Bijlage 3 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2026 deel 1

Positieve effecten risico’s in functionele complexen: Gronden MVA en VHG – het neutrale risico op de economische waarde huidige gebruik (EWH) (hogere EWH gelijk aan lagere EWH), blijft gelijk aan vorig jaar conform huidige inzichten. Negatieve effecten risico’s in functionele complexen: n.v.t.

3.3 Winstneming Voor winstneming wordt overeenkomstig de BBV-regels de Percentage of Completion (PoC) methode toegepast: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1) Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3) de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Bij de jaarlijkse herziening van het MPG wordt per grondexploitatie aan deze voorwaarden getoetst en verplicht winst genomen. Voor eventuele verwachte negatieve resultaten op projecten wordt zo nodig een voorziening gevormd. Deze zogenaamde verliesvoorziening wordt als waarde correctie op de voorraad onderhanden werk in mindering gebracht. Dat is conform voorgaande jaren.

3.4

Boekwaarde en financieringsbehoefte

Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de ontwikkeling binnen het Grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle complexen in het Grondbedrijf. De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2025 als volgt ontwikkeld.

27

Uit de tabel is af te lezen dat de boekwaarde van het onderhanden werk en de voorraad grond in 2025 per saldo met 4,5 miljoen euro is afgenomen. De grootste afname van de boekwaarde, per saldo met 6,7 miljoen is gerealiseerd op de lopende grondexploitaties (BIE) als gevolg van diverse mutaties, waaronder het afsluiten van twee verlieslatende grondexploitaties. De boekwaarde van het Winstnemingscomplex is toegenomen met per saldo 1,7 miljoen euro door rentetoerekening en het nemen van winst. In 2025 nam de boekwaarde van de Erfpachtgronden per saldo af met 1,4 miljoen euro. Er werd geen grond aangekocht, terwijl voor 1,6 miljoen euro werd verkocht. Een bedrag van 0,2 miljoen euro werd als winst toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde van gronden gerubriceerd onder materiële vaste activa en voorraad handelsgoederen nam per saldo toe met 2,1 miljoen. De belangrijkste oorzaak voor toename van de boekwaarde van de materiële vaste activa betreft de verwerving van appartementen in het project Driehoek Noord en gronden met opstallen in Horstmanpark. De verliesvoorziening voor tekortplannen kon in 2025 worden verlaagd met 2,9 miljoen euro door actualisering van ramingen bij de herziening en het toevoegen van een verlieslatende grondexploitatie. Daarnaast is de voorziening voor de particuliere grondexploitaties met een voorzienbaar tekort verhoogd met 29.000 euro.

Hierdoor neemt de boekwaarde van de voorzieningen in totaal af met 2,9 miljoen euro.

Als gevolg van de herziening van het MPG nam de Reserve Grondbedrijf in 2025 met 3,2 miljoen euro toe. Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf.

28

De financieringsbehoefte (oranje lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (blauw) en de lijn saldo reserves + voorziening (groen). De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2025 van 5,0 miljoen euro met 4,7 miljoen euro afgenomen naar 0,3 miljoen euro. Deze verlaging wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er minder kosten dan opbrengsten gerealiseerd zijn. Met name het ontvangen van een bijdrage van de Provincie Overijssel in het project Vaneker en het toevoegen van winst aan de Reserve Grondbedrijf zorgen voor grote effecten. Hierdoor heeft er een afname van de boekwaarde plaatsgevonden.

3.5

Actualisatie kredietverlening

Vóórdat binnen de projecten werkzaamheden worden uitgevoerd en uitgaven kunnen worden gedaan, is het nodig dat de Raad hiervoor een krediet beschikbaar stelt. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Het College doet, middels het raadsvoorstel MPG, een voorstel aan de Raad om de kredieten te actualiseren. Om te voldoen aan de Beheersregels Grondbedrijf, zijn de kredieten van alle ‘complexen’ aangepast. De actualisatie leidt op totaal niveau tot de onderstaande aanpassing van de kredieten.

In algemene zin zijn de over- en onderschrijdingen in de projecten te verklaren door: 

Er is minder krediet benodigd door vrijval van kosten omdat diverse projecten nagenoeg zijn afgerond;

29

3.6



Er is minder krediet benodigd door aanpassing van het te hanteren (lagere) rentepercentage conform BBV regelgeving.



Het afsluiten van het project Boswinkel-Oost – deelplan Woonplaats per 31-12-2025 zorgt ervoor dat het hiervoor verstrekte krediet komt te vervallen;



Het afsluiten van het project Stationsomgeving per 31-12-2025 zorgt ervoor dat het hiervoor verstrekte krediet komt te vervallen;



Er is minder krediet benodigd door verwerken Raadsbesluit openen PPS Cromhoff en hierdoor vrijval kosten in het project Versnelling Cromhoff.



Er is minder krediet benodigd door verwerken Raadsbesluit openen PPS Cromhoff en hierdoor vrijval kosten in het project Zuiderval – plandeel Cromhoffpark.



Er is meer krediet benodigd door bijstelling plankosten (plankostenscan) en ramingen kosten bouw- en woonrijp maken bij het project Leuriks-Oost;



Er is meer krediet benodigd door hogere raming bouw- en woonrijpmaken bij het project Velve kleine bouwplannen;



Er is meer krediet benodigd door bijstelling ramingen bouw- en woonrijp maken en plankosten (plankostenscan) bij het project Usseler Mors.



Het verhogen van de boekwaarde van de Gronden (MVA en VHG) door toevoegen aangekochte dan wel vanuit Vastgoedbedrijf overgeboekte gronden. Hier staat tegenover het verkopen van gronden uit deze portefeuille;



Het toevoegen van nieuwe exploitatieovereenkomsten t.b.v. kostenverhaal, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Het toevoegen van nieuwe erfpacht overeenkomsten, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Voor de verantwoording per project wordt verwezen naar de bijlagen in hoofdstuk 9 van het vertrouwelijke deel 2.

Bouwgrond in exploitatie

In 2024 is het aantal lopende grondexploitaties per saldo niet toegenomen. Toegevoegd zijn Bekspringhoek en Phenix. Per 31-12-2025 zijn afgesloten: Boswinkel Oost plandeel Woonplaats en Stationsomgeving.

30

Lopende grondexploitaties

MPG 2026 MPG 2025 MPG 2024 MPG 2023 MPG 2022 MPG 2021 MPG 2020 MPG 2019 MPG 2018 MPG 2017 MPG 2016

aantal 23 23 22 23 26 24 27 24 23 23 28

verlieslatend 14 14 13 13 16 13 17 16 15 16 19

winstgevend 9 9 9 10 10 11 10 8 8 7 9

nieuw 2 2 2 2 2 0 3 1 0 1 1

afgesloten 2 1 3 5 3 3 0 0 0 6 4

3.6.1 Lopende grondexploitaties Per 31-12-2025 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 29,8 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2026, waarvan: 

14 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 65,6 miljoen euro op NCW 1-1-2026. Hiervoor is een voorziening getroffen;



9 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 39,8 miljoen euro op eindwaarde (35,8 miljoen op NCW 1-1-2026). Daarvan is 29,4 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 10,4 miljoen euro op eindwaarde). Op basis van de POC berekening (langjarig) zal hiervan op termijn 5,4 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

Lopende grondexploitaties; verlieslatend De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,5 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er een bijdrage van de Provincie Overijssel is ontvangen welke nog niet in de grondexploitatie Vaneker was opgenomen. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Daarnaast is de grondexploitatie Stationsomgeving afgesloten waarvoor 0,2 miljoen euro minder voorziening benodigd was dan eerder voorzien. Ten slotte is in 2025 een nieuwe verlieslatende grondexploitatie toegevoegd: Bekspringhoek met een tekort van 4.000 euro. Hierdoor is er per saldo minder voorziening nodig en dit heeft direct positief effect op de reserve GB. De navolgende projecten hebben het grootste aandeel in het effect van de reguliere herziening: Verslechtering en toename van de verliesvoorziening: Versnelling Cromhoff: 0,7 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De toename van het tekort wordt veroorzaakt door verwerking raadsbesluit openen PPS Cromhoff in de gemeentelijke grondexploitatie.

31

Kennispark: 0,5 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De toename van het tekort is het gevolg van bijstellen van de ramingen bouw- en woonrijpmaken, plankosten en verwerken taxatie bedrijfskavels. Ossenboer: 0,1 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De Toename van het tekort is het gevolg van verwerken taxatie bedrijfskavels. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verslechteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 48.000 euro. Verbetering en afname van de verliesvoorziening: Vaneker: 3,2 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door verlaging restbudgetten op basis van voortgang project en het ontvangen van een bijdrage van de provincie Overijssel welke nog niet in de grondexploitatie was opgenomen. Leuriks Oost: 0,1 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten, het toevoegen van extra uitgeefbare kavel, bijstelling civiele ramingen op basis van actuele inzichten en de effecten van de gewijzigde parameters.

CK Molenstraat- Zuidzijde: : 0,5 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door bijstelling civiele ramingen op basis van actuele inzichten , hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten en de effecten van de gewijzigde parameters. Josink Es: 0,1 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten en de effecten van de gewijzigde parameters. Zuiderval: 0,6 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2025. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door verwerking Raadsbesluit openen PPS Cromhoff in de gemeentelijke grondexploitatie. Middelen in plandeel Cromhoffpark komen hiermee te vervallen. Topsportcampus Diekman: 0,2 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door lagere verwervingskosten, bijstelling civiele ramingen op basis van actuele inzichten en de effecten van de gewijzigde parameters. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verbeteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 159.000 euro.

Lopende grondexploitaties; winstgevend De winstgevende grondexploitaties zijn met 1,1 miljoen euro (op eindwaarde) meer winstgevend geworden. Daarnaast is er één nieuwe winstgevend complex toegevoegd: Phenix met een winst van 0,4 miljoen euro (op eindwaarde). Hierdoor is er per saldo de totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties 1,5 miljoen euro (op eindwaarde). Conform de richtlijnen dient er nu volgens de POC methode winst te worden genomen. Hierdoor kan 1,3 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De toekomstige winst is ten opzichte van het MPG 2025 met 0,2 miljoen euro toegenomen naar 10,4 miljoen euro (op eindwaarde).

32

Verbetering (op eindwaarde): Brunink: 0,1 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door de effecten van de gewijzigde parameters. Eschmarkerveld: 1,9 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door bijstelling civiele ramingen op basis van actuele inzichten , hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten en de effecten van de gewijzigde parameters. Phenix: 0,4 miljoen euro. Nieuw geopend complex waarvan de grondexploitatie in januari 2026 is vastgesteld Roombeek -Binnenstad: 0,1 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door bijstelling civiele kosten op basis van actuele inzichten. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige winstgevende complexen nog kleine verbeteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 59.000 euro.

Verslechtering (op eindwaarde): Usseler Mors: 0,9 miljoen euro. Het saldo verslechterd vooral bijstelling van civiele ramingen op basis van actualiteit, toevoegen plankosten en kosten Bestemmingsplan. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige winstgevende complexen nog kleine verslechteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 74.000 euro.

3.7 Gronden 3.7.1 Erfpachtgronden Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. In 2025 zijn er geen percelen toegevoegd. Er zijn twee percelen verkocht. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 55,3 hectare grond met een boek- en balanswaarde van 16,8 miljoen euro. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden kent in 2025 een voordelig exploitatieresultaat van 312.000 euro. Daarnaast zijn er gronden verkocht (verkoop blote eigendom) met een voordelig resultaat van 236.000 euro. Hiermee is 548.000 euro ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

3.7.2 Strategische grondvoorraad De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA en Gronden VHG. Gronden MVA (Materieel Vast Actief), dit zijn gronden welke mogelijk in de toekomst nog benodigd zijn voor projectontwikkeling. Deze gronden worden niet gerekend tot de vlottende activa (voorraden) op de balans maar tot de materiele vaste activa. Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen), dit zijn gronden welke niet meer benodigd zijn voor planontwikkeling en verkocht kunnen worden. Deze gronden worden wel tot de vlottende activa (voorraden) gerekend. De omvang en boekwaarde van de strategische grondvoorraad in het MPG 2026 ziet er in totaal als volgt uit.

gronden MVA gronden VHG

Hectares 245,9 24,7 270,5

Boekwaarde € 19,1 miljoen € 0,5 miljoen € 19,6 miljoen

33

Beide categorieën worden tegen boekwaarde dan wel marktwaarde verantwoord op de balans. In de praktijk wil dit zeggen dat de gevormde verliesvoorziening op de boekwaarde van de projecten in mindering is gebracht. Bij eventuele daling van de marktwaarde (bv jaarlijkse taxatie) zal dit deficit t.l.v. de reserve grondbedrijf worden gebracht. Ten opzichte van het MPG 2025 is in deze complexen sprake van een verslechtering met 1,1 miljoen euro ( 0,9 miljoen euro in Gronden MVA* en 0,2 miljoen euro in Gronden VHG). Dit wordt veroorzaakt door het verwerken van de lasten en baten in 2025 in de boekwaarden en het afwaarderen van boekwaarde saldi. Gronden MVA (Materieel Vast Actief) De verslechtering met € 894.000 wordt veroorzaakt door afwaarderen en afboeken van boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2025): Afboeken boekwaarde saldi Restgrond Ruwenbos

€ €

6.000

6.000

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Molenstraat 50 Noordmolen € 426.000 -/Landgoed Kwekkeboom € 166.000 -/Bekspringhoek 170 € 60.000 -/Hengelosestr. 77 (Brandweerkazerne) € 101.000 -/Olieslagweg 138 € 54.000 -/Overige complexen € 93.000 -/-

€ 900.000 -/-

Stille reserve MVA De stille reserve op de gronden MVA (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met 425.000 euro naar 13,7 miljoen. Deze stijging wordt o.a. veroorzaakt door aanpassing waardering op basis van huidige bestemming en aanpassing van uitgangspunten van de navolgende projecten: Usseleres Eschmarke restgronden Slaghekkeweg Roessingh Wageler Boswonen Noord Zuid Eschmarkerrondweg/Verwooldsweg Zuid Eschmarkerrondweg Gronden Grond Heerschenkampweg Molenstraat 50 Noordmolen Olieslagweg 138 Diamantstraat Bekspringhoek 170 Overige complexen

€ € € € € € € € € € € € €

245.000 604.000 158.000 90.000 247.000 52.000 48.000 48.000 140.000 -/525.000 -/395.000 -/187.000 -/7.000 -/-

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) De verslechtering met € 186.700 wordt veroorzaakt door afboeken van positieve boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2025): Afboeken boekwaarde saldo’s Emmastraat naast 239

€

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Algemeen (VTU kosten)

€

1.300

€

188.000 -/-

1.300

€ 176.000 -/-

34

Overige complexen

€ 12.000 -/-

Stille reserve VHG De stille reserve op de gronden VHG (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met 111.000 naar op 432.000. De totale stille reserve van de strategische grondvoorraad is 14,1 miljoen euro, dit is een stijging met 536.000 euro ten opzichte van het MPG2025. Uitgangspunt hierbij is: 70% van de waarde van zowel gronden als panden conform de Nota Grondbeleid. Gronden MVA

€

13,7 miljoen

Gronden VHG

€

0,4 miljoen

Totaal Stille reserve

€

14,1 miljoen

Zie verder hoofdstuk 5 "Voorraad Gronden (MVA en VHG)" van het vertrouwelijke MPG deel 2.

3.8

Facilitair Grondbeleid

3.8.1 Particuliere Grondexploitaties In de particuliere grondexploitaties zijn de grondexploitaties opgenomen waarvoor een exploitatieovereenkomst is afgesloten met een ontwikkelaar. Hiervoor wordt geen grondexploitatie (BIE) geopend. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van o.a. de plankosten, bestemmingsplankosten en bijdrage ruimtelijk ontwikkeling. In onderstaande tabel staan per project de in 2025 afgesloten overeenkomsten alsmede de in het voorbereidingstraject verstuurde voorschotnota’s weergegeven.

Het totale deelcomplex bestaat uit 64 projecten (MPG 2025: 56 projecten) met een positieve boekwaarde van 1,67 miljoen euro en een verwacht voorzienbaar tekort van 0,88 miljoen euro begroot eindsaldo op 31-12-2025 op portefeuilleniveau. Voor dit voorzienbare tekort is een voorziening getroffen t.l.v. de Reserve Grondbedrijf. 35

De boekwaarde is op de balans verantwoord onder de Overlopende passiva (0,55 miljoen euro) en Overlopende activa (-/-2,23 miljoen euro). In 2025 zijn 5 overeenkomsten afgerond met een negatief saldo van 18.000,-- euro, dit saldo is ten laste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

36

4 Doorkijk Grondbedrijf 4.1 MPG-prognoses Woningbouw In de periode tot 2033 staan voor de gemeentelijke gronduitgifte 1.147 woningen geprogrammeerd in het MPG. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode 2026 tot en met 2028 van 216 woningen en van 2029 tot 2033 jaarlijks gemiddeld 100 woningen. Het Eschmarkeveld (786 woningen), Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (217 woningen) en Phenix (101 woningen) vormen de ruggengraat van de uitgifte. De overige gemeentelijke uitgifte van grond voor in totaal nog 43 woningen is gering.

Begin 2025 zijn er 229 opties of contracten op grond voor woningen, waarvan het overgrote deel in CK Molenstraat Zuidzijde. De contractonderhandelingen (projectmatige bouw) m.b.t. de woningen in het Kennispark bevinden zich in de afrondende fase. Reserveringen woningbouw (stand per 1-1-2026) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2026

In optie/ contracten

Brunink

3

3

Leuriks Oost

1

1

Eschmarkerveld

185

0

Wowalo Twekkelerbeekweg

10

10

Binnenstad Roombeek

3

4

CK Molenstraat Zuidzijde

101

101

Zuiderval

1

-

Eindtotaal

304

119

Programma afgelopen 4 jaren In onderstaande tabellen en diagrammen is af te lezen dat in de afgelopen 4 jaren de gemeentelijke gronduitgifte goed is geweest voor 679 (ongeveer 53%) van de in totaal 1.286 37

gerealiseerde nieuwe woningen. Marktpartijen namen de rest voor hun rekening. Opvallend is dat het afgelopen jaar de gemeente meer appartementen dan eengezinswoningen heeft gerealiseerd, terwijl markpartijen meer een mix lieten zien. Voorgaande jaren was het beeld juist tegenovergesteld. In totaal bestond het merendeel (57%) van de nieuwe woningen uit appartementen.

Bedrijventerreinen Per 1-1-2026 is nog circa 13,8 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan betreft Usseler Mors (10,6 hectare), het Euregiobedrijvenpark (1,9 hectare) Josink Es (1,0 hectare) en de Zuiderval ( 0,4 hectare). In het MPG 2026 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 2026 t/m 2028 van 2,2 hectare, in de periode 2029 t/m 2033 van 1,5 hectare. Dit is, ondanks de aantrekkende markt en de concrete verkopen van het afgelopen jaar, lager dan de 2,6 hectare uit de regionale afspraken.

In totaal zijn er op dit moment opties/reserveringen voor in totaal 3,3 hectare waarvan het grootste deel op de bedrijventerreinen Euregiopark II, Josink Es en de Zuiderval. Projectnaam

Begroot MPG 2026

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Euregiopark II

6.354

3.479

Josink-Es

5.054

5.467

-

-

Zuiderval

3.633

3.633

Eindtotaal

15.041

12.579

Oostkrans Usseleres

38

Kantoren Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op de Zuiderval en Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2026 is circa 24.400 m² bvo tot en met 2032, wat neerkomt op gemiddeld circa 3.500 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2026 van 1.300 m² bvo en in de periode na 2026 van gemiddeld 3.800 m² bvo per jaar.

Begin 2026 is 16.405 m² bvo bouwgrond ten behoeve van kantoren in optie, dit bevindt zich in Roombeek Binnenstad (9.205 m² bvo) en de Zuiderval (7.200 m² bvo). Projectnaam Binnenstad Roombeek

Begroot MPG 2026

In optie (in m2 uitgeefbaar)

1.315

9.205

Zuiderval

-

7.200

Eindtotaal

1.315

16.405

Overige bestemmingen Het aanbod uitgeefbare grond voor Overige bestemmingen van de gemeente bevindt zich op het Kennispark (44.000 m² bvo), Eschmarkerveld (850 m² bvo) en Topsportcampus Diekman (62.000 m² bvo). De plancapaciteit in het MPG 2026 is circa 107.000 m² bvo tot en met 2033, wat neerkomt op gemiddeld circa 13.300 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2026 van 68.400 m² bvo, in 2027 van 5.300 m² bvo en in de periode na 2027 van gemiddeld 5.600 m² bvo per jaar.

39

Begin 2026 is 3.063 m² bvo bouwgrond in optie voor een science gerelateerde functie in het Kennispark. Projectnaam

Begroot MPG 2026

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Kennispark (Science-bedrijven)

4.643

-

Kennispark (Parkeergarages)-

2.058

-

94

-

Topsportcampus Diekman

60.980

60.980

Eindtotaal

68.355

60.980

Eschmarkerveld

40

5 Bijlagen 5.1

Bijlage 1 Begrippenkader MPG

Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het Grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het Grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). Complex: Het Grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het Grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Overige gronden Materiële Vaste Activa (MVA) en Voorraad Handelsgoederen (VHG), Erfpachtgronden, Particuliere Grondexploitaties (kostenverhaal) en administratieve complexen.

Economische waarde: De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Grondexploitatieberekening De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en de overdracht dan wel uitgifte van gronden. Gevoeligheidsrisico’s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Grondbedrijf De administratieve eenheid Grondbedrijf waarbinnen Bouwgrond in Exploitatie (BIE), Gronden en Facilitair Grondbeleid vallen.

41

Historische kostprijs: De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving.

Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen. Krediet: De gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Lopende grondexploitatie: Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de Raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE) opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Planontwikkelingskosten Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten.

Project Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering, waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek deel van de gemeente worden gerealiseerd. Raamkrediet Gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad. Ramingsrisico’s: Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingsrisico’s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Reserve Grondbedrijf: De Reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze reserve is een onderdeel van de Algemene reserve van de gemeente.

Risico’s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard 42

gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Met ingang van 01-01-2022 tellen stille reserves niet meer mee bij de bepaling van de aanwezige weerstandscapaciteit.

Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve Grondbedrijf zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Voorziening: Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico’s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het Grondbedrijf in staat is om de risico’s af te dekken.

43

5.2 A

Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten Beleidskaders

Nota grondbeleid (2025) De gemeente Enschede gebruikt grondbeleid om haar ruimtelijke plannen voor de stad uit te voeren, zoals woningbouw , economie, duurzaamheid, infrastructuur en voorzieningen. De ruimtelijke plannen zijn vastgelegd in de Enschedese Omgevingsvisie, omgevingsplannen en andere beleidsstukken. De nieuwe Nota Grondbeleid is in januari 2026 vastgesteld door de Raad van Enschede en beschrijft hoe de gemeente Enschede haar grondbeleid inzet om haar stedelijke doelen te realiseren. De instrumenten van het grondbeleid blijven hetzelfde, maar de aanpak is veranderd: de gemeente kiest vaker voor een actievere rol. De gemeente koopt en ontwikkelt vaker zelf grond om haar doelen te behalen. Dit is nodig vanwege de grote urgentie op de woningmarkt. Om haar actievere rol mogelijk te maken, gebruikt de gemeente de Strategische Investeringsagenda. Dit geeft de gemeente meer realisatiekracht om snel meer woningen te realiseren. De strategie voor Enschede blijft situationeel: per project wordt bekeken welke aanpak het meest effectief is. Bij de keuze voor actief, faciliterend of publiek-private samenwerking wordt met behulp van het gemeentelijk Afwegingskader bepaald hoeveel invloed de gemeente wil hebben, hoe urgent de opgave is en hoe complex het project is.

Voor gemeentelijke investeringen in projecten die de maatschappelijke opgaven aanpakken en bijdragen aan de strategische doelen van de stad maken we gebruik van de Strategische Investeringsagenda en een strategisch investeringskrediet. De Strategische Investeringsagenda stuurt en prioriteert gemeentelijke investeringen op korte en (middel)lange termijn. De raad stelt het grondbeleid vast en het college is verantwoordelijk voor de uitvoering. De uitwerkingsnota welke geen onderdeel meer uitmaakt van de Nota Grondbeleid is de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2022), maar is nog wel het vigerende kader. In 2025 is opnieuw gewerkt met een Notitie van uitgangspunten. Nota Risicomanagement en weerbaarheid De Nota Risicomanagement en weerbaarheid is in januari 2022 door de raad vastgesteld. De volgende punten zijn daarbij van belang voor het Grondbedrijf: 

Stille reserves tellen niet meer mee bij de bepaling van de weerstandscapaciteit;



Bij de bepaling van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente telt de Reserve Grondbedrijf mee tot het niveau van de ratio 1,0. Een eventueel surplus daarboven is niet bedoeld voor het dekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar voor wel voor investeringen van het Grondbedrijf (i.c. de Strategische Investeringsagenda);



Het totale vereiste weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt door middel van een Monte Carlo simulatie bepaald. Voor de ondergrens gelden 2 spelregels: Voor de risico’s binnen de lopende grondexploitaties geldt dat het vereiste weerstandsvermogen binnen de reserve grondbedrijf altijd minimaal 30% van het onderhanden werk moet zijn. Naast het risico in de grondexploitaties loopt de gemeente ook risico’s op haar strategische grondposities. Om deze risico’s op te 44

vangen wordt als spelregel opgenomen dat er eveneens minimaal 30% van de strategische grondvoorraad (exclusief langbouwgronden) als vereist weerstandsvermogen moet worden opgenomen binnen de reserve grondbedrijf. Risicoanalyse en -simulatie Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd. Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90% zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Opbouw parameters MPG Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De Raad heeft het College verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het voorjaar 2013 in de Raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld.

Vanwege beperkte beschikbaarheid van externe deskundigen en om efficiënter te werken, is ter bepaling van de parameters 2026 en de Notitie van Uitgangspunten voor het MPG 2026, extern advies ingewonnen bij adviesbureau Metafoor. Dit bureau heeft expertise op het gebied van prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkten. Notitie van Uitgangspunten voor het MPG De Notitie van Uitgangspunten MPG is een product dat is geïntroduceerd in het Advies “Programmatisch sturen en monitoren” (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten voor het MPG. Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Notitie van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het begin van het MPGproces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen (de 4 P’s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd (Lean werken). B.

Uitgangspunten risicoberekening

Uitgangspunten MPG 2025

De bandbreedte van marktrisico’s wordt aangegeven in een basis en worstcase scenario. Hierbij wordt uitgegaan van de mogelijke afwijkingen ten opzichte van de in de notitie van uitgangspunten opgenomen parameters, welke als zodanig zijn vastgesteld. In het basis scenario wordt er vanuit gegaan dat de parameters zich ontwikkelen zoals deze in de notitie van uitgangspunten zijn opgenomen en dat de veronderstelde fasering gehaald wordt. Voor het worstcase scenario wordt zwaarder weer voorzien waarin de mogelijke gevolgen van een vastgoedcrisis zijn opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van een uitgiftevertraging met drie jaren, de kostenstijging langjarig 2 procent meer zal zijn, de opbrengstenstijging langjarig 1% minder is en dat de opbrengsten (nominaal) met 10% zullen dalen. In een schema zijn dit de gehanteerde bandbreedtes:

45

Bandbreedte faseringsrisico Voor het faseringsrisico geven we aan met hoeveel jaren vertraging op de uitgifte er rekening wordt gehouden t.o.v. de bijgestelde fasering van de grondexploitaties. In het basis scenario gaan we ervan uit dat de uitgifte conform planning verloopt. In het worst-case scenario gaan we uit van een mogelijke vertraging met 3 jaar. Deze inschatting wordt ingegeven door de sterk toegenomen inflatie en de mogelijke uitwerking hiervan op de grondexploitaties. Kostenstijging: In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een kostenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen van als maar stijgende prijzen wordt uitgegaan van een risicoband-breedte van 0 % en + 2 %. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 2% en 4%. Inkomstenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een opbrengstenstijging van langjarig 2%. Gezien de extreme prijsontwikkelingen van woningen en overig vastgoed in de afgelopen jaren is het realistisch rekening te houden met een scenario waarin prijzen minder hard stijgen of mogelijk gaan dalen. Het effect hiervan op de opbrengstenstijging is vertaald in een percentage van - 1% en + 0%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 2%.

Opbrengstendaling De huidige marktontwikkelingen zijn een reden voor zorg, er wordt veel geïnvesteerd in vastgoed waarbij de vraag groter is dan het aanbod, waardoor de prijzen stijgen. Op basis van ervaringen van de vorige crisis kan het zo maar zijn dat de vastgoedmarkt in elkaar zakt doordat het vastgoed te duur wordt en de financierbaarheid afneemt. Destijds, bij de vorige crisis (2009-2013) had dit ook een forse grondprijsdaling tot gevolg. Voor het worstcase scenario gaan wij er dan ook vanuit, mocht dit scenario zich voordoen, dat een daling van de grondprijzen met 10% reëel is. Rente De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet vanaf 2025 conform gewijzigde BBV-regelgeving gebaseerd zijn op de gemeentelijk omslagrente. Deze gemeentelijke omslagrente wordt door de afdeling treasury jaarlijks meerjarig bepaald op basis van de huidige leningenportefeuille. Deze berekende percentages worden voor de gehele looptijd opgenomen in de grondexploitaties. De jaarlijkse herijking van de percentages is de voornaamste redenen om hier voor een neutrale bandbreedte te kiezen gelijk aan vorig jaar. In de risicoanalyse wordt uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 1,5% en 2,5%. Net als vorig jaar is er voor het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf vastgestelde bandbreedtes op basis van looptijd.

Bandbreedte grondprijsrisico Gelijk aan het faseringsrisico verdelen we de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij maken we onderscheid tussen woningbouw en bedrijventerrein (in evenwicht) en kantoren (niet in evenwicht). Reden hiervoor is dat de woningmarkt al een aantal jaren aantrekt, de markt voor bedrijventerreinen op dit moment aantrekt en de markt voor kantoren geen verbetering laat zien. 46

Woningbouw Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte - 5% vs + 5% -20% vs +15% -30% vs +30%

Voor de woningbouw houden we voor de korte en lange termijn een neutraal risico aan, dit is ingegeven door de harder dan de bouwkosten stijgende VON prijs, hetgeen kan een verhoging van de residuele grondwaarde tot gevolg hebben. Voor de middellange termijn houden we voorlopig een licht negatief risico aan. Bedrijventerrein Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs + 10% -20% vs + 20% -30% vs + 30%

Voor de bedrijventerreinen houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de in voorgaande jaren uitgevoerde grondprijsverlagingen en de daarna herstellende markt voor bedrijventerreinen. Bedrijven investeren weer in nieuwbouw, terwijl de bestaande markt (kwalitatief en kwantitatief) opdroogt. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte). Kantoren Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -15% vs + 0% -25% vs + 10% -30% vs + 15%

Op korte en (middel) lange termijn houden we rekening met lichte verlaging van de grondprijs voor kantoren. Dit, omdat het herstel op de kantorenmarkt nog niet heeft plaatsgevonden. De redenen daarvoor zijn de nog altijd hoge bouwkosten, stijging van rente op de kapitaalmarkt en daarmee oplopende hogere rendementseisen.

5.3

Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2026

Op basis van de nieuwe nota Grondbeleid, uitvoeringsnota 4 Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen rekent Enschede aan nieuwbouwplannen de kosten door van gebiedsoverstijgende bestedingen in: • Openbare infrastructuur en voorzieningen overal in Enschede die van dienst zijn voor meerdere ontwikkellocaties en gebieden. • Tekorten in herstructureringslocaties. De bijdrage gebiedsoverstijgend is een financiële vergoeding, te betalen door een particuliere initiatiefnemer aan de gemeente, voor kosten van maatregelen in openbare infrastructuur en voorzieningen, klimaatadaptatie, recreatie, betaalbare woningbouw etc. die concrete ontwikkelgebieden overstijgen. Het gaat niet om kleine interventies maar om investeringen die grotere gebieden dienen. Ze worden proportioneel doorberekend aan alle initiatieven in Enschede die er profijt van hebben. Ze zijn de optelsom van een tarief ‘regulier’ kostenverhaal (afdeling 13.6 Ow) en een tarief financiële bijdrage (afdeling 13.7 Ow).

47

Van de in totaal ca € 323 miljoen aan verwachte investeringen, kan de gemeente op basis van wettelijke criteria maximaal ca. € 51 miljoen verhalen. De gemeente heeft ervoor gekozen om niet het maximale bedrag te verhalen, dat op basis van wetgeving doorberekend mag worden. De gemeente heeft ervoor gekozen om op de gebiedsoverstijgende kosten een korting te geven van 50%. Dit om de nieuwbouwproductie niet te belemmeren. De bijdrage per m² gewogen eenheid wordt berekend door de totale kosten van de verwachte investeringen ( € 323 miljoen) te delen door het totaal verwachte bouwprogramma. Dit resulteert in een bijdrage per gewogen eenheid m² bvo. Voor 2026 worden de volgende tarieven gehanteerd, vertaald naar m² bvo per bestemming en gedifferentieerd over de verschillende kostenverhaal gebieden: Afdrachten ruimtelijke ontwikkeling

5.4

Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2024

De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral het bouw- en woonrijp maken, de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (plankosten), de verwerving van de benodigde gronden, bijkomende kosten en rentekosten. De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de renteopbrengsten. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Indien mogelijk wordt steeds meer gestuurd op een positieve cashflow waardoor in een aantal projecten sprake is van rentebaten. Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie.

Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het conform BBV regels vastgestelde verdisconteringspercentage van 2%.

48

Bouwgrond in exploitatie (lopende grondexplotaties) Overzicht mutaties 2025 per complex Groep nr.

Compl. OMSCHRIJVING nr.

Boekwaarde op 1-1-2025

Boekwaarde investering

1.1.1.10 1.1.1.14 1.1.1.15 1.1.1.21 1.1.1.22 1.1.1.23 1.2.1.33 1.2.1.36 1.2.1.37 1.2.1.38 1.2.1.39

1.2.2.29 2.1.1.08 2.1.1.10 2.1.1.16 2.1.1.18

2.2.1.17 2.2.1.18 2.2.1.19 2.2.1.20 2.2.1.21

122 129 130 365 368 370 950 263 364 367 369 366 287 289 299 363 296 333 360 361 370

Eschmarke, De Brunink, Het Vaneker, 't Leuriks Oost Eschmarkerveld Wowalo Twekkelerbeekweg Binnenstad - Roombeek BIW II CK Molenstraat - Zuidzijde Versnelling Cromhoff Versneld Modulair Bouwen

Velve Kleine Bouwplannen Euregiopark II Josink-es Kennispark Usseler Mors

Twekkeler-es (3e havenarm) Hardick & Seckel Zuiderval Moskee Wethouder Beversstraat Topsportcampus Diekman

Sub-totaal lopende grondexploitaties

af: afgesloten grondexploitaties 1.2.1.34 249 Boswinkel-Oost 392 Stationsomgeving bij: nieuwe grondexploitaties 1.1.1.25 374 Phenix 1.2.1.40 371 Bekspringhoek Totaal lopende grondexploitaties

31-12-2025

mutaties 2025

opbrengsten

saldo kst/opbr.

417.552 -9.404.472 16.480.237 9.841.065 3.506.436 -378.054 -21.002.217 -1.216.571 719.038 5.229.986 -2.054.660 147.975 -214.156 5.666.165 3.044.412 7.019.688 936.023 6.732.141 18.124.730 -448.385 472.799

-1.603 129.408 476.338 650.998 1.886.383 29.977 391.881 10.035 198.931 1.274.108 453.500 76.027 62.960 95.828 659.584 1.574.285 44.306 81.570 738.656 828 1.232.427 0

0 17.876 2.700.000 7.492.273 9.180 0 901.427 0 0 -668.500 0 852.272 210.704 1.025.923 2.406.807 5.600 773.827 0 413.760 0 0

-1.603 111.532 -2.223.662 -6.841.275 1.877.203 29.977 -509.545 10.035 198.931 1.942.608 453.500 -776.245 -147.744 -930.095 -1.747.224 1.568.685 -729.521 81.570 324.896 828 1.232.427

43.619.734

10.066.427

16.141.148

-6.074.721

37.545.013

620.873 0

-620.873 0

0 0

-620.873

0

0 0

0 0

0 0

0 0

0

44.240.607

9.445.554

16.141.148

-6.695.594

37.545.013

49

415.948 -9.292.940 14.256.575 2.999.790 5.383.640 -348.076 -21.511.762 -1.206.536 917.969 7.172.594 -1.601.160

-628.269 -361.900 4.736.071 1.297.188 8.588.373 206.503 6.813.710 18.449.626 -447.557 1.705.226

0 0

5.5

Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat

MPG 2026

bouwgrond in exploitatie (BIE)

Overzicht financiele resultaten van de complexen t.b.v. de comptabiliteitsvoorschriften Groep nr.

Compl. OMSCHRIJVING

jaar

nr.

boekw aarde

eindresultaat complex

op 31-12-2025

eindresultaat op NCW per 1-1-2026 winstgevend

eindresultaat op EW per 1-1-2026

verlieslatend

van afsl.

winstgevend

verlieslatend

winstgevend

verlieslatend

winstgevend

verlieslatend

nog te

toe te voegen

gerealiseerde

realiseren

aan reserve *

winst

D

1.1.1.10 1.1.1.14 1.1.1.15 1.1.1.21 1.1.1.22 1.1.1.23 1.1.1.25 1.2.1.33 1.2.1.36 1.2.1.37 1.2.1.38 1.2.1.39 1.2.1.40 1.2.2.29 2.1.1.08 2.1.1.10 2.1.1.16 2.1.1.18 2.2.1.17 2.2.1.18 2.2.1.19 2.2.1.20 2.2.1.21

122 129 130 365 368 370 374 950 263 364 367 369 371 366 287 289 299 363 296 333 360 361 371

Eschmarke Brunink Vaneker Leuriks Oost Eschmarkerveld Wowalo Twekkelerbeekweg Phenix Roombeek Binnenstad BIW II CK Molenstraat - Zuidzijde Versnelling Cromhoff Versneld Modulair Bouwen Bekspringhoek Velve kleine bouwplannen Euregio Bedrijvenpark II Josink Esch Kennispark Usseler Mors Ossenboer Hardick & Seckel Zuiderval Moskee, Wethouder Beversstraat Topsportcampus Diekman

T OT AAL

V W V V W V W W W V V W V V W V V W V V V W V

2026 2027 2026 2029 2033 2027 2032 2032 2026 2030 2026 2026 2028 2028 2028 2028 2033 2034 2028 2026 2032 2027 2029

415.948 -9.292.940

445.427 -9.472.616

14.256.575 2.999.790 5.383.640

-2.374.950 252.682 -378.174 -20.528.723 -1.185.123 917.969 7.172.594

-1.601.160

5.167.867 6.227.089

-361.900

4.235 94.467 -1.634.556

4.736.071 1.297.188 8.588.373

-447.557

37.545.013

57.994.854

-39.821.016

-378.174 -3.708.528 -88.774

-357.134 -711.331 -58.358

0 -16.820.195 -1.096.349

-189.086

-78.143

-1.305.555

252.682

5.167.867 6.227.089 4.235 94.467 -248.762

-1.380.103 3.596.198 578.410

-2.665.874

-2.333.941

-452 520.409 7.074.089 24.070.604

-49.400

-47.014

-36.506

4.388.727

70.669.378

30.848.362

-391

490.393 6.935.381 20.954.910 -82.570

4.750.500

-2.190.158

-254.453

-2.231.062

-85.906

-2.374.559

3.388.778 493.668

520.409 7.074.089 24.070.604

1.705.226 -20.449.842

-1.540.279

-2.666.326

15.066.809 2.820.592

3.991 89.018

3.596.198 578.410

206.503 6.813.710 18.449.626

-8.746.386

4.680.697 6.104.989 -1.465.335

0 -628.269

-348.091

242.870 -329.223 -17.871.489 -1.161.885

-1.494.641

445.427 -726.230

14.771.381 2.605.791 -2.026.997

-348.076 0 -21.511.762 -1.206.536

436.693 -9.104.783

15.066.809 2.820.592

4.750.500

-10.435.078 -35.813.623 65.587.286 29.773.663

-6.372.932 -29.385.938 -39.821.016 30.848.362

70.669.378

* = nog te realiseren verminderd met de rente uit het winstnemingscomplex

50

Ontwikkeling ‘Nog te maken kosten in lopende grondexploitaties‘ De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in 2025 met 7,2 % gedaald van 106,3 miljoen euro naar 99,7 miljoen euro. De daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de afgenomen kosten verwerving, milieuonderzoekskosten en bijstelling parameters kostenstijging en rente. Per saldo daalde het totale volume aan nog te maken kosten met 6,6 miljoen euro.

De nog te maken kosten bestaan voor 62% uit kosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarna zijn de (ambtelijke) planvoorbereidingskosten: (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) de grootste post. Deze bedraagt in totaal 13% van de totale kosten.

51

Ontwikkeling ‘Nog te realiseren opbrengsten in lopende grondexploitaties’ De nog te realiseren opbrengsten zijn met 7,2% gedaald van 114,0 miljoen euro naar 106,4 miljoen euro. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door afname overige kosten door verwerking raadsbesluit PPS Cromhoff en realisatie van opbrengsten bedrijventerreinen in het lopende jaar.

De nog te realiseren opbrengsten bestaan voor 51% uit opbrengsten uit de woningbouwprojecten. De andere 49% valt onder te verdelen in 20% uit de bedrijventerreinen, 3% uit de kantoren en 26% uit overige opbrengsten.

Wat betreft de woningbouwprojecten moet 73% van de nog te realiseren opbrengsten komen uit het project Eschmarkerveld. Het aandeel van de andere grote woningbouwprojecten is als volgt: Leuriks-oost 6%, Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde 5%, Phenix 11% en overige projecten samen 5%. 52

Bij de bedrijventerreinen heeft de grondexploitatie Oostkrans Usseleres het grootste aandeel met 79%. Daarnaast komt het overige aandeel (samen 21%) van de nog te realiseren opbrengsten uit het Euregiobedrijvenpark, Josink Es, en de Zuiderval.

53

5.6

Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaarde-ontwikkeling 2025

COMPLEX VERSPREIDE GRONDEN Boekwaarde- en voorraadontwikkeling in 2025 boekwaarde per 31-12-'24

MPG 2026 aanpassing categorieen

FINANCIEEL: (x 1000 m.u.v. boekw aarde per m2)) Algemeen 0 gronden MVA 17.023 gronden VHG 751 Sub-totaal 17.773

boekwaarde per 31-12-'24 GRONDVOORRAAD: ( in m2) Algemeen gronden MVA gronden VHG Sub-totaal

0 2.450.696 243.861 2.694.557

bedragen x

boekwaarde per 31-12-'24 0 0 0 0

aanpassing categorieen

0 17.023 751 17.773

boekwaarde per 31-12-'24 0 0 0 0

0 2.450.696 243.861 2.694.557

verwervingen

2.500 0 2.500

verwervingen

13.117 0 13.117

herrubricering herrubricering MVA overig

0 0 0

0 0 0

herrubricering herrubricering MVA overig

0 2.106 2.106

overige kosten

0 0 0

investeringen

0 4 4

overig

2.499 4 2.503

investeringen

13.117 3.302 16.419

verkopen

400 241 641

verkopen

3.522 617 4.139

herrubricering MVA

herrubricering overig

overige opbrengsten

0 0 0

0 0 0

0 0 0

herrubricering MVA

herrubricering overig

0 0 0

0 0 0

54

overig

1.371 0 1.371

desinvestering

400 241 641

desinvestering

4.893 617 5.510

afwaardering

0 0 0

1.000

naar voorziening

boekwaarde per 31-12-'25

0 0 0

boekwaarde per 31-12-'25 verplichtingen

2.458.920 246.546 2.705.466

14.549 -39.082 -24.533

0 19.122 513 19.635

boekwaarde incl. verpl. 0 2.473.469 207.464 2.680.933

euro Voorziening

balanswaarde Stille reserve per 31-12-'25 0 0 0 0

0 19.122 513 19.635

0 13.713 432 14.145

boekwaarde per m2 0 8 2 7