen wij u naar onderstaande hyperlink.

Nota Grondbeleid | Gemeente Enschede

2.3

Ontwikkelingen 2022

Resultaten De inflatie is sinds de zomer van 2021 snel gestegen en bevindt zich momenteel fors boven de gestelde 2% doelstelling voor prijsstabiliteit van de Europese Centrale Bank (ECB). Centrale banken grijpen in met renteverhogingen, waardoor financiële condities in korte tijd zijn verkrapt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) blijft de inflatie mogelijk ook langer hoog dan waar economische ramingen en de financiële markten nu rekening mee houden. Ook hebben de toegenomen financieringskosten een neerwaarts effect op de bedrijfsinvesteringen: geld lenen kost nu meer geld (rente), waardoor sommige investeringen te duur worden en worden uitgesteld. Tot slot duren de economische gevolgen van de oorlog in Oekraïne voort, met name via aanbodverstoringen en hogere en snel veranderende prijzen van energiebronnen en grondstoffen. Ondanks deze ontwikkelingen van kosten en prijzen staan de opbrengsten van de grondexploitaties op dit moment (nog) niet onder druk, maar de kosten nemen echter vanwege de hoge inflatie wel snel toe.

Het effect van deze toegenomen kosten wordt deels ook weer tenietgedaan door toegenomen opbrengsten, waardoor het effect op MPG totaalniveau in 2022 beperkt bleef. De grondverkopen voor bedrijventerreinen en woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap verliepen voorspoedig. Daar tegenover bleven grondverkopen voor projectmatige woningbouw achter en ook de verkoop van bouwgrond voor kantoren liet, evenals in vorige jaren, (nog) geen verbetering zien. Doel voor 2022 was om 143 woningbouwkavels te verkopen, er werden in totaal 64 kavels verkocht. De omzet van bouwkavels voor woningen bedroeg 4,7 miljoen euro, terwijl 6,9 miljoen euro was begroot. De uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap verliep zoals verwacht, bij projectmatige bouw bleef de realisatie achter. Bij de verkoop van bouwgrond voor bedrijven was de afzet ruim boven verwachting. Doel voor 2022 was om 2,9 hectare bedrijfsgrond te verkopen, er werd in totaal 4,1 hectare verkocht. De omzet van bouwkavels voor bedrijven bedroeg 4,6 miljoen euro ten opzichte van 3,6 miljoen euro begroot. De uitgifte van bouwgrond voor kantoren kwam overeen met de prognose. Doel was om 2 kantoorkavels (tezamen 7.834 m2 BVO) te verkopen voor 1,18 miljoen euro. In 2022 werden 2 kavels verkocht (tezamen 8.036 m2 BVO) voor iets meer dan 1,23 miljoen euro.

Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (afgekort: BBV) moet bij de winstgevende grondexploitaties de winst worden genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van een percentage dat rekening houdt met de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de begroting, dus het voortgangspercentage. Op basis van deze methode wordt over 2022 3,2 miljoen euro aan winst genomen en toegevoegd aan de reserve Grondbedrijf. Een ander financieel effect betreft de verlieslatende grondexploitaties. De verlieslatende grondexploitaties zijn voor € 1,9 miljoen meer verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt door aanpassing van de (kosten) parameters. Als gevolg van de hoge inflatie zijn de nog te realiseren kosten met 8% toegenomen en wordt voor de korte termijn (2023-2025) ook een hogere kostenstijging voorzien dan het lange termijn gemiddelde van 2%. Hierdoor is er meer verliesvoorziening nodig en dit heeft direct een negatief effect op de Reserve Grondbedrijf. Daarnaast zijn er in 2022 twee nieuwe verlieslatende complexen toegevoegd: Versnelling Cromhoff met een tekort van 4,7 miljoen euro en Velve Kleine Bouwplannen met een tekort van 0,1 miljoen euro.

Ter dekking van het tekort op het complex Versnelling Cromhoff zijn in de reserve grondbedrijf interne bijdragen ontvangen ter hoogte van € 0,2 miljoen (vanuit bodem) en € 3,8 miljoen vanuit de Investeringsagenda. Interne bijdragen mogen niet rechtstreeks ten gunste van de grondexploitatie worden geboekt, maar komen rechtstreeks ten gunste van de Reserve Grondbedrijf waardoor de financiële impact van de toevoeging van deze verlieslatende complexen aan het MPG beperkt is. De Reserve Grondbedrijf neemt in totaal af met 0,6 miljoen tot 25,7 miljoen euro positief per 31-12-2022. Hierna worden de resultaten van 2022 nader toegelicht. Tenslotte volgt een vooruitblik op het grondbeleid vanaf 2023 en verder.

9

2.4

Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren

Verkopen kavels woningbouw In 2022 heeft de gemeente Enschede in totaal 64 kavels verkocht en geleverd. Dit is ongeveer de helft minder dan begroot in het MPG 2022. De verkoop van gronden voor woningbouw verliepen voor wat betreft de gemeentelijke kaveluitgifte voorspoedig. Geprognosticeerd was een gronduitgifte voor 143 woningen, verkocht werd grond voor 64 woningen. De 90 geprognosticeerde projectmatige woningen in het project Centrumkwadraat zijn in 2022 niet gerealiseerd en verder uitgefaseerd. In het project Leuriks -oost is de gronduitgifte niet gerealiseerd omdat het bestemmingsplan later dan voorzien onherroepelijk is geworden. Het aantal opties en overeenkomsten laten, ook voor 2023, een positief beeld zien. In de hierna volgende tabel zijn de resultaten per project nader gespecificeerd. Verkopen woningbouw (stand per 31-12-2022) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2022 Uitgegeven 2022

Eschmarke

1

21

Brunink

1

0

Vaneker

5

9

Leuriks Oost

13

0

Binnenstad Roombeek

28

27

BIW II

1

2

CK Molenstraat-Zuidzijde

90

0

Zuiderval

4

5

Eindtotaal

143

64

Door de grondverkopen slinkt de bestaande voorraad bouwrijpe grond. Om ook voor de toekomst het aanbod op peil te brengen is het project Eschmarkerveld in voorbereiding. Wanneer een oplossing wordt gevonden voor de stikstofproblematiek, kan deze nieuwe grondexploitatie in de loop van 2023 ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden. Ook is het plan Versneld Modulair Bouwen (190 woningen) begin 2023 ter besluitvorming aan de Raad aangeboden. Het bestemmingsplan voor de nieuwe woonwagenlocatie wordt in het eerste kwartaal van 2023 ter inzage gelegd. Vervolgens zal medio 2023 de grondexploitatie gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld.

Verkopen kavels bedrijventerreinen Bij de verkoop van gronden voor bedrijvigheid wordt de opgaande lijn verder doorgezet, de realisatie is wederom hoger dan de prognose. Geprognosticeerd grond voor 29.385 m² bedrijventerrein en verkocht grond voor 40.720 m² bedrijventerrein. Voor de specifieke onderverdeling binnen de verschillende grondexploitaties wordt verwezen naar de onderstaande tabel.

10

Verkopen bouwgrond bedrijventerrein (stand per 31-12-2022) (weergegeven in m² uitgeefbaar) Projectnaam

Begroot MPG 2022

Uitgegeven 2022

Euregiopark II

7.162

25.351

Josink-Es

5.596

6.008

Ossenboer

11.449

7.725

Hardick en Seckel

1.545

1.636

Zuiderval

3.633

0

Eindtotaal

29.385

40.720

Ook bij de bedrijventerreinen is – net zoals bij woningbouwkavels- de voorraad uitgeefbaar terrein in de afgelopen jaren sterk geslonken door verkopen. Momenteel wordt gewerkt aan het verleggen van het warmtenet in het project Oostkrans-Usseleres (Morshoek). De verwachting is dat daar eind 2023 kan worden gestart met de uitgifte van de bedrijfskavels.

Verkopen bouwgrond kantoren Er zijn in 2022 twee uitgiftes van bouwgrond voor kantoren gerealiseerd. Het aantal opties en overeenkomsten is beperkt. In 2021 is er een marktanalyse op de kantorenmarkt uitgevoerd op basis waarvan in 2022 het beleidskader voor kantoren is herzien. Het herziene beleidskader is begin 2023 aan de Raad aangeboden voor besluitvorming. Verkopen bouwgrond kantoren (stand per 31-12-2022) (weergegeven in m2 bvo) Projectnaam Binnenstad Roombeek

Kennispark CK Molenstraat Zuidzijde Eindtotaal

Begroot MPG 2022

Uitgegeven 2022

0

672

7.364

7.364

470

0

7.834

8.036

Nieuwe grondexploitaties en afgesloten grondexploitaties in 2022 In 2022 zijn twee nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld en aan het MPG toegevoegd: Versnelling Cromhoff en Velve Kleine Bouwplannen. Versnelling Cromhoff Cromhoff is één van de door de gemeenteraad aangewezen prioritaire gebieden/projecten die een belangrijke bijdrage moeten leveren aan de versnelling van de Enschedese woningbouwopgave. Het voormalige bedrijfsterrein wordt getransformeerd tot één van de meest onderscheidende en gevarieerde grootstedelijke woonmilieus van Enschede. Met het (deel)project 'versnelling Cromhoff' wordt een belangrijke basis gelegd voor de toekomstige planontwikkeling en -realisatie. Door nu sloop- en saneringswerkzaamheden uit te voeren, te werken aan een basisinfrastructuur en door tijdelijke initiatieven in het gebied ('placemaking') wordt waarde toegevoegd die bijdraagt aan een versnelling van de latere planontwikkeling. Deze grondexploitatie is door de gemeenteraad vastgesteld op 11 juli 2022 en is verlieslatend met een tekort op netto contante waarde 01-01-2023 van 4,7 miljoen euro. Ter dekking van

11

het tekort op het complex Versnelling Cromhoff zijn interne bijdragen ontvangen ter hoogte van 4 miljoen euro. Deze bijdragen komen rechtstreeks ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. Velve Kleine Bouwplannen Het plan Velve - Kleine Bouwplannen bestaat uit een tweetal percelen die beide in het kader van woningbouw ontwikkeld worden. Het gaat om een kavel op de hoek van de Lage Bothofstraat 297 - Oostveenweg waar gewerkt wordt voor sociale woningbouw en een perceel van het voormalig buurthuis Franklinstraat 16, waar grondgebonden rijwoningen in de koopsector worden gerealiseerd. Met deze ontwikkelingen wil Enschede streven naar een divers woningaanbod en inspelen op de stijgende vraag van woningen vanuit de markt. Door deze ontwikkelingen worden 2 braakliggende terreinen omgezet naar woningbouw, waardoor er kwalitatieve en duurzame woningen worden toegevoegd aan de wijk Velve- Lindenhof. Het plan kent op netto contante waarde 01-01-2023 een tekort van 0,1 miljoen euro. Per 31-12-2022 zijn 5 grondexploitaties afgesloten: Beekwoude, De Bothoven, Kop Boulevard, Westerval en Business & Sciencepark II. Deze maken dus geen onderdeel meer uit van het MPG 2023. Beekwoude Het plan Beekwoude betreft het gebied tussen de bestaande bebouwing van de Helmerhoek en het opnieuw ingerichte sportcomplex Wesselerbrink.

Woningbouw in Beekwoude werd mogelijk als gevolg van de herinrichting van het naastgelegen sportcomplex. De grondexploitatie is halverwege 2007 door de Raad vastgesteld. Bij vaststelling van de grondexploitatie was er sprake van een nagenoeg neutraal eindresultaat. Sinds 2011 laat de grondexploitatie een nadelig resultaat zien. Dit werd veroorzaakt door verlenging van de looptijd door langdurende onderhandelingen en planaanpassingen. Daarnaast zijn bij de herziening welke in 2014 in de raad is behandeld enkele stedenbouwkundige randvoorwaarden gewijzigd waardoor er minder m2 konden worden uitgegeven. Bij afsluiting van het complex is het tekort van 1,26 miljoen euro verrekend met de verliesvoorziening. Bothoven De grondexploitatie Bothoven bestaat uit een viertal deelgebieden. Dit is het Polaroid terrein, Tattersal, Vitens en Eufraat. Met het project wordt de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de wijk vergroot en de groenstructuur verbeterd. Aangezien deze deelgebieden een grote samenhang kennen zijn ze samengevoegd tot 1 grondexploitatie. Het complex is per 31-122022 afgesloten en het voordelig resultaat van 881.551 euro is verrekend met het winstnemingscomplex. Kop Boulevard Het College heeft op 8-11-2022 besloten om de samenwerking met Life/ten Brinke voor het project de Kop te beëindigen en de grondexploitatie Kop Boulevard is per 31-12-2022 afgesloten.

Bij het MPG 2022 was een tekort voorzien van 0,8 miljoen euro. Additioneel wordt nu 1,8 miljoen euro extra ten laste van de verliesvoorziening gebracht naast de verplichting die nog bestond van 0,2 miljoen euro voor afronding van de sloop van het voormalig SLO pand welke ten laste van de Reserve Grondbedrijf is gebracht.

12

Westerval Het project Westerval betreft de herontwikkeling van het gebied tussen Westerval, Volksparksingel, Tweede Emmastraat, Poolmansweg en Wethouder Nijhuisstraat ten behoeve van uitgifte aan bedrijven. De grondexploitatie is voor het eerst vastgesteld in 1995 en de looptijd is diverse keren verlengd. Aanvankelijk was het plan sluitend, echter gedurende de periode 2004 tot en met 2013 liep het tekort snel op. Eind 2019 is de laatste kavel verkocht en per ultimo 2022 is het project afgesloten. Bij afsluiting van het complex is het resterende tekort van 59.944 euro verrekend met de verliesvoorziening. Business & Sciencepark II Deze grondexploitatie bevatte nog 1 kavel van ca. 2.600 m2 gelegen aan de Neptunusstraat. Bij de vaststelling van de grondexploitatie Kennispark, op 7 maart 2022, is besloten om het kavel toe te voegen aan deze grondexploitatie. Het complex is daarom afgesloten en het nadelig saldo van 133.643 euro is verrekend met de verliesvoorziening.

Gemeentelijke grondexploitaties Per 31-12-2022 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 28,3 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2023, waarvan: 

13 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 62,7 miljoen euro op NCW 1-1-2023. Hiervoor is een voorziening getroffen;



10 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 39,0 miljoen euro op eindwaarde (34,4 miljoen op NCW 1-1-2023). Daarvan is 30,5 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 8,5 miljoen euro op eindwaarde). Op basis van de POC berekening (langjarig) zal hiervan op termijn 2,6 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

Particuliere grondexploitaties Onder particuliere grondexploitaties worden projecten verstaan waarbij de bouwgrond in bezit is bij een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf). Wanneer deze initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling en daarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig heeft) is de gemeente op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in de meeste gevallen verplicht om de kosten die daarmee gemoeid zijn te verhalen op de betreffende partij. De gemeente voert in deze gevallen niet zelf de grondexploitatie (dat doet de marktpartij), maar in plaats daarvan sluit zij met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst waarin o.m. het kostenverhaal, een ontwikkelkader en fasering zijn geregeld. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van onder meer de gemeentelijke plankosten, bestemmingsplankosten en de bijdrage ruimtelijk ontwikkelingen. In 2022 gesloten exploitatie overeenkomsten In 2022 zijn voor totaal 273 woningen exploitatie-overeenkomsten afgesloten. Daarmee wordt de bouw van 206 gestapelde woningen en 67 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt. Verder is er gecontracteerd over de realisatie van nieuwbouw van het zwembad, 1.000 m2 BVO kantoren in het project Stationsplein 1-5 en 114 m2 BVO kantoren in het project Visserijstraat 3-5.

13

Project

Exploitant

Stroinkslanden ringwoningen

De Woonplaats

0

45

Assinkhof

Op de Assinkhof B.V.

5

20

Stationsplein 1-5

Ten Brinke Grondexploitatie B.V.

159

0

Visserijstraat 3-5

Interspace B.V.

6

0

Zwarteweg

De Pelle Vastgoed B.V.

0

2

Brammelerdwarsstraat

Ska-pa B.V.

36

0

206

67

Gestapelde woningen

TOTAAL

Grondgebonden woningen

In 2022 verstuurde voorschotnota’s Daarnaast zijn in het voorbereidingstraject voorschotnota’s verstuurd voor werkzaamheden van de ambtelijke organisatie vóór het sluiten van overeenkomsten. Het gaat om 269 woningen, waarvan 40 gestapelde woningen (appartementen) en 229 grondgebonden woningen.

2.5

Financiële resultaten 2022

De resultaten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden hierna toegelicht. Daarbij is de omvang van de Reserve Grondbeleid van belang. De Reserve grondbedrijf wordt gevormd door:    



Genomen winsten en getroffen verliesvoorzieningen behorend bij de lopende grondexploitaties; De resultaten van de exploitatie van in erfpacht uitgegeven gronden en verkopen bloot eigendom; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die (nog) niet in exploitatie genomen zijn: de materiële vaste activa; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die niet meer nodig zijn voor exploitatie en kunnen worden verkocht: de voorraad handelsgoederen; Overige ontvangen (interne) bijdragen aan projecten die niet rechtstreeks ten gunste van lopende grondexploitaties geboekt mogen worden;

Bij particuliere grondexploitaties worden voorschotnota’s in rekening gebracht. In incidentele gevallen kunnen niet alle kosten volledig worden verhaald en ontstaan er kleine tekorten op particuliere grondexploitaties welke dan ten laste van de Reserve grondbedrijf komen. De voordelige resultaten van particuliere exploitaties die zijn afgerond komen ten gunste van de reserve. De complexen binnen het MPG 2023 laten per saldo een verslechtering zien van 0,6 miljoen euro. Concluderend is het effect van het MPG 2023 op de Reserve grondbedrijf hierdoor als volgt:

14

Ontwikkeling reserve GB (bedragen in 1 miljoen euro) Reserve per 31-12-2021

26,3

Effecten herziening

0,6-

Reserve per 31-12-2022

25,7

Onderstaande tabel bevat het aandeel per (deel) complex in de mutatie van de Reserve Grondbedrijf: effect Totaal 1a.

BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend)

-3.552.000

1b.

BIE (2 nieuwe grondexploitaties 2022: verlieslatend)

-4.795.000

2

BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend)

3.193.000

3

Gronden MVA (Materieel Vast Actief)

-1.006.000

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen)

-217.000

4

Erfpachtcomplex

1.940.000

5

Particuliere grondexploitaties

-165.000

6

Overige mutaties t.l.v. reserve (interne bijdragen)

3.998.000

Resultaat

-604.000

Het nadelig resultaat van 0,6 miljoen euro komt ten laste van de Reserve Grondbedrijf. De stand van de Reserve grondbedrijf is daardoor per 31-12-2022 licht verslechterd en bedraagt nu 25,7 miljoen euro positief. De volgende mutaties verklaren deze verslechtering 1.

De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,6 miljoen euro meer verlieslatend geworden. Van dit totaal is 1,9 miljoen euro het gevolg van de herziening van lopende grondexploitaties en 1,7 miljoen euro is additioneel benodigd voor afgesloten complexen. Dit wordt veroorzaakt door kostenverhogingen als gevolg van het aanpassen van kostenramingen naar het prijsniveau van 1 januari 2023 én door toepassing van nieuwe (hogere) parameters voor kostenstijging vanaf 1 januari 2023 tot en met het jaar van afsluiting van de grondexploitaties. Voor toegenomen tekorten in grondexploitaties moet de verliesvoorziening worden verhoogd en dit heeft een negatief effect op de Reserve Grondbedrijf.

2.

De grootste (positieve) mutatie in de reserve wordt veroorzaakt door het winstnemen. Volgens de BBV voorschriften moet er winst worden genomen conform de PoCmethode (Percentage of Completion). Daarbij wordt winst genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van de PoC-methode moet er dit jaar 3,2 miljoen euro winst worden genomen. Dit bedrag bestaat uit de te nemen winst uit de lopende grondexploitaties plus het saldo van de te nemen winst en kosten van de afgesloten grondexploitaties. Omdat met de PoC-methode winst wordt genomen vóórdat het complex wordt afgesloten, bestaat er een risico op het later eventueel terug moeten storten van een deel van de genomen winst. Dit risico is daarom meegenomen bij de bepaling van de vereiste weerstandscapaciteit.

15

3.

De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA (Materiële Vaste Activa) en Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen). Het totaal van de beheerlasten en -baten alsmede de rentekosten en afwaardering als gevolg van waardevermindering (boekverliezen) bedraagt over 2022 totaal 1,2 miljoen euro. Van dit totaal is 0,2 miljoen euro voorzien voor de nog te betalen kosten van de sloop van het voormalig SLO pand. Het totaal van de beheerslasten en -baten mag niet als oplopende boekwaarde op deze complexen worden verantwoord omdat het geen bouwgrond in exploitatie betreft. Deze uitgaven komen daarom direct ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

4.

Het Erfpachtcomplex laat een voordelig resultaat zien van 1,9 miljoen euro. Dit bestaat uit het exploitatiesaldo van 0,2 miljoen euro plus het resultaat van afgesloten projecten (verkoop van een blote eigendom) voor 1,7 miljoen euro. Dit resultaat komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf.

5.

Er is een aantal particuliere grondexploitaties afgesloten met een positief saldo van 0,1 miljoen euro. Echter, het voorzienbaar tekort van een aantal exploitaties is ook toegenomen met 0,3 miljoen euro. Per saldo leidt dit tot een negatief effect van 0,2 miljoen euro ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

6.

Ter dekking van het tekort in de nieuwe grondexploitatie Versnelling Cromhoff zijn twee interne bijdragen ontvangen van tezamen 4 miljoen euro vanuit de Reserve Mobiliteit (0,2 miljoen euro) en Richting aan Ruimte (RAR) gelden (3,8 miljoen euro). Volgens de BBV voorschriften worden deze interne bijdragen rechtstreeks ten gunste van de Reserve Grondbedrijf geboekt.

2.6 Winstneming Voor 11 winstgevende grondexploitaties is in het boekjaar 2022 de tussentijdse winstneming berekend op 3,2 miljoen euro. Deze winstneming is toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. In totaal is er nu 30,5 miljoen euro winst genomen. De nog te realiseren winst (in de toekomst toe te voegen aan de reserve) van 2,6 miljoen euro zal naar verwachting worden gerealiseerd uit de grondexploitaties van de volgende projecten. Woningbouw

Eindwaarde* Voortgangs- Winst Restant Jaar percentage genomen toekomstige t.g.v. reserve winst GB

A Brunink

8.398.000

94%

7.874.000

524.000

2025

B Roombeek-Binnenstad

15.208.000

92%

14.287.000

921.000

2032

736.000

54%

401.000

335.000

2024

5.353.000

100%

5.359.000

-6.000

2023

E KSL (Kansrijke Stedelijke Locaties)

421.000

95%

403.000

18.000

2023

Totaal woningbouw

30.116.000

28.324.000

1.792.000

C BIW II D Velve Lindenhof

Bedrijventerreinen F Euregio Bedrijvenpark II

1.003.000

82%

908.000

95.000

2027

G Oostkrans – Usseleres

350.000

0%

0

350.000

2032

16

H Diekman Sport & Leisure

591.000

85%

501.000

90.000

2023

Hornbach

768.000

99%

776.000

-7.000

2023

J Kennispark

302.000

17%

40.000

261.000

2033

I

Totaal bedrijventerreinen

3.014.000

2.225.000

789.000

Totaal

33.130.000

30.549.000

2.581.000

*eindwaarde gecorrigeerd met rente winstnemingscomplex

De gerealiseerde winst komt voor in totaal 28,3 miljoen euro uit woningbouwprojecten (A t/m E) en 2,2 miljoen euro uit bedrijventerreinprojecten (F t/m J). Het aangegeven jaartal betreft het jaar waar in de restantwinst naar verwachting in zijn geheel zal worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

2.7

Risico's in relatie tot de reservepositie

De vereiste weerstandscapaciteit is in 2022 toegenomen van 13,5 miljoen euro naar 14,9 miljoen euro. Ten opzichte van vorig jaar is dit een verhoging van 1,3 miljoen euro. Naast het aanpassen van risicobandbreedtes is in 2023 wederom gerekend met het in 2022 voor het eerst toegevoegde verzwaarde worst case scenario. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële gevolgen van een terugval van de vastgoedmarkt. Daarnaast zijn aan een aantal projecten, waarin gronduitgifte voor projectmatige bouw aan de orde is, nieuwe risico’s toegevoegd ten aanzien van de marktontwikkelingen en de financiële haalbaarheid van de projecten. De beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt per 31-12-2022 25,7 miljoen euro. De hierna volgende tabel bevat een overzicht van de reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit bij het MPG 2023.

MPG 2023

MPG 2022

Verschil 2023 -2022

Beschikbare weerstandscapaciteit = omvang van de Reserve Grondbedrijf :

25,7

26,3

-0,6

in 2021 gelabeld voor de Strategische Investeringsagenda:

5,7

5,7

-

= a-/-b beschikbare weerstandscapaciteit na aftrek reservering Strategische Investeringsagenda:

20,0

20,6

-0,6

14,9

13,5

+1,4

10,8

12,8

-2,0

Reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit

a.

b.

c.

d.

e.

Vereiste weerstandscapaciteit = risico’s MPG 2023:

= a -/- d Surplus Grondbedrijf:

bedragen X 1 miljoen euro

17

In de Nota Grondbeleid zijn beleidsregels opgenomen inzake de Reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen en hoe om te gaan met de beschikbare middelen. Voor het Grondbedrijf geldt dat de Reserve Grondbeleid steeds van voldoende omvang moet zijn om de risico’s van het MPG zelfstandig te kunnen dragen. De mate waaraan aan dit criterium wordt voldaan komt tot uitdrukking in een verhoudingsgetal: de Grondbedrijf ratio. Deze wordt berekend door de beschikbare weerstandscapaciteit te delen door de vereiste weerstandscapaciteit. In het MPG 2023 bedraagt de Grondbedrijf ratio 1,72. In het MPG 2022 was deze 1,95. Wanneer de voor de Strategische Investeringsagenda gelabelde bijdrage van 5,7 miljoen euro in de bepaling van de Ratio Grondbedrijf wordt betrokken, bedraagt de ratio in het MPG 2023 1,34. Bij het MPG 2022 bedroeg deze 1,53.

MPG 2023 MPG 2022

Grondbedrijf ratio

Verschil

Exclusief reservering Strategische Investeringsagenda

1,72

1,95

-0,22

Inclusief reservering Strategische Investeringsagenda

1,34

1,53

-0,19

Het bedrag dat overeenkomt met de waarde van de ratio groter dan 1 maakt op grond van de in 2022 vastgestelde Nota risicomanagement en weerbaarheid geen onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Dit (positieve) verschil tussen de aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit wordt aangeduid als het surplus. Dit surplus is niet bedoeld voor het afdekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar dient om investeringen en schommeling van resultaten van de grondexploitaties te dekken. Het surplus is een momentopname, jaarlijks worden de bijbehorende berekeningen daarom geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht, de toevoeging van nieuwe projecten en actueel prijspeil. Vanuit dit surplus is in 2021 bij de vaststelling van de Strategische Investeringsagenda een bedrag van 5,7 miljoen euro gelabeld voor de hierin opgenomen projecten. In de Nota risicomanagement en weerbaarheid is tevens opgenomen dat er binnen het Grondbedrijf voor risicoreservering een ondergrens van 30% van het onderhanden werk aanwezig moet zijn om tegenvallers op te vangen. Op dit moment heeft Enschede een onderhanden werk positie van 13,4 miljoen euro en een vereiste weerstandscapaciteit van 14,9 miljoen euro.

Volgens het criterium van de Financiële verordening (30% van 13,4 miljoen = 4,02 miljoen euro), zodat eveneens aan de vereisten van de Financiële verordening wordt voldaan. Conclusie is dat het Grondbedrijf haar risico’s zelfstandig kan dragen, mochten deze zich in volle omvang voordoen.

18

2.8

Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2022

Strategische Investeringsagenda De gemeenteraad heeft op 21 december 2021 de Strategische Investeringsagenda vastgesteld met bijbehorend investeringsfonds. De Strategische Investeringsagenda geeft aan op welke locaties de gemeente voornemens is om te gaan investeren om daarmee bij te dragen aan de realisatie van de strategische doelen van de stad. Binnen de Strategische investeringsagenda wordt gespaard voor de dekking van deze investeringen. Belangrijk hierbij is dat er binnen de investeringsagenda nog geen definitieve besluiten zijn genomen. Het betreft een labeling van middelen in bestaande reserves en een kapitaalslastenbudget welke beschikbaar zijn als dekking wanneer daarover (bij toekomstige projecten) besluitvorming plaatsvindt. Op het moment dat er een concreet projectinhoudelijk besluit (wat gaan we doen) en kredietaanvraag (wat gaat het kosten) gedaan zijn, “schuift” het uitgewerkte project vanaf de uitvoeringsfase uit de investeringsagenda door naar het MPG. Voor investeringsprojecten is er dan sprake van een verplaatsing naar de betreffende eindproducten zoals locatieontwikkeling, parkeren, wegen of riolering. Reserve Gebiedsontwikkeling De gemeente Enschede vraagt op dit moment bij particuliere grondexploitaties een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” (ook wel RO-bijdrage genoemd).

Op basis van het vastgestelde beleid in de nota grondbeleid wordt deze bijdrage aan particulieren gevraagd bij exploitatieovereenkomsten voor projecten die financieel haalbaar zijn. De gemeente zet deze bijdrage vervolgens weer in voor locaties die een financieel tekort hebben en belangrijk zijn voor de stad. De RO-bijdragen worden in de Reserve Gebiedsontwikkeling ondergebracht totdat de raad een besluit heeft genomen waar deze middelen aan besteed moeten worden. In het MPG wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de omvang en mutaties in deze reserve. Stand per 31-12-2021 Toevoeging bijdragen Stand per 31-12-2022

€ 1.161.000,-€ 444.000,-€ 1.605.000,--

Verwachte toevoeging 2023 Stand per 31-12-2022

€ 170.000,-€ 1.775.000,--

Verwachte toevoeging 2024 Stand per 31-12-2023

€ 288.000,-€ 2.063.000,--

Verwachte toevoeging 2025 Stand per 31-12-2024

€ 122.000,-€ 2.185.000,--

Notitie van Uitgangspunten Als basis voor het MPG 2023 is, net als in voorgaande jaren, gewerkt met een Notitie van Uitgangspunten. In deze notitie worden, aan de hand van een analyse van de marktsituatie, de rekenparameters voor de herziening van het MPG worden voorgesteld. Op 13 december 2022 heeft het College van B&W de Notitie van Uitgangspunten MPG 2023 vastgesteld. De hierna volgende tabel bevat de voor 2023 vastgestelde parameters. Naast de parameters zijn met de Notitie van Uitgangspunten ook het programma, planning en de grondprijzen vastgesteld.

19

Parameters herziening grondexploitaties 2023

2024

2025

2026 e.v.

6,0%

4,0%

4,0%

2,0%

- woningbouw

0,0%

2,0%

2,0%

2,0%

- bedrijventerreinen

0,0%

1,0%

1,0%

2,0%

- kantoren

0,0%

1,0%

1,0%

2,0%

- grondexloitaties (BIE)

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

- overige gronden

1,5%

1,5%

2,0%

2,0%

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Rente

Grondprijzen 2023 De taxatie van de woningbouw-, bedrijfs- en kantorenkavels is verricht door de interne makelaar van de gemeente Enschede, waarbij in een aantal gevallen een externe collegiale toets heeft plaatsgevonden. De strategische grondvoorraad van het Grondbedrijf bestaat uit de in het complex overige gronden opgenomen materiële vaste activa plus de voorraad handelsgoederen. In 2022 is 1/3 deel van deze totale voorraad extern getaxeerd. Op basis van deze uitkomsten is de waardering van de overige 2/3 deel aangepast. Zowel de interne als de externe makelaar is aangesloten bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Daarmee is geborgd dat wordt voldaan aan vastgestelde kwaliteitseisen, wet- en regelgeving en dat bij de waardering gebruik is gemaakt van erkende taxatiemethoden. Voor de gemeente Enschede is daarmee voldoende zeker gesteld dat de ingebrachte kennis en kunde van de benodigde hoge kwaliteit is en resulteert in deugdelijke grondslagen voor in de Notitie van Uitgangspunten van het MPG. In september - oktober 2022 is een taxatie uitgevoerd van de nog te verkopen kavels van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2023 voortgekomen. De langjarige ontwikkeling van de grondprijzen staat weergegeven in onderstaande grafiek.

20

2.9

Vooruitblik 2023 en verder

Na de voorafgaande toelichting op de in 2022 met de uitvoering van het grondbeleid bereikte resultaten, wordt in het vervolg van deze paragraaf grondbeleid vooruitgeblikt op het grondbeleid vanaf 2023 en daarna. Eerst wordt kort een toelichting gegeven op de programmering en planning van de bouwgrond die de komende jaren met de in het MPG opgenomen projecten wordt geproduceerd. Gedurende de laatste jaren is er veel bouwgrond verkocht, maar er zijn in dezelfde periode niet veel nieuwe complexen in exploitatie genomen. Ook wordt in de komende jaren een aantal bestaande projecten afgerond. Het gevolg is dat het grondbedrijf over enige tijd geen aanbod meer beschikbaar heeft. Om in de toekomst ook over voldoende bouwgrond te kunnen beschikken, is de in 2021 ingestelde Strategische investeringsagenda van groot belang. Met de hierdoor beschikbaar gekomen middelen kunnen nieuwe projecten worden gestart om bij te dragen aan de strategische doelen van de stad.

2.10 Programmering en planning Programmering betreft de hoeveelheden bouwgrond voor woningbouw, hectares bedrijventerrein en m² bruto vloeroppervlakte kantoren die binnen de looptijd van het MPG zullen worden geproduceerd. De planning betreft de fasering (totale hoeveelheden per kalenderjaar) van de aantallen woningen, uitgeefbare m² grond voor bedrijventerreinen en m2 bruto vloer oppervlakte voor kantoren gedurende de resterende looptijd van de grondexploitatie. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de programmering en planning wordt verwezen naar het (vertrouwelijke) MPG 2022 deel 2. Woningbouw Binnen het MPG 2023 is voor de periode 2023 tot 2030 uitgifte van grond voor 725 woningen geprogrammeerd. Hierbij wordt in de periode 2023 t/m 2025 uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte voor 174 woningen. Voor de periode 2026 t/m 2029 resteert binnen het huidige programma gemiddeld jaarlijks woningen. Het gemeentelijk aanbod bevindt zich voornamelijk in de projecten Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (378 woningen) en Kennispark (maximaal 195 woningen). De overige gemeentelijke uitgifte is op dit zeer beperkt. De vraag is er wel degelijk, maar gedurende de laatste jaren is de voorraad bouwgrond voor woningen door uitgifte sterk afgenomen.

Bedrijventerreinen Net als bij woningbouw neemt ook het aanbod van bedrijfsterrein af als gevolg van gunstige uitgiftecijfers in de laatste jaren. De vraag is nog wel groot. Per 1-1-2023 is nog circa 15 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan (67%) betreft Oostkrans Usseleres (9,9 hectare), het Euregiobedrijvenpark (2,1 hectare) Josink Es (1,6 hectare) en de Ossenboer (0,6 hectare). In het MPG 2023 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2025 van 1,9 hectare, in de periode 2026 -2032 van 1,3 hectare. Het aanbieden van bouwgrond voor bedrijven is een middel om de ambitie van 10.000 extra arbeidsplaatsen waar te kunnen maken. De raad heeft daarom op 7 maart 2022 besloten om een zoekopdracht te starten naar (een) locatie(s) voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein tussen (netto) 20 en 40 hectare. De beoogde uitkomst hiervan is één of meerdere potentiële locaties of zoekgebieden voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein en een beschrijving van in hoeverre de locaties voldoen aan het programma van eisen die aan de raad worden voorgelegd. De uitkomst zal worden opgenomen in de Omgevingsvisie en ontwikkelstrategie van de stad.

21

Kantoren In 2022 is nader ingezoomd op de behoefte aan kantoorruimte in Enschede in kwalitatieve en kwantitatieve zin. Op basis van de uitkomst van de in 2022 uitgevoerde marktanalyse zal waar nodig in 2023 het beleidskader kantoren worden herzien. Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het Kennispark, de Zuiderval en het Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2023 is ca. 63.000 m² bvo tot en met 2032, wat neerkomt op gemiddeld circa 6.300 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2023 van ca. 4.500 m² bvo en in de periode na 2023 van gemiddeld ca. 6.500 m² bvo per jaar. Overige gronden Het totaal aan Overige gronden is in de tweede helft van 2022 opnieuw gewaardeerd. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft.

2.11 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2023 Investeringsagenda In de Zomernota 2021 is een aantal projecten vermeld dat in aanmerking komt voor financiering in de eerste tranche van de Investeringsagenda. Het gaat daarbij om negen projecten die prioritair zijn op basis van hun bijdrage aan (de opgave van) de stad. Het betreft projecten waar reeds op visie niveau bestuurlijke besluitvorming over heeft plaatsgevonden, ofwel in het coalitieakkoord of gemeentebegroting zijn opgenomen: 1.Kennispark; 2.Centrumkwadraat 1e en 2e fase; 3.Kop Boulevard; 4.Versnelling Cromhoff; 5.Eschmarkeveld; 6.Leuriks Oost; 7.MFSA Oost en Zuid; 8.DIA Twekkelerveld; 9.DIA Zuid. Op dit moment zijn vier projecten, welke waren benoemd in de investeringsagenda, onderdeel van het MPG 2023. Het betreft: Kennispark, Centrumkwadraat 1e fase, Leuriks Oost en Versnelling Cromhoff. De eerste drie projecten zijn samen goed voor 601 nieuwe woningen. Voor Versnelling Cromhoff gaat het om plusminus 430 woningen in fase 1. Met de overige vijf projecten, welke nu nog in voorbereiding zijn, zullen naar verwachting ca. 3.254 nieuwe woningen worden toegevoegd. In onderstaande staafdiagram is de kwantitatieve prognose van 2023 tot en met 2030 weergegeven.

22

Voor een aantal projecten of deelprojecten die verband houden met de investeringsagenda zal in 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Met de huidige kennis en inzichten betreft dit de volgende projecten. Grondexploitatie Eschmarkeveld Enschede wil de groei van de stad mogelijk maken door zowel hoogstedelijke als sub-urbane woonmilieus toe te voegen. Daarnaast is het aantrekken en behouden van (jong) talent één van onze strategische opgaven. Zowel in het Coalitieakkoord als in de Woonvisie is Eschmarke genoemd als te ontwikkelen locatie ter ondersteuning van deze doelen. Op 25 oktober 2021 heeft de Raad het koersdocument voor Eschmarkerveld met de uitgangspunten en randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling van het plan vastgesteld. In aansluiting hierop is eind 2021 de voorbereiding van een Stedenbouwkundig Masterplan opgestart en een concept grondexploitatie opgesteld. Eind 2022 is ca. 3 miljoen euro voor het project toegekend vanuit de Woningbouwimpuls. Eén van de voorwaarden is dat het project binnen drie jaar tot uitvoering komt. Daarom is eind 2022 een begin gemaakt met het opstellen van een bestemmingsplan en de verdere uitwerking van de ontwikkelstrategie. Naar verwachting wordt de grondexploitatie met het Masterplan, het bestemmingsplan en de ontwikkelstrategie in 2023 ter vaststelling aan de Raad voorgelegd.

Het streven is direct na vaststelling van het bestemmingsplan te starten met het bouwrijp-maken van het gebied, de particuliere kaveluitgifte en uitgifte van grond voor projectmatige ontwikkeling. In totaal zullen naar verwachting 660 woningen worden gerealiseerd. Om het project te kunnen realiseren moet de stikstofproblematiek worden opgelost.

Wijziging grondexploitatie Kennispark Onderdeel van het MPG 2022 is de reguliere herziening van de grondexploitatie Kennispark. Deze kent op dit moment een voordelig eindresultaat van 196.000 euro op netto contante waarde per 1-1-2023. Op 25 januari 2023 heeft het college van Burgemeester en Wethouders ingestemd met het voorstel om een planinhoudelijke wijziging van de grondexploitatie Kennispark voor te leggen aan de gemeenteraad. Met deze wijziging wordt een extra kavel ten behoeve van de realisatie van een gebouwde parkeervoorziening aan de grondexploitatie wordt toegevoegd. Daarmee wordt het mogelijk om de ruimtelijke kwaliteit op het Kennispark te verbeteren en het gebrek aan parkeerruimte te verminderen. Het raadsvoorstel is op 14 23

februari 2023 besproken in de Stadsdeelcommissie. Op 6 maart 2023 wordt het ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Wanneer de gewijzigde grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld en het bijbehorende krediet verleend, komt deze grondexploitatie Kennispark in plaats van de huidige grondexploitatie Kennispark zoals opgenomen in het MPG 2023. Zonder dit besluit zal vooralsnog de grondexploitatie Kennispark het geldende kader blijven.

Overige projecten Naast de verwachte projecten die vanuit de Investeringsagenda worden voorbereid, worden in totaal nog ca. 200 woningen verwacht uit nieuwe projecten. In 2023 betreft dit de Woonwagenlocatie Windmolenweg(ongeveer 10 woningen) en Versneld Modulair Bouwen (190 woningen). Deze laatste grondexploitatie is door de gemeenteraad vastgesteld op 30 januari 2023.

2.12 Beleidsproducten 2023 Nota grondbeleid 2023 In januari 2020 is de nota grondbeleid vastgesteld door de gemeenteraad. In december 2021 heeft de gemeenteraad besloten over de Strategische Investeringsagenda en in januari 2022 is de actualisatie van de Financiële verordening en de Nota Risicomanagement en weerbaarheid vastgesteld. Als gevolg van deze verschillende besluiten zijn spelregels ontstaan die nieuw zijn, maar bovenal verband zijn gaan houden met elkaar en zelfs direct ingrijpen op elkaar, waardoor ook financieel gezien communicerende vaten ontstaan. Deze nieuwe regels maken het noodzakelijk om de nota grondbeleid en het daarin vastgelegde grondbeleid te evalueren en waar nodig te actualiseren.

Nota kostenverhaal Als bijlage bij de te actualiseren nota grondbeleid zal ook de nota kostenverhaal geactualiseerd worden. Deze wijziging is echter ook gekoppeld aan de invoering van de Omgevingswet. Dit, omdat het instrumentarium rondom het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid straks anders wordt ingevuld dan onder de huidige Wro. De ontwikkelingen rondom de invoering van de Omgevingswet zijn volop in beweging. Afhankelijk van de invoeringsdatum van deze nieuwe wet zal de nota kostenverhaal in 2023 of 2024 worden aangepast. Strategisch verwervingskrediet In het eerste kwartaal van 2023 wordt de Strategische Investeringsagenda geactualiseerd, waarna deze in de zomer ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Complementair daar aan is het gewenst dat de gemeente meer regie krijgt over de woningbouwopgave en deze kan versnellen wanneer zich daarvoor kansen voordoen. In dat geval is een actiever grondbeleid noodzakelijk. Door middel van actief grondbeleid kan een gemeente veel sterker sturen op haar strategische doelen. Randvoorwaarde voor actief grondbeleid is dat een krediet voor strategische aankopen beschikbaar is. De gemeente beschikt daar momenteel nog niet over. In 2023 zal daarom een strategisch verwervingskrediet aan de raad worden gevraagd.

Nota erfpachtbeleid woningbouw Het onderzoek naar de inzetbaarheid van het instrument erfpacht voor wonen met als doel betaalbare woningen voor starters te creëren en te behouden is in 2022 opgestart. In het 2e

24

kwartaal van 2023 zullen de eerste resultaten worden gedeeld met de raad en een voorstel gedaan voor een pilot binnen Enschede.

Visie Werklocaties De visie Werklocaties is in 2019 door de Raad als ruimtelijk en economisch beleidskader voor bedrijventerreinen, kantoorlocaties, informele binnenstedelijke bedrijfslocaties en thuiswerken, vastgesteld. Als uitwerking van de visie Werklocaties volgt een herziening van de kantorenvisie, waarin nader wordt ingezoomd op het kantorenvraagstuk (kwalitatief/kwantitatief). Deze visie wordt in 2023 aan de raad ter besluitvorming aangeboden. Deze geactualiseerde visie zal mogelijk effect hebben op de programmering van kantoren zoals opgenomen in het MPG 2023.

25

3 Realisatie en financieel resultaat 2022

3.1

Algemeen

Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten van het begrotingsprogramma 3.2: “Duurzaam, Wonen, Leven en Werken” en de daarbij behorende strategische opgave “Aantrekkelijk Enschede”. De doelen die daar bij horen zijn: nr. 7: “In Enschede kun je prettig en gezond wonen en leven” en nr. 5: “Enschede heeft veel baankansen”. In het coalitieakkoord 2022-2026 “Samen trots op Enschede” zijn er twee “lijnen” waar onze gebiedsontwikkeling projecten bij aansluiten. Het betreft lijn 2 “De Bruisende Stad” waar het gaat over voldoende en bereikbare betaalbare woningen en lijn 4 “De Innovatieve, Ondernemende Stad” waarin het onder meer over ruimte voor ondernemen en bedrijfsterreinen gaat. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit het coalitieakkoord 2018-2022, de Toekomstvisie, de Woonvisie Enschede 2025 (2012), de Economische visie Enschede, de visie Werklocaties (2019) en de Kantorenvisie Netwerkstad. De (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en de structuurvisie Enschede (2011) zijn hier de integrale, ruimtelijke vertaling van. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd op welke wijze het grondbeleid deze ambities en doelen faciliteert. De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie.

Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen, wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren en uitgaven te doen, moet de raad eerst hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. Bij particuliere grondexploitaties is het College van B&W bevoegd tot het aangaan van exploitatieovereenkomsten met ontwikkelende partijen. Hiervoor wordt dan achteraf via het MPG krediet aangevraagd en verantwoord. Alleen voor omvangrijke projecten met een kostenverhaal van 250.000 euro of hoger wordt het krediet vooraf aan de Raad voorgelegd. Voor het MPG 2023 is wederom gebruik gemaakt van de zogenaamde Notitie van Uitgangspunten (NvU). Door aan het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen door het College van B&W vast te laten stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd.

3.2 Weerstandsvermogen In de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement is vastgelegd dat het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:  

alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit);

Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in het weerstandsvermogen.

26

Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, de strategische grondvoorraad en de grondexploitaties vanuit het faciliterend grondbeleid is een risicosimulatie uitgevoerd. Net als vorig jaar, is ook dit jaar een aanvullende risico-simulatie uitgevoerd om de financiële effecten van een vastgoedmarktcrisis op de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen. Uit de Monte Carlo simulatie blijkt dat met 90% procent betrouwbaarheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf met maximaal 14,9 miljoen euro kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. In het MPG 2022 werd rekening gehouden met een maximaal risico van 13,5 miljoen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er nieuwe risico inschattingen zijn toegevoegd m.b.t. de marktontwikkelingen rond de projectmatige woningbouw. Daarnaast zijn er kleine aanpassingen van de bandbreedtes meegenomen op basis van inschattingen naar huidige inzichten en het toevoegen van enkele nieuwe risico’s. Ook is er wederom gerekend met een verzwaard worst case scenario. Daarin zijn de mogelijke effecten van een terugval van de vastgoedmarkt (zoals dit zich bijv. gedurende 2009-2013 heeft voorgedaan) meegenomen.

Risicoprofiel per project Groep

Onbalans c.q. afwijking

80% bandbreedte

BIE Erfpacht Gronden MVA

7.171.684 -

14.378.122 72.000 755.000

10.774.903 36.000 377.500

Gronden VHG

-

-

-

Particuliere grondexploitaties

-55.273

232.583

88.655

Particuliere grondexploitaties /nieuwe initiatieven

-2.994

908

-1.043

7.608.985

14.949.718

11.279.351

TOTAAL

27

De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2022 ongewijzigd. De grafiek laat een evenwichtige verhouding zien met een (gelijk aan vorig jaar) wat bredere piek. Dit komt omdat de impact van de risico’s opgenomen als onzekere gebeurtenis t.o.v. vorig jaar groter is. Naast dat er enkele risico’s zijn vervallen door afsluiting van projecten zijn er ook risico inschattingen toegevoegd m.b.t. de marktontwikkelingen rond de projectmatige woningbouw. In totaliteit is daarmee het risicoprofiel ten opzichte van eind 2021 verslechterd.

De belangrijkste wijzigingen in de risicoanalyse: Negatieve effecten risico’s op parameters: De bandbreedten voor risico’s parameters zijn ongewijzigd voor wat betreft het worstcase scenario. Positieve effecten risico’s in grondexploitaties: Kop Boulevard (vervallen eerder opgenomen risico’s omdat project per 31-12-2022 is afgesloten, nadat college van B&W heeft besloten de overeenkomst met Life/ten Brinke te ontbinden); Negatieve effecten risico’s in grondexploitaties: Oostkrans Usseleres (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid extra kosten nadeelcompensatie Ennatuurlijk m.b.t. verleggen warmtenet); Oostkrans Usseleres (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid dat bestemmingsplan moet worden aangepast i.v.m. beperkende werking voor bedrijven); CK Molenstraat Zuidzijde (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid realiseren lagere grondwaarde projectmatige bouw); CK Molenstraat Zuidzijde (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid niet onherroepelijk worden Bestemmingsplan); Roombeek Binnenstad (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid realiseren lagere grondwaarde projectmatige bouw); 28

Diekman S&L (verhoging impactbedrag negatief risico inzake voorzichtigheid winstnemen conform POC methodiek); Positieve effecten risico’s in functionele complexen: Gronden MVA en VHG – het neutrale risico op de economische waarde huidige gebruik (EWH) (hogere EWH gelijk aan lagere EWH), blijft gelijk aan vorig jaar conform huidige inzichten. Negatieve effecten risico’s in functionele complexen: n.v.t.

3.3 Winstneming Voor winstneming wordt overeenkomstig de BBV-regels de Percentage of Completion (PoC) methode toegepast: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1) Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3) de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Bij de jaarlijkse herziening van het MPG wordt per grondexploitatie aan deze voorwaarden getoetst en verplicht winst genomen. Voor eventuele verwachte negatieve resultaten op projecten wordt zo nodig een voorziening gevormd. Deze zogenaamde verliesvoorziening wordt als waarde correctie op de voorraad onderhanden werk in mindering gebracht. Dat is conform voorgaande jaren.